第一篇：011住宅區物業管理中的供暖問題正文（最終版）

住宅區物業管理中的供暖問題

中房集團太原公司栗鳳剛

關鍵詞 供暖 建設 使用 管理

0 概述：

跨入21世紀，我國人民購房消費意識提高，購房觀念也多樣化，購房不再為了住的下，而是要求住的舒適，達到冬暖夏涼、四季如春，買房也不是買一套自己住，有的人買幾套住宅是為了保值，或出租，或贈送，或空置。人們購房消費觀念的多樣化，給供暖行業提出了新的課題，也給物業管理帶來了難題，同時也為政府解決能源供需矛盾而作的努力又加大了難度。本文就物業管理中供暖問題提出一些看法。建筑節能要新舊建筑同時抓

建筑節能是國家緩解能源資源約束社會發展的矛盾的主要舉措，有利于改善和減緩能源供需矛盾，降低使用費用，提高建筑居住使用的舒適度，于國、于民、于企業都是有好處的，要大力推廣。

在住宅區物業管理中，同一片住宅區，有八十年代的住宅，也有新建的住宅，新舊住宅能耗不一樣，供暖收費也不應該一致，而政府物價部門只確定按面積收供暖費的一種模式，導致了消費者對建筑節能的漠視，導致了建筑商對建筑節能的輕視，這樣情況的發生暴露了政府只重視新建筑的建筑節能，而輕視舊建筑的建筑節能改造，要改變這種狀況，建議政府要兩手抓，新舊建筑都要搞建筑節能，尤其對舊有建筑的節能指標的確定，實施的步驟、資金的籌措，都要統盤考慮。暖通行業也要研究舊建筑節能的相應技術措施,既有采暖居住建筑節能改造設計標準雖已出臺，相應的工作應有計劃的開展。供熱要從按面積收費盡快過渡到按表計量收費

自1992年從廬山暖通學術年會“適應性住宅的供暖”一文提出單戶供熱單戶計量的論點以來，歷經十四年，暖通界人士進行了深入探討與研究，提出了不少有價值的論點，政府也出臺了

有關法規、標準圖，有些省市也作了按表收費的有關試點，從中也發現了一些問題，總結了一些經驗，取得了可喜成績。現在的問題是：

（1）大部分政府物價部門對集中與區域供熱仍是只有一種按面積收費的標準；

（2）供熱部門由于按表收費存在查表人員多，收費工作量大，計量表造價高、維護費高及供熱量浮動造成運行復雜等原因，認為成本加大，而遲遲不愿實行按表計量收費；

（3）建設單位由于供熱部門接受時沒硬性要求，政府也缺乏有力監督，導致任意變更設計，取消熱量表等設施，致使單戶計量設計形同虛設，作為物業管理部門，對此無能為力，無法進行有效管理。存在以下明顯不合理：

①供高層建筑供熱與供多層建筑供熱一個價，供高層供熱需加壓的電費與加壓設施維護費由誰承擔不明確；

②節能建筑與不節能建筑一個價，搞建筑節能就失去了意義；

③室內溫度高與低一個價，室溫高開窗戶，室溫低的掛門簾，住戶心理不平衡；

④室內住人與不住人一個價，加大了住戶能源費開支，也造成了不必要的浪費；

⑤燃煤鍋爐、燃油鍋爐、燃煤氣鍋爐、燃電鍋爐作為供暖熱源，燃料不同，供暖成本也不同，按同一個價，收供暖費不合理，政府物價部門是按燃煤鍋爐測算定的價，改為其它燃料作熱源后多出的燃料成本住戶不出，物業公司承擔不起，供熱矛盾突出。

我認為：（1）從建筑節能角度考慮，政府應對供熱費立法收費，根據新、舊建筑的不同、樓層結型式的不同、層數的不同、供暖形式的不同，以分類型確定不同的收費標準；

（2）分戶按熱量表計費，存在分戶內墻熱損失計費問題，可暫考慮確定一個基本收費值與按表收費值相結合的綜合收費辦法；

（3）新建節能建筑強推行按計量表收費，非節能建筑可考慮過渡性按面積收費，但要限期改造，可征收浪費能源費；

（4）盡快研制低成本、高質量的熱量表，出臺熱量表管理辦法；

（5）各地區可根據本地區特點先作一個試點，總結出經驗再推廣。精心設計、精心施工、精心管理解決技術問題

物業管理中經常遇到的技術問題有：

（1）設計為建筑節能建筑，建設單位不按建筑節能設計內容施工；

（2）圍護結構保溫有遺漏部位，如變形縫、風管、非采暖樓梯間、戶外門、陽臺門芯板、不采暖地下室頂板、外墻在室外地坪以下的垂直墻面和周邊直接接觸土壤的地面不做保溫處理，致使靠近此部位住戶室內溫度偏低；

