第一篇：寫字樓物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

第一太平物業(yè)對寫字樓執(zhí)行接管驗收標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)例

第一章

大廈土建裝飾的驗收標(biāo)準(zhǔn)及程序

一.驗收前需具備的圖紙資料和文件

1.設(shè)計圖紙、文件、設(shè)計修改和材料代用文件。

2.材料出廠質(zhì)量證書、出廠合格證、檢驗合格證。

3.預(yù)制構(gòu)件出廠質(zhì)量證書。

4.隱蔽工程驗收文件。

5.施工安裝自檢記錄。

6.結(jié)構(gòu)硅酮密封膠相容性試驗報告及幕墻物理性能檢驗報告。

二.組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標(biāo)文件及各項洽商變更。

三.驗收時間由甲方、物業(yè)、總包方、監(jiān)理四方訂出一個切實(shí)可行的時間表。

1.外圍玻璃幕墻干掛大理石。

2.大廈室內(nèi)大理石墻面、地面。

3.木墻面。

4.防火門、門鎖、油漆、粉涮。

四．大理石干掛墻驗收

1．大理石應(yīng)表面整潔，線條順直，對縫寬窄一致，色澤一致。

2．保溫層完好（不得滲水、不透風(fēng)）。

3．石材安裝牢固無損壞，表面不應(yīng)有咬色現(xiàn)象等。

4．石材出廠合格證、檢驗合格證。

五．玻璃幕墻及遮陽板驗收

（一）玻璃幕墻及遮陽板驗收前應(yīng)將其表面擦洗干凈。

（二）玻璃幕墻及遮陽板觀感檢驗符合下列要求：

1．明框玻璃、框料應(yīng)橫平豎直，縫寬應(yīng)均勻，并符合設(shè)計要求。

2．玻璃品種、規(guī)格與設(shè)計相符，整幅玻璃色澤應(yīng)均勻，不應(yīng)有水紋、氣泡、折堿、發(fā)霉和鍍膜脫落等現(xiàn)象。

3．鋁合金料不應(yīng)有脫膜現(xiàn)象。

4．裝飾壓板表面應(yīng)平整，不應(yīng)有肉眼可察覺的變形、波紋或局部壓砸等缺陷。

5．幕墻、遮陽板的上下邊及側(cè)邊封口沉降縫、伸縮縫、防震縫的處理及防雷體系應(yīng)符合設(shè)計要求。

6．幕墻隱蔽節(jié)點(diǎn)的遮封裝修整齊美觀。

7．幕墻不得滲漏。

（三）玻璃幕墻及遮陽板工程抽樣檢驗應(yīng)符合下列要求：

1．鋁合金材料及玻璃表面平滑、整潔，表面不應(yīng)有劃傷或凹凸不平等現(xiàn)象。

2．玻璃應(yīng)安裝或粘結(jié)牢固，橡膠條和密封膠應(yīng)鑲嵌密實(shí)，填充平整。

3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。

4．遮陽板遠(yuǎn)看線條一致，近看各個連接點(diǎn)安裝牢固。

5．玻璃幕墻活動窗支撐架靈活。

6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點(diǎn)鎖）。

（四）玻璃幕墻、遮陽板工程抽樣檢驗數(shù)量，每幅幕墻豎向構(gòu)件或豎向拼縫 和橫向構(gòu)件或橫向拼縫應(yīng)各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墻分格應(yīng)各抽查5%，并不得小于10個，所抽檢質(zhì)量均應(yīng)符合中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ102—96。

六．樓頂驗收（樓頂平臺地面）

1．排水坡度有無倒泛水現(xiàn)象，地面防水是否有滲漏現(xiàn)象，防水做完后是否做閉水試驗，是否有閉水試驗記錄。

2．雨水管泄水口是否暢通。

3．雨蓖子是否齊全。

4．女兒墻是否完整。

5．各種機(jī)座是否表面平整，不空鼓、表面不應(yīng)有脫皮。七．地庫驗收

地下一層、地下二層停車場地面應(yīng)做防水并有做防水記錄。八．樓地面驗收

1.面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均勻順 直。

2.衛(wèi)生間地面不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3.樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。九．裝修驗收

1.鋼木門窗應(yīng)安裝平整、牢固，無翹皮變形。開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，鋼木門窗縫隙嚴(yán)密、適度。

2.木裝修表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

3.抹灰面應(yīng)平整，不空鼓、不起泡和裂縫等。

4.地磚和墻磚應(yīng)表面平整，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，無空鼓。

5.油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏涮、咬色等現(xiàn)象。

6.鎖開關(guān)靈活、安裝牢固，表面光潔無劃痕、零配件齊全。

7.所有木墻木門要用防火阻燃材料涮制。

十．責(zé)任

由于在短時間的現(xiàn)場檢查中有些問題可能不能及時顯現(xiàn)出，接管驗收后在 正常運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實(shí)相關(guān)的問題。

驗收中所發(fā)現(xiàn)的問題整理出清單，組織協(xié)調(diào)會議，明確存在問題的責(zé)任并落實(shí)整改負(fù)責(zé)人及完成日期，會議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。

第二章

電梯工程驗收標(biāo)準(zhǔn)

第一節(jié)

電氣部分

一．電源與照明

1． 電梯電源應(yīng)由配電室直接送至機(jī)房，電壓波動不應(yīng)太大（7%）。2． 機(jī)房照明應(yīng)與電梯電源分開，應(yīng)在機(jī)房靠近入口處設(shè)照明開關(guān)。3． 電梯主開關(guān)及其副開關(guān)應(yīng)符合；

（1）各接線緊固，開關(guān)設(shè)備等安裝牢固。

（2）每臺電梯均應(yīng)設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開關(guān)。

（3）主開關(guān)不應(yīng)切斷下列供電電路。

① 轎廂照明通風(fēng)和報警。

② 機(jī)房、隔層和井道照明。

③ 機(jī)房、橋頂和底坑電源插座。

（4）主開關(guān)的位置應(yīng)能從機(jī)房入口處方便、迅速地接近。

（5）各電梯主開關(guān)均應(yīng)有識別標(biāo)志。

（6）轎頂應(yīng)裝設(shè)照明裝置，或設(shè)置以安全電壓供電的電源插座并有明 顯

標(biāo)志。

（7）井道內(nèi)應(yīng)裝設(shè)足夠照明，電源應(yīng)由機(jī)房照明回路獲得。

4． 電氣設(shè)備接地應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）所有電氣設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分均應(yīng)可靠接地或接零。

（2）電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線作保護(hù)線。當(dāng)采用電纜芯 線作保護(hù)線時，保護(hù)線不應(yīng)少于2根。

二．配線

1．機(jī)房和井道內(nèi)的配線應(yīng)用電線管或電線槽保護(hù)。且不得使用可燃材料。

2．轎頂配線應(yīng)走向合理，防護(hù)可靠。

3．電線管應(yīng)用卡子固定，固定點(diǎn)間距均勻。

4．電線槽連接處應(yīng)鎖緊，管口應(yīng)裝保護(hù)口。

5．電線槽安裝應(yīng)牢固，接口嚴(yán)密。

6．電線管電線槽均應(yīng)可靠接地或接零，不得作保護(hù)回路線使用。

7．配線應(yīng)綁扎整齊，并有清晰的接線編號。

8．接地線應(yīng)與其它導(dǎo)線有明顯標(biāo)記，宜用黃綠相間。

9．隨行電纜的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）隨行電纜兩端以及不運(yùn)動部分應(yīng)可靠固定。

（2）圓型隨行電纜應(yīng)綁扎固定在轎底和井道電纜架上。扁平型隨電纜 固定應(yīng)使用楔形插座或卡子。

（3）隨行電纜在運(yùn)動中有可能與井道內(nèi)其它部件掛、碰時，必須采用 防護(hù)措施。

三．電氣設(shè)備安裝

1．電柜、控制柜（屏、箱）的安裝應(yīng)布局合理，固定牢固，且應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）盡量遠(yuǎn)離門、窗。

（2）屏、柜和雙面維修屏安裝應(yīng)便于核查與維修。

2．門召喚盒、指示燈盒及開關(guān)盒的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）盒體應(yīng)平整、牢固不變形，埋入墻內(nèi)盒口不應(yīng)突出裝飾面。

（2）面板安裝后應(yīng)與墻面貼實(shí)，不得有明顯的凹凸變形和歪斜。

（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規(guī)定安裝，排列要整齊。

（4）有消防功能的電梯須有消防開關(guān)且按“安裝規(guī)范”安裝。第二節(jié)

