第一篇：項目規劃設計定位概念書

項目規劃設計定位概念書

第一章本項目定位

一、地理位置

本項目位于港窯路運河旁邊，這里綠樹成蔭，道路幽靜，走在這里讓人完全感受不到鬧市的喧囂，只有愜意舒暢的心情。同時，港窯路與城東大道、東山大道相連，交通極為便捷。

二、建筑體特征

建筑體外觀設計美觀，主體樓層不高，實用面積平米；內部結構層頂較低，有觀景陽臺和活動露臺；外圍停車面積有限。

三、經營定位

根據項目地理位置和建筑主體情況分析，結合宜昌目前餐飲休閑娛樂市場情況，建議經營定位為高端商務會所模式。

四、經營項目

本項目經營項目具體定位為集餐飲、KTV、茶藝、棋牌、垂釣等于一體的高端休閑綜合會所。

五、客源市場

根據宜昌現有會所經營情況，建議客源市場定位為高端政務及商務客人。

第二章高端會所市場分析

一、高端會所概述

高端會所主要是為客人提供一種極具私密性的社交環境，無論是

商務談判，或者是私人之間的交流，還是朋友之間的用餐、娛樂，都會悠然自得而不被外人打擾。

高端會所環境優雅，裝修設計舒適、典雅，富有品味，讓人精神愉悅！客人到此不僅陶醉于唯美的環境，更能玩味舌尖，樂享生活。

高端會所魅力和價值體現在它擁有一個非常高端的會員團體，并由此形成了一個能量巨大的交際圈，可以為身處其中的人們帶來豐富的商業機會。會所帶來的是一種歸屬感，吸引著人們對共同話題的探討，其原因不在炫耀，而是有其社會與悠閑的雙重性，是工作以外的另一個重要社交場所。

小眾尊享，是高端會所的精要。不與大眾為伍，尋找一個只屬于同等分量的群體在一起的空間，持一杯紅酒或咖啡，漫步其中，月光燈影，心醉神迷。

二、宜昌會所現狀

（一）、宜昌經濟發展狀況

宜昌位于湖北省西部，聞名中外的長江三峽西陵峽畔，被人們譽為“三峽明珠·世界電都”。市區面積4249平方公里，市區人口133.8萬人。2011年國民生產總值突破2000億元，全社會固定資產投資超過1150億元。宜化、興發、東陽光等一批骨干企業做大做強，年主營業務收入過100億元的企業達到6家，過10億元33家。世界500強企業歐萊雅、法空氣體、三井物產、英博集團等先后落戶宜昌；首鋼、南玻、東陽光、長江鋁業、長江電纜、晉煤集團等國內知名企業紛紛到宜昌投資興業。立體交通網絡基本形成，區域性交通中心地位

逐步顯現。滬渝、荊宜、江南三峽翻壩高速公路、漢宜高速鐵路和宜萬鐵路建成通車。宜巴、保宜高速公路正在加緊建設。到2016年，全市生產總值占全省比重達到15%左右，地方一般預算收入突破300億元，全社會固定資產投資年均增長23%，規模以上工業企業達到1500家，產值過100億企業達到20家以上、過1000億企業實現零的突破。宜昌社會和經濟的發展必然會產生海量商務活動，而商務活動勢必為高端會所提供大量的客源。

（二）、宜昌會所現狀

經過對宜昌會所市場的初步調查發現，目前宜昌現有的會所基本上是功能單一的餐飲或者娛樂會所，且數量有限，還沒有高端綜合會所（集餐飲、茶藝、休閑、娛樂于一體），無法滿足宜昌的社會和經濟發展的需要。高端會所在宜昌具有廣闊的發展和生存空間。

第三章高端會所規劃理念

會所項目總體的規劃設計，必須在設計時通盤兼顧，會所要想效益好就要有好的會所管理，而好的會所管理又要好的會所設計。在充分調研客源市場、綜合規模、檔次的經營產品結構現狀的基礎上，組織專業設計師、建筑師和經營管理者，圍繞會所的市場定位、產品開發、功能布局和流程設計、管理模式，將會所的規劃設計放在有利于企業整體發展的平臺上進行充分的科學論證，使其更加科學合理。簡單地來說，會所的功能設計要既方便客人的使用，又方便會所管理。在充分的體現出會所內部項目間的溝通的同時，又使會所的整體風格保持一致。會所規劃理念具體表現為實用性、人性化、超前性、經濟

