第一篇：實物期權在房地產評估中的應用

實物期權在房地產評估中的應用

摘 要：目前我國房地產評估理論與方法仍處在探索階段，由于不確定性，房產所有者面臨著許多和“或有索取權”性質相同的權利選擇，因而房地產評估需要多元化拓展。本文通過理論研究和實例分析，系統的介紹了基于實物期權的房地產評估方法。第一部分回顧了國內房地產評估現狀及選題意義；第二部分是實物期權理論概述，簡單介紹了實物期權的定義和實物期權的種類；第三部分是房地產評估中的實物期權定價方法，主要介紹了兩種方法在房地產評估中的應用；第四部分是物期權在房地產評估中的應用案例，列舉了三個案例并進行了分析；第五部分是綜合闡明本文觀點，并展望其發展應用。

關鍵詞：實物期權；房地產評估；B-S期權定價模型；二叉樹定價模型

一、國內房地產評估現狀及選題意義

目前我國的房地產評估業仍處于起步階段，評估方法主要有：收益法、市場法、成本法，它們有各自的缺點和優點。但是因為不確定性，房產所有者面臨著許多和“或有索取權”性質相同的權利選擇，比如說擴大規模、轉換用途，分期投資等等。在房地產評估中，我們應該考慮到這些實物期權的因素，只有這樣才能準確地、完整地評估出房地產的真實價值。

魏凱（2010）在《我國房地產評估行業存在的問題及對策》中歸納了三個主要評估方法的特點：市場法認為一個房地產的價值應該與另一個具有相似效用的房地產價值大致相等；成本法認為房地產的價值等于房屋的重置成本，減去應計折舊，加上土地價值；而收益法則認為房地產的價值就是房地產預期未來的現金流的現值。

依據上述觀點劉照云（2009）又作了進一步的補充指出現行的三種房地產估價方法本身有局限性，主要是其忽視了房地產估價對象具有的不確定性和動態靈活性所帶來的價值。

下面的學者提出了改變這種現狀的方法：

周悼華（2005）認為某一項房地產可以分區段開發，分階段投資，而且以后也可以根據市場的情況，對此進行調整，這些都屬于房產所有者的的一種權利，這就增加了房地產評估的柔性。而這點剛好可以用實物期權的思想來考慮。項盛輝，何芳（2002）在其論文中引入實物期權理論，將定性與定量、靜態與動態分析相結合，對傳統的房地產估價方法進行改善。

王宇（2004）在《實物期權方法在房地產開發中的應用研究 》中表明實物期權充分考慮了項目的潛在價值，如項目所蘊含的延遲期權、擴大期權、放棄期權等。

以上的學者從不同的角度引入了實物期權理論，使得在房地產評估領域，實物期權理論的應用使房地產評估的靈活性價值得以體現和量化。從理論上修正了傳統評估方法的缺陷和不足，使房地產評估更加科學合理。但是目前實物期權在房地產評估中的應用還有待完善，我們應該充分考慮到這些實物期權的因素，這樣才能更加完整的、準確的評估出房地產的真實價格。

二、實物期權理論概述

1、實物期權的定義

實物期權的基本定義是：以實物資產投資為標的資產的期權，具體表現在經營、管理、投資等經濟活動中，使企業在將來具有活動空問和投資的可能性，并能根據變化的市場，以各種形式獲得進行決策的權利。不同的人從不同的角度對此有不同的理解。

黃本堯（2003）從權利與義務的角度認為期權就是機會，就是在未來采取某種行動的權利，而不是義務。在實物資產中的機會權利被稱為“實物期權”。

曾力勇，裘啞崢（2005）從與金融期權相比的角度，認為實物期權是：以一個具體替代的價格來獲得或交換一份實物資產的任意決定或權利，但不是義務。

劉洪玉,黃霆(2003)在《房地產研究中的實物期權方法的研究》中認為開發商獲得一塊土地開發權的同時，也就獲得了一個期權，即在未來進行投資決策的機會。通過實物投資獲得的這種期權，能為投資者創造了獲利的權利而又可以有效的控制風險，稱之為實物期權。

常 穎 陳南平（2010）基于實物期權理論的房地產投資研究中認為實物期權是現實選擇權，是指公司進行長期資本投資決策時所擁有的、能根據決策時尚不確定的因素改變行為的權利。

彭俊（2007）認為實物期權就是項目投資賦予投資者所擁有的在未來采取某些投資決策的權利，如延遲、擴張、放棄項目投資等。

2、實物期權的種類

c?SN(d1)?Xe?r(T?t)N(d2)

? ln(S/X)?(r??2/2)(T?t)d1? ?(T?t)d2?d1??(T?t)

其中，C：期權的價值；

S；標的資產的現行價格； X：期權的協定價格； r：短期的無風險利率； T：以年表示的權利期間的長短； In()：自然對數；

e：自然對數之底的近似值；

?：標的物價格的波動性；

N()：累積正態分布函數。

張炳信（2007）在其研究中認為實物期權定價的連續分析方法即在資本市場上能夠尋找到一個與所要評價的實際資產或項目具有相同風險特征的可交易證券這樣的情況，就可以建立B—S期權定價模型，推導出實物期權價值ROV。

楊若晶，張 麗(2005）基于對實物期權的研究將B—S定價模型應用于房地產開發項目中的等待期權，但其認為各參數的含義應有所變化。比如：s0表示開發項目投資后凈收益的折現值；執行價格X為延遲投資房地產項目開發成本的現值等。

2、二叉樹定價模型

單期二叉樹定價模型的公式如下：

f?e?rt[pfu?(1?p)fd]ert?dp?u?d

?

