第一篇：社區老舊住宅區物業服務工作匯報

社區老舊住宅區物業服務工作總結

我社區在市、區兩級房管部門的指導下，以市政府推進老舊住宅區物業服務全覆蓋和提檔升級工作為契機，認真落實“四率五有”的要求，充分發揮于2010年完成了轄區內老舊住宅區的物業服務提檔升級工作，今年又在原有的基礎上繼續推進，現結合我社區實際情況，將老舊住宅區物業服務提檔升級工作匯報如下：

一、鞏固完善社區物業服務工作機制。在實施物業服務工作過程中，制定了各個崗位工作制度，小區秩序維護員掛牌上崗，設立投訴意見箱，進行規范化管理。以門棟長為代表，定期召開會議，發現問題及時解決。確保衛生保潔、秩序維護、綠化養護、基本維修、車輛管理等5項服務內容正常運轉。

二、開辟渠道，加大投入，改善社區物業服務條件。我社區一方面爭取上級部門的支持，對小區樓道進行了粉刷，對凌亂電線進行了整理，樓梯扶手刷漆，樓梯臺階進行清洗，除去原來的小廣告，使樓道變得亮起來。為了改善小區環境，我們將小區的25個垃圾通道門進行了維修和更換，并購置25個垃圾筒放在各單元解決了小區暴露垃圾問題，在空地安放了10套休閑椅，并安裝了兩套健身器材解決了居民休閑娛樂場所。我社區對小區內破損花壇進行了修復，并對小區大株樹木進行了修剪，并申請園林部門對小區1、2、9、10四棟花壇進行綠化改造升級。在大門口安置了攔車器，將小區原來破舊的門楣進行了更換。并購置了物業服務維修工具，為實施服務提供強有力的保障，并對物業服務部辦公室門窗進行了更換，使大門口變得整潔漂亮。在鐵機西區和九陽軒小區做了8個共計200平方米的車棚，解決了居民

自行車的停放問題。安裝了50多根便民曬衣架，方便了居民的晾曬。將小區內約1000平方米的路面進行了硬化。為秩序維護員配備了工作制服，將大門進行了修繕。

三、做好宣傳工作，促進小區居民樹立“有償服務”觀念。社區利用宣傳欄、黑板報等形式宣傳《物權法》、《物業管理條例》等法律法規，營造良好的輿論氛圍。將每月服務部收支明細公布于眾，做到帳目透明公開。經常組織居民參加義務勞動，增強居民自我管理、自我服務意識。只有以整潔的環境、到位的服務，讓老社區居民感受到變化，實現老區新服務，舊貌換新顏，才能使居民真正體會到“有償服務”帶來的便利。

四、物業服務工作中存在的問題

一是老舊住宅區低收入居民家庭多，物業服務收費標準不能提高，而現有的人員工資每月只有650元，人員流動大，服務質量不高，且只能勉強維持正常運行。

二、小區內部分排水、排污管道經常堵塞，窨井蓋破舊嚴重。小區內需補植樹木，增設路燈，增建環衛設施，添置消防器材，完善監控設施。小區內頂層居民室內漏水嚴重，整修困難。

我社區老舊住宅區物業服務工作有些方面還不夠完善，我們將本著一切從居民的切身利益出發，以更好地服務好居民為宗旨，進一步扎實有效地把我社區老舊住宅區物業服務工作做得更好，使居民從中得到實惠，真正實踐科學發觀展。

**社區 2011年12月5日

第二篇：老舊物業服務工作匯報材料

物業服務求卓越長效管理鑄品牌

2011年，在區委、區政府的正確領導和市房管局的領導下，我局積極謀劃，精心組織，創新思路，破解難題，圓滿完成了老舊住宅區物業服務工作。

凝聚工作“向心力”，鋪就物業管理規范化之路。一是領導重視抓得牢。局黨組書記、局長親自抓，分管領導、紀檢組長蹲點抓，多次召開專題協調會，現場研究解決物業服務長效管理工作中存在的困難和問題。專班工作人員定期定點深入一線調研和指導老舊住宅區物業服務工作，有力地推進了老舊住宅區物業服務長效管理工作的深入開展。二是完善到位抓得實。把老舊住宅區物業服務長效管理工作納入全局整體工作規劃，使該項工作與全局工作同步推進，做到有計劃、有安排、有制度、有措施；納入全年重點工作目標管理體系，使該項工作與局重點目標同步考核，做到有指標、有責任、有檢查、有督促。三是完善制度抓成效。作為區老舊住宅區物業管理領導小組成員單位，我局負責牽頭主導該項工作，我們建立制度，加強聯系，按照職能下移、強化基層的要求，暢通溝通協作渠道，形成有關職能部門、街道、社區三方既各司其職、又相互協作配合的工作機制。暢通物業服務投訴渠道，及時反饋信息，加強分類指導，不斷完善物業服務長效管理的監督協調機制。

搬走觀念“擋路石”，開啟物業管理市場化之門。一是破誤區，引導居民群眾樹立有償服務理念。組織社區群干和熱心居民以順口溜、快板、打油詩等群眾喜聞樂見的文藝形 1

式在各小區廣泛宣傳物業服務工作的意義、內容、形式、方法及好人好事、工作進展；印發宣傳標語、知識問答、問卷調查、宣傳單；舉行聽證會、專業培訓、經驗交流、現場觀摩等活動，使廣大居民群眾充分感受到自己是物業服務工作中的最大受益者。有效解開了居民群眾的“心結”，促使“有償服務”觀念漸入人心。二是算好帳，引導專業物業服務企業不斷增強提升物業服務水平的緊迫感。幫助算好經濟帳，把參與老舊住宅區物業服務工作作為宣傳企業的良機，作為對物業服務企業文明程度、服務水平、等級資質的一次“大考”。幫助算好和諧帳，把參與老舊住宅區物業服務工作作為改善社會關系的良機。通過算好“兩筆帳”，極大激發了物業服務企業參與文明創建的積極性與主動性，全區70個老舊社區均與轄區內的專業物業服務企業簽訂了幫扶協議。三是樹形象，內強素質打造一流專業隊伍。教育引導物業服務機構和從業人員把“服務第一、住戶至上”當作物業管理工作的生命線，我們在全市率先成立了老舊住宅區物業服務培訓中心，制定配套的管理辦法和《物業服務培訓計劃》，采取培訓班、經驗交流、現場觀摩指導等多種方式做好培訓指導工作。上共舉辦各類專題講座和培訓班7期，受訓人數700余人次，極大地提高了社區物業服務從業人員的管理服務水平。同時，引入競爭激勵機制，定期對社區物業管理工作進行考核，并將綜合考評情況在全區進行通報排名，極大地激發了社區物業服務工作創先爭優的熱情。

