第一篇：影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的十大因素大全

影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的十大因素

自然規(guī)律顯示，物質(zhì)生命不可能永久存活，同樣企業(yè)也不可能永久存在。由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，非正常死亡的企業(yè)不可勝數(shù)，所以嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，迫使房地產(chǎn)企業(yè)在通往可持續(xù)發(fā)展的道路上充滿更多的艱辛，而眾多的因素也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

影響因素之一：投資決策失誤

有時(shí)候，投資決策象喝酒，喝的時(shí)候，暢快淋漓，豪情萬丈，一旦醉酒，云里霧里，手舞足蹈，失誤就此產(chǎn)生，只有在收拾殘局的時(shí)候方感痛苦萬分，悔恨交加。

首先是資金被套牢。房地產(chǎn)是資金密集性行業(yè)，開發(fā)商投資出手幾乎以千萬元為單位，用上億資金砸項(xiàng)目，一旦投資決策失誤，巨量資金將被套牢，無法流通循環(huán)。其次是影響深遠(yuǎn)。關(guān)乎企業(yè)發(fā)展、員工利益，甚至企業(yè)安全。三是后果難以改變。一旦決策失誤，危害極大，不僅浪費(fèi)企業(yè)寶貴的資金，吞噬企業(yè)已有利潤，而且留下重大隱患無法克服，損失巨大無法彌補(bǔ)和挽回，甚至將危害企業(yè)未來的發(fā)展。四是決策失誤責(zé)任難以追究。由于有些重大投資項(xiàng)目的影響和后果一般在多年甚至十幾年后才顯現(xiàn)，往往因年代久遠(yuǎn)、人事變遷從而無從追究決策責(zé)任。

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策時(shí)有失誤，眾多企業(yè)總是在頭腦發(fā)熱時(shí)做出錯(cuò)事，供平靜下來進(jìn)行反思。反思后才知道，投資決策失誤是由于對經(jīng)濟(jì)形勢分析出現(xiàn)了失誤，對市場發(fā)展判斷出現(xiàn)了失誤，對自身實(shí)力估計(jì)出現(xiàn)了失誤。

影響因素之二：內(nèi)部機(jī)制失效

內(nèi)部機(jī)制失效的企業(yè)，首先在日常工作中，一是遇到工作，員工繞來繞去；二是遇到問題，領(lǐng)導(dǎo)批來批去；三是遇到困難，會(huì)議開來開去；四是遇到矛盾，責(zé)任推來推去。其次在企業(yè)文化中，人們知對錯(cuò)不言，見是非不語，聞善惡不議，遇矛盾不決。再次在生產(chǎn)經(jīng)營中，一是經(jīng)營信息失真。日常工作秩序混亂，報(bào)表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)虛假，工作匯報(bào)含糊不清，甚至出現(xiàn)資產(chǎn)不清，債務(wù)不實(shí)等嚴(yán)重現(xiàn)象。二是費(fèi)用支出失控，潛在虧損增加。無約束監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致有些項(xiàng)目經(jīng)理人大手大腳，揮霍浪費(fèi)，致使可以微利的項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，原本虧損的項(xiàng)目雪上加霜，加上經(jīng)濟(jì)往來中審查制度不健全，造成企業(yè)資產(chǎn)大量流失。三是違法亂紀(jì)時(shí)有發(fā)生。有些企業(yè)內(nèi)部人員，利用內(nèi)控不嚴(yán)的漏洞，大量收受賄賂、貪污公款，挪用、盜竊資金，或與企業(yè)外部人員相互勾結(jié)，利用虛假發(fā)票和虛擬合同，非法侵占企業(yè)資金等。所以，企業(yè)的內(nèi)部機(jī)制應(yīng)該牢牢把握約束機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制這三個(gè)重點(diǎn)，在機(jī)制的建立健全方面做大量的基礎(chǔ)工作，確保機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)可靠、協(xié)調(diào)、正常。

影響因素之三：優(yōu)秀人才失散

優(yōu)秀人才失散給企業(yè)帶來眾多的影響。第一，團(tuán)隊(duì)管理出現(xiàn)問題。良好的團(tuán)隊(duì)因某些核心員工的離職而遭到破壞，執(zhí)行中的任務(wù)因此被迫中斷，企業(yè)經(jīng)營效率大大降低。第二，造成企業(yè)成本增加。優(yōu)秀員工離職所留下的職位空缺迫使企業(yè)重新花費(fèi)成本培養(yǎng)或是尋找接替者，其過程要耗費(fèi)大量的時(shí)間成本，甚至留給競爭對手一個(gè)有利的追趕機(jī)會(huì)。第三，影響在職員工士氣。某些核心員工的離職不僅可能帶走技術(shù)秘密和客戶等資源，同時(shí)還有可能影響在職員工的情緒，極大挫傷團(tuán)隊(duì)的整體士氣。第四，形成人才塌方。更為嚴(yán)重的是，企業(yè)高管或其他核心員工離職直接改變了企業(yè)與競爭對手的實(shí)力對比，若是集體式的跳槽，對企業(yè)來說則很有可能是致命性的打擊。

如果在企業(yè)內(nèi)部，崗位不是靠競爭，而是靠關(guān)系，晉升不是靠能力，而是靠領(lǐng)導(dǎo)，收入

1不是貢獻(xiàn)，而是靠照顧，這種企業(yè)氛圍下，如果個(gè)性不能伸展，特長不能發(fā)揮，人才也只能選擇離開，另某高就，以圖發(fā)展。優(yōu)秀人才選擇離開企業(yè)，一般可能有以下幾種原因：

1、對自己的薪資待遇不滿意；

2、對所承擔(dān)的工作缺乏興趣；

3、對企業(yè)的管理方式不滿；

4、對企業(yè)的目標(biāo)缺乏認(rèn)同；

5、缺乏個(gè)人成就感。所以，企業(yè)如果需要留住人才，可以采取，一是給舞臺(tái)，讓其展示；二是給權(quán)利，發(fā)揮優(yōu)勢；三是給條件，創(chuàng)造環(huán)境；四是給目標(biāo)，勇壓重?fù)?dān)；五是給榮譽(yù)，表示信任；六是給利益，提供動(dòng)力。如此，企業(yè)方能做到以感情留人，以待遇留人，以事業(yè)留人，以制度留人。

影響因素之四：管理權(quán)力失衡

由于中國傳統(tǒng)文化的影響，企業(yè)管理權(quán)力失衡問題一直令人詬病。企業(yè)內(nèi)部，要么股東大會(huì)開成大股東會(huì)，總經(jīng)理聽命于大股東，唯董事長是諾，要么董事長兼總經(jīng)理，大股東大權(quán)獨(dú)攬，形成左手管右手，致使企業(yè)管理權(quán)力失衡，管理矛盾不斷。第一，股東之間矛盾加劇。一言堂，大權(quán)獨(dú)攬，獨(dú)斷專行，企業(yè)經(jīng)營短期行為嚴(yán)重，過度投資、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、侵蝕小股東利益事件時(shí)有發(fā)生。因?yàn)槠髽I(yè)的股權(quán)分散，中小股東行使監(jiān)督權(quán)利的成本過高，所以中小股東的利益被忽視成為常態(tài)，股東之間矛盾加劇成為必然。第二，決策失誤頻繁。每個(gè)股份持有人的獨(dú)立思考和判斷，通過現(xiàn)在企業(yè)制度的規(guī)范性綜合，形成股份公司所特有的優(yōu)勢，這種優(yōu)勢本可以減少企業(yè)在投資決策中的失誤，而管理權(quán)力失衡抵消了這種優(yōu)勢，致使企業(yè)決策失誤頻繁。第三，人才流失嚴(yán)重。管理權(quán)力失衡，造成霸權(quán)行為，企業(yè)員工要么噤若寒蟬，形同木偶，要么口將言而囁嚅，而人才大多因特有的個(gè)性，會(huì)選擇離開企業(yè)，去追求個(gè)性的舒展和自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

