第一篇：IPO集體土地案例總結

二、IPO集體土地案例總結-1.承包

一、集體土地

集體土地如果從大的范疇里劃分，主要包括農用地、建設用地和未利用地三類，而農用地又可以分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農用地共五類，耕地又可以分為基本農田和其他耕地。

（一）農用地 1.承包

（1）鐵漢生態（300197）

瑕疵：租賃被集體經濟組織以外的單位承包的農村集體土地承包經營權、林地承包經營權； 反饋問題：發行人2009年12月與出租方梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了農村集體土地和林地承包經營權流轉合同。請發行人說明并披露上述承包經營權的權屬沿革和辦理流轉手續的情況。請保薦機構和律師對是否存在潛在糾紛和經營風險發表意見。解釋：

（一）梅縣國土資源局、梅縣國土資源局大坪國土資源所、梅縣大坪鎮人民政府、梅縣大坪鎮守臺村民委員會出具《證明》，“廣東省梅州市梅縣大坪鎮內301.6畝土地屬于集體土地，為守臺村民委員會所有，截止本證明出具之日，尚未申領集體土地權屬證書。經查，守臺村集體所有土地水田為25.3畝、旱地為276.3畝。該土地不在國家基本農田紅線范圍之內，具體四至如下（詳細位置見附圖）：東：煤渣壩堤面至凌角塘大路水平以下為界，西：狗爬礤及和尚山山腳（以原鉤機已開路界）為界，南：守臺小學至沙下山腰的大路為界，北：煤渣壩及原電廠水庫庫尾為界。經查，該土地上未設置他項權利”。

根據梅縣林業局2005年5月23日編號分別為04414211309JDS00012、04414211309JDS00002、04414211309JDS00010的《森林、林木、林地狀況登記表》，座落于大坪鎮守臺村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組，面積為585畝的林地為大坪鎮守臺村村民集體所有。

根據梅縣大坪鎮守臺村村民（戶主）代表大會《關于守臺土地、林地承包會議記錄表》，梅縣大坪鎮守臺村于2009年11月30日在村委會議室召開了村民（戶主）代表大會，應到會戶數1200，實到會戶數944。該次會議作出決議，同意將梅縣大坪鎮守臺村的土地301.6畝（水田25.3畝、旱地276.3畝）、林地585畝承包給梅州錦繡大地農林生態發展有限公司。梅縣大坪鎮守臺村民委員會在會議記錄表上批注了“情況屬實”的意見并加蓋了梅縣大坪鎮守臺村民委員會公章，梅縣大坪鎮人民政府在會議記錄表上批注了“情況屬實、批準承包”的意見并加蓋了梅縣大坪鎮人民政府公章。

1．梅縣大坪鎮守臺村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《土地承包合同》。根據該合同的約定，梅縣大坪鎮守臺村民委員會將其位于凌角塘和長江岌與白沙下、面積為301.6畝的土地發包給梅州錦繡大地農林生態發展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途為農業、林業及其他經濟作物的種植，土地承包費為水田每年按人民幣400元/畝、旱地每年按人民幣150元/畝的價格計算，付款方式為將承包費價款總額一次性全額支付。

梅縣大坪鎮守臺村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據該合同的約定，梅縣大坪鎮守臺村民委員會將其位于梅縣大坪鎮守臺村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組、面積為515畝的林地發包給梅州錦繡大地農林生態發展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費為每年按人民幣10元/畝的價格計算，付款方式為在簽訂該合同時先付前二十年的承包款，二十年承包期滿之日前一次性足額支付下一個二十年承包期的承包款，第二個二十年承包期滿之日前一次性足額支付剩余十年承包期的承包款。梅縣林業局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農林生態發展有限公司核發了編號為B440600002623的《林權證》。

梅縣大坪鎮守臺村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據該合同的約定，梅縣大坪鎮守臺村民委員會將其位于梅縣大坪鎮守臺村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組、面積為70畝的林地發包給梅州錦繡大地農林生態發展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費為每年按人民幣10元/畝的價格計算，付款方式為在該合同簽訂之日即全額支付清該承包款。梅縣林業局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農林生態發展有限公司核發了編號為B440600002619的《林權證》。根據《中華人民共和國農村土地承包法》（以下簡稱“《土地承包法》”）第48條“發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準”的規定以及梅縣大坪鎮守臺村村民（戶主）代表大會《關于守臺土地、林地承包會議記錄表》，梅縣大坪鎮守臺村民委員會將其集體所有的土地及林地發包給梅州錦繡大地農林生態發展有限公司，已經取得三分之二以上村民代表同意并獲梅縣大坪鎮人民政府批準，梅州錦繡大地農林生態發展有限公司與梅縣大坪鎮守臺村民委員會均具有相應的主體資格，意思表示真實、充分，其簽訂的土地承包合同及林地承包合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州錦繡大地農林生態發展有限公司已依法取得該等土地和林地的承包經營權。

2．發行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《農村集體土地承包經營權流轉合同》。根據該合同的約定，梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮守臺村、面積為301.6畝土地的承包經營權以出租的方式流轉給發行人，承包經營權出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經營權出租的用途為用于農業種植等用途，承包經營權出租價款為水田每年按人民幣500元/畝、旱地每年按人民幣200元/畝的價款計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農林生態發展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經營權出租價款的銀行賬號后十日內，發行人支付前15年的承包經營權出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發行人支付剩余5年的承包經營權出租價款。梅縣大坪鎮守臺村民委員會于2009年12月28日出具《關于同意承包經營土地流轉的函》，同意梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其面積為301.6畝的土地承包經營權流轉給發行人。

發行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《農村集體林地承包經營權流轉合同》。根據該合同的約定，梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮守臺村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組、面積為515畝林地的承包經營權以出租的方式流轉給發行人，承包經營權出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經營權出租的用途為用于林業種植等用途，承包經營權出租價款為每年按人民幣50元/畝的價格計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農林生態發展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經營權出租價款的銀行賬號后十日內，發行人支付前15年的承包經營權出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發行人支付剩余5年的承包經營權出租價款。梅縣大坪鎮守臺村民委員會于2009年12月28日出具《關于同意承包經營林地流轉的函》，同意梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其面積為515畝的林地承包經營權流轉給發行人。

發行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《農村集體林地承包經營權流轉合同》。根據該合同的約定，梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮守臺村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組、面積為70畝林地的承包經營權以出租的方式流轉給發行人，承包經營權出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經營權出租的用途為用于林業種植等用途，承包經營權出租價款為每年按人民幣50元/畝的價格計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農林生態發展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經營權出租價款的銀行賬號后十日內，發行人支付前15年的承包經營權出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發行人支付剩余5年的承包經營權出租價款。梅縣大坪鎮守臺村民委員會于2009年12月28日出具《關于同意承包經營林地流轉的函》，同意梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其面積為70畝的林地承包經營權流轉給發行人。

根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（以下簡稱“《流轉管理辦法》”）第15條“承包方依法取得的農村土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉”的規定以及梅縣大坪鎮守臺村民委員會2009年12月28日出具的《關于同意承包經營土地流轉的函》、《關于同意承包經營林地流轉的函》，梅州錦繡大地農林生態發展有限公司及發行人具備相應的主體資格，意思表示真實、充分，標的——土地和林地的承包經營權合法有效，前述承包經營權流轉合同的內容不違反法律、行政法規的強制性規定，且已取得發包方梅縣大坪鎮守臺村民委員會的同意，合法有效；發行人已依法取得該等土地和林地的承包經營權?；谇笆?，該等承包經營權的設定及流轉不存在潛在糾紛和經營風險。

（二）梅縣國土資源局、梅縣國土資源局大坪國土資源所、梅縣大坪鎮人民政府、梅縣大坪鎮湯湖村民委員會出具《證明》，“廣東省梅州市梅縣大坪鎮內399.4畝土地屬于集體土地，為湯湖村民委員會所有，截止本證明出具之日，尚未申領集體土地屬證書。經查，湯湖村集體所有土地水田為136.7畝、旱地為262.7畝。該土地不在國家基本農田紅線范圍之內，具體四至如下（詳細位置見附圖）：東：長江岌山頂為界，西：狗爬礤及和尚山山腳（以原鉤機已開路界）為界，南：守臺小學至白沙下山腰的大路為界，北：煤渣壩及原電廠水庫庫尾為界。經查，該土地上未設置他項權利”。

根據梅縣林業局2005年6月6日編號分別為04414211307JDS00006、04414211307JDS00008的《森林、林木、林地狀況登記表》，座落于大坪鎮湯湖村塘尾、圍里村民小組，面積為889畝的林地為大坪鎮湯湖村村民集體所有。

根據梅縣大坪鎮湯湖村村民（戶主）代表大會《關于湯湖土地、林地承包會議記錄表》，梅縣大坪鎮湯湖村于2009年11月30日在村委會議室召開了村民（戶主）代表大會，應到會戶數1120，實到會戶數988。該次會議作出決議，同意將梅縣大坪鎮湯湖村的土地399.4畝（水田136.7畝，旱地262.7畝）、林地889畝承包給梅州錦繡大地農林生態發展有限公司。梅縣大坪鎮湯湖村民委員會在會議記錄表上批注了“情況屬實”的意見并加蓋了梅縣大坪鎮湯湖村民委員會公章，梅縣大坪鎮人民政府在會議記錄表上批注了“情況屬實、批準承包”的意見并加蓋了梅縣大坪鎮人民政府公章。

1．梅縣大坪鎮湯湖村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《土地承包合同》。根據該合同的約定，梅縣大坪鎮湯湖村民委員會將其位于長江岌和白沙下與和尚山腳、面積為399.4畝的土地發包給梅州錦繡大地農林生態發展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途為農業、林業及其他經濟作物的種植，土地承包費為水田每年按人民幣400元/畝、旱地每年按人民幣150元/畝的價格計算，付款方式為將承包費價款總額一次性全額支付。

梅縣大坪鎮湯湖村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據該合同的約定，梅縣大坪鎮湯湖村民委員會將其位于梅縣大坪鎮湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為784畝的林地發包給梅州錦繡大地農林生態發展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費為每年按人民幣10元/畝的價格計算，付款方式為在簽訂該合同時先付前二十年的承包款，二十年承包期滿之日前一次性足額支付下一個二十年承包期的承包款，第二個二十年承包期滿之日前一次性足額支付剩余十年承包期的承包款。梅縣林業局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農林生態發展有限公司核發了編號為B440600002621的《林權證》。

