第一篇：貴陽市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估管理暫行規(guī)定

貴陽市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估管理暫行規(guī)定

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貴陽市人民政府令（第104號(hào)）

《貴陽市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估管理暫行規(guī)定》已經(jīng)2002年5月27日市政府常務(wù)會(huì)議通過。現(xiàn)予發(fā)布，自2002年9月15日起施行。

市長(zhǎng)：孫國(guó)強(qiáng)

二00二年七月三十一日

第一條 為了規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估行為，維護(hù)房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《貴陽市房屋拆遷管理辦法》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估，適用本規(guī)定。

前款所稱房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估，是指房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、建筑面積等因素，對(duì)被拆遷房屋連同該房屋用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行的評(píng)定估算（不包括對(duì)被拆遷房屋的搬遷補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估）。

第三條 以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格不包含土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓的價(jià)款。

第四條 市人民政府房屋拆遷管理部門主管全市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估，具體負(fù)責(zé)云巖區(qū)、南明區(qū)范圍內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的監(jiān)督管理工作；花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、修文縣、息烽縣、開陽縣、清鎮(zhèn)市人民政府房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的監(jiān)督管理工作。

價(jià)格、國(guó)土資源等行政管理部門依據(jù)職責(zé)協(xié)助做好房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的監(jiān)督管理工作。

第五條 房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵守下列原則：

（一）獨(dú)立、客觀、公正、公平、合法原則；

（二）最高最佳使用原則；

（三）替代原則；

（四）評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。

第六條 建設(shè)單位申辦房屋拆遷許可證前，為制定拆遷補(bǔ)償方案和確定拆遷安置資金監(jiān)管總額，應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出拆遷范圍內(nèi)的各類房屋的平均價(jià)格。

第七條 建設(shè)單位取得房屋拆遷許可證后，房屋拆遷當(dāng)事人就拆遷補(bǔ)償方案確定的補(bǔ)償價(jià)格不能協(xié)商一致的，雙方應(yīng)協(xié)商共同委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷人房屋進(jìn)行評(píng)估，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)事宜協(xié)商不成的，由房屋拆遷管理部門推薦評(píng)估機(jī)構(gòu)，由雙方委托進(jìn)行評(píng)估。

第八條 房屋拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告后5日內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)評(píng)，原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后5日內(nèi)出具書面復(fù)評(píng)報(bào)告。

第九條 房屋拆遷當(dāng)事人對(duì)復(fù)評(píng)結(jié)果有異議或不能通過共同委托評(píng)估的要求達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，可以向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在拆遷法規(guī)規(guī)定的時(shí)限內(nèi)裁決。

第十條 房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估，應(yīng)當(dāng)由具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，主要評(píng)估人員應(yīng)為從事房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估工作5年以上的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章后生效。

第十一條 房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估，凡有交易實(shí)例參照的，應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法；無交易實(shí)例參照的，可采用成本法。

被拆遷房屋的用途，分為住宅、商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房、其他用房；建筑結(jié)構(gòu)分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)；區(qū)位分類參照市、縣（市）政府確定的土地級(jí)別劃分。

第十二條 房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證規(guī)定實(shí)施房屋拆遷的有效期內(nèi)。評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)精確到人民幣元。

第十三條 采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過評(píng)估時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選定的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過30％。

第十四條 房屋拆遷當(dāng)事人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估被拆遷房屋，應(yīng)當(dāng)簽訂合同。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定完成委托任務(wù)，在委托人交齊必要的資料之日起15日內(nèi)，向委托人出具房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。

第十五條 房屋拆遷當(dāng)事人委托進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估，應(yīng)當(dāng)向所委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)提供下列資料，并協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場(chǎng)查勘：

（一）評(píng)估委托書；

（二）房屋拆遷許可證；

（三）房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；

（四）被拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、附屬設(shè)施等情況一覽表；

（五）其他有關(guān)資料。

委托人未履行前款規(guī)定義務(wù)造成評(píng)估失實(shí)的，委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第十六條 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托人提供的情況和資料應(yīng)當(dāng)保守秘密。

第十七條 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則，不得出具虛假評(píng)估報(bào)告。

第十八條 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許他人借用自己名義從事房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)。

第十九條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費(fèi)用，或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

第二十條 評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具評(píng)估報(bào)告后，有義務(wù)向當(dāng)事人解釋拆遷評(píng)估的依據(jù)、選用的評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生過程等。

第二十一條 評(píng)估機(jī)構(gòu)違反評(píng)估規(guī)范和拆遷法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，評(píng)估結(jié)果偏離市場(chǎng)價(jià)格的，房屋拆遷管理部門可以指定其他評(píng)估機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行評(píng)估。重新評(píng)估的費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

第二十二條 評(píng)估機(jī)構(gòu)受理房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估委托后，應(yīng)當(dāng)將評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法、結(jié)合因素、計(jì)算過程和結(jié)果產(chǎn)生的依據(jù)等向當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門和價(jià)格管理部門備案。第二十三條 未取得資質(zhì)證書在本市從事房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估活動(dòng)的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止評(píng)估活動(dòng)，沒收違法所得，并可處以500元以上5000元以下的罰款。

第二十四條 房地產(chǎn)估價(jià)師違反本規(guī)定有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止違法活動(dòng)，沒收違法所得，并可處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，可處以1萬元以下的罰款：

（一）評(píng)估中故意提高或者降低評(píng)估價(jià)值額，出具虛假評(píng)估報(bào)告造成當(dāng)事人直接經(jīng)濟(jì)損失的；

（二）利用執(zhí)業(yè)方便謀取委托評(píng)估合同中約定收取的費(fèi)用外的其他利益的；

（三）準(zhǔn)許他人以自己的名義在房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估活動(dòng)中執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)的；

（四）以個(gè)人名義承接房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)，并收取費(fèi)用的。

