第一篇：寫字樓項目定位及市場分析（推薦）

寫字樓項目定位及市場分析

寫字樓的分類：寫字樓可以分為甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓和校園寫字樓，校園寫字樓這個概念大家可能比較陌生，它是一個非商業核心商務區，一般分布在各個城市的工業園區、科技園區或郊區，三到五層，最大的特點是綠地面積廣闊。校園式寫字樓目前在上海會非常多。甲級寫字樓的位置是在主要的商業區，而且具有很多的地理優勢有很多商品的支持；需要要有強大的資金實力，開發經驗非常豐富的開發商，有一個比較完善的配套設施，包括有銀行、餐飲、郵局以及要有充足的設備；在裝修標準方面，甲級寫字樓應該有很多的系統，還有足夠的配套電梯；樓層凈高要求是2.7米，有達到國際標準的高品質的施工；在出售出租方面，甲級寫字樓，一般是出租或者整棟或整層出售，如果每層樓分散式出售的話必定會引起寫字樓運作的管理出現問題；在物業管理方面，傾向于一些經驗豐富的物業管理。每個城市關于甲級辦公樓的評定標準不同，尤其是在一些二線城市里面包括武漢或者成都，當地寫字樓的級別評定是因地制宜的。乙級寫字樓是一些位置比較好，不一定在核心商務區，具有良好的管理和使用質量，設施有一點老化；丙級寫字樓一般都是15—25年已經老化了。

寫字樓資料的收集：主要的收集方法，是依靠寫字樓所有顧問通過近兩個星期的實地工作進行資料收集。房地產顧問是一個比較中立的角度，既使顧客提供了數據，也必須去重新審視，確認它的準確性。這些資料信息全部是顧問公司做的，包括現在時間、級別、所在行政區、所在商業區。出租出售這個名詞的意思，就是這個樓建好之后是全部出租用途，還是自用。建筑面積是要考慮的，在無法確定它的一個整體面積的時候，它周邊辦公樓的可比性整體面積是非常值得去借鑒的，包括寫字樓面積、單層面積。單層面積即每個樓層的面積，一線城市和二線城市是不同的，二線城市每個樓層里面基本在1000—1250平方米左右，一線在2000平方米左右；出現這些區別是因為它用戶層面的不同，因此，單層面積的確定直接影響到未來客戶群體的確定。層數、層高非常關鍵，很多寫字樓層高不能滿足高端客戶的要求，影響了項目的出租出售情況。電梯要求非常嚴格，一般甲級寫字樓的電梯等候時間不能超過30秒鐘，而電梯數量直接是跟服務的一個樓層的面積相關。物業管理公司，是甲級寫字樓的關鍵要素。同時寫字樓要占有位置的絕對優勢。租戶組合，樓里有多少租戶，也要根據行業和來源地進行分析。購買者的目的，購買者是自用還是出租。之后，還需要關注在本項目市場一般需要經過多長時間才能獲得穩定的入住率，根據該數據，可以大致預測貴公司項目在未來有多長時間能出租完。

供應分析：寫字樓的供應總量將對寫字樓市場的空置率和租金產生直接而深刻的影響。在供應分析部分應該對項目所在城市的寫字樓市場的發展和整體供應水平進行討論，對分地區的供應數量與質量水平進行評述，以對目前的寫字樓市場供應有一個全面而深入的認識。

首先，把整個城市一個歷史概念分析清楚，它的寫字樓市場曾經在什么時候出現了供應高峰期，比如說上海是在98年有80萬的工程量；其次，寫字樓區域，建議用圖表來做分析，做一個詳細研究。就商務配套而言，寫字樓最主要的商務配套就是酒店，酒店給差旅人員提供居住，酒店和寫字樓之間具有較強的協同效應。

層高問題，層高是一個非常關鍵的因素，往往受到用戶尤其是境外用戶的重點關注，一般而言，優質辦公樓的層高應該在2.7米以上。

在停車場比例上，充分考慮公共交通的現狀和未來發展趨勢。根據在北京、上海的發展，據我們的分析，每個城市的交通具有不同的城市背景。和其他一線城市相比，上海人車輛保有程度不高，因為它購買一輛車需要繳4萬塊錢上牌照，就是在很大程度上限制車輛的數量。在成都，成都人的車輛保有程度是非常高的，他幾乎是排在全國前幾名的城市。據我們所知，他們的寫字樓的車位配置是非常大的，在上海我們會用到提供100-200平方米左右一個車位。

空調系統，甲級寫字樓和乙級寫字樓有最大的區別，乙級寫字樓一般是出售型的，它可能用一些獨立計量的空調系統，因為這樣可以保證用戶自行控制使用費用，甲級寫字樓一般考慮的就是建筑的外觀和美觀，多數采用中央空調。

租售策略，每個地方不同，在一線城市幾乎所有的甲級寫字樓都是出租性的，但在成都所有的甲級辦公室是出售形式的，乙級寫字樓是出租型的，成都出現該種現象的原因，我們的初步分析是，許多乙級寫字樓的產權不太明晰，不可分拆進行銷售，它只能進行招租。

在現實供應之外，我們還應該關注未來供應，這其中尤其要關注土地交易信息，這些項目在未來幾年將進入市場和你的項目進行競爭；同時，我們還應該關注城市規劃，以便從宏觀層面了解城市的商務區的發展或變遷。

微觀需求分析：微觀需求分析，包括現實需求分析，潛在需求分析。現實需求分析要對全市具有代表性的辦公樓進行租戶調查，分析出有租戶的特質；潛在需求分析要對最近剛租用購買寫字樓物業或者計劃租用購買寫字樓物業進行研究。

市場指標分析：是指租金、售價以及空置率。租金的分析主要是基于歷史租金的研究，以便詳細了解租金在過去的變化規律和發展周期，以便我們將這些規律應用到未來的租金變化預測中。空置率和租金的變化是負相關的，在空置率最低的時候，租金是最高，這是一個市場發展的規律。因此，租金與空置率是互動的，緊密聯系在一起。所有的租金和空置率都應該分不同的區域和不同的辦公樓級別進行分析。在市場指標分析中，我們不能忽視停車費的收入和免租期的租約條件。

