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第一篇：房屋拆遷中的問題[小編推薦]

房屋拆遷中的問題

[內容提要] 隨著改革開放步伐的加快，中國已經進入了一個高速發展的時期，城市建設規模不斷擴大，房屋拆遷無疑是城市發展過程中不可回避的問題。近些年，隨著城市改造的力度加大，由于拆遷而導致的社會矛盾也在增多。一些地方城市政府沒有樹立正確的政績觀，盲目擴大拆遷規模；有的城市拆遷補償和安置措施不落實，人為降低補償安置標準；有的甚至濫用行政權力，違法違規強制拆遷。這些現象不僅嚴重侵害了城市居民的合法權益，引發群眾大量上訪，影響社會穩定，也造成一些地區和行業過度投資。這表明，在城市房屋拆遷中存在一些問題，需要認真研究并加以解決。

[關鍵字] 房屋拆遷補償政府職能轉變

一、房屋拆遷中的問題及成因

（一）房屋拆遷中存在的問題

由于拆遷所引發的公平和穩定問題，已經成了城市發展過程中不得不正視的問題。為了解決使拆遷矛盾激化的補償不足及強制拆遷中的不規范行為，建設部于2003年12月相繼制定出臺了《城市房屋拆遷估價指導意見》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》兩個指導性文件，各地政府也陸續做出了相應規定。但2004年拆遷矛盾依然非常普遍，據建設部有關部門統計，截至2004年6月22日因征地拆遷而到建設部上訪的人數有4026批、計18620人，其中集體上訪905批、13223人，個體上訪3121批、5397人，不到半年的時間就超過2003年3929批、18071人的全年上訪總量。從客觀上講，這些上訪者反映的問題是符合實際情況的，其提出的要求也是基本合理的。

歸納起來，我國房屋拆遷中的問題主要表現在以下幾個方面：

1、安置補償不合理，政策不到位，導致拆遷戶利益受損失，嚴重的甚至造成因拆致貧，失去生存基礎。“補償”是04年修憲的一大亮點，表明憲法對于私權的承認和保護，但目前，拆遷的行政補償也存在不少的問題，這主要體現在：第一，行政補償的費用和標準偏低。由于公共利益的被曲解，商業利益、政府利益甚至官員私人利益的摻雜，許多拆遷戶只能得到過低的甚至象征性的補償。第二，行政補償的范圍偏小。目前我國城市房屋拆遷補償基本上只限于財產權補償，而財產權補償中也只限于直接損失的補償。根據國務院房屋拆遷管理條例和各地城市房屋拆遷實施辦法，房屋拆遷補償的范圍是被拆除的房屋及附屬物。事實上，廣

大拆遷戶在拆遷過程中失去的不僅是房屋，他們的生活、工作也都受到了不同程度的損害，更為重要的是，他們失去了曾經為之付出代價的土地使用權，而這些在以往的拆遷行政補償中都未得到相應補償。最后，行政補償的方式偏少。目前我國的拆遷行政補償基本上是以金錢補償為主，輔之適當的實物補償，而這對于那些以自己的房屋為生（如部分城市居民以出租自己的房屋為生），那些因自己居住環境的改變而不得不尋求新的工作、增加就業成本的居民來說，都無法從簡單的金錢補償中解決今后遇到的實際困難，創造新的生存和發展的空間。另外，2004年修改后的《憲法》雖然規定了“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”及“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”但對補償的標準、方式、范圍等具體內容都沒有明確的界定，因而在實際操作過程中，缺乏統一的標準，造成行政權力過度干預和不正當干預，給被拆遷人的經濟利益造成了損害。

2、被拆遷人得不到有效的法律與行政手段的保護，相反，他們往往是處在拆遷人、行政部門、司法部門的共同對立面的位置上。從制度上講，這才是最根本的問題。

3、一些地方政府部門建設規劃出爾反爾，造成居民不能回遷。這也是造成社會問題的重要原因。這些方面又集中表現在補償不合理及強制拆遷程序的不合理上。而在建設部的兩個文件生效之后，在各地或多或少地修訂了各自的拆遷管理辦法，拆遷矛盾未能得到緩解。其原因，一方面是各地未能嚴格執行這兩個文件，另一方面則是這兩個文件作為部門規章，在規范拆遷這個如此復雜的利益關系上的效力層次不夠高。