45671、對新的東西學習不夠，工作上往往憑經驗辦事，憑以往的工作套路處理問題，表現出工作上的大膽創新不夠。

2、本部有個別員工，驕傲情緒較高，工作上我行我素，自已為是，公司的制度公開不遵守，在同事之間挑撥是非，嘲諷，冷語，這些情況不利于同事之間的團結，要從思想上加以教育或處罰，為企業創造良好的工作環境和形象。

3、宿舍偷盜事件的發生，雖然我們做了不少工作，門窗加固，與其公司及員工宣傳提高自我防范意識，但這還不能解決根本問題，后來引起上級領導的重視，現在工業園已安裝了高清視頻監控系統，這樣就能更好的預防被盜事件的發生。

七、下步的打算

針對201x年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：

(一)積極搞好與員工的協調，進一步理順關系;

(二)加強管理知識的學習提高，創新工作方法，提高工作效益;

(三)加強基礎工作建設，強化管理的創新實踐，促進管理水平的提升。

在今后的工作中要不斷創新，及時與員工進行溝通，向廣大員工宣傳公司管理的相關規定，提高員工們的安全意識，同時在安全管理方面要嚴格要求自己，為廣大公司員工做好模范帶頭作用。在明年的工作中，我會繼續努力，多向領導匯報自己在工作中的思想和感受，及時糾正和彌補自身的不足和缺陷。我們的工作要團結才有力量，要合作才會成功，才能把我們的工作推向前進!我相信：在上級的正確領導下，cssm大安防的明天更美好!

員工年終工作總結【范文二】

一個人靜靜的站在窗邊，看著路上一輛輛行駛的車輛，不由的想起了以前。轉瞬間來到紅牛已經一年多了，有過開心與歡樂，悲傷與淚水，還有坎坷。

XX，嶄新的一年，而現在已經過去了半年，在這半年里我又學到了很多的知識。在這半年的工作中我學到了許多平時學不到的崗位知識，尤其這幾次停機時跟著設備維修人員一起檢修設備時又讓我對設備的工作原理有了更深了解，從而使我提高了崗位操作技能，更重要的是，在處理故障的同時，我能夠熟練的將學到的新知識與操作技能相結合，減少了處理故障的時間，提高了處理故障的能力。同時也還存在著許多的不足與缺點。

學到了什么：1現在對所在崗位的設備工作原理有了更進一步的了解，從而提高了處理故障的能力與技巧，減少了處理故障的時間。2對整條生產線也有了的了解，在其他崗位出現故障時自己也能過去幫上忙。3現在和相鄰崗位的伙伴配合的更加默契了，在彼此的崗位出現故障時只要對方一個手勢就會明白自己該做些什么。4在開班后會時通過主管描述生產線場的情況和崗位點評時悟出了什么情況重要。什么情況緊急，在同時出現多個突發事件時怎樣能有條不紊的處理好每件事。5在觀看“XX年度《感動中國》人物”頒獎典之后我感受到

101112-

第二篇：期權在企業理財中的應用

期權在企業理財中的應用0）或拒絕（v0時，要么現在投資，否則以后就不投資。

但是許多經濟學家研究后指出，在大多數情況下，投資具有可推遲性（如新產品生產投資），這與項目本身的性質有關。只要某項投資具有可推遲性，在面臨外部風險（如市場價格、利率、經濟形式等風險）的情況下，企業不要急于放棄，可能通過推遲現在的投資以獲取更多的收

益，著取決于項目的發展狀況。為了尋找更有利的投資機會，推遲投資的權利就是一種期權。當然，獲得這項投資期權必須先投資于必要的市場部位、人力資本及技術等，這些可看作期權的權利金。此時，投資者只有權利而沒有義務進行投資，市場環境有利時，他行使期權；市場不利時，可以放棄進一步投資，其損失僅為權利金。舉例來說，企業面臨開采石油的項目，先支付5年內開采石油的開發權費用。單從凈現值角度分析，根據預測的現金流且進行折現，結果v<0，應該放棄該項目。但要把該項目放入期權的框架分析，把油田的開發權費用視為買進看漲期權支付的權利金，石油相當于基礎資產，該企業支付開發權費用后享有開采石油的權利但不負有義務。只要在履約期限內，——超過履約價格及期權成本，企業進行開采就有利可圖。——不開發喪失開發權費用，在這種情況下只要項目期權價格大于開發權價格，該項目就是可以接受的。這個項目之所以可行，在于他能給投資者未來繼續投資提供可選擇性。因此，引入期權后，投資項目的價值=傳統的v 期權價值，這就對凈現值進行了修正。

現實中許多項目的建設需要多期投資才能完成，這類投資決策都可以看作對復合期權的選擇，每階段完成后，企業就具有了是否完成了階段的期權。投資決策轉化為如何最有效的執行期權的問題，把整個項目各階段結合起來進行評價，使決策更具有準確性。以上分析可以看出，期權概念及其定價方法在財務管理中已經得到廣泛應用，許多問題在引入期權理論后變得更容易理解和精確。隨著期權的進一步創新和財務理論的繼續發展，我們或許會在期權的框架下解決更多的財務問題。

第三篇：淺談電子商務在房地產行業中的應用

淺談電子商務在房地產行業中的應用

隨著科技的進步和人們生活節奏的加快，網絡購物已然成為了人們生活中一部分。雖然對于絕大多數人而言，購房絕不是輕動鼠標就可以解決的小事。但是不得不承認的是，房地產市場電子商務時代的腳步越來越近。

一、什么是房地產電子商務

1、電子商務（Electronic Commerce）的定義

即以電子及電子技術為手段，以商務為核心，把原來傳統的銷售、購物渠道移到互聯網上來，打破國家與地區有形無形的壁壘，使生產企業達到全球化，網絡化，無形化，個性化、一體化。