（3）一幢建筑中熱水采暖既有低溫地板輻射采暖，也有暖包器采暖，而熱煤溫度一致，超過了地板輻射采暖的供水溫度，存在供暖隱患；

（4）埋地塑料管材不符合使用要求；

（5）埋地管在地面墊層有接頭；

（6）有的高層建筑樓梯間內不設采暖設施，不加隔墻熱阻，導致樓梯兩側房間室內溫度低；

（7）有的住宅在集中供熱分戶采暖系統中，入戶裝置只設一個閥門，不符合要求；

（8）供暖管穿越地下室外墻時，不作防水設施；

（9）樓采暖系統入口，不裝溫度計、壓力表及除塵器、水線及低環管；

（10）不裝平衡閥；

（11）熱源、熱網與熱用戶系統由于不是一個設計單位設計，也不是同時實施、設計、使用，供熱部門互相之間存在不協調現象；

（12）采暖系統應設置監測與控制系統，包括參數檢測、狀態顯示、工況自動轉換與能量計量，給物業管理提供方便和節能控制手段。

這些問題均需要暖通技術人員在設計與施工中解決，會給物業管理帶來很大的方便。4 暖通學術年會應增加物業管理論文篇章

暖通學術年會的論文集、資料集與資料摘要集，確實為推動暖通事業的發展起到了推動作用，但是缺少管理方面的論文，建設是一陣子，管理是一輩子，一個好的設計，缺乏有效物業管理是發揮不了作用的，而建設當中的缺陷，在物業管理當中是可以彌補的。有好多論點課題是從管理實踐中提出來的，如單戶供暖與計量，作者就是在開發建設的物業管理中，針對當時供熱收費難的現狀，結合建筑市場的特點而提出來的，現在已作為國家強措而推廣使用。但當時這一論文只收集在資料集內。廣泛征集暖通物業管理的文章，可發現暖通技術在設計與建設中的不足，可發現暖通設備的缺陷，可總結暖通技術與設備在規劃設計、建設及物業管理中的成功經驗，可進一步提高暖通事業在國家建設中的作用，使暖通事業進一步得到發展。

栗鳳剛，男，1951年1月26日出生，高級工程師，地址：太原市府西街28號，中房集團太原公司，郵編：030002，聯系電話：（0351）***，傳真：（0351）6010222，電子郵箱：csxhvac@263.net.cn

第二篇：住宅區物業管理委托合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅區業主管理委員會

乙方（受托人）：|＿＿＿＿物業管理公司

為加強＿＿＿＿住宅區牧業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用權用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區細則）和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本物業管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、物業管理范圍及內容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。

（二）管理事項包括：

1． 房屋的使用、維修、養護；

2． 區內公用設施、設備及場所（地）[消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維修、養護和管理；

3． 清潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；

4． 公共生活秩序；

5． 文娛活動場所；

6． 便民服務網點及住宅區內所有營業場所（不含肉菜市場）；

7． 車輛行駛及停泊；

8． 住宅區檔案管理；

9． 政策規定由物業管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。

三、委托管理期限確定管理目標、經濟指示，實行風險抵押經濟承包責任制。

四、委托管理期限委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、雙方責任、權利、義務

1、依照住宅區條例和本合同規定將＿＿＿＿住宅區委托乙方實行物業管理；

2、監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方；

3、按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的0.5%）＿＿＿＿平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續；

4、給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標準租用；

5、負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

7、對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；

8、負責確定本住宅區管理服務費收費標準；

9、委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改；

10、協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作；

11、政策規定由甲方承擔的其他責任。

（二）乙方責任、權利、義務

1． 根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；

2． 遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；

3． 根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設施專用基金中禽所需的維修經費；

4． 接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月勝敗甲方和區住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；

5． 對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

6． 乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區設置管理處；

7． 建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

8． 負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50%商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收；

