XX區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅方案
為進一步推進XX區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)長效化管理工作,推動全區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)社會化管理全覆蓋,全面提升物業(yè)管理工作水平,結合物業(yè)管理攻堅年和我區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理實際,制定本方案。
一、指導思想
為深入貫徹國務院關于部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作會議精神,落實推動老舊小區(qū)后續(xù)長效管理機制目標。堅持政府指導、重心下移、屬地管理的原則,加強社區(qū)治理能力,促進物業(yè)管理與基層社會治理相融合,推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理“擴面提質”,著力提升人民群眾居住生活品質。
二、工作目標
按照《XX市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅方案》(X府辦發(fā)〔2021〕X號)要求,物業(yè)管理攻堅區(qū)域為2010年年底前建成,未實現物業(yè)服務社會化管理的住宅區(qū)。封閉的老舊住宅區(qū)遵循既定的物業(yè)管理區(qū)域;未封閉的由各街鎮(zhèn)根據房屋共用部位、共用設施設備和業(yè)主的管理需求等情況劃定物業(yè)管理區(qū)域,按照年度攻堅工作任務清單抓好落實。
到2021年年底前,實現“三個全覆蓋”目標。發(fā)揮黨的領導核心作用,實現黨組織對老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領導的全覆蓋;強化業(yè)主自覺參與管理的意識,實現老舊住宅區(qū)業(yè)主自治組織建設全覆蓋;提高物業(yè)服務社會化程度,實現老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋。
三、組織機構
成立XX區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領導小組,負責統籌協調推進攻堅工作,區(qū)長XX任組長,區(qū)委組織部長XX、副區(qū)長XX任副組長,區(qū)直相關部門,各街鎮(zhèn)主要負責人為成員,負責研究解決老舊小區(qū)社會化物業(yè)管理工作中的重點、難點問題。
領導小組下設辦公室,辦公室設在區(qū)住建局,由住建局XX局長擔任辦公室主任,負責具體日常組織協調工作。
四、管理模式
屬地街鎮(zhèn)及社區(qū)在征求業(yè)主意愿的基礎上,充分發(fā)揮業(yè)主委員會等業(yè)主自治組織的作用,結合老舊小區(qū)的具體情況,可參照三種模式進行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理。
(一)引導業(yè)主自治
屬地街鎮(zhèn)及社區(qū)進一步轉變職能,充分行使業(yè)主參與權、選舉權、知情權、監(jiān)督權,發(fā)揮業(yè)主委員會等業(yè)主自治組織的作用,引導業(yè)主委員會及業(yè)主通過居民自治、居民自管與聘請專職人員相結合的形式或物業(yè)服務外包等形式對住宅區(qū)進行自治管理。
(二)聘用物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)化物業(yè)服務
屬地街鎮(zhèn)指導社區(qū)或業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會,業(yè)主大會決定聘用專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的,擬定物業(yè)服務標準、物業(yè)收費標準等物業(yè)服務方案內容,按照《民法典》規(guī)定,經法定比例人數和面積表決通過后,由業(yè)主委員會或依法授權委托的社區(qū)與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,履行各自的權利義務,業(yè)主按時交納物業(yè)費,物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)化物業(yè)服務。
(三)建立物業(yè)服務機構,加強日常服務
各街鎮(zhèn)可與物業(yè)企業(yè)在轄區(qū)內建立“物業(yè)服務中心”,按照居民服務需求委托物業(yè)派駐專職人員提供專業(yè)物業(yè)管理,為老舊小區(qū)提供衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、公共部位日常維修等基本物業(yè)服務,實施物業(yè)常態(tài)化管理。
五、管理責任劃分
1.區(qū)住建局:牽頭統籌協調抓好全區(qū)物業(yè)管理工作,負責物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策的貫徹實施,負責老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅工作的統籌和指導各街鎮(zhèn)落實物業(yè)攻堅工作。
2.街道辦事處(鎮(zhèn)):負責落實轄區(qū)內老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化工作;組織老舊住宅區(qū)業(yè)主結合實際成立業(yè)主委員會、自治委員會、自治管理小組等業(yè)主自治組織,為引入物業(yè)管理奠定基礎;指導社區(qū)充分發(fā)揮網格員、樓棟長作用,協調化解轄區(qū)內物業(yè)管理矛盾糾紛,創(chuàng)新開展物業(yè)管理服務等相關工作,并積極探索實施新形勢基層社會治理體系的完善和治理能力的提升。
