第一篇：安陽商務(wù)寫字樓發(fā)展情況調(diào)查報告

寫字樓的建設(shè)情況從一定層面上反映了一座城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，只有有一定經(jīng)濟實力的大中城市寫字樓才會成批出現(xiàn)。寫字樓一般位于城市的CBD,交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施完備,行政配套齊全建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明,氣勢宏大,且具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，周邊設(shè)施齊備,包括有銀行,郵局,商務(wù)中心及餐飲等系列配套,且均以服務(wù)于大廈客戶為主，這樣在寫字樓周邊自然而然就形成了一站式城市綜合體。

隨著安陽經(jīng)濟的發(fā)展，城市用地的緊俏，特別是市中心區(qū)地價猛漲，中小企事業(yè)單位很難獨立修建自己的辦公樓，因此房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)高層辦公樓，分層出租，出售。這樣，商務(wù)寫字樓在安陽也就應(yīng)運而生。

在寫字樓出現(xiàn)之前，安陽的企事業(yè)單位雖然都有自己獨立的辦公場所，但散落在城市的各個角落，一些小型企業(yè)甚至在住宅樓辦公。這樣分散的布局很難形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和產(chǎn)業(yè)衍生項目。對于安陽城市發(fā)展來說，也很難形成新的城市中心和新商圈。但寫字樓的出現(xiàn)徹底改變了這一切，眾多企業(yè)、商家匯集在寫字樓以及周邊，改變的不僅是工作環(huán)境，更重要的是形成了新的商機，而商業(yè)的發(fā)展又會推動以寫字樓為中心周邊區(qū)域的城市建設(shè)，從這點來說，寫字樓自然而然就成為了城市區(qū)域的地標性建筑。以安陽金豪商務(wù)為例，它的出現(xiàn)某種意義上促進了北關(guān)沃爾瑪商圈的繁榮和發(fā)展，而安陽義烏商貿(mào)城的落成也加速了安陽東區(qū)商業(yè)發(fā)展和地產(chǎn)建設(shè)，并形成了安陽東區(qū)新貴商圈。

在安陽市政府大力推動城市建設(shè)的大背景下，以及“義烏效應(yīng)”的持續(xù)發(fā)酵，現(xiàn)在安陽市在建和已完工的商務(wù)寫字樓約有11座，包含安陽萬達中心、世貿(mào)中心、德寶國貿(mào)?財富公館等眾多一線高端寫字樓，總供應(yīng)面積約437128.5平方米。各個寫字樓設(shè)計風(fēng)格、戶型、品質(zhì)、供應(yīng)面積各有不同，滿足了投資者的不同需求，在安陽房地產(chǎn)市場，投資寫字樓成為一種新時尚。

2011年義烏寫字樓面世取得良好的市場效果，整棟義烏商貿(mào)城全部售完。從對投資者的調(diào)查來看，意向辦公區(qū)域方面，東區(qū)兩館附近區(qū)域占比較高，這也是義烏寫字樓能夠取得好業(yè)績的重要原因之一。義烏商貿(mào)城的成功，讓開發(fā)商看到了安陽寫字樓市場的商機，眾多寫字樓在義烏之后拔地而起，特別是在東區(qū)兩館以及中華路附近云集多個寫字樓品牌

寫字樓的集中上市，出現(xiàn)的結(jié)果就是供大于求。2013年，鄭州的寫字樓市場一度存量巨大，去化周期長達4~6年。經(jīng)過兩年的發(fā)展，雖然寫字樓存量有所降低，但鄭州的寫字樓市場依然呈飽和之勢。尤其是鄭東新區(qū)和高鐵站周邊，由于寫字樓過度集中，導(dǎo)致銷售遲緩，市場價格低于預(yù)期，鄭州部分區(qū)域?qū)懽謽莾r格已經(jīng)低于住宅均價。

從供應(yīng)面積現(xiàn)狀來看，安陽的寫字樓市場在未來幾年同樣會呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。眾多的寫字樓如井噴般上市，而安陽這樣的四線城市是否有足夠大的市場容量，來“養(yǎng)活”這些寫字樓，已成為眾多業(yè)內(nèi)人士擔憂的問題。畢竟從目前來看，安陽的中小企業(yè)正處于發(fā)展階段，營利對于他們來說可能比企業(yè)形象更重要。同樣以義烏商貿(mào)城為例，該項目雖然已全部售完，但目前的入駐率不足40%。至于這些新上市的寫字樓的銷售情況，

第二篇：寫字樓商務(wù)多種運營思考

商業(yè)物業(yè)的多種經(jīng)營初探及管理保障

商業(yè)物業(yè)主要包括辦公、商場等類型物業(yè)，屬于物業(yè)管理行業(yè)中的高端領(lǐng)域。近年來隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，高檔的商業(yè)中心、寫字樓等物業(yè)大量新建并投入使用，因此，如何開展多種經(jīng)營挖掘效益的潛力，同時從管理上對其有效實施保障，是目前國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)中一個較新的課題。以下，以筆者所服務(wù)的深圳M商務(wù)大廈為例闡述。

深圳M商務(wù)大廈物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題

1、深圳M商務(wù)大廈概述。M商務(wù)大廈位于深圳市福田區(qū)，周邊共有13棟功能、面積、高度相似的寫字樓，有人形象的把它們比喻為深圳CBD中心區(qū)（即“城市商業(yè)中心區(qū)”）的“13朵姊妹花”，是最早體現(xiàn)深圳CBD中心商務(wù)區(qū)概念的一個構(gòu)成板塊。大廈占地4,791平方米，建筑面積53,766平方米，裙樓三層為商業(yè)鋪位，塔樓為辦公場所，入駐企事業(yè)單位共110戶，于2003年7月份入伙，由天利物業(yè)公司實施物業(yè)管理。

2、大廈的管理現(xiàn)狀。2004年底，M商務(wù)大廈作為深圳市寫字樓試點單位，率先實行物業(yè)管理服務(wù)收費公示和明碼標價，隨后在全市推廣。2005年2月，M商務(wù)大廈物業(yè)管理服務(wù)順利通過ISO9000質(zhì)量體系認證；3月，M商務(wù)大廈獲得“建設(shè)部培訓(xùn)基地”、“全國房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓(xùn)中心”授予的“教學(xué)實習(xí)示范基地”稱號；4月，通過“深圳市福田區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”評比；5月，通過“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”評比；9月，通過“廣東省物業(yè)管理示范大廈”評比；11月，被中共深圳市委、深圳市人民政府評為“深圳市安全文明標兵小區(qū)”；2006年，M商務(wù)大廈獲評“全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”榮譽稱號。

