第一篇：淺談商業(yè)寫字樓發(fā)展和評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

淺談商業(yè)寫字樓發(fā)展和評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

一、“甲級(jí)”、“5A”是不同角度界定辦公物業(yè)等級(jí)

三個(gè)概念基本代表了評(píng)定寫字樓等級(jí)的基本方向，“甲級(jí)”從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評(píng)定寫字樓的等級(jí)；“5A”是從硬件配置角度評(píng)定；而“第四代”則是從寫字樓發(fā)展角度出發(fā)指定標(biāo)準(zhǔn)，三個(gè)角評(píng)定方法各有特點(diǎn)，消費(fèi)人群不清晰各個(gè)評(píng)定方法，從而造成概念的混亂。

二、“甲級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)不不是最高級(jí)別

“甲級(jí)寫字樓”是一種通行叫法，是外資發(fā)展商開發(fā)涉外寫字樓過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯，將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，就中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓。

對(duì)于超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：

1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時(shí)間30秒左右。

④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

(3)客戶進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。

(7)智能化：3A～5A

(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國(guó)、馬來西亞、香港、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。

2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。

(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級(jí)漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。

②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場(chǎng)。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報(bào)警；無綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：無限制。

(3)客戶進(jìn)駐：客戶多為國(guó)內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。

(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。

(5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具。

②配套設(shè)施：無。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報(bào)警；無綜合布線。

(2)規(guī)模：無限制。

(3)客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷售業(yè)務(wù)。

(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

三、狹義“5A”與廣義“5A”的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

“5A”標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評(píng)定方式，但“5A”概念有兩種評(píng)定方式，一是狹義的針對(duì)智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合“A”級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，包括：

（1）樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)

寫字樓是一個(gè)城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。從一定意義上說，處于“生產(chǎn)鏈條最高級(jí)”的寫字樓的發(fā)展脈絡(luò)，折射出了一個(gè)城市的發(fā)展歷程和特性。因此，成為城市商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關(guān)聯(lián)性，對(duì)城市的未來發(fā)展具備重要的價(jià)值。因此，具備較大的區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)一的寫字樓品牌將評(píng)定為樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。

（2）地理位置標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)

地理位置是投資和購(gòu)買寫字樓的關(guān)鍵要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價(jià)值的寫字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。

（3）客戶層次標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)

客戶層次指的是入駐寫字樓的業(yè)主或租戶層次。大多數(shù)寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個(gè)寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時(shí)，客戶層次的高低也直接影響了新的業(yè)主或租戶的投資決策，因?yàn)檩^高的客戶層次對(duì)他們的公司形象有較好的提升作用。

（4）服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)

服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。兩者俱佳，將認(rèn)為其具備服務(wù)品質(zhì)A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

（5）硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)

主要考核建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項(xiàng)以上不能達(dá)到優(yōu)良，則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。

四、根據(jù)發(fā)展軌跡制定寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

中國(guó)的寫字樓發(fā)展經(jīng)歷四個(gè)階段，第一代寫字樓一般是指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓，只能滿足于基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國(guó)的國(guó)貿(mào)大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區(qū)域的寫字樓，如：房地產(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深業(yè)大廈、晶都金融中心等。

第二代寫字樓指的是外企進(jìn)入中國(guó)，改革開放后獲得開發(fā)建設(shè)的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開始針對(duì)客戶靈活分割，智能化水準(zhǔn)有所提升。深圳第二代寫字樓以出現(xiàn)于90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。

第三代寫字樓在第二代的基礎(chǔ)上開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀(jì)末的地王大廈、賽格廣場(chǎng)和江蘇大廈為典型代表。

隨著中國(guó)的入世，經(jīng)濟(jì)全球化的到來，第三代寫字樓已經(jīng)不能完全滿足國(guó)際化商務(wù)辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現(xiàn)就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，從而達(dá)到國(guó)際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一、目標(biāo)客戶明確。第四代寫字樓瞄準(zhǔn)各類跨國(guó)企業(yè)和外資企業(yè)以及有實(shí)力的國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)，在最大程度上滿足使用者對(duì)辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。

二、景觀要求更高。國(guó)際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨勢(shì)。

三、更多商務(wù)空間。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室＋公共走廊”的空間模式，從封閉及注重個(gè)人隱私逐漸走向開放和互動(dòng)。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊化，在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。

四、提倡綠色環(huán)保。第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環(huán)保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為“后非典時(shí)期”寫字樓客戶非常關(guān)心的問題，因此目前正在規(guī)劃中的大部分寫字樓都已經(jīng)將內(nèi)部中庭花園和新風(fēng)系統(tǒng)融進(jìn)了設(shè)計(jì)當(dāng)中。

