第一篇：老舊住宅區(qū)物業(yè)管理問題亟待關(guān)注大全

老舊住宅區(qū)物業(yè)管理問題亟待關(guān)注

在一次委員進社區(qū)活動時，我們聽說有一個老舊住宅區(qū)的物業(yè)管理公司撤走了，小區(qū)一時間垃圾成堆，破墻開店現(xiàn)象日見嚴(yán)重，治安狀況也明顯下降。委員們到小區(qū)現(xiàn)場去看，社區(qū)工作站的同志們介紹，這幾天是由社區(qū)工作站出錢臨時聘請了一個保安員，一個清潔工在負(fù)責(zé)小區(qū)的治安及清潔工作，任務(wù)很重，并且長期下去經(jīng)費也成問題，工作站的同志們每天不定時地派人輪流巡查，生怕出問題，壓力很大。為什么物業(yè)公司會突然撤走？帶著這個問題，我們認(rèn)真傾聽了物業(yè)公司、社區(qū)工作站以及群眾的反映，并對其他老舊住宅小區(qū)進行了初步的調(diào)查了解。我們感到老舊住宅物業(yè)管理問題亟待關(guān)注。

一、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理主要問題

因產(chǎn)權(quán)形式及開發(fā)建設(shè)單位的不同以及引進物業(yè)管理公司的途徑和方式不同，目前存在幾類問題：

1、原屬政府相關(guān)部門或國有企業(yè)所有的老舊住宅，曾經(jīng)一直是由開發(fā)建設(shè)單位下屬的物業(yè)公司進行管理，市場化以后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬于私人所有。物業(yè)管理從政府全包到部分補貼，長期以來物業(yè)管理費的收取都遠(yuǎn)低于市場價位，而現(xiàn)在，隨著產(chǎn)權(quán)的私有化，政府對物業(yè)管理的補貼不復(fù)存在。長期享受政府補貼的物業(yè)公司僅靠目前收取極低的物業(yè)管理費來進行日常管理已不堪重復(fù)，更不要說本體維修基金等

去向不明，物業(yè)出現(xiàn)問題無法維修的狀況。在此情況下，物業(yè)公司要求提高收費標(biāo)準(zhǔn)或分?jǐn)偩S修費用，業(yè)主均不同意，入不敷出，物業(yè)公司無力支撐只有撤離。

2、屬于被納入市、區(qū)政府財政撥款進行升級改造過的老舊住宅，由政府相關(guān)部門牽頭引進物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。這類老舊住宅政府已前期投入進行了維修，并且前三年給予引進的物業(yè)公司補貼，大部分運作正常，但是現(xiàn)在三年的時間即將過去，三年過后如果政府不再補貼，以及政府前期投入的設(shè)施一部分在損壞需要重新維修等，物業(yè)公司又將面臨著無法承擔(dān)的狀態(tài)。

3、屬于新建住宅的，一般由開發(fā)商自己的物業(yè)公司進行前期管理，成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，對前期管理的物業(yè)公司不滿要求更換新的物業(yè)公司引發(fā)的矛盾不斷出現(xiàn)；更換物業(yè)公司，本體維修資金不知去向，新的物業(yè)公司與發(fā)展商、與原物業(yè)公司以及與業(yè)主之間各類矛盾逐漸顯現(xiàn)出來。

無論是哪一類的住宅都面臨物業(yè)管理公司一旦撤出所帶來的問題：一是小區(qū)衛(wèi)生無人管理，垃圾無人清理，一兩天的時間就會形成臟亂差的環(huán)境；二是小區(qū)治安案件迅速增加，群眾生命財產(chǎn)受到威脅；三是社區(qū)工作站對無人管理的小區(qū)不能放任不管，但受經(jīng)費、人力的限制，無法長期堅持；四是因為小區(qū)環(huán)境惡化，百姓對政府的不滿情緒就會加大，投訴、上訪、靜坐，處理不好就會引發(fā)群體事件，影響深圳的平安穩(wěn)定。

二、解決老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的建議

1、借助深圳有地方立法權(quán)的優(yōu)勢，盡快出臺符合深圳實際的對老舊物業(yè)實施管理的辦法，從根本上保證日常物業(yè)管理有可操作性的法律依據(jù)。如，深圳是外來人口居多的城市，老舊住宅的出租率相當(dāng)高，有些小區(qū)物業(yè)出租率達(dá)95%，按現(xiàn)有法律、條例規(guī)定的辦法成立業(yè)主委員會以及重大事項表決的要求，老舊住宅幾乎是無法成立業(yè)主委員會，也無法找到業(yè)主來決策，使管理陷入混亂，而這些查找業(yè)主、說服業(yè)主的工作全部落在社區(qū)工作站的身上，實在是有心無力，效果很差。因此，應(yīng)該在業(yè)主委員會的成立、小區(qū)重大事項的決策等方面出臺符合深圳實際的可操作性的條例。

