第一篇：《物業服務定價成本監審辦法(試行)》的通知

《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的通知

發布日期 2007-09-14.國家發展改革委、建設部關于印發 《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的通知

各省、自治區、直轄市、計劃單列市發展改革委、物價局、建設廳（房地局）

為提高政府制定物業服務收費的科學性、合理核定物業服務定價成本，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，特制定《物業服務定價成本監審辦法（試行）》，現印發你們，請按照執行。

國家發展改革委、建設部

二OO七年九月十日

物業服務定價成本監審辦法（試行）

第一條

為提高政府制定物業服務收費的科學性、合理性，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。

本辦法所稱物業服務，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。

第三條

物業服務定價成本監審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。

第四條

在本行政區域內物業服務企業數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。

第五條

物業服務定價成本審核應當遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定；

（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或間接相關的費用。

（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。

（四）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。

第六條

核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告，原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

第七條

物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費公攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

第八條

人員費用是管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

第九條

物業共用部位共用設施設備日常運行及維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的更新、改造費用。

第十條

綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十一條

清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。

第十二條

秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

第十三條

物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十四條

辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十五條

管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。

第十六條

固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務經營者擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

第十七條

經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

第十八條

物業服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標準審核。

第十九條

工會經費、職工教育經費、住戶公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育 保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住戶公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

第二十條

固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限 根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定 資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%-5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際 情況合理確定殘值率。

第二十一條

物業服務企業將專業性較強的服務內容 外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條

物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然后 按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。

第二十三條

本辦法未具體規定審核標準的其他費用 項目按照有關財務制度和政策規定審核，原則上據實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。

第二十四條

各省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。

第二十五條

本辦法由國家發展和改革委員會解釋。

第二十六條

本辦法自2007年10月1日起施行

第二篇：物業服務定價成本監審辦法(試行)

中華人民共和國國家發展和改革委員會

中華人民共和國建設部

二○○七年九月十日

物業服務定價成本監審辦法（試行）

第一條 為提高政府制定物業服務收費的科學性、合理性，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。

本辦法所稱物業服務，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。

第三條 物業服務定價成本監審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。

第四條 在本行政區域內物業服務企業數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。

第五條 物業服務定價成本監審應當遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定；

（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。

（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。

（四）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。

第六條 核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

第七條 物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

第八條 人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

第九條 物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

第十條 綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十一條 清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。第十二條 秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

第十三條 物業共用部位共用設施設備及公眾

責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十四條 辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十五條 管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。

第十六條 固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。第十七條 經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。第十八條 物業服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標準審核。第十九條 工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核

定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

第二十條 固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

第二十一條 物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條 物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各

物業項目之間分攤。

第二十三條 本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規定審核，原則上據實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。

第二十四條 各省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。第二十五條 本辦法由國家發展和改革委員會解釋。

第二十六條 本辦法自2007年10月1日起施行。附：物業服務定價成本監審表

第三篇：52-物業服務定價成本監審辦法(試行)

發改價格[2007]2285號

國家發展改革委、建設部關于印發

《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的通知

各省、自治區、直轄市、計劃單列市發展改革委、物價局、建設廳（房地局）：

為提高政府制定物業服務收費的科學性，合理核定物業服務定價成本，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，特制定《物業服務定價成本監審辦法（試行）》，現印發你們，請按照執行。

附件：物業服務定價成本監審辦法（試行）

國家發展改革委

建設部

二○○七年九月十日

主題詞：物業成本監審辦法通知

附件：

物業服務定價成本監審辦法（試行）

第一條為提高政府制定物業服務收費的科學性、合理性，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。

本辦法所稱物業服務，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。本辦法所稱物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。

第三條物業服務定價成本監審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。

第四條在本行政區域內物業服務企業數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。

第五條物業服務定價成本監審應當遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定；

（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。

（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。

（四）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。

第六條核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

第七條物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

第八條人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

第九條物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

第十條綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十一條清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。

第十二條秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。第十三條物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十四條辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十五條管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。

第十六條固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

第十七條經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

第十八條物業服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標準審核。

第十九條 工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

第二十條固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

第二十一條物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服

務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。

第二十三條本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規定審核，原則上據實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。