梅縣大坪鎮湯湖村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據該合同的約定，梅縣大坪鎮湯湖村民委員會將其位于梅縣大坪鎮湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為105畝的林地發包給梅州錦繡大地農林生態發展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費為每年按人民幣10元/畝的價格計算，付款方式為在簽訂該合同之日即全額付清該承包款。梅縣林業局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農林生態發展有限公司核發了編號為B440600002622的《林權證》。根據《土地承包法》第48條“發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準”的規定以及梅縣大坪鎮湯湖村村民（戶主）代表大會《關于湯湖土地、林地承包會議記錄表》，梅縣大坪鎮湯湖村民委員會將其集體所有的土地及林地發包給梅州錦繡大地農林生態發展有限公司，已經取得三分之二以上村民代表同意并獲梅縣大坪鎮人民政府批準，梅州錦繡大地農林生態發展有限公司與梅縣大坪鎮湯湖村民委員會均具有相應的主體資格，意思表示真實、充分，其簽訂的土地承包合同及林地承包合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州錦繡大地農林生態發展有限公司已依法取得該等土地和林地的承包經營權。

2．發行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《農村集體土地承包經營權流轉合同》。根據該合同的約定，梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮湯湖村，面積為399.4畝土地的承包經營權以出租的方式流轉給發行人，承包經營權出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經營權出租的用途為用于農業種植等用途，承包經營權出租價款為水田每年按人民幣500元/畝、旱地每年按人民幣200元/畝的價格計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農林生態發展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經營權出租價款的銀行賬號后十日內，發行人支付前15年的承包經營權出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發行人支付剩余5年的承包經營權出租價款。梅縣大坪鎮湯湖村民委員會于2009年12月28日出具《關于同意承包經營土地流轉的函》，同意梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其面積為301.6畝的土地承包經營權流轉給發行人。

發行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《農村集體林地承包經營權流轉合同》。根據該合同的約定，梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為784畝林地的承包經營權以出租的方式流轉給發行人，承包經營權出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經營權出租的用途為用于林業種植等用途，承包經營權出租價款為每年按人民幣50元/畝的價格計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農林生態發展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經營權出租價款的銀行賬號后十日內，發行人支付前15年的承包經營權出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發行人支付剩余5年的承包經營權出租價款。梅縣大坪鎮湯湖村民委員會于2009年12月28日出具《關于同意承包經營林地流轉的函》，同意梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其面積為784畝的林地承包經營權流轉給發行人。

發行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農林生態發展有限公司簽訂了《農村集體林地承包經營權流轉合同》。根據該合同的約定，梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為105畝林地的承包經營權以出租的方式流轉給發行人，承包經營權出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經營權出租的用途為用于林業種植等用途，承包經營權出租價款為每年按人民幣50元/畝的價格計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農林生態發展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經營權出租價款的銀行賬號后十日內，發行人支付前15年的承包經營權出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發行人支付剩余5年的承包經營權出租價款。梅縣大坪鎮湯湖村民委員會于2009年12月28日出具《關于同意承包經營林地流轉的函》，同意梅州錦繡大地農林生態發展有限公司將其面積為105畝的林地承包經營權流轉給發行人。根據《流轉管理辦法》第15條“承包方依法取得的農村土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉”的規定以及梅縣大坪鎮湯湖村民委員會2009年12月28日出具的《關于同意承包經營土地流轉的函》、《關于同意承包經營林地流轉的函》，梅州錦繡大地農林生態發展有限公司及發行人具備相應的主體資格，意思表示真實、充分，標的——土地和林地的承包經營權合法有效，前述承包經營權流轉合同的內容不違反法律、行政法規的強制性規定，且已取得發包方梅縣大坪鎮湯湖村民委員會的同意，合法有效；發行人已依法取得該等土地和林地的承包經營權。基于前述，該等承包經營權的設定及流轉不存在潛在糾紛和經營風險。分析：

1.原集體土地承包經營權的設立合法、有效；

2.發行人以租賃方式取得該等土地和林地的承包經營權，并已取得發包方同意，承包經營權的流轉符合法律法規規定，發行人已依法取得承包經營權。

（2）圣農發展（002299）

瑕疵：承包、租賃農村集體土地

反饋問題：請保薦人、律師對下列問題進行核查并發表專項意見：（1）發行人生產經營及募投項目所需大部分土地采取租賃方式的合法合規性，主要包括但不限于租賃農村土地從事公司經營是否涉及改變農用地用途，是否已履行必要的審批、批準或登記手續，上述租賃行為的程序和效力是否合法合規，有權機關及政府主管部門的意見；（2）土地采用租賃方式對公司持續經營是否會產生重大不利影響，以及公司對可能產生的風險（主要包括政策、法律風險，出租方違約風險）的具體應對措施。〔反饋意見第一部分第1條〕 解釋：

（一）關于發行人生產經營及募投項目所需大部分土地采取租賃方式的合法合規性

1、發行人承包、租賃農村土地情況

因從事生產經營及建設本次募投項目需要，發行人作為承包方與光澤縣崇仁鄉人民政府及光澤縣崇仁鄉洋頭果場、光澤縣寨里鎮桃林村民委員會、光澤縣鸞鳳鄉中坊村民委員會、光澤縣崇仁鄉崇仁村民委員會（發包方）分別簽訂了4份《土地承包合同》，發行人向發包方承包4宗農村土地用于從事養殖業（即興建養雞場及相關附屬設施）；同時，發行人作為承租方與光澤縣鸞鳳鄉油溪村民委員會等32個農村集體經濟組織（出租方）分別簽訂了66份《土地租賃合同》，發行人向出租方租賃66宗農村土地用于從事養殖業（即興建養雞場及相關附屬設施）。〔詳見《法律意見書》及《律師工作報告》第十條“發行人的主要財產”第（七）款“房屋、土地租賃或土地承包情況”〕

2、關于發行人承包、租賃農村土地從事生產經營是否涉及改變農用地用途

根據國土資源部發布的《全國土地分類（試行）》（國土資發[2001]255號）的規定，農用地分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農用地共五類，畜禽飼養地（指以經營性養殖為目的的畜禽舍及相應附屬設施用地）屬于農用地中的其他農用地。本所律師認為，發行人承包、租賃農村土地用于從事養殖業（即興建養雞場及相關附屬設施），不涉及改變農用地用途。

3、關于發行人承包、租賃農村土地從事生產經營是否已履行必要的審批、批準或登記手續，其程序和效力是否合法合規

（1）根據《中華人民共和國農村土地承包法》第四十八條規定：“發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準?！苯浐瞬椋诎l行人承包的四宗農村土地中，有三宗土地是由發行人向當地村民委員會承包，已經發包方村民小組（戶代表）會議全體代表三分之二以上同意，并已經當地鄉（鎮）人民政府批準；另外一宗農村土地是由發行人向鄉辦集體企業光澤縣崇仁鄉洋頭果場承包，不涉及村民，該鄉辦集體企業的主管部門光澤縣崇仁鄉人民政府作為發包方之一，已對該土地承包予以認可。本所律師認為，上述農村土地承包行為已履行必要的審批手續，其程序和效力合法合規。（2）發行人租賃的66宗農村土地屬于農戶家庭承包經營的土地，根據《中華人民共和國農村土地承包法》第三十二條規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉?！薄掇r村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部令第47號）第八條規定：“承包方自愿委托發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章?！薄掇r村土地承包經營權流轉管理辦法》第二十一條規定：“農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份?！苯浐瞬椋l行人租賃的66宗農村土地系由承包方（即農戶）自愿委托發包方（即農村集體經濟組織）與發行人簽訂農村土地租賃合同，承包方已出具土地流轉委托書，上述農村土地租賃合同已向當地鄉（鎮）人民政府備案。本所律師認為，上述農村土地租賃行為已履行必要的備案手續，其程序和效力合法合規。

4、政府主管部門的意見

光澤縣國土資源局和光澤縣農業局于2008年5月26日共同出具了《關于福建圣農發展股份有限公司生產經營及募投項目使用農村土地的意見》，確認發行人因生產經營及本次募投項目所承包、租賃的農村土地用途均為禽畜養殖（包括興建養雞場及相關附屬設施），不存在改變農業用途的情況；發行人能夠遵守國家及地方有關農村土地管理的法律、法規和規章，其承包經營的農村土地已經當地鄉（鎮）人民政府批準，租賃經營的農村土地已經在當地鄉（鎮）人民政府辦理了租賃備案登記手續，上述承包、租賃農村土地行為的程序及效力均合法合規。綜上，本所律師認為，發行人生產經營及本次募投項目所需大部分土地采取承包、租賃農村土地方式是合法合規的。

（二）關于土地采用租賃方式對公司持續經營是否會產生重大不利影響，以及公司對可能產生的風險（主要包括政策、法律風險，出租方違約風險）的具體應對措施

1、發行人因采用一體化自養自宰生產模式從事肉雞生產而需要使用大量土地。發行人現有的辦公樓、檢測中心、2個肉雞加工廠、3個飼料廠（其中1個飼料廠處于在建階段）和2個孵化廠以及本次募投項目中擬建設的1個孵化廠、研發中心系以出讓方式取得國有土地使用權，發行人現有的12個種雞場和29個肉雞場以及本次募投項目中擬建設的8個種雞場和21個肉雞場所需要的土地，主要來自于租賃的農村土地。本所律師認為，（1）發行人在租賃農村土地時已按照《中華人民共和國農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律、法規和規章的要求，與當地村民委員會簽訂了長期租賃合同（最短的租賃期限至2028年1月屆滿）。上述農村土地租賃均已取得土地承包農戶的同意，并辦理了農村土地租賃備案手續，符合國家的土地政策和有關法律、法規和規章的規定。（2）我國是人口眾多的農業大國，發展農業及畜牧業一直是我國的基本國策。因此，國家在區域發展、養殖模式、用地支持、稅收優惠、資金扶持等方面制定了一系列促進規模化畜禽養殖的政策，鼓勵禽畜產品生產企業向規?；?、產業化、集團化、國際化的方向發展。發行人大規模一體化自養自宰的生產模式較散戶養殖相比，更有利于集約用地、節約用地，符合國家土地政策。（3）出租方通過出租土地，避免了直接耕種土地的風險，獲得了較穩定的租賃收益，在發行人過往的土地租賃中未曾出現過出租方違約現象。綜上，發行人主要采用租賃農村土地方式從事規模化家禽養殖對發行人持續經營不會產生重大不利影響。

2、發行人對可能產生的風險（主要包括政策、法律風險，出租方違約風險）的具體應對措施如下：

（1）政策風險與應對措施

A．政策風險：近年來國家宏觀政策穩定，國內經濟持續高速發展，土地需求大，畜牧業是一個需要大量使用土地的行業，國家土地管理政策變化有可能對發行人土地租賃產生政策風險，將對發行人產生不利影響。

B．應對措施：發行人采用一體化自養自宰生產模式從事肉雞生產，符合目前國家的土地政策，為避免或減少國家土地政策變化對公司造成不利影響，發行人將及時跟蹤、了解、研究國家土地政策發展動向，并根據國家土地政策的變化而相應調整公司的用地模式，進一步加強對土地的合理利用，集約用地、節約用地。（2）法律風險與應對措施

