第一篇：金融服務增值稅相關政策總結

金融服務相關政策

1、金融服務，是指經營金融保險的業務活動。包括貸款服務、直接收費金融服務、金融商品轉讓和保險服務。一般納稅人提供金融服務適用的稅率為6%，實行簡易征收和小規模納稅人征收率為3%。

2、貸款服務。財稅[2016]36號中《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中明確：貸款服務，以提供貸款服務取得的全部利息及利息性質的收入為銷售額。納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。財稅[2016]36號中《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條規定下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：“

（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、居民日常服務和娛樂服務”。

3、金融商品轉讓。金融商品轉讓，是指轉讓外匯、有價證券或非貨物期貨的所有權的行為，包括:股票轉讓、債券轉讓、外匯轉讓、其他金融商品轉讓。金融商品轉讓按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。財稅[2016]36號中《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中明確：金融商品轉讓，不得開具增值稅專用發票。

4、直接收費金融服務。直接收費金融服務，以提供直接收費金融服務收取的手續費、傭金、酬金、管理費、服務費、經手費、開戶費、過戶費、結算費、轉托管費等各類費用為銷售額。財稅[2016]36號中《營業稅改征增值稅試點有 關事項的規定》中明確：直接收費金融服務，是指為貨幣資金融通及其他金融業務提供相關服務并且收取費用的業務活動。包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財務擔保、資產管理、信托管理、基金管理、金融交易場所（平臺）管理、資金結算、資金清算、金融支付等服務。按政策可以抵扣進項稅額，可以要求開具增值稅專用發票。

5、保險服務。保險服務是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發生的事故因其發生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限等條件時承擔給付保險金責任的商業保險行為。包括人身保險服務和財產保險服務。保險公司開辦的一年期以上人身保險產品取得的保費收入免征增值稅。

6、電話咨詢12366和專管員后，營改增后，不能抵扣的貸款服務和金融商品轉讓等業務應要求金融機構開具普票；可以抵扣的金融服務可以要求金融機構開具普票。稅務局建議相關業務索取增值稅發票。目前，局總部保理業務取得了增值稅專票，且已抵扣。其他業務暫時用銀行回單入賬，未取得增值稅發票。

7、《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅?2016?36號）的附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》規定：統借統還業務中，企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機 2 構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息免征增值稅。

統借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。

統借統還業務，是指：（1）企業集團或者企業集團中的核心企業向金融機構借款或對外發行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機構或債券購買方本息的業務。（2）企業集團向金融機構借款或對外發行債券取得資金后，由集團所屬財務公司與企業集團或者集團內下屬單位簽訂統借統還貸款合同并分撥資金，并向企業集團或者集團內下屬單位收取本息，再轉付企業集團，由企業集團統一歸還金融機構或債券購買方的業務。根據36號文非金融企業借貸資金取得的利息免稅有條件：資金借貸雙方是否屬于同一企業集團，在審核相關企業是否屬于同一企業集團時，最直觀、最簡單的辦法，就是看母公司是否持有《企業集團登記證》；是否由統借方對外借款（或發行債券統一取得資金）后將所借資金分撥給下屬單位或與借款企業簽訂統借統還貸款合同并分撥所借入的資金；向借款企業收取利息的利率不高于支付給金融機構利率（或債券票面利率）水平，這是非金融企業之間資金借貸業務免征增值稅的三項缺一不可的條件。如果不能同時符合上述三項條件，就不能按統借統還享受免征增值稅的優惠。

8、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號第二十一條 企業的利息支出按以下規定進行處理：企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。4

第二篇：2012最新增值稅政策

選擇

1.2012年8月1日起，以下各項中適用17%增值稅稅率的是（）。玉米漿 2.2012年，增值稅擴圍改革全國矚目，增值稅的優越性表現在（）。

中性、公平

3.營業稅改征增值稅試點中，提供有形動產租賃服務適用的稅率為（）。17% 4.自2012年4月1日起，密集型烤房設備適用的增值稅稅率為（）。13% 5.以下各項中，不屬于《關于營業稅改征增值稅試點文化事業建設費申報有關事項的公告》特點的是（）。明確了申報內容

6.營業稅改征增值稅試點地區，在征稅范圍的界定上，環境評估服務應（）。按照“鑒證服務”征收增值稅

7.從2005年起，有關部門研究調整農產品抵扣政策遵循的原則不包括（）。有利于保障稅源，增加財政收入

8.我國允許增值稅一般納稅人購進免稅農產品時自行開具農產品收購發票作為抵扣憑證，計算抵扣進項稅額的扣除率為（）13%

9.以下各項中，不屬于增值稅防偽稅控系統專用設備的是（）。稅控盤

10.納稅人購買的增值稅稅控系統專用設備自購買之日起（）內因質量問題無法正常使用的，由專用設備供應商負責免費維修，無法維修的免費更換。3年

11.自2012年2月1日起，納稅人購進或者自制固定資產時為小規模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產，應（）。按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅 12.試點納稅人購進農產品直接銷售的，當期農產品增值稅進項稅額計算公式為（）。

當期銷售農產品數量/(1-損耗率)×農產品平均購買單價×13%/(1+13%)

13.國家規劃布局內的重點軟件企業和集成電路設計企業，如當年未享受免稅優惠，可享受的企業所得稅優惠稅率為（）。10%

14.集成電路生產企業的生產設備折舊年限可以適當縮短，最短可為（）。3年

15.對飲水工程運營管理單位從事規定的飲水工程新建項目投資經營所得，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅起，實行企業所得稅（）。三免三減半