物業(yè)管理日常服務(wù)的細致和到位，帶來了豐厚的經(jīng)濟與社會效益。對比區(qū)內(nèi)毗鄰的其他同檔次寫字樓平均60%-80%的整體租售使用率，M商務(wù)大廈的入住率常年高達100%；轉(zhuǎn)售價位、租金水平也比其他寫字樓高15%-20%，物業(yè)管理對物業(yè)的“保值、增值”作用明顯。同時，每半年調(diào)查一次大廈全體客戶的綜合滿意度，客戶反饋良好，也達到了97%以上的實際較高水平。

3、管理上存在的問題。物業(yè)管理在基本層面的表現(xiàn)良好，但在經(jīng)營思路上不開闊。多種經(jīng)營的產(chǎn)品不夠豐富，未能貼近并充分挖掘商業(yè)、辦公型客戶的需求潛力，以進一步創(chuàng)造更高的經(jīng)濟與社會效益。從2006年M商務(wù)大廈獲得“全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”榮譽稱號之后，筆者所在的企業(yè)經(jīng)營班子就深感到需要“百尺竿頭、更進一步”，應(yīng)該把如何進一步地發(fā)揮管理效益、內(nèi)部挖潛的問題確定為今后的工作重點。在這種決策指引下，各部門時常進行頭腦風(fēng)暴、外出學(xué)習(xí)等活動，充分發(fā)揮群體智慧，紛紛建言獻策，取得了一些新穎的理論成果并得以付諸實施。

商業(yè)物業(yè)經(jīng)營服務(wù)管理的目的、內(nèi)容及原則

1、挖掘經(jīng)營潛力的意義和目的。從物業(yè)行業(yè)本身來說，基本面可分為工程機電、環(huán)境管理、安全管理及客戶服務(wù)四大塊內(nèi)容。基本面做好了，可盡量地提高物業(yè)使用率，即，使物業(yè)管理服務(wù)費用的收繳率得到最大保障。但就目前的高檔次商業(yè)物業(yè)來說，做到這步只是比傳統(tǒng)型的住宅區(qū)物業(yè)管理多一些更高的要求，還遠遠未將高端物業(yè)所蘊涵的效益潛力挖掘出來。除了管理與服務(wù)外，經(jīng)營是體現(xiàn)對高端物業(yè)的管理水平的一個重要方面。相對于住宅型物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)而言，商業(yè)物業(yè)的物管企業(yè)優(yōu)勢集中體現(xiàn)于資金優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢及創(chuàng)新優(yōu)勢。然而后三者的實現(xiàn)都需要以“資金”優(yōu)勢為前提。所以僅僅依靠收取管理服務(wù)費等日常贏利手段，物業(yè)管理服務(wù)水平及企業(yè)本身要獲得長足發(fā)展，往往還是會受到資金瓶頸的局限。

“資金”是第一位的。而作為商業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，我們服務(wù)的對象是眾多頗具實力的企事業(yè)單位，就要意識到，客戶的服務(wù)需求將比日常提供的基本層面更為豐富。我們可借助物業(yè)這個平臺，行銷我們更多更豐富的服務(wù)產(chǎn)品，既達到企業(yè)創(chuàng)收、客戶滿意的雙效目的，又為今后企業(yè)在市場競爭中實力的提高奠定基礎(chǔ)。從這個意義上講，對商業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)而言確實是“經(jīng)營為王”。

2、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容探索。結(jié)合傳統(tǒng)的經(jīng)營方式，及對大廈客戶需求調(diào)研情況，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可大致分為三個大的方面。

（1）平臺延伸型：場地出租、廣告位出租、便民維修；

（2）資源整合型：家政、后勤、餐飲、商務(wù)秘書、小商品經(jīng)營、手續(xù)代辦；（3）外引外聯(lián)型：商場送貨上門、建材及辦公用品供應(yīng)、預(yù)訂旅游酒店等。

3、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的原則

（1）充分發(fā)揮物業(yè)的價值。一般來說，寫字樓、商場等類型商業(yè)物業(yè)的客戶，與住宅區(qū)物業(yè)等相比有更大的服務(wù)需求量，所以物業(yè)公司不僅可作為清潔、綠化、工程、安管等方面的集成供應(yīng)商，更可以利用商業(yè)物業(yè)這個平臺，成為各企業(yè)采購、后勤、事務(wù)、休閑等方面的集成供應(yīng)商。

（2）合法經(jīng)營。物業(yè)管理活動的一個基本原則是依法辦事，企業(yè)開展多種經(jīng)營以贏利創(chuàng)收為目的，同樣應(yīng)當遵循守法原則，不得以服務(wù)為名從事法律法規(guī)禁止的活動，或者損害業(yè)主等相關(guān)方的合法權(quán)益，“便民”反成為“擾民”。

（3）以客戶需求為導(dǎo)向，因地制宜。商業(yè)物業(yè)中每個物業(yè)的類型是不同的，有的是純商場，有的是純寫字樓，或者兩者綜合體，各占不同比例；物業(yè)的使用人也是各異，如客戶的數(shù)量，其中大業(yè)主、大企業(yè)所占比例，從事何種行業(yè)需要何種相關(guān)服務(wù)等；物業(yè)的場地條件；該區(qū)域已有、空白的商業(yè)經(jīng)營類型等等。對此我們要充分展開經(jīng)營前的調(diào)研，如對客戶需求進行調(diào)查，可行性論證等方面的工作。

（4）重視“軟件”。一般來說物業(yè)的先天條件在項目規(guī)劃時已確定，而我們開展多種經(jīng)營能否成功，很大程度就在于是否能夠充分利用現(xiàn)有的“硬件”，發(fā)揮人員、服務(wù)、關(guān)系等方面的“軟件”優(yōu)勢，從而獲得成功。

