第一篇：寫字樓及商場接管驗收方案20080228

廣場接管驗收方案

項目 頁碼

1.接管驗收整體計劃 3 2.物業(yè)驗收移交程序 5 3.竣工驗收應(yīng)提供的技術(shù)資料 6 4.竣工驗收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊 9 5.物業(yè)驗收管理制度 11 6.房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 13 7.設(shè)施成品保護(hù)方案 21 8.附表接管驗收整體計劃

一、依照業(yè)主方──香港地產(chǎn)發(fā)展有限公司轄下的房地產(chǎn)公司之要求，根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實施的《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)──房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合廣場實際情況及工程驗收進(jìn)度，我司將對廣場接管驗收工作計劃分二部分進(jìn)行：

A辦公層區(qū)域及車庫和各設(shè)備房[塔樓部分]：3月17日到3月28日 B商場部分[裙樓部分]：6月2日到10月13日

二、接管必備資料如下

1.竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等；

2.設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機(jī)工具、備品備件等；

3.工程項目竣工圖；

4.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預(yù)制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調(diào)試記錄； 5.隱蔽工作驗收記錄；

6.土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；7.設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗記錄；

8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；

9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

10.圖紙會審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單； 11.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項說明； 12.有關(guān)該工程項目的其它重要技術(shù)決定和文件；

13.所有工程項目通過國家部門驗收或技術(shù)鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。

以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實之維護(hù)及保養(yǎng)。

三、物業(yè)接管工作組織構(gòu)成： 1.物業(yè)管理有限公司

物業(yè)管理處（管理部、工程部）2.其它相關(guān)人員

四、接管驗收原則

以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗收報告，方可有效。

五、接管工作程序 1.接管工作準(zhǔn)備階段

1.1熟悉接管各層面的情況 1.2接管工作應(yīng)備文件 a.驗收接管流程 b.相關(guān)驗收文件 c.相關(guān)驗收表格 d.成品保護(hù)方案

1.3接管人力與器具準(zhǔn)備 1.4接管前人員培訓(xùn)

2.接管工作運作階段

2.1進(jìn)入接管層面現(xiàn)場，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。2.2按照準(zhǔn)備階段中所制各類驗收表格分別進(jìn)行接管。

2.3接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份，一份交發(fā)展商，一份由管理公司存檔備案。

2.4接管合格，鑰匙移交管理處。3.接管繕后階段

3.1接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商限期整改。3.2對整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。

3.3對整改情況進(jìn)行檢查，并對整改情況作出定論。

3.4對已接管樓層安排人員定時或不定時巡視，確保大廈各功能及設(shè)施設(shè)備運作正常。

3.5對部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進(jìn)行保護(hù)。

物業(yè)驗收移交程序

根據(jù)各項目的施工進(jìn)度和小業(yè)主(或租戶)入住的情況不同，發(fā)展商(或大業(yè)主)可視需要要求管理公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和發(fā)展商驗收基礎(chǔ)上以物業(yè)管理公司驗收通過為準(zhǔn)。

一、物業(yè)驗收條件

物業(yè)要驗收移交，必須滿足以下首要條件：

1.提供被驗收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成峻工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明)；

2.提供被驗收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料； 3.提供與承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)條款； 4.出示政府有關(guān)職能部門(詳見附表)驗收證明；

5.提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料； 6.提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)； 7.提供所有測試、檢驗和分析報告； 8.清潔被驗收的場地、設(shè)備和機(jī)房。

二、拒絕驗收

對以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)： 1.嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)；

2.未能通過有關(guān)政府職能部門的驗收； 3.工地與交付物業(yè)不能有效隔離； 4.機(jī)房不能完全獨立封閉；

5.其他可能危及設(shè)備正常運行和入住人身安全的物業(yè)。

三、缺陷整改

對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)引起的受損等情況，管理公司將會做詳細(xì)的缺陷記錄，以供發(fā)展商(或大業(yè)主)督促承包商(或供應(yīng)商)進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對問題比較嚴(yán)重，則向發(fā)展商(或大業(yè)主)建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。

四、試運行

若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主(或租戶)入住需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng)，管理公司一般僅做實物驗收，并嚴(yán)格按發(fā)展商(或大業(yè)主)的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責(zé)任由發(fā)展商(或大業(yè)主)及其承包商負(fù)責(zé)，對于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽定臨時試運行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。

五、驗收通過

被驗收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗收通過，發(fā)展商(或大業(yè)主)應(yīng)督促承包商(或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。

六、保修期

按正常情況，物業(yè)整體驗收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當(dāng)長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因先期投入運行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要發(fā)展商(或大業(yè)主)與承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目的保修期1起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，發(fā)展商(或大業(yè)主)應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。

竣工驗收應(yīng)提供的技術(shù)資料

在物業(yè)驗收接管前，發(fā)展商/業(yè)主須提供有關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖，分類立卷，在驗收時交物業(yè)管理公司歸檔保存，若驗收時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。

物業(yè)管理公司將參考這些技術(shù)資料對物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗收管理、運行、維護(hù)和保養(yǎng)，一般需要遞交以下技術(shù)資料，但不限于此列：

一、土建、裝修需要的資料

1.建筑、裝修和綠花等設(shè)計說明； 2.總平面圖、建筑和結(jié)構(gòu)圖；

3.裝修圖(包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表)；

4.質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告； 5.土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料； 6.房屋面積測量報告； 7.物業(yè)沉降測試報告；

8.防水工程的盛水試驗報告； 9.隱蔽工程驗收鑒證。

二、弱電系統(tǒng)需要的資料

1.各弱電系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、車庫自動化管理系統(tǒng)等)；

2.各弱電系統(tǒng)圖、平面圖；

3.弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；

4.消防局、技防辦、音像管理處、有線電視臺、國家安全局、電話發(fā)展總公司等政府職能部門的驗收合格證明；

5.設(shè)備原理圖、電腦軟件程序和說明等。

三、電氣系統(tǒng)需要的資料

1.高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊； 2.所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及明； 3.電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證； 4.供電局驗收報告；

5.各種用電設(shè)備調(diào)試、測試報告；

6.避雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測試報告、防雷辦驗收報告。

四、給排水需要的資料

1.噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊；

2.消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖；

3.消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；

4.消防局驗收批文，衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質(zhì)驗站等政府職能部門驗收報告；

5.消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及驗測報告；

6.污水處理系統(tǒng)竣工圖紙，衛(wèi)生防疫站驗收批文； 7.蓄水池、水箱和開水器水質(zhì)檢測報告。

五、空調(diào)系統(tǒng)需要的資料

1.空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊； 2.空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖；

3.空調(diào)機(jī)組(熱泵機(jī)組)、新風(fēng)機(jī)組、熱交換器及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證； 4.消防局驗收批文；

5.空調(diào)系統(tǒng)/設(shè)備試壓、調(diào)試報告。

六、動力設(shè)備需要的資料

1.鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)和電梯等設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊；

2.鍋爐房、應(yīng)急發(fā)電機(jī)房平面圖，煤氣調(diào)壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖； 3.勞動局、質(zhì)檢站及煤氣公司有關(guān)驗收證明；

4.鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)及電梯等設(shè)備的調(diào)試報告、產(chǎn)品合格證書； 5.煤氣管道的試壓報告。

七、電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)管理公司技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，以下為電梯移交時必須提供的資料，但不限于此：

1.市建委質(zhì)監(jiān)站批發(fā)的“電梯運行證； 2.市技術(shù)監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證； 3.電梯技術(shù)規(guī)格說明書；

4.電梯出廠合格證及產(chǎn)地來源證； 5.電梯裝箱清單；

6.電梯管理與使用手冊； 7.電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn)； 8.電梯操作說明書； 9.電梯維修保養(yǎng)手冊； 10.電梯安裝圖紙；

11.電梯機(jī)械及電氣控制圖紙； 12.電梯備品備件清單； 13.電梯操作培訓(xùn)手冊；

14.電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄； 15.電梯應(yīng)急維修電話；

16.電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。

八、其他需要的資料

發(fā)展商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。

竣工驗收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊

承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(以下簡稱“手 冊)，以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：

1.承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗收前一個月遞交手冊，以便物業(yè)管理公司的操作人員有時間了解該驗收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情。

2.手冊內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。

3.每一系統(tǒng)應(yīng)獨立成冊，以減少每冊的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。

4.為使手冊便于使用，并經(jīng)得起在日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的A4標(biāo)準(zhǔn)紙張編印，配上堅硬的封面和書背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。

5.手冊須同時附有本項目的“竣工圖目錄，按所屬系統(tǒng)分列于有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時適用于多個系統(tǒng)時，則需在每個有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時列出。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。

6.系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)： A.系統(tǒng)正常運作程序和在不正常情況時的應(yīng)變程序。

B.詳盡介紹每個獨立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

C.系統(tǒng)內(nèi)所有的管道和接線圖，并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。

D.提出每個系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。

E.系統(tǒng)中有關(guān)供電、配電屏和控制屏的詳細(xì)說明。

7.設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)： A.設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時停機(jī)程序。

B.詳盡介紹每臺獨立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

C.所有設(shè)備的原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。D.列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號、系列編號、經(jīng)調(diào)試運行后所設(shè)定的參數(shù)。E.所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格簽證書、生產(chǎn)廠測試報告以及性能指標(biāo)圖表等資料。

8.系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)： A.所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊。B.設(shè)備更換部件的程序和要求。

C.從整個系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說明，調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。D.執(zhí)行運作和維修保養(yǎng)程序時應(yīng)特別注意事項。E.常見故障處理和解決方法。

F.提出系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。

9.安全保險需提供技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)： A.各類設(shè)備的保護(hù)操作程序。

B.對各項系統(tǒng)操作時可能發(fā)生的事故危險應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和保護(hù)措施說明。·電氣事故保護(hù) ·機(jī)械事故保護(hù)

·火災(zāi)和爆炸事故保護(hù) ·化學(xué)事故保護(hù)

·在處理燃料和化學(xué)物品出現(xiàn)的事故保護(hù) ·急救和事故報告

10.在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件，需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)：

A.軟件內(nèi)容目錄表打印本。B.流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說明。C.特殊的軟件和工具的使用說明。D.程序設(shè)計和系統(tǒng)使用手冊。E.應(yīng)用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進(jìn)一步修改和發(fā)展軟件。

11.列出每一種型號設(shè)備、材料和附件的供應(yīng)廠商和代理商名單，并詳細(xì)列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號碼。

12.列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專用工具清單。

物業(yè)驗收管理制度

1． 物業(yè)交接管理 2． 驗收前的準(zhǔn)備工作

驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設(shè)計和施工要求編制驗收計劃，按國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》驗收；驗收小組編制驗收計劃和標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行驗收和移交工作。驗收小組按開發(fā)商提供的竣工圖，設(shè)備清單，所有設(shè)施、設(shè)備出廠合格證書，設(shè)備調(diào)試運行記錄、試驗報告等，在開發(fā)商組織下進(jìn)行驗收。3． 驗收的實施

驗收小組在預(yù)驗收過程中，按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計劃、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗收；主要驗收的設(shè)備和主材料的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。在預(yù)驗收過程中，檢驗出未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計要求不符的設(shè)備，提出書面《整改報告》返回開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。4． 驗收后的處理工作

驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司項目工程負(fù)責(zé)人。對不合格的設(shè)備、設(shè)施，寫出書面報告，上呈開發(fā)商及監(jiān)理公司。物業(yè)公司與物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，會同發(fā)展商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業(yè)管理處存檔。5． 驗收后不合格的處理工作