16.對飲水工程運營管理單位為建設飲水工程而承受土地使用權，免征契稅的期間是（）。自2011年1月1日至2015年12月31日

17.獲認定的規劃布局企業在申請認定過程中提供虛假信息應取消其認定資格，并在（）內不再受理其認定申請。4年

18.申報國家規劃布局內集成電路設計企業須提交經具有國家法定資質的中介機構鑒證的企業認定前（）會計的財務報表。兩個

19.《國家中小企業公共服務示范平臺（技術類）進口設備免征進口稅收的暫行規定》要求示范平臺資產總額不低于（）。1000萬元

20.出口企業或其他單位銷售給特殊區域內的生活消費用品和交通運輸工具，應實行的增值稅政策為（）。按規定征收增值稅

21.外貿企業出口委托加工修理修配貨物以外的貨物增值稅免退稅計算公式為（）。增值稅應退稅額=增值稅退（免）稅計稅依據×出口貨物退稅率

22.生產企業出口貨物勞務（進料加工復出口貨物除外）增值稅退（免）稅的計稅依據為出口貨物勞務的（）。實際離岸價

23.退稅率有調整的，除另有規定外，其執行時間為（）。貨物出口貨物報關單上注明的出口日期

24.以下各項中，不屬于出口企業或其他單位視同出口貨物的是（）。出口企業對外提供加工修理修配勞務 25.出口企業或其他單位騙取國家出口退稅款的，經（）批準可以停止其退（免）稅資格。

省級以上稅務機關

26.退（免）稅相關備案單證由出口企業存放和保管，不得擅自損毀，保存期為（）。5年 27.下列各項中，不屬于出口企業對外提供加工修理修配勞務退（免）稅申報應提供資料的是（）。維修人員身份證明

28.停止辦理出口退稅的起始日為省級以上（含本級）稅務機關批準后作出《稅務行政處罰決定書》的（）。決定之日

29.已準予免稅購進的卷煙，卷煙生產企業銷售給出口企業的價格應（）。不含消費稅、不含增值稅

30.適用增值稅免稅政策的出口貨物勞務，出口企業或其他單位如果放棄免稅，一旦放棄免稅，（）內不得更改。36個月

31.適用啟運港退稅政策的企業須滿足（）。屬于海關管理的B類及以上企業

32.融資租賃出租方將融資租賃出口貨物租賃給境外承租方，取得增值稅專用發票的，增值稅應退稅額為（）。購進融資租賃貨物的增值稅專用發票注明的金額×融資租賃貨物適用的增值稅退稅率

33.下列各項中，不屬于融資租賃企業的是（）。經中國銀行業監督管理委員會批準設立的金融租賃公司

34.對已辦理出口退稅手續的貨物，應于啟運日起（）內辦理結關核銷手續，否則視為未實際出口貨物。2個月

35.自2012年7月1日起，對融資租賃出口貨物試行（）。退稅政策 36.適用啟運港退稅政策的企業須滿足（）。屬于海關管理的B類及以上企業

37.固定業戶的總分支機構不在同一縣，但在同一省范圍內的，由總機構匯總向其所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅需（）審批同意。省財政廳、國家稅務總局

38.自2012年4月1日起執行，符合規定條件的國內企業為生產通知所列裝備或產品而確有必要進口通知所列商品，免征（）。關稅和進口環節增值稅

39.固定業戶的總分支機構不在同一縣，但在同一省范圍內的，由總機構匯總向其所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅需（）審批同意。省財政廳、國家稅務總局

40.為保證增值稅專用發票和增值稅普通發票二維碼密文的正常打印，稀土企業打印增值稅發票時須使用（）。24針針式票據打印機

41.下列關于出口貨物勞務退（免）稅申報方面要求的說法中，錯誤的是（）。跨境貿易人民幣結算方式出口的貨物，出口企業申報退（免）稅須提供出口收匯核銷單 42.下列各項中，不屬于適用增值稅免稅政策的出口貨物勞務的是（）。出口企業或其他單位提供虛假備案單證的貨物

43.自2012年7月1日起，適用于一般納稅人的增值稅納稅申報表附列資料中“簡易征收辦法征收增值稅貨物的銷售額和應納稅額明細”部分增加的征收率為（）。3%

44.出口企業和其他單位以假報出口騙取國家出口退稅款，由主管稅務機關追繳其騙取的退稅款，并處罰款（）。稅款一倍以上五倍以下

45.出口企業應在辦理對外貿易經營者備案登記或簽訂首份委托出口協議之日起（）內，辦理出口退（免）稅資格認定。30日

判斷

1.出租車公司向出租車司機收取的管理費用，按照“陸路運輸服務”征收增值稅。（）錯誤

2.增值稅稅率和征收率方面的最新規定主要集中在部分農機、農產品等方面。（）正確 3.營業稅改征增值稅試點中，建筑圖紙審核服務按照“咨詢服務”征收增值稅。（）錯誤 4.玉米蛋白粉不屬于初級農產品，也不屬于免稅飼料的范圍，2012年5月1日起，明確適用17%的增值稅稅率。（）正確

5.在營業稅改征增值稅試點地區，組織安排會議或展覽的服務仍征收營業稅。（）錯誤 6.在我國現行稅制結構中，增值稅和營業稅作為最重要的兩個商品與勞務稅稅種，分立并行。（）正確

7.自2013年1月1日起，增值稅一般納稅人將全部資產、負債和勞動力一并轉讓給其他增值稅一般納稅人，其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進項稅額不允許抵扣。（）錯誤 8.自2013年1月1日起，增值稅一般納稅人將全部資產、負債和勞動力一并轉讓給其他增值稅一般納稅人，其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進項稅額不允許抵扣。（）錯誤 9.平均購買單價是指購買農產品期末平均買價，包括單獨支付的運費和入庫前的整理費用。（）錯誤

