第一篇：關于無物業管理住宅區綜合治理的思考

關于HHHH城區無物業管理

住宅區綜合治理的思考

HHHHH區政府2005年下發了《關于印發HHHHH區全面加強城鄉環境綜合整治年工作實施方案的通知》，由此展開了全區無物業管理住宅區的綜合治理的民生工程。目的在于保持我區的“YYY先進衛生城區”的榮譽，進一步鞏固以往城市住宅區環境衛生的治理整頓成果，整治居民區樓院，強化城市管理，加強社區自治管理，完善城市功能，為廣大住戶創造整潔、文明、安全、舒適的居住和生活環境，現對全區城市住宅區無物業管理的住宅區綜合整治工作做進一步探討。

一、我區無物業管理住宅區綜合治理現狀

為落實區政府關于城市環境綜合整治的文件精神，以構建和諧HHHH為目標，以未實施物業管理的居民住宅區以及駐軍部隊家屬居住的樓院、街巷等專項整治為重點，標本兼治。HHHHH區房產局做為整治居民區環境工作的牽頭單位，協調區綜合執法局、愛衛辦、各街道辦事處等部門，采取有利措施，調動駐軍部隊、各產權單位、相關部門以及廣大城市居民的積極性，對城市居民區環境管理工作薄弱環節，進行徹底整治，改善城市居民的居住、生活環境和城區面貌，實現城市住宅區環境的規范化、科學化、法制化管理。自2005年開始，按區域分步驟、分街道，實施了無物業管理住宅區軟硬覆蓋、安裝護欄和樓院綠化等綜合治理工作。

2005年投資25萬元，對迎春街、向陽街西一巷實施治理，治 1

理面積0.5萬平方米。

2006年區財力投資63萬元，實際投資78萬元。對得勝街道黃金街實施了綜合治理，治理面積0.7萬平方米。

2007年投資80萬元，對得勝街道的迎春街南三巷、九三路西四巷實施綜合治理，治理面積1萬平方米；對無物業住宅區8.5萬平方米綠地實施改造，栽種各類苗木10萬余株。

2008年投資97萬元，對立新街、向陽街西二巷實施綜合治理，治理面積1.5萬平方米。

2009年投資123.7萬元，對向陽街西二巷二期、靠山街、博愛街和橫山街實施綜合治理，治理面積1.2萬平方米。

2010年投資218萬元，其中：區財力105萬元，登峰街道投資113萬元。對登峰街道和順社區實施了花卉社區治理改造，改造面積2.5萬平方米。

2010年將投資100萬元，對育慧街、一道街、理改造，治理面積近1.5萬余平方米。

2011年計劃投資80萬元對育慧街二期、民康街和黃河路95號等三個地段實施綜合治理，治理面積0.6萬平方米。

2011年投資330萬元，對光榮街道民主街日式住宅區實施了室外下水配套、供熱配套和軟硬覆蓋等綜合治理改造工程，改造面積1.7萬平方米，進一步完善了日式住宅房屋的使用功能。

七年時間，共計區財力投資883.7萬元，實際投資1009.7萬元，實施軟硬覆蓋8.3萬平方米；綠地改造8.8萬平方米。

通過實施無物業管理住宅區的綜合治理工程，改變了舊區臟亂

差的居住環境，使舊有住宅區面貌進一步更新，城區居民居住環境更加整潔、舒適，受到了城區廣大居民的一致好評，紛紛到區政府送來感謝信和錦旗，表達城區無物業管理住宅區居民對政府實施民心工程的感激之情。

二、未實施綜合治理舊有住宅區3—5年初步整體規劃

HHHHH區城市住宅區無物業管理的舊有住宅區和駐軍部隊家屬區，仍存在亂搭亂建、亂堆亂放雜物、住宅環境臟亂差的現象，應進一步加大區財力投資，繼續由房產局牽頭實施舊有住宅區綜合治理的民生工程。

初步統計，我區未實施物業管理需綜合治理的舊有住宅區的面積為11.9萬余平方米，其中：駐軍部隊家屬區約8萬平方米。大致分布在橫山街、順山街、育慧街、新開街、長江路南二、五巷等區域，需投資約1800萬元。采取分階段、分街道和分地段的方法，用3—5年時間，完成全區無物業管理的舊有住宅區以花卉社區建設為主的軟硬覆蓋、半封閉、庭院燈、樓道感應燈、安全護欄和樓宇安全門等綜合治理工程。

五年計劃：

2012年投資380萬元，完成民主街二期和九三路、新開街、大華街等2.5萬平方米綜合治理工程。

2013年投資315萬元，完成民主街三期、順山街（四三○九）

2.1萬平方米綜合治理工程。

2014年投資420萬元，完成民主街四期、橫山街2.8萬平方米綜合治理工程。

2015年投資225萬元，完成民主街五期、長江路南二、五巷

1.5萬平方米綜合治理工程。

2016年投資450萬元，完成民主街六期、育慧街3萬平方米綜合治理工程。

三、對住宅區綜合治理責任分工和后續管理的建議

為鞏固無物業管理住宅區的治理成果，營造一個環境整潔、管理有序、安全舒適、群眾滿意的生活環境。分清責任和健全后續的管理機制十分重要，否則，政府投資改造的住宅環境得不到有效保障。幾點建議：

