第一篇：萬科青青家園接管驗收方案

萬科青青家園接管驗收方案 為保證青青家園管理處交接驗收工作順利進行，本著維護業(yè)主的利益，減少業(yè)主投訴保證入住交接時房屋和公共設施的合格率達到業(yè)主滿意，保障萬科地產和萬科物業(yè)工程和服務質量及品牌知名度，制定萬科青青家園接管驗收方案系列文件。

一、驗收時間：2002年 月 日～2002年 月 日

二、驗收項目：對預交竣工工程分批分項進行交接驗收

1、交接驗收房屋本體，按幢整體交接，每幢預交樓體室（幢）內各專業(yè)全部竣工。

2、交接驗收公共設備設施，按系統(tǒng)整體交接。供水系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電視接收系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、公共照明、道路、水景觀等項目。

3、交接驗收園林綠化、天燃氣設施、安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、鍋爐房及供熱管道系統(tǒng)等項目

4、交接驗收車庫、會所、其他附屬設施、一期園區(qū)總體規(guī)劃等項目，同時交接驗收政府或行業(yè)壟斷的部門和公共設備設施供方資料、園區(qū)標識。

三、接管驗收準備

a、《接管驗收方案》

b、《房屋交接驗收標準》

c、《公共設備設施驗收標準》

d、《竣工資料清單》

e、《供方資料交接清單》

f、《工程質量問題處理程序》

四、驗收范圍及內容：

各項目、各系統(tǒng)交接范圍和內容如下：

1、接管驗收應提交驗收的資料（《竣工資料清單》）。

2、給水設備的驗收：電源控制箱、直飲水泵、水泵、給水管網以及相關設備、相關圖紙。

3、排水設施的驗收：包括室外排水管道、溝、渠、池、井、排污系統(tǒng)、交接設備的相關圖紙等。

4、衛(wèi)生設備的驗收：包冷熱水龍頭、馬桶、面盆、水龍頭、其它附屬性衛(wèi)生設備。

5、廚房設備的驗收：包括洗菜盆、洗菜盆龍頭、管道煤氣、煤氣灶具等以及說明書。

6、供熱設施的驗收：包括熱力管網、開關室、各種閥門、設備說明書、圖紙、合格證等相關設備或資料。

7、供電設備的驗收：包括電表、各類開關、燈座、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具、燈桿、高壓柜、電力變壓器、主電力電纜、發(fā)電機組、設備說明書、圖紙、合格證等相關設備或資料。

8、弱電系統(tǒng)的驗收：包括衛(wèi)星地面站、電視天線系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及其設備說明書。

9、空調系統(tǒng)的驗收：包括空調機組、風機盤管、循環(huán)泵、自控系統(tǒng)等。

10、燃氣系統(tǒng)的驗收：包括管線、燃氣表、氣截門、設備說明書、圖紙、合格證等相關設備或資料。

11、電話系統(tǒng)的驗收：包括交換機線路、插座、設備說明書、圖紙、合格證等相關設備或資料。

12、土建工程的驗收：包括各類材料構成的墻面、地面、門窗、廚衛(wèi)設施及其它各種室內外建筑配套設施。

13、消防設施的驗收：包括煙感、溫感、噴淋頭、消火栓、應急燈、警鐘玻璃按鈕、防火門、消防管道、控制主機、聯動柜、煤氣管道、切斷閥以及接合器、水龍帶、等相關設備的說明書、圖紙、合格證。

14、隱蔽工程的驗收：包括防水、預埋管線以及其圖紙等各項目各專業(yè)的隱蔽工程。

15、電梯的驗收：包括電梯橋箱、曳引機、鋼絲繩、道軌、扳手和設備說明書、圖紙、合格證等相關設備或資料

16、交接車庫、會所、商業(yè)街、小區(qū)內等各種標識

17、公共設備設施供方資料及市政供方資料協議交接，并對供方的保養(yǎng)維護期限、費用、保養(yǎng)服務范圍、負責人、聯系電話等交接記錄，對已產生的費用應經物業(yè)確認。