預測未來項目的租金預測：我們會用兩個方法：一個是宏觀方法，一個是微觀方法。宏觀方法是基于一定經濟發展增長的周期，通過使用計量經濟學模型進行預測未來的租金；微觀方法主要使用該城市或地區的企業數量增長的需求。

第二篇：石家莊寫字樓市場分析

石家莊寫字樓市場分析

一：背景

在過去的一年，我國樓市起起伏伏，多項重拳調控政策紛紛砸向樓市，房地產市場經歷了無數個跌宕起伏，調控、漸冷、回暖、新政、萎縮、又上漲、又新政??如同過山車一般，不時的驟升驟降時刻在考驗著人們對于目前樓市的承受能力，新年伊始，央行繼去年兩輪加息后再度加息，如此連番，通脹壓力可想而知，住宅市場頻頻迎來政策調控，其投資空間已呈現越來越窄的形式，而前段時間各地樓市應聲落地的“限購令”以及石家莊已出臺的“限購令”，近乎切斷投資住宅的念想；反觀商業地產，無論是從銷量還是市場的反映情況，都表現良好，它儼然在這個非常時期擁有屬于自己的“避風港”。而在商業地產（寫字樓、商鋪、公寓）中，寫字樓發展狀況最能反映一個地區的經濟狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發的利潤較高，雖然其風險亦較大。

二：石家莊寫字樓數據一覽表

“可”（戶型可分割）、“不”（戶型不可分割）。以上表格數據的時間為2011年2月份。

三：宏觀分析

在各個寫字樓的走訪中，我們按照廣安大街、建設大街、中華大街、平安大街、體育大街、中山路、裕華路、槐安路等8大線路分類，通過以上表格也可以看出，石家莊寫字樓市場區域劃分十分明確，為此，我們又可以在個大線路中找個一些共同的特寫，這就是以下分析的區域商圈。區域分析：

每個城市的發展都會形成其自有的商業格局，隨著石家莊近些年快速的發展，以發展非常的商業區域有：廣安商業區、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術中心商業區，這些區域目前聚集了石家莊80~90%左右的寫字樓，已成為標準意義的商務區。

廣安商業區：據了解，廣安大街在上世紀80年代，便是石家莊市著名的集貿市場之一，在后期城市規劃中，廣安街形成了石家莊絕對意義上的CBD商務區，其南端不但有省博物館、圖書館、科技館、國際大廈、世貿皇冠等文化、休閑服務區，自身也包含了很多老牌、新建、在建商務樓，商業地位日益凸顯。代表寫字樓：開元先天下、九派大廈、銀泰國際、官鯉公寓、時代方舟、美東國際、財富大廈以及在建的石家莊最高建筑開元環球中心。

東購、新百商圈：石家莊這個由火車站拉來的城市，火車站周邊必將成為炙手可熱的發展區域，其中以東購、新百商圈最為突出，該區域具有配套齊全、人流量大等先天優勢，雖然火車站南遷已成定局，但該區域所應該具有的“厚積”已基本完成，加上后期火車站改造而成的百年廣場，其發展之勢仍不可限量，目前很多大型企業也已經瞄上了這個寸土寸金的富庶膏腴之地，如蘇寧電器旗下的房產開發企業蘇寧置業在2010年3月份以2億5500萬元的價格拍的東至公里街，西至南大街，南至中山路、北至民族路的[2010]08號地塊。代表寫字樓：軍創國際、中華商務、華銀大廈、東方大廈、尚德國際、金圓大廈以及在建的新源NASA,但是該區也與新華和南三條批發市場毗鄰，嘈雜的氛圍和混亂的交通，始終影響著其整體環境質量的提升。

北國商圈：如果東購、新百商圈是借火車站之東風的話，北國商圈則是由其優越的地理位置以及城市發展中政治傾向而快速發展起來的商業巨擎，從1996年解放路百貨商場華麗蝶變北國商城，便為后來依托北國商城發展成為北國商圈夯實基礎，石家莊市博物館、市政府、燕春飯店、長安公園等商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通配套設施環伺其中，這都確保和鞏固了北國商圈在石家莊商業市場中穩固根基。代表寫字樓：富邦大廈、西美大廈、東海國際、中浩第一商務以及在建的勒泰中心、濱江國際。

省藝術中心商業區：該區域位于石家莊兩條迎賓大道裕華路、中華大街以及素有石家莊“華爾街”之稱的自強路和酒吧一條的南小街的合圍之地，以裕園廣場、萬象天成為代表，結合周邊各大銀行（該區域僅省級以上銀行分支機構就有12家，占到石家莊市省級銀行的六成以上），成為橋西區重要的商務集中區域。代表寫字樓：萬象天成、裕園廣場、萬豪大廈、盈伴大廈、燕趙財富主場以及在建的綜合體項目金世界。部分寫字樓簡析：

中華商務中心：位居中山路，緊靠新百商圈，總建筑面積約70000平方米、建筑高度100米，5A純商務寫字樓，挑高16米商務大堂，地上25層，地下3層，車位400個左右

西美大廈：石家莊中心地帶，處于北國商圈，租金在石家莊屬偏上，定位較高，且戶型面積比較大，適合有一定發展的中型以上的公司企業。

眾鑫大廈·ME碼：位于石家莊城市核心主縱軸—建設大街與范西路交叉口之東南，主要賣點沒單層配有空中花園，不過這種情況也出現了公攤過大的不足。

中鐵商務廣場：裕華路與平安大街交叉口東南，平安公園對面，為“世界雙500強企業” 中國中鐵股份公司的全資子公司——中鐵置業開發，其群體主要為較大企業辦公所用，沒有外租現象。

