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第一篇：淺析城市房屋拆遷問題中的法律適用問題

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淺析城市房屋拆遷問題中的法律適用問題作者：崔淑潔

來源：《法制博覽》2012年第06期

【摘要】隨著我國現代化進程的加速，城市化的步伐越來越快。城市房屋拆遷成為現代化進程中一個十分重要的問題，本文就城市房屋拆遷的相關問題進行分析。以期正視房屋拆遷中的問題，不斷改進，促使其走一條程序化、法制化的道路，在保護人民合法權益的同時，促進現代化建設的步伐。

第二篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權是憲法確定的私有產權，在涉及對這種私人產權的征收、征用、拆遷時，就應當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關土地使用權的補償糾紛時有發生，從而影響了社會的穩定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據的情況下根據自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。

1、城市房屋拆遷的本質及其所涉及的土地問題

為了考察國有土地使用權的獨立產權性質，必須理解什么是產權。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(即產權)都能得到解釋，產權意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認為：“產權不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權安排確

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定了每個人相應于物時的行為規范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關系，或承擔不遵守這些關系的成本?！?/p>

土地使用權雖然是不完全物權，但仍然是獨立的財產權利，具有對世性的特征。土地使用權者直接和不特定多數人發生法律關系，也都可以獨立地行使物權請求以保護自己的合法權利，也可以自主決定將該權利轉讓、出租或抵押，或在其權利上設定其他性質的物權。土地使用權人實施上述法律行為時，不受土地所有權人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權是其使用權人的一項獨立產權。

盡管城市的土地按照憲法規定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權的流轉，被拆遷人的財產價值構成不僅涵蓋房產，更應當體現出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質卻是在公權力干預下的平等主體之間土地使用權的產權交易?；谕恋厥褂脵嗟莫毩a權性質，其流轉交易應依法實行有償轉讓，房地產開發及拆遷行為應當按照法律規定支付土地使用權出讓金、城鎮拆遷費等相關費用，以平等協商、等價有償的原則上取得土地使用權。

然而無論是相關法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產權人購買的只是地上建筑物的所有權，利用地方規章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權產權，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權產權的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現，不利于社會的和諧發展。

2、土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發生的為達成一項合同而發生的成本和事后發生的監督貫徹該合同而發生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對交易成本的具體成本支出內容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應包括因無法達成合同而產生的訴訟賠償等方面的成本支出。

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即“產權”的交換，也就是放棄對某一物品的產權換得對另一物品的產權。產權不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產權會阻礙交換行為的發生，導致交易規模的縮小，使人無法通過交易行為提高經濟效率，這一由

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產權不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升問題進行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致損失(包括房屋所有權和土地使用權)負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉的，政府和開發商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權產權不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產權界定不清楚，事實上阻礙交易的實現，使任何交易成為不可能，事實上使潛在無形的交易成本無限大。

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從這個意義上說，明確界定產權，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應有的土地使用權產權，并為此建立公平合理的產權制度以保護公民的私人獨立產權，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。

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第三篇：城市拆遷問題

城市拆遷問題

20110314王繼房地產經營與管理01班

摘要

城市發展需要不斷進行再建設，有時為了國家建設和城市的總體規劃，或者其他工程建設項目，根據城鎮規劃和國家專項工程的遷建計劃及當地政府的用地計劃需要對一些房屋進行拆除，需要對于房屋的所有者或者使用者進行遷移安置，并對被拆除房屋的所有人給予安置或補償。第一部分分析了城市拆遷的現狀，第二部分分析了拆遷的主要問題，第三部分針對問題提出了對策。