9． 有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理；

10． 在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部牧業管理檔案及有關資料；

11． 開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；

12． 有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位

六、管理目標和經濟指標

（一）各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區住宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后＿＿＿＿年內達到＿＿＿＿標準。

（二）確保年完成各項收費指標＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，乙方可提成所收取管理費的＿＿＿＿%作為經營收入。

七、風險抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元，作為風險抵押金；

（二）乙方在合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失；

（四）如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求反還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。

八、獎罰措施

（一）在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節余，甲方按節余額＿＿＿＿%獎勵乙方。

（二）如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予襝或承擔相應責任；

（四）如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔；

（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結論為準）。

九、合同更改、補充與終止

（一）經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準；

（二）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前六個月向對方提出書面意見；

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包理資格的除外。

十、其他事項

（一）本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿為合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具有同等法律效力。

（四）雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住宅管理部門調解，或由深圳中級人民法院裁決。

（五）（六）

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表（簽名）：代表（簽名）

時間：年月日

第三篇：老舊住宅區物業管理問題亟待關注

老舊住宅區物業管理問題亟待關注

在一次委員進社區活動時，我們聽說有一個老舊住宅區的物業管理公司撤走了，小區一時間垃圾成堆，破墻開店現象日見嚴重，治安狀況也明顯下降。委員們到小區現場去看，社區工作站的同志們介紹，這幾天是由社區工作站出錢臨時聘請了一個保安員，一個清潔工在負責小區的治安及清潔工作，任務很重，并且長期下去經費也成問題，工作站的同志們每天不定時地派人輪流巡查，生怕出問題，壓力很大。為什么物業公司會突然撤走？帶著這個問題，我們認真傾聽了物業公司、社區工作站以及群眾的反映，并對其他老舊住宅小區進行了初步的調查了解。我們感到老舊住宅物業管理問題亟待關注。

一、老舊住宅小區物業管理主要問題

因產權形式及開發建設單位的不同以及引進物業管理公司的途徑和方式不同，目前存在幾類問題：

1、原屬政府相關部門或國有企業所有的老舊住宅，曾經一直是由開發建設單位下屬的物業公司進行管理，市場化以后，物業產權歸屬于私人所有。物業管理從政府全包到部分補貼，長期以來物業管理費的收取都遠低于市場價位，而現在，隨著產權的私有化，政府對物業管理的補貼不復存在。長期享受政府補貼的物業公司僅靠目前收取極低的物業管理費來進行日常管理已不堪重復，更不要說本體維修基金等

去向不明，物業出現問題無法維修的狀況。在此情況下，物業公司要求提高收費標準或分攤維修費用，業主均不同意，入不敷出，物業公司無力支撐只有撤離。

2、屬于被納入市、區政府財政撥款進行升級改造過的老舊住宅，由政府相關部門牽頭引進物業管理公司進行物業管理。這類老舊住宅政府已前期投入進行了維修，并且前三年給予引進的物業公司補貼，大部分運作正常，但是現在三年的時間即將過去，三年過后如果政府不再補貼，以及政府前期投入的設施一部分在損壞需要重新維修等，物業公司又將面臨著無法承擔的狀態。

3、屬于新建住宅的，一般由開發商自己的物業公司進行前期管理，成立了業主委員會的小區，對前期管理的物業公司不滿要求更換新的物業公司引發的矛盾不斷出現；更換物業公司，本體維修資金不知去向，新的物業公司與發展商、與原物業公司以及與業主之間各類矛盾逐漸顯現出來。

無論是哪一類的住宅都面臨物業管理公司一旦撤出所帶來的問題：一是小區衛生無人管理，垃圾無人清理，一兩天的時間就會形成臟亂差的環境；二是小區治安案件迅速增加，群眾生命財產受到威脅；三是社區工作站對無人管理的小區不能放任不管，但受經費、人力的限制，無法長期堅持；四是因為小區環境惡化，百姓對政府的不滿情緒就會加大，投訴、上訪、靜坐，處理不好就會引發群體事件，影響深圳的平安穩定。

二、解決老舊住宅小區物業管理問題的建議

1、借助深圳有地方立法權的優勢，盡快出臺符合深圳實際的對老舊物業實施管理的辦法，從根本上保證日常物業管理有可操作性的法律依據。如，深圳是外來人口居多的城市，老舊住宅的出租率相當高，有些小區物業出租率達95%，按現有法律、條例規定的辦法成立業主委員會以及重大事項表決的要求，老舊住宅幾乎是無法成立業主委員會，也無法找到業主來決策，使管理陷入混亂，而這些查找業主、說服業主的工作全部落在社區工作站的身上，實在是有心無力，效果很差。因此，應該在業主委員會的成立、小區重大事項的決策等方面出臺符合深圳實際的可操作性的條例。