性、文化性。

1、會所設計要具有實用性。根據會所的市場定位和服務的客人群體的差別，在功能上對會所設計的要求也不同。設計的實用性就是要求會所設計的功能必須要考慮到不同客人的需求，適合不同客人群體的使用，同時要兼顧會所的經營管理。

2、會所設計要人性化。所謂設計的人性化，就是要“以人為本”，充分了解服務對象的需求，滿足人們各式各樣的生活享受和精神放松。要有溫馨、家居的特點，讓顧客感受到被重視被關懷的情感，流連忘返。在這里，客人可獨享固有的靜謐與悠然。良好的環境與配套設施充分為會員們提供了至尊商務宴請及娛樂休閑，讓人們在享受貼心服務的同時，更能在風雅中盡享私密休閑。

3、會所設計要體現超前性。會所設計的超前性，就是要統籌全局考慮，既要時尚、華麗，又要低碳、綠色。在使用材料的時候要盡可能多的采用綠色環保類的材料。當然也要節約，盡量減少消耗，要保護環境，創造低碳會所。當然會所的設計也要緊跟潮流，要時尚華麗。在設計的時候要充分考慮以后的發展趨勢，要有超前性，預見性。

4、會所設計要有經濟性理念。會所的建設是以盈利為目的的，當然要讓投入盡可能的少，產出盡可能的大。在設計的時候，要體現經濟性理念，節約成本。

5、文化性

一個成功的會所它不僅僅是要滿足使用功能，它設計要新穎，它最重要的是要具有不同的文化性。會所設計要研究項目所在“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，在最初方案設計中如能準確、合理地定位好會所的文化內涵，會所就具有了深厚的文化底蘊和無窮的魅力，從而帶給客人的享受不僅僅是生理上、情緒上的，并且是心靈上的。

第二篇：黃金海岸商業廣場 項目定位及規劃設計報告[定稿]

“黃金海岸·商業廣場”項目定位及規劃設計報告

（A、B地塊部份）

一、項目用地周邊環境分析

1、項目土地情況（1）項目用地面積

“黃金海岸商業廣場”（以下簡稱本項目）總用地280.317畝。共分為A、B、C、D四個地塊。其中：商業用地224.317畝（包括A地塊53.393畝、B地塊108.494畝、D地塊61.984畝。），容積率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56畝（C地塊）。容積率3.0，建筑密度30%。

（2）地理位置

本項目位于欽州市金海灣大道中段。項目東臨揚帆大道、欽南區政府和新汽車總站，南鄰1600畝白石湖公園，西臨安州大道和金海灣大橋，北面與北部灣國際建材商貿城隔路相望。

（3）地質地貌狀況

項目用地基本上是農田，土地平整，高低差很小，沒有大量的土方工程，施工難度小。

2、項目區域交通

（1）地塊周邊的市政路網以其公交現狀

項目處在欽州市主干大道金海灣大道中段，西接南北高速公路，東出北海和欽州港，北連河東新區欽州市行政文化中心，處在市政交通的樞紐位置，扼守欽州市南大門。

欽州市新的汽車總站在金海灣大道東面的欽南區政府對面，距離本項目只有300米遠，目前建設工作接近尾聲，幾個月后將啟用。屆時，車站將成為欽州市新的交通中心、物流中心，公交車、的士、貨運等交通會變得非常發達。

