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第一篇：淺析房屋拆遷中存在的若干問題

淺析房屋拆遷中存在的若干問題

內(nèi)容提要：房屋拆遷在我們現(xiàn)在的生活中司空見慣，其中引發(fā)的尖銳矛盾卻是我們必須所不愿看到的，筆者在文中結(jié)合實際，著重闡述我國目前的《城市房屋拆遷管理條例》存在的問題，并在此基礎(chǔ)上探討一些應(yīng)對的措施。

關(guān)鍵詞：拆遷房屋補償私有財產(chǎn)權(quán)傳統(tǒng)觀念

今天的中國在經(jīng)歷一個飛速發(fā)展和新舊交替的時代。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各大城市加快了房屋建設(shè)和舊城改造的速度，房地產(chǎn)開發(fā)隊伍也在不斷壯大。城市規(guī)劃建設(shè)每天都在進行，政府對土地的征用和對居民房屋的拆遷當(dāng)然難以避免。房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展在改善人們住房質(zhì)量和生活水平的同時，也使現(xiàn)實生活中存在的各種矛盾日益尖銳，尤其是政府傳統(tǒng)觀念與現(xiàn)代理念的嚴重不協(xié)調(diào), 無疑使已有的社會矛盾進一步激化。其中被拆遷戶、房地產(chǎn)開放商、當(dāng)?shù)卣咧g的沖突所引發(fā)的悲劇在媒體報刊中已經(jīng)不是什么新鮮的事了。當(dāng)?shù)卣鞯厥菫榱思哟蟪鞘薪ㄔO(shè)的步伐，有些也是為了所謂的“政績”，而被拆遷戶卻是為其家園和“物有所值”去抗?fàn)帲康禺a(chǎn)開發(fā)商為了其經(jīng)營利潤利用政府的力量對被拆遷戶施加壓力，真是“公說公有理，婆說婆有理”。然而面對政府執(zhí)行難的困境，面對老百姓離開家園的無奈，應(yīng)該怎樣去有效地化解存在的矛盾？眾所周知，司法是一道屏障，可是在現(xiàn)實中我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)眾多的被拆遷戶沒有選擇司法這一尋求社會公平與正義的途徑去解決問題，更多的是采用了一種非理性的方式，以至于引發(fā)了許多不該發(fā)生的悲劇，被拆遷戶的這些做法令人深思。為什么不利用法律的力量來維護自己的權(quán)利呢？到底法律和事實中存在什么讓老百姓望而卻步？這正是本文所要闡述的內(nèi)容。

一、現(xiàn)有《城市房屋拆遷管理條例》中存在的問題

有專家認為，解決拆遷矛盾的一個基本思路是要理清公私權(quán)的分界以及建立一個讓各方都認可的基本規(guī)則。建立一部新法，或者修改現(xiàn)行的拆遷條例，被認

①為是解決拆遷問題現(xiàn)實中必要和迫切的事情。但是我國2001年6月6日由國務(wù)

院修訂了1991年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》在對其弊端做出修改的同時，也暴露了其它的問題。

1、房屋拆遷案件中的法律程序

該條例的第16條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”由此不難看出，對于房屋拆遷中碰到的糾紛首先采用行政裁決前置程序，筆者認為這種規(guī)定與房屋拆遷的法律性質(zhì)不符。盡管條例規(guī)定只有取得房屋拆遷許可證的單位才可以進行拆遷行為，房屋拆遷管理部門不得進行拆遷，也不得接受委托實施拆遷。但事實上，城市建設(shè)和舊城改造帶來的房屋拆遷本身就是政府行為，政府當(dāng)局為了追求當(dāng)前利益，運用行政力量參與拆遷人的拆遷行為在現(xiàn)實中隨處可見。如果達不成補償安置協(xié)議，當(dāng)事人向房屋拆遷管理部門申請裁決，無疑會承受其中不公平的后果，即使不服裁決而起訴，拆遷人只要隨意提供一處安置用房，拆遷一樣會如期進行，訴訟的勝敗對于已被拆遷的房屋而言毫無意義。正是由于這種情況，我們不難理解為什么被拆遷人不愿采取司法途徑了，也許在他們看來，守著被拆遷房屋至少還有東西在，而不至于人去起訴樓已空。