管理權(quán)力失衡，增加了企業(yè)管理中的人為因素變量，也增加了未來企業(yè)發(fā)展過程中的不確定因素，說不定哪天，一個(gè)隨意的決定有可能帶來企業(yè)不能承受的災(zāi)難，致使企業(yè)“猝死”。所以，規(guī)范公司章程，合理行使股東、董事、監(jiān)事的權(quán)利，圓滿開好股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，發(fā)揮股份公司治理結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保證。

影響因素之五：發(fā)展規(guī)模失控

企業(yè)發(fā)展規(guī)模失控，主要表現(xiàn)在主營業(yè)務(wù)規(guī)模失控和非主營業(yè)務(wù)規(guī)模失控這兩方面，發(fā)展規(guī)模失控對企業(yè)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

第一，管理難度增加。當(dāng)企業(yè)規(guī)模增長時(shí)，管理的復(fù)雜性和組織協(xié)調(diào)難度加大，特別是各個(gè)層面的管理者面對復(fù)雜多變的企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化時(shí)，由于管理技術(shù)和手段受現(xiàn)代科技水平的限制，在進(jìn)行企業(yè)管理決策和戰(zhàn)略實(shí)施過程中常常會(huì)出現(xiàn)鞭長莫及，力不從心等失控現(xiàn)象，從而影響組織管理的效率。第二，激勵(lì)機(jī)制弱化。企業(yè)規(guī)模過大時(shí)，管理人員對工作難以全面了解和監(jiān)督，對員工的工作效率難于合理評價(jià)，從而造成員工的努力程度與企業(yè)業(yè)績關(guān)聯(lián)度減弱，使企業(yè)激勵(lì)機(jī)制弱化，使管理措施和手段的效果降低，進(jìn)而不得不用增加員工數(shù)量和提高工資的辦法，來維持勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高。第三，管理效率下降。企業(yè)規(guī)模越大，管理層次越多，所產(chǎn)生的信息傳遞和反饋的控制損失就越大，往往造成管理層根據(jù)不完整和失真的信息作出多種決策，使管理的系統(tǒng)效率下降。第四，創(chuàng)新動(dòng)力缺乏。大規(guī)模的企業(yè)由于占據(jù)了較大的市場份額，往往比小企業(yè)更缺乏創(chuàng)新的動(dòng)力，害怕因?yàn)闆Q策失誤而失去市場份額，對于創(chuàng)新的行為顧慮重重。第五，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增大。規(guī)模的擴(kuò)大，使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的靈活性降低，主營業(yè)務(wù)和非主營業(yè)務(wù)調(diào)整困難，融資難度加大，資金周轉(zhuǎn)緩慢，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)成本和機(jī)會(huì)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對發(fā)展規(guī)模進(jìn)行適度控制，第一，應(yīng)該對投資數(shù)額進(jìn)行控制。首先要考慮與自有資產(chǎn)是否相匹配，其次要考慮與項(xiàng)目回款速度是否相匹配。第二，應(yīng)該對投資內(nèi)容進(jìn)行控制。首先要考慮與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃是否吻合，其次要考慮盈利能力的強(qiáng)弱，再次要考慮國家經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展對投資內(nèi)容的影響程度。第三，應(yīng)該對投資方式進(jìn)行控制。首先要考慮現(xiàn)金投資還是資產(chǎn)投資，其次要考慮是控股還是參股。

影響因素之六：資金周轉(zhuǎn)失靈

對于資金周轉(zhuǎn)失靈，所有開發(fā)商都會(huì)心有余悸，所以資金周轉(zhuǎn)一旦出現(xiàn)異常，企業(yè)財(cái)務(wù)開始戒嚴(yán)，資金實(shí)行管制，一把手開始實(shí)施一支筆方案，所有資金無論大小，都需要簽發(fā)通行證方能支付通行。

現(xiàn)金流量是衡量企業(yè)利潤質(zhì)量高低的指標(biāo)之一，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)經(jīng)營，靠的不僅僅是利潤，更要保持良好、充足的現(xiàn)金流量。如果資金周轉(zhuǎn)失靈，企業(yè)就會(huì)感覺有資產(chǎn)貸款難，有商品銷售少，有銷售回款慢，逐漸無力償還到期債務(wù)，從而對企業(yè)產(chǎn)生影響。首先，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)停止。項(xiàng)目停止開發(fā)，工地停工，售樓場所關(guān)門。其次，員工人心浮動(dòng)。人員面臨裁減，工資可能拖欠，人才跳槽離職。再次，突發(fā)事件增加。債主上門逼債，業(yè)主要求退房，司法訴訟增加，銀行帳號被封，資產(chǎn)被法院拍賣。最后，融資貸款無門。無資產(chǎn)抵押，無企業(yè)擔(dān)保，資信等級取消。

所以資金周轉(zhuǎn)一旦出現(xiàn)可疑征兆，企業(yè)應(yīng)該想方設(shè)法，首先抓銷售爭回款，其次跑貸款保補(bǔ)充，最后擠成本挖潛力，確保資金周轉(zhuǎn)安全。

影響因素之七：風(fēng)險(xiǎn)防范失察

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理存在哪些問題？首先，是投資擴(kuò)張盲目。盲目的多元化投資，投資前缺乏風(fēng)險(xiǎn)評估，投資責(zé)任不落實(shí)，一心一意想著擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，追求行業(yè)排名和地位，重經(jīng)營而輕管理，日子久了很難不出問題。其次，是理財(cái)借貸盲目。為了快速累積財(cái)富，貿(mào)然進(jìn)入期貨、股票、外匯及金融衍生品等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，盲目借貸，妄想依靠現(xiàn)有的現(xiàn)金流優(yōu)勢，快進(jìn)快出撈一票，往往像是進(jìn)了賭場，十賭九輸。最后，是放權(quán)盲目。許多企業(yè)內(nèi)部惡性競爭，各自為政，導(dǎo)致管理權(quán)力失控，而風(fēng)險(xiǎn)管理工作又是企業(yè)的薄弱之項(xiàng)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，便容易使資產(chǎn)發(fā)生損失，誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

全面規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)管理可以幫助企業(yè)減少風(fēng)險(xiǎn)的侵害。首先，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。即，企業(yè)依據(jù)自身情況結(jié)合外部環(huán)境，就戰(zhàn)略、市場、運(yùn)營、法律、財(cái)務(wù)等方面，逐一辨認(rèn)自身可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，做到對風(fēng)險(xiǎn)胸有成竹。其次，預(yù)備防范方案。以數(shù)學(xué)模型為基礎(chǔ)，透過加權(quán)計(jì)分算出企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評分，判斷其風(fēng)險(xiǎn)程度，在此基礎(chǔ)上，可針對重大風(fēng)險(xiǎn)緊密結(jié)合企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀、風(fēng)險(xiǎn)偏好、風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)，提出可能的風(fēng)險(xiǎn)解決措施建議。最后，是風(fēng)險(xiǎn)回顧。在遭遇每一次的風(fēng)險(xiǎn)問題后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其風(fēng)險(xiǎn)管理工作進(jìn)行總結(jié)、評估，累積經(jīng)驗(yàn)，以利于日后的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

風(fēng)險(xiǎn)并不可怕，真正可怕的是不將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)回事。房地產(chǎn)企業(yè)若不能深刻了解自己本身的弱點(diǎn)，遭受風(fēng)險(xiǎn)僅僅是時(shí)間問題。所以培育良好的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理文化，建立健全全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系，以未雨綢繆的態(tài)度看待風(fēng)險(xiǎn)，才能避免屋漏偏逢連夜雨的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)，奠定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

影響因素之八：企業(yè)品牌失護(hù)

品牌對于企業(yè)猶如人之臉面，重要而功能眾多。第一，品牌可以幫助企業(yè)存儲(chǔ)信譽(yù)、形象；第二，通過注冊專利和商標(biāo)，品牌可以受到法律的保護(hù)，防止他人損害品牌的聲譽(yù)或非法盜用品牌；第三，品牌是企業(yè)的一種無形資產(chǎn)，它所包含的價(jià)值、個(gè)性、品質(zhì)等特征都能給產(chǎn)品帶來重要的價(jià)值；第四，品牌是企業(yè)塑造形象、知名度和美譽(yù)度的基石，在產(chǎn)品同質(zhì)化的今天，為企業(yè)和產(chǎn)品賦予個(gè)性、文化等許多特殊的意義；第五，經(jīng)驗(yàn)告訴我們，贏得一個(gè)新客戶所花的成本大約是保持一個(gè)既有客戶成本的6倍，所以與顧客建立品牌偏好，通過客戶的言傳身教，使品牌聲譽(yù)廣為傳播，縮短銷售周期，有效降低項(xiàng)目營銷和廣告宣傳的成本。