天滋官鯉：廣安街上公寓建筑群，租金屬中等，物業費偏高，個人感覺，管理的物業確實物有所值。四：寫字樓租用市場分析

1、目前石家莊寫字樓經過多年的發展，物業形態也在逐漸演變，現在已經形成了商務式寫字樓、商住兩用式寫字樓以及酒店式寫字樓三分天下的格局，定位不同，所針對的客戶群體、層面也不同，可謂各得其所。

2、目前寫字樓市場經營方式分為三大類：自主經營，對外招租（如東方大廈、華銀大廈、國貿中心、金圓大廈、富邦大廈），公開出售（如時代方舟、東海大廈、卓達中苑商務大廈D座）、租、售結合（以上出售的寫字樓為了保證大廈的正常運行成本，會選擇部分出租）。

3、從租金上可分為0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四個主要價格區間，其中以中茂海悅3.0~3.5的租金為最高，1.5~2.5元/平米/天的價格是目前石家莊寫字樓市場的主要價格區域，且租住率均在95%以上，不過新近交付使用的寫字樓在入駐率上會略低，且產權已經售出。在計算租金最高的寫字樓中，如果就寫字樓品質和區域來看，中鐵商務廣場應該會高于中茂海悅，但我們并沒有將中鐵商務廣場計算在內，原因在于購買中鐵商務廣場的客戶多位大型企業辦公自用，所以沒有租金來參考。另外，在同一寫字樓價格定位時，一般沒有樓層和陰陽面的區分，只有極個別樓盤，陽面寫字樓的價格會略微高于陰面。

4、從物業費上可分為1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四個主要物業費區間，其中以中鐵商務廣場14元/平米/月的高價居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物業費是目前石家莊寫字樓市場的主要物業費期間，而在走訪的過程發現了很多沒有物業費的情況，這種情況下，物業費都在包含在了租金里，出現這種情況時通過發現有兩點值得注意，一是時間較早的寫字樓容易出現租金包含物業費的情況，二是，該寫字樓租金略高于周邊的寫字樓，這樣就形成了一種價格上的互補。

不過物業費的多少也確實反映了一個寫字樓物業管理情況，物業費高的寫字樓在樓宇的管理（安全、衛生、設施維護等）確實具有明顯的優勢，電梯的使用情況也在一定程度上反映了一個寫字樓的定位，高端寫字樓所用的電梯均為上海三菱、日本日立、德國蒂森克虜伯、奧蒂斯等品牌電梯，且在電梯的部數和布局設置上，也優于普通寫字樓。

5、從戶型上，面積范圍多在60~200㎡，這些戶型90%都可以自由分割，可以適用于不同需求的不同客戶，易用度較高，只有極個別（西美大廈、中鐵商務廣場）以整層出租為主態的現象。戶型設計上，配用私用衛生間的也比較少，多為共用衛生間，私用衛生間多出現在商住兩用的業態中（如凱嘉大廈、眾鑫ME碼），不過這也造成了后期分割或打通時的不便。

6、從針對客戶群分析。石家莊的寫字樓多分布于地產投資熱點區域，如前文分析的廣安商業區、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術中心商業區，周邊的規劃建設和物業管理已經形成規模性效應，加之現有的物流領域的品牌意識，必會在投資者消費意識中繼續延伸，所以這里成為了高端人群的聚集地，他們的公司企業一般為成長時期，且企業文化較高，所以對于工作環境十分重視，用辦公環境來提升自己公司的整體形象力，以確保商業往來中的前期美譽度和后期信譽度。這種情況在石家莊寫字樓客戶群中占據80%以上。

但在各個區域中會有部分屬于“夾生層”，在使用和后期定位上都面向低端，所以這就成為了初創業者以及個人工作室的溫床，比較典型的為凱嘉大廈，此例在前文有說明。五：問卷調查分析

針對目前石家莊寫字樓市場做了一次網上問卷調查，已對目前石家莊有寫字樓需求的群體有了簡單的了解，現將分析結果簡單歸結如下。

1、中小型民營企業是目前寫字樓租用市場的主流，也是后期購買的主流

從以上調查數據可以看出，寫字樓使用群體中，中小型民營企業占據多數，數量龐大，雖然他們的投入資金有限，但是基數比較大，所以這部分群體也必將是寫字樓市場的主要吸納者，且目前的辦公面積為100~300㎡，隨著公司的逐漸發展，他們對于辦公面積會有更大的需求，這也從另一方面印證了，寫字樓的戶型設計需要具有很大的靈活性，所以可以自由分割的戶型也是日后發展的趨勢。

2、目前租賃為主流，強大的購買欲望是石家莊寫字樓市場最大的缺口

目前租用寫字樓辦公仍是占據寫字樓使用市場的主流，主要原因是眾多的中小型民營企業受資金等方面的限制，他們需要把有限的資金投入到公司的運營和發展當中，所以對于長期投資寫字樓壓力比較大。但是隨著房產市場的不斷發展，出現了購買寫字樓所支付的月供等于甚至少有同面積的月租金，所以很多人便有了自己投資寫字樓是意愿，這樣一是可以保證長遠的利益，多年后擁有寫字樓產權，二是后期還可以通過出租來供樓。這部分就是以后石家莊寫字樓市場的主要購買力量，所以石家莊寫字樓市場還有很大的發展空間。六：石家莊寫字樓市場調查結果

通過對石家莊寫字樓市場的整體調查發現，也許是由于時間上理念的不同，新興的寫字樓均有格局設置合理、戶型分布人性、配套設施齊全、物業管理到位等優點，這也是以后寫字樓市場發展的主導，從物業形態上看，目前石家莊缺少諸如中鐵商務廣場這樣的高級寫字樓，他不但是石家莊房產市場尤其是商業地產市場發展的風向標，也是城市經濟、文化發展程度的標志，尤其現在市場上純寫字樓與商住寫字樓并沒有嚴格意義上的界定，所以出現了發展混亂，業態不明晰的情況，這也是石家莊寫字樓市場明確定位，有目標性的發展的關鍵所在。

