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第一篇：最高人民法院關于適用《城市房屋拆遷管理條例》第十四條有關問題的復函[失效]

最高人民法院關于適用《城市房屋拆遷管理條例》第十四條有關問題的復函[失效]【發布部門】最高人民法院【發文字號】 [1993]法民字第9號【發布日期】 1993.11.24【實施日期】 1993.11.24【時效性】【效力級別】法解釋【法規類別】搬遷拆遷安置

【全文】 *注：本篇法規已被《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》（發布日期：1996年7月24日實施日期：1996年7月24日）廢止

最高人民法院關于適用《城市房屋拆遷管理條例》

第十四條有關問題的復函

（１９９３年１１月２４日（１９９３）法民字第９號）

（相關資料: 司法解釋1篇裁判文書1篇法學期刊1篇）

江蘇省高級人民法院：

你院關于適用《城市房屋拆遷管理條例》第十四條有關問題的請示報告收悉。經研究認為：在城市房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷的補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協議發生的爭執，屬于平等民事主體之間的民事權益糾紛。據此，我們同意你院審判委員會傾向性的意見，即房屋拆遷主管部門或同級人民政府對此類糾紛裁決后，當事人不服向人民法院起訴的，人民法院應以民事案件受理。

第二篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權是憲法確定的私有產權，在涉及對這種私人產權的征收、征用、拆遷時，就應當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關土地使用權的補償糾紛時有發生，從而影響了社會的穩定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據的情況下根據自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。

1、城市房屋拆遷的本質及其所涉及的土地問題

為了考察國有土地使用權的獨立產權性質，必須理解什么是產權。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(即產權)都能得到解釋，產權意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認為：“產權不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權安排確

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定了每個人相應于物時的行為規范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關系，或承擔不遵守這些關系的成本。”

土地使用權雖然是不完全物權，但仍然是獨立的財產權利，具有對世性的特征。土地使用權者直接和不特定多數人發生法律關系，也都可以獨立地行使物權請求以保護自己的合法權利，也可以自主決定將該權利轉讓、出租或抵押，或在其權利上設定其他性質的物權。土地使用權人實施上述法律行為時，不受土地所有權人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權是其使用權人的一項獨立產權。

盡管城市的土地按照憲法規定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權的流轉，被拆遷人的財產價值構成不僅涵蓋房產，更應當體現出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質卻是在公權力干預下的平等主體之間土地使用權的產權交易。基于土地使用權的獨立產權性質，其流轉交易應依法實行有償轉讓，房地產開發及拆遷行為應當按照法律規定支付土地使用權出讓金、城鎮拆遷費等相關費用，以平等協商、等價有償的原則上取得土地使用權。

然而無論是相關法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產權人購買的只是地上建筑物的所有權，利用地方規章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權產權，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權產權的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現，不利于社會的和諧發展。

2、土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發生的為達成一項合同而發生的成本和事后發生的監督貫徹該合同而發生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對交易成本的具體成本支出內容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應包括因無法達成合同而產生的訴訟賠償等方面的成本支出。

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即“產權”的交換，也就是放棄對某一物品的產權換得對另一物品的產權。產權不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產權會阻礙交換行為的發生，導致交易規模的縮小，使人無法通過交易行為提高經濟效率，這一由

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產權不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升問題進行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致損失(包括房屋所有權和土地使用權)負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉的，政府和開發商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權產權不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產權界定不清楚，事實上阻礙交易的實現，使任何交易成為不可能，事實上使潛在無形的交易成本無限大。

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從這個意義上說，明確界定產權，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應有的土地使用權產權，并為此建立公平合理的產權制度以保護公民的私人獨立產權，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。

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第三篇：淺析城市房屋拆遷問題中的法律適用問題

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淺析城市房屋拆遷問題中的法律適用問題作者：崔淑潔

來源：《法制博覽》2012年第06期

【摘要】隨著我國現代化進程的加速，城市化的步伐越來越快。城市房屋拆遷成為現代化進程中一個十分重要的問題，本文就城市房屋拆遷的相關問題進行分析。以期正視房屋拆遷中的問題，不斷改進，促使其走一條程序化、法制化的道路，在保護人民合法權益的同時，促進現代化建設的步伐。

第四篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

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城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

