第一篇：城市房屋拆遷區位綜合價格評估研究

城市房屋拆遷區位綜合價格評估研究

隨著2001年11月國務院的《城市房屋拆遷管理條例》和2002年3月《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的相繼出臺，房地產價格評估機構逐漸成為城市房屋拆遷工作的重要組成部分，評估工作也成為拆遷各方關注的重點。

為了順利完成拆遷評估工作，同時兼顧拆遷實施過程中的操作慣例，武漢國佳房地資產評估有限公司在拆遷評估中針對住宅、辦公、商業性質的房產引入了區位綜合單價(簡稱區位價)概念。經過一年多的摸索和實踐，取得了較好的成效。區位價的評估成為房地產拆遷評估新的嘗試。

一、區位價的內涵

所謂區位，是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等)的距離，周圍環境、景觀等。因此引入區位價可以體現在同一供求區域內房地產價格形成的共性組成部分。從房地產價格的組成部分上，我們可以這樣理解，區位價就是指拆遷房屋在估價時點狀態下的包含土地價格在內的區位補償價，其價值是拆遷房屋的房地產市場評估單價扣除房屋重置價后的剩余部分(以建筑面積為計算基數)。

1、區位價從本質上講是市場價值 區位價的計算依賴于拆遷房屋的市場評估價，因此其價值定義為公開市場價值。

2、區位價是拆遷房屋總體市場價值的一部分 區位價是利用剩余法的思路對被拆遷房屋市場價值進行剝離而來，即區位價＝房地產市場價－房屋重置價。

3、區位價不僅色含樓面地價還包括區域環境配套等綜合因素對價值的影響房地產價格的形成除了土地和房屋價值外，還包括影響房地產價格的各種因素。從總體上看，這些因素分為一般因素、自然因素、區域因素和個別因素四個部分。區位價是在市場價值的基礎上倒算得來，雖然表達方式和樓面地價相同，但實質上是包含了樓面地價的。

二、區位價的提出

1、符合國家現行法規和操作慣例 在新條例出臺之前，武漢市拆遷項目貨幣補償金額基本上是按照基準地價加重置價進行計算的。基準地價由政府制定，重置價由評估機構確定。按照新條例的規定，“貨幣補償金額，根據拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”。因此，在新條例出臺后，我們將拆遷房屋市場價格的評估分成區位價和重置價格兩個部分進行。以評估計算出來的區位價取代原來由政府定價的基準地價，這樣既保證了拆遷補償的市場評估原則，又兼顧了拆遷實施過程的操作慣例。

2、體現了等價有償的原則 城市居民對住房最關心的是有多少建筑面積，存量房地產的交易也都是以建筑面積為基礎進行交易，而區位價的類型也是以建筑面積為計算基數，同時根據區位價的內涵，在同一供求圈內的房產，不論新房還是舊房，所享受的大環境配套、基礎設施配套等是一樣的，在不考慮房屋個體之間的差異，小區環境等因素的前提下，區位價應該是一致的。而且區位價的計算是由房地產估價師根據房地產市場進行評估計算的，其結果是科學、合理、客觀的，也能充分體現等價有償的原則。

3、有利于實際操作 武漢市目前正在進行大規模的舊城改造和土地儲備，拆遷范圍較大，時間緊，區位價的引入能夠實現大批量評估，提高個案的評估效率。而且在拆遷范圍內的房屋密度大，狀況差，房屋之間的個體差異比較復雜。區位價的評估可以使同一拆遷區域內的地區補償水平趨于一致，房屋差異由重置價評估體現，這樣得出的評估結論容易被拆遷當事人接受，也符合拆遷范圍內房屋的現狀。

三、區位價的測算

新《條例》確定的補償原則實質是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價格將被拆遷房屋購買，然后進行拆除。因此，房屋拆遷評估最適宜的估價方法應當是市場比較法。但有時受到市場交易資料缺乏、數據收集比較困難的限制，也可以根據具體情況選用其他評估方法。目前我們對于區位價的測算主要選用市場比較法、假設開發法、收益法等三種方法。

1、市場比較法思路 在交易資料比較容易收集，交易案例較多的情況下，市場比較法是首選。即通過市場調查，選出與拆遷房屋地段相同，用途相同的同一供求圈內的類似舊房的市場成交價格，分別扣除這些比較案例的房屋重置價，建立區位價的可比基礎，再進行交易時間、交易情況、區域因素、個別因素修成，得出拆遷區域內的區位價。