寫字樓在區位上有這鮮明的特點：首先，都以區域見的經濟的持續發展為基本條件，然后結合各階段的服務性公司形成一條互相促進的產業鏈條；其次，周邊都有完善的配套設施、方便快捷的交通條件和沉淀濃厚的商業氛圍；再者，租客都有較強的區域性限制，當然，這都集中在在石家莊的強熱商業區，如我們分析北國、東購、省博等商圈。

另外，在細節的處理上，也對寫字樓整體品質的提升起到至關重要的作用，例如在衛生間的配備上，有相當一部分群體希望每個戶型配有私有衛生間，或者在總裁室配套私有衛生間，甚至再設一個公用衛生間；此外，地下室設公共食堂，供員工方便就近就餐；寫字間設計公共吸煙區以及客人休息區；同時樓內設公用會議室；還有現在提及比較多的5A智能系統．．．．．事實告訴我們，人是被細節所打動的，沒有細節的完美，就沒有全局的完美。這一些的需求也就形成了所謂的銷售賣點，具體統計大概分為以下幾點： 1.樓宇硬件設施

如：戶型設計、電梯品牌及部數、門窗等建材品牌、景觀設計等 2.附加空間價值

如：復式、躍層、空中花園、多角度拐窗 3.城市區位價值

如：商圈、CBD、繁華地段、交通樞紐、中心區域 4.軟性附加值 如：服務、文化、物業、口碑

5.概念性功能 如：健康、投資、綠色、環保、生態、人性化 七：投資性建議

1．對開發商說你要建設這樣的寫字樓 項目的功能。根據目標客戶的需要，有針對性地進行房產投資，這樣才能達到預期收益。項目的配套。健全、完善的周邊配套設施，是開發建設不可忽視的基礎條件。

項目的品質。寫字樓，尤其是以投資型的商務寫字樓，品質非常重要，既要有高智能化配置，又要有靈活性的功能分布。

項目的服務。服務主要體現在物業，專業化物業管理服務，是投資型物業保值、增值的重要前提（在調查過程中，比較專業且服務較多的物業公司，以石家莊恒輝物業表現比較突出）。

２．對投資者說你要注意這樣的現象 2011年，石家莊“三年大變樣”收官之后的第一年，大型城中村改造項目會在這一年大量面市，城市的經濟建設也會有更深一步的發展，所以，隨著城市功能的不斷擴大和分化，城市發展必會進入一個多元化發展階段，從而形成一些特定的區域經濟主題，具有典型意義的就是石家莊裕華萬達廣場和鳳凰商圈的區域經濟價值已初露鋒芒，后期，浙江廣廈的北焦村改造、上海仲盛的南焦村改造、萬科和遠洋對棉紡廠的改造和太平洋廣場項目，基本都具有代表性的意義，所以，長期投資需要的就是長期的認識，已經形成的經濟商圈必然會有飽和之時，向外圍擴張性發展勢不可擋。

第三篇：廣州寫字樓市場分析

提要：據國際五大行之一的高力國際最新研究報告顯示，回顧2009，廣州辦公樓市場在年初面臨眾多挑戰，租賃和銷售市場自第二季度在逆境中出現回升，好景延續至第四季度。預期在2010將以服務業作牽頭，加上亞運會效應，將進一步提升廣州整體形象，預期亞運會后有助吸引外資來廣州發展意欲，辦公樓租賃需求有望上升，引領辦公樓市場邁向新的一頁。

第四季度廣州寫字樓銷售成交持續暢旺，租金錄得有輕微下調

據國際五大行之一的高力國際最新研究報告顯示，回顧2009，廣州辦公樓市場在年初面臨眾多挑戰，租賃和銷售市場自第二季度在逆境中出現回升，好景延續至第四季度。受到廣州市政府對物流業、金融業、會展業和信息服務業等作重點發展，整體辦公樓市場繼續穩步向上。由于本季度原定多個新項目將延期至2010年初入市，使本的供需得以平衡；加上國外企業對辦公樓需求有明顯增加，而國內企業對租賃辦公樓面積亦比預期理想，使整體租賃市場有正面帶動。另本季度廣州辦公樓銷售成交持續暢旺，投資市場仍以國內大型企業和金融機構為主要買家，售價受到支持，使整體辦公樓市場氣氛變得更熾熱，投資者明顯重拾信心。本季度辦公樓銷售市場繼續暢旺，據廣州房管局數據顯示，10及11月份辦公樓現房銷售面積已達137,100平方米。期房銷售面積在此兩個月份亦錄得約212,900平方米；相比上季度現房與期房總銷售面積相近。

高力國際指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地廣場落成，為市場提供約58,000平方米，占總庫存量約3.3%，使庫存量維持在178萬平方米左右。早前預定于本季度落成的三個項目將推遲至2010年初入市，故本季度繼續消化原有貨量。季內，各個企業對前境明顯恢復信心，國內和國外企業租客對辦公樓需求增加，并且租賃面積亦比以往較大。本季度客戶大多以擴租和設立華南分區總部為主，行業包括醫藥、貿易、信息科技和金融機構。隨著地鐵5號線在本12月開通，亦吸引了不少客戶查詢珠江新城一帶的盤源，預期珠江新城商務區地位將會逐步鞏固。雖然本季度有新增供應，但由于高德置地廣場項目早在年初已進行招租，入住率理想，因此并沒有拉高空置率，相反目前整體空置率繼續輕微下降至18%。

資料數據由高力國際物業提供

高力國際指出，本季度租金錄得有輕微下調，主要原因是數個受追捧的租盤早前因租賃市場暢旺，而輕微調高價格，但本季度發展商已作技術性調整，故促使平均租金有輕微調整至每平方米每月人民幣127.6元，較上季度下跌2.2%。季內甲級辦公樓租金已回升至2008年第4季水平，雖然目前租金仍未能回復至高，但就年初至今已穩步回升不少。三個核心商務區中，天河區平均租金仍繼續排于首位以每平米每月人民幣143.5元，其次為越秀區以每平米每月人民幣107.4元，而海珠區每平米每月人民幣100元。就目前情況，部分原定于2010年內落成的項目，因亞運原因，將推遲至2011年入市，故供應量可望減少；但相反，因仍計劃在2010年推出市場的項目，均為高檔次項目，將可帶動市場，使平均租金可望攀升。