品牌雖然好處多多，可是一旦品牌失護(hù)，報(bào)紙電視的負(fù)面報(bào)道和指責(zé)，也隨之洶涌而來。關(guān)鍵詞為：劣質(zhì)產(chǎn)品、欺騙消費(fèi)者、價(jià)格欺詐、誠信缺失、沒有公德、沒有社會(huì)責(zé)任等等。對企業(yè)自身而言，不誠信行為一旦被揭穿，勢必使企業(yè)聲名掃地，企業(yè)經(jīng)營陷入癱瘓，一蹶

不振。品牌是件防彈衣，品牌失護(hù)意味著防彈衣破損，企業(yè)遲早要被捅死。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻牢記品牌理念，注重保持良好的社會(huì)形象，注重開展廣泛的品牌宣傳，注重實(shí)行優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)。沒有品牌的房地產(chǎn)企業(yè)，有時(shí)候也能發(fā)展到項(xiàng)目遍布全國，資產(chǎn)榮登榜首，但終究是網(wǎng)里的水，看起來滿滿當(dāng)當(dāng)，但撈起來什么都沒有。企業(yè)魂?duì)繅羲鞯陌倌昀系辏瑢?shí)際上就是百年品牌。

因素之九：經(jīng)營戰(zhàn)略失策

如果經(jīng)營戰(zhàn)略失策會(huì)使企業(yè)失去后續(xù)力量的支持衰老而死，從而影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

經(jīng)營戰(zhàn)略失策，首先會(huì)導(dǎo)致主營競爭力減弱。多元化是經(jīng)營戰(zhàn)略中爭議紛紛的焦點(diǎn)。在企業(yè)的發(fā)展過程中，主營業(yè)務(wù)是企業(yè)的拳頭產(chǎn)品，是核心競爭能力，企業(yè)應(yīng)該保持和擴(kuò)大自己所熟悉與擅長的主營業(yè)務(wù)，把增強(qiáng)主營業(yè)務(wù)作為第一目標(biāo)，適當(dāng)兼顧非主營業(yè)務(wù)。好比一棵大樹，主營業(yè)務(wù)就是樹干，在資源有限的情況下，給它嫁接眾多的枝叉（多元化戰(zhàn)略），大樹的生長勢必受到影響。第二，會(huì)導(dǎo)致資金短缺困難。房地產(chǎn)企業(yè)的資金雖然使用量大，但是單個(gè)項(xiàng)目的使用資金也還是有限的。俗話說：錢到用時(shí)方恨少，好鋼用在刀刃上。企業(yè)資金的配置也應(yīng)如此，在資源有限的情況下，主營業(yè)務(wù)應(yīng)是急需發(fā)展和鞏固的，考慮到企業(yè)的經(jīng)營擴(kuò)張，非主營業(yè)務(wù)即使利潤增加豐厚，也應(yīng)遵循謹(jǐn)慎和適度的原則，避免哪行賺錢干哪行的隨意性策略，否則經(jīng)營范圍的擴(kuò)張以及由此帶來的資源分散，將導(dǎo)致企業(yè)資金的短缺困難。第三，會(huì)導(dǎo)致管理失控風(fēng)險(xiǎn)。隨著主營業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大以及多元化道路的發(fā)展，集團(tuán)化管理成為必然。企業(yè)的主要任務(wù)是對集團(tuán)化資源的整合，沒有整合的公司就難以發(fā)揮集團(tuán)的整體優(yōu)勢，并且各自分立、各自為政，企業(yè)內(nèi)部難于管理、協(xié)調(diào)、控制，管理失控風(fēng)險(xiǎn)也就在所難免。

企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略是對企業(yè)內(nèi)在機(jī)制最嚴(yán)厲的考驗(yàn)，所以開發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓住企業(yè)的目標(biāo)、投資、銷售、人才、服務(wù)等方面的要素，分別制定相應(yīng)的經(jīng)營戰(zhàn)略，并使之協(xié)調(diào)形成合力，構(gòu)建發(fā)展階梯。

因素之十：創(chuàng)新進(jìn)取失力

有些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)現(xiàn)排名漸后，銷售漸難，效率漸低等問題，經(jīng)指點(diǎn)得知，是企業(yè)創(chuàng)新進(jìn)取失力所致。

創(chuàng)新是企業(yè)根據(jù)行業(yè)的發(fā)展情況，結(jié)合自身實(shí)際從某一方面進(jìn)行的改革，是對以前不合理和不合適內(nèi)容的完善。目前日益嚴(yán)峻的市場競爭大大增加了企業(yè)的經(jīng)營壓力，不斷提升的成本，降低了企業(yè)的逾期收益，從而使得企業(yè)的盈利減小，當(dāng)企業(yè)不能真正認(rèn)識(shí)到這種不合理的現(xiàn)象時(shí)，就可能對未來企業(yè)發(fā)展造成嚴(yán)重后果，即，企業(yè)將在競爭對手的殘酷擠壓下身亡。

創(chuàng)新進(jìn)取失力對企業(yè)影響巨大。第一，無法順應(yīng)市場發(fā)展。企業(yè)的發(fā)展，需要適應(yīng)市場的發(fā)展取向，以保持市場競爭力，每一次市場的悄然改變，都要求企業(yè)能迅速適應(yīng)這種變化，并馬上做出積極的反應(yīng)，對市場反應(yīng)越快的企業(yè)，成活的幾率越高，競爭力越強(qiáng)，反之，則會(huì)被市場所淘汰。第二，無法適應(yīng)市場需求。每一次有針對性的創(chuàng)新，都是對企業(yè)內(nèi)部組織關(guān)系、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷模式、市場布局、人員狀況等方面的一次優(yōu)化，這樣的優(yōu)化只有適應(yīng)市場需求，才能被市場接受和認(rèn)可，才能取得創(chuàng)新的成功，否則將被市場所拋棄。第三，企業(yè)盈利空間縮小。企業(yè)之所以會(huì)選擇打破原有模式實(shí)施創(chuàng)新，目的就是為了有效適應(yīng)市場發(fā)展趨勢，最終得到企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)新進(jìn)取失力勢必形成企業(yè)盈利空間的不斷縮小，直至虧損出局。

大多數(shù)企業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力不足，是因?yàn)閯?chuàng)新是一個(gè)痛苦的過程，首先，要能摧毀今天。一個(gè)平常的今天，一定帶來平常的明天，虧損的今天，也將帶來虧損的明天，所以只有摧毀今天，才能帶來燦爛美好的明天。其次，要能斬?cái)鄡?yōu)勢。企業(yè)優(yōu)勢形成企業(yè)思維定式，現(xiàn)在的優(yōu)勢

一定是未來發(fā)展的障礙，所以斬?cái)鄡?yōu)勢意味著創(chuàng)新成功了一半。第三，要能消滅自己。企業(yè)不能消滅自己，終將被別人消滅，每一次的自我消滅，意味著每一次新的創(chuàng)業(yè)，猶如鳳凰涅磐，其羽更豐，其音更清，其神更髓。

企業(yè)長久穩(wěn)定的有效經(jīng)營活動(dòng)，就是一個(gè)不斷創(chuàng)新和提升的過程，這個(gè)過程伴隨企業(yè)的一生。企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞，很大程度上取決于企業(yè)的這種創(chuàng)新行為是否完善，是否及時(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)，如果沒有創(chuàng)新，你靠什么贏市場？

第二篇：企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響因素分析及對策研究

企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響因素分析及對策研究

姜曉惠

(商學(xué)院201022410109,2010級財(cái)務(wù)管理1001班)

摘要：本文基于我國企業(yè)的實(shí)際，給出了影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素,并對各個(gè)影響因素如何對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生影響,以及影響力的大小等問題進(jìn)行了具體分析；針對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響因素,建立了解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)，運(yùn)用此模型對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響因素進(jìn)行層次劃分,找出了各個(gè)影響因素的主次關(guān)系和內(nèi)在聯(lián)系,便于企業(yè)經(jīng)營管理者抓住主要因素進(jìn)行控制。