通俗的講，電子商務是指利用互聯網為工具，使買賣雙方不謀面地進行的各種商業和貿易活動。

2、電子商務應用領域

由于商務活動時刻運作在我們每個人的生存空間，因此，電子商務的范圍波及人們的生活、工作、學習及消費等廣泛領域，其服務和管理也涉及政府、工商、金融及用戶等諸多方面。Internet逐漸在滲透到每個人的生活中，而各種業務在網絡上的相繼展開也在不斷推動電子商務這一新興領域的昌盛和繁榮。電子商務可應用于小到家庭理財、個人購物，大至企業經營、國際貿易等諸方面。具體地說，其內容大致可以分為三個方面：企業間的商務活動、企業內的業務運作以及個人網上服務。

3、房地產電子商務

即電子商務理念和技術在房地產行業中的應用。包括房地產原料采購、房地產營銷、房地產中介、物業管理等領域。

二、房地產電子商務模式分析

1、企業—企業的房地產電子商務模式（BtoB）

企業之間利用互聯網從事商品交易和交易信息發布的活動。BtoB房地產電子商務涉及的面非常廣，從房地產的開發、建造開始，直到房屋最終裝潢，幾乎囊括房地產行業所有相關企業。目前，BtoB房地產電子商務已經主要運用在建材以及裝潢等行業。通過企業間建立的電子化交易平臺，企業供應鏈的管理變的容易有效，直接成本和管理經營成本在很大程度上得到了降低。

2、企業一消費者的房地產電子商務模式（BtoC）

企業利用互聯網與消費者進行商品交易和發布信息。該模式直接面向消費

者，受眾面廣，是電子商務模式中最基礎的交易模式。BtoC房地產電子商務運用十分廣泛。除了網上購房，BtoC房地產電子商務貫穿于房地產生命周期的整個過程。如個性化的房地產開發、房地產網絡營銷、房屋裝潢、“智能化”物業管理等。

BtoC類的電子商務主要面向廣大消費者，這樣就為開發商以前對傳統媒介的廣告投入形成了一個有效的銜接，強化了客戶對品牌的忠誠度。同時該模式有利于企業通過網絡互動形式來聯系和培養客戶群體，傳播有關信息，掌握和引導消費動向，提供及時有效的商業服務。

3、消費者一消費者的房地產電子商務模式（CtoC）

CtoC電子商務平臺就是通過為買賣雙方提供一個在線交易平臺，賣方可以主動提供商品上網銷售或拍賣，而買方可以自行選擇商品進行競價和購買。目前CtoC房地產電子商務主要涉及二手房交易、房屋租賃、房地產拍賣、權證代理、價格評估等。

CtoC房地產電子商務與傳統的二手房市場相比，不再受時間和空間的限制，廣泛方便的比價、議價、競價過程可以節約大量的市場溝通成本。另一方面參與的群體龐大，選擇的范圍更廣。

4、政府一企業/消費者的房地產電子商務模式（GtoB / GtoC）

GtoC/GtoB指政府對消費者/政府對企業的電子商務活動。房地產業是個比較特殊的行業，與其他行業相比，政府不僅是房地產行業電子商務推動者也是主要參與者之一。如建設部、國土資源部、還有工商行政部門和司法監察部門等。隨著政府電子政務的開展，這些與房地產相關的政府部門也通過網絡為房地產機構、房地產公司及個人提供多種房地產服務。如國土局為房地產開發商進行注冊，建立信息庫。再如，網上的規劃方案的審批、審計稅收、銀行貸款、房地產市場政策發布和市場的監督投訴等。

三、房地產電子商務發展歷程

2000年，搜房網聯合SOHO中國首創網上拍賣的交易模式；

2002年，搜房網推出首個網上售樓處；

2003年，搜房網聯合金隅地產推出全國首例網上排號；

2006年，搜房網攜手華潤置地開創網上搖號先河；

2007年，搜房網聯合光華路SOHO再次網拍9天13.4億元??

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2011年4月初，淘寶網旗下的“淘寶房產”新房交易平臺正式上線

2011年4月初，淘寶網旗下的“淘寶房產”新房交易平臺正式上線，成為國內首個實現新房在線訂購的平臺。首個進駐此平臺的房地產商戶我愛我家率先在“淘寶房產”上推出其代理的27個城市86個新樓盤進行線上銷售，其中包括70個新房項目和16個旅游投資新房項目，其中不乏各城市知名的地產項目，如北京的公園1872、三亞克拉碼頭等樓盤，據我愛我家方面介紹，廣州的頤和盛世、新都廣場、富力金港城和佛山的天御盈品等樓盤也即將上線。

2011年4月23日，SOHO中國攜手新浪樂居舉行銀河及朝陽門SOHO商鋪網絡競買

4月23日，SOHO中國攜手新浪樂居舉行“銀河及朝陽門SOHO商鋪網絡競買”。最終“朝陽門SOHO二期-122商鋪”以720萬元的一口價被網友“aiju_0619”競得，“銀河SOHO1-152戶型”以1202萬元被網友“guo188”拿下。北京市利兆公證處的公證員對此次網上銷售進行了全程公證。

2011年4月27日，搜房網正式啟動“0元起拍，限價封頂”大型新房拍賣活動

“0元起拍，限價封頂”！2011年4月27日搜房網314城聯動推出大型新房拍賣活動，活動獨創全新網絡拍賣形式，將定價權交給購房者，探索房地產市場電子商務模式，推動房地產交易電子商務時代的發展進程。