對在預(yù)驗收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改落實實施后，驗收小組進(jìn)行檢查驗證，并在《整改報告》中記錄結(jié)果，整改合格后進(jìn)行正式的驗收。對監(jiān)理公司移交的竣工圖，在《交接記錄》中記錄。6． 設(shè)備驗收

設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合。7．相關(guān)記錄：

7.1《管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收報表》 7.2《消防設(shè)施驗收記錄表》 7.3《隱蔽工程驗收記錄表》 7.4《照明工程驗收記錄表》 7.5《設(shè)備驗收交接表》 7.6《機(jī)房驗收交接表》

7.7《給排水設(shè)備驗收記錄表》 7.8《高低壓配電系統(tǒng)檢查表》 7.9《單元設(shè)備工程驗收記錄表》 7.10《辦公樓公共區(qū)域驗收交接表》 7.11《辦公樓單元驗收交接表》 7.12《商鋪單元驗收交接表》 7.13《空調(diào)工程驗收記錄表》

房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

一、主題內(nèi)容與適用范圍

1.為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗收中交接雙方應(yīng)遵守的事項，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

2.本標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。

二、引用標(biāo)準(zhǔn)

GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GBJ11建筑抗震設(shè)計規(guī)范 GBJ14室外排水設(shè)計規(guī)范 GBJ16建筑設(shè)計防火規(guī)范

GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范 GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范

GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范 GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范 CJB13危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)

三、新建房屋的接管驗收

1.新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。2.接管驗收應(yīng)具備的條件：

（1）建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須與施工區(qū)域隔離）；

（2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；（3）房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。3.接管驗收應(yīng)檢索提交的資料：（1）產(chǎn)權(quán)資料： a項目批準(zhǔn)文件； b用地批準(zhǔn)文件； c建筑執(zhí)照；

d建筑分層、分單元面積表；

e行政主管部門驗收合格的證書、批文； f拆遷安置資料。（2）技術(shù)資料：

a竣工圖---包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； b地質(zhì)勘察報告； c工程合同及開、竣工報告； d工程預(yù)決算； e圖紙會審記錄；

f工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）； g隱蔽工程驗收簽證； h沉降觀察記錄； i竣工驗收證明書；

j鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； k新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

l水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書； m機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報告和使用說明書； n砂漿、混凝土試塊試壓報告； o供水、供暖的試壓報告。4.接管驗收程序

（1）建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗收。

（2）接管單位按“3.2”和“3.3”條進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。

（3）接管單位會同建設(shè)單位按“3.5”條進(jìn)行檢驗。

（4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按第三條第六款的規(guī)定處理。

（5）經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。5.質(zhì)量與使用功能的檢驗（1）主體結(jié)構(gòu)

a地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

b鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值。c磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

d木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材，必須符合GBJ206中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。

e凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。（2）外墻不得滲水。（3）屋面

a各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。b平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

c陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。（4）樓地面

a面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。

b衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水、不允許倒泛水和滲漏。

c木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。（5）裝修

a鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。

b進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶 門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

c木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。d門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。e抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

f飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。g油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。（6）電氣

a電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MW/KV。

b應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

c照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

d各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。e電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其它安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。f對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共享天線。

g除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。（7）水、衛(wèi)生、消防

a管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。b高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

c衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8M，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

d衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正，牢固、部件齊全、制動靈活。e水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動。

f消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。（8）采暖

a采暖工程驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。

b鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。

c爐排必須進(jìn)行12H以上試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

d各種儀器、儀表應(yīng)齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應(yīng)開關(guān)靈活。

e爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

f各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。g管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

h設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。i鍋爐輔機(jī)應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

j經(jīng)過48H連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè) 計要求。

（9）冷凍機(jī)組/熱泵機(jī)組

a冷凍機(jī)/熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，由原廠或授權(quán)單位檢驗合格。

b與冷凍機(jī)/熱泵運行相關(guān)的冷卻塔，風(fēng)機(jī)、水泵等安裝適當(dāng)平正，無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

c各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設(shè)置安裝合理。d各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

e機(jī)器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標(biāo)均在運行范圍內(nèi)。

f各輔助設(shè)備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好無嚴(yán)重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚(yáng)程，流量符合要求。

g經(jīng)過一段時間連續(xù)運行，冷凍機(jī)/熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能，機(jī)械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計要求。

h新風(fēng)機(jī)、定/變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。

i冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。

（10）附屬工程及其它

a室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

b化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。c明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。d房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。e房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。

f掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。

g單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。

h群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

6.質(zhì)量問題的處理

（1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。

影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

（2）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。7.原有房屋的接管驗收

（1）接管驗收應(yīng)具備的條件： a房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚； b土地使用范圍明確。

（2）接管驗收應(yīng)檢索提交的資料

1、產(chǎn)權(quán)資料： a房屋所有權(quán)證； b土地使用權(quán)證；

c有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議； d房屋分戶使用清冊； e房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

2、技術(shù)資料： a房地產(chǎn)平面圖； b房屋分間平面圖； c房屋及設(shè)備技術(shù)資料。（3）接管驗收程序

a移交人書面提請接管單位接管驗收。

b接管單位按第四條第一款、第二款的規(guī)定進(jìn)行審核。對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。

c接管單位會同移交人按第四條第四款規(guī)定進(jìn)行檢驗。

d對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按第四條第五款規(guī)定進(jìn)行檢驗。

e交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用狀況。f經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。g移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項移交。（4）質(zhì)量與使用功能的檢驗

a以CJ13和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)。b從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

c檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。

d查驗房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。（5）危險和損壞問題的處理

a屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危后，始得接管。b屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其它補(bǔ)償形式。

c屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。8.交接雙方的責(zé)任

（1）為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按第三條第二款、第三款的要求提前做好房屋交驗準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢、及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

（2）接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。

（3）房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

（4）對接管的房屋質(zhì)量有爭議而又不能協(xié)商解決時，雙方均可請房屋所在地的質(zhì)檢部門進(jìn)行復(fù)驗裁決。

5.1新建房屋自驗收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。

第二篇：接管寫字樓方案

接管寫字樓 “流程”很重要

[ 編輯:zhaoliming | 時間:2012-03-23 15:29:50 | 瀏覽:83次 | 來源: 中國物業(yè)管理在線 | 作者: ]

隨著物業(yè)管理招投標(biāo)制度的深入實施，許多物業(yè)管理公司面臨著接管一個全新的物業(yè)項目。這時，項目經(jīng)理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顧的境地，因此一個科學(xué)有效的接管流程至關(guān)重要。筆者在一個4萬平方米寫字樓從接管到全面管理的過程中，摸索出一套四段式工作程序：

（一）管理方案策劃階段；

（二）前期介入與準(zhǔn)備；

（三）物業(yè)管理啟動與試運行階段；

（四）正式全面運作階段。策劃階段不超過1個半月；前期介入從正式介入開始至交樓結(jié)束；物業(yè)管理啟動時間以大廈接管驗收完成為標(biāo)志；試運行時間為6個月。

一、管理方案策劃階段

本階段分為大廈管理目標(biāo)策劃以及策劃機(jī)構(gòu)設(shè)置兩個部分。根據(jù)該寫字樓的建筑檔次、特點、是否商住兩用等實際情況，結(jié)合寫字樓市場形勢進(jìn)行綜合分析，確定對該大廈的管理檔次，提出管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理項目和管理方式。本階段是確立對該大廈管理的總綱，為此建議請開發(fā)商共同參與，并綜合相關(guān)專家的意見，確定管理方案。

確定了管理標(biāo)準(zhǔn)和方式后，要根據(jù)需要對未來機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員編制進(jìn)行策劃，并確定主要管理人員。

二、前期介入與準(zhǔn)備

實踐證明，前期介入對以后的物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。本流程中此階段分為兩部分：管理前期準(zhǔn)備和工程前期介入。

管理的前期準(zhǔn)備：成功的前期準(zhǔn)備可為后期物業(yè)管理的實際運作打下良好的基礎(chǔ)，避免隨意性，最大限度地規(guī)避管理風(fēng)險，本方案的前期準(zhǔn)備工作有：制訂物業(yè)管理前期的成本預(yù)算；制訂物業(yè)管理具體開展方案；編制物業(yè)管理所需的各種文件，包括《管理公約》、《用戶手冊》、《入住合同》、《租賃合同》、《裝修指南》、《車場制度》、《消防預(yù)案》、《大廈管理規(guī)定》等。物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段一般在物業(yè)竣工前半年開始，需要熟悉物業(yè)管理相關(guān)制度和相關(guān)文件的人員參與，如果那些已經(jīng)通過了ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證的公司想把新項目納入這個體系中，則需要更多的準(zhǔn)備和文件。

工程的前期介入：工程前期介入的目的是從物業(yè)管理的角度對該寫字樓的功能、使用、施工、設(shè)備提出意見和建議，為今后投入使用創(chuàng)造條件，最大化地節(jié)約資金，為物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。目前物業(yè)管理中常常出現(xiàn)這種情況，物業(yè)管理公司介入大廈管理時，大廈已經(jīng)接近竣工，即使發(fā)現(xiàn)了設(shè)計上的問題，也沒機(jī)會做太大的修改了。我們在該寫字樓工程前期介入時就把工作重點放在熟悉大廈結(jié)構(gòu)和發(fā)現(xiàn)大廈缺陷上，以期能夠先行一步，對問題及早發(fā)現(xiàn)，為后來接管工作做好準(zhǔn)備。現(xiàn)代寫字樓的自動化程度很高，物業(yè)管理前期介入對參與人員的專業(yè)要求，要有豐富的經(jīng)驗和專業(yè)的知識，能夠準(zhǔn)確閱讀圖紙并發(fā)現(xiàn)問題。物業(yè)管理公司應(yīng)注意積極儲備這樣的人才。

三、管理啟動與試運行階段

物業(yè)管理的接管驗收不同于開發(fā)商和施工單位的竣工驗收，它要更詳細(xì)一些。接管驗收時，要軟硬件一起抓：軟件是指相關(guān)圖紙資料，包括竣工圖紙、用地和建樓批文、工程竣工驗收合格證、設(shè)備買賣合同、設(shè)備說明書、用電許可證、消防合格證、電梯準(zhǔn)運證等。交接時仔細(xì)清查，缺一不可，齊全的圖紙資料將給今后的管理工作帶來方便；硬件是指房屋及設(shè)備設(shè)施，硬件的接管要從嚴(yán)從細(xì)，對于各系統(tǒng)和設(shè)備，如供水、供電、消防、電梯、應(yīng)急發(fā)電機(jī)等，均須試運行一段時間，由工程人員仔細(xì)觀察運行情況，紀(jì)錄運行參數(shù)，嚴(yán)格檢測是否符合技術(shù)規(guī)范要求，發(fā)現(xiàn)問題及時報相關(guān)方維修整改；房屋驗收時要注意發(fā)現(xiàn)一些細(xì)小問題，如窗把手、門鎖等是否損壞，對衛(wèi)生間、窗臺等要作防水檢驗，發(fā)現(xiàn)問題及時報開發(fā)商或施工單位，要求在客戶入住前修好。這些問題若在接管后才發(fā)現(xiàn)，將難以及時解決，會影響物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，甚至帶來不必要的麻煩。