（一）房產局為綜合治理工作的牽頭單位，協調區綜合執法局、愛衛辦、各街道等部門，做好宣傳、動員部署，達到家喻戶曉，自覺清理的目的。

（二）對治理的地段，由所在的街道和綜合執法所，負責前期亂搭亂建、亂堆亂放雜物的樓院清理，為實施綜合治理改造做好前期準備。

（三）財政部門根據審核后的工程造價資金額，按照5：3：2的比例，分3年時間撥付工程款，從而減輕區財力不足的問題。

（四）無物業管理住宅區的綠地由HHHH房屋經營公司實施日常養護，并根據改造后小區的情況分別實施一級養護和二級養護，每年的養護費用由區財力投資。

（五）HHHH房屋經營公司負責對無物業管理住宅區的方磚步道塌陷、道路破損的修補和住宅樓道感應燈的安裝維修，財政部門按照工程造價資金額，撥付工程款。

（六）區財力投資，由城建部門負責住宅樓院庭院燈施工。

（七）區財力投資，由公安部門牽頭，負責住宅樓宇安全門維修、安裝。

（八）建立健全舊有住宅區的管理機制，按照屬地化管理的模式，由街道社區和綜合執法所負責改造后住宅區域軟硬覆蓋、安全門、庭院燈和樓道感應燈的看護責任，并將看護責任的落實情況，納入街道“兩增一保”考核范圍。

只有加大城區舊有住宅區的綜合治理的力度和資金投入，強化各部門責任，落實責任制，建立健全無物業管理住宅區的管理機制，才能達到HHHHH區城區舊有住宅區的居住環境有效改善，達到惠民、利民和為民的政府形象，提高居民的居住和生活質量。同時，努力創建HHHHH區優美、和諧、文明的旅游名城。

第二篇：住宅區物業管理委托合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅區業主管理委員會

乙方（受托人）：|＿＿＿＿物業管理公司

為加強＿＿＿＿住宅區牧業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用權用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區細則）和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本物業管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、物業管理范圍及內容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。

（二）管理事項包括：

1． 房屋的使用、維修、養護；

2． 區內公用設施、設備及場所（地）[消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維修、養護和管理；

3． 清潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；

4． 公共生活秩序；

5． 文娛活動場所；

6． 便民服務網點及住宅區內所有營業場所（不含肉菜市場）；

7． 車輛行駛及停泊；

8． 住宅區檔案管理；

9． 政策規定由物業管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。

三、委托管理期限確定管理目標、經濟指示，實行風險抵押經濟承包責任制。

四、委托管理期限委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、雙方責任、權利、義務

1、依照住宅區條例和本合同規定將＿＿＿＿住宅區委托乙方實行物業管理；

2、監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方；

3、按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的0.5%）＿＿＿＿平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續；

4、給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標準租用；

5、負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

7、對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；

8、負責確定本住宅區管理服務費收費標準；

9、委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改；

10、協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作；

11、政策規定由甲方承擔的其他責任。

（二）乙方責任、權利、義務

1． 根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；

2． 遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；

3． 根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設施專用基金中禽所需的維修經費；

4． 接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月勝敗甲方和區住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；

5． 對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

6． 乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區設置管理處；

7． 建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

8． 負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50%商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收；

9． 有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理；

10． 在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部牧業管理檔案及有關資料；

11． 開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；

12． 有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位

六、管理目標和經濟指標

（一）各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區住宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后＿＿＿＿年內達到＿＿＿＿標準。

（二）確保年完成各項收費指標＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，乙方可提成所收取管理費的＿＿＿＿%作為經營收入。

七、風險抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元，作為風險抵押金；

（二）乙方在合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失；

（四）如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求反還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。

八、獎罰措施

（一）在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節余，甲方按節余額＿＿＿＿%獎勵乙方。

（二）如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予襝或承擔相應責任；

（四）如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔；

（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結論為準）。

九、合同更改、補充與終止

（一）經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準；

（二）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前六個月向對方提出書面意見；

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包理資格的除外。

十、其他事項

（一）本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿為合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具有同等法律效力。

（四）雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住宅管理部門調解，或由深圳中級人民法院裁決。

（五）（六）

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表（簽名）：代表（簽名）

時間：年月日

第三篇：住宅區物業管理服務合同范本

深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務合同

甲方： 深圳市羅湖區XXX住宅區業主委員會（代表本住宅區全體業主）代表人：XX

乙方： 深圳XX發展公司

法人代表：XXX

經XXX住宅區業主大會2006年12月31日投票表決同意：直接聘請深圳康發發展公司為XXX住宅區（以下簡稱“本住宅區”）提供物業管理服務。為保障管理服務正常運行、規范雙方的權利和義務，根據《中華人民共和國經濟合同法》、《物業管理條例》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，本合同的甲、乙雙方達成以下合同條款。

第一條物業基本情況

1、住宅區位置： 深圳市羅湖區_______。

2、占地面積： _____平方米。

3、建筑面積： _______平方米。其中：住宅面積：_____平方米（分別為別墅_____平方米、復式別墅_____平方米、高層_____平方米、多層_____平方米）；商業面積：_____平方米；服務樓面積：_____平方米（含首層停車庫）；其它面積（配電房、地下室等）_____平方米。

4、住宅戶數：_____戶（截止_____年_____月_____日止，業主入伙戶數_____戶，_____戶未入伙）。

5、物業類型： 混合住宅小區。

第二條委托管理服務事項

1、本住宅區房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理。

2、本住宅區房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、供水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。