（二）引發房屋拆遷矛盾問題的原因

房屋拆遷中的矛盾一直是各國城市建設中存在的問題，各國由于制度不同，所采取的解決方法亦不同，總的來說，這些矛盾都能在法律的框架內得到有效的解決。我國由于改革力度逐年加大，城市發展速度空前提高，各地各級政府所面臨的發展機遇和競爭壓力也在無形中增強，因而在城市建設中，所遇到的拆遷矛盾也在這樣的背景下突顯出來，究其原因，有以下幾個方面：

1、國家所有制下的土地產權關系。從理論上講土地國家所有與市場經濟之間并不是互相排斥的，但在土地所有權和使用權分割的條件下，兩者之間到底是一種什么關系并不像表面上的租用關系那么簡單，特別是聯系到建設于土地之上的房屋時情況更加復雜。在城市中，土地所有權歸國家所有，而土地使用權由于不具有所有權的全部權能，因而是一種受限制的權利。在我國，這種限制主要表現為

時間上的限制。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定“居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。”當土地的使用權到期后，土地之上的建筑物的合法性便受到質疑。房屋的產權人和土地的所有者之間的矛盾顯露出來。由于雙方均對其財產享有絕對的所有權，房屋與土地又有著緊密的聯系，房屋可以看作是土地之上的附屬物，因而房屋與土地的矛盾便成了同一物之上兩個所有權的矛盾，這正是由于違反了“一物一權”原則的結果。另外，由于在我國，土地使用權可以自由轉讓，那么對于使用期限未滿的土地進行再次轉讓，是否涉及到違約的問題，這種違約責任該如何負擔，都是在我國現有土地產權制度下值得思考的問題。此外，對于城市中大量歷史延續的私房來說，國家如何取得這些房屋用地的所有權？比如2004年4月北京63歲老人黃振沄手持《中華人民共和國憲法》抵制拆遷一事就能充分說明公民所有的大量歷史延續的私房和國家土地所有權之間的矛盾。強制拆遷是不是能夠解決這個問題？在這些歷史問題上，如何能夠在被拆遷人的利益和國家利益之間取得平衡？這確實需要我們認真地思考。

總之，就中國的土地產權關系而言，存在著許多界定不清的地方。財產權利界定的模糊決定了法律保障機制的缺陷。這是目前拆遷中雙方缺少對等的談判機制、補償標準偏低、拆遷程序不公正、被拆遷人的權利被漠視和被侵害、拆遷矛盾擴大和激化的深層次原因。

2、政府職能錯位。房屋拆遷中，要保證拆遷補償公平合理，首先是要保證拆遷人與被拆遷人的法律地位平等。國家是一種“在暴力方面具有比較優勢的組織”，因此它“處于界定和行使產權的地位”。作為規則制定和維護者的國家，一旦成為產權交易的主體，情況就完全不同。一些地方政府、主管部門或政府設立的指揮部充當拆遷人，既當裁判員又當運動員，強行與被拆遷人簽訂不平等協議，達不成協議就進行行政裁決，組織有關部門強制拆遷；有的以指揮部名義進行拆遷，這種臨時性機構管理松散，一旦撤消，被拆遷人的補償安置問題難以解決，造成新的遺留問題。政府通過發放拆遷許可、單方確定補償價格并進行裁決甚至直接強制等手段干預拆遷，嚴重損害了商業拆遷中被拆人最根本的財產權。而強行干預的必然后果就是造成拆遷人的力量遠遠大于被拆遷人的嚴重失衡狀態，進一步引發嚴重的拆遷糾紛。所以，政府職能部門越俎代庖，政府職能越位與錯位也是城市房屋拆遷中糾紛產生的重要原因。