安全保護(hù)裝置

一．電氣安全部分

1.電梯的各種安全保護(hù)開關(guān)必須可靠固定，不得焊接固定。

2.與機(jī)械相配合的各安全保護(hù)開關(guān)應(yīng)工作可靠，在下列情況時應(yīng)可靠斷開或立即停止運(yùn)行。

（1）限速器速度接近動作速度時。

（2）安全鉗拉桿動作時。

（3）超載時。

（4）轎、廳門未關(guān)或未鎖緊時。

（5）安全窗開啟時。

（6）緩沖器衩壓時。

3.電氣系統(tǒng)中的安全保護(hù)裝置檢查

（1）錯相、斷相、欠電壓、過電流、弱磁、超速等保護(hù)與產(chǎn)品要求及 “安裝規(guī)范”相符并通過對檢驗合格有合格證明。

（2）急停、檢修、程序轉(zhuǎn)換等按鈕和開關(guān)動作應(yīng)靈活可靠，標(biāo)示清楚。

（3）極限、限位、緩速開關(guān)及其碰輪和碰鐵應(yīng)符合“電梯安裝規(guī)范”，如無法試驗，可出示相關(guān)各部分驗收合格證明。

二．機(jī)械安全部分

1．限速器

（1）動作可靠。

（2）鋼繩和繩套無斷絲、折曲、扭曲和壓痕。

（3）夾繩鉗（楔塊）與限速器繩之間的間隙應(yīng)為3mm，無堵塞物。

（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。

（5）張緊裝置無松動或移位（零部件無磨損破裂。）

2．安全鉗

（1）動作可靠。

（2）操作機(jī)構(gòu)和制停機(jī)構(gòu)所有構(gòu)件靈活無損。

（3）鉗楔塊面與轎廂導(dǎo)軌工作面間隙應(yīng)為2～3mm。

（4）安全嘴無裂損及污物塞入。

3．緩沖器

油壓的無漏油，若是彈簧的應(yīng)無銹蝕及螺栓松動，底坑無積水。

4．終端限位保護(hù)

（1）強(qiáng)迫減速開關(guān)、終端限位開關(guān)、終端極限開關(guān)應(yīng)安裝牢固。

（2）磁輪靈活可靠。

（3）轎廂外側(cè)的開關(guān)打板無扭曲變形。

（4）其各電氣連接線及元器件無脫落，正常無損。

（5）需油的零部件無缺油。第三節(jié)

電梯各組成部分

一．曳引與導(dǎo)靴部分（有驗收合格證書）

1．導(dǎo)軌

（1）壓板固定牢固。

（2）潤滑良好，表面無凹坑、毛刺及劃傷，無變形。

（3）兩導(dǎo)軌端部接頭處臺階大小應(yīng)合適（控制在0.05mm）

2．導(dǎo)靴

（1）潤滑良好，靴襯工作面磨損量應(yīng)不超過1mm。

（2）靴襯與導(dǎo)軌部隙不大于1mm。

（3）導(dǎo)靴與轎廂架聯(lián)結(jié)緊固。

（4）導(dǎo)靴運(yùn)行中無啃道。

3．導(dǎo)軌架

（1）無變形、裂紋、移位，無脫焊，無銹蝕。

（2）水平度無起差。

4．配重

（1）配重架上繩頭組無松動，螺母緊固，卡繩無脫落。

（2）導(dǎo)靴磨無損或缺油潤滑。

（3）配重架上配重塊無松動、無晃動，鋪墊平正。

（4）安全鉗應(yīng)靈活可靠。

5．曳引機(jī)

（1）噪聲小，傳動及換速平穩(wěn)。

（2）聯(lián)結(jié)件緊固。

（3）承重梁架設(shè)穩(wěn)固完好，支承比度應(yīng)符合規(guī)范，下部防震膠齊全完好。

6．制動器：

（1）無卡震，表面無劃傷、高溫焦化料及油污。

（2）電磁線圈接頭無松動，絕緣良好。

（3）噪音小，運(yùn)動靈活。

（4）制動器板手，盤車手輪應(yīng)可靠，位置明顯醒目。

7．減速器

（1）運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無撞擊聲和振動，無漏油。

（2）溫度正常（不大于20%）。

（3）連接件無松動。

8．連軸器

（1）無螺母松動。

（2）無沖擊，機(jī)械零部件無裂紋或磨損。

9．曳引輪

（1）無異聲漏油。

（2）鋼絲繩與輪槽無滑動。

（3）各緊固螺栓無松動。

10． 鋼絲繩

（1）無磨損，銹蝕及斷絲現(xiàn)象。

（2）繩頭組合裝置無損環(huán)。

二．轎廂、層門和電梯門系統(tǒng)（有驗收合格書或紀(jì)錄）

1．轎廂

（1）廂內(nèi)整潔、干凈。

（2）廂架與廂體聯(lián)接螺栓緊固。

（3）轎底轎壁、頂位置無錯位現(xiàn)象。

（4）轎頂輪或繩頭組合無裂紋、松動、移位。

（5）轎壁無翹曲，嵌頭螺釘無脫落松動。

（6）無震動聲響。

（7）超載裝置動作靈敏可靠。

2．轎廂門

（1）門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。

（2）門導(dǎo)軌、門地壩無松動。

（3）門靴在門壩槽內(nèi)運(yùn)動靈活，間隙適中，無雜物，無卡阻，無劃損。

（4）門刀、螺栓無松動變形，且與層門有關(guān)構(gòu)件間間隙應(yīng)符合要求。

（5）安全觸板或光電感應(yīng)功能動作靈敏可靠。

（6）轎門閉合裝置應(yīng)可靠和準(zhǔn)確。

3．層門

（1）門須靈敏、可靠、保險。

（2）聯(lián)動機(jī)構(gòu)滑輪無損，傳動繩無松動。

（3）噪音小。

（4）開關(guān)門過程靈活、平滑、平穩(wěn)、無抖動。

（5）與轎廂門配合準(zhǔn)確無撞擊聲或其它異聲。

（6）門扇運(yùn)動中無跳動。

4．轎頂安全窗

（1）安全窗打開后電梯應(yīng)可靠停止運(yùn)行。

（2）開啟無卡阻。

5．層樓指示器。召喚箱、廂內(nèi)控制板及全部信號系統(tǒng)無故障、無錯誤、整潔且 操作靈活。

6．補(bǔ)償裝置。與轎廂底聯(lián)結(jié)牢固，噪音小，無脫環(huán)或斷絲爆股。

第四節(jié)

機(jī)房部分

1．溫度及通風(fēng)應(yīng)符合規(guī)定（5～40℃）。

2．主機(jī)控制屏應(yīng)與門窗距離適宜。

3．有相應(yīng)防水措施。

4．電機(jī)墻之間距離應(yīng)方便檢查。

5．相應(yīng)繩孔有預(yù)留。

6．有防塵防水措施。

7．合格安裝避雷設(shè)備。

第三章

電氣工程驗收標(biāo)準(zhǔn)

一．高壓開關(guān)的隔離柜、PT柜、主進(jìn)柜、出線柜、聯(lián)絡(luò)柜應(yīng)傳動良好，壓線結(jié)實(shí)，二次保護(hù)動作準(zhǔn)確，有耐壓試驗合格報告、二次保護(hù)動作試驗報告。

1.高壓柜的耐壓試驗報告。

2.高壓柜二次繼電保護(hù)試驗報告。

二．變壓器

1.變壓器的保護(hù)試驗及耐壓試驗應(yīng)合格，保護(hù)裝置整定值符合規(guī)定：

2.變壓器應(yīng)進(jìn)行五次空載全電壓沖擊合閘應(yīng)無異常情況，第一次受電后持續(xù)時間不應(yīng)少于10min，勵磁涌流不應(yīng)引起保護(hù)裝置的誤動作。

3.變壓器起動運(yùn)行并帶一定負(fù)荷即可能的最大負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)24h，應(yīng)正常并記錄相關(guān)值。