（2）規劃交通

按照市政規劃，項目門口的揚帆大道將向南拓展延長線，直達欽州港。揚帆大道的全線貫通，將會大大縮短欽州市至欽州港的距離。

3、市政配套設施完善（1）社區建設

項目周邊目前正在建設的住宅小區有遠辰·金灣藍岸等10多個住宅項目，其中最大的有欽南新城（2000畝），可以預見，項目所在片區將會很快成為成熟社區。

（2）文化教育

欽州市第三中學位于本項目的西側200米處，正在建設中，項目住戶子弟可就近入學。

（3）醫療衛生

欽州市婦幼保健醫院在安州大道上，距離本項目只有一公里距離，社區醫療保障輕松可以做到。

（4）娛樂休息

正在建設中的白石湖旅游公園緊靠本項目，占地1600畝，是一個很好的娛樂休閑去處。項目臨水而建，臨水而居，環境十分良好。

4、片區商業

項目對面的大型項目——北部灣國際建材商貿城即將建成開業，有力地帶動本區域的商業發展，安周大道的長榮新城商業街交付使用過半，其他后進項目也正在規劃建設中，片區商業日漸成熟。

二、市場調研分析

1、項目SWOT分析（1）項目優勢 區位優勢

欽州市以“大港口、大工業、大旅游”為主要建設目標，為廣西沿海城市中心城市，項目處在欽州市的交通主樞紐金海灣大道上，區位優勢得天獨厚。

交通優勢

欽州市海上交通近年得到大發展，目前10萬噸級航道已開通，20萬噸航道也在建設中，與東盟各國的海上貿易往來日漸頻繁，海上交通前景廣闊。

工業大發展

隨著大港口建設，以中石油1000萬噸煉油項目和310萬噸林漿紙項目為首的臨港大工業陸續上馬，欽州市正在大量地吸納全國各地的投資資源和國際資本，發展本地工業項目，地方工業發展體系已逐漸形成。

（2）項目劣勢

欽州市基礎工業相對薄弱，項目所在地片區商業剛剛起步，距離成為成熟的區域專業批發市場還有一個過程，建設有一定難度，在很大程度上考驗開發企業的經濟實力和開發水平。

（3）項目機會點

欽州市是一個新興的沿海港口城市，是我國最后一塊未開發的沿海處女地，充滿發展機遇，目前城市正以高速發展，對外貿易、工業產值及工業發展速度連續三年獲得廣西第一。

今年五月國家正式批準欽州港設立10平方公里的保稅港區，大大地加快了欽州市港口工業的發展，為欽州市大發展起到了里程碑的作用。

（4）項目威脅

項目威脅點目前主要來自全國地產行情，在深圳、北京地產相繼降價的情況下，許多地方的地產發展受到了影響。目前欽州房產開發速度很快，大有超過城市發展速度的勢頭，市場形勢嚴峻。

北部灣國際建材商貿城是本項目的一個參考指標，它的成敗對本項目影響將會比較大。目前該項目的銷售和招商工作進展并不順利，存在一定的負面作用。

2、項目市場競爭狀況分析

目前項目存在的競爭比較小，帶有一定同質性的項目只有北部灣國際建材商貿城，它的定位是以建材為主，吸收了部份五金商家。從消極角度看，它與本項目存在客戶競爭，從積極角度看，它能與本項目共同做旺本項目所在的片區商業。

可以說，北部灣國際建材商貿城與本項目的關系是競爭與合作的關系，合作大于競爭。

三、項目市場定位

1、項目總體定位：

欽州灣地區綜合性商業地產項目，以銷售汽車、機械產品、機電產品以及汽車配件等為主，全力打造一流的直接面向北部灣地區和東盟市場的專業的機電產品專業市場。

2、項目案名：黃金海岸·商業廣場（暫定）案名說明：

（1）定位為商業廣場，市場靈活性強，可以為汽車城、機電城也可以為百貨商貿城等，市場建設可根據開發情況最后確定。

（2）欽州市是海濱城市，大型商業項目開發要有海洋文化，海洋文明代表冒險和進取。黃金海岸是金色海岸的意思，充滿機遇和希望，有理想有抱負的各界人士都會到這里來淘金，拾貝。

3、主力客戶群定位：

項目開發起點高，建設大市場，因而市場內將會有大量的商鋪。欽州城市不大，經營戶消化商鋪能力有限，但欽州市在快速發展，許多外地客商正源源不斷涌進來，因而購買住宅和商鋪的主力客戶除了本地客戶外，投資客和外地客商也是很重要的客源對象。