關鍵詞：城市拆遷現狀問題對策

一、城市拆遷的現狀

近幾年來，隨著經濟的發展和現代生活的需要，城市拆遷的力度進入快速發展階段?？梢钥闯?，城市拆遷經過前期的鋪墊，其對實現城市長遠發展目標的實現，推進城市環境面貌更新，改善城市居民居住條件所起到的積極影響是有目共睹的。但是，成績的面前我們仍應看到不足的方面。拆遷工作本身民就是一項復雜，涉及面廣，工作量大的艱巨任務，在眾多因素的影響下仍然存在一些侵犯移民權益的問題，導致移民工作難度增大，從而使城市拆遷成為影響社會安定，社會各界熱議的一個話題。當前，城市拆遷的主要問題是：一是府在城市拆遷中的職能“越位”“錯位”“缺位”現象十分嚴重；二是法法規不完善；三是拆遷評估不合理；四是補償不明確；五是程序監督不完善；六是歷史遺留問題仍然存在；七是遷引發的社會問題突出。這些問題的存在給拆遷工作帶來了巨大的阻礙，甚至是矛盾的尖銳化，使拆遷工作不能順利進行。因此，在舊城改造和城市化進程不斷發展的今天，城市化所帶來的問題已經不得小視，其不僅關系到城市的發展，更加關系到社會的穩定。

二、當前城市拆遷的主要問題

1、政府角色錯位現象十分嚴重：、既是裁判員又是運動員，扮演“全能”政府，全程參與拆遷過程，混淆拆遷和裁決主體。政府忽視作為市場監控者的本有地位，角色錯位，而僅僅關心的是土地出讓金是否交全，項目建設是否按規劃要求如期開展等與被拆遷人沒有直接利害關系的事項。隨著政府改革的深入和政府職能的轉變以及建設“服務型政府”理念的引入，政府逐步由“全能型”向“服務型”政府轉變。引入市場機制中的合理成份，意味著政府角色應該是在大局中“掌舵”而不是“劃槳”。但是現實中，政府經常是在收完土地出讓金后，拆遷的全部事宜交由開發商處理。這種職能的錯位，必然是被拆遷人失去政府的有力支持。

2、法律法規不完善：拆遷安置工作是一項政策性很強的工作,國家制定的法規、規章對拆遷工作的進行起著指導作用，因此，如果相關的法律法規不健全，將直接導致拆遷工作無法順利進行，也將使拆遷矛盾更加突出。對城市房屋拆遷項目性質未作實質區分；拆遷補償標準規定不明：在實踐中往往由各級政府實行定價，舊房的評估通常不包括土地出讓金，裝修設施及材料的價值和原居民應可獲得的適當救濟補償等。而開發商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常還包括土地出讓金，市政建設配套費，支付居民的補償費等。從兩種價格構成元素來看，補償價格嚴重偏低，因而導致被拆遷人的基本利益受損。強制拆遷行為在立法上不規范，賦予了政府過大的自由裁量權：《城市房屋拆遷管理條例》一方面賦予了行政機關強制拆除權，另一方面也規定了可以向人民法院申請強制執行。

3、拆遷評估不合理: 城市房屋拆遷的核心是拆遷補償金額的多少，而拆遷評估是確定拆遷補償金額的重要依據，因此城市房屋拆遷聘雇問題的重要性可想而知。當前拆遷評估制度的問題有：城市房屋拆遷估價市場表現出明顯的壟斷特征；拆遷估價機構受利益驅使惡性競爭；房屋拆遷估價機構忽視估價專業技術和服務的內在價值；拆遷評估混亂無序房屋拆遷評估政策執行不到位。

4、程序設置不完善：我國尚沒有制定專門的城市拆遷行政程序法律法規?，F有的有關程序分散在《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷評估指導意見》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》等法律文件。雖然《行政處罰法》和《行政許可法》為行政機關設定了相對較為嚴格的程序，由于行政法規和規章比較多的考慮到行政效率對公民權利的保障和救濟缺乏程序性的規定，行政機關行使權利的程序較多地由行政法規和規章來確定，不僅雜亂而且公民很難知曉。對于現有的拆遷程序也存在缺陷：收回國有土地使用權和提供國有土地使用權程序倒置；拆遷移民缺乏對拆遷過程的參與權、知情權和聽證權；缺乏公益拆遷和非公益拆遷的程序性規定；司法救濟程序滯后。