接管結(jié)束后，按照前期的策劃方案正式開始物業(yè)管理服務(wù)，辦理客戶入住手續(xù)、建立物業(yè)的檔案資料、客

戶資料、執(zhí)行日常管理工作等，在6個月的試運行當(dāng)中，要嚴(yán)格按照計劃執(zhí)行，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時更改。同時要注意加強(qiáng)與業(yè)主之間溝通，宣傳物業(yè)管理公司的管理方式和管理制度，并根據(jù)業(yè)主的意見反饋及時調(diào)整計劃，使管理方案盡快成熟起來，更加符合實際需要。

四、全面運作階段

按照改進(jìn)后的工作方案對寫字樓進(jìn)行正常管理，內(nèi)容包括設(shè)備維護(hù)維修、環(huán)境綠化、安全管理、有償服務(wù)等，這個階段強(qiáng)調(diào)的是不斷追求客戶滿意度和持續(xù)改進(jìn)服務(wù)水平，以達(dá)到效益最大化。

本文的流程是以接管寫字樓為例，接管居住小區(qū)或公寓樓等物業(yè)往往需要更加靈活和更加復(fù)雜的流程，在此就不一一敘述。總之，有序的工作流程在任何一個項目中都是必須的，項目經(jīng)理如果能夠隨時控制每一個流程，他所負(fù)責(zé)的項目就已經(jīng)成功了一大半。

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第三篇：寫字樓物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

第一太平物業(yè)對寫字樓執(zhí)行接管驗收標(biāo)準(zhǔn)的實例

第一章

大廈土建裝飾的驗收標(biāo)準(zhǔn)及程序

一.驗收前需具備的圖紙資料和文件

1.設(shè)計圖紙、文件、設(shè)計修改和材料代用文件。

2.材料出廠質(zhì)量證書、出廠合格證、檢驗合格證。

3.預(yù)制構(gòu)件出廠質(zhì)量證書。

4.隱蔽工程驗收文件。

5.施工安裝自檢記錄。

6.結(jié)構(gòu)硅酮密封膠相容性試驗報告及幕墻物理性能檢驗報告。

二.組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標(biāo)文件及各項洽商變更。

三.驗收時間由甲方、物業(yè)、總包方、監(jiān)理四方訂出一個切實可行的時間表。

1.外圍玻璃幕墻干掛大理石。

2.大廈室內(nèi)大理石墻面、地面。

3.木墻面。

4.防火門、門鎖、油漆、粉涮。

四．大理石干掛墻驗收

1．大理石應(yīng)表面整潔，線條順直，對縫寬窄一致，色澤一致。

2．保溫層完好（不得滲水、不透風(fēng)）。

3．石材安裝牢固無損壞，表面不應(yīng)有咬色現(xiàn)象等。

4．石材出廠合格證、檢驗合格證。

五．玻璃幕墻及遮陽板驗收

（一）玻璃幕墻及遮陽板驗收前應(yīng)將其表面擦洗干凈。

（二）玻璃幕墻及遮陽板觀感檢驗符合下列要求：

1．明框玻璃、框料應(yīng)橫平豎直，縫寬應(yīng)均勻，并符合設(shè)計要求。

2．玻璃品種、規(guī)格與設(shè)計相符，整幅玻璃色澤應(yīng)均勻，不應(yīng)有水紋、氣泡、折堿、發(fā)霉和鍍膜脫落等現(xiàn)象。

3．鋁合金料不應(yīng)有脫膜現(xiàn)象。

4．裝飾壓板表面應(yīng)平整，不應(yīng)有肉眼可察覺的變形、波紋或局部壓砸等缺陷。

5．幕墻、遮陽板的上下邊及側(cè)邊封口沉降縫、伸縮縫、防震縫的處理及防雷體系應(yīng)符合設(shè)計要求。

6．幕墻隱蔽節(jié)點的遮封裝修整齊美觀。

7．幕墻不得滲漏。

（三）玻璃幕墻及遮陽板工程抽樣檢驗應(yīng)符合下列要求：

1．鋁合金材料及玻璃表面平滑、整潔，表面不應(yīng)有劃傷或凹凸不平等現(xiàn)象。

2．玻璃應(yīng)安裝或粘結(jié)牢固，橡膠條和密封膠應(yīng)鑲嵌密實，填充平整。

3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。

4．遮陽板遠(yuǎn)看線條一致，近看各個連接點安裝牢固。

5．玻璃幕墻活動窗支撐架靈活。

6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點鎖）。

（四）玻璃幕墻、遮陽板工程抽樣檢驗數(shù)量，每幅幕墻豎向構(gòu)件或豎向拼縫 和橫向構(gòu)件或橫向拼縫應(yīng)各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墻分格應(yīng)各抽查5%，并不得小于10個，所抽檢質(zhì)量均應(yīng)符合中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ102—96。

六．樓頂驗收（樓頂平臺地面）

1．排水坡度有無倒泛水現(xiàn)象，地面防水是否有滲漏現(xiàn)象，防水做完后是否做閉水試驗，是否有閉水試驗記錄。

2．雨水管泄水口是否暢通。

3．雨蓖子是否齊全。

4．女兒墻是否完整。

5．各種機(jī)座是否表面平整，不空鼓、表面不應(yīng)有脫皮。七．地庫驗收

地下一層、地下二層停車場地面應(yīng)做防水并有做防水記錄。八．樓地面驗收

1.面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均勻順 直。

2.衛(wèi)生間地面不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3.樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。九．裝修驗收

1.鋼木門窗應(yīng)安裝平整、牢固，無翹皮變形。開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，鋼木門窗縫隙嚴(yán)密、適度。

2.木裝修表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

3.抹灰面應(yīng)平整，不空鼓、不起泡和裂縫等。

4.地磚和墻磚應(yīng)表面平整，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，無空鼓。

5.油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏涮、咬色等現(xiàn)象。

6.鎖開關(guān)靈活、安裝牢固，表面光潔無劃痕、零配件齊全。

7.所有木墻木門要用防火阻燃材料涮制。

十．責(zé)任

由于在短時間的現(xiàn)場檢查中有些問題可能不能及時顯現(xiàn)出，接管驗收后在 正常運行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關(guān)的問題。

驗收中所發(fā)現(xiàn)的問題整理出清單，組織協(xié)調(diào)會議，明確存在問題的責(zé)任并落實整改負(fù)責(zé)人及完成日期，會議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。

第二章

電梯工程驗收標(biāo)準(zhǔn)

第一節(jié)

電氣部分

一．電源與照明

1． 電梯電源應(yīng)由配電室直接送至機(jī)房，電壓波動不應(yīng)太大（7%）。2． 機(jī)房照明應(yīng)與電梯電源分開，應(yīng)在機(jī)房靠近入口處設(shè)照明開關(guān)。3． 電梯主開關(guān)及其副開關(guān)應(yīng)符合；

（1）各接線緊固，開關(guān)設(shè)備等安裝牢固。

（2）每臺電梯均應(yīng)設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開關(guān)。

（3）主開關(guān)不應(yīng)切斷下列供電電路。

① 轎廂照明通風(fēng)和報警。

② 機(jī)房、隔層和井道照明。

③ 機(jī)房、橋頂和底坑電源插座。

（4）主開關(guān)的位置應(yīng)能從機(jī)房入口處方便、迅速地接近。

（5）各電梯主開關(guān)均應(yīng)有識別標(biāo)志。

（6）轎頂應(yīng)裝設(shè)照明裝置，或設(shè)置以安全電壓供電的電源插座并有明 顯

標(biāo)志。

（7）井道內(nèi)應(yīng)裝設(shè)足夠照明，電源應(yīng)由機(jī)房照明回路獲得。

4． 電氣設(shè)備接地應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）所有電氣設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分均應(yīng)可靠接地或接零。

（2）電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線作保護(hù)線。當(dāng)采用電纜芯 線作保護(hù)線時，保護(hù)線不應(yīng)少于2根。

二．配線

1．機(jī)房和井道內(nèi)的配線應(yīng)用電線管或電線槽保護(hù)。且不得使用可燃材料。

2．轎頂配線應(yīng)走向合理，防護(hù)可靠。

3．電線管應(yīng)用卡子固定，固定點間距均勻。

4．電線槽連接處應(yīng)鎖緊，管口應(yīng)裝保護(hù)口。

5．電線槽安裝應(yīng)牢固，接口嚴(yán)密。

6．電線管電線槽均應(yīng)可靠接地或接零，不得作保護(hù)回路線使用。

7．配線應(yīng)綁扎整齊，并有清晰的接線編號。

8．接地線應(yīng)與其它導(dǎo)線有明顯標(biāo)記，宜用黃綠相間。

9．隨行電纜的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）隨行電纜兩端以及不運動部分應(yīng)可靠固定。

（2）圓型隨行電纜應(yīng)綁扎固定在轎底和井道電纜架上。扁平型隨電纜 固定應(yīng)使用楔形插座或卡子。

（3）隨行電纜在運動中有可能與井道內(nèi)其它部件掛、碰時，必須采用 防護(hù)措施。

三．電氣設(shè)備安裝

1．電柜、控制柜（屏、箱）的安裝應(yīng)布局合理，固定牢固，且應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）盡量遠(yuǎn)離門、窗。

（2）屏、柜和雙面維修屏安裝應(yīng)便于核查與維修。

2．門召喚盒、指示燈盒及開關(guān)盒的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）盒體應(yīng)平整、牢固不變形，埋入墻內(nèi)盒口不應(yīng)突出裝飾面。

（2）面板安裝后應(yīng)與墻面貼實，不得有明顯的凹凸變形和歪斜。

（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規(guī)定安裝，排列要整齊。

（4）有消防功能的電梯須有消防開關(guān)且按“安裝規(guī)范”安裝。第二節(jié)

安全保護(hù)裝置

一．電氣安全部分

1.電梯的各種安全保護(hù)開關(guān)必須可靠固定，不得焊接固定。

2.與機(jī)械相配合的各安全保護(hù)開關(guān)應(yīng)工作可靠，在下列情況時應(yīng)可靠斷開或立即停止運行。

（1）限速器速度接近動作速度時。

（2）安全鉗拉桿動作時。

（3）超載時。

（4）轎、廳門未關(guān)或未鎖緊時。

（5）安全窗開啟時。

（6）緩沖器衩壓時。

3.電氣系統(tǒng)中的安全保護(hù)裝置檢查

（1）錯相、斷相、欠電壓、過電流、弱磁、超速等保護(hù)與產(chǎn)品要求及 “安裝規(guī)范”相符并通過對檢驗合格有合格證明。

（2）急停、檢修、程序轉(zhuǎn)換等按鈕和開關(guān)動作應(yīng)靈活可靠，標(biāo)示清楚。

（3）極限、限位、緩速開關(guān)及其碰輪和碰鐵應(yīng)符合“電梯安裝規(guī)范”，如無法試驗，可出示相關(guān)各部分驗收合格證明。

二．機(jī)械安全部分

1．限速器

（1）動作可靠。

（2）鋼繩和繩套無斷絲、折曲、扭曲和壓痕。

（3）夾繩鉗（楔塊）與限速器繩之間的間隙應(yīng)為3mm，無堵塞物。

（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。

（5）張緊裝置無松動或移位（零部件無磨損破裂。）

2．安全鉗

（1）動作可靠。

（2）操作機(jī)構(gòu)和制停機(jī)構(gòu)所有構(gòu)件靈活無損。

（3）鉗楔塊面與轎廂導(dǎo)軌工作面間隙應(yīng)為2～3mm。

（4）安全嘴無裂損及污物塞入。

3．緩沖器

油壓的無漏油，若是彈簧的應(yīng)無銹蝕及螺栓松動，底坑無積水。

4．終端限位保護(hù)