3、本住宅區規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房/棚、停車場等）的維修、養護和管理。

4、本住宅區規劃紅線內的屬配套服務設施（籃球場、兒童游樂園、康樂設施、中心廣場等）的維修、養護和管理。

5、本住宅區公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運；小區消殺；公共區域綠化等。

6、本住宅區交通、車輛行駛、停泊及管理。

7、本住宅區的安全管理，實行24小時封閉式管理，對規劃紅線內范圍進行全天候安全監控和巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協助當地公安機關做好小區的保安工作。

8、本住宅區的社區文化的開展建設。

9、本住宅區物業、業主、管理服務檔案、資料的建立、保管和使用的管理。

10、以及相關法規和行業政策規定的,和在本合同簽訂后新規定的應由物業管理公司承擔的其它事項。

第三條合同期限

本合同管理服務期限為3年。自200__年____月____日起至200__年____月____日止。

第四條 甲方的權利和義務

1、審定乙方提出的管理服務計劃、財務預算和決算。

2、對乙方的管理服務水平進行季度或全面考核評定，如聘請專業公司需要支付費用的，則該費用從物業收費中支出。如未達標或因乙方管理不善，造成本住宅區業主公共利益的重大經濟損失的，甲方有權提前單方終止合同。

3、聘請獨立審計機構每年對有關賬目進行審計，審計費用在物業收費中列支。如乙方提供虛假或失實的賬冊、傳票等致使甲方利益嚴重受損的，甲方有權提前單方終止合同。

4、支持乙方向不按合同規定繳納物業管理服務費的業主催繳物業管理服務費；不慫恿、煽動業主不繳物業管理服務費；反對業主無理拖欠物業管理服務費，致使其他繳費業主的合法權益受到侵害的行為。乙方應作好對欠費業主的催繳、統計、記賬工作，確保本住宅區物業管理服務費的收繳率不低于總應收費的98%，如無故達不到該收繳率，則低于的部分以乙方的傭金抵扣。

5、業主應自覺按時繳納物業管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權對欠費超過1個月的業主進行公示通報；對欠費超過3個月的業主，可提起訟訴追討，敗訴方除補繳物業管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。

6、不干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動。

7、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

8、有關法規政策規定的應由甲方承擔的其他權利和義務。

第五條 乙方的權利和義務

1、全面執行本合同附件《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》（以下簡稱“服務方案”）。

2、完善并制訂與“服務方案”相匹配的管理辦法和操作規程以履行本合同。如超出業主公約與本合同以外制訂涉及業主權利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取本合同約定以外的其他費用的，應事先報告并獲得業主大會批準。

3、有權選聘有資質的專業公司承擔本住宅區的單項管理業務并支付費用、但不得將本合同項下的整體管理權利和義務轉讓給第三人，不得將任何單項業務承包給個人。

4、遵照國家、地方物業管理服務收費規定，乙方應在本住宅區顯著位置長期公示物業管理服務項目、服務內容、服務標準、收費標準等內容。

5、負責編制房屋及附屬設施、設備維修養護計劃和大中修方案，經甲方審定后組織實施。

6、購買本住宅區的公共財產及公眾責任險。

7、作為提供物業管理和服務的對價, 乙方每年終了時按物業管理總支出的10%計提物業管理服務傭金（以下簡稱“傭金”）一次。

8、本住宅區物業管理服務費所有收支賬目，按政府規定由乙方每3個月向業主

公布一次，張貼時間不少于15天，賬目公布前送交甲方審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知甲方。

9、鑒于乙方一直是本住宅區的事實物業管理人，乙方有權力追繳歷年來業主欠繳的物業管理費用。

10、對本住宅區的公共或共用設備、設施和相關場地，乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本住宅區內改、擴建或完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施。

11、為使本住宅區物業的保值、升值，乙方應采取積極有效的措施，阻止業主或物業使用人擅自改變本住宅區既定的使用用途及功能。尤其阻止將住宅用作商業、辦公、集體宿舍或其他非一般住宅的用途。

12、建立本住宅區的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況并及時書面通知甲方。

13、開展積極向上、健康的社區文化活動和便民服務工作。

14、本合同終止時，及時向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本住宅區的公共財產，包括物業管理費結余、公共收入積累形成的資產等。

15、有關法律法規規定的應由乙方承擔的其他權利、義務和責任。

第六條 物業管理服務標準

本住宅區定位為高檔次的住宅區，乙方應執行與之相匹配的物業管理服務標準。具體按《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》中的相關條款執行。

第七條 物業管理服務費收取標準及管理

1、本住宅區物業管理服務費按如下標準收取：別墅物業每平方米5.20元/月；復式別墅每平方米3.55元/月；高層物業每平方米3.60元/月；多層物業每平方米2.30元/月；商業物業每平方米5.00元/月-6.00元/月；服務樓每平方米2.50元/月（以上物業面積均按建筑面積計算）。

2、本住宅區物業管理服務費由乙方按月直接向業主或物業使用人收取；乙方應在每月10號前，向已繳費業主提供上月物業服務收費明細賬單并接受業主查詢。乙方必須按政府規定和程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。

3、物業管理服務費的結余部分歸全體業主所有，用于彌補以后物業管理費的不足，未經業主大會同意，乙方不可支配使用。

第八條 專項本體維修基金的收支管理

1、本住宅區專項本體維修基金按政府收費標準收取：高層每平方米建筑面積0.25元/月；多層每平方米建筑面積0.15元/月（別墅除外）。隨物業管理服務費一齊由乙方直接向業主收取，管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設立專用賬號存儲本物業的本體基金。