解決M商務(wù)大廈多種經(jīng)營及管理保障的思路與新舉措

1、平臺延伸型—日常服務(wù)整合挖潛。受許多其他行業(yè)的大企業(yè)啟發(fā)，如銀行、電信在針對大客戶服務(wù)方面的舉措，我們在物業(yè)行業(yè)內(nèi)推行了“大客戶增值服務(wù)計劃”，即針對尊貴客戶、大業(yè)主，我們開發(fā)出不同形式的“日常服務(wù)套餐”，如對辦公室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備，與日常清潔、綠化、客戶會務(wù)接待、形象宣傳展示等方面的服務(wù)產(chǎn)品進行組合與搭配，“打包”后以一個較低的價格提供給大業(yè)主選擇。這樣不但有效解決了客戶戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備因長期疏于修繕、頻發(fā)故障的問題，還使客戶對我們提供服務(wù)的產(chǎn)品及能力有了一個新的認識，維系了與尊貴客戶間的情感，同時企業(yè)也可獲得額外的利潤。

2、資源利用及外引—通過商務(wù)服務(wù)中心下移而實現(xiàn)。我們經(jīng)過充分的市場調(diào)研，及客戶的需求訪談反饋，在家政、后勤類中選取了“辦公室清潔”、“室內(nèi)綠化布置”、“辦公飲用水”等滿足辦公客戶長期穩(wěn)定需求的舉措，實行微利經(jīng)營。因其需求量大、薄利多銷而效益明顯；在外引外聯(lián)類中，選取了“超市直銷”，主要為建材、日常工程維修耗件及日常辦公用品，物業(yè)公司可收取一定的手續(xù)費用。選定這些易耗日用特征的經(jīng)營類型后，我們將原來的“客戶服務(wù)中心”從管理處辦公場地中分離出去，下移到大廈的大堂整合為“商業(yè)服務(wù)中心”，使大廈業(yè)主每天能直觀看到所需的服務(wù)項目，達到既創(chuàng)收、便民，又完善了大廈商務(wù)功能的效果。

3、管理手段的保障。對于物業(yè)公司來說，日常服務(wù)管理的事務(wù)涉及到工程、清潔、綠化、客服、安管、財務(wù)、銷售等，控制點非常多，本身相應(yīng)質(zhì)量管理體系文件就有不少。再加入大量的多種經(jīng)營內(nèi)容后，文件編制的工作量就更加繁重，也不利于日常學(xué)習(xí)、掌握、控制。在積極開展多種經(jīng)營后，為達到經(jīng)營、管理、服務(wù)齊抓并進的目的，同時因為經(jīng)營項目比較靈活機動，形成文件形式后也不便調(diào)整，我們從豐田公司的“柔性汽車生產(chǎn)線”得到啟發(fā)，將經(jīng)營部分的文件控制內(nèi)容盡可能放入表格，表格也盡量設(shè)計成通用型。這樣，針對不同的項目，我們可以使用盡量少的表格形式達到開展經(jīng)營目的，直觀并便于掌握。

M商務(wù)大廈開展多種經(jīng)營的初期成果總結(jié)

1、人員意識方面。通過前期對“開源節(jié)流”原則的自上而下的貫徹，對開展多種經(jīng)營方式的討論和推動，公司及管理處全員從以前只做好自己分內(nèi)的工作意識，到現(xiàn)在普遍樹立起了“成本意識”，即衡量每個人在自己提供服務(wù)過程的投入成本與產(chǎn)出效益比，還有效果情況。而“經(jīng)營意識”的提升，也促進了員工思路的開闊，原來沒想到的做法也可以運用，沒接觸過的事物也可以嘗試，這是多種經(jīng)營活動有效開展以來對企業(yè)員工在“舉一反三”創(chuàng)新意識方面的一個良好促進。

2、經(jīng)營方法。我們認識到，作為商業(yè)物業(yè)企業(yè)，其實有兩個經(jīng)營平臺可以利用。一個是“有形的”大廈物業(yè)的實際平臺，一個是“無形的”大廈客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的平臺。在充分利用這兩個平臺資源的基礎(chǔ)上，可以開發(fā)出很多種不同的服務(wù)產(chǎn)品。我們應(yīng)當以因地制宜、適合于本物業(yè)區(qū)域需要的原則進行篩選。

同時，我們在經(jīng)營中還應(yīng)注意守法合法，合情合理。如不能擾民，不能虛抬價碼、強行推銷，而是應(yīng)當將其逐步納入質(zhì)量體系標準進行控制，確保客戶滿意等。

3、“軟件”配套。我們常說硬件配套方面怎樣，實際在經(jīng)營過程中應(yīng)特別注重“軟件配套”，如建立專門的經(jīng)營團隊，與各供應(yīng)商商定詳細的服務(wù)標準、價格、售后服務(wù)及違約責(zé)任等，將無形的服務(wù)通過人為因素，有效地進行控制，達到物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、供應(yīng)商共贏的局面。成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，其成功的很重要的一個方面是經(jīng)營團隊研究、策劃、談判方面的“軟”能力的體現(xiàn)。

經(jīng)過半年來的大廈多種經(jīng)營活動的開展，公司取得了良好的經(jīng)濟效益，同時還得到大廈業(yè)主廣泛的好評，認為此舉為大廈創(chuàng)造了新的商務(wù)氛圍，提升了物業(yè)整體的“價值感”。我們則體會到，在經(jīng)營活動中人的素質(zhì)仍有很大的提升空間，如一些專業(yè)性較強的行業(yè)，在現(xiàn)有場地開發(fā)咖啡吧、書吧等休閑空間營造等，我們?nèi)藛T的專業(yè)化知識還不夠，還需不斷汲取行業(yè)外知識或引進人才等舉措。有部分經(jīng)營項目如干洗業(yè)務(wù)效益不明顯，客戶存在較多顧慮，則應(yīng)靈活的調(diào)整。同時，新的服務(wù)項目開發(fā)也是個需要不斷跟進和發(fā)現(xiàn)的過程

如何從一個住宅開發(fā)商變成一個城市產(chǎn)品供應(yīng)商；如何適應(yīng)移動互聯(lián)網(wǎng)時代。

增值服務(wù)Value-added Services 增值服務(wù)品牌

卓越物業(yè)針對住宅服務(wù)項目和高端商務(wù)服務(wù)項目分別推出卓越物業(yè)住宅項目增值服務(wù)品牌“生活家”和商務(wù)項目增值服務(wù)品牌“卓禮匯”，從而將把注意力更多地放在客戶的生活價值和商業(yè)辦公價值需求點上，在進行專業(yè)規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，滿足及實現(xiàn)客戶深度服務(wù)需求。