緊跟時代“風向標”，號準物業管理科學化之脈。一是整合部門資源，變被動管理為主動管理。作為牽頭部門，我2局在區委、區政府的領導下，加強溝通，緊密聯系，整合區財政、民政、建設、城管、公安、水務、園林、物價、地稅、郵政、房管等職能部門和街道的力量，形成了一級促一級，層層抓落實的工作新格局。同時，建立大事聯席商議、信息例會反饋、督導分工包干的工作機制，改變以往多部門多頭管理、被動工作的局面，促使各成員單位主動介入、科學推進，有效保障物業服務長效管理工作的有序開展。同時還定期不定期地組織各職能部門深入到社區現場解決問題，受到社區干部群眾的好評。二是整合人力資源，變零散服務為集約服務。對原有的保潔、保綠、保安等隊伍進行重新整合，吸納低保戶、社區志愿者進入“三保”隊伍，并對服務項目、服務責任、服務模式進行再細化、再分工，構筑良性運轉的服務體系，切實為廣大業主提供多種形式的高質量物業服務。如洲頭街長新社區對門棟長實行了星級評比制度。三是整合技術資源，變傳統服務為數字服務。如江漢二橋街橋西社區嘗試物業服務數字化管理，打造“三維可視物業管理數字社區”。

求索破題“金鑰匙”，打開物業管理長效化之鎖。一是求解經費“無著落”難題，讓物業管理工作“活起來”。我們按照老舊住宅區物業服務長效管理工作人人有責、共建共享的原則，積極創新工作思路，積極探索七個一點資金籌措新模式，即通過積極向上爭取一點、區級財政擠出一點、街道社區投入一點、轄區單位贊助一點、部門協作承擔一點、結對企業幫扶一點、社會個人支持一點等辦法，積極調動和運用全社會力量，參與老舊住宅區物業服務長效管理工作，在

3不加大居民群眾負擔的基礎上，較好地解決了物業服務長效管理工作的資金瓶頸。二是求解物業服務“無用房”難題，讓物業管理工作“轉起來”。針對長期以來老舊住宅區無正規正常物業管理、沒有專門物業服務用房的現狀，積極協助各社區采取申請、騰挪、修繕、租借等形式，有效解決所有物業服務區域的物業用房問題。目前我區70個老舊住宅區物業服務用房全部落實，平均面積達到30平方米。三是求解群眾“少信任”難題，讓物業管理工作“動起來”。組織動員各職能部門、街道、社區按照克服困難、先行服務，以人為本、創新服務的指導思想，著力解決一批困擾居民群眾的實際問題，贏得他們的信任。采取逐步推進的形式，讓樓房、樓道的電燈“亮起來”，讓小區的院墻“圍起來”，讓道路管網“通起來”，使廣大業主真正感受到推行物業服務的好處；以服務業主為宗旨，以公益性服務為發展方向，制訂較為低廉的收費標準，以保證業主們能夠承擔、愿意繳納，同時能保證物業服務正常運轉，贏得了廣大居民群眾的好評。

唱響服務“主旋律”，高擎物業管理人性化之旗。一是搭建民心“橋”，建立房屋應急維修服務中心。在鐘家村和王家灣分別設立兩個房屋應急維修中心，對老舊社區內因突發事件、自然災害等因素出現的社區無法解決的房屋應急維修服務問題，進行應急搶修、維修，打造了房屋應急維修15分鐘服務圈，使老舊住宅區物業服務應急維修工作再提速。目前，全區初步形成了區、街、社區三級房屋應急維修服務網絡體系，做到了有人監管、有人報修、有人維修、有人付款，層層負責、逐級聯動，確保無漏洞、無死角。對此，省市等

4新聞媒體進行了專題報導。二是倡導文明“風”，營造溫馨家園。在小區內設置宣傳欄，宣傳社會公德行為規范、職業道德和家庭美德。開展“講文明，樹新風”活動，每逢節慶活動，組織居民開展木蘭扇、太極拳、太極劍、老年迪斯科、武術等健康有益的文體活動，極大地豐富了居民文化娛樂生活，不僅滿足了居民不同層次的要求，達到了陶冶居民情操的目的，也促進了鄰里和諧。三是唱響和諧“音”，實現物業服務優質化。針對社區設施不足，居民生活不便，全區統一設計安裝了曬衣架、休閑桌椅等便民設施；針對社區房屋陳舊，立面破損等情況，進行樓房立面及樓道墻面粉刷和樓梯護欄油漆；針對社區車輛停放無序的情況，劃好停車位，引導車輛有序停放；針對夏季降雨量大、低洼地區容易漬水的特點，聯系疏撈隊提前對下水管網進行疏通；針對老社區環境較差的情況，采取學、聽、看、查、改五字工作法，增補綠化、粉刷房屋、安裝樓道燈、設置健身器材、安裝監控攝像頭、增添垃圾容器，使老社區面貌煥然一新；針對物業服務工程中出現的因服務質量、收費、鄰里矛盾等糾紛，于2011年8月在全市率先成立了物業糾紛人民調解委員會，已成功調解7起糾紛，其中司法確認3起，充分發揮了人民調解在解決物業糾紛中的積極作用。