關(guān)鍵詞：企業(yè)可持續(xù)發(fā)展；影響因素；結(jié)構(gòu)解釋模型（ISM）

The effect factors of Enterprises' Sustainable Development and

countermeasures

Jiang Xiaohui

（School of business, Class one ,The 2010 Financial management professional,201022410109）Abstract：This paper based on the facts of enterprises in China gives the influence factors of the sustainable development of enterprise, and concretely analyze each factors how to influence the sustainable development of enterprise and the size of the influence.For the enterprise sustainable development impact factors, this paper establishes Interpretative Structural model to divide administrative levels of the enterprise sustainable development impact factors, and find out the primary relationship and internal relations of the various factors, which is advantageous for the enterprise managers to grasp the main fact and control it.Key words: Enterprises' Sustainable Development, influence factors, Interpretative Structural model(ISM)引言

當(dāng)前，社會(huì)物質(zhì)生活極大豐富的同時(shí)，越來越多的企業(yè)把焦點(diǎn)放在如何實(shí)現(xiàn)最大利潤而忽略了社會(huì)效益，眾多不誠信的做法使得企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展舉步維艱；我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)尚不完善，制約社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深層矛盾和問題不斷呈現(xiàn)，而解決這些問題的核心最終落腳到企業(yè)身上。因此，企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，不僅關(guān)系到企業(yè)自身的生存成長，而且關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的問題主要集中在兩個(gè)方面：一是企業(yè)的成長性，即企業(yè)實(shí)現(xiàn)由小變大、不斷積累量變的過程；二是企業(yè)的可持續(xù)性，即企業(yè)不斷創(chuàng)新，永葆生命力的狀態(tài)。本文基于我國企業(yè)的實(shí)際，運(yùn)用解釋結(jié)構(gòu)模型分析影響我國企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素，揭示企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制和一般規(guī)律。相關(guān)文獻(xiàn)綜述

對企業(yè)發(fā)展問題的關(guān)注與研究，最早可以追溯到亞當(dāng)·斯密（Adam Smith，1776）的勞動(dòng)分工理論。此后，雖然各個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)流派涉及企業(yè)成長問題，但一直處于主流經(jīng)濟(jì)學(xué)之外。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心思想認(rèn)為企業(yè)成長的動(dòng)力在于對規(guī)模經(jīng)濟(jì)以及范圍經(jīng)濟(jì)的追求。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，企業(yè)發(fā)展是企業(yè)邊界擴(kuò)大的過程，企業(yè)成長的動(dòng)因在于節(jié)約市場交易費(fèi)用。[1]后凱恩斯主義認(rèn)為，企業(yè)發(fā)展是通過投資規(guī)模的擴(kuò)大來實(shí)現(xiàn)的，投資決策和資金是最關(guān)鍵的因素。[2]自從1912年約瑟夫·熊彼特出版了其名著《經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論》以來，創(chuàng)新的概念和

思想就被納入經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論之中。創(chuàng)新管理理論認(rèn)為企業(yè)發(fā)展來自于管理與創(chuàng)新的程度。[3]楊杜是我國較早系統(tǒng)研究企業(yè)發(fā)展理論的學(xué)者，在其著作《企業(yè)成長論》中，以經(jīng)營資源為關(guān)鍵概念，從經(jīng)營資源的數(shù)量、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和支配主體四個(gè)方面來考察企業(yè)成長，運(yùn)用實(shí)證和比較方法，對企業(yè)成長過程和成長機(jī)制進(jìn)行了分析。[4]我國學(xué)者劉力鋼借鑒社會(huì)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)函數(shù)的內(nèi)容與含義，運(yùn)用熊動(dòng)力學(xué)的思想建立了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的“五力”理論，即提升力、引導(dǎo)力、支撐力、擴(kuò)張力和阻力。[5]李占祥運(yùn)用矛盾分析法，研究了企業(yè)成長過程中的基本矛盾、主要矛盾與各種重大關(guān)系，解釋了矛盾的發(fā)展與轉(zhuǎn)化是推動(dòng)企業(yè)及管理發(fā)展的動(dòng)力，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展過程，實(shí)質(zhì)就是不斷處理和化解矛盾的過程。[6]

上述理論都是建立在企業(yè)系統(tǒng)的研究前提假設(shè)上，把企業(yè)看成是一個(gè)無機(jī)體或人工復(fù)合系統(tǒng)，并側(cè)重于對企業(yè)發(fā)展單一因素的分析，但在社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求下，企業(yè)作為一個(gè)人類—自然系統(tǒng)，進(jìn)而是一個(gè)生命有機(jī)體，以前的結(jié)論難以指導(dǎo)現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響因素的解釋結(jié)構(gòu)模型分析

3.1 ISM簡介

解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）是美國J.華費(fèi)爾特教授于1973年作為分析復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)有關(guān)問題的一種方法而開發(fā)的。其特點(diǎn)是把復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)（要素），利用人們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，以及電子計(jì)算機(jī)的幫助，最終將統(tǒng)構(gòu)造成一個(gè)多級遞階的結(jié)構(gòu)模型。3.2 確定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展所面臨的影響因素

通過資料分析，本文從我國企業(yè)發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，歸納出影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。需注意的是,這里所列的要素集及其相關(guān)關(guān)系,只是一種典型條件分析的結(jié)果。在具體應(yīng)用時(shí),可視企業(yè)的具體情況對影響要素有所增減或?qū)σ赜绊戧P(guān)系有所調(diào)整。

3.3確定影響因素之間的相關(guān)性

對各個(gè)因素進(jìn)行這樣處理：?Si對Sj有影響，填1；Si對Sj無影響，不填；i，j=1,2,···，10。?對于相互有影響的因素，取影響大的一方為影響關(guān)系，即有影響。其中，“有影響”盡量選擇直接的影響關(guān)系，不考慮間接影響關(guān)系。建立如下的關(guān)鍵影響因素相關(guān)性表，見表2。

表2影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素的相關(guān)性

3.4建立可達(dá)矩陣

?1001011110???1110101000???1110101000????1001001000??1110111001????1000010010???1101111000???1000001100????1000010010??1110001111???

3.5建立結(jié)構(gòu)模型

引入可達(dá)集和前因集：R（Si）是由可達(dá)矩陣第Si行中所有元素為1的列所對應(yīng)的要素

構(gòu)成的集合，成為要素Si的可達(dá)集；A（Sj）是由可達(dá)矩陣第Sj列中所有元素為1的行所對應(yīng)的要素構(gòu)成的集合，稱為要素Sj的前因集。R（Si）和A（Sj）的具體數(shù)據(jù)如表2所示。據(jù)此進(jìn)行關(guān)系劃分。

(1)層次劃分。如果Si是最上一級節(jié)點(diǎn)，則必須滿足：R（Si）∩A（Sj）=R（Si）。

(2)分部劃分。對上述所得層次劃分結(jié)果進(jìn)行分部劃分，劃分標(biāo)準(zhǔn)如下：若R（Si）∩A（Sj）=?，則Si和Sj不在同一部分；反之，若R(Si)∩A(Sj)??，則Si和Sj在同一部分。

因?yàn)镽(S1)∩A(S1)=R(S1),R(S4)∩A(S4)=R(S4),R(S6)∩A(S6)=R(S6),R(S9)∩A(S9)=R(S9)，所以得第一級可達(dá)集與前因集如表3所示。將S0設(shè)為可持續(xù)發(fā)展的目的。所以第一層要素為{S1，S4，S6，S9}。

4。以此類推。

圖

1圖1影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素的解釋結(jié)構(gòu)模型

3.6影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素

通過構(gòu)建如下算法，尋找關(guān)鍵因素：

步驟1：構(gòu)建路徑，即以某節(jié)點(diǎn)為始點(diǎn)，市場結(jié)構(gòu)為終點(diǎn)，以箭頭為方向，形成路徑。步驟2：計(jì)算各作為始點(diǎn)的節(jié)點(diǎn)的路徑數(shù)。步驟3：比較路徑數(shù)量大小。

