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第一篇：論城市房屋拆遷制度的問(wèn)題及完善

論我國(guó)城市房屋征收拆遷法律制度的問(wèn)題及完善

內(nèi)容摘要：隨著城市市政建設(shè)和舊城區(qū)改造步伐的加快，我國(guó)城市房屋拆遷的矛盾日益突出，成為最易引發(fā)社會(huì)問(wèn)題的一個(gè)領(lǐng)域。2011年是城市房屋拆遷立法的重要一年，《城市房屋拆遷條例》退出歷史舞臺(tái)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》取而代之。相較于舊條例，新條例有一定的進(jìn)步但也存在執(zhí)行上的一些問(wèn)題。完善我國(guó)城市房屋拆遷的思路任重道遠(yuǎn)。

關(guān)鍵詞：城市房屋拆遷《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》弊端完善一、城市房屋拆遷制度概述

（一）城市房屋拆遷制度的概念及法律依據(jù)

１城市房屋拆遷制度的概念

城市房屋拆遷制度是指因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)等需要，經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，由建設(shè)單位或個(gè)人，對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆除，對(duì)房屋的所有人和承租人進(jìn)行安置、補(bǔ)償?shù)纫幌盗谢顒?dòng)的總稱。且城市房屋拆遷的應(yīng)當(dāng)是國(guó)有土地上的房屋。2 法律依據(jù)

2011年1月12日《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第一條規(guī)定：為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

我國(guó)《憲法》修正案第13條第3款也明確規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。

2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》第42條規(guī)定:“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”除以上法律法規(guī)之外，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)城市房屋拆遷都有相應(yīng)的規(guī)定，在此就不一一贅述。

二、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的變動(dòng)及其評(píng)價(jià)

（一）強(qiáng)化被征收人權(quán)益的保護(hù)

在新條例中，強(qiáng)化了對(duì)被征收人權(quán)益的保護(hù)：如不得以暴力脅迫手段實(shí)施搬遷；對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償；實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷；補(bǔ)償方式多樣，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房等。這體現(xiàn)了對(duì)被征收人的尊重。在新條例中感受到此次立法改革更多的從民眾出發(fā)，以切實(shí)保障公平公正，維護(hù)公民利益為出發(fā)點(diǎn)，體現(xiàn)出的是法律嚴(yán)肅面孔下更多的人情關(guān)懷，堅(jiān)持程序合法性與正當(dāng)性審查標(biāo)準(zhǔn)，在嚴(yán)格審查標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)給予法官必要的裁量權(quán)，堅(jiān)決防止濫用強(qiáng)制手段和形式合法、實(shí)質(zhì)不合法現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）直面拆遷矛盾，解決現(xiàn)實(shí)難題

1、明確房屋征收與補(bǔ)償主體。新條例第四條規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作；禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。”這就是說(shuō)，實(shí)施公益性征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w只有一個(gè)，那就是政府。明確政府是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，是對(duì)現(xiàn)行操作的徹底顛覆。而過(guò)去，開(kāi)發(fā)商為拆遷主體，其為了追求利潤(rùn)，往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并且把拆遷的補(bǔ)償損失轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里，由此導(dǎo)致拆遷矛盾愈演愈烈，不斷升級(jí)。

2、明確對(duì)被征收人的補(bǔ)償范圍及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。“我國(guó)房屋拆遷所引發(fā)的矛盾，集中體現(xiàn)在補(bǔ)償是否公平合理、是否讓拆遷和被拆遷雙方都感到滿意這個(gè)問(wèn)題上。”[4]新條例中，明確規(guī)定了對(duì)被征收人的補(bǔ)償范圍包括：“被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。”該條款切實(shí)從被征收人的合法權(quán)益出發(fā)，使征收補(bǔ)償能夠足額落實(shí)。同時(shí)十九條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。”之前，絕大多數(shù)情況下，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估皆由政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，有的甚至是由開(kāi)發(fā)商直接指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定。由于被征收人缺乏選擇權(quán)，造成了被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的不信任。但新條例的規(guī)定，極大地維護(hù)了被征收人的合法權(quán)益，促進(jìn)了房屋評(píng)估的公平公正，且從實(shí)質(zhì)上遏制了錯(cuò)估、漏估、少估等不公平現(xiàn)象，使評(píng)估更具科學(xué)性和公正性。

3、明確廢除行政強(qiáng)制拆遷，確立裁執(zhí)分離的執(zhí)行方式。新條例中規(guī)定：“被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。”這使得強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)從行政轉(zhuǎn)移到司法中。中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)薛剛凌認(rèn)為：“條例實(shí)施后，行政機(jī)關(guān)只能到法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，制度設(shè)計(jì)者希望通過(guò)司法程序的設(shè)置來(lái)保障群眾合法權(quán)益，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。”[6]

三.目前我國(guó)城市房屋征收實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）對(duì)公共利益的界定模糊

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條規(guī)定：“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。”基此條款，公共利益成為了征收補(bǔ)償主體行為合法性的判斷依據(jù)。

但是，這一條規(guī)定對(duì)公共利益的界定較為模糊，容易導(dǎo)致“公共利益”概念被濫用。將“促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展”作為公共利益的表現(xiàn)形式，“這樣寬泛的界定使得公共利益涉及的內(nèi)涵和外延極為龐大。”將使被征收人的合法權(quán)益難以保障。[8]

（二）在訴訟期間存在強(qiáng)拆行為

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“被征收人對(duì)房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟；對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。”然而，這兩條均未涉及訴訟與執(zhí)行的關(guān)系。如果被征收人不同意補(bǔ)償或征收決定，申請(qǐng)了行政復(fù)議或提起行政訴訟后，此補(bǔ)償和征收仍然繼續(xù)執(zhí)行，這就與禁止強(qiáng)制拆遷的原則相背離。在私人權(quán)利極易遭到侵害的土地征收與房屋拆遷領(lǐng)域，僅賦予利益相關(guān)人以訴權(quán)，卻不停止執(zhí)行，則這樣的程序保障無(wú)疑形同虛設(shè)。由此可能會(huì)給被征收人造成難以挽回的損失，司法的公正性和效率性難以保障。

