第一篇：深圳經濟特區住宅區物業管理條例

發布者：深圳市第一屆人民代表大會常務委員會

深圳經濟特區住宅區物業管理條例

（1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過，根據1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議《關于修改〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例〉的決定》修正）

第一章 總 則

第一條 為加強深圳經濟特區（以下簡稱特區）的住宅區物業管理，明確業主、物業管理公司及其他有關管理部門的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區的公共

秩序，創造良好的生活環境，制定本條例。

第二條 本條例所稱住宅區，是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。住宅區的范圍由深圳市人民政府（以下簡稱市政府）住宅行政管理部門會同有關部

門劃定。

本條例所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。

本條例所稱業主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

第三條 住宅區的公共場所和公用設施，由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同

使用與維護。

第四條 住宅區物業管理實行業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的管理模式。

第五條 業主、承租人有依法參加住宅區物業管理的權利，并有合理使用房屋和公用設

施，維護住宅區公共利益的義務。

第六條 市政府住宅行政管理部門是特區住宅區物業管理的主管部門（以下簡稱市住宅

主管部門）。

各區人民政府住宅行政管理部門（以下簡稱區住宅主管部門）是本轄區內住宅區物業管理的業務管理部門，對本轄區的住宅區物業管理依法進行指導、監督。

第七條 各住宅區可以根據本條例規定成立業主委員會。業主委員會應當接受市、區住

宅主管部門的指導和監督。

第八條 物業管理公司根據本條例規定和業主委員會的委托對住宅區的物業統一實施

管理。

物業管理公司應當在其管理的住宅區內設住宅區管理處。

第二章 業主大會及業主委員會

第九條 住宅區已入住率達到百分之五十以上或自第一個業主入伙之日起滿兩年的，開發建設單位或其委托的單位應當及時告知區住宅主管部門，區住宅主管部門應在接到告知之日起六個月內召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會；開發建設單位應當協助召集業主

大會。

分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委

員會的權利、義務相同。

第十條 業主大會由本住宅區的業主組成。

業主大會必須經由已入住的過半數投票權的業主出席才能舉行。業主可以委托代理人出席業主大會，不滿十八周歲的業主由其法定代理人出席。

第十一條 業主大會由業主委員會負責召集，并每年至少召開一次。業主委員會應負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。

經持有住宅區全體業主百分之十以上投票權的業主提議，業主委員會應在接到該項提議之日起二十日內就其所指的提議內容召開業主大會；逾期未召集的，由提議的業主向區住宅主管部門申請，區住宅主管部門可以責令或限期業主委員會召集業主大會。

第十二條 業主大會的決定，由出席會議的業主所投票數的過半數通過。

大會表決可以采用投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每十平方米計算為一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的計算為一票，不足五平方的不計票。

第十三條 業主大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免業主委員會的組成人員；

（二）監督業主委員會的工作；

（三）聽取和審查業主委員會的工作報告；

（四）決定住宅區內關于業主利益的重大事項；

（五）修改業主公約；

（六）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（七）批準業主委員會章程。

第十四條 業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員

擔任業主委員會委員。

業主委員會委員的數額一般為十一至十七人，經業主大會決定可以適當增減，但最低不

得少于五人。

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔任。

業主委員會聘請執行秘書一至二名，負責處理業主委員會日常事務。

第十五條 業主委員會應當制訂章程。業主委員會章程經業主委員會委員一致同意制

訂，并經業主大會批準。

第十六條 業主委員會及其成員名單應當自選舉產生之日起十五日，報所在地的區住宅

主管部門備案。

第十七條 業主委員會每屆任期三年，業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員

為兼職，業主委員會主任可以為專職。

業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開七天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。

第十八條 業主委員會向業主大會負責并報告工作。

第十九條 業主委員會行使下列職權：

（一）召集和主持業主大會；

（二）審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；

（三）采取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，并與其訂立、變更

或解除委托管理合同；

（四）審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；

（五）審議住宅區物業管理服務費的收費標準；

（六）監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。

前款第（三）、（四）、（五）項規定的事項，應當經業主大會批準。

業主委員會根據本條第一款第（三）項的規定實施公開招標有困難的，可以委托市、區

住宅主管部門實施。

第二十條 業主委員會履行下列義務：

（一）執行業主大會各項決定；

（二）遵守和履行物業委托管理合同；

（三）不得從事各種投資和經營活動；

（四）對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。

第二十一條 業主委員會決定問題，采取少數服從多數的原則。

第二十二條 業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導與監督。業主大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵

觸。

第三章 物業管理公司及其職責

第二十三條 物業管理公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區實施物業管理。

委托管理合同應當包括以下內容：委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、利潤及風險、監督檢查、違約責任及其他權利義務條款。

委托管理合同應當報區住宅管理部門備案。

第二十四條 物業管理公司必須持有市住宅主管部門頒發的《物業管理資質證書》方可

從事住宅區物業管理業務。

第二十五條 開發建設單位應當從住宅區開始入住前六個月開始自行或者委托物業管理公司對住宅區進行前期管理，管理費用由開發建設單位自行承擔。

第二十六條 住宅區開始入住后兩年內，開發建設單位自行或者委托物業管理公司對住宅區進行物業管理；業主委員會在此期間成立的，業主委員會應與開發建設單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規定的各項職責，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后，業主委員會應依本條例規定聘請物業管理公司對住宅區物業進行管理，原開發建設單位在同等條

件下可以優先承包管理。

在住宅區開始入住兩年后業主委員會仍未成立的，由開發建設單位自行或委托物業管理

公司繼續管理。

在開發建設單位自行或者委托物業管理公司對住宅區進行物業管理期間，應當接受業主

和有關部門的監督。

第二十七條 物業管理公司在住宅區范圍內就下列事項進行管理：

（一）房屋的使用、維修、養護；

（二）消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；

（三）清潔衛生；

（四）車輛行駛及停泊：

（五）公共秩序；

（六）市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。

第二十八條 物業管理公司的權利：

（一）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；

（二）依據委托管理合同和有關規定收取管理費用；

（三）制止違反住宅區物業管理規定的行為；

（四）選聘專營公司承擔專項經營業務；

第二十九條 物業管理公司的義務：

（一）以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；

（二）按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；

（三）接受業主委員會和業主的監督；

（四）組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；

（五）按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。

第三十條 住宅區內車輛停放的管理，應接受公安等部門的統一指導和監督。

進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所。

物業管理公司應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。

第三十一條 物業管理公司對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，業主委員會或委托方可以終止合同。