步驟4：尋找關(guān)鍵因素。方法如下：設(shè)各節(jié)點(diǎn)的路徑數(shù)ai(i=1，···，n)，我們?nèi)i?1.2為關(guān)鍵因素。

?n

ni=1

i

計(jì)算得：ai≥3的因素就是影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素，它們是知識(shí)與企業(yè)文化、企業(yè)團(tuán)隊(duì)水平、客戶關(guān)系管理能力、企業(yè)技術(shù)和管理的創(chuàng)新能力和市場結(jié)構(gòu)。

3.7針對研究結(jié)果提出企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的管理對策及建議 1做好知識(shí)環(huán)境、建立知識(shí)體系、塑造企業(yè)文化。

企業(yè)文化是企業(yè)以價(jià)值體系為主要內(nèi)容的群體精神支柱、思維方式與行為規(guī)范等聚集的合力表現(xiàn)，企業(yè)精神是企業(yè)文化的核心。它是企業(yè)在長期的生產(chǎn)經(jīng)營、管理活動(dòng)中逐漸形成的價(jià)值取向，是道德規(guī)范和行為準(zhǔn)則的高度概括和表達(dá)。企業(yè)精神對企業(yè)員工有凝聚作用，具有很強(qiáng)的凝聚力，培育企業(yè)精神應(yīng)具有鮮明的民族性、時(shí)代性、個(gè)異性。參與者必須獲得所需的信息資源，并且具備處理分析信息資源的能力和一定的決定權(quán)。2培養(yǎng)和諧進(jìn)取的團(tuán)隊(duì)，提高企業(yè)營業(yè)水平。

團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)是企業(yè)不斷發(fā)展的動(dòng)力，團(tuán)隊(duì)水平?jīng)Q定企業(yè)的水平。積極鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)成員，為他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境；不斷優(yōu)化工作思路，改進(jìn)工作模式，充分發(fā)揮每個(gè)成員的專長，有效提高工作效率。

3提高客戶關(guān)系管理能力。

有效的客戶關(guān)系管理能夠提高企業(yè)的經(jīng)營效率和盈利水平，是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，建立以客戶需求為中心的、面向供應(yīng)鏈的客戶關(guān)系管理是企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的源泉。企業(yè)應(yīng)積極推進(jìn)客戶知識(shí)的積累與運(yùn)用，優(yōu)化供應(yīng)鏈伙伴的選擇，加強(qiáng)客戶互動(dòng)的有效管理。4提高企業(yè)技術(shù)和管理的創(chuàng)新能力。

企業(yè)要推動(dòng)研發(fā)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)流通、企業(yè)管理等環(huán)節(jié)信息化改造升級，推行先進(jìn)質(zhì)量管理，促進(jìn)企業(yè)技術(shù)和管理創(chuàng)新；始終把科學(xué)管理作為推動(dòng)科技進(jìn)步和創(chuàng)新的重要環(huán)節(jié)，在技術(shù)和管理創(chuàng)新上下功夫，不斷提高管理創(chuàng)新能力，不斷提高科學(xué)管理水平，加快轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理模式，積極創(chuàng)新科學(xué)管理的體制機(jī)制。5優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，維護(hù)市場穩(wěn)定。

在繼續(xù)鞏固傳統(tǒng)市場的同時(shí)，積極實(shí)施“市場多元化戰(zhàn)略”，形成合理的、層次分明的外貿(mào)多元化布局，適應(yīng)全球需求結(jié)構(gòu)的新特點(diǎn)、新變化，開拓新興市場和發(fā)展國內(nèi)市場，使之成為企業(yè)穩(wěn)定和拓展外需的重要支撐。

參考文獻(xiàn)

[1] [英]弗朗西斯·凱恩克羅斯.企業(yè)生存10法則[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2003.[2]湯學(xué)俊.企業(yè)可持續(xù)成長的途徑[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2007（07）:113-114.[3]彭云飛,沈曦.經(jīng)濟(jì)管理中常用數(shù)學(xué)方法[M].經(jīng)濟(jì)管理出版社,2011.[4] http://news.xinhuanet.com/misc/2002-08/21/content_533048.htm.[5]棟梁論語http://web.cenet.org.cn/web/dongliang.[6] 李景元.企業(yè)戰(zhàn)略管理新論.北京:企業(yè)管理出版社,2000年10月.205---306.

第三篇：2012影響市場營銷的十大因素

2012影響市場營銷的十大因素

營銷趨勢分析可以是數(shù)據(jù)的、表格的,也可以是這樣的:它是有聲的、視頻的、游 戲的,它是 3D 的、聯(lián)網(wǎng)的、易于分享的。最近,時(shí)尚趨勢分析預(yù)測提供商 WGSN 發(fā)布了最新 市場營銷趨勢報(bào)告,報(bào)告總結(jié)了影響 2012年市場營銷趨勢的十大重點(diǎn)因素。WGSN 大中華區(qū) 銷售總監(jiān)陳頌文認(rèn)為:這份報(bào)告將幫助企業(yè)減少今年的庫存積壓,有助于企業(yè)高層進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn) 管理。

1、聲音創(chuàng)作與分享

品牌與音樂之間的結(jié)合并不稀奇, 但極具原始味道的聲音將會(huì)成為 2012年的一大趨勢。為什 么嬰兒的笑聲會(huì)激發(fā)我們的購買力 ? 回顧以往, 大多數(shù)廣告只借助歌曲和口號來吸引我們的耳 朵, 卻忽視了日常生活中最原始的聲音;像煎牛排的吱吱聲、手機(jī)震動(dòng)的嗡嗡聲和嬰兒咯咯的 笑聲。如果把這些已知來源的聲音融入廣告, 會(huì)引起意想不到的好效果。進(jìn)入 2012年, 隨著 Siri、Sound Cloud 等應(yīng)用軟件和無線揚(yáng)聲器 Jambox 風(fēng)靡全球,已有一些大牌開始利用新技 術(shù)進(jìn)行新的嘗試。比如 Mugler 與 LadyGaga 合作, 在音頻分享網(wǎng)站 Sound Cloud 為 2012春夏 推出了一段充滿原生態(tài)氣息的講述內(nèi)容。在這段講述中,一些具有時(shí)尚意象、偶爾還夾帶臟 話的零碎言語,被另類流行天后用富有磁性的嗓音演繹,再經(jīng)過詭異的混音,給人帶來一種 神秘而強(qiáng)大的沖擊力,讓人聽后過耳難忘。

2、奧運(yùn)因素

縱觀 2012年全球大事,倫敦奧運(yùn)會(huì)必將在市場營銷界占據(jù)主導(dǎo)地位。WGSN 預(yù)測,這將是古 老的奧運(yùn)會(huì)有史以來第一次與社交空間的完全融合。大眾興趣和電視觀眾人數(shù)將得以攀升, 對于參與其中的各大品牌而言,無論是否成為官方贊助商,都將面對獨(dú)特的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。隨 著夏季日益臨近,預(yù)計(jì)會(huì)有更多的運(yùn)動(dòng)品牌和設(shè)計(jì)師大展拳腳,獲獎(jiǎng)運(yùn)動(dòng)員及其贊助協(xié)議也 將受到高度關(guān)注。

陳頌文認(rèn)為,四年一次的奧運(yùn)會(huì)對運(yùn)動(dòng)類品牌來說是難得的推廣良機(jī),像耐克這樣的非官方 贊助企業(yè)并不見得比官方贊助商阿迪達(dá)斯的收益少。對于中小企業(yè)來

說,除了請?bào)w育明星做 宣傳,還可以在社交平臺(tái)或網(wǎng)絡(luò)推廣方面動(dòng)動(dòng)腦筋,如果做得有創(chuàng)意,不見得花很多錢,也 可以取得很好效果。

3、在視頻中尋求創(chuàng)新

WGSN 預(yù)測, 美國在線視頻廣告的支出預(yù)計(jì)在 2012年會(huì)增長 43.1%, 使在線視頻廣告成為互聯(lián) 網(wǎng)發(fā)展最快的一個(gè)類別。然而單純的視頻廣告已經(jīng)很難吸引挑剔的消費(fèi)者了,因此,越來越 多的互動(dòng)活動(dòng)和廣告劇情片將在 2012年涌現(xiàn)。