A．法律風險：發行人一體化自養自宰的肉雞生產模式所使用的土地大部分來源于租賃的農村土地，在租賃過程中若不按法律規定簽訂有關合同、履行有關法律程序，將導致土地租賃存在法律風險，對公司生產經營產生不利影響。

B．應對措施：發行人已嚴格按照法律法規的規定與土地的出租方簽訂租賃合同并履行有關法律程序，今后發行人將繼續嚴格按照法律法規的規定租賃農村土地，避免法律風險給公司帶來不利影響。

（3）出租方違約風險與應對措施 A．出租方違約風險：隨著地區經濟發展以及周邊土地用途的改變，存在出租方違約的風險。一旦出租方違約，將對發行人的生產經營造成不利影響。

B．應對措施：發行人嚴格按照有關法律法規的規定，與出租方簽訂土地租賃合同，土地租賃合同對租金、違約責任等租賃雙方的權利、義務、責任有明確的約定，并且租賃雙方依法辦理必要的審批、備案等法律手續，確保土地租賃合同合法有效。土地出租方通過出租土地，避免了直接耕種土地的風險，獲得了較穩定的租賃收益。在土地租賃合同履行過程中，發行人作為承租方，按時足額向出租方支付租金，認真履行承租方的各項義務，避免發生糾紛。在今后履行合同過程中，發行人仍將按時足額支付租金，認真履行合同，避免出租方違約現象的發生，一旦出租方違約，發行人將按照合同的約定積極穩妥的解決問題，避免由此給公司帶來不利影響。分析：

1.發行人向村委會承包集體土地、向農民租賃個人承包集體土地，已履行必要的審批手續，其程序和效力合法合規。

2.發行人承包、租賃農村土地用于從事養殖業（即興建養雞場及相關附屬設施），不涉及改變農用地用途。

3.光澤縣國土資源局和光澤縣農業局于2008年5月26日共同出具了《關于福建圣農發展股份有限公司生產經營及募投項目使用農村土地的意見》，確認發行人因生產經營及本次募投項目所承包、租賃的農村土地用途均為禽畜養殖（包括興建養雞場及相關附屬設施），不存在改變農業用途的情況；發行人能夠遵守國家及地方有關農村土地管理的法律、法規和規章，其承包經營的農村土地已經當地鄉（鎮）人民政府批準，租賃經營的農村土地已經在當地鄉（鎮）人民政府辦理了租賃備案登記手續。

（3）煌上煌（002695）瑕疵：承包集體水塘

反饋問題：請保薦人、律師對下列問題進行核查并發表專項意見：⑴、發行人生產經營所需部分土地采取承包、租賃方式的合法合規性，主要包括但不限于承包土地、水面、農村土地從事生產經營是否涉及改變農用地用途，是否已履行必要的審批、批準或登記手續，承包租賃行為的程序和效力是否合法合規，是否已經取得有權機關及政府主管部門的意見；⑵、土地采用承包、租賃方式對公司持續經營是否會產生重大不利影響。請發行人補充披露：承包養殖地面及水面土地性質、面積、作用、占發行人相應面積的比例，發行人生產場所采用租賃方式可能產生的風險（主要包括政策、法律風險、出租方違約風險），前述風險的應對措施。（《反饋意見》

一、重點問題/8）解釋：

1.發行人生產經營所需部分土地采取承包、租賃方式的合法合規性 1）發行人承包農村土地的情況

發行人子公司煌大食品于2011年3月9日與國營南昌市五星墾殖場簽署《承包合同》，承包國營南昌市五星墾殖場所有的：（1）養殖基地：五星大堤程家池至血防站地段大堤壓浸臺地面及水面，總面積172.74畝；（2）種鴨養殖基地：天子廟養魚場4套塘，總面積72 畝；（3）孵化基地：用地3.3 畝。

發行人子公司永修煌上煌于2011年3月25日與永修縣九合鄉人民政府簽署《水塘承包合同》，承包永修縣九合鄉人民政府所有的240畝水塘（原九合鄉水產場）。

2）是否已履行必要的審批、批準或登記手續，承包租賃行為的程序和效力是否合法合規，是否已經取得有權機關及政府主管部門的意見

根據2007年10月1日起施行的《江西省實施〈中華人民共和國農村土地承包法〉辦法》（以下簡稱為江西省農村土地承包法），“屬于鄉（鎮）農民集體所有的土地，由鄉（鎮）集體經濟組織發包。鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理的日常工作?！备鶕鲜鲆幎ú⒔浻佬蘅h九合鄉人民政府證明，永修縣九合鄉人民政府對于《水塘承包合同》項下的土地、養殖水面擁有完整的使用權和處置權?！端脸邪贤分械陌l包方為永修縣九合鄉人民政府，承包方并不涉及村民或其他個人。綜上，本所律師認為，永修煌上煌與永修縣九合鄉人民政府簽訂的承包協議合法、有效。

根據江西省農村土地承包法，“屬于鄉（鎮）農民集體所有的土地，由鄉（鎮）集體經濟組織發包。國家所有依法由農民集體使用的農村土地，由使用該土地的農村集體經濟組織、村民委員會或者村民小組發包，鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理的日常工作。轄有農村土地的城市居民委員會、國有墾殖場、國有林場、國有園藝場發包的土地，參照本辦法執行”。根據上述規定并經國營南昌市五星墾殖場證明，國營南昌市五星墾殖場對于《承包合同》項下的土地、養殖水面擁有完整的使用權和處置權?！冻邪贤分械陌l包方為國營南昌市五星墾殖場，承包方并不涉及特定的村民或其他個人。綜上，本所律師認為煌大食品與國營南昌市五星墾殖場簽訂的承包協議合法、有效。

根據江西省農村土地承包法，“縣級以上人民政府農業、林業行政主管部門是農村土地承包管理部門，分別依照各自的職責，負責本行政區域內的農村土地承包及承包合同管理”。根據南昌縣農業局、南昌縣畜牧水產局和永修縣農業局出具的證明意見，發行人及其下屬子公司能夠遵守國家和地方有關農村土地管理的法律、法規和規章，其承包經營的農村土地已經當地鄉（鎮）人民政府批準，相關承包合同已向當地鄉（鎮）人民政府辦理了備案手續，其承包經營農村土地行為的程序及效力均合法合規。

綜上，本所律師認為，發行人承包農村土地、水面從事畜禽養等農業生產經營的行為已履行必要的審批、批準或登記手續，承包行為的程序和效力合法合規。3）承包土地、水面、農村土地從事生產經營是否涉及改變農用地用途 根據國土資源部發布的《國土資源部關于印發試行〈土地分類〉的通知》（國土資發[2001]255 號）的規定，農用地分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農用地五類，其中，畜禽飼養地（指以經營性養殖為目的畜禽舍及其相應附屬設施用地）、養殖水面（指人工開挖或天然形成的專門用于水產養殖的坑塘水面及相應附屬設施用地）屬于上述類別中的其他農用地。根據上述《承包合同》及《水塘承包合同》，發行人子公司煌大食品及永修煌上煌承包的土地、水面屬于畜禽飼養地和養殖水面。

根據南昌縣國土資源局和永修縣國土資源局出具的證明意見，發行人下屬子公司生產經營所承包的農村土地（包括養殖地面、養殖水面、魚塘）用途均為畜禽養殖（包括興建種鴨養殖基地、示范養殖基地、孵化基地及相關附屬設施），不存在改變農業用途的情形。

綜上，本所律師認為，發行人承包農村土地、水面從事畜禽養殖等農業生產經營不涉及改變農用地用途。

2.土地采用承包、租賃方式對公司持續經營是否會產生重大不利影響

1）根據本所律師核查及發行人的確認，發行人的主營業務為醬鹵肉制品的開發、生產和銷售，在養殖業務的過程中主要是以養殖業務的組織者、產品質量的管理者和農產品的最終收購者的身份開展業務，不從事具體的養殖業務。發行人承包農村養殖地面及水面興建種鴨養殖基地、養殖基地、孵化基地等主要目的在于帶動周邊農戶的養殖熱情，增加農戶家庭收入，促進農業產業化。

2）根據發行人的說明及本所律師核查，發行人生產所需的毛鴨主要通過向主要禽肉、畜肉供應商進行批量采購取得，上述承包土地所涉及的肉鴨供應量較小，發行人承包農村養殖地面及水面進行畜禽養殖所提供的毛鴨僅占發行人采購總額的2%左右。

3）中共中央、國務院于2010 年1 月31 日發布的《關于加大統籌城鄉發展力度進一步夯實農業農村發展基礎的若干意見》以及農業部于2011 年4 月26 日發布的《關于創建國家農業產業化示范基地的意見》，均鼓勵建立農業產業化示范基地，發揮龍頭企業集群集聚優勢，促進農民就業增收。

4）南昌縣農業局、南昌縣畜牧水產局、南昌縣國土資源局和永修縣農業局、永修縣國土資源局均已出具證明意見，證明發行人下屬子公司承包經營的農村土地已經當地鄉（鎮）人民政府批準，相關承包合同已向當地鄉（鎮）人民政府辦理了備案手續，其承包經營農村土地行為的程序及效力均合法合規。綜上，本所律師認為，發行人采用承包方式從事畜禽養殖對發行人持續經營不會產生重大不利影響。

3.承包養殖地面及水面土地性質、面積、作用、占發行人相應面積的比例

根據南昌縣農業局、南昌縣畜牧水產局、南昌縣國土資源局和永修縣農業局、永修縣國土資源局出具的證明意見，發行人下屬子公司生產經營目前所承包的養殖地面及水面土地性質為農用地，用途均為畜禽養殖，作用為興建種鴨養殖基地、示范養殖基地、孵化基地及相關附屬設施。南昌縣農業產業化暨兩帶建設推進領導小組亦證明發行人“在國營南昌市五星墾殖場的示范養殖基地、種鴨養殖基地、孵化基地為農業產業化示范基地”。根據本所律師核查及發行人的確認，發行人目前承包養殖地面及水面的面積占發行人全部用于畜禽養殖地面及水面相應面積的比例為100%，發行人承包農村養殖地面及水面進行畜禽養殖所提供的毛鴨占發行人總采購金額的2%左右。4.發行人生產場所采用租賃方式可能產生的風險（主要包括政策、法律風險、出租方違約風險）以及對前述風險的應對措施 發行人生產場所均為自有物業，少量毛鴨采購來源于承包自國營南昌市五星墾殖場和永修縣九合鄉人民政府的養殖土地、水面，不存在采用租賃方式取得農村土地的情形，可以避免因出租方權屬不清、租賃批準備案程序缺失、出租方違約等情形而導致的風險。對于發行人通過承包方式取得的國營南昌市五星墾殖場和永修縣九合鄉人民政府的養殖土地、水面的經營權，發行人已與相關方簽署了相關承包合同，且已取得當地國土資源主管部門和農業主管部門確認其承包行為合法合規的證明，加之發行人承包農村養殖地面及水面進行畜禽養殖所提供的毛鴨占其采購毛鴨總數的比例較小，因此，發行人因承包方式取得生產場所而可能產生的風險較小。分析：