5、歷史遺留問題仍然存在：由于房產資料的不健全、忽視保護個人財產、公私合營、文化大革命等一系列歷史原因造成的手續不全、無權書證民的房屋大量存在，造成在拆遷時按照違章建筑予以拆除，進而被拆遷人的合法權益得不到保障；對住宅改為營業性用房多年未辦理變更手續的房屋，拆遷時按照住房予以補償，引發大量的拆遷糾紛。

6、拆遷引發的社會問題突出：農民失地嚴重；、在被拆遷戶中，低收入、低補償的拆遷移民比例呈遞增趨勢：由于拆遷規模過大，被拆遷項目集中，部分城市和地區的房屋價格上漲過快，而被拆遷居民大多數為低收入家庭，導致中低

價位的普通商品房和經濟適用房的需求量猛增，而低價位的普通商品房和經濟適用房明顯供應不足，導致供需矛盾激化；暴力拆遷造成的惡性影響巨大；因城市拆遷上訪人數呈遞增趨勢。

三、城市拆遷問題的對策

1、拆遷安置：是指拆遷人對被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補助費用。拆遷安置可以一次性安置，即用產權調換的方式一次性解決被拆遷房屋使用人的住房問題，也可以先由拆遷人提供周轉房臨時過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房屋建成后再行遷入。

拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。拆遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。由拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

2、被拆遷者的保護角色：拆遷雙方的合法權益都應得到保護，合法權益的保護是拆遷中的核心問題。但是拆遷者相對于被拆遷者具有信息、資金等各方當面的優勢，他們的合法權益一般不會受到侵犯，相反合法權益最容易受到侵犯的是作為弱勢群體的被拆遷者，憑借他們自身的力量，其合法權益難以得到保障。因此，他們迫切需要政府的大力支持。政府在保證他們合法權益的同時，還須采取積極的措施，增強這類群體適應當前社會激烈競爭狀況的能力，進而摘下“弱

勢群體”的帽子。

3、完善城市拆遷的法律法規：當前關于城市房屋拆遷的法律法規應該很多。在中央，主體性法律有《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《民法通則》、《物權法》等；行政法規有《土地管理法實施條例》、《城市拆遷管理條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等；在地方，省、市甚至（區）縣都出臺了相應操作性政府性文件。但是，在實際操作中，法律法規之間，政府文件和政府文件之間，法律法規和政府文件之間沒有必要的呼應，相互之間無法構成一個整體，這迫切需要我們盡快整合其功能，彌補兩者之間的裂縫。

4、建立完善的拆遷監督機制：由于房屋拆遷活動本身就是一個非常復雜的過程，且涉及到多個部門的種種行為，因此，在現實操作中稍有不慎就極容易發生損害廣大移民權益的情況。作為拆遷管理著角色的政府，應該加強對房屋拆遷管理的監督工作。

雖然城市拆遷及由他而引發的在當前社會的實際操作中暴露出的種種問題，侵犯了部分群眾的合法權益，但是相信是問題就會解決，并且隨著經濟的發展和社會的進步，隨著物質文明、精神文明和政治文明的不斷進步，法律法規的不斷完善和健全，人類的智慧與文明將會使城市拆遷真正變成造福群眾的幸福工程，在黨和國家的帶領下，在全國人民的共同努力下，和諧社會的實現就在不遠的明天。

參考文獻：

[1]盛蔚.《房屋拆遷與補償糾紛》，[M]北京:中國方正出版社,2005.01

[2]王才亮.《房屋拆遷疑難問題解答》[M]北京:法律出版社，2006.01

[3]雷陽.《城市房屋拆遷現狀分析及對策構想》，中國知網

[4]孫標.《淺析城市拆遷中的利益主體及相互信任關系》，[J]江蘇社會科學

(學術版)2007

[5]吳慶鈴.《城市房屋拆遷估價問題分析及對策建議》，[J]中國房地產,2006年第8期

[6]賈靜、馬梅娜.《城市拆遷中政府角色錯位與正確定位》，[J]實證分析,2006

[7]裵培.《我國城市房屋拆遷法律制度之不足與完善》，中國知網

[8] 吳慶玲.《城市房屋拆遷估價問題分析及對策建議》，[J]中國房地產，2006年第8期

[9] 吳慶玲.《城市房屋拆遷估價問題分析及對策建議》，[J].中國房地產，2006年第8期

[10] 建設部.[M]北京:中國建筑工業出版社,2001《城市拆遷管理條例》

第四篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

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城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