高力國際指出，第四季度，政府拍地屢創新高，加上投資者對市場信心恢復，使辦公樓市場價量繼續穩步上揚。本季度，投資者繼續以國內投資者和金融機構為主導。季內重要成交有廣東發展銀行買入南雅中和廣場5層辦公樓約11,000平方米；另有佳兆業與潛在買方在11月份簽署諒解備忘錄出售整棟在建中的商業項目“佳兆業廣場”，總建筑面積約117,575平方米，其收購建議將不少于人民幣18.5億元，而買方亦有意承擔發展成本約人民幣9億元。市場上正面新聞陸續報導，使甲級辦公樓繼續攀升至人民幣每平方米21,828元，比上季上升約2.8%。

高力國際展望，隨著世界多個主要國家的經濟呈復蘇跡象，加上國內經濟增長回復及達致指標，使企業來粵擴張業務的心態回升；不少大型企業正找尋合適辦公樓安排搬遷事宜。預期2010年租賃市場需求將可進一步上揚。由于部份原定于2010年內度推出的龐大供應量，因亞運會原因，將順延至2011年入市，加上亞運會前后裝修工程將被迫停工，受到新增供應帶動，故空置率將會呈輕微持輕微上升趨勢。按資料表示，多個高質量項目仍計劃在2010年推出市場，應可受市場追捧，使租金上升空間仍然存在。而銷售方面，雖政府推出相應的宏觀調控措施壓抑樓市炒風，但為了保持經濟平穩較快增長，預期大市并沒有太大變動的情況下，辦公樓售價仍會持平穩發展。預期政府將繼續扶持發展現代服務產業，就以政府統計數據顯示服務業在短短本首九個月內獲得輝煌成績，增加值同比增長12.7%，對經濟增長的貢獻率達71.2%，亦拉動經濟增長7.5個百分點。預期在2010將以服務業作牽頭，加上亞運會效應，將進一步提升廣州整體形象，預期亞運會后有助吸引外資來廣州發展意欲，辦公樓租賃需求有望上升，引領辦公樓市場邁向新的一頁。

第四篇：揚州寫字樓市場分析

2007-9-24 16:05:18

9月14日晚，位于西區的雙子星國際廣場SOHO公寓正式開盤銷售，由于其優越的地理環境，受到了揚州市民的熱情關注，據介紹，早在8月底，雙子星SOHO公寓就已經預訂120套，而自開盤這幾天來，樓盤推出的挑高5米的SOHO公寓已經銷售超過50%。而西區的京華城的德馨經貿大廈、恒通企業有限公司開發的金天城大廈等寫字樓都受到了揚州市民的追捧，面對揚州寫字樓市場逐漸回暖，有人預測，揚州的寫字樓時代到來了。

1—9月寫字樓市場逐漸回暖

熟悉揚州樓市的人知道，揚州寫字樓這幾年的發展可謂是一波三折，而今年以來，市區的寫字樓發展卻甚為“陽光”。根據記者手中的一份權威“市場分析”報告顯示,從2004年第一季度起,我市寫字樓市場價格存有不小波動。2004年第一季度市場價位3480元/平方米,至該年三季度已升至4008元/平方米,隨后市場價格持續下跌,到2005年一季度已跌至2467元/平方米。隨后一年多時間,寫字樓價格強勁反彈,到了2006年二季度已升到4674元/平方米,價格幾乎翻了一番。此后,寫字樓市場略有調整,價格也有一定的下跌，但到了今年年初，特別是到了今年二三季度,市區寫字樓市場價格已達到4607元/平方米。而根據揚州房產網的統計，今年1-8月銷售排行榜，京華城中城、金天城大廈、雙子星國際廣場、東城國際大廈、公元國際大廈分列寫字樓銷售前五位，銷售面積達兩萬多平方米，銷售數額近兩億元。而到了9月，市場受雙子星國際廣場集中歸檔影響，成交量得到進一步提升，眾多跡象表明寫字樓市場逐漸回暖。

西區寫字樓成了“香餑餑”

據了解，今年二季度寫字樓合同成交均價達到4751元/平方米。而到了三季度末，寫字樓價格有所提升，據業內人士透露，我市寫字樓價格均上漲了200—500元/平方米。而近兩年預售或開盤銷售的寫字樓樓盤大都集中在西區，西區的寫字樓價格也隨之水漲船高。

西區寫字樓為何成為“香餑餑”？揚州西區某樓盤的策劃許先生告訴記者，揚州的寫字樓如九洲大廈、東城國際大廈、凱旋國際大廈、公元國際大廈、京華城中城的德馨經貿大廈、華遠國際大廈、聯合廣場、雙子星國際廣場、金緣大廈、云鶴大廈（現改名為揚州金陵大酒店）等大部分集中在西區，主要是因為西區特定的地理位置和商務環境所決定的。寫字樓開發的首要條件是地理位置和四通八達的交通，而新城西區作為揚州市的副中心和重要區域，其寫字樓的規劃服務半徑覆蓋了老城區、開發區、邗江區和維揚區。隨著揚州城市化建設步伐的加快,揚州西區的發展將更加迅猛,西區也必將成為新的投資熱土。西區尤其是新西區的建設,現已突出其揚州城副中心的地位,雙博館、體育公園、會展中心、火車客站等公建項目及京華城商業中心和一批住宅的分別建成,打造了優美的環境、聚集了大量的人氣,為西區的進一步發展打下了良好的基礎。

提前投資成了一種流行趨向

寫字樓市場之所以回暖，投資成了很多市民購買的理由。記者了解到，很多預訂和購買寫字樓的市民都是抱著投資的目的來的，不過，他們也明白揚州的寫字樓市場還不能和上海、北京這些城市媲美，寫字樓真正紅火起來還需要一段時間，不過很多投資者看好揚州寫字樓市場的前景，提前投資成了一種流行趨向。