例如, 美國休閑服生產(chǎn)商 Madewell 與多媒體公司 Interlude 合作拍攝了一個(gè)有趣的互動(dòng)視頻 廣告。視頻的主角是兩個(gè)女模特,觀眾在不同的情景下,每次有 5秒的時(shí)間選擇讓哪個(gè)模特 穿什么, 接下來就會(huì)有不同的事情發(fā)生在模特身上。這種類似游戲的視頻廣告令人耳目一新, 當(dāng)然它離不開 Interlude 強(qiáng)大的技術(shù)力量。倘若你的品牌沒有那么雄厚的技術(shù)實(shí)力,你也可 以試著走桔子水晶酒店的小清新路線。這家另類五星級酒店 2011年拍攝的星座微電影系列被 網(wǎng)友熱捧,大家在被個(gè)性鮮明的星座男女們逗得前仰后合的同時(shí)也記住了酒店與眾不同的風(fēng) 格。

4、游戲興起

游戲化的興起,以不同方式將游戲概念應(yīng)用到非游戲領(lǐng)域中。

盡管游戲化與消費(fèi)者的關(guān)聯(lián)度越來越高,但具體到某一品牌還需確定自己是否真正適合。怪 異展示將對一些品牌繼續(xù)發(fā)揮作用,但其他品牌需根據(jù)體現(xiàn)的產(chǎn)品內(nèi)涵和目標(biāo)市場構(gòu)建相對 穩(wěn)健的經(jīng)營理念。

創(chuàng)新將會(huì)大獲全勝,鼓勵(lì)互動(dòng)的基本概念作為共同的發(fā)展線索貫穿該行業(yè)的所有層面。隨著

手勢識(shí)別技術(shù)的不斷完善,能對正常的肢體運(yùn)動(dòng)和語音作出回應(yīng)的自然用戶界面將會(huì)成為一 個(gè)重要的熱門詞匯,商家可以從微軟的體感游戲設(shè)備 Kinect 上找到一些靈感。

第四篇：影響樓盤銷售的十大因素

影響樓盤銷售的十大因素

正象其它商品一樣，樓盤銷售同樣會(huì)受到來自社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、市場以致政策方面因素的影響。正確分析并把握諸方面因素對售樓的影響，對于發(fā)展商在營銷策劃上的準(zhǔn)確定位、實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，具有至關(guān)重要的作用。

綜觀樓市，影響樓盤銷售綜合起來不外乎以下十個(gè)因素：

1、環(huán)境因素。樓盤銷售的環(huán)境因素一般包括兩大類：一類是地區(qū)大工業(yè)環(huán)境，即樓盤所處城市區(qū)域的整體環(huán)境。其主要體現(xiàn)在城市所擁有的文明化程度上。具體包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、法制建設(shè)程度以及生活服務(wù)水準(zhǔn)等。另一類則是指樓盤以外的小環(huán)境，包括小區(qū)的人文、自然背景、各類配套設(shè)施以及與之相關(guān)的周邊交通狀況等。

從普遍的心理定勢來看，大環(huán)境的優(yōu)劣決定了人們擇業(yè)、定居的趨向，而優(yōu)良的區(qū)域環(huán)境能為房地產(chǎn)提供潛在的消費(fèi)群體。而樓盤的小區(qū)環(huán)境則以其質(zhì)素的高低影響到人們的購房選擇。因此，營造一個(gè)高質(zhì)素的小區(qū)環(huán)境是發(fā)展同在樓盤策劃前期就必須考慮的要素之一。

2、消費(fèi)個(gè)性因素。消費(fèi)個(gè)性集中體現(xiàn)在消費(fèi)心態(tài)的不同。由于消費(fèi)者的民族、經(jīng)濟(jì)、文化、職業(yè)、區(qū)域、年齡等的不同，會(huì)呈現(xiàn)出明顯的消費(fèi)個(gè)性差異，從而形成不同的消費(fèi)觀念。從整體上看，一般存在三種不同的消費(fèi)觀：一是超前消費(fèi)觀。這是歐美國家極為普遍。其主要特點(diǎn)是通過銀行貸款等方式透支消費(fèi)或預(yù)支消費(fèi)。目前接受這一消費(fèi)觀的深圳人逐步增多。二是即時(shí)消費(fèi)，俗稱吃了用了，將全部收入用于消費(fèi)，即無存款也無外債。三是保守消費(fèi)，將大部分收入用于儲(chǔ)蓄，只有小部分用于消費(fèi)。

3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低不僅直接影響居民家庭收入的高低，同時(shí)還左右著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。無疑對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及樓盤的銷售志到催化劑的作用。目前沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)熱銷正是由于經(jīng)濟(jì)因素刺激了人們置房消費(fèi)的欲望。

4、物業(yè)管理因素。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理所能提供的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能亦是影響消費(fèi)者的購房選擇。好的物業(yè)管理不僅僅是能為業(yè)主提供安全、方便、齊全的物質(zhì)設(shè)施，更重要的是能給業(yè)主營造獨(dú)具特色的高質(zhì)的生活情調(diào)和健康的文化氛圍。

5、WTO因素。這是一個(gè)影響樓盤銷售的新因素。隨著WTO的日益臨近，對消費(fèi)者的消費(fèi)行為的影響也越來越密切。WTO對房地產(chǎn)銷售的影響是多元化的，比如隨著關(guān)稅的降低，各種建材將大幅下調(diào)，進(jìn)而影響到樓價(jià)的下調(diào)；國外銀行的進(jìn)入將促使國內(nèi)銀行加快內(nèi)部改革步伐，對樓盤按揭將起到明顯的改善作用等。

6、發(fā)展商信譽(yù)因素。發(fā)展商在諸如樓盤質(zhì)量、面積、價(jià)格、交房期限以及對付款方式和額度等方面的承諾在很大程度上影響消費(fèi)者樓盤的信任度。萬科等成功地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤之所以深受消費(fèi)者青睞，并長期保持旺銷的業(yè)績，與其至高無上的信譽(yù)是分不開的。

7、付款方式因素。付款方式直接影響到消費(fèi)者的投資風(fēng)險(xiǎn)和短期經(jīng)濟(jì)承受能力。因此，確定一次性付款還是按揭付款對消費(fèi)者的購房取向影響較大。而其中按揭方式又有期限長短、額度大小之分。很多發(fā)展商采取靈活多變的按揭付款的促銷方式均取得了預(yù)想的效果。

8、促俏因素。隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的日趨激烈，發(fā)展商之間的促銷手段花樣翻新，由原來的房產(chǎn)交易會(huì)、展銷會(huì)、免費(fèi)看樓、購房入戶等發(fā)展到購房送裝修、送家私電器、讓利折扣等新的更刺激的促銷手段。促銷方式的不斷更新和升級極大地誘發(fā)了消費(fèi)者的購房欲望。

9、樓盤質(zhì)量因素。這是消費(fèi)者最為關(guān)切的問題，在一定程度上決定了樓盤銷售從理論變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。樓盤質(zhì)量主要包括以下要素：是否爛尾、是否按期交房、面積是否相符、工程質(zhì)量是否過關(guān)以及樓盤的戶型、風(fēng)格等。其中任何一項(xiàng)都直接影響到消費(fèi)者的購房傾向。

10、政策因素。這是政府行為對房產(chǎn)業(yè)積極干預(yù)的結(jié)果和體現(xiàn)，也是影響住房消費(fèi)的一個(gè)重要因素。如政府取消福利分房、出臺(tái)有關(guān)促進(jìn)消費(fèi)的政策以及制定保護(hù)置房業(yè)主利益的法律法規(guī)等，在一定程度上將引導(dǎo)、鼓勵(lì)和促進(jìn)消費(fèi)者的居家消費(fèi)。

上述十大因素中既有企業(yè)外部因素，也有企業(yè)內(nèi)部自身的因素。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在正確分析、把握外部因素基礎(chǔ)上，努力提高自身素質(zhì)，利用自身優(yōu)勢，精心策劃，準(zhǔn)確定位，才能在激烈的市場競爭中實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。