2011年5月6日，新浪樂居房地產電子商務頻道正式開通

5月6日，中國房產信息集團宣布旗下新浪樂居正式開通房地產電子商務頻道，成為國內首個綜合型專業房地產電子商務頻道。

目前上線的測試版一共有兩個類型，一是專賣區，專賣某一樓盤的全部或部分房源，價格主要由開發商定，是接近傳統的銷售定價方式。另一個類型是競賣區，競價方式包括零底價的自下而上競價，也有自上而下的荷蘭式競價（設最高價，無人拍賣再自動下調一個單位），另外還有團購和秒殺等。

2011年5月17日，搜房網電子商務平臺“狂拍團”北京區域率先發布

5月17日搜房網電子商務平臺“狂拍團”北京區域率先發布，“搜房拍”、“搜房團”兩大電子商務重量級產品引領中國房地產電子商務全面升級!首開國風美唐、合生世界村、世家光織谷、東亞馬賽、水墨林溪等5大樓盤旗艦店正式進駐搜房網電子商務平臺“狂拍團”，面向剛需，提供最多購房優惠及從預定到支付的全流程購房服務!

“搜房團”則是“搜房團購”的再次升級。與“搜房拍”一樣，“搜房團”也將以滿足購房者的剛性需求為出發點和落腳點。針對市場的剛性需求，每日推出一個樓盤的多套特價房源，限時搶購，購房者參與“0門檻”，只要注冊為搜房卡會員即可以參與團購。團購項目價格絕對低于市場價并且會在專題頁面上公示出來，有效規避傳統團購中由于價格不明確帶來的爭端，最大幅度地給購房者

帶來優惠，保障購房者的利益，這也與目前國家正在倡導的“一房一價”政策不謀而合。同時，“搜房團”以房地產電子商務平臺“狂拍團”為依托，實現真正的網上購房。

四、房地產電子商務的意義

1、對房地產開發而言

特別及時準確地了解國家有關經濟政策、人口政策、產業政策、稅收政策、金融政策及各種優惠政策，為其準確預測未來房地產市場需求，確定投資開發的方向提供了重要依據。大幅度降低建材采購過程中信息收集、篩選、人員往返、住宿、交易設施等方面的交易費用，同時交易的透明度大大增加，有效的降低了由于信息不對稱而造成的信用危機。

直接與房地產代理商、物業管理公司、求購求租客戶聯系，以全面了解房地產需求動態。

避免賣點和優勢概念信息流失，提升客戶對樓盤的認同率。

2、對房地產中介而言

實現跨越城市地域房源信息共享，能直接與開發商、投資業主進行信息溝通，從而更好地發揮了房地產市場媒介的作用，服務更加專業化。

企業的房地產信息發布、交易雙方簽訂租賃合同、購銷合同以及收繳款額、上交表單供房地產管理部門登記備案和請求房地產管理部門向消費者頒發房產證書等手續一氣呵成。效率得到大幅提高，交易成本大大降低。

另外，在電子商務的應用過程中還可以通過企業網頁的廣告和便捷、高效的服務提高企業的品牌和知名度，為企業樹立良好的社會形象，增強企業在消費者心目中的信譽度。

3、對房地產營銷而言

房地產電子商務使房地產營銷適應多樣化的市場需求，符合現代的以消費者為核心的整合營銷理念。更加容易與重要的顧客建立有特定價值傾向的關系，創造顧客滿意。改變了原來只有售樓處、媒體廣告和專職人員促銷三部分組成的營銷模式。同時為制定比較完善的營銷方案提供更多有價值的信息。

面對主流媒體上產品廣告的高知曉度、低選擇度使得宣傳效果很難達到預期目的的狀況，選擇精確的專業媒體尤其是專業網站來發布信息，優勢更加明顯。

五、房地產電子商務的發展方向

伴隨著房地產電子商務發展而獲得的巨大利益，令眾多房地產企業趨之若騖，其前景不言而喻。今后我國房地產電子商務發展的大致趨勢可以從以下幾個

方面來概述:

1、區域化

我國幅員遼闊，經濟發展的不平衡性，地區自然條件、生活水平、文化風俗的差異性，以及房地產本身的地域性，都使房地產電子商務表現出較強的區域特征。目前一種以區域房地產經濟為特點的網站正在快速發展，這些網站今后將成為房地產電子商務的基礎平臺。

2、融合化

只有融合，才能實現優勢互補，資源共享。如《搜房網》與聯通上海分公司合作WAP電子商務，又與《新浪》和《搜狐》結成戰略合作伙伴關系，使《搜房網》一躍成為中國房地產電子商務網站中的名牌。這種融合，是對市場的擴展和網站服務領域延伸的深度發展。

3、專一化

專一化網站比較好地滿足了上網者的個性化方面的深層要求，受到人們的歡迎。今后電子商務網站，將從六個方面滿足個性化要求:制定信息的個性化、選擇商品的個性化、發揮潛在能力的個性化、參與評論和發表見解的個性化、業務擴展的個性化和深度服務的個性化。我國現已建立的中房預警系統、國房景氣指數等就是專一化代表。

4、大眾化

大眾化是網絡經濟和電子商務發展的必然要求。如我國每年流動進城的暫住人口有4000萬，其中許多人要租房，房屋租賃市場巨大。

5、延伸化

延伸化趨勢是電子商務發展的必然結果，也是電子商務生命力的體現。房地產電子商務中的增值配套服務就是延伸化趨勢的最佳體現。

6、國際化

電子商務的國際化趨勢是歷史的必然。它促使市場開放程度加大，貿易機會增多，給中國的房地產企業提供了展示自我形象的廣闊空間和表現舞臺。隨著房地產業的快速發展，信息技術在中國房地產業應用日漸普及，房地產電子商務將迎來更加燦爛的明天。