2、加快老舊住宅小區的規劃改造，并且保質保量地把政府的投入落到實處。對這三年已經進行改造的老舊住宅進行安全隱患的排查，對需要更換、維修的地方盡快維修；對已列入改造計劃的老舊住宅，應預留出改造后短時間內出現損壞進行維修的費用，專款專用；對于尚未列入改造計劃的老舊住宅盡快列入改造計劃。

3、政府應盡快出臺對政府引進的物業管理實施補貼的新政策，并對如何應對補貼到期后物業管理費提高等問題可能引起的矛盾做出有前瞻性的規定，盡可能避免物業公司在享受了政府三年補貼后入不敷出而突然撤離引發的種種問題。

4、對于零散的老舊住宅，無法形成小區規模化管理，也沒有物業公司愿意進入的，政府應制定特殊的管理措施，以補貼的形式、提供管理用房、減免稅收等優惠，吸引周邊的物業管理公司代管或鼓鼓勵居民自管。

5、加大對業主的宣傳力度。一是著重宣傳居民自治的理念，讓業主和租戶充分認識到小區就是自己的家，自己有責任管理，平時要服從物業管理公司的管理，一旦物業管理公司撤離，居民自己有責任實行自我管理，而不能完全依靠政府；二是加強讓業主轉變觀念的宣傳，增強購買服務的意識，認可、理解、支持物業管理公司的管理。

總之，老舊住宅管理的問題擺在眼前，不管不行。政府應防患于未然，不要等出了事，有人上訪、靜坐、堵路才來管。

第四篇：住宅區物業管理服務合同范本

深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務合同

甲方： 深圳市羅湖區XXX住宅區業主委員會（代表本住宅區全體業主）代表人：XX

乙方： 深圳XX發展公司

法人代表：XXX

經XXX住宅區業主大會2006年12月31日投票表決同意：直接聘請深圳康發發展公司為XXX住宅區（以下簡稱“本住宅區”）提供物業管理服務。為保障管理服務正常運行、規范雙方的權利和義務，根據《中華人民共和國經濟合同法》、《物業管理條例》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，本合同的甲、乙雙方達成以下合同條款。

第一條物業基本情況

1、住宅區位置： 深圳市羅湖區_______。

2、占地面積： _____平方米。

3、建筑面積： _______平方米。其中：住宅面積：_____平方米（分別為別墅_____平方米、復式別墅_____平方米、高層_____平方米、多層_____平方米）；商業面積：_____平方米；服務樓面積：_____平方米（含首層停車庫）；其它面積（配電房、地下室等）_____平方米。

4、住宅戶數：_____戶（截止_____年_____月_____日止，業主入伙戶數_____戶，_____戶未入伙）。

5、物業類型： 混合住宅小區。

第二條委托管理服務事項

1、本住宅區房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理。

2、本住宅區房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、供水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。

3、本住宅區規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房/棚、停車場等）的維修、養護和管理。

4、本住宅區規劃紅線內的屬配套服務設施（籃球場、兒童游樂園、康樂設施、中心廣場等）的維修、養護和管理。

5、本住宅區公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運；小區消殺；公共區域綠化等。

6、本住宅區交通、車輛行駛、停泊及管理。

7、本住宅區的安全管理，實行24小時封閉式管理，對規劃紅線內范圍進行全天候安全監控和巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協助當地公安機關做好小區的保安工作。

8、本住宅區的社區文化的開展建設。

9、本住宅區物業、業主、管理服務檔案、資料的建立、保管和使用的管理。

10、以及相關法規和行業政策規定的,和在本合同簽訂后新規定的應由物業管理公司承擔的其它事項。

第三條合同期限

本合同管理服務期限為3年。自200__年____月____日起至200__年____月____日止。

第四條 甲方的權利和義務

1、審定乙方提出的管理服務計劃、財務預算和決算。

2、對乙方的管理服務水平進行季度或全面考核評定，如聘請專業公司需要支付費用的，則該費用從物業收費中支出。如未達標或因乙方管理不善，造成本住宅區業主公共利益的重大經濟損失的，甲方有權提前單方終止合同。