第二十五條 房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估管理工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十六條 本規(guī)定由市人民政府法制機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。

第二十七條 本規(guī)定自2002年9月15日起施行。

第二篇：上海市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定

上海市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合上海實(shí)際情況，我局對(duì)《上海市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》（滬房地資市[2002]67號(hào)）有關(guān)條款進(jìn)行了修改

第一條（制定依據(jù)）

為規(guī)范房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。第二條（適用范圍）

凡在本市國(guó)有土地上進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)活動(dòng)的，適用本規(guī)定。第三條（從業(yè)資格）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷估價(jià)，應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)上海市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地資源局）核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格。

未取得房屋拆遷估價(jià)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價(jià)委托、出具估價(jià)報(bào)告或價(jià)格咨詢報(bào)告。

第四條（資格申請(qǐng)、核準(zhǔn)及公布）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以向市房地資源局書面申請(qǐng)房屋拆遷估價(jià)資格。市房地資源局根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)、從業(yè)經(jīng)歷、估價(jià)技術(shù)水平、社會(huì)信譽(yù)等，結(jié)合房屋拆遷工作需要，予以核準(zhǔn)。核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）名單，由市房地資源局予以公布。第五條（拆遷估價(jià)委托）

在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)，拆遷人只能委托一家由被拆遷人或者拆遷當(dāng)事人確定的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價(jià)委托合同。估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)拆遷人的房屋拆遷許可證。第六條（房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定）

估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，一般采取被拆遷人（即按照市政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)承租公有房屋和私有居住房屋的承租人〖以下簡(jiǎn)稱：承租人〗及房屋所有人）投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。

采取投票方式的，由估價(jià)機(jī)構(gòu)向拆遷人提出估價(jià)意向，拆遷人應(yīng)當(dāng)如實(shí)將有估價(jià)意向的估價(jià)機(jī)構(gòu)名單（不得少于5家）提供給被拆遷人，并組織被拆遷人在此范圍內(nèi)進(jìn)行投票。根據(jù)投票結(jié)果，按照簡(jiǎn)單多數(shù)的原則，得票數(shù)第一位的為拆遷基地的估價(jià)機(jī)構(gòu)，第二位的為重新估價(jià)機(jī)構(gòu)。拆遷人應(yīng)當(dāng)將投票結(jié)果進(jìn)行公告。

區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)對(duì)投票、抽簽過程進(jìn)行監(jiān)督，并可以邀請(qǐng)區(qū)縣監(jiān)察委、街道辦事處等共同監(jiān)督。

第七條（禁止轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)）

估價(jià)機(jī)構(gòu)接受房屋拆遷估價(jià)委托后，不得向其他估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。第八條（拆遷人義務(wù)）

拆遷人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所需資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場(chǎng)查勘等工作。拆遷人未如實(shí)提供有關(guān)資料、未履行委托合同約定的義務(wù)，造成估價(jià)失實(shí)或其他后果的，由拆遷人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第九條（被拆遷人義務(wù)）

被拆遷人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，并配合估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

第十條（估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘）

房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)持證上崗，并對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝被拆遷房屋狀況的照片，有必要的可拍攝錄像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

被拆遷人拒絕房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)地查勘或不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。第十一條（拒絕估價(jià)的處理）

被拆遷人不提供資料、拒絕估價(jià)人員實(shí)地查勘，致使房屋估價(jià)無法進(jìn)行的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可參照被拆除房屋同區(qū)域、同建筑類型的房屋進(jìn)行估價(jià)。第十二條（抽樣估價(jià)）

對(duì)成片簡(jiǎn)屋、舊里及非成套獨(dú)用居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)做抽樣估價(jià)報(bào)告。抽樣估價(jià)樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5％。抽樣估價(jià)結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將抽樣估價(jià)的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不再出具分戶估價(jià)報(bào)告；但被拆遷人要求對(duì)其房屋進(jìn)行估價(jià)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。第十三條（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷分期實(shí)施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

房屋拆遷估價(jià)報(bào)告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限（包括延長(zhǎng)期限）。第十四條（估價(jià)機(jī)構(gòu)義務(wù)）

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定的時(shí)間和要求完成估價(jià)，向拆遷人出具估價(jià)報(bào)告（包括分戶估價(jià)報(bào)告）。估價(jià)機(jī)構(gòu)未按照約定的時(shí)間和要求完成估價(jià)，或者估價(jià)失實(shí)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十五條（估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照市房地資源局頒布的房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)范及拆遷法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)。第十六條（估價(jià)成果用途）

房屋拆遷估價(jià)報(bào)告只作為房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用作其他用途。第十七條（公示及咨詢）

估價(jià)機(jī)構(gòu)在向拆遷人出具估價(jià)報(bào)告前，應(yīng)當(dāng)將拆遷估價(jià)的初步結(jié)果向拆遷當(dāng)事人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告（包括分戶估價(jià)報(bào)告）。拆遷人應(yīng)當(dāng)將分戶估價(jià)報(bào)告送交被拆遷人。

拆遷人、被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。第十八條（復(fù)估及重新委托估價(jià)）

拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以在收到估價(jià)報(bào)告或分戶估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)估，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。

拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)估申請(qǐng)的3日內(nèi)向申請(qǐng)人出具書面復(fù)估結(jié)論。估價(jià)機(jī)構(gòu)調(diào)整估價(jià)結(jié)果的，還應(yīng)向拆遷人出具調(diào)整后的估價(jià)報(bào)告并注明調(diào)整原因。

拆遷當(dāng)事人委托重新估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)委托投票或者協(xié)商或者抽簽確定的重新估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。委托人需支付估價(jià)費(fèi)用，受托的重新估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。第十九條（估價(jià)鑒定申請(qǐng)）拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果、復(fù)估結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，可以自收到估價(jià)報(bào)告、復(fù)估結(jié)論或重估報(bào)告之日起15日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱專家委員會(huì)）申請(qǐng)鑒定。