（三）存在暴力執(zhí)法及不作為的問(wèn)題

2011年9月25日監(jiān)察部、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)務(wù)院糾風(fēng)辦等四部門會(huì)同有關(guān)省、區(qū)紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和糾風(fēng)部門，針對(duì)上半年發(fā)生的11起強(qiáng)制拆遷致人傷亡案件進(jìn)行了調(diào)查處理。這11起強(qiáng)拆致人傷亡案件均發(fā)生在新條例實(shí)施后，其中有6起屬于違反法律法規(guī)強(qiáng)制拆遷致人傷亡。政府及開(kāi)發(fā)商在征地拆遷中的利益太大，拆遷成功往往帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)利益和地方財(cái)政收入，導(dǎo)致征收過(guò)程中容易出現(xiàn)不擇手段的沖動(dòng)。“開(kāi)發(fā)商與行政權(quán)力結(jié)合，以公共利益為名暗渡商業(yè)利益早已不是新聞，而一大批政府官員隨著一個(gè)個(gè)拆遷工程的結(jié)束而鋃鐺入獄的現(xiàn)象更是充斥著我們的視線。”[9]

實(shí)踐中，一些地方政府官員只顧當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)利益而忽略老百姓的個(gè)人利益，往往以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為名，強(qiáng)制拆遷當(dāng)?shù)鼐用竦淖》浚@嚴(yán)重侵害了老百姓的財(cái)產(chǎn)安全和人身安全。同時(shí)，征收補(bǔ)償?shù)呢?fù)責(zé)部門、執(zhí)法部門存在不作為的情形，在老百姓有訴求的時(shí)候互相推諉責(zé)任。例如2009年，成都金牛區(qū)因修筑公路強(qiáng)行拆除唐福珍夫婦投資700萬(wàn)的綜合樓，卻僅表示給予補(bǔ)償217萬(wàn)。唐福珍夫婦曾多次找到相關(guān)部門要個(gè)說(shuō)法，但并沒(méi)有得到相關(guān)回復(fù)，正是在有訴求而得不到解決的情形下，悲憤的唐福珍女士才手持汽油站到了屋頂。四．關(guān)于城市房屋拆遷的建議和完善

（一）針對(duì)公共利益的界定

1、由立法機(jī)關(guān)在法律文件中對(duì)公共利益的范圍作出相對(duì)明確的界定。立法機(jī)關(guān)可以概括與列舉并用，即一方面以條款進(jìn)行概括，例如美國(guó)《憲法》規(guī)定，“非依正當(dāng)程序不得剝奪任何人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用。”另一方面明確列舉可以發(fā)動(dòng)征收的具體情形。通過(guò)概括和列舉界定其所調(diào)整的社會(huì)生活中的公共利益范圍。

2、引入聽(tīng)證程序。判斷一個(gè)征收項(xiàng)目是否屬于公益利益，是一個(gè)公共決策的過(guò)程，而不應(yīng)該由政府單方面決定。“對(duì)各類事關(guān)公眾利益的社會(huì)公共管理決策，由于缺乏民意表達(dá)和公眾參與的通道，特別是民主決策程序的虛置而使公共利益難以落到實(shí)處。”[10]由此，為保障利益相關(guān)人的意見(jiàn)表達(dá)權(quán)，國(guó)家需要建立暢通的民意表達(dá)機(jī)制，引入聽(tīng)證程序十分有必要。

（二）針對(duì)訴訟期間的強(qiáng)拆問(wèn)題

如前所述，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》并沒(méi)有規(guī)定在訴訟階段是否停止拆遷的執(zhí)行。我國(guó)《行政訴訟法》第四十四條規(guī)定：“訴訟期間，不停止具體行政行為的執(zhí)行。但有下列情形之一的，停止具體行政行為的執(zhí)行：

（一）被告認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；

（二）原告申請(qǐng)停止執(zhí)行，人民法院認(rèn)為該具體行政行為的執(zhí)行會(huì)造成難以彌補(bǔ)的損失，并且停止執(zhí)行不損害社會(huì)公共利益，裁定停止執(zhí)行的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。”基于利益的考慮，被告不可能提出不利于自己的訴求而要求停止拆遷。而原告即使提出申請(qǐng)，法院作出裁定也需要一定的時(shí)間。當(dāng)被征收人基于征收爭(zhēng)議提起行政訴訟時(shí)，具體的征收行為并不因?yàn)樵V訟而停止，那么無(wú)論訴訟結(jié)果如何，該具體行政行為對(duì)于被征收人的侵害均已形成。因此，為避免給被征收人造成不可避免的損失，只有通過(guò)立法來(lái)明確禁止訴訟期間拆遷的執(zhí)行，才能更好的保護(hù)處于弱勢(shì)地位的被征收人的合法權(quán)益。

（三）針對(duì)暴力執(zhí)法及不作為的問(wèn)題

雖然新條例中規(guī)定，暴力強(qiáng)拆要追究刑事責(zé)任。但是只有在發(fā)生了嚴(yán)重后果時(shí)，才會(huì)被社會(huì)、被媒體所關(guān)注，所以違法強(qiáng)拆被追究的比例很小。

1、加大懲罰力度遏制暴力執(zhí)法、執(zhí)法者不作為等情形。必須確定各部門的職責(zé)，做到權(quán)責(zé)分明，這樣一旦出現(xiàn)暴力執(zhí)法或不作為的情形，方便追究相關(guān)責(zé)任人。新出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》特別強(qiáng)調(diào)了禁止暴力執(zhí)法現(xiàn)象，并加大了對(duì)暴力執(zhí)法的處罰力度，但并沒(méi)有涉及執(zhí)法者不作為的情形，對(duì)此也應(yīng)立法規(guī)定在公益性征收補(bǔ)償具體工作中對(duì)于有行政不作為的官員應(yīng)加大懲處力度。由此將問(wèn)責(zé)規(guī)范化、制度化，在違法強(qiáng)拆事件發(fā)生時(shí)，才能做到有法可依，才更有利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