10.《增值稅一般納稅人資產重組進項留抵稅額轉移單》一式三份，原納稅人主管稅務機關留存一份，交納稅人一份，傳遞新納稅人主管稅務機關一份。（）正確

11.試點納稅人購進農產品用于生產經營且不構成貨物實體的，當期允許抵扣農產品增值稅進項稅額=當期耗用農產品數量×農產品平均購買單價×13%/(1+13%)。（）正確

12.增值稅納稅人2011年12月1日以后繳納的全部技術維護費，可憑技術維護服務單位開具的技術維護費發票，在增值稅應納稅額中全額抵減。（）錯誤

13.自2012年10月1日起，對從事農產品批發、零售的納稅人銷售的全部鮮活肉蛋產品免征增值稅。（）錯誤

14.集成電路設計企業和符合條件軟件企業的職工培訓費用，應單獨進行核算并按規定限額在計算應納稅所得額時扣除。（）錯誤

15.自2012年7月1日起，屬于增值稅一般納稅人的藥品經營企業銷售生物制品，可以選擇簡易辦法按照生物制品銷售額和3%的征收率計算繳納增值稅。（）正確

16.對飲水工程運營管理單位向農村居民提供生活用水取得的自來水銷售收入，免征增值稅。（）正確

17.認定主管部門根據相關國家規劃研究確定支持領域和認定工作要求，在申報3月底前發布公告。（）錯誤

18.中小企業公共服務示范平臺在合理數量范圍內進口國內不能生產或者性能不能滿足需要的科技開發用品，免征進口環節關稅和進口環節增值稅、消費稅。（）正確

19.申請中小企業公共服務示范平臺，必須具有良好的服務資質和業績，年服務中小企業至少100家，用戶滿意度在90％以上。（）錯誤

20.認定規劃布局內企業的主管部門和地方主管部門工作人員不得作為專家參與評審規劃布局內企業。（）正確

21.開展進料加工業務的出口企業若發生未經海關批準將海關保稅進口料件作價銷售給其他企業加工的，應按規定征收增值稅，免征消費稅。（）錯誤

22.經主管稅務機關同意，出口企業可以不分別核算內銷貨物和增值稅征稅的出口貨物的生產成本、主營業務成本。（）錯誤

23.適用不同退稅率的貨物勞務，應分開報關、核算并申報退（免）稅，未分開報關、核算或劃分不清的，從高適用退稅率。（）錯誤

24.退稅率低于適用稅率的，相應計算出的差額部分的稅款計入出口貨物勞務成本。（）

正確 25.出口貨物的消費稅應退稅額的計稅依據，按購進出口貨物的消費稅專用繳款書和海關進口消費稅專用繳款書確定。（）正確

26.經主管稅務機關同意，出口企業可以不分別核算內銷貨物和增值稅征稅的出口貨物的生產成本、主營業務成本。（）錯誤

27.免抵退稅辦法是指不具有生產能力的出口企業或其他單位出口貨物勞務，免征增值稅，相應的進項稅額予以退還。（）錯誤

28.經主管稅務機關批準，外貿企業在增值稅納稅申報期以外的其他時間也可辦理免退稅申報。（）正確

29.視同出口貨物及對外提供修理修配勞務實行備案單證管理。（）錯誤 30.輸入特殊區域的水電氣，由銷售水電氣的的企業申報退稅。（）錯誤

31.因騙取出口退稅行為受過行政處罰、兩年內又騙取國家出口退稅款數額在30萬元以上不滿150萬元的，停止為其辦理出口退稅兩年以上三年以下。（）錯誤

32.輸入特殊區域的水電氣，區內生產企業未在規定期限內申報退（免）稅的，進項稅額須轉入成本。（）正確

33.外貿企業應在取得出口貨物轉內銷證明當期的增值稅納稅申報期內申報納稅時，以此作為進項稅額的抵扣憑證使用。（）錯誤

34.除經國家稅務總局批準銷售給免稅店的卷煙外，免稅出口的卷煙須從指定口岸直接報關出口。（）正確

35.自2012年6月1日起，外貿企業可使用經稅務機關審核允許納稅人抵扣其進項稅額的增值稅專用發票作為出口退稅申報憑證向主管稅務機關申報出口退稅。（）正確 36.實行退稅政策的融資租賃出口貨物包括在海關監管年限內的進口減免稅貨物。（）

錯誤

37.融資租賃出口貨物屬于消費稅應稅消費品的，應向融資租賃出租方退還前一環節已征的消費稅。（）正確

38.外貿企業可憑增值稅專用發票原件向主管出口退稅的稅務機關申報出口退稅，如原件丟失，則不能申報。（）錯誤

39.融資租賃貨物屬于消費稅應稅貨物的，若申請退稅，還應提供有關消費稅專用繳款書。（）正確

40.實行退稅政策的融資租賃出口貨物包括在海關監管年限內的進口減免稅貨物。（）

錯誤

41.納稅人取得虛開的增值稅專用發票，不得作為增值稅合法有效的扣稅憑證抵扣其進項稅額。（）正確

42.納稅人取得虛開的增值稅專用發票，不得作為增值稅合法有效的扣稅憑證抵扣其進項稅額。（）正確

43.對于使用AI3型金稅卡的稀土企業，不管是否使用網上抄報稅，都需配備報稅盤。（）

錯誤

44.自2012年6月1日起，稀土企業必須通過增值稅防偽稅控開票系統開具增值稅專用發票和增值稅普通發票。（）正確

45.納稅人取得虛開的增值稅專用發票，不得作為增值稅合法有效的扣稅憑證抵扣其進項稅額。（）正確

46.增值稅納稅人非初次購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用，由其自行負擔，不得在增值稅應納稅額中抵減。（）正確