第二十四條各省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。

第二十五條本辦法由國家發展和改革委員會解釋。

第二十六條本辦法自2007年10月1日起施行

第四篇：物業服務定價成本監審

《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的規定

為提高政府制定物業服務收費的科學性，合理核定物業服務定價成本，根據《物業服務收費管理辦法》和《政府制定價格成本監審辦法》等有關規定，國家發展改革委員會和建設部于2007年9月10日聯合印發了《物業服務定價成本監審辦法（試行）》（發改價格[2007]2285號），2007年10月1日起施行。根據《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的規定，在教材第二章第二節“物業服務收費”的基礎上，補充增加以下內容：

物業服務定價成本監審

一、物業服務定價成本監審的定義

1、物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。

2、物業服務定價成本監審，是指價格主管部門為制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業的服務成本實施監督和審核的行為。

二、物業服務定價成本監審的原則和依據

1、物業服務定價成本監審應當遵守以下原則：

（1）合法性原則

合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定；

（2）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。

（3）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。

（4）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。

2、物業服務定價成本監審的依據

核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

三、物業服務定價成本的構成物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

其中：

1、人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

2、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3、綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。

不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

4、清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。

5、秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

6、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

7、辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

8、管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。

9、固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

10、經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

四、物業服務定價成本審核的方法和標準

1、工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

2、固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

3、物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

4、物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。

第五篇：物業服務定價成本監審辦法

物業服務定價成本監審辦法（試行）

（征求意見稿）

第一條為規范政府價格主管部門物業服務定價成本監審行為，提高政府制定物業服務價格的科學性、合理性，根據《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格成本監審辦法》等法律、規章和有關規定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于政府價格主管部門制定實行政府指導價的物業服務收費時，對提供相關物業服務的經營者實施定價成本監審的行為。

第三條本辦法所稱物業服務，是指物業服務經營者按照物業服務合同的約定，對所服務小區的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等的活動。

第四條物業服務定價成本審核應當遵循下列主要原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合《中華人民共和國會計法》等有關法律、行政法規和財務會計制度的規定。

（二）合理性原則。影響定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或社會公允水平。

（三）相關性原則。計入物業服務定價成本的費用，需為與物業服務直接相關或間接相關的費用。

（四）權責發生制原則。本期成本應負擔的費用，不論款項是否支付，均應計入本期成本；不屬于本期成本應負擔的費用，即使款項已經支付，也不得計入本期成本。

第五條物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的財務會計報告以及審核無誤、手續齊備的原始憑證及賬冊為基礎，做到真實、準確、完整、合理。

新投入使用的物業，物業服務經營者如不能提供上述資料，物業服務定價成本應以審查批準的前期物業管理方案為基礎、按照本辦法規定的成本項目、參照其他物業服務平均合理的費用支出水平測算確定。

第六條物業服務定價成本由管理人員費用、物業共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、電梯及增壓水泵日常運行維護費用、辦公費用、固定資產折舊費、經業主大會同意的其它費用等組成。

第七條管理人員費用，指物業服務經營者按規定發放給在物業服務小區從事管理工作的人員工資及按規定提取的福利費、繳納的各項社會保障費。本辦法所稱社會保障費，是指根據國家有關制度規定應當繳納的養老、醫療、失業、工傷、生育保險和住房公積金等。

第八條物業共用部位、共用設施設備日常運行及維護費，指為保障物業管理區域內消防、排污、監控、道路、照明等共用部位的正常運轉、維護保養所需的日常運行費用和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等，不包括保修期內的維修費、應由物業維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。

第九條綠化養護費，指管理、養護綠化設施的費用，包括綠化工具購置費、勞保用品、農藥化肥費、補苗費、綠化用水和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發企業支付的種苗種植費和前期維護費。

第十條清潔衛生費，指公共區域衛生打掃、經常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運、環衛所需費用和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。

第十一條秩序維護費，包括器材裝備費、保安人員人身保險費、由物業管理

企業支付的保安服裝費和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。

第十二條物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，指物業服務經營者為小區辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務經營者與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十三條電梯及增壓水泵日常運行維護費，指為維護電梯及增壓水泵正常運行而發生的電費等日常運行、維修費和相應專業人員的工資、福利費、社會保障費等，不包括保修期內的維修費以及應由物業維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。