因管理、維修、養護不善，造成業主損失的，物業管理公司應當賠償損失；違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。

第三十二條 物業管理公司可享受國家對第三產業的優惠政策。

第四章 業主公約

第三十三條 本條例所稱業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。

第三十四條 業主公約由市住宅主管部門統一制訂示范文本。業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅主管部門備案。

業主公約應當符合法律、法規、政府有關規定和土地使用權出讓合同的規定。

第三十五條 業主公約應當包括下列內容：

（一）住宅區名稱、地點、面積及戶數；

（二）公共場所及公用設施狀況；

（三）業主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；

（四）業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益；

（五）業主參與住宅區物業管理權利；

（六）業主對業主委員會及物業管理公司的監督權；

（七）住宅區物業各項維修、養護和管理費用的繳交；

（八）業主在本住宅區內應遵守的行為準則；

（九）違反業主公約的責任；

（十）其他有關事項。

第三十六條 業主公約在住宅區入住率達到百分之三十后，經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有

約束力。

業主入住時物業管理公司應組織業主簽訂業主公約，不組織業主簽訂業主公約的，市、區住宅主管部門有權予以糾正。第五章 住宅區的使用及維護

第三十七條 移交住宅區時，開發建設單位應當向業主委員會移交下列住宅區工程建設

資料：

（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖；

（四）其他必要的資料；

開發建設單位應按規劃或合同的約定完成住宅區相關配套設施的建設。

第三十八條 業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應當遵守下列規定：

（一）未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；

（二）不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；

（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；

（五）不得侵害他人的正當權益。

第三十九條 房屋的維修責任，按下列規定劃分：

（一）室內部分，由業主負責維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道，公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。

住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納，由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代管，用于房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。

第四十條 住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。管理維修養護費用從管

理服務費中支出。

人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第四十一條 住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養護費用由有關業務單位支付。

第四十二條 業主、承租人、非業主使用人和物業管理公司應當維護房屋外觀整潔、統一。

業主委員會根據房屋的狀況決定修繕、粉刷。但房屋的天面和外墻應當每十年至少修繕、粉刷一次，房屋的空調架、防盜網等外觀設施應當每三年至少粉刷一次，樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施應當每五年至少修繕、粉刷一次；期限屆滿、確實不需要修繕或粉刷的，業主委員會可向市、區住宅主管部門申請延期修繕或粉刷；經市、區住宅主管部門同意，可以

延期。

前款所需費用，除房屋的外觀設施由業主或承租人承擔外，其他費用從住宅維修基金支付。住宅維修基金的使用明細表，物業管理公司應向業主公布。

第四十三條 房屋及其附屬設施或住宅區公用設施，可能危害房屋安全或公共安全的，應當及時修繕；應由業主修繕的，其費用由業主承擔；應由物業管理公司修繕的，其費用由

物業管理公司承擔。

前款費用的支付來源及使用明細表，應向業主公布。

第四十四條 住宅區內禁示下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而

影響其正常使用功能；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（五）損毀、涂劃園林藝術雕塑；

（六）聚眾喧鬧；

（七）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（八）發出超出規定標準的噪音；

（九）排放有毒、有害物質；

（十）經營業主公約所禁止的行業；

（十一）法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。

第六章 住宅區專用基金與專用房屋

第四十五條 開發建設單位應當在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設總投資百分之二的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金。

公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。

第四十六條 公用設施專用基金由區住宅管理部門設立專帳管理。區住宅管理部門對業主委員會正常使用公用設施專用基金不得干涉。

公用設施專用基金管理辦法由市政府制定。

第四十七條 開發建設單位應在移交住宅區時，按市政府有關規定以建造成本價提供住宅區物業管理用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。

第四十八條 開發建設單位應在移交住宅區時，按市政府規定的比例以同期市政府微利房價格向業主委員會提供部分商業用房，該商業用房的產權屬該住宅區全體業主共有。

上述商業用房的購置費用可由公用設施專用基金中墊支，并從該商業用房的經營收入中

回收。

上述商業用房、按規定提供的物業管理用房、住宅區公用設施專用基金以及住宅區內其他產權屬于全體業主共有的公用配套設施、設備和場地，均由物業管理公司按委托管理合同經營，其收入用于補充住宅區的管理服務費。

第四十九條 本條例施行前移交使用的住宅區，未按規劃設計要求建設的，開發建設單位應當按市政府規劃建設主管部門規定的時間完成全部工程項目；未按深圳市規劃標準設計或者缺少便民服務網點的，由市政府規劃建設主管部門和原開發建設單位予以配套完善或補

建。

第五十條 住宅區的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支帳目，業主委員會應每三個月至少公布一次，接受業主的監督。

委托管理合同終止后，業主委員會和物業管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計，所需費用由管理費支出。審計

報告應向業主公布。

業主對住宅維修基金和管理服務費的使用有異議的，可以要求業主委員會向物業管理公司咨詢并查閱收支總表，物業管理公司應提供完備的資料并詳細說明。

第七章 法律責任

第五十一條 業主、非業主使用人違反業主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約造成他人安全或利益受到侵害的，業主委員會或者相關的業主、非業主使用人可以向

人民法院提起民事訴訟。

未交納物業管理服務費、住宅維修基金和物業委托管理合同約定的其他費用的，物業管理公司可要求有關業主限期交納；逾期不交納的，可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金，并可按業主公約和物業委托管理合同的規定進行催交；連續六個月不交納的，可向人民法院

申請追繳。

物業管理公司違反物業委托管理合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成損失的，應當承擔賠償責任。

第五十二條 業主大會、業主委員會違反本條例第二十二條規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

第五十三條 違反本條例第二十四條規定，未取得物業管理資質證書而從事住宅區物業管理業務或者所管理物業與所持資質證書等級不相符的，市、區住宅主管部門應當責令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以五千元以上二萬元以下的罰款.第五十四條 物業管理公司違反本條例規定,有下列行為之一的,業主委員會有權予以制止并限期改正;逾期不改正的,業主委員會可以終止委托管理合同;市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正,并可處以三千元以上一萬元以下的罰款;情節嚴重的,市住宅主管部門可以降低其物業管理資質等級,直至吊銷資質證書,并可建議工商行政管理部

門依法注銷其物業管理的經營項目:

(一)擅自擴大收費范圍、提高收費標準的；

（二）改變公用設施專用基金和住宅維修基金的用途，或未按規定定期公布收支帳目的；

（三）改變專用房屋的用途，未按規定使用的；

（四）管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善，經市、區住宅主管部門認定應當予以處罰的。

第五十五條 開發建設單位違反本條例第三十七條、第四十五條、第四十八條、第四十九條規定的，市、區住宅主管部門應當責令其限期履行；逾期不履行的，可按應交款項逾期的時間處以每日千分之三的罰款；情節嚴重的，經市、區住宅主管部門認定，市政府規劃國土行政主管部門應當暫停其房地產開發資質。

第五十六條 業主委員會、業主、非業主使用人或其他單位、個人違反本條例規定，按

照下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第二十條第（三）項規定，擅自進行經營活動的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處三千元以上一萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第三十八條規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上五千元以下的罰款；

（三）違反本條例第四十二條第二款、第四十三條規定的，市、區住宅主管部門應當責令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以三千元以上五千元以下的罰款；

（四）違反本條例第四十四條規定的，市、區住宅主管部門應當責令其限期改正，可以

并處一百元以上二千元以下的罰款；

第八章 附則

第五十七條 市政府可根據本條例制定實施細則。

第五十八條 寫字樓、商住樓等物業的管理可參照本條例執行。

第五十九條 本條例自一九九四年十一月一日起施行。

第六十條 本條例實施前已建成的住宅區的整治改造辦法由市政府另行制定。

第二篇：深圳經濟特區物業管理行業管理辦法

深圳經濟特區物業管理行業管理辦法

深圳市人民政府令

第74號

《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》已經市政府二屆第101次常務會議審議通過,現予發布。自發布之日起施行。

市長:李子彬

一九九八年七月二十日

深圳經濟特區物業管理行業管理辦法

第一章 總則

第一條 為了加強對物業管理行業的監督管理,規范物業管理企業的行為,維護物業管理服務市場秩序,促進物業管理行業健康發展,根據法律、法規的規定,結合深圳經濟特區(以下簡稱特區)實際,制定本辦法。

第二條 在特區從事住宅區、工業區、商住樓、寫字樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務,應遵守本辦法。

第三條 物業管理服務應當遵循社會化、專業化、企業化的原則,保持物業與城市環境的整潔優美,保障物業的安全使用,維護業主和其他非業主使用人的合法權益。

第四條 深圳市人民政府住宅行政管理部門是物業管理行業的主管部門(以下簡稱市主管部門),依法對物業管理行業進行指導、監督和管理。

區人民政府住宅行政管理部門(以下簡稱區主管部門)在市主管部門的指導下負責本轄區內物業管理行業的監督、管理工作。

第五條 深圳市物業管理行業協會是物業管理行業的自律性組織,依照本辦法規定履行職責。

第二章 物業管理企業

第六條 本辦法所稱物業管理企業,是指依法設立的,為住宅區、工業區、寫字樓、商住樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地提供專業化、一體化管理服務的企業法人,包括物業管理專營企業和兼營企業。

第七條 在特區設立物業管理企業,須具備下列條件:

(一)注冊資本不得少于人民幣五十萬元；

(二)有十名以上物業管理人員,包括三名以上持有房地產、建筑工程、機電設備專業大專以上學歷證書的專職技術人員、一名以上具有會計師技術職稱的專職劊十人員。

(三)法律、法規規定的其他條件。

增加物業管理經營業務范圍的,須具備前款規定的條件。

工商行政管理部門對符合本辦法規定條件的,給予辦理工商登記手續;對不符合本辦法規定條件的,不予登記。

第八條 物業管理企業應當在取得營業執照之日起三十日內到住所地的區主管部門備案,并申請領取《物業管理資質證書》；區主管部門應自受理申請之日起十五個工作日內完成初審,并報市主管部門核準,市主管部門應在收到申請后三十個工作日內核準頒發《物業管理資質證書》,不予核準的,應給予書面答復。未取得《物業管理資質證書》的,不得從事物業管理業務。

第九條 市主管部門對《物業管理資質證書》實行等級評定和審核制度。一、二、三級《物業管理資質證書》的等級標準及評定辦法由市主管部門制定并公布。對符合規定條件的物業管理企業,市主管部門應予評定相應的等級,并將評定結果登報公布。

對審核不合格的物業管理企業,由市主管部門責令限期整改;逾期仍不合格的,應予降級,直至收回資質證書。

第十條 物業管理企業不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓《物業管理資質證書》。物業管理企業如發生更名、分立、合并或其他工商變更登記事宜,應按本辦法規定重新辦理備案及資質證書核準手續。

第三章 物業管理的招標投標

第十一條 委托物業管理企業對物業進行管理服務的,應當采用招標的方式確定物業管理企業,但符合下列條件之一的除外:

(一)物業由開發建設單位自用的；

(二)在一個物業管理區域內,多層物業總建筑面積低于五萬平方米的,或高層物業總建筑面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米的。

前款物業管理區域的范圍,由市主管部門會同有關部門劃定。

第十二條 物業未交付使用的,或物業已交付使用,但業主管理委員會尚未成立的,由開發建設單位負責物業管理服務的招標組織工作;業主管理委員會已經成立的,由業主管理委員會負責物業管理服務的招標組織工作,但法律、法規規定由開發建設單位在一定期限內負責物業管理服務的,從其規定。

業主管理委員會組織招標活動的,應經業主大會討論決定。

招標組織者享有下列權利:

(一)編制招標文件,組織招標活動；

(二)選擇和確定符合資質條件的投標人；

(三)根據評標原則決定評標、定標辦法；

(四)選定中標人；

(五)依法享有的其他權利。

第十三條 招標組織者組織物業管理服務招標,應當成立1招標機構。

招標機構中應有市、區主管部門的代表參加。招標機構負責招標活動具體實施,審定標底,提出評標、定標辦法和定標意見。

第十四條 招標組織者制作招標文件應客觀、公正,并廣泛聽取業主及非業主使用人的意見。

前款所稱招標文件包括招標書、投標須知、訂立委托管理合同的條件及協議條款。招標書應當包括以下內容:

(一)物業規劃建設的基本情況,包括占地面積、建筑面j積、產權狀況、商業用房及管理用房、公用設施專用基金和房]屋本體維修基金、公用設施、設備及公共場地的情況、園林綠化狀況、社區文化娛樂設施等；

(二)物業管理的內容和要求；

(三)投標書編制的方式及依據；

(四)投標人的資質和條件；

(五)組織解釋招標文件及實地查驗物業的時間、地點；

(六)送達投標書的地點及截止時間；

(七)開標、評標的時間、地點；

(八)其他需要說明的事項。

第十五條 物業管理服務招標，可以采取公開招標邀請招標的形式。符合下列條件之一的,經市主管部門批準、可以采用議標方式:

(一)物業的使用在保密或安全方面有特別要求的；

(二)外國政府、個人、國際金融機構及港澳臺同胞贈款建設,并且明確要求采取議標方式的。前款所稱議標,是指招標組織者與二家以上(含二家)的物業管理企業就特定物業管理服務的發包條件進行協商,擇優選定中標人的招標方式。

招標方式一經確定,不得中途變更。

第十六條 采用公開招標方式的,招標組織者應當提前一個月通過報刊、廣播、電視或其他方式公開發布招

標公告,同時報市、區主管部門備案;采用邀請招標方式的,招標組織者應向符合資質要求的三家以上(含三家)的物業管理企業發出投標邀請書,同時報市、區主管部門備案。

前款招標公告或投標邀請書應包括下列內容:

(一)招標組織者的名稱、地址；

(二)擬招標的物業的名稱、類別、用途、座落地點、建筑面積等；

(三)投標的地點和期限；

(四)獲取招標文件的辦法、時間、地點及相關的費用等。

第十七條 參加投標的物業管理企業應當按照招標文件規定的內容和要求編制投標書。投標書應當包括以下主要內容:

(一)物業管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度；

(二)管理服務人員配備方案；

(三)管理服務用房及其他物資裝備配置方案；

(四)管理服務費用收支預算方案；

(五)管理服務分項標準與服務承諾；

(六)社區文化服務方案；

(七)管理服務模式設想等。

第十八條 受開發建設單位委托、對同一物業承擔過管理服務的物業管理企業,在同等條件下享有優先中標權。

前款物業管理企業有二家以上的,最后承擔管理服務的一家享有優先中標權。

第十九條物業管理服務招標應當堅持公開、公平、公正和誠實信用的原則。招標、投標雙方不得弄虛作假,惡意串通,損害對方或其他投標人的合法權益。

第四章 物業管理服務

第二十條 開發建設單位或業主管理委員會應當與物業管理企業簽訂委托管理合同,并報區主管部門備案。委托管理合同由市主管部門會同市工商行政管理部門共同制訂示范文本。

第二十一條 物業管理企業應在其接受委托的物業范圍內設立管理處,并就下列事項提供專業化管理服務,業主及非業主使用人應當給予配合:

(一)房屋本體及其配套設施的合理使用、維修和養護；

(二)消防設施、電梯及其他機電設備、溝、渠、池、井、道路及路燈、停車場、單車棚等公用配套設施、設備和公共場地的使用、維修養護和管理；

(三)協助有關部門維持社區公共秩序和治安秩序；

(四)按照有關規定對車輛的行駛和停泊進行引導和管理；

(五)環境衛生的清潔、消殺和維護；

(六)園林綠化地維修、養護和管理；

(七)法律、法規和委托管理合同規定的其他物業管理服務。

物業管理企業對屬于業主和非業主使用人的特定財產提供保管服務的,應當另行訂立保管合同,明確保管關系。

第二十二條 物業管理企業可以通過公開招標等方式聘請專營公司承擔機電設備、清潔衛生、園林綠化、工程維修等專項服務,但不得將物業管理的整體責任以承包、租賃或其他方式轉讓給其他單位或個人。第二十三條 物業管理企業提供物業管理服務,應當遵循國家有關的強制性標準;沒有國家強制性標準的,應當符合市主管部門規定的行業標準。鼓勵物業管理企業采用國外先進的管理服務標準,提高管理服務水平。第二十四條 物業管理服務費由物業管理成本、物業管理企業的傭金以及法定稅費構成。物業管理企業的傭金不得超過物業管理成本的百分之十。

下列項目支出列入物業管理成本,但不得重復計算:

(一)管理處管理人員的工資、福利；

(二)保潔消殺費；

(三)治安防范費；

(四)公用配套設施日常維修養護費；

（五)園林編也維修養護費；

(六)用于物業管理的固定資產折舊及辦公費用；

(七)公用部位水電費；

(八)電梯運行維修養護費；

(九)中央空調費。

第二十五條 物業管理服務收費,應當根據法律、法規、規章和委托管理合同的規定,遵循合理、公開以及管理服務水平與社會承受能力相適應的原則。具體收費標準由業主管理委員會與物業管理企業協商確定,經業主大會討論通過后執行。

市主管部門和市價格行政管理部門可以根據國家價格法的基本原則,結合特區物業管理行業的實際情況,制定物業管理服務收費的分類指導標準,明確規定相應的基準價及其浮動幅度,物業管理企業應當遵照執行。第二十六條 物業管理企業收取管理服務費用的標準及其服務項目應當提前公布。

開發建設單位根據法律、法規規定自行或委托物業管理企業進行管理服務的,應在物業銷售時即公布收費標準及其服務項目；并承擔物業入住前的管理服務費用。

第二十七條 物業管理服務費用由物業管理企業向業主收取。其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質相同的費用。

業主應當按時交納管理服務費用。

第二十八條 管理服務費用的收支情況應按規定每三個月至少公布一次,并接受業主或業主管理委員會的質詢和監督。

第二十九條 物業管理企業根據委托管理舍同和有關法律、法規的規定,對屬全體業主共有的商業用房及其他公用配套設施、設備和場地進行經營管理的,其收入應當用于物業的管理服務,不得挪作他用。

前款經營性收入的收支情況應按規定每三個月至少公布一次,并接受業主或業主管理委員會的質詢和監督。第三十條 物業管理企業應對在一個物業管理區域內收取的管理服務費用及按規定用于管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業管理企業的傭金和依法應繳納的稅、費后,有結余的,應轉入本物業管理區域下的管理服務費用,不得擅自提取或挪作他用。

第三十一條 在物業管理區域內,依照法律、法規規定設置有公用設施專用基金、房屋本體維修基金的,物業管理企業應按規定的用途使用,不得挪作他用。

前款基金的收支帳目,應每三個月至少公布一次,并接受業主或業主管理委員會的質詢和監督。

第三十二條 物業管理企業在合理的時間內對物業進行巡視檢查、或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養護或改造,或按規定對物業的裝修進行監管的,業主或非業主使用人應當提供方便并接受監管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養護或改造的項息及施工的時間、地點均應當提前公布。

業主、非業主使用人與物業管理企業對前款維修養護或改造的項目有分歧的,由市、區主管部門決定執行;對維修養護或改造的費用有疑義的,可向物業管理企業提出質詢,物業管理企業應當在收到質詢后七日內予以答復。