2、本住宅區專項本體維修基金的使用，按政府規定的專項本體維修基金使用范圍專款專用，乙方先立項報價，甲方審核簽字后實施的程序進行運作。

3、本住宅區專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由甲方向業主公布一次，張貼時間不少于15天，接受全體業主的監督，賬目公布前由甲方送交乙方核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。

4、業主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業管理服務費的規定辦法進行處理。

5、本住宅區公用設施專用基金的交納、使用、續籌、管理等，按《深圳市房屋公用設施專用基金管理規定》執行。

第九條 公共設施及業主共有物業收入及管理

1、本住宅區屬業主私家車位以外的所有室內、室外停車位實行統籌使用，暫定每車每月車位使用費（含車場管理費）為220元。

2、本住宅區的業主私家車位，每月每個車位需繳納車場管理費30元，與物業管理費合并使用。

3、本住宅區產權屬于乙方的室內停車位（除已出售的部分）共計76個，由乙方有償提供給全體業主使用，每月由乙方按每個車位每月200元（不含車場管理費）的固定標準凈提取76個車位使用費。

4.本住宅區的臨時停車的收費按市政府指導價執行。

5、本住宅區嚴格控制外來車輛的停放，除極其特殊的情況外，禁止外來車輛停泊過夜。

6、乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。

7、本住宅區公共區域的電梯廣告及相關收入、除乙方權屬之外的停車場收入、特約服務收入等，歸全體業主所有，和物業管理費合并使用。

第十條 合同的終止、續約與交接

1、本住宅區物業管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前30天按政府、行業法規，填報固定資產、辦公、設備、住宅區資料等交接清單，送甲方審核。住宅區物業收費財務賬目，應于合同終止后的10日之內，送交甲方審核，由甲方聘請專業財務公司進行審計。

2、乙方愿意續約的，應在合同到期前60天，書面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召開業主大會決定續約與否。如本住宅區全體業主所持投票權2/3同意續約的，將直接與乙方續簽合同。

3、本住宅區業主大會表決結果達不到全體業主所持投票權2/3以上的，原合同到期后自行終止。由甲方另行招聘物業管理服務公司。

4、新老物業管理公司的交接過渡期最長為2個月，乙方應提供過渡期物業管理服務；2個月過渡期滿后，必須按規定進行交接、撤離。

第十一條 違約責任

1、如因甲方原因，造成乙方未完成規定服務標準或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。

2、如因乙方原因，造成不能完成服務標準或損害物業共同利益的，乙方應給予甲方相應補償。給業主個人造成損害的，應向業主個人賠償損失。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。.3、甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得物業管理服務權或致使對方失去物業管理服務權，或造成對方經濟損失的，應當承擔相應的責任。

5、本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

6、甲乙雙方以及業主因物業服務發生爭議的，應盡量平等協商解決，協商不成的，任何一方均可向羅湖區人民法院提起訴訟，判決結果對各方均有約束力。

7、合同期未滿，乙方擅自提前停止物業管理服務的；乙方不按時交接、撤離的，均應向甲方賠償實際損失。

第十二條其他事項

1、本合同未盡事宜，雙方可以進一步協商并簽訂補充協議約定，補充協議與本合同具有同等法律效力。

2、本合同附件《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》是本合同有效組成部分，與本合同具同等法律效力。

3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具同等法律效力。

4、本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，對甲乙雙方及本住宅區全體業主均具約束力。

甲方：深圳市羅湖區XXX住宅乙方：深圳XX發展公司

區業主委員會

負責人：負責人：

簽署日期： 200年月日簽署日期： 200年月日

第四篇：無錫市住宅區物業管理暫行辦法

【發布單位】81020 【發布文號】

【發布日期】1996-06-25 【生效日期】1996-06-25 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

無錫市住宅區物業管理暫行辦法

（1996年6月25日無錫市人民政府令第26號）

第一條 第一條 為深化住房制度改革，逐步實現房屋管理專業化、服務社會化、經營市場化，為物業所有人（使用人）創造優美、整潔、文明、安全和生活方便的居住環境，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 第二條 本辦法所稱物業是指住宅區內已投入使用的各類房屋及相配套的共用設施、設備和相關聯的場地。

第三條 第三條 本辦法所稱房屋的自用部位和自用設備，是指戶門以內由本戶單獨使用的部位和設備，包括水、電、氣戶表以及自用陽臺等。

第四條 第四條 本辦法適用于本市市區各類居住小區、住宅組團及其他物業（以下統稱住宅區）。

第五條 第五條 物業管理工作應當堅持逐步深化、穩步推進的方針和為住戶提供服務和方便的原則。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受物業所有人（使用人）的委托，對住宅區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、治安和環境衛生等項目進行管理、維護、修繕與整治。

本辦法所稱房屋的共用部位，是指承重結構部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱房屋的共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾通道、供電干線、消防設施、電梯等。

