第一篇：關(guān)于對拆遷房屋性質(zhì)和面積認(rèn)定的通知

渝國土房管發(fā)〔2004〕35號

重慶市國土房管局關(guān)于對拆遷房屋性質(zhì)和面積認(rèn)定的通知 各區(qū)縣（自治縣、市）國土房管局、國土資源局、房管局，主城區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所：

根據(jù)《重慶市城市房屋拆遷估價規(guī)定》第十三條第二款：“被拆遷房屋的性質(zhì)和面積應(yīng)以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)”的規(guī)定，現(xiàn)就房屋拆遷過程中產(chǎn)權(quán)登記部門對房屋性質(zhì)和面積的認(rèn)定通知如下：

一、房屋拆遷過程中，房屋拆遷當(dāng)事人認(rèn)為《房屋所有權(quán)證》記載面積與實際面積不符，由房屋拆遷當(dāng)事人向區(qū)縣產(chǎn)權(quán)登記部門提出申請，并提交有測繪資格的測繪單位提供的測繪報告，產(chǎn)權(quán)登記部門經(jīng)過審查，確為登記有誤的，產(chǎn)權(quán)登記部門按照更正登記的程序進(jìn)行更正登記，重新核發(fā)《房屋所有權(quán)證》書；如由于測繪方法不同導(dǎo)致測繪誤差，可按照新測繪的面積進(jìn)行變更登記。

二、違章建筑面積不記入《房屋所有權(quán)證》。違章建筑經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定處理后并保留的面積可記入《房屋所有權(quán)證》。

三、違法建筑不予登記。

四、房屋所有權(quán)人申請變更《房屋所有權(quán)證》記載的性質(zhì)（包括用途），經(jīng)規(guī)劃部門同意，并按土地管理的有關(guān)規(guī)定繳納了土地收益金的，產(chǎn)權(quán)登記部門可進(jìn)行變更登記。

二OO四年二月九日

第二篇：房屋拆遷面積計算標(biāo)準(zhǔn)

房屋拆遷面積計算標(biāo)準(zhǔn) 2010-11-19 15:39:29 房屋拆遷通常以房屋建筑面積多少作為補(bǔ)償與安置依據(jù)。房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在1981年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。

房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積或房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的實際測量面積。房屋建筑面積小于土地使用面積的，區(qū)位補(bǔ)償面積應(yīng)當(dāng)按照土地使用面積計算。

對于臨時建筑、閣樓、以及實際建筑面積大于房屋所有權(quán)證面積的，視具體情況而定。違章建筑一律不補(bǔ)償安置。

武律師：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定：征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷，無論是自愿搬遷還是強(qiáng)制搬遷，其前提都是必須補(bǔ)償?shù)轿弧Ｄ銈冎g雖然簽訂了拆遷協(xié)議，但是沒有作出補(bǔ)償就拆房，屬于違反拆遷程序的行為。

第三篇：房屋拆遷補(bǔ)償面積轉(zhuǎn)讓協(xié)議

房屋拆遷補(bǔ)償面積轉(zhuǎn)讓協(xié)議

甲 方：（以下簡稱甲方）

乙 方：（以下簡稱乙方）

經(jīng)甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商，甲方同意將房屋拆遷補(bǔ)償面積平方米轉(zhuǎn)讓給乙方。轉(zhuǎn)讓平方米部分的價格由雙方自行協(xié)商解決，該協(xié)議作為拆遷安置協(xié)議附件由平安拆遷公司存檔。

甲方：（簽字）拆遷組組長：（簽字）乙方：（簽字）拆遷公司經(jīng)理：（簽字）

年月日

第四篇：征地拆遷山林房屋面積計算

征地拆遷山林房屋面積計算

標(biāo)簽： 合法權(quán)益 說是 農(nóng)業(yè)人口 征收與補(bǔ)償 計算方法 文化

最近，筆者在電視、網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體中看到一些，有關(guān)關(guān)于農(nóng)村征地拆遷補(bǔ)償?shù)男侣劊胤秸窃趺丛趺吹臑檗r(nóng)民著想，又是怎么怎么的對農(nóng)民進(jìn)行了合理補(bǔ)償。不過，筆者讀后心里總不是滋味。

前幾天，筆者看到一則對農(nóng)民征地補(bǔ)償新聞,一個城市征收農(nóng)民土地，一塊同樣的，兩個價，80%的土地按每畝8萬（120元/平方米）給付，20%的土地按每畝100萬（1500元/平方米）給付，這說明農(nóng)民的土地至少值1500元1平方米的，同一塊兒地能給出兩個價來，不知道當(dāng)?shù)卣窃趺纯紤]的，土地要是你的，這種征收法，你會同意嗎？耐人尋味。還有，在農(nóng)權(quán)網(wǎng)上看到一則帖子，征收農(nóng)民的房屋政府給補(bǔ)償每平方米400元，不知道當(dāng)?shù)卣窃趺吹南氲模怨P者當(dāng)?shù)剞r(nóng)民建房為例，農(nóng)民建設(shè)一所新房子，每平方米就得花約1500元，試想，這樣的補(bǔ)償，讓農(nóng)民怎么購建房屋，又怎么來生活。