各位領導、同志們，盡管我區物業服務長效管理工作取得了一些成績，但與市委、市政府的要求和轄區人民的希望和期盼相比尚有一定差距，主要表現為：老舊住宅區底子薄、基礎差，基層力量薄弱，政策落實不到位的問題仍然存在，整體物業服務的行業水平還有待提升，老舊社區物業服務長

5效機制有待進一步探索。在今后的工作中，我們將本著便民、利民、為民、愛民的原則，積極學習借鑒各種好做法、好模式，發揚敢為人先、追求卓越的精神，進一步提高物業服務的水平，進一步探索市場運作的道路，進一步貼近民生的需求，進一步優化長效管理的機制，切實推動全區物業管理服務工作再開新局面、再上新臺階、再創新業績，為推動實現漢陽全面崛起做出新的更大貢獻。

第三篇：武漢市老舊住宅區物業服務基本標準

附件2：

武漢市老舊住宅區物業服務基本標準

一、綜合服務

（一）基本要求

1、建立物業管理制度和服務規范；

2、物業服務人員佩戴標識，行為規范，舉止文明，主動熱情；

3、公布服務人員姓名和照片、服務內容和標準、物業服務收費價格、報修和投訴監督電話，及時處理業主（居民）的報修和投訴；

4、每年進行一次服務滿意率調查，征求意見不低于居民總戶數的80%，促進物業服務工作的改進和提高。

（二）公共區域保潔服務

協助環境衛生行政主管部門做好以下工作：

1、小區公共場所每日清掃1次；

2、設有垃圾收集點，垃圾日產日清；

3、根據實際情況開展滅蚊、滅鼠、滅蠅、滅蟑螂等衛生消殺工作；

4、樓道無雜亂堆放現象；樓道每周清掃1次，共用部位定期保潔。

（三）安全秩序維護服務

1、小區出入口有專人值守；

2、對重點區域、重點部位每6小時巡查1次，且有巡邏記錄；

3、監控室有專人值守，并有值班記錄；

4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施。

（四）綠化養護服務

協調、配合相關職能部門對綠化進行養護：

1、每季度對花草樹木進行1次修剪、養護；

2、根據長勢，適時噴灑藥物，預防病蟲害；

3、及時勸阻損綠、毀綠行為，并向相關部門報告。

（五）共用部位共用設施設備維修養護服務

1、對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維護，運行、檢修等記錄齊全；

2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的完損狀況，需要維修的，及時編制維修計劃和資金使用計劃，向業主大會或相關業主（居民）提出報告和建議，根據業主大會或相關業主（居民）的決定，組織維修。

3、定期對水、電、氣等相關設施及涉及使用安全的部位進行巡查，發現安全隱患，應及時采取應急措施，告知業主（居民）并報告相關部門。

4、對違反規劃私搭亂建行為及時勸阻，并報告相關行政主管部門處理；

5、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

6、協調相關專業部門定期對水箱清洗消毒，確保水質衛生，保障正常生活用水。

（六）道路、管網保養服務

1、市政道路、管網。定期巡視路面、健身設施等，發現設施損壞或路面破損、積水、窨井蓋缺失、下水管網不暢時，及時報告相關職能部門進行維修養護；

2、服務區域內非市政道路、管網。定期巡視路面，雨水污水井、化糞池、排水管網每年疏通一次，保持暢通；發現道路破損、窨井蓋缺失、下水管網不暢，應及時修繕和疏通。

二、車輛停泊服務

（一）機動車停泊服務

1、道路及停車場（位）交通標識基本齊全、規范；

2、有專人負責小區停車服務，規范停車秩序；

3、車輛進出實行登記和出入證制度。

（二）非機動車停泊服務

1、設置存車標識牌、劃定存車標線；

2、有專人負責車輛管理和服務，實行出入證制度。

第四篇：努力推動老舊住宅區物業服務工作新實踐

破解難題

創新機制

努力推動老舊住宅區物業服務工作新實踐

武漢高科物業管理有限公司總經理 王建國

近年來，圍繞解決好武漢市社會管理中的重點、難點之一的老舊住宅區物業管理工作，我市連續三年將推進中心城區老舊住宅區物業服務工作列入市政府為群眾辦理的十件實事之一，先后開展了“老舊住宅區物業全覆蓋”和“物業服務提檔升級工作”，經過兩年多的努力，全市7個中心城區600余個老舊住宅區社區劃分了2600余個服務區域，基本完成了“路面平，管道暢，樓道亮，環境美”的工作目標，惠及85萬余戶，270余萬居民，較好改善了廣大居民群眾的居住環境和生活質量，推進了社區管理和物業管理的有機結合，受到了廣大居民群眾的歡迎和國家住建部的肯定。《經濟日報》、《中國建設報》及中央電視臺等新聞媒體進行了宣傳報道。

一、工作背景

實施住房制度改革以后，居民住宅的選取有兩個途徑：一是新建商品房小區，二是舊的房改房。對于新的住宅小區而言，專業化的物業管理已基本覆蓋；但對老舊住宅區而言，多數居住者屬于中、低收入者，加上當時售房主體分散、年代久遠，房屋基礎設施設備差，本身養護不夠，市場化、專業化的物業管理一時無法實施，近90%的區域處于物業管理的盲區，環境“臟、亂、差”、房屋破損嚴重、治安狀況較差等現象普遍存在，與新建小區形成鮮明反差，這在2008年

初的冰凍雨雪災害期間表現得尤為突出。在此背景下，2009年初，武漢市政府提出了在全市中心城區老舊住宅區實現物業服務全覆蓋的管理目標要求，并連續三年將其列為市政府為群眾辦理的十件實事之一，強力推進。