第三十三條 業主及其他非業主使用人對物業管理企業公布的收費標準及服務項目、物業管理的收支帳目有疑義的,可向市、區主管部門和價格行政管理部門投訴;市、區主管部門或市、區價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處,并將查處結果書面通知投訴人。

第五章 物業管理行業協會

第三十四條 市物業管理行業協會是依法登記成立的物業管理行業的自律性社團法人。其主要職責是:

(一)制定物業管理行業行為準則及道德規范；

(二)組織物業管理行業從業人員的業務培訓、考試；

(三)受理對會員的投訴,組織調查,并向有關部門提出處理意見；

(四)向市主管部門反映物業管理行業的意見、建議和要求,維護物業管理行業的合法權益；

(五)調解行業內部的爭議；

(六)協助市、區主管部門開展物業管理服務質量評優活動；

(七)辦理主管部門委托的其他事項。

第三十五條 依法成立的物業管理企業和其他從事物業管理活動的組織可以申請加入市物業管理行業協會,成為協會團體會員;從事物業管理服務和理論研究工作的個人,可以申請加入市物業管理行業協會,成為個人會員.會員應當遵守物業管理行業協會章程并按規定繳納會費。

第三十六條 市物業管理行業協會會員大會是協會的最高權力機構,理事會是會員大會的執行機構。會員大會和理事會的職權由章程規定。

第三十七條 理事會理事由協會選舉產生。理事總人數由章程規定。

第六章 法律責任

第三十八條 未取得《物業管理資質證書》,擅自從事物業管理業務的,由市、區主管部門責令限期改正;逾期不改正的,給予通報批評,并可處以違法經營所得一倍以下罰款。

第三十九條 物業管理企業未按規定辦理《物業管理資質證書》年審的,由市、區主管部門責令限期改正;逾期不改正的,收回資質證書,并可處以違法經營所得一倍以下罰款。

第四十條 轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓《物業管理資質證書》的,由市、區主管部門責令限期改正,并給予通報批評；逾期不改正的,收回資質證書,并處以違法經營所得一倍以下罰款。

第四十一條 違反本辦法規定,未采用招標投標方式確定并委托物業管理企業承擔管理服務的,委托行為無效,由市、區主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對委托人和接受委托的物業管理企業分別處以二萬元以上五萬元以下罰款。

第四十二條 違反本辦法規定,未經市主管部門批準,擅自采用議標方式的,招標行為無效,由市、區主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對委托人和接受委托的物業管理企業分別處以二萬元以上五萬元以下罰款。采用公開招標或邀請招標方式未報市、區主管部門備案的,由市、區主管部門責令改正,并給予通報批評。第四十三條 違反本辦法規定,招標、投標雙方弄虛作假、惡意串通的,招標投標行為無效,由市、區主管部門給予警告,并分別處以五萬元以上十萬元以下罰款;造成損失的,應承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第四十四條 物業管理企業違反本辦法規定,擅自增加管理服務費收費項目或提高收費標準的,應當退還多收部分,并由市、區價格行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,給予通報批評,并處以多收金額五倍以下罰款;造成他人損失的,應承擔賠償責任。

第四十五條 物業管理企業違反本辦法規定,將用于物業管理服務的經營性收入挪作他用,或將管理服務費用、專項服務基金擅自提取或挪作他用的,由市、區主管部門責令限期改正,并給予通報批評;逾期不改正的,處以挪用金額一倍以下罰款;造成損失的,應承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第四十六條 違反本辦法規定,不按時交納規定的管理服務費用的,物業管理企業可限期其交納,逾期不交納的,可按日收取干分之三的滯納金;連續三個月不交納的,可以按照法律、法規和委托管理合同的規定進行催繳或向人民法院申請支付令。

物業管理企業與供水、供電、供氣等單位簽定有委托抄表及收費合同的,可按合同規定采取相應的催繳措施。

第七章 附則

第四十七條 本辦法自發布之日起施行。

第三篇：住宅區物業管理委托合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅區業主管理委員會

乙方（受托人）：|＿＿＿＿物業管理公司

為加強＿＿＿＿住宅區牧業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用權用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區細則）和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本物業管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、物業管理范圍及內容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。

（二）管理事項包括：

1． 房屋的使用、維修、養護；

2． 區內公用設施、設備及場所（地）[消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維修、養護和管理；

3． 清潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；

4． 公共生活秩序；

5． 文娛活動場所；

6． 便民服務網點及住宅區內所有營業場所（不含肉菜市場）；

7． 車輛行駛及停泊；

8． 住宅區檔案管理；

9． 政策規定由物業管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。

三、委托管理期限確定管理目標、經濟指示，實行風險抵押經濟承包責任制。

四、委托管理期限委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、雙方責任、權利、義務

1、依照住宅區條例和本合同規定將＿＿＿＿住宅區委托乙方實行物業管理；

2、監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方；

3、按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的0.5%）＿＿＿＿平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續；

4、給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標準租用；

5、負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

7、對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；

8、負責確定本住宅區管理服務費收費標準；

9、委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改；

10、協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作；

11、政策規定由甲方承擔的其他責任。

（二）乙方責任、權利、義務

1． 根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；

2． 遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；

3． 根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設施專用基金中禽所需的維修經費；

4． 接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月勝敗甲方和區住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；

5． 對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

6． 乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區設置管理處；

7． 建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

8． 負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50%商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收；

9． 有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理；

10． 在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部牧業管理檔案及有關資料；

11． 開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；

12． 有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位

六、管理目標和經濟指標

（一）各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區住宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后＿＿＿＿年內達到＿＿＿＿標準。

（二）確保年完成各項收費指標＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，乙方可提成所收取管理費的＿＿＿＿%作為經營收入。

七、風險抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元，作為風險抵押金；

（二）乙方在合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失；

（四）如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求反還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。

八、獎罰措施

（一）在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節余，甲方按節余額＿＿＿＿%獎勵乙方。

（二）如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予襝或承擔相應責任；

（四）如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔；

（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結論為準）。

九、合同更改、補充與終止

（一）經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準；

（二）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前六個月向對方提出書面意見；

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包理資格的除外。

十、其他事項

（一）本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿為合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具有同等法律效力。

（四）雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住宅管理部門調解，或由深圳中級人民法院裁決。

（五）（六）

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表（簽名）：代表（簽名）

時間：年月日

第四篇：住宅區物業管理服務合同范本

深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務合同

甲方： 深圳市羅湖區XXX住宅區業主委員會（代表本住宅區全體業主）代表人：XX

乙方： 深圳XX發展公司

法人代表：XXX

經XXX住宅區業主大會2006年12月31日投票表決同意：直接聘請深圳康發發展公司為XXX住宅區（以下簡稱“本住宅區”）提供物業管理服務。為保障管理服務正常運行、規范雙方的權利和義務，根據《中華人民共和國經濟合同法》、《物業管理條例》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，本合同的甲、乙雙方達成以下合同條款。

