XX區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅方案

為進一步推進XX區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)長效化管理工作，推動全區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)社會化管理全覆蓋，全面提升物業(yè)管理工作水平，結合物業(yè)管理攻堅年和我區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理實際，制定本方案。

一、指導思想

為深入貫徹國務院關于部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作會議精神，落實推動老舊小區(qū)后續(xù)長效管理機制目標。堅持政府指導、重心下移、屬地管理的原則，加強社區(qū)治理能力，促進物業(yè)管理與基層社會治理相融合，推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理“擴面提質”，著力提升人民群眾居住生活品質。

二、工作目標

按照《XX市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅方案》（X府辦發(fā)〔2021〕X號）要求，物業(yè)管理攻堅區(qū)域為2010年年底前建成，未實現物業(yè)服務社會化管理的住宅區(qū)。封閉的老舊住宅區(qū)遵循既定的物業(yè)管理區(qū)域；未封閉的由各街鎮(zhèn)根據房屋共用部位、共用設施設備和業(yè)主的管理需求等情況劃定物業(yè)管理區(qū)域，按照年度攻堅工作任務清單抓好落實。

到2021年年底前，實現“三個全覆蓋”目標。發(fā)揮黨的領導核心作用，實現黨組織對老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領導的全覆蓋；強化業(yè)主自覺參與管理的意識，實現老舊住宅區(qū)業(yè)主自治組織建設全覆蓋；提高物業(yè)服務社會化程度，實現老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋。

三、組織機構

成立XX區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，負責統籌協調推進攻堅工作，區(qū)長XX任組長，區(qū)委組織部長XX、副區(qū)長XX任副組長，區(qū)直相關部門，各街鎮(zhèn)主要負責人為成員，負責研究解決老舊小區(qū)社會化物業(yè)管理工作中的重點、難點問題。

領導小組下設辦公室，辦公室設在區(qū)住建局，由住建局XX局長擔任辦公室主任，負責具體日常組織協調工作。

四、管理模式

屬地街鎮(zhèn)及社區(qū)在征求業(yè)主意愿的基礎上，充分發(fā)揮業(yè)主委員會等業(yè)主自治組織的作用，結合老舊小區(qū)的具體情況，可參照三種模式進行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理。

(一)引導業(yè)主自治

屬地街鎮(zhèn)及社區(qū)進一步轉變職能，充分行使業(yè)主參與權、選舉權、知情權、監(jiān)督權，發(fā)揮業(yè)主委員會等業(yè)主自治組織的作用，引導業(yè)主委員會及業(yè)主通過居民自治、居民自管與聘請專職人員相結合的形式或物業(yè)服務外包等形式對住宅區(qū)進行自治管理。

(二)聘用物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)化物業(yè)服務

屬地街鎮(zhèn)指導社區(qū)或業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，業(yè)主大會決定聘用專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的，擬定物業(yè)服務標準、物業(yè)收費標準等物業(yè)服務方案內容，按照《民法典》規(guī)定，經法定比例人數和面積表決通過后，由業(yè)主委員會或依法授權委托的社區(qū)與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，履行各自的權利義務，業(yè)主按時交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)化物業(yè)服務。

（三)建立物業(yè)服務機構，加強日常服務

各街鎮(zhèn)可與物業(yè)企業(yè)在轄區(qū)內建立“物業(yè)服務中心”，按照居民服務需求委托物業(yè)派駐專職人員提供專業(yè)物業(yè)管理，為老舊小區(qū)提供衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、公共部位日常維修等基本物業(yè)服務，實施物業(yè)常態(tài)化管理。

五、管理責任劃分

1.區(qū)住建局：牽頭統籌協調抓好全區(qū)物業(yè)管理工作，負責物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策的貫徹實施，負責老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅工作的統籌和指導各街鎮(zhèn)落實物業(yè)攻堅工作。

2.街道辦事處（鎮(zhèn)）：負責落實轄區(qū)內老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化工作；組織老舊住宅區(qū)業(yè)主結合實際成立業(yè)主委員會、自治委員會、自治管理小組等業(yè)主自治組織，為引入物業(yè)管理奠定基礎；指導社區(qū)充分發(fā)揮網格員、樓棟長作用，協調化解轄區(qū)內物業(yè)管理矛盾糾紛，創(chuàng)新開展物業(yè)管理服務等相關工作，并積極探索實施新形勢基層社會治理體系的完善和治理能力的提升。

3.區(qū)委組織部：負責指導全區(qū)各級物業(yè)管理部門、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主組織黨組織開展黨建工作；建立健全街鎮(zhèn)、社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)多方議事協調工作機制，發(fā)揮黨組織統籌協調作用。

4.區(qū)財政局：負責籌集撥付區(qū)級老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎補資金；會同區(qū)委組織部、區(qū)住建局和屬地街鎮(zhèn)等單位制定物業(yè)管理獎補資金使用管理辦法并監(jiān)督實施，確保專款專用。