二、工作成效

2009年，按照“政府引導、立足社區、以人為本、因地制宜”的工作方針，圍繞“建機制、搭架構、促整治、抓服務”的工作方法，精心組織，穩步推進，全市605個社區的老舊住宅區基本實現了物業服務全覆蓋，共劃分為2800余個物業服務區域，惠及85萬余戶，270余萬居民。2010年，市、區財政共投入1.3億資金用于環境整治和提檔升級，相關部門出臺了稅收減免、財政專項補助、服務收費指導價等優惠扶持政策，社區整體實現了“路面平、管道暢、樓道亮、環境美”的既定目標，老百姓實實在在感受到了社區整治和物業服務所帶來的變化。

（一）小區環境舊貌換新顏。市、區政府和各相關部門、社會單位加大了老舊住宅區基礎設施建設和環境整治力度，兩年來共投入資金2億多元，補建了公建設施，修補了破損道路，疏通了排水管網，調整了公共綠化，清理了馬路市場，增加了監控設施，添置了垃圾容器，粉刷了樓道墻面，安裝了樓內照明，部分老舊住宅區環境有了明顯改善，舊貌換新顏，全市考核驗收優良率達78%，形成了10個標桿社區。

（二）管理缺位問題得到緩解。做到了“事有人管、有人管事”，逐步摸索出了四種服務模式：如江岸區光華社區的“社區物業服務部”模式、橋口區公務員大廈的“業主自治”模式、青山區船廠社區的“社區單位共管”模式、江漢區白松社區的“專業物業服務”模式，逐步推廣了“五保”（保潔、保綠、保安、保房屋維修、保設施設備運行）服務。各區成立房屋應急維修服務中心，建立了應急維修專項資金，形成了區、街、社區三級應急維修服務網絡。

（三）物業服務消費理念逐步形成。物業服務的推行，解決了居民 “身邊、樓邊、路邊” 的煩心事，安全、安心、安寧的生活環境逐步形成。環境的改變、秩序的好轉、服務的跟進，使物業服務得到廣大居民群眾的認可和歡迎，政府花錢建機制，單位花錢變環境，業主花錢買服務的物業消費理念開始形成。目前，居民對物業服務的認可率達到95%，全市605個社區已有90%以上啟動了物業服務收費，并通過開展停車收費、家政服務等多種經營方式形成造血機制，約10%的社區實現了物業費用收支盈虧平衡，步入了良性運作軌道。

（四）城市管理資源實現有效整合。建立了一個以區、街為主體，房管部門實行業務指導，民政、財政、建委、公安、城管、物價、水務、園林等相關職能部門共同參與的工作聯動機制。以社區為平臺，整合資金，整合管理職責，整合服務內容，延伸和完善各項服務，克服了過去各自為政、管理缺位、互相推諉的種種弊端。

經過兩年來的大力推進，全市中心城區老舊住宅區物業服務的運行機制基本建立，各部門參與共建共管的意識逐步增強，市民群眾的物業管理認識不斷提高，物業服務的模式逐步為廣大市民所接受，成效逐步顯現。

三、主要經驗

（一）關注民生，構建和諧，形成了高度統一的思想認識 面對2008年初突如其來的雨雪冰凍雪災害給老舊住宅區老百姓生活帶來的諸多不便，武漢市委、市政府開始反思老舊住宅區長久以來存在的管理服務缺位問題，時任市長阮成發首先提出了“物業管理，事關民生，必須想方設法改變這種狀況，改善老舊住宅區居民生活環境”的想法，并迅速付之實施，將老舊住宅區物業服務全覆蓋工作納入了市政府為民辦實事之一。時任市委書記楊松同志在考察物業服務全覆蓋工作中指示要求“社區物業服務是社區工作的重要組成部分，不能完全市場化、不能脫離政府，各級黨委、政府要盡力做好、推進好”。去年阮成發市長調研工作時再次強調“老舊住宅區物業服務機制的核心就是要堅持政府的適當投入和居民繳費相結合，完全靠政府不行，政府完全撒手不管也不行”。孫亞副市長認為“建立物業服務機制要圍繞市場化和公益化相結合，群眾參與和政府推動相結合，房管部門主管和相關部門全力支持相結合的原則”。省住建廳李德炳廳長視察工作時評價老舊住宅區物業服務全覆蓋“是一項卓有成效的民生工程、品牌工程，建議將其納入黨政領導目標考核、文明單位

評選和社會治安綜合治理考核范圍”。作為工作目標責任政府的漢陽區政府程介儒副區長感悟到“搞好了老舊住宅區物業服務工作，比多修一公里地鐵更能改善民生，惠及百姓”。享受到物業服務所帶來生活環境變化的社區居民更是交口稱贊“物業服務讓我們住得安心、舒心了，房子也增值了，我們生活得有尊嚴、有幸福感了”。正是上至省、市領導，下到普通百姓，有著上下一心的統一思想認識，從而為老舊住宅區物業服務推進創造了良好的外部環境。

（二）統籌規劃，分布實施，明確了清晰的工作推進路徑 推進老舊住宅區物業服務是一項龐大的社會系統工程，不可能一蹴而就，需要在整體推進的基礎上，明確不同階段的目標和具體任務，按步驟有序進行。2009年，市房管局確定了“政府引導、立足社區、以人為本、因地制宜”的工作方針，通過“建機制、搭架構、促整治、抓服務”，基本實現了物業服務全覆蓋，做到了低層次、低水平的“事有人管，有人管事。”2010年，按照“先整治后入軌”的原則，大力投入資金進行環境整治和恢復建設，實現“路面平、管道暢、樓道亮、環境美”的目標，完善了以“五保”（保潔、保綠、保安、保房屋維修、保設施設備運行”服務為主要內容的物業服務提檔升級。2011年則以“穩定覆蓋率、提高收費率、擴大參與率、提升滿意率”為工作目標，建立物業服務長效機制，實現“五有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有綠化養護、有設施維護。在統籌發展的各階段，我們始終堅持按照“調查摸底、掌握實情，全面部署、廣泛