47.玉米蛋白粉不屬于初級農產品，也不屬于免稅飼料的范圍，2012年5月1日起，明確適用17%的增值稅稅率。（）正確 48.出口企業或其他單位銷售給國際運輸企業用于國際運輸工具上的貨物視同出口貨物。（）正確

49.稀土企業使用的防偽稅控開票系統升級工作由各地防偽稅控系統技術維護服務單位和稀土企業共同承擔。（）錯誤

50.開展進料加工業務的出口企業若發生未經海關批準將海關保稅進口料件作價銷售給其他企業加工的，應按規定征收增值稅，免征消費稅。（）錯誤

51.出口企業丟失增值稅專用發票抵扣聯的，在增值稅專用發票認證相符后，可憑發票聯復印件向主管出口退稅的稅務機關申報退（免）稅。（）正確

第三篇：土地增值稅相關政策

土地增值稅清算相關政策

福建省地方稅務局轉發國家稅務總局

關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知

[發文日期：2007-02-05]福建省地方稅務局 文號：閩地稅發〔2007〕24號

各市、縣（區）地稅局，省、各設區市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：

現將《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）轉發給你們，并對有關問題明確如下，請一并貫徹執行。

一、各地應根據國家稅務總局規定，結合當地實際，積極開展房地產開發企業的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎。土地增值稅基礎資料庫應包含以下主要內容：房地產開發項目基本情況、轉讓收入總額、各項扣除項目金額、土地增值稅預征及清算情況，實際土地增值稅稅負等。

二、根據國稅發［2006］187號第二條規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉讓的房地產建筑面積”包括房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售的房地產面積。

三、對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務機關按照國稅發［2006］187號第四條第（二）項規定確定上述四項開發成本的單位面積金額標準。

四、各設區市地方稅務局應根據國家稅務總局規定，結合當地實際情況，制定稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報告》格式,并報省局備案。

五、閩地稅發［2005］號印發的《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續執行，但其中有關清（結）算條件和時間的規定以國稅發［2006］187號文和本文為準。

六、凡2007年2月1日后開始進行清算的項目，均適用本通知的規定。

二ＯＯ七年二月一日

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算

管理有關問題的通知

[發文日期：2007-01-17] 來源：國家稅務總局

文號：國稅發〔2006〕187號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務總局

二○○六年十二月二十八日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知

[發文日期：2006-11-10]

國家稅務總局文號：財稅[2006]141號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)精神，進一步促進調整住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，現將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：

“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。

請遵照執行。

財政部 國家稅務總局

二○○六年十月二十日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知

[發文日期：2006-08-03]

國家稅務總局

文號：財稅[2006]21號 各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規定精神，現將土地增值稅有關問題明確如下：

一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

在本文件發布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。

二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。

三、關于土地增值稅的預征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。

對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。

四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題

對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

六、本文自2006年3月2日起執行。

抄送：各省、自治區、直轄市、計劃單列市國家稅務局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年三月二日

福建省地方稅務局關于印發《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知

[發文日期：2005-10-14]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：

現將《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。在執行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。

二ＯＯ五年十月十四日

福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行)

第一章 總 則

第一條 為加強和規范房地產開發企業土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以

文號：閩地稅發[2005]195 下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結合我省實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的房地產開發企業（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。納稅人轉讓房地產取得的收入，指轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉讓房地產的，以轉讓的房地產所在地為土地增值稅納稅地點。第四條 土地增值稅由房地產所在地的地方稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）負責征收。第二章 納稅申報

第五條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內，應按每一成本核算項目或對象向主管稅務機關辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復印件）。

（一）施工許可證；

（二）房地產開發項目的預、概算書；

（三）項目立項書；

（四）商品房分層平面圖；

（五）取得土地使用權的證明材料；

（六）主管稅務機關要求提供的其他有關資料。

第六條 納稅人預售房地產的，應在取得預售許可證明后的15日內，向主管稅務機關報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料。

第七條 納稅人在房地產開發過程中簽訂的工程施工合同，應在合同簽訂后30日內向主管稅務機關報備。

第八條 納稅人應于次月10日內，將上月同一計稅項目轉讓或預售的房地產匯總后，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報并繳納稅款,同時提供轉讓或預售的房地產具體銷售清單。

第三章 稅款征收

第九條 納稅人項目已全部竣工結算并一次性轉讓房地產的，應按《條例》及其實施細則的有關規定，據實申報繳納土地增值稅。

第十條 納稅人在項目全部竣工結算并轉讓完畢前轉讓房地產取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除當地政府規定的經濟適用房轉讓不預征外，其他房地產項目應按下列預征率預征土地增值稅。

1、住宅按1%—2%預征。

2、商業營業用房、寫字樓等其他房地產按2%—3%預征。

3、別墅按3%預征。

4、對納稅人既開發建造住宅又開發其他房地產的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%—3%預征。

各設區市地稅局在上述規定的幅度內，應對當地房地產開發經營情況進行調研測算后，自行確定預征率，并報省局備案。個別地區的預征率需要調整的，報經省局批準，可在統一規定的預征率幅度內適當上浮或下調，但最高調整幅度不得超過50%。

第十一條 納稅人按照轉讓房地產取得的收入和規定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率

第十二條 納稅人應在主管稅務機關規定的預征期限內繳納土地增值稅，對未按預征規定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關規定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第四章 納稅清結算