還有，就是農(nóng)民的土地同地不同價，給農(nóng)民的土地分片定價。無錫調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 全市劃分為一、二類地區(qū)。這就好比說，同樣的土地種稻子，你能說同樣的大米在市場賣出兩個價？農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不能完全等同于市場，要考慮農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，顯然這種征地補(bǔ)償方式是不合理的。

目前建于，集體土地、房屋的征收法律法規(guī)滯后，不健全。那么，在情況下，農(nóng)民在征地拆遷中，怎樣來計算補(bǔ)償款才合理？尊重農(nóng)民，保障農(nóng)民長遠(yuǎn)生計？在征地拆遷補(bǔ)償款計算中，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)必要考慮的因素，應(yīng)當(dāng)注意的問題，只有抓住要點才能在征地拆遷中得到較合理的補(bǔ)償。這里筆者，給農(nóng)民朋友一個思路，供農(nóng)民在征地拆遷維權(quán)中參考。

農(nóng)民在計算土地、房屋補(bǔ)償款時，首先要了解：集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及土地市場價值等相關(guān)法律才能更好地維護(hù)農(nóng)民合法的權(quán)益

集體土地所有權(quán)

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八條：土地所有權(quán)歸屬，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第十九條規(guī)定：集體土地所有權(quán)，“土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；實施《六十條》時確定為集體所有的土地，屬農(nóng)民集體所有。”

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第4條之規(guī)定，我國實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用建設(shè)用地、控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)。使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地的行為都屬于非法占用農(nóng)用地的范疇。

地方政府非法占用農(nóng)用地的情形主要有以下五種：弄虛作假，主要是指使用土地的地方政府，雖然占地經(jīng)過有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并且取得了用地手續(xù)，但是他的用地手續(xù)是通過弄虛作假騙取來的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，將基本農(nóng)田或其它農(nóng)用地撂荒成未利用地向有具有土地審批權(quán)的管理機(jī)關(guān)申報。少報多占，主要指超出批準(zhǔn)用地的面積占用土地。比如，某建設(shè)項目被批準(zhǔn)占用土地50畝，在實施建設(shè)的過程中，卻占用了500畝，超占的50畝不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批準(zhǔn)文件以及辦理用地手續(xù)即占用土地的行為。未轉(zhuǎn)先占，即未經(jīng)依法批轉(zhuǎn)土地利用就占用農(nóng)用地的違法行為。未征先占，即未經(jīng)土地征收程序改變土地權(quán)屬就占用農(nóng)用地的違法行為。由此可見，沒有取得手續(xù)批文違法占地，農(nóng)民有權(quán)拒絕征地。

土地使用權(quán)

《土地管理法》第九條規(guī)定：土地使用權(quán)，“國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。”《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第四十三條規(guī)定：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。”

現(xiàn)行的土地管理法律將土地的所有權(quán)和使用權(quán)相分離的基本原則，也就是說，雖然國家和農(nóng)民集體擁有土地，但是政府機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體、個人等都可以在符合法律規(guī)定的情況下，辦理相關(guān)合法的手續(xù)，取得合理利用土地的權(quán)利關(guān)獲得收益。但是，這并不意味著其對土地的使用可以不受任何限制，還是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保護(hù)，管理和合理利用土地的義務(wù)，根據(jù)土地的屬性不同，科學(xué)合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策。因此，強(qiáng)占亂占侵犯農(nóng)民土地使用權(quán)的行為都錯誤的違法行為。

依據(jù)《憲法》、《民法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)的國家法律上來看，農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)是一種用益權(quán)，物權(quán)最重要的特征就是直接支配和保護(hù)之絕對性。物權(quán)的直接支配性，指物權(quán)人得依自己的意思，無須他人意思或行為之介入，對標(biāo)的物為管領(lǐng)處分的權(quán)利。物權(quán)的絕對性，指物權(quán)人于其標(biāo)的的物之支配領(lǐng)域內(nèi)，非經(jīng)其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構(gòu)成違法。對于農(nóng)村集體所有的土地，農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的成員取得其承包經(jīng)營權(quán)，屬于用益權(quán)。這種用益權(quán)一經(jīng)設(shè)立，就具有物權(quán)的屬性，即具有排除包括有權(quán)人（發(fā)包人）在內(nèi)的一切人的干涉和侵害。還有，溫家寶總理在十屆人大四次會議結(jié)束后舉行的記者招待會上，答中外記者說的話：“中國的總理懂得一個道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進(jìn)，永不退縮，不言失敗。我們說要給農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)以長期的保障，15年不變，30年不變，就是說永遠(yuǎn)不變。必須實行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，必須保護(hù)農(nóng)民對土地生產(chǎn)經(jīng)營的自主權(quán)，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補(bǔ)償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴(yán)懲那些違背法律、強(qiáng)占亂占農(nóng)民土地的人。”