個性化定制服務(wù)

在增進客戶滿意度和依存度的同時，挖掘并不斷滿足客戶的個性化需求、提升客戶滿意、強化品牌宣傳等，實現(xiàn)客戶、公司、員工多方共贏的資源整合格局,創(chuàng)造物業(yè)管理服務(wù)新價值。

對于“如何實現(xiàn)客戶的有效服務(wù)需求，并在實現(xiàn)的過程中創(chuàng)造服務(wù)新價值”，卓越物業(yè)根據(jù)不動產(chǎn)服務(wù)運營商的戰(zhàn)略定位，將公司的服務(wù)內(nèi)容分為傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)模塊、不動產(chǎn)服務(wù)運營模塊和設(shè)施管理模塊等三大模塊，又把不動產(chǎn)運營模塊分為不動產(chǎn)的三級市場業(yè)務(wù)、自有資產(chǎn)的運營管理業(yè)務(wù)和全程運營服務(wù)及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)這三個業(yè)務(wù)層級，通過配置專業(yè)的人員對這些業(yè)務(wù)模塊進行維護，從而把服務(wù)前置，重點關(guān)注客戶服務(wù)的同時，把安全管理、環(huán)境管理、工程管理和圈子生活文化氛圍營造作為專業(yè)后臺支撐，這樣就形成了卓越物業(yè)在業(yè)務(wù)板塊服務(wù)方面的特色，這一特色不僅運用在卓越高端住宅系列品牌中，也運用在卓越高端商務(wù)系列品牌中。服務(wù)對象的明確、內(nèi)容的細分、人員的配備，保證了員工有針對性地去開展服務(wù)，推進了服務(wù)效率和質(zhì)量的全面提高，也創(chuàng)造了新的價值。

對于“如何通過服務(wù)增加客戶粘度，贏得客戶的信賴和對服務(wù)品牌的追隨”，最有代表性的是卓越物業(yè)單一企業(yè)大客戶的“服務(wù)定制”物業(yè)服務(wù)模式。其結(jié)合高端商務(wù)單一企業(yè)客戶的特點，制定不同類型單一客戶的“服務(wù)定制”服務(wù)模式，為單一客戶提供專業(yè)、綜合的物業(yè)服務(wù)支撐體系。在服務(wù)實施過程中，卓越物業(yè)秉承“把握需求、創(chuàng)新服務(wù)、超越期望、創(chuàng)造驚喜”的核心理念，把卓越多年來沉淀的高端寫字樓、高科技類物業(yè)管理經(jīng)驗融于日常管理服務(wù)中，有效把握高端客戶新的市場需求點，積極進行物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化橫向拓展，以優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)保障為基礎(chǔ)，通過與單一客戶行政后勤部門的相互配合與努力，探索出一套真正滿足單一客戶需求、高度契合大客戶企業(yè)發(fā)展的物業(yè)行政后勤綜合服務(wù)模式，贏得客戶口碑和信賴，從而成為知名企業(yè)和單一企業(yè)客戶的長期戰(zhàn)略合作伙伴。

第三篇：高級商務(wù)寫字樓的物業(yè)管理

高級商務(wù)寫字樓的物業(yè)管理

隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，區(qū)域環(huán)境的日趨成熟，在目前一直以硬件設(shè)施著稱的商務(wù)辦公寫字樓成為一種標識時，對其進行物業(yè)管理這一“管家”的作用也日益凸現(xiàn)出來。

在昆明本地物業(yè)管理企業(yè)中，大潮物業(yè)所管理的“三合商利”寫字樓一直以其獨特的管理模式吸引了眾多商家的云集，現(xiàn)已成為東風(fēng)西路上一道風(fēng)景線。大潮物業(yè)開辟了寫字樓先進管理模式的先河，根據(jù)大潮物業(yè)多年成功的管理經(jīng)驗，針對寫字樓物業(yè)管理總結(jié)出以下幾個方面：

第一：安全問題至關(guān)重要

安全問題在物業(yè)中永遠占據(jù)著核心的地位。安全防范應(yīng)當遵循人技兩防原則，在保證設(shè)備到位的同時，物業(yè)管理人員的安全意識也尤為重要。有很強的責(zé)任心，居安思危的意識，安防人員強烈的責(zé)任心是安全防范的重中之重。第二：質(zhì)量認證帶來服務(wù)保障

在業(yè)主(客戶)接受物業(yè)服務(wù)的過程中，通過引入第三方專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估機制，定期進行物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評估，業(yè)主(客戶)就能清楚及時地知曉目前所接受的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的綜合水平，提高業(yè)主忠誠度的同時也提高了企業(yè)的信譽度。第三：認真做好“管家婆”

顧名思義，物業(yè)公司在管理中應(yīng)該做到面面俱到。硬件管理是基礎(chǔ)，軟件的管理才是根本。物業(yè)公司在滿足業(yè)主現(xiàn)有需求的同時應(yīng)不斷改進和預(yù)見業(yè)主(客戶)的潛在服務(wù)需求。通過調(diào)查和走訪主動做好“管家婆”的組織宣傳工作，如搭建信息平臺、企業(yè)人才沙龍、上門送餐、搬運服務(wù)、信息查詢、商務(wù)等服務(wù)，以細微周到、持續(xù)永恒的信念做好“管家婆”。

第四：建設(shè)并賦予樓宇文化生命力

在建設(shè)樓宇文化之前，我們應(yīng)先明白建設(shè)的目的及過程中的難點是什么。首先，物業(yè)公司做好樓宇文化建設(shè)旨在創(chuàng)造一個寬松、舒適、整潔、和諧的辦公環(huán)境，使每一個企業(yè)之間增進了解，互助互愛，從而營造良好的辦公氣氛。其次在過程實施中應(yīng)注意，每棟樓宇自身的業(yè)主(客戶)和服務(wù)需求是多樣性的，因此物業(yè)公司在做樓宇文化建設(shè)的同時應(yīng)避重就輕，探索并找到業(yè)主(客戶)共性的事物和需求予以開展實施，并保證過程的控制，這樣的樓宇文化建設(shè)才會得以持續(xù)，才擁有生命力。

