第一篇：中小企業信托六大操作模式詳解

還沒有人能夠定論，做慣了“大生意”的信托，轉頭嘗試“量少微利”的小生意，究竟是不是個明智的選擇。

從2008年中投信托進行首次嘗試后，越來越多將目標鎖定中小企業的信托項目操作開始層出不窮。時值行業轉型成為高頻話題的十字路口，“中小企業信托”也被稱為一項重要的突破路徑。

事實上，經過幾年來的實踐，雖然未引發太多關注，但經過幾年來的實踐，此類型項目實際也已發行近百款，不但主流模式已操作成熟，并在此基礎上演變出6種典型運作路徑。而在幾乎所有運作模式中，地方政府扮演的角色都舉足輕重，有擬定相關補貼政策，有牽頭搭建融資-擔保平臺，還有牽頭安排引導資金或次級認購。

看似交易對手是“中小企業”，實際上，“政信關系”的軟實力在這一類型的項目運作上絕對不容小覷。

六大典型操作模式

總體而言，中小企業類信托的主流業務形態為，信托公司統一發行信托產品，由政府扶持資金(借助相關主體)、社會資金和風險投資基金等分別認購，所募集資金投向產業政策扶持的特定行業中小企業群，由相關擔保機構提供擔保，有時亦配合其他增信措施。

而在具體運作過程中，上述形態也表現出不同的操作路徑，21世紀信托研究員通過對目前市場上已成立的近百款中小企業信托項目交易結構分析對比，總結出目前此類項目的6種典型模式。

其一，為“一對一模式”，即信托公司直接與中小企業進行對接，將募集的資金貸款給指定的某家中小企業，產品規模一般在5000萬-1億元。此類業務雖被稱為“中小企業信托”，但與普通工商企業貸款并無實質差異，只是企業規模較小，而其中大部分也不符合傳統增信條件，需要引入外部擔保。

這種業務模式在實際運作中，也有不同的操作路徑，既可以由中小企業向信托公司提出貸款意愿后引入擔保公司作為增信，也可以是信托公司與實力較強的擔保公司進行合作，由擔保公司推薦企業。當然，也有部分項目以設備及股權等方式進行增信，而非引入外部擔保。其二，為“打包債模式”，也是最傳統的交易結構，簡而言之就是將一些融資規模較小的企業捆綁打包，通過統一發行信托計劃募集資金，之后分配到各家企業，并由擔保公司提供增信。

被“打包”的企業，一部分是在行業上具有共性，依托于某一產業鏈或園區；還有一部分帶有明顯的地域特征，依托于當地政府的扶植政策。

后一類型目前被運作最多，優點是信托公司可積極尋求政策支持和補貼，所以中小企業綜合融資成本一般較低。

例如，長安信托天驕2號中小企業發展集合資金信托計劃，募集資金5000萬元，指定用于向經審核的鄂爾多斯(600295,股吧)市時達商貿有限責任公司等4家中小企業發放流動資金貸款，于2011年1月20日成立，一年期，鄂爾多斯市投資擔保有限公司擔保，并按照擔保本金10%的數額向信托繳存保證金，4家中小企業以其自有固定資產提供反擔保。

其三，為“債權買斷模式”，這類模式與前述“打包債”交易結構類似，只是在資金來源上做出了創新，將銀行、擔保公司等其他機構資金納入進來。

基本路徑是，某投資方提供過橋資金先行購買信托計劃，信托公司向企業發放信托貸款，銀行再向信托公司購買信托貸款債權，信托公司收到轉讓款后分配信托財產，將資金還給提供過橋資金的投資人實現退出。

其中，提供過橋資金的投資方可以是信托計劃的擔保方，也可以是其他機構。

這種模式最先被北京信托研發并投入運行，與其傳統的直銷與銀行代銷渠道共同推進，后亦被諸多信托公司仿效跟進。

其優點主要有兩方面，一是提前鎖定項目資金，減少了發行壓力；二是有關部門對借助信托這類直接融資渠道提供了相應政策優惠，對信托機構、擔保公司及融資方都給予一定補貼，能夠很大程度減少企業融資成本。

據了解，這種模式下，配合相關政策補貼，企業總體融資成本可控制在9%以內?！罢抨P系”軟實力考驗

相比上述主流及傳統模式，信托公司在操作此類業務時也進行了不少創新實踐，形成了更多可行的運作路徑。

其四，為“資金池”模式，指信托公司通過連續發行多期，或分為多筆，滾動式成立信托計劃形成“資金池”，為中小企業籌資。

最典型的操作路徑，為信托公司以開放式基金模式發行信托計劃，發行時未確定投資項目，或投資多個項目，或以組合方式投資，信托期內設置開放期，允許贖回，即資金與項目為“多對多”匹配。