1.發行人承包農村土地、水面從事畜禽養殖等農業生產經營不涉及改變農用地用途。2.發行人已與相關方簽署了相關承包合同，且已取得當地國土資源主管部門和農業主管部門確認其承包行為合法合規的證明。

3.發行人承包農村養殖地面及水面進行畜禽養殖所提供的毛鴨占其采購毛鴨總數的比例較小，因此，發行人因承包方式取得生產場所而可能產生的風險較小。

2.出租

（1）華英農業（002321）

瑕疵：租賃農村土地承包經營權，租賃集體建設用地使用權。反饋問題：發行人租賃的農村土地承包經營權 解釋：

發行人租賃使用的22 宗農村土地（以下簡稱“標的土地”）的詳情如下：

（一）標的土地的承包經營權 2007年12月20日，相關村民委員會根據每位農戶的授權委托分別與發行人簽訂了22份《河南省農村土地承包經營權出租合同》，發行人以租賃方式取得了22宗農村土地的承包經營權。經核查每位農戶與村民委員會簽訂的《土地承包合同》、每位農戶持有《承包經營權證》、每位農戶簽署的《授權委托書》，本所律師認為，標的土地所涉每位農戶均具有標的土地的承包經營權，相關村民委員會在簽訂《河南省農村土地承包經營權出租合同》前，均已取得每位承包標的土地的農戶的書面授權。

（二）發行人取得標的土地的承包經營權合法

《中華人民共和國農村土地承包法》第三十二條規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”，本所律師認為，標的土地所涉農戶有權委托村民委員會出租其已取得的土地承包經營權。

農業部于2005年1月19日發布的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部第47號令）第三條規定：“農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限”。根據《全國土地分類（試行）》（國土資發[2001]255 號）的規定，畜禽飼養用地為農用地。經本所律師核查，土地承包經營權流轉沒有改變土地的農業用途，發行人對標的土地承包經營權的租賃期限沒有超過農戶對標的土地承包期的剩余期限?！掇r村土地承包經營權流轉管理辦法》第二十一條規定，“承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份”。經本所律師核查，發行人簽署的《河南省農村土地承包經營權出租合同》已在相關鄉（鎮）人民政府備案。

綜上，本所律師認為，發行人依法取得了標的土地的承包經營權。

（三）發行人租賃標的土地從事規?；笄蒺B殖的合法性 1．發行人租賃標的土地從事規?；笄蒺B殖合法

國土資源部、農業部于2007 年9 月21 日聯合發布的《關于促進規模化畜禽養殖有關用地政策的通知》（國土資發[2007] 220 號文）（以下簡稱“國土資源部220號文”）規定，“其他企業和個人興辦或與農村集體經濟組織、農民和畜牧業合作經濟組織聯合興辦規模化畜禽養殖所需用地，實行分類管理。畜禽舍等生產設施及綠化隔離帶用地，按照農用地管理，不需辦理農用地轉用審批手續”，“規模化畜禽養殖用地的規劃布局和選址，應堅持鼓勵利用廢棄地和荒山荒坡等未利用地、盡可能不占或少占耕地的原則，禁止占用基本農田”。根據潢川縣國土資源局出具的《關于河南華英農業股份有限公司用地有關情況的說明》以及淮濱縣國土資源局出具的《關于河南華英農業股份有限公司淮濱分公司用地有關情況的說明》，標的土地符合土地利用總體規劃，不屬于國家基本農田。本所律師與保薦人共同實地核查了養殖場占用土地的情況，逐一對照國土部門提供的養殖場所在鄉鎮基本農田保護片圖，本所律師認為，標的土地沒有占用國家基本農田，可以用于規模化畜禽養殖。本所律師認為，發行人以租賃方式取得標的土地的承包經營權從事規模化畜禽養殖符合法律法規和規范性文件的規定，不屬于國務院于2008 年1 月3 日發布的《關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3 號）所禁止的 “擅自將農用地轉為建設用地”和“?以租代征?將農用地轉為非農業用地”的情形。

2．租賃使用標的土地進行規?；B殖履行的法律程序

國土資源部220 號文規定，“其他企業或個人申請規?；笄蒺B殖的，經縣級畜牧主管部門審核同意后，縣（市）、鄉（鎮）國土資源管理部門積極幫助協調用地選址，并到縣級國土資源管理部門辦理用地備案手續。其中，生產設施及綠化隔離帶用地占用耕地的，應簽訂復耕保證書”。根據該文的規定，發行人已就租賃標的土地進行規?；B殖事宜在潢川縣畜牧局和淮濱縣畜牧局辦理了備案手續，并同時在潢川縣國土資源局和淮濱縣國土資源局辦理了用地備案手續，對于養殖場內生產設施及綠化隔離帶用地占用耕地的情況已簽訂了復耕保證書，保證在租賃期滿后負責恢復該等耕地的種植條件。本所律師認為，發行人已經履行了租賃使用標的土地進行規?；B殖所必需的法律程序。

（四）律師對發行人租賃使用標的土地的結論性意見 本所律師認為，發行人以租賃方式取得標的土地的承包經營權并進行規?；B殖的行為，符合《土地管理法》、《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》、《關于促進規?；笄蒺B殖有關用地政策的通知》等相關法律、法規和規范性文件的規定，且履行了必要的法律程序。

本所律師認為，發行人以租賃方式取得22 宗農村土地的承包經營權并在該等農村土地上進行規?；B殖的行為合法、有效。分析：略。

（2）雛鷹農牧（002477）

瑕疵：生產經營及募投項目大部分土地租賃農用地，屬于農用地中的其他農用地。反饋問題：關于發行人生產經營及募投項目所需大部分土地采取租賃方式的合法合規性，主要包括但不限于租賃農村土地從事生產經營是否涉及改變農用地用途，是否已履行必要的審批、批準或登記手續，上述租賃行為的程序和效力是否合法合規，是否已經取得有權機關及政府主管部門的意見；（2）發行人主要生產經營用地采取租賃方式對公司持續經營是否會產生重大不利影響（可能產生的風險主要包括但不限于政策風險、法律風險、出租方違約風險等）；發行人是否已經制定了應對前述風險的具體措施 解釋：

（一）關于發行人生產經營及募投項目所需大部分土地采取租賃方式 1.發行人生產經營及募投項目用地情況

發行人生產經營及本次募集資金投資項目涉及的租賃土地共有90宗，除1宗地為工業用地外，其余89宗地均為租賃農村土地。除租賃用地外，公司還自有8 宗國有土地使用權。本次募集資金項目除“年出欄60 萬頭生豬產業化基地項目”用地為租賃農村土地，其它三個項目用地均使用自有用地完成。

發行人現有養殖場分為自建養殖場和租賃養殖場兩類。自建養殖場系發行人在與村委會或土地承包經營權人（以下簡稱“承包人”）直接簽訂租地協議后，在該租賃土地上自行建場。租賃養殖場則是由他人（指與發行人簽訂農戶自建養殖小區協議的合作建設農戶，又稱為“業主”）在與村委會或承包人簽訂用地協議后，按照發行人提供的設計方案投資建場，建成后再租賃給發行人使用。

發行人就現有自建養殖場用地與新鄭市薛店鎮山后馬村村委會等19 個村委會簽署了42 份土地租賃協議，與周根亭等8 名承包人簽署了8 份土地租賃協議；就本次發行募集資金投資項目之一“年出欄60 萬頭生豬產業化基地項目”用地與尉氏縣崗李鄉三石村村委會等6 個村委會簽署了6 份土地租賃合同。上述租賃合同項下的租賃土地共56 宗（詳見《律師工作報告》附件十“河南雛鷹農牧股份有限公司租賃集體土地情況表”）。

發行人目前共簽署34 份農戶自建養殖小區合作合同，租賃養殖場34 個（詳見《律師工作報告》附件十二“河南雛鷹農牧股份有限公司租賃養殖場情況表”），其中33 個租賃養殖場為租賃農村土地，另有雛鷹農牧第一后備種豬場為直接租賃建于國有土地上的養殖場（新村鎮弓劉莊村西側國家糧食儲備庫圍墻東原養雞場紅瓦房20 棟、平房6 棟、配電房兩間、廁所兩個、水井三眼）。對于發行人租賃的上述國有土地上的養殖場，出租人目前不能提供有權出租相關養殖場房屋的證明文件。根據《合同法》的有關規定，出租人有義務保證其有權出租上述房屋，若因出租人對所出租房屋存在權利上的瑕疵而導致發行人發生損失的，出租人應對該等損失承擔賠償責任。若因出租人對所出租房屋存在權利上的瑕疵而導致發行人不能繼續租賃該等房屋的，由于發行人的生產經營并不依賴于上述房屋，發行人在當地尋找新的租賃房屋并無困難，因此，該等房屋租賃不會對發行人造成實質性損失，不會對發行人生產經營構成重大不利影響。2.發行人租賃農村土地從事生產經營是否涉及改變農用地用途

根據《國土資源部關于印發試行〈土地分類〉的通知》（國土資發[2001]255號）的規定，農用地分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農用地共五類，畜禽飼養地（指以經營性養殖為目的的畜禽舍及相應附屬設施用地）屬于農用地中的其他農用地。據此，本所經辦律師認為，發行人租賃農村土地從事畜禽養殖，不涉及改變農用地用途。

3、發行人租賃農村土地從事生產經營是否已履行必要的審批、批準或登記手續，其程序和效力是否合法合規

經核查，發行人租賃的56 宗土地中，50 宗為個人承包經營土地，6 宗為集體經濟組織所有但尚未發包給個人的土地。

（1）《中華人民共和國農村土地承包法》第32 條規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”；第49 條規定：“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉”。

《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部令第47 號）第8 條規定：“承包方自愿委托發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章”，第21 條規定：“農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份?！?/p>

發行人租賃的50 宗個人承包經營土地中，42 宗為承包人委托村委會與發行人簽署土地租賃協議，并已出具書面農村土地承包經營權流轉委托書；8 宗為承包人與發行人直接簽署。上述土地已向鄉（鎮）人民政府備案。

（2）《村民委員會組織法》第19 條規定：“涉及村民利益的下列事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理