第六條 第六條 無錫市房產管理局（以下簡稱市房管局）是本市住宅區物業管理的業務主管部門，其職責是：

（一）貫徹、執行國家、省、市有關物業管理的法規、規章，制定住宅區物業管理的有關實施規定；

（二）審批物業管理公司資質；

（三）負責維修基金的管理；

（四）對物業管理工作進行業務指導、監督、檢查和組織評比；

（五）培訓和考核物業管理專業人員。

第七條 第七條 各區人民政府和區房產管理部門、街道辦事處負責對轄區內的住宅區物業管理工作進行指導、協調和監督。

市政、綠化、環衛、交通、公安、供水、供電、郵電、供氣等部門按職責分工，負責對住宅區物業管理中有關業務工作的指導、協調和監督。

第八條 第八條 住宅區應當成立業主管理委員會。業主管理委員會由物業所有人和使用人選舉的代表組成，代表和維護本住宅區物業所有人和使用人的合法權益。

第九條 第九條 同一住宅區只能委托一家物業管理公司管理。物業管理公司可按行政管轄區域或一定的輻射范圍，將零星住宅納入住宅區進行物業管理。

第十條 第十條 業主管理委員會的權利：

（一）依據有關法律、法規和本辦法規定，結合本住宅區的實際情況，制定各項管理規范；

（二）選聘物業管理公司，并與其簽訂物業管理合同；

（三）審議物業管理公司制訂的管理計劃和管理服務的主要措施；

（四）審查物業管理公司管理費的收支情況；

（五）檢查、督促本住宅區物業管理工作的實施及規章制度的執行。

第十一條 第十一條 業主管理委員會的義務：

（一）定期召集、主持物業所有人（使用人）代表大會，報告本住宅區的管理工作；

（二）根據物業所有人（使用人）的意見和要求對物業管理公司的管理工作進行檢查、監督并協助落實各項措施；

（三）接受物業所有人（使用人）的監督；

（四）接受房管部門和各有關行政主管部門以及住宅區所在地人民政府、街道辦事處的指導與監督。

第十二條 第十二條 物業管理公司是以房屋及其附屬設施、設備的管理、維修、服務為主要經營業務，經濟上獨立核算、自主經營、自負盈虧，并具有獨立法人地位的經濟實體。物業管理公司可按規定享受有關第三產業的優惠政策。

第十三條 第十三條 物業管理公司必須持有《物業管理資質證書》方可從事住宅區物業管理業務。

物業管理公司應當具備的資質條件：

（一）自管或受托管理房屋建筑面積在2萬平方米以上；

（二）有自己的名稱、章程和組織機構；

（三）有固定的辦公地點及經營場所；

（四）有30萬元以上的注冊資金；

（五）具備同經營項目相對應的各類具有上崗證書的房地產專業管理人員和維修隊伍，其中初、中級專業技術人員應不少于三分之一。

第十四條 第十四條 物業管理公司的權利：

（一）根據有關規定，結合實際情況，制定住宅區管理辦法；

（二）依照物業管理合同和管理辦法對住宅區實施管理；

（三）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；

（四）制止違反物業管理合同和管理辦法的行為；

（五）要求業主管理委員會協助管理；

（六）選聘專營公司承擔專項管理業務；

（七）在住宅內實行多種經營，以其收益補充住宅區管理經費；

（八）其他依法享有的權利。

第十五條 第十五條 物業管理公司的義務：

（一）履行物業管理合同，依法經營；

（二）接受業主管理委員會和住宅區內居民的監督；

（三）重大的管理措施應提交業主管理委員會審議，并經業主管理委員會認可；

（四）遵守有關規定，保證管理質量，不亂收取費用；

（五）其他依法應盡的義務。

第十六條 第十六條 住宅區物業管理的內容可包括：

（一）住宅區內的房屋、道路、水、電、煤氣等公共設施和設備的維修和養護；

（二）日常環境衛生的清掃；

（三）綠化、園林小區及其有關設施的養護；

（四）治安和交通秩序的維護；

（五）其他需要管理的方面。

管理應當達到的標準按各相關專業管理標準執行。

第十七條 第十七條 物業管理公司接受物業所有人或業主管理委員會委托管理物業，應當與委托人訂立《物業管理合同》并報市房管局備案。

《物業管理合同》應當明確：

（一）管理項目；

（二）管理內容；

（三）管理費用；

（四）雙方權利和義務；

（五）合同期限；

（六）違約責任；

（七）其他。

第十八條 第十八條 物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

為物業所有人（使用人）提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務或公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。

實行政府定價或政府指導價的物業管理公共服務收費的具體價格，由市物價、財政、房管部門根據本市經濟發展水平和物業管理市場發育程度確定，并定期調整公布。

凡屬為物業所有人（使用人）個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規定有統一收費標準者外，服務收費實行經營者定價或雙方協議。

未經市物價、財政部門核定，物業管理公司不得設立其他收費項目。

物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所和收費地點公布。

第十九條 第十九條 住宅區公共性服務收費的費用構成主要包括以下方面：

（一）住宅區共用設施、設備日常運行、維修及保養費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛生費；

（四）保安費；

（五）管理費。

已收取公共服務費的住宅區，不得再重復收取上述各單項管理費用。

第二十條 第二十條 設立物業管理共用部位、共用設施、設備維修基金，其來源是：

（一）新建的商品房，在房地產開發經營單位售房價中提取1．5％；

（二）公房出售時，按建筑面積每平方米35元，在售房款中提取；

（三）過去商品房出售時，已提取的此項費用。

第二十一條 第二十一條 物業管理共用部位和共用設施、設備維修基金實行專戶儲存，其利息用于房屋共用部位、共用設施、設備的維修養護。基金利息的使用，由區房管部門審批，報經市房管部門核準后定向使用。基金及利息的管理和使用接受審計和財政部門的監督。