3、聘請獨立審計機構每年對有關賬目進行審計，審計費用在物業收費中列支。如乙方提供虛假或失實的賬冊、傳票等致使甲方利益嚴重受損的，甲方有權提前單方終止合同。

4、支持乙方向不按合同規定繳納物業管理服務費的業主催繳物業管理服務費；不慫恿、煽動業主不繳物業管理服務費；反對業主無理拖欠物業管理服務費，致使其他繳費業主的合法權益受到侵害的行為。乙方應作好對欠費業主的催繳、統計、記賬工作，確保本住宅區物業管理服務費的收繳率不低于總應收費的98%，如無故達不到該收繳率，則低于的部分以乙方的傭金抵扣。

5、業主應自覺按時繳納物業管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權對欠費超過1個月的業主進行公示通報；對欠費超過3個月的業主，可提起訟訴追討，敗訴方除補繳物業管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。

6、不干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動。

7、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

8、有關法規政策規定的應由甲方承擔的其他權利和義務。

第五條 乙方的權利和義務

1、全面執行本合同附件《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》（以下簡稱“服務方案”）。

2、完善并制訂與“服務方案”相匹配的管理辦法和操作規程以履行本合同。如超出業主公約與本合同以外制訂涉及業主權利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取本合同約定以外的其他費用的，應事先報告并獲得業主大會批準。

3、有權選聘有資質的專業公司承擔本住宅區的單項管理業務并支付費用、但不得將本合同項下的整體管理權利和義務轉讓給第三人，不得將任何單項業務承包給個人。

4、遵照國家、地方物業管理服務收費規定，乙方應在本住宅區顯著位置長期公示物業管理服務項目、服務內容、服務標準、收費標準等內容。

5、負責編制房屋及附屬設施、設備維修養護計劃和大中修方案，經甲方審定后組織實施。

6、購買本住宅區的公共財產及公眾責任險。

7、作為提供物業管理和服務的對價, 乙方每年終了時按物業管理總支出的10%計提物業管理服務傭金（以下簡稱“傭金”）一次。

8、本住宅區物業管理服務費所有收支賬目，按政府規定由乙方每3個月向業主

公布一次，張貼時間不少于15天，賬目公布前送交甲方審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知甲方。

9、鑒于乙方一直是本住宅區的事實物業管理人，乙方有權力追繳歷年來業主欠繳的物業管理費用。

10、對本住宅區的公共或共用設備、設施和相關場地，乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本住宅區內改、擴建或完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施。

11、為使本住宅區物業的保值、升值，乙方應采取積極有效的措施，阻止業主或物業使用人擅自改變本住宅區既定的使用用途及功能。尤其阻止將住宅用作商業、辦公、集體宿舍或其他非一般住宅的用途。

12、建立本住宅區的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況并及時書面通知甲方。

13、開展積極向上、健康的社區文化活動和便民服務工作。

14、本合同終止時，及時向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本住宅區的公共財產，包括物業管理費結余、公共收入積累形成的資產等。

15、有關法律法規規定的應由乙方承擔的其他權利、義務和責任。

第六條 物業管理服務標準

本住宅區定位為高檔次的住宅區，乙方應執行與之相匹配的物業管理服務標準。具體按《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》中的相關條款執行。

第七條 物業管理服務費收取標準及管理

1、本住宅區物業管理服務費按如下標準收取：別墅物業每平方米5.20元/月；復式別墅每平方米3.55元/月；高層物業每平方米3.60元/月；多層物業每平方米2.30元/月；商業物業每平方米5.00元/月-6.00元/月；服務樓每平方米2.50元/月（以上物業面積均按建筑面積計算）。

2、本住宅區物業管理服務費由乙方按月直接向業主或物業使用人收取；乙方應在每月10號前，向已繳費業主提供上月物業服務收費明細賬單并接受業主查詢。乙方必須按政府規定和程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。

3、物業管理服務費的結余部分歸全體業主所有，用于彌補以后物業管理費的不足，未經業主大會同意，乙方不可支配使用。

第八條 專項本體維修基金的收支管理

1、本住宅區專項本體維修基金按政府收費標準收取：高層每平方米建筑面積0.25元/月；多層每平方米建筑面積0.15元/月（別墅除外）。隨物業管理服務費一齊由乙方直接向業主收取，管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設立專用賬號存儲本物業的本體基金。