城市房屋拆遷糾紛行政裁決(以下簡稱拆遷糾紛裁決)是指房屋拆遷管理部門，根據拆遷當事人的申請，依據有關法律、法規、規章和規范性文件、爭議事實和相關證據，針對平等民事主體之間因房屋拆遷發生的糾紛做出居中裁判的一種準司法性質的具體行政行為。拆遷糾紛裁決是一項集行政執法、準司法行為于一體的政策性、規范性、程序性、法制性都很強的特殊工作，其目的是及時、公正地解決、處理房屋拆遷糾紛，更好地維護拆遷當事人的合法權益，保障工程建設項目的順利進行。

《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)第十六條規定，拆遷人與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，裁決應當自收到申請之日起30日內做出。

因此，拆遷糾紛裁決就成為城市房屋拆遷管理部門不能回避的法定職責。在現行拆遷管理體制下，為了進一步提高裁決工作的質量和效率，需要對拆遷糾紛裁決工作進行實踐總結和理性探討。

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一、城市房屋拆遷管理部門要勇敢面對矛盾

根據《條例》的規定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。目前申請裁決的當事人幾乎全是拆遷人，如果拆遷管理部門不依法受理，拆遷人可以起訴管理部門不履行法定職責、不作為;如果受理，就必須在30日內做出裁決，并且要承受被拆遷人的“充當拆遷人打手”的指責。如果被拆遷人對裁決這個具體行政行為不服，依照《行政復議法》、《行政訴訟法》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(以下簡稱《裁決規程》)的規定，可以在裁決書送達之日起60日內申請行政復議或者在三個月內提起行政訴訟，拆遷管理部門將忙于應訴。即使在行政復議和行政訴訟中勝訴，拆遷管理部門還要申請人民法院強制拆遷或者申請人民政府責成有關部門實施行政強制拆遷。這樣一來，一是拆遷管理部門在裁決、復議、訴訟、強制拆遷中沖在了第一線，陷入了矛盾的漩渦之中，耗費了大量精力;二是激化了與拆遷當事人的矛盾，成為信訪投訴的對象;三是忙于行政裁決，耗費了大量的行政資源，卻出力不討好。拆遷人與被拆遷入本是平等的民事主體，在房屋拆遷法律關系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應通過民事訴訟程序最終由法院裁定：而通過行政裁決的方式干涉兩個平等的民事主體之間的合同訂立，會使拆遷管理部門陷入矛盾不能自拔、成為被告增大了行政風險。對此，拆遷管理部門應當勇敢面對，充分發揮主觀能動性，想

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方設法做好拆遷糾紛裁決工作。

二、合理的裁決受理條件和裁決量是保證裁決質量的必要條件

當前，各地拆遷糾紛裁決申請量一直居高不下，且呈上升趨勢。據分析，其主要原因表現在：

一是拆遷糾紛救濟途徑單一?！稐l例》規定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，當事人對裁決不服的，可以向人民法院起訴。這樣，對于達不成協議的拆遷糾紛，法院不再直接受理，先由房屋拆遷管理部門進行裁決，法院只受理當事人對裁決不服的行政訴訟案件，這就迫使拆遷管理部門沖在了解決大量拆遷糾紛的第一線并且隨時準備當被告應訴。

二是拆遷管理部門提供免費裁決服務?！恫脹Q規程》沒有明確拆遷管理部門可以收取裁決費用，因此裁決申請人(幾乎全是拆遷人)就可以享受免費裁決服務。這就客觀上鼓勵了拆遷人設法通過免費的行政裁決來解決難以處理的拆遷糾紛，而不去積極地同被拆遷人進行協商。