《中共中央國務(wù)院關(guān)于2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》（2009年中央1號文件）也明確規(guī)定：“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。抓緊修訂、完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變。強(qiáng)化對土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)保護(hù)，做好集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，將權(quán)屬落實到法定行使所有權(quán)的集體組織；穩(wěn)步開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點，把承包地塊的面積、空間位置和權(quán)屬證書落實到農(nóng)戶，嚴(yán)禁借機(jī)調(diào)整土地承包關(guān)系，堅決禁止和糾正違法收回農(nóng)民承包土地的行為。”

這些規(guī)定都遠(yuǎn)遠(yuǎn)地突破了《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》中農(nóng)民土地使用權(quán)限的所規(guī)定，都足以證明，農(nóng)民的土地承包權(quán)使用長久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規(guī)定的，來進(jìn)行征收，這對農(nóng)民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有權(quán)、使用權(quán)，可以說，地方政府目前的征地拆遷90%以上的都是違法的，因此，農(nóng)民可要求最高的補(bǔ)償。

土地自身價值

價值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，是商品生產(chǎn)和商品交換的基本規(guī)律。只要存在商品生產(chǎn)和商品交換，就存在價值規(guī)律。（1）價值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，但并不是商品經(jīng)濟(jì)中唯一的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。商品經(jīng)濟(jì)中有許多經(jīng)濟(jì)規(guī)律，價值規(guī)律是基本的規(guī)律。（2）價值規(guī)律作為商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，同其他任何規(guī)律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。土地作為三大生產(chǎn)要素之一，在社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中起著基礎(chǔ)性、決定性作用。土地有償使用，要符合價值規(guī)律。同樣的土地，國有土地就有市場價值，集體土地就不具有市場

價值，顯然，這是不符價值規(guī)律，也是不符合邏輯的。

便于農(nóng)民朋友理解，這里多提一嘴，什么是土地自身價值？如果農(nóng)民的土地不值錢，那政府、開發(fā)商就不會對農(nóng)民的土地眼紅了。打個不確切比方，就是農(nóng)民的土地很值錢，假如說農(nóng)民的土地是一個聚寶盆，年年會給農(nóng)民家送錢，就是秋天土地里的收成，因為農(nóng)民的收成有了錢就可以無憂無慮世世代代地去生活。這時候，有人要賣農(nóng)民的“聚寶盆”，要斷了你的生路，對農(nóng)民而言“生路”值多少錢？事實上這個“生路”就是這里所講的土地自身價值。因此，農(nóng)民為了生存，為了活命，就不能輕易要賣掉的。即使是賣也應(yīng)是合理的，得保障農(nóng)民自身的長遠(yuǎn)生存。

盡管集體土地，還沿用著計劃經(jīng)濟(jì)的落后的管理模式，但土地自身的市場價值以充分顯現(xiàn)出來，如果農(nóng)民的土地不值錢，那在征地拆遷中就不會制造流血傷亡事件了。《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過）文件精神提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。”這改變了農(nóng)村集體土地只能被行政征收才能成為建設(shè)用地的做法，體現(xiàn)了追求城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的科學(xué)精神，擺脫傳統(tǒng)建設(shè)用地管理模式的束縛。

征地拆遷中，有這樣一句話：“中國最便宜的是農(nóng)民的土地，最貴的也是農(nóng)民的土地”。簡直就是對農(nóng)民的侵略。不給農(nóng)民一個合理的市場價格，進(jìn)行合理的補(bǔ)償，放到誰的頭上，誰也不會干的，最終的結(jié)局就是抗?fàn)帲运纴砜範(fàn)帯Ｔ谡鞯夭疬w中，真正體現(xiàn)土地自身的市場價值，才是對農(nóng)民最公正的，才是構(gòu)筑和諧社會，社會主義價值觀的充分體現(xiàn)。