2、增加社會(huì)公眾的問(wèn)責(zé)方式。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十四條“被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。”的規(guī)定可知，被征收人主要通過(guò)行政復(fù)議和行政訴訟的方式進(jìn)行問(wèn)責(zé)，因此增加社會(huì)公眾的問(wèn)責(zé)方式十分必要。

結(jié)語(yǔ)：公平公正的房屋拆遷對(duì)于城市化進(jìn)程以及社會(huì)的安定和諧至關(guān)重要。因此，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的出臺(tái)意義極大，其對(duì)中國(guó)式拆遷具有重要指導(dǎo)意義和作用。新條例的頒布，為房屋征收補(bǔ)償過(guò)程中的公平正義提供了堅(jiān)實(shí)的后盾。但新條例的實(shí)施，還有待于政府克服土地財(cái)政的誘惑，尊重司法的獨(dú)立性，并始終保持對(duì)法律的敬畏，使制度真正惠及人民群眾。總的說(shuō)來(lái)，行政拆遷的目的是為了更好的對(duì)城市進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，只要我們有更成熟更完備更具體的法律法規(guī)對(duì)拆遷行為進(jìn)行規(guī)范和控制，對(duì)被拆遷人的合法權(quán)益進(jìn)行合法合理的補(bǔ)償與救濟(jì)，那么在法律這把巨大的保護(hù)傘下，拆遷都不會(huì)再讓人們覺(jué)得可怕。參考文獻(xiàn)：

[1] 申玉蘭張杰英．一部規(guī)范公權(quán)保障私權(quán)的重要法規(guī)——《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的亮點(diǎn)[J]．領(lǐng)導(dǎo)之友，2011（3）：14－15 [2] 鄭旖心．還城市拆遷一片凈土：《由城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》引發(fā)的一點(diǎn)思考[J]．經(jīng)營(yíng)管理者，2010（21）：279 [3] 鐘振，解讀《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》[J]． 2011（４）：24 [4]李娜．《淺析我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償機(jī)制》[J]．法制與社會(huì)，2011（6）：170－171 [5] 鄭旖心．還城市拆遷一片凈土：《由城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》引發(fā)的一點(diǎn)思考[J]．經(jīng)營(yíng)管理者》，2010（21）：279 [6] 鐘振．解讀《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》[J]．當(dāng)代廣西，2011（４）：24 [7] 王才亮．兩度征求民意的拆遷立法[J]．法律與生活，2011（１）：17 [8]張力偉．關(guān)于城市房屋征收補(bǔ)償中公共利益的思考[J]．企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2011（５）：27 [9]王才亮．房屋拆遷糾紛焦點(diǎn)釋疑[M]．法律出版社，2004：239 [10]劉宏宇．公共利益的法學(xué)解讀［J］．社會(huì)科學(xué)家，2010(12): 43-46

第二篇：城市房屋拆遷問(wèn)題

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城市房屋拆遷問(wèn)題

土地使用權(quán)是憲法確定的私有產(chǎn)權(quán)，在涉及對(duì)這種私人產(chǎn)權(quán)的征收、征用、拆遷時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮補(bǔ)償。然而近年來(lái)，在城市房屋拆遷過(guò)程中，拆遷往往只是對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對(duì)土地進(jìn)行補(bǔ)償，有關(guān)土地使用權(quán)的補(bǔ)償糾紛時(shí)有發(fā)生，從而影響了社會(huì)的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使得居民在缺乏合理依據(jù)的情況下根據(jù)自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會(huì)以此為依據(jù)提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財(cái)政負(fù)擔(dān)。

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)及其所涉及的土地問(wèn)題

為了考察國(guó)有土地使用權(quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，必須理解什么是產(chǎn)權(quán)。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會(huì)里，資源的個(gè)人使用權(quán)(即產(chǎn)權(quán))都能得到解釋，產(chǎn)權(quán)意味著對(duì)于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護(hù)”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認(rèn)為：“產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)安排確

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定了每個(gè)人相應(yīng)于物時(shí)的行為規(guī)范，每個(gè)人都必須遵守他與其他人之間的相互關(guān)系，或承擔(dān)不遵守這些關(guān)系的成本。”

土地使用權(quán)雖然是不完全物權(quán)，但仍然是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，具有對(duì)世性的特征。土地使用權(quán)者直接和不特定多數(shù)人發(fā)生法律關(guān)系，也都可以獨(dú)立地行使物權(quán)請(qǐng)求以保護(hù)自己的合法權(quán)利，也可以自主決定將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，或在其權(quán)利上設(shè)定其他性質(zhì)的物權(quán)。土地使用權(quán)人實(shí)施上述法律行為時(shí)，不受土地所有權(quán)人即國(guó)家及社會(huì)任何其它個(gè)體或組織的干涉。因此，土地使用權(quán)是其使用權(quán)人的一項(xiàng)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國(guó)家所有，但這些國(guó)有土地上建立了各種不同所有權(quán)的房屋，這些房屋是因?yàn)閾碛袊?guó)有土地使用權(quán)而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，被拆遷人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成不僅涵蓋房產(chǎn)，更應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出土地的價(jià)值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質(zhì)卻是在公權(quán)力干預(yù)下的平等主體之間土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易。基于土地使用權(quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)交易應(yīng)依法實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及拆遷行為應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，以平等協(xié)商、等價(jià)有償?shù)脑瓌t上取得土地使用權(quán)。

然而無(wú)論是相關(guān)法律理論，還是拆遷補(bǔ)償實(shí)踐，大多有意無(wú)意地

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偏離了拆遷的本質(zhì)。長(zhǎng)期以來(lái)，一些部門和單位宣稱拆遷方產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買的只是地上建筑物的所有權(quán)，利用地方規(guī)章和政策無(wú)視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補(bǔ)償。因此，國(guó)有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定導(dǎo)致了對(duì)于受損失方不合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現(xiàn)，不利于社會(huì)的和諧發(fā)展。