樓盤銷售重在營銷控制

在整個(gè)樓盤營銷過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時(shí)間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。此即為銷售控制。

一般地，價(jià)格控制應(yīng)以“低開高走”，并且也分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢，價(jià)格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)。同時(shí)，樓層差價(jià)的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著心理需求的變化呈不規(guī)則變化。

以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí)間控制，確定與之對應(yīng)的銷量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營銷，從而掌握什么時(shí)間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。

銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，價(jià)格的“低開”并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結(jié)合，按一定的比例面市，量在誰手中，誰就能控制價(jià)格，隨著時(shí)間的推移，不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。那么整個(gè)營銷過程就是一個(gè)比較完美的營銷控制過程。

客戶購買行為的分析

一般對于不同類型的客戶，促成其購房的方式也有所區(qū)別，主要有以下四種方式：

純沖動(dòng)。具好奇心、炫耀或消遣的心理。因現(xiàn)場售樓處、看板或因朋友購買而產(chǎn)生自已也需擁有的想法。提醒式。屬于區(qū)域或區(qū)域外的客戶，有一定的房產(chǎn)知識(shí)和使用經(jīng)驗(yàn)。因某體吸引，對地段、景觀、產(chǎn)品感興趣。

誘導(dǎo)式。第一次購房，需要一定時(shí)間對產(chǎn)品進(jìn)行考慮后決定?？赡芤颥F(xiàn)場看板、售樓處的吸引而進(jìn)入，需現(xiàn)場人員詳細(xì)介紹產(chǎn)品。

計(jì)劃式。對于房價(jià)昂貴的產(chǎn)品而言，存在猶豫不決的客戶層?？梢酝ㄟ^增加附加值和可能的降價(jià)等辦法來進(jìn)行說服。

一、客戶購買心理分析

1、詳細(xì)研究所需購買的產(chǎn)品。

2、探究有關(guān)資料（價(jià)格、企業(yè)形象）。

3、依靠已有的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷并采取行動(dòng)。

4、等待機(jī)會(huì)。

5、模仿他人的判斷（根據(jù)廣告的暗示）。

6、用投機(jī)心理作冒險(xiǎn)嘗試。

7、抽樣方式選購（沒有時(shí)間考慮）。

8、滿足最小限度的條件即可。

無論何種購房行為，在客戶的內(nèi)心深處都存在或多或少的購買意向和需求——潛在意向及需求，在進(jìn)入售樓處后，需通過銷售人員促成其購買的行為。

二、銷售基本技巧

1、在接待過程中仔細(xì)觀察客戶的身體語言。

2、詢問技巧。

3、介紹產(chǎn)品的技巧。

4、掌握銷售程序（介紹產(chǎn)品的優(yōu)先順序、循循善誘客戶）。

5、議價(jià)技巧。

6、促成下決心的技巧。

7、簽約技巧等。

三、溝通技巧

銷售人員介紹產(chǎn)品，采取口語化或非口語化（觀察客戶的肢體語言及傾聽技巧）的形式來挖掘客戶的需求（面積、總價(jià)、單價(jià)）、預(yù)算、喜好（樓層、朝向、面積、景觀等）?？梢越柚韵碌谰吆突顒?dòng)來達(dá)到溝通的目的。

1、產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)與特性。

2、POP廣告。

3、接待中心的氣勢和內(nèi)部的布置。

4、媒體廣告、派夾報(bào)、DM等。

5、售樓書。

6、樣板房以及現(xiàn)場演示等其他設(shè)備。

7、現(xiàn)場促銷活動(dòng)（SP活動(dòng)、贈(zèng)品等）。

四、成交技巧

在實(shí)際銷售過程中，應(yīng)堅(jiān)持進(jìn)可議、退可守的原則。舉例來說，假設(shè)銷售人員已完全掌握了客戶的購買動(dòng)機(jī)、預(yù)算、喜好，那么如何根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，向客戶推薦其滿意的房型呢？

（一）鎖定唯一可讓客戶滿意的一套房子，然后促其下決心。

1、搶購方式。

2、直接要求下決心。

3、引導(dǎo)客戶進(jìn)入議價(jià)階段。

4、下決心付定金。

（二）強(qiáng)調(diào)優(yōu)點(diǎn)

1、地理位置好。

2、建筑物外觀風(fēng)格獨(dú)特。

3、產(chǎn)品規(guī)劃合理（朝向、格局方正、得房率高）。

4、建材標(biāo)準(zhǔn)高。

5、房型規(guī)劃好、私密性好、景觀佳、得房率高。

6、小區(qū)環(huán)境有特色。

7、周邊設(shè)施齊全，生活便利（學(xué)校、圖書館、名人等）。

8、付款方式輕松。

9、開發(fā)商信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況、工程質(zhì)量、交房及時(shí)等。

以上可以采取聊天的方式，觀察客戶的反映，掌握客戶的心理，促成其下決心。如未能順利進(jìn)入議價(jià)階段，不妨根據(jù)客戶的喜好，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，再次促成其下決心。

（三）直接強(qiáng)定

如遇到以下的客戶，則可以采取直接強(qiáng)定的方式：

1、客戶經(jīng)驗(yàn)豐富、二次購房、用于投資的同行。

2、客戶熟悉附近的房價(jià)及成本，直截了當(dāng)要求以合理價(jià)位購買。

3、客戶對競爭個(gè)案非常了解，若本案不具優(yōu)勢，可能會(huì)失去客戶。

4、客戶已付少量定金，訂購其他個(gè)案的房產(chǎn)，而你想要說服他改變。

（四）詢問方式

在接待客戶的過程中通常采用詢問的方式，了解客戶的心理，并根據(jù)其喜好，重點(diǎn)突出產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，打消其購房時(shí)可能存在的疑慮。詢問的方式可以有以下幾種：

1、展示過程中詢問其需求的面積、房數(shù)、預(yù)算、喜好等。

第五篇：可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略運(yùn)行機(jī)制、特點(diǎn)及影響因素

內(nèi)容摘要：

[摘 要] 可持續(xù) 發(fā)展 成本戰(zhàn)略與傳統(tǒng)成本戰(zhàn)略相比較，成本戰(zhàn)略視角、效益的原則以及成本戰(zhàn)略的時(shí)間和空間上均有較大的不同?？沙掷m(xù)發(fā)展成本是由 自然 生態(tài)成本、人文生態(tài)成本等組成?？沙掷m(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略是指從戰(zhàn)略的高度研究可持續(xù)發(fā)展成本，其作用的發(fā)揮因成本運(yùn)行機(jī)制不同而異，具有獨(dú)特性、效益性、可持續(xù)性等特點(diǎn)，受到自然資源、生態(tài)環(huán)境、人力資源、社會(huì)和諧等因素影響。本文通過研究可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略的運(yùn)行機(jī)制、特點(diǎn)及影響因素，尋求從總體上降低可持續(xù)發(fā)展成本，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的途徑。

[關(guān)鍵詞] 可持續(xù)發(fā)展；成本戰(zhàn)略；運(yùn)行機(jī)制；影響因素

1987年，聯(lián)合國第42屆大會(huì)通過《我們共同的未來》報(bào)告，首次提出可持續(xù)發(fā)展概念。1992年，聯(lián)合國在巴西里約熱內(nèi)盧召開環(huán)境與發(fā)展會(huì)議，通過了《里約環(huán)境與發(fā)展宣言》、《21世紀(jì)議程》等5個(gè)重要文件，可持續(xù)發(fā)展開始在全球從理論走向?qū)嵺`。

一、可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略運(yùn)行機(jī)制

可持續(xù)發(fā)展成本是指在社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 可持續(xù)發(fā)展過程中，因環(huán)境遭到破壞而產(chǎn)生的環(huán)境成本，包括人為破壞資源而付出的代價(jià)；或因環(huán)境差異而產(chǎn)生的差異成本，包括資源的不合理利用而產(chǎn)生的差異損失；或因制度、觀念差異而形成的一種特殊成本。通過對這些方面成本的研究，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展提供可靠的決策依據(jù)。筆者認(rèn)為，可持續(xù)發(fā)展成本是由自然生態(tài)成本、人文生態(tài)成本等組成。