第十三條 預征土地增值稅的納稅人，應在項目竣工結算完畢后的45日內，向房地產所在地主管稅務機關申請土地增值稅納稅清結算，同時提供以下資料。

（一）土地增值稅清結算申請報告；

（二）土地增值稅納稅清結算申報表；

（三）支付土地使用權出讓金的證明材料；

（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；

（五）房地產開發項目工程決算報告；

（六）無償提供公共配套設施的證明材料；

（七）開發項目成本扣除情況補充說明報告；

（八）稅務機關要求提供的其他材料。

第十四條 對已全部竣工結算的房地產項目，凡轉讓房地產的建筑面積占可轉讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務機關可以要求納稅人對土地增值稅進行清結算。清結算時，對未轉讓的房地產部份，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務機關應當及時對納稅人的房地產項目進行清結算：

（一）經納稅評估發現房地產項目利潤異常或存在虛報瞞報房地產成交價格等情況的；

（二）由本級或上級稅務機關或其他有關單位或個人轉來舉報案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務機關認為有必要進行清算的。

第十六條 納稅人納稅清結算時，應準確核算房地產開發項目的轉讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據。沒有真實合法有效的憑據不能列入扣除項目。

納稅人提供的轉讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務機關可以按《稅收征管法》的有關規定，核定其應納稅額。

第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產開發轉讓的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規定。第十八條 納稅人建造轉讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：

（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中

（二）、（三）項的具體標準以當地政府公布的數據為準。

第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因導致主管稅務機關難以對房地產項目進行清算的，稅務機關可以按照《稅收征管法》的有關規定，對整個房地產項目應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。

第二十條 土地增值稅清結算已結束的納稅人，如果有證據表明納稅人在清結算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關應重新清結算或移交稽查部門立案稽查。

第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產項目或已立項，并已按規定投入資金進行開發，按規定在2000年底前首次轉讓的房地產，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉讓的，該房地產項目在進行清結算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結算，先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則

第二十二條 納稅人違反本辦法規定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定進行處罰。

第二十三條 各設區市地方稅務局可以根據本辦法制定具體實施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋。

第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規定與本辦法規定不一致的,以本辦法規定為準。

附件：1.土地增值稅項目登記表。2.土地增值稅納稅清結算申報表。

福建省地方稅務局關于地方稅若干具體政策問題的通知

[發文日期：2005-06-21]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：

最近陸續接到各地反映一些地方稅相關政策問題，經研究，在國家稅務總局未作出明確之前，我省暫統一如下：

一、關于房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權后土地使用稅納稅義務發生時間的確定問題。

房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權，其土地使用稅從有權批準用地的政府批文中所確定的土地使用時間的次月起計算繳納。

二、關于房地產開發企業出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。

按當地地稅部門確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預售合同中的房地產建筑面積合計數，占房地產開發企業全部房地產建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征土地使用稅。

三、納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，如何繳納房產稅問題。

納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產原值計算繳納房產稅。

四、關于城市維護建設稅適用稅率問題。

按納稅人工商營業注冊所在地確定城市維護建設稅的適用稅率。對跨地區經營、聯合經營、文號：閩地稅發[2005]93號 臨時經營的單位和個人的適用稅率仍按《福建省城市維護建設稅暫行條例》第三條的規定執行。

五、關于既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。

對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的，應分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。

二ＯＯ五年六月二日

國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知

[發文日期：2006-07-18]

來源：國家稅務總局 文號：國稅發[2005]172號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，揚州稅務進修學院，局內各單位：

根據《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經商財政部、建設部，現就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

二、《通知》第三條第四款中規定的“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。

三、納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。

五、根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

六、享受稅收優惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發〔2005〕26號文件規定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。

國家稅務總局

二○○五年十月二十日

國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知 [發文日期：2006-05-30]

來源：國務院辦公廳 文號：國辦發[2006]37號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產業發展中存在的問題，進一步加強市場引導和調控。要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規范秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務院辦公廳

二○○六年五月二十四日

關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見 建設部 發展改革委 監察部 財政部 國土資源部

人民銀行 稅務總局 統計局 銀監會

去年以來，各地區、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續認真落實《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整。現就調整住房供應結構、穩定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用

（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規范房地產市場秩序

（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。

（十二）規范發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。

（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產統計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。

（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的 二ＯＯ六年十二月二十二日

財政部 國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知

[發文日期：2006-07-05]：國家稅務總局 文號：財稅[2006]75號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)，抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關營業稅問題通知如下：

2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅；（此規定已失效）個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)的有關規定執行。

地方各級財稅部門要嚴格執行稅收政策，加強稅收征管，對執行過程中出現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年六月十六日

福建省地方稅務局關于經濟適用住房銷售征收營業稅的通知

[發文日期：2004-11-10]

福建省地方稅務局

文號：閩地稅發[2004]283號

各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局： 近接部分市局要求明確經濟適用住房銷售征收營業稅問題的請示，根據國家經濟適用住房建設有關規定和現行營業稅有關規定，對我省經濟適用住房銷售征收營業稅問題明確如下，請遵照執行。

根據建設部等四部委下發《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）的規定，經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。該辦法賦予經濟適用住房在建設用地、行政事業性收費、貸款方面相應的優惠政策，沒有規定經濟適用住房銷售免稅的優惠。

根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規定，為了支持住房制度的改革，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。經濟適用住房銷售以保本微利為原則，基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成，不同房改成本價和標準價，因此，經濟適用住房的銷售應按規定征收營業稅，不能比照房改政策免征營業稅。

二ＯＯ四年十一月十日

福建省地方稅務局關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知

[發文日期：2004-03-28]福建省地方稅務局 [

文號：閩地稅發[2004]63號各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、寧德等設區市地稅局來文、來電請示，要求對企事業單位取得的拆遷補償費收入，是否征收營業稅問題予以明確。

為正確執行營業稅稅收政策，加強對拆遷補償業務的營業稅征收管理，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[１９９９]２１０號），以及福建省政府《關于加快發展住房二級市場的通知》（閩政[２００１]４３號）等文件對補償費收入的稅收規定精神，經研究，明確如下：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。