（1）強(qiáng)迫減速開關(guān)、終端限位開關(guān)、終端極限開關(guān)應(yīng)安裝牢固。

（2）磁輪靈活可靠。

（3）轎廂外側(cè)的開關(guān)打板無扭曲變形。

（4）其各電氣連接線及元器件無脫落，正常無損。

（5）需油的零部件無缺油。第三節(jié)

電梯各組成部分

一．曳引與導(dǎo)靴部分（有驗收合格證書）

1．導(dǎo)軌

（1）壓板固定牢固。

（2）潤滑良好，表面無凹坑、毛刺及劃傷，無變形。

（3）兩導(dǎo)軌端部接頭處臺階大小應(yīng)合適（控制在0.05mm）

2．導(dǎo)靴

（1）潤滑良好，靴襯工作面磨損量應(yīng)不超過1mm。

（2）靴襯與導(dǎo)軌部隙不大于1mm。

（3）導(dǎo)靴與轎廂架聯(lián)結(jié)緊固。

（4）導(dǎo)靴運行中無啃道。

3．導(dǎo)軌架

（1）無變形、裂紋、移位，無脫焊，無銹蝕。

（2）水平度無起差。

4．配重

（1）配重架上繩頭組無松動，螺母緊固，卡繩無脫落。

（2）導(dǎo)靴磨無損或缺油潤滑。

（3）配重架上配重塊無松動、無晃動，鋪墊平正。

（4）安全鉗應(yīng)靈活可靠。

5．曳引機(jī)

（1）噪聲小，傳動及換速平穩(wěn)。

（2）聯(lián)結(jié)件緊固。

（3）承重梁架設(shè)穩(wěn)固完好，支承比度應(yīng)符合規(guī)范，下部防震膠齊全完好。

6．制動器：

（1）無卡震，表面無劃傷、高溫焦化料及油污。

（2）電磁線圈接頭無松動，絕緣良好。

（3）噪音小，運動靈活。

（4）制動器板手，盤車手輪應(yīng)可靠，位置明顯醒目。

7．減速器

（1）運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無撞擊聲和振動，無漏油。

（2）溫度正常（不大于20%）。

（3）連接件無松動。

8．連軸器

（1）無螺母松動。

（2）無沖擊，機(jī)械零部件無裂紋或磨損。

9．曳引輪

（1）無異聲漏油。

（2）鋼絲繩與輪槽無滑動。

（3）各緊固螺栓無松動。

10． 鋼絲繩

（1）無磨損，銹蝕及斷絲現(xiàn)象。

（2）繩頭組合裝置無損環(huán)。

二．轎廂、層門和電梯門系統(tǒng)（有驗收合格書或紀(jì)錄）

1．轎廂

（1）廂內(nèi)整潔、干凈。

（2）廂架與廂體聯(lián)接螺栓緊固。

（3）轎底轎壁、頂位置無錯位現(xiàn)象。

（4）轎頂輪或繩頭組合無裂紋、松動、移位。

（5）轎壁無翹曲，嵌頭螺釘無脫落松動。

（6）無震動聲響。

（7）超載裝置動作靈敏可靠。

2．轎廂門

（1）門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。

（2）門導(dǎo)軌、門地壩無松動。

（3）門靴在門壩槽內(nèi)運動靈活，間隙適中，無雜物，無卡阻，無劃損。

（4）門刀、螺栓無松動變形，且與層門有關(guān)構(gòu)件間間隙應(yīng)符合要求。

（5）安全觸板或光電感應(yīng)功能動作靈敏可靠。

（6）轎門閉合裝置應(yīng)可靠和準(zhǔn)確。

3．層門

（1）門須靈敏、可靠、保險。

（2）聯(lián)動機(jī)構(gòu)滑輪無損，傳動繩無松動。

（3）噪音小。

（4）開關(guān)門過程靈活、平滑、平穩(wěn)、無抖動。

（5）與轎廂門配合準(zhǔn)確無撞擊聲或其它異聲。

（6）門扇運動中無跳動。

4．轎頂安全窗

（1）安全窗打開后電梯應(yīng)可靠停止運行。

（2）開啟無卡阻。

5．層樓指示器。召喚箱、廂內(nèi)控制板及全部信號系統(tǒng)無故障、無錯誤、整潔且 操作靈活。

6．補(bǔ)償裝置。與轎廂底聯(lián)結(jié)牢固，噪音小，無脫環(huán)或斷絲爆股。

第四節(jié)

機(jī)房部分

1．溫度及通風(fēng)應(yīng)符合規(guī)定（5～40℃）。

2．主機(jī)控制屏應(yīng)與門窗距離適宜。

3．有相應(yīng)防水措施。

4．電機(jī)墻之間距離應(yīng)方便檢查。

5．相應(yīng)繩孔有預(yù)留。

6．有防塵防水措施。

7．合格安裝避雷設(shè)備。

第三章

電氣工程驗收標(biāo)準(zhǔn)

一．高壓開關(guān)的隔離柜、PT柜、主進(jìn)柜、出線柜、聯(lián)絡(luò)柜應(yīng)傳動良好，壓線結(jié)實，二次保護(hù)動作準(zhǔn)確，有耐壓試驗合格報告、二次保護(hù)動作試驗報告。

1.高壓柜的耐壓試驗報告。

2.高壓柜二次繼電保護(hù)試驗報告。

二．變壓器

1.變壓器的保護(hù)試驗及耐壓試驗應(yīng)合格，保護(hù)裝置整定值符合規(guī)定：

2.變壓器應(yīng)進(jìn)行五次空載全電壓沖擊合閘應(yīng)無異常情況，第一次受電后持續(xù)時間不應(yīng)少于10min，勵磁涌流不應(yīng)引起保護(hù)裝置的誤動作。

3.變壓器起動運行并帶一定負(fù)荷即可能的最大負(fù)荷運轉(zhuǎn)24h，應(yīng)正常并記錄相關(guān)值。

4.接地引下線及其主接地網(wǎng)的連接應(yīng)牢固可靠。

5.溫度保護(hù)裝置指示應(yīng)正確。

6.驗收時應(yīng)移交的文件

（1）變更設(shè)計部分的實際施工圖

（2）變更設(shè)計的證明文件

（3）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（4）安裝技術(shù)記錄、器身檢查記錄。

（5）試驗報告

（6）備品備件移交清單

三．互感器

1．設(shè)備外觀應(yīng)完整無缺損。

2．保護(hù)間隙距離應(yīng)符合規(guī)定。

3．油漆應(yīng)完整，相色應(yīng)正確。

4．接地應(yīng)良好。

5．驗收資料

（1）變更設(shè)計的證明文件

（2）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（3）試驗報告

四．電纜

1．電纜規(guī)格應(yīng)符合規(guī)定，排列整齊，無機(jī)械損傷，標(biāo)志牌應(yīng)裝設(shè)齊全。

2．電纜的固定，彎曲半徑、有關(guān)距離和單芯電力電纜的金屬護(hù)層的接線、相序排列應(yīng)符合要求。

3．電纜終端、電纜接頭應(yīng)安裝牢固。4．接地應(yīng)良好。

5．電纜終端的相色應(yīng)正確，電纜支架等的金屬部件防腐層應(yīng)完好。

五．電容器

1．絕緣電阻值應(yīng)合格。

2．外觀應(yīng)完好。

3．交流耐壓試驗應(yīng)合格。

4．沖擊合閘試驗進(jìn)行三次，電容相互間的差值不宜超過5%。

六．接地裝置

1．接地網(wǎng)外露部分連接可靠，接地規(guī)格正確，防腐層完好，標(biāo)志齊全明顯。

2．避雷針的安裝位置及高度符合要求。

3．接地電阻值及設(shè)計要求的其他測試參數(shù)符合要求。

4．所移交資料

（1）設(shè)計變更證明

（2）安裝技術(shù)記錄（包括隱蔽工程記錄等）

七．配電盤柜

1．盤柜的固定及接地應(yīng)可靠，盤、柜漆層應(yīng)完好、清潔整齊。

2．柜內(nèi)元件應(yīng)齊全完好，安裝位置正確、固定牢固。

3．所有二次回路接線應(yīng)準(zhǔn)確，連接可靠，標(biāo)志齊全清晰，絕緣符合要求。

4．操作及聯(lián)動試驗正確（雙路互投應(yīng)能自動轉(zhuǎn)換）。

5．多股銅線接頭應(yīng)涮錫。

6．所需移交資料

（1）變更設(shè)計圖

（2）說明書、試驗記錄、合格證、安裝圖紙

（3）根據(jù)合同提供的備品備件清單

（4）調(diào)整試驗記錄

八．低壓電器

1．電器型號、規(guī)格符合設(shè)計要求。

2．電器安裝牢固，平正應(yīng)符合要求。

3．電器的接零、接地可靠。

4．絕緣電阻值符合要求。

5．標(biāo)志齊全完好。

6．交流接觸器通電后，操作應(yīng)靈活，電磁器件應(yīng)無異響，觸頭壓力、接觸電阻不應(yīng)超過規(guī)定。

7．所需移交資料

（1）說明書、合格證、安裝技術(shù)記錄、根據(jù)合同清單提供的備品備件 調(diào)整試驗記錄。

九．交流電動機(jī)

1．電機(jī)外殼油漆應(yīng)完整，接地良好。

2．電機(jī)引出線應(yīng)相序正確、固定牢固、連接緊密。

3．測定電機(jī)定子繞組，轉(zhuǎn)子組及勵磁回路絕緣電阻，使用1000V兆歐表測絕緣值不小于0.5MΩ。

4．電機(jī)空載運行時2h并記錄空載電流。

5．帶負(fù)荷運轉(zhuǎn)，電機(jī)各部溫度不應(yīng)超過產(chǎn)品技術(shù)條件。

6．電動機(jī)帶負(fù)荷啟動次數(shù)、冷態(tài)可起動2次時間不小于5min，熱態(tài)起動一次。當(dāng)在處理事故以及電動機(jī)起動時間不超過2～3s可再起動一次

十．發(fā)電機(jī)

1．發(fā)電機(jī)在兩路市電同時失電時要能自動投入。2．發(fā)電機(jī)從電機(jī)開始運轉(zhuǎn)至并入系統(tǒng)應(yīng)能保持72小時。

3．發(fā)電機(jī)出口母線應(yīng)設(shè)有防止漏水、漏油、金屬其他物體掉落。

十一．電氣照明裝置

1．并列安裝相同型號燈具、開關(guān)、插座的垂直偏差、距地面高度應(yīng)符合要求。

2．照明配電箱的安裝、回路編號應(yīng)正確。

3．要有接地或接零。

4．燈具的固定是否緊固。

十二．真空斷路器

1．真空斷路器應(yīng)固定牢靠，外表清潔完好。

2．電氣連接應(yīng)可靠且接觸良好。

3．真空斷路器與其操動機(jī)構(gòu)的聯(lián)鎖正常。無卡阻、分合閘指示正確，輔助開關(guān)動作應(yīng)準(zhǔn)確可靠，接點無電弧燒損。