2、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發(fā)生的為達(dá)成一項(xiàng)合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對(duì)交易成本的具體成本支出內(nèi)容進(jìn)行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問(wèn)題則主要涉及其中的議價(jià)成本，即為確定買者和賣者的真實(shí)要價(jià)而進(jìn)行的討價(jià)還價(jià)過(guò)程，此外還應(yīng)包括因無(wú)法達(dá)成合同而產(chǎn)生的訴訟賠償?shù)确矫娴某杀局С觥?/p>

交易與交換，無(wú)論是物品的交換還是勞務(wù)的交換，說(shuō)到底都是一種權(quán)利即“產(chǎn)權(quán)”的交換，也就是放棄對(duì)某一物品的產(chǎn)權(quán)換得對(duì)另一物品的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)不明確，事實(shí)上從兩個(gè)方面使交易成本上升，一方面是造成交易對(duì)象之間發(fā)生議價(jià)博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產(chǎn)權(quán)會(huì)阻礙交換行為的發(fā)生，導(dǎo)致交易規(guī)模的縮小，使人無(wú)法通過(guò)交易行為提高經(jīng)濟(jì)效率，這一由

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產(chǎn)權(quán)不確定造成的效率損失，也被稱為“無(wú)形的交易成本”。下面就有形和無(wú)形交易成本兩個(gè)方面，對(duì)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問(wèn)題進(jìn)行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對(duì)其所致?lián)p失(包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))負(fù)完全責(zé)任，被拆遷方就沒(méi)有任何理由修改他們的安排，因?yàn)閷?duì)被損害權(quán)益的賠償總是能夠替代他們損失的市場(chǎng)價(jià)值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權(quán)即不用負(fù)完全賠償責(zé)任，他們就會(huì)堅(jiān)持這一安排，這樣輪到被拆遷方設(shè)法減少損失，采取與拆遷方進(jìn)行議價(jià)博弈的形式。進(jìn)而，在議價(jià)過(guò)程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對(duì)某個(gè)地塊進(jìn)行拆遷，這個(gè)拆遷的程序是不可逆轉(zhuǎn)的，政府和開(kāi)發(fā)商無(wú)論投入多大成本都必須將這個(gè)工作完成，此時(shí)，居民就不會(huì)擔(dān)心因?yàn)樽约阂獌r(jià)過(guò)高而使得開(kāi)發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰的情形下，原先的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)名存實(shí)亡，被拆遷方不合理地提高補(bǔ)償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預(yù)算范圍的有形交易成本。

無(wú)形交易成本方面，當(dāng)拆遷雙方就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行議價(jià)談判陷入僵局而無(wú)法達(dá)成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時(shí)，就產(chǎn)生了無(wú)窮大的無(wú)形交易成本。即當(dāng)我們以“機(jī)會(huì)成本”的觀點(diǎn)來(lái)看該問(wèn)題時(shí)，產(chǎn)權(quán)界定不清楚，事實(shí)上阻礙交易的實(shí)現(xiàn)，使任何交易成為不可能，事實(shí)上使?jié)撛跓o(wú)形的交易成本無(wú)限大。

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從這個(gè)意義上說(shuō)，明確界定產(chǎn)權(quán)，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無(wú)形的交易成本”。對(duì)于我們分析的城市房屋拆遷問(wèn)題帶來(lái)的借鑒意義便是：承認(rèn)并明晰界定被拆遷方應(yīng)有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，并為此建立公平合理的產(chǎn)權(quán)制度以保護(hù)公民的私人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，將會(huì)大大降低拆遷過(guò)程的交易成本，提高社會(huì)資源配置效率。

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劃

撥

土

地

能

否

抵

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征

地

怎

么

舉

報(bào)

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第三篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問(wèn)題淺析

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城市房屋拆遷糾紛裁決問(wèn)題淺析

城市房屋拆遷糾紛行政裁決(以下簡(jiǎn)稱拆遷糾紛裁決)是指房屋拆遷管理部門，根據(jù)拆遷當(dāng)事人的申請(qǐng)，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、爭(zhēng)議事實(shí)和相關(guān)證據(jù)，針對(duì)平等民事主體之間因房屋拆遷發(fā)生的糾紛做出居中裁判的一種準(zhǔn)司法性質(zhì)的具體行政行為。拆遷糾紛裁決是一項(xiàng)集行政執(zhí)法、準(zhǔn)司法行為于一體的政策性、規(guī)范性、程序性、法制性都很強(qiáng)的特殊工作，其目的是及時(shí)、公正地解決、處理房屋拆遷糾紛，更好地維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障工程建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第十六條規(guī)定，拆遷人與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決，裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出。

因此，拆遷糾紛裁決就成為城市房屋拆遷管理部門不能回避的法定職責(zé)。在現(xiàn)行拆遷管理體制下，為了進(jìn)一步提高裁決工作的質(zhì)量和效率，需要對(duì)拆遷糾紛裁決工作進(jìn)行實(shí)踐總結(jié)和理性探討。

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一、城市房屋拆遷管理部門要勇敢面對(duì)矛盾

根據(jù)《條例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。目前申請(qǐng)裁決的當(dāng)事人幾乎全是拆遷人，如果拆遷管理部門不依法受理，拆遷人可以起訴管理部門不履行法定職責(zé)、不作為;如果受理，就必須在30日內(nèi)做出裁決，并且要承受被拆遷人的“充當(dāng)拆遷人打手”的指責(zé)。如果被拆遷人對(duì)裁決這個(gè)具體行政行為不服，依照《行政復(fù)議法》、《行政訴訟法》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《裁決規(guī)程》)的規(guī)定，可以在裁決書送達(dá)之日起60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或者在三個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟，拆遷管理部門將忙于應(yīng)訴。即使在行政復(fù)議和行政訴訟中勝訴，拆遷管理部門還要申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷或者申請(qǐng)人民政府責(zé)成有關(guān)部門實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。這樣一來(lái)，一是拆遷管理部門在裁決、復(fù)議、訴訟、強(qiáng)制拆遷中沖在了第一線，陷入了矛盾的漩渦之中，耗費(fèi)了大量精力;二是激化了與拆遷當(dāng)事人的矛盾，成為信訪投訴的對(duì)象;三是忙于行政裁決，耗費(fèi)了大量的行政資源，卻出力不討好。拆遷人與被拆遷入本是平等的民事主體，在房屋拆遷法律關(guān)系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)民事訴訟程序最終由法院裁定：而通過(guò)行政裁決的方式干涉兩個(gè)平等的民事主體之間的合同訂立，會(huì)使拆遷管理部門陷入矛盾不能自拔、成為被告增大了行政風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)勇敢面對(duì)，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，想