拆遷當(dāng)事人向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定的，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的估價(jià)報(bào)告（包括復(fù)估結(jié)論、重估報(bào)告）。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會(huì)的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會(huì)提供估價(jià)報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。第二十條（專家鑒定）

專家委員會(huì)受理申請(qǐng)鑒定后，應(yīng)當(dāng)對(duì)相應(yīng)估價(jià)報(bào)告的合法性、規(guī)范性、合理性進(jìn)行鑒定，并在收到申請(qǐng)后的10日內(nèi)出具鑒定意見。

經(jīng)專家委員會(huì)鑒定，估價(jià)報(bào)告合法、規(guī)范、合理的，估價(jià)結(jié)果作為房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)；估價(jià)報(bào)告不合法或者不規(guī)范或者不合理的，由專家委員會(huì)指定其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行再估價(jià)。受指定的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在7日內(nèi)出具再估價(jià)報(bào)告。

拆遷當(dāng)事人對(duì)再估價(jià)的結(jié)果無爭(zhēng)議的，再估價(jià)結(jié)果作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)；拆遷當(dāng)事人對(duì)再估價(jià)結(jié)果仍有爭(zhēng)議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后的5個(gè)工作日出具鑒定意見。第二十一條（估價(jià)和鑒定收費(fèi)）

房屋拆遷估價(jià)費(fèi)由委托估價(jià)的房屋拆遷當(dāng)事人承擔(dān)。

房屋拆遷估價(jià)鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人預(yù)交。經(jīng)專家委員會(huì)鑒定，估價(jià)報(bào)告不合法或者不規(guī)范或者不合理的，鑒定費(fèi)由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)；經(jīng)專家委員會(huì)鑒定，估價(jià)報(bào)告、重估報(bào)告都合法、規(guī)范、合理的，鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)。

估價(jià)費(fèi)、鑒定費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)按照市價(jià)格主管部門和市房地資源局的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十二條（機(jī)構(gòu)范圍調(diào)整）

市房地資源局根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷估價(jià)工作的規(guī)范情況和拆遷工作的需要，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的房屋拆遷估價(jià)資格進(jìn)行調(diào)整，并將調(diào)整后的名單予以公布。第二十三條（取消資格）

市房地資源局對(duì)房屋拆遷估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。估價(jià)機(jī)構(gòu)有下列行為之一的，由市房地資源局取消其房屋拆遷估價(jià)資格：

（一）擅自轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)、或允許他人借用自己名義從事房屋拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（二）違反房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)范，出具虛假估價(jià)報(bào)告，估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)，或者惡意串通、損害拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的；

（三）不履行估價(jià)技術(shù)咨詢義務(wù)或者復(fù)估義務(wù)或重新估價(jià)義務(wù)的；

（四）不配合專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定的；

（五）估價(jià)報(bào)告多次被鑒定為不合法或者不規(guī)范或者不合理的；

（六）其他不符合從事房屋拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。第二十四條（估價(jià)技術(shù)指導(dǎo)）

上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)房屋拆遷估價(jià)工作進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。第二十五條（交易登記資料查閱）

市和各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)配合估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)交易登記資料的查閱工作。第二十六條（參照適用）

本市征用集體土地上拆遷房屋的估價(jià)管理，參照適用本規(guī)定。第二十七條（施行時(shí)間）

本規(guī)定適用于2004年4月1日以后頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷基地。二○○四年三月二十九日

第三篇：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)如何評(píng)估

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房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)如何評(píng)估

新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》提出拆遷貨幣化補(bǔ)償，對(duì)我國(guó)城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國(guó)拆遷改革中的一大舉措。但是，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員就如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)?拆遷人如何對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?這是我們?cè)诜课莶疬w工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評(píng)估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價(jià)方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估，采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價(jià)，該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。

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例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價(jià)的測(cè)算，首先是由政府來認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來測(cè)算，再由政府會(huì)同有關(guān)部門來確認(rèn)其測(cè)算結(jié)果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場(chǎng)行為，不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問題

(1)土地的補(bǔ)償價(jià)沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價(jià)，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。

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沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋的建筑面積來測(cè)算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績(jī)，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭(zhēng)利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問題

由于我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實(shí)。

5、在安置房?jī)r(jià)格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價(jià)格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場(chǎng)價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問題、其次，安置房?jī)r(jià)格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)，這

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樣必然導(dǎo)致在安置房?jī)r(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問題

首先房屋拆遷評(píng)估當(dāng)然以市場(chǎng)價(jià)來評(píng)估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級(jí)分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢(shì)群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長(zhǎng)期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對(duì)他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格上，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的主體評(píng)估單位是由政府及有關(guān)部門來認(rèn)定，而不是以估價(jià)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來獲取;估價(jià)內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。

從而使這基準(zhǔn)價(jià)格名義上是市場(chǎng)價(jià)，實(shí)際上還是政府指導(dǎo)價(jià)。其

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次，表現(xiàn)在補(bǔ)償價(jià)的確認(rèn)上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績(jī)，搞“形象工程”，有意壓低補(bǔ)償價(jià)，降低成本費(fèi)用，至使難以實(shí)行的項(xiàng)目得以實(shí)行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場(chǎng))。

2、市場(chǎng)體系尚未完全健全，還處在一個(gè)發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補(bǔ)償了需要大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡，兩級(jí)分化較嚴(yán)重

被拆遷人大都是弱勢(shì)群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價(jià)，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相配套實(shí)施細(xì)則，致使各地拆遷評(píng)估和補(bǔ)償措施千姿百態(tài)

目前，我國(guó)的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國(guó)有和集體所有之分，國(guó)有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補(bǔ)償價(jià)格上不