至于房屋拆遷、安置等事關(guān)老百姓安身立命的問題，在發(fā)生糾紛的時候應(yīng)該采用什么程序，在學(xué)界有著不同的主張。筆者認為，這應(yīng)該作為民事糾紛來理解更能保護作為弱勢一方的被拆遷人的利益。在當(dāng)代中國，盡管從各方面對政府的權(quán)利予以了控制，但政府權(quán)力對各行各業(yè)的滲透給權(quán)力的擴張本性作了最好的注腳。被拆遷人面對政府，是被管理的一方；面對房地產(chǎn)開發(fā)商，在經(jīng)濟上處于明顯的劣勢。如果還采用政府裁決無疑是不利于被拆遷人的，民事程序正好能避免其中導(dǎo)致的不公平，尤其是面對政府權(quán)力失控的情況下。1996年7月24日, 中國最高人民法院《關(guān)于受理房屋拆遷, 補償, 安置等案件問題的批復(fù)》也正是① 泰州新聞網(wǎng)《房屋拆遷，老百姓為何流淚》

作了如此規(guī)定, 未經(jīng)行政機關(guān)裁決, 僅就房屋拆遷, 安置等問題, 依法向人民法院提起訴訟的, 人民法院應(yīng)按照民事案件處理。②

2、房屋拆遷中的合理補償

縱觀各大案例，不難發(fā)現(xiàn)拆遷補償一直是房屋拆遷中的敏感問題，也是最令人頭疼、令人感到失衡的問題。

一直以來，我國拆遷補償?shù)臋C制是建立在一個極不公平交易基礎(chǔ)之上的，這種制度的弊端可以追溯到計劃經(jīng)濟與原先所實行的土地公有制。③新修訂的憲法明確保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)，在拆遷中，拆遷人對被拆遷人的不合理補償或安置本身就是對公民財產(chǎn)權(quán)利的侵犯。服從政府合理的城市建設(shè)規(guī)劃是公民的一項義務(wù)，但公民同樣有權(quán)利保護其私有財產(chǎn)——房屋，這是公民享有的一項憲法權(quán)利，任何人都不能隨意剝奪。盡管按照市場價格對居民的被拆遷房屋予以全額補償在目前的中國是不現(xiàn)實的，但是，補償?shù)木唧w數(shù)額不能低于一個合理的范圍，否則無疑是對公民物權(quán)的侵犯。等價有償、平等協(xié)商是民法中的重要原則，針對不同的拆遷目的，這一原則的實施可以有所不同。公共利益動遷中，由于我國特殊的國情，國家的財力不能做到使每個被拆遷戶得到其應(yīng)有利益，這時如果運用行政力量和長官意志迫使被拆遷人接受不合理的補償協(xié)議顯然只能使矛盾激化。此時，就應(yīng)該進行充分協(xié)商、說服教育，使被拆遷戶愿意考慮政府的財政難度而接受協(xié)商后的補償協(xié)議。而在商業(yè)利益動遷中，由于人們的價值觀念發(fā)生了很大的變化，房屋已經(jīng)成為一項重要的投資，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求商業(yè)利潤去動遷房屋，本身就是一種商業(yè)行為。這完全應(yīng)該符合民法中的等價有償原則。這時，政府不應(yīng)該在房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力之下采用行政力量進行強制性拆遷，損害被拆遷人的利益；房地產(chǎn)開發(fā)商也不能單方面做出一份不顧被拆遷人的補償協(xié)議并利用政府的力量強行實施。只有在法律中明確拆遷范圍和拆遷標(biāo)準(zhǔn)以及應(yīng)該遵循的原則并嚴格依法執(zhí)行，才能更好地保證拆遷過程中的公開性和透明度，才能保護被拆遷人的合法利益。

二、在房屋拆遷過程中傳統(tǒng)觀念的改變

傳統(tǒng)的政府管理理論認為政府的職責(zé)在于對其所轄范圍內(nèi)的人、事、物進②

③ 周大偉《美國土地征用和房屋拆遷的司法原則及判解—兼議中國城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》符啟林《城市房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度研究》第248頁2000年法律出版社出版

行統(tǒng)治和管理，追求效率優(yōu)先。④隨著社會日新月異的變化，政府的目標(biāo)也在改變，尤其是現(xiàn)在人們對政府信任程度在下降，效率不再是政府追求的唯一目標(biāo)，政府更應(yīng)該注重執(zhí)政的質(zhì)量與控制日益擴張的行政權(quán)力，房屋拆遷中也同樣要注意改變傳統(tǒng)的觀念。