第一條物業基本情況

1、住宅區位置： 深圳市羅湖區_______。

2、占地面積： _____平方米。

3、建筑面積： _______平方米。其中：住宅面積：_____平方米（分別為別墅_____平方米、復式別墅_____平方米、高層_____平方米、多層_____平方米）；商業面積：_____平方米；服務樓面積：_____平方米（含首層停車庫）；其它面積（配電房、地下室等）_____平方米。

4、住宅戶數：_____戶（截止_____年_____月_____日止，業主入伙戶數_____戶，_____戶未入伙）。

5、物業類型： 混合住宅小區。

第二條委托管理服務事項

1、本住宅區房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理。

2、本住宅區房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、供水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。

3、本住宅區規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房/棚、停車場等）的維修、養護和管理。

4、本住宅區規劃紅線內的屬配套服務設施（籃球場、兒童游樂園、康樂設施、中心廣場等）的維修、養護和管理。

5、本住宅區公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運；小區消殺；公共區域綠化等。

6、本住宅區交通、車輛行駛、停泊及管理。

7、本住宅區的安全管理，實行24小時封閉式管理，對規劃紅線內范圍進行全天候安全監控和巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協助當地公安機關做好小區的保安工作。

8、本住宅區的社區文化的開展建設。

9、本住宅區物業、業主、管理服務檔案、資料的建立、保管和使用的管理。

10、以及相關法規和行業政策規定的,和在本合同簽訂后新規定的應由物業管理公司承擔的其它事項。

第三條合同期限

本合同管理服務期限為3年。自200__年____月____日起至200__年____月____日止。

第四條 甲方的權利和義務

1、審定乙方提出的管理服務計劃、財務預算和決算。

2、對乙方的管理服務水平進行季度或全面考核評定，如聘請專業公司需要支付費用的，則該費用從物業收費中支出。如未達標或因乙方管理不善，造成本住宅區業主公共利益的重大經濟損失的，甲方有權提前單方終止合同。

3、聘請獨立審計機構每年對有關賬目進行審計，審計費用在物業收費中列支。如乙方提供虛假或失實的賬冊、傳票等致使甲方利益嚴重受損的，甲方有權提前單方終止合同。

4、支持乙方向不按合同規定繳納物業管理服務費的業主催繳物業管理服務費；不慫恿、煽動業主不繳物業管理服務費；反對業主無理拖欠物業管理服務費，致使其他繳費業主的合法權益受到侵害的行為。乙方應作好對欠費業主的催繳、統計、記賬工作，確保本住宅區物業管理服務費的收繳率不低于總應收費的98%，如無故達不到該收繳率，則低于的部分以乙方的傭金抵扣。

5、業主應自覺按時繳納物業管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權對欠費超過1個月的業主進行公示通報；對欠費超過3個月的業主，可提起訟訴追討，敗訴方除補繳物業管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。

6、不干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動。

7、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

8、有關法規政策規定的應由甲方承擔的其他權利和義務。

第五條 乙方的權利和義務

1、全面執行本合同附件《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》（以下簡稱“服務方案”）。

2、完善并制訂與“服務方案”相匹配的管理辦法和操作規程以履行本合同。如超出業主公約與本合同以外制訂涉及業主權利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取本合同約定以外的其他費用的，應事先報告并獲得業主大會批準。

3、有權選聘有資質的專業公司承擔本住宅區的單項管理業務并支付費用、但不得將本合同項下的整體管理權利和義務轉讓給第三人，不得將任何單項業務承包給個人。

4、遵照國家、地方物業管理服務收費規定，乙方應在本住宅區顯著位置長期公示物業管理服務項目、服務內容、服務標準、收費標準等內容。

5、負責編制房屋及附屬設施、設備維修養護計劃和大中修方案，經甲方審定后組織實施。

6、購買本住宅區的公共財產及公眾責任險。

7、作為提供物業管理和服務的對價, 乙方每年終了時按物業管理總支出的10%計提物業管理服務傭金（以下簡稱“傭金”）一次。

8、本住宅區物業管理服務費所有收支賬目，按政府規定由乙方每3個月向業主

公布一次，張貼時間不少于15天，賬目公布前送交甲方審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知甲方。

9、鑒于乙方一直是本住宅區的事實物業管理人，乙方有權力追繳歷年來業主欠繳的物業管理費用。

10、對本住宅區的公共或共用設備、設施和相關場地，乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本住宅區內改、擴建或完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施。

11、為使本住宅區物業的保值、升值，乙方應采取積極有效的措施，阻止業主或物業使用人擅自改變本住宅區既定的使用用途及功能。尤其阻止將住宅用作商業、辦公、集體宿舍或其他非一般住宅的用途。

12、建立本住宅區的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況并及時書面通知甲方。

13、開展積極向上、健康的社區文化活動和便民服務工作。

14、本合同終止時，及時向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本住宅區的公共財產，包括物業管理費結余、公共收入積累形成的資產等。

15、有關法律法規規定的應由乙方承擔的其他權利、義務和責任。

第六條 物業管理服務標準

本住宅區定位為高檔次的住宅區，乙方應執行與之相匹配的物業管理服務標準。具體按《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》中的相關條款執行。

第七條 物業管理服務費收取標準及管理

1、本住宅區物業管理服務費按如下標準收取：別墅物業每平方米5.20元/月；復式別墅每平方米3.55元/月；高層物業每平方米3.60元/月；多層物業每平方米2.30元/月；商業物業每平方米5.00元/月-6.00元/月；服務樓每平方米2.50元/月（以上物業面積均按建筑面積計算）。

2、本住宅區物業管理服務費由乙方按月直接向業主或物業使用人收取；乙方應在每月10號前，向已繳費業主提供上月物業服務收費明細賬單并接受業主查詢。乙方必須按政府規定和程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。

3、物業管理服務費的結余部分歸全體業主所有，用于彌補以后物業管理費的不足，未經業主大會同意，乙方不可支配使用。

第八條 專項本體維修基金的收支管理

1、本住宅區專項本體維修基金按政府收費標準收取：高層每平方米建筑面積0.25元/月；多層每平方米建筑面積0.15元/月（別墅除外）。隨物業管理服務費一齊由乙方直接向業主收取，管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設立專用賬號存儲本物業的本體基金。