如今大潮物業(yè)憑借其規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)和先進科學(xué)管理理念已經(jīng)躋升全國優(yōu)秀物業(yè)管理行列，所管理的純商務(wù)辦公樓宇“三合商利”曾榮獲“寫字樓成功管理模式”等多項榮譽，現(xiàn)已成為昆明寫字樓管理的典范。

淺析寫字樓的物業(yè)管理

核心提示：寫字樓對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項目要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高，它不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點，要針對寫字樓物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務(wù)。

(一)寫字樓物業(yè)的特點和管理特點

寫字樓是業(yè)主、非業(yè)主使用人進行日常辦公或開展經(jīng)營活動的場所。寫字樓物業(yè)和管理主要有以下幾個特點：

(1)物業(yè)的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業(yè)管理的車輛指揮管理工作量大。

(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理的要求也較高。

(3)物業(yè)的機電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。

(4)物業(yè)使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點。

(5)業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主、非業(yè)主使用人內(nèi)部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會各階層，素質(zhì)參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務(wù)費等費用拖欠嚴重。

(7)公共場所人流量大，進出人員難以控制，安全管理責(zé)任大。(8)因為是辦公場所，單個物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的設(shè)施、財產(chǎn)多，人員集中，是防火控制的重點區(qū)域，消防安全是物業(yè)管理的重點之一。(二)寫字樓的物業(yè)管理

1.寫字樓對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項目要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無論是個人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要達到一定標準。此外，物業(yè)管理企業(yè)要加強管理，努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，以滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理高標準的要求。2.寫字樓物業(yè)不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴、求穩(wěn)，一定要在員工服務(wù)意識和服務(wù)禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務(wù)水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理服務(wù)的更高要求。

3.針對寫字樓物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務(wù)。在制定寫字樓管理服務(wù)方案時，應(yīng)充分認識到服務(wù)質(zhì)量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其是物業(yè)維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對承租人和潛在承租人都會產(chǎn)生極大的影響力。

淺析寫字樓物業(yè)的服務(wù)

寫字樓物業(yè)是相對住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等物業(yè)類型而言的，是商業(yè)物業(yè)的主要類型。寫字樓物業(yè)的管理服務(wù)既要遵循物業(yè)管理的一般規(guī)律，又具有鮮明的獨特性，決定了寫字樓物業(yè)的管理服務(wù)與其它類型的物業(yè)服務(wù)有著明顯的區(qū)別。

在集團開發(fā)的本地物業(yè)中，寫字樓物業(yè)有國貿(mào)大廈、商業(yè)大廈、商住大廈、皇城廣場、天安大廈等，在集團物業(yè)管理業(yè)務(wù)中占據(jù)十分重要的地位，做好寫字樓物業(yè)的管理服務(wù)意義深遠。

一、寫字樓物業(yè)的服務(wù)對象

物業(yè)管理服務(wù)對象是業(yè)主和物業(yè)使用人，但與住宅等物業(yè)相比，寫字樓物業(yè)的服務(wù)對象明顯不同。首先，寫字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人以法人為主，且以營利性法人居多，以國貿(mào)商業(yè)大廈為例，共有140位用戶，全部為法人用戶或其分支機構(gòu)，而小區(qū)則以自然人為主；其次，業(yè)主與物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中所扮演的角色區(qū)別較大，一般來說，業(yè)主作為投資主體享有物業(yè)的收益權(quán)，而使用物業(yè)的往往是業(yè)主的租戶，即物業(yè)使用人，如商業(yè)大廈140位用戶中，業(yè)主使用物業(yè)的只有24位，比率僅為17%；另外，在對物業(yè)的使用上，法人將物業(yè)作為經(jīng)營場所，與住宅用戶將物業(yè)作為居家場所不同。

法人用戶是一種團體性組織，即物業(yè)管理公司的服務(wù)對象不是固定的個人，而是一個群體。一般情況下，與物業(yè)公司直接接觸較多的是用戶的前臺、后勤（總務(wù)）、財務(wù)人員，其他人員則主要通過保安、保潔、公共設(shè)施設(shè)備等公共服務(wù)項目對物業(yè)公司形成大概印象，而用戶滿意度是用戶所有人員對物業(yè)公司印象的集合，因此，理論上講，只有用戶的所有人員都滿意，用戶對物業(yè)公司的服務(wù)才可能是滿意的。由于用戶的人員是流動的，加上用戶本身的流動，物業(yè)公司的服務(wù)只有保持連續(xù)穩(wěn)定性才能維持用戶的滿意度。

二、寫字樓物業(yè)服務(wù)對象的需求

法人用戶為各種各樣的商業(yè)組織（公司），不同的公司對物業(yè)服務(wù)的需求不盡相同。如有的用戶希望看到物業(yè)公司員工每天的工作，而有些用戶希望需要的時候才見到物業(yè)公司的員工。用戶對物業(yè)服務(wù)的需求具有不同的層次，大至可分為：

1、用戶的核心需求：營利性企業(yè)要維持其正常的運作，就必須要有最基本的利潤來源，追求利潤是企業(yè)的基本需求，為實現(xiàn)利潤最大的經(jīng)營目標，企業(yè)必須利用一切可供使用的資源來為其經(jīng)營目標服務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)中能夠為企業(yè)經(jīng)營目標的項目就成為用戶第一層次的需要，如良好物業(yè)的形象（外觀）、知名度、廣告服務(wù)等，對業(yè)主來說，還有物業(yè)的租賃服務(wù)。寫字樓宇多處繁華路段，結(jié)構(gòu)新穎、裝飾華麗，用戶入住本身就是實力的象征，若物業(yè)服務(wù)做得到位，使樓宇內(nèi)外保持干凈整潔、環(huán)境優(yōu)美，則更能提升用戶在其客戶中的形象；若物業(yè)公司能利用公眾傳媒提高樓宇知名度，對用戶和業(yè)主來說更是錦上添花；有些小型用戶，希望利用樓宇公共部位，以相對低廉的成本發(fā)布廣告，進行自我宣傳，如外墻廣告；業(yè)主的核心需求則是其物業(yè)容易出租，能以最好的價位出租，減少空置期。