六、目前制約我國房地產電子商務發展的主要瓶頸

1、購房者的認識不足；

2、網絡平臺不夠成熟；

3、監督機制嚴重缺位；

4、交易秩序無法保證；

5、有關法律尚不完善。

七、發展房地產電子商務需要注意的問題

1、研究解決安全認證支付管理問題

行業機構盡可能在現有技術條件和客觀環境下，為房地產電子商務提供一套全方位的安全解決方案，為以后電子商務的良性發展奠定基礎，進而實現真正意義上的電子商務。

2、抓實內部管理

圍繞電子商務快速、虛擬和互動的特點，突破傳統思想，以新的方式確立企業內部管理思想。

在機構設置上圍繞加快企業快速處置事務的能力來設置，全面實行電腦化管理。在全盤的商務策略的考慮和規劃下，確定企業前進的階段性目標。加強對人員的培訓，建立一支優秀的電子商務隊伍。

3、培育市場樹立品牌

房地產電子商務是一個新事物，其發展有賴于社會經濟環境的整體提升。但其廣闊的發展前景是可以預見的。因此作為從事房地產電子商務的企業，必須從現在就把開拓市場，樹立品牌作為大事來抓。要讓消費者了解我們的企業，了解我們的電子商務，加入到我們的客戶群體中來。加強宣傳力度，擴大影響，樹立網上品牌。

4、加強對連鎖網點的管理

房地產中介服務領域開展連鎖加盟經營，加強對連鎖店的管理是房地產中介應用電子商務的重要內容。針對每一筆業務進行全過程業務控制，從評估、網絡委托、交易簽約、手續辦理、資金收付以及利潤結算等進行統一管理，確保業務的規范操作，實現連鎖加盟店經營模式的統一。

結束語：

有人說2011年將成為中國房地產市場上的一個重要轉折點。今天，商品買賣的形式正從傳統的門店走向網絡，網絡交易也正逐漸成為當代民眾的一個重要消費渠道。把買房這一大宗交易商品搬上網絡，為購房者搭建更加便利，更具實惠的電子商務交易平臺。即便仍有購房者對于“網上買房”保持觀望，但不得不承認的是房地產電子商務時代的腳步越來越近。

第四篇：淺談電子商務在房地產行業中的應用

淺談電子商務在房地產行業中的應用

吳晉華

隨著科技的進步和人們生活節奏的加快，網絡購物已然成為了人們生活中一部分。雖然對于絕大多數人而言，購房絕不是輕動鼠標就可以解決的小事。但是不得不承認的是，房地產市場電子商務時代的腳步越來越近。

一、什么是房地產電子商務

1、電子商務（Electronic Commerce）的定義

即以電子及電子技術為手段，以商務為核心，把原來傳統的銷售、購物渠道移到互聯網上來，打破國家與地區有形無形的壁壘，使生產企業達到全球化，網絡化，無形化，個性化、一體化。

通俗的講，電子商務是指利用互聯網為工具，使買賣雙方不謀面地進行的各種商業和貿易活動。

2、電子商務應用領域

由于商務活動時刻運作在我們每個人的生存空間，因此，電子商務的范圍波及人們的生活、工作、學習及消費等廣泛領域，其服務和管理也涉及政府、工商、金融及用戶等諸多方面。Internet逐漸在滲透到每個人的生活中，而各種業務在網絡上的相繼展開也在不斷推動電子商務這一新興領域的昌盛和繁榮。電子商務可應用于小到家庭理財、個人購物，大至企業經營、國際貿易等諸方面。具體地說，其內容大致可以分為三個方面：企業間的商務活動、企業內的業務運作以及個人網上服務。

3、房地產電子商務

即電子商務理念和技術在房地產行業中的應用。包括房地產原料采購、房地產營銷、房地產中介、物業管理等領域。

二、房地產電子商務模式分析

1、企業—企業的房地產電子商務模式（BtoB）

企業之間利用互聯網從事商品交易和交易信息發布的活動。BtoB房地產電子商務涉及的面非常廣，從房地產的開發、建造開始，直到房屋最終裝潢，幾乎囊括房地產行業所有相關企業。目前，BtoB房地產電子商務已經主要運用在建材以及裝潢等行業。通過企業間建立的電子化交易平臺，企業供應鏈的管理變的容易有效，直接成本和管理經營成本在很大程度上得到了降低。

2、企業一消費者的房地產電子商務模式（BtoC）企業利用互聯網與消費者進行商品交易和發布信息。該模式直接面向消費者，受眾面廣，是電子商務模式中最基礎的交易模式。BtoC房地產電子商務運用十分廣泛。除了網上購房，BtoC房地產電子商務貫穿于房地產生命周期的整個過程。如個性化的房地產開發、房地產網絡營銷、房屋裝潢、“智能化”物業管理等。BtoC類的電子商務主要面向廣大消費者，這樣就為開發商以前對傳統媒介的廣告投入形成了一個有效的銜接，強化了客戶對品牌的忠誠度。同時該模式有利于企業通過網絡互動形式來聯系和培養客戶群體，傳播有關信息，掌握和引導消費動向，提供及時有效的商業服務。

3、消費者一消費者的房地產電子商務模式（CtoC）

CtoC電子商務平臺就是通過為買賣雙方提供一個在線交易平臺，賣方可以主動提供商品上網銷售或拍賣，而買方可以自行選擇商品進行競價和購買。目前CtoC房地產電子商務主要涉及二手房交易、房屋租賃、房地產拍賣、權證代理、價格評估等。