第十四條辦公費，指物業管理企業為維護服務小區正常的物業管理活動而用于辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費、管理費分攤、財務費用等其它費用。

管理費分攤，指上級物業服務經營者分攤的管理費用。

第十五條固定資產折舊費，指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內、由物業服務經營者擁有的、與物業服務直接相關的使用年限在一年以上的資產，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。不屬于物業服務主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產。

第十六條經業主大會同意的其它費用，指按規定程序，經業主大會同意由物業服務費開支的費用。

第十七條物業服務定價成本相關項目按本辦法第十八條至第二十六條規定的方法和標準審核。

第十八條物業服務小區服務的從業人員指直接從事物業管理小區服務的物業

服務人員，包括：在崗職工（含合同制職工）、臨時工及其他聘用、留用的人員。各項人員數指標均按年平均數確認。人員數量應符合國家規定的定員標準，實際人員數量超過定員標準上限的，按定員標準上限核定；實際人員數量低于定員標準下限的，按定員標準的下限核定。

第十九條人均工資原則上據實核定，但最高不能超過當地行業職工平均工資；當地行業職工平均工資按統計部門公布的數據確定，最高不得超過當地社會平均職工工資的1.2倍。人員工資總額按照核定的人員數量和人均工資核定。

第二十條 社會保障費計提基數按照核定的相應工資水平確定，計提比例按當地政府規定比例確定。職工福利費按核定的工資總額14%計提。醫療保險費用已在職工福利費中列支的，不得在社會保障費中重復計算；其他應由職工福利費列支的費用，也不得在相關費用項目中重復計算。

第二十一條產權屬業主所有的物業服務用固定資產不計提折舊;閑置超過9個月的固定資產，不計提折舊；固定資產提足折舊后，不論是否繼續使用，均不得再提取折舊；提前報廢的固定資產，也不能補提折舊。

固定資產折舊原則上按照監審核定的固定資產原值和財務制度規定的分類折舊年限中值核算。重要固定資產實際可使用年限超過財務制度規定的分類折舊年限上限10年以上的，價格主管部門可按照保護消費者利益和促進行業發展的原則合理確定其折舊年限。

第二十二條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營所得的收益，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。未進入專項維修資金部分應從物業服務成本中抵扣。

第二十三條針對特定物業安裝設備、提供服務等發生的費用，應分別單獨核

算，并由特定物業業主承擔。

第二十四條物業服務經營者對某些專業知識或專業技能較強的公共性服務內容采用承包形式外包給有關專業公司的，該項服務的成本按簽訂的服務承包合同所確定的承包金額核定。

第二十五條管理費分攤原則：從事物業服務的經營者只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業小區的物業服務計費面積或按應收物業服務費加權分攤；物業服務經營者兼營其它業務的，則按實現收入所占比重分攤。

第二十六條物業服務單位成本，根據物業管理面積按不同物業類型分別核算。第二十七條本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規定審核，原則上據實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。第二十八條物業服務定價成本相關指標。

（一）服務小區示范等級，指政府主管部門組織評定的示范優秀小區稱號。

（二）服務小區綠化率，指小區綠化面積占其總占地面積的比率，計算公式為：服務小區綠化率=小區綠化面積÷小區占地面積×100%

（三）服務小區入住率，指小區已入住戶數占其總戶數的比率，計算公式為：服務小區入住率=小區已入住戶數÷小區總戶數×100%

（四）服務小區物業管理面積，指應收取小區物業服務費的計費建筑面積。

（五）物業管理用房面積，指用于物業管理小區的物業管理用房面積，不包括物業經營用房面積。

（六）物業服務費收繳率=實收物業服務費÷應收物業服務費×100%

（七）服務小區公共配套設施項目，指物業管理小區內設置的網球場、游泳池、健身房、閱覽室、活動室、幼兒園等硬件配套設施設備。

第二十九本辦法由國家發展和改革委員會解釋。第三十條本辦法自2007年 月 日起施行。附件：物業服務定價成本監審表