XX區老舊住宅區物業管理攻堅方案

為進一步推進XX區老舊住宅區物業長效化管理工作，推動全區老舊住宅區物業社會化管理全覆蓋，全面提升物業管理工作水平，結合物業管理攻堅年和我區老舊住宅區物業管理實際，制定本方案。

一、指導思想

為深入貫徹國務院關于部署推進城鎮老舊小區改造工作會議精神，落實推動老舊小區后續長效管理機制目標。堅持政府指導、重心下移、屬地管理的原則，加強社區治理能力，促進物業管理與基層社會治理相融合，推進老舊住宅區物業管理“擴面提質”，著力提升人民群眾居住生活品質。

二、工作目標

按照《XX市老舊住宅區物業管理攻堅方案》（X府辦發〔2021〕X號）要求，物業管理攻堅區域為2010年年底前建成，未實現物業服務社會化管理的住宅區。封閉的老舊住宅區遵循既定的物業管理區域；未封閉的由各街鎮根據房屋共用部位、共用設施設備和業主的管理需求等情況劃定物業管理區域，按照年度攻堅工作任務清單抓好落實。

到2021年年底前，實現“三個全覆蓋”目標。發揮黨的領導核心作用，實現黨組織對老舊住宅區物業管理工作領導的全覆蓋；強化業主自覺參與管理的意識，實現老舊住宅區業主自治組織建設全覆蓋；提高物業服務社會化程度，實現老舊住宅區物業管理社會化全覆蓋。

三、組織機構

成立XX區老舊住宅區物業管理工作領導小組，負責統籌協調推進攻堅工作，區長XX任組長，區委組織部長XX、副區長XX任副組長，區直相關部門，各街鎮主要負責人為成員，負責研究解決老舊小區社會化物業管理工作中的重點、難點問題。

領導小組下設辦公室，辦公室設在區住建局，由住建局XX局長擔任辦公室主任，負責具體日常組織協調工作。

四、管理模式

屬地街鎮及社區在征求業主意愿的基礎上，充分發揮業主委員會等業主自治組織的作用，結合老舊小區的具體情況，可參照三種模式進行老舊住宅區物業管理。

(一)引導業主自治

屬地街鎮及社區進一步轉變職能，充分行使業主參與權、選舉權、知情權、監督權，發揮業主委員會等業主自治組織的作用，引導業主委員會及業主通過居民自治、居民自管與聘請專職人員相結合的形式或物業服務外包等形式對住宅區進行自治管理。

(二)聘用物業服務企業提供專業化物業服務

屬地街鎮指導社區或業主委員會組織召開業主大會，業主大會決定聘用專業物業服務企業的，擬定物業服務標準、物業收費標準等物業服務方案內容，按照《民法典》規定，經法定比例人數和面積表決通過后，由業主委員會或依法授權委托的社區與物業服務企業簽訂物業服務合同。業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，履行各自的權利義務，業主按時交納物業費，物業服務企業提供專業化物業服務。

（三)建立物業服務機構，加強日常服務

各街鎮可與物業企業在轄區內建立“物業服務中心”，按照居民服務需求委托物業派駐專職人員提供專業物業管理，為老舊小區提供衛生保潔、綠化養護、公共部位日常維修等基本物業服務，實施物業常態化管理。

五、管理責任劃分

1.區住建局：牽頭統籌協調抓好全區物業管理工作，負責物業管理法律、法規、政策的貫徹實施，負責老舊住宅區物業管理攻堅工作的統籌和指導各街鎮落實物業攻堅工作。

2.街道辦事處（鎮）：負責落實轄區內老舊住宅區物業管理社會化工作；組織老舊住宅區業主結合實際成立業主委員會、自治委員會、自治管理小組等業主自治組織，為引入物業管理奠定基礎；指導社區充分發揮網格員、樓棟長作用，協調化解轄區內物業管理矛盾糾紛，創新開展物業管理服務等相關工作，并積極探索實施新形勢基層社會治理體系的完善和治理能力的提升。

3.區委組織部：負責指導全區各級物業管理部門、物業服務企業和業主組織黨組織開展黨建工作；建立健全街鎮、社區黨組織領導下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業多方議事協調工作機制，發揮黨組織統籌協調作用。