2、假設開發法思路 對于拆遷區域內有較多新建商品房的情況，可以選用假設開發法測算區位價。即利用周邊新建商品房的價格，扣除正常的房屋建安成本、配套費、公共設施建設費、管理費、利息、利潤、稅金等得出區位價。

3、收益法思路 對于有租金收益的房產，按照收益法的思路可以求取區位價，但客觀上租金收益受到許多條件的制約，市場租金提取的準確性較難保證，而且同一區段內的租金可能出現較大波動，再加上還原利率和凈收益的不確定性，用收益價格求取統一的區位價有一定的難度。因此，我們建議收益法只能作為一種補充計算方法在收益資料準確可靠的前提下采用。

四、區位價和基準地價的區別

1、價值定義不同 區位價是公開市場價值，是房地產市場價值的組成部分，是針對某一拆遷區域內房屋的評估價格。基準地價則是在城鎮不同土地級別或均質區域內，在一定利用

狀況和開發程度下的設定用途(商業、住宅、工業等)的法定最高出讓年限的單位面積土地使用權的平均價格。

2、使用條件不同 區位價是針對拆遷評估提出的，因此只適用于拆遷目的的房地產評估，區位價的計算基數為拆遷房屋的建筑面積。基準地價計算基礎是土地面積，基準地價為類別價中的平均價格，對于具體宗地還應根據實際情況在一定范圍內進行調整修正。

3、所包含的土地權屬類型不同 根據目前實際情況，區位價的確定是以拆遷房屋土地使用權類型國有劃撥為假設前提的。基準地價則是土地在出讓狀態下的價格。

4、價值的確定方式不同 基準地價是由政府定期制定公布的區域土地平均價格。區位價是根據市場價格綜合確定的，只受估價時點房地產市場的影響。

五、應注意的問題

1、目前區位價不適用企業房地產拆遷 區位價的提取是以市場交易價格為前提，即必須有大量的新房、二手房的成交價格或租賃價格作為基礎，因此區位價目前只適用于住宅、商業和辦公性質的房地產。而拆遷范圍內的企業評估，由于每個企業的房地產狀況不同，容積率不同，在市場上基本上沒有合適交易案例，所以只能按照估價規范的要求用成本法進行評估。

2、區位價的確定要與具體拆遷項目相結合 區位價的形成必須結合拆遷項目所處的區位狀況而定。在具體拆遷評估中，如果遇到拆遷區域大或者是城市基礎設施建設中的道路沿線拆遷，可能會出現一個拆遷項目中有不同的區域環境，出現不同的區位價格。因此，評估機構必須在客觀合理的前提下，做好區域劃分并分別求區位價格。

3、區位價在實施階段還要考慮拆遷房屋的實際用地情況 由于區位價是以建筑面積為計算基數，實際上沒有考慮拆遷房屋的用地情況。如拆遷區域內存在院落用地的情況，假設建筑面積相同，按照區位價的思路補償價格也是相同的，這就不符合實際。因此我們建議在區位價的施行中，引入覆蓋率標準，即由有關政府管理部門制定覆蓋率(如≤0．8或0．9)的情況下，對于超出部分的土地單獨給與補償。(覆蓋率＝房屋占地面積／用地面積)

4、區位價在實施階段還要考慮綜合平衡 在實際工作中，評估公司評估出來的區位價格還應結合已經實施拆遷項目的區位價，在全市范圍內掌握綜合平衡，避免出現相鄰區域或類似區域出現較大差別，影響整體拆遷工作。同時行業管理部門也可以加強區位價格審核工作，加強評估公司之間的信息溝通，保證區位價格評估的合理性。而且，隨著城市拆遷工作的進展，評估出來的區位價越來越多，這些已經實施的區位價本身也可以成為進行修正的基礎，為其他項目區位價的制定提供參考。

第二篇：浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法范文

浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法

第一條 為了規范城市房屋拆遷價格評估行為，維護房屋拆遷雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國價格法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《浙江省城市房屋拆遷管理條例》、《中華人民共和國房地產估價規范》和《浙江省社會中介機構管理辦法》的有關規定，制定本辦法。