4.接地引下線及其主接地網(wǎng)的連接應(yīng)牢固可靠。

5.溫度保護(hù)裝置指示應(yīng)正確。

6.驗收時應(yīng)移交的文件

（1）變更設(shè)計部分的實(shí)際施工圖

（2）變更設(shè)計的證明文件

（3）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（4）安裝技術(shù)記錄、器身檢查記錄。

（5）試驗報告

（6）備品備件移交清單

三．互感器

1．設(shè)備外觀應(yīng)完整無缺損。

2．保護(hù)間隙距離應(yīng)符合規(guī)定。

3．油漆應(yīng)完整，相色應(yīng)正確。

4．接地應(yīng)良好。

5．驗收資料

（1）變更設(shè)計的證明文件

（2）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（3）試驗報告

四．電纜

1．電纜規(guī)格應(yīng)符合規(guī)定，排列整齊，無機(jī)械損傷，標(biāo)志牌應(yīng)裝設(shè)齊全。

2．電纜的固定，彎曲半徑、有關(guān)距離和單芯電力電纜的金屬護(hù)層的接線、相序排列應(yīng)符合要求。

3．電纜終端、電纜接頭應(yīng)安裝牢固。4．接地應(yīng)良好。

5．電纜終端的相色應(yīng)正確，電纜支架等的金屬部件防腐層應(yīng)完好。

五．電容器

1．絕緣電阻值應(yīng)合格。

2．外觀應(yīng)完好。

3．交流耐壓試驗應(yīng)合格。

4．沖擊合閘試驗進(jìn)行三次，電容相互間的差值不宜超過5%。

六．接地裝置

1．接地網(wǎng)外露部分連接可靠，接地規(guī)格正確，防腐層完好，標(biāo)志齊全明顯。

2．避雷針的安裝位置及高度符合要求。

3．接地電阻值及設(shè)計要求的其他測試參數(shù)符合要求。

4．所移交資料

（1）設(shè)計變更證明

（2）安裝技術(shù)記錄（包括隱蔽工程記錄等）

七．配電盤柜

1．盤柜的固定及接地應(yīng)可靠，盤、柜漆層應(yīng)完好、清潔整齊。

2．柜內(nèi)元件應(yīng)齊全完好，安裝位置正確、固定牢固。

3．所有二次回路接線應(yīng)準(zhǔn)確，連接可靠，標(biāo)志齊全清晰，絕緣符合要求。

4．操作及聯(lián)動試驗正確（雙路互投應(yīng)能自動轉(zhuǎn)換）。

5．多股銅線接頭應(yīng)涮錫。

6．所需移交資料

（1）變更設(shè)計圖

（2）說明書、試驗記錄、合格證、安裝圖紙

（3）根據(jù)合同提供的備品備件清單

（4）調(diào)整試驗記錄

八．低壓電器

1．電器型號、規(guī)格符合設(shè)計要求。

2．電器安裝牢固，平正應(yīng)符合要求。

3．電器的接零、接地可靠。

4．絕緣電阻值符合要求。

5．標(biāo)志齊全完好。

6．交流接觸器通電后，操作應(yīng)靈活，電磁器件應(yīng)無異響，觸頭壓力、接觸電阻不應(yīng)超過規(guī)定。

7．所需移交資料

（1）說明書、合格證、安裝技術(shù)記錄、根據(jù)合同清單提供的備品備件 調(diào)整試驗記錄。

九．交流電動機(jī)

1．電機(jī)外殼油漆應(yīng)完整，接地良好。

2．電機(jī)引出線應(yīng)相序正確、固定牢固、連接緊密。

3．測定電機(jī)定子繞組，轉(zhuǎn)子組及勵磁回路絕緣電阻，使用1000V兆歐表測絕緣值不小于0.5MΩ。

4．電機(jī)空載運(yùn)行時2h并記錄空載電流。

5．帶負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，電機(jī)各部溫度不應(yīng)超過產(chǎn)品技術(shù)條件。

6．電動機(jī)帶負(fù)荷啟動次數(shù)、冷態(tài)可起動2次時間不小于5min，熱態(tài)起動一次。當(dāng)在處理事故以及電動機(jī)起動時間不超過2～3s可再起動一次

十．發(fā)電機(jī)

1．發(fā)電機(jī)在兩路市電同時失電時要能自動投入。2．發(fā)電機(jī)從電機(jī)開始運(yùn)轉(zhuǎn)至并入系統(tǒng)應(yīng)能保持72小時。

3．發(fā)電機(jī)出口母線應(yīng)設(shè)有防止漏水、漏油、金屬其他物體掉落。

十一．電氣照明裝置

1．并列安裝相同型號燈具、開關(guān)、插座的垂直偏差、距地面高度應(yīng)符合要求。

2．照明配電箱的安裝、回路編號應(yīng)正確。

3．要有接地或接零。

4．燈具的固定是否緊固。

十二．真空斷路器

1．真空斷路器應(yīng)固定牢靠，外表清潔完好。

2．電氣連接應(yīng)可靠且接觸良好。

3．真空斷路器與其操動機(jī)構(gòu)的聯(lián)鎖正常。無卡阻、分合閘指示正確，輔助開關(guān)動作應(yīng)準(zhǔn)確可靠，接點(diǎn)無電弧燒損。

4．滅弧室的真空度應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。

5．并聯(lián)電阻值電容器值應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。

6．絕緣部件瓷件應(yīng)完整無損。7．相色標(biāo)志正確、接地良好。

8．應(yīng)移交的資料

（1）變更設(shè)計的證明文件

（2）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證及安裝圖紙等資料

（3）安裝技術(shù)記錄

（4）調(diào)整試驗記錄

（5）備品備件清單

第四章 大廈空調(diào)、給排水系統(tǒng)驗收注意事項及驗收條件

一．注意事項

（一）組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標(biāo)文件及各項洽商變更。

（二）由監(jiān)理提供本專業(yè)風(fēng)、水系統(tǒng)各項實(shí)驗報告，以書面文件的形式提 供。由施工方提供本專業(yè)設(shè)備臺帳及各設(shè)備的技術(shù)資料及產(chǎn)品說明書，本專業(yè)風(fēng)、水系統(tǒng)各項調(diào)試記錄及文件

1． 施工圖、竣工圖及設(shè)計變更文件。

2． 設(shè)備制品和主要材料的合格證或試驗記錄。

3． 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。

4． 設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（冷凍主機(jī)、鍋爐、新風(fēng)柜、空調(diào)柜、排風(fēng) 機(jī)、生活給水泵及穩(wěn)壓泵、各消防系統(tǒng)主泵及穩(wěn)壓泵、污水泵、集水泵）。

5． 水壓試驗記錄。

6． 空調(diào)采暖系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)通水沖洗記錄、閉水試驗記錄、通 球試驗記錄。

7． 工程質(zhì)量事故處理記錄。

8． 分項、分部單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。

（三）驗收標(biāo)準(zhǔn)

1． 合同、招、投標(biāo)文件上規(guī)定的各項國家標(biāo)準(zhǔn)，合同、招、投標(biāo)文 件上規(guī)定的所能達(dá)到的使用功能、設(shè)計功能。

2． 設(shè)計規(guī)范：

（1）采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（GBJ19—87）

（2）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（GBJ0243—97）（3）采暖，衛(wèi)生工程施工與驗收規(guī)范（GBJ242—82）

（4）通風(fēng)與空調(diào)工程施工與驗收規(guī)范（GBJ0243—97）

（5）室外排水設(shè)計規(guī)范（GBJ14）

制冷設(shè)備安裝工程施工及驗收規(guī)范：

（1）制冷設(shè)備，空氣分離設(shè)備安裝工程施工與驗收規(guī)范（GB50274—98）

（2）壓縮機(jī)，風(fēng)機(jī)，泵安裝工程施工與驗收規(guī)范（GB50275—98）

3． 各項設(shè)備還須分項作細(xì)化

（四）驗收時間由甲方、物業(yè)、總包、監(jiān)理四方訂出一個切實(shí)可行的時間 表。

（五）驗收劃分

1． 設(shè)備（分項）

2． 空調(diào)水系統(tǒng)

3． 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)

4． 多聯(lián)冷媒戶外主機(jī)

5． 戶內(nèi)盤管機(jī)

6． 空調(diào)自控功能的實(shí)現(xiàn)

7． 給排水系統(tǒng)

8． 消防水系統(tǒng)

（六）責(zé)任

由于在短時間的現(xiàn)場檢查中有些問題可能不能及時顯現(xiàn)，接管驗收后在正常運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實(shí)相關(guān)問題。

各種驗收中所發(fā)現(xiàn)問題整理出清單，組織協(xié)調(diào)會議，明確存在問題的責(zé)任，并落實(shí)整改負(fù)責(zé)人及完成日期，會議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。二．條件

1．各種隱蔽工程的驗收報告。

2．管道、工藝完成報告（焊接強(qiáng)度、防腐處理、保溫嚴(yán)密度）。

3．各風(fēng)機(jī)盤管吊裝后，接水盤、冷凝水管的排水試驗報告（是否有倒坡）、管道內(nèi)是否有堵塞。

4．冷凍機(jī)組、天燃?xì)忮仩t原始資料、機(jī)組各項功能安裝試驗報告、調(diào)試記錄。

5．各種儀表是否齊全。

6．各風(fēng)機(jī)盤管的出風(fēng)管道出風(fēng)口的保溫、回風(fēng)口是否嚴(yán)密有過濾網(wǎng)。各盤管風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)組的風(fēng)量、風(fēng)速測試報告。

7．新風(fēng)機(jī)組有無噪音，送風(fēng)管道、保溫是否規(guī)范，加濕器能否實(shí)現(xiàn)加濕功能，達(dá)到要求。

8．水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動、噪音，電機(jī)溫升正常，電流不應(yīng)超過額定工作電流。

9．鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平、正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格證。

10． 各種儀器儀表應(yīng)齊全、精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥 門應(yīng)開關(guān)靈活。

11． 管道的管徑、坡度、管井及檢查井必須符合GBJ242—82（采暖與 衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

12． 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程、施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。

13． 鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音，消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊 全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

14． 經(jīng)過48小時連續(xù)運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖 區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無阻塞物。

15． 各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排 水暢通，無積水，不滲漏。

16． 九層平臺及屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢 固，接口嚴(yán)密、不滲漏。

17． 衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積 水，不允許倒泛水和滲漏。

18． 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

19． 衛(wèi)生間的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。20． 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊 全、操作靈活。

21． 消防設(shè)施必須符合GBJ16-87(建筑設(shè)計防火規(guī)范)、GB50045-95(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

22． 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

23． 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，立管與糞池間的 連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。

24． 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

第五章

弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)

第一節(jié)