2、加快老舊住宅小區(qū)的規(guī)劃改造，并且保質(zhì)保量地把政府的投入落到實處。對這三年已經(jīng)進行改造的老舊住宅進行安全隱患的排查，對需要更換、維修的地方盡快維修；對已列入改造計劃的老舊住宅，應(yīng)預(yù)留出改造后短時間內(nèi)出現(xiàn)損壞進行維修的費用，專款專用；對于尚未列入改造計劃的老舊住宅盡快列入改造計劃。

3、政府應(yīng)盡快出臺對政府引進的物業(yè)管理實施補貼的新政策，并對如何應(yīng)對補貼到期后物業(yè)管理費提高等問題可能引起的矛盾做出有前瞻性的規(guī)定，盡可能避免物業(yè)公司在享受了政府三年補貼后入不敷出而突然撤離引發(fā)的種種問題。

4、對于零散的老舊住宅，無法形成小區(qū)規(guī)模化管理，也沒有物業(yè)公司愿意進入的，政府應(yīng)制定特殊的管理措施，以補貼的形式、提供管理用房、減免稅收等優(yōu)惠，吸引周邊的物業(yè)管理公司代管或鼓鼓勵居民自管。

5、加大對業(yè)主的宣傳力度。一是著重宣傳居民自治的理念，讓業(yè)主和租戶充分認(rèn)識到小區(qū)就是自己的家，自己有責(zé)任管理，平時要服從物業(yè)管理公司的管理，一旦物業(yè)管理公司撤離，居民自己有責(zé)任實行自我管理，而不能完全依靠政府；二是加強讓業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念的宣傳，增強購買服務(wù)的意識，認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理公司的管理。

總之，老舊住宅管理的問題擺在眼前，不管不行。政府應(yīng)防患于未然，不要等出了事，有人上訪、靜坐、堵路才來管。

第二篇：XX區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅方案

XX區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅方案

為進一步推進XX區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)長效化管理工作，推動全區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)社會化管理全覆蓋，全面提升物業(yè)管理工作水平，結(jié)合物業(yè)管理攻堅年和我區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理實際，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

為深入貫徹國務(wù)院關(guān)于部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作會議精神，落實推動老舊小區(qū)后續(xù)長效管理機制目標(biāo)。堅持政府指導(dǎo)、重心下移、屬地管理的原則，加強社區(qū)治理能力，促進物業(yè)管理與基層社會治理相融合，推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

二、工作目標(biāo)

按照《XX市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅方案》（X府辦發(fā)〔2021〕X號）要求，物業(yè)管理攻堅區(qū)域為2010年年底前建成，未實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)社會化管理的住宅區(qū)。封閉的老舊住宅區(qū)遵循既定的物業(yè)管理區(qū)域；未封閉的由各街鎮(zhèn)根據(jù)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主的管理需求等情況劃定物業(yè)管理區(qū)域，按照攻堅工作任務(wù)清單抓好落實。

到2021年年底前，實現(xiàn)“三個全覆蓋”目標(biāo)。發(fā)揮黨的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，實現(xiàn)黨組織對老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)的全覆蓋；強化業(yè)主自覺參與管理的意識，實現(xiàn)老舊住宅區(qū)業(yè)主自治組織建設(shè)全覆蓋；提高物業(yè)服務(wù)社會化程度，實現(xiàn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋。

三、組織機構(gòu)

成立XX區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進攻堅工作，區(qū)長XX任組長，區(qū)委組織部長XX、副區(qū)長XX任副組長，區(qū)直相關(guān)部門，各街鎮(zhèn)主要負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)研究解決老舊小區(qū)社會化物業(yè)管理工作中的重點、難點問題。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在區(qū)住建局，由住建局XX局長擔(dān)任辦公室主任，負(fù)責(zé)具體日常組織協(xié)調(diào)工作。

四、管理模式

屬地街鎮(zhèn)及社區(qū)在征求業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮業(yè)主委員會等業(yè)主自治組織的作用，結(jié)合老舊小區(qū)的具體情況，可參照三種模式進行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理。

(一)引導(dǎo)業(yè)主自治

屬地街鎮(zhèn)及社區(qū)進一步轉(zhuǎn)變職能，充分行使業(yè)主參與權(quán)、選舉權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，發(fā)揮業(yè)主委員會等業(yè)主自治組織的作用，引導(dǎo)業(yè)主委員會及業(yè)主通過居民自治、居民自管與聘請專職人員相結(jié)合的形式或物業(yè)服務(wù)外包等形式對住宅區(qū)進行自治管理。

(二)聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)

屬地街鎮(zhèn)指導(dǎo)社區(qū)或業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，業(yè)主大會決定聘用專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，擬定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)服務(wù)方案內(nèi)容，按照《民法典》規(guī)定，經(jīng)法定比例人數(shù)和面積表決通過后，由業(yè)主委員會或依法授權(quán)委托的社區(qū)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，履行各自的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主按時交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。

（三)建立物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，加強日常服務(wù)

各街鎮(zhèn)可與物業(yè)企業(yè)在轄區(qū)內(nèi)建立“物業(yè)服務(wù)中心”，按照居民服務(wù)需求委托物業(yè)派駐專職人員提供專業(yè)物業(yè)管理，為老舊小區(qū)提供衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、公共部位日常維修等基本物業(yè)服務(wù)，實施物業(yè)常態(tài)化管理。

