第一篇：關于印發安徽省定價成本監審固定資產折舊技術規范(試行)的通知

關于印發安徽省定價成本監審 固定資產折舊技術規范（試行）的通知

皖成本〔2011〕2號

各市、縣物價局：

為合理核定定價成本，提高政府價格決策的科學性，根據《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格成本監審辦法》、《安徽省政府制定價格成本監審辦法》、《定價成本監審一般技術規范（試行）》、《企業會計準則—固定資產》等法律、法規的有關規定，我們制定了安徽省定價成本監審固定資產折舊技術規范（試行）。現印發你們，請按照執行。

安徽省價格成本調查監審局

二〇一一年十一月二日

安徽省定價成本監審固定資產折舊技術規范

（試行）

第一條 為合理審核確定定價成本，提高政府價格決策的科學性，根據《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格成本監審辦法》（國家發展和改革委員會令第42號）、《安徽省政府制定價格成本監審辦法》（安徽省人民政府令第215號）、《企業會計準則—固定資產》以及國家發展改革委《定價成本監審一般技術規范（試行）》（發改價格〔2007〕1219號）等法律、行政法規、規章和有關規定，制定本規范。

第二條 安徽省縣級以上人民政府價格主管部門對實行政府指導價、政府定價的商品和服務進行成本監審，審核確定固定資產折舊費用時，適用本規范。

第三條 固定資產是指為生產經營商品、提供勞務和經營管理而持有的, 使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等單位價值較高的有形資產。不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產。

第四條 固定資產折舊是指在固定資產的使用壽命內，按照確定的方法對應計折舊額進行的系統分攤。

應計折舊額，是指應當計提折舊的固定資產的原價扣除其預計凈殘值后的余額，如果已對固定資產計提減值準備，還應當扣除已計提的固定資產減值準備累計金額。

預計凈殘值，是指預計固定資產使用壽命結束時，固定資產處置過程中所發生的處置收入扣除處置費用后的余額，等于固定資產原值乘以預計凈殘值率。

預計殘值率可根據固定資產的性質、消耗方式和工作環境等因素，按照固定資產原值的3-5％確定，固定資產的預計凈殘值率一經確定，不得變更。

固定資產的使用壽命，是指固定資產預計使用期限，或固定資產所能生產產品或提供勞務的數量。

第五條 審核確定固定資產折舊費用應遵循相關性原則。凡與實行政府指導價、政府定價的商品和服務生產經營無關的固定資產折舊費用，一律不能計入定價成本。

第六條 審核確定固定資產折舊費用必須履行實地監審程序，核對相關的固定資產登記簿和固定資產卡片，及主要固定資產實地盤點。應重點關注固定資產的初始計量、固定資產的折舊、固定資產的后續支出以及固定資產的使用壽命等，并檢查固定資產的總賬和明細賬。

第七條 固定資產的取得成本（即初始計量），應當遵循歷史成本原則。取得成本包括企業為購建某項固定資產達到預定可使用狀態前所發生的一切合理的、必要的支出。固定資產的取得方式包括外購、自行建造、投資者投入等。根據不同的取得方式核定取得成本。

第八條 企業外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。

第九條 自行建造固定資產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。包括工程物資成本、人工成本、交納的相關稅費、應予資本化的借款費用以及應分攤的間接費用等。

第十條 投資者投入固定資產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。在投資合同或協議約定價值不公允的情況下，按照該項固定資產的公允價值作為入賬價值。

第十一條 融資租入的固定資產按照租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值。

第十二條 盤盈的固定資產，按照同類或類似固定資產的重置完全價值計價，或按以下方法確定其入賬價值：

（一）同類或類似固定資產存在活躍市場的，按同類或類似固定資產的市場價格，減去按該項資產的新舊程度估計的價值損耗后的余額，作為入賬價值。

（二）同類或類似固定資產不存在活躍市場的，按該項固定資產的預計未來現金流量現值，作為入賬價值。

第十三條 其他方式取得的固定資產，如通過非貨幣性資產交換、債務重組、企業合并、接收捐贈等方式取得的固定資產的成本，按照《企業會計準則—固定資產》等有關規定核定。

第十四條 在原有固定資產基礎上進行改擴建的，按照固定資產的原價，加上改擴建發生的支出，減去改擴建過程中發生的固定資產變價收入后的余額計價。

第十五條 已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，自交付使用之日起，按照工程預算、造價或者工程成本等資料，估價轉入固定資產，并計提折舊。竣工決算辦理完畢以后，按照決算數調整原估價和已計提折舊。