關(guān)于對同地價的理解，將農(nóng)民的土地分類劃分等級進(jìn)行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同價，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 2004年10月21日 國發(fā)〔2004〕28號）：(十二)完善征地補(bǔ)償辦法，征地補(bǔ)償做到同地同價。筆者理解文件精神是，同地同價應(yīng)當(dāng)是指土地在同一地區(qū)的的價格應(yīng)當(dāng)是相同的價格，不是地方政府所講的同地同價，是同村的土地相同價格，也不是事先由地方政府按照距離城市城區(qū)遠(yuǎn)近等因素，將農(nóng)民的土地進(jìn)行分類劃分等級后，所說的同地同價，事實上，這就是同地不同價。地方政府先入為主對農(nóng)民的說，你的土地是二類土地價格。地方政府為了獲取更的土地出讓利潤，一般將農(nóng)民的土地劃分為二類或三類，有的地方政府甚至劃分的更多一些，可達(dá)四類或五類。以筆者所在地的延吉市為例，就是把農(nóng)民的土地劃分四個等級，筆者認(rèn)為，這是不符合中央對農(nóng)民征地要到合理補(bǔ)償，保障農(nóng)民長遠(yuǎn)生計的政策精神的。

道理很簡單，征收農(nóng)民土地、房屋，政府給農(nóng)民在不同的區(qū)域的內(nèi)的價格不同，但最終征收農(nóng)民土地都是以現(xiàn)金兌現(xiàn)的。假如說農(nóng)民的房屋被征收了，農(nóng)民首要的是解決住的問題，于是就同開發(fā)商說，你的房子價格50萬，可政府是按五類區(qū)給補(bǔ)償?shù)木?0萬元，那開發(fā)商為了社會責(zé)任，也把你的同樣的房子價格，按照五個價格來賣，農(nóng)民可以10萬元，買你的房子了。這可能嗎？現(xiàn)實中，政府無論將征收農(nóng)民的土地分成幾類價格，但在同省同一市（或一縣）的農(nóng)民生存生活成本是一樣的，同一市場，同一商品的價格不可能有三六九等的，這顯然是對被征地拆遷農(nóng)民的不公。

農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解為市場行為，土地是農(nóng)民的生存基礎(chǔ)。再者，我國農(nóng)民土地人均不足1市畝，城市郊區(qū)的農(nóng)民所占的土地更少，以延吉市朝陽川東豐村農(nóng)民為例，現(xiàn)在每人擁有土地不中400平方米。這么少的土地，地方政府做不到同地同價，在將土地劃分成幾個等級，錢，利潤是政府賺了，可接下來的問題是，農(nóng)民怎么去生活？試想，我們政府的這么人民公仆們，如果土地你的，給你這么劃分片區(qū)等級，然后對你進(jìn)行補(bǔ)償，你干嗎？？

因此，農(nóng)民在征地補(bǔ)償中，不能讓地方政府的紅頭文件、公告給忽悠住了。文件政策法規(guī)服從的原則，地方服從中央，地方政策由違背中央的，按中央的執(zhí)行。農(nóng)民拿中央的文件進(jìn)行與地方政府發(fā)布的同類的文件進(jìn)行對照，由違背中央意愿的，農(nóng)民有權(quán)拒絕執(zhí)行。地方政府把土地分成幾個片幾個價，這些都是蒙人的。建議，農(nóng)民平時多學(xué)些相關(guān)征地拆遷的法律法規(guī)政策，這樣在征地拆遷補(bǔ)償中，就沒有敢欺負(fù)你了，我們畢竟社會主義法制社會，主動權(quán)就會把握在農(nóng)民的手中。

集體土地、房屋征收補(bǔ)償計算方法

在土地征收中，國家的對農(nóng)民的政策是：合理補(bǔ)償、妥善安置，保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計（根據(jù)國家相關(guān)的征地法律法規(guī)綜合整理，相關(guān)的征地拆遷法律法規(guī)可查閱筆者的博客草根的心聲，博客中的相關(guān)法律分類）。農(nóng)民在征地補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)考慮土地的自身市場價值、土地的附加值（農(nóng)地的年產(chǎn)值）、通貨膨脹、最后才是安置費用。

為什么要考慮通貨膨脹呢？通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是不可否認(rèn)的事實。那么，什么是通貨膨脹，簡單地說，就是讓你手中的錢貶值，舉個例子：假如，你手中有100元錢，你不花，就在手中，如果通貨膨脹率平均為5%，15年后購買力就只是現(xiàn)在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，購買力就僅僅是現(xiàn)在的9%了。

征地將農(nóng)民世代賴以生存的飯碗砸了。如果農(nóng)民在征地中不這樣綜合性地去考慮問題，就目前各地政府給補(bǔ)償?shù)哪屈c錢一般僅夠2年的生存費用，政府就什么也不管了。對農(nóng)民來說，生存都成問題，就更別說什么長遠(yuǎn)生計了。所以，在征地中，以上這些因素是農(nóng)民必須要考慮的。

1、承包土地（口糧地）的補(bǔ)償計算方法

《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。征收耕地的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。”