五、管理責(zé)任劃分

1.區(qū)住建局：牽頭統(tǒng)籌協(xié)調(diào)抓好全區(qū)物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策的貫徹實施，負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅工作的統(tǒng)籌和指導(dǎo)各街鎮(zhèn)落實物業(yè)攻堅工作。

2.街道辦事處（鎮(zhèn)）：負(fù)責(zé)落實轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化工作；組織老舊住宅區(qū)業(yè)主結(jié)合實際成立業(yè)主委員會、自治委員會、自治管理小組等業(yè)主自治組織，為引入物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)；指導(dǎo)社區(qū)充分發(fā)揮網(wǎng)格員、樓棟長作用，協(xié)調(diào)化解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾糾紛，創(chuàng)新開展物業(yè)管理服務(wù)等相關(guān)工作，并積極探索實施新形勢基層社會治理體系的完善和治理能力的提升。

3.區(qū)委組織部：負(fù)責(zé)指導(dǎo)全區(qū)各級物業(yè)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主組織黨組織開展黨建工作；建立健全街鎮(zhèn)、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多方議事協(xié)調(diào)工作機制，發(fā)揮黨組織統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。

4.區(qū)財政局：負(fù)責(zé)籌集撥付區(qū)級老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎補資金；會同區(qū)委組織部、區(qū)住建局和屬地街鎮(zhèn)等單位制定物業(yè)管理獎補資金使用管理辦法并監(jiān)督實施，確保專款專用。

5.區(qū)民政局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)并推進老舊住宅區(qū)所在社區(qū)的群眾自治組織建設(shè)、社區(qū)治理工作。

6.區(qū)城管局：負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)市容、環(huán)境衛(wèi)生治理，生活垃圾清運行業(yè)管理；負(fù)責(zé)對老舊住宅區(qū)內(nèi)的違章建筑、毀壞綠地等行為進行查處。

7.規(guī)自分局：負(fù)責(zé)對老舊住宅區(qū)物業(yè)管理用房選址的審核；配合區(qū)城管局和屬地街道辦事處，核實老舊住宅區(qū)涉嫌違章建筑是否取得規(guī)劃和土地許可情況。

8.市場監(jiān)管分局：負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查價格公示、收費繳費和電梯等特種設(shè)備安全及計量監(jiān)管；會同區(qū)城管局等單位制定老舊住宅區(qū)衛(wèi)生費收費標(biāo)準(zhǔn)、制度，建立收費糾紛調(diào)解機制，協(xié)調(diào)解決收費糾紛問題。

9.消防救援大隊：配合街道負(fù)責(zé)對老舊住宅區(qū)消防設(shè)施、消防車道情況進行業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)，因地制宜研究解決辦法。

10.各相關(guān)部門對于需要明確的事項，按照各自職責(zé)制定相應(yīng)實施細(xì)則，做好物業(yè)管理工作。

六、工作步驟

以各街鎮(zhèn)為實施主體，相關(guān)部門聯(lián)動配合，共同推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋，具體工作步驟如下：

第一階段：宣傳引導(dǎo)（2021年7月15日前）

由各街鎮(zhèn)以老舊住宅區(qū)、社區(qū)服務(wù)中心為宣傳點位，通過宣傳欄、展示版、條幅等方式宣傳，全面宣傳老舊住宅區(qū)社會化物業(yè)管理的政策法規(guī)、惠民舉措、管理模式。

第二階段：具體實施（2021年7月16日-11月）

由街鎮(zhèn)、社區(qū)組織選定項目的居民成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會，制定物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，組織召開業(yè)主大會，經(jīng)法定比例人數(shù)和面積表決通過后進行公示，并按照表決結(jié)果組織開展相應(yīng)模式的物業(yè)管理工作。

第三階段：全部覆蓋（2021年12月）

完成老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋工作，總結(jié)經(jīng)驗，全面推廣，實施常態(tài)化物業(yè)服務(wù)，做好長效化物業(yè)管理。

七、保障措施

（一）充實基層管理力量

配齊區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)物業(yè)管理工作力量，區(qū)物業(yè)管理主管部門配備5名以上工作人員；街鎮(zhèn)配備1名以上物業(yè)管理專職工作人員；社區(qū)配備2名物業(yè)管理專職工作人員，確保物業(yè)管理工作順利開展。

（二）建立聯(lián)席會議制度

建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，由各街鎮(zhèn)定期組織住建、規(guī)劃、城管、消防等部門召開聯(lián)席會議，研究和解決物業(yè)管理工作中存在的突出問題，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)部門，建立相關(guān)工作機制。

（三）開展業(yè)主組織建設(shè)

區(qū)物業(yè)辦指導(dǎo)街鎮(zhèn)做好業(yè)主委員會組建工作，街鎮(zhèn)、社區(qū)對照任務(wù)清單中的項目，逐一做好宣傳發(fā)動工作，對業(yè)主委員會組建、換屆工作進行全程監(jiān)督指導(dǎo)。已成立業(yè)主大會，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主可采取現(xiàn)場開會、書面和電子投票等方式進行表決。