第二條 在城市規劃區內國有土地上，市、縣人民政府和有關管理部門進行房屋拆遷評估管理，房地產評估機構從事房屋拆遷評估業務，應遵守本辦法。

第三條 本辦法中的下列用詞含義如下：

（一）房屋具體區位：是指在某一個特定的地段內，房屋相對于所在地段、拆遷地塊的優劣程度。

（二）市場比較法：是指房屋拆遷評估中以同類房屋的市場成交價格為基礎，進行適當修正，作為該被拆遷房屋補償價格的評估方法。

（三）成本法：是指房屋拆遷評估中以開發或建造與被拆遷房屋相同用途、相同結構的房屋需要的成本和費用，再加上正常利潤和稅金作為該被拆遷房屋補償價格的評估方法。

（四）房屋的重置價格：是指前期工程費、建筑安裝工程費、小區內配套設施費。

（五）房屋用途：是指住宅、商業用房、辦公用房、工業用房及其他房屋等用途。第四條 市、縣房屋拆遷管理部門應當會同價格、國土資源、規劃等行政管理部門按照當地上一同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格，確定被拆遷房屋的貨幣補償基準價，報同級人民政府批準，并在每年3月底前公布。

第五條 市、縣房屋拆遷管理部門應當會同有關部門，制訂上一各類房屋的重置價格，房屋具體區位、建筑結構、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動幅度，房屋裝修和附屬物補償標準，報同級人民政府批準后實施。

第六條 市、縣房屋拆遷管理部門可以制訂非住宅采用市場比較法、成本法進行拆遷評估的有關管理規定，報同級人民政府批準后實施。

第七條 房屋拆遷價格評估應當委托有資質的房地產評估機構進行。房屋拆遷評估中的主要評估人員應當是注冊房地產估價師。房屋拆遷評估報告必須經注冊房地產估價師簽字并經評估機構蓋章。

第八條 被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評估基準日以房屋拆遷許可證核發之日為準。

第九條 被拆遷房屋、安置用房的貨幣補償金額，由房地產評估機構以政府公布的貨幣補償基準價為基本依據，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素經評估確定。

第十條 被拆遷房屋貨幣補償金額的計算公式為：

被拆遷房屋貨幣補償金額=〔房屋貨幣補償基準價×區位差價系數×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+被拆遷房屋的重置價格×成新率〕×建筑面積

安置用房評估金額的計算公式為：

安置用房評估金額＝〔房屋貨幣補償基準價×區位差價系數×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+安置房屋的重置價格×成新率〕×建筑面積 附屬物、裝修補償金額按規定辦法計算后補償給其所有人，法律、法規另有規定或當事人另有約定的除外。

第十一條 不能采用本辦法第四、九條規定的辦法進行拆遷評估的商業、辦公、工業及其他房屋，適用市場比較法。因缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時，適用成本法。

第十二條 被拆遷房屋合法占有的土地面積，超過其建筑面積除以標準容積率的，超過部分的土地面積按照《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第二十九條規定予以補償。

標準容積率為：住宅1.3，辦公、商業用房1.5，工業用房0.5，其他用房1.5，各市、縣人民政府在此標準上下浮動15%范圍內確定。

被拆遷房屋合法使用的土地面積，以土地使用證的記載為準。

第十三條 房屋拆遷管理部門應當提出不少于兩家房地產評估機構名單，并說明其資質、信譽等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應當在房屋拆遷管理部門提供房地產評估機構名單后10日內作出選擇。評估機構由房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數意見確定。評估機構所得贊成票相等或者被拆遷人未在規定時間內作出選擇的，由房屋拆遷管理部門確定。

第十四條 拆遷評估應當由拆遷人委托，并簽訂評估委托合同。拆遷人應將按規定標準計算的評估費用一次性存入市、縣房屋拆遷管理部門在已協商簽訂監管協議的銀行中開設的專戶，評估完成后10日內經市、縣房屋拆遷管理部門同意方可使用。拆遷許可證規定范圍內的拆遷房屋及其附屬物的評估與安置用房的評估應當委托同一家評估機構進行。

第十五條 拆遷當事人應當如實向評估機構提供評估所必須的資料，并協助評估機構開展現場查勘。

第十六條 評估機構應當按照評估合同約定的時間和內容完成委托任務。接受委托的評估機構不得轉讓受托的評估業務。

第十七條 評估機構應當向委托人提供全部被評估房屋的整體評估報告和各套分報告，同時向被拆遷人出具分報告。

第十八條 評估機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、依據、結果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監督。公示時間不得少于10日。