我國憲法規(guī)定公民合法的私有財產(chǎn)得到法律保護，任何個人、組織不得加以非法限制和剝奪。盡管百姓在抵制房屋拆遷的過程中很少會拿修改之后的憲法來維護自己的私有財產(chǎn)權(quán)，而且這一舉動不具備任何實際的法律意義，但這并不是毫無意義的。在政府領(lǐng)導(dǎo)者的視域里，拆遷是取得政績的有效渠道，在被拆遷人的腳下，拆遷意味著房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，孰輕孰重？怎樣取得二者的平衡？政府觀念的改變在其中的作用至關(guān)重要。傳統(tǒng)上的服從與被服從、管理與被管理的關(guān)系已不再適應(yīng)現(xiàn)代政府的治理理論。政府不能采用簡單的強制手段或者像一些媒體報道的那樣采用暴力手段來達到拆遷的目的，這種以行政手段侵犯私權(quán)的行為本身與政府“無所不管”的傳統(tǒng)觀念不無關(guān)系。政府不能正確定位自身，光依賴法條的抽象規(guī)定顯然是不夠的，還需要執(zhí)法者能改變傳統(tǒng)觀念，依照法律規(guī)定辦事，真正從老百姓的利益出發(fā)，充分尊重他們的合法權(quán)利。

政府需要改變傳統(tǒng)觀念，老百姓也是如此。老百姓要認識到不是管得最多的政府就是好政府，正確認識政府的作用、認識自身所擁有的權(quán)利，能夠在權(quán)利遭到侵犯的時候，利用法律武器而不是那些非理性方式。只有這樣，才能真正保護自己的權(quán)利。

綜上所述，房屋拆遷從大的意義上說關(guān)乎老百姓的安身立命，關(guān)系到城市的經(jīng)濟發(fā)展程度，對于其中產(chǎn)生的問題，無論是立法者還是執(zhí)法者都不能等閑視之。不僅要有好的法律，更要有好的執(zhí)法者充分尊重老百姓的利益，合理地進行補償。只有這樣，才能避免矛盾的進一步激化，維護良好的社會秩序。(2004.06)④ 馬建川《公共行政原理》2002年河南人民出版社出版

第二篇：集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、法定補償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費，安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標(biāo)準(zhǔn)，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。在一些地區(qū)，政府為了引進投資，制定較低的補償標(biāo)準(zhǔn)，以犧牲農(nóng)民的利益換取所謂的投資環(huán)境，使農(nóng)民的利益得不到應(yīng)有保護。法定補償標(biāo)準(zhǔn)的缺失導(dǎo)致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對拆遷中農(nóng)民的私有財產(chǎn)權(quán)保護不夠。

農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補償法律關(guān)系進行明確的界定和規(guī)范，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補償應(yīng)從土地征用補償中分離出來。同時，房屋拆遷補償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達成補償協(xié)議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構(gòu)進行評估，有關(guān)拆遷補償和安置通常是由開發(fā)商一方說了算，協(xié)議中的一些規(guī)定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優(yōu)化”當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介入，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權(quán)益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權(quán)益。實際上，一攬子包括在土地征用費中的房屋拆遷安置補償費就是農(nóng)民作為被拆遷人時喪失房屋所有權(quán)的對價，他們對此豈能沒有發(fā)言權(quán)？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

3、房屋所有人和第三人合法權(quán)益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內(nèi)的臨時安置費，拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補償問題，對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題，拆遷農(nóng)房租賃戶時涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范、相當(dāng)一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋

作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。對任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補償，這是國際通行的一條基本準(zhǔn)則。國家發(fā)展必然要征用土地，城市化建設(shè)必須進行拆遷，拆遷就需要補償。同時，不管是對城市居民還是對農(nóng)民，拆遷補償均應(yīng)該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補償，國家經(jīng)濟建設(shè)、城市發(fā)展便不會造成更大的社會矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問題。