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方設(shè)法做好拆遷糾紛裁決工作。

二、合理的裁決受理?xiàng)l件和裁決量是保證裁決質(zhì)量的必要條件

當(dāng)前，各地拆遷糾紛裁決申請(qǐng)量一直居高不下，且呈上升趨勢(shì)。據(jù)分析，其主要原因表現(xiàn)在：

一是拆遷糾紛救濟(jì)途徑單一。《條例》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以向人民法院起訴。這樣，對(duì)于達(dá)不成協(xié)議的拆遷糾紛，法院不再直接受理，先由房屋拆遷管理部門進(jìn)行裁決，法院只受理當(dāng)事人對(duì)裁決不服的行政訴訟案件，這就迫使拆遷管理部門沖在了解決大量拆遷糾紛的第一線并且隨時(shí)準(zhǔn)備當(dāng)被告應(yīng)訴。

二是拆遷管理部門提供免費(fèi)裁決服務(wù)。《裁決規(guī)程》沒(méi)有明確拆遷管理部門可以收取裁決費(fèi)用，因此裁決申請(qǐng)人(幾乎全是拆遷人)就可以享受免費(fèi)裁決服務(wù)。這就客觀上鼓勵(lì)了拆遷人設(shè)法通過(guò)免費(fèi)的行政裁決來(lái)解決難以處理的拆遷糾紛，而不去積極地同被拆遷人進(jìn)行協(xié)商。

三是拆遷糾紛裁決申請(qǐng)條件過(guò)于寬松。餓決規(guī)程》第五條規(guī)定了拆遷入提出申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的資料，如被拆遷房屋權(quán)屬證明、估價(jià)報(bào)

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告，補(bǔ)償安置方案、當(dāng)事人協(xié)商記錄等，以上資料拆遷人比較容易提供，從而使大量的裁決申請(qǐng)涌向拆遷管理部門。由于拆遷糾紛裁決案件較為復(fù)雜，一件拆遷糾紛裁決案件從受理、調(diào)查取證、調(diào)解、開(kāi)庭審理到下達(dá)裁決書、送達(dá)到應(yīng)對(duì)行政復(fù)議、應(yīng)對(duì)行政訴訟、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行等起碼要經(jīng)過(guò)半年時(shí)間，裁決人員消耗了大量精力，難以保證在法定的時(shí)間內(nèi)完成受理案件的裁決工作，形成大量積壓案件，而新的裁決申請(qǐng)又不斷涌入，拆遷管理部門的裁決壓力可想而知;匆忙做出的裁決難免不出現(xiàn)瑕疵，裁決質(zhì)量無(wú)法保證。

為進(jìn)一步規(guī)范拆遷糾紛行政裁決行為，有效控制裁決量，提高裁決工作效率和成功率，切實(shí)維護(hù)拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益尤其是被拆遷人的合法權(quán)益，裁決受理?xiàng)l件在符合《裁決規(guī)程》要求的前提下，各地還要結(jié)合具體裁決實(shí)踐情況進(jìn)一步補(bǔ)充和完善，提高受理?xiàng)l件的針對(duì)性和可操作性。因此，拆遷入申請(qǐng)行政裁決時(shí)提交的資料除滿足《裁決規(guī)程》第五條規(guī)定的內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充以下內(nèi)容：

l、補(bǔ)償安置資金存儲(chǔ)證明。核實(shí)拆遷補(bǔ)償安置資金在許可前是否已足額到位，確保拆遷糾紛裁決后拆遷人能夠有足夠資金及時(shí)履行補(bǔ)償義務(wù)。

2、拆遷許可證及拆遷公告。審查拆遷許可證是否真實(shí)有效、是否辦理了必要的延期手續(xù)、是否進(jìn)行了廣泛告知。

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3、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及委托合同、動(dòng)遷單位資質(zhì)證書及委托合同。核實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)和動(dòng)遷機(jī)構(gòu)的資質(zhì)情況，確保拆遷服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)包給有資質(zhì)的單位并在其業(yè)務(wù)承攬范圍內(nèi)。

4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)報(bào)告。核實(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)報(bào)告與被拆遷房屋估價(jià)報(bào)告是否由同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)采用同一時(shí)點(diǎn)、同一參數(shù)、同一評(píng)估規(guī)則做出的，確保實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置時(shí)差價(jià)計(jì)算的公平性、合理性。

5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬證明或施工進(jìn)度證明。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，要提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證、施工進(jìn)度證明等，確保裁決的安置房屋能夠按期建成、及時(shí)安置被拆遷人。

6、拆遷現(xiàn)場(chǎng)各種資料的公示證明。核實(shí)拆遷許可證、拆遷公告、各種資質(zhì)證書、委托合同、評(píng)估報(bào)告、安置房源、補(bǔ)償安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆遷人的知情權(quán)。

7、受理裁決聽(tīng)證意見(jiàn)書。當(dāng)未達(dá)成協(xié)議戶數(shù)占總戶數(shù)一定比例如30%以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)受理裁決申請(qǐng)前的聽(tīng)證會(huì)，并出具聽(tīng)證意見(jiàn)書。

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8、不適宜出庭的高齡老人、高危病人等被申請(qǐng)人出具的授權(quán)委托書。

三、加強(qiáng)裁決隊(duì)伍建設(shè)