五、預交接工程接管驗收條件

接管驗收的房屋建筑及公共設備設施應具備以下條件：

1、各幢預交接房屋建筑，正常施工必須全部結束；外圍設施在入住以前必須竣工交接。

2、各項預交接公共設備設施設施系統(tǒng)整體竣工。

3、電梯、鍋爐、水質、消防、避雷、防汛、人防等經相關主管部門檢驗合格。

六、交接驗收組織計劃

由項目部應提前一周提出預交接項目交接驗收通知，明確預交接驗收項目及詳細內容，并提供交房標準及竣工圖紙資料。管理處接到項目部交接驗收通知后，根據預交項目具體內容制定交接驗收實施計劃。

（一）、成立青青交接驗收小組（每組4-5人）：（預定如下）

a、組長一名（可兼任）

b、水暖一名：負責水暖專業(yè)

c、電氣一名：負責電氣專業(yè)

d、土建一名：負責結構、土建專業(yè)

e、文秘一名：負責房屋鑰匙交接、記錄

（二）、交接前工作計劃

1、正式交接前，對交接驗收人員進行培訓，并進行實地模擬演練。

2、結合實地模擬演練，每戶型抽五六戶檢查驗收，收集房屋普遍存在的問題，作為正式驗收時重點核查項目。

3、準備正式交接驗收。

（三）驗收檢查方法：通過與設計圖紙、驗收標準、法律規(guī)范核對并以下列方式檢驗不合格項登記記錄，反饋至項目部，《按照返修流程》進行

1、對運轉設備進行試運轉，通過一看二聽三摸查驗，看設備狀態(tài)是否齊全良好，運轉平穩(wěn)；聽是否有雜音、異聲、噪音，摸設備溫度是否超標。條件允許，也可通過測量儀器檢測。

2、靜態(tài)設備逐臺（個）或隨機抽查現場檢查試驗。也可根據實際情況，以交接方出具的合格證明為依據。

3、對電氣、電訊設施進行觀測、檢測工具檢測和試送電運行檢驗，接線端子試緊固，空氣開關試合閘等方法。

4、對上下水設施進行通水試驗，附件進行功能性試驗。

5、對房屋進行觀測、丈量、工具檢測等方式進行檢驗。

6、對衛(wèi)生間防水進行閉水試驗，廚衛(wèi)設施進行觀測和通水試驗。

7、給水、采暖、燃氣管網及壓力容器進行觀測檢查以外，還要進行強度試驗和氣密性試驗。

8、鑰匙交接分房屋、設備及設備房鑰匙。提前準備好口取紙，在現場采取逐個測試、逐個標識的方法驗收。完成后，進行鑰匙交接記錄，填寫《鑰匙交接記錄表》，雙方簽字確認，貼驗訖封條。

八、接管驗收期間工作安排

1、安全：，由項目部委托進行監(jiān)管，對進出施工人員和成品狀態(tài)進行管理，準備正式接收后的人員配備和崗位設計準備。

2、維修：對預交房屋及附屬設施、公共設備設施完好狀態(tài)進行統(tǒng)計，為保安提供管理依據。制作設備房及設施維護、運行配套物品：規(guī)章制度、指導書、標識等上墻布置，辦公用品用具準備。統(tǒng)計整理設備設施維修維護用易損件、備品備件、相關物資。

九、其他

1、社區(qū)地址和房屋幢、單元、戶地址編號得到有關部門確認

2、如發(fā)現遺漏工程按《工程遺漏問題處理程序》問題處理

第二篇：接管驗收方案

物業(yè)接管驗收工作方案

目錄

一

名詞、術語解釋

…………………………………… 3

二

引用法規(guī)、標準 …………………………………… 5

三

接管驗收條件

……………………………………… 6

四

接管驗收流程 ………………………………………… 7

五

接管驗收組織設計 …………………………………… 8

六

接管驗收的準備工作 ………………………………… 1七

房屋本體自用部位及設施的驗收

……………………1八

房屋本體共用部位及設施的驗收……………………… 16

九

公用設施設備、公共場所(地)的驗收 ……………… 2十

工程資料的接管 ……………………………………… 27

十一 業(yè)主入伙時的接管驗收………………………………… 30

十二 缺陷整改與保修…………………………………………

十三 接管驗收相關記錄表

名詞、術語解釋

物業(yè)竣工驗收

工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產品移交給開發(fā)商。

竣工驗收是對其設計質量和施工質量的全面檢驗。竣工驗收后標志著物業(yè)可以交付使用。

物業(yè)接管驗收

接管驗收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管驗收。

物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質量進行的綜合評定。對新建房屋而言，接管驗收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。接管驗收標志著物業(yè)正式進入使用階段。

