第一篇：關于推進中心城區老舊住宅區物業服務全覆蓋的調研報告

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

關于推進中心城區老舊住宅區物業服務全覆蓋的調研報告

目前，我市中心城區的老城區，尤其是已售公房集中的住宅及住宅區大多還沒推行物業管理，環境“臟、亂、差”，房屋破損嚴重、治安狀況較差等問題普遍存在，與新建小區形成明顯反差，由此引發的社會矛盾越來越多，老百姓要求整治小區環境推行物業服務的呼聲越來越高。對老舊住宅區進行整治改造并推行物業服務，加快改善老舊住宅區居民居住環境質量的任務越來越迫切的擺到各級政府和主管部門面前，這不僅是當前我市改善民生、建設兩型社會的重點工作之一，也是學習實踐科學發展觀的具體體現。為此，市政府制發了《市人民辦公廳關于推進中心城區老舊住宅區物業服務工作的意見》，我局作為全市物業管理的行政主管部門，為更好地做好老舊住宅區物業服務推進工作的指導和協調，于近期開展了老舊住宅區物業服務的調研工作。

一、我市物業管理的現狀

物業管理是當今社會和經濟發展的一個朝陽產業，它伴隨著中國住房制度改革及住房的商品化、社會化應運而生，并在建立社會主義市場經濟體制過程中不斷發展壯大。

與深圳、廣州等沿海城市相比，我市物業管理起步較晚，但也有近二十年的發展歷程。截止目前，全市物業服務企業 958家，物業管理面積共計7800萬平方米，其中住宅小區（大廈）1430個，面積6070萬平方米（不含 5個遠城區），占全市住宅總量的50%以上，享受物業管理服務的人口超過180萬人，物業管理覆蓋的物業類型包括：住宅小區（大廈）、寫字樓、工業廠房、醫院、學校、體育場館、倉庫、專業市場、步行街等；全市獲得全國物業管理示范小區（大廈）稱號的有 42 個，獲全省物業管理優秀小區（大廈）稱號的有 183 個，均占全省的50%以上。

特別是近幾年來，隨著我市物業管理覆蓋面、行業規模不斷擴大，行政管理、服務水準以及市場化程度不斷加強和1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

提高，物業管理為改善廣大群眾居住和工作環境，建設“平安社區”，拓寬再就業渠道，維護社會穩定和安寧，推進城市管理水平整體提升和促進武漢和諧社會全面建設做出了應有的貢獻，并得到了全國其他兄弟城市的肯定和廣大群眾的認同。特別是2008年元月12日以來，應對我市50年一遇的冰凍雪災，物業管理廣大員工奮戰在第一線，不畏艱難，表現出較強的戰斗力，更加顯現出加快物業管理發展的重要性和必要性。

但鑒于當前我市物業管理的發展僅僅局限于《物業管理條例》所稱的物業管理情況來看,很顯然不能有效地滿足全市所有房屋業主和使用人的各種物業消費需求,不能有效地消除老城區物業管理空白點，不利于加快我市物業管理健康全面發展，因而非常有必要打破現行的物業管理定勢，改變過去單一的物業服務企業提供專業化管理模式為物業管理專業管理，社區物業服務，業主自行管理和分類委托管理四種模式有機結合，并舉推進，這既符合《物權法》的有關精髓，又有利于改善民生居住的最基本問題；既是武漢城市圈兩型社會試驗區建設的需要，更是踐行科學發展觀的需要；

二、我市中心城區老舊住宅區房屋及基礎設施現狀

所謂老舊住宅區是城市在長期發展和演變過程中逐步形成的。老舊住宅區之所以稱為“老”，是相對應于新建小區型社區（如百步亭花園等社區）的“新”而言的，二者相比較，我市中心城區老舊住宅區房屋及基礎設施具有以下特點。

（一）房屋建成時間跨度大，且普遍較陳舊。

據不完全統計，江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山等7個中心城區，由于歷史的積淀，老舊住宅房屋仍近5800萬平方米，約占其住宅總量的50％，分布在全市750個社區范圍內。這些房屋不僅存在原有質量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，因其建造并交付使用時間較久，房屋漏雨、滲水等房屋本體老化問題日益突出。如：江漢區民權1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

街積慶社區，位于我市繁華商貿鬧市區，僅直管公房就有279棟，總建筑面積76333.04平方米，其中危嚴房共有134棟，總建筑面積24478.55平方米，分別占總棟數的48﹪和總建筑面積的32﹪。

（二）住宅房屋共用設施設備配套不全，且維修養護管理缺失。

具體表現在：房屋本體安全防盜和消防栓、滅火器等安全必配設施較缺失，共用照明線路普遍老化，電梯等設施設備長期缺乏維修養護。如：80年代末至90年代中期，全市新建高層居民住宅樓約有60余棟，安裝電梯200余部。隨著時間推移，這些老舊高層住宅電梯的運行故障頻繁，安全隱患日益凸現，部分電梯已停用或長期帶病運行，嚴重危及到住戶的正常生活和生命安全。如：江岸區安靜小區住宅樓，球延小區住宅樓，江漢區天一小區住宅樓，橋口區民安及民康住宅樓等13個小區的電梯安全隱患較為突出，急待更新的有6部，改造的有14部，大修的有33部，共計55部，約需資金455萬元。