2、本住宅區專項本體維修基金的使用，按政府規定的專項本體維修基金使用范圍專款專用，乙方先立項報價，甲方審核簽字后實施的程序進行運作。

3、本住宅區專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由甲方向業主公布一次，張貼時間不少于15天，接受全體業主的監督，賬目公布前由甲方送交乙方核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。

4、業主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業管理服務費的規定辦法進行處理。

5、本住宅區公用設施專用基金的交納、使用、續籌、管理等，按《深圳市房屋公用設施專用基金管理規定》執行。

第九條 公共設施及業主共有物業收入及管理

1、本住宅區屬業主私家車位以外的所有室內、室外停車位實行統籌使用，暫定每車每月車位使用費（含車場管理費）為220元。

2、本住宅區的業主私家車位，每月每個車位需繳納車場管理費30元，與物業管理費合并使用。

3、本住宅區產權屬于乙方的室內停車位（除已出售的部分）共計76個，由乙方有償提供給全體業主使用，每月由乙方按每個車位每月200元（不含車場管理費）的固定標準凈提取76個車位使用費。

4.本住宅區的臨時停車的收費按市政府指導價執行。

5、本住宅區嚴格控制外來車輛的停放，除極其特殊的情況外，禁止外來車輛停泊過夜。

6、乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。

7、本住宅區公共區域的電梯廣告及相關收入、除乙方權屬之外的停車場收入、特約服務收入等，歸全體業主所有，和物業管理費合并使用。

第十條 合同的終止、續約與交接

1、本住宅區物業管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前30天按政府、行業法規，填報固定資產、辦公、設備、住宅區資料等交接清單，送甲方審核。住宅區物業收費財務賬目，應于合同終止后的10日之內，送交甲方審核，由甲方聘請專業財務公司進行審計。

2、乙方愿意續約的，應在合同到期前60天，書面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召開業主大會決定續約與否。如本住宅區全體業主所持投票權2/3同意續約的，將直接與乙方續簽合同。

3、本住宅區業主大會表決結果達不到全體業主所持投票權2/3以上的，原合同到期后自行終止。由甲方另行招聘物業管理服務公司。

4、新老物業管理公司的交接過渡期最長為2個月，乙方應提供過渡期物業管理服務；2個月過渡期滿后，必須按規定進行交接、撤離。

第十一條 違約責任

1、如因甲方原因，造成乙方未完成規定服務標準或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。

2、如因乙方原因，造成不能完成服務標準或損害物業共同利益的，乙方應給予甲方相應補償。給業主個人造成損害的，應向業主個人賠償損失。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。.3、甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得物業管理服務權或致使對方失去物業管理服務權，或造成對方經濟損失的，應當承擔相應的責任。

5、本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

6、甲乙雙方以及業主因物業服務發生爭議的，應盡量平等協商解決，協商不成的，任何一方均可向羅湖區人民法院提起訴訟，判決結果對各方均有約束力。

7、合同期未滿，乙方擅自提前停止物業管理服務的；乙方不按時交接、撤離的，均應向甲方賠償實際損失。

第十二條其他事項

1、本合同未盡事宜，雙方可以進一步協商并簽訂補充協議約定，補充協議與本合同具有同等法律效力。

2、本合同附件《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》是本合同有效組成部分，與本合同具同等法律效力。

3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具同等法律效力。

4、本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，對甲乙雙方及本住宅區全體業主均具約束力。

甲方：深圳市羅湖區XXX住宅乙方：深圳XX發展公司

區業主委員會

負責人：負責人：

簽署日期： 200年月日簽署日期： 200年月日

第五篇：無錫市住宅區物業管理暫行辦法

【發布單位】81020 【發布文號】

【發布日期】1996-06-25 【生效日期】1996-06-25 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

無錫市住宅區物業管理暫行辦法

（1996年6月25日無錫市人民政府令第26號）

第一條 第一條 為深化住房制度改革，逐步實現房屋管理專業化、服務社會化、經營市場化，為物業所有人（使用人）創造優美、整潔、文明、安全和生活方便的居住環境，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 第二條 本辦法所稱物業是指住宅區內已投入使用的各類房屋及相配套的共用設施、設備和相關聯的場地。