4、剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人時的訴權(quán)。

由于我國《土地管理法》并沒有將農(nóng)民的房屋從土地征用中分離出來，而是將其包含在“地上附著物”中，所以在具體操作時，征地單位通常是將土地補償費及“地上附著物”補償費按照補償方案一攬子支付給政府或村組，關(guān)于補償方案又是政府或村組與征地單位協(xié)商。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，補償方案要經(jīng)有關(guān)政府批準(zhǔn)，對補償方案有異議或不能達成協(xié)議的，由政府部門處理。從法理而言，當(dāng)一個私權(quán)利受到另一個私權(quán)利侵犯時，當(dāng)事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決，而當(dāng)私權(quán)利受到公權(quán)侵犯時，只有一個辦法，就是提請行政復(fù)議和提起行政訴訟，告的必須是具體行政行為，因為在我國當(dāng)事人不能起訴政府的抽象行政行為，同時，依據(jù)我國《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，被征用方與征用方就征用補償有關(guān)問題達不成協(xié)議，對行政裁決又不服，可以向人民法院提起行政訴訟。由于農(nóng)民個體作為被拆遷人時不是土地征用的一方當(dāng)事人，所以就不能行使這種訴權(quán)，農(nóng)民只能被迫接受政府裁決的方案。

第三篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權(quán)是憲法確定的私有產(chǎn)權(quán)，在涉及對這種私人產(chǎn)權(quán)的征收、征用、拆遷時，就應(yīng)當(dāng)考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關(guān)土地使用權(quán)的補償糾紛時有發(fā)生，從而影響了社會的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)使得居民在缺乏合理依據(jù)的情況下根據(jù)自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據(jù)提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔(dān)。

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)及其所涉及的土地問題

為了考察國有土地使用權(quán)的獨立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，必須理解什么是產(chǎn)權(quán)。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(quán)(即產(chǎn)權(quán))都能得到解釋，產(chǎn)權(quán)意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認為：“產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)安排確

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定了每個人相應(yīng)于物時的行為規(guī)范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關(guān)系，或承擔(dān)不遵守這些關(guān)系的成本。”

土地使用權(quán)雖然是不完全物權(quán)，但仍然是獨立的財產(chǎn)權(quán)利，具有對世性的特征。土地使用權(quán)者直接和不特定多數(shù)人發(fā)生法律關(guān)系，也都可以獨立地行使物權(quán)請求以保護自己的合法權(quán)利，也可以自主決定將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，或在其權(quán)利上設(shè)定其他性質(zhì)的物權(quán)。土地使用權(quán)人實施上述法律行為時，不受土地所有權(quán)人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權(quán)是其使用權(quán)人的一項獨立產(chǎn)權(quán)。

盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權(quán)的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權(quán)而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，被拆遷人的財產(chǎn)價值構(gòu)成不僅涵蓋房產(chǎn)，更應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質(zhì)卻是在公權(quán)力干預(yù)下的平等主體之間土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易。基于土地使用權(quán)的獨立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)交易應(yīng)依法實行有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)及拆遷行為應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費等相關(guān)費用，以平等協(xié)商、等價有償?shù)脑瓌t上取得土地使用權(quán)。

然而無論是相關(guān)法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質(zhì)。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產(chǎn)權(quán)人購買的只是地上建筑物的所有權(quán)，利用地方規(guī)章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定導(dǎo)致了對于受損失方不合理的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，進而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現(xiàn)，不利于社會的和諧發(fā)展。

2、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發(fā)生的為達成一項合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對交易成本的具體成本支出內(nèi)容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應(yīng)包括因無法達成合同而產(chǎn)生的訴訟賠償?shù)确矫娴某杀局С觥?/p>

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務(wù)的交換，說到底都是一種權(quán)利即“產(chǎn)權(quán)”的交換，也就是放棄對某一物品的產(chǎn)權(quán)換得對另一物品的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發(fā)生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產(chǎn)權(quán)會阻礙交換行為的發(fā)生，導(dǎo)致交易規(guī)模的縮小，使人無法通過交易行為提高經(jīng)濟效率，這一由

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產(chǎn)權(quán)不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問題進行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致?lián)p失(包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))負完全責(zé)任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權(quán)益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權(quán)即不用負完全賠償責(zé)任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設(shè)法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉(zhuǎn)的，政府和開發(fā)商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔(dān)心因為自己要價過高而使得開發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰的情形下，原先的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預(yù)算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當(dāng)拆遷雙方就補償標(biāo)準(zhǔn)進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產(chǎn)生了無窮大的無形交易成本。即當(dāng)我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產(chǎn)權(quán)界定不清楚，事實上阻礙交易的實現(xiàn)，使任何交易成為不可能，事實上使?jié)撛跓o形的交易成本無限大。

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從這個意義上說，明確界定產(chǎn)權(quán)，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應(yīng)有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，并為此建立公平合理的產(chǎn)權(quán)制度以保護公民的私人獨立產(chǎn)權(quán)，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。