１、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。

２、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。

三、此前省局下發的文件規定中與本規定不一致的，一律按本規定執行。

國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知

[發文日期：2006-06-01]國家稅務總局 文號：國稅發[2006]74號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關問題通知如下：

一、各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。

（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。

二、各級地方稅務部門要嚴格執行稅收政策，對不符合規定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業稅，確保調整后的營業稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規定對不符合規定條件的個人住房給予稅收優惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執行中出現的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。

三、各省級地方稅務部門要加強部門配合，積極參與本地區房地產市場分析監測工作，密切關注營業稅稅收政策調整后的政策執行效果，加強營業稅政策調整對本地區房地產市場產生影響的分析評估工作。

國家稅務總局

二○○六年五月三十日

國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知

[發文日期：2006-03-06]：國家稅務總局 文號：國稅發[2006]31號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業（以下簡稱開發企業）的經營特點，現就房地產開發的有關企業所得稅問題通知如下：

一、關于未完工開發產品的稅務處理問題

開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

（一）經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。

（二）非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：

１.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。

２．開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。

３．開發項目位于其他地區的，不得低于10％。

二、關于完工開發產品的稅務處理問題

（一）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工： 1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）； 3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。

（二）開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

（三）開發產品完工后，開發企業應于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。

（四）開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發產品銷售收入應按以下規定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

２．采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

３．采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

４．采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。

５．開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

三、關于開發產品預租收入的確認問題

開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關于合作建造開發產品的稅務處理問題

開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:

1.開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。

五、關于以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

2．接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。

上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。

2．接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發產品的成本。

六、關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題

開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。

完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。

八、關于開發產品成本、費用的扣除問題

開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。

（一）開發企業在結算開發產品的計稅成本時，按以下規定進行處理： 1．開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發產品必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。

5．計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整。

6．開發產品完工后應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規定進行扣除：

1．已銷開發產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。

3．應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

6．開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

7．開發企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進行處理：

（1）由開發企業投資建設完工后，出售的，按建造開發產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。

（2）由開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。

8．開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

9．保證金。開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。10．廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：

（1）開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。

（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅。

11．利息。按以下規定進行處理：

（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。

（2）開發企業向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。

（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。

12．土地閑置費。開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。

13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。

14．折舊。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。

九、關于征收管理問題

（一）開發企業在申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 1.依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的； 2.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

十、關于適用減免稅政策問題

根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。

十一、關于本通知適用范圍和執行時間問題

本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。

本通知自2006年1月1日起執行，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執行。

國家稅務總局

二○○六年三月六日

國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問

題的通知 [發文日期：2002-09-11] 國家稅務總局 文號：國稅發[2002]117號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局:

現對納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問題通知如下:

一、關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收增值稅、營業稅劃分問題

納稅人以簽訂建設工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經營活動時，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業勞務收入(不包括按規定應征收增值稅的自產貨物和增值稅應稅勞務收入)征收營業稅:

(一)必須具備建設行政部門批準的建筑業施工(安裝)資質；

(二)簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業勞務價款。

凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業稅。

對上所稱建筑業勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上注明的建筑業勞務價款為準。

納稅人通過簽訂建設工程施工合同，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務的同時，將建筑業勞務分包或轉包給其他單位和個人的，對其銷售的貨物和提供的增值稅應稅勞務征收增值稅；同時，簽訂建設工程施工總承包合同的單位和個人，應扣繳提供建筑業勞務的單位和個人取得的建筑業勞務收入的營業稅。

二、關于扣繳分包人營業稅問題

不論簽訂建設工程施工合同的總承包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，還是僅銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務不提供建筑業勞務的單位和個人，均應當扣繳分包人或轉包人(以下簡稱分包人)的營業稅:

(一)如果分包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為除自產貨物、增值稅應稅勞務以外的價款。

(二)除本條第一款規定以外的分包人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為分包額。

三、關于自產貨物范圍問題

本通知所稱自產貨物是指:

(一)金屬結構件:包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；

(二)鋁合金門窗；

(三)玻璃幕墻；

(四)機器設備、電子通訊設備；

(五)國家稅務總局規定的其他自產貨物。

四、關于納稅人問題

本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產的單位或個人。

納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務，應向營業稅應稅勞務發生地地方稅務局提供其機構所在地主管國家稅務局出具的納稅人屬于從事貨物生產的單位或個人的證明，營業稅應稅勞務發生地地方稅務局根據納稅人持有的證明按本通知的有關規定征收營業稅。

五、關于稅款調整及執行時間問題本通知自2002年9月1日起執行。

本通知發布前已按原有關規定征收稅款的不再做納稅調整，未按原有關規定征收稅款的按本通知規定執行。

第四篇：農民工金融服務總結

一、加強教育引導，調整農民工就業思路針對金融危機帶來的沿海和內地部分外貿企業倒閉、裁員、降薪等給勞動力轉移就業帶來的不利因素，我們對廣大返鄉農民工開展了多方面的教育引導，及時幫助他們調整就業心態和就業思路。一是宣傳當前就業形勢，發動農民工搶前就業。春節前，我們抓住農民工大量返鄉的有利契機，組成5個宣講組，利用一周時間深入到全縣500多個自然屯開展了以“認清形勢、客觀擇業、加快再就業步伐”為主題的宣傳教育周活動，發動廣大農民工要早打算、早聯系、早出去，避免人滿為患。同時教育廣大農民工外出要先就業后擇業，避免一味的追求高薪、高酬而失去再就業機會。二是宣傳返鄉創業典型，引導農民工返鄉創業。一方面，制作了《農民工返鄉創業電視專題》節目，大力宣傳返鄉創業農民工典型事跡，鼓勵和支持更多的農民工返回家鄉創辦各類企業。到目前共播放農民工返鄉創業方面相關專題節目7期，涉及返鄉創業能人10幾人。另一方面，春節前后，以鄉鎮為單位組織返鄉創業農民工典型深入到村屯開展了現身說法活動。目前全縣共舉辦各種規模的返鄉創業經驗交流會40余次，參加交流的返鄉農民工XX多人次，有效增強了農民工返鄉創業的熱情。三是宣傳就業政策，鼓勵農民工勇敢就業。通過在電視媒體上發布公告、召開返鄉能人座談會、印發宣傳單、深入村屯培訓等辦法，大力宣傳《國務院關于解決農民工問題的意見》、《黑龍江省農村勞動力轉移辦法》以及《綏棱縣招商引資優惠政策》等，進一步增強了農民工外出就業和返鄉創業的信心和決心。