2、用戶的舒適性需求：用戶的舒適性需求集中體現(xiàn)在受尊重的程度上，主要有物業(yè)公司員工的服務(wù)態(tài)度、物業(yè)公司對用戶需求的重視程度、對用戶權(quán)利和利益的重視程度、用戶辦事的便利程度等等，如用戶的報修服務(wù)，物業(yè)公司能很快派人處理；如窗口式辦公，用戶辦事，只要與負責(zé)接待的人接觸，事情就能很快辦理；再如濟南審計廳辦公樓在早上列隊迎接用戶上班等。如果能讓用戶在與物業(yè)公司交往中處處感受到自己受到重視和尊重，感受到辦事的方便快捷，其自然感覺到服務(wù)的舒適，其需求也得到滿足。

3、用戶的和諧性需求：人有從眾心理，不論是住宅小區(qū)的居民還是寫字樓里的工作人員，都希望左鄰右舍關(guān)系融洽、和睦相處，最起碼不至于緊張或整天提防或鬧矛盾，在商業(yè)樓宇內(nèi)更帶上濃厚的商業(yè)色彩，因此，用戶就有溝通的需求，有社區(qū)文化的需求，有商業(yè)往來的需求，如有些用戶要求物業(yè)公司對租戶進行選擇或加以控制；如國貿(mào)商業(yè)大廈用戶在非典時期有自愿上門提供免費消毒的需求，既是一種鄰里溝通，更是一種商業(yè)促銷；再如，在用戶意見調(diào)查中，社區(qū)文化的需求越來越突出。好的物業(yè)管理服務(wù)，能夠充分尊重用戶的需要，適時引導(dǎo)用戶營造良好的社區(qū)氛圍，在用戶間的交往中扮演重要的中間人角色。

4、用戶的安全性需求：用戶對安全的需求是一種較為基礎(chǔ)的需求，對需求的滿足程度要求也較高。安全才能產(chǎn)生信賴，如果樓宇內(nèi)經(jīng)常發(fā)生刑事案件或盜竊案件，或者經(jīng)常有不明身份的人上門推銷，或者經(jīng)常發(fā)生火警、跑水事件，使用戶財產(chǎn)或人身受到侵犯，可以想象用戶對物業(yè)公司的態(tài)度會是怎樣。

5、用戶的基本需求：寫字樓用戶對物管服務(wù)的基本需求是指保障日常工作正常開展所必不可少的需求，主要有水、電、空調(diào)的正常供應(yīng)，電梯、通訊系統(tǒng)的正常運行，公共部位的清潔衛(wèi)生等。

三、寫字樓物業(yè)的服務(wù)

寫字樓物業(yè)服務(wù)應(yīng)以提高用戶滿意度為出發(fā)點，能夠根據(jù)用戶的需求提供相應(yīng)的服務(wù)，才能達到較好的效果，一般來說，以下三種服務(wù)是用戶所希望的：

1、驚喜服務(wù)：驚喜服務(wù)是指出乎用戶意料之外、又在用戶急切需求之內(nèi)，物業(yè)公司能夠提供的服務(wù)。在用戶的需求中，核心需求和舒適性需求的滿足可以大幅提高滿意度。由于每個用戶的核心需求都不盡相同，甚至千差萬別，不具有普遍性，物業(yè)公司較難以達到，有的物業(yè)公司便吸取國外經(jīng)驗，成立專門小組，通過個性化服務(wù)來滿足主要用戶的需求。舒適性需求是物業(yè)公司應(yīng)努力滿足的，可通過加強服務(wù)意識、服務(wù)理念的培訓(xùn)，轉(zhuǎn)變觀念來推動服務(wù)水平的提高。

2、滿意服務(wù)：滿意服務(wù)是指用戶認為物業(yè)公司應(yīng)該提供、合同中難以明確約定或難以衡量的服務(wù)。用戶的舒適性需求、和諧性需求是大多數(shù)物業(yè)公司應(yīng)努力實現(xiàn)的，在住宅物業(yè)中，有的物業(yè)公司以社區(qū)文化見長，形成自己的特色。在寫字樓物業(yè)中受工作時間和場地的影響，開展社區(qū)文化活動具有一定的難度，但一個融洽、祥和的環(huán)境是眾人所向往的，物業(yè)公司所作的努力能夠換來用戶較高的滿意度。

3、合格服務(wù)：合格服務(wù)是指物業(yè)公司合同明確約定，必須提供的服務(wù)。安全的需求和基本需求是用戶的普遍需求，是物業(yè)公司必須努力滿足的，也是物業(yè)公司日常工作的重點，因此，把主要人力、物力和財力用于滿足用戶較低層次的需求是開展其它各種服務(wù)的基礎(chǔ)。早期寫字樓的物業(yè)管理由于設(shè)備眾多、物業(yè)公司發(fā)展歷史和體制原因，長期以來有重管理、輕服務(wù)的偏向，物業(yè)公司的設(shè)備管理隊伍龐大、分工細致，對設(shè)備管理積累了比較豐富的經(jīng)驗，初步形成了以設(shè)備管理見長的經(jīng)營特色。但隨著社會的發(fā)展，業(yè)主、用戶維權(quán)意識和服務(wù)需求的不斷提高，物業(yè)公司必將愈來愈重視服務(wù)水平的提高，所提供的服務(wù)也越來越細化、越周到，朝著人性化、柔性化方向發(fā)展，以適應(yīng)“以人為本”的社會潮流和用戶不斷增長的服務(wù)需求。

第四篇：成都寫字樓市場調(diào)查報告

一、宏觀環(huán)境分析

1.經(jīng)濟環(huán)境

2011年宏觀經(jīng)濟發(fā)展良好，GDP穩(wěn)定增長，1-4季度地區(qū)生產(chǎn)總值累計21026.68億元，同比增長15%。第三產(chǎn)業(yè)總值累計7015.29億元，其中房地產(chǎn)業(yè)累計620.62億元，同比增長5.7%。

2011年1-4季度居民消費價格總指數(shù)累計105.3%，成都經(jīng)濟正處于一個較高速度的發(fā)展階段。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計17899元，同比增長15.8%，人均消費支出累計13696元，同比增長13.1%。