（一）鄉統籌的收繳方法，村提留的收繳及使用……

（八）村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項”；第17 條規定：“村民會議由本村十八周歲以上的村民組成召開村民會議，應當有本村十八周歲以上村民的過半數參加，或者有本村三分之二以上的戶的代表參加，所作決定應當經到會人員的過半數通過。”發行人租賃未發包土地共6 宗，發行人作為承租方與村委會簽署了土地租賃協議，并由村委會或土地所屬村民小組召開村民會議討論通過，上述土地已向鄉（鎮）人民政府備案。經核查，本所經辦律師認為，上述農村土地租賃行為已履行必要手續，合法有效。發行人現有34個租賃養殖場中，雛鷹農牧第三種豬場系由薛店鎮格大張村村委會在本村集體未發包土地上建場后出租給發行人，因此沒有另行簽訂土地租賃協議；雛鷹農牧三元仔豬十場的土地由業主以承包方式取得；雛鷹農牧第一后備種豬場為直接租賃建于國有土地上的養殖場；其他31 個租賃養殖場的集體土地則均以租賃方式取得。

業主租賃的集體土地同樣包括集體未發包土地和個人承包經營土地兩種。對于租賃個人承包經營的土地，同樣既存在直接與承包人簽訂土地租賃協議，亦存在承包人委托村委會或其他個人簽訂土地租賃協議的情形。經核查，業主租賃土地亦辦理上述相關手續，合法有效。4.政府主管部門的意見 2010 年1 月11 日和2010 年1 月12 日，新鄭市農業局與新鄭市國土資源管理局分別出具《關于河南雛鷹農牧股份有限公司生產經營使用農村土地的意見》，確認發行人及其前身嚴格遵守國家及地方有關基本農田保護、土地管理等方面的法律、法規、規章和其他規范性文件，發行人生產經營所租賃、承包農村土地用于畜禽養殖，符合土地利用總體規劃，不存在占用基本農田的情形，亦不存在違反農村土地管理法律、法規、規章和其他規范性文件的其他情形；發行人租賃、承包農村土地已辦理必要手續，屬合法有效。

2010 年1 月10 日，尉氏縣農業局與尉氏縣國土資源管理局分別出具《關于河南雛鷹農牧股份有限公司生產經營及募投項目使用農村土地的意見》，確認發行人嚴格遵守有關基本農田保護、土地管理等方面的法律、法規、規章和其他規范性文件，發行人現生產經營及為首次公開發行股票募集資金投資項目所租賃、承包農村土地均用于畜禽養殖，符合土地利用總體規劃，不存在占用基本農田的情形，亦不存在違反農村土地管理法律、法規、規章和其他規范性文件的其他情形；發行人租賃、承包農村土地已辦理必要手續，屬合法有效。據此，本所經辦律師認為，發行人生產經營及募投項目所需大部分土地采取租賃農村土地方式合法合規。

（二）發行人主要生產經營用地采取租賃方式對公司持續經營是否會產生 重大不利影響（可能產生的風險主要包括但不限于政策風險、法律風險、出租方違約風險等），發行人是否已經制定了應對前述風險的具體措施 1.本所經辦律師認為，發行人主要生產經營用地采取租賃方式不會對公司持續經營產生重大不利影響，理由如下：

（1）發行人租賃農村土地進行畜禽養殖符合國家土地管理法律法規的規定，且發行人已按照《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規履行所有必要手續，包括簽署土地租賃協議，取得土地承包人的書面授權委托、經村民會議決議通過等，并向鄉（鎮）人民政府辦理了土地備案手續，發行人對租賃土地的使用合法、有效；

（2）在符合國家法律法規有關農村土地租賃期限規定的前提下，發行人均與出租人簽署了長期土地租賃協議（自協議簽訂之日起20 年或至2027 年12 月31 日止），并在協議中明確，租賃期限屆滿，同等條件下，發行人享有優先承租或承包權，可一定程度上保證發行人用地的穩定性；

（3）發行人目前經營養殖場呈現分散格局，若個別或部分養殖場的土地無法繼續租賃，因單個養殖場的面積比較小（除第一生豬出口基地和第一祖代場面積規模較大外），發行人較易尋找新的土地及進行場所搬遷；

（4）農業是我國的基礎產業，發展農業及畜牧業一直是我國的基本國策。近年來，國家在土地、稅收優惠、資金扶持等方面制定了一系列促進規模化畜禽養殖的政策，鼓勵畜禽養殖企業向規模化、產業化、集團化方向發展，發行人進行規?；笄蒺B殖，有利于集約用地、節約用地，符合國家土地政策和產業政策；

（5）出租方通過出租土地，獲得較穩定的租賃收益，尚未發生違約現象。

2發行人制定的應對可能產生的政策風險、法律風險，出租方違約風險等的具體措施（1）政策風險與應對措施

畜牧業是我國國民經濟和社會發展的基礎產業，需要占用大量的土地。目前，國家宏觀政策穩定，畜牧業用地享受國家土地政策扶持。將來如國家對畜牧業特別是畜禽養殖用地管理政策的變化，可能導致發行人土地租賃政策風險，將對發行人生產經營產生不利影響。

發展農牧業是我國的基本政策?！胺稚B殖”是發行人養殖經營模式的主要內容之一，可以使發行人通過取得眾多零星的小塊土地用于養殖，有效利用農村閑散的土地資源，符合目前國家的土地政策。為避免或減少國家土地政策變化可能造成的不利影響，發行人將加強對國家土地政策的分析和預測, 加強與土地及有關部門的溝通力度,建立信息收集與分析整理體系,充分了解、掌握、運用國家土地及相關政策，調整用地計劃，科學、合理利用土地。（2）法律風險與應對措施

發行人畜禽養殖用地均采取租賃方式取得。在租賃過程中如未按照法律法規的規定簽訂有關租賃協議并履行必要的審批、備案程序，或簽訂的土地租賃協議未對租賃雙方權利義務作出明確約定等，將導致發行人土地租賃的法律風險，對其生產經營產生不利影響。發行人已嚴格按照法律法規的規定與土地出租方簽訂租賃合同并履行有關法律程序，土地租賃協議就雙方權利義務作出了明確約定，今后發行人將繼續嚴格按照法律法規規定的程序租賃農村土地，對于租賃養殖場涉及土地，仍繼續嚴格要求業主按照有關法律法規規定的程序租賃有關土地，避免在土地租賃方面的法律風險。（3）出租方違約風險與應對措施

隨著地區經濟發展以及周邊土地用途的改變，可能存在出租方違約的風險。一旦出租方違約，將對發行人的生產經營造成不利影響。

發行人及業主嚴格按照有關法律法規的規定，與出租方簽署土地租賃協議，就租賃期限、違約責任等租賃雙方的權利、義務予以明確約定。發行人及業主均按時足額交納了租金，認真履行協議約定的義務；同時，出租方也獲得了穩定的收益，避免了直接耕種帶來的風險，租賃雙方均能履行協議約定。在以后的履約過程中，發行人及業主仍將按時足額交納租金，認真履行協議約定義務，避免發生出租方違約情形，減少由于出租方違約給發行人經營帶來的不利影響。若出現部分出租方解除或終止協議，由于租賃的養殖場土地較多且分散，單個養殖場租賃面積較小，發行人通過新租賃土地替換原場地的實施難度相對較小，少數養殖場的搬遷不會對發行人生產經營造成重大不利影響。分析：

1.發行人租賃農村土地從事畜禽養殖，不涉及改變農用地用途。2.農村土地租賃行為已履行必要手續，合法有效。

3.業主租賃的集體土地同樣包括集體未發包土地和個人承包經營土地兩種。對于租賃個人承包經營的土地，同樣既存在直接與承包人簽訂土地租賃協議，亦存在承包人委托村委會或其他個人簽訂土地租賃協議的情形。4.農業局與國土資源管理局分別出具《關于河南雛鷹農牧股份有限公司生產經營使用農村土地的意見》。

5.隨著地區經濟發展以及周邊土地用途的改變，可能存在出租方違約的風險。一旦出租方違約，將對發行人的生產經營造成不利影響。

（3）圣農發展（002299）[1] 瑕疵：承包、租賃農村集體土地

（4）金新農（002548）瑕疵：發行人目前所在的生產經營場地，系自然人陳隆智向原深圳市寶安區公明鎮將石村（現為深圳市光明新區公明街道辦事處將石社區）租賃了集體所有的土地，根據發行人的設計要求建造房屋后，出租給發行人的。原將石村及陳隆智出租土地、建設房屋未辦理農用地轉用或土地征收、房屋規劃建設等審批手續。反饋問題：核查在集體土地上建造房屋用于商業用途是否經過法定的批準程序，是否違反法律、法規的相關規定，該轉租是否存在潛在的法律風險。（《反饋意見》第10題）解釋： 發行人目前所在的生產經營場地，系自然人陳隆智向原深圳市寶安區公明鎮將石村（現為深圳市光明新區公明街道辦事處將石社區）租賃了集體所有的土地，根據發行人的設計要求建造房屋后，出租給發行人的。原將石村及陳隆智出租土地、建設房屋未辦理農用地轉用或土地征收、房屋規劃建設等審批手續，不符合《土地管理法》及其實施條例等法律、法規的相關規定。根據《中華人民共和國合同法》及《廣東省高級人民法院關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發[2001]42號）的有關規定，陳隆智向將石村租賃集體土地及向發行人轉租的行為，均存在一定的法律瑕疵，相關租賃合同存在被認定為無效合同的法律風險，并可能導致租賃關系的終止、房屋的拆除等法律后果，但發行人作為承租人及相關土地、房屋的實際使用人，租賃合同被認定為無效的直接后果，是生產經營場地的搬遷所產生的費用、成本及經營損失。鑒于：（1）陳隆智向發行人轉租用地已經原將石村同意，發行人與陳隆智的房屋租賃合同已經房屋租賃管理部門備案（備案號分別為“光AE029442（備）”、“光AE029410（備）”、“光AE029413（備）”），其租賃關系已得到房屋租賃管理部門的認可；（2）深圳市光明新區拆遷辦已出具《關于金新農公司用地有關情況的說明》，認定發行人所處的用地目前未納入光明新區公共基礎設施項目征收拆遷范圍，近三年內也無其他公共基礎設施項目計劃征用；發行人至少在可預見的三年內可以繼續租賃、使用上述房屋；（3）發行人已在距離現址約120公里的廣東省惠州市橫瀝鎮通過出讓方式取得一宗國有土地使用權，擬用以募集資金投資項目，該項目建成投產后，視生產經營需要可逐步取代發行人在上述房屋的生產任務，發行人對該處房屋的依賴可逐步降低直至消除；（4）發行人的控股股東、實際控制人均已承諾：若發行人所租賃的房產（包括辦公樓、廠房和宿舍）根據相關主管部門的要求被強制拆除，則本人/本公司愿意在毋需股份公司支付任何對價的情況下承擔股份公司所有拆除、搬遷的成本與費用，并彌補其拆除、搬遷期間因此造成的經營損失。因此，本所律師認為，發行人的房屋租賃瑕疵對本次發行上市不構成法律障礙。分析：