三是拆遷糾紛裁決申請條件過于寬松。餓決規程》第五條規定了拆遷入提出申請時應當提交的資料，如被拆遷房屋權屬證明、估價報

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告，補償安置方案、當事人協商記錄等，以上資料拆遷人比較容易提供，從而使大量的裁決申請涌向拆遷管理部門。由于拆遷糾紛裁決案件較為復雜，一件拆遷糾紛裁決案件從受理、調查取證、調解、開庭審理到下達裁決書、送達到應對行政復議、應對行政訴訟、申請強制執行等起碼要經過半年時間，裁決人員消耗了大量精力，難以保證在法定的時間內完成受理案件的裁決工作，形成大量積壓案件，而新的裁決申請又不斷涌入，拆遷管理部門的裁決壓力可想而知;匆忙做出的裁決難免不出現瑕疵，裁決質量無法保證。

為進一步規范拆遷糾紛行政裁決行為，有效控制裁決量，提高裁決工作效率和成功率，切實維護拆遷雙方當事人的合法權益尤其是被拆遷人的合法權益，裁決受理條件在符合《裁決規程》要求的前提下，各地還要結合具體裁決實踐情況進一步補充和完善，提高受理條件的針對性和可操作性。因此，拆遷入申請行政裁決時提交的資料除滿足《裁決規程》第五條規定的內容外，還應當補充以下內容：

l、補償安置資金存儲證明。核實拆遷補償安置資金在許可前是否已足額到位，確保拆遷糾紛裁決后拆遷人能夠有足夠資金及時履行補償義務。

2、拆遷許可證及拆遷公告。審查拆遷許可證是否真實有效、是否辦理了必要的延期手續、是否進行了廣泛告知。

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3、評估機構資質證書及委托合同、動遷單位資質證書及委托合同。核實評估機構和動遷機構的資質情況，確保拆遷服務業務發包給有資質的單位并在其業務承攬范圍內。

4、產權調換房屋估價報告。核實產權調換房屋估價報告與被拆遷房屋估價報告是否由同一家評估機構采用同一時點、同一參數、同一評估規則做出的，確保實行產權調換安置時差價計算的公平性、合理性。

5、產權調換房屋權屬證明或施工進度證明。產權調換房屋為期房的，要提供建設工程規劃許可證、土地使用證、施工許可證、施工進度證明等，確保裁決的安置房屋能夠按期建成、及時安置被拆遷人。

6、拆遷現場各種資料的公示證明。核實拆遷許可證、拆遷公告、各種資質證書、委托合同、評估報告、安置房源、補償安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆遷人的知情權。

7、受理裁決聽證意見書。當未達成協議戶數占總戶數一定比例如30%以上時，應當召開受理裁決申請前的聽證會，并出具聽證意見書。

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8、不適宜出庭的高齡老人、高危病人等被申請人出具的授權委托書。

三、加強裁決隊伍建設

要做好裁決工作，拆遷管理部門必須健全裁決機構、充實裁決人員、提高人員綜合素質、完善裁決程序。

要根據工作需要充實培養裁決人員。按照審理規定的要求，開庭審理必須有首席裁決員、裁決員、書記員，每個裁決室至少要配備三名工作人員，裁決量較大的城市要設置二個以上的裁決室。裁決人員應當由拆遷管理部門中的行政人員擔任，但由于管理部門在編人數有限，現有人員中通曉法律、拆遷業務和裁決業務的人員又少，目前各地普遍存在裁決力量薄弱的問題。要根據工作需要及時充實裁決人員。要加強對在崗人員的培訓，注重對政治理論、思想道德、拆遷管理、法律知識、裁決實務等方面的綜合培訓。

拆遷糾紛裁決工作是由裁決工作人員完成的，工作人員的綜合素質決定了裁決工作的質量和效率。要做好拆遷糾紛裁決工作，裁決人員應當具備的綜合素質包括：有較高的政治理論水平、有較高的思想道德水平和原則性、善于鉆研理論和業務知識、始終做到嚴謹細致。