五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達(dá)到了相當(dāng)高的程度，并要求為將來的升級(jí)換代預(yù)留充足的升級(jí)空間，達(dá)到5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能化標(biāo)準(zhǔn)，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。

以上為一般寫字樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，伴隨科技的進(jìn)步和開發(fā)理念的成熟，寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)也將不斷更新。

第二篇：寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

名家專欄 : 辦公樓宇結(jié)構(gòu)分類及分類標(biāo)準(zhǔn)的研究[20040216]

發(fā)布者 Ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 閱讀過)

辦公樓宇結(jié)構(gòu)分類及分類標(biāo)準(zhǔn)的研究

目前，社會(huì)上對(duì)辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內(nèi)或政府管理部門目前也沒有評(píng)定辦公樓分級(jí)的客觀依據(jù)和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，辦公用房的分類及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于我們進(jìn)行物業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的結(jié)構(gòu)性分析、項(xiàng)目投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理和統(tǒng)計(jì)工作都是至關(guān)重要的。如果缺乏一個(gè)客觀的分類標(biāo)準(zhǔn)，往往會(huì)在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進(jìn)而造成決策和判斷上的偏差。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)辦公用房結(jié)構(gòu)分類

及分類標(biāo)準(zhǔn)的研究無疑具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

一、辦公物業(yè)的分類

辦公樓是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢、服務(wù)等管理人員(白領(lǐng))辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。

從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：

1、傳統(tǒng)辦公樓

兩大特點(diǎn)：立足于自然通風(fēng)和采光，以小空間為單位，排列組合而成。

這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結(jié)構(gòu)，較小的開間和進(jìn)深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進(jìn)深等，層高一般也在3.6米左右。

建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦

公樓的一種。

傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點(diǎn)：私密性強(qiáng)，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁(yè)窗、家具布置等)。

傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。

2、早期的現(xiàn)代辦公樓

特點(diǎn)：大空間。

這種模式的積極意義是：追求實(shí)效。

這種模式的消極之處是：機(jī)器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。

3、后期的現(xiàn)代辦公樓

特點(diǎn)：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內(nèi)庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務(wù)

大廈。

景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當(dāng)?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚

均有吸音處理等。

4、智能化辦公樓

20世紀(jì)1970-1980年代，隨著信息時(shí)代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認(rèn)的智能建筑，其中絕大部

分是辦公樓；20世紀(jì)1990年代，我國(guó)開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。

智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成為 21世紀(jì)辦公建

筑發(fā)展的趨勢(shì)。

而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類別來看，可分為如下四類：

第一類，為近年設(shè)計(jì)建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內(nèi)部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達(dá)到3A以上，設(shè)備設(shè)施比較豪華，特別在安保、通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等方面考

慮較為周全。

第二類，是1990年代初設(shè)計(jì)，近年投入營(yíng)運(yùn)的現(xiàn)代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調(diào)及保安、消防設(shè)備，各類設(shè)施比較先進(jìn)，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大樓為公寓辦公樓

設(shè)計(jì)，功能布局不盡合理。

第三類，是不帶中央空調(diào)的辦公大樓。這類大樓設(shè)備一般，尤其在通訊、設(shè)施的配置上與目前的互聯(lián)

網(wǎng)通訊有一定差距，且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局。

第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內(nèi)部設(shè)施比較簡(jiǎn)易，目前，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢(shì)。

從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質(zhì)的演化看，是經(jīng)歷從低級(jí)、中級(jí)到高級(jí)，從落后、比較落后到先進(jìn)的過程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務(wù)、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場(chǎng)上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設(shè)施、設(shè)備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務(wù)等指標(biāo)來對(duì)結(jié)

構(gòu)層次進(jìn)行界定和探討。

二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的研究

就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓。

對(duì)于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：

1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地

板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置

進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其

它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。

④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

(3)客戶進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)

維修及保安服務(wù)。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直

達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。

(7)智能化：3A～5A

(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國(guó)、馬來西亞、香港、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)

成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。

2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能

力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。

(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理

等方面的業(yè)務(wù)。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能

不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級(jí)漆，有吊頂；公

共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。

②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場(chǎng)。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報(bào)警；無綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：無限制。

(3)客戶進(jìn)駐：客戶多為國(guó)內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。

(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。

(5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建

筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)