在金天城購買寫字樓的陳軍告訴記者，揚州隨著長三角與寧鎮揚板塊的打造以及獲得聯合國人居獎后嶄新形象的凸現,地區性政治、經濟、文化、商貿影響力在加強,特別是第三產業的發展,如外貿公司、金融業、保險業、咨詢信息業、設計業、文化傳播業、旅游服務業、教育培訓、IT及其他技術創新業等等,這類企業對商務寫字樓的需求較大。隨著城市品位的提升以及功能定位的調整,揚州將會需要大量的商務空間。這時候他提前投資將來肯定會獲利的，他的一個朋友投資了2003年推出的九洲大廈寫字樓，現在已經小賺一筆了。他必須抓住這樣的機遇。

揚州年輕創業人爭做SOHO一族

寫字樓投資需要一定的資金實力，對于剛剛創業的年輕人來說，他們似乎更青睞SOHO公寓。記者在采訪時了解到，相對于一些已經取得創業成功的老板，揚州年輕人更青睞于做SOHO一族，購買或投

資SOHO公寓。所謂SOHO即Sall Office Home Office的縮寫，泛指在家辦公或小型創業者。剛剛從私企辭職的蕭先生告訴記者，SOHO其實代表了一種更為自由、開放、彈性的工作方式。所以現在專門為SOHO族設計的房屋也成為商家的新賣點，一些樓盤常常被冠以SOHO一詞，意思就是給自由職業者準備的商、住合一的公寓。他今年在京華城中城買了一套中套SOHO公寓，既可以自己住，也可以作為辦公用房，他更愿意把SOHO叫成Super Office(and)Human Office,即超級的辦公室、人性化的辦公室。對他的創業很有好處。蕭先生表示，未來的就業形式是多種多樣的，像SOHO公寓這樣的寫字樓不但有投資價值，而且非常適合創業剛剛起步、手頭資金不多的年輕創業者。

2007年1-8月寫字樓銷售排行榜

9,395.5158,058,783.0064

4,656.4828,836,707.0031

4,505.8426,786,856.0081

4,587.9820,988,105.0020

2,789.7415,749,132.0017

4,536.7715,650,328.0055

4,948.4910,082,219.0061

1,918.798,655,649.0012

1,572.148,068,093.004

2,342.796,846,976.001

3排名開發企業揚州京華城中城生活置業有限公司揚州恒通企業有限公司揚州市金勝置業有限公司揚州金利華置業有限公司江蘇新能源置業集團有限公司揚州高力國際汽車城有限公司中宇揚州置業發展有限公司揚州市城建國有資產控股（集團）有限責任公司揚州市經濟適用住房發展中心揚州紅潤揚置業有限公司

項目名稱

京華城中城

金天城大廈

雙子星國際廣場

東城國際大廈

新能源·公元國際大廈

揚州高力汽車汽配城

江陽商貿城二期

繆莊商業辦公綜合樓

文昌花園

潤揚廣場

揚州寫字樓市場逐漸回暖

稍有常識的人都知道，房地產業按其產品分類，由住宅、商鋪和寫字樓三大板塊組成，某地房產“三架馬車”聯動，表明那里的經濟欣欣向榮和市場已進入成熟狀態。遺憾的是，揚州作為長三角地區的二線城市，與生機蓬勃的住宅市場比較，寫字樓市場發展遲緩，呈現“瘸腿”現象。

為了說明問題，可以拿一系列數據為證。2006年1—6月，市區房地產開發完成投資26.14億元，其中辦公用房僅完成1.00億元。供應情況也不理想，辦公用房批準預售面積1.15萬平方米，占同期新建商品房累計預售面積102.13萬平方米的1.13%；與此相對應，銷售情況同樣窘迫，合同成交1.68萬平方米，同比下降46.8%。低水平的運行數據與“揚州樓市已進入寫字樓時代”的熱情鼓吹，反差鮮明。說這話，一點也沒有否認寫字樓市場正出現喜人的“轉暖”跡象的意思。有人說，揚州寫字樓已發展到第四代，并列舉了每一代的代表作品，這樣的分類是否科學且不論，這兩年，揚州涌現出一批新型的堪稱先進城市高端寫字樓相媲美的物業，確是不爭的事實。它們不僅占盡區位優勢，交通條件、配套水平也都無可挑剔。空間規劃合理，擁有地標性外觀、氣派門廳、公共空間、通信設備、自動化系統等超一流優點，成為吸引購買人眼球的理由。看好揚州商業前景的客戶，或自用，或投資，不約而同的選購辦公樓，促進揚州辦公樓市場向高一級水準跨越。

西方有句諺語“羅馬不是一夜建成的”，就是說，事物的發展必須循序漸進，不可揠苗助長。這幾年揚州經濟快速發展，地區性的政治、經濟、文化、商貿影響力日趨加強，外貿、金融、保險、信息、文化傳播、旅游服務、教育培訓、IT及其他技術創新業等第三產業有了長足進步，這類企業對寫字樓有旺盛的需求。隨著城市品位的提升以及功能定位的調整，在快速“繁殖”壯大的新客戶的強力推動下，揚州寫字樓市場將逐漸進入“牛市”。

然而，必須清醒看到，辦公樓客戶群的培育是個長期過程，不可能一蹴而就。寫字樓市場剛步入“蹣跚學步”階段，離展翅高飛的理想狀態還有不小的距離。這些，只要稍稍留意現有辦公樓的運行實況，頭腦會立馬清醒許多。如去年才竣工交付的東區某寫字樓，鶴立雞群，模樣不可謂不先進。但透過黑洞洞的窗口和門廳來往稀疏的腳步，無論如何得不出該項目的投資收益已進入高枕無憂的階段。更不要說市區那些1.0版本的老樓了，雖經涂脂抹粉，仍難掩飾景況蕭條的“底色”。因此，預測市場必須留有分寸，牛皮吹過了頭，只會使人懷疑預言家的智商和嘲諷他們臉皮的厚度。