城市房屋拆遷可以分為公共利益拆遷和商業利益拆遷兩類，只有為了公共利益的拆遷，政府才可以使用強制權力。因而，政府必須從商業性的拆遷活動中完全退出，專心扮演裁判員的角色，切實轉變職能，依法行政。

3、司法救濟的軟弱無力。在商業拆遷中，政府干預是拆遷矛盾的一個方面，但

這種干預并非完全是政府主動介入。在中央三令五申政府要從商業拆遷中退出的號召下，部分地方政府確實從幕前退到幕后，由開發商和被拆遷人自愿協商。由于拆遷背后的經濟利益往往難以協調，當事人只能訴諸法律以求獲得救濟。但在中國，法院自身的權威性和公平性并沒有深深植根于百姓心中，對于法院做出的判決，尤其是不利于自己的判決，老百姓難以接受。因此在得到判決之后，他們還是會通過上訪、信訪等方式求助于政府。這就反映出我國司法救濟的軟弱無力和公民對司法權威的不信任感。當然，造成司法軟弱有歷史的原因，但更重要的是司法體制和司法系統內部的問題。如果說在轉型期的中國，需要一個強大的行政權力來引領中國前進的話，那么，在中國向法治轉變的過程中，在中國發展的過程中，更需要一個公平、有序的社會環境來保障改革的成果，而這個社會環境的營造和規范，無疑應該是由法律完成的。

二、解決房屋拆遷矛盾之立法模式借鑒

房屋自人類出現以來，便成為人類生活資料中最重要的組成部分。它從當初只是為了擋風遮雨的原始功能，逐步發展成一種文化，一種文明，一種資產和產業。對于那些可以被稱之為“蕓蕓眾生”的人們來說，房屋就是他們人格權、生存權不可或缺的構成。所以，土地和房屋問題事關大眾的根本利益和社會長期穩定，各國政府和立法機構無不給予特別的重視。下面僅以美國為例，借鑒他國關于征收及補償的經驗，希望對我國的房屋拆遷以及其他征收問題有所幫助。美國聯邦憲法第五條修正案關于有償征收（eminent domain）的規定具有決定性的意義，該修正案規定了征收的三個要件：正當的法律程序（Due process of law）；公平補償（Just compensation）；公共使用（Public use）。

1、正當的法律程序

作為正當的法律程序，通常征收行為應當遵循如下步驟。

（1）預先通告。

（2）政府方對征收財產進行評估。

（3）向被征收方送交評估報告并提出補償價金的初次要約；被征收方可以提出反要約（counter-offer）。

（4）召開公開的聽證會（Public hearing）說明征收行為的必要性和合理性；如果被征收方對政府的征收本身提出質疑，可以提出司法挑戰，迫使政府放棄征收行為。

（5）如果政府和被征收方在補償數額上無法達成協議，通常由政府方將案件送交法院處理。為了不影響公共利益，政府方可以預先向法庭支付一筆適當數額的補償金作為定金，并請求法庭在最終判決前提前取得被征收財產。除非財產