CtoC房地產電子商務與傳統的二手房市場相比，不再受時間和空間的限制，廣泛方便的比價、議價、競價過程可以節約大量的市場溝通成本。另一方面參與的群體龐大，選擇的范圍更廣。

4、政府一企業/消費者的房地產電子商務模式（GtoB / GtoC）

GtoC/GtoB指政府對消費者/政府對企業的電子商務活動。房地產業是個比較特殊的行業，與其他行業相比，政府不僅是房地產行業電子商務推動者也是主要參與者之一。如建設部、國土資源部、還有工商行政部門和司法監察部門等。隨著政府電子政務的開展，這些與房地產相關的政府部門也通過網絡為房地產機構、房地產公司及個人提供多種房地產服務。如國土局為房地產開發商進行注冊，建立信息庫。再如，網上的規劃方案的審批、審計稅收、銀行貸款、房地產市場政策發布和市場的監督投訴等。

三、房地產電子商務發展歷程

2000年，搜房網聯合SOHO中國首創網上拍賣的交易模式； 2002年，搜房網推出首個網上售樓處；

2003年，搜房網聯合金隅地產推出全國首例網上排號； 2006年，搜房網攜手華潤置地開創網上搖號先河；

2007年，搜房網聯合光華路SOHO再次網拍9天13.4億元?? ????

2011年4月初，淘寶網旗下的“淘寶房產”新房交易平臺正式上線

2011年4月初，淘寶網旗下的“淘寶房產”新房交易平臺正式上線，成為國內首個實現新房在線訂購的平臺。首個進駐此平臺的房地產商戶我愛我家率先在“淘寶房產”上推出其代理的27個城市86個新樓盤進行線上銷售，其中包括70個新房項目和16個旅游投資新房項目，其中不乏各城市知名的地產項目，如北京的公園1872、三亞克拉碼頭等樓盤，據我愛我家方面介紹，廣州的頤和盛世、新都廣場、富力金港城和佛山的天御盈品等樓盤也即將上線。

2011年4月23日，SOHO中國攜手新浪樂居舉行銀河及朝陽門SOHO商鋪網絡競買 4月23日，SOHO中國攜手新浪樂居舉行“銀河及朝陽門SOHO商鋪網絡競買”。最終“朝陽門SOHO二期-122商鋪”以720萬元的一口價被網友“aiju_0619”競得，“銀河SOHO1-152戶型”以1202萬元被網友“guo188”拿下。北京市利兆公證處的公證員對此次網上銷售進行了全程公證。

2011年4月27日，搜房網正式啟動“0元起拍，限價封頂”大型新房拍賣活動

“0元起拍，限價封頂”！2011年4月27日搜房網314城聯動推出大型新房拍賣活動，活動獨創全新網絡拍賣形式，將定價權交給購房者，探索房地產市場電子商務模式，推動房地產交易電子商務時代的發展進程。

2011年5月6日，新浪樂居房地產電子商務頻道正式開通

5月6日，中國房產信息集團宣布旗下新浪樂居正式開通房地產電子商務頻道，成為國內首個綜合型專業房地產電子商務頻道。

目前上線的測試版一共有兩個類型，一是專賣區，專賣某一樓盤的全部或部分房源，價格主要由開發商定，是接近傳統的銷售定價方式。另一個類型是競賣區，競價方式包括零底價的自下而上競價，也有自上而下的荷蘭式競價（設最高價，無人拍賣再自動下調一個單位），另外還有團購和秒殺等。

2011年5月17日，搜房網電子商務平臺“狂拍團”北京區域率先發布

5月17日搜房網電子商務平臺“狂拍團”北京區域率先發布，“搜房拍”、“搜房團”兩大電子商務重量級產品引領中國房地產電子商務全面升級!首開國風美唐、合生世界村、世家光織谷、東亞馬賽、水墨林溪等5大樓盤旗艦店正式進駐搜房網電子商務平臺“狂拍團”，面向剛需，提供最多購房優惠及從預定到支付的全流程購房服務!

“搜房團”則是“搜房團購”的再次升級。與“搜房拍”一樣，“搜房團”也將以滿足購房者的剛性需求為出發點和落腳點。針對市場的剛性需求，每日推出一個樓盤的多套特價房源，限時搶購，購房者參與“0門檻”，只要注冊為搜房卡會員即可以參與團購。團購項目價格絕對低于市場價并且會在專題頁面上公示出來，有效規避傳統團購中由于價格不明確帶來的爭端，最大幅度地給購房者帶來優惠，保障購房者的利益，這也與目前國家正在倡導的“一房一價”政策不謀而合。同時，“搜房團”以房地產電子商務平臺“狂拍團”為依托，實現真正的網上購房。

四、房地產電子商務的意義

1、對房地產開發而言 特別及時準確地了解國家有關經濟政策、人口政策、產業政策、稅收政策、金融政策及各種優惠政策，為其準確預測未來房地產市場需求，確定投資開發的方向提供了重要依據。大幅度降低建材采購過程中信息收集、篩選、人員往返、住宿、交易設施等方面的交易費用，同時交易的透明度大大增加，有效的降低了由于信息不對稱而造成的信用危機。

直接與房地產代理商、物業管理公司、求購求租客戶聯系，以全面了解房地產需求動態。避免賣點和優勢概念信息流失，提升客戶對樓盤的認同率。

2、對房地產中介而言

實現跨越城市地域房源信息共享，能直接與開發商、投資業主進行信息溝通，從而更好地發揮了房地產市場媒介的作用，服務更加專業化。

企業的房地產信息發布、交易雙方簽訂租賃合同、購銷合同以及收繳款額、上交表單供房地產管理部門登記備案和請求房地產管理部門向消費者頒發房產證書等手續一氣呵成。效率得到大幅提高，交易成本大大降低。