4、功能定位：

由于客觀原因，本方案只針對A、B地塊做功能定位，兩區域一層建設為商鋪，二層以上為普通住宅，其中商鋪規劃建設：

A區建設為汽車銷售市場和二手車交易市場，主要銷售小轎車整車、微型車、大貨車、小貨車、工程機械、建筑機械、農業機械和二手車交易；

B區建設為汽車配件、汽車用品及汽車相關附屬服務行業、五金機電行業、摩托車電動車銷售行業等行業的銷售市場。

為更好發展商業，發揮項目的最大價值，A、B地塊的臨大街鋪面可以設計兩層商業。

5、建筑面積安排（1）A區規劃建設面積 一層商鋪面積約12340㎡ 二層以上住宅面積約44613㎡

合計：56953㎡（2）B區規劃建設面積： 一層商鋪面積約25753㎡.二層以上住宅面積約89975㎡ 合計：115728㎡

四、建筑風格定位

1、項目總體建筑風格及色彩計劃（1）建筑風格表現

建筑外立面建議采用國際較為流行法式現代風格，局部采用中式現代化線條處理進行總體設計。

一、二層建筑建議采用法式騎樓風格設計。

欽州為港口城市，在設計外立面及樓頂標識風格表現時，增加一些海洋文化要素，這樣更能體現項目的屬地特性。

（2）項目總體布局構思

項目為一大型商業市場，里面設定主題市場和各分類市場，建議項目整體規劃時體現這一主題傾向。

A、B地塊均頻臨金海灣大道，但地塊形態上有巨大差別，A地塊臨金海灣大道界面長，適宜展示高檔商品，腹地由于有配套住宅用地C地塊，在商業上缺乏縱深，不宜做大賣場規劃設計。B地塊臨金海灣大道界面長，縱深大，并處在金海灣大道與揚帆大道交匯處，商業表現容易展開，因而建議主題市場形態設計于此，市場標志性建筑物、大門前廣場、展示廳等可以安排在這里。

B地塊長約430米，寬約570米，作為商業開發，內鋪將會比較多，對于銷售和經營都會有很大壓力，為扭轉這一傾向，建議犧牲部份其它利益，在B地塊內部規劃建設一條主干大道（20—30米即可）與外面的市政規劃大道相通，把項目里面的內鋪臨街化，這樣有利于盤活整個項目的商業氛圍。

（3）建筑色彩計劃

項目為機電類市場，可兼容其他百貨商業，建筑物色彩采取銀白色調較好，這一色調明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，與項目文化匹配。

2、建筑單體外立面設計提示

（1）商品住宅房及外立面設計提示：

項目A、B地塊均為開發商業鋪面，住宅建在二層以上，根據容積率要求，最多只能建設5層。項目為商業項目，依附于項目之上的住宅套房不一定都作為居家使用，因此在設計上要考慮到居家合辦公均適宜的戶型設計方案比較合適。外立面建議設計成帶有公寓辦公樓性質為較好。屋頂、窗戶等外立面局部設計可根據項目整體的法式現代風格進行設計。（2）商業物業建筑風格設計提示

一層商鋪建設要符合使用，根據市場調查結果，商鋪規格為開間4米，縱深8—10米，層高4.5—5米最為合適，這一規格對于二層以上的住宅戶型規劃也很有好處，中間不用進行轉換層結構的調整，減少建筑成本，提高項目的抗震能力。