（四）建立物業(yè)專項資金

區(qū)政府設(shè)立物業(yè)管理專項資金，由區(qū)財政局會同相關(guān)部門制定物業(yè)管理專項資金監(jiān)管使用辦法。物業(yè)管理專項資金主要用于以下兩方面：

1.老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎補專項資金

建立獎補資金約200萬元，用于對老舊住宅區(qū)轉(zhuǎn)變物業(yè)管理

模式中，物業(yè)管理社會化程度高、物業(yè)服務(wù)費和生活垃圾處理費收費率高的街鎮(zhèn)、社區(qū)居民委員會和“三長”進行獎勵；對工作開展好的業(yè)主委員會進行獎勵；對承接老舊住宅區(qū)管理面積大、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高、業(yè)主反映好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行獎勵。

2.老舊住宅區(qū)物業(yè)管理應(yīng)急專項資金

建立應(yīng)急維修資金約300萬元，用于處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理突發(fā)事件的實際支出。由各街鎮(zhèn)負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)提供共用主管道維修、路面硬化及樓頂滲漏等應(yīng)急維修工作。

（五）加強宣傳工作力度

充分運用廣播、電視、報紙等傳統(tǒng)媒體以及微信公眾號、微博、小視頻等新媒體，廣泛宣傳推行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化的重要意義，解讀物業(yè)管理法規(guī)政策，引導(dǎo)業(yè)主提高物業(yè)服務(wù)商品化意識和自治意識，幫助業(yè)主明確自身權(quán)利義務(wù)。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營，鼓勵其通過仲裁、法律訴訟等方式合理維權(quán)，營造社會輿論氛圍。

第三篇：住宅區(qū)物業(yè)管理委托合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅區(qū)業(yè)主管理委員會

乙方（受托人）：|＿＿＿＿物業(yè)管理公司

為加強＿＿＿＿住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用權(quán)用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）及其配套實施細(xì)則（以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本物業(yè)管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、物業(yè)管理范圍及內(nèi)容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

（二）管理事項包括：

1． 房屋的使用、維修、養(yǎng)護；

2． 區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）[消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

3． 清潔衛(wèi)生（不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

4． 公共生活秩序；

5． 文娛活動場所；

6． 便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所（不含肉菜市場）；

7． 車輛行駛及停泊；

8． 住宅區(qū)檔案管理；

9． 政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理期限確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟指示，實行風(fēng)險抵押經(jīng)濟承包責(zé)任制。

四、委托管理期限委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1、依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將＿＿＿＿住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；

2、監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法付給乙方；

3、按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的0.5%）＿＿＿＿平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；

4、給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；

5、負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；

7、對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同；

8、負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)；

9、委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則以及業(yè)主公約的進行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任進行催交、催改；

10、協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業(yè)管理工作；

11、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

（二）乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1． 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

2． 遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

3． 根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設(shè)施專用基金中禽所需的維修經(jīng)費；

4． 接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門報送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；

5． 對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；

6． 乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理處；

7． 建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；

8． 負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；

9． 有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進行處理；

10． 在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；

11． 開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；

12． 有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位

六、管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)

（一）各項管理指標(biāo)執(zhí)行《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后＿＿＿＿年內(nèi)達(dá)到＿＿＿＿標(biāo)準(zhǔn)。

（二）確保年完成各項收費指標(biāo)＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，乙方可提成所收取管理費的＿＿＿＿%作為經(jīng)營收入。

七、風(fēng)險抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元，作為風(fēng)險抵押金；

（二）乙方在合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失；

（四）如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權(quán)要求反還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟損失。

八、獎罰措施

（一）在各項管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)全面完成的前提下，管理費用如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額＿＿＿＿%獎勵乙方。

（二）如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予襝或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

（四）如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔(dān)；

（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。

九、合同更改、補充與終止

（一）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準(zhǔn)；

（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。

十、其他事項

（一）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害（臺風(fēng)、洪水、地震等），造成經(jīng)濟損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿為合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

（四）雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或由深圳中級人民法院裁決。

（五）（六）

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表（簽名）：代表（簽名）

時間：年月日

第四篇：住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同范本

深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同

甲方： 深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)業(yè)主委員會（代表本住宅區(qū)全體業(yè)主）代表人：XX

乙方： 深圳XX發(fā)展公司

法人代表：XXX

經(jīng)XXX住宅區(qū)業(yè)主大會2006年12月31日投票表決同意：直接聘請深圳康發(fā)發(fā)展公司為XXX住宅區(qū)（以下簡稱“本住宅區(qū)”）提供物業(yè)管理服務(wù)。為保障管理服務(wù)正常運行、規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《物業(yè)管理條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則等國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，本合同的甲、乙雙方達(dá)成以下合同條款。

第一條物業(yè)基本情況

1、住宅區(qū)位置： 深圳市羅湖區(qū)_______。

2、占地面積： _____平方米。

3、建筑面積： _______平方米。其中：住宅面積：_____平方米（分別為別墅_____平方米、復(fù)式別墅_____平方米、高層_____平方米、多層_____平方米）；商業(yè)面積：_____平方米；服務(wù)樓面積：_____平方米（含首層停車庫）；其它面積（配電房、地下室等）_____平方米。