第十九條 評估機構在出具評估報告后，應向房屋拆遷當事人解釋拆遷評估的依據、選用的評估方法、評估結果產生過程等。

第二十條 當事人對評估結果有異議的，應當在公示時間內向原評估機構書面申請復核，原評估機構應當在收到書面申請后10個工作日內出具書面復核結果。

第二十一條 當事人對復核結果仍有異議的，可以在收到復核結果后10日內向市、縣房屋拆遷主管部門書面申請裁決，當事人為市、縣房屋拆遷管理部門的，應向市、縣人民政府申請裁決。裁決部門受理裁決申請后，可提請市、縣房屋拆遷評估技術委員會對評估結果進行鑒定，房屋拆遷評估技術委員會出具的鑒定結論可作為裁決依據，裁決部門應當自受理裁決之日起30日內作出書面裁決。

第二十二條 房屋拆遷評估技術鑒定費用，由申請人在提出裁決申請時，按評估費的50%向房屋拆遷管理部門交納。

第二十三條 房地產價格評估機構、房地產估價人員在房屋拆遷價格評估中違反規定的，由房地產主管部門依照有關法律、法規、規章的規定進行處罰，并依法承擔相應的賠償責任。

第二十四條 本辦法由省建設廳負責解釋。第二十五條 本辦法自發布之日起施行。

第三篇：城市房屋拆遷評估報告

城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標簽：城市房屋拆遷 評估實踐 分類：規范和模板

房地產估價報告

項目名稱：朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值評估

受托估價單位：北京****房地產評估有限責任公司

委托估價單位：****公司

估 價 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價報告編號：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值進行了評估。估價結果如下：

一、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

三、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

四、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

北京****房地產評估有限責任公司

2008年**月**日

第二部分 估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規則、技術標準進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7、本報告由北京****房地產評估有限責任公司解釋。

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價假設和限制條件

1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現狀利用為估價前提。

2、本報告結果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產市場變化及拆遷補償政策調整，該結果需作相應調整，甚至重估。

3、本報告結果不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

4、本報告是為拆遷補償服務的，估價結果僅作為拆遷補償的依據，不得用于其他用途。

5、未經估價機構書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內容。

6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第四部分 估價結果報告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

五、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

六、價值定義

根據估價目的，本次房地產價值為房屋拆遷補償價值。根據《北京市國土資源和房屋管理局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區位補償房價和房屋重置成新價構成。

1、區位補償房價。由基準地價和基準房價構成，基準地價是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。《拆遷評估規則》還規定：住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細規定。

本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

七、估價依據

（一）主要法律、法規、政策文件和技術規程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（主席令第29號）；

3、《中華人民共和國物權法》（主席令第62號）；

4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）；

5、《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；

7、《關于印發〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；

8、《關于印發〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；

9、《市國土房管局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;

10、北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；

11、《北京市建筑工程預算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價信息》（北京市建設工程造價管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調查獲得的資料。

（略）

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產估價必須站在公正、保護雙方權益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產的價格時，如附近地區有若干相近效用的房地產的價格存在，則可依據“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當的修正得出估價對象的房地產價格。要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結果準確。

九、估價方法

根據估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補償價

=區位補償房價+房屋重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+樓房重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區域系數+裝修及附屬物重置成新價

1、基準地價。是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據《北京市國土資源和房屋管理局〈關于本市城市房屋拆遷評估中基準地價有關問題的批復〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規則》有關基準地價水平的規定與《北京市人民政府〈關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知〉》（京政發[2002]32號）所確定的《北京市基準價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉讓基準地價規定的幅度內，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的。可見，具體到某個拆遷評估項目中的基準地價需參照《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，按照規定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準地價系數修正法、市場比較法、假設開發法綜合確定估價對象基準地價。

2、基準房價。是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》中查取估價對象基準房價。

3、K。為容積率修正系數，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數（K）表》確定。現狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地產權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。規劃容積率r′根據《審定設計方案通知書》等相關規劃文件確定。

4、建筑面積。應依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權證》的，按標明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標明使用面積的，根據北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關于印發〈北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分攤的，計算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分攤系數+居室面積

其中，分攤系數=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。

5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內裝修，根據808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。

6、樓房折余率。根據808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術平均值作為樓房折余率。

7、增項價格。增項是指由產權人統一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。

8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執行。

9、區域系數。東城區、西城區、崇文區、宣武區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區八個城近郊區按1.0，其他遠郊區（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據定額據實估價。