所有人可以舉證說明該定金的數額過低，法庭將維持定金的數額不變。

（6）法庭要求雙方分別聘請的獨立資產評估師提出評估報告并在法庭當庭交換。

（7）雙方最后一次進行補償價金的平等協商，為和解爭取最后的努力。

（8）如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定“合理的補償”價金數額。

（9）判決生效后，政府在30天內支付補償價金并取得被征收的財產。

2、公平補償

公平補償主要體現在以下三個方面。

（1）主體的公平，即有權得到補償的不僅僅包括財產的所有人，還應當包括財產相關的收益人，如房地產的承租人。

（2）客體的公平，即取得補償的對象不僅僅包括房地產本身，還應當包括房地產的附加物，以及與該房地產商業信譽有關的無形資產（Goodwill）。

（3）估價的公平，即法律要求補償的價金應當以“公平的市場價值（fair market value）”為依據。至于什么才是公平的市場價值，目前最有效的方式是：雙方分別聘請的獨立的資產評估師提出評估報告。如果各自的評估報告結論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團裁定。人們可以抱怨，資產評估師的報告并非完美和科學，但是在現階段經濟科學的發展水平上，除此之外，人們也許沒有什么更好的辦法來解決這個問題。在司法實踐中，美國法院通常都認定高出政府補償價格的評估報告。因此，有關政府征收方面的法律案件，通常都是職業律師們竭力追逐的目標。在律師費用的收取上，與交通肇事案件和醫療事故案件一樣，大多采用不勝訴不收費的方式，如果勝訴，律師可以從當事人額外期待的政府補償金中獲得較大比例的金額。如果政府一方勝訴，另一方也不需要為此支付政府方的訴訟費用。

3、公共使用

在此，法律對公共使用的內涵采用了廣義的解釋。首先，公共使用的規則排除了政府利用行政權利損害某個個體利益的同時使另一個體收益，比如征收A的住房給B開設零售商店，就不能構成公共使用。但公共使用并不意味著政府征收的財產只能或給一般公眾使用。政府征收財產又立即轉讓給多數私人使用，同樣構成公共使用。

誠然，美國的征收制度是在美國獨特的法制環境下應運而生，它可能過多的依賴著美國的社會環境和法律制度，對于目前的中國來說，難以從深邃的法律文化中借鑒美國的法律制度，但關于公平補償的理念和方式，我們是否可以在立法中或在具體操作過程中加以理解并運用呢？

參考書目：

1、王誠慶，《城市房屋拆遷中的問題及改進》，摘自《中國房地產發展報告》

2、馮文艷，《城市房屋拆遷中的產權問題與政府職能》，期刊論文網

3、沈暉，《我國城市房屋拆遷制度的法律透視》[Ｊ].上海市政法管理干部學院學報，2000，（3）

4、王大力，戴濤，《修憲背景下的城市房屋拆遷若干問題》[Ｊ].理論導刊，2004，（6）.5、周大偉，《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規范的改革》，

第二篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權是憲法確定的私有產權，在涉及對這種私人產權的征收、征用、拆遷時，就應當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關土地使用權的補償糾紛時有發生，從而影響了社會的穩定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據的情況下根據自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。

1、城市房屋拆遷的本質及其所涉及的土地問題

為了考察國有土地使用權的獨立產權性質，必須理解什么是產權。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(即產權)都能得到解釋，產權意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認為：“產權不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權安排確

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定了每個人相應于物時的行為規范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關系，或承擔不遵守這些關系的成本。”

土地使用權雖然是不完全物權，但仍然是獨立的財產權利，具有對世性的特征。土地使用權者直接和不特定多數人發生法律關系，也都可以獨立地行使物權請求以保護自己的合法權利，也可以自主決定將該權利轉讓、出租或抵押，或在其權利上設定其他性質的物權。土地使用權人實施上述法律行為時，不受土地所有權人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權是其使用權人的一項獨立產權。

盡管城市的土地按照憲法規定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權的流轉，被拆遷人的財產價值構成不僅涵蓋房產，更應當體現出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質卻是在公權力干預下的平等主體之間土地使用權的產權交易。基于土地使用權的獨立產權性質，其流轉交易應依法實行有償轉讓，房地產開發及拆遷行為應當按照法律規定支付土地使用權出讓金、城鎮拆遷費等相關費用，以平等協商、等價有償的原則上取得土地使用權。

然而無論是相關法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產權人購買的只是地上建筑物的所有權，利用地方規章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權產權，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權產權的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現，不利于社會的和諧發展。

2、土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發生的為達成一項合同而發生的成本和事后發生的監督貫徹該合同而發生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對交易成本的具體成本支出內容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應包括因無法達成合同而產生的訴訟賠償等方面的成本支出。