4．滅弧室的真空度應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。

5．并聯(lián)電阻值電容器值應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。

6．絕緣部件瓷件應(yīng)完整無損。7．相色標(biāo)志正確、接地良好。

8．應(yīng)移交的資料

（1）變更設(shè)計的證明文件

（2）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證及安裝圖紙等資料

（3）安裝技術(shù)記錄

（4）調(diào)整試驗記錄

（5）備品備件清單

第四章 大廈空調(diào)、給排水系統(tǒng)驗收注意事項及驗收條件

一．注意事項

（一）組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標(biāo)文件及各項洽商變更。

（二）由監(jiān)理提供本專業(yè)風(fēng)、水系統(tǒng)各項實驗報告，以書面文件的形式提 供。由施工方提供本專業(yè)設(shè)備臺帳及各設(shè)備的技術(shù)資料及產(chǎn)品說明書，本專業(yè)風(fēng)、水系統(tǒng)各項調(diào)試記錄及文件

1． 施工圖、竣工圖及設(shè)計變更文件。

2． 設(shè)備制品和主要材料的合格證或試驗記錄。

3． 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。

4． 設(shè)備試運轉(zhuǎn)記錄（冷凍主機(jī)、鍋爐、新風(fēng)柜、空調(diào)柜、排風(fēng) 機(jī)、生活給水泵及穩(wěn)壓泵、各消防系統(tǒng)主泵及穩(wěn)壓泵、污水泵、集水泵）。

5． 水壓試驗記錄。

6． 空調(diào)采暖系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)通水沖洗記錄、閉水試驗記錄、通 球試驗記錄。

7． 工程質(zhì)量事故處理記錄。

8． 分項、分部單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。

（三）驗收標(biāo)準(zhǔn)

1． 合同、招、投標(biāo)文件上規(guī)定的各項國家標(biāo)準(zhǔn)，合同、招、投標(biāo)文 件上規(guī)定的所能達(dá)到的使用功能、設(shè)計功能。

2． 設(shè)計規(guī)范：

（1）采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（GBJ19—87）

（2）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（GBJ0243—97）（3）采暖，衛(wèi)生工程施工與驗收規(guī)范（GBJ242—82）

（4）通風(fēng)與空調(diào)工程施工與驗收規(guī)范（GBJ0243—97）

（5）室外排水設(shè)計規(guī)范（GBJ14）

制冷設(shè)備安裝工程施工及驗收規(guī)范：

（1）制冷設(shè)備，空氣分離設(shè)備安裝工程施工與驗收規(guī)范（GB50274—98）

（2）壓縮機(jī)，風(fēng)機(jī)，泵安裝工程施工與驗收規(guī)范（GB50275—98）

3． 各項設(shè)備還須分項作細(xì)化

（四）驗收時間由甲方、物業(yè)、總包、監(jiān)理四方訂出一個切實可行的時間 表。

（五）驗收劃分

1． 設(shè)備（分項）

2． 空調(diào)水系統(tǒng)

3． 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)

4． 多聯(lián)冷媒戶外主機(jī)

5． 戶內(nèi)盤管機(jī)

6． 空調(diào)自控功能的實現(xiàn)

7． 給排水系統(tǒng)

8． 消防水系統(tǒng)

（六）責(zé)任

由于在短時間的現(xiàn)場檢查中有些問題可能不能及時顯現(xiàn)，接管驗收后在正常運行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關(guān)問題。

各種驗收中所發(fā)現(xiàn)問題整理出清單，組織協(xié)調(diào)會議，明確存在問題的責(zé)任，并落實整改負(fù)責(zé)人及完成日期，會議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。二．條件

1．各種隱蔽工程的驗收報告。

2．管道、工藝完成報告（焊接強(qiáng)度、防腐處理、保溫嚴(yán)密度）。

3．各風(fēng)機(jī)盤管吊裝后，接水盤、冷凝水管的排水試驗報告（是否有倒坡）、管道內(nèi)是否有堵塞。

4．冷凍機(jī)組、天燃?xì)忮仩t原始資料、機(jī)組各項功能安裝試驗報告、調(diào)試記錄。

5．各種儀表是否齊全。

6．各風(fēng)機(jī)盤管的出風(fēng)管道出風(fēng)口的保溫、回風(fēng)口是否嚴(yán)密有過濾網(wǎng)。各盤管風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)組的風(fēng)量、風(fēng)速測試報告。

7．新風(fēng)機(jī)組有無噪音，送風(fēng)管道、保溫是否規(guī)范，加濕器能否實現(xiàn)加濕功能，達(dá)到要求。

8．水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動、噪音，電機(jī)溫升正常，電流不應(yīng)超過額定工作電流。

9．鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平、正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格證。

10． 各種儀器儀表應(yīng)齊全、精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥 門應(yīng)開關(guān)靈活。

11． 管道的管徑、坡度、管井及檢查井必須符合GBJ242—82（采暖與 衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

12． 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程、施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。

13． 鍋爐輔機(jī)應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音，消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊 全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

14． 經(jīng)過48小時連續(xù)運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖 區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無阻塞物。

15． 各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排 水暢通，無積水，不滲漏。

16． 九層平臺及屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢 固，接口嚴(yán)密、不滲漏。

17． 衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積 水，不允許倒泛水和滲漏。

18． 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

19． 衛(wèi)生間的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。20． 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊 全、操作靈活。

21． 消防設(shè)施必須符合GBJ16-87(建筑設(shè)計防火規(guī)范)、GB50045-95(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

22． 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

23． 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，立管與糞池間的 連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。

24． 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

第五章

弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)

第一節(jié)

弱電系統(tǒng)驗收條件

一．弱電各系統(tǒng)驗收包括：消防報警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視及 有線電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、車庫道閘系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)

二．具備接管驗收條件

1． 建設(shè)單位書面提請接管單位驗收。

2． 工程全部施工完畢，調(diào)試完畢，達(dá)到深圳市《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》。

三．需提前提交的資料

1．弱電各系統(tǒng)平面圖、系統(tǒng)圖、邏輯關(guān)系圖、設(shè)備說明書、設(shè)備檢驗合格證、出廠合格證、附屬設(shè)備的全部圖紙。

2．合同（含洽商變更）附本。

3．現(xiàn)場施工圖（與現(xiàn)實情況吻合）、設(shè)備清單、工程設(shè)計變更的洽商記錄。

4．各種隨機(jī)資料、使用說明書、操作維修手冊等。

5．總包、監(jiān)理檢查的原始記錄。

6．消防驗收合格，由消防局頒發(fā)的驗收合格證。

四．標(biāo)準(zhǔn)

1． 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、橫平豎直，過墻應(yīng)有套管、導(dǎo)線連接必 須牢固。

2． 各種設(shè)備器件、盒、箱、纜線、連接硬件等安裝應(yīng)符合相應(yīng)產(chǎn)品的有 關(guān)規(guī)范的規(guī)定。

3． 各設(shè)備接口接觸良好，位置準(zhǔn)確，外觀完好，功能完好，控制準(zhǔn)確迅 速。4． 名種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻符合設(shè)計要求。

5． 各種儀器、儀表齊全精確，空調(diào)自控電動執(zhí)行器閥門應(yīng)開關(guān)靈活。

6． 各種設(shè)備功能完好，性能符合設(shè)計要求。

7． 各系統(tǒng)硬件設(shè)備與軟件匹配良好、運行正常。

8． 各系統(tǒng)連接硬件符合設(shè)計要求，標(biāo)記和號碼清晰，性能標(biāo)志設(shè)置正 確。

9． 各系統(tǒng)接線箱油漆完整、盤內(nèi)外清潔、箱蓋，開關(guān)靈活、線路無絞接 現(xiàn)象，各回路線編號齊全、完整、清晰、正確，接線整齊。五．責(zé)任

由于在短時間的現(xiàn)場檢查驗收中有些問題可能不能及時顯現(xiàn)出來，接管驗收后在正常運行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關(guān)的問題。驗收中所發(fā)現(xiàn)的問題整理出清單，明確存在問題的責(zé)任，并落實整改負(fù)責(zé)人及完成日期。會議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。

第二節(jié)

弱電系統(tǒng)驗收程序

驗收程序： 分系統(tǒng)

分機(jī)房：主機(jī)

供電、備電、接地、外觀、運行 分樓層（從上向下）：機(jī)房

豎井

DDC

各系統(tǒng)相關(guān)設(shè)備 一．消防報警系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備（消防中心報警主機(jī)）

（二）各樓層設(shè)備

1．各回路及模塊箱

2．各防火卷簾門

3．各設(shè)備間的相關(guān)設(shè)備

4．各樓層其它具體設(shè)備及線路連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收

二．安防系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備

（二）各樓層豎井I/O接口板、各信息點設(shè)備、監(jiān)控點設(shè)備線路及連接逐一 按標(biāo)準(zhǔn)驗收

三．樓控系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備

（二）各樓層機(jī)房、豎井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集點設(shè)備、所 有自控點設(shè)備線路及連接逐一驗收。

四．衛(wèi)星電視及CATV系統(tǒng)

（一）樓頂有線電視及衛(wèi)星電視機(jī)房設(shè)備、接收及傳輸設(shè)備

（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗收

五．廣播系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備

（二）各樓層豎井及具體設(shè)備、線路及連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收

六．車庫道閘系統(tǒng)

（一）主機(jī)及相關(guān)設(shè)備

（二）進(jìn)出口各項設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收

七．綜合布線

（一）機(jī)房

（二）各層PDS小室內(nèi)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收

第三節(jié)

消防系統(tǒng)驗收接管程序

一.具備驗收條件

1.建設(shè)單位書面提請驗收單

2.與合同相符（含洽商變更），符合設(shè)計要求

3.有消防局頒發(fā)的消防驗收合格使用許可證

4.符合施工、防火規(guī)范，各獨立系統(tǒng)工作正常

5.消防主機(jī)人員能獨立上崗值班（由廠家進(jìn)行培訓(xùn)）

二.所需資料

6.合同（含洽商變更）

7.實際施工圖紙（與現(xiàn)實吻合），設(shè)備清單

8.各種隨機(jī)資料，使用說明書等

9.總包與分包自檢的原始記錄，監(jiān)理質(zhì)檢的原始記錄

三.驗收的內(nèi)容

1．火災(zāi)自動報警系統(tǒng)驗收

2．消防廣播系統(tǒng)驗收

3．插口電話對講系統(tǒng)驗收

4．防火卷簾門的驗收

5．強(qiáng)電切換（非事故照明電源強(qiáng)切）的驗收

6．監(jiān)控風(fēng)閥與監(jiān)控風(fēng)機(jī)消防系統(tǒng)

（1）排煙閥、排煙風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗收

（2）正壓送風(fēng)閥、正壓送風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗收

7．電梯的消防功能

（1）客梯的迫降功能驗收

（2）消防梯的歸首功能驗收

8．消防水滅火系統(tǒng)的功能驗收

（1）消火栓水泵

（2）噴淋泵

（3）水噴霧泵

（4）末端泄水、水流指示器、壓力開關(guān)的狀態(tài)顯示

9．消防監(jiān)測信號、消防控制各接口模塊的檢查

10． 防火門 11． 消火栓

12． 疏散指示燈

13． 消防通道

四.人員安排

1． 空調(diào)給排水專業(yè)：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風(fēng) 機(jī)，排煙機(jī)，正壓送風(fēng)機(jī)水閥、防火閥、排風(fēng)閥等消防水系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)。