商鋪內均為獨立鋪面，設置洗手間，以方便商家辦公使用。

3、建筑材料應用

據建設部要求，在進行住宅節能改造的同時，將啟動綠色建筑的認證制度，通過五個等級來對住宅“驗明正身”，并通過五個等級向社會公布住宅建筑在節能生態方面的質量狀況。

建議本項目建設在環保及節能技術應用上，精益求精，最大程度上運用新材料、新技術、新工藝、綠色環保材料、節能材料及智能化配置，塑造綠色、環保、節能的地產精品。

五、主力戶型選擇

1、項目所在區域同類樓盤戶型比較（1）北部灣國際建材商貿城

主力戶型：2房2廳1衛（面積：80—107㎡）

其他戶型：3房2廳1衛（面積：101—146㎡）1房1廳1衛（面積：58—63㎡）4房2廳2衛（面積：135㎡）（2）長榮新城

主力戶型：3房2廳2衛（面積：120㎡）

其他戶型：2房2廳（面積：95㎡）4房2廳3衛（面積：140㎡）

樓中樓（2房、3房、4房），面積：90—200㎡（3）遠辰·金灣藍岸

主力戶型：3房2廳2衛（面積：101—116㎡）

其他戶型：2房2廳1衛（面積：84.57㎡）樓中樓（5房），面積：210㎡

2、項目業態分析配置

A地塊為汽車銷售市場，場地要求高一些，建議層高為5米。B地塊為汽車配件、五金機電等銷售市場，建議層高為4.5米。

3、項目戶型配置比例

根據項目所在區域樓盤戶型規劃比例和銷售情況，大致安排如下戶型規劃比例：

主力戶型：2房2廳1衛（面積：80—100㎡）其他戶型：3房2廳1衛（面積：95—125㎡）4房2廳2衛（面積：130㎡）

4、主力戶型設計提示（1）一般住宅套房戶型設計

層高3米，戶型方正，面積使用率高，采光及通風良好。廚衛設計美觀實用，窗戶明亮大方。

（2）復式戶型設計

頂層戶型采用復試戶型設計，注重時尚實用，采光和通風良好。

5、商業物業戶型設計

一層商鋪為全框架結構，層高5米，戶型方正，預留衛生間接口。

六、室內空間布局裝修

1、室內空間布局提示

住宅室內空間布局方正，注重通風和采光，干濕區區分明顯，室內柱子不能留有死角，占據有效使用面積，影響家居擺設。橫梁高低要統一，要整齊，不能影響住房美觀。

2、公共空間主題選擇

公共空間主要為過道和樓梯，樓梯寬度采取通用標準即可，過道采用明亮的地磚鋪設，墻面刮白色膩子，置壁燈，裝飾要求與建筑風格一致的文化藝術標志和飾品等。

七、裝修標準提示

1、住宅裝修標準提示

外墻涂料，內墻砂漿抹平；地板全現澆樓板，水泥砂漿過面；廚房通水，預留排水口，墻面為水泥砂漿抹平；衛生間置蹲式便器，預留洗手盆排水口，墻面為水泥砂漿抹平；陽臺為封閉式，低開鋁合金窗，墻面刮白色膩子，地面砂漿抹平；單元樓梯入口電子對講防盜門，進戶防盜門；獨立水電表，水進戶內，電表裝至戶門外。

2、商鋪

地板水泥砂漿過面，衛生間預留排水口，墻面為水泥砂漿抹平。

3、項目展示大廳和辦公樓

（面積可以從B地塊里面支配，具體待定）

八、項目街道規劃設計提示

1、本項目大型露天廣場平時用作車輛展示，設置要有氣勢，適合舉辦大型展示會需求；

2、小街道寬度大于或等于10米；

3、大街道寬度最大不許大于超過30米；

4、大街道與小街道之間要方便穿插交通；

5、主要街道路口設立消防栓等公共安全施施；

6、在廣告位置比較好的路口，要預留足夠廣告牌展示位置。

張莜（QQ：545695686）

2008年7月6日星期日

附件：

海洋城市文化介紹

從文化形態學的角度來看，海洋文化是一個“包括內核與若干外緣的不定形的整體”，從外及內，它由“物態文化層”、“制度文化層”、“行為文化層”和“精神文化層”等四個不同層面構成，內容包羅萬象。在四個層面中，既有海洋文化的核心內涵，也存在海洋文化的淺層表現。現代海洋文化的實質，是人類文明不斷擺脫和超越海洋的劣勢與局限，孜孜不倦地開拓，發揮海洋的優勢，以最大限度地溝通人類物質和精神文明的一種媒介。這種追求現代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。