2、本住宅區專項本體維修基金的使用，按政府規定的專項本體維修基金使用范圍專款專用，乙方先立項報價，甲方審核簽字后實施的程序進行運作。

3、本住宅區專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由甲方向業主公布一次，張貼時間不少于15天，接受全體業主的監督，賬目公布前由甲方送交乙方核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。

4、業主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業管理服務費的規定辦法進行處理。

5、本住宅區公用設施專用基金的交納、使用、續籌、管理等，按《深圳市房屋公用設施專用基金管理規定》執行。

第九條 公共設施及業主共有物業收入及管理

1、本住宅區屬業主私家車位以外的所有室內、室外停車位實行統籌使用，暫定每車每月車位使用費（含車場管理費）為220元。

2、本住宅區的業主私家車位，每月每個車位需繳納車場管理費30元，與物業管理費合并使用。

3、本住宅區產權屬于乙方的室內停車位（除已出售的部分）共計76個，由乙方有償提供給全體業主使用，每月由乙方按每個車位每月200元（不含車場管理費）的固定標準凈提取76個車位使用費。

4.本住宅區的臨時停車的收費按市政府指導價執行。

5、本住宅區嚴格控制外來車輛的停放，除極其特殊的情況外，禁止外來車輛停泊過夜。

6、乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。

7、本住宅區公共區域的電梯廣告及相關收入、除乙方權屬之外的停車場收入、特約服務收入等，歸全體業主所有，和物業管理費合并使用。

第十條 合同的終止、續約與交接

1、本住宅區物業管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前30天按政府、行業法規，填報固定資產、辦公、設備、住宅區資料等交接清單，送甲方審核。住宅區物業收費財務賬目，應于合同終止后的10日之內，送交甲方審核，由甲方聘請專業財務公司進行審計。

2、乙方愿意續約的，應在合同到期前60天，書面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召開業主大會決定續約與否。如本住宅區全體業主所持投票權2/3同意續約的，將直接與乙方續簽合同。

3、本住宅區業主大會表決結果達不到全體業主所持投票權2/3以上的，原合同到期后自行終止。由甲方另行招聘物業管理服務公司。

4、新老物業管理公司的交接過渡期最長為2個月，乙方應提供過渡期物業管理服務；2個月過渡期滿后，必須按規定進行交接、撤離。

第十一條 違約責任

1、如因甲方原因，造成乙方未完成規定服務標準或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。

2、如因乙方原因，造成不能完成服務標準或損害物業共同利益的，乙方應給予甲方相應補償。給業主個人造成損害的，應向業主個人賠償損失。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。.3、甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得物業管理服務權或致使對方失去物業管理服務權，或造成對方經濟損失的，應當承擔相應的責任。

5、本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

6、甲乙雙方以及業主因物業服務發生爭議的，應盡量平等協商解決，協商不成的，任何一方均可向羅湖區人民法院提起訴訟，判決結果對各方均有約束力。

7、合同期未滿，乙方擅自提前停止物業管理服務的；乙方不按時交接、撤離的，均應向甲方賠償實際損失。

第十二條其他事項

1、本合同未盡事宜，雙方可以進一步協商并簽訂補充協議約定，補充協議與本合同具有同等法律效力。

2、本合同附件《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》是本合同有效組成部分，與本合同具同等法律效力。

3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具同等法律效力。

4、本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，對甲乙雙方及本住宅區全體業主均具約束力。

甲方：深圳市羅湖區XXX住宅乙方：深圳XX發展公司

區業主委員會

負責人：負責人：

簽署日期： 200年月日簽署日期： 200年月日

第五篇：無錫市住宅區物業管理暫行辦法

【發布單位】81020 【發布文號】

【發布日期】1996-06-25 【生效日期】1996-06-25 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

無錫市住宅區物業管理暫行辦法

（1996年6月25日無錫市人民政府令第26號）

第一條 第一條 為深化住房制度改革，逐步實現房屋管理專業化、服務社會化、經營市場化，為物業所有人（使用人）創造優美、整潔、文明、安全和生活方便的居住環境，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 第二條 本辦法所稱物業是指住宅區內已投入使用的各類房屋及相配套的共用設施、設備和相關聯的場地。

第三條 第三條 本辦法所稱房屋的自用部位和自用設備，是指戶門以內由本戶單獨使用的部位和設備，包括水、電、氣戶表以及自用陽臺等。

第四條 第四條 本辦法適用于本市市區各類居住小區、住宅組團及其他物業（以下統稱住宅區）。

第五條 第五條 物業管理工作應當堅持逐步深化、穩步推進的方針和為住戶提供服務和方便的原則。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受物業所有人（使用人）的委托，對住宅區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、治安和環境衛生等項目進行管理、維護、修繕與整治。

本辦法所稱房屋的共用部位，是指承重結構部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱房屋的共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾通道、供電干線、消防設施、電梯等。

第六條 第六條 無錫市房產管理局（以下簡稱市房管局）是本市住宅區物業管理的業務主管部門，其職責是：

（一）貫徹、執行國家、省、市有關物業管理的法規、規章，制定住宅區物業管理的有關實施規定；

（二）審批物業管理公司資質；

（三）負責維修基金的管理；

（四）對物業管理工作進行業務指導、監督、檢查和組織評比；

（五）培訓和考核物業管理專業人員。

第七條 第七條 各區人民政府和區房產管理部門、街道辦事處負責對轄區內的住宅區物業管理工作進行指導、協調和監督。

市政、綠化、環衛、交通、公安、供水、供電、郵電、供氣等部門按職責分工，負責對住宅區物業管理中有關業務工作的指導、協調和監督。

第八條 第八條 住宅區應當成立業主管理委員會。業主管理委員會由物業所有人和使用人選舉的代表組成，代表和維護本住宅區物業所有人和使用人的合法權益。

第九條 第九條 同一住宅區只能委托一家物業管理公司管理。物業管理公司可按行政管轄區域或一定的輻射范圍，將零星住宅納入住宅區進行物業管理。

第十條 第十條 業主管理委員會的權利：

（一）依據有關法律、法規和本辦法規定，結合本住宅區的實際情況，制定各項管理規范；

（二）選聘物業管理公司，并與其簽訂物業管理合同；

（三）審議物業管理公司制訂的管理計劃和管理服務的主要措施；

（四）審查物業管理公司管理費的收支情況；

（五）檢查、督促本住宅區物業管理工作的實施及規章制度的執行。

第十一條 第十一條 業主管理委員會的義務：

（一）定期召集、主持物業所有人（使用人）代表大會，報告本住宅區的管理工作；

（二）根據物業所有人（使用人）的意見和要求對物業管理公司的管理工作進行檢查、監督并協助落實各項措施；

（三）接受物業所有人（使用人）的監督；

（四）接受房管部門和各有關行政主管部門以及住宅區所在地人民政府、街道辦事處的指導與監督。

第十二條 第十二條 物業管理公司是以房屋及其附屬設施、設備的管理、維修、服務為主要經營業務，經濟上獨立核算、自主經營、自負盈虧，并具有獨立法人地位的經濟實體。物業管理公司可按規定享受有關第三產業的優惠政策。