要做好裁決工作，拆遷管理部門必須健全裁決機(jī)構(gòu)、充實(shí)裁決人員、提高人員綜合素質(zhì)、完善裁決程序。

要根據(jù)工作需要充實(shí)培養(yǎng)裁決人員。按照審理規(guī)定的要求，開(kāi)庭審理必須有首席裁決員、裁決員、書記員，每個(gè)裁決室至少要配備三名工作人員，裁決量較大的城市要設(shè)置二個(gè)以上的裁決室。裁決人員應(yīng)當(dāng)由拆遷管理部門中的行政人員擔(dān)任，但由于管理部門在編人數(shù)有限，現(xiàn)有人員中通曉法律、拆遷業(yè)務(wù)和裁決業(yè)務(wù)的人員又少，目前各地普遍存在裁決力量薄弱的問(wèn)題。要根據(jù)工作需要及時(shí)充實(shí)裁決人員。要加強(qiáng)對(duì)在崗人員的培訓(xùn)，注重對(duì)政治理論、思想道德、拆遷管理、法律知識(shí)、裁決實(shí)務(wù)等方面的綜合培訓(xùn)。

拆遷糾紛裁決工作是由裁決工作人員完成的，工作人員的綜合素質(zhì)決定了裁決工作的質(zhì)量和效率。要做好拆遷糾紛裁決工作，裁決人員應(yīng)當(dāng)具備的綜合素質(zhì)包括：有較高的政治理論水平、有較高的思想道德水平和原則性、善于鉆研理論和業(yè)務(wù)知識(shí)、始終做到嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致。

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只有建設(shè)一支高水平、高素質(zhì)的裁決隊(duì)伍，才能做好拆遷糾紛裁決工作。

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劃

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第四篇：完善房屋拆遷制度維護(hù)群眾切身利益

完善房屋拆遷制度維護(hù)群眾切身利益

我國(guó)政府在房屋拆遷的過(guò)程中存在很多問(wèn)題，嚴(yán)重?fù)p害了群眾的利益。一些地方政府通過(guò)拆遷人申請(qǐng)，物價(jià)、國(guó)土、建設(shè)三部門聯(lián)合下文的方式，代替房屋拆遷市場(chǎng)主體的自由選擇，單方確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，在主觀上加重了被拆遷人購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。近幾年來(lái)，土地使用權(quán)出讓價(jià)、商品房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格不斷攀升，而各地政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻多年停滯不動(dòng)，給被拆遷人造成巨大的利益損失。并且，我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)被拆遷人的土地使用權(quán)沒(méi)有明確補(bǔ)償規(guī)定，拆遷補(bǔ)償只補(bǔ)償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權(quán)沒(méi)有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。被拆遷人因土地使用權(quán)的喪失而導(dǎo)致的損失，僅以房屋補(bǔ)償名義是難以完全涵蓋的。

一些地方政府在房屋拆遷中以個(gè)人利益要服從“公共利益”為由，非法介入商業(yè)性目的強(qiáng)制拆遷。目前我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)“公共利益”內(nèi)涵沒(méi)有具體明確規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)際拆遷工作中，作為政府的一項(xiàng)強(qiáng)制性拆遷行政權(quán)力的使用被擴(kuò)大化了。一些地方政府給一些商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和政績(jī)工程掛上“公共利益”的幌子，借助政府的公共權(quán)力，侵害被拆遷人的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。

針對(duì)以上問(wèn)題，提出以下幾點(diǎn)建議：

(1)明確土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，合理確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。要對(duì)被拆遷人的國(guó)有土地使用權(quán)給予公平、合理的補(bǔ)償。通過(guò)修改《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其相關(guān)法律和法規(guī)，明確規(guī)定被拆遷人的土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在拆遷中，除了對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人因喪失土地使用權(quán)而遭受的損失。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑等因素，并充分考慮土地本身的價(jià)值和預(yù)期收益，按照市場(chǎng)正常交易價(jià)格評(píng)估，由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，切實(shí)保證拆遷補(bǔ)償價(jià)格同房地產(chǎn)市場(chǎng)接軌。真正做到按照市場(chǎng)規(guī)律確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)調(diào)整、修正拆遷補(bǔ)償價(jià)格指數(shù)，確保不低于同期商品房?jī)r(jià)格上漲的指數(shù)。

(2)嚴(yán)格界定“公共利益”的概念，建立商業(yè)性用地拆遷的市場(chǎng)化機(jī)制。要對(duì)“公共利益”的概念作出具體明確的界定，將政府強(qiáng)制執(zhí)行程序嚴(yán)格限制在“公共利益”的范圍。與此同時(shí)，政府必須退出商業(yè)性用地的房屋拆遷，并在房屋拆遷過(guò)程的監(jiān)管、聽(tīng)證、裁決等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用，從而實(shí)現(xiàn)政府行為的規(guī)范化和合法化。要嚴(yán)格區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷，實(shí)行不同的房屋拆遷規(guī)定。前者是著重強(qiáng)調(diào)程序正當(dāng)化，體現(xiàn)為適當(dāng)補(bǔ)償，后者則用市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律調(diào)節(jié)拆遷人和被拆遷人的利益關(guān)系，實(shí)行充分補(bǔ)償。建立商業(yè)性用地拆遷的市場(chǎng)化機(jī)制，將出于商業(yè)目的的拆遷完全交給市場(chǎng)，按市場(chǎng)規(guī)律辦事，在被拆遷人自愿的條件下確定是否同意拆遷。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法，由開(kāi)發(fā)商與被拆遷人作為平等的民事主體協(xié)商解決。

要從保護(hù)群眾合法權(quán)益和規(guī)范政府行為出發(fā)，完善房屋拆遷秩序。一是要通過(guò)公告、聽(tīng)證、協(xié)商等方式聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)，獲得房屋拆遷的確認(rèn);二是設(shè)立“公共利益的需要”的認(rèn)定程序;三是建立商業(yè)性拆遷的相關(guān)程序、實(shí)施原則和具體辦法。