弱電系統(tǒng)驗收條件

一．弱電各系統(tǒng)驗收包括：消防報警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視及 有線電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、車庫道閘系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)

二．具備接管驗收條件

1． 建設(shè)單位書面提請接管單位驗收。

2． 工程全部施工完畢，調(diào)試完畢，達(dá)到深圳市《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》。

三．需提前提交的資料

1．弱電各系統(tǒng)平面圖、系統(tǒng)圖、邏輯關(guān)系圖、設(shè)備說明書、設(shè)備檢驗合格證、出廠合格證、附屬設(shè)備的全部圖紙。

2．合同（含洽商變更）附本。

3．現(xiàn)場施工圖（與現(xiàn)實(shí)情況吻合）、設(shè)備清單、工程設(shè)計變更的洽商記錄。

4．各種隨機(jī)資料、使用說明書、操作維修手冊等。

5．總包、監(jiān)理檢查的原始記錄。

6．消防驗收合格，由消防局頒發(fā)的驗收合格證。

四．標(biāo)準(zhǔn)

1． 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、橫平豎直，過墻應(yīng)有套管、導(dǎo)線連接必 須牢固。

2． 各種設(shè)備器件、盒、箱、纜線、連接硬件等安裝應(yīng)符合相應(yīng)產(chǎn)品的有 關(guān)規(guī)范的規(guī)定。

3． 各設(shè)備接口接觸良好，位置準(zhǔn)確，外觀完好，功能完好，控制準(zhǔn)確迅 速。4． 名種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻符合設(shè)計要求。

5． 各種儀器、儀表齊全精確，空調(diào)自控電動執(zhí)行器閥門應(yīng)開關(guān)靈活。

6． 各種設(shè)備功能完好，性能符合設(shè)計要求。

7． 各系統(tǒng)硬件設(shè)備與軟件匹配良好、運(yùn)行正常。

8． 各系統(tǒng)連接硬件符合設(shè)計要求，標(biāo)記和號碼清晰，性能標(biāo)志設(shè)置正 確。

9． 各系統(tǒng)接線箱油漆完整、盤內(nèi)外清潔、箱蓋，開關(guān)靈活、線路無絞接 現(xiàn)象，各回路線編號齊全、完整、清晰、正確，接線整齊。五．責(zé)任

由于在短時間的現(xiàn)場檢查驗收中有些問題可能不能及時顯現(xiàn)出來，接管驗收后在正常運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實(shí)相關(guān)的問題。驗收中所發(fā)現(xiàn)的問題整理出清單，明確存在問題的責(zé)任，并落實(shí)整改負(fù)責(zé)人及完成日期。會議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。

第二節(jié)

弱電系統(tǒng)驗收程序

驗收程序： 分系統(tǒng)

分機(jī)房：主機(jī)

供電、備電、接地、外觀、運(yùn)行 分樓層（從上向下）：機(jī)房

豎井

DDC

各系統(tǒng)相關(guān)設(shè)備 一．消防報警系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備（消防中心報警主機(jī)）

（二）各樓層設(shè)備

1．各回路及模塊箱

2．各防火卷簾門

3．各設(shè)備間的相關(guān)設(shè)備

4．各樓層其它具體設(shè)備及線路連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收

二．安防系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備

（二）各樓層豎井I/O接口板、各信息點(diǎn)設(shè)備、監(jiān)控點(diǎn)設(shè)備線路及連接逐一 按標(biāo)準(zhǔn)驗收

三．樓控系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備

（二）各樓層機(jī)房、豎井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集點(diǎn)設(shè)備、所 有自控點(diǎn)設(shè)備線路及連接逐一驗收。

四．衛(wèi)星電視及CATV系統(tǒng)

（一）樓頂有線電視及衛(wèi)星電視機(jī)房設(shè)備、接收及傳輸設(shè)備

（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗收

五．廣播系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備

（二）各樓層豎井及具體設(shè)備、線路及連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收

六．車庫道閘系統(tǒng)

（一）主機(jī)及相關(guān)設(shè)備

（二）進(jìn)出口各項設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收

七．綜合布線

（一）機(jī)房

（二）各層PDS小室內(nèi)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收

第三節(jié)

消防系統(tǒng)驗收接管程序

一.具備驗收條件

1.建設(shè)單位書面提請驗收單

2.與合同相符（含洽商變更），符合設(shè)計要求

3.有消防局頒發(fā)的消防驗收合格使用許可證

4.符合施工、防火規(guī)范，各獨(dú)立系統(tǒng)工作正常

5.消防主機(jī)人員能獨(dú)立上崗值班（由廠家進(jìn)行培訓(xùn)）

二.所需資料

6.合同（含洽商變更）

7.實(shí)際施工圖紙（與現(xiàn)實(shí)吻合），設(shè)備清單

8.各種隨機(jī)資料，使用說明書等

9.總包與分包自檢的原始記錄，監(jiān)理質(zhì)檢的原始記錄

三.驗收的內(nèi)容

1．火災(zāi)自動報警系統(tǒng)驗收

2．消防廣播系統(tǒng)驗收

3．插口電話對講系統(tǒng)驗收

4．防火卷簾門的驗收

5．強(qiáng)電切換（非事故照明電源強(qiáng)切）的驗收

6．監(jiān)控風(fēng)閥與監(jiān)控風(fēng)機(jī)消防系統(tǒng)

（1）排煙閥、排煙風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗收

（2）正壓送風(fēng)閥、正壓送風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗收

7．電梯的消防功能

（1）客梯的迫降功能驗收

（2）消防梯的歸首功能驗收

8．消防水滅火系統(tǒng)的功能驗收

（1）消火栓水泵

（2）噴淋泵

（3）水噴霧泵

（4）末端泄水、水流指示器、壓力開關(guān)的狀態(tài)顯示

9．消防監(jiān)測信號、消防控制各接口模塊的檢查

10． 防火門 11． 消火栓

12． 疏散指示燈

13． 消防通道

四.人員安排

1． 空調(diào)給排水專業(yè)：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風(fēng) 機(jī)，排煙機(jī)，正壓送風(fēng)機(jī)水閥、防火閥、排風(fēng)閥等消防水系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)。

2． 強(qiáng)電：強(qiáng)切電力控制配電箱、電梯。

3． 弱電：檢查消防主機(jī)、報警系統(tǒng)、聯(lián)動控制系統(tǒng)、卷簾門。

4． 弱電專業(yè)負(fù)責(zé)，保安部配合：對煙感、溫感等進(jìn)行逐點(diǎn)檢查，確保其 完整有效。對消防器材進(jìn)行點(diǎn)位的統(tǒng)計，確保其完整可靠。

五.驗收的要求

1． 對照圖紙、設(shè)備清單查驗數(shù)量。

2． 依據(jù)施工規(guī)范檢查其安裝質(zhì)量。

3． 按照設(shè)計要求檢查其功能。

六.驗收的組織

消防驗收是系統(tǒng)、設(shè)備、樓體驗收的綜合，每個專業(yè)、每個部門都需要密切配合。

第四節(jié)

消防中控室驗收內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)

一.消防報警主機(jī)系統(tǒng)

1.安裝位置需與后側(cè)保持一米的空間，如操作臺長度超過4米，一側(cè)靠墻安裝時，另一側(cè)距墻不應(yīng)小于1米，以保證日后方便檢修。

2.消防控制設(shè)備對室內(nèi)消火栓系統(tǒng)應(yīng)有下列控制、顯示功能：

（1）控制消防水泵的啟、停；

（2）顯示啟泵按鈕啟動的位置。

3.消防控制設(shè)備對自動噴水滅火系統(tǒng)應(yīng)有下列控制、顯示功能：（1）控制系統(tǒng)的啟、停；

（2）顯示報警閥、閘閥、及水流指示器的工作狀態(tài)；

（3）顯示消防水泵的工作、故障狀態(tài)。

4.火災(zāi)報警后，消防控制設(shè)備對聯(lián)動控制對象應(yīng)有下列功能：

（1）停止有關(guān)部位的風(fēng)機(jī)、關(guān)閉防火卷簾，并接收其反饋信號；

（2）啟動有關(guān)部位的防煙、排煙風(fēng)機(jī)（包括正壓風(fēng)機(jī)）、排煙閥，并接收 其反饋的信號。

5.火災(zāi)確定后，消防控制設(shè)備對聯(lián)動控制對象應(yīng)有下列功能：

（1）關(guān)閉有關(guān)部位的防火門、降落有關(guān)部位的防火卷簾，并接收其反饋 信號；

（2）發(fā)出控制信號，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號；

（3）接通火災(zāi)事故照明燈和疏散指示燈；

（4）切斷有關(guān)部位的非消防電源。

6.火災(zāi)確認(rèn)后，消防控制設(shè)備應(yīng)按疏散順序接通火災(zāi)報警裝置和火災(zāi)事故廣播。警報裝置的控制程序應(yīng)符合下列要求：