第二十二條 第二十二條 凡建設費用已進入商品房成本的住宅區配套用房，其房屋租金收入用于補貼所在地住宅區物業管理的費用。

第二十三條 第二十三條 開發建設單位在房屋出售前，應當選聘物業管理公司進行前期管理，管理費用由開發建設單位承擔，直至住宅區業主管理委員會成立。

第二十四條 第二十四條 開發建設單位將住宅區移交物業公司管理時，須一并移并下列資料：

（一）住宅區規劃圖；

（二）竣工平面圖；

（三）地下管網圖；

（四）設備安裝圖；

（五）其他技術資料。

第二十五條 第二十五條 住宅區內的物業所有人（使用人）應當遵守住宅區物業管理辦法，按規定交納公共服務費，不得妨礙管理人員履行職責。

第二十六條 第二十六條 住宅區住戶有下列情況之一的，由物業管理公司予以制止、批評和教育或責令限期改正和賠償：

（一）擅自改變住宅區內土地用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、外觀、結構，毀壞設施、設備、危及房屋安全的；

（三）亂搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放，占用綠地、破壞綠化、污染環境影響住宅區景觀的；

（四）損壞區內公共設施、設備的；

（五）其他違反規定的行為。

上述行為需給予行政處罰的，物業管理公司應當提請有關行政主管部門處罰。

第二十七條 第二十七條 物業管理公司違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業管理公司主管部門責令其限期改正；逾期不改的，吊銷其資質證書；造成經濟損失的，責令賠償：

（一）不按期修繕房屋及公共設施、設備的；

（二）管理制度不健全，管理混亂，使區內公共設施遭受損失的；

（三）截留或挪用住宅小區維護管理費尚不構成犯罪的。

第二十八條 第二十八條 物業管理公司擅自擴大收費范圍或提高收費標準的，由物價部門依法處理。

第二十九條 第二十九條 本辦法公布施行后交付使用的新建住宅區，按本辦法規定實行物業管理。

本辦法公布前已經交付使用的住宅區，可以先從異產毗連房屋和公有住房售后社會化、專業化的管理和維修服務開始，逐步推行物業管理。

第三十條 第三十條 江陰市、錫山市、宜興市可參照本辦法執行。

第三十一條 第三十一條 本辦法由無錫市房產管理局負責解釋。

第三十二條 第三十二條 本辦法自公布之日起施行。

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第五篇：鞍山市城市住宅區物業管理補充規定

《鞍山市城市住宅區物業管理補充規定》

第一章 總則

第一條 為進一步推進全市住宅區物業管理工作，保障物業的合理使用，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《物業管理條例》和《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》（市政府令第144號），結合我市實際，制定本規定。

第二條 本規定適用于我市市區內城市住宅區物業管理工作。

第二章 新建區規劃驗收

第三條 市規劃部門應按國家住宅區設計規范及《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》的有關規定，對物業管理用房、機動車停車場、共用設施設備等按有關標準進行規劃設計，在規劃設計總平面圖上予以標注。

在住宅區中經批準新建的住宅樓（含政府拆遷安置與插建的住宅樓），市規劃部門應綜合考慮住宅區的整體情況，按《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》第五條、第六條的規定規劃物業管理用房。

第四條 市房產局在規劃設計時應先期介入，配合市規劃部門共同做好有關物業管理方面的規劃設計監管。

第五條 對不按規劃設計要求建設，或者按照規劃應當建設而未建設物業管理設施的，由市規劃部門責令開發建設單位進行整改。若不整改，由市綜合行政執法部門強制整改。第六條 市房產局應按建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，加強對前期物業管理招投標的監管。在建項目在辦理預售許可手續之前，開發建設單位一律采取招標方式確定物業服務企業。

第三章 新建住宅區設施移交

第七條 住宅樓內的自來水、供暖、煤氣、電力的共用設施，由開發建設單位分別移交給供水單位、供暖單位、供氣單位、供電單位、保修期滿后由相關專業部門負責維修養護。第八條 住宅樓內共用的下水管、樓前下水管線、化糞池至市政排水管線之間的排水支干線由開發建設單位移交給市房產局，并向市房產局交納相關的維修管理費用。保修期滿后，由市房產局負責維修養護，維護費由市城維費列支。

第四章 住宅的維修養護管理

第九條 住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、屋面防水、住宅區內道路、路燈等共用部位、共用設施設備，在保修期內，由開發建設單位負責維修。保修期滿后，由管房單位負責日常維護。

第十條 住宅共用部位、共用設施設備日常維修費專項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

第十一條 私有產權房屋進戶門以內由產權人獨自使用的衛生潔具、門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚和陽臺等自用部位和自用設施設備，在保修期內，由開發建設單位負責維修。保修期滿后，由產權人自行維修養護。

第五章 住宅區的停車管理

第十二條 住宅區中按規劃設計建設的停車場不得改變用途。由市人民防空部門明確地下停車場是否屬于人防工程，并明示人防工程使用人的權利和義務。

第十三條 由物業服務企業或物業服務企業委托的專業管理單位統一負責提供住宅區內機動車停車管理服務（包括地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機動車停車服務等）。物業服務企業、業主委員會在住宅區內部道路上劃用停車位，應當符合交通設施國家安全標準的規定，不得占用消防通道設置停車位，不得妨礙行人和其他車輛通行。第十四條 物業服務企業應按照有關法律規定和業主大會決議的價格收取停車費（地上、地下及不同地段應有不同的停車收費標準），停車費收益的分配標準與原則等，應在物業服務合同中載明，并報市物價部門備案。