動員，因地制宜、試點先行，以點帶面、逐步鋪開，目標考核、年終驗收”的五個環節和步驟逐步推進和提升，以實現建立長效機制。

（三）著眼實踐，不斷總結，形成了層次分明的政策體系 推進老舊住宅區物業服務不同于新建住宅區物業管理，需要有差別的扶持優惠政策給予支持，經過兩年多的實踐，武漢市將在實踐中積累的良好經驗和做法上升到立法層次，在今年頒布施行的《武漢市物業管理條例》中作出了“市、區政府應當采取措施對舊住宅區進行整治和推行物業管理給予適當補貼”的規定，從地方法規層面規范老舊住宅區物業服務發展。2008年，市委、市政府就在《關于進一步加強社區建設的若干意見》中明確要求“全面開展社區物業服務，緩解老城區型社區物業服務缺位問題”。2009年和2010年，市人民政府又先后下發了《關于推進中心城區老舊住宅區物業服務工作的意見》和《2010年全市中心城區老舊住宅區物業服務提檔升級工作方案》，作為綱領性文件明確工作方向、發展目標以及與之對應的保障措施、資金安排和實施步驟。在具體工作實踐中，市直相關部門又針對收費、稅收、困難戶等問題，出臺了區政府對每社區給予2—3萬元的以獎代補，物價部門為社區物業服務機構辦理收費監審備案，青山、江岸兩個區先行試點老舊住宅區物業服務指導價格，地稅部門稅收減免和財政部門財政專項補助，民政部門將低保戶物業費補貼納入今后提高最低生活補助標準等政策，初步形成了較為完整的政策體系和制度框架，以保障老舊住宅區物業服務的健康有序發展。

（四）不斷探索，加強整合，逐步形成了完善的運行機制 從2009年到2011年連續三年，我市均將此項工作列入為民辦的十件實事之一，按照“條塊結合、以塊為主”的方式，市與區，區與街，市、區與各職能部門之間分別簽訂了目標管理責任書，實行目標績效考核機制，做到一級抓一級，層層抓落實。在組織機構上，市、區人民政府成立了以分管領導為組長、各相關部門共同參與的市、區物業管理工作領導小組，并下設辦公室作為常設工作機構，由房管局、財政局、民政局三部門共同派員組成，負責老舊住宅區物業服務工作的領導、決策、指揮和調度；建委、城管、公安、水務、物價、園林等部門均確定了專門的機構和人員，對口支持、協助領導小組辦公室開展工作；在基層建立了以街道、社區居委會為主體，社會各方普遍參與的工作力量，負責具體組織實施工作。在財政資金投入安排上，每年各有側重，2009年突出以獎代補，鼓勵、吸引社會單位、個人參與；2010年重點投入環境整治，改善社區面貌；2011年加大服務機構補貼，建立長效機制。在日常工作制度上，建立了專題會議制度、工作簡報和月報制度以及檢查督導制度，幫助解決工作難題，及時反饋信息，促進工作落實。

（五）因地制宜，尊重民意，采取了形式多樣的工作方法 雖然都是老城區，但老舊住宅區的具體情況又各有不同，這就要求我們要從具體實際出發，因地制宜，分類指導，試點先行，分步實施。

一是調查研究，摸清底數。在推進工作前期，通過調查摸底全面掌握各社區現狀和相關基礎資料，做到“三清”，一是社區的社情民情要清楚；二是房屋、環境、配套設施和房屋產權的狀況要清楚；三是居民的服務需求、經濟承受能力以及消費意愿要清楚。以此為基礎，因地制宜，尋找解決問題的途徑和辦法，掌握工作主動權。

二是以民為本，尊重民意。居民群眾是老舊住宅區物業服務的主體，街道、社區通過組織召開業主大會、居民代表大會等形式讓廣大業主（居民）當家作主，決定物業管理事務，特別是在物業服務區域劃分、服務模式選擇、整治項目篩選、費用標準確定等方面，充分尊重民意，發揮其主導作用，如：在實踐中推廣的社區“一圖一表”（物業服務區域平面圖和提檔升級項目規劃表），就是群眾意愿的具體體現，既作為提檔升級工作范圍和任務指標的載體，明確工作目標、整治項目、資金安排和完成時間，又在社區醒目位置公示，公開透明，接受群眾監督，保障和維護了業主（居民）在物業管理中的知情權、決策權、管理權和監督權。

三是部門聯動，廣泛參與。各部門、各單位對照工作職責，將過去管理服務上做的還不夠，還有缺位的地方進行延伸和完善，特別是建設、水務、城管、公安、園林、供電等相關職能和專業部門，發揮自身專業優勢，整合力量和技術資源，深入社區做好服務，加強指導，為推進老舊住宅區物業服務提供支持。

四是試點先行，以點帶面。為防止一哄而上，我們依托街道、立足社區，遵循“分類指導，試點先行”的方針，選擇了若干基礎條件較好，居民意愿較強的社區進行前期試點，大膽探索實踐，摸索出了四種既具本地特色、又有實效的物業服務模式，逐步調整、改進部分短期的、不具生命力的模式。此外，各區結合自身實際，將工作向深度和精度延伸發展，如：橋口區根據轄區社區房屋分散、道路狹窄的特點，打造“十五分鐘服務圈”，每社區統一配備兩臺自行車和一個工具箱，服務人員可在15分鐘內上門提供專門服務；漢陽區為推進物業服務向專業化、社會化發展，組織轄區物業服務企業與老社區進行結對幫扶共建，提高服務水平；武漢市物業管理協會青山區分會組織物業服務企業對老舊社區的物業服務進行“五幫扶”（幫財物、幫培訓、幫違章立制、幫技術指導、幫排優解難）。武鋼物業管理公司除承擔了202.76萬㎡老舊住宅區的物業服務以外，還與青山區的11個街道簽訂幫扶協議，發揮專業化物業公司的特長作用，并對20個老舊住宅區（約134萬㎡）的共用設施設備提供“兜底”的專項支撐服務。通過典型模式的試點先行，適時以組織召開現場觀摩會、經驗交流會等方式加以推廣，以點帶面，逐步推開。并及時對典型做法和經驗進行了收集、總結、提煉，編印了物業服務運作模式推介和經驗交流材料，在全市分發推廣，較好地深化了推進工作。