第十六條 為保持定價成本的平穩性，成本監審中固定資產折舊方法采用年限平均法（交通等行業可以采用工作量折舊法），不得采用加速折舊法。

第十七條 年限平均法又稱直線法，是指將固定資產的應計折舊額均衡地分攤到固定資產預計使用壽命內的一種方法。計算公式如下：

年折舊率=（l－預計凈殘值率）÷預計使用壽命（年）年折舊額=固定資產總值×年折舊率 第十八條 工作量法是根據實際工作量計提固定資產折舊額的一種方法。計算公式如下：

單位工作量折舊額=固定資產原值×（1－預計凈殘值率）÷預計總工作量

某項固定資產年折舊額=該項固定資產年工作量×單位工作量折舊額

第十九條 固定資產折舊應按月計提。當月開始使用的固定資產，當月不計提折舊，從次月起計提折舊。當月內減少或者停用的固定資產，當月仍計提折舊，從次月起停止計提折舊。

第二十條 下列固定資產在成本監審時不予計提折舊：

（一）按規定單獨估價作為經營者固定資產入賬的土地；

（二）房屋、建筑物以外未使用、不需用以及封存的固定資產；

（三）以經營租賃方式租入的固定資產；

（四）已提足折舊繼續使用的固定資產；

（五）已在成本中一次性列支而形成的固定資產；

（六）破產、關停企業的固定資產；

（七）提前報廢的固定資產；

（八）長期閑置（9個月以上）的固定資產；

（九）其他違背成本監審原則或按照規定不得計提折舊的固定資產。第二十一條 未充分利用的固定資產，應按行業標準或社會公允水平計量。

第二十二條 固定資產折舊年限原則上按照設計使用年限確定。沒有設計使用年限的，應根據固定資產的性質、使用情況和使用環境，按照《有關行業固定資產折舊年限參照表》（見附表），在折舊年限范圍中值以上區間內合理確定。

第二十三條 實行特許經營的，固定資產折舊年限按不同情況分別處理：

（一）特許經營期滿后資產無償移交的，固定資產折舊年限最高不超過特許經營期；

（二）特許經營期滿后資產有償轉讓的，按第十六條規定確定折舊年限。

第二十四條 由政府補助或社會無償投入（含捐助）形成的固定資產，其折舊原則上不應計入定價成本；但后續支出可以計入定價成本。

第二十五條 符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出，并重新核定固定資產的原值、使用壽命及年折舊費用：

（一）一次性發生的修理支出達到該固定資產原值20%以上；

（二）經過修理后該項固定資產使用壽命延長；

（三）經過修理后該項固定資產生產能力提高；

（四）經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。第二十六條 以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，應予資本化，作為長期待攤費用在租賃有效期內平均攤銷。其攤銷費用視同固定資產折舊，計入定價成本。

第二十七條 多項業務共同使用的固定資產，應當按照貢獻的大小（一般以銷售收入為依據）、資產占用時間（面積）比例、產量或其他方法合理分攤折舊費用。

第二十八條 本規范未涉及以及對照本規范無參照標準的固定資產，法律法規和相關財務制度對其折舊年限有明確規定的，從其規定；沒有具體規定的，應當按照有利于維護消費者利益的原則確定。

第二十九條 本規范由安徽省物價局價格成本調查監審局解釋。

第三十條 本規范自 2012年1月1日起施行。附件：有關行業固定資產折舊年限表

第二篇：廣西壯族自治區小水電定價成本監審辦法試行

廣西壯族自治區小水電定價成本監審辦法（試行）

第一條 為規范小水電發電定價成本監審行為，提高政府制定小水電上網電價的科學性和合理性，根據《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格成本監審辦法》（國家發展改革委第42號令）等有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于政府價格主管部門實施小水電發電定價成本監審的行為。

第三條 小水電發電定價成本監審工作由各級人民政府價格主管部門的成本調查監審機構組織實施。

第四條 小水電發電定價成本的核定應當遵循下列原則:(一)合法性原則。計入小水電發電企業定價成本的各項費用應當符合《中華人民共和國會計法》等有關法律、行政法規和會計制度的規定。