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即“產權”的交換，也就是放棄對某一物品的產權換得對另一物品的產權。產權不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產權會阻礙交換行為的發生，導致交易規模的縮小，使人無法通過交易行為提高經濟效率，這一由

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產權不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升問題進行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致損失(包括房屋所有權和土地使用權)負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉的，政府和開發商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權產權不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產權界定不清楚，事實上阻礙交易的實現，使任何交易成為不可能，事實上使潛在無形的交易成本無限大。

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從這個意義上說，明確界定產權，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應有的土地使用權產權，并為此建立公平合理的產權制度以保護公民的私人獨立產權，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。

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第三篇：淺談農村房屋拆遷問題（精選）

中國農業大學現代遠程教育課程論文（設計）課程名稱：

論文題目：淺談農村房屋拆遷問題22鄉村傳播學

學生姓名張建

專業會計學

層次專升本

批次102

學號w320801102061

學習中心江蘇畜牧獸醫職業技術學院

2011年5月

中國農業大學網絡教育學院制

淺談農村房屋拆遷問題

摘要：近年來，隨著農村工業化、城市化進程不斷加快，大批的農民私有房屋被夷為平地，拆遷量連年上升，農村房屋拆遷引發的矛盾日趨尖銳，對抗性越來越強，農民反拆遷的上訪有增無減，損害農民利益的惡性事件也時有發生，農村房屋拆遷問題已嚴重危及農村社會的穩定，成為社會各界關注的熱點。這一問題的解決應當從征地規范化、拆遷合理化、補償標準化、安置親情化，堅決杜絕拆遷工作中的不規范、不文明行為。

關鍵詞：農村房屋拆遷規范化合理化標準化

房屋拆遷關系到群眾的切身利益，如何在城市化進程中既維護公共利益的實現，又能讓個體利益主體得到最大限度的法律保護，這是一個涉及到城市的有序發展和社會和諧穩定的重要問題。現就如何做好拆遷工作，談談本人的粗淺看法。

一做好群眾思想工作是做好征地拆遷工作之關鍵

群眾利益無小事。征地拆遷是關系群眾切身利益的大事。征地拆遷過程說到底是利益分配調整的過程。因此，在征地拆遷工作中，要得到群眾的理解支持，我們必須時刻站在群眾的立場上去想問題、做工作，對被征地拆遷群眾的所想、所盼、所慮，要做到心中有數。在實施補償安置工作中，我們既要堅持實事求是原則，又要有靈活性。要堅持用足政策，凡是政策規定必須補償的，要不折不扣地執行；凡是可補可不補的，要堅決補償；凡是被征地農民提出的合理請求，都要最大限度地予以解決。在鐵山港工業區的征地搬遷工作中，我們不乏突破現有政策的創新舉措。如：異地搬遷戶人人享有的低保制度、異地搬遷戶漁業交通補貼制度、搬遷獎勵制度、房屋拆除補助辦法等。對被征地群眾提出的人畜飲水工程、農村道路建設等的要求，只要政府有能力解決的都予以優先安排。在征地拆遷工作中，工作組遇到的群眾生產生活困難問題，都千方百計予以解決。如為患病群眾送醫送藥、組織醫療隊伍進村為群眾檢查治療、籌資捐款資助困難家庭學生上學等等。既解決了被征地農民的實際困難，也增進了與群眾的感情，大大加快了征地拆遷工作的順利推進。

二完善和健全征地制度，實現征地規范化是當務之急

嚴格征地程序，實行最嚴格的耕地保護制度。這是征地制度改革的重要內容，也是保護農民權益的重要措施。沒有程序保障，就不會有真正的權利保障。程序的混亂

勢必造成權力的濫用。因此，土地征用和流轉必須制定詳細具體的程序，明確征地方和被征方各自的權利和義務。在征地程序上，要嚴格堅持以下原則：（1）公開性原則。政府征地要頒布征地公告，告知運作程序，保證農民有充分的知情權；（2）參與原則。要規定農民參與土地征用過程中的所有程序，確保他們享有參與權和異議權；（3）聽證原則。補償過程中要讓農民自由參加聽證。并使農民有充分的發言權；（4）公示原則。從規劃、征地、建設、補償到使用，采取一條龍公示制度，給農民監督權；（5）司法救助原則。允許農民尋求司法保護，通過司法權制約政府和有關部門不合理的土地征用行為