此類期限錯配的項目雖然可以有效降低資金成本，但對于信托公司的配置能力也提出了極高要求。然而，在對于非標資金池的監管日趨嚴厲的整體環境下，此類業務的生存空間被極大壓縮，但理論上來講，通過加大資金池中“標準資產”的配置，仍有繼續操作的可能性。其五，為“類基金”模式，此模式最核心的特征是在信托計劃發行時沒有明確的融資對

象，只圈定大致的篩選標準，而模式中引入管理公司(或投資顧問)，在信托計劃募集成立后，通過聽取投資顧問的建議再行決定資金的投放。

較為典型的項目為興業信托 “中小企業精選投資基金”系列，信托資金用于向福建地區符合條件的中小企業發放流動資金貸款(或購買以此為基礎資產的信托受益權)、購買銀行或信托理財產品或其收益權及進行同業存款等。

其六，“PE基金模式”，相比前幾種以債權方式為主的業務模式，此模式則更多發揮出信托的主動管理能力。其代表性產品為北京信托的“瞪羚投資發展基金”，以股權投資方式為主，配合債務性融資，為中關村(000931,股吧)企業的長遠發展提供金融資源支持?？傄幠?0億元，分期設立，引入政府引導資金、大型國企資金以及社會資本，項目期限設定為3+2+2，即投資期為3年，退出期為2+2年。

據北京信托相關負責人介紹，該基金目前第一期已成立并完成投資，募集資金近3.2億元，第二期也已在籌備當中。

GP為北京信托等機構共同參股成立的北京中關村瞪羚投資基金管理有限公司，出資500萬元人民幣認繳基金總額的1%；中關村擔保、中關村創投及北京信托作為發起人合計出資1億元人民幣認繳基金總額的20%。單一有限合伙人最低出資額為500萬元，可按照50萬元的整數倍增加出資。

基金的退出除在期限內通過A股上市實現退出外，還包括轉讓回購、境外上市、中關村代辦股份轉讓系統掛牌、大股東贖回和產業重組等六項退出方式。

綜上所述可以看出，幾乎不論哪種模式，都有一項突出特點，即政府相關部門在其中扮演重要角色。

上海融貸通為中小企業提供掛牌上市一條龍服務

上海融貸通本著為全國廣大中小企業服務的宗旨，組成強大的專家團隊用專業的知識與資源，為中小企業提供上海股權交易中心及其他省市股權交易中心快速掛牌上市一條龍服務：

1、定位掛牌上市的目的：（a）提升企業品牌形象？（b）吸引風投融資？（c）發行債券融資？（d）股權質押貸款（e）加快股票上市進程？（f）用股權激勵骨干員工？（g）用股權促進招商？（h）

用股權促進銷售促進回款?（i）掛牌上市合法募集資金？

2、初步評估企業情況，確定到哪個股權交易中心掛牌上市。

3、根據確定的股權交易中心的掛牌要求，指導企業準備申報材料，包括管理團隊介紹材料、符合掛牌標準要求的又有企業自身特色的掛牌文案。

4、對條件還不具備的企業，通過組織科研力量幫助企業快速研究開發軟件著作權、商業模式版權、國家專利權等核心技術知識產權，快速變成創新型企業，快速達到掛牌上市標準。

5、對于注冊資本比較小的企業，組織科研力量指導企業快速研發、評估軟件著作權、商業模式版權、國家專利權等知識產權，用知識產權增加注冊資本、快速放大企業資產、進行資本運作，更有效招商引資融資、增資擴股、并確保控股權。

6、向確定的股權交易中心申報、保薦掛牌上市。

7、企業在十五個至三十個工作日內掛牌上市。

8、指導企業用股權融資、發行債券融資、用股權質押貸款、增資擴股。

9、指導企業用知識產權放大注冊資本后的股權對骨干、員工進行股權激勵。

10、指導招代理加盟經銷商的企業用知識產權放大注冊資本后股權對代理商經銷商進行激勵約束管理。

五、服務流程

1、各縣市區金融辦、經信局、中小企業局、總商會、行業協會推薦。

2、企業也可自主向上海融貸通申請、委托。

3、企業到上海融貸通總部詳細咨詢了解。

4、簽訂服務協議。

5、企業提供：營業執照復印件、稅務登記復印件、企業組織代碼復印件、12個月財務報表復印件、年度報表復印件、企業章程、法定代表人身份證復印件、股東會決

議、全體股東簽名的委托書、公司簡介、管理團隊簡介、公司商標、專利證書、榮譽證書等照片。

6、開始服務。

第二篇：如何區別中小企業信托融資模式

如何區別中小企業信托融資模式

簡介

作為信托,天生具有“金融百貨”的功能優勢,如果能發揮其產品設計的多樣性特點,為中小企業提供多元化的融資服務,將為信托的業務轉型提供一片藍海。信托平臺具有橫跨資本市場、貨幣市場和實體經濟的功能,通過拓寬信托融資渠道,使中小企業融資方式多元化,充分展示信托平臺的直接融資、間接融資甚至包括結構化融資的魅力。