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考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢(shì)將導(dǎo)致我國(guó)土地使用權(quán)出讓處于難以實(shí)施階段，也必處于非?；靵y階段。

我國(guó)城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項(xiàng)制度)，但是，土地使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進(jìn)行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補(bǔ)償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們?cè)诜康禺a(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估中考慮其剩余價(jià)值(即殘值)，也無法測(cè)算出其價(jià)值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價(jià)方法

在基準(zhǔn)價(jià)格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上，應(yīng)充分考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值;在估價(jià)方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》來確定估價(jià)技術(shù)路線。

2、加強(qiáng)對(duì)房屋估價(jià)活動(dòng)的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評(píng)估隊(duì)伍評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員應(yīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取，而不是指令性的認(rèn)定，政府部門應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評(píng)估結(jié)論得到認(rèn)可，也應(yīng)考慮弱勢(shì)群體

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的實(shí)際困難，只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行，有利于民有益于國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目得以很好的實(shí)施。

? 福建省國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家計(jì)委 http://s.yingle.com/y/fg/1040935.html

? 企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040934.html

? ? 上海市國(guó)家稅務(wù)局 http://s.yingle.com/y/fg/1040933.html 印發(fā)《1998

年全省國(guó)稅工作要點(diǎn)》的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040932.html

? 制發(fā)《集體企業(yè)總機(jī)構(gòu)提取管理費(fèi)稅前扣除具體管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040931.html

? 調(diào)整省局機(jī)關(guān)各單位掛鉤和聯(lián)系點(diǎn)制度的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040930.html

? 外國(guó)企業(yè)向境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)取得收入征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040929.html

? 貫徹實(shí)施《契稅暫行條例》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040928.html

? 安徽省屠宰稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040927.html

? 對(duì)外承包工程項(xiàng)目出口退稅提供專用稅票有關(guān)問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040926.html

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? 印發(fā)《福建?。保梗梗改陣?guó)稅工作要點(diǎn)》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040925.html

? 中遠(yuǎn)集團(tuán)對(duì)所屬公司提取1997總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040924.html

? 對(duì)排污費(fèi)和污染源治理貸款基金免征營(yíng)業(yè)稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040923.html

? 印發(fā)我國(guó)對(duì)外簽訂稅收協(xié)定學(xué)生和實(shí)習(xí)人員條款相關(guān)法規(guī)2018最

新

一

覽

表的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040922.html

? 認(rèn)真貫徹執(zhí)行有進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)的生產(chǎn)企業(yè)自營(yíng)出口貨物實(shí)行免抵退稅管理辦法的 http://s.yingle.com/y/fg/1040921.html

? 進(jìn)一步做好企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040920.html

? 有關(guān)進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)的生產(chǎn)企業(yè)出口貨物實(shí)行免抵退稅后1997年中

央

財(cái)

政

與

地

方

財(cái)

http://s.yingle.com/y/fg/1040919.html

? 煤炭社會(huì)保障基金審計(jì)實(shí)施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040918.html

? 安徽省契稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040917.html

? 廈門市財(cái)政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040916.html

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? 啟用無錫市新版營(yíng)業(yè)稅普通發(fā)票的公告 http://s.yingle.com/y/fg/1040915.html

? 調(diào)整1998年信息聯(lián)系點(diǎn)的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040914.html

? 廣東省武江茶場(chǎng)收取的勞務(wù)收入征稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040913.html

? 企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040912.html

? 泰龍電力有限公司增值稅征稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040911.html

? 轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)涉稅行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目發(fā)票管理的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040910.html

? 中國(guó)聯(lián)通公司實(shí)行匯總繳納企業(yè)所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040909.html

? 國(guó)有生產(chǎn)企業(yè)出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務(wù)處理問題批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040908.html

? ? 福建省財(cái)政廳 http://s.yingle.com/y/fg/1040907.html 落實(shí)國(guó)務(wù)院調(diào)整進(jìn)口設(shè)備稅收政策有關(guān)問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040906.html

? 印發(fā)《進(jìn)一步推進(jìn)和深化涉外稅收征管改革的補(bǔ)充意見》的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040905.html

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? 貫徹實(shí)施＜注冊(cè)稅務(wù)師資格制度暫行規(guī)定＞有關(guān)問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040904.html

? 印發(fā)《企業(yè)所得稅稅源監(jiān)控辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040903.html

? 通報(bào)企業(yè)所得稅專項(xiàng)檢查情況的函 http://s.yingle.com/y/fg/1040902.html

? 深圳市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040901.html

? 福建省國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040900.html

? 中國(guó)計(jì)生協(xié)接受國(guó)際計(jì)生聯(lián)無償援助物資進(jìn)口稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040899.html

? ? 開展對(duì)郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040898.html 個(gè)人從事醫(yī)療服務(wù)活動(dòng)征收個(gè)人所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040897.html

? 印發(fā)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》的通 http://s.yingle.com/y/fg/1040896.html

? 中國(guó)電子進(jìn)出口安徽公司上交1997總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040895.html

? ? 上海市財(cái)政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040894.html 北京市國(guó)家稅

務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)

《

財(cái)

政

部

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? 吉林省契稅實(shí)施辦法

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? 企業(yè)所得稅檢查處罰起始日期的批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040891.html

? 煤炭?jī)?nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)收集

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? 聯(lián)通尋呼有限公司所屬企業(yè)總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040889.html

? 中國(guó)航空油料總公司繳納企業(yè)所得稅問題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040888.html

? 做好1998年稅務(wù)信息工作的通知

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? 加強(qiáng)匯總納稅企業(yè)所得稅管理的幾點(diǎn)意見 http://s.yingle.com/y/fg/1040886.html

? 中小學(xué)校財(cái)務(wù)收支審計(jì)實(shí)施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040885.html

? ? 北京市財(cái)政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040884.html 河北省

農(nóng)

村

集

體

經(jīng)