第十五條 凡利用業主共有共用場地劃用的停車位，任何單位和個人不得出售。開發建設單位擁有車場、車庫所有權的，應優先出售或出租給本住宅區的業主；在未滿足本住宅區內業主停車需求前，不得將車位出售或出租給其他單位或個人。住宅區車位難以滿足業主停車需要的，物業服務企業、業主委員會應當結合實際情況，采取措施提高現有車位利用率。第十六條 物業服務企業應按物業服務合同的相關約定，及時對住宅區內道路、停車場地及設施設備進行維修養護，保障正常使用。對不按規定停放的車輛，影響住宅區道路通暢或影響住宅區公共安全的，應按照停車管理服務協議、管理規約或業主大會決議進行處理，由此產生的費用由停放人承擔。

第十七條 住宅區內機動車停放人應遵守以下規定：

（一）遵守業主大會決議、管理規約和住宅區機動車停車管理制度，服從停車管理人員的指揮；

（二）按照規定或約定交納停車管理服務費用；

（三）禁止占用、堵塞消防通道和消防設施。

第六章 質量保修款與公共環境維護資金

第十八條 開發建設單位在辦理商品房預售許可手續時，應按單元預留占總建筑面積30％的房屋。開發建設單位將自來水、供暖、煤氣、供電等配套共用設施移交給相關管理單位的，準予銷售預留的占總建筑面積20％的房屋；開發建設單位按照相關規定完成后期工程，并將住宅區內的道路、路燈、雨水井等共用部位、共用設施設備以及相關資料移交給前期物業服務企業后，準予銷售預留的占總建筑面積10％的房屋。

第十九條 建立住宅質量保修款制度。在開發建設單位辦理房屋面積備案時，要按每平方米20元的標準就總建筑面積向市房產局交納質量保修款。5年保修期滿，經管房單位（含物業

服務企業）對共用部位和共用設施設備、業主對自用部位和自用設施設備進行驗收后，返還質量保修款余額。質量保修款由市房產局管理，接受市財政部門、市審計部門的監督和審計。禁止物業服務企業收取質量保修款。

第二十條 建立物業管理公共環境維護資金制度。物業服務企業在中標并簽訂物業服務合同后，按照住宅區總建筑面積每平方米6元的標準，向市房產局交納最多不超過50萬元的公共環境維護資金。該資金用于支付住宅區棄管時環境衛生清理等費用，賠償因共用設施設備等被擅自變賣、損壞等造成的損失。該資金由市房產局管理，接受市財政、審計部門的監督和審計。

第二十一條 物業服務企業應嚴格履行物業服務合同，新住宅區的物業服務合同的有效期限不應少于5年，舊住宅區的物業服務合同的有效期限不應少于3年。物業服務合同期滿，物業服務企業不再繼續提供物業服務的，應將共用設施設備和相關資料移交給住宅區業主委員會。經住宅區業主委員會、街道辦事處和社區居民委員會驗收合格、出具證明后5日內，市房產局將物業服務企業在本住宅區繳納的公共環境維護資金返還。

驗收不合格的，由當地街道辦事處暫時負責住宅區管理。街道辦事處管理期間可向市房產局申請使用該住宅區的公共環境維護資金，由市房產局按實際情況審核后劃撥。該住宅區的公共環境維護資金使用完畢后，應按有關規定，由街道辦事處對住宅區的環境衛生進行清掃保潔，并按未實施物業管理的住宅區的保潔標準收費，直至業主大會選聘新的物業服務企業。

第七章 物業管理的相關合同

第二十二條 開發建設單位選聘物業服務企業后，必須參照建設部印發的《前期物業服務合同（示范文本）》簽訂《前期物業服務合同》，其中物業服務收費由市物價部門會同市房產局共同管理。業主與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同中，應明確約定服務內容、服務質量、服務標準、服務費用、服務期限及違約責任。

第二十三條 開發建設單位必須參照建設部印發的《臨時管理規約（示范文本）》制定《臨時管理規約》，向買受人明示并予以說明，物業買受人應對遵守臨時管理規約予以書面承諾。第二十四條 商品房預售時，開發建設單位與物業買受人簽訂的銷售合同應包含前期物業服務合同約定的內容，明確房屋建設質量問題由開發建設單位負責，物業服務企業不承擔此方面的維修責任。業主入住后，在房屋保修期內出現的房屋及配套設施的質量問題，由開發建設單位負責解決。業主也可以通過法律途徑維護權益，但不得以此為借口，拒交物業服務費。第二十五條 在開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同附件中，應列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設備，在房屋銷售合同中必須明確機動車停車場的權屬性質，及地上和地下機動車停車位的使用說明。

第二十六條 屬于業主共有的物業管理用房等共用部位面積，在開發建設單位面積備案時由市產權登記部門予以凍結，不得轉讓，不得出租。

第二十七條 物業買受人應根據開發建設單位提供的住宅質量保修書和住宅使用說明書，在入住前對所購房屋質量及住宅區配套設施、環境建設等進行查驗。物業買受人入住后要自覺履行前期物業服務合同的約定，配合物業服務企業做好住宅區的物業管理工作。

第二十八條 物業服務企業在承接物業時，應對共用部位、共用設施設備進行認真查驗，并依法向開發建設單位索取竣工總平面圖和單體建筑、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料，物業質量保修文件和物業使用說明文件等物業管理資料，明確維修范圍和責任，對不符合物業管理要求的不予接收，并要求開發建設單位整改。