（1）二層及二層以上樓層發(fā)生火災(zāi)，宜先接通著火層及其相鄰的上、下層；

（2）首層發(fā)生火災(zāi)，宜先接通本層、二層及地下各層；

（3）地下室發(fā)生火災(zāi)，宜先接通地下各層及首層。

二、電腦圖形中心

1.在正常狀態(tài)下，進(jìn)入圖形中心可清楚的查看所有消防設(shè)備的工作狀態(tài)；

2.有信號返回時操作員可及時、準(zhǔn)確知道探測點(diǎn)位置及探測器現(xiàn)時狀態(tài)；

3.圖形中心所有設(shè)備位置應(yīng)與設(shè)計圖紙相吻合，無遺漏；

4.煙感、溫感地址編碼無重復(fù)、無錯碼、無遺漏；

5.應(yīng)設(shè)置多重密碼，供操作人員和工程技術(shù)人員使用。

三、七氟丙烷滅火控制盤

1.控制系統(tǒng)的緊急啟動和切斷裝置；

2.由火災(zāi)探測器聯(lián)動的控制設(shè)備應(yīng)具有30秒可調(diào)的延時裝置；

3.顯示系統(tǒng)手動、自動工作狀態(tài)；

4.在報警、噴射各階段，控制盤應(yīng)有相應(yīng)的聲、光報警信號，并能手動切除聲響信號。

四、CD廣播錄放盤

1.在進(jìn)行工作時無雜音，音質(zhì)清晰、純正；

2.快進(jìn)或快退時無大的聲響；

3．可分區(qū)域控制

4.需設(shè)置人工話筒，有播音功能。

五、消防固定對講電話

1.通話質(zhì)量清晰，無回音，可清楚顯示對方位置；

2.各主要設(shè)備房、重點(diǎn)部位都應(yīng)能夠與中控室進(jìn)行直線聯(lián)系；

3.手動報警按鈕位置宜設(shè)置對講電話插孔；

4.具有錄音功能，能夠清楚錄制雙方通話內(nèi)容，錄制時間不得少于60分鐘，并可循環(huán)錄制。

六、消防應(yīng)急廣播錄放盤及揚(yáng)聲器

1.錄放盤在火災(zāi)時應(yīng)具有在消防中控室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播音響功放機(jī)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)事故廣播狀態(tài)的功能；

2.消防中控室應(yīng)能清楚顯示火災(zāi)事故廣播擴(kuò)音機(jī)的工作狀態(tài)，并能用話筒播音；

3.中控室可控制揚(yáng)聲器的音量；

4.揚(yáng)聲器應(yīng)設(shè)在建筑物的走道和大廳等公共場所，其數(shù)量應(yīng)能保證從本層任何部位到最近一個揚(yáng)聲器的步行距離不能超過25米，每個揚(yáng)聲器的額定功率不應(yīng)小于3W。

七、消防應(yīng)急廣播功放機(jī)

火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功放機(jī)，其容量不應(yīng)小于事故廣播揚(yáng)聲器容量較大的三層揚(yáng)聲器容量的總和。

八、消防報警主機(jī)電源和備用電源

主、備電源誤差不能低于23V，高于25V,并進(jìn)行多次聯(lián)動測試，以保證主電源故障時備用電源可正常供應(yīng)主機(jī)系統(tǒng)的運(yùn)行，并具有自動切換功能。

九、消防中控室接地電阻

1.工作接地電阻值應(yīng)小于4Ω；

2.采用聯(lián)合接地時，接地電阻應(yīng)小于1Ω；

3.中控室接地板引致各消防設(shè)備的接地線應(yīng)選用銅芯，接地軟線其線芯截面積不應(yīng)小于4平方毫米。

第六章

物業(yè)接管驗收前所需資料

一．土建

（一）隱檢記錄

1.隱蔽工程驗收記錄

2.防水工程檢驗記錄

（二）驗收記錄（驗收中）

1．單位工程質(zhì)量綜合評定表

2．單位工程驗收記錄

（三）新材料、新技術(shù)

1．新型建筑材料（國家技術(shù)監(jiān)督局檢驗合格證、出廠合格證）

2．施工新技術(shù)（施工新技術(shù)經(jīng)建設(shè)部認(rèn)可并有鑒定書）

（四）原材料試驗報告

1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗匯總表

（五）施工試驗報告

1．防水工程試水試驗

二．暖衛(wèi)和燃?xì)?/p>

（一）圖紙會審、設(shè)計變更、洽商記錄

（二）隱蔽工程驗收記錄

（三）主要設(shè)備

1．主要設(shè)備明細(xì)表（臺帳）2．主要設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄 3．設(shè)備出廠合格證

4．開箱及抽檢記錄 5．設(shè)備安裝記錄

第二篇：物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

一、接管驗收應(yīng)提交的資料

1、新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料：

1)竣工驗收備案表 復(fù)印件 ；

2)建筑工程竣工消防審核意見書 復(fù)印件 ； 3)供水合同復(fù)印件 ； 4)供電合同復(fù)印件 ； 5)供氣合同復(fù)印件； 6）有線電視協(xié)議書 7）通信設(shè)施協(xié)議書

8)銷售資料（業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積等）復(fù)印件。

2、技術(shù)資料：

1)建筑施工圖（結(jié)構(gòu)、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件；

2)竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、有隱蔽管線的全套圖紙 原件；

3）工程設(shè)計變更通知書 復(fù)印件； 4）隱蔽工程驗收記錄 復(fù)印件； 5）竣工驗收證明書 復(fù)印件；

6）供水、供暖、供冷、消防管道的試壓報告； 7）其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件； 8)各分項工程施工單位資料 復(fù)印件 ；

9)供電、給排水、供暖、電梯、消防、弱電、中央空調(diào)、防雷系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)資料。

A、各系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ； B、主要配件合格證、說明書、系統(tǒng)調(diào)（測）試報告、系統(tǒng)使用許可證、系統(tǒng)圖；

C、隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、設(shè)備機(jī)房布置圖、技術(shù)圖紙、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原件 ；

D、重要系統(tǒng)軟件（程序、密碼、編碼等）

E、系統(tǒng)檢測報告、設(shè)備檢驗報告、試運(yùn)行記錄、運(yùn)行許可證 原件 ；

二、房屋建筑驗收標(biāo)準(zhǔn)：

1.墻面

1)墻面平整、垂直度4㎜、陰陽角方正4㎜、無空鼓、開裂、滲水現(xiàn)象。

2)墻面涂料面層涂料均勻，無明顯色差、無漏刷、無剝落、污漬、無脫皮、霉點(diǎn)、開裂、起殼、起砂、麻面等缺陷。

2、塊料(如瓷磚)面層

1)表面平正度2㎜、粘貼牢固, 接縫均勻順直、砂漿飽滿、無缺棱掉角;2)面層無裂紋、損傷、色澤一致;3)對縫砂漿、飽滿、線條須直;起砂、麻面等缺陷；

3、砂漿地面

1)平整度4㎜、無空鼓、裂縫、起砂和起泡等缺陷;2 2)所有房間樓地面的埋地管線，包括采暖、給水、電氣等管線的位置及走向，采用墨線標(biāo)識出管道埋設(shè)位置及寬度，并注明管道名稱和走向指示箭頭必須清晰。

3)衛(wèi)生間、陽臺、廚房地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水滲漏。

4.頂棚

1)抹灰面平整,面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮;2)無裂紋、無空鼓、無霉點(diǎn)、無滲水痕跡、無污漬。5.屋面

1)各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通、不積水，不滲漏。

2)陽臺和屋面有組織排水，天溝、天臺無積水現(xiàn)象，出水口、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密。

3)屋面平整、干凈，無損壞。6.門窗

1)窗開啟自如,目視零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,無翹曲變形。安裝平整度、垂直度3㎜；窗縫隙嚴(yán)密；表面無裂痕、刮傷。

2)門開啟靈活，目視零配件裝配齊全，表面干凈，關(guān)閉到位。

3)窗臺泛水正常,無向室內(nèi)倒流缺陷

4)防護(hù)裝置高度不小于1.05m,豎桿間距不大于110mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致。

7、電子對講可視門

1）開啟靈活,通話器完好無損，不銹鋼門無刮花痕跡。2)防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。

8、樓梯、扶手

1）樓梯: 表面平整、無裂縫。

2)扶手：高度梯段不小于900 mm，水平段不小于1050 mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致

三、供配電接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 1．變壓器

1）變壓器起動運(yùn)行平穩(wěn)，無異常噪聲，溫開正常。2）測溫裝置指示應(yīng)正確，整定值符合要求。3）冷卻裝置運(yùn)行正常，聯(lián)動正確。2．配電室及配電箱柜

1）配電室光線明亮、通風(fēng)、無滲水漏雨，地面鋪有絕緣橡膠板。

2）配電箱柜的固定及接地應(yīng)可靠，設(shè)備標(biāo)識齊全，箱柜表面漆層完好、清潔。

3）箱柜內(nèi)開關(guān)動作靈活可靠，回路編號標(biāo)識準(zhǔn)確。4）操作主開關(guān)、聯(lián)絡(luò)開關(guān)，測試有效、可靠。5）系統(tǒng)指示燈、儀表正常

四、弱電智能化接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 1．防盜報警系統(tǒng)