（三）老城區的房屋用途混雜，且人口密集。

老城區是商業、金融、貿易中心，也是人們生活的密集區。因此在老城區不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業用房、倉庫用房、工業廠房、辦公業務用房等，不僅新舊房屋交錯，而且居住和經營交織。此外，老城區型社區人口數量多，且較密集。如：江漢區民權街積慶社區，有獨立里巷16條，臨界街巷4條，地域面積0.05平方公里，現有647棟房屋，居民家庭2572戶，戶籍人口6545名，其中房屋出租戶有170戶，外來暫住人員402名。

（四）房屋產權多樣化，且所有權、使用權分離情況較普遍。

老城區的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產，有的仍是租住房管部門的公房，繳納房租，房屋所有權為國有；有的仍是居住所在單位的房屋，房屋所有權歸單位。1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

在老城區，這種產權、使用權分離的情況還比較普遍。如：硚口區宗關街發展社區共有1700戶，居住直管公房有701戶（已售590戶、未售111戶）、單位自管房有210戶、商品住宅有168戶、私房有500戶、商鋪有170戶。其中出租房屋的有200戶。

（五）基礎設施不完善，且遺留問題較多。

由于中心城區老舊住宅區基礎設施當初規劃建設標準低，配套也不甚完善，如沒有綠地或綠化嚴重不足等等，與新建小區形成較強烈的反差，雖然有一些小區通過整治后，園林綠化、路面窨井等公共設施得到一定的改善，但許多問題由于受客觀條件的限制，則無法解決：如增補必要的物業管理配套設施、建專用停車場、自行車棚等；一些下水管道并非按標準鋪設，嚴重影響排水功能等等。

（六）老城區亂搭亂建違章現象較為突出，且拆除難度大。

如：江岸區臺北一路某住宅樓于1996年元月交付使用后，其頂層10戶業主均在頂層搭建了約70平方米的房屋，造成樓頂通道不暢，使之樓頂共用水箱在今年雪災中凍壞不能得到及時搶修，影響了居民的正常用水。

（七）老城區房屋福利性成份比較重。

由于住房制度改革是在20世紀90年代后才比較深入地開展的。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統一修建，統一調配，統一養護，福利性住房是我國計劃經濟條件下的一個社會顯著特征。盡管老城區不少房屋目前已按優惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經歷了多次房租的調整提高，但房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。

三、當前制約我市中心城區老舊住宅區物業服務進程的主要問題.（一）物業服務收費標準較低。以多層房屋（不含電梯）1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

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4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

為例。在新建小區一般收費標準為0.5元∕平方米.月—0.8元∕平方米.月，老舊小區一般收費僅為0.1元∕平方米.月—0.3元∕平方米.月，且收費率明顯偏低，如：江岸區蔡家田A、B區共有住戶4861戶，建面41萬M2，在實行物業管理4年零6個月期間，物業服務收費標準為0.2元∕平方米.月，平均收費率僅為4.5﹪，造成物業服務企業經營舉維艱，不得已終止服務退出小區。

（二）物業服務成本高。物業服務成本不外乎包括兩大部分。一是服務人工成本；二是服務耗材成本。以人工成本為例，特別是今年以來國家強制執行社保，醫保等有關政策，使人工成本每月人平增加400元左右。若在老城區推行物業管理由于上述所提到的諸多問題勢必造成日常服務工作量大，員工配臵多。與新建小區相比顯而易見成本要高。

（三）物業服務風險大。由于老城區房屋陳舊，房屋共用設施設備老化較為嚴重。與上述所提到的電梯問題，物業服務進入后一旦發生人生傷亡事故，服務單位難脫干系。若有服務過錯將承擔更大的賠償風險。另外，投入與產出比難以保證，如硚口區宗關街發展社區共有1700戶，其中較困難的有300戶，享受低保的有140戶，全社區下崗人數共計1050人。加上外地暫住人口流動性大，若實行物業服務，存在著難度較大，投入效果不明顯、投入與產出往往不成正比等問題。如個別住戶因小區有人違章開設餐館或地攤燒烤，引起油煙、噪音影響生活，共用設施設備老化等而拒不繳費等現象。而這些問題中有些問題非物業服務單位自身可以解決，從而導致管理難，收費更難的局面。

（四）物業服務區域不便劃分。省建設廳根據權限規定物業客理區域劃分以一次性報批的規劃紅線范圍為準，但該規定僅適用于新建小區，對老城區如何劃分物業管理區域尚缺乏一定標準。根據國務院《物業管理條例》規定，一個物業管理區域只能成立一個業主大會，如部分業主對劃分物業管理區域存在異議，不參加甚至約同其他業主反對業主大會1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。的推選工作，勢必造成業主大會選舉業主委員會和選聘物業企業等表決事項不能通過法定有效票數，影響在老城區推行物業管理的進程。