(3)完善住房供應(yīng)保障體系，確保被拆遷人基本居住需要。一是建立商品房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、二手房為一體的完善的住房供應(yīng)保障體系，從而拓寬被拆遷人住房選擇空間，保證被拆遷人“買得到，買得起，有房住”。二是建立政府住宅基金，擴(kuò)大廉租房屋和經(jīng)濟(jì)適用房的比例，對(duì)被拆遷人購(gòu)房提供優(yōu)惠政策，在相關(guān)稅費(fèi)上予以減免，保障低收入被拆遷人的基本居住條件和基本生活來(lái)源。三是要不斷完善拆遷安置辦法，控制拆遷還原房的價(jià)格，建立對(duì)拆遷安置工作不落實(shí)的責(zé)仸追究制度。由于政府在拆遷過(guò)程中起著非常重要的作用，因此，限制政府的權(quán)利，并且增加各部門的監(jiān)督職能是非常必要的。同時(shí)讓社會(huì)各界都來(lái)監(jiān)督，并且把相關(guān)的法律落到實(shí)處，這樣才可以使拆遷的悲劇減少，保障人民和國(guó)家的利益不受損害。

第五篇：城市拆遷問(wèn)題

城市拆遷問(wèn)題

20110314王繼房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理01班

摘要

城市發(fā)展需要不斷進(jìn)行再建設(shè)，有時(shí)為了國(guó)家建設(shè)和城市的總體規(guī)劃，或者其他工程建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國(guó)家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫赜?jì)劃需要對(duì)一些房屋進(jìn)行拆除，需要對(duì)于房屋的所有者或者使用者進(jìn)行遷移安置，并對(duì)被拆除房屋的所有人給予安置或補(bǔ)償。第一部分分析了城市拆遷的現(xiàn)狀，第二部分分析了拆遷的主要問(wèn)題，第三部分針對(duì)問(wèn)題提出了對(duì)策。

關(guān)鍵詞：城市拆遷現(xiàn)狀問(wèn)題對(duì)策

一、城市拆遷的現(xiàn)狀

近幾年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代生活的需要，城市拆遷的力度進(jìn)入快速發(fā)展階段。可以看出，城市拆遷經(jīng)過(guò)前期的鋪墊，其對(duì)實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，推進(jìn)城市環(huán)境面貌更新，改善城市居民居住條件所起到的積極影響是有目共睹的。但是，成績(jī)的面前我們?nèi)詰?yīng)看到不足的方面。拆遷工作本身民就是一項(xiàng)復(fù)雜，涉及面廣，工作量大的艱巨任務(wù)，在眾多因素的影響下仍然存在一些侵犯移民權(quán)益的問(wèn)題，導(dǎo)致移民工作難度增大，從而使城市拆遷成為影響社會(huì)安定，社會(huì)各界熱議的一個(gè)話題。當(dāng)前，城市拆遷的主要問(wèn)題是：一是府在城市拆遷中的職能“越位”“錯(cuò)位”“缺位”現(xiàn)象十分嚴(yán)重；二是法法規(guī)不完善；三是拆遷評(píng)估不合理；四是補(bǔ)償不明確；五是程序監(jiān)督不完善；六是歷史遺留問(wèn)題仍然存在；七是遷引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題突出。這些問(wèn)題的存在給拆遷工作帶來(lái)了巨大的阻礙，甚至是矛盾的尖銳化，使拆遷工作不能順利進(jìn)行。因此，在舊城改造和城市化進(jìn)程不斷發(fā)展的今天，城市化所帶來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)不得小視，其不僅關(guān)系到城市的發(fā)展，更加關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。

二、當(dāng)前城市拆遷的主要問(wèn)題

1、政府角色錯(cuò)位現(xiàn)象十分嚴(yán)重：、既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員，扮演“全能”政府，全程參與拆遷過(guò)程，混淆拆遷和裁決主體。政府忽視作為市場(chǎng)監(jiān)控者的本有地位，角色錯(cuò)位，而僅僅關(guān)心的是土地出讓金是否交全，項(xiàng)目建設(shè)是否按規(guī)劃要求如期開(kāi)展等與被拆遷人沒(méi)有直接利害關(guān)系的事項(xiàng)。隨著政府改革的深入和政府職能的轉(zhuǎn)變以及建設(shè)“服務(wù)型政府”理念的引入，政府逐步由“全能型”向“服務(wù)型”政府轉(zhuǎn)變。引入市場(chǎng)機(jī)制中的合理成份，意味著政府角色應(yīng)該是在大局中“掌舵”而不是“劃槳”。但是現(xiàn)實(shí)中，政府經(jīng)常是在收完土地出讓金后，拆遷的全部事宜交由開(kāi)發(fā)商處理。這種職能的錯(cuò)位，必然是被拆遷人失去政府的有力支持。

2、法律法規(guī)不完善：拆遷安置工作是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作,國(guó)家制定的法規(guī)、規(guī)章對(duì)拆遷工作的進(jìn)行起著指導(dǎo)作用，因此，如果相關(guān)的法律法規(guī)不健全，將直接導(dǎo)致拆遷工作無(wú)法順利進(jìn)行，也將使拆遷矛盾更加突出。對(duì)城市房屋拆遷項(xiàng)目性質(zhì)未作實(shí)質(zhì)區(qū)分；拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不明：在實(shí)踐中往往由各級(jí)政府實(shí)行定價(jià)，舊房的評(píng)估通常不包括土地出讓金，裝修設(shè)施及材料的價(jià)值和原居民應(yīng)可獲得的適當(dāng)救濟(jì)補(bǔ)償?shù)取６_(kāi)發(fā)商興建的商品房的銷售價(jià)格，除土建成本外，通常還包括土地出讓金，市政建設(shè)配套費(fèi)，支付居民的補(bǔ)償費(fèi)等。從兩種價(jià)格構(gòu)成元素來(lái)看，補(bǔ)償價(jià)格嚴(yán)重偏低，因而導(dǎo)致被拆遷人的基本利益受損。強(qiáng)制拆遷行為在立法上不規(guī)范，賦予了政府過(guò)大的自由裁量權(quán)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》一方面賦予了行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制拆除權(quán)，另一方面也規(guī)定了可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