1）控制器工作穩(wěn)定可靠，避免出現(xiàn)誤報和漏報。2）室外探測器應(yīng)具有防雨、防霧、遮陽功能。3）周邊防范系統(tǒng)報警靈敏、可靠。

4）電子巡更系統(tǒng)工作穩(wěn)定、可靠。2．電視監(jiān)控系統(tǒng)

1）室外攝像機(jī)具有耐高、低溫，防雨和防塵功能。2)監(jiān)視器圖像清晰、穩(wěn)定，硬盤錄像機(jī)存儲性能穩(wěn)定，操作控制可靠。

3、可視對講系統(tǒng)

1)分機(jī)熒屏圖像清晰、穩(wěn)定。2)電控鎖開關(guān)門動作正常。

3)對講時語言清晰，信噪比高，失真度低。

五、給排水系統(tǒng)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1、安裝牢固無搖晃,管道完好無損,無滲漏水、無銹跡。

2、二次供水需經(jīng)衛(wèi)生防疫部門檢測合格，并提交檢測報告。

3、控制閥門操作靈活，控制有效、可靠。

4、給排水泵控制正常，運(yùn)行時不得有異常噪聲和振動。

5、衛(wèi)生潔具，安裝牢固,配件齊全,完好元損,面層無污跡和刮花痕跡，便器水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通。

六、消防器材配置齊全，標(biāo)識清晰，消防監(jiān)控設(shè)備工作性能良好,末端探測設(shè)備動作可靠，設(shè)備安裝牢固, 表面完好無損，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好，疏散指示標(biāo)識齊全完好。

七、照明系統(tǒng)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1．照明燈具及其配件齊全完好，無機(jī)械損傷、變形、涂層剝落和燈罩破裂等缺陷，打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常。

2．燈具開關(guān)固定牢固可靠,目視開關(guān)無損壞;開關(guān)靈活,開啟接觸效果良好。

3．插座安裝牢固方正,無晃動并緊貼墻面;蓋板無損壞，相序正確。

4、應(yīng)急照明燈具按設(shè)計配備齊全完好。

八、電梯系統(tǒng)：運(yùn)行平穩(wěn)，有電梯運(yùn)行許可證。

九、中央空調(diào)系統(tǒng)：工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。

十、采暖系統(tǒng)：管道安裝橫平豎直，試壓合格，無堵塞。相關(guān)安裝技術(shù)符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

十一、發(fā)電機(jī)系統(tǒng)：工作性能良好，配件齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。

十二、防雷設(shè)施：防雷網(wǎng)、避雷針、接地線完好無損，有檢測合格證。

十三、景觀、設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1．木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐可靠，無蟻害，外觀無變形，表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，釘帽無外露。防腐措施必須符合規(guī)范規(guī)定。

2．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)無變形、裂縫，飾面磚表面清潔，粘貼牢固，陰陽角與線條順直，無掉角。

3．水景、燈光安裝應(yīng)達(dá)到設(shè)計要求，水下燈、地埋燈必須安全可靠接地，水池池底清潔。

4.噴泉應(yīng)設(shè)供水管、回水管、溢流管、泄水管和泄空設(shè)施，回水管上應(yīng)設(shè)濾網(wǎng)。

十四、防水工程接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

屋面、衛(wèi)生間、陽臺、露臺、天溝需做防水的部位不得有滲漏水現(xiàn)象。

十五、公共場所及配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1．室外排水系統(tǒng)的管道應(yīng)順直且排水暢通，雨水井、檢查井、化糞池內(nèi)無雜物，上水閥門井、強(qiáng)、弱電井標(biāo)識清楚。井蓋應(yīng)擱置平穩(wěn)。

2．室外道路路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；路面平整、無起砂、不積水，不開裂。

3． 庭院柵欄各排高度一致，安裝垂直牢固，油漆無脫落,色澤一致,表面平滑。

4．交通標(biāo)識線、路牌清楚完好、清晰。

5．室外消防接合器，標(biāo)識清楚，配件齊全，安裝牢固。6．樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚

7．垃圾箱密封良好，裝飾完整，油漆完好，使用方便。8．保安崗?fù)ぐ惭b牢固，標(biāo)識清楚，完好無損。9．道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。

10．停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。

11．自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

12．臺階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。

13．信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。

14．雕塑、小品牢固，完好、安全。

15．招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。16．路燈基礎(chǔ)固定可靠，地腳螺栓備帽齊全，燈具的接線盒防水密封墊完整。

第三篇：寫字樓物業(yè)接管驗收程序要點(diǎn)

寫字樓物業(yè)接管驗收程序要點(diǎn)

A． 寫字樓接管驗收前工作

（1）成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

成立物業(yè)管理公司或設(shè)置管理處，設(shè)立各級管理機(jī)構(gòu)及各崗位，草擬各級管理員工崗位職責(zé)，招聘所需員工及進(jìn)行崗前培訓(xùn)，建立一支優(yōu)良的專業(yè)物業(yè)管理隊伍。管理機(jī)構(gòu)一般應(yīng)在寫字樓管前3個月建立，各級管理人員和員工應(yīng)該到位。

（2）草擬各種規(guī)章制度。

物業(yè)管理的規(guī)章制度分為物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度和公司對外（業(yè)主、租戶）的規(guī)章制度兩類：

1)．物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度。建立一套科學(xué)的、健全的、嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度主要有公司的守旨，紀(jì)律、經(jīng)營方針、工作程序、崗位職責(zé)等。如保安員守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。公司也可以將各種規(guī)章制度合成一本《員工手冊》，方便員工全面了解和遵守公司的規(guī)章制度。

2)．物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度。包括公司向業(yè)主、租戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，以及公司管理服務(wù)范圍、管理服務(wù)方式，還有要求業(yè)主和租戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。如業(yè)主公約、用戶手冊等等。

（3）組成寫字樓驗收小組。

由物業(yè)部，工程部及公司有關(guān)人員組成寫字樓驗收小組，驗收小組還應(yīng)在驗收前完成以下工作：

1)．提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與開發(fā)單位和承建單位的工作人員一起參與寫字樓竣工收尾監(jiān)理工作，主要參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個寫字樓內(nèi)裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下良好的基礎(chǔ)。

2)．主動與開發(fā)單位、承建單位聯(lián)系，協(xié)商寫字樓交接問題（如交接日期及注意事項）和制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)。

3)．準(zhǔn)備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統(tǒng)計表等。

（4）財務(wù)方面準(zhǔn)備。

籌措物業(yè)管理維修基金；制定財務(wù)預(yù)算方案，提交開發(fā)單位審批；井建立完善的財務(wù)制度，有效控制管理費(fèi)及基金收支；制定第一年的管理收支預(yù)算，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括管理按金及其他管理款項的建議。

（5）協(xié)助開發(fā)單位購買所需用具及設(shè)備，保質(zhì)保量，以保證寫字樓管理順利進(jìn)行。

（6）編制寫字樓驗收計劃。

驗收小組依據(jù)開發(fā)單位、承建單位提供的竣工圖、設(shè)備清單等文件，按設(shè)計及施

工要求編制驗收計劃。驗收計劃應(yīng)包括項目概況、接管原則、驗收標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)分工、日期安排及工作內(nèi)容。驗收要求等。

B． 寫字樓接管驗收的程序

（1）寫字樓接管驗收具備的條件。

新建寫字樓的接管驗收應(yīng)具備以下條件：

1)．建設(shè)工程已施工完畢并已竣工驗收合格；

2)．供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等寫字樓的附屬設(shè)備能夠正常使用；

3)．寫字樓的名稱應(yīng)有地名管理部門審核的批準(zhǔn)書，以及經(jīng)公安部審批編制的正式門牌號碼。

（2）寫字樓的預(yù)驗收。

接到開發(fā)商接管驗收的通知后，驗收小組對所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間。屆時，驗收小組根據(jù)驗收計劃、標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》），按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗收。

1)．驗收小組對設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗收，對寫字樓的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗。同時，還要重點(diǎn)驗收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。

2)．在預(yù)驗收中檢查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項目，提出書面的《物業(yè)驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。

3)．對驗收中的單獨(dú)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗收。主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對不符合指標(biāo)的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新凋試，要達(dá)到規(guī)定的要求。

4)．預(yù)驗收后形成一份預(yù)驗收報告，交公司總經(jīng)理審查。

（3）寫字樓的正式驗收

預(yù)驗收中提出的項目落實(shí)后，驗收小組要進(jìn)行檢查、驗證，如整改合格，則進(jìn)行正式的寫字樓驗收。

1)．寫字樓的實(shí)物驗收：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計安裝位置符合；三是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計的功能符合。驗收結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。

2)．對寫字樓的其他公共配套設(shè)施進(jìn)行驗收，重點(diǎn)放在預(yù)驗時已記錄在案的問題方面，其結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

3)．各專業(yè)人員根據(jù)驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。驗收小組根據(jù)單項驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經(jīng)理審批。

4)．公司總經(jīng)理代表寫字樓的接收單位，同寫字樓的交接單位進(jìn)行正式移交。物業(yè)管理公司會同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。