1.原將石村及陳隆智出租土地、建設房屋未辦理農用地轉用或土地征收、房屋規劃建設等審批手續，不符合《土地管理法》及其實施條例等法律、法規的相關規定。

2.陳隆智向將石村租賃集體土地及向發行人轉租的行為，均存在一定的法律瑕疵，相關租賃合同存在被認定為無效合同的法律風險，并可能導致租賃關系的終止、房屋的拆除等法律后果。

3.陳隆智向發行人轉租用地已經原將石村同意，發行人與陳隆智的房屋租賃合同已經房屋租賃管理部門備案。

4.深圳市光明新區拆遷辦已出具《關于金新農公司用地有關情況的說明》。認為該等用地未納入征收規劃，至少在未來三年內發行人可繼續租賃使用該等土地。5.募投項目使用土地可逐步取代發行人在上述房屋的生產任務，發行人對該處房屋的依賴可逐步降低直至消除。

6.發行人的控股股東、實際控制人均已承諾。

（5）普邦園林（002663）瑕疵：租賃基本農田種植苗木 反饋問題：請保薦機構、發行人律師對公司用于苗木基地建設所承包租賃土地的用途是否合法合規進行專項核查。解釋： 本所律師核查了公司（主要通過其子公司普邦苗木，以下統稱“公司”）用于苗木基地建設的有關土地租賃合同，對公司租賃土地具體經辦人員進行訪談，并到所租賃土地現場進行核查，同時走訪相關市林業局、國土資源局等有關土地主管部門了解公司的用地情況。經核查，公司所承包租賃土地主要分為募投項目用地和非募投項目用地，其土地用途的合法合規性情況如下：

一、公司募投項目用地用途的合法合規性

經核查，公司募投項目用地的基本情況如下所示：

根據上述列表，公司承包租賃用于募投項目的土地合計面積4,099.00 畝，本所律師核查了該等地塊所在地村民委員會或鎮政府出具的有關證明、已取得的林權證或相關主管部門出具的正在辦理林權證的證明，該等地塊均為林地，可在該等地塊上種植苗木。根據《全國土地分類（試行）》（國土資源發[2001]255 號）的規定，在林地上種植苗木符合其土地用途。本所律師認為，公司募投項目用地符合林地的農業用途。

二、非募投項目用地用途的合法合規性 經核查公司承包租賃土地的相關合同，所在地塊村民委員會或鎮政府出具的有關證明或土地主管部門的證明或備案批復文件，公司非募投項目用地的基本情況如下所示：

根據上表，公司非募投項目用地有林地、耕地（部分耕地屬于基本農田保護用地）和未利用地。

（一）林地

經核查，該地塊共200.00 畝。本所律師認為，公司在林地上種植苗木，其用途合法合規，參見本《補充法律意見書

（一）》本條問題之“

一、公司募投項目用地用途的合法合規性”的論述。

（二）耕地

1、一般耕地

經核查，河源新東村地塊系耕地（576.86 畝），其已取得廣東省東源縣國土資源局的有關備案，同意公司在所承包租賃的地塊上種植苗圃。根據《全國土地分類（試行）》（國土資源發[2001]255 號）的規定，公司在該地塊上種植苗木并未改變其農業用途。經本所律師與保薦機構到該地塊進行現場核查，該地塊已荒廢多年，毗鄰地塊上面雜草叢生，并無種植任何作物。公司在該地塊上種植苗木，避免了土地資源的閑置和浪費，且并無改變其農業用途。根據農業部于2005 年1 月19 日發布的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部第47 號令）第三條規定：“農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限”，該地塊土地承包經營權流轉并沒有改變土地的農業用途。本所律師認為，公司在該等地塊上種植苗木并沒有改變該地塊的農業用途，且已取得相關主管部門的備案許可，其用地合法有效。

2、基本農田保護用地

經核查，四會清東、四會下峁、四會逕口地塊（以下簡稱“該等地塊”共540.38 畝）屬于基本農田保護用地。關于該等地塊用途的合法合規性，補充說明如下： 公司租賃該等土地后向四會市農業局和四會市國土資源局提起《關于申請租賃土地予以備案的報告》。2011 年1 月31 日，四會市農業局受理備案并出具“同意調整農業結構，但不能改變農保耕地的用途或在農保區域里搞其他建設等，并送國土部門核批。”的批復。同日，四會市國土資源局亦受理備案并出具“同意調整農業結構，但不能破壞耕地耕作層，不能搞非農建設，不能種植永久性高大喬木?！钡呐鷱?。根據《基本農田保護條例》第六條規定，市農業局和國土資源局系基本農田保護用地的主管部門，根據四會市農業局和四會市國土資源局的備案批復，公司已取得基本農田保護用地的主管部門的用地許可。根據四會市農業局的《抓好結構調整，貼身服務三農促進農民持續增收》的工作報告，其強調以蘭花、玫瑰、杜鵑、綠化樹為主要品種，重點區域為龍甫、石狗、下峁、等鎮街道，“十二五”末全市花卉種植面積達到10 萬畝，發展成為珠江三角洲城市群的后花園。通過產業調整，形成柑桔、水產、畜牧、蔬菜、花卉五大農業支柱產業。公司在四會租賃的該等地塊亦符合地區產業發展規劃。

本所律師與保薦機構到該等地塊進行實地察看，并到四會市國土資源局進行訪談了解到，該等地塊在公司簽訂合同之前并未種植莊稼，大都種植芭蕉或是柑橘（現已荒廢）。公司當時租賃土地的時候亦是認為種植苗木并不會破壞其土地使用現狀，并已得到有關主管部門的批準。

盡管公司已經通過合法程序承包取得該等地塊的土地使用權，并已經得到相關主管部門的備案核準，但為了更加規范自身的用地情況，公司將盡快將該等地塊轉讓給無關聯的第三方。綜上，本所律師認為，公司租賃的該等地塊雖涉及基本農田保護用地，用地存在法律瑕疵，但是其已經得到有關土地主管部門同意調整農業結構并種植苗木的備案核準，同時也符合地區產業發展規劃，且已經計劃盡快將該等地塊轉讓給無關聯的第三方，該等地塊的用途瑕疵不會對發行人本次發行上市構成重大法律障礙。

（三）未利用地

經核查，河源曾田村地塊（71.73 畝）系未利用地。公司在簽訂合同之后已取得所在地國土資源局的有關備案，同意公司在所承包租賃的地塊上種植苗圃。經本所律師與保薦機構的現場核查了解到，該地塊尚未確認使用用途。本所律師認為，公司在取得國土資源局的備案后在該等地塊上種植苗木，其用途合法有效。分析：

1.公司在該等地塊上種植苗木并沒有改變該地塊的農業用途，且已取得相關主管部門的備案許可，其用地合法有效。

2.本所律師與保薦機構到該等地塊進行實地察看，并到四會市國土資源局進行訪談了解到，該等地塊在公司簽訂合同之前并未種植莊稼，大都種植芭蕉或是柑橘（現已荒廢）。公司當時租賃土地的時候亦是認為種植苗木并不會破壞其土地使用現狀，并已得到有關主管部門的批準。

3.公司租賃的該等地塊雖涉及基本農田保護用地，用地存在法律瑕疵。

4.該等土地已經得到有關土地主管部門同意調整農業結構并種植苗木的備案核準，同時也符合地區產業發展規劃，且已經計劃盡快將該等地塊轉讓給無關聯的第三方，該等地塊的用途瑕疵不會對發行人本次發行上市構成重大法律障礙。

第二篇：農業銀行IPO案例

農業銀行的成功上市，標志著經過八年多的努力，中國大型商業銀行的改制上市已成功完成。這是我國金融改革取得的重要成就，對于增強銀行業的穩健經營與可持續發展能力、對于提升金融業的核心競爭力和對外開放水平，具有重要的全局性意義。

2010年7月，農業銀行成功完成境內外發行，以221億美元的融資規模，成為有史以來全球融資規模最大的IPO，創造了全球資本市場的一個經典案例。2003年中國大型銀行財務重組和股改上市正式啟動以來，交通銀行、建設銀行、中國銀行、工商銀行先后利用迅速發展且不斷走高的資本市場登陸境內外資本市場。但農業銀行從啟動上市進程伊始，就面臨著迥然不同的嚴峻形勢。當時全球經濟復蘇步伐放緩，世界經濟面臨二次探底的風險；資本市場也持續低迷，在農業銀行路演期間，國際股指大幅下跌；很多新股上市還頻頻破發。

面對如此不利的市場狀況，農業銀行IPO面臨著“發還是不發”的兩難選擇。農業銀行迎難而上，堅持按既定時間表推進上市工作，順利實現發行上市，并且股票獲得多倍超額認購?？梢哉f，經濟環境的復雜多變和資本市場的劇烈波動是農業銀行IPO面臨的困難之一。

困難之二，是農業銀行的業務模式及外界對農業銀行盈利能力和市場形象的質疑。由于上市之前媒體及投資者對農業銀行了解相對有限，并且對縣域金融業務的發展前景存在認識上的片面性，因此在上市的過程中，媒體及投資者對農業銀行存在一個普遍的認識：農業銀行是專門向農民發放小額貸款的銀行，是中國“農村”銀行、中國“農民”銀行。這些不了解實情的報道在一定程度上誤導了投資者對農業銀行的認知，對農業銀行的發行上市工作造成了十分不利的影響。

在困難的局勢下，農業銀行的成功發行上市也積累了寶貴的經驗，其成功因素可以歸納為以下幾個方面：

成功因素之一，是中國經濟快速增長，經濟結構轉型升級。中國經濟的持續增長在全球范圍內得到了最廣泛的認同，為投資者關注成長經濟體中的銀行業奠定了積極、正面的認知基礎。同時，中國經濟增長正逐漸由投資和出口拉動向消費驅動轉型。農業銀行擁有巨大的個人客戶群體，將直接受益于中國持續的宏觀經濟增速和經濟結構轉型。

成功因素之二，是中國銀行業具有良好的成長性和發展前景。從資本充足率和資產質量來看，中國商業銀行不良貸款率不斷下降、資本充足率持續提升。中國大型商業銀行的資產回報率、股本回報率高于美國、歐洲銀行業均值。

成功因素之三，是科學的發行方案設計。農業銀行上市發行的股份配售采取了科學、合理的發行機制和分配模式。在發行機制方面，農業銀行在股票發行過程中還引入了“綠鞋”機制，為穩定發行價格起到了保駕護航的作用。

成功因素之四，是精心提煉的投資故事。首先，農業銀行橫跨城鄉的獨特定位與未來中國經濟增長高度契合。中國引領世界經濟增長，農業銀行是中國銀行業的主力軍。農業銀行是中國個人客戶基礎最龐大的銀行，其橫跨城鄉的布局與定位，在中國的大型商業銀行中獨一無二，將顯著受益于中國經濟增長和結構轉型。其次，農業銀行強大的銀行業務平臺為長期發展提供堅實基礎。最后，推動農業銀行盈利增長的因素還包括：農業銀行的息差優勢明顯，提升潛力大；多元化業務結構保證了手續費收入的高速增長；不斷提升的運營效率也導致了信貸成本下降；持續提升的盈利能力更是農業銀行盈利增長的發動機。