潔具。

②配套設(shè)施：無。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報(bào)警；無綜合布線。

(2)規(guī)模：無限制。

(3)客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷售業(yè)務(wù)。

(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

摘 自：上 海 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 報(bào) 告

第三篇：寫字樓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

寫字樓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

從國(guó)內(nèi)寫字樓的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式來看，寫字樓產(chǎn)品的投資特性將逐步顯現(xiàn)。在市場(chǎng)化程度不高的時(shí)期，國(guó)內(nèi)企業(yè)建造寫字樓的開發(fā)模式以零散銷售為主，便于及時(shí)回收資金。這一方式在各城市中低檔次寫字樓的開發(fā)上仍然可以看到。這一方式的選擇很大程度上受制于開發(fā)商的資金約束。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)促使中小型企業(yè)大量涌現(xiàn)。這些企業(yè)需要更多辦公空間，對(duì)寫字樓物業(yè)管理、配套等要求并不高。面積在100~400平方米的辦公空間即可滿足這部分企業(yè)的辦公需求。這類企業(yè)主要有三種類型：一類是以貿(mào)易為主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投資一線城市的房地產(chǎn)，占地面積不需太大；第三類是高科技企業(yè)的辦事處，他們看中的是升級(jí)潛力和智能化系統(tǒng)。

一、項(xiàng)目概要

1.1 項(xiàng)目公司

1.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.3 客戶基礎(chǔ)

1.4 市場(chǎng)機(jī)遇

1.5 項(xiàng)目投資價(jià)值

1.6 項(xiàng)目資金及合作

1.7 項(xiàng)目成功關(guān)鍵

1.8 公司使命

1.9 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

二、公司介紹

2.1 項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司

2.2 公司組織結(jié)構(gòu)

2.3 [歷史]財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況

2.4 [歷史]管理與營(yíng)銷基礎(chǔ)

2.5 公司地理位置

2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7 公司內(nèi)部控制管理

三、項(xiàng)目介紹

（參考兆聯(lián)公司的商業(yè)計(jì)劃書范文：寫字樓開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書模板格式）

3.1 寫字樓開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)

3.2 寫字樓開發(fā)思路

3.3 項(xiàng)目建設(shè)基本方案

3.3.1 規(guī)劃建設(shè)年限與階段

3.3.2 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)

3.3.3 寫字樓開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容

3.4 項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容

四、所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（參考兆聯(lián)公司的商業(yè)計(jì)劃書范文：寫字樓開發(fā)商業(yè)計(jì)劃書模板格式）

4.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策

4.1.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的影響

4.1.2 房地產(chǎn)宏觀政策

4.2 城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境

4.3 城市市城市規(guī)劃

4.3.1 城市總體規(guī)劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區(qū)的五大問題

4.4 城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 寫字樓市場(chǎng)供需

4.5 城市寫字樓供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分析

4.5.3 城市商業(yè)現(xiàn)狀分析

4.5.4 居民消費(fèi)特征分析

4.5.5 城市商鋪價(jià)格分析

4.5.6 商業(yè)寫字樓供需分析

4.6 消費(fèi)者調(diào)查

4.6.1 居民消費(fèi)特點(diǎn)

4.6.2 寫字樓潛在消費(fèi)者問卷調(diào)查

4.7 競(jìng)爭(zhēng)分析

4.7.1 競(jìng)爭(zhēng)分析的方法

4.7.2 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

五、開發(fā)模式及QB區(qū)選擇

（參考兆聯(lián)公司的商業(yè)計(jì)劃書范文：寫字樓開發(fā)商業(yè)計(jì)劃書模板格式）

5.1 [RRR城]及QB區(qū)項(xiàng)目

5.1.1 [RRR城]的開發(fā)背景

5.1.2 [RRR城]項(xiàng)目

5.1.3 [RRR城]開發(fā)情況

5.2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇

5.2.1 山水綠城SWOT分析

5.2.2 [山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式

5.2.3 QB區(qū)項(xiàng)目

六、QB區(qū)方案概念設(shè)計(jì)

6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題原則

6.2 產(chǎn)品組合和功能定位

6.3 建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃

6.4 建筑及景觀概念規(guī)劃

6.5 智能化配套

6.6 QB區(qū)各地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.1 寫字樓功能配置要求

6.6.2 A13地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.3 A21地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.4 A08地塊(局部)設(shè)計(jì)要求

6.6.5 A22地塊設(shè)計(jì)要求

七、營(yíng)銷策略

7.1 預(yù)計(jì)銷售額及市場(chǎng)份額

7.2 產(chǎn)品定位

7.2.1 各項(xiàng)目的住房產(chǎn)品定位

7.2.2 寫字樓定位

7.3 定價(jià)策略

7.3.1 住房項(xiàng)目的定價(jià)策略

7.3.2 寫字樓的定價(jià)策略

7.4 銷售策略

7.4.1 住房地產(chǎn)的銷售策略

7.4.2 寫字樓的銷售策略

7.4.3 品牌發(fā)展戰(zhàn)略

7.5 整合傳播策略與措施

7.6 電子網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略

八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

8.1 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表

8.2 項(xiàng)目工程進(jìn)度管理體系

8.2.1三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系的建立與執(zhí)行

8.2.2三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系的工作流程一級(jí)計(jì)劃——總控制進(jìn)度計(jì)劃