11、對于在實際估價過程中與808號文件規定價格嚴重偏離的實物，由產權人或使用權人提供相應票據，估價人員按照市場價格結合實際情況進行作價。

十、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

十一、估價人員

（略）

十二、估價作業日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第五部分 附件

第四篇：如何對房屋拆遷補償價格評估

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如何對房屋拆遷補償價格評估

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數城市房地產拆遷評估,采取基準價格結合成新、區位、臨街等系數來綜合確定拆遷價,該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產估價規程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的,不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響,而且還受市場眾多因數影響的,往往后者的影響比前者大。例如：房地產周邊環境這一影響因素,同一房地產所處同一區位,但不代表周邊環境是相同的,這是因為房地產特性(個別性)決定的,因此我們僅僅以基準價格來測算房地產市場價是沒有說服力的。其次,《房地產估價規程》中也找不出“基準價格”一詞的由來,更談不上其計算的依據及科學性。

2、確定房屋基準價格存在的問題

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房屋基準價的測算,首先是由政府來認定估價機構,后由該機構來測算,再由政府會同有關部門來確認其測算結果,實際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預,因此房屋基準價還不是市場行為,不能準確反映市場房屋價格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價,是結合成新得出的房屋拆遷補償價,其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態價,而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值,更不能反映土地這一無形資產價,當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。沒能充分地考慮房地產的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數,而是將土地與房屋重置價合并計為基準價,以房屋的建筑面積來測算,其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預較多,甚至于有的地方政府為了體現其政績,壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質認定上存在的問題

由于我國的房地產相關法律、法規滯后于有些拆遷房,要其完備、法律咨詢s.yingle.com

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完善有關手續,實在是強人所難。而有些城市一味強調手續的完善,在房屋性質的認定上刻板教條,不考慮實際用途和使用價值。其最終結果,導致不尊重歷史,不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開發商)提供的,其價格的確定應是由開發商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的,首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次,安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發期),不是同一時點的價,這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估,是公正合理的;但是,城市的居民經濟存在著嚴重的兩級分化問題,特別是拆遷范圍內的居民,他們是弱勢群體,大多為下崗職工、無業居民,有的長期生病臥床不起,生活來源靠子女及周邊社區居民來接濟,就是屋子很破,也能起擋風避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩定生產、生活的秩序,當他們獲得拆遷補償費后,這一微薄的補償費能對他們又起

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什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現在確定拆遷補償基準價格上,拆遷補償基準價價格的主體評估單位是由政府及有關部門來認定,而不是以估價機構競爭市場來獲取;估價內容上需政府及有關部門來界定。從而使這基準價格名義上是市場價,實際上還是政府指導價。其次,表現在補償價的確認上,有些政府及相關部門為了他們的政績,搞“形象工程”,有意壓低補償價,降低成本費用,至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全,還處在一個發展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產市場交易資料,但是有些城市各類型房地產交易量少,缺乏該類房地產市場信息資料;另外房地產交易信息還很不規范,還掌握在有些部門手里,很不暢通,房地產信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經濟發展還很不平衡,兩級分化較嚴重

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被拆遷人大都是弱勢群體,他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的,就是超出他們現有房屋的現價,他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則,致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態

目前,我國的土地性質是多種多樣的,土地所有權有國有和集體所有之分,國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質的劃分,那么,勢將導致我國土地使用權出讓處于難以實施階段,也必處于非常混亂階段。我國城市土地使用權是有償有限期使用制度(《城市房地產管理法》明確規定的一項制度),但是,土地使用權在期限到期后,除可續期外,政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規定,這必將影響到我們在房地產拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值),也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關配套文件,確定科學的估價方法

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在基準價格的確定上,應以《房地產估價規范》為依據;在房屋的使用性質的認定上,應充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上,應以《房地產估價規程》來確定估價技術路線。

2、加強對房屋估價活動的監管,建設一支精良的評估隊伍

評估機構及評估人員應在市場競爭中獲取,而不是指令性的認定,政府部門應配合齊抓共管,即使拆遷評估結論得到認可,也應考慮弱勢群體的實際困難,只有這樣才能使拆遷順利進行,有利于民有益于國的建設項目得以很好的實施。