（五）物業服務基礎資料不全。由于歷史原因，老城區基礎管理工作往往薄弱，房屋工程建設資料、圖紙資料殘缺不全。這是推進老城區物業管理的最直接的障礙。

（六）居民對物業服務認知度不足。由于老舊住宅區居民大多長期處在福利住房的舊體制下，且多數為中低偏低收入家庭，物業管理消費意識淡薄且支付能力有限，認為只要不交費，怎么管理無所謂，不愿意接受物業管理提供的有償服務；一些居民對物業管理的認識不足，認為物業管理只是簡單的看門掃地；而一些小區，由單位或業主自己聘請了保安或保潔員，比較滿意現狀。

四、加快我市老舊住宅區物業服務進程建立長效管理機制的對策及建議

目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫療、養老和就業等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區的關系愈來愈密切。他們不僅關注社區的發展，參與社區的活動，而且對社區的服務和管理、居住環境、文化娛樂、醫療衛生等方面提出多層次，多樣化的要求，特別是我市創建“平安社區”，深入推進“883行動計劃”和進一步加強社區物防技防工作，為物業管理發展創造了條件，提供了機遇。盡管老城區物業服務存在諸多問題，但老城區物業服務涉及的范圍相當大，在城市管理和社區建設中具有舉足輕重的地位。我們應該根據老城區的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區物業管理的經驗和優點，學習兄弟城市好的作法，結合社區建設，探索適應我市老城區的物業管理新路子。

（一）調整思路，定性定位。

在老城區推行物業管理要以鄧小平理論、“三個代表”重要思想和科學發展觀為指導，以構建“和諧武漢，平安武漢”為目標，以改善和提高廣大群眾居住環境和質量為出發1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

點，遵循物業管理市場發展規律，堅持政府主導與居民自治相結合，堅持加強老城區環境整治建設與提高社區管理服務水平相結合，堅持“因地制宜，分類指導，先易后難，多種模式，逐個推進”的工作方針，依法拓展社區物業服務覆蓋面，努力推進社區建設和物業管理共同發展，為我市城市管理水平的全面提升作出更大貢獻。

（二）政府牽頭，統一規劃。

2009年，市政府為加快推進老城區物業管理的步伐，以政府名義提出具體意見和方案，納入“為民辦實事”工程，實行目標管理。考慮到老舊住宅區物業服務推進工作是一項系統工程，涉及面廣，情況復雜，必須建立一套自上而下的管理體制。目前，我市已成立了分管市長擔任組長，各區領導和有關職能部門組成的工作領導小組，負責決策、指揮和協調工作；二是成立了由各區政府牽頭，房產、民政等區有關部門組成的互相配合、通力合作的實際運作體制；三是建立了以街道、社區居委會等基層組織為主體力量，社會各方參與的工作體制。同時，將老城區推進物業管理工作與創建文明、衛生、環保城市及危破房改造、社區建設等工作有機結合起來，統籌安排，齊抓共管，收到了多贏的效果。

（三）籌措資金，綜合整治。

為給老舊住宅區物業服務推進創造良好的條件，兄弟城市推進老城區物業管理一般采取的是“先整治、后入軌”的方式組織實施，任務是改善老城區基礎設施和居住環境，解決老城區“先天不足”的問題，整治資金按照市、區兩級共同分擔的原則籌措，市級財政投入資金從城市維護費中撥付，區財政的整治資金按計劃同步投入，如廣州市按每個小區10萬元的標準撥村。同時動員房屋產權單位及廣大業主本著自愿的原則共同籌措，形成多渠道籌措老城區整治資金投入機制。

（四）政策扶持，建立機制。

老舊住宅區物業服務的推進，在很大程度上解決了社區1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

下崗人員再就業，改善社區環境，促進社會穩定等問題，亟需在政策上給予扶持，以保障其長效管理機制的建立。如常州市通過規劃調整補建車庫等，解決老城區停車難等問題，也為物業管理企業增強了“造血”功能，投入10萬元啟動經費，鼓勵物業服務企業進駐老城區，物業服務企業錄用政府援助失業人員，享受公益性崗位每人每月200元的補貼政策，“三金”由政府承擔，并給予相應的稅收優惠政策，從而降低了企業用工成本。同時，老城區物業服務是不以盈利為目的的業主自我管理、自我服務，在稅收上也應給予減免優惠，以減輕社區服務機構和業主的負擔。

（五）因地制宜，分類指導。

各物業服務區域廣大業主可根據本區域的房屋規模、配套設施的完善程度，居民對物業服務消費的接受能力、管理成本等因素，選擇適合自身的管理模式：

1、專業管理模式。本物業服務區域成立業主大會并選舉產生業主委員會，并通過業主大會集體決策選聘一個有專業資質的物業服務企業，然后由業主委員會代表業主大會等與之簽訂書面的物業服務合同，對有關物業管理事項、服務質量、服務費用，雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用，物業管理用房，合同到期，違約責任等內容進行約定。

2、分托管理模式。本物業服務區域成立業主大會并選舉產生業主委員會，并通過業主大會集體決策委托除物業服務企業外的其他機構（單位）管理，可根據廣大業主服務需求，將服務內容委托一個或多個服務機構（單位），由業主委員會代表業主大會分別與立訂立書面的合同（協議）。