3、拆遷評(píng)估不合理: 城市房屋拆遷的核心是拆遷補(bǔ)償金額的多少，而拆遷評(píng)估是確定拆遷補(bǔ)償金額的重要依據(jù)，因此城市房屋拆遷聘雇問(wèn)題的重要性可想而知。當(dāng)前拆遷評(píng)估制度的問(wèn)題有：城市房屋拆遷估價(jià)市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的壟斷特征；拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)使惡性競(jìng)爭(zhēng)；房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)忽視估價(jià)專業(yè)技術(shù)和服務(wù)的內(nèi)在價(jià)值；拆遷評(píng)估混亂無(wú)序房屋拆遷評(píng)估政策執(zhí)行不到位。

4、程序設(shè)置不完善：我國(guó)尚沒(méi)有制定專門的城市拆遷行政程序法律法規(guī)。現(xiàn)有的有關(guān)程序分散在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》等法律文件。雖然《行政處罰法》和《行政許可法》為行政機(jī)關(guān)設(shè)定了相對(duì)較為嚴(yán)格的程序，由于行政法規(guī)和規(guī)章比較多的考慮到行政效率對(duì)公民權(quán)利的保障和救濟(jì)缺乏程序性的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)行使權(quán)利的程序較多地由行政法規(guī)和規(guī)章來(lái)確定，不僅雜亂而且公民很難知曉。對(duì)于現(xiàn)有的拆遷程序也存在缺陷：收回國(guó)有土地使用權(quán)和提供國(guó)有土地使用權(quán)程序倒置；拆遷移民缺乏對(duì)拆遷過(guò)程的參與權(quán)、知情權(quán)和聽(tīng)證權(quán)；缺乏公益拆遷和非公益拆遷的程序性規(guī)定；司法救濟(jì)程序滯后。

5、歷史遺留問(wèn)題仍然存在：由于房產(chǎn)資料的不健全、忽視保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)、公私合營(yíng)、文化大革命等一系列歷史原因造成的手續(xù)不全、無(wú)權(quán)書證民的房屋大量存在，造成在拆遷時(shí)按照違章建筑予以拆除，進(jìn)而被拆遷人的合法權(quán)益得不到保障；對(duì)住宅改為營(yíng)業(yè)性用房多年未辦理變更手續(xù)的房屋，拆遷時(shí)按照住房予以補(bǔ)償，引發(fā)大量的拆遷糾紛。

6、拆遷引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題突出：農(nóng)民失地嚴(yán)重；、在被拆遷戶中，低收入、低補(bǔ)償?shù)牟疬w移民比例呈遞增趨勢(shì)：由于拆遷規(guī)模過(guò)大，被拆遷項(xiàng)目集中，部分城市和地區(qū)的房屋價(jià)格上漲過(guò)快，而被拆遷居民大多數(shù)為低收入家庭，導(dǎo)致中低

價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求量猛增，而低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房明顯供應(yīng)不足，導(dǎo)致供需矛盾激化；暴力拆遷造成的惡性影響巨大；因城市拆遷上訪人數(shù)呈遞增趨勢(shì)。

三、城市拆遷問(wèn)題的對(duì)策

1、拆遷安置：是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。拆遷安置可以一次性安置，即用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式一次性解決被拆遷房屋使用人的住房問(wèn)題，也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時(shí)過(guò)渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過(guò)渡，待正式房屋建成后再行遷入。

拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。由拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

2、被拆遷者的保護(hù)角色：拆遷雙方的合法權(quán)益都應(yīng)得到保護(hù)，合法權(quán)益的保護(hù)是拆遷中的核心問(wèn)題。但是拆遷者相對(duì)于被拆遷者具有信息、資金等各方當(dāng)面的優(yōu)勢(shì)，他們的合法權(quán)益一般不會(huì)受到侵犯，相反合法權(quán)益最容易受到侵犯的是作為弱勢(shì)群體的被拆遷者，憑借他們自身的力量，其合法權(quán)益難以得到保障。因此，他們迫切需要政府的大力支持。政府在保證他們合法權(quán)益的同時(shí)，還須采取積極的措施，增強(qiáng)這類群體適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)激烈競(jìng)爭(zhēng)狀況的能力，進(jìn)而摘下“弱

勢(shì)群體”的帽子。

3、完善城市拆遷的法律法規(guī)：當(dāng)前關(guān)于城市房屋拆遷的法律法規(guī)應(yīng)該很多。在中央，主體性法律有《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法通則》、《物權(quán)法》等；行政法規(guī)有《土地管理法實(shí)施條例》、《城市拆遷管理?xiàng)l例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等；在地方，省、市甚至（區(qū)）縣都出臺(tái)了相應(yīng)操作性政府性文件。但是，在實(shí)際操作中，法律法規(guī)之間，政府文件和政府文件之間，法律法規(guī)和政府文件之間沒(méi)有必要的呼應(yīng)，相互之間無(wú)法構(gòu)成一個(gè)整體，這迫切需要我們盡快整合其功能，彌補(bǔ)兩者之間的裂縫。

4、建立完善的拆遷監(jiān)督機(jī)制：由于房屋拆遷活動(dòng)本身就是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，且涉及到多個(gè)部門的種種行為，因此，在現(xiàn)實(shí)操作中稍有不慎就極容易發(fā)生損害廣大移民權(quán)益的情況。作為拆遷管理著角色的政府，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷管理的監(jiān)督工作。

雖然城市拆遷及由他而引發(fā)的在當(dāng)前社會(huì)的實(shí)際操作中暴露出的種種問(wèn)題，侵犯了部分群眾的合法權(quán)益，但是相信是問(wèn)題就會(huì)解決，并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，隨著物質(zhì)文明、精神文明和政治文明的不斷進(jìn)步，法律法規(guī)的不斷完善和健全，人類的智慧與文明將會(huì)使城市拆遷真正變成造福群眾的幸福工程，在黨和國(guó)家的帶領(lǐng)下，在全國(guó)人民的共同努力下，和諧社會(huì)的實(shí)現(xiàn)就在不遠(yuǎn)的明天。

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論城市房屋拆遷制度的問(wèn)題及完善

第一篇：論城市房屋拆遷制度的問(wèn)題及完善

第二篇：城市房屋拆遷問(wèn)題

第三篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問(wèn)題淺析

第四篇：完善房屋拆遷制度維護(hù)群眾切身利益

第五篇：城市拆遷問(wèn)題

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