二級(jí)計(jì)劃——階段性工期計(jì)劃或分部工程計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃——月、周計(jì)劃

九、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策

9.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.1 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.2 項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)分析

9.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

9.2.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策

9.2.2 工程風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

9.2.3 安全風(fēng)險(xiǎn)控制措施

十、QB區(qū)投資估算和開發(fā)計(jì)劃 10.1 項(xiàng)目投資估算

10.1.1 項(xiàng)目開發(fā)成本估算

10.1.2 開發(fā)費(fèi)用估算

10.1.3 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算 10.2 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

10.2.1 開發(fā)分期

10.2.2 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 10.3 項(xiàng)目人員和組織機(jī)構(gòu)配置10.3.1 組織保障

10.3.2 組織機(jī)構(gòu)

10.4 項(xiàng)目中小企業(yè)融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)費(fèi)用

十一、QB區(qū)財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析 11.1 銷售收入

11.1.1 銷售價(jià)格

11.1.2 銷售收入

11.1.3 項(xiàng)目稅費(fèi)率

11.2 項(xiàng)目現(xiàn)金流量

11.2.1 全部資金的投資現(xiàn)金流量表11.2.2 自有資金的現(xiàn)金流量表11.2.3 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)匯總 11.3 不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析

11.3.1 盈虧平衡分析11.3.2 敏感性分析 11.4 結(jié)論

11.4.1 項(xiàng)目投資決策結(jié)論11.4.2 項(xiàng)目總體效益評(píng)價(jià)

十二、公司無形資產(chǎn)價(jià)值分析 12.1 分析方法的選擇 12.2 收益年限的確定 12.3 基本數(shù)據(jù)

12.4 無形資產(chǎn)價(jià)值的確定 附件

1、財(cái)務(wù)報(bào)表

2、相關(guān)證明文件

第四篇：甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

甲級(jí)寫字樓的結(jié)構(gòu)建筑學(xué)設(shè)計(jì)和視覺都是優(yōu)質(zhì)，他多數(shù)都成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)，租戶置身其中富有成功感和力量。對(duì)于“甲級(jí)寫字樓”、“5A級(jí)寫字樓”等名詞大家并不陌生，通常被用來形容或描述一個(gè)寫字樓的品質(zhì)等級(jí)，那么這樣的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是否科學(xué)呢？其實(shí)所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，行業(yè)中并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定，到底什么樣的寫字樓才算做甲級(jí)寫字樓，因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長(zhǎng)”得高一些的寫字樓都自稱為甲級(jí)寫字樓。

相比之下，如果用5A作為衡量一個(gè)寫字樓品質(zhì)等級(jí)的話更加有點(diǎn)勉強(qiáng)了，5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質(zhì)等級(jí)，“5A”指的是一個(gè)寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對(duì)不是劃分寫字樓等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，“5A”僅僅表示了一個(gè)寫字樓智能化水平的高低，對(duì)寫字樓品質(zhì)有一定的影響，但是決不能說“5A”級(jí)寫字樓就是甲級(jí)寫字樓或者是品質(zhì)最好的寫字樓，因?yàn)橛绊憣懽謽瞧焚|(zhì)的因素很多，比如寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個(gè)方面而已。

那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動(dòng)化）中；

近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。如果用“5A”評(píng)價(jià)寫字樓的品質(zhì)等級(jí)的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場(chǎng)上有人打出“超5A級(jí)”寫字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說法。

建筑標(biāo)準(zhǔn)

甲級(jí)寫字樓的內(nèi)涵，包括有如下元素： 1.位置于中心商業(yè)區(qū)CBD內(nèi)

2.有完善的中央空調(diào)充足數(shù)量及合理分布的升降機(jī)和電梯服務(wù) 3.甲級(jí)專業(yè)物業(yè)管理 4.樓層間隔等恰當(dāng) 5.樓底凈高在2.8米

6.每層建筑面積最少1千平方米 7.有零煩惱的停車場(chǎng)

標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)

頂級(jí)

辦公部分需超過50000平方米 參加《標(biāo)準(zhǔn)》制定工作的第一太平國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司成都分公司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，頂級(jí)商務(wù)寫字樓地理位置要在商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的核心區(qū)域。