三完善拆遷程序，保證其合理化理順征收、補償、拆遷的關系,堅持先補償,再征收,最后拆遷的程序如前所述,房屋拆遷必須先依法對房屋進行征收,而《拆遷條例》卻授權房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷許可,且拆遷補償順序顛倒,存在嚴重立法缺陷。立法應明確規定:按照市場價值給予被拆遷人補償的前提下征收單位和個人的房產,然后再進入拆遷程，一般程序如下：

(1)申領規劃用地許可證

(2)編制拆遷計劃和方案

(3)申領拆遷許可證

(4)發布拆遷公告

(5)簽訂拆遷補償、安置協議

(6)實施拆遷

其中被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除已依法確認的違章建筑外，應以實際面積為準。

特別情況的處理：

(1)征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以參照建房批準文件內容補償，也可由拆遷當事人協商議定;

(2)拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。

(3)違法并應無償拆除的建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，一般不予補償。

(4)一拆遷范圍內，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規定執行;被征集體土地范圍內的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規定執行，如當地規定按城市房屋拆遷規定執行的，從其規定。完善被拆遷人的程序權利,保護被拆遷人的合法利益

有專家指出:“一個人或一個社會集團的貧困,大體是兩個類型的原因引起的:一個是他們的資源(資本、土地以及教育水準)不足,再一個是他們沒有享有與其他人一樣的平等權利。”要改變被拆遷人弱勢的法律地位,應增加被拆遷人作為行政相對人應享有的權利,主要有:請求權;參與權;知情權;正當程序權;對行政主管部門及其工作人員的批評、建議權;對行政主管部門及其工作人員作出的對自己不公正的行政行為的申訴、控告、檢舉權;抵制違法行為權;獲得權利救濟的權利,包括:申請行政復議、提起行政訴訟、申請國家賠償和補償。

3完善拆遷中的正當法律程序,提高聽證制度效力

“不公正勝于無秩序”的法諺使得我們有理由推論,當征收法律程序公開、透明,當利益各方能夠充分參與到征收的各個步驟之中,“釘子戶”出現的概率將減少,由之引發的社會緊張局面也將逐漸減少。拆遷程序中應逐步完善聽證制度:變事中聽證為事前聽證(前移聽證時間);變任意聽證為必要聽證(提高聽證地位);變形式聽證為實質聽證(擴大聽證內容)。

四完善補償程序，以程序界定“合理補償”

首先征地拆遷實質是一個利益調整過程，必須依法進行。要把依法足額補償放在征地拆遷工作的首要位置，在補償標準制定和安置方案的確定上，往法律規定的最高限額上靠，確保征地拆遷后群眾生活水平不下降，切實維護群眾的合法權益。要按照實事求是、人性化拆遷的原則，依法解決分歧和矛盾，對群眾的利益訴求不堵不避，不拖不壓，對群眾反映的熱點問題，安排專人跟蹤聯系和協調解決。要建立與村民代表座談協商制定、工作例會制度等快捷的利益表達通道和協調解決機

制，真正變“對抗”為“對話”，是拆遷戶所反映的問題能夠在最短時間內得到妥善處理。

其次，確定合理補償標準時應遵循下列程序：（1）以公平、充分、合理和及時作為補償的原則。（2）擴大補償的對象：包括房屋所在地的國有土地使用權、房地產本身，還包括房地產的附屬物，以及該房地產經營損失。（3）以市場的標準作為合理補償的依據，等量的財產獲得等量的價格。首選貨幣補償，實物安置其次。（4）市場的價格確定首先是雙方當事人在補償價格上能達成一致，在協議不能時選擇房屋價格評估機構對房屋價格進行評估。在房屋價格評估時，首先應當保證評估主體的的獨立性和市場化。允許房屋價格評估機構自主進行評估。其次，采用市場化和科學化的估價標準和方法。由房屋價格評估機構綜合考慮各種影響房屋價格的因素并根據現時的市場價格確定。