信托融資根據委托人交付財產的性質可以劃分為資金信托和財產信托兩大類,兩者的區別在于,資金信托中委托人交付信托的是資金,而財產信托中委托人交付信托的是除了資金以外的財產或者財產權。其中,資金信托在信托的管理運用是比較普遍的。根據資金信托和財產信托的兩大分類,衍生出以下可供中小企業選擇的信托融資模式。

其中,資金信托包括貸款類信托、股權投資附加回購信托(類似于優先股)、股權收益權信托、融資租賃信托、股權投資信托等類型;財產權信托的操作模式主要為“財產信托+受益權轉讓”,屬于融資性財產信托的范疇。

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第三篇：房地產信托操作指引

房地產信托業務操作指引

一、房地產信托業務類型

房地產信托業務劃分為融資和投資兩種類型。

1.融資類房地產信托業務，是指公司根據資金需求方的融資需求實施的，在信托設立前，信托資產的運用方式和收益水平均可事先確定的房地產信托業務。融資類房地產信托業務的主要形式包括貸款和投資附加回購（含投資附加關聯方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購類又可分為股權投資附加回購和收益權投資附加回購等。

2.投資類房地產信托業務，是指公司作為受托人發揮投資管理功能，將信托資產在房地產領域內進行投資運用，信托資產的收益水平主要取決于信托期限內市場盈利狀況的信托業務。

二、融資類房地產信托業務標準

1.交易對手

交易對手或其控股股東必須具備房地產開發二級資質及以上。業務人員需根據項目實際對交易對手或其控股股東進行現金流預測和壓力測試，并運用房地產企業信用模型對交易對手或其控股股東信用風險進行計量。

2.資金運用方式

開展融資類房地產信托業務，應確保信托資金運用方式合法合規，不得以信托資金發放土地儲備貸款，不得向房地產企業發放流資貸款、用于繳納土地出讓價款的貸款。

3.融資項目

（1）所融資的房地產項目必須具備：國有土地使用權證、建設用地 1

規劃許可證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證。

（2）交易對手在所融資的房地產項目中，自有資本金投入比例符合國家規定：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

（3）所融資的房地產項目不得存在土地閑置達到1年以上的情形。

3.信托項目設計

（1）信托融資期限不低于1年。

（2）公司收益收取標準不低于2%/年或100萬元/年。

（3）對于結構化房地產信托計劃，其優先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。

4.擔保措施

（1）房地產業務融資必須采取實物資產抵（質）押方式，其中抵（質）押物包括在建工程、土地、房產、金融機構股權、股票等。

對于房地產開發貸款，應以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款。

（2）抵（質）押物應權屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質）押手續。

（3）單純以實物資產抵（質）押作為擔保措施的，抵（質）押率原則上不應高于40%，抵（質）押物價值的評估遵照公司有關規定執行。

（4）在采取實物資產抵（質）押的基礎上，可以追加其他法人機構承擔連帶保證責任，保證人凈資產為融資本金的2倍以上且無銀行逃廢債記錄。

如交易對手能提供實力較強的法人機構承擔連帶保證責任，即保證人凈資產為融資本金的5倍以上且無銀行逃廢債記錄，可適當放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。

（5）交易對手為非國有企業、非上市公司的，交易對手的實際控制人應提供連帶責任保證。

三、投資類房地產信托業務標準

1.合作方資質

實施投資類房地產信托業務的，應選取在區域和行業內信譽較好、誠信度較高的房地產企業作為合作方。合作方應滿足以下基本條件：

（1）合作方或其控股股東具備房地產開發二級資質及以上；

（2）最近3年的平均凈資產收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全國或項目所在地區房地產市場排名靠前，具備較大的市場影響力。

2.投資項目

（1）擬投資房地產項目需具備詳實的項目商業計劃書，明確列示項目收益預測和成本支出；

（2）擬投資房地產項目預測的凈資產收益率不低于15%/年。

3.投資期限與公司收益

（1）投資期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取標準不低于2%/年或500萬元/年，浮動收益分成不低于超額收益的5%。