建筑：其辦公部分需超過50000平方米，每層建筑面積必須保持在1500-2000平方米。構(gòu)架：寫字樓的大堂應(yīng)寬敞、挑高三層或以上；架高地臺(tái)≥15厘米；除地臺(tái)外的層凈高2.7米及以上；通道寬2米及以上。

停車：按大廈總建筑面積計(jì)算，每150平方米配置一個(gè)停車位，專用地上、地下停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)有自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。

電梯：按照大廈總建筑面積計(jì)算，每部客梯服務(wù)面積不超過4000平方米；等候時(shí)間不得超過30秒；客貨分離，貨梯至少兩部，有先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)。

安保：“產(chǎn)權(quán)只租不售，實(shí)行單一產(chǎn)權(quán)?！睋?jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，需有24小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)，以及商務(wù)配套等。頂級(jí)寫字樓還必須有貨物專用通道和殘疾人通道等，建成后1至2年內(nèi)的入住率不能低于70%。

甲級(jí)

電梯等候時(shí)間不超過40秒

建筑：其辦公部分應(yīng)超過20000平方米，每層建筑面積不低于1000平方米。1-2年內(nèi)的入住率不低于65%。

電梯：根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》，甲級(jí)寫字樓的電梯內(nèi)應(yīng)有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計(jì)算，每部客梯服務(wù)面積不超過5000平方米；等候時(shí)間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)。

構(gòu)架：甲級(jí)寫字樓的建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地臺(tái)≥15厘米；除地臺(tái)外的層凈高為2.7米左右。

停車：按大廈總建筑面積計(jì)算，每150-200平方米配置一個(gè)停車位；配備專用地上、地下停車場(chǎng)；地下停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)有自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)

乙級(jí)

24小時(shí)內(nèi)提供維修服務(wù) “目前成都地區(qū)的高等級(jí)商務(wù)寫字樓入住率都達(dá)到了90%以上。”來自“六大行”之一的仲量聯(lián)行測(cè)量師事務(wù)所(上海)有限公司成都分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，乙級(jí)商務(wù)寫字樓入住率不能低于50%。

建筑：其辦公部分應(yīng)超過10000平方米，單層凈面積不低于800平方米。

構(gòu)架：除地臺(tái)外的層凈高不低于2.5米，按大廈總面積計(jì)算每300平方米應(yīng)配置一個(gè)停車位。

電梯：按大廈總面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過6000平方米，速度不低于3米/秒。安保：物業(yè)管理應(yīng)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理公司或本地優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司，并提供24小時(shí)內(nèi)的報(bào)案服務(wù)和維修服務(wù)。

由此可看出，若我們要在即滿足甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)又節(jié)約成本和利于銷售的情況下，建議本項(xiàng)目的寫字樓單層面積在1200平方米左右，這樣按公攤30%的情況下，辦公部分的面積為840平方米，即可分為4個(gè)轉(zhuǎn)角位置120平方米的大戶型及其他6個(gè)60平方米的小戶型。標(biāo)準(zhǔn)層單層層高在3.2米-3.5米之間（無中央空調(diào)情況下）或3.5米-3.9米之間（有中央空調(diào)情況下），這樣在扣除梁高及設(shè)備所需管道后，裝飾完成面能滿足在2.7米-2.8米之間，不會(huì)讓人顯得特別壓抑。走道寬度在1.5米-1.8米之間，即降低了公攤又不會(huì)造成擁擠。電梯數(shù)量在5-6部左右（含一部貨梯），使上下班高峰期不會(huì)消耗過長(zhǎng)的時(shí)間在等電梯上，且根據(jù)我們的考察成都多數(shù)甲級(jí)寫字樓的電梯品牌都選用的一線品牌。大廳高度挑高三層即10米左右，彰顯高貴大氣。在裝修風(fēng)格上，大廳地板及墻面盡量采用天然石材，標(biāo)準(zhǔn)層的公共部分可鋪地毯，即端莊又節(jié)約了成本。外立面可采用大塊的玻璃窗加裝飾線條。

第五篇：工商銀行星級(jí)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

個(gè)人星級(jí)是動(dòng)態(tài)調(diào)整的，每年6月30日和12月31日為固定的星級(jí)評(píng)定日。銀行會(huì)根據(jù)每個(gè)星級(jí)評(píng)定日前六個(gè)月累計(jì)的綜合業(yè)務(wù)量進(jìn)行星級(jí)評(píng)定。若星級(jí)上升，則將于評(píng)級(jí)次日自動(dòng)享受更多優(yōu)惠及服務(wù)；若星級(jí)下降，銀行提供了為期六個(gè)月的下降緩沖期服務(wù)，緩沖期內(nèi)仍可享受原星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