（六）廣泛發動，正確引導，形成了理解支持的輿論氛圍 觀念的轉變是變革的基礎，社會和居民群眾對老舊住宅區推行物業有償服務有一個逐步認識、參與到接受的漸進過程。我們注重通過

各種宣傳媒體和輿論工具，擴大老舊住宅區物業服務工作在全社會的影響，一方面注重媒體宣傳的引導，根據各階段工作進展情況，借助新聞媒體，適時宣傳報道，如：去年11月至今年1月，聯合《長江日報》連續制作8期專版，增強了全社會對物業服務工作的認知和了解；根據各階段、各時期的工作情況，引導媒體加強典型事例、經驗做法的正面宣傳，把老舊社區物業服務惠及居民百姓，實現老城區新面貌的變化真實反映出來，起到了很好效果；另一方面發揮基層宣傳效應，由街道、社區通過召開業主大會和居民代表大會，印發宣傳單、小區廣播、公告欄等多種形式進行發動，廣泛宣傳老舊住宅區物業服務工作的目的、意義、內容和目標，把物業服務的效果形象化。通過多形式、多層次的宣傳發動，使各級領導、社會各界、居民群眾思想得到統一、認識得到提高，參與物業服務工作的積極性得到有效調動，形成了良好的推動氛圍。

四、存在的主要問題和困難

盡管老舊住宅區物業服務推進工作總體進展順利，但仍存在一些問題和困難，需要研究解決。

（一）歷史欠帳問題仍大量存在。基礎差、底子薄的“先天不足”是老舊住宅區的基本現狀。長期以來，積累了大量二次轉供水、無“一戶一表”、無維修資金、下水管網老化、電梯老化無法更新、公共設施設備不全、違章建筑多等歷史遺留問題，盡管兩年來，市、區財政

都投入了一定資金用于恢復建設和整治改造，但相對于全市4800萬平方米的老舊房屋來說，遠遠不夠。

（二）居民經濟支付能力有限。“人為弱勢群體”是老舊住宅區的另一基本狀況。一方面老年住戶較多，另一方面低收入者較多。他們經濟收入低，支付能力差，即使主觀上愿意支付較低的物業費，但往往有心無力，有限的經濟能力在很大程度上影響了物業服務機構的正常運行。

（三）長效機制尚未真正形成。居民群眾受福利性住房、管房觀念的影響較深，物業服務消費意識淡薄，物業服務收費低、收費難現象普遍存在，大多社區物業服務機構處于虧損狀態，尚未步入良性運作軌道

五、今年工作思路

2011年是“十二五”發展的開局之年，我市老舊住宅區物業服務工作的思路是：在全市中心城區605個老城區社區繼續推進 “路面平、管道暢、樓道亮、環境美”小區整治工程，以“穩定覆蓋率、提高收費率、擴大參與率、提升滿意率”為工作目標，擴大社會各界參與面，引導市民群眾轉變物業消費觀念，逐步推進市場化有償物業服務，改進服務方式，完善服務措施，基本實現“有物管用房，有公共保潔，有秩序維護，有綠化養護，有設施維護”，促進服務質量和收費率穩步上升，提升社會和市民對物業服務的滿意度，著力構建適合老舊住宅區實際的物業服務模式和長效管理機制。

（一）保持資金穩定投入，為繼續開展整治改造提供保障。為體現政府為民辦實事的宗旨，我市在保障措施上繼續把資金投入放在首要位置，確定了1.5億元的市、區財政專項資金安排。繼續發揮各相關部門專項資金的支持作用，由建設、水務、城管、園林、郵政、供電等部門根據各社區實際，從本部門的建設維護管理資金中給予支持；同時，在實際工作中，注重調動社會各方積極性，按照“誰投資、誰受益”的原則，引導、鼓勵社會單位采取自愿方式投入部分資金支持和參與社區環境改造；在不增加業主負擔的前提下，按照“一事一議”的原則，發動業主自行籌集資金，用于房屋共用部位及共用設施設備的改造完善，把政府支持、社會參與和業主自主投入緊密結合起來，調動各方面的積極性，形成互為補充、有機結合的良性互動關系。

（二）落實扶持政策，促進社區物業服務機構健康發展。

1、啟動稅收減免和財政專項補助政策。地稅部門和財政部門全面啟動優惠政策的實施，指導各社區物業服務機構了解、掌握政策的適用范圍以及相關辦理程序，幫助社區物業服務機構解決好收費票據問題，實現物業服務費用“取之于民，用之于民”。

2、細化物業服務標準。在確定物業服務收費指導價格的基礎上，從清潔衛生、綠化養護、秩序維護、房屋維修、設施設備運行、車輛停泊服務等六個方面細化出臺物業服務標準，方便社區服務機構和業主（住戶）以 “菜單式”方式選擇相應的服務內容和收費標準，建

立起平等協商、按價付費的物業收費新機制，讓業主（住戶）明明白白消費。

3、完善應急維修保障機制。在資金投入、業務指導、設施設備添置等方面，加大對區應急維修服務中心的保障力度；繼續完善區、街、社區三級報修平臺，建立健全全天侯、全覆蓋的物業服務應急維修網絡，切實將24小時受理居民報修、急修項目2小時到現場的制度落到實處。同時，各相關職能部門和專業管理單位也要對應工作職責，成立應急搶修隊伍，實行24小時值守工作制，方便居民報修，解決突發問題。

（三）發揮各方優勢，合力推進物業服務有序推進。

1、發揮區、街及社區的基礎作用。新《條例》對區政府、街道辦事處、社區居委會在物業管理中的職責和作用作出了明確規定，我市將盡快促成各區明確街道辦事處負責物業管理的專職機構，并在人員編制和經費上給予保障，為正常開展老舊住宅區物業服務工作提供基礎條件。此外，加強指導并會同街道辦事處、社區做好轄區業主大會成立工作，完善老舊住宅區業主（居民）自治管理主體，促進業主（居民）有序參與、民主管理。建立健全物業管理聯席會議制度和訴求暢通機制，協調解決好老舊住宅區物業服務工作中的各類問題。