4.第三方房地產顧問

實施投資類房地產信托業務，涉及房產和土地評估、項目清算等事項，應參考第三方房地產顧問機構的專業意見。選聘第三方房地產顧問機構遵循以下標準：

（1）在中國境內依法設立并具備相關服務資質；

（2）具備10年以上的從業年限；

（3）具備200人以上的專業從業人員；

（4）國內分公司或辦事處達到10家以上；

（5）累計在20個以上國內城市展業。

第四篇：操作模式

操作模式

一、概論：裝飾公司和宏旭裝飾材料超市：是裝飾公司、材料經銷商及超市相結合的產物，取長補短，自成一體。論其具體的操作是融以將建筑裝修材料以超市的形式經營。只兼 裝修公司展示。這樣可繼續保證材料經銷的一體化，又給裝家的業主各不信任。使三者更好的發揮了的經濟效應，使公司獲得最大的利益。

二、具體操作步驟

1、公司登記注冊產品陳列店內完善（制度、超市積分系統、庫房、人員培訓

產品流通系統）

2、廣告宣傳

作為在大同首家真正實施透明化的裝修公司，我們沒有理由不是行宣傳，這是和其它裝修公司競爭中最大的優勢。既然是優勢，就應無限放大。通過各種媒體進行宣傳。宣傳主題是“放心家裝”“綠色家裝”“省錢家裝”。

一、通過在年后招開一次大型的戶型發布會，要聯合“大同裝飾網”，大同裝飾研究所，大同新國際發明創新協會等一起組織，并邀請大同晚報的記者進行報道。旨在講解裝修公司黑洞，施工工藝等，具體安排如下

①正月十五前，聯系各小區制造業找到一手資料；

②正月十五——20，電話通知業主

③正月21舉行發布會，定在宏安、九洲等高級酒店;

④會場布置：投影機一臺、講座臺、領導席、條幅一條“放心家裝”“綠色家裝”“省錢家裝” 議程

①正月十五前，聯系各小區制造業找到一手資料；

②正月十五——20，電話通知業主

③正月21舉行發布會，定在宏安、九洲等高級酒店;

④會場布置：投影機一臺、講座臺、領導席、條幅一條“放心家裝”“綠色家裝”“省錢家裝” ⑤

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一、店面管理

一、制定衛生制度，保持店內一天整潔干凈（根據店內實際人員情況另行制度）

二、接待

1、一層安排工作人員3人，一個收銀，一個前臺，一個導購，前臺和收銀負責刻錄來客、來訪及公司工作人員外出情況，所有工作人員外出時必須在前臺登記，告知辦事內容及時間。（詳細規定另行制定）

2、所有工作人員遇來客都必須點頭微笑。點頭30度——45度。微笑露8顆牙。

3、接待程序為：前臺點頭微笑說“您好，請問您有什么事?！眮砜突卮鸷?，前臺根據情況指引式告知來客該如何做。

4、業主經前臺或業務員帶領見到的第一個接待人員不論是導購還是設計師，第一句話必須說“您好，我們可以為您提供一省錢、環保、放心的透明一體式裝修服務，請??”

5、無論業務員、導購、設計師都必須告訴客戶的幾個問題：“為什么能省錢，為什么環保，為什么放心，為什么透明“

店面存放及樣品管理

一、每周必須核對庫存，產品庫存低于規定值及時報知店長。店長及時做出處理。

二、店面進貨出貨必須有店長和導購簽字認可。店長和導購以店面庫存負責。

三、做好樣品的保護工作。

團隊管理

一、團隊管理的基本原則是競爭和團結。競爭在第一位，團結在第二位，競爭包括業績的競爭

二、團隊管理的手段是會議及經驗分享，積極引用最先進的團隊管理和激勵模式，挖掘個人的潛力。激發他的斗智

三、管理是涵蓋中管管理團隊。（包括店長隊，業務員團隊，設計師團隊，施工人員團隊及服務人員團隊。

四、團隊雖有固定分考核系統，團隊和團隊間有合作，也有競爭。團隊人員犯錯影響的考核進而遞進式影響中層管理團隊的積分。加分。團隊考核分高者給予團隊獎勵。團隊加分或減分，系數為1。中層管理隊系數為0.3，服務人員團隊得第一中層管理團隊得高分，全部受益。