另外，提升星級(jí)是通過資產(chǎn)、負(fù)債、中間業(yè)務(wù)辦理情況和風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合評(píng)定對(duì)您進(jìn)行星級(jí)劃分。同時(shí)，對(duì)您的交易行為、持有產(chǎn)品和使用渠道等情況進(jìn)行多維度的分析，計(jì)算出您的貢獻(xiàn)度、活躍度和風(fēng)險(xiǎn)因素等指

第一個(gè)問題，工商銀行星級(jí)客戶是工商銀行今年開始的，根據(jù)客戶在工行個(gè)人資產(chǎn)和交易情況進(jìn)行的分級(jí)評(píng)定。

查詢：持有工行任意一張卡在柜臺(tái)讓柜員一刷就可顯示星級(jí) 評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：

1、一般客戶是三星級(jí)以下客戶；

2、信用卡普卡初始星級(jí)為四星；

3、理財(cái)金卡或信用卡金卡或貴賓版網(wǎng)銀客戶初始星級(jí)為五星；

4、白金卡或財(cái)富簽約客戶或網(wǎng)銀銀牌客戶初始星級(jí)為六星級(jí)；

5、網(wǎng)銀金牌客戶或私人銀行客戶初始星級(jí)為七星級(jí)

1）七星級(jí)客戶：星點(diǎn)值在80000（含）以上。（2）六星級(jí)客戶：星點(diǎn)值10000（含）～80000。（3）五星級(jí)客戶：星點(diǎn)值2000（含）～10000。（4）四星級(jí)客戶：星點(diǎn)值500（含）～2000。（5）三星級(jí)客戶：星點(diǎn)值50（含）～500。（6）準(zhǔn)星級(jí)客戶：星點(diǎn)值0（不含）～50。

星點(diǎn)值是您在我行（全行范圍）近六個(gè)月的資產(chǎn)、負(fù)債和中間業(yè)務(wù)進(jìn)行匯總計(jì)算出來的。

星點(diǎn)數(shù)是無法查詢到的，工行的數(shù)據(jù)每半年刷新一次

客戶星級(jí)相關(guān)指標(biāo)及計(jì)算如下：

1、金融資產(chǎn)

金融資產(chǎn)指標(biāo)由短期資產(chǎn)和中長(zhǎng)期資產(chǎn)兩個(gè)細(xì)項(xiàng)組成，指標(biāo)計(jì)算為各項(xiàng)金融資產(chǎn)的半年日均余額。（1）短期資產(chǎn)

主要包括：活期儲(chǔ)蓄存款、第三方存管、靈通快線理財(cái)產(chǎn)品、貨幣市場(chǎng)基金、信用卡存款。每萬元短期資產(chǎn)可獲得135星點(diǎn)值。（2）中長(zhǎng)期資產(chǎn)

主要包括：定期儲(chǔ)蓄存款（含定活兩便）、公積金存款、理財(cái)產(chǎn)品（不含靈通快線）、基金（不含貨幣市場(chǎng)基金）、國(guó)債、保險(xiǎn)、黃金（含紙黃金、實(shí)物黃金、品牌金）等。每萬元中長(zhǎng)期資產(chǎn)可獲得100星點(diǎn)值。

2、個(gè)人負(fù)債

個(gè)人負(fù)債指標(biāo)由個(gè)人住房按揭貸款、其他個(gè)人貸款、卡透支三個(gè)細(xì)項(xiàng)組成，指標(biāo)計(jì)算口徑為各項(xiàng)個(gè)人負(fù)債的半年日均余額。（1）每萬元個(gè)人住房按揭貸款可獲得100星點(diǎn)值。

（2）其他個(gè)人貸款指標(biāo)包括個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等品種，每萬元其他個(gè)人貸款可獲得200星點(diǎn)值。

（3）每萬元信用卡計(jì)息透支可獲得200星點(diǎn)值。

3、中間業(yè)務(wù)

中間業(yè)務(wù)指標(biāo)由投資理財(cái)類交易、卡消費(fèi)交易、結(jié)算類交易三個(gè)細(xì)項(xiàng)組成，指標(biāo)計(jì)算口徑為半年累計(jì)交易金額。若單次交易金額超過該項(xiàng)業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)上限金額，則以上限金額作為該次交易金額計(jì)入指標(biāo)統(tǒng)計(jì)。若單次交易已享受我行費(fèi)率優(yōu)惠，則交易金額按優(yōu)惠比例折算后再計(jì)入指標(biāo)統(tǒng)計(jì)。（1）投資理財(cái)類