物業(yè)的接管驗收包括對房屋本體自用部位及設施、房屋本體共用部位及設施、公用設施設備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設施、配套設備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內容。

房屋本體自用部位及設施

自用部位是指戶門以內，毗連部位以外的全部自用部位。設施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。

房屋本體自用部位及設施的產權屬于小業(yè)主。

房屋本體共用部位

共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位，主要包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。

公共場所(地)、公用設施

公共場所(地)、公用設施包括：區(qū)內道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。

公用設備

公用設備是指與建筑物相配套，具有共用性的設備，主要包括：供配電設備、發(fā)電機、電梯、中央空調、供水設備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。

公用設施設備、公共場所(地)的產權以相關法規(guī)及開發(fā)商售樓時與業(yè)主的約定為準。

引用法規(guī)、標準

本方案依據以下法規(guī)、技術標準規(guī)范編制。

《建設工程質量管理條例》國務院令第[2000]第279號

《物業(yè)管理條例》國務院令第[2003]第379號

《天津市物業(yè)管理條例》

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ300～305-88

《房屋接管驗收標準》（ZBP 30001-90）

《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB 50057-94）

《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）

《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB 50166-92

《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB 50084-2001

《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB 5135-85

《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB 797-89

《室內消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火門用閉門器試驗方法》GA 93-1995

《通風空調工程施工質量驗收規(guī)范》GB 50243-2002

《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16-92

《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》GB50198-94

接管驗收條件

物業(yè)接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內容的再次檢驗。應滿足的條件為：

一、一般條件

1、土建、設備、智能化及園林綠化各分部、分項工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗收，通過綜合驗收。一般來說，應取得以下證書：

①工程竣工核驗證書

②規(guī)劃驗收證書

③消防驗收意見書

④電梯驗收結果通知書

⑤燃氣管道工程驗收證書

⑥城建檔案驗收證書

⑦人防工程驗收證書

⑧已簽訂《工程保修書》

并有憑以上證書換領的《建設工程竣工驗收備案表》。

2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃氣、消防、智能化、中央空調、主題公園等設備和設施能正常使用。

二、最低要求

在項目所確定的入伙日期前一周必須達到以下要求：

1、室內外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。

2、向物業(yè)公司提供設備運行所必須的圖紙及設備說明書。如強弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃氣系統(tǒng)圖、中央空調系統(tǒng)圖、室外管網圖及設備說明書等。

3、業(yè)主（用戶）室內可進行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。

注：對于技術資料的移交，最遲應在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

接管驗收組織設計

一、編制接管驗收計劃，與開發(fā)商溝通

物業(yè)接管驗收一般是由房地產投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗收通知后，按《接管驗收條件》進行核對，具備條件的應在一周內簽發(fā)驗收復函并約定驗收時間。根據項目的具體情況，物業(yè)公司應主動與開發(fā)商聯系接管驗收事宜，并將驗收計劃報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗收。對項目的接收應包括對相關工程資料的接收。

1、根據項目的進度，編制接管驗收進度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間）

2、物業(yè)現場人員應積極熟悉圖紙及現場情況，配合開發(fā)商發(fā)現問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。

二、進行驗收前的準備工作

詳見《接管驗收的準備工作》。

三、對物業(yè)進行接管驗收

一）、初驗

物業(yè)公司先組織人員進行初驗，將初驗過程中發(fā)現的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進行整改，為正式驗收打好基礎。初驗可以多次組織進行。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）

二）、正式接管驗收

根據物業(yè)產權性質及使用特點，將接管驗收分為對房屋本體自用部位及設施的驗收、對房屋本體共用部位及設施的驗收、對建筑物公用設施、設備、公共場所（地）的驗收三部分。房屋本體自用部位及設施的驗收應先進行，以便于小業(yè)主能及時進入進行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進行驗收，由于該部分不影響業(yè)主進場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術含量較高，應組織專家實施。

四、接管驗收重點是對物業(yè)的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設備、設施、裝置等數量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標準對所有項進行檢查。接管驗收采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對照圖紙清點等。

1、對自用部位及設施的驗收

物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內部分進行接管驗收，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準。現場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設部ZBP30001－90標準要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查，主要是對樓宇質量與使用功能的檢驗。