海洋文明是開放的，包容各類文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒險和進取的文化特征。

海洋城市的文化是一種全球化、世界化的趨勢。比如，在一些海洋城市的港口、商業區，很難分辨這是新加坡還是鹿特丹，它們有全球化的特征。但是在城市的內部，它們就呈現出本土化和傳統的特征，這就是一種開放性和多樣性的組合。

從海洋經濟和海洋意識的起源，海洋城市的文化表現為鼓勵思變、溝通意識和冒險精神。海洋文化的最大特征就是開放性和多樣性。

海濱特色最終通過城市文化加以表現，城市文化是個綜合的概念，包括城市的經濟特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。這些因素經過長期的發展和融合，固定下來，就形成了具備自己特色的海洋城市文化，也就是我們通常說的“藍色文明”。

第三篇：規劃設計定位芻議

房地產開發項目規劃設計定位芻議

近幾年，我國商品房空置率高，除與我國住房體制有關之外，還有一個重要的原因就是規劃設計不合理，即地點偏遠、交通不便；戶型不合理；公共配套設施不齊全；朝向、設計不科學，居住環境差等。筆者認為房地產開發項目規劃設計的關鍵問題是定位問題，只有規劃設計定位可行，房地產開發項目才有科學性

可言。房地產開發項目規劃設計定位究竟應如何？

一、注意市場導向性、環境性和適度性。

如今，人們的生活水平有了很大的提高，購房時已不再單純考慮住得下的問題，而是要求住得好，住得舒服。不僅要求有四明結構，食寢分離，居寢分離，還追求功能分區明確、空間布局合理、充分考慮人的生活習慣等而設計的房型。以上海樓市為例，消費者就偏重于高層的三房一廳的經濟型房型。一般來說，隨著層數的增加，施工要求和施工工藝也隨之提高。在設計方面，消防、供水、供電、交通組織等技術措施隨著層數的增加而變得復雜化，這就增加了材料用量和施工難度，使造價大幅度增加。那么為何在上海高層住宅會越來越受到購房者的關注呢？不排除價格降低的原因，還因為高層也有許多優點：交通便利，配套設施齊全，質量好，壽命長，綠化好，加上上下樓有電梯代步，居住舒適、安全、方便。在寸土寸金的上海，尤其是市中心區，對于有一定經濟實力的消費者來說，高層比多層好，并已達成共識。據報道，位于經濟發達的珠江三角洲的大中城市，前幾年二室一廳和一室一廳的小套住房在市場上獨領風騷，如今已風光不再，三室一廳和三室兩廳的中套住房已悄悄受寵，且有取代大套型住宅趨勢。其原因主要有：第一、住宅的使用功能比較齊全，在功能上對一個家庭來說已經一步到位（夫婦一間，孩子或老人一間，另一間可做書房、琴房或客房使用”；其次30多萬元的房款拼拼湊湊還能組合得起來。講究房型的經濟性就更不必說了，曾經一度受房越大越好的影響，許多房都閑置，緣由在于房價高，不經濟。目前，大部分想購房的人是中、低收入者，追求大房型只是大部分人的想法，但其經濟承受能力決定了要選擇經濟型的住房，即布局合理，功能實用，廳房面積經濟，總價要低。

再者，環境景觀也相當重要。整天穿梭于水泥、鋼筋組成的大樓、道路中，人們希望回家后能擁有一種回旭自然的感覺，綠意環抱，四季花開。即使地段偏一些，但能推窗見綠，有大片的集中綠地，錯落的園林小品點綴其間，也會受到購買得的青睞。在GB50180－93《城市居住區規劃設計規范》中特別規定：居住區內公共綠地的總指標，應根據居住人口規模分別達到：組團不少于0.5平方米／人，小區（含組團）不少于1平方米／人，居住區（含小區與組團）不少于1.5平方米／人，并根據居住區規劃組織結構類型統一安排、靈活使用。以南京棲霞建設集團的月牙湖花園項目為例，月牙湖整個小區容積率不到1.0，綠化率達56％，緊臨月牙湖小區中心綠地廣場占地1萬余平方米，使所有的住戶都能共享湖光山色和古城墻景觀，由此掀起“綠洲”旺銷景象。