驗收資料

寫字樓接管時有三個方面的資料需要移交，一是產(chǎn)權(quán)方面的資料，二是技術(shù)方面的資料，三是開發(fā)商對樓盤原有的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)及銷售部門承諾的優(yōu)惠條件方面的資料的移交。

（1）產(chǎn)權(quán)方面的資料。

1)．項目批準(zhǔn)文件；

2)．用地批準(zhǔn)文件；

3)．建筑執(zhí)照；

4)．拆遷資料；

5)．業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積清單。

（2）技術(shù)方面資料。

1)．竣工圖，包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)．地質(zhì)勘察報告；

3)．工程預(yù)決算分項清單；

4)．圖紙會審記錄；

5)．竣工驗收證明書；

6)．工程合同及開、竣工報告；

7)．工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

8)．隱蔽工程驗收簽證；

9)．沉降觀測記錄；

10).設(shè)備及主要建材的質(zhì)量保證書或合格證書以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。

（3）開發(fā)商對樓盤原有裝修標(biāo)準(zhǔn)及承諾的優(yōu)惠條件資料。

1)．內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)資料；

2)．承諾的優(yōu)惠條件資料。

寫字樓接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)和檢驗方法

寫字樓接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)主要是：

（1）地基、梁、柱、板主體：

1)．地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；

2)．鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值；

3)．按圖紙設(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫；

4)．無鋼筋外露。

（2）頂棚

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；

2)．無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污漬。

（3）墻面：

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝，無明顯裂縫，無污漬；

2)．塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷；色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直；

3)．外墻面：無裂縫、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。

（4）地（樓）面：

1)．毛地面：平整，無裂紋；

2)．塊料（如磁磚等）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂縫、損傷，色澤一致，對縫線條順直；對縫砂漿飽滿，線條順直。

3)．水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空彭，無裂縫，無起泡等缺陷。

4)．衛(wèi)生間地面。可用以下2種檢查方法檢驗：一是向地面沖倒水，觀察水流向是否準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水、倒泛水；二是封閉地漏，灌水浸泡地面24小時，第二天到樓下檢查樓面應(yīng)無滲漏。

（5）門窗：

1)．開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；

2)．從室內(nèi)輕搖晃門鎖與連接牢固，開啟靈活；

3)．木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；

4)．單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。

5)．窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。可選擇以下檢查方法：先關(guān)緊所有窗戶，從頂層房間窗戶自上向下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺是否有水滲入。

（6）樓梯、扶手：

1)．砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無處露；

2)．鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：用力輕搖無晃動，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無變曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑，無扎手。

（7）開關(guān)：

1)．安裝牢固，目視蓋板無損壞；

2)．開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。

（8）照明燈具：

1)．輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；

2)．打開所有燈肯，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常；

3)．樓內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。

（9）供水系統(tǒng)：

1)．安裝牢固不能搖動，管道（尤其是接頭）完好無損，無滲漏水，無銹跡；

2)．水龍頭和水閥：打開水閥，流水暢通，無漏水；關(guān)緊水龍頭，無漏水。

（10）排污管道（含塑料管）：

1)．安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；

2)．從樓上各排水口注入，樓下目視管道接口密實(shí)無滲水，樓上排水暢通無堵塞；

3)． 鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。

（11）衛(wèi)生潔具：

1)．安裝牢固，外觀完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；

2)． 灌水后排水口密實(shí)，無滲水，接水軟管無銹跡；

3)． 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。

跟進(jìn)工程遺漏的管理：

工程遺留問題是指竣工驗收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達(dá)到使用要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面的工程質(zhì)量問題。

物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責(zé)，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向管理處經(jīng)理匯報，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。在進(jìn)行工程完善和遺留問題的改造時，要加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，具體有兩種不同情況的管理：

（1）在業(yè)主（租戶）未入伙之前的施工管理。

1)．分清責(zé)任范圍，物業(yè)部指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決交叉工作的予質(zhì)，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。

2)．配合施工隊的用水、用電，要求施工隊進(jìn)出場有序（必要時可簽訂合同）。

3)．限制施工隊的活動范圍，不許到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動。

（2）在業(yè)主（租戶）已入伙之后進(jìn)行施工時，除按上面第（1）條規(guī)定執(zhí)行以外，還必須加強(qiáng)以下工作的管理：

1)．限制噪音施工時間，確保業(yè)主（租戶）的工作和休息。

2)．嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴(yán)禁吸煙。

3)．施工單位必須提前把安全負(fù)責(zé)人、施工人員名單交物業(yè)部，辦理臨時出入證，施工完畢將證交回。

4)．增強(qiáng)保安力量，加強(qiáng)對施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主（租戶）帶來安全隱患。

5)．施工隊離場前，必須到物業(yè)部申請“放行條”，經(jīng)有關(guān)人員核查無誤并簽名后，施工隊方可撤離寫字樓。

第四篇：寫字樓物業(yè)企業(yè)接管驗收管理專題

寫字樓物業(yè)企業(yè)接管驗收管理

寫字樓物業(yè)竣工后，物業(yè)企業(yè)在在接管寫字樓時，必須對物業(yè)進(jìn)行全面的驗收，以明確物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商雙方的維修責(zé)任。1.1.1寫字樓物業(yè)驗收采用的標(biāo)準(zhǔn)

在驗收寫字樓物業(yè)時，主要以下面的規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)：

1）GB50007-2011《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》

2）GB50010-2010《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》

3）GB50011-2001（2008年修訂版）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》

4）GB50014-2006（2011年修訂版）《室外排水設(shè)計規(guī)范》

5）GB50016-2006（2011年修訂版）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》

6）GB50207-2002<屋面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》

7）新編《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》系列規(guī)范

8）GB50242-2002《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》

9）GB50243-2002<通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》

10）GB/T10060-2011《電梯安裝驗收規(guī)范》 1.1.2寫字樓物業(yè)驗收應(yīng)提供的資料

在物業(yè)驗收接管前，開發(fā)商須提供相關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖，并分類立卷，在驗收時交物業(yè)企業(yè)歸檔保存。若驗收時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。物業(yè)企業(yè)將參考這些技術(shù)資料對物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗收管理、運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)。這些資料主要包括：

1.土建、裝修需要的資料

1）建筑、裝修和綠化等設(shè)計說明。

2）總平面圖、建筑圖和結(jié)構(gòu)圖。

3）裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。

4）質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告）。

5）土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料。

6）房屋面積測量報告。

7）物業(yè)沉降測試報告。

8）防水工程的盛水實(shí)驗報告。

9)隱蔽工程驗收鑒證。

2.弱點(diǎn)系統(tǒng)需要的資料

1)各弱點(diǎn)系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊（包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)和車庫自動化管理系統(tǒng)等）。

2)各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。

3)弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的驗收合格證明）。

5)設(shè)備原理圖、計算機(jī)軟件程序和說明等。

3.電氣系統(tǒng)需要的資料

1)高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。

2)所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。

3)電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)供電局驗收報告。

5)各種用電設(shè)備調(diào)試、測試報告。

6)避雷裝置系統(tǒng)、平面圖、測試報告、防雷驗收報告。

4.給誰排水需要的資料

1)噴淋、消火栓系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。

2)消防水、給水排水系統(tǒng)圖、平面圖及電器控制圖。

3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局驗收批文、衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質(zhì)監(jiān)站等政府職能部門的驗收報告。

5)消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及檢測報告。

6)污水處理系統(tǒng)竣工圖樣、衛(wèi)生防疫站驗收批文。

7)蓄水池、水箱和開關(guān)器水質(zhì)檢測報告。

5.空調(diào)系統(tǒng)需要的資料

1)空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。

2)空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。

3)空調(diào)機(jī)組（熱泵機(jī)組）、新風(fēng)機(jī)組、熱交換器及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)備明細(xì)表表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局驗收批文。

5)空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備試壓、調(diào)試報告。

6.動力設(shè)備需要的資料

1)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電站和電梯等設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。

2)鍋爐房、應(yīng)急發(fā)電機(jī)房平面圖、煤氣調(diào)壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖。

3)勞動局、質(zhì)監(jiān)站及煤氣公司有關(guān)驗收證明。

4)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)及電梯等設(shè)備的調(diào)試報告、產(chǎn)品合格證書。

5)煤氣管道的試壓報告。

7.電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)公司技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：

1)建設(shè)委員會質(zhì)監(jiān)站批發(fā)的“電梯運(yùn)行證”。

2)技術(shù)監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”。

3)點(diǎn)滴技術(shù)規(guī)格說明書。

4)電梯出廠合格說明書。

5)電梯裝箱清單

6)電梯管理與使用手冊

7)電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn)。

8)電梯操作說明書。

9)電梯維修保養(yǎng)手冊。

10)電梯安裝圖樣。

11)電梯機(jī)械及電氣控制圖樣。

12)電梯備品備件圖樣。

13)電梯操作培訓(xùn)手冊。

14)電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄。

15)電梯應(yīng)急維修電話。

16)電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。

8.其他需要的資料

開發(fā)商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。

1.1.3寫字樓物業(yè)驗收的程序

當(dāng)開發(fā)商提供了各種資料后，物業(yè)企業(yè)才開始驗收。在驗收時若發(fā)現(xiàn)問題，物業(yè)企業(yè)可以拒絕驗收和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足驗收標(biāo)準(zhǔn)時，才可以通過驗收。