3.區(qū)委組織部:負責指導全區(qū)各級物業(yè)管理部門、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主組織黨組織開展黨建工作;建立健全街鎮(zhèn)、社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)多方議事協調工作機制,發(fā)揮黨組織統籌協調作用。
4.區(qū)財政局:負責籌集撥付區(qū)級老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎補資金;會同區(qū)委組織部、區(qū)住建局和屬地街鎮(zhèn)等單位制定物業(yè)管理獎補資金使用管理辦法并監(jiān)督實施,確保專款專用。
5.區(qū)民政局:負責指導并推進老舊住宅區(qū)所在社區(qū)的群眾自治組織建設、社區(qū)治理工作。
6.區(qū)城管局:負責老舊住宅區(qū)市容、環(huán)境衛(wèi)生治理,生活垃圾清運行業(yè)管理;負責對老舊住宅區(qū)內的違章建筑、毀壞綠地等行為進行查處。
7.規(guī)自分局:負責對老舊住宅區(qū)物業(yè)管理用房選址的審核;配合區(qū)城管局和屬地街道辦事處,核實老舊住宅區(qū)涉嫌違章建筑是否取得規(guī)劃和土地許可情況。
8.市場監(jiān)管分局:負責監(jiān)督檢查價格公示、收費繳費和電梯等特種設備安全及計量監(jiān)管;會同區(qū)城管局等單位制定老舊住宅區(qū)衛(wèi)生費收費標準、制度,建立收費糾紛調解機制,協調解決收費糾紛問題。
9.消防救援大隊:配合街道負責對老舊住宅區(qū)消防設施、消防車道情況進行業(yè)務技術指導,因地制宜研究解決辦法。
10.各相關部門對于需要明確的事項,按照各自職責制定相應實施細則,做好物業(yè)管理工作。
六、工作步驟
以各街鎮(zhèn)為實施主體,相關部門聯動配合,共同推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋,具體工作步驟如下:
第一階段:宣傳引導(2021年7月15日前)
由各街鎮(zhèn)以老舊住宅區(qū)、社區(qū)服務中心為宣傳點位,通過宣傳欄、展示版、條幅等方式宣傳,全面宣傳老舊住宅區(qū)社會化物業(yè)管理的政策法規(guī)、惠民舉措、管理模式。
第二階段:具體實施(2021年7月16日-11月)
由街鎮(zhèn)、社區(qū)組織選定項目的居民成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會,制定物業(yè)服務模式、服務標準、收費標準等內容,組織召開業(yè)主大會,經法定比例人數和面積表決通過后進行公示,并按照表決結果組織開展相應模式的物業(yè)管理工作。
第三階段:全部覆蓋(2021年12月)
完成老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋工作,總結經驗,全面推廣,實施常態(tài)化物業(yè)服務,做好長效化物業(yè)管理。
七、保障措施
(一)充實基層管理力量
配齊區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)物業(yè)管理工作力量,區(qū)物業(yè)管理主管部門配備5名以上工作人員;街鎮(zhèn)配備1名以上物業(yè)管理專職工作人員;社區(qū)配備2名物業(yè)管理專職工作人員,確保物業(yè)管理工作順利開展。
(二)建立聯席會議制度
建立物業(yè)管理工作聯席會議制度,由各街鎮(zhèn)定期組織住建、規(guī)劃、城管、消防等部門召開聯席會議,研究和解決物業(yè)管理工作中存在的突出問題,統籌協調相關部門,建立相關工作機制。
(三)開展業(yè)主組織建設
區(qū)物業(yè)辦指導街鎮(zhèn)做好業(yè)主委員會組建工作,街鎮(zhèn)、社區(qū)對照任務清單中的項目,逐一做好宣傳發(fā)動工作,對業(yè)主委員會組建、換屆工作進行全程監(jiān)督指導。已成立業(yè)主大會,因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會產生之前,由物業(yè)所在地的社區(qū)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責。業(yè)主可采取現場開會、書面和電子投票等方式進行表決。
(四)建立物業(yè)專項資金
區(qū)政府設立物業(yè)管理專項資金,由區(qū)財政局會同相關部門制定物業(yè)管理專項資金監(jiān)管使用辦法。物業(yè)管理專項資金主要用于以下兩方面:
1.老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎補專項資金
建立獎補資金約200萬元,用于對老舊住宅區(qū)轉變物業(yè)管理
模式中,物業(yè)管理社會化程度高、物業(yè)服務費和生活垃圾處理費收費率高的街鎮(zhèn)、社區(qū)居民委員會和“三長”進行獎勵;對工作開展好的業(yè)主委員會進行獎勵;對承接老舊住宅區(qū)管理面積大、服務標準高、業(yè)主反映好的物業(yè)服務企業(yè)進行獎勵。
2.老舊住宅區(qū)物業(yè)管理應急專項資金
建立應急維修資金約300萬元,用于處理轄區(qū)內物業(yè)管理突發(fā)事件的實際支出。由各街鎮(zhèn)負責對轄區(qū)內的老舊小區(qū)提供共用主管道維修、路面硬化及樓頂滲漏等應急維修工作。
(五)加強宣傳工作力度
充分運用廣播、電視、報紙等傳統媒體以及微信公眾號、微博、小視頻等新媒體,廣泛宣傳推行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化的重要意義,解讀物業(yè)管理法規(guī)政策,引導業(yè)主提高物業(yè)服務商品化意識和自治意識,幫助業(yè)主明確自身權利義務。督促物業(yè)服務企業(yè)依法經營,鼓勵其通過仲裁、法律訴訟等方式合理維權,營造社會輿論氛圍。