3、自行管理模式。本物業服務區域成立業主大會并選舉產生業主委員會，然后由業主大會集體決定本區域業主自行管理或委托除物業服務企業外的其他機構（單位）管理。自行管理可依據有關法規并通過業主大會審議通過的《建筑物及其附屬設施的管理規約》進行自我約束和管理，可采取組織本區域業主或使用人自愿提供服務為主的多種形式，服1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

務內容根據業主需求自行確定，所發生費用依照本區域受益人數、物權等因素，按照“責任共擔，據實分攤”的基本原則收支；

4、社區服務模式。將物業服務納入社區管理范疇，以社區居委員會為責任主體，采取組織小區內失業下崗人員、“4050”人員、領取低保人員和離退休人員組建社區服務組織或委托專業服務企業等多種形式，服務內容以社區秩序和安全維護、環境衛生保潔為主。其資金來源以業主、使用人交納的服務費及利用共用場所經營所得的收益為主，對部分低收入家庭，經街道批準，給予減免服務費。資金管理工作由街道、社區居委會或社區服務組織負責。資金應用于社區物業服務，盈余部分可用于共用部位、共用設施設備的維修。

目前，通過前一階段工作的推進，我市已涌現出如江漢區西橋社區、青山區蔣家墩社區等較成功的典型，我們可通過試點先行、典型引路的方式總結推廣先進經驗，以帶動全市工作的全面鋪開。

（六）廣泛宣傳，營造氛圍。

老城區因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉變到適應社會主義市場經濟體制的物業管理，難度相當大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經濟觀念深入人心，增強廣大市民物業管理消費意識，讓群眾心底明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使群眾認可、理解、支持物業管理。

總之，老城區物業管理呼喚全社會的廣泛關注，呼喚消費與經營理念的創新發展，政府各部門要進一步改進作風、轉變職能，物業服務機構要依靠自身的努力在市場上贏得自己的生存和發展空間，樹立以人為本的服務理念，為業主提供高質量的物業服務。同時，老城區物業管理也需要社會大環境和社會輿論的支持，需要社會各階層的關心和幫助，只有這樣才能逐漸探索出一套適應我市老城區特點的物業管1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

理模式，從而促進我市經濟可持續發展和社會全面進步。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第二篇：武漢市老舊住宅區物業服務基本標準

附件2：

武漢市老舊住宅區物業服務基本標準

一、綜合服務

（一）基本要求

1、建立物業管理制度和服務規范；

2、物業服務人員佩戴標識，行為規范，舉止文明，主動熱情；

3、公布服務人員姓名和照片、服務內容和標準、物業服務收費價格、報修和投訴監督電話，及時處理業主（居民）的報修和投訴；

4、每年進行一次服務滿意率調查，征求意見不低于居民總戶數的80%，促進物業服務工作的改進和提高。

（二）公共區域保潔服務

協助環境衛生行政主管部門做好以下工作：

1、小區公共場所每日清掃1次；

2、設有垃圾收集點，垃圾日產日清；

3、根據實際情況開展滅蚊、滅鼠、滅蠅、滅蟑螂等衛生消殺工作；

4、樓道無雜亂堆放現象；樓道每周清掃1次，共用部位定期保潔。

（三）安全秩序維護服務

1、小區出入口有專人值守；

2、對重點區域、重點部位每6小時巡查1次，且有巡邏記錄；

3、監控室有專人值守，并有值班記錄；

4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施。

（四）綠化養護服務

協調、配合相關職能部門對綠化進行養護：

1、每季度對花草樹木進行1次修剪、養護；

2、根據長勢，適時噴灑藥物，預防病蟲害；

3、及時勸阻損綠、毀綠行為，并向相關部門報告。

（五）共用部位共用設施設備維修養護服務

1、對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維護，運行、檢修等記錄齊全；

2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的完損狀況，需要維修的，及時編制維修計劃和資金使用計劃，向業主大會或相關業主（居民）提出報告和建議，根據業主大會或相關業主（居民）的決定，組織維修。

3、定期對水、電、氣等相關設施及涉及使用安全的部位進行巡查，發現安全隱患，應及時采取應急措施，告知業主（居民）并報告相關部門。

4、對違反規劃私搭亂建行為及時勸阻，并報告相關行政主管部門處理；

5、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

6、協調相關專業部門定期對水箱清洗消毒，確保水質衛生，保障正常生活用水。

（六）道路、管網保養服務

1、市政道路、管網。定期巡視路面、健身設施等，發現設施損壞或路面破損、積水、窨井蓋缺失、下水管網不暢時，及時報告相關職能部門進行維修養護；

2、服務區域內非市政道路、管網。定期巡視路面，雨水污水井、化糞池、排水管網每年疏通一次，保持暢通；發現道路破損、窨井蓋缺失、下水管網不暢，應及時修繕和疏通。

二、車輛停泊服務

（一）機動車停泊服務

1、道路及停車場（位）交通標識基本齊全、規范；

2、有專人負責小區停車服務，規范停車秩序；

3、車輛進出實行登記和出入證制度。

（二）非機動車停泊服務

1、設置存車標識牌、劃定存車標線；

2、有專人負責車輛管理和服務，實行出入證制度。

第三篇：積極探索老舊城區物業服務新思路

積極探索老舊城區住宅物業服務新思路

09年以來，惠譽花園社區在徐家棚街工委辦事處的正確領導下，按照市政府關于“推進中心城區老舊住宅區物業服務工作”的文件精神，堅持“政府引導，立足社區，以人為本，因地制宜”的工作方針，大力推進本社區兩個老舊住宅小區的物業管理服務工作，以增強居民的舒適感和幸福指數為目的，以服務促管理，積極探索老舊城區住宅物業管理服務工作新思路。