濟(jì)

審

計(jì)

規(guī)

定

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? 核定中國(guó)物資再生利用總公司所屬企業(yè)1997總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)稅

前

扣

除

標(biāo)

準(zhǔn)的通

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? 國(guó)有生產(chǎn)企業(yè)出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務(wù)處理問題批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040881.html

? 日本全日空航空公司有關(guān)稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040880.html

? 提高紡織品出口退稅率的通知

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? 省證券公司要求所屬地市營(yíng)業(yè)部年終決算匯表統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅的復(fù)函 http://s.yingle.com/y/fg/1040878.html

? 深圳市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部

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? 北京市地方稅務(wù)局委托農(nóng)業(yè)銀行北京市分行儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)代收代繳自行車車船使用稅 http://s.yingle.com/y/fg/1040876.html

? １９９８年申請(qǐng)接收普通高校畢業(yè)生的補(bǔ)充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040875.html

? 財(cái)政部對(duì)政協(xié)八屆全國(guó)委員會(huì)第五次會(huì)議第2569號(hào)提案的答復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040874.html

? 北京市國(guó)有企業(yè)上交主管部門管理費(fèi)稅前扣除審批管理辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040873.html

? 中港總公司第二航務(wù)工程局第四工程公司上繳總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040872.html

? 重新明確交通運(yùn)輸業(yè)納稅地點(diǎn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040871.html

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? 企業(yè)實(shí)行銷售包干辦法繳納所得稅扣除問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040870.html

? 印發(fā)〈國(guó)務(wù)院公文主題詞表〉的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040869.html

? 印發(fā)《企業(yè)所得稅減免稅管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040868.html

? ? 財(cái)政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040867.html

核定中國(guó)新型建筑材料公司所屬企業(yè)1997總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)稅前

扣

除

標(biāo)

準(zhǔn)的通

知

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? 電力部門向用戶收取的供配電貼費(fèi)是否征收企業(yè)所得稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040865.html

? 軍隊(duì)系統(tǒng)所屬企業(yè)征收增值稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040864.html

? 海洋石油若干稅收政策問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040863.html

? 《中國(guó)監(jiān)察》《長(zhǎng)安》《檢察日?qǐng)?bào)》享受宣傳文化出版物增值稅先征后返政策的 http://s.yingle.com/y/fg/1040862.html

? 廢止《上海市契稅暫行條例施行細(xì)則》等１２件規(guī)章的決定 http://s.yingle.com/y/fg/1040861.html

? 印發(fā)《福建省國(guó)家稅務(wù)局普通發(fā)票定點(diǎn)印刷企業(yè)管理規(guī)定》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040860.html

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? ? ? 財(cái)政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040859.html 開展對(duì)郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040858.html 印發(fā)《企業(yè)所得稅稅前彌補(bǔ)虧損審核管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040857.html

? 企事業(yè)單位出售存量房產(chǎn)均應(yīng)征收土地增值稅的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040856.html

? ? 上海市財(cái)政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040855.html 煤炭?jī)?nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃管理的相關(guān)法規(guī)2018最新 http://s.yingle.com/y/fg/1040854.html

? 印發(fā)《對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)暫行辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040853.html

? 印發(fā)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于實(shí)現(xiàn)稅務(wù)檢查四化目標(biāo)的階段性工作計(jì)劃》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040852.html

? 核定中國(guó)燃料總公司所屬企業(yè)1997總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040851.html

? 四川省國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部

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? 轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局匯總納稅企業(yè)所得稅若干具體問題的通知的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040849.html

? 福建省國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040848.html

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? 深圳市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部

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? 煤炭企業(yè)資產(chǎn)保值增值審計(jì)實(shí)施辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040846.html

? 外灘房產(chǎn)置換搬遷后的海運(yùn)

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? 金融保險(xiǎn)企業(yè)計(jì)稅工資的通知

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? ? 上海市財(cái)政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040843.html 印發(fā)《資源稅幾個(gè)應(yīng)稅產(chǎn)品范圍問題的解答》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040842.html

? 深圳市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委

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? 上海市稅務(wù)稽查工作規(guī)程

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? 貴州省屠宰稅征收辦法

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? 鐵道部所屬單位恢復(fù)征收印花稅問題的補(bǔ)充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040838.html

? 俄羅斯赤塔航空公司有關(guān)稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040837.html

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? 郵政通信企業(yè)繳納企業(yè)所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040836.html

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第四篇：咸陽市城中村棚戶區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償暫行規(guī)定

咸陽市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《咸陽市城中村棚戶區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償暫行規(guī)定》的通知 咸政辦發(fā)〔2008〕183號(hào)

發(fā)布日期:2008-12-11 生效日期: 2009-01-01

咸陽市城中村棚戶區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償暫行規(guī)定

第一條 為了加強(qiáng)城中村、棚戶區(qū)房屋拆遷管理工作，確保拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)政策，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于城市建成區(qū)范圍內(nèi)，列入城市改造計(jì)劃的城中村、棚戶區(qū)內(nèi)的房屋拆遷。

第三條 本規(guī)定所稱城中村是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地的村莊；本規(guī)定所稱棚戶區(qū)是指在本市建成區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地上，因歷史原因形成的房屋建筑質(zhì)量差、安全隱患大、市政設(shè)施不完善、人均居住面積小、環(huán)境臟亂差，且集中成片的非成套房屋居住區(qū)。

第四條 城中村、棚戶區(qū)拆遷補(bǔ)償安置的原則是：保護(hù)合法房產(chǎn)權(quán)益，取締不正當(dāng)?shù)美_公正補(bǔ)償，維護(hù)公平和諧。

第五條 城中村、棚戶區(qū)的拆遷補(bǔ)償，采取貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)與房屋重置成新價(jià)分離補(bǔ)償?shù)姆绞剑煞康禺a(chǎn)估價(jià)所等中介機(jī)構(gòu)作價(jià)評(píng)估,確定補(bǔ)償金額。