參考文獻

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第四篇：城中村改造中房屋拆遷問題的思考

城中村改造中房屋拆遷問題的思考

近年來，城市建設日新月異，拆遷規模不斷擴大，但由于拆遷工作情況復雜，政策性強，交織著政府行為和當事人之間的民事行為，牽涉到千家萬戶和千差萬別的家庭利益。經營城市需要房屋拆遷。在房屋拆遷中，按市場機制運作并公開招投標做得最成功的是青島、大連、桂林等城市；注意保護被拆遷人合法權益，補償價位合理，安置可多項選擇，對弱勢群體照顧比較到位的是北京、深圳、廣州等。目前，我國東部大中城市的房屋拆遷比較規范，中西部城市舊城改造房屋拆遷遇到的問題比較多，群眾因拆遷問題而上訪的人數比東部多。究其原因，主要存在以下問題：

1、拆遷行為不規范。

2、權益不對等調換。

3、補償價位低，硬性安置。

4、拆遷政策不統一。

5、非住宅拆遷安置不公。

6、對弱勢群體的照顧不落實。

7、對經營城市開發及城中村改造，未能完全做到市場運作及公開投標招標。

8、政府行政行為的公開和透明度不夠。

如何妥善解決拆遷中存在問題，對城市建設乃至社會穩定具有十分重要的意義。首先，住宅建設已成為城市新的經濟增長點，是擴大內需、拉動消費的重要措施。其次，城市的拆遷主要是通過舊城和城中村的改造，對城市功能不適應未來社會經濟發展和人民生活需要的范圍進行二次開發，使功能衰退的土地資源得到更有效的合理配置，發揮綜合效益。但是，解決不好拆遷問題不但關系到城市建設速度，也關系到經濟社會效益。如何搞好城市拆遷，維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設順利？筆者認為應當采取以下對策：

一、堅持統一拆遷的辦法。就是由政府組織，通過公開、公平、公正招標等形式，選擇有資格從事拆遷工作的開發商承擔，對需要拆除的房屋實行統一規劃、統一拆除，對拆除區域內的拆遷戶，按照國務院的拆遷條例和北海市拆遷管理辦法進行統一政策、統一補償、統一安置，對有條件的地方統一進行平整和基礎設施建設。

二、拆遷補償采用貨幣化。貨幣化拆遷是目前房屋拆遷中比較易操作的一種拆遷辦法，貨幣化拆遷就是拆遷單位直接用貨幣結算方式補償給被拆遷人，讓被拆遷人持幣到市場上購房，這種方法有利于矛盾的減少，被拆遷人可以購買自己喜歡的房子，兼顧了雙方的利益，大大減少了辦事環節，保護了公民的合法權益。

三、拆遷安置應采取多項選擇。所謂多項選擇就是在拆遷安置中，除貨幣化拆遷外，應當有一些輔助的辦法，讓被拆遷人自由選擇，這是國家拆遷條例賦予被拆遷人多項選擇的權力，不能作硬性規定，搞單項選擇。

四、要解決好非住宅的拆遷補償。作為拆遷房屋的所有人和使用人，其合法權益都應受到保護。《民法通則》第71條也可理解為：財產所有權應包括占有權、使用權、收益權和處分權。可見，對非住宅使用人拆遷補償問題解決得好壞，直接影響房屋拆遷的進程。而且，非住宅使用人一般為法人單位，拆遷對他們造成的損失肯定大于住宅拆遷的損失。而目前我國的立法又滯后于實踐，所以，《拆遷條例》要求兼顧拆遷房屋使用人的補償，做到有法可依，維護他們的合法權益。