另外，在電子商務的應用過程中還可以通過企業網頁的廣告和便捷、高效的服務提高企業的品牌和知名度，為企業樹立良好的社會形象，增強企業在消費者心目中的信譽度。

3、對房地產營銷而言

房地產電子商務使房地產營銷適應多樣化的市場需求，符合現代的以消費者為核心的整合營銷理念。更加容易與重要的顧客建立有特定價值傾向的關系，創造顧客滿意。改變了原來只有售樓處、媒體廣告和專職人員促銷三部分組成的營銷模式。同時為制定比較完善的營銷方案提供更多有價值的信息。

面對主流媒體上產品廣告的高知曉度、低選擇度使得宣傳效果很難達到預期目的的狀況，選擇精確的專業媒體尤其是專業網站來發布信息，優勢更加明顯。

五、目前制約我國房地產電子商務發展的主要瓶頸

1、購房者的認識不足；

2、網絡平臺不夠成熟；

3、監督機制嚴重缺位；

4、交易秩序無法保證；

5、有關法律尚不完善。

六、發展房地產電子商務需要注意的問題

1、研究解決安全認證支付管理問題 行業機構盡可能在現有技術條件和客觀環境下，為房地產電子商務提供一套全方位的安全解決方案，為以后電子商務的良性發展奠定基礎，進而實現真正意義上的電子商務。

2、抓實內部管理

圍繞電子商務快速、虛擬和互動的特點，突破傳統思想，以新的方式確立企業內部管理思想。在機構設置上圍繞加快企業快速處置事務的能力來設置，全面實行電腦化管理。在全盤的商務策略的考慮和規劃下，確定企業前進的階段性目標。加強對人員的培訓，建立一支優秀的電子商務隊伍。

3、培育市場樹立品牌

房地產電子商務是一個新事物，其發展有賴于社會經濟環境的整體提升。但其廣闊的發展前景是可以預見的。因此作為從事房地產電子商務的企業，必須從現在就把開拓市場，樹立品牌作為大事來抓。要讓消費者了解我們的企業，了解我們的電子商務，加入到我們的客戶群體中來。加強宣傳力度，擴大影響，樹立網上品牌。

4、加強對連鎖網點的管理

房地產中介服務領域開展連鎖加盟經營，加強對連鎖店的管理是房地產中介應用電子商務的重要內容。針對每一筆業務進行全過程業務控制，從評估、網絡委托、交易簽約、手續辦理、資金收付以及利潤結算等進行統一管理，確保業務的規范操作，實現連鎖加盟店經營模式的統一。結束語：

有人說2011年將成為中國房地產市場上的一個重要轉折點。搜房網“狂拍團”的亮相正是這一特殊時期的一個重大突破。今天，商品買賣的形式正從傳統的門店走向網絡，網絡交易也正逐漸成為當代民眾的一個重要消費渠道。把買房這一大宗交易商品搬上網絡，為購房者搭建更加便利，更具實惠的電子商務交易平臺，房地產電子商務必將越發凸顯其地位和優勢。

第五篇：淺談實物投影和微機在物理課堂教學中的應用

淺談實物投影和微機在物理課堂教學中的應用

曾有人戲言：未來的學校是“機器”社會，學校里只要有一個人就可以把學校里所有的事情都包攬下來。也有人說：未來社會可謂是“鼠標一點，指點江山”“按下按鈕，指揮萬千”，雖然現在我們的社會和學校還沒有發展到如此發達的地步，各類電教媒體卻已如雨后春筍般進入了中小學課堂，為課堂教學“增磚添瓦”。筆者在近幾年的教學過程中，實物投影和微機使用較多，越來越感覺到它們已成為物理課堂教學的“左膀右臂”。

一、實物投影──物理課堂教學的“左膀”

1．運用實物投影可以展現物理現象，提高課堂教學效果。

很多演示實驗，由于器材和條件所限，實驗的可見度小，效果差。常常是前面的學生看門道，后面的學生看熱鬧。例如：演示實驗“磁體周圍有磁場”時過去我們的做法是，先把六個小磁針放在講桌上圍成一個圓圈狀，中間放一個條形磁鐵，觀察小磁針南、北極的方向變化。但是，由于學生是坐在座位上，只有前排學生能看得清楚。由于磁針太小，就連前排的學生也很難看清楚，為了提高效果，教師不得不將實驗送到學生面前巡回展示。白白浪費時間。采用實物投影儀后，我將磁鐵和磁針全部放在投影儀上，整個現象清晰可見，即使坐在最后面的同學也能看得一清二楚。既提高了效果，還節省了時間。

2．使用實物投影可以動態展現物理過程，使抽象的物理概念形象化，有助于學生理解。許多物理概念很抽象，有時候只用嘴巴很難和學生講清楚，學生也無法想象出它的形成過程。運用實物投影可以生動形象的展現出來，啟發學生思維，降低理解難度。例如：磁感線的概念，傳統教學方法是，先在玻璃板上用磁鐵和鐵粉形成磁感線的形狀，然后端給學生看，學生對其過程仍不清楚。運用實物投影儀后，我先將玻璃板放在投影儀上，打開投影，然后在玻璃板薄薄地撒上一些鐵粉，接著，將磁鐵放在玻璃板下面，學生很快看到磁鐵附近的鐵粉形成輪廓狀排列，緊接著，我輕輕敲擊玻璃板，學生很快看到玻璃板上所有鐵粉都形成更有規律的排列，最后和同學們在黑板上描畫鐵粉排列的形狀，便得到了磁感線。跟傳統方法相比，概念的形成過程更清晰，學生掌握更快。