成功因素之五，是高密度且全面覆蓋的IPO預路演。2010年4月下旬至5月下旬，農業銀行通過“一對一”或群體會議等多種形式進行了覆蓋A股、H股重點投資者的“非交易路演”，著重向市場介紹農業銀行的定位和基本情況，為投資者繼續深入認識農業銀行的投資價值打下了良好的基礎。A股的路演安排在北京、上海、深圳、廣州四個城市，共覆蓋機構投資者100多家；H股路演安排在中國香港、迪拜、阿布扎比、倫敦、愛丁堡、法蘭克福、紐約、波士頓、舊金山、新加坡十個城市，共覆蓋機構投資者400多家。

成功因素之六，是科學合理的定價。農業銀行H股發行價格區間為2.88~3.48港元/股，最終發行價格為3.20港元/股，對應1.66倍2010年市凈率(“綠鞋”后)。農業銀行A股發行價格區間為2.52~2.68元人民幣/股，最終發行價格為2.68元人民幣/股，對應1.59倍2010年市凈率(“綠鞋”后)。農業銀行H股定價較A股有近4%的溢價。合理的定價是農業銀行最終獲得超額認購并得以行使“綠鞋”的重要保證。

哈佛大學商學院認為，面對錯綜復雜的經濟形勢和劇烈波動的資本市場，以及外界對于農業銀行業務模式的質疑和不解，農業銀行在三個月的時間內成功完成全球最大規模的上市項目，高效、成功的項目執行是IPO歷史上的優秀案例。農業銀行上市的成功實踐被全球頂級學府編入教學案例，充分體現了境內外各界對農業銀行股改上市所取得的卓越成就的尊重和認同。

第三篇：關于IPO上市過程中集體土地和房產法律問題研究

關于IPO上市過程中集體土地和房產法律問題研究

目錄

一、證監會對發行人資產的發行條件要求......................................................................................1

二、上市公司存在占用集體用地的案例分析..................................................................................1

三、關于土地問題審核過程中關注的問題......................................................................................4

四、對土地使用權的處理方案.........................................................................................................4

一、證監會對發行人資產的發行條件要求

《首次公開發行股票并上市管理辦法》 第十二條 發行人的注冊資本已足額繳納，發起人或者股東用作出資的資產的財產權轉移手續已辦理完畢。發行人的主要資產不存在重大權屬糾紛。第十八條發行人不得有下列情形：

（二）最近36個月內違反工商、稅收、土地、環保、海關以及其他法律、行政法規，受到行政處罰，且情節嚴重。

土地和房產為公司發行上市的主要資產，是發行條件的重中之重，如存在權屬不清，主要經營場所存在無房產證或土地證的資產不符合上市條件。

二、上市公司存在占用集體用地的案例分析

1、廣東汕頭美聯新材（300586）土地違規問題解決案例：（1）土地違規問題的背景

公司實際控制人黃偉汕2003年承租廣東汕頭市月浦居委會擁有的5畝集體建設用地和10畝臨時用地，該租賃事項未履行集體用地流轉手續，發行人地上已建辦公樓、生產車間等無法辦理報建、工程規劃和施工許可。

（2）土地違規問題的處理

2011年美聯新材向政府申請廠房所在地納入“汕頭市”三舊改造計劃，2013年4月，公司解決臨時用地問題，臨時用地變更為集體建設用地。

2013年5月，美聯新材與月浦居委會簽署集體建設用地使用權出讓合同，并按每平米593元繳納出讓金，2014年5月，公司取得《中華人民共和國集體土地使用證》和《房地產權證》。（3）土地違規問題的處罰及是否對發行人上市產生重大影響

美聯新材在完善用地手續的過程中，受到了汕頭市國土資源局、汕頭市金平區城市管理行政執法局和汕頭市金平區住房和城鄉建設局作出的行政處罰4萬、15萬和4.6萬元。公司已按時足額繳納了罰款，依法取得了土地使用權證，上述政府部門亦出具證明，公司相關行為不構成重大違法行為。

2、廣東中山和勝工業（002824）集體土地流轉案例參考：（1）集體建設用地使用權出讓過程

2007年中山市三鄉鎮平南村社員代表決議，將集體土地使用權轉讓給林永謙，并簽署出讓合同，且在國土部門登記備案。國土局認定該出讓過程手續合法。

（2）律師對土地轉讓過程中核查的相關法律憑據

發行人律師核查了土地使用權的出讓合同、繳款憑證、土地使用權證、繳款通知書、完稅憑證、支付憑證、中山市國土資源局審查表、中山市建設項目用地預審報告書等出讓和流轉材料，并查閱了相關法律法規。同時，律師獲取國土局審批確認核心：土地權屬來源合法，轉讓手續清晰，對轉讓行為予以批準。鑒于上述情況，律師認為土地轉讓符合《土地管理法》、《關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》、《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》等法律法規的規定。

（3）證監會審核中對該問題的關注

證監會對該問題進行了充分關注，并在和勝工業反饋意見19題，第五次反饋意見和第八次反饋意見中針對該問題多次要求保薦機構和發行人律師核查，充分說明該問題在審核過程中的關注度和重要性。

律師對該問題進行了充分的答復，未成為其發行的實質性障礙。

3、廣東東莞萬里馬（300591）集體土地出讓問題解決案例：（1）集體土地出讓問題的背景

蔡樹容于1997年從東莞市長安鎮烏沙李屋經濟合作社購買集體土地使用權，該使用權證書權利人一直未進行變更，根據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》的相關規定，出讓集體建設用地使用權，須經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者 2/3 以上村民代表的同意，與土地所有人簽訂書面合同；集體建設用地使用權出讓的最高年限不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限，并應按規定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。

發行人以535萬元向蔡樹容購置上述土地使用權。（2）土地違規問題的處理

① 確認1997年土地出讓合同效力由萬里馬繼承

2012年4月，經長安鎮烏沙社區居民委員會三分之二以上居民同意，東莞市長安鎮烏沙李屋股份經濟合作社、蔡樹容與萬里馬簽訂《協議書》，并經東莞市長安鎮烏沙股份經濟聯合社見證，協議確認東莞市長安鎮烏沙李屋經濟合作社和蔡樹容于1997年11月8日簽訂的“東長烏李外（97）土權償讓第006號”《關于土地使用權有償轉讓的合同》中蔡樹容的權利義務由萬里馬概括承受，東莞市長安鎮烏沙股份經濟合作社同意將該土地使用權剩余的出讓期限轉讓給萬里馬。

② 補充土地出讓合同，確認土地剩余年限使用權出讓至萬里馬

經東莞市長安鎮烏沙社區居民委員會三分之二以上居民同意，2012年4月16日，萬里馬與東莞市長安鎮烏沙股份經濟聯合社簽訂了“東國土資流轉出補合[2012]12號”《集體建設用地使用權出讓合同》，合同約定東莞市長安鎮烏沙股份經濟聯合社將集體土地使用權出讓給萬里馬。

③ 東莞市國土局核準土地出讓

2012年7月17日，東莞市國土資源局出具“東國土資流轉出讓補字[2012]12號”《關于廣東萬里馬投資實業有限公司受讓集體建設用地使用權的通知》，核準萬里馬有限受讓位于長安鎮烏沙社區面積為13,504平方米的集體建設用地使用權，出讓年限為37年，自2012年4月18日起至2049年10月31日止。

④ 獲取東莞市政府土地使用權證書

2012年8月20日，萬里馬有限取得東莞市人民政府核發的證號為“東府集用（1998）第1900120602156號”的《集體土地使用證》。

（3）土地問題對發行人上市的影響

證監會對該問題進行了充分關注，鑒于萬里馬已取得《集體土地使用證》，且相關流程和證書均得到政府部門批準，上述事項未形成重大障礙。

三、關于土地問題審核過程中關注的問題

1、土地使用權出讓背景的真實性；

2、土地使用權出讓和轉讓過程中是否完稅；

3、土地使用權出讓過程是否取得2/3以上村委會代表（非全體村民）同意；

4、土地出讓過程中國土資源部門的核準；

5、取得最終的《集體土地使用證》。

四、對土地使用權的處理方案

1、確認歷史上土地使用權轉讓的法律效力和規范性（1）確認公司所取得土地使用權的土地性質 根據相關法規，土地性質應當為集體建設用地。（2）確認歷次土地轉讓過程中的法律效力

公司應確認最初土地出讓過程中，是否取得村委會的相關審議，并確認相關轉讓過程是否在土地主管部門進行登記，是否完稅。

（3）按正規程序獲取土地轉讓的法律認可

公司爭取與當地村委協商，完成相關規定中的土地使用權轉讓流程，補充土地主管部門的法律認定。

2、按正規程序辦理房產證 按正規程序辦理房產證。

3、如上述方案無法達成，儲備其他合法合規用地，做好兩手準備 公司進一步儲備合法合規的建設用地，做好兩手準備。

第四篇：中國石油IPO案例分析

中國石油IPO案例分析

中國石油天然氣股份有限公司于1999年11月5日在中國石油天然氣集團公司重組過程中成立。中石油集團向中國石油股份公司注入了與勘探和生產、煉制和營銷、化工產品和天然氣業務有關的大部分資產和負債。中石油是中國最大的原油和天然氣生產商，2004年在世界500強中排名第46位，該年凈利潤突破1000億元，達到1045億元，是中國利稅總額最大的公司。公司廣泛從事與石油、天然氣有關的各項業務，包括原油和天然氣勘探、開發和生產；原油和石油產品的煉制、運輸、儲存和營銷(包括進出口業務)；化工產品的生產和銷售；天然氣的輸送、營銷和銷售。中國石油天然氣股份有限公司發行的美國存托股份及H股于2000年4月6日及4月7日分別在紐約證券交易所及香港聯合交易所掛牌上市。

中石油聘請高盛（亞洲）有限責任公司和中國國際金融有限公司（CICC）作為IPO聯席全球協調人，保薦人及配售承銷商，于2000年3月27日公布招股說明書。詳細說明其全球發售的結構：由香港公開發售，亞洲發售，北美發售和歐洲發售組成；發售H股和美國托存股份，全球總計發售17，582，418，000股H股；全球購買發售股份的時間及條款等。

首次公開發行（IPO）過程一般要經歷準備，實施和發行后三個階段，執行以下四大任務：重組、盡職調查和估值文件起草、上市申請審核和批準、交易促銷。而對于中國公司尤其是國有企業來講，IPO是進行改革和實施廣泛重組，進而提高在行業內的競爭力的良機。同時，上市還有其他一些的益處，包括提供收購所需貨幣，拓寬融資渠道，公司亦可藉以建立員工激勵機制等。