2.區(qū)域環(huán)境

成都是西部大開發(fā)的龍頭城市，是西部重要的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，隨著西部大開發(fā)的進程和發(fā)展，成都城市地位將進一步提升，成都在中國和世界的重要地位必將吸引更多的投資商。加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。

2012年1月，市場進入冷清階段。寫字樓市場新增供應(yīng)2.35萬平方米，環(huán)比下降94.54%，同比下降83.38%。銷售市場方面，市場待售項目增多，市場壓力不斷加大，寫字樓供需均出現(xiàn)大幅回落，成交面積大幅下降，市場表現(xiàn)冷清；租賃市場方面保持著平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，租金穩(wěn)步增長，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓平均資金109.91元/平方米，環(huán)比上漲0.61%，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率16.24%，環(huán)比下降2.05%，空置率持續(xù)下降。

2012年1月寫字樓銷售價格11762元/平方米，環(huán)比上漲6.55%，其中甲級寫字樓銷售價格18764元/平方米，環(huán)比下降3.03%，乙級寫字樓銷售價格11833/平方米，環(huán)比上漲2.34%。

二、微觀環(huán)境分析

1、項目地理位置、用地周邊環(huán)境、交通條件

人南延線的商業(yè)群自天府廣場起至剛納入成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的天府新區(qū)止，其云集的甲級寫字樓，五星級酒店和入駐的世界500強企業(yè)、區(qū)域性總部企業(yè)等現(xiàn)代商務(wù)的發(fā)達和總部企業(yè)充分展現(xiàn)了人民南路內(nèi)涵和活力。被譽為成都寫字樓市場的風(fēng)向標。

項目位于人民南路四段，位于成都市武侯區(qū)人民南路四段，周邊綠化較好，人民南路四段兩側(cè)有綠化帶。區(qū)域繁華程度:周邊多以住宅、商業(yè)用房為主，有航空花園、名仕公館、曼哈頓、錦官新城、錦繡花園等住宅小區(qū)。已達到了“六通”，基礎(chǔ)設(shè)施完備，能滿足人們?nèi)粘＞幼∩睢８浇牟惋嬘蟹比A居,樂山風(fēng)味,阿杰蛇王莊,澳門豆撈,興泉餐飲店。周邊有屈臣氏(沸城店),家樂福(紫竹北街),好又多(亞太店),惠潤超市,好又多(玉林店)，購物方便。

項目所在區(qū)域有紅旗連鎖超市、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、彩虹雙語幼稚園、成都第五十中學(xué)、成都師范銀都小學(xué)、四川省第二人民醫(yī)院第二門診部等生活配套設(shè)施分布四周，生活配套設(shè)施較為完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地鐵一號線倪家橋站。

距成都雙流國際機場僅20余公里，通過機場高速路12分鐘即可抵達。處于繁華市區(qū)而鬧中有靜，項目周邊沒有污染源，周邊環(huán)境優(yōu)越，視野開闊。結(jié)論：項目的位置適合建設(shè)高檔寫字樓。

2、項目地貌

項目形狀比較規(guī)整，地貌平坦，地面平整，沒有不適合規(guī)劃建設(shè)的情況。結(jié)論：對項目的規(guī)劃設(shè)計和建筑布局不會有特別的限制。

3、項目用地市政配套條件

目前，本項目具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、電、氣、通訊、排污等市政配套，是按照該區(qū)域城市發(fā)展需要進行建設(shè)的，完全能滿足項目開發(fā)建設(shè)的需要。結(jié)論：項目用地的市政配套條件成熟。

優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、城市配套優(yōu)勢

人民南路四段已建成高端寫字樓：

1.威斯頓聯(lián)邦大廈

建成時間：2002年

出售價格：21000 元/平米

總建筑面積：54191 ㎡

物業(yè)公司：威斯頓物業(yè)管理有限公司

物業(yè)費：17（含中央空調(diào)使用費，公共部分水電費及保潔費）元/㎡/月

2.新希望大廈

建成時間：2010年

出售價格：均價24000 元/平米

總建筑面積：81140 ㎡

物業(yè)公司：錦官新城物業(yè)管理公司

物業(yè)費：18.5（含中央空調(diào)使用費，公共部分水電費記保潔費）元/㎡/月

3.國航新世紀

建成時間：2008年

出售價格：均價23000 元/平米

總建筑面積：106974 ㎡

物業(yè)公司：世邦魏理仕（含中央空調(diào)使用費，公共部分水電費及保潔費）元/㎡/月

4.大陸國際

建成時間：2011年

出售價格：均價19000

總建筑面積：49800

物業(yè)公司：第一太平戴維斯

物管費：20元（包括中央空調(diào)使用費，公共部分水電費及保潔費）

5.保利中心

建成時間：2012年

出售價格：均價18000

總建筑面積：390000

物業(yè)公司：戴德梁行顧問，保利物業(yè)

物管費：待定

6.華宇蓉國府

建成時間：2011年

出售價格：21000

總建筑面積：161700

物業(yè)公司：華宇物業(yè)

物管費：18元（含中央空調(diào)使用費，公共部分水電費及保潔費）

7.來福士廣場

建成時間：2012年

出售價格：待定

總建筑面積：3257178 m2

物業(yè)公司：凱德置地

物業(yè)費：待定

人南區(qū)域未來將建成甲級寫字樓20棟以上，高檔商業(yè)5個以上，五星級酒店10個以上，國際標準服務(wù)式公寓5個以上。未來人民南路科技商務(wù)區(qū)可開發(fā)用地規(guī)模約1500畝，可貢獻建筑面積600萬平方米，按60%的商用面積計算可貢獻商用面積360萬平方米。未來，人南區(qū)域總的商用面積將達到550萬平方米，可有效承載現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚和參與全球產(chǎn)業(yè)分工。

1、準備更換的意向區(qū)域：以城南為主。從潛在客戶對未來更換辦公地點的意向區(qū)域來看，選擇地點主要集中在城南，占近五成的比例，其次是選擇在市中心以及城南副中心。說明對城南區(qū)域較為看好。

2、對辦公環(huán)境的需求以交通干道、商業(yè)配套、公交多為主。

3、影響客戶購買寫字樓的因素：商務(wù)環(huán)境、位置地段、便捷交通、價格等。消費者對辦公地點周邊的交通、商業(yè)、生活配套的需求是其考慮的重要條件。購買寫字樓所考慮的因素主要是區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、位置地段、便捷交通以及價格等。這說明購房對項目的區(qū)域環(huán)境配套的完善性相當看重，這也是寫字樓開發(fā)應(yīng)具備的一些基本條件。