二、豐富培訓途徑，增強農民工就業能力

針對傳統的培訓一般都是擬定好專業后再招生，學員自主選擇培訓專業的空間較小，培訓效果差的實際情況，我們大力開展地方實用技術培訓，并引進外埠培訓基地來豐富培訓專業，大大增強了培訓的實用性。一是做強 “內部”培訓。一方面，一月份組織縣農村勞動力轉移協會深入到村屯對6226名農民和農民工開展了法律知識、維權知識、城市生活常識等引導性培訓，有效提高了他們外出務工時自我保護、依法維權的意識。另一方面，充分發揮縣職業技術學校培訓主陣地作用，加快了對電氣焊、汽車維修、電動縫紉工等社會需求量大的熱門職業技能的培訓。同時對黑陶加工、草柳編織、亞麻制品編織等具有本縣特色、就業空間大的專業也增大了培訓規模和投入。二是做大“外埠”培訓。根據農村初高中畢業生傾向于參加中、長期職業技能陪訓的實際，我們引進中國一重技師學院、哈爾濱技師學院、黑龍江曙光職業技術學校、綏化超越計算機學校等10幾家縣外培訓學校來作為我縣外埠陽光工程培訓基地，有效拓寬了學員選擇培訓學校、培訓專業和培訓時間的空間。三是做實“聯合”培訓。針對一些需要長期實踐才能達到熟練程度的專業技術，我們采取校企聯合的辦法，培訓學校與用人單位簽訂聯合培訓協議，將培訓后的學員輸送到企業后，再由企業對學員進行15-30天的熟練期培訓。有效加強了校企之間的默切配合，在提高培訓質量的同時，也有效提高了就業率。

三、拓寬轉移渠道，穩定農民工就業數量

在金融危機給企業帶來的負面影響不斷加深，勞動力就業渠道變得越來越窄的實際情況下，我們積極發揮政府職能作用，最大限度的為返鄉農民工提供更大的擇業空間。到目前為止，返鄉的20150名農民工已有15200人實現了再就業，占返鄉農民工數量的75%以上。一是依靠勞務基地吸納轉移。一方面，整合縣內勞務基地，擴大內部就業數量。3月初，我們對全縣XX年的通村公路建設工程、改善農村居民飲水工程、城市開發建設工程、大中私營企業和縣內各大農、林場等用工情況進行了全面調查，用工量大約在7000人以上。在相關部門的支持和配合下，我們在縣內建立了4大勞務基地，并與25家承包商、私營企業主和農、林場簽訂了4000多人的用工合同，為農民工春種后在縣內就業積蓄了廣闊空間。另一方面，鞏固和辟建縣外勞務基地，穩定外埠就業規模。2月末，我們組織各鄉鎮主管勞動力轉移工作領導，深入到環渤海經濟圈和京津塘地區考察開發勞務市場，并與山東杉青針織品有限公司、煙臺盛泰服裝制品有限公司、大連東揚海產有限公司、天津捷安特自行車廠等10家用人單位簽訂了3500人的長期用工協議。同時還依托省辦在佳木斯、滿洲里等地舉辦的勞務對接會建立勞務基地三處，又可吸納農民工300人以上。目前已向以上各勞務基地輸送農民工1000多人。二是依靠“雙帶”帶動轉移。今年我們繼續鼓勵干部領帶和能人引帶農民外出務工，原定的“雙帶”優惠政策不變，截止到目前通過“雙帶”實現轉移就業的人數已經超過了1萬人。三是依靠品牌效應影響轉移。今年我們把“稻香女”家政服務員和“巧巧手”縫紉工兩個勞務品牌進行了重新包裝和推介，在哈爾濱、大慶、大連、煙臺等地通過借助各類新聞媒體、發放宣傳單等形式大力宣傳我們的勞務品牌，到目前已轉移品牌勞務人員2300多人。四是依靠各級政府組織轉移。我們把春節后通過各級政府集中組織農民外出務工就業作為緩解危機的重要辦法，同部署、快行動、嚴考核，取得了良好的工作成效。截止到目前，全縣通過縣、鄉、村三級行政部門向大連天寶食品有限公司、天津金錨集團、河北雄縣氣球廠等多家企業輸送農民工達XX多人，其中縣勞轉辦正月初九到正月十五的一周時間直接集中組織外送農民工125人，并派專人把他們護送到了用人單位。這一舉措不但實實在在的為農民就業提供了可靠的門路，同時也間接告之廣大農民工朋友外面并非無業可就，只要有信心和決心，一定能夠逆流而上，實現自己的務工、創業夢想。