2、發揮相關部門的共管作用。注重發揮物業管理領導小組的綜合協調作用，堅持定期例會和信息報送制度，及時向領導小組成員反映工作中出現的新情況、新問題，共同研究解決辦法。注重發揮各有

關行政部門的職能作用，以全面貫徹《條例》為契機，協調有關行政管理部門加大老舊住宅區綜合管理工作力度，合力維護物業服務發展。

3、發揮行業協會的幫扶作用。市物業管理協會加強對老舊住宅區物業服務工作的幫扶，在去年試行企業與社區結對幫扶的基礎上，全面發動協會會員企業主動聯系社區，擴大幫扶面，由物業服務企業根據老舊住宅區的特點和物業服務實際，幫助編制工作規劃，擬定服務方案，制定管理制度，設計運作模式，對社區物業服務人員開展服務理念和專業服務技能培訓，并組織到專業物業管理項目進行“一對一”跟班實習，以整體提高老舊住宅區物業服務水平。

（四）完善服務模式，全面提升物業服務水平。

兩年的工作實踐，涌現出了一批以市場化為導向，解決了收費難問題，物業服務開始步入良性運作軌道的典型社區。今年，要發揮示范樣板效應，以整體提升老舊住宅區物業服務水平為目標，強化服務意識，提升服務水平。

一是強化制度建設。各社區物業服務機構進一步完善服務標準、管理規范和考核方法，建立管理無空檔、服務有標準、辦事有時限、投訴有反饋的內部管理機制，使內部管理制度化、科學化。

二是加強從業人員培訓工作。針對老舊住宅區物業服務人員整體素質偏低的問題，啟動項目負責人和操作層員工分類培訓工作，由市

物業管理協會和相關部門聯合，采取集中授課、統一培訓的方式，從法律法規、專業知識、服務意識和服務規范等方面進行系統培訓，提高從業人員素質能力和專業服務水平。

三是推行“四公開一監督”機制。在日常服務中，實行 24小時值守和推行“四公開一監督”制度，即公開服務人員姓名和照片、公開服務內容和標準、公開物業服務收費價格、公開投訴和報修電話，接受廣大業主（居民）監督。落實負責人接待制度，每周定期接待業主（居民）來訪，及時了解業主需求，從細節入手，改進日常服務，不斷提升業主對物業服務的滿意度。

（五）加強深度宣傳，提升物業服務認知度。

繼續通過各種宣傳媒體和輿論工具，采取多種形式和途徑，大力宣傳，一方面，引導物業服務機構樹立以人為本的服務理念，為居民提供高質量的物業服務，從而為自身贏得生存和發展的空間；另一方面，轉變住戶傳統福利性住房的消費理念，增強物業有償服務的消費意識，使群眾從理解、認可到支持，從而自覺繳費，努力營造一個有利于物業服務健康發展的良好氛圍。

老舊住宅區物業服務工作是一項艱巨而又光榮的民生工程、系統工程，任重而道遠。我市將繼續在國家住建部、中國物業管理協會、省住建廳的指導下，學習借鑒各兄弟城市的先進做法和經驗，迎難而上，主動作為，不斷探索老舊住宅區物業管理工作的新途徑、新方法，為創新社會管理，建設和諧幸福城市做出新的貢獻！

第五篇：社區物業服務工作匯報材料

XX社區物業化服務工作總結

社區物業化管理試點工作啟動后，社區嚴格按照政府支持、街道監督、社區牽頭、業委會參與的原則，以服務居民為理念、以便民利民為原則，引進了XX物業管理（長沙）有限公司，在XX小區內努力推進物業化管理工作，現就該項工作總結如下：

一、周密安排，大力扶持，積極籌建社區物業管理服務中心

我們成立了XX社區物業化管理領導小組，以社區書記、主任為組長，社區城管專干、物業公司負責人為副組長，社區專干、物業公司保安、清掃員、園林綠化員為組員的物業化管理領導小組。我們站在以人為本的高度，充分認識社區推行物業化管理的重要性和緊迫性，根據地域特點和社區實際，開展物業管理這項工作。為了搞好這項惠民工程，社區和物業公司一起，首先對我社區XX小區進行了實地調研，結合社區硬件設施、封閉狀況、居民的狀況，從服務入手，制作物業公司的宣傳小冊送到每家每戶，并開展系列的服務，使社區居民對實施物業管理形成了共識，為物業管理逐步走向良性循環軌道奠定基礎。社區選擇各樓棟黨員和居民樓棟長等在居民中有影響力的居民作為業主委員會的提名人選。在征求居民意見的基礎上，根據不同的情況，通過居民代表選舉產生了每片的業主委員會會員，組建了7人的業主委員會，明確工作責任。社區物業服務中心又多次與業主委員會召開會議議定采取分片分塊治理、服務內容、物業費等相關事宜，使物業管理服務工作有序進行。社區物業管理服務中心對小區內的住戶和車輛信息又進行了詳細調查，并把相關的材料建檔成冊，為加強小區的治安管理作出新的努力。

二、貼近居民，合理設置，提供有效服務

我們社區物業管理服務中心堅持以居民需求為向導，從社區的實際情況出發，通過社區與相關單位和業主委員會反復協商，初步

以公共亮化、公共保潔、公共安全秩序、綠化養護、基礎設施的日常維護、下水道化糞池清理六項為服務內容，并與單位和業主委員會簽訂了協議。并聘請了2名專職綜合服務人員和1名專業水、電維修服務人員，制定了投訴、處理和回訪制度，隨時接受群眾的監督。社區物業管理服務中心還建立了聯席議會制度，我們將積極采納群眾的意見，不斷拓展物業服務的領域和內容，提升社區物業管理和服務的總體水平。