《土地管理法》規(guī)定的土地征收補(bǔ)償制度單純以土地原用途和前三年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出平均率計算, 導(dǎo)致農(nóng)村土地被征收后農(nóng)民僅能獲得土地補(bǔ)償款的1—5%左右，而且土地征收補(bǔ)償款的分配不盡合理。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn), 耕地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時, 政府與集體和農(nóng)民所得收益比最高可達(dá)99∶1;未利用土地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時, 政府與集體和農(nóng)民所得的收益比最高可達(dá)199∶1 , 在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)甚至可達(dá)千比一，與政府取得的土地出讓收益相比, 農(nóng)民得到的征地補(bǔ)償款僅為冰山一角，有的連基本生活都難以得到保障。此外，集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民之間對補(bǔ)償款的分配亦不盡合理。

按照原用途給予補(bǔ)償，這是根本上就是不合理的。農(nóng)民當(dāng)然就不會接受。那么，在征地中怎么樣補(bǔ)償才算合理。

在集體土地沒有市場化，《土地管理法》沒有修改的現(xiàn)實下，土地是按照原用途給予補(bǔ)償。那農(nóng)民怎么算，技巧在土地承包使用權(quán)的長久不變。長久不變你能說是200年不變，還是500年不變，顯然，按照《土地管理法》的計算是站不住腳的。保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)的生計，是政策所規(guī)定的，為了保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)的生計，那將年產(chǎn)值先算200年的吧。

假設(shè)，1平方米的年產(chǎn)值為50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。當(dāng)然土地所種作物不同，年產(chǎn)值也就不同，還有有沒有溫室棚，若有還要將1年能出幾季，考慮進(jìn)去的。一般溫室棚北方1年到少能出2—3季。

值得注意的是，如果地方政府將農(nóng)民土地分成幾等級定價，如果是違背中央文件精神愿

意的，農(nóng)民可以拒絕不理他，只要在征地補(bǔ)償中，時刻把握住中央對農(nóng)民土地的政策是長久不變，只有這樣，才能保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計。分析到這里，就一目了然了，這里我們還沒有計算土地的自身的市場價值。有人說農(nóng)民貪婪，漫天要價，事實勝于雄辯，不攻自破。

2、集體土地上的房屋征收補(bǔ)償計算方法

實際征收中可能有二種可能，一是只征收了房屋，沒有征收承包地；二農(nóng)民的房屋、承包地同時被征收。

如果只征收了農(nóng)民的房屋，沒有征收承包地的，在這種情況下，建議農(nóng)民置換，要求拿同樣的地面積同樣的房屋面積來換，這樣是為了便于農(nóng)民生產(chǎn)，同時也比較合理。一般各省土地條例都規(guī)定了農(nóng)民的宅基地的使用面積。比如《吉林省土地條例》中規(guī)定一農(nóng)戶宅基地的使用面積為330平方米。如果不能置換，應(yīng)考慮購買同樣的房屋的價值，宅基地使用的其他土地面積應(yīng)當(dāng)考慮土地的市價值。什么意思，你讓我沒有房子住了，我總得去再賣一所吧，同時，還得考慮便于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

如果農(nóng)民的房屋、承包地一起被征收了，那么，沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)了，這時就全都市化了，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)借鑒《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的四個原則進(jìn)行要求。因各地情況不同，筆者沒有進(jìn)行具體的計算分析。這里只是給農(nóng)民一個思路，僅供農(nóng)民在實際房屋征收中參考。關(guān)于土地維權(quán)方面的筆者另有文章，請查閱筆者博客。

許多地方政府為追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政績，以犧牲被征地農(nóng)民利益為代價，任意擴(kuò)大征收權(quán)，土地征收工作中明顯存在對農(nóng)民不公平行為，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，政府低價征高價賣、與民爭利以及征地補(bǔ)償分配混亂導(dǎo)致一些地區(qū)在土地征收實現(xiàn)土地用途轉(zhuǎn)移過程中，不同程度地存在開發(fā)區(qū)和工商企業(yè)盲目圈占耕地、肆意擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模以及在征地過程中對被征地農(nóng)民安置不足，嚴(yán)重地侵犯了被征地農(nóng)民利益。土地權(quán)利的易手，伴隨著被征地農(nóng)民的赤貧噩夢，造就了地方政府的光輝政績和商人的暴富。在商業(yè)利益和政治資本的雙重利益驅(qū)動下，許多農(nóng)民在工業(yè)化、城市化進(jìn)程中大量失地失業(yè)失去社會保障，成為種田無地、就業(yè)無崗、社保無份的人。