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只有建設一支高水平、高素質的裁決隊伍，才能做好拆遷糾紛裁決工作。

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第五篇：淺談農村房屋拆遷問題（精選）

中國農業大學現代遠程教育課程論文（設計）課程名稱：

論文題目：淺談農村房屋拆遷問題22鄉村傳播學

學生姓名張建

專業會計學

層次專升本

批次102

學號w320801102061

學習中心江蘇畜牧獸醫職業技術學院

2011年5月

中國農業大學網絡教育學院制

淺談農村房屋拆遷問題

摘要：近年來，隨著農村工業化、城市化進程不斷加快，大批的農民私有房屋被夷為平地，拆遷量連年上升，農村房屋拆遷引發的矛盾日趨尖銳，對抗性越來越強，農民反拆遷的上訪有增無減，損害農民利益的惡性事件也時有發生，農村房屋拆遷問題已嚴重危及農村社會的穩定，成為社會各界關注的熱點。這一問題的解決應當從征地規范化、拆遷合理化、補償標準化、安置親情化，堅決杜絕拆遷工作中的不規范、不文明行為。

關鍵詞：農村房屋拆遷規范化合理化標準化

房屋拆遷關系到群眾的切身利益，如何在城市化進程中既維護公共利益的實現，又能讓個體利益主體得到最大限度的法律保護，這是一個涉及到城市的有序發展和社會和諧穩定的重要問題?，F就如何做好拆遷工作，談談本人的粗淺看法。

一做好群眾思想工作是做好征地拆遷工作之關鍵

群眾利益無小事。征地拆遷是關系群眾切身利益的大事。征地拆遷過程說到底是利益分配調整的過程。因此，在征地拆遷工作中，要得到群眾的理解支持，我們必須時刻站在群眾的立場上去想問題、做工作，對被征地拆遷群眾的所想、所盼、所慮，要做到心中有數。在實施補償安置工作中，我們既要堅持實事求是原則，又要有靈活性。要堅持用足政策，凡是政策規定必須補償的，要不折不扣地執行；凡是可補可不補的，要堅決補償；凡是被征地農民提出的合理請求，都要最大限度地予以解決。在鐵山港工業區的征地搬遷工作中，我們不乏突破現有政策的創新舉措。如：異地搬遷戶人人享有的低保制度、異地搬遷戶漁業交通補貼制度、搬遷獎勵制度、房屋拆除補助辦法等。對被征地群眾提出的人畜飲水工程、農村道路建設等的要求，只要政府有能力解決的都予以優先安排。在征地拆遷工作中，工作組遇到的群眾生產生活困難問題，都千方百計予以解決。如為患病群眾送醫送藥、組織醫療隊伍進村為群眾檢查治療、籌資捐款資助困難家庭學生上學等等。既解決了被征地農民的實際困難，也增進了與群眾的感情，大大加快了征地拆遷工作的順利推進。

二完善和健全征地制度，實現征地規范化是當務之急

嚴格征地程序，實行最嚴格的耕地保護制度。這是征地制度改革的重要內容，也是保護農民權益的重要措施。沒有程序保障，就不會有真正的權利保障。程序的混亂

勢必造成權力的濫用。因此，土地征用和流轉必須制定詳細具體的程序，明確征地方和被征方各自的權利和義務。在征地程序上，要嚴格堅持以下原則：（1）公開性原則。政府征地要頒布征地公告，告知運作程序，保證農民有充分的知情權；（2）參與原則。要規定農民參與土地征用過程中的所有程序，確保他們享有參與權和異議權；（3）聽證原則。補償過程中要讓農民自由參加聽證。并使農民有充分的發言權；（4）公示原則。從規劃、征地、建設、補償到使用，采取一條龍公示制度，給農民監督權；（5）司法救助原則。允許農民尋求司法保護，通過司法權制約政府和有關部門不合理的土地征用行為