4、住宅戶數(shù)：_____戶（截止_____年_____月_____日止，業(yè)主入伙戶數(shù)_____戶，_____戶未入伙）。

5、物業(yè)類型： 混合住宅小區(qū)。

第二條委托管理服務(wù)事項

1、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理。

2、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。

3、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房/棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理。

4、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（籃球場、兒童游樂園、康樂設(shè)施、中心廣場等）的維修、養(yǎng)護和管理。

5、本住宅區(qū)公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運；小區(qū)消殺；公共區(qū)域綠化等。

6、本住宅區(qū)交通、車輛行駛、停泊及管理。

7、本住宅區(qū)的安全管理，實行24小時封閉式管理，對規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進行全天候安全監(jiān)控和巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)做好小區(qū)的保安工作。

8、本住宅區(qū)的社區(qū)文化的開展建設(shè)。

9、本住宅區(qū)物業(yè)、業(yè)主、管理服務(wù)檔案、資料的建立、保管和使用的管理。

10、以及相關(guān)法規(guī)和行業(yè)政策規(guī)定的,和在本合同簽訂后新規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)的其它事項。

第三條合同期限

本合同管理服務(wù)期限為3年。自200__年____月____日起至200__年____月____日止。

第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、審定乙方提出的管理服務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算和決算。

2、對乙方的管理服務(wù)水平進行季度或全面考核評定，如聘請專業(yè)公司需要支付費用的，則該費用從物業(yè)收費中支出。如未達(dá)標(biāo)或因乙方管理不善，造成本住宅區(qū)業(yè)主公共利益的重大經(jīng)濟損失的，甲方有權(quán)提前單方終止合同。

3、聘請獨立審計機構(gòu)每年對有關(guān)賬目進行審計，審計費用在物業(yè)收費中列支。如乙方提供虛假或失實的賬冊、傳票等致使甲方利益嚴(yán)重受損的，甲方有權(quán)提前單方終止合同。

4、支持乙方向不按合同規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主催繳物業(yè)管理服務(wù)費；不慫恿、煽動業(yè)主不繳物業(yè)管理服務(wù)費；反對業(yè)主無理拖欠物業(yè)管理服務(wù)費，致使其他繳費業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害的行為。乙方應(yīng)作好對欠費業(yè)主的催繳、統(tǒng)計、記賬工作，確保本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收繳率不低于總應(yīng)收費的98%，如無故達(dá)不到該收繳率，則低于的部分以乙方的傭金抵扣。

5、業(yè)主應(yīng)自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不得拖欠。逾期欠費業(yè)主將按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算繳納滯納金。乙方有權(quán)對欠費超過1個月的業(yè)主進行公示通報；對欠費超過3個月的業(yè)主，可提起訟訴追討，敗訴方除補繳物業(yè)管理費外，還應(yīng)承擔(dān)勝訴方合理的律師費用。

6、不干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動。

7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。

8、有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定的應(yīng)由甲方承擔(dān)的其他權(quán)利和義務(wù)。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、全面執(zhí)行本合同附件《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案》（以下簡稱“服務(wù)方案”）。

2、完善并制訂與“服務(wù)方案”相匹配的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。如超出業(yè)主公約與本合同以外制訂涉及業(yè)主權(quán)利義務(wù)的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費用的，應(yīng)事先報告并獲得業(yè)主大會批準(zhǔn)。

3、有權(quán)選聘有資質(zhì)的專業(yè)公司承擔(dān)本住宅區(qū)的單項管理業(yè)務(wù)并支付費用、但不得將本合同項下的整體管理權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將任何單項業(yè)務(wù)承包給個人。

4、遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定，乙方應(yīng)在本住宅區(qū)顯著位置長期公示物業(yè)管理服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

5、負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)甲方審定后組織實施。

6、購買本住宅區(qū)的公共財產(chǎn)及公眾責(zé)任險。

7、作為提供物業(yè)管理和服務(wù)的對價, 乙方每年終了時按物業(yè)管理總支出的10%計提物業(yè)管理服務(wù)傭金（以下簡稱“傭金”）一次。

8、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個月向業(yè)主

公布一次，張貼時間不少于15天，賬目公布前送交甲方審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知甲方。

9、鑒于乙方一直是本住宅區(qū)的事實物業(yè)管理人，乙方有權(quán)力追繳歷年來業(yè)主欠繳的物業(yè)管理費用。

10、對本住宅區(qū)的公共或共用設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地，乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本住宅區(qū)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施。

11、為使本住宅區(qū)物業(yè)的保值、升值，乙方應(yīng)采取積極有效的措施，阻止業(yè)主或物業(yè)使用人擅自改變本住宅區(qū)既定的使用用途及功能。尤其阻止將住宅用作商業(yè)、辦公、集體宿舍或其他非一般住宅的用途。

12、建立本住宅區(qū)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況并及時書面通知甲方。

13、開展積極向上、健康的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作。

14、本合同終止時，及時向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料；移交本住宅區(qū)的公共財產(chǎn)，包括物業(yè)管理費結(jié)余、公共收入積累形成的資產(chǎn)等。