2． 強(qiáng)電：強(qiáng)切電力控制配電箱、電梯。

3． 弱電：檢查消防主機(jī)、報警系統(tǒng)、聯(lián)動控制系統(tǒng)、卷簾門。

4． 弱電專業(yè)負(fù)責(zé)，保安部配合：對煙感、溫感等進(jìn)行逐點檢查，確保其 完整有效。對消防器材進(jìn)行點位的統(tǒng)計，確保其完整可靠。

五.驗收的要求

1． 對照圖紙、設(shè)備清單查驗數(shù)量。

2． 依據(jù)施工規(guī)范檢查其安裝質(zhì)量。

3． 按照設(shè)計要求檢查其功能。

六.驗收的組織

消防驗收是系統(tǒng)、設(shè)備、樓體驗收的綜合，每個專業(yè)、每個部門都需要密切配合。

第四節(jié)

消防中控室驗收內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)

一.消防報警主機(jī)系統(tǒng)

1.安裝位置需與后側(cè)保持一米的空間，如操作臺長度超過4米，一側(cè)靠墻安裝時，另一側(cè)距墻不應(yīng)小于1米，以保證日后方便檢修。

2.消防控制設(shè)備對室內(nèi)消火栓系統(tǒng)應(yīng)有下列控制、顯示功能：

（1）控制消防水泵的啟、停；

（2）顯示啟泵按鈕啟動的位置。

3.消防控制設(shè)備對自動噴水滅火系統(tǒng)應(yīng)有下列控制、顯示功能：（1）控制系統(tǒng)的啟、停；

（2）顯示報警閥、閘閥、及水流指示器的工作狀態(tài)；

（3）顯示消防水泵的工作、故障狀態(tài)。

4.火災(zāi)報警后，消防控制設(shè)備對聯(lián)動控制對象應(yīng)有下列功能：

（1）停止有關(guān)部位的風(fēng)機(jī)、關(guān)閉防火卷簾，并接收其反饋信號；

（2）啟動有關(guān)部位的防煙、排煙風(fēng)機(jī)（包括正壓風(fēng)機(jī)）、排煙閥，并接收 其反饋的信號。

5.火災(zāi)確定后，消防控制設(shè)備對聯(lián)動控制對象應(yīng)有下列功能：

（1）關(guān)閉有關(guān)部位的防火門、降落有關(guān)部位的防火卷簾，并接收其反饋 信號；

（2）發(fā)出控制信號，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號；

（3）接通火災(zāi)事故照明燈和疏散指示燈；

（4）切斷有關(guān)部位的非消防電源。

6.火災(zāi)確認(rèn)后，消防控制設(shè)備應(yīng)按疏散順序接通火災(zāi)報警裝置和火災(zāi)事故廣播。警報裝置的控制程序應(yīng)符合下列要求：

（1）二層及二層以上樓層發(fā)生火災(zāi)，宜先接通著火層及其相鄰的上、下層；

（2）首層發(fā)生火災(zāi)，宜先接通本層、二層及地下各層；

（3）地下室發(fā)生火災(zāi)，宜先接通地下各層及首層。

二、電腦圖形中心

1.在正常狀態(tài)下，進(jìn)入圖形中心可清楚的查看所有消防設(shè)備的工作狀態(tài)；

2.有信號返回時操作員可及時、準(zhǔn)確知道探測點位置及探測器現(xiàn)時狀態(tài)；

3.圖形中心所有設(shè)備位置應(yīng)與設(shè)計圖紙相吻合，無遺漏；

4.煙感、溫感地址編碼無重復(fù)、無錯碼、無遺漏；

5.應(yīng)設(shè)置多重密碼，供操作人員和工程技術(shù)人員使用。

三、七氟丙烷滅火控制盤

1.控制系統(tǒng)的緊急啟動和切斷裝置；

2.由火災(zāi)探測器聯(lián)動的控制設(shè)備應(yīng)具有30秒可調(diào)的延時裝置；

3.顯示系統(tǒng)手動、自動工作狀態(tài)；

4.在報警、噴射各階段，控制盤應(yīng)有相應(yīng)的聲、光報警信號，并能手動切除聲響信號。

四、CD廣播錄放盤

1.在進(jìn)行工作時無雜音，音質(zhì)清晰、純正；

2.快進(jìn)或快退時無大的聲響；

3．可分區(qū)域控制

4.需設(shè)置人工話筒，有播音功能。

五、消防固定對講電話

1.通話質(zhì)量清晰，無回音，可清楚顯示對方位置；

2.各主要設(shè)備房、重點部位都應(yīng)能夠與中控室進(jìn)行直線聯(lián)系；

3.手動報警按鈕位置宜設(shè)置對講電話插孔；

4.具有錄音功能，能夠清楚錄制雙方通話內(nèi)容，錄制時間不得少于60分鐘，并可循環(huán)錄制。

六、消防應(yīng)急廣播錄放盤及揚(yáng)聲器

1.錄放盤在火災(zāi)時應(yīng)具有在消防中控室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播音響功放機(jī)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)事故廣播狀態(tài)的功能；

2.消防中控室應(yīng)能清楚顯示火災(zāi)事故廣播擴(kuò)音機(jī)的工作狀態(tài)，并能用話筒播音；

3.中控室可控制揚(yáng)聲器的音量；

4.揚(yáng)聲器應(yīng)設(shè)在建筑物的走道和大廳等公共場所，其數(shù)量應(yīng)能保證從本層任何部位到最近一個揚(yáng)聲器的步行距離不能超過25米，每個揚(yáng)聲器的額定功率不應(yīng)小于3W。

七、消防應(yīng)急廣播功放機(jī)

火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功放機(jī)，其容量不應(yīng)小于事故廣播揚(yáng)聲器容量較大的三層揚(yáng)聲器容量的總和。

八、消防報警主機(jī)電源和備用電源

主、備電源誤差不能低于23V，高于25V,并進(jìn)行多次聯(lián)動測試，以保證主電源故障時備用電源可正常供應(yīng)主機(jī)系統(tǒng)的運行，并具有自動切換功能。

九、消防中控室接地電阻

1.工作接地電阻值應(yīng)小于4Ω；

2.采用聯(lián)合接地時，接地電阻應(yīng)小于1Ω；

3.中控室接地板引致各消防設(shè)備的接地線應(yīng)選用銅芯，接地軟線其線芯截面積不應(yīng)小于4平方毫米。

第六章

物業(yè)接管驗收前所需資料

一．土建

（一）隱檢記錄

1.隱蔽工程驗收記錄

2.防水工程檢驗記錄

（二）驗收記錄（驗收中）

1．單位工程質(zhì)量綜合評定表

2．單位工程驗收記錄

（三）新材料、新技術(shù)

1．新型建筑材料（國家技術(shù)監(jiān)督局檢驗合格證、出廠合格證）

2．施工新技術(shù)（施工新技術(shù)經(jīng)建設(shè)部認(rèn)可并有鑒定書）

（四）原材料試驗報告

1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗匯總表

（五）施工試驗報告

1．防水工程試水試驗

二．暖衛(wèi)和燃?xì)?/p>

（一）圖紙會審、設(shè)計變更、洽商記錄

（二）隱蔽工程驗收記錄

（三）主要設(shè)備

1．主要設(shè)備明細(xì)表（臺帳）2．主要設(shè)備試運轉(zhuǎn)記錄 3．設(shè)備出廠合格證

4．開箱及抽檢記錄 5．設(shè)備安裝記錄

第四篇：接管驗收方案

物業(yè)接管驗收工作方案

目錄

一

名詞、術(shù)語解釋

…………………………………… 3

二

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) …………………………………… 5

三

接管驗收條件

……………………………………… 6

四

接管驗收流程 ………………………………………… 7

五

接管驗收組織設(shè)計 …………………………………… 8

六

接管驗收的準(zhǔn)備工作 ………………………………… 1七

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收

……………………1八

房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收……………………… 16

九

公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收 ……………… 2十

工程資料的接管 ……………………………………… 27

十一 業(yè)主入伙時的接管驗收………………………………… 30

十二 缺陷整改與保修…………………………………………

十三 接管驗收相關(guān)記錄表

名詞、術(shù)語解釋

物業(yè)竣工驗收

工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行驗收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。

竣工驗收是對其設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗。竣工驗收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。

物業(yè)接管驗收

接管驗收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。

物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評定。對新建房屋而言，接管驗收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進(jìn)行的再檢驗。接管驗收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

物業(yè)的接管驗收包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。

房屋本體自用部位及設(shè)施

自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。

房屋本體共用部位

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。

公共場所(地)、公用設(shè)施

公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。

公用設(shè)備

公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。

公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)

本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》國務(wù)院令第[2000]第279號

《物業(yè)管理條例》國務(wù)院令第[2003]第379號

《天津市物業(yè)管理條例》

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ300～305-88

《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP 30001-90）

《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB 50057-94）

《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）

《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB 50166-92

《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB 50084-2001

《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB 5135-85

《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB 797-89

《室內(nèi)消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火門用閉門器試驗方法》GA 93-1995

《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 50243-2002

《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92

《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

接管驗收條件

物業(yè)接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。應(yīng)滿足的條件為：

一、一般條件

1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗收，通過綜合驗收。一般來說，應(yīng)取得以下證書：

①工程竣工核驗證書

②規(guī)劃驗收證書

③消防驗收意見書

④電梯驗收結(jié)果通知書

⑤燃?xì)夤艿拦こ舔炇兆C書

⑥城建檔案驗收證書

⑦人防工程驗收證書

⑧已簽訂《工程保修書》

并有憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。

2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)狻⑾馈⒅悄芑⒅醒肟照{(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

二、最低要求

在項目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：

1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。

2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說明書等。

3、業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。

注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

接管驗收組織設(shè)計

一、編制接管驗收計劃，與開發(fā)商溝通

物業(yè)接管驗收一般是由房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗收通知后，按《接管驗收條件》進(jìn)行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間。根據(jù)項目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系接管驗收事宜，并將驗收計劃報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗收。對項目的接收應(yīng)包括對相關(guān)工程資料的接收。

1、根據(jù)項目的進(jìn)度，編制接管驗收進(jìn)度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關(guān)部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間）

2、物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。

二、進(jìn)行驗收前的準(zhǔn)備工作

詳見《接管驗收的準(zhǔn)備工作》。

三、對物業(yè)進(jìn)行接管驗收

一）、初驗

物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗，將初驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗收打好基礎(chǔ)。初驗可以多次組織進(jìn)行。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）

二）、正式接管驗收

根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點，將接管驗收分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的驗收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實施。

四、接管驗收重點是對物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標(biāo)準(zhǔn)對所有項進(jìn)行檢查。接管驗收采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機(jī)）、對照圖紙清點等。

1、對自用部位及設(shè)施的驗收

物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗收，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準(zhǔn)。現(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設(shè)部ZBP30001－90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設(shè)計要求清點物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗。

①確定物件數(shù)量是否符合；

②外觀上有無人為損壞；

③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后項目進(jìn)行驗收。

根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

2、對共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收

驗收時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進(jìn)行驗收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收。

此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。

五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗收，合格一個（系統(tǒng)）接收一個，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識，并采取相應(yīng)

的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）

按系統(tǒng)對設(shè)備型號、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗收單。驗收結(jié)束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

三）、復(fù)驗

對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗時間。

待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》

QR－008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》

接管驗收的準(zhǔn)備工作

為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設(shè)計開始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。

1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備

物業(yè)公司建立接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗收。對業(yè)主自用部位的驗收按項目的規(guī)模設(shè)置驗收組，每組配備3－4人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗收所有的鑰匙。