根據社區居民情況，在社區XX小區內主干道口共安裝了50個監測視頻頭，在社區大廳設立了監控室，由物業服務中心進行業務培訓、配備了專職的保安員和巡邏員共21名。為規范車輛出入，為小區車主免費制作了出入卡，規范了停車位。在做好這些工作的同時，物業服務中心還加大了日常檢查和監督的力度，安排專人對保潔和保安工作進行不定時的檢查和抽查。保潔人員全天候保潔，保安堅持24小時治安防控。特別是晚間的不間斷巡邏，有效地控制了小區治安案件的發生，從而，使社區居民對小區普遍增強安全感、不斷提升了對社區物業服務的滿意度。

三、堅持惠民、服務的原則，把小區的物業管理服務深入居民心中

（一）在環衛保潔方面，我們將環境衛生管理納入“常態管理和精細化管理” 理念。

所謂常態化，就是堅持“四個一個樣”（迎檢不迎檢一個樣，領導在不在場一個樣，白天晚上一個樣，節假日平時一個樣），把每一天都認真、守責如“迎檢”般對待，當然這個常態化也包括規范化的意思。這樣在常態管理機制下，我們將區域內所有衛生保潔區域落實到人，形成層次明顯、責任清晰、結合獎罰的主管負責、組長領頭、員工包干的責任體系。在這種責權明晰的體系里，按照“國檢”標準，制定了一整套小到一個樓道、一條小巷、一個路燈桿，甚至一個煙頭、一片落葉的作業、檢查、監督標準和規范。讓每一

個環衛人都清楚自己的崗位，自己的責任區域，自己的工作標準，自己的作業規范。將每一個環衛人員的點，連接成線，將線又連成片，再將片組合成面，最終形成一個無死角、無空隙、不間斷時間的保潔整體。這個整體的最高指揮中心可以隨時、及時、即時的監控、指揮和協同這個整體，最終形成一套操作簡單、反映迅速、統一協調的管理模式。

所謂精細化，從字面來理解包括四個方面的意思：

1、做精，求精，追求最佳，最優。

2、準確，準時。

3、把工作做細，管理做細，流程做細。

4、對管理制度和流程的控制。在我們環衛保潔工作中，精細化包括：“責任細分，標準細分，時間細分，流程細分，監督細分，作業方式細分”。

（二）在園林綠化方面，我們對現有綠化進行科學的管護。對現有園林綠化管護工作內容主要有：澆灌排水、施肥、修剪、病蟲害防治、松土除草、補栽、扶正支柱、綠地容貌、設施維護等。經過我們多次實地調查和摸排，XX社區現有綠化面積2000多平方米，根據不同品種，不同觀賞要求和不同生物特征，我們分別制定了相對應的管護和修剪辦法，并將工作計劃規范到月到周，同時還制定了特殊情況處理預案，以即時有效的處理突發事故。

（三）在治安防務工作上，為了確保XX社區管轄區域內，綜治安保、協管工作細則化、明亮化、規范化、責任化。

根據XX社區安保及安保服務于社區居民的需求，維護治安、震懾犯罪，讓社區居民有一個安全、便捷的居住、經商環境。我們實施規范、統一的管理，以便于工作開展及人員調配，分清責任，建立健全有效管理監管機制，制定消防應急預案，安全生產制度、巡邏制度，各種事故應急預案，搞好物防、技防、人防相結合的立體安防體系建設。

在正常安防工作基礎和特點上，我們我的安防工作有如下特點：

1、固定崗與流動崗結合，增加各崗位安防輻射半徑。我們在區

域各重要地點設立了5個固定崗亭，并設置了2個治安巡邏小組。同時制定了固定崗的安防半徑，制定了巡邏崗的備案路徑，以及嚴格的交接班制度和信息登記制度，將被動安防改為主動防范，將尾隨跟蹤改為主動盤問，將實發處理改為定期排查等，最大可能的保證區域內24小時的人身安全和財產安全。

2、以治安室為中心形成一個反映迅速、處理快捷的臨時事件處理機制。我們將以治安室為中心，匯集和處理來自監控中心、固定崗、流動崗等方面的信息，并即時分析，即時通知相關部門，及時處理的應急反映流程，爭取最快捷的處理和制止各種治安事件。

3、文明安防。我們將文明安防、禮貌安防作為各治安崗位人員安防工作的基本要求和基本原則，錘煉一支高素質，紀律嚴明，行動迅速，對居民熱情，對破壞區域治安、環境人員決不姑息的隊伍。

4、民主監督。民主滿意是我們安防工作的最終目標，民主監督是我們安防工作的有效手段，民主協助是我們安防工作的基本力量。接受民主監督是我們安防隊伍成長、壯大和成為居民自己的隊伍的唯一途徑，我們也將以熱忱的態度接受居民的監督。

（四）在工程維護工作方面，我們有義務維護現有公共設施設備的完好和使用率，同時也有義務對區域內水、電、消防、排水等設施設備進行有效的排查、記錄和反饋。在此基礎上，我們還將我們還將力所能及的為大家做一些有償服務。

總結今年的工作，我們在摸索中獲得經驗和成果的同時，但也存在了一些不足，主要表現在：一是停車問題，社區物業化轉型后社區內停車場由以前的社會開放式停車場慢慢轉型中，面對遇到的一些問題物業公司的應對措施還缺乏一定的經驗。二是社區物業化管理剛剛起步缺乏經驗，部分服務人員技能差、經驗不足，物業的管理人員創新意識不強，思路不夠開闊，在走向市場的發展過程中缺乏具有經營創收能力、實踐操作能力和管理創新能力及競爭能力的人才。三是員工隊伍整體素質較低，服務還有差距。

純居民社區物業化管理對于我們來說還剛剛起步，面對這個嶄新的課題，我們將不辜負上級領導的重托與信任，摸索了一整套有效的管理與服務機制，把XX社區建設一個居民滿意的宜居環境而努力！

XX社區

年 月 日