筆者在多年的教學過程中，總結了以下實驗利用實物投影效果更好一些：振動的音叉激起的聲波實驗、壓力的作用效果與壓力和受力面積的關系、帶電物體吸引輕小物體的性質、決定電阻大小的因素、電阻的串并聯實驗、電磁感應現象、通電螺線管的磁場實驗等等。使用投影儀做一些實驗沒有固定模式，總的指導思想是：我們能夠借助一下投影手段放大一些微小的、不易觀察的實驗現象，使學生能夠更清晰、更直觀、形象地觀察到用常規手段觀察不清楚甚至觀察不到的現象，并且還能激發學生的觀察興趣，調動學生觀察的注意力，這樣就達到了使用實物投影儀的目的。

3．運用實物投影講解例題和習題，加深對知識的理解，起到示范的作用。

例題和習題評講是物理課堂教學的環節之一，運用實物投影組織課堂練習十分方便。在教學過程中，我要求學生每人準備好練習本，習題訓練時，對典型練習要求學生做在練習本上，學生在答題過程中，教師巡回檢查，從答得較好和犯有典型錯誤的答題中各抽取一至二本，投影在屏幕上，組織學生評議，糾正錯誤。通過實物投影，使學生能夠從錯誤的解法中加深對知識的理解，避免以后出現類似的錯誤。通過實物投影投出解題格式和解題過程比較規范的同學的做法，既給了這部分同學展現自我的機會，也為其他同學做到了示范的作用。

二、微機──物理課堂教學的“右臂”

飛速發展的計算機技術在當今教育領域的應用是教育現代化的一個重要標志。計算機技術具有運用多種現代化手段對信息進行加工處理，顯示與重放、模擬、仿真與動畫技術的應用。可以使一些普通條件下無法實現或無法觀察到的過程和現象生動而形象地顯示出來，可大大增強學生對抽象事物與過程的理解與感受，使學生的課堂學習向多方式、多途徑方向發展。用微機進行教學能促進教師去進一步完善課堂教學，使教學過程更具有科學性，能幫助教師在課堂上更合理地掌握和使用時間，能吸引學生的注意力，使學生在課堂上接受和掌握更多的知識，是提高物理課堂教學效率的有效手段。

1．微機機輔助教學，解決燃眉之急。

在講授《音調、響度和音色》時，找不到各類樂器，怎么辦呢？急中生智，想到了物理課堂教學的“右臂”。在網上搜集了各種樂器發出的聲音，讓學生聽、分辨各種樂器發出不同的聲音，引出音色的概念。學生掌握效果較好。

2．微機輔助教學可以化靜為動、變動為靜，變不可見為可見，把運動操作過程分解或變換展示等手法，減少學生想象的困難，激發學生的學習興趣，提高了學生學習的效率。

在學習《內燃機》時，我把汽油機和柴油機的構造和工作過程用flash制作成課件，把各部分結構和工作過程配合動畫分解開講解，再使其連續工作。減少了學生想象的困難，激發了學生的學習興趣，提高了學生學習的效率。在講授《回聲現象》時，聲波看不見，摸不著，很難理解，筆者事先從網上搜集了回聲動畫，變不可見為可見，降低了理解難度。

3．微機輔助教學可以變枯燥為有趣，激發了學生的學習興趣，使學生積極主動地參與學習。

現代教育對老師的一個基本要求是：讓學習變得有趣味。因為計算機軟件色彩鮮艷，圖象生動形象，為學生創設了良好的學習情境，使枯燥的物理問題趣味化，充分調動了學生的學習積極性。

4．利用微機輔助教學可優化教學過程

傳統的教學方式是教師口授，學生聽講。課堂上以老師為主，學生只充當被動接受的角色，調動學生的方式也很單──提問式，這種教學方式有時很難使學生全身心地投入。利用微機進行教學可以增強學生的投入意識，在老師的主導作用下，使學生以最簡捷有效的方法獲得科學知識。例如在《蒸發》這節課中，在課堂上計算機將載有蒸發的文本、音響、動畫、圖像等信息一起傳輸給學生，這些信息具有很強的表現力，同時調動學生的眼、耳、口、手、腦等多種感官，促使學生主動記憶，認真思考，努力探索，積極參與教學。學生的主體作用得以充分發揮，學得輕松活潑、愉快，對新知識學得快、掌握得快。利用微機教學，調動學生學習的主動性、積極性，增強學生的求知欲和自信心。學生學習更加刻苦，其探索欲、創造欲更加強烈，學習效果更佳，教學過程也更完善。良好的教學過程保證了物理課堂的教學效率。

5．利用微機輔助教學可起到事半功倍之效

利用計算機技術不僅能增強學生的投入意識，優化教學過程，激發學生的學習興趣，而且能在一節課的時間里增大課堂的信息容量。在《壓力和壓強》這一節中，如果用傳統的教學手段，光板書和畫圖就約占一節課的三分之一時間，講完練完這么多內容也約需兩課時的時間。現在運用多媒體技術，節省了大量的板書和畫圖時間，保持了學生在學習中思維的連貫性，把節省的時間用于學生學習新知識、鞏固新知識，完成鞏固性、檢測性練習；用于老師當堂檢查學生掌握這節課知識的情況，使學生在一節課的時間里真正學到了更多的知識，起到了事半功倍的效果。

以上是我一點粗淺的體會，實物投影和計算機在教學中的應用前景是非常廣闊的，還有許多未知領域有待我們去探索。有志于電教研究的同行們，讓我們攜起手來一起來探索吧！早日使物理課堂教學的“左膀右臂”更進一步顯示出它強有力的勃勃生機！