五、拆遷要體現“三個代表”精神。既要考慮城市建設的需要，也要考慮拆遷戶的實際困難，既要實事求是，又要貼近百姓的生活，做到權為民所用、情為民所系、利為民所謀。切實把黨對人民的關心體現在拆遷過程中，把實踐“三個代表”落實在實際行動上，取得他們對黨和政府意圖的理解和支持。

六、拆遷政策應與房改政策一致。在城市拆遷中已經涉及到已售房改房的問題，處理好這部分拆遷戶的補償問題，是涉及到鞏固房改政策的問題，這些舊房拆除的補償款，已經買不到同類型、同地區的住房，因而解決好這部分拆遷戶補償的最好辦法是按市場價位和房屋新舊程度評估，按評估價格進行補償，使拆遷戶因拆遷而不損失經濟價值。

城市的拆遷實際上是黨聯系群眾的一座橋梁，一定要按照國務院的拆遷條例和有關政策，依法行政，秉公辦事。在拆遷中力爭找準癥結，對癥下藥，維護穩定，切實運用好如上所述的六項對策，同時要全面公開政府拆遷具體實施政策和拆遷行政行為，接受群眾監督，為城市建設和社會發展當好先行。

第五篇：集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費，安置補助費進行了規定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。這種隨意性不但造成了補償標準不統一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。在一些地區，政府為了引進投資，制定較低的補償標準，以犧牲農民的利益換取所謂的投資環境，使農民的利益得不到應有保護。法定補償標準的缺失導致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對拆遷中農民的私有財產權保護不夠。

農民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農民在宅基地上所建的房屋屬農民私有財產是無可非議的。但在征用農村集體土地的現實中，由于缺乏相應的法律規范對農村集體土地征用補償法律關系進行明確的界定和規范，地方政府與村組簽訂《土地征用協議書》，協議中卻將屬于農民私有財產的房屋一同處分。這種協議將私產與公產混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農民的私有財產，農民是房屋所有權的主體，只能由農民自己進行處分，所以關于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。同時，房屋拆遷補償協議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協商一致達成補償協議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安置通常是由開發商一方說了算，協議中的一些規定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優化”當地投資環境，加大了行政權力的介入，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益。實際上，一攬子包括在土地征用費中的房屋拆遷安置補償費就是農民作為被拆遷人時喪失房屋所有權的對價，他們對此豈能沒有發言權？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。

3、房屋所有人和第三人合法權益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內的臨時安置費，拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業損失及預期收益的補償問題，對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業執照房屋的拆遷安置問題，拆遷農房租賃戶時涉及的租賃法律關系等等，其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規對上述問題進行規范、相當一部分地區對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋

作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。對任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補償，這是國際通行的一條基本準則。國家發展必然要征用土地，城市化建設必須進行拆遷，拆遷就需要補償。同時，不管是對城市居民還是對農民，拆遷補償均應該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補償，國家經濟建設、城市發展便不會造成更大的社會矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問題。

4、剝奪了農民作為被拆遷人時的訴權。

由于我國《土地管理法》并沒有將農民的房屋從土地征用中分離出來，而是將其包含在“地上附著物”中，所以在具體操作時，征地單位通常是將土地補償費及“地上附著物”補償費按照補償方案一攬子支付給政府或村組，關于補償方案又是政府或村組與征地單位協商。根據《土地管理法》的規定，補償方案要經有關政府批準，對補償方案有異議或不能達成協議的，由政府部門處理。從法理而言，當一個私權利受到另一個私權利侵犯時，當事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決，而當私權利受到公權侵犯時，只有一個辦法，就是提請行政復議和提起行政訴訟，告的必須是具體行政行為，因為在我國當事人不能起訴政府的抽象行政行為，同時，依據我國《行政訴訟法》的有關規定，被征用方與征用方就征用補償有關問題達不成協議，對行政裁決又不服，可以向人民法院提起行政訴訟。由于農民個體作為被拆遷人時不是土地征用的一方當事人，所以就不能行使這種訴權，農民只能被迫接受政府裁決的方案。

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