第六條 房屋拆遷補(bǔ)償總額為貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)總額與房屋重置成新價(jià)總額之和。其計(jì)算公式為：

房屋拆遷補(bǔ)償總額=貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)總額+房屋重置成新價(jià)總額

第七條 貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)總額根據(jù)被拆遷房屋占有院落的面積、貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)、容積率調(diào)節(jié)系數(shù)等綜合確定。其計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)總額=院落面積×貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×容積率調(diào)節(jié)系數(shù)

本款所稱院落面積，是指測(cè)量機(jī)構(gòu)根據(jù)院落現(xiàn)狀測(cè)定的實(shí)際面積。

本款所稱貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，是指估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)市政府及相關(guān)部門公布的房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)參考價(jià)，結(jié)合拆遷房屋所處區(qū)域、環(huán)境、配套設(shè)施等實(shí)際情況，進(jìn)行綜合評(píng)估確定的價(jià)格。該價(jià)格經(jīng)市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審定后予以公布。

本款所稱容積率調(diào)節(jié)系數(shù)，是指根據(jù)房屋實(shí)際容積率和國(guó)家有關(guān)規(guī)劃、建設(shè)用地指標(biāo)等因素綜合確定的數(shù)值。該系數(shù)須由3家以上的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按法定方式評(píng)估測(cè)算，結(jié)果經(jīng)市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核后予以公布。

第八條 房屋重置成新價(jià)總額根據(jù)建筑物重置價(jià)、層高調(diào)節(jié)率、成新率、建筑面積綜合確定。其計(jì)算公式為：

房屋重置成新價(jià)總額=建筑物重置價(jià)×（1+層高調(diào)節(jié)率）×成新率×建筑面積

本款所稱建筑物重置價(jià)，依照政府及相關(guān)部門公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

本款所稱層高調(diào)節(jié)率，依照《咸陽市城市房屋拆遷估價(jià)操作規(guī)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

本款所稱成新率，根據(jù)房屋建造時(shí)間和實(shí)際使用保養(yǎng)情況，由房地產(chǎn)估價(jià)所等中介機(jī)構(gòu)綜合確定。

本款所稱建筑面積，是指2層及以下房屋的建筑面積。

第九條 城中村、棚戶區(qū)范圍內(nèi)，凡取得規(guī)劃、房產(chǎn)、土地等行政執(zhí)法部門合法手續(xù)的，返遷安置面積按批準(zhǔn)的面積計(jì)算。

第十條 城中村、棚戶區(qū)范圍內(nèi)的公用通道、巷道和道路等不予補(bǔ)償。

第十一條 未經(jīng)土地部門批準(zhǔn)，擅自擴(kuò)大或搶占、多占宅基地的不予補(bǔ)償和安置。

第十二條 城中村、棚戶區(qū)范圍內(nèi)2層以上(不含2層)的房屋不予補(bǔ)償和安置。

第十三條 同一院落居住多戶的，分戶院落面積依據(jù)遺囑、協(xié)議等具有法律效力的文件憑證確定；沒有法律效力文件憑證的協(xié)商解決；協(xié)商未果的，按照分戶房屋面積實(shí)占院落總面積的比例劃分確定。

第十四條 已劃分新莊基地后，老莊基地按規(guī)定應(yīng)退還而未退還的，按照就高不就低的原則，只補(bǔ)償一院。

第十五條 房屋和宅基地存在爭(zhēng)議糾紛的，本著尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí)的原則協(xié)商解決。協(xié)商未果的，按國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。

第十六條 城中村、棚戶區(qū)范圍內(nèi)集體、國(guó)有單位房屋和成套單元住宅樓的拆遷補(bǔ)償，按照《咸陽市城市房屋拆遷管理暫行辦法》、《咸陽市城市房屋拆遷估價(jià)操作規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十七條 本規(guī)定由咸陽市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第十八條 本規(guī)定自2009年1月1日起執(zhí)行。

第五篇：拆遷補(bǔ)償評(píng)估

近年來，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)論差距過大，導(dǎo)致當(dāng)事人之間糾紛事件日益增多。例如，遼寧省西豐縣沈豐加油站，第一次評(píng)估價(jià)364萬元，第二次評(píng)估價(jià)22萬元，兩次評(píng)估價(jià)相差342萬元。評(píng)估結(jié)論存在爭(zhēng)議，固然有評(píng)估技術(shù)的原因，但主要是因?yàn)橄嚓P(guān)政策與規(guī)則不明確，導(dǎo)致當(dāng)事人之間對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的理解不同。因此，正確把握加油站拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于保護(hù)類似特殊類型房屋拆遷當(dāng)事人的合法利益，具有重要的意義。

一、加油站拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

一般的營(yíng)業(yè)用房拆遷之后其營(yíng)業(yè)手續(xù)可移地繼續(xù)使用，經(jīng)營(yíng)者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般不存在爭(zhēng)議。而加油站是特許經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的獲得與其房屋的地理位置有著決定性的關(guān)系，拆遷后其營(yíng)業(yè)手續(xù)能夠移地繼續(xù)使用的可能性很小，如果按照與一般營(yíng)業(yè)用房同等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，難免會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。

1.遷建加油站一般要按照新建站的審批程序和條件辦理。如《吉林省加油站行業(yè)至2010年發(fā)展規(guī)劃》中關(guān)于新建、遷建加油站的審批程序中規(guī)定“遷建加油站視同新建站，其審批程序依照新建站程序辦理”?！皩?duì)因城市建設(shè)規(guī)劃改造而廢棄的加油站和中止經(jīng)營(yíng)一年以上的加油站，收回《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書》，并由工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)有長(zhǎng)期規(guī)劃證而被規(guī)劃掉的加油站，可由中油或中石化兩家公司控股，按照規(guī)劃另行建設(shè)。原《成品油零售經(jīng)營(yíng)許可證》同時(shí)廢止，由控股方重新申辦”。