第三條 第三條 本辦法所稱房屋的自用部位和自用設備，是指戶門以內由本戶單獨使用的部位和設備，包括水、電、氣戶表以及自用陽臺等。

第四條 第四條 本辦法適用于本市市區各類居住小區、住宅組團及其他物業（以下統稱住宅區）。

第五條 第五條 物業管理工作應當堅持逐步深化、穩步推進的方針和為住戶提供服務和方便的原則。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受物業所有人（使用人）的委托，對住宅區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、治安和環境衛生等項目進行管理、維護、修繕與整治。

本辦法所稱房屋的共用部位，是指承重結構部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱房屋的共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾通道、供電干線、消防設施、電梯等。

第六條 第六條 無錫市房產管理局（以下簡稱市房管局）是本市住宅區物業管理的業務主管部門，其職責是：

（一）貫徹、執行國家、省、市有關物業管理的法規、規章，制定住宅區物業管理的有關實施規定；

（二）審批物業管理公司資質；

（三）負責維修基金的管理；

（四）對物業管理工作進行業務指導、監督、檢查和組織評比；

（五）培訓和考核物業管理專業人員。

第七條 第七條 各區人民政府和區房產管理部門、街道辦事處負責對轄區內的住宅區物業管理工作進行指導、協調和監督。

市政、綠化、環衛、交通、公安、供水、供電、郵電、供氣等部門按職責分工，負責對住宅區物業管理中有關業務工作的指導、協調和監督。

第八條 第八條 住宅區應當成立業主管理委員會。業主管理委員會由物業所有人和使用人選舉的代表組成，代表和維護本住宅區物業所有人和使用人的合法權益。

第九條 第九條 同一住宅區只能委托一家物業管理公司管理。物業管理公司可按行政管轄區域或一定的輻射范圍，將零星住宅納入住宅區進行物業管理。

第十條 第十條 業主管理委員會的權利：

（一）依據有關法律、法規和本辦法規定，結合本住宅區的實際情況，制定各項管理規范；

（二）選聘物業管理公司，并與其簽訂物業管理合同；

（三）審議物業管理公司制訂的管理計劃和管理服務的主要措施；

（四）審查物業管理公司管理費的收支情況；

（五）檢查、督促本住宅區物業管理工作的實施及規章制度的執行。

第十一條 第十一條 業主管理委員會的義務：

（一）定期召集、主持物業所有人（使用人）代表大會，報告本住宅區的管理工作；

（二）根據物業所有人（使用人）的意見和要求對物業管理公司的管理工作進行檢查、監督并協助落實各項措施；

（三）接受物業所有人（使用人）的監督；

（四）接受房管部門和各有關行政主管部門以及住宅區所在地人民政府、街道辦事處的指導與監督。

第十二條 第十二條 物業管理公司是以房屋及其附屬設施、設備的管理、維修、服務為主要經營業務，經濟上獨立核算、自主經營、自負盈虧，并具有獨立法人地位的經濟實體。物業管理公司可按規定享受有關第三產業的優惠政策。