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第五篇：南京市城市房屋拆遷區位級別劃分情況表

南京市城市房屋拆遷區位級別劃分情況表

區名 區位編級號 玄1-1 別

分區范圍

一北至玄武湖隧道西口；東至城墻、龍蟠中路；南至中山東路區界；西至中央路、中山路級 二級

區界。

北至龍蟠路；東至龍蟠路、城墻；南至中山東路；西至中央路、城墻、龍蟠中路。玄2-2 玄武

玄3-3 三北至區界、黑墨營路、寧鎮公路；東至環陵公路、區界；南至區界；西至中央北路、龍級 四級 一級 二級 四級 一級 二級 三級 四級 二級 三級

蟠路、城墻。

北、東、南至區界；西至北苑西路、黑墨營路、寧鎮公路、環陵公路。玄4-4 白1-1 北至漢中路、中山東路；東至龍蟠中路；南至升州路、建康路；西至秦淮河區界。

白下 白2-2 北至中山東路、寧杭公路；東至區界；南至秦淮河區界、鐵路線；西至龍蟠中路。

白3-4 北至鐵路線；東、南、西至區界。

秦1-1 北至升州路、建康路；東至城墻；南至長樂路；西至秦淮河。

秦2-2 秦淮

秦3-3

北至秦淮河、長樂路；東、南至城墻；西至秦淮河區界。

北至城墻、秦淮河區界；東至大明路；南、西至區界。

秦4-4 北、東、南至區界；西至大明路。

建1-2 建鄴

建2-3 北至漢中門大街；東至秦淮河區界；南至應天西路、區界；西至江東南路。

北至區界、漢中門大街、江東南路、應天西路；東、南至區界；西至長江邊。

鼓1-1 一北至模范西路、模范中路、新模范馬路；東至中央路、中山路；南至漢中路；西至秦淮級

河。

鼓樓 鼓2-2 二北至區界（十里長溝）；東至中央路；南至模范西路、模范中路、新模范馬路；西至區級 二級

界（城墻、秦淮河）。

北至定淮門大街；東至秦淮河；南至區界、漢中門大街；西至長江邊。鼓3-2 下關 下1-2 二北至建寧西路、建寧路；東至大橋南路、區界（城墻、秦淮河）；南至秦淮河、區界；級

西至長江邊、寶善街九巷、惠民路。下2-3 三北至橋頭堡、大橋南路、鐵路線；東至中央北路、中央路；南至建寧西路、建寧路、大級 三級 四級 三級 四級 五級 三級

橋南路、區界（十里長溝）；西至長江邊。

北至中山北路、寶善街九巷；東至惠民路、秦淮河；南至定淮門大街；西至長江。下3-3 下4-4 北至長江邊、區界；東至區界；南至鐵路線、區界；西至橋頭堡、大橋南路。

雨1-3 雨花臺

北、東至區界；南至雨花南路；西至區界。

雨2-4 北至雨花南路；東至區界；南至繞城公路；西至區界。

雨3-5 北至繞城公路；東、南、西至區界。

棲1-3 北至幕府東路；東至和燕路、華電路、華電東路、北苑西路、黑墨營路；南、西至區界。

棲2-4 棲霞

棲3-5 四北至長江邊；東至二橋、棲霞大道、寧棲公路；南至區界、寧鎮公路；西至區界、幕府級 五級 六級

東路、和燕路、華電路、華電東路。

北至長江；東至七里河；南至區界；西至二橋、棲霞大道、寧棲公路。

棲4-6

北至長江；東、南至區界；西至七里河。

有關說明

1、城市房屋拆遷區位級別依據《南京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第227號）制定，適用于國有土地上實施的房屋拆遷。

2、城市房屋拆遷區位級別自2004年2月1日起實施。

3、南京市玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關、雨花臺、棲霞8個城區共劃分為6個級別27個分區。

4、建鄴區所轄江心洲，棲霞區所轄八卦洲不列入南京市城市房屋拆遷區位劃分范圍，涉及其國有土地上的房屋拆遷補償，可參照南京市城市房屋拆遷區位級別六級區位的相關標準執行。