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第四篇：淺談農(nóng)村房屋拆遷問題（精選）

中國農(nóng)業(yè)大學(xué)現(xiàn)代遠程教育課程論文（設(shè)計）課程名稱：

論文題目：淺談農(nóng)村房屋拆遷問題22鄉(xiāng)村傳播學(xué)

學(xué)生姓名張建

專業(yè)會計學(xué)

層次專升本

批次102

學(xué)號w320801102061

學(xué)習(xí)中心江蘇畜牧獸醫(yī)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

2011年5月

中國農(nóng)業(yè)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院制

淺談農(nóng)村房屋拆遷問題

摘要：近年來，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進程不斷加快，大批的農(nóng)民私有房屋被夷為平地，拆遷量連年上升，農(nóng)村房屋拆遷引發(fā)的矛盾日趨尖銳，對抗性越來越強，農(nóng)民反拆遷的上訪有增無減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時有發(fā)生，農(nóng)村房屋拆遷問題已嚴重危及農(nóng)村社會的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的熱點。這一問題的解決應(yīng)當(dāng)從征地規(guī)范化、拆遷合理化、補償標(biāo)準(zhǔn)化、安置親情化，堅決杜絕拆遷工作中的不規(guī)范、不文明行為。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋拆遷規(guī)范化合理化標(biāo)準(zhǔn)化

房屋拆遷關(guān)系到群眾的切身利益，如何在城市化進程中既維護公共利益的實現(xiàn)，又能讓個體利益主體得到最大限度的法律保護，這是一個涉及到城市的有序發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的重要問題。現(xiàn)就如何做好拆遷工作，談?wù)劚救说拇譁\看法。

一做好群眾思想工作是做好征地拆遷工作之關(guān)鍵

群眾利益無小事。征地拆遷是關(guān)系群眾切身利益的大事。征地拆遷過程說到底是利益分配調(diào)整的過程。因此，在征地拆遷工作中，要得到群眾的理解支持，我們必須時刻站在群眾的立場上去想問題、做工作，對被征地拆遷群眾的所想、所盼、所慮，要做到心中有數(shù)。在實施補償安置工作中，我們既要堅持實事求是原則，又要有靈活性。要堅持用足政策，凡是政策規(guī)定必須補償?shù)模徽鄄豢鄣貓?zhí)行；凡是可補可不補的，要堅決補償；凡是被征地農(nóng)民提出的合理請求，都要最大限度地予以解決。在鐵山港工業(yè)區(qū)的征地搬遷工作中，我們不乏突破現(xiàn)有政策的創(chuàng)新舉措。如：異地搬遷戶人人享有的低保制度、異地搬遷戶漁業(yè)交通補貼制度、搬遷獎勵制度、房屋拆除補助辦法等。對被征地群眾提出的人畜飲水工程、農(nóng)村道路建設(shè)等的要求，只要政府有能力解決的都予以優(yōu)先安排。在征地拆遷工作中，工作組遇到的群眾生產(chǎn)生活困難問題，都千方百計予以解決。如為患病群眾送醫(yī)送藥、組織醫(yī)療隊伍進村為群眾檢查治療、籌資捐款資助困難家庭學(xué)生上學(xué)等等。既解決了被征地農(nóng)民的實際困難，也增進了與群眾的感情，大大加快了征地拆遷工作的順利推進。

二完善和健全征地制度，實現(xiàn)征地規(guī)范化是當(dāng)務(wù)之急

嚴格征地程序，實行最嚴格的耕地保護制度。這是征地制度改革的重要內(nèi)容，也是保護農(nóng)民權(quán)益的重要措施。沒有程序保障，就不會有真正的權(quán)利保障。程序的混亂

勢必造成權(quán)力的濫用。因此，土地征用和流轉(zhuǎn)必須制定詳細具體的程序，明確征地方和被征方各自的權(quán)利和義務(wù)。在征地程序上，要嚴格堅持以下原則：（1）公開性原則。政府征地要頒布征地公告，告知運作程序，保證農(nóng)民有充分的知情權(quán)；（2）參與原則。要規(guī)定農(nóng)民參與土地征用過程中的所有程序，確保他們享有參與權(quán)和異議權(quán)；（3）聽證原則。補償過程中要讓農(nóng)民自由參加聽證。并使農(nóng)民有充分的發(fā)言權(quán)；（4）公示原則。從規(guī)劃、征地、建設(shè)、補償?shù)绞褂茫扇∫粭l龍公示制度，給農(nóng)民監(jiān)督權(quán)；（5）司法救助原則。允許農(nóng)民尋求司法保護，通過司法權(quán)制約政府和有關(guān)部門不合理的土地征用行為