交易指標(biāo)主要包括：基金購(gòu)買與贖回（不含貨幣基金）、理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買（不含靈通快線）、國(guó)債購(gòu)買、保險(xiǎn)購(gòu)買、黃金買賣、賬戶銀買賣、外匯買賣等。每萬元投資理財(cái)交易額可獲得200星點(diǎn)值。（2）卡消費(fèi)

交易指標(biāo)主要包括靈通卡、理財(cái)金賬戶卡（含工銀財(cái)富理財(cái)金賬戶卡）、信用卡、貸記卡、準(zhǔn)貸記卡等各卡種通過POS刷卡消費(fèi)產(chǎn)生的交易。每萬元交易額可獲得400星點(diǎn)值。（3）結(jié)算類

交易指主要包括異地存取款、異地匯款、跨行匯款、速匯款等。每萬元結(jié)算類交易額可獲得200星點(diǎn)值。

①目前不含跨境匯款。

②收取了手續(xù)費(fèi)的交易才會(huì)計(jì)算星點(diǎn)值，因優(yōu)惠等原因未收取手續(xù)費(fèi)的不計(jì)算。

收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行時(shí)間 備注

1.網(wǎng)上銀行年服務(wù)費(fèi) 每年每個(gè)客戶12元 2008年5月10日 暫不收費(fèi)

2.貴賓網(wǎng)銀會(huì)員年服務(wù)費(fèi) 會(huì)員180元/年、銀牌會(huì)員360元/年、金牌會(huì)員540元/年。2008年7月12日

1、網(wǎng)銀注冊(cè)卡中含有理財(cái)金賬戶、國(guó)際卡金卡的客戶直接成為會(huì)員；

2、已在工行柜面將牡丹白金卡注冊(cè)為網(wǎng)銀注冊(cè)卡的客戶、網(wǎng)銀注冊(cè)卡中含有財(cái)富卡的客戶直接成為銀牌會(huì)員。

3.貴賓網(wǎng)銀會(huì)員升級(jí)服務(wù)費(fèi) 升級(jí)費(fèi)用按照目標(biāo)會(huì)員等級(jí)的年費(fèi)扣減客戶尚未使用的原會(huì)員等級(jí)年費(fèi)計(jì)算。計(jì)算公式如下：

升級(jí)費(fèi)用=目標(biāo)會(huì)員等級(jí)年服務(wù)費(fèi)-(已購(gòu)買的原會(huì)員等級(jí)年服務(wù)費(fèi)/12)×剩余會(huì)員資格時(shí)間 2008年7月12日

1、低級(jí)別會(huì)員可以繳納一定費(fèi)用升級(jí)至高級(jí)別會(huì)員；

2、剩余會(huì)員資格時(shí)間按照剩余會(huì)員資格月數(shù)計(jì)算，不足1個(gè)月的部分不計(jì)算；

3、自動(dòng)成為貴賓版網(wǎng)銀會(huì)員、銀牌會(huì)員的客戶選擇升級(jí)時(shí)，剩余會(huì)員資格按12個(gè)月計(jì)算。

4.手機(jī)銀行（WAP）年服務(wù)費(fèi) 每年每個(gè)客戶60元 2008年7月12日 暫不收費(fèi)

5.網(wǎng)上匯市信息服務(wù)費(fèi) 1個(gè)月3元；3個(gè)月6元；6個(gè)月9元；12個(gè)月12元 2008年5月10日

6.網(wǎng)上證券信息服務(wù)費(fèi) 1個(gè)月3元；3個(gè)月6元；6個(gè)月9元；12個(gè)月12元 2008年5月10日

7.集中式銀期轉(zhuǎn)帳 同城不收費(fèi)；

異地每筆4.5元或每月40.5元 2008年10月18日

8.資金自動(dòng)歸集功能 1個(gè)月2元；3個(gè)月6元；6個(gè)月10元；12個(gè)月20元 2008年10月18日

9.工行信使服務(wù)費(fèi) 基金定制 1個(gè)月12元；3個(gè)月30元；6個(gè)月60元；12個(gè)月110元 2008年10月18日

財(cái)經(jīng)信息 1個(gè)月12元；3個(gè)月30元；6個(gè)月60元；12個(gè)月110元 2003年11月23日

股票定制 1個(gè)月12元；3個(gè)月30元；6個(gè)月60元；12個(gè)月110元 2008年10月18日

理財(cái)產(chǎn)品業(yè)務(wù)定制 1個(gè)月12元；3個(gè)月30元；6個(gè)月60元；12個(gè)月110元 2008年10月18日