15、有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的應(yīng)由乙方承擔(dān)的其他權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

第六條 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

本住宅區(qū)定位為高檔次的住宅區(qū)，乙方應(yīng)執(zhí)行與之相匹配的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。具體按《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案》中的相關(guān)條款執(zhí)行。

第七條 物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)及管理

1、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費按如下標(biāo)準(zhǔn)收取：別墅物業(yè)每平方米5.20元/月；復(fù)式別墅每平方米3.55元/月；高層物業(yè)每平方米3.60元/月；多層物業(yè)每平方米2.30元/月；商業(yè)物業(yè)每平方米5.00元/月-6.00元/月；服務(wù)樓每平方米2.50元/月（以上物業(yè)面積均按建筑面積計算）。

2、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費由乙方按月直接向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；乙方應(yīng)在每月10號前，向已繳費業(yè)主提供上月物業(yè)服務(wù)收費明細(xì)賬單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按政府規(guī)定和程序收費，不得亂收費，做到計費準(zhǔn)確，收費公開透明。

3、物業(yè)管理服務(wù)費的結(jié)余部分歸全體業(yè)主所有，用于彌補以后物業(yè)管理費的不足，未經(jīng)業(yè)主大會同意，乙方不可支配使用。

第八條 專項本體維修基金的收支管理

1、本住宅區(qū)專項本體維修基金按政府收費標(biāo)準(zhǔn)收取：高層每平方米建筑面積0.25元/月；多層每平方米建筑面積0.15元/月（別墅除外）。隨物業(yè)管理服務(wù)費一齊由乙方直接向業(yè)主收取，管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設(shè)立專用賬號存儲本物業(yè)的本體基金。

2、本住宅區(qū)專項本體維修基金的使用，按政府規(guī)定的專項本體維修基金使用范圍專款專用，乙方先立項報價，甲方審核簽字后實施的程序進行運作。

3、本住宅區(qū)專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由甲方向業(yè)主公布一次，張貼時間不少于15天，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，賬目公布前由甲方送交乙方核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。

4、業(yè)主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業(yè)管理服務(wù)費的規(guī)定辦法進行處理。

5、本住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的交納、使用、續(xù)籌、管理等，按《深圳市房屋公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》執(zhí)行。

第九條 公共設(shè)施及業(yè)主共有物業(yè)收入及管理

1、本住宅區(qū)屬業(yè)主私家車位以外的所有室內(nèi)、室外停車位實行統(tǒng)籌使用，暫定每車每月車位使用費（含車場管理費）為220元。

2、本住宅區(qū)的業(yè)主私家車位，每月每個車位需繳納車場管理費30元，與物業(yè)管理費合并使用。

3、本住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)屬于乙方的室內(nèi)停車位（除已出售的部分）共計76個，由乙方有償提供給全體業(yè)主使用，每月由乙方按每個車位每月200元（不含車場管理費）的固定標(biāo)準(zhǔn)凈提取76個車位使用費。

4.本住宅區(qū)的臨時停車的收費按市政府指導(dǎo)價執(zhí)行。

5、本住宅區(qū)嚴(yán)格控制外來車輛的停放，除極其特殊的情況外，禁止外來車輛停泊過夜。

6、乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收；但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標(biāo)準(zhǔn)進行審核和監(jiān)督。

7、本住宅區(qū)公共區(qū)域的電梯廣告及相關(guān)收入、除乙方權(quán)屬之外的停車場收入、特約服務(wù)收入等，歸全體業(yè)主所有，和物業(yè)管理費合并使用。

第十條 合同的終止、續(xù)約與交接

1、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，雙方合同關(guān)系即終止。乙方應(yīng)提前30天按政府、行業(yè)法規(guī)，填報固定資產(chǎn)、辦公、設(shè)備、住宅區(qū)資料等交接清單，送甲方審核。住宅區(qū)物業(yè)收費財務(wù)賬目，應(yīng)于合同終止后的10日之內(nèi)，送交甲方審核，由甲方聘請專業(yè)財務(wù)公司進行審計。

2、乙方愿意續(xù)約的，應(yīng)在合同到期前60天，書面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召開業(yè)主大會決定續(xù)約與否。如本住宅區(qū)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3同意續(xù)約的，將直接與乙方續(xù)簽合同。

3、本住宅區(qū)業(yè)主大會表決結(jié)果達(dá)不到全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上的，原合同到期后自行終止。由甲方另行招聘物業(yè)管理服務(wù)公司。

4、新老物業(yè)管理公司的交接過渡期最長為2個月，乙方應(yīng)提供過渡期物業(yè)管理服務(wù)；2個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進行交接、撤離。

第十一條 違約責(zé)任

1、如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

2、如因乙方原因，造成不能完成服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或損害物業(yè)共同利益的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。給業(yè)主個人造成損害的，應(yīng)向業(yè)主個人賠償損失。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。.3、甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得物業(yè)管理服務(wù)權(quán)或致使對方失去物業(yè)管理服務(wù)權(quán)，或造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

5、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

6、甲乙雙方以及業(yè)主因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭議的，應(yīng)盡量平等協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向羅湖區(qū)人民法院提起訴訟，判決結(jié)果對各方均有約束力。