一、成立社區物業管理服務站

在深入學習相關文件，理解上級精神要求的基礎上，我們成立以社區總支書記為負責人由五名兩委會成員組成的社區物業管理服務工作領導組織機構，其成員分工分別負責推進兩個老舊住宅小區的物業管理服務“提檔升級”工作進程，同時社區物業管理服務站在轄區大力宣傳市政府關于“推進在中心城區老舊住宅區物業服務全覆蓋工作”精神，本著有償服務和無償服務相結合，誰出資誰受益的原則，不同的院落采取不同的管理辦法，以院落菜單式物業管理服務方式從解決居民群眾最關心、最直接、最根本的物業管理難題入手，并組織以懂得相關技術、業務的老黨員、下崗失業職工的物業自愿者隊伍，組建電工組、管道疏通組、水暖維修等服務機構，也就是通過資源整合，打造“四位一體”的工作方式，即把社區安保、清掃保潔、物業工作人員、自愿者緊密結合的社區物業管理一體化的服務模式。另外社區物業管理服務站將轄區內的小超市、五金建材、家電維修、衛生診所等商業網點組織起來，發放便民服務卡，為轄區居民提供無

償、抵償的上門服務。比較成功的邁出了社區物業自治管理的第一步。

二、制定社區物業管理制度

為使工作做到有章可循，社區物業管理服務站依照《武漢市住宅區物業管理條例》、《武漢市物業管理服務收費實施辦法》等相關文件規定及精神，分別對兩個老小區物業管理服務項目、收費標準，組織居民自治業主委員會進行聽證，結合實際制定了《物業服務居民自治委員會章程》、《居民自治物業服務管理公約》、《物業服務人員工作職責》、《環境衛生管理制度》、《中介服務制度》、《機動車管理制度》、《服務項目及收費標準》以及《居民自治業主委員會與社區物業聯席會議制度》，做到了以制度促管理、抓服務的根本。我們本著“擦民情、解民憂、傳民聲、聚民心”的工作宗旨，首先對轄區居民進行物業管理法律法規的宣傳，發動社區黨員、門棟長的積極性，通過召開座談會、發放宣傳單、設立宣傳專欄、上門走訪等形式，廣泛宣傳社區物業、居民自治的形式、內容、服務標準，使廣大居民對社區物業服務深入了解，形成理解、給予支持。其次我們不以營利為目的、為大家打造一個環境優美、舒適方便、文明安全的服務理念贏得了廣大居民的普遍贊同。

三、抓服務聚民心初顯成效

圍繞老舊住宅小區居民的居住環境，我們在一年多的時間里先后對兩個實施物業管理的小區的基礎配套設施及物業服務相關設備進行了整治和改善。例如09年8月我們在交警樓宿舍外墻上加裝了鐵絲網；在關鍵部位安裝了兩套紅外線探頭；對兩棟八個門的門襟全面

進行檢修；更換了所有壞掉的對講機、樓道燈；同時增加了一名安保和一名保潔人員，今年7月我們又對交警樓宿舍申請安排完成了地下管網改造、地面硬化造景，大大提升了交警樓宿舍的居住環境，住在里面的居民們說：“最近年把社區讓我們真切感受到有物業管理與無物業管理的區別”、“有物業服務與無物業服務的親切感”、“我們住在這里越來越舒心，越來越有安全感”。

安居苑小區是一個長期沒有物業管理的老小區，遺留問題諸多，雖然有一個業主委員會，但多年來一事無成，卻占著小區的物業用房出租，小區居民怨聲載道，他們常講：“這個小區根本就不需要專門的業主委員會，這幾個人不知到怎么選出來的，沒做一點好事，完全是個“毒瘤”，必須鏟除，期望社區居委會站出來主持公道”。社區物業管理服務站成立后，我們以市政府關于《推進中心城區老舊住宅區物業服務全覆蓋》文件精神為契機，以解決小區“臟、亂、差”、督促業主委員會換屆選舉為突破口，全面宣傳和推進老舊住宅區社區物業服務理念，逐步使小區居民樂意接受低償的社區物業服務模式。從去年開始，社區居委會把安居苑小區與秦園居之間近100米的院墻邊少數居民種植的蔬菜、亂搭的小棚通過大道理小道理的思想工作，全部拆除并硬化，昔日臭氣熏天的小棚小菜地如今變成寬闊明亮的休閑場地，居住在附近的居民們說：“多少年沒解決的問題，現在社區物業搞定了，我們還有什么理由不支持社區物業呢”；小區14棟對面有一棟漆黑的老房子，附近的居民戲稱它為“炮樓”，從安居苑西門走進來一眼就能瞧見，社區