當然，無論層數、房型，還是綠化，都不是越高越好，越大越好，必須有一個“度”的問題。我們要考慮可居住性和舒適性，在面積上有一個最低標準。在設備設施上要提高功能水平。在環境布局上要幽雅，交通便捷。適度性還需注意數量和規模，依市場狀況和自身條件確定開發的數量和規模。1995年1月23日建設部發布的《城市房地產開發管理暫行辦法》第三條指出：“房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”。不注意把握

建設發展的適度性，盲目上馬，開發建設項目就會沉淀與膨脹，后果必將不堪想象。

二、重視安全性。

建筑物的安全，人命關天，越來越受到人們的重視。從這幾年國內外頻繁發生的事故來看，有施工粗制濫造、偷工減料的原因，也有管理混亂的原因，也有設計不周的原因。設計是安全的第一關，無照設計，超級設計是絕對不允許的，設計無審核制度，無簽字人制度也是不行的。麻痹出事故，這是歷史的教訓，在設計安全上，來不得半點馬虎。在規劃設計時必須對各種可能產生的災害，進行分析，并按照有關規定，對建筑的防火防震構造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構筑物等作必要的安排，使居住區

規劃能有利于防止災害的發生或減少其危害程度。

三、考慮超前性

隨著改革開放的深入發展，科技將日新月異，人們的生活也從溫飽進入小康，進而走向富裕。1958年中國描繪的幸福遠景是“樓上樓下，電燈電話”，現已普遍實現。目前各式家電快節奏更新換代，私人小轎車已步入部分富裕戶，電腦聯網縮短了世界的距離，這說明今天適用的，明天也許落伍甚至被淘汰。湖南長沙市的五一路，當初設計時，設計員已做出了一定的超前性設計，而今其路面寬度對繁華的市區來說還是較窄，仍需擴寬。所以說設計上的超前意識是必需的，該預留的就得預留，如果到時候再說、再改造，不是

不可以，但浪費就大了。

四、強調用戶的參與性。

無論是住宅，還是商業公建寫字樓，如果“名花有主”，不妨讓他們參與設計，從布局設施等尊重使用人的意見。如果暫時無主，拿住宅來說，最好設計成大開間，可靈活隔斷，把設計讓給未來的使用人。

（中國房地信息 曹宏亮 周艷）

房地產項目建設條件有哪些？ 俗稱四證:建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證。如果是商品房要預售，還要辦理預售許可證

第四篇：商業項目定位與業態組合如何規劃？

商業項目定位與業態組合如何規劃

隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業現代化作為商業產業,起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業業態革命），便成了一個城市或一個區域商業現代化的標志。

目前我國正在爆發一場業態革命，出現了新型零售業態不斷被引入、傳統零售業態向新型零售業態轉型和主導業態大膽嘗試和創新。

一個商業項目要在經營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業項目的定位及業態的組合規劃。

一、項目市場定位規劃

準確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變量，是做好成功商業規劃的前提??

現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。

（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象

1、定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。

3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業態需求——求綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構— 收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人

群；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。

第五篇：太原項目產品定位和規劃建議提綱

不銹鋼工業園區項目產品定位和規劃建議提綱

項目情況解讀

? 地理位置；

? 項目指標解讀，經濟指標/用地環境（道路、生活、教育、醫療、其他配套）；

市場環境分析

? 概述；

? 主要競品界定及特點（含住宅和商業）；

? 市場機會點；

目標客戶分析

? 概述；

? 目標客戶需求；

? 市場機會點；

產品定位

? 項目SWOT；

? 市場形象定位；

? 項目產品定位；

? 主要賣點提煉；

規劃建議

? 主題思想；

? 大致規劃布局；

? 建筑風格；

? 面積配比；

? 戶型特點（戶型分布）；

? 產品附加值；

? 園林景觀；

? 商業配套；

? 物業管理；

? 開發策略建議；會所、景觀、樣板間風格/分期策略（各期戶型組合）/價格策略