7、合同期未滿，乙方擅自提前停止物業(yè)管理服務(wù)的；乙方不按時交接、撤離的，均應(yīng)向甲方賠償實際損失。

第十二條其他事項

1、本合同未盡事宜，雙方可以進一步協(xié)商并簽訂補充協(xié)議約定，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

2、本合同附件《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案》是本合同有效組成部分，與本合同具同等法律效力。

3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具同等法律效力。

4、本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，對甲乙雙方及本住宅區(qū)全體業(yè)主均具約束力。

甲方：深圳市羅湖區(qū)XXX住宅乙方：深圳XX發(fā)展公司

區(qū)業(yè)主委員會

負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)人：

簽署日期： 200年月日簽署日期： 200年月日

第五篇：無錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

【發(fā)布單位】81020 【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】1996-06-25 【生效日期】1996-06-25 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)

無錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

（1996年6月25日無錫市人民政府令第26號）

第一條 第一條 為深化住房制度改革，逐步實現(xiàn)房屋管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化，為物業(yè)所有人（使用人）創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、文明、安全和生活方便的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 第二條 本辦法所稱物業(yè)是指住宅區(qū)內(nèi)已投入使用的各類房屋及相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)聯(lián)的場地。

第三條 第三條 本辦法所稱房屋的自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)由本戶單獨使用的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以及自用陽臺等。

第四條 第四條 本辦法適用于本市市區(qū)各類居住小區(qū)、住宅組團及其他物業(yè)（以下統(tǒng)稱住宅區(qū)）。

第五條 第五條 物業(yè)管理工作應(yīng)當(dāng)堅持逐步深化、穩(wěn)步推進的方針和為住戶提供服務(wù)和方便的原則。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（使用人）的委托，對住宅區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項目進行管理、維護、修繕與整治。

本辦法所稱房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱房屋的共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾通道、供電干線、消防設(shè)施、電梯等。

第六條 第六條 無錫市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)主管部門，其職責(zé)是：

（一）貫徹、執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章，制定住宅區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)實施規(guī)定；

（二）審批物業(yè)管理公司資質(zhì)；

（三）負(fù)責(zé)維修基金的管理；

（四）對物業(yè)管理工作進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和組織評比；

（五）培訓(xùn)和考核物業(yè)管理專業(yè)人員。

第七條 第七條 各區(qū)人民政府和區(qū)房產(chǎn)管理部門、街道辦事處負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、公安、供水、供電、郵電、供氣等部門按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)對住宅區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)業(yè)務(wù)工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第八條 第八條 住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主管理委員會。業(yè)主管理委員會由物業(yè)所有人和使用人選舉的代表組成，代表和維護本住宅區(qū)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益。

第九條 第九條 同一住宅區(qū)只能委托一家物業(yè)管理公司管理。物業(yè)管理公司可按行政管轄區(qū)域或一定的輻射范圍，將零星住宅納入住宅區(qū)進行物業(yè)管理。

第十條 第十條 業(yè)主管理委員會的權(quán)利：

（一）依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定，結(jié)合本住宅區(qū)的實際情況，制定各項管理規(guī)范；

（二）選聘物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)管理合同；

（三）審議物業(yè)管理公司制訂的管理計劃和管理服務(wù)的主要措施；

（四）審查物業(yè)管理公司管理費的收支情況；

（五）檢查、督促本住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

第十一條 第十一條 業(yè)主管理委員會的義務(wù)：

（一）定期召集、主持物業(yè)所有人（使用人）代表大會，報告本住宅區(qū)的管理工作；

（二）根據(jù)物業(yè)所有人（使用人）的意見和要求對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查、監(jiān)督并協(xié)助落實各項措施；

（三）接受物業(yè)所有人（使用人）的監(jiān)督；

（四）接受房管部門和各有關(guān)行政主管部門以及住宅區(qū)所在地人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)與監(jiān)督。

第十二條 第十二條 物業(yè)管理公司是以房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的管理、維修、服務(wù)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，經(jīng)濟上獨立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，并具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司可按規(guī)定享受有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十三條 第十三條 物業(yè)管理公司必須持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的資質(zhì)條件：

（一）自管或受托管理房屋建筑面積在2萬平方米以上；

（二）有自己的名稱、章程和組織機構(gòu)；

（三）有固定的辦公地點及經(jīng)營場所；

（四）有30萬元以上的注冊資金；

（五）具備同經(jīng)營項目相對應(yīng)的各類具有上崗證書的房地產(chǎn)專業(yè)管理人員和維修隊伍，其中初、中級專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)不少于三分之一。