5、溧水縣、高淳縣以及江寧區、浦口區、六合區人民政府，可以參照本區位級別劃分方案，制定各自轄區內房屋拆遷區位級別。

6、拆遷區位按分區加區位級別的方式進行區位編號，即拆遷區位編號以8個城區名的第一個字為開頭；名后第一位數字為本區內分區號，第二位數為分區所屬區位級別。

南京市城市住宅房屋拆遷保障單價標準

單位：元／平方米（建筑面積）

區位級別 區位編號 拆遷保障單價

玄1－1 白1－1 一級 秦1－1 鼓1－1 玄2－2 白2－2 秦2－2

二級 建1－2 鼓2－2 鼓3－2 下1－2 玄3－3 秦3-3 三級 建2－3 下2－3 3100 3600 3900 下3－3 雨1－3 棲1－3 玄4－4 白3－4 秦4－4 四級 下4－4 雨2－4 棲2－4 雨3－5 五級 棲3－5 六級 棲4－6 2000 2200 2700

拆遷補助價格及獎勵標準出臺

本報訊 昨天，南京市物價局和房產管理局聯合出臺了《南京市城市房屋拆遷補助價格、獎勵標準》，該標準將于明年2月1日起實行。

根據新的標準，住宅房屋拆遷有關補助費分別為：

1、搬遷補助費，按被拆遷房屋建筑面積每平方米20元計算，不足400元補足至400元；

2、過渡補助費，按被拆遷房屋建筑面積計算，每月每平方米8元，不足300元每月補足至300元每月。實行貨幣補償的，按照12個月發放一次性過渡費。實行產權調換的，按照約定的過渡期限發放。拆遷人不能履行過渡期限約定的，除拆遷當事人另有約定外，從逾期之月起按照以下標準支付：被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長時間在12個月以內的，按月雙倍支付；延長時間超過12個月的，自超過之月起按月三倍支付。拆遷人提供過渡用房的，延長時間在12個月以內的，按月支付；延長時間超過12個月的，自超過之月起按月雙倍支付。

3、原有管道煤氣拆除，管道燃氣設施工程安裝補助費，每戶2800元。

4、固定電話拆移補助費，每部310元。

5、有線電視拆移補助費，每戶400元。

6、寬帶網拆除補助費，每端口500元。

7、空調拆裝補助費，每臺200元。

8、太陽能熱水器拆裝補助費，每臺200元。

9、被拆除房屋的使用人已電增容至8千瓦的，補助費，每戶280元。非住宅房屋拆遷有關補助費標準，非住宅房屋拆遷，拆遷管道煤氣、固定電話、有線電視、空調等補助費參照住宅標準補助。

提前搬家獎勵指導標準規定，被拆遷人或者房屋承租人自拆遷期限首日起15日內完成搬遷并按規定辦理房屋交接手續后，由拆遷人給予一次性提前搬家獎勵，提前搬家獎勵指導標準為：7日內完成的，獎勵6000元；10日內完成的，獎勵4000元；15日內完成的，獎勵2000元。（何滿懷 黃建偉）

拆遷工作推行責任承諾制

拆遷人以及拆遷實施單位須就以下事項作出承諾：

1、堅持依法拆遷，嚴格執行拆遷法律、法規。教育、督促拆遷工作人員遵守各項制度與規定，文明動遷，按要求做好公示和信訪接待，實行陽光操作。

2、保證拆遷補償資金和產權調換房源按規定到位。

3、保證在規定期限內向被拆遷人、房屋承租人送達房屋評估報告。

4、保證按照規定標準補償，嚴格履行拆遷補償協議，在規定期限內支付貨幣補償款，或完成產權調換的各項手續。

5、保證在拆遷期限內，不改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電等基本生活條件。在未按規定辦理房屋交接手續前，不得將房屋拆除。

6、保證對未達成協議的被拆遷人、房屋承租人在申請裁決前，已就拆遷補償事宜與被拆遷人、房屋承租人進行具體協商，并制作談話筆錄。裁決申請須由單位負責人簽發。

7、保證委托有資質的房屋拆除企業實施拆除，督促房屋拆除企業落實拆除安全、環保措施，明確房屋拆除的安全責任。

8、保證妥善處理好拆遷中的糾紛，不發生因拆遷工作不到位而引發集體上訪事件。

最小戶型經適房總價標準7.2萬

本報訊 昨天，南京市物價局、南京市房產管理局聯合發出通知，2004南京市最小戶型經濟適用住房面積標準為建筑面積45平方米，總價標準為7.2萬元。該標準自明年2月1日起執行。在此之前已領取房屋拆遷許可證并已實施拆遷的項目，補償價格標準仍按原規定執行。