物業化后我們申請把它立面整治粉刷，視覺效果明顯改變，居民們說：“還是社區有能力，別人不敢動，不愿動的社區把它換了裝”；小區12棟3門旁有一個十幾年前修建的大約30平米左右的廢棄小車棚一直沒人問沒人管，居民把自家的廢棄自行車等雜物堆放在里面，嚴重影響小區面貌，還帶來安全隱患，為此社區書記主任深入走訪調查產權單位，情況清楚后立刻要求產權單位限期拆除，如今這一塊30多平米的地方被硬化，中間是一張漂亮的乒乓球臺，四周是花卉灌木，不僅成為小區一道亮麗風景，而且又滿足了居民的娛樂需求，居民們講：“社區又做了一件大好事”；處在小區南門9棟10棟外圍的18個商業門店長期占道經營，弄得南大門兩邊垃圾遍地、污水橫流、烏煙瘴氣，嚴重影響了居民出行，往年整治多次收效不大，已經引起了小區居民的公憤，由此對社區實施物業管理極為不利，去年開始實施社區物業化管理以后，社區居委會在街城管的大力支持下，一舉拆除所有商業網點自搭的亂七八糟的棚子，并在每戶門口1.5處米免費用磚砌臺子攔住不準出臺，形成了規范有序的經營，拓寬了近3米的通道還路于民，居民見之無不拍手稱快。

在整個實施社區物業化管理的進程中，社區居委會前后申請申報施工完成了小區5棟、11棟159米的地下管網改造、890平米濕地的硬化、2600平米的綠地補植、大小150余棵花果樹木的栽培、53處窨井蓋的置換、2處消防栓的修復、16處路燈的報裝、1處8樓頂水箱的調換、459盞樓道燈的安裝、3個電

動攔車器、40余件健身器具、40個曬衣架的到位等，基本實現了“路面平、管道暢、樓道亮、環境美”的社區物業服務管理目標要求。

通過一年多的整治工作，社區群干累了，但看到整治的成效帶來的小區面貌改善、發案率的下降、居民的笑臉以及倍加對社區的信任感，唉的罵也忘光了。我們知道成效雖初步顯現，但按照“老舊住宅區物業服務提檔升級的目標”還有一定距離，還不能完全滿足居民合理的要求，我們將在街工委辦事處的領導和支持下，積極有效地探索老舊住宅區物業服務的長效機制，進一步加強對涉及小區的市政設施申報，小區環境、房屋主體、設施設備、物業服務必備設備等的整治、改造工作，同時健全社區物業服務規章制度，完善各項物業服務機制，努力改善服務區域環境，提升服務品質，為全體居民打造一個管理有序、環境良好、舒適方便、文明安全、人際關系和諧的宜居之地。

惠譽花園社區

2010年11月20日

第四篇：推進鄂州市老舊住宅區物業服務工作的實施方案

【摘要】為建設“幸福鄂州”，著力推進綜合改革示范和“四城創建”工作，切實改善老舊住宅區的居住環境，提升城市整體形象。2012年4月1日鄂州市人民政府辦公室鄂州政辦發〔2012〕26號文件印發關于推進鄂州市老舊住宅區物業服務工作的實施方案的通知。

方案提出，全面推進鄂州市老舊住宅區物業服務，分三年實施完成，實現老舊住宅區物業區域劃分明晰、整治改造有效、物業管理有序、居民居住便利舒適。2012年為辦點示范年，在主城區“一區三街”，按照“尊重歷史、方便居民、屬地管理”的原則，各自拿出2到3個不低于5萬平方米的區域，進行綜合整治，完善配套設施，籌組成立業主委員會，實現物業服務介入；2013年為全面實施年，“一區三街”必須對所轄轄區范圍無人管理物業百分之七十以上，實現物業服務；2014年為鞏固成果年，按照市政府“十件實事”要求，全面完成老舊住宅物業服務覆蓋工作，建立老舊住宅區物業服務長效機制，把老舊住宅區物業服務工作逐步引入市場軌道。

詳見：推進鄂州市老舊住宅區物業服務工作的實施方案

鄂州政辦發〔2012〕26號

鄂州市人民政府辦公室關于印發推進鄂州市老舊住宅區物業服務工作的實施方案的通知

各區人民政府、開發區管委會，各街道辦事處，市政府各部門：

《關于推進鄂州市老舊住宅區物業服務工作的實施方案》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二〇一二年四月一日

推進鄂州市老舊住宅區物業服務工作的實施方案

為建設“幸福鄂州”，著力推進綜合改革示范和“四城創建”工作，切實改善老舊住宅區的居住環境，提升城市整體形象。根據國務院《物業管理條例》和《鄂州市物業管理實施細則》等法律法規，結合我市實際，現就推進我市老舊住宅區物業服務工作制定如下實施方案：