三完善拆遷程序，保證其合理化理順征收、補償、拆遷的關(guān)系,堅持先補償,再征收,最后拆遷的程序如前所述,房屋拆遷必須先依法對房屋進行征收,而《拆遷條例》卻授權(quán)房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷許可,且拆遷補償順序顛倒,存在嚴重立法缺陷。立法應(yīng)明確規(guī)定:按照市場價值給予被拆遷人補償?shù)那疤嵯抡魇諉挝缓蛡€人的房產(chǎn),然后再進入拆遷程，一般程序如下：

(1)申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證

(2)編制拆遷計劃和方案

(3)申領(lǐng)拆遷許可證

(4)發(fā)布拆遷公告

(5)簽訂拆遷補償、安置協(xié)議

(6)實施拆遷

其中被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實際不符的，除已依法確認的違章建筑外，應(yīng)以實際面積為準(zhǔn)。

特別情況的處理：

(1)征地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定;

(2)拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可以給予適當(dāng)補償。

(3)違法并應(yīng)無償拆除的建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，一般不予補償。

(4)一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行;被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。完善被拆遷人的程序權(quán)利,保護被拆遷人的合法利益

有專家指出:“一個人或一個社會集團的貧困,大體是兩個類型的原因引起的:一個是他們的資源(資本、土地以及教育水準(zhǔn))不足,再一個是他們沒有享有與其他人一樣的平等權(quán)利。”要改變被拆遷人弱勢的法律地位,應(yīng)增加被拆遷人作為行政相對人應(yīng)享有的權(quán)利,主要有:請求權(quán);參與權(quán);知情權(quán);正當(dāng)程序權(quán);對行政主管部門及其工作人員的批評、建議權(quán);對行政主管部門及其工作人員作出的對自己不公正的行政行為的申訴、控告、檢舉權(quán);抵制違法行為權(quán);獲得權(quán)利救濟的權(quán)利,包括:申請行政復(fù)議、提起行政訴訟、申請國家賠償和補償。

3完善拆遷中的正當(dāng)法律程序,提高聽證制度效力

“不公正勝于無秩序”的法諺使得我們有理由推論,當(dāng)征收法律程序公開、透明,當(dāng)利益各方能夠充分參與到征收的各個步驟之中,“釘子戶”出現(xiàn)的概率將減少,由之引發(fā)的社會緊張局面也將逐漸減少。拆遷程序中應(yīng)逐步完善聽證制度:變事中聽證為事前聽證(前移聽證時間);變?nèi)我饴犠C為必要聽證(提高聽證地位);變形式聽證為實質(zhì)聽證(擴大聽證內(nèi)容)。

四完善補償程序，以程序界定“合理補償”

首先征地拆遷實質(zhì)是一個利益調(diào)整過程，必須依法進行。要把依法足額補償放在征地拆遷工作的首要位置，在補償標(biāo)準(zhǔn)制定和安置方案的確定上，往法律規(guī)定的最高限額上靠，確保征地拆遷后群眾生活水平不下降，切實維護群眾的合法權(quán)益。要按照實事求是、人性化拆遷的原則，依法解決分歧和矛盾，對群眾的利益訴求不堵不避，不拖不壓，對群眾反映的熱點問題，安排專人跟蹤聯(lián)系和協(xié)調(diào)解決。要建立與村民代表座談協(xié)商制定、工作例會制度等快捷的利益表達通道和協(xié)調(diào)解決機

制，真正變“對抗”為“對話”，是拆遷戶所反映的問題能夠在最短時間內(nèi)得到妥善處理。

其次，確定合理補償標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)遵循下列程序：（1）以公平、充分、合理和及時作為補償?shù)脑瓌t。（2）擴大補償?shù)膶ο螅喊ǚ课菟诘氐膰型恋厥褂脵?quán)、房地產(chǎn)本身，還包括房地產(chǎn)的附屬物，以及該房地產(chǎn)經(jīng)營損失。（3）以市場的標(biāo)準(zhǔn)作為合理補償?shù)囊罁?jù)，等量的財產(chǎn)獲得等量的價格。首選貨幣補償，實物安置其次。（4）市場的價格確定首先是雙方當(dāng)事人在補償價格上能達成一致，在協(xié)議不能時選擇房屋價格評估機構(gòu)對房屋價格進行評估。在房屋價格評估時，首先應(yīng)當(dāng)保證評估主體的的獨立性和市場化。允許房屋價格評估機構(gòu)自主進行評估。其次，采用市場化和科學(xué)化的估價標(biāo)準(zhǔn)和方法。由房屋價格評估機構(gòu)綜合考慮各種影響房屋價格的因素并根據(jù)現(xiàn)時的市場價格確定。