注：一般毛坯房每組每天能驗收60套房左右，精裝修房每組每天能驗收40套房左右。

對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗收，根據(jù)不同的驗收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗收。

2、成立驗收組

驗收組組成建議如下：

組長：物業(yè)公司總經(jīng)理

副組長：管理處經(jīng)理

組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工

3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

組織驗收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：

①學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙

②對配合驗收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗收）

③熟悉工程情況、設(shè)備概況

④組織接管驗收演練培訓(xùn)時間：10課時（不得低于）。

現(xiàn)場實習(xí)：待定

4、購置、準(zhǔn)備工具

根據(jù)項目的規(guī)模及驗收時分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。

搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。

另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。

5、準(zhǔn)備驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖

準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項目基本情況。

6、準(zhǔn)備驗收表格、接管憑證

準(zhǔn)備《接管驗收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗收表格、接管憑證。

7、參與安裝調(diào)試

安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。

對于設(shè)計中已有的設(shè)備，注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。

對于設(shè)計中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運行費用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。

8、參與內(nèi)部竣工驗收

參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設(shè)計、施工缺陷提出改進(jìn)建議。

9、參與政府竣工驗收

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收

對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收主要是驗收小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)狻⒅醒肟照{(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。

1、土建驗收

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

2、電氣

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運行是否正常。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

3、給排水

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

4、燃?xì)猓?/p>

驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

5、記錄的填寫及缺陷的整改

以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項情況進(jìn)行跟蹤。

房屋本體共有部位及設(shè)備的驗收

1、屋面

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

屋 面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進(jìn)行測試

廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染

隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

2、樓層及通道 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

樓層及通道保證項防火門完好開閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢

滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常

基本項樓層號、房號、疏散標(biāo)志標(biāo)識、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好

墻面無碰壞、無污跡、無脫落

地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好

消火栓外封條、門鎖完好

3、地下室 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好

水池周圍整潔無污染隱患

管線表面整潔、無銹跡、有明顯標(biāo)志 主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象

4、外墻面 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

外墻面保證項墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無空鼓 外墻、窗口無滲漏

空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損

5、供配電系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB 50057－94

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

供配電系統(tǒng)保證項安全防護(hù)裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害

油變壓器安裝地點是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確

無故障停電記錄

基本項設(shè)備接地牢固

電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物

操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等

各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音

各種儀表指示正確

斷路器電流值整定正確

母線、端子無過熱、松動現(xiàn)象

電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好

應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

6、給排水系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ302-88

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

給排水系統(tǒng)保證項水泵電機(jī)溫度正常

各層水壓正常

按規(guī)定對供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求

潛水泵工作正常，排水通暢

基本項壓力表工作

水泵運行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象

水泵運行無異常噪音，潤滑良好

水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔

污水池池蓋完好，排水溝通暢

排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個井

化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味

雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物

7、消防系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB50166-92，《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084-2001，《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB5135-85，《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB797-89，《室內(nèi)消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門用閉門器試驗方法》GA93-1995

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

消防系統(tǒng)保證項自動噴淋系統(tǒng)放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常

消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動狀態(tài)

消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵

水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞

探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常

消防中心可啟動風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常

氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號

消防廣播正常

備用電源切換正常

基本項消防中心、機(jī)房清潔溫度正常

設(shè)備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個點）

風(fēng)機(jī)運行噪聲、震動正常，潤滑到位

消防對講通話清晰

消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象

煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固

管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發(fā)光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門就地手動正常

防火卷簾門與探測器聯(lián)動正常

防火卷簾門在消防中心手動正常

8、中央空調(diào)系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

中央空調(diào)系統(tǒng) 制冷機(jī)部分主體外觀無損傷、無銹蝕、安裝必須水平、機(jī)腳架有防震墊,地腳螺栓無松動

機(jī)器密封性能好、不漏油、不漏氣

油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質(zhì)正常(機(jī)器運行時無氣泡)

冷媒液加入量準(zhǔn)確

制冷機(jī)微電腦控制中心運行正常，各傳感器、控制器數(shù)據(jù)控制準(zhǔn)確可靠

制冷機(jī)電機(jī)一般采用閉式星/三角轉(zhuǎn)換的方式降壓啟動,啟動切換時間應(yīng)正確、啟動電流、線路電壓降正常

主機(jī)運轉(zhuǎn)時噪音、振動、在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)

水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良好,油量充足

水泵運轉(zhuǎn)時噪音、振動無異常，軸封、水閥不漏水

水泵電機(jī)運轉(zhuǎn)電流，溫升正常

冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計要求

冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水

各種閥門開、關(guān)靈活不漏水

涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無異物

檢查水塔扇葉，電機(jī)及控制電路運行正常

塔體安裝應(yīng)保持水平，殼體連接螺栓無松動

空調(diào)終端設(shè)備部分新風(fēng)空調(diào)機(jī)運轉(zhuǎn)正確，無異常噪音

空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正常

空調(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)確

冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水

9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92，《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

CCTV基本項監(jiān)視器圖像清晰

攝像機(jī)布點合理，云臺控制靈活，無監(jiān)視死角

控制矩陣、圖像分割器工作正常

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

錄像工作正常，錄像效果清晰

10、周邊防范系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

防范系統(tǒng)基本項周邊防范系統(tǒng)報警正確，誤報率低

紅外對射布點合理，無監(jiān)視死角

樹木對對射影響小

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

與攝像頭聯(lián)動正常

11、公共天線系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

CATC基本項圖像、伴音質(zhì)量好

天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

頻道放大器功能正常

頻率變換器功能正常

調(diào)制器功能正常

混合器功能正常

聲源信號源功能正常

12、局域網(wǎng)、綜合布線

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

綜合布線基本項設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常

13、背景音樂系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

背景音樂設(shè)備基本項聲壓符合設(shè)計、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常

音箱安裝牢固、防雨 線路敷設(shè)規(guī)范

14、門禁對講系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

門禁對講基本項可視對講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關(guān)閉正常 接地規(guī)范

解碼器、電源安裝規(guī)范 布線規(guī)范

室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范

15、車場管理系統(tǒng)

驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

車場管理系統(tǒng)保證項道閘開啟靈活，無砸車隱患 基本項讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時卡正常 交通裝置、標(biāo)志完好，劃線清晰 設(shè)備表面清潔無銹蝕 系統(tǒng)收費、控制軟件正常

16、電梯 驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

電梯保證項電梯準(zhǔn)運證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象 報警裝置工作正常 轎廂應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

基

本

項操縱箱各種開關(guān)功能正常

廂內(nèi)樓層指示信號齊全、清晰，監(jiān)控裝置運作正常

廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對講正常

安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效

轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦

轎廂內(nèi)無雜亂廣告

機(jī)房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地閑人免進(jìn)”標(biāo)識

機(jī)房墻壁完整，無孔洞

機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全

有照明、電插座、滅火器、對講等

有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好

曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)

控制柜在電梯運行時應(yīng)無較大的噪音

各功能開關(guān)正常，油杯有油

轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆

各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕

各層門門頭腳蓋板滑塊齊全

層門與門框無摩擦，無碰撞

導(dǎo)軌支架無松動，壓板牢固

井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)

層站指示信號按鈕清晰、齊全

底坑照明、急停開關(guān)有效

補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠

大小軌道有接油裝置

17、填寫記錄

設(shè)備按系統(tǒng)分別填寫《公用機(jī)電設(shè)備驗收單》，對所有設(shè)施設(shè)備驗收完成后，匯總填寫《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》；對其它共用部位驗收完成后，填寫《房屋及公用設(shè)施交接單》。

公用設(shè)施、公共場地及鑰匙的驗收

1、公用設(shè)施

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

公用設(shè)施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損

游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全指引

平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識等各種標(biāo)志齊全

基本項轄區(qū)道路完好無損

通透式圍欄完好、無銹跡

路燈完好

停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無損

2、游泳池

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《體育場所開放條件與技術(shù)要求》GB19079.1-2003

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

游泳池基本項游泳池周圍形成完整的圍合，防護(hù)設(shè)施完好

有水循環(huán)過濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常

照明設(shè)備（包括應(yīng)急照明燈）正常

有分設(shè)的男、女更衣室，并配有存放衣物的設(shè)施（更衣柜）

有分設(shè)的男、女淋浴室

有分設(shè)的男、女廁所

更衣室、淋浴室、廁所內(nèi)的設(shè)施正常（含門鎖、燈光、噴淋設(shè)施等）

有強(qiáng)制通過式浸腳消毒池

更衣室與游泳池中間設(shè)有強(qiáng)制通過式噴淋設(shè)備男、女各一套

更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好

配有必備的救生高架（觀察臺）（按每250M2配備1個）

池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識，或標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶

有廣播設(shè)施、有專用直撥電話

有各類公共標(biāo)識和警示標(biāo)牌

泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否完好無損

池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范

池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無銳角，無安全隱患

3、園林綠化

驗收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ306-88

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

園林綠化基本項綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計

土質(zhì)符合植物生長，厚度正確

綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾

無死苗、無蟲害

4、鑰匙交接

（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象；

（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號、保管。

5、填寫記錄

園林綠化驗收填寫QR－005JG《綠化驗收單》，對其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收填寫QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。

工程資料的接管

對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應(yīng)在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：

一、產(chǎn)權(quán)資料

開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照

土地使用權(quán)出讓合同書

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程施工許可證

建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司資質(zhì)證書

以上均為復(fù)印件

二、市府驗收合格資料：

建設(shè)工程竣工驗收備案證明

用電許可證

供用電協(xié)議書

用水審批表、水費收繳合同書。

公安消防建筑工程消防驗收意見書

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書

電梯安全檢驗合格證書

防雷設(shè)施合格證

燃?xì)夤こ舔炇諅浒缸C書

直飲水檢驗報告

白蟻防治工程竣工驗收證明

國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告

電纜檢測報告

智能化驗收系統(tǒng)合格證

停車場管理系統(tǒng)檢測報告

攝象機(jī)檢測報告

有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告

以上均為復(fù)印件

三、工程技術(shù)資料

建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。

各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告、維護(hù)保養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。）

地質(zhì)勘察報告；

工程合同及開、竣工報告；

工程預(yù)決算分項清單；

圖紙會審記錄；

工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

隱蔽工程驗收記錄；

沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；

鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

砂漿、混凝土試塊試壓報告；

供水、供暖管道的試壓報告；

機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

注：電梯相關(guān)資料包括以下部分

①勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）

②勞動局電梯安全技術(shù)檢驗報告書（每梯一本）

③質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份）

④勞動局起重機(jī)械登記卡片（每梯一份）

⑤電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）

⑥質(zhì)檢報告（每梯一份）

⑦電梯隨機(jī)文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、裝箱單等）

⑧產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機(jī)合格證）

⑨試驗報告書（每梯一份）

4、填寫記錄

對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。

業(yè)主（用戶）入伙時的接管驗收

業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過程僅限于新樓宇。

業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進(jìn)行：

1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

①拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

②數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。

2、檢查房間設(shè)施是否齊全；

①根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；

②根據(jù)清單查對設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；

3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）

①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；

②檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）；

③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開關(guān)靈活；

④檢查開關(guān)、插座是否有電；

⑤選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；

4、核對入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；

5、填寫記錄

將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗收記錄》。

缺陷整改與保修

對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。

一、對缺陷整改

1、一般缺陷的返修

對接管驗收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。

2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)