農(nóng)民只有團(tuán)結(jié)，只有斗爭，才會有公平、公正、合理，一盤散沙，只能永遠(yuǎn)是任人宰割的羔羊！

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溫馨提示：感謝您關(guān)注農(nóng)民這一弱勢群體。本旨意是維護(hù)公民合法的土地、房屋使用權(quán)。制止非法暴力、流氓無賴式的強(qiáng)征強(qiáng)拆，揭露社會丑惡，弘揚正義；維護(hù)法律的尊嚴(yán)，構(gòu)筑社會主義和諧社會。讓更的更多的人學(xué)法用法，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

第五篇：關(guān)于無證房屋性質(zhì)認(rèn)定及補(bǔ)償問題

關(guān)于無證房屋性質(zhì)認(rèn)定及補(bǔ)償問題

【裁判要旨】在與法律、行政法規(guī)的規(guī)定不抵觸情形下，依法定程序制定的房屋征收補(bǔ)償方案對無證房屋的性質(zhì)認(rèn)定以及如何補(bǔ)償作出相應(yīng)規(guī)定，該規(guī)定合法有效。【案號】（2016）最高法行申294號行政裁定 【案由】孫守清訴梅河口市人民政府房屋征收補(bǔ)償決定一案 【案件基本事實】

2013年10月21日，梅河口市政府作出梅政房征[2013]8號《關(guān)于對青海路東側(cè)棚戶區(qū)地塊房屋征收的決定》，決定對青海路東側(cè)棚戶區(qū)地塊范圍內(nèi)國有土地上房屋實施征收，并于同日公布《梅河口市青海路東側(cè)棚戶區(qū)地塊征收補(bǔ)償方案》和《房屋征收決定的公告》、《房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定辦法的通知》。被征收人通過協(xié)商方式選定梅河口市誠信房地產(chǎn)評估測繪有限公司（以下簡稱誠信評估公司）為房屋征收評估機(jī)構(gòu)。2013年10月26日，房屋征收部門與誠信評估公司簽訂《房地產(chǎn)估價合同》。孫守清在征收范圍內(nèi)有32.42平方米登記房屋一處，臨時建筑25平方米及附屬物若干。在征收過程中，雙方未達(dá)成協(xié)議。誠信評估公司于2013年11月15日作出梅誠房評報征字第（2013-5-13-45）號《房地產(chǎn)征收估價報告》（以下簡稱《估價報告》），對孫守清所有的房屋及其附屬物估價124420元。《估價報告》送達(dá)后，孫守清未提出復(fù)估申請。2013年12月31日，梅河口市政府作出梅政房征補(bǔ)[2013]207號《關(guān)于對孫守清房屋征收補(bǔ)償?shù)臎Q定》（以下簡稱207號征收補(bǔ)償決定），主要內(nèi)容為：如果孫守清選擇貨幣補(bǔ)償方式安置，對其按估價報告結(jié)果執(zhí)行，合計補(bǔ)償127708元。如孫守清選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置，對孫守清調(diào)換至擬新建3#樓4單元702室面積為62平方米住宅房屋，孫守清交房屋差價款20560元；附屬設(shè)施補(bǔ)償及其他補(bǔ)助費按估價報告結(jié)果執(zhí)行，合計補(bǔ)償39483元。孫守清不服該補(bǔ)償決定，向吉林省人民政府申請行政復(fù)議。吉林省人民政府于2014年4月25日作出吉政復(fù)決地字[2014]27號行政復(fù)議決定，維持了207號征收補(bǔ)償決定。孫守清仍不服提起訴訟，請求撤銷該補(bǔ)償決定。另查明，誠信評估公司在2002年以前是梅河口市住房保障和房產(chǎn)管理局的一個部門，2002年改制后獨立。在該公司注冊的評估師保留了原單位事業(yè)編制。2015年6月23日，吉林省住建廳作出《關(guān)于責(zé)令誠信評估公司限期改正有關(guān)問題的通知》。該公司于2015年7月解體。通化市中級人民法院（2014）通中行初字第26號行政判決認(rèn)為，梅河口市政府于2013年10月21日作出梅政房征[2013]8號《梅河口市人民政府對青海路東側(cè)地塊房屋征收的決定》，該房屋征收決定已被生效的（2014）通中行初字第5號行政判決所維持。誠信評估公司系獨立法人，具有相應(yīng)的房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)，并經(jīng)合法程序選定為該征收地塊的房地產(chǎn)征收估價公司。估價報告的作出亦符合法定的規(guī)程。孫守清主張應(yīng)當(dāng)對其25平方米門前房認(rèn)定為有照房屋，養(yǎng)殖信鴿經(jīng)營損失也應(yīng)予補(bǔ)償。孫守清雖出示了一份房屋買賣協(xié)議，但不能證明25平方米門前房屋符合有照房屋規(guī)定的條件。對于養(yǎng)殖信鴿也未出示合法的生產(chǎn)經(jīng)營證明。因此，梅河口市政府依據(jù)評估報告對孫守清作出的房屋征收補(bǔ)償決定并無不當(dāng)，對孫守清的訴訟請求不能支持。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條的規(guī)定，判決駁回孫守清的訴訟請求。孫守清不服提起上訴。吉林省高級人民法院（2015）吉行終字第13號行政判決認(rèn)為，誠信評估公司作為被征收地塊房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是由被征收人通過多數(shù)決定方式選定的。誠信評估公司作出估價報告后，房屋征收部門向?qū)O守清進(jìn)行送達(dá)。估價報告送達(dá)后，孫守清未依法提出復(fù)估申請。《梅河口市青海路東側(cè)棚戶區(qū)地塊房屋征收補(bǔ)償方案》規(guī)定，”工商、稅務(wù)登記手續(xù)齊全，并事實經(jīng)營3年以上，能夠提供一年以上納稅憑證的營業(yè)性質(zhì)房屋，在征收過程中造成停產(chǎn)停業(yè)的，給予停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償損失。”孫守清主張其養(yǎng)殖信鴿并用于經(jīng)營，但不能提供工商、稅務(wù)等相關(guān)手續(xù)，故其主張停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償依據(jù)不足。按照梅河口市政府相關(guān)規(guī)定，無照房屋可參照正式房屋處理的標(biāo)準(zhǔn)：”房屋為1990年4月1日以前建成，且墻體為三七墻以上，房屋跨度4.5米以上、檐口高度2.4米以上、門窗完整、房屋面積30平方米以上、具備居住條件的無照房屋”。故孫守清無照房屋不符合參照正式房屋處理的條件。因此，梅河口市政府作出的207號征收補(bǔ)償決定認(rèn)定事實清楚，決定內(nèi)容適當(dāng)，一審判決駁回孫守清訴訟請求并無不當(dāng)，對孫守清的上訴主張不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。孫守清申請再審稱：