第十三條 第十三條 物業管理公司必須持有《物業管理資質證書》方可從事住宅區物業管理業務。

物業管理公司應當具備的資質條件：

（一）自管或受托管理房屋建筑面積在2萬平方米以上；

（二）有自己的名稱、章程和組織機構；

（三）有固定的辦公地點及經營場所；

（四）有30萬元以上的注冊資金；

（五）具備同經營項目相對應的各類具有上崗證書的房地產專業管理人員和維修隊伍，其中初、中級專業技術人員應不少于三分之一。

第十四條 第十四條 物業管理公司的權利：

（一）根據有關規定，結合實際情況，制定住宅區管理辦法；

（二）依照物業管理合同和管理辦法對住宅區實施管理；

（三）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；

（四）制止違反物業管理合同和管理辦法的行為；

（五）要求業主管理委員會協助管理；

（六）選聘專營公司承擔專項管理業務；

（七）在住宅內實行多種經營，以其收益補充住宅區管理經費；

（八）其他依法享有的權利。

第十五條 第十五條 物業管理公司的義務：

（一）履行物業管理合同，依法經營；

（二）接受業主管理委員會和住宅區內居民的監督；

（三）重大的管理措施應提交業主管理委員會審議，并經業主管理委員會認可；

（四）遵守有關規定，保證管理質量，不亂收取費用；

（五）其他依法應盡的義務。

第十六條 第十六條 住宅區物業管理的內容可包括：

（一）住宅區內的房屋、道路、水、電、煤氣等公共設施和設備的維修和養護；

（二）日常環境衛生的清掃；

（三）綠化、園林小區及其有關設施的養護；

（四）治安和交通秩序的維護；

（五）其他需要管理的方面。

管理應當達到的標準按各相關專業管理標準執行。

第十七條 第十七條 物業管理公司接受物業所有人或業主管理委員會委托管理物業，應當與委托人訂立《物業管理合同》并報市房管局備案。

《物業管理合同》應當明確：

（一）管理項目；

（二）管理內容；

（三）管理費用；

（四）雙方權利和義務；

（五）合同期限；

（六）違約責任；

（七）其他。

第十八條 第十八條 物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

為物業所有人（使用人）提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務或公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。

實行政府定價或政府指導價的物業管理公共服務收費的具體價格，由市物價、財政、房管部門根據本市經濟發展水平和物業管理市場發育程度確定，并定期調整公布。

凡屬為物業所有人（使用人）個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規定有統一收費標準者外，服務收費實行經營者定價或雙方協議。

未經市物價、財政部門核定，物業管理公司不得設立其他收費項目。

物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所和收費地點公布。

第十九條 第十九條 住宅區公共性服務收費的費用構成主要包括以下方面：

（一）住宅區共用設施、設備日常運行、維修及保養費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛生費；

（四）保安費；

（五）管理費。

已收取公共服務費的住宅區，不得再重復收取上述各單項管理費用。

第二十條 第二十條 設立物業管理共用部位、共用設施、設備維修基金，其來源是：

（一）新建的商品房，在房地產開發經營單位售房價中提取1．5％；

（二）公房出售時，按建筑面積每平方米35元，在售房款中提取；

（三）過去商品房出售時，已提取的此項費用。

第二十一條 第二十一條 物業管理共用部位和共用設施、設備維修基金實行專戶儲存，其利息用于房屋共用部位、共用設施、設備的維修養護。基金利息的使用，由區房管部門審批，報經市房管部門核準后定向使用。基金及利息的管理和使用接受審計和財政部門的監督。

第二十二條 第二十二條 凡建設費用已進入商品房成本的住宅區配套用房，其房屋租金收入用于補貼所在地住宅區物業管理的費用。

第二十三條 第二十三條 開發建設單位在房屋出售前，應當選聘物業管理公司進行前期管理，管理費用由開發建設單位承擔，直至住宅區業主管理委員會成立。

第二十四條 第二十四條 開發建設單位將住宅區移交物業公司管理時，須一并移并下列資料：

（一）住宅區規劃圖；

（二）竣工平面圖；

（三）地下管網圖；

（四）設備安裝圖；

（五）其他技術資料。

第二十五條 第二十五條 住宅區內的物業所有人（使用人）應當遵守住宅區物業管理辦法，按規定交納公共服務費，不得妨礙管理人員履行職責。

第二十六條 第二十六條 住宅區住戶有下列情況之一的，由物業管理公司予以制止、批評和教育或責令限期改正和賠償：

（一）擅自改變住宅區內土地用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、外觀、結構，毀壞設施、設備、危及房屋安全的；

（三）亂搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放，占用綠地、破壞綠化、污染環境影響住宅區景觀的；

（四）損壞區內公共設施、設備的；

（五）其他違反規定的行為。

上述行為需給予行政處罰的，物業管理公司應當提請有關行政主管部門處罰。

第二十七條 第二十七條 物業管理公司違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業管理公司主管部門責令其限期改正；逾期不改的，吊銷其資質證書；造成經濟損失的，責令賠償：

（一）不按期修繕房屋及公共設施、設備的；

（二）管理制度不健全，管理混亂，使區內公共設施遭受損失的；

（三）截留或挪用住宅小區維護管理費尚不構成犯罪的。

第二十八條 第二十八條 物業管理公司擅自擴大收費范圍或提高收費標準的，由物價部門依法處理。

第二十九條 第二十九條 本辦法公布施行后交付使用的新建住宅區，按本辦法規定實行物業管理。

本辦法公布前已經交付使用的住宅區，可以先從異產毗連房屋和公有住房售后社會化、專業化的管理和維修服務開始，逐步推行物業管理。

第三十條 第三十條 江陰市、錫山市、宜興市可參照本辦法執行。

第三十一條 第三十一條 本辦法由無錫市房產管理局負責解釋。

第三十二條 第三十二條 本辦法自公布之日起施行。

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