1.物業(yè)驗收條件

1)提供的驗收資料齊全并且沒有造假。

2)提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)。3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。

4)被驗收的場地、設(shè)備和機(jī)房清潔干凈。

2.拒絕驗收

對于以下情況，物業(yè)企業(yè)有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)：

1)嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)。

2)未能通過有關(guān)政府職能部門的驗收。

3)工地與交付物業(yè)不能有效隔離。

4)機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉。

5)其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和進(jìn)駐人安全的物業(yè)。

3.缺陷整改

對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)一起的受損等情況，物業(yè)企業(yè)將會作詳細(xì)的缺陷記錄，以供開發(fā)商督促承包商（或者供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。若問題比較嚴(yán)重，則向開發(fā)商建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。

4.試運(yùn)行

若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）進(jìn)駐的需要必須開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)一般僅作實(shí)物驗收，并嚴(yán)格按開發(fā)商的書面指令進(jìn)行管理和操作。在此期間，技術(shù)上仍由承包商（供應(yīng)商）把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)企業(yè)人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商及其承包商負(fù)責(zé)。對于重要設(shè)備或者機(jī)房有必要簽訂臨時試運(yùn)行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方的責(zé)任。

5.驗收通過

被驗收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗收通過，開發(fā)商應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)企業(yè)接收管理。

6.保修期

正常情況下，物業(yè)整體驗收結(jié)束，便正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當(dāng)長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因限期投入運(yùn)行或起亞原因已經(jīng)進(jìn)入保修期。故需要開發(fā)商與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目保修期的其實(shí)日期，并書面通知物業(yè)公司，而在次之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。

1.1.4 新寫字樓物業(yè)的接管驗收

寫字樓物業(yè)的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。1.接管驗收應(yīng)具備的條件

1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須和施工區(qū)域隔離）。

2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

3)房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

2..接管驗收應(yīng)提交的資料

(1)產(chǎn)權(quán)資料

1）項目批準(zhǔn)文件。

2）用地批準(zhǔn)文件。

3）建筑執(zhí)照。

4）建筑分層、分單元面積表。

5）行政主管部門驗收合格的證書、批文。

6）拆遷安置資料。

（2）技術(shù)資料

1）竣工圖 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。

2）地址勘察報告。

3）工程合同及開、竣工報告。

4）工程預(yù)決算。

5）圖樣會審記錄。

6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。

7）隱蔽工程驗收證明。

8）沉降觀察記錄。

9)竣工驗收證明書。

10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。

11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。

12）誰、點(diǎn)、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。

13）機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報告和使用說明書。

14）砂漿、混凝土塊試壓報告。

15）供水、供暖的試壓報告。

3.質(zhì)量與使用功能的檢驗

（1）主體結(jié)構(gòu)

1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》的允許變形值，不得引起上不結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定值。

3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

4）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

5）外墻不得滲水。

（2）屋面

1）各類屋面必須符合《屋面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。

2）平武面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

3）陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。

（3）樓地面

1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應(yīng)表面平正

5、解封均勻順直，無缺棱掉角。

2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3）木樓地面應(yīng)憑證牢固，接縫密合。

（4）裝修

1）剛、木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗密封嚴(yán)密，木門窗縫隙濕度。

2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。

4）門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

5）抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

7）尤其、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

（5）電氣

1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，是管路在結(jié)構(gòu)上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.2)應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關(guān)艱澀工程防雷設(shè)施驗收規(guī)范》的要求。

5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝驗收規(guī)范》的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應(yīng)符合要求。

6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共享天線。

除上述要求外，同事應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。

(6)水、衛(wèi)生、消防

1)管道應(yīng)安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實(shí)驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。

2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

3)衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8M,并且不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

4)衛(wèi)生器具質(zhì)量應(yīng)良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、制動靈活。

5)水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動。

6)消防設(shè)施必須符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。

（7）采暖

1）采暖工程驗收必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。

2）鍋爐、箱罐的壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格證明。

3）爐排必須進(jìn)行12h以上的試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)嚴(yán)密應(yīng)開關(guān)靈活。

5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

6）管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》的規(guī)定。

8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，本質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

9）經(jīng)過48h連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。

（8）冷凍機(jī)組及熱泵機(jī)組

1）冷凍機(jī)及熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，有原廠或授權(quán)單位檢驗合格。

2)與冷凍機(jī)及熱泵運(yùn)行相關(guān)的冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵等安裝應(yīng)適當(dāng)、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

3）各管道、管件安裝應(yīng)符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。

4)各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

5）機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。

6）各輔助設(shè)備運(yùn)行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴(yán)重飄水，水泵運(yùn)行平穩(wěn)，揚(yáng)程、流量符合要求。

7）經(jīng)過一段時間的聯(lián)系運(yùn)行，冷卻劑及熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能、機(jī)械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計要求。

8）新風(fēng)機(jī)、等風(fēng)量機(jī)組、變風(fēng)量機(jī)組，風(fēng)機(jī)盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。

9）冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運(yùn)行無滴水，保溫良好。

（9）附屬工程及其他

1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設(shè)計規(guī)范》的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

2）化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。

3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合相關(guān)規(guī)定。

6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。

7）單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。

8）群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，并達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能。

4.質(zhì)量問題的處理

影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限有建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ薪庸軉挝惶幚怼?.1.5舊寫字樓物業(yè)的接管驗收

有些舊的寫字樓，可能由于種種原因要換物業(yè)企業(yè)，新的物業(yè)企業(yè)在接管時同樣要對物業(yè)進(jìn)行驗收。

1.接管驗收應(yīng)具備的條件

1)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚

2)土地使用范圍明確。

2.接管驗收應(yīng)檢索提交的資料

1)產(chǎn)權(quán)資料

2)房屋所有權(quán)證

3)有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。

4)房屋分戶使用清冊。

5)房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

(2)技術(shù)資料

1)房地產(chǎn)平面圖

2)房屋分間平面圖

3)房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

3..接管驗收程序

1）移交人書面提請接管單位接管驗收。

2）接管單位按規(guī)定進(jìn)行審核。對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。

3）接管單位會同移交人按規(guī)定進(jìn)行檢驗。

4）對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按規(guī)定進(jìn)行檢驗。

5）交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定著物和附著物，核實(shí)房屋使用狀況。

6）經(jīng)檢驗符合要求的房屋、裝修、設(shè)備和定著物和附著物，核實(shí)房屋使用狀況。

7）移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項移交。

4.質(zhì)量與使用功能的檢驗

1）以《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-99)和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗的依據(jù)。

2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。

4）查驗房屋情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。

5.危險和損壞的處理

1）屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危后，才能接管。

2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采取其他補(bǔ)償形式。

3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。

第五篇：物業(yè)工程部接管驗收標(biāo)準(zhǔn)專題

物業(yè)工程部接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)工程部接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1.0 目的統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn),提高驗收質(zhì)量。

2.0 范圍

適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。

3.0 內(nèi)容

新建房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

3.1主體結(jié)構(gòu)

3.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

3.1.2鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫,不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。

3.1.3木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害,其構(gòu)件的自動檢索須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。

3.1.4磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫。

3.2外墻不得滲水

3.3屋面

3.3.1各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏。

3.3.2平屋面應(yīng)有隔熱措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。

3.3.3陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、溝、落水管應(yīng)牢固,接口嚴(yán)密,不滲漏。

3.4樓地面

3.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角。

3.4.2衛(wèi)生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水, 不允許倒泛水和滲漏。

3.4.3木樓地面應(yīng)理整牢固,接縫密合。

3.5裝修

3.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度。

3.5.2進(jìn)戶門不得使用膠合板制作,門銷應(yīng)安裝牢固,底上窗、樓梯公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

3.5.3木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對縫嚴(yán)密,不露釘帽,必須釘牢。

3.5.4門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。

3.5.5抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

3.5.6飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角。

3.5.7油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

3.6電氣

3.6.1電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間的地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。

3.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電器接地裝置。

3.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。

3.6.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。

3.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行,牽引機(jī)的噪聲和震動不得超過電器裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

3.6.6對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置電視共用天線。

3.6.7除上述要求外,同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。

3.7水、消防

3.7.1管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。

3.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗口的應(yīng)設(shè)置便于檢修。

3.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長不宜超過8m,并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。

3.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全,制動靈活。

3.7.5水泵安裝平穩(wěn),運(yùn)行時無較大震動。

3.7.6消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。

3.8采暖

3.8.1采暖工程的驗收時間,必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。箱罐等壓力窗口應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷,安裝完畢后,必須具備有關(guān)部門的檢驗合格簽證。

3.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈活、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。

3.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

3.8.4設(shè)備、管理不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。

3.9附屬工程及其它

室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要

求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

3.9.1化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物,進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個彎。

3.9.2明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

3.9.3房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

3.9.4房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱,其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通,無阻塞物。

3.9.5單體工程必須做到完工料凈場地清,臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。

3.9.6群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。