1、對評估結(jié)果有異議。認(rèn)為梅河口市政府選擇評估機(jī)構(gòu)的程序違法，估價報告中缺少估價技術(shù)報告，不能作為補(bǔ)償決定的依據(jù)，評估結(jié)果對孫守清的房屋價值估算明顯低于梅河口市當(dāng)?shù)厥袌鰞r值。

2、對25平方米的房屋性質(zhì)認(rèn)定有異議。主張應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為1990年4月1日以前的合法房屋并予以補(bǔ)償。

3、對被征收房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議。主張其從事信鴿養(yǎng)殖經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營性房屋予以補(bǔ)償。請求依法撤銷一、二審判決及207號征收補(bǔ)償決定。被申請人梅河口市政府答辯稱：

1、估價技術(shù)報告是評估機(jī)構(gòu)在評估房屋價值過程中形成的，作為房屋評估價值形成的依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》相關(guān)規(guī)定，估價技術(shù)報告可以不提供給估價委托人，供房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門和行業(yè)組織查閱。必須提供給當(dāng)事人的是房地產(chǎn)評估結(jié)果報告,且評估報告中已經(jīng)充分向申請人說明了估價的依據(jù)和計算方法，如果當(dāng)事人申請可以到評估部門查看技術(shù)報告。評估報告是按照被征收區(qū)域房屋的市場價格評估的，孫守清的32.42平方米房屋被征收后回遷安置到新建的多層住宅后還剩余18923元，提高了被征收人的居住條件。

2、孫守清對其25平方米臨時建筑不能提供任何合法有效的證據(jù)證明其合法性，已經(jīng)被鑒定為違法建筑，與本案被訴行政行為屬于不同的行政行為。

3、孫守清沒有合法營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)，不符合營業(yè)損失補(bǔ)償條件。請求依法駁回孫守清的再審申請。本院經(jīng)審查認(rèn)為，孫守清對其提出的申請再審主張均未能舉證證明，一、二審駁回其訴訟請求并無不當(dāng)，孫守清申請再審的理由不能成立。