上市為中石油集團發展提供了強大的資金支持。2004年中石油股份的凈利潤率已高達26.9%，在目前一年期定期存款利率只有2.25%且還要上繳20%利息稅的情況下，這樣高的凈利率促使擁有大量資金的中石油集團迅速開展收購與回購業務，不僅可迅速完成產業鏈整合，提高公司資本利用率，高盈利還可以采取更高的財務杠桿。但中國石油上市也并非一帆風順，由于高估了散戶需求，按7%的紅利收益定價，不符合美國人投資國外企業的習慣。結果中石油跌破發行價。直到2000年下半年才走勢強勁，漲幅27%。而隨著近年來原油價格持續走高，中國石油的股價持續不斷大幅攀升，2006年4月H股已達到8.5港元。在海外上市的中國公司要取得持續的成功，有賴于很多關鍵因素，包括：樹立國際資本市場認可的公司形象、選擇合適的財務、法律和會計顧問，遵循發行過程，尤其是上市促銷程序和強勁的后市支持等。

第五篇：中國農業銀行IPO案例分析

中國農業銀行IPO案例分析

摘要：中國農業銀行是我國四大國有商業銀行之中上市最晚的一家銀行，同時也是融資規模最大的商業銀行。本文就農業銀行上市前的準備、上市原因、上市情況以及上市成功的原因做了簡要論述，并提出自己的觀點。

關鍵詞：農行，上市，IPO

一、前言

中國農業銀行是我國四大國有商業銀行之一，在國民經濟和社會發展中扮演著十分重要的角色。雖然在1951年，中國農業銀行已經成立，當時叫做農業合作銀行，但是由于中國農業銀行長期擔負著中國“三農”發展問題，各種政策性業務制約著其發展。因而，農行真正的商業化道路起步很晚，至今為止也不過十幾年的時間，就在2010年，農業銀行在完成政策性業務及不良資產的剝離以及股份制改造后，同時在A股和H股同時成功上市。

二、農行上市原因分析

農行之所以上市，其主要原因就是為了圈錢，另外也有一定的理由是為了更好地發展。在我國，20世紀末和21世紀初，國有銀行在完成股改和資本化后，紛紛上市，其中有很大的原因是因為缺錢。銀行為什么會缺錢呢？其實，銀行有很大一部分錢被炒房的人掏空了。從近年來的新聞和國家政策上，也可以看出，國家逐步加強對房地產行業的監控，其中有很大一部分的原因就是為了限制炒房人不擇手段的利用銀行的錢去炒房，當然也有其他的一些因素。

另外，從中國人民銀行2010年4月20日發布的統計報告中，也可以看出房地產行業對銀行業的影響。2010年1季度，房地產開發貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%，其中個人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%。數據充分說明，房貸資金對銀行業的影響是比較大的。

三、農行IPO前的準備

農行上市前的準備可以分為幾個過程，包括商業化改革過程，對不良資產的剝離過程，補充資本金的過程和公司治理改革過程。商業化改革過程

從1980年開始，農行已經開始進行商業化改革，主要就是把政策性業務從農業銀行中剝離出去。在1994年，中國農業發展銀行成立，同時，農業銀行按農業發展銀行的會計科目和應劃轉業務范圍，對農業政策性貸款和負債余額向農業發展銀行進行劃轉，農業銀行向商業銀行轉變邁出了實質性一步。到了1997年，農業銀行確立以利潤為核心的經營目的，從此農業銀行正式步入現代商業銀行的行列。不良資產的剝離過程

由于農業銀行一直以來主要依靠政策性業務與其他商業銀行競爭，1997年后，政策性業務額完全剝離，導致農業銀行的經營狀況出現很多問題，包括存款結構不合理，經營規模萎縮，貸款質量下降等。因此，農行上市前要對這些問題進行整治，其中最主要的就是對不良貸款進行剝離。

從1998年開始，農行在政府的指導下，逐漸剝離其不良資產給四大資產管理公司，除此之外，農行還通過對外打包出售，資產證券化，提取呆賬準備金等方式，對其不良資產進行處置，2005年底，農行的不良資產率為26.17%，最后到上市前，也就是2009年底，其不良貸款率已經降低到2.91%，已經低于國有銀行上市要求的10%。補充資本金的過程

除了政府向農業銀行注資外，農業銀行還通過其他途徑來補充資本金。

2008年，中央匯金投資公司向農業銀行注資1300億元人民幣等值美元，同時，這也標志著農業銀行從國有獨資銀行轉變為股權多元化的股份公司。

2009年，農業銀行發行了500億元次級債，以此來提高資本充足率，增強營運能力，提高抗風險能力。公司治理改革過程

2009年1月15日，中國農業銀行整體改制為中國農業銀行股份有限公司，注冊資本為2600億元人民幣，此時中央匯金投資有限責任公司和財政部代表國家各持有中國農行股份有限公司50%股權。另外，中國農業銀行股份有限公司按照國家有關法律法規，制定了新的公司章程，以“三會分設、三權分開、有效制衡”為原則，形成“三會一層”（股東大會、董事會、監事會和高級管理層）的現代公司法人治理架構。董事會下設戰略規劃委員會、三農金融發展委員會、提名與薪酬委員會、審計委員會、風險管理委員會。

2009年11月，中國農業銀行股份有限公司在香港成立農銀國際控股有限公司，成為其全資附屬機構，注冊資本近30億港元。農銀國際控股有限公司及旗下各子公司作為中國農業銀行開展投行業務的專業平臺，主要從事直接投資、企業融資、證券經紀、資產管理等全方位的投資銀行服務。

四、農行上市情況

農行上市可分為上市策劃，承銷商選擇，上市定價和最終上市四個過程。上市策劃

在考慮選擇在何地上市的問題上，農行借鑒了之前股改上市的幾家國有銀行。境外上市。顯然對于農行而言，境外上市是不太現實的，美國市場要求相當高。

但是股改后財務指標明顯變好的農行，不少境內外投資者對投資農行IPO表現出了濃厚興趣，加之在國際化方面，周邊地區例如香港、東南亞等將是農行走向國際的重點區域。選擇在香港聯交所上市將是必然選擇。

同時，由于農業銀行的主要業務是立足于大陸本土的，且肩負了支持三農這樣的本土政策性任務，在國內進行募股融資也將是一個必然的選擇。之前上市的國有銀行積累的A+H上市的經驗使得農行在克服上市過程中可能出現的在不同市場要同股同權同價等技術問題有了一定的應對準備。

在充分考慮了這些因素之后，農行選擇了同時在A股和H股IPO上市融資的上市策劃方案。承銷商選擇

在農行IPO開始遴選承銷商的時候，預計超過200億美元募資額將使得農行IPO成為世界上最大樁的IPO案例之一，若按2.5%的費率計算,參與的投行將可分享約5億美元的傭金，因此，爭奪農行IPO承銷商的大戰在農行上市之前便顯得異常激烈。

最后世界頂級的承銷商們名列農行IPO承銷商名單：高盛、中金公司、摩根斯坦利、摩根大通、德意志銀行、麥格理和農銀證券等機構將承銷農行H股。中金公司、中信證券、國泰君安以及銀河證券入選為農行A股承銷商。股票定價

由于農行上市時機并不是很好，2010年，中國市場不景氣，相應的各大銀行的市盈率都不是很高，因此在定價時，農行的股票價格比當年中行、建行以及交行都要低，但是，由于農行有其自身的優勢，在路演推介階段，農行以“中國網點最多的商業銀行”、“盈利增長最快的商業銀行”為賣點，最終，在市場和承銷商的博弈之下，A股首次公開募股價定在每股人民幣2.68元，同時H股首次公開募股價定在每股3.2元港元。4 上市

2010年7月15日，中國農業銀行A股在上海證券交易所掛牌上市，同時于7月16日H股在香港證券交易所上市。另外，由于農行首次公開發行股票數量遠遠超過4億股，因而農行及其主承銷商可以在發行方案中采用“超額配售選擇權”，即“綠鞋機制”，用來穩定大盤股上市后的股價走勢，防止股價大起大落。

最終，農行A+H兩股的新股集資總額合共為221億美元，成為當時全球最大的集資記錄。

五、上市后農行經營情況

總體來說，農行上市后的經營情況是非常好的，主要體現在兩個方面：經營業績大幅提升和資產質量顯著提高。經營業績大幅提升

截止2010年底，中國農業銀行實現營業收入2904億元，同比增長30.7%，實現凈利潤949億元，同比增長46%，增速位居四大國有銀行之首。農行2010年實現歸屬于母公司股東的凈利潤948.7億元，高于招股說明書中預測的829.1億元，為公司股東創造了超出預期的利潤，保持了強勁的增長勢頭。資產質量顯著提高

2011年1季度末，農行不良貸款余額為917億元，較2010年末減少87億元，不良貸款率為1.76%，較2010年末降低0.27個百分點；撥備覆蓋率達到197.44%，較上年末上升29.39個百分點，風險抵補能力顯著增強。農行的資產質量不斷提高，風險抵御能力不斷增強，為其以后的成長打下堅實的基礎。

另外，從表1中的數據，我們也可以看出農行近年來資產結構方面也是逐漸好轉的。

表1 中國農業銀行2011與2012部分財務數據（比率）表

六、農行上市成功原因分析 農行在中國經濟不是很景氣的時候上市成功的原因并不僅僅是因為它是中國國有商業銀行，有國家的支持。其實，農行上市成功與其發行方案的設計等方面有很大的關系。目前，國外很多大學都把農行上市的過程作為一個經典的案例在課堂上與同學們一起探討，由此也可以看出農行上市的成功并不是一個偶然。

對于外部條件，比如中國經濟快速增長，中國銀行業具有良好的成長性和發展前景等，這個不是人為可以控制的，因此，在此就不在一一贅述了。

科學發行方案的設計是農行上市成功的關鍵。農業銀行上市發行的股份配售采取了科學、合理的發行機制和分配模式。在發行機制方面，農業銀行在股票發行過程中還引入了“綠鞋”機制，為穩定發行價格起到了保駕護航的作用。

高密度且全面覆蓋的IPO預路演和科學合理的定價也為農行成功上市奠定了基礎，除此之外，農行獨特的優勢也是其成功上市的原因之一。

七、結語

中國農業銀行通過長期的準備，吸收其他國有商業銀行的上市經驗，最終在中國經濟比較低迷的時候同時在A股和H股成功上市。這是一個經典的IPO案例。我們可以從中認識到一個企業想要成功上市，時機固然重要，但是也不能忽略其他因素的影響，比如充足的準備，科學發行方案的設計以及科學合理的定價等。要能夠利用一切可以利用的有利條件，比如農行利用“綠鞋機制”來穩定上市后短時間內的股價，來達到成功上市的目的。

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