賬務(wù)信息 每月4元 2003年11月23日

重要提示 每月2元 2003年11月23日

余額變動(dòng)提醒 每月每個(gè)賬戶2元 2008年5月10日

工行信使對(duì)帳單 EMAIL每月4元，郵寄每月5元 2008年10月18日（EMAIL暫時(shí)免費(fèi)）

業(yè)務(wù)處理提醒 每月每個(gè)賬戶1元 2008年5月10日

匯盈通信息 每月2元 2008年5月10日

匯款通知 每條短信0.2元 2005年10月30日

人民幣賬戶黃金短信提醒信息費(fèi) 每條短信0.2元 2008年5月10日

10.網(wǎng)上個(gè)人理財(cái)服務(wù)費(fèi) 協(xié)定金額轉(zhuǎn)賬 每項(xiàng)服務(wù)16元 2008年5月10日 暫時(shí)免收

預(yù)約周期轉(zhuǎn)賬 每項(xiàng)服務(wù)16元 2008年5月10日

T+0理財(cái) 每項(xiàng)服務(wù)16元 2008年5月10日

銀行卡還款預(yù)約 免收 2003年11月23日

利添利賬戶理財(cái) 按照柜面收取手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的80%收取 2003年11月23日 暫時(shí)免收

11.網(wǎng)上查詢對(duì)賬單 免收

12.電話銀行年服務(wù)費(fèi) 每年每個(gè)客戶12元 2008年5月10日

13.手機(jī)銀行（短信）信息服務(wù)費(fèi) 套餐一 25元，100條 2008年5月10日 套餐有效期為兩年；客戶向我行發(fā)送短信辦理手機(jī)銀行業(yè)務(wù)，須向手機(jī)通訊運(yùn)營(yíng)商繳納短信通訊費(fèi)，套餐費(fèi)用中不包括短信通訊費(fèi)；客戶發(fā)起一筆短信業(yè)務(wù)，如轉(zhuǎn)賬、匯款等，無論我行回復(fù)多少條短信，均按一條信息計(jì)入套餐；手機(jī)銀行（短信）激活、注銷、捐款、查詢捐款、套餐購(gòu)買、套餐信息查詢、查詢幫助交易免費(fèi)，所發(fā)信息不計(jì)入套餐。

套餐二 45元，200條 2008年5月10日

套餐三 100元，500條 2008年5月10日

14.手機(jī)短信認(rèn)證 免收 2008年7月12日

眾所周知，各銀行發(fā)行的白金信用卡都是定位于高端客戶，如果沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，銀行一般是不會(huì)主動(dòng)邀請(qǐng)給你發(fā)卡的。那有些卡友就來問我們，怎么辦理工商銀行牡丹白金信用卡，她辦卡的條件是什么呢？下面廈門信用卡為廣大的卡友來分享一下工行辦理白金信用卡的大致條件。

(一)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人

1、工行客戶或他行客戶，持卡半年消費(fèi)金額達(dá)到10萬元以上提供對(duì)賬單賬單辦理；

2、辦卡期間個(gè)人存款達(dá)到100萬元的個(gè)人客戶或在工行或他行本人名下貸款100W以上；

3、擁有住宅面積300平米以上(價(jià)值100萬以上的)提供房產(chǎn)證申請(qǐng)；

(二)黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、財(cái)政撥款事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人

1、黨政機(jī)關(guān)正處級(jí)(含)以上領(lǐng)導(dǎo)干部和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人；

2、有財(cái)政撥款的各類事業(yè)單位(地市級(jí)或以上)高層領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人；

3、地市級(jí)(含)以上重點(diǎn)中、小學(xué)校校級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，重點(diǎn)高等院校的校、院級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人；

4、三級(jí)重點(diǎn)醫(yī)院院級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人

(三)大型企業(yè)或經(jīng)濟(jì)效益較好企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人

1、地市級(jí)(含)以上金融、郵政、電信、電力、市政公用行業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人；

2、世界500強(qiáng)在華企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人；

3、在我行信用等級(jí)為AA級(jí)(含)以上及總行、省行重點(diǎn)營(yíng)銷企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人；

4、注冊(cè)資金在5000萬元(含)以上企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人

(四)其他高端客戶

1、本行正處級(jí)(含)以上領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)卡機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人推薦的社會(huì)知名人士及相關(guān)行業(yè)重要人士；

2、本行副處級(jí)(含)以上管理人員。

最后，提醒廣大卡友，雖說擁有一張白金信用卡是身份的標(biāo)志，但是白金信用卡的年費(fèi)相比較高，牡丹白金卡的年費(fèi)為3600元。同時(shí)，牡丹白金信用卡是可以減免年費(fèi)的，條件為使用牡丹白金卡年累計(jì)消費(fèi)額滿20萬元人民幣或等值外幣，或信用卡積分達(dá)到16萬。