說一千道一萬，說揚州已涌現高質量的寫字樓，它們的銷售狀況正發生“由熊轉牛”的轉折，我完全贊同；但夸口“揚州樓市已進入寫字樓時代”，似乎寫字樓馬上要進入“一房難求”的佳境，估計太樂觀，我舉雙手反對。趙國平

揚州四代寫字樓的前世與今生？第三代寫字樓揚城唱“主角”？

一、二代寫字樓“享受”繁華優勢

第一代寫字樓一般是指計劃經濟體制下的行政辦公樓,只能滿足于基本辦公功能。第二代寫字樓指的是外企進入中國,改革開放后獲得開發建設的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外,內部空間開始針對客戶靈活分割,智能化水準有所提升。

根據記者的走訪了解，第一、二代寫字樓相對集中在市區，開發時間一般都要達到10多年。記者發現，這些寫字樓規模雖然都不算太大，但因為大多處在市中心，所以成為不少企業的辦公場所。而這些寫字樓不論租金還是出售價格都比較高。記者在藍天大廈附近的一家寫字樓了解到，這里的每一間租金一年都要達到30萬元左右。一位在此“入租”的房產公司的工作人員告訴記者，這里的租金長期都是處于高位的，因為位屬文昌商圈，所以十分適合同客戶交流。

一、二代寫字樓

硬件功能

逐步“退化”

一、二代寫字樓雖然“享受”繁華優勢，但記者在走訪時同時也發現，由于建設年代相對較長，這些寫字樓的硬件功能都在逐步“退化”，而且很多寫字樓的設計很不合理。不少寫字樓一樓為商鋪，二樓說不定

就是舞廳，三樓還可能成為棋牌室，到了四樓卻成了辦公用房，彼此都有一些影響。

記者在采訪過程中，因為要找揚州兩家本土的房產公司，結果費了很大的周折，除了房產公司的標志不太明顯之外，很多一、二代寫字樓甚至很難找到上去的樓梯。而在寫字樓內部，設計和裝潢都相對簡陋，地面和墻面都有不少污垢。讓人很難想象，這就是一些房地產開發企業的辦公用房。

對于一些相對過時的寫字樓，好的位置也不一定能給他們帶來好的效益。9月19日，記者在天閣假日酒店拍賣會現場發現，相對于住宅，一些一代、二代寫字樓拍賣比較困難。如瓊花路上的一處營業房，地理位置非常好，但在拍賣現場就沒有人舉牌。揚州星光拍賣行的法定代表人錢德才告訴記者，很多一代、二代寫字樓的流拍主要在于其設計不合理，硬件條件難以跟上，像瓊花路上的這處營業房也存在類似的問題，但總價要達到500萬元，投資者肯定要相當謹慎。

第三代寫字樓

成為新興“主角”

相對于第一、二代寫字樓的優勢和弱點，揚州第三代寫字樓正在逐步“異軍突起”，它們雖然不一定處在繁華鬧市，但隨著城市寫字樓市場的迅猛發展，第三代寫字樓在近幾年橫空出世，它們在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。而這些寫字樓的出現，一下子就吸引了不少新興發展的公司。如位于邗江中路、大潤發附近的凱旋國際大廈，當年一推出，短短幾個月，就被一搶而空，現在企業的入駐情況也非常好。

我市房地產策劃師吳為告訴記者，在商品經濟時代,寫字樓里創造的價值已經遠遠超過了工廠，很多揚州人現在已經開始著手投資，而隨著揚州日新月異的發展，很多新興公司也積極“進軍”揚州。所以當傳統企業還在致力于提升銷售網絡和生產能力的時候,大多數新興的公司更愿意選擇優秀的辦公場所,第三代寫字樓的發展其實是一個信號和開端。如2003年推出的九洲大廈寫字樓，則吸引了大批的投資者和“入租”公司，而且這些公司和企業中不乏一些知名公司,如西門子公司揚州辦事處、用友軟件、北大青鳥等。因此，完全可以這么說，第三代寫字樓正成為這座城市的新興“主角”。

第四代寫字樓

發展也是一種“必然”

就當第三代寫字樓正在蓬勃發展的時候，第四代寫字樓也應運而生。吳為告訴記者，揚州第四代寫字樓在今年可謂是“來勢洶洶”，如聯合廣場、京華城中城德馨經貿大廈、華遠國際大廈、金天城大廈以及揚州南京金陵大酒店等，雖然大多還沒有建設完工，但已經吸引了不少揚州市民和一些企業的眼光。

吳為表示，所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上,強調以客戶需求為中心,旨在提供低成本、高效率的商務平臺,提倡人性化的溝通與交流,注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高,引導智能化,強化綠色環保辦公理念,從而達到國際化商務社區的標準。

而同前三代寫字樓相比,第四代寫字樓具有以下幾個特點:

■目標客戶明確。第四代寫字樓主要瞄準外資企業和有實力的國內大中型企業,在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。

■景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀,寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎,有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日后寫字樓發展的一種趨

勢。

■更多商務空間。隨著網絡的普及,資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的“辦公室+公共走廊”的空間模式,從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。

吳為表示，第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間,使辦公空間趨于模糊化,在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率,將工作融入休閑中,打造全新的辦公方式。

■提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀,在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀,形成健康環保的辦公空間。此外,如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為“后非典時期”寫字樓客戶非常關心的問題,因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。

■高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度,并要求為將來的升級換代預留充足的升級空間,達到5A甲級標準將是最低的智能化標準,包括樓宇智能化、安防智能化、辦公智能化等。

不過，揚州寫字樓是否已經邁向“第四時代”，吳為表示，未來的寫字樓將走向更加高端的水平，甚至可能出現第五代、第六代理念的寫字樓。但揚州的企業不可能一下子全飛躍到第四代的境界。他個人以為，第四代是揚州寫字樓的“必然”，但一、二代逐步淘汰，三代挑大梁，四代大發展應是揚州寫字樓的一種發展趨勢。