第十四條 第十四條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際情況，制定住宅區(qū)管理辦法；

（二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅區(qū)實施管理；

（三）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；

（四）制止違反物業(yè)管理合同和管理辦法的行為；

（五）要求業(yè)主管理委員會協(xié)助管理；

（六）選聘專營公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；

（七）在住宅內(nèi)實行多種經(jīng)營，以其收益補充住宅區(qū)管理經(jīng)費；

（八）其他依法享有的權(quán)利。

第十五條 第十五條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

（二）接受業(yè)主管理委員會和住宅區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

（三）重大的管理措施應(yīng)提交業(yè)主管理委員會審議，并經(jīng)業(yè)主管理委員會認(rèn)可；

（四）遵守有關(guān)規(guī)定，保證管理質(zhì)量，不亂收取費用；

（五）其他依法應(yīng)盡的義務(wù)。

第十六條 第十六條 住宅區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容可包括：

（一）住宅區(qū)內(nèi)的房屋、道路、水、電、煤氣等公共設(shè)施和設(shè)備的維修和養(yǎng)護；

（二）日常環(huán)境衛(wèi)生的清掃；

（三）綠化、園林小區(qū)及其有關(guān)設(shè)施的養(yǎng)護；

（四）治安和交通秩序的維護；

（五）其他需要管理的方面。

管理應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)按各相關(guān)專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第十七條 第十七條 物業(yè)管理公司接受物業(yè)所有人或業(yè)主管理委員會委托管理物業(yè)，應(yīng)當(dāng)與委托人訂立《物業(yè)管理合同》并報市房管局備案。

《物業(yè)管理合同》應(yīng)當(dāng)明確：

（一）管理項目；

（二）管理內(nèi)容；

（三）管理費用；

（四）雙方權(quán)利和義務(wù)；

（五）合同期限；

（六）違約責(zé)任；

（七）其他。

第十八條 第十八條 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。

為物業(yè)所有人（使用人）提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)或公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。

實行政府定價或政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理公共服務(wù)收費的具體價格，由市物價、財政、房管部門根據(jù)本市經(jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定，并定期調(diào)整公布。

凡屬為物業(yè)所有人（使用人）個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)者外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價或雙方協(xié)議。

未經(jīng)市物價、財政部門核定，物業(yè)管理公司不得設(shè)立其他收費項目。

物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所和收費地點公布。

第十九條 第十九條 住宅區(qū)公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成主要包括以下方面：

（一）住宅區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛(wèi)生費；

（四）保安費；

（五）管理費。

已收取公共服務(wù)費的住宅區(qū)，不得再重復(fù)收取上述各單項管理費用。

第二十條 第二十條 設(shè)立物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其來源是：

（一）新建的商品房，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位售房價中提取1．5％；

（二）公房出售時，按建筑面積每平方米35元，在售房款中提取；

（三）過去商品房出售時，已提取的此項費用。

第二十一條 第二十一條 物業(yè)管理共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修基金實行專戶儲存，其利息用于房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護。基金利息的使用，由區(qū)房管部門審批，報經(jīng)市房管部門核準(zhǔn)后定向使用。基金及利息的管理和使用接受審計和財政部門的監(jiān)督。

第二十二條 第二十二條 凡建設(shè)費用已進入商品房成本的住宅區(qū)配套用房，其房屋租金收入用于補貼所在地住宅區(qū)物業(yè)管理的費用。

第二十三條 第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位在房屋出售前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司進行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，直至住宅區(qū)業(yè)主管理委員會成立。

第二十四條 第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位將住宅區(qū)移交物業(yè)公司管理時，須一并移并下列資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖；

（二）竣工平面圖；

（三）地下管網(wǎng)圖；

（四）設(shè)備安裝圖；

（五）其他技術(shù)資料。

第二十五條 第二十五條 住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)所有人（使用人）應(yīng)當(dāng)遵守住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，按規(guī)定交納公共服務(wù)費，不得妨礙管理人員履行職責(zé)。

第二十六條 第二十六條 住宅區(qū)住戶有下列情況之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評和教育或責(zé)令限期改正和賠償：

（一）擅自改變住宅區(qū)內(nèi)土地用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、外觀、結(jié)構(gòu)，毀壞設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的；

（三）亂搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放，占用綠地、破壞綠化、污染環(huán)境影響住宅區(qū)景觀的；

（四）損壞區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的；

（五）其他違反規(guī)定的行為。

上述行為需給予行政處罰的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提請有關(guān)行政主管部門處罰。

第二十七條 第二十七條 物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司主管部門責(zé)令其限期改正；逾期不改的，吊銷其資質(zhì)證書；造成經(jīng)濟損失的，責(zé)令賠償：

（一）不按期修繕房屋及公共設(shè)施、設(shè)備的；

（二）管理制度不健全，管理混亂，使區(qū)內(nèi)公共設(shè)施遭受損失的；

（三）截留或挪用住宅小區(qū)維護管理費尚不構(gòu)成犯罪的。

第二十八條 第二十八條 物業(yè)管理公司擅自擴大收費范圍或提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，由物價部門依法處理。

第二十九條 第二十九條 本辦法公布施行后交付使用的新建住宅區(qū)，按本辦法規(guī)定實行物業(yè)管理。

本辦法公布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，可以先從異產(chǎn)毗連房屋和公有住房售后社會化、專業(yè)化的管理和維修服務(wù)開始，逐步推行物業(yè)管理。

第三十條 第三十條 江陰市、錫山市、宜興市可參照本辦法執(zhí)行。

第三十一條 第三十一條 本辦法由無錫市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第三十二條 第三十二條 本辦法自公布之日起施行。

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