參考文獻

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第五篇：我國城市房屋拆遷存在的問題及其治理

我國城市房屋拆遷存在的問題及其治理

文章摘要】城市房屋拆遷制度是我國一項重要的公共政策和法律制度。文章詳細討論了我城市拆遷制度本文詳細分析了我國城市房屋動拆遷管理中存在的問題及難點，針對這些問題，作者提出了一定的對策。

【關(guān)鍵詞】房屋拆遷；問題；治理

隨著城市舊城改造步伐的加快，城市拆遷量日益增多。城市拆遷為城市建設(shè)創(chuàng)造了條件，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，推進了城市功能的進一步完善，改善了居民的居住條件，提升了城市土地的使用價值，因此得到了全社會的廣泛認可。

一、我國城市房屋拆遷活動中的存在的問題

1、補償安置的標(biāo)準(zhǔn)不夠完善

由于拆遷時間、區(qū)域的不同，特別是隨著城市建設(shè)，開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和社會各項事業(yè)的發(fā)展需要，地方政府對農(nóng)民建房先后分批進行了控制，造成了農(nóng)民建房的占地面積、建筑面積相差懸殊，同時造成鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、村與村、戶與戶的農(nóng)民得到補償價格、安置房面積相差懸殊，貧富差別越來越大。搭建違章建筑、拖延拆遷時間等情況比較突出。

2、房屋拆遷手續(xù)不健全

在城市房屋拆遷過程中，有一些具備拆遷資質(zhì)的公司，常常把拆遷工程出包或轉(zhuǎn)包給那些沒有拆遷資質(zhì)的拆遷單位進行拆遷；有些單位雖具備拆遷資質(zhì)，但拆遷手續(xù)卻不健全，一邊拆遷，一邊辦理拆遷手續(xù)，有的甚至根本不辦理拆遷手續(xù)就開始拆遷等等，這些都嚴重損害了被拆遷人的權(quán)益。

3、住宅擅自改造成的非住宅房屋拆遷補償

安置矛盾突出改革開放以來，政府為多渠道解決勞動就業(yè)問題，允許破門、破窗

開店，一定程度上解決了部分人的就業(yè)問題，緩解了政府的壓力，但遇到拆遷補償安置時卻又產(chǎn)生了新的問題。有的地區(qū)規(guī)定：取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)一年以上的，可以參照非住宅房屋進行評估。于是，個別人鉆政策的空子，在住宅樓內(nèi)開公司、搞經(jīng)營，一旦遇到拆遷就可比同區(qū)位、同結(jié)構(gòu)住宅房屋多獲得些補償，因而引起住戶相互仿效，給拆遷安置工作增加了難度。

4、操作程序不夠規(guī)范

對居民房和單位房拆遷操作程序不夠規(guī)范，未嚴格按照拆遷管理辦法執(zhí)行。（1）補償協(xié)議簽訂主體不規(guī)范。按規(guī)定，單位房拆遷應(yīng)與具有拆遷資質(zhì)的拆遷公司簽訂補償協(xié)議。而在實際操作中，有的與拆遷公司簽訂，有的與建設(shè)方簽訂。（2）補償協(xié)議簽訂程序不規(guī)范。部分單位房在沒有正式評估報告前就已簽訂補償協(xié)議，正式評估報告是后來補的；（3）補償政策執(zhí)行操作不規(guī)范。在具體實施過程中，各單位掌握補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不一致，有的實施單位為了趕進度任意提高補償標(biāo)準(zhǔn)，影響了城市的拆遷市場。