城市房屋拆遷糾紛行政裁決(以下簡稱拆遷糾紛裁決)是指房屋拆遷管理部門，根據拆遷當事人的申請，依據有關法律、法規、規章和規范性文件、爭議事實和相關證據，針對平等民事主體之間因房屋拆遷發生的糾紛做出居中裁判的一種準司法性質的具體行政行為。拆遷糾紛裁決是一項集行政執法、準司法行為于一體的政策性、規范性、程序性、法制性都很強的特殊工作，其目的是及時、公正地解決、處理房屋拆遷糾紛，更好地維護拆遷當事人的合法權益，保障工程建設項目的順利進行。

《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)第十六條規定，拆遷人與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，裁決應當自收到申請之日起30日內做出。

因此，拆遷糾紛裁決就成為城市房屋拆遷管理部門不能回避的法定職責。在現行拆遷管理體制下，為了進一步提高裁決工作的質量和效率，需要對拆遷糾紛裁決工作進行實踐總結和理性探討。

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一、城市房屋拆遷管理部門要勇敢面對矛盾

根據《條例》的規定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。目前申請裁決的當事人幾乎全是拆遷人，如果拆遷管理部門不依法受理，拆遷人可以起訴管理部門不履行法定職責、不作為;如果受理，就必須在30日內做出裁決，并且要承受被拆遷人的“充當拆遷人打手”的指責。如果被拆遷人對裁決這個具體行政行為不服，依照《行政復議法》、《行政訴訟法》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(以下簡稱《裁決規程》)的規定，可以在裁決書送達之日起60日內申請行政復議或者在三個月內提起行政訴訟，拆遷管理部門將忙于應訴。即使在行政復議和行政訴訟中勝訴，拆遷管理部門還要申請人民法院強制拆遷或者申請人民政府責成有關部門實施行政強制拆遷。這樣一來，一是拆遷管理部門在裁決、復議、訴訟、強制拆遷中沖在了第一線，陷入了矛盾的漩渦之中，耗費了大量精力;二是激化了與拆遷當事人的矛盾，成為信訪投訴的對象;三是忙于行政裁決，耗費了大量的行政資源，卻出力不討好。拆遷人與被拆遷入本是平等的民事主體，在房屋拆遷法律關系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應通過民事訴訟程序最終由法院裁定：而通過行政裁決的方式干涉兩個平等的民事主體之間的合同訂立，會使拆遷管理部門陷入矛盾不能自拔、成為被告增大了行政風險。對此，拆遷管理部門應當勇敢面對，充分發揮主觀能動性，想

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方設法做好拆遷糾紛裁決工作。

二、合理的裁決受理條件和裁決量是保證裁決質量的必要條件

當前，各地拆遷糾紛裁決申請量一直居高不下，且呈上升趨勢。據分析，其主要原因表現在：

一是拆遷糾紛救濟途徑單一。《條例》規定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，當事人對裁決不服的，可以向人民法院起訴。這樣，對于達不成協議的拆遷糾紛，法院不再直接受理，先由房屋拆遷管理部門進行裁決，法院只受理當事人對裁決不服的行政訴訟案件，這就迫使拆遷管理部門沖在了解決大量拆遷糾紛的第一線并且隨時準備當被告應訴。

二是拆遷管理部門提供免費裁決服務。《裁決規程》沒有明確拆遷管理部門可以收取裁決費用，因此裁決申請人(幾乎全是拆遷人)就可以享受免費裁決服務。這就客觀上鼓勵了拆遷人設法通過免費的行政裁決來解決難以處理的拆遷糾紛，而不去積極地同被拆遷人進行協商。

三是拆遷糾紛裁決申請條件過于寬松。餓決規程》第五條規定了拆遷入提出申請時應當提交的資料，如被拆遷房屋權屬證明、估價報

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告，補償安置方案、當事人協商記錄等，以上資料拆遷人比較容易提供，從而使大量的裁決申請涌向拆遷管理部門。由于拆遷糾紛裁決案件較為復雜，一件拆遷糾紛裁決案件從受理、調查取證、調解、開庭審理到下達裁決書、送達到應對行政復議、應對行政訴訟、申請強制執行等起碼要經過半年時間，裁決人員消耗了大量精力，難以保證在法定的時間內完成受理案件的裁決工作，形成大量積壓案件，而新的裁決申請又不斷涌入，拆遷管理部門的裁決壓力可想而知;匆忙做出的裁決難免不出現瑕疵，裁決質量無法保證。