一、指導思想

以科學發展觀統領全局，以創“四城”為目標，全面貫徹落實國務院《物業管理條例》和《鄂州市物業管理實施細則》，努力改善城市環境面貌、提高群眾居住質量、維護社會和諧，建立符合社會主義市場經濟體制要求的物業管理新機制為根本，推進城市管理、社區建設和物業服務共同發展。

二、目標任務

全面推進老舊住宅區物業服務，分三年實施完成，實現老舊住宅區物業區域劃分明晰、整治改造有效、物業管理有序、居民居住便利舒適。2012年為辦點示范年，在主城區“一區三街”，按照“尊重歷史、方便居民、屬地管理”的原則，各自拿出2到3個不低于5萬平方米的區域，進行綜合整治，完善配套設施，籌組成立業主委員會，實現物業服務介入；2013年為全面實施年，“一區三街”必須對所轄轄區范圍無人管理物業百分之七十以上，實現物業服務；2014年為鞏固成果年，按照市政府“十件實事”要求，全面完成老舊住宅物業服務覆蓋工作，建立老舊住宅區物業服務長效機制，把老舊住宅區物業服務工作逐步引入市場軌道。

三、組織機構及職責分工

（一）組織機構

由市政府成立“鄂州市推進老舊住宅區物業服務工作領導小組”，統一指揮、協調推進老舊住宅區物業服務工作。具體成員由市政府有關領導、市直各有關部門領導、街辦、社區負責人組成。領導小組下設辦公室，辦公室設在市房產管理局，各街道辦事處成立工作專班，在領導小組指導下開展工作。

（二）職責分工

按照“政府配套、街辦社區主導、房產局指導、'四城'創建辦督導、各相關部門參與、居民自愿”的原則，分工如下：

1、一區三街：全面負責各自轄區內老舊無人管理物業服務的整體推進工作，按照三年目標要求，成立工作專班，制定實施方案和計劃。

（1）加強老社區推行物業服務的宣傳發動，引導居民、業主正確認識物業服務，為老舊住宅區推行物業服務營造良好的輿論氛圍；

（2）摸清老舊住宅物業及配套設施情況，進行物業區域勘界整合，完善相關配套設施；

（3）在已劃定的物業區域籌組成立業主委員會，確定物業管理模式，指導、協調和督促社區居委會和有關單位建立完善業主大會制度、居民自治委員會制度或聯席會議制度。

2、市房產局

（1）依照《物業管理條例》、《鄂州市物業管理實施細則》及相關法規，加強對物業服務企業的行業管理和監督；

（2）組織街道辦事處、社區居委會有關人員的政策和業務培訓；

（3）指導街辦對符合條件的住宅小區建立業主大會制度、居民自治委員會制度或聯席會議制度；

（4）組織對老舊住宅區物業服務工作的檢查、考評和驗收;加強物業管理政策法規的宣傳；

（5）指導物業服務區域的劃分；

（6）與街道辦事處等有關部門，做好老社區推行物業服務的指導、協調工作。

3、市城投公司、市公安局、市住建委、市民政局、市財政局、市文體局、市環保局、市人社局、市衛生局、市物價局、市規劃局、市城管局、市園林局、市供電公司、市自來水公司等相關部門應全力配合、通力合作，按照各自職能，做好老舊住宅物業服務推進工作。

4、市“四城”創建辦：按照城市管理和“四城”創建要求督導、協調相關單位履行職責。

四、物業服務模式

1、專業管理模式：對社區內原規劃建設的住宅區或相對獨立且配套設施比較齊全的住宅區（院落），可依法成立業主大會并選舉產生業主委員會，以業主委員會為實施主體，通過合同（協議）等書面約定，選聘有專業資質的物業公司提供服務。

2、自行管理模式：對社區內單位自管住宅區（院落）或直管公有住房比較集中的住宅區（院落），可建立房屋管理（產權）單位負責召集，社區居委會和專業部門（單位）及業主、使用人代表組成的聯席會議制度，通過共同協商達成《管理服務協議》，由房屋管理（產權）單位負責牽頭統一管理服務。

3、社區服務模式：對社區內房屋用途多樣，且產權復雜，又難以圍墻建院的住宅區，可建立社區居委會負責召集，房屋管理（產權）單位、專業部門（單位）和業主、使用人代表組成的聯席會議制度，通過共同協商達成《社區物業服務公約》，成立中介服務機構等社會組織，以有償微利的方式提供物業服務。

五、整治及標準

1、老舊住宅區物業服務起點定位為物業服務初級階段，逐步規范、提升服務檔次。

2、老舊住宅區配套整治，做到路面平、管道暢、樓道亮、環境美，有物業管理用房，水電直供直抄到戶，條件成熟小區增設監控設施。

3、老舊住宅區物業服務，做到有公共保潔，有秩序維護，有綠化養護，有設施維護，促進服務質量和收費率穩步上升，提升社會和市民對物業服務的滿意度，著力構建適合老舊住宅區實際的物業服務模式和長效管理機制。