第二十九條 在物業服務合同中應載明業主與物業服務企業就物業服務費用產生的糾紛通過仲裁解決。業主無法定事由累計6個月拒交物業服務費的，物業服務企業可以依照服務合同的約定，到仲裁部門申請仲裁，也可以到人民法院提起訴訟。

第三十條 物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）要按規定，指導業主、建設單位（包括公有房屋出售單位）召開業主大會，選舉產生業主委員會。社區居委會應指導和監督業主委員會的工作，與業主委員會相互配合，依法實行自治管理。

召開業主大會、選舉產生業主委員會后，在所在區政府的指導下，業主可自主招標選聘物業服務企業，并根據自身的經濟承受能力，參考市物價部門制定的物業服務收費參考標準，與物業服務企業簽訂物業服務合同。

第三十一條 市物價部門應根據住宅區的實際情況和業主承擔物業服務費用的能力，制定住宅區的物業收費參考標準，包括基本服務、房屋管理、共用設施設備維修養護（含住宅區內道路）、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理、地上和地下機動車停車位出租等相關服務的收費標準；依法對擅自擴大收費范圍、提高收費標準、設立收費項目等亂收費情況進行查處。

第三十二條 物業服務企業必須公開物業服務內容、服務標準、收費項目及標準（含機動車停車位的收費標準），報市物價部門備案，并辦理收費許可證，接受監督。

第八章 舊住宅區共用設施移交、改造和物業管理

第三十三條 舊小區改造前，自來水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施由供水單位、供氣單位、供電單位、供暖單位、市房產局進行接收，接收后由相關專業部門負責維修養護。第三十四條 住宅區改造后，有物業服務企業提供物業服務的，住宅區內的道路、綠化等共用部位，由物業服務企業負責管理；無物業服務企業提供物業服務的，由街道辦事處與社區居民委員會負責管理。

凡需要維修改造自來水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施，涉及住宅區內道路、綠地等共用部位或共用設施設備的，施工單位或個人與物業服務企業共同向區政府城建管理部門提出書面申請，區政府城建管理部門批準后方能進行施工，住宅區所在街道辦事處對施工進行監管。施工單位或個人在施工后要恢復原狀，由區政府城建管理部門進行驗收。第三十五條 各區政府應合理劃分舊住宅區。舊住宅區的劃分，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循以下原則劃分：

（一）建筑面積應不少于2萬平方米。

（二）以原產權房管單位為基礎，自然形成的住宅區。

（三）以市區主次干道為界，形成的住宅區。

各區政府應對本區內各住宅區的房屋權屬、監控系統、物業管理用房、自行車場、封閉設施、道路、綠化等相關物業情況建立檔案信息系統，制定物業管理實施方案，并報市房產局備案。第三十六條 各區政府應結合社區建設，會同市綜合行政執法部門加強對舊有住宅區的綜合治理。治理的重點及標準：

（一）清理拆除各類違章建筑、臨時建筑，整頓臨街牌匾廣告。

（二）完善基礎設施配套，清理環境衛生，整治臟亂差和環境污染。

（三）提供物業管理辦公用房，完善管理制度。

改造資金由市政府投資、社會力量投資和自管房單位投資相結合，多方籌集。

第三十七條 對住宅區內擅自拆改房屋承重結構，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備，擅自改變物業規劃用途等違法違規行為，由物業服務企業進行監督、制止。沒有物業服務企業的，由社區居民委員會進行監督、制止。在物業服務企業或社區居民委員會制止后，違法違規行為人拒不改正的，物業服務企業或社區居民委員會應報請市綜合行政執法部門進行處理。

第三十八條 街道辦事處應指導和協助舊住宅區業主成立業主大會和選舉業主委員會，實行業主自治管理。

（一）舊住宅區配套設施齊全且已組建業主委員會的，業主可以通過招聘物業服務企業實行物業管理。

（二）舊住宅區不具備實行專業化物業管理條件的，可以實行開放式的、社區自治與業主自治相結合的物業管理。

（三）舊住宅區規模比較小的，業主可以自行管理。

第三十九條 舊住宅區實施物業管理時，可優先由該住宅區中原管房面積最大的房產管理單位提供物業管理服務。公有房屋應由產權單位托管給該物業服務企業實行物業管理，由物業使用人繳納物業管理服務費。經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會也可以采取招標等方式與其它物業服務企業簽訂物業服務合同。

第九章 棄管房屋的接收及管理

第四十條 市房產局對全市棄管房屋進行調查分類，根據破損程度等實際情況進行修繕費用的測算，報市政府審批。

第四十一條 由市財政投資對棄管房屋進行一次性修繕后，由市房產局接收并負責日后維修管理。

第四十二條 原管房單位在棄管前已建立住宅專項維修資金的，須將住宅專項維修資金全額移交市房產局。專項維修資金沒有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得資金全部用作專項維修資金，由市房產局統籌使用。

第十章 附則

第四十三條 國有非住宅房產按《鞍山市國有非住宅房產經營管理辦法》的規定進行接收和維修管理，由市房產局招聘物業服務企業，與用房單位簽訂物業服務委托協議，參照本規定，實行統一的物業管理。

第四十四條 各縣（市）人民政府可以依據本規定精神，結合本地區實際，制定具體辦法。第四十五條

本規定自2008年7月1日起施行。