三、設計部管理

一、設計部人員嚴禁做私單

二、設計人員量房，出圖必須在三個工作日完成，并且必須告知客戶

三、設計必須交底，必須做施工圖，施工管理驗收，設計人員必須在合同后告知對方時間進度表。購買東西及驗收時間表。

四、設計師必須做水電圖

五、設計師必須對施工現場 進行拍照，設計師去工地5次/單并有記錄，完工后將施工圖紙及交給客戶。

四、工程管理

一、工程管理嚴格按工序施工。工長在簽訂施工合同時必須同設計師制定施工進度表，嚴格按照施工進度表執行。

二、各種驗收表格必須嚴格執行，并按照給客戶的時間表進行，如不能進行的，工程部及時道歉及說明。

三、工程隊著裝統一、言行統一、開工前必須告訴工人的問題1是什么裝修公司2是不是專業宏旭的工人，3出現問題工人不能直接和客戶交涉。

五、績效管理

1、用目前公司的績效管理制度，績效分數分布

2、單個業績強者給予獎勵

3、啟動個人績分制，積分第每月最高都給予獎勵。獎勵機制另行制度

4、積分獎、業績獎、團隊獎。積分、團隊、業績連續三個月第一者自動啟動晉升程序，臺上級表現尚可等

六、長效管理

1、年限起1年都20元基本工資，超過二年的加50元，超過三年的加1002、建立長期的培訓機制，不斷培養新的后備人才

3、通過績效管理中的晉升，為開分公司籌備人才

七、財務管理

1、建立報銷制度，出差宴賓制度

2、除出納外盡量減少現金支出的次數

3、建立獨立的成本核算系統

4、挪用工程款必須組織相關人員開會決定

八、售后服務管理

1、完工必須做問卷調查

2、節日對老客戶進行問候

3、每三個月組織三個月內的客戶進行座談

4、每到八月十五及春節對客戶進行拜訪

5、定期寫感謝信、由董事長或總經理親筆（做完一個工地寫一個）

九、人力資源管理

1、建立長期的人員聘用體系

2、寧缺毋濫

3、人才注重人品

四、執行系統

1、按照自上而下的順序建立執行監督機制，總經理負責全面的執行監督，發現不執行相關制度的第一次談話，第二次通報，第上次強制開除

其他、游擊隊

1、配發優惠卡，并有檔案記錄

2、必須憑卡拿回扣

3、業主給予優惠75折沒有回扣

4持卡游擊隊可免費提供作圖支持，但圖紙必須標明產品品牌

5、回扣必須由總經理和店長共同簽字認可

6、們柜衣帽間由店長統一負責

7、自己做的工程取貨由工程監理、裝修部負責人兩人簽字

8、工長承包的工程按照75折提產品價

9、工費在店內明碼標價

第五篇：中小企業信托貸款買斷業務

中小企業信托貸款買斷業務

（一）產品定位

指經我行審核批準，對于符合規定的中小企業客戶，由我行向信托公司支付貸款買斷資金，整體買入信托貸款的融資產品，完成信托貸款買斷后，我行獲得信托貸款資產并由擔保公司繼續承擔保證責任，我行按照自營業務信貸操作流程進行貸后管理。

（二）適用群體

比照一般擔保公司擔保業務進行客戶篩選。

（三）產品要素

流程概述：信托公司組建信托計劃，該信托計劃由擔保公司提供擔保，同時，擔保公司作為受益人提供資金至信托公司后，信托公司通過與合作行（我行）簽訂保管合同，將該資金發放至信托計劃中單個企業賬戶，完成信托貸款發放；之后，我行從信托公司整體買入該信托貸款債權，完成債權轉讓，我行即成為該信托貸款項下單個企業的債權人，類似于我行自營發放貸款。在買斷過程中，一方面為確保信托貸款發放后T+l天我行買斷手續，故在信托計劃組建階段，我行已提前介入，進行企業的審核，篩選，進行內部客戶審批流程報送手續；帳務處理中，我行通過單個企業貸款發放的過程完成信托貸款買斷資金支付過程，即放款賬戶鎖定信托公司賬戶；貸后，按照一般自營業務進行貸后管理及本息扣劃。

1、信托貸款整體要求：

(1)原則上，單個信托貸款轉讓包整體額度不超過1億元，且控制在擔保公司擔保額度內；

(2)信托貸款包由1筆（含）以上單筆信托貸款組成，包內單筆信托貸款數量?5筆；

(3)信托貸款內各筆業務的信托貸款期限必須一致；

(4)信托貸款內各筆業務的信托貸款利率必須一致；

(5)轉讓操作時間依據我行與信托公司合作約定為準，為信托計劃成立后T+n天，其中n>l。

2、單筆業務要求：(1)貸款期限：原則上信托貸款期限不超過1年（含），最長不超過2年；(2)擔保方式：必須由我行準入的擔保公司提供擔保；

(3)貸款利率：原則上利率不得低于人行基準利率上浮20%。