六、工作措施

（一）廣泛開展宣傳。相關職能部門、新聞媒體和街道、社區要通過開辟專欄、開展專業咨詢、召開座談會、發放宣傳資料等形式，大量宣傳報道物業管理所起的作用，給人民安居樂業帶來的好處。尤其要改變過去社會媒體對物業管理單一的批評為主的現象，強調物業管理權利和義務的對等統一，引導社會和市民充分認識物業管理在市場經濟條件下產生和發展的客觀性、必然性。要廣泛宣傳中央和省市出臺的物業管理政策法規，讓市民明白傳統房屋管理與新興物業的優劣，使物業管理觀念不斷深入人心，增強市民物業管理消費意識，引導市民正確認識物業管理，理解物業管理，關心物業管理，支持物業管理，奠定物業管理健康發展的民眾基礎。

（二）加大跟蹤考核力度。將推進老舊住宅區物業服務工作納入績效目標考核體系，作為相關職能部門和街道辦事處的重要指標進行績效考核。從推進老舊住宅區物業服務的物業服務工作機制的建立、物業服務基本構架的形成、居住環境綜合整治成效、物業服務實施情況等四個方面逐一組織考評驗收，實行獎懲制度。

（三）建立扶持體系。推進物業服務進入老舊住宅區，應建立政府扶持體系。一是政策扶持。鼓勵物業公司進入老舊住宅區開展服務，對進入老舊住宅區經營的物業公司在市場準入、人員培訓等方面給予政策支持，享受地方中小企業扶持政策。二是稅費減免。物業管理公司需要繳納營業稅（按企業經營總收入的5%計征）、城建稅附加（按營業稅7%計征）、教育費附加（按營業稅3%計征）和企業所得稅。對在舊城區經營的物業公司，3年內一切稅費全免。三是“以獎代補”。對參與推進老舊住宅區物業服務的一區三街、社區，根據其服務內容、質量和規模等考評情況進行獎勵。

第五篇：社區老舊住宅區物業服務工作匯報

社區老舊住宅區物業服務工作總結

我社區在市、區兩級房管部門的指導下，以市政府推進老舊住宅區物業服務全覆蓋和提檔升級工作為契機，認真落實“四率五有”的要求，充分發揮于2010年完成了轄區內老舊住宅區的物業服務提檔升級工作，今年又在原有的基礎上繼續推進，現結合我社區實際情況，將老舊住宅區物業服務提檔升級工作匯報如下：

一、鞏固完善社區物業服務工作機制。在實施物業服務工作過程中，制定了各個崗位工作制度，小區秩序維護員掛牌上崗，設立投訴意見箱，進行規范化管理。以門棟長為代表，定期召開會議，發現問題及時解決。確保衛生保潔、秩序維護、綠化養護、基本維修、車輛管理等5項服務內容正常運轉。

二、開辟渠道，加大投入，改善社區物業服務條件。我社區一方面爭取上級部門的支持，對小區樓道進行了粉刷，對凌亂電線進行了整理，樓梯扶手刷漆，樓梯臺階進行清洗，除去原來的小廣告，使樓道變得亮起來。為了改善小區環境，我們將小區的25個垃圾通道門進行了維修和更換，并購置25個垃圾筒放在各單元解決了小區暴露垃圾問題，在空地安放了10套休閑椅，并安裝了兩套健身器材解決了居民休閑娛樂場所。我社區對小區內破損花壇進行了修復，并對小區大株樹木進行了修剪，并申請園林部門對小區1、2、9、10四棟花壇進行綠化改造升級。在大門口安置了攔車器，將小區原來破舊的門楣進行了更換。并購置了物業服務維修工具，為實施服務提供強有力的保障，并對物業服務部辦公室門窗進行了更換，使大門口變得整潔漂亮。在鐵機西區和九陽軒小區做了8個共計200平方米的車棚，解決了居民

自行車的停放問題。安裝了50多根便民曬衣架，方便了居民的晾曬。將小區內約1000平方米的路面進行了硬化。為秩序維護員配備了工作制服，將大門進行了修繕。

三、做好宣傳工作，促進小區居民樹立“有償服務”觀念。社區利用宣傳欄、黑板報等形式宣傳《物權法》、《物業管理條例》等法律法規，營造良好的輿論氛圍。將每月服務部收支明細公布于眾，做到帳目透明公開。經常組織居民參加義務勞動，增強居民自我管理、自我服務意識。只有以整潔的環境、到位的服務，讓老社區居民感受到變化，實現老區新服務，舊貌換新顏，才能使居民真正體會到“有償服務”帶來的便利。

四、物業服務工作中存在的問題

一是老舊住宅區低收入居民家庭多，物業服務收費標準不能提高，而現有的人員工資每月只有650元，人員流動大，服務質量不高，且只能勉強維持正常運行。

二、小區內部分排水、排污管道經常堵塞，窨井蓋破舊嚴重。小區內需補植樹木，增設路燈，增建環衛設施，添置消防器材，完善監控設施。小區內頂層居民室內漏水嚴重，整修困難。

我社區老舊住宅區物業服務工作有些方面還不夠完善，我們將本著一切從居民的切身利益出發，以更好地服務好居民為宗旨，進一步扎實有效地把我社區老舊住宅區物業服務工作做得更好，使居民從中得到實惠，真正實踐科學發觀展。

**社區 2011年12月5日