(二)相關性原則。計入小水電發電企業定價成本的各項費用，應與小水電發電企業發電業務相關。

(三)合理性原則。影響小水電發電企業發電定價成本的主要技術、經濟指標應當符合行業技術政策、相關標準或社會公允水平。

第五條 小水電發電定價成本監審，應當以經會計師事務所或審計、稅務等政府部門審計（審核）的財務會計報告、手

續齊備的原始憑證及賬冊等資料為基礎，對經營者成本合理歸集、分析、審核，核定定價成本。

第六條 小水電發電定價成本由發電生產成本和期間費用構成。

第七條 發電生產成本是指正常電力生產過程中發生的合理費用。包括職工薪酬、固定資產折舊、燃料費、水費、材料費、修理費及其它費用。

第八條 期間費用包括管理費用和財務費用。

－3－ 管理費用是指小水電發電企業為管理和組織發電經營活動而發生的費用。包括管理部門職工薪酬、固定資產折舊、修理費、稅金(包括房產稅、車船稅、土地使用稅、印花稅等)、業務招待費、辦公費、水電費、租賃費、會議費、差旅費、技術開發費、低值易耗品攤銷、無形資產攤銷、長期待攤費用攤銷及其他管理費用。

財務費用是指企業為籌集小水電發電經營資金而發生的費用。包括利息凈支出、匯兌凈損失以及相關的手續費等。

第九條 第七條中所指水費為發電用水費用。包括外購水費、水資源費、水利工程設施供水的費用及庫區移民扶持基金等。水費按照國家和地方政府部門規定的標準核定。

第十條 材料費是指發電運行中消耗性材料、事故備品以及其他各種生產用材料支出，原則上據實核定，但最高不得超過每千瓦裝機20元的標準核定。

第十一條 修理費是指小水電發電企業為維持正常發電運行所需要發生的大修理費和日常維護費用，原則上據實核定，但不得超過核定的固定資產原值的1.5%。

第十二條 職工薪酬是指企業為獲得職工所提供服務而給予的各種形式報酬以及相關支出。包括:職工工資、獎金、津貼和補貼；職工福利費；醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費和生育保險費等社會保險費；住房公積金；工會經費和職工教育經費；解除與職工的勞動關系給予的補償；其他與獲得職工提供的服務相關的支出。

第十三條 職工工資總額按照核定的職工人數和平均工資確定。職工人數原則上據實核定，但不得超過原國家水利部《小水電建設項目經濟評價規程》（水電〔1995〕186號）最低定員和設計定員中的最低人數。職工平均工資指職工獲得的平均勞動報酬，包括各種工資、獎金、津貼和補貼，原則上據實核定，但最高不得超過當地小水電行業或統計部門公布的當地在崗職工平均工資，不低于自治區人力資源和社會保障廳公布的全區非全日制用工的小時最低工資標準。

－4－ 第十四條 醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費及住房公積金計提基數按照核定的職工工資總額確定，但五項保險計提基數不低于當地統計部門發布的上一在崗職工社會平均工資的60%，計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。

工會經費、職工教育經費和職工福利費據實核定，但最高分別不得超過核定工資總額的 2%、2.5%和14%。

第十五條 固定資產原值原則上按歷史成本核定。按規定進行過清產核資的，按照財政或國有資產管理部門認定的各類固定資產價值核定；新增的，依據竣工決算報告和相關原始購置憑證核定；經營者發生合并、分立等改組活動的，可按經有關政府部門認定的評估價值核定資產成本。已投入使用但未形成竣工決算報告的固定資產，可由當地價格主管部門按照有關規定合理確定。

第十六條 固定資產折舊采用年限平均法，按照核定的固定資產原值分類確定。殘值率原則上按 3%-5%計算，但綜合折舊率不得超過5%，折舊年限根據固定資產的性質和實際使用情況確定，折舊年限具體如下：

（一）房屋及建筑物為20-40年；

（二）機器、機械及生產設備為10-20年；

（三）與生產經營活動有關的器具、工具、家具等為5-8年；

（四）與生產經營活動有關的運輸工具為4-8年；

（五）電子設備為3-5年。

由政府或社會無償投入所形成的固定資產、閑置超過9個月和提前報廢的固定資產，均不得計提折舊計入定價成本。

第十七條 與發電有關的業務招待費按照企業實際發生額的60％計入定價成本，但最高不得超過當年發電業務收入的 5‰。

－5－ 第十八條

無形資產從開始使用之日起，在有效使用期限內分攤計入定價成本。其中，土地使用權費用已計入地面建筑物價格且無法分離的，隨建筑物提取折舊；其他情況均按土地使用年限分攤。其他無形資產，有明確受益期限的按受益年限分攤，未明確受益期限的按不低于 10年攤銷。