四、強化維權服務，健全農民工就業保障體系

一是搞好信息服務。一方面，利用“四級”信息服務網絡向廣大群眾發布務工信息6000余份，就業崗位1萬多個；另一方面，在電視臺不間斷的播發務工信息移動字幕，并每月更新三次信息內容，及時、準確、全面的為返鄉農民工提供再就業信息，有效減少了外出務工的盲目性。二是搞好轉移服務。春節前，我們組織縣農村勞動力轉移協會深入到村屯對廣大農民和農民工開展維權、法律方面知識培訓，發放 “農民工維權手冊”等相關資料1XX余本（張），有效提高了農民外出務工時預防侵權、主動維權、依法維權的意識。同時還在縣農民工維權服務中心開通了農民工維權服務熱線，從勞動、司法等部門抽調專人輪流接待來人來電咨詢，為農民工提供法律、維權、務工常識、就業指導等服務。三是搞好安心服務。對農民工因返鄉后索要承包田發生的糾紛問題，縣、鄉、村都會積極幫助解決和協調。到目前為止，各級相關部門共為返鄉農民工解決土地糾紛問題60余起，取得了良好的社會效果。對返鄉后無住所的農民工家庭，民政部門、各鄉鎮村都作了大量的工作，積極幫助他們租借房屋，解決好了這部分人的過冬和生活問題。對家庭貧困農民工，采取黨員干部“一對一”的結對幫扶辦法，為這些農民工提供生產、生活等方面的幫助。春節前還對貧困農民工進行一次走訪慰問，幫主他們安排好生活，讓他們度過一個安樂、祥和的節日。

第五篇：出口貨物和勞務及應稅服務增值稅免稅政策

出口貨物和勞務及應稅服務增值稅免稅政策

分享： 2014-6-5 10:06:32東奧會計在線字體：大小

2014《稅法》基礎考點：出口貨物和勞務及應稅服務增值稅免稅政策

【小編導言】2014年注冊會計師報名時間為3月31日至4月25日，現階段進入2014注會基礎備考期，是打牢基礎的重要階段，我們一起來學習2014《稅法》基礎考點：出口貨物和勞務及應稅服務增值稅免稅政策。

【內容導航】：

(一)適用增值稅免稅政策的范圍(二)進項稅額的處理計算

【所屬章節】：

本知識點屬于《稅法》科目第二章增值稅法第九節出口貨物和服務的退(免)稅的內容。

【知識點】：出口貨物和勞務及應稅服務增值稅免稅政策

對符合下列條件的出口貨物勞務，除適用通知第七條規定(適用征稅)外，按下列規定實行免征增值稅(以下稱增值稅免稅)政策：

對符合下列條件的出口貨物勞務，除適用通知第七條規定(適用征稅)外，按下列規定實行免征增值稅(以下稱增值稅免稅)政策：

(一)適用增值稅免稅政策的范圍 1.出口企業或其他單位出口規定的貨物

2.出口企業或其他單位視同出口的下列貨物和勞務

3.出口企業或其他單位未按規定申報或未補齊增值稅退(免)稅憑證的出口貨物和勞務

對于適用增值稅免稅政策的出口貨物勞務，出口企業或其他單位可以依照現行增值稅有關規定放棄免稅。

4.境內的單位和個人提供的下列應稅服務免征增值稅，但財政部和國家稅務總局規定適用增值稅零稅率的除外

(1)工程、礦產資源在境外的工程勘察勘探服務。(2)會議展覽地點在境外的會議展覽服務。(3)存儲地點在境外的倉儲服務。

(4)標的物在境外使用的有形動產租賃服務。(5)為出口貨物提供的郵政業服務和收派服務。

(6)在境外提供的廣播影視節目(作品)的發行、播映服務。

(7)符合本規定第一條第(一)項規定但不符合第一條第(二)項規定條件的國際運輸服務。(8)符合本規定第二條第一款規定但不符合第二條第二款規定條件的港澳臺運輸服務。(9)向境外單位提供的下列應稅服務：

①技術轉讓服務、技術咨詢服務、合同能源管理服務、軟件服務、電路設計及測試服務、信息系統服務、業務流程管理服務、商標著作權轉讓服務、知識產權服務、物流輔助服務(倉儲服務、收派服務除外)、認證服務、鑒證服務、咨詢服務、廣播影視節目(作品)制作服務、期租服務、程租服務、濕租服務。但不包括：合同標的物在境內的合同能源管理服務，對境內貨物或不動產的認證服務、鑒證服務和咨詢服務。②廣告投放地在境外的廣告服務。(二)進項稅額的處理計算

1.適用增值稅免稅政策的出口貨物勞務，其進項稅額不得抵扣和退稅，應當轉入成本。2.出口卷煙，依下列公式計算：

不得抵扣的進項稅額=出口卷煙含消費稅金額÷(出口卷煙含消費稅金額+內銷卷煙銷售額)×當期全部進項稅額

(1)當生產企業銷售的出口卷煙在國內有同類產品銷售價格時 出口卷煙含消費稅金額=出口銷售數量×銷售價格

“銷售價格”為同類產品生產企業國內實際調撥價格。如實際調撥價格低于稅務機關公示的計稅價格的，“銷售價格”為稅務機關公示的計稅價格;高于公示計稅價格的，銷售價格為實際調撥價格。(2)當生產企業銷售的出口卷煙在國內沒有同類產品銷售價格時：

出口卷煙含稅金額=(出口銷售額+出口銷售數量×消費稅定額稅率)÷(1-消費稅比例稅率)“出口銷售額”以出口發票上的離岸價為準。若出口發票不能如實反映離岸價，生產企業應按實際離岸價計算，否則，稅務機關有權按照有關規定予以核定調整。

3.除出口卷煙外，適用增值稅免稅政策的其他出口貨物勞務的計算，按照增值稅免稅政策的統一規定執行。其中，如果涉及銷售額，除來料加工復出口貨物為其加工費收入外，其他均為出口離岸價或銷售額。