5.區(qū)民政局：負責指導并推進老舊住宅區(qū)所在社區(qū)的群眾自治組織建設、社區(qū)治理工作。

6.區(qū)城管局：負責老舊住宅區(qū)市容、環(huán)境衛(wèi)生治理，生活垃圾清運行業(yè)管理；負責對老舊住宅區(qū)內的違章建筑、毀壞綠地等行為進行查處。

7.規(guī)自分局：負責對老舊住宅區(qū)物業(yè)管理用房選址的審核；配合區(qū)城管局和屬地街道辦事處，核實老舊住宅區(qū)涉嫌違章建筑是否取得規(guī)劃和土地許可情況。

8.市場監(jiān)管分局：負責監(jiān)督檢查價格公示、收費繳費和電梯等特種設備安全及計量監(jiān)管；會同區(qū)城管局等單位制定老舊住宅區(qū)衛(wèi)生費收費標準、制度，建立收費糾紛調解機制，協調解決收費糾紛問題。

9.消防救援大隊：配合街道負責對老舊住宅區(qū)消防設施、消防車道情況進行業(yè)務技術指導，因地制宜研究解決辦法。

10.各相關部門對于需要明確的事項，按照各自職責制定相應實施細則，做好物業(yè)管理工作。

六、工作步驟

以各街鎮(zhèn)為實施主體，相關部門聯動配合，共同推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋，具體工作步驟如下：

第一階段：宣傳引導（2021年7月15日前）

由各街鎮(zhèn)以老舊住宅區(qū)、社區(qū)服務中心為宣傳點位，通過宣傳欄、展示版、條幅等方式宣傳，全面宣傳老舊住宅區(qū)社會化物業(yè)管理的政策法規(guī)、惠民舉措、管理模式。

第二階段：具體實施（2021年7月16日-11月）

由街鎮(zhèn)、社區(qū)組織選定項目的居民成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會，制定物業(yè)服務模式、服務標準、收費標準等內容，組織召開業(yè)主大會，經法定比例人數和面積表決通過后進行公示，并按照表決結果組織開展相應模式的物業(yè)管理工作。

第三階段：全部覆蓋（2021年12月）

完成老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋工作，總結經驗，全面推廣，實施常態(tài)化物業(yè)服務，做好長效化物業(yè)管理。

七、保障措施

（一）充實基層管理力量

配齊區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)物業(yè)管理工作力量，區(qū)物業(yè)管理主管部門配備5名以上工作人員；街鎮(zhèn)配備1名以上物業(yè)管理專職工作人員；社區(qū)配備2名物業(yè)管理專職工作人員，確保物業(yè)管理工作順利開展。

（二）建立聯席會議制度

建立物業(yè)管理工作聯席會議制度，由各街鎮(zhèn)定期組織住建、規(guī)劃、城管、消防等部門召開聯席會議，研究和解決物業(yè)管理工作中存在的突出問題，統籌協調相關部門，建立相關工作機制。

（三）開展業(yè)主組織建設

區(qū)物業(yè)辦指導街鎮(zhèn)做好業(yè)主委員會組建工作，街鎮(zhèn)、社區(qū)對照任務清單中的項目，逐一做好宣傳發(fā)動工作，對業(yè)主委員會組建、換屆工作進行全程監(jiān)督指導。已成立業(yè)主大會，因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。業(yè)主可采取現場開會、書面和電子投票等方式進行表決。

（四）建立物業(yè)專項資金

區(qū)政府設立物業(yè)管理專項資金，由區(qū)財政局會同相關部門制定物業(yè)管理專項資金監(jiān)管使用辦法。物業(yè)管理專項資金主要用于以下兩方面：

1.老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎補專項資金

建立獎補資金約200萬元，用于對老舊住宅區(qū)轉變物業(yè)管理

模式中，物業(yè)管理社會化程度高、物業(yè)服務費和生活垃圾處理費收費率高的街鎮(zhèn)、社區(qū)居民委員會和“三長”進行獎勵；對工作開展好的業(yè)主委員會進行獎勵；對承接老舊住宅區(qū)管理面積大、服務標準高、業(yè)主反映好的物業(yè)服務企業(yè)進行獎勵。

2.老舊住宅區(qū)物業(yè)管理應急專項資金

建立應急維修資金約300萬元，用于處理轄區(qū)內物業(yè)管理突發(fā)事件的實際支出。由各街鎮(zhèn)負責對轄區(qū)內的老舊小區(qū)提供共用主管道維修、路面硬化及樓頂滲漏等應急維修工作。

（五）加強宣傳工作力度

充分運用廣播、電視、報紙等傳統媒體以及微信公眾號、微博、小視頻等新媒體，廣泛宣傳推行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化的重要意義，解讀物業(yè)管理法規(guī)政策，引導業(yè)主提高物業(yè)服務商品化意識和自治意識，幫助業(yè)主明確自身權利義務。督促物業(yè)服務企業(yè)依法經營，鼓勵其通過仲裁、法律訴訟等方式合理維權，營造社會輿論氛圍。