德馨經貿大廈體現6T商務機能，是京華城中城為揚州精心打造的甲級寫字樓；雙子星國際廣場西區商務公寓“頭等艙” 時下在揚州,人們只要一提及“挑高soho公寓”,第一印象就是雙子星國際廣場；聯合廣場打造第四代寫字樓……從這些寫字樓廣告語就可以看出，經過幾年的發展，揚州的寫字樓正邁向新的輝煌。有人說，揚州的寫字樓已經邁向“第四時代”。有人說揚州是第三代寫字樓在唱“主角”。揚州的寫字樓真的到了新時代嗎？揚州四代寫字樓目前發展又是怎樣的呢？

第五篇：山西太原市寫字樓區域市場分析

山西太原市寫字樓區域市場分析

從項目分布來看，目前太原市寫字樓主要集中于府東（西）街傳統商務區和親賢北街、長治路、長風街為主要街區的“工字型”商務區和長風文化商務區以及南內環商務區、高新開發區商務區、萬達廣場商務區。由于形成的時間不同，各自在發展背景、支柱產業以及政府政策扶持等方面呈現出明顯的特色，導致寫字樓客戶在需求現狀及未來發展趨勢等方面存在較大區別。

府東（西）街傳統商務區所在區位為太原市行政、金融一條街，是太原市最早的商務辦公區，區域內分布有省、市兩級行政中樞和工行、農行、光大、中信、興業等多家金融機構省級分行以及省質監局、市房地產管理局、市國稅局、市地稅局、市中級法院、省煤炭進出口公司、太原日報社等機關事業單位，優越的地段吸引了眾多賓館、酒店、餐廳、保險、證券等企業聚集于此，形成了一個成熟的商務辦公中心，故而長期以來一直保持著太原市乃至山西省的商務中心龍頭地位。該區域寫字樓項目不多，大多定位中高端，分布有太原市標志性地標建筑——山西國際貿易大廈、王府商務大廈、盛唐大廈、華宇國際大廈、新聞大廈等寫字樓，而其中又以山西國際貿易大廈最為高端，入住了山西國際電力集團、山西省國信投資集團公司、山西信托投資有限責任公司、山西證券有限責任公司、山西焦煤集團國際發展有限公司等眾多大型企業和國際知名公司辦事處。

親賢北街、長治路、長風街為主要街區的“工字型”商務區地處城南，得益于太原市城市南移西進規劃政策的實施，近年來發展迅速。區域內酒店林立，商業繁華，寫字樓項目聚集，高端居住社區匯聚，商業氛圍濃厚，吸引了眾多省內外企業入駐于此。區域內以和信商座、長風大廈、澳林百合中心、千禧世紀廣場、泰華城市廣場、陽光商務大廈等為代表，形成企業總部辦公基地為特色的商務新區。

長風文化商務區位于汾河西岸長風西大街南側，是2011年4月份在太原召開的“中博會”的主會場。該區域東臨濱河東路、南臨南中環街、西臨新晉祠路、北臨長風西大街，地理位置優越，交通便利，未來將建成太原市市級行政樞紐和辦公會議中心，區域內分布有即將建成的山西大劇院、山西省圖書館、山西省科技館、太原美術館、太原博物館、中國（太原）煤炭交易中心等大型公共文化設施，是集文化、商業、金融、貿易、咨詢、辦公、會展為一體的商務新區。目前周邊匯聚了酈華苑、萬國城MOMA、海爾十二院城、富力現代廣場、蘭亭御湖城、綠地世紀城、圣湖觀瀾國際等十余個知名地產項目。

南內環商務區位于南內環街，以金茂、賽格、財富國際等寫字樓為代表，形成了以電子產品營銷為主體商業特征，入駐企業主要是從事IT行業的企業，由于區域內有青龍電腦城、賽格數碼港、陽光數碼港、頤高國際數碼城等大型IT賣場，人流量大，商業繁華。

高新開發區商務區位于學府街以南，依靠區內高新技術產業和政策優勢，分布有高新動力港、時代廣場、方大領地、火炬創業大廈等寫字樓，聚集了很多國際知名企業及高新產業，與南內環商務區相似，均為專業性寫字樓市場。

萬達廣場塊位于太原市傳統的城市中心區龍潭公園片區，屬杏花嶺區舊城改造規劃項目，距離府西街中央商務區僅500米，區域內擬建成集國際酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅、休閑百貨、國際影院為一體的城市綜合體，總建設規模約150萬㎡。目前酒店式公寓、高檔住宅、商鋪已陸續建成。未來該寫字樓建成之后，將進一步加強府東（西）街傳統商務區的地位。

從目前的租售價格情況來看，租金和售價呈現出不同的狀況。其中，府東（西）街傳統商務區市場租金最高，為3.0~5.0元/ m2·日，而國貿大廈可達5.0元/ m2·日以上；親賢北街、長治路、長風街為主要街區的“工字型”商務區一般在3.0元/ m2·日上下；其余區域則集中于2.0~3.0元/ m2·日；至于銷售或轉讓價格，府東（西）街傳統商務區和親賢北街、長治路、長風街為主要街區的“工字型”商務區較為接近，主要在12000~14000元/ m2，其余區域則在8000~12000元/ m2。

從長遠來看，府東（西）街傳統商務區由于所在區域人口密度大、出行道路交通擁堵、發展用地不足等原因以及受省、市兩級行政中樞南遷的影響，未來發展空間受限；親賢北街、長治路、長風街為主要街區的“工字型”商務區經過近些年的發展，供應量不斷加大，市場已基本飽和；南內環商務區、高新開發區商務區依托自身專業優勢將會繼續穩定發展；而長風商務區順應城市規劃，發展用地充足，加上近年來政府主導在道路、公共服務設施等方面大力建設，大型的高端住宅社區正不斷興起，人口逐漸增多，商業日漸繁華，交通十分便利，發展空間較大。

可以推斷，在未來的時期里，城南長風商務區的租售價格上升水平會較之其他區域較快，并有可能領跑太原市高端寫字樓市場的發展。