長期待攤費用一般按受益期限攤銷。

第十九條 貸款利息支出原則上根據與發電業務相關的實際貸款余額與貸款利率核定，貸款利率不得超過商業銀行當期最高貸款利率，并按照20年等額還本付息計算。

第二十條 其他業務成本應單獨核算，不計入發電成本。不能單獨核算或者核算不合理的，應當從總成本中扣除。其他業務成本可根據實際情況采用收入比例法、資產比例法等方法合理核定。

第二十一條 老電廠的上網電量，原則上按最近三年的實際平均數計。年發電利用小時低于3000小時的，按3000小時核定上網電量；新建電廠按設計上網電量計。

第二十二條 單位發電定價成本，是指發電總成本與上網電量的比值。

單位發電定價成本=發電總成本÷上網電量

第二十三條 本辦法由自治區物價局負責解釋。

第二十四條 本辦法自 2014年2月1 日起施行。

－6－

第三篇：物業服務定價成本監審

《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的規定

為提高政府制定物業服務收費的科學性，合理核定物業服務定價成本，根據《物業服務收費管理辦法》和《政府制定價格成本監審辦法》等有關規定，國家發展改革委員會和建設部于2007年9月10日聯合印發了《物業服務定價成本監審辦法（試行）》（發改價格[2007]2285號），2007年10月1日起施行。根據《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的規定，在教材第二章第二節“物業服務收費”的基礎上，補充增加以下內容：

物業服務定價成本監審

一、物業服務定價成本監審的定義

1、物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。

2、物業服務定價成本監審，是指價格主管部門為制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業的服務成本實施監督和審核的行為。

二、物業服務定價成本監審的原則和依據

1、物業服務定價成本監審應當遵守以下原則：

（1）合法性原則

合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定；

（2）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。

（3）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。

（4）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。

2、物業服務定價成本監審的依據

核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

三、物業服務定價成本的構成物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

其中：

1、人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

2、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3、綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。

不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

4、清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。

5、秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

6、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

7、辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

8、管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。

9、固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

10、經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

四、物業服務定價成本審核的方法和標準

1、工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

2、固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

3、物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

4、物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。

第四篇：物業服務定價成本監審辦法(試行)

中華人民共和國國家發展和改革委員會

中華人民共和國建設部

二○○七年九月十日

物業服務定價成本監審辦法（試行）

第一條 為提高政府制定物業服務收費的科學性、合理性，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。

本辦法所稱物業服務，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。

第三條 物業服務定價成本監審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。

第四條 在本行政區域內物業服務企業數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。

第五條 物業服務定價成本監審應當遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定；

（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。

（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。

（四）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。

第六條 核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

第七條 物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

第八條 人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

第九條 物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

第十條 綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十一條 清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。第十二條 秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

第十三條 物業共用部位共用設施設備及公眾

責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十四條 辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十五條 管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。

第十六條 固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。第十七條 經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。第十八條 物業服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標準審核。第十九條 工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核

定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

第二十條 固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

第二十一條 物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條 物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各

物業項目之間分攤。

第二十三條 本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規定審核，原則上據實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。

第二十四條 各省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。第二十五條 本辦法由國家發展和改革委員會解釋。

第二十六條 本辦法自2007年10月1日起施行。附：物業服務定價成本監審表

第五篇：52-物業服務定價成本監審辦法(試行)

發改價格[2007]2285號

國家發展改革委、建設部關于印發

《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的通知

各省、自治區、直轄市、計劃單列市發展改革委、物價局、建設廳（房地局）：

為提高政府制定物業服務收費的科學性，合理核定物業服務定價成本，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，特制定《物業服務定價成本監審辦法（試行）》，現印發你們，請按照執行。

附件：物業服務定價成本監審辦法（試行）

國家發展改革委

建設部

二○○七年九月十日

主題詞：物業成本監審辦法通知

附件：

物業服務定價成本監審辦法（試行）

第一條為提高政府制定物業服務收費的科學性、合理性，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。

本辦法所稱物業服務，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。本辦法所稱物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。

第三條物業服務定價成本監審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。

第四條在本行政區域內物業服務企業數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。

第五條物業服務定價成本監審應當遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定；

（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。

（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。

（四）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。

第六條核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

第七條物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

第八條人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

第九條物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

第十條綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十一條清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。

第十二條秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。第十三條物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十四條辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十五條管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。

第十六條固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

第十七條經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

第十八條物業服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標準審核。

第十九條 工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

第二十條固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

第二十一條物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服

務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。

第二十三條本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規定審核，原則上據實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。

第二十四條各省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。

第二十五條本辦法由國家發展和改革委員會解釋。

第二十六條本辦法自2007年10月1日起施行