在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗結(jié)果的記錄并存檔備查。

3、對不具備使用功能問題的處理

接管驗收時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。

4、業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法

①對業(yè)主在接管驗收或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。

②對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見《裝修管理手冊》。

二、保修及維修

1、新建房屋在保修期內(nèi)

新建房屋保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應(yīng)明確填寫保修期終止時間。

2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：

①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；

⑤其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。

2、保修期滿后

物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。

業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。

3、其他情況

凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。

4、保修期內(nèi)管理辦法

①設(shè)備接管時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形成書面協(xié)議。

②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。

③設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。

④保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。

第五篇：寫字樓物業(yè)企業(yè)接管驗收管理專題

寫字樓物業(yè)企業(yè)接管驗收管理

寫字樓物業(yè)竣工后，物業(yè)企業(yè)在在接管寫字樓時，必須對物業(yè)進(jìn)行全面的驗收，以明確物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商雙方的維修責(zé)任。1.1.1寫字樓物業(yè)驗收采用的標(biāo)準(zhǔn)

在驗收寫字樓物業(yè)時，主要以下面的規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)：

1）GB50007-2011《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》

2）GB50010-2010《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》

3）GB50011-2001（2008年修訂版）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》

4）GB50014-2006（2011年修訂版）《室外排水設(shè)計規(guī)范》

5）GB50016-2006（2011年修訂版）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》

6）GB50207-2002<屋面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》

7）新編《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》系列規(guī)范

8）GB50242-2002《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》

9）GB50243-2002<通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》

10）GB/T10060-2011《電梯安裝驗收規(guī)范》 1.1.2寫字樓物業(yè)驗收應(yīng)提供的資料

在物業(yè)驗收接管前，開發(fā)商須提供相關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖，并分類立卷，在驗收時交物業(yè)企業(yè)歸檔保存。若驗收時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。物業(yè)企業(yè)將參考這些技術(shù)資料對物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗收管理、運行、維護(hù)和保養(yǎng)。這些資料主要包括：

1.土建、裝修需要的資料

1）建筑、裝修和綠化等設(shè)計說明。

2）總平面圖、建筑圖和結(jié)構(gòu)圖。

3）裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。

4）質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告）。

5）土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料。

6）房屋面積測量報告。

7）物業(yè)沉降測試報告。

8）防水工程的盛水實驗報告。

9)隱蔽工程驗收鑒證。

2.弱點系統(tǒng)需要的資料

1)各弱點系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊（包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)和車庫自動化管理系統(tǒng)等）。

2)各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。

3)弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的驗收合格證明）。

5)設(shè)備原理圖、計算機(jī)軟件程序和說明等。

3.電氣系統(tǒng)需要的資料

1)高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。

2)所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。

3)電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)供電局驗收報告。

5)各種用電設(shè)備調(diào)試、測試報告。

6)避雷裝置系統(tǒng)、平面圖、測試報告、防雷驗收報告。

4.給誰排水需要的資料

1)噴淋、消火栓系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。

2)消防水、給水排水系統(tǒng)圖、平面圖及電器控制圖。

3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局驗收批文、衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質(zhì)監(jiān)站等政府職能部門的驗收報告。

5)消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及檢測報告。

6)污水處理系統(tǒng)竣工圖樣、衛(wèi)生防疫站驗收批文。

7)蓄水池、水箱和開關(guān)器水質(zhì)檢測報告。

5.空調(diào)系統(tǒng)需要的資料

1)空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。

2)空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。

3)空調(diào)機(jī)組（熱泵機(jī)組）、新風(fēng)機(jī)組、熱交換器及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)備明細(xì)表表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局驗收批文。

5)空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備試壓、調(diào)試報告。

6.動力設(shè)備需要的資料

1)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電站和電梯等設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。

2)鍋爐房、應(yīng)急發(fā)電機(jī)房平面圖、煤氣調(diào)壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖。

3)勞動局、質(zhì)監(jiān)站及煤氣公司有關(guān)驗收證明。

4)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)及電梯等設(shè)備的調(diào)試報告、產(chǎn)品合格證書。

5)煤氣管道的試壓報告。

7.電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)公司技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：

1)建設(shè)委員會質(zhì)監(jiān)站批發(fā)的“電梯運行證”。

2)技術(shù)監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”。

3)點滴技術(shù)規(guī)格說明書。

4)電梯出廠合格說明書。

5)電梯裝箱清單

6)電梯管理與使用手冊

7)電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn)。

8)電梯操作說明書。

9)電梯維修保養(yǎng)手冊。

10)電梯安裝圖樣。

11)電梯機(jī)械及電氣控制圖樣。

12)電梯備品備件圖樣。

13)電梯操作培訓(xùn)手冊。

14)電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄。

15)電梯應(yīng)急維修電話。

16)電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。

8.其他需要的資料

開發(fā)商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。

1.1.3寫字樓物業(yè)驗收的程序

當(dāng)開發(fā)商提供了各種資料后，物業(yè)企業(yè)才開始驗收。在驗收時若發(fā)現(xiàn)問題，物業(yè)企業(yè)可以拒絕驗收和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足驗收標(biāo)準(zhǔn)時，才可以通過驗收。

1.物業(yè)驗收條件

1)提供的驗收資料齊全并且沒有造假。

2)提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)。3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。

4)被驗收的場地、設(shè)備和機(jī)房清潔干凈。

2.拒絕驗收

對于以下情況，物業(yè)企業(yè)有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)：

1)嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)。

2)未能通過有關(guān)政府職能部門的驗收。

3)工地與交付物業(yè)不能有效隔離。

4)機(jī)房不能完全獨立封閉。

5)其他可能危及設(shè)備正常運行和進(jìn)駐人安全的物業(yè)。

3.缺陷整改

對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)一起的受損等情況，物業(yè)企業(yè)將會作詳細(xì)的缺陷記錄，以供開發(fā)商督促承包商（或者供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。若問題比較嚴(yán)重，則向開發(fā)商建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。

4.試運行

若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）進(jìn)駐的需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)一般僅作實物驗收，并嚴(yán)格按開發(fā)商的書面指令進(jìn)行管理和操作。在此期間，技術(shù)上仍由承包商（供應(yīng)商）把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)企業(yè)人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商及其承包商負(fù)責(zé)。對于重要設(shè)備或者機(jī)房有必要簽訂臨時試運行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方的責(zé)任。

5.驗收通過

被驗收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗收通過，開發(fā)商應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)企業(yè)接收管理。

6.保修期

正常情況下，物業(yè)整體驗收結(jié)束，便正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當(dāng)長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因限期投入運行或起亞原因已經(jīng)進(jìn)入保修期。故需要開發(fā)商與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目保修期的其實日期，并書面通知物業(yè)公司，而在次之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。

1.1.4 新寫字樓物業(yè)的接管驗收

寫字樓物業(yè)的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。1.接管驗收應(yīng)具備的條件

1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須和施工區(qū)域隔離）。

2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

3)房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

2..接管驗收應(yīng)提交的資料

(1)產(chǎn)權(quán)資料

1）項目批準(zhǔn)文件。

2）用地批準(zhǔn)文件。

3）建筑執(zhí)照。

4）建筑分層、分單元面積表。

5）行政主管部門驗收合格的證書、批文。

6）拆遷安置資料。

（2）技術(shù)資料

1）竣工圖 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。

2）地址勘察報告。

3）工程合同及開、竣工報告。

4）工程預(yù)決算。

5）圖樣會審記錄。

6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。

7）隱蔽工程驗收證明。

8）沉降觀察記錄。

9)竣工驗收證明書。

10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。

11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。

12）誰、點、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。

13）機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報告和使用說明書。

14）砂漿、混凝土塊試壓報告。

15）供水、供暖的試壓報告。

3.質(zhì)量與使用功能的檢驗

（1）主體結(jié)構(gòu)

1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》的允許變形值，不得引起上不結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定值。

3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

4）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

5）外墻不得滲水。

（2）屋面

1）各類屋面必須符合《屋面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。

2）平武面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

3）陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。

（3）樓地面

1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應(yīng)表面平正

5、解封均勻順直，無缺棱掉角。

2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3）木樓地面應(yīng)憑證牢固，接縫密合。

（4）裝修

1）剛、木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗密封嚴(yán)密，木門窗縫隙濕度。

2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。

4）門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

5）抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

7）尤其、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

（5）電氣

1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，是管路在結(jié)構(gòu)上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.2)應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關(guān)艱澀工程防雷設(shè)施驗收規(guī)范》的要求。

5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝驗收規(guī)范》的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應(yīng)符合要求。

6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共享天線。

除上述要求外，同事應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。

(6)水、衛(wèi)生、消防

1)管道應(yīng)安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。

2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

3)衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8M,并且不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

4)衛(wèi)生器具質(zhì)量應(yīng)良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、制動靈活。

5)水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動。

6)消防設(shè)施必須符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。

（7）采暖

1）采暖工程驗收必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。

2）鍋爐、箱罐的壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格證明。

3）爐排必須進(jìn)行12h以上的試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)嚴(yán)密應(yīng)開關(guān)靈活。

5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

6）管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》的規(guī)定。

8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，本質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

9）經(jīng)過48h連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。

（8）冷凍機(jī)組及熱泵機(jī)組

1）冷凍機(jī)及熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，有原廠或授權(quán)單位檢驗合格。

2)與冷凍機(jī)及熱泵運行相關(guān)的冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵等安裝應(yīng)適當(dāng)、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

3）各管道、管件安裝應(yīng)符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。

4)各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

5）機(jī)器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標(biāo)均在運行范圍內(nèi)。

6）各輔助設(shè)備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴(yán)重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚(yáng)程、流量符合要求。

7）經(jīng)過一段時間的聯(lián)系運行，冷卻劑及熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能、機(jī)械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計要求。

8）新風(fēng)機(jī)、等風(fēng)量機(jī)組、變風(fēng)量機(jī)組，風(fēng)機(jī)盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。

9）冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。

（9）附屬工程及其他

1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設(shè)計規(guī)范》的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

2）化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。

3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合相關(guān)規(guī)定。

6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。

7）單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。

8）群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，并達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能。

4.質(zhì)量問題的處理

影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限有建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ薪庸軉挝惶幚怼?.1.5舊寫字樓物業(yè)的接管驗收

有些舊的寫字樓，可能由于種種原因要換物業(yè)企業(yè)，新的物業(yè)企業(yè)在接管時同樣要對物業(yè)進(jìn)行驗收。

1.接管驗收應(yīng)具備的條件

1)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚

2)土地使用范圍明確。

2.接管驗收應(yīng)檢索提交的資料

1)產(chǎn)權(quán)資料

2)房屋所有權(quán)證

3)有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。

4)房屋分戶使用清冊。

5)房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

(2)技術(shù)資料

1)房地產(chǎn)平面圖

2)房屋分間平面圖

3)房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

3..接管驗收程序

1）移交人書面提請接管單位接管驗收。

2）接管單位按規(guī)定進(jìn)行審核。對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。

3）接管單位會同移交人按規(guī)定進(jìn)行檢驗。

4）對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按規(guī)定進(jìn)行檢驗。

5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

6）經(jīng)檢驗符合要求的房屋、裝修、設(shè)備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

7）移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項移交。

4.質(zhì)量與使用功能的檢驗

1）以《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-99)和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗的依據(jù)。

2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。

4）查驗房屋情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。

5.危險和損壞的處理

1）屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危后，才能接管。

2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采取其他補(bǔ)償形式。

3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。