為進一步規范拆遷糾紛行政裁決行為，有效控制裁決量，提高裁決工作效率和成功率，切實維護拆遷雙方當事人的合法權益尤其是被拆遷人的合法權益，裁決受理條件在符合《裁決規程》要求的前提下，各地還要結合具體裁決實踐情況進一步補充和完善，提高受理條件的針對性和可操作性。因此，拆遷入申請行政裁決時提交的資料除滿足《裁決規程》第五條規定的內容外，還應當補充以下內容：

l、補償安置資金存儲證明。核實拆遷補償安置資金在許可前是否已足額到位，確保拆遷糾紛裁決后拆遷人能夠有足夠資金及時履行補償義務。

2、拆遷許可證及拆遷公告。審查拆遷許可證是否真實有效、是否辦理了必要的延期手續、是否進行了廣泛告知。

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3、評估機構資質證書及委托合同、動遷單位資質證書及委托合同。核實評估機構和動遷機構的資質情況，確保拆遷服務業務發包給有資質的單位并在其業務承攬范圍內。

4、產權調換房屋估價報告。核實產權調換房屋估價報告與被拆遷房屋估價報告是否由同一家評估機構采用同一時點、同一參數、同一評估規則做出的，確保實行產權調換安置時差價計算的公平性、合理性。

5、產權調換房屋權屬證明或施工進度證明。產權調換房屋為期房的，要提供建設工程規劃許可證、土地使用證、施工許可證、施工進度證明等，確保裁決的安置房屋能夠按期建成、及時安置被拆遷人。

6、拆遷現場各種資料的公示證明。核實拆遷許可證、拆遷公告、各種資質證書、委托合同、評估報告、安置房源、補償安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆遷人的知情權。

7、受理裁決聽證意見書。當未達成協議戶數占總戶數一定比例如30%以上時，應當召開受理裁決申請前的聽證會，并出具聽證意見書。

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8、不適宜出庭的高齡老人、高危病人等被申請人出具的授權委托書。

三、加強裁決隊伍建設

要做好裁決工作，拆遷管理部門必須健全裁決機構、充實裁決人員、提高人員綜合素質、完善裁決程序。

要根據工作需要充實培養裁決人員。按照審理規定的要求，開庭審理必須有首席裁決員、裁決員、書記員，每個裁決室至少要配備三名工作人員，裁決量較大的城市要設置二個以上的裁決室。裁決人員應當由拆遷管理部門中的行政人員擔任，但由于管理部門在編人數有限，現有人員中通曉法律、拆遷業務和裁決業務的人員又少，目前各地普遍存在裁決力量薄弱的問題。要根據工作需要及時充實裁決人員。要加強對在崗人員的培訓，注重對政治理論、思想道德、拆遷管理、法律知識、裁決實務等方面的綜合培訓。

拆遷糾紛裁決工作是由裁決工作人員完成的，工作人員的綜合素質決定了裁決工作的質量和效率。要做好拆遷糾紛裁決工作，裁決人員應當具備的綜合素質包括：有較高的政治理論水平、有較高的思想道德水平和原則性、善于鉆研理論和業務知識、始終做到嚴謹細致。

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只有建設一支高水平、高素質的裁決隊伍，才能做好拆遷糾紛裁決工作。

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第五篇：呼和浩特市城市房屋拆遷管理條理

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呼和浩特市城市房屋拆遷管理條理

呼和浩特市城市房屋拆遷管理條理狀態:有效發布日期:2002-12-03 生效日期: 2002-12-03 發布部門: 內蒙古自治區呼和浩特市人大常委會

呼和浩特市城市房屋拆遷管理條理

(二○○二年七月三日呼和浩特市第十一屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過二○○二年一二月三日內蒙古自治區第九屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議批準)

第一章總則

第一條根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償嘗、安置的，適用本條例。

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第三條房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于舊城區改造和生態環境改善，保護文物古跡。

第四條拆遷人必須依照本條例規定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條市人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱市房屋拆遷管理部門)統一監督管理市轄各區房屋拆遷工作。