2.由于道路的改造升級(jí)，會(huì)面臨加油站站點(diǎn)設(shè)置減少而不能獲得重新批準(zhǔn)。加油站拆遷后重建的難度很大。在拆遷時(shí)被拆遷人很難判斷是否能獲得遷建的批準(zhǔn)，實(shí)踐中多數(shù)加油站房屋的拆遷會(huì)導(dǎo)致該加油站廢業(yè)。按照原來的補(bǔ)償內(nèi)容（房地產(chǎn)價(jià)值+無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施補(bǔ)償金額+搬遷、拆除、安裝等費(fèi)用+停產(chǎn)停業(yè)損失）已經(jīng)不足以補(bǔ)償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。這就是產(chǎn)生上述糾紛的主要原因。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的拆遷補(bǔ)償范圍不一致，考慮企業(yè)價(jià)值損失的評(píng)估值就高，按原有模式只評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估值就低。筆者認(rèn)為，在采用貨幣安置的條件下，加油站拆遷補(bǔ)償范圍就應(yīng)該是加油站企業(yè)價(jià)值，具體補(bǔ)償金額是：拆遷補(bǔ)償金額=加油站企業(yè)價(jià)值-成品油存貨價(jià)值-劃撥土地出讓金。因加油站資產(chǎn)是一類特殊的資產(chǎn)，目前國(guó)家及各省的法律法規(guī)及拆遷補(bǔ)償文件中都沒有對(duì)其做出明確規(guī)定。因此，評(píng)估人員接到加油站拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的時(shí)候，首先要明確拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?。委托評(píng)估的拆遷補(bǔ)償范圍由拆遷人確定，一般來說有如下情況：（1）包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值（2）評(píng)估房地產(chǎn)及無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施等價(jià)值。第一種拆遷補(bǔ)償范圍是在進(jìn)行貨幣補(bǔ)償時(shí)的正常范圍，評(píng)估人員只需選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法、適宜的技術(shù)路線、合理的評(píng)估參數(shù)進(jìn)行客觀公正的評(píng)估即可。第二種情況，實(shí)際上只是貨幣補(bǔ)償時(shí)應(yīng)補(bǔ)償范圍的一部分，評(píng)估人員一定要在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行披露，強(qiáng)調(diào)評(píng)估范圍及該范圍僅是拆遷補(bǔ)償?shù)囊徊糠郑悦馐褂谜哒`解。

二、加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法的選擇

企業(yè)價(jià)值評(píng)估基本方法有三種，即市場(chǎng)法、成本法、和收益法。市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。成本法也叫資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。收益法是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。加油站特許經(jīng)營(yíng)，是指特許人通過簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營(yíng)有關(guān)的商號(hào)、注冊(cè)商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營(yíng)體系下從事成品油零售經(jīng)營(yíng)及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。雖然加油站的經(jīng)營(yíng)是按照授權(quán)企業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一的模式進(jìn)行的，且從目前國(guó)內(nèi)來看，主要是兩大授權(quán)商即中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司和中國(guó)石油化工集團(tuán)公司，但由于加油站的經(jīng)營(yíng)收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業(yè)價(jià)值評(píng)估不適宜采用市場(chǎng)法。成本法需要根據(jù)具體情況選用適當(dāng)評(píng)估方法得出各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，由于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種無形資產(chǎn)，采用成本法確定其取得價(jià)值是不適宜的；另一方面特許權(quán)人不允許經(jīng)營(yíng)權(quán)人私自轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，我們無法從市場(chǎng)上獲得加油站特許經(jīng)營(yíng)權(quán)交易的案例，故也無法采用市場(chǎng)法。拆遷評(píng)估雖然是資產(chǎn)（企業(yè)）終止（廢業(yè)）使用，但在我國(guó)拆遷法規(guī)中是假設(shè)其能夠繼續(xù)使用（經(jīng)營(yíng)）條件下的資產(chǎn)（企業(yè)）價(jià)值。在這一假設(shè)前提下，我們采用收益法對(duì)加油站企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。收益法的基本公式為：

三、基于收益法的加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估思路 根據(jù)收益法的基本公式進(jìn)行加油站拆遷評(píng)估，就是要客觀地確定被評(píng)估加油站的剩余經(jīng)營(yíng)年限、各年的凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率等參數(shù)。筆者根據(jù)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，摸索總結(jié)出一套收益法的技術(shù)路線。

（一）確定加油站剩余經(jīng)營(yíng)年限加油站剩余經(jīng)營(yíng)年限，一般是加油站《成品油零售經(jīng)營(yíng)許可證》所載終止年限與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間差。這里考慮到房屋拆遷的特殊性，應(yīng)考慮房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考慮續(xù)期因素，按房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余使用年限熟短原則計(jì)算剩余經(jīng)營(yíng)年限。