①確定物件數量是否符合；

②外觀上有無人為損壞；

③房屋建筑或屋內物件有無明顯不符標準要求。

將檢查結果記錄在對應表格中，整理后將兩聯返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯交施工方進行整改，物業(yè)公司負責對整改后項目進行驗收。

根據檢查結果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。

對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。

2、對共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收

驗收時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫相應記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經復驗，合格后方可接收。

此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設施設備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設施設備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務中。

五、設施設備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（已經有合驗證）進行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關系，可降低要求，分系統(tǒng)進行驗收，合格一個（系統(tǒng)）接收一個，辦理其憑證。但應注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協商，以達到共識，并采取相應

的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細化進行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）

按系統(tǒng)對設備型號、數量、位置進行記錄，對設備外觀、設備系統(tǒng)性能進行檢驗，記錄技術狀態(tài)數據，填寫驗收單。驗收結束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。根據施工單位的承諾，物業(yè)公司應及時跟蹤施工單位的整改情況，達到要求后接收。設備接收后，按國家有關規(guī)定，物業(yè)公司將承擔相關責任。

三）、復驗

對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗收過程中發(fā)現的缺陷，開發(fā)商組織相關人員進行整改，并與物業(yè)公司商定復驗時間。

待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

QR－007JG《房屋及公用設施交接單》

QR－008JG《房屋附屬設施設備交接單》

接管驗收的準備工作

為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設計開始介入），最遲應在入伙前三個月派駐現場設備管理人員，積極參與設備安裝和調試，發(fā)現問題及時提出合理建議。

1、物業(yè)公司人員準備

物業(yè)公司建立接管驗收領導小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設施設備分別組織驗收。對業(yè)主自用部位的驗收按項目的規(guī)模設置驗收組，每組配備3－4人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負責驗收所有的鑰匙。

注：一般毛坯房每組每天能驗收60套房左右，精裝修房每組每天能驗收40套房左右。

對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設施設備的驗收，根據不同的驗收對象，組織公司內相關專家及維修工構成，按系統(tǒng)進行驗收。

2、成立驗收組

驗收組組成建議如下：

組長：物業(yè)公司總經理

副組長：管理處經理

組員：工程維修部主管、護衛(wèi)服務部主管、客戶服務主任、物業(yè)管理員、水電工

3、學習、培訓

組織驗收組人員進行相關培訓，培訓內容有：

①學習規(guī)范、研讀施工圖紙

②對配合驗收的保安進行強化培訓（保安主要配合業(yè)主自用部位驗收）

③熟悉工程情況、設備概況

④組織接管驗收演練培訓時間：10課時（不得低于）。

現場實習：待定

4、購置、準備工具

根據項目的規(guī)模及驗收時分組情況，準備下列物品及工具，數量自定。

搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網絡測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。

另準備木板若干塊，將房號在木板上標注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。

5、準備驗收規(guī)范、標準及施工圖

準備《引用法規(guī)、標準》中相關的規(guī)范、標準。

從開發(fā)商借閱相關工程資料，熟悉并了解項目基本情況。

6、準備驗收表格、接管憑證

準備《接管驗收相關記錄》中有關的驗收表格、接管憑證。

7、參與安裝調試

安排設備管理人員、維修工參與設備安裝、調試。熟悉設備性能，掌握工程進度與施工質量，便于今后管理。并可及早發(fā)現問題要及時提出合理建議。

對于設計中已有的設備，注意收集資料。大型機電設備（Ⅰ、Ⅱ級設備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關資料，如圖紙、產品說明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調試記錄等。

對于設計中沒有的設施設備，但在物業(yè)管理中又必需增設的，可降低管理、運行費用的，應建議開發(fā)商增設。

8、參與內部竣工驗收

參與開發(fā)商組織的內部驗收，掌握工程質量情況，學習驗收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設計、施工缺陷提出改進建議。

9、參與政府竣工驗收

房屋本體自用部位及設施的驗收

對房屋本體自用部位及設施的驗收主要是驗收小業(yè)主（用戶）戶內的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃氣、中央空調、入戶鑰匙（含戶內鑰匙）等。

1、土建驗收

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

2、電氣

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關箱安裝是否規(guī)范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調運行是否正常。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

3、給排水

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

4、燃氣：

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設現象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

5、記錄的填寫及缺陷的整改

以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯（開發(fā)商聯、施工單位聯）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯進行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項情況進行跟蹤。

房屋本體共有部位及設備的驗收

1、屋面

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

屋 面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進行測試

廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染

隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

2、樓層及通道 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

樓層及通道保證項防火門完好開閉靈活 消火栓內物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢

滅火器的數量、位置、壓力正確 應急照明、誘導燈正常

基本項樓層號、房號、疏散標志標識、導向標示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好

墻面無碰壞、無污跡、無脫落

地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好

消火栓外封條、門鎖完好

3、地下室 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好

水池周圍整潔無污染隱患

管線表面整潔、無銹跡、有明顯標志 主要入口處有平面示意圖，導向標識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現象

4、外墻面 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

外墻面保證項墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉無空鼓 外墻、窗口無滲漏

空調安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損

5、供配電系統(tǒng)

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷設計規(guī)范》GB 50057－94

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

供配電系統(tǒng)保證項安全防護裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害

油變壓器安裝地點是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

干式變壓器通風、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確

無故障停電記錄

基本項設備接地牢固

電纜溝內干燥、無積水、無雜物

操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等

各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音

各種儀表指示正確

斷路器電流值整定正確

母線、端子無過熱、松動現象

電氣井接地規(guī)范，電纜敷設規(guī)范

設備、機房清潔，油漆完好

應急燈正常，機房溫度正常

6、給排水系統(tǒng)

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ302-88

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

給排水系統(tǒng)保證項水泵電機溫度正常

各層水壓正常

按規(guī)定對供水設施設備進行清洗、消毒，水質符合衛(wèi)生要求

潛水泵工作正常，排水通暢

基本項壓力表工作

水泵運行正常，閥門開關靈活，泵體和閥件無滴水現象

水泵運行無異常噪音，潤滑良好

水池水位有標尺，顯示正確，進水浮球閥工作正常

設備、機房清潔，油漆完好應急燈正常，機房溫度正常

蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網封隔

污水池池蓋完好，排水溝通暢

排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個井

化糞池進、排水正常，封口嚴密，無太大異味

雨水井、污水池、下水道內無大量沉積物

7、消防系統(tǒng)

驗收標準：《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB50166-92，《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50084-2001，《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB5135-85，《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB797-89，《室內消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門用閉門器試驗方法》GA93-1995

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

消防系統(tǒng)保證項自動噴淋系統(tǒng)放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常

消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動狀態(tài)

消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵

水泵結合器未被圈占、堵塞

探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯動正常

消防中心可啟動風機，風機風量正常

氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號

消防廣播正常

備用電源切換正常

基本項消防中心、機房清潔溫度正常

設備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個點）

風機運行噪聲、震動正常，潤滑到位

消防對講通話清晰

消火栓、噴淋頭無漏水現象

煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固

管理機軟件有備份，系統(tǒng)誤報率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發(fā)光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門就地手動正常

防火卷簾門與探測器聯動正常

防火卷簾門在消防中心手動正常

8、中央空調系統(tǒng)

驗收標準：《通風空調工程施工質量驗收規(guī)范》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

中央空調系統(tǒng) 制冷機部分主體外觀無損傷、無銹蝕、安裝必須水平、機腳架有防震墊,地腳螺栓無松動

機器密封性能好、不漏油、不漏氣

油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質正常(機器運行時無氣泡)

冷媒液加入量準確

制冷機微電腦控制中心運行正常，各傳感器、控制器數據控制準確可靠

制冷機電機一般采用閉式星/三角轉換的方式降壓啟動,啟動切換時間應正確、啟動電流、線路電壓降正常

主機運轉時噪音、振動、在標準范圍內

水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱、油質良好,油量充足

水泵運轉時噪音、振動無異常，軸封、水閥不漏水

水泵電機運轉電流，溫升正常

冷凍水、冷卻水、流量正確，水質良好，水壓符合設計要求

冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水

各種閥門開、關靈活不漏水

涼水塔組裝質量良好，清潔無異物

檢查水塔扇葉，電機及控制電路運行正常

塔體安裝應保持水平，殼體連接螺栓無松動

空調終端設備部分新風空調機運轉正確，無異常噪音

空調風機盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正常

空調送風管道保溫層制作良好，風口安裝準確

冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水

9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)

驗收標準：《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16-92，《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》GB50198-94

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

CCTV基本項監(jiān)視器圖像清晰

攝像機布點合理，云臺控制靈活，無監(jiān)視死