三完善拆遷程序，保證其合理化理順征收、補償、拆遷的關系,堅持先補償,再征收,最后拆遷的程序如前所述,房屋拆遷必須先依法對房屋進行征收,而《拆遷條例》卻授權房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷許可,且拆遷補償順序顛倒,存在嚴重立法缺陷。立法應明確規定:按照市場價值給予被拆遷人補償的前提下征收單位和個人的房產,然后再進入拆遷程，一般程序如下：

(1)申領規劃用地許可證

(2)編制拆遷計劃和方案

(3)申領拆遷許可證

(4)發布拆遷公告

(5)簽訂拆遷補償、安置協議

(6)實施拆遷

其中被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除已依法確認的違章建筑外，應以實際面積為準。

特別情況的處理：

(1)征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以參照建房批準文件內容補償，也可由拆遷當事人協商議定;

(2)拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。

(3)違法并應無償拆除的建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，一般不予補償。

(4)一拆遷范圍內，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規定執行;被征集體土地范圍內的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規定執行，如當地規定按城市房屋拆遷規定執行的，從其規定。完善被拆遷人的程序權利,保護被拆遷人的合法利益

有專家指出:“一個人或一個社會集團的貧困,大體是兩個類型的原因引起的:一個是他們的資源(資本、土地以及教育水準)不足,再一個是他們沒有享有與其他人一樣的平等權利?！币淖儽徊疬w人弱勢的法律地位,應增加被拆遷人作為行政相對人應享有的權利,主要有:請求權;參與權;知情權;正當程序權;對行政主管部門及其工作人員的批評、建議權;對行政主管部門及其工作人員作出的對自己不公正的行政行為的申訴、控告、檢舉權;抵制違法行為權;獲得權利救濟的權利,包括:申請行政復議、提起行政訴訟、申請國家賠償和補償。

3完善拆遷中的正當法律程序,提高聽證制度效力

“不公正勝于無秩序”的法諺使得我們有理由推論,當征收法律程序公開、透明,當利益各方能夠充分參與到征收的各個步驟之中,“釘子戶”出現的概率將減少,由之引發的社會緊張局面也將逐漸減少。拆遷程序中應逐步完善聽證制度:變事中聽證為事前聽證(前移聽證時間);變任意聽證為必要聽證(提高聽證地位);變形式聽證為實質聽證(擴大聽證內容)。

四完善補償程序，以程序界定“合理補償”

首先征地拆遷實質是一個利益調整過程，必須依法進行。要把依法足額補償放在征地拆遷工作的首要位置，在補償標準制定和安置方案的確定上，往法律規定的最高限額上靠，確保征地拆遷后群眾生活水平不下降，切實維護群眾的合法權益。要按照實事求是、人性化拆遷的原則，依法解決分歧和矛盾，對群眾的利益訴求不堵不避，不拖不壓，對群眾反映的熱點問題，安排專人跟蹤聯系和協調解決。要建立與村民代表座談協商制定、工作例會制度等快捷的利益表達通道和協調解決機

制，真正變“對抗”為“對話”，是拆遷戶所反映的問題能夠在最短時間內得到妥善處理。

其次，確定合理補償標準時應遵循下列程序：（1）以公平、充分、合理和及時作為補償的原則。（2）擴大補償的對象：包括房屋所在地的國有土地使用權、房地產本身，還包括房地產的附屬物，以及該房地產經營損失。（3）以市場的標準作為合理補償的依據，等量的財產獲得等量的價格。首選貨幣補償，實物安置其次。（4）市場的價格確定首先是雙方當事人在補償價格上能達成一致，在協議不能時選擇房屋價格評估機構對房屋價格進行評估。在房屋價格評估時，首先應當保證評估主體的的獨立性和市場化。允許房屋價格評估機構自主進行評估。其次，采用市場化和科學化的估價標準和方法。由房屋價格評估機構綜合考慮各種影響房屋價格的因素并根據現時的市場價格確定。

參考文獻

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第二篇：城市房屋拆遷問題

第三篇：城市拆遷問題

第四篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

第五篇：淺談農村房屋拆遷問題（精選）

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