二、解決我國城市房屋拆遷的治理措施

1、進一步完善房屋拆遷立法

由于我國城市房屋拆遷的相關(guān)法規(guī)尚不夠健全，在法規(guī)中存在一些自相矛盾的現(xiàn)象。如我國《城市房屋拆遷管理條例》第10條與第17 條規(guī)定的相互矛盾，應(yīng)當(dāng)對其進行修改。將《城市房屋拆遷管理條例》第17條內(nèi)容修改，與第10條相銜接，保持一致，避免法規(guī)內(nèi)部的矛盾。科學(xué)構(gòu)建城市房屋拆遷法律法規(guī)體系，對拆遷活動的基本原則、合理的拆遷規(guī)模確認程序、拆遷人的市場準(zhǔn)入制度、拆遷補償和安置、拆遷糾紛的仲裁制度、對拆遷人的監(jiān)督機制等內(nèi)容做出詳盡的規(guī)定。建立對各方拆遷當(dāng)事人公平、合理的法律法規(guī)體系，保證各方拆遷當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)對等，依法建立公平有序的社會環(huán)境。

2、強化城市拆遷締約中的政府管制行為城市房屋拆遷締約中，拆遷人和被拆遷人之間的締約過程理論上是一個在完全壟斷市場上有限討價還價的雙頭壟斷博弈過程。然而，實踐中該雙頭壟斷市場卻又無法形成，而一般只存在拆遷人一方產(chǎn)品市場上賣方壟斷和拆遷安置補償中要素市場上買方壟斷的“單方雙重壟斷性”，原因在于，除了少數(shù)“釘子戶”外，單個被拆遷人在拆遷締約中常常處于“弱勢” ；還由于集體行動的邏輯，被拆遷人聯(lián)盟的不穩(wěn)定。拆遷人的這種單方雙重壟斷行為，必然導(dǎo)致拆遷締約成本的加大、社會福利的損失以及資源配置的無效率。為此，政府有必要對城市拆遷契約條款加以管制。

3、健全拆遷補償制度

(1)確立土地使用權(quán)補償制度。在城市房屋拆遷中，房屋及附屬物所占用土地使用權(quán)的補償是一個非常重要的問題，在許多情況下已超過了房屋所有權(quán)補償本身。

(2)完善城市房屋拆遷補償制度。確定房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)明確規(guī)定按照房地產(chǎn)市場價格評估確定的價格給予補償，充分體現(xiàn)公平合理原則。

(3)確定合理的補償標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是動態(tài)的，應(yīng)隨市場的變化及時調(diào)整，根據(jù)被拆遷房屋的土地區(qū)位、用途、建筑等因素，按照拆遷當(dāng)時的市場正常交易價格評估。

4、不斷完善拆遷政策和辦法，規(guī)范拆遷操作行為作為政府拆遷主管部門，一方面要全面了解和掌握全市的拆遷形勢，正視存在的問題，積極做宣傳解釋工作，對一些帶有普遍性的明顯與市場不相符的政策、辦法及時進行研究，會同評估機構(gòu)主管部門制定補充規(guī)定，盡量使目前的拆遷政策與市場接軌。另一方面，拆

遷主管部門要加大對各拆遷實施單位的檢查和監(jiān)督，規(guī)范各拆遷實施單位的行為，對部分拆遷實施單位自定拆遷標(biāo)準(zhǔn)與政策，影響全市拆遷市場的行為要堅決予以糾正，確保全市拆遷政策完整和統(tǒng)一。

5、完善城市房屋拆遷估價方法一般情況下，對住宅房屋的評估主要采用市場比較法；對非住宅的評估，首選市場比較法，結(jié)合成本法與收益法，按照其性質(zhì)與用途分類后，進行市場化評估。對于采用“基準(zhǔn)價格＋修正”方法的地區(qū)，應(yīng)從三方面加以完善，一是房屋拆遷補償基準(zhǔn)價格的制定，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場實際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素；二是基準(zhǔn)價格的制定要公開、透明，建議采取包括房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民和土地、房屋等部門專業(yè)人員在內(nèi)的聽證會方式；三是基準(zhǔn)價格要定期修訂，房價變化較快的地區(qū)可半年修訂一次，一般地區(qū)應(yīng)每年修訂一次。

【參考文獻】

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3、楊宇東.對城市房屋拆遷補償價格評估的幾點思考[J].建筑經(jīng)濟，2007

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淺析房屋拆遷中存在的若干問題

第一篇：淺析房屋拆遷中存在的若干問題

第二篇：集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

第三篇：城市房屋拆遷問題

第四篇：淺談農(nóng)村房屋拆遷問題（精選）

第五篇：我國城市房屋拆遷存在的問題及其治理

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