4、對寫字樓類型的偏好：對純寫字樓的需求較高，其次為綜合樓。消費者對寫字樓類型的需求以純寫字樓為主要考慮對象，其次就為餐飲、娛樂、辦公、住宅綜合樓的需求。

5、對物業(yè)交房標準的需求：五成比例要求全裝修、三成比例要求部分精裝，兩成左右比例要求吊頂或清水房。消費者對物業(yè)交房標準的需求主要集中在全裝修上，占50%的比例，這說明客戶對物業(yè)交房標準有所提高。

6、對辦公區(qū)內(nèi)的配套要求：消費者對員工餐廳、公共綠化、商務(wù)中心、中小型會議廳的需求都比較高，因此，寫字樓在考慮配套設(shè)施的設(shè)置時盡可能的從全方位來考慮消費者的需求，從而也彌補寫字樓周邊目前相關(guān)配套缺乏的劣勢。

7、從潛在客戶來看，租用所占比例大于購買所占比例，說明寫字樓租賃者和業(yè)主共同構(gòu)成寫字樓市場。也就是說寫字樓的購買者和使用者不能等同于一個群體。

8、公司性質(zhì)，潛在項目的公司性質(zhì)多以股份制與外資企業(yè)為主，而這兩種企業(yè)對寫字樓的檔次標準和配套設(shè)施都有比較高的要求。

9、潛在客戶中除電信通訊行業(yè)占到比較大比重外，與大型企業(yè)相關(guān)的服務(wù)性及附屬性行業(yè)也占據(jù)到相當?shù)谋壤邕\輸、建筑業(yè)、貿(mào)易等。因此也可看出寫字樓的目標客戶群除了是成長型企業(yè)以外，相關(guān)的服務(wù)性行業(yè)也是寫字樓的目標客戶群之一。

綜上所述：潛在客戶對寫字樓的需求以純寫字樓形式物業(yè)、用于自住的目的為主，且對交通、生活、商務(wù)、環(huán)境配套的要求較高，對交通、生活、商務(wù)、環(huán)境配套的要求較高，對寫字樓、車位的需求仍以租用為主要方式。對寫字樓、車位的需求仍以租用為主要方式。此次調(diào)查中消費者對未來辦公地點的選擇中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比較高。人民南路四段的寫字樓比較受青睞。

第五篇：寫字樓調(diào)查報告

競爭對手寫字樓調(diào)查分析

一、武漢寫字樓租賃市場的簡述。

隨著國家加快中部崛起的投資建設(shè)，以武漢為中心聯(lián)合周邊六省的經(jīng)濟發(fā)展，以及武漢“1+8城市圈”的規(guī)劃，城市商務(wù)配套越來越完善，外資企業(yè)爭相入駐武漢，沿海城市大型企業(yè)搬遷來漢，本土企業(yè)的迅速壯大，武漢寫字樓租賃市場主要分布建設(shè)大道金融街、武廣商圈、中南商圈，光谷商圈，武昌濱江和漢口沿江一帶，城市商務(wù)氛圍漸趨濃厚，帶動武漢寫字樓市場需求，租賃市場發(fā)展不斷攀升。

二、從事寫字樓租賃行業(yè)市場掃描。

目前武漢寫字樓租賃市場以四大類為主，一是開發(fā)商自己持有物業(yè)租售為主（廣發(fā)，民生等）以招商外企世界500強，內(nèi)資大型企業(yè)，此寫字樓物業(yè)主要以甲級以上寫字樓為主，物業(yè)面積較大，以整層毛坯出租，租金較貴，但相對一線及部分二線城市（成都，天津，重慶等）的租金還有較大上升空間。二是物業(yè)公司托管招商出租（戴得梁行，世邦等），主要是甲級及乙級以上寫字樓，此類寫字樓面積有分隔，裝修物業(yè)配套完善，租金昂貴，適用大中型外資，國有企業(yè)。三是中介機構(gòu)散租為主，此類多數(shù)以商住形式招租，租金便宜，適用于中小型企業(yè)，鮮少有純寫字樓租售掛牌，四是企業(yè)孵化器運營商出租（雷格斯），主要是出租物業(yè)一條龍服務(wù)方式，不同于一般地產(chǎn)中介機構(gòu)，服務(wù)的租客主要是甲級寫字樓客戶群體為主，相對價格昂貴。

三、競爭對手優(yōu)劣勢分析。

1、相對于開發(fā)商自己持有物業(yè)及大型物業(yè)公司

優(yōu)勢：招商資源廣闊，專業(yè)隊伍操控力強大，品牌形象，宣傳

推廣市場信任度強大。

劣勢：租金昂貴，企業(yè)入駐資格有限（世界500強企業(yè)及國有

企事業(yè)單位為主）。

2、房地產(chǎn)中介機構(gòu)

優(yōu)勢：客戶群體穩(wěn)定，資源較多。

劣勢：對寫字樓出租市場把握操控力不強，更多以商業(yè)住宅為

主，專業(yè)隊伍比較懶散。

3、企業(yè)孵化器運營商雷格斯

優(yōu)勢：頂級管理團隊，品牌度高，寫字樓物業(yè)一站式服務(wù)，優(yōu)

質(zhì)辦公環(huán)境。

劣勢：主要是針對大中企業(yè)客戶群體為主，租金昂貴，進駐辦

公的環(huán)境限制促使進駐企業(yè)有局限性。

四、對于本公司的啟示。

1、利用多方渠道擴展公司名氣及市場信任度，開辟一條適合本公

司穩(wěn)步發(fā)展的路線。

2、關(guān)注武漢經(jīng)濟形式發(fā)展動態(tài)，拓展多渠道經(jīng)濟路線促進企業(yè)資

金壯大，加快重點發(fā)展企業(yè)孵化器的目標。

3、前期重點開辟服務(wù)中小型企業(yè)客戶群體為主的沙龍服務(wù)。

4、對員工的專業(yè)綜合素質(zhì)及談判能力從嚴，培養(yǎng)一支精銳隊伍。