4.區財政局：負責籌集撥付區級老舊住宅區物業管理獎補資金；會同區委組織部、區住建局和屬地街鎮等單位制定物業管理獎補資金使用管理辦法并監督實施，確保專款專用。

5.區民政局：負責指導并推進老舊住宅區所在社區的群眾自治組織建設、社區治理工作。

6.區城管局：負責老舊住宅區市容、環境衛生治理，生活垃圾清運行業管理；負責對老舊住宅區內的違章建筑、毀壞綠地等行為進行查處。

7.規自分局：負責對老舊住宅區物業管理用房選址的審核；配合區城管局和屬地街道辦事處，核實老舊住宅區涉嫌違章建筑是否取得規劃和土地許可情況。

8.市場監管分局：負責監督檢查價格公示、收費繳費和電梯等特種設備安全及計量監管；會同區城管局等單位制定老舊住宅區衛生費收費標準、制度，建立收費糾紛調解機制，協調解決收費糾紛問題。

9.消防救援大隊：配合街道負責對老舊住宅區消防設施、消防車道情況進行業務技術指導，因地制宜研究解決辦法。

10.各相關部門對于需要明確的事項，按照各自職責制定相應實施細則，做好物業管理工作。

六、工作步驟

以各街鎮為實施主體，相關部門聯動配合，共同推進老舊住宅區物業管理社會化全覆蓋，具體工作步驟如下：

第一階段：宣傳引導（2021年7月15日前）

由各街鎮以老舊住宅區、社區服務中心為宣傳點位，通過宣傳欄、展示版、條幅等方式宣傳，全面宣傳老舊住宅區社會化物業管理的政策法規、惠民舉措、管理模式。

第二階段：具體實施（2021年7月16日-11月）

由街鎮、社區組織選定項目的居民成立業主大會及業主委員會，制定物業服務模式、服務標準、收費標準等內容，組織召開業主大會，經法定比例人數和面積表決通過后進行公示，并按照表決結果組織開展相應模式的物業管理工作。

第三階段：全部覆蓋（2021年12月）

完成老舊住宅區物業管理社會化全覆蓋工作，總結經驗，全面推廣，實施常態化物業服務，做好長效化物業管理。

七、保障措施

（一）充實基層管理力量

配齊區、街鎮、社區物業管理工作力量，區物業管理主管部門配備5名以上工作人員；街鎮配備1名以上物業管理專職工作人員；社區配備2名物業管理專職工作人員，確保物業管理工作順利開展。

（二）建立聯席會議制度

建立物業管理工作聯席會議制度，由各街鎮定期組織住建、規劃、城管、消防等部門召開聯席會議，研究和解決物業管理工作中存在的突出問題，統籌協調相關部門，建立相關工作機制。

（三）開展業主組織建設

區物業辦指導街鎮做好業主委員會組建工作，街鎮、社區對照任務清單中的項目，逐一做好宣傳發動工作，對業主委員會組建、換屆工作進行全程監督指導。已成立業主大會，因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。業主可采取現場開會、書面和電子投票等方式進行表決。

（四）建立物業專項資金

區政府設立物業管理專項資金，由區財政局會同相關部門制定物業管理專項資金監管使用辦法。物業管理專項資金主要用于以下兩方面：

1.老舊住宅區物業管理獎補專項資金

建立獎補資金約200萬元，用于對老舊住宅區轉變物業管理

模式中，物業管理社會化程度高、物業服務費和生活垃圾處理費收費率高的街鎮、社區居民委員會和“三長”進行獎勵；對工作開展好的業主委員會進行獎勵；對承接老舊住宅區管理面積大、服務標準高、業主反映好的物業服務企業進行獎勵。

2.老舊住宅區物業管理應急專項資金

建立應急維修資金約300萬元，用于處理轄區內物業管理突發事件的實際支出。由各街鎮負責對轄區內的老舊小區提供共用主管道維修、路面硬化及樓頂滲漏等應急維修工作。

（五）加強宣傳工作力度

充分運用廣播、電視、報紙等傳統媒體以及微信公眾號、微博、小視頻等新媒體，廣泛宣傳推行老舊住宅區物業管理社會化的重要意義，解讀物業管理法規政策，引導業主提高物業服務商品化意識和自治意識，幫助業主明確自身權利義務。督促物業服務企業依法經營，鼓勵其通過仲裁、法律訴訟等方式合理維權，營造社會輿論氛圍。