規劃、公安、工商、市容等相關部門，要積極配合做好房屋拆遷工作，保障城市房屋拆遷管理工作的順利進行。

土地行政主管部門依照有關法律，法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

第二章拆遷管理

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第六條房屋拆遷實行許可證制度。拆遷房屋的單位應當向市房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，經批準發給《房屋拆遷許可證》后，方可實施拆遷，并按照規定繳納拆遷管理費。

第七條申請領取《房屋拆遷許可證》應當向市房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)建設項目批準文件;

(二)建設用地規劃許可證;

(三)國有土地使用權批準文件;

(四)拆遷計劃和拆遷補償安置方案;

(五)辦理存款業務的金融機構出具的不低于拆遷安置費總額60%的拆遷補償安置資金證明。

第八條市房屋拆遷管理部門收到拆遷人提供的有效文件和資料之日起15日內應當實地測量拆遷面積，審查拆遷計劃、拆遷補償安置方案、拆遷補償安置專項資金等資料，經審查符合條件的核發《房屋拆遷許可證》。不符合辦理條件的，應當說明理由。

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第九條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向市房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;市房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起5個工作日內給予答復。

第十條市房屋拆遷管理部門應當監督拆遷補償安置專項資金的使用。

安置補償專項資金應當實行專戶存儲;全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

以產權調換安置用房安置被拆遷人的，安置用房的總房價可以折抵安置補償專項資金。

第十一條市房屋拆遷管理部門將《房屋拆遷許可證》、建設項目性質、拆遷人、實施拆遷企業、拆遷范圍、房屋拆遷評估機構、拆遷和搬遷期限、拆遷糾紛處理程序和實施拆遷企業的法人代表、現場工作人員等以公告形式登報公布。

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拆遷公告發布的同時，還應當現場公布拆遷補償安置實施方案，接受群眾監督。拆遷補償安置實施方案內容包括：補償、安置、補助的標準和依據、計算辦法、安置房屋平面圖和地址、期房過渡期限和地點等。

第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。委托拆遷的，應當向被委托單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷入應當自拆遷委托合同訂立之日起19日內，將拆遷委托合同報市房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位，不得轉讓拆遷業務。

市房屋拆遷管理部門，不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。

第十三條房屋拆遷承辦單位應當按照資質等級承擔相應的拆遷任務，無資質證的單位不得從事房屋拆遷經營活動。

第十四條房屋拆遷實行拆遷人員持證上崗制度。房屋拆遷人應當是房屋拆遷承辦單位的在冊職工，執行拆遷任務時，必須佩帶市房屋拆遷管理部門核發的〈房屋拆遷人員上崗證》。未佩帶〈房屋沂遷人員上崗證〉的人員，被拆遷人和房屋承租人有權拒絕拆遷。

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第十五條拆遷許可證公布之日起，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

市房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理期限不得超過1年，拆遷人需要延長暫停期限的必須經市房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

第十六條拆遷人與被拆遷人應當依照本條例規定簽訂拆遷補償、安置協議。協議應當約定下列內容：

(一)補償方式;

(二)貨幣補償金額;

(三)原房狀況及產權調換房屋的地點、樓層、戶型、結構、位置和建筑面積;

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(四)結算方式;

(五)搬遷過渡方式;

(六)搬遷期限與過渡期限;

(七)產權調換房屋交付的告知方式;

(八)違約責任與糾紛解決辦法;

(九)拆遷補償安置協議變更的條件;

(十)當事人雙方認為需訂立的其他條款。

房屋產權證或經城市規劃管理部門批準的用作產權調換的房屋的平面圖，應作為協議附件。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

拆遷補償安置協議必須使用市房屋拆遷管理部門監制的規范文

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本。拆遷人和被拆遷人有一方要求辦理公證的，應當向公證機關辦理公證。

第十七條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經市房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人、受讓人、被拆遷人三方應當簽訂補充協議，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

第十八條拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，或者依法向人民法院起訴。訴訟或者仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十九條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由市房屋拆遷管理部門進行調解;調解無效的，應當自收到當事人有效文件和資料之日起20個工作日內作出書面裁決。市房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。拆遷當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院提起訴訟。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貸幣補償或者提供拆遷安置、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

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合同

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第一篇：最高人民法院關于適用《城市房屋拆遷管理條例》第十四條有關問題的復函[失效]

第二篇：城市房屋拆遷問題

第三篇：淺析城市房屋拆遷問題中的法律適用問題

第四篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

第五篇：呼和浩特市城市房屋拆遷管理條理

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