第十三條 第十三條 物業管理公司必須持有《物業管理資質證書》方可從事住宅區物業管理業務。

物業管理公司應當具備的資質條件：

（一）自管或受托管理房屋建筑面積在2萬平方米以上；

（二）有自己的名稱、章程和組織機構；

（三）有固定的辦公地點及經營場所；

（四）有30萬元以上的注冊資金；

（五）具備同經營項目相對應的各類具有上崗證書的房地產專業管理人員和維修隊伍，其中初、中級專業技術人員應不少于三分之一。

第十四條 第十四條 物業管理公司的權利：

（一）根據有關規定，結合實際情況，制定住宅區管理辦法；

（二）依照物業管理合同和管理辦法對住宅區實施管理；

（三）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；

（四）制止違反物業管理合同和管理辦法的行為；

（五）要求業主管理委員會協助管理；

（六）選聘專營公司承擔專項管理業務；

（七）在住宅內實行多種經營，以其收益補充住宅區管理經費；

（八）其他依法享有的權利。

第十五條 第十五條 物業管理公司的義務：

（一）履行物業管理合同，依法經營；

（二）接受業主管理委員會和住宅區內居民的監督；

（三）重大的管理措施應提交業主管理委員會審議，并經業主管理委員會認可；

（四）遵守有關規定，保證管理質量，不亂收取費用；

（五）其他依法應盡的義務。

第十六條 第十六條 住宅區物業管理的內容可包括：

（一）住宅區內的房屋、道路、水、電、煤氣等公共設施和設備的維修和養護；

（二）日常環境衛生的清掃；

（三）綠化、園林小區及其有關設施的養護；

（四）治安和交通秩序的維護；

（五）其他需要管理的方面。

管理應當達到的標準按各相關專業管理標準執行。

第十七條 第十七條 物業管理公司接受物業所有人或業主管理委員會委托管理物業，應當與委托人訂立《物業管理合同》并報市房管局備案。

《物業管理合同》應當明確：

（一）管理項目；

（二）管理內容；

（三）管理費用；

（四）雙方權利和義務；

（五）合同期限；

（六）違約責任；

（七）其他。

第十八條 第十八條 物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

為物業所有人（使用人）提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務或公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。

實行政府定價或政府指導價的物業管理公共服務收費的具體價格，由市物價、財政、房管部門根據本市經濟發展水平和物業管理市場發育程度確定，并定期調整公布。

凡屬為物業所有人（使用人）個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規定有統一收費標準者外，服務收費實行經營者定價或雙方協議。

未經市物價、財政部門核定，物業管理公司不得設立其他收費項目。

物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所和收費地點公布。

第十九條 第十九條 住宅區公共性服務收費的費用構成主要包括以下方面：

（一）住宅區共用設施、設備日常運行、維修及保養費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛生費；

（四）保安費；

（五）管理費。

已收取公共服務費的住宅區，不得再重復收取上述各單項管理費用。

第二十條 第二十條 設立物業管理共用部位、共用設施、設備維修基金，其來源是：

（一）新建的商品房，在房地產開發經營單位售房價中提取1．5％；

（二）公房出售時，按建筑面積每平方米35元，在售房款中提取；

（三）過去商品房出售時，已提取的此項費用。

第二十一條 第二十一條 物業管理共用部位和共用設施、設備維修基金實行專戶儲存，其利息用于房屋共用部位、共用設施、設備的維修養護。基金利息的使用，由區房管部門審批，報經市房管部門核準后定向使用。基金及利息的管理和使用接受審計和財政部門的監督。

第二十二條 第二十二條 凡建設費用已進入商品房成本的住宅區配套用房，其房屋租金收入用于補貼所在地住宅區物業管理的費用。

第二十三條 第二十三條 開發建設單位在房屋出售前，應當選聘物業管理公司進行前期管理，管理費用由開發建設單位承擔，直至住宅區業主管理委員會成立。

第二十四條 第二十四條 開發建設單位將住宅區移交物業公司管理時，須一并移并下列資料：

（一）住宅區規劃圖；

（二）竣工平面圖；

（三）地下管網圖；

（四）設備安裝圖；

（五）其他技術資料。

第二十五條 第二十五條 住宅區內的物業所有人（使用人）應當遵守住宅區物業管理辦法，按規定交納公共服務費，不得妨礙管理人員履行職責。

第二十六條 第二十六條 住宅區住戶有下列情況之一的，由物業管理公司予以制止、批評和教育或責令限期改正和賠償：

（一）擅自改變住宅區內土地用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、外觀、結構，毀壞設施、設備、危及房屋安全的；

（三）亂搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放，占用綠地、破壞綠化、污染環境影響住宅區景觀的；

（四）損壞區內公共設施、設備的；

（五）其他違反規定的行為。

上述行為需給予行政處罰的，物業管理公司應當提請有關行政主管部門處罰。

第二十七條 第二十七條 物業管理公司違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業管理公司主管部門責令其限期改正；逾期不改的，吊銷其資質證書；造成經濟損失的，責令賠償：

（一）不按期修繕房屋及公共設施、設備的；

（二）管理制度不健全，管理混亂，使區內公共設施遭受損失的；

（三）截留或挪用住宅小區維護管理費尚不構成犯罪的。

第二十八條 第二十八條 物業管理公司擅自擴大收費范圍或提高收費標準的，由物價部門依法處理。

第二十九條 第二十九條 本辦法公布施行后交付使用的新建住宅區，按本辦法規定實行物業管理。

本辦法公布前已經交付使用的住宅區，可以先從異產毗連房屋和公有住房售后社會化、專業化的管理和維修服務開始，逐步推行物業管理。

第三十條 第三十條 江陰市、錫山市、宜興市可參照本辦法執行。

第三十一條 第三十一條 本辦法由無錫市房產管理局負責解釋。

第三十二條 第三十二條 本辦法自公布之日起施行。

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