（二）預(yù)測(cè)各年凈利潤(rùn)首先，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評(píng)估加油站過去（至少三年）的歷史收益資料及未來收益的預(yù)測(cè)資料（五年，如果經(jīng)營(yíng)期短于五年，就是經(jīng)營(yíng)期內(nèi)）。其次，分析被評(píng)估加油站經(jīng)營(yíng)狀況、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展前景和加油站行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景，收集被評(píng)估加油站所涉及交易、收入、支出等業(yè)務(wù)合法性和未來預(yù)測(cè)可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響。再次，對(duì)被評(píng)估加油站收益預(yù)測(cè)進(jìn)行分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測(cè)的合理性?！獱I(yíng)業(yè)收入的預(yù)測(cè)。營(yíng)業(yè)收入的預(yù)測(cè)可采用趨勢(shì)分析法。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)被評(píng)估加油站歷史銷售資料及未來預(yù)測(cè)資料，分析該加油站營(yíng)業(yè)收入的歷史發(fā)展情況和未來趨勢(shì)，同時(shí)結(jié)合同行業(yè)其他企業(yè)的歷史銷售情況及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)該加油站未來營(yíng)業(yè)收入的發(fā)展趨勢(shì)做出合理判斷，確定營(yíng)業(yè)收入的預(yù)測(cè)值。———成本費(fèi)用的預(yù)測(cè)。成本預(yù)測(cè)主要包括：營(yíng)業(yè)成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。成本費(fèi)用預(yù)測(cè)可采用營(yíng)業(yè)收入百分比法。即確定各項(xiàng)成本費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比值，根據(jù)未來各年?duì)I業(yè)收入的預(yù)測(cè)值，確定成本費(fèi)用的預(yù)測(cè)值?！渌麡I(yè)務(wù)利潤(rùn)及營(yíng)業(yè)外收支情況分析和預(yù)測(cè)。根據(jù)被評(píng)估加油站提供的歷年會(huì)計(jì)報(bào)表，如果歷年沒有其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)，在未來收益值中將該項(xiàng)按零值計(jì)算；如果發(fā)生額很小也可忽略不計(jì)；如果發(fā)生額較大，也可采用營(yíng)業(yè)收入百分比法進(jìn)行預(yù)測(cè)。營(yíng)業(yè)外收支一般來說發(fā)生額較小，可根據(jù)被評(píng)估加油站提供的歷史資料，分析確定一定的數(shù)額，并假設(shè)在剩余經(jīng)營(yíng)期內(nèi)每年保持不變。根據(jù)以上分析，確定預(yù)測(cè)期各年凈利潤(rùn)，公式為：Et=利潤(rùn)總額-所得稅=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出-所得稅最后，評(píng)估人員應(yīng)關(guān)注，剩余經(jīng)營(yíng)年限短于與地上房屋建筑物及土地使用權(quán)的剩余使用年限時(shí)，相關(guān)終值的計(jì)算。剩余經(jīng)營(yíng)年限是采用房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余使用年限熟短原則確定的。在劃撥土地使用權(quán)條件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)熟短來設(shè)定。在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限時(shí)，按房屋的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營(yíng)年期，這時(shí)應(yīng)考慮將在經(jīng)營(yíng)終點(diǎn)的特許經(jīng)營(yíng)加盟費(fèi)的攤余價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)；二者同時(shí)到期，只考慮各年凈利潤(rùn)的折現(xiàn)；在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限時(shí)，按特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營(yíng)年期，這時(shí)應(yīng)考慮將在經(jīng)營(yíng)終點(diǎn)的房屋建筑物價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)。

（三）確定折現(xiàn)率

與凈利潤(rùn)口徑對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為凈資產(chǎn)收益率。評(píng)估人員應(yīng)考慮多個(gè)因素，合理確定折現(xiàn)率。（1）考慮被評(píng)估加油站的歷史收益水平，即通過歷史資料計(jì)算分析其歷史凈資產(chǎn)收益 率水平。（2）搜集同行業(yè)其他企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的資料。（3）采用以下公式：資產(chǎn)報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率+企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)收益率。其中，無風(fēng)險(xiǎn)收益率可采用同期或近期發(fā)行的長(zhǎng)期國(guó)債利率，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率可查閱相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計(jì)資料。企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)主要來自企業(yè)外部和內(nèi)部?jī)蓚€(gè)方面，外部風(fēng)險(xiǎn)來自于企業(yè)所處具體經(jīng)濟(jì)地理位置、市場(chǎng)環(huán)境、自然與意外等；內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要來自經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于加油站的特許經(jīng)營(yíng)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一般很小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的判斷要結(jié)合被評(píng)估加油站歷年借款情況。最后結(jié)合上述三種情況，綜合確定折現(xiàn)率。

（四）計(jì)算企業(yè)價(jià)值

將以上步驟計(jì)算的各項(xiàng)參數(shù)代入公式P= + 中，計(jì)算P值。

（五）確定評(píng)估結(jié)論

根據(jù)加油站企業(yè)價(jià)值確定拆遷補(bǔ)償金額時(shí)要考慮兩個(gè)問題：一是成品油庫存；二是土地使用權(quán)的性質(zhì)。由于加油站經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特殊性，庫存成品油必須是由加油站自行處理的一項(xiàng)內(nèi)容。因此，在評(píng)估時(shí)庫存成品油（包括在加油機(jī)、管線及儲(chǔ)油罐內(nèi)的）的價(jià)值要從企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)論中扣除，扣除的金額應(yīng)該是：庫存成品油價(jià)值=庫存成品油數(shù)量×成品油銷售單價(jià)用收益法計(jì)算的企業(yè)價(jià)值中所含土地價(jià)值是全地價(jià)（即出讓價(jià)），如果被評(píng)估加油站的土地使用權(quán)是劃撥地，應(yīng)考慮在企業(yè)價(jià)值中扣除企業(yè)價(jià)值計(jì)算期限內(nèi)土地使用權(quán)出讓金。評(píng)估結(jié)論：

拆遷補(bǔ)償金額=加油站企業(yè)價(jià)值-庫存成品油價(jià)值-劃撥土地出讓金

（六）完成拆遷評(píng)估報(bào)告

拆遷評(píng)估報(bào)告是對(duì)全部拆遷評(píng)估工作的總結(jié)，注意應(yīng)披露以下重要事項(xiàng)：（1）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估對(duì)象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制；（2）影響評(píng)估分析、判斷和結(jié)論的評(píng)估假設(shè)和限定條件，并就其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響進(jìn)行必要說明；（3）披露相關(guān)財(cái)務(wù)分析、調(diào)整情況；（4）其他需要披露的事項(xiàng)。