可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略是從戰(zhàn)略的高度研究可持續(xù)發(fā)展成本，其作用的發(fā)揮因成本運(yùn)行機(jī)制不同而異：(1)自然生態(tài)成本運(yùn)行機(jī)制上符合減項(xiàng)效應(yīng)的原理，即符合低成本戰(zhàn)略的要求，同時(shí)符合其他可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略中的合理部分。(2)人文生態(tài)成本運(yùn)行機(jī)制上符合增減效應(yīng)的原理，即符合和諧成本戰(zhàn)略的要求，同時(shí)符合其他可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略中的合理部分。

(一)自然生態(tài)成本運(yùn)行機(jī)制。自然生態(tài)成本包括自然資源成本和生態(tài)環(huán)境成本兩部分，自然資源成本的形成過程分為資源初開發(fā)成本、資源加工成本、資源產(chǎn)品成本三個(gè)階段，最終通過自然資源的消費(fèi)而收回成本。生態(tài)環(huán)境成本的形成是由生產(chǎn)破壞或污染、自然破壞或污染、人類生活破壞或污染而產(chǎn)生的，包括耗減成本、損失成本、恢復(fù)成本、再生成本、保護(hù)成本、替代成本和機(jī)會(huì)成本。其形成過程為：破壞或污染恢復(fù)或治理循環(huán)利用生態(tài)環(huán)境成本。自然生態(tài)成本具有減項(xiàng)效應(yīng)，即此類成本越低越好，會(huì)產(chǎn)生正效益。

(二)人文生態(tài)成本運(yùn)行機(jī)制。人文生態(tài)成本包括人力資源成本和社會(huì)和諧成本兩部分，人力資源成本的形成過程分為養(yǎng)育成本、培養(yǎng)成本、維持成本三個(gè)部分，從為社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)富中得到補(bǔ)償。社會(huì)和諧成本是由自然差異、社會(huì)特定差異而應(yīng)當(dāng)由社會(huì)支付的成本，根據(jù)支付的方式不同分為按不同制度執(zhí)行而形成的制度成本，或用 科學(xué) 技術(shù)、解放思想、塑造新觀念而形成的觀念成本。人文生態(tài)成本具有增減效應(yīng)，即有時(shí)增加成本會(huì)產(chǎn)生正效益，有時(shí)減少成本會(huì)產(chǎn)生正效益，具體視情況而定。

二、可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略的特點(diǎn)

可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略與傳統(tǒng)成本戰(zhàn)略相比較，成本戰(zhàn)略視角、效益的原則以及成本戰(zhàn)略的時(shí)間和空間上均有較大的不同。

(一)獨(dú)特性。可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略通過差異化成本戰(zhàn)略、低成本戰(zhàn)略、和諧成本戰(zhàn)略、可持續(xù)成本戰(zhàn)略等形式，從可持續(xù)發(fā)展角度對其成本發(fā)揮各自不同的獨(dú)特作用。如差異化成本戰(zhàn)略采用的是因地制宜的策略，低成本戰(zhàn)略則是從控制成本的角度，和諧成本戰(zhàn)略從協(xié)調(diào)的角度，可持續(xù)成本戰(zhàn)略則從時(shí)間的持續(xù)性方面去發(fā)揮可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略的作用?？沙掷m(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)的是發(fā)揮地區(qū)個(gè)體、自然和諧的特色優(yōu)勢，與整體成本戰(zhàn)略相得益彰。

(二)效益性?？沙掷m(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，最終目的是達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。如差異化成本戰(zhàn)略所產(chǎn)生的效益是因地制宜策略所取得的經(jīng)濟(jì)利益，低成本戰(zhàn)略所產(chǎn)生的效益是控制成本形成的差異利益，和諧成本戰(zhàn)略所產(chǎn)生的效益是協(xié)調(diào)不合理的效益障礙而取得的效益?？沙掷m(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)的不是短期的、局部的效益，而是長期的、全局的效益。

(三)可持續(xù)性。可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略最重要的目標(biāo)是不考慮當(dāng)前利益，而是考慮長遠(yuǎn)利益；不是考慮一代人的利益，而是考慮幾代人的利益。因此，可持續(xù)成本戰(zhàn)略主要考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)利益的長期性和可持續(xù)性。

三、可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略的影響因素

從可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略的運(yùn)行機(jī)制看，影響可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略的因素是：自然環(huán)境因素、生態(tài)環(huán)境因素、人力資源因素和社會(huì)和諧因素，前兩個(gè)因素影響自然生態(tài)成本，后兩個(gè)因素影響人文生態(tài)成本。

(一)自然資源因素。自然資源是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)，是人類生存和生活的重要物質(zhì)源泉。同時(shí)，自然資源為社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展提供了勞動(dòng)資料，是人類自身再生產(chǎn)的營養(yǎng)庫和能量來源。無論是作為活動(dòng)場所、環(huán)境、勞動(dòng)對象，還是從中制造勞動(dòng)對象，都要開發(fā)利用自然資源。

可持續(xù)發(fā)展成本戰(zhàn)略涉及諸多方面的問題，但資源問題是其中心問題。資源問題可以說是資源供需方面的兩個(gè)不平衡造成的，一是人類自身對自然資源的總需求和地球能夠提供的現(xiàn)實(shí)自然資源之間存在著不平衡；二是自然資源生產(chǎn)和消費(fèi)空間分布的不平衡。協(xié)調(diào)好這兩種平衡，將會(huì)減少可持續(xù)發(fā)展成本的發(fā)生。

可持續(xù)發(fā)展要求保護(hù)人類生存和發(fā)展所必需的資源基礎(chǔ)，而許多非持續(xù)現(xiàn)象正是源于對資源的不合理利用而引起的資源生態(tài)系統(tǒng)衰退，這樣，就會(huì)形成過度開發(fā)而損害下一代的機(jī)會(huì)成本。這就必須解決好資源在當(dāng)代人與后代人之間的合理配置，既要保證當(dāng)代人的合理需求，又要為后代人留下較好的生存與發(fā)展條件，重視資源在各地區(qū)、各部門和每個(gè)人之間的合理分配，避免資源閑置與浪費(fèi)。

一方面，可持續(xù)發(fā)展要求資源的合理利用，在開發(fā)利用的同時(shí)必須對資源加以保護(hù)。另一方面，可持續(xù)發(fā)展要求在環(huán)境良性循環(huán)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。任何一個(gè)大于零的指數(shù)增長，其長期結(jié)果卻是無限大的。西方發(fā)達(dá)國家對 工業(yè) 革命以來平均每年3%的增長率都不滿足。改革開放以來，我國則難以接受低于7%的增長率。這樣的增長要求是有限資源與環(huán)境難以承受的?？梢?，合理利用自然資源，有利于減少自然生態(tài)成本的發(fā)生。

(二)生態(tài)環(huán)境因素。“可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略”是1992年6月在巴西里約熱內(nèi)盧召開的“聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會(huì)”上提出的?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”關(guān)注的方面有：生態(tài)可持續(xù)性、社會(huì)可持續(xù)性、文化可持續(xù)性。近年來，國際環(huán)境 教育 界提出了新穎而科學(xué)的“環(huán)境定義”，主要有兩要點(diǎn)：一是人以外的一切就是環(huán)境；二是每個(gè)人都是他人環(huán)境的組成部分。

人類的環(huán)境分為兩大方面：(1)自然環(huán)境：主要包括，大氣環(huán)境、水環(huán)境、土壤環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和地質(zhì)環(huán)境；(2)社會(huì)環(huán)境：主要包括居住環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境、文化環(huán)境和 交通 環(huán)境。

地球環(huán)境需要人類珍惜的資源主要有以下四類：(1)三大生命要素：空氣、水和土壤。(2)六種自然資源：礦產(chǎn)、森林、淡水、土地、生物物種、化石燃料(石油、煤炭和天然氣)。(3)兩類生態(tài)系統(tǒng)：陸地生態(tài)系統(tǒng)(如森林、草原、荒野、灌叢等)與水生生態(tài)系統(tǒng)(如濕地、湖泊、河流、海洋等)；(4)多樣景觀資源：如山勢、水流、本土動(dòng)植物種類、自然與文化 歷史 遺跡等。