一、關(guān)于評估報告的合法性問題 《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條規(guī)定：”本辦法所稱房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。”《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：”本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。”原誠信評估公司系經(jīng)依法批準(zhǔn)成立的具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，評估人員也依法取得了估價師執(zhí)業(yè)資格，系獨立核算企業(yè)。雖然該公司接受委托及作出評估報告當(dāng)時，評估人員因企業(yè)改制保留了事業(yè)單位編制，不符合有關(guān)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)行政管理相關(guān)要求，相關(guān)行政管理部門可依法對其進(jìn)行查處，但是，并沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定，此種情況下評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立以及其作出的評估結(jié)論應(yīng)屬無效。誠信評估公司系獨立核算企業(yè)，孫守清主張該公司的評估人員與梅河口市政府以及項目開發(fā)企業(yè)存在利害關(guān)系，評估結(jié)論不具有合法性，但其對此未能舉證證明。《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定：”房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”梅河口市政府根據(jù)多數(shù)被征收人的意見，協(xié)商選定誠信評估公司作為本案征收補(bǔ)償行為的評估單位，選定評估機(jī)構(gòu)的主要程序合法。《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條規(guī)定：”被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。”《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：”對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。”誠信評估公司依照法定程序作出評估結(jié)論，孫守清主張該評估報告對其被征收財產(chǎn)的價值認(rèn)定不合理，但未在法定期限內(nèi)依法申請復(fù)核。在一、二審及本院審查期間，孫守清亦未舉證證明，誠信評估公司對其被征收財產(chǎn)的評估價格，明顯低于當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場價格。關(guān)于孫守清提出的評估報告中缺少估價技術(shù)報告的主張，《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》有關(guān)估價報告的規(guī)范格式中已經(jīng)明確”估價技術(shù)報告可不提供給委托方，供估價機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱等。”孫守清的該項主張沒有事實和法律依據(jù)。綜上，盡管誠信評估公司自身存在不符合行業(yè)行政管理相關(guān)規(guī)定的問題，但不足以否認(rèn)評估結(jié)論的合法性。孫守清以評估不合法為由申請再審，本院不予支持。

二、關(guān)于無照房屋性質(zhì)認(rèn)定及補(bǔ)償問題 根據(jù)吉建房〔2009〕38號《吉林省房屋登記若干問題暫行規(guī)定

（一）》第十三條規(guī)定，無照房屋性質(zhì)認(rèn)定的主要時間節(jié)點為1990年4月1日，也即《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行之日。該法第四十條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未取得城市規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑物，屬于違法建筑物。但改正后保留的建筑物，不認(rèn)定為違法建筑物。本案征收補(bǔ)償方案規(guī)定，被征收人能夠提供真實有效的原始憑證，證明其房屋為1990年4月1日前建成，具備居住條件的無照房屋，可以參照正式有照房屋予以補(bǔ)償，但不享受贈送、獎勵等其他優(yōu)惠；對1990年4月1日至2006年9月1日之間建設(shè)的房屋，視為合法臨時建筑，參照建筑成本價給予合理補(bǔ)償；2006年9月1日之后建設(shè)的房屋，視為違法建筑，不予補(bǔ)償。征收補(bǔ)償方案的規(guī)定，與法律的規(guī)定不沖突，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。孫守清主張其25平方米無照房屋建于2006年9月1日之前，但沒有證據(jù)證明該房屋建成于1990年4月1日以前，梅河口市政府在調(diào)查核實的基礎(chǔ)上，按照合法臨時建筑對其25平方米無照房屋予以評估補(bǔ)償，主要事實清楚，符合本案征收補(bǔ)償方案的規(guī)定，已經(jīng)充分保障了孫守清的合法權(quán)益。孫守清主張對其25平方米無照房屋應(yīng)按照有照房屋予以補(bǔ)償，理由不能成立。

三、關(guān)于住宅兼營業(yè)用房的補(bǔ)償問題 《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條第三款規(guī)定，對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般應(yīng)當(dāng)以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)。國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)[2003]42號《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》（以下簡稱42號通知）第四條規(guī)定：”對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。”依照以上規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證記載為住宅用房，盡管被征收人實際用于經(jīng)營，已取得營業(yè)執(zhí)照并能夠提供納稅證明的，但從房屋的性質(zhì)上講仍應(yīng)認(rèn)定為住宅。42號通知同時授權(quán)地方人民政府對此類房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。梅河口市政府制定的本案征收補(bǔ)償方案規(guī)定，不臨主要街路自行改變用途的住宅房屋，工商稅務(wù)手續(xù)齊全，實際用于經(jīng)營的，按照住宅標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償安置；選擇貨幣補(bǔ)償，營業(yè)損失按照被征收房屋價值的10%予以一次性補(bǔ)償。征收補(bǔ)償方案的上述規(guī)定，與法律、行政法規(guī)不相沖突，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。孫守清主張其32.42平方米有照住宅房屋實際用于經(jīng)營性養(yǎng)殖，但未能依照補(bǔ)償方案的要求提供相關(guān)的證據(jù)予以證明。梅河口市政府按照孫守清養(yǎng)殖數(shù)量和種類向其支付搬遷費用，符合征收補(bǔ)償方案的規(guī)定。孫守清主張應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營性用房的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，梅河口市政府作出的被訴征收補(bǔ)償行為，認(rèn)定事實基本清楚，主要程序合法，孫守清的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條第（三）項規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第七十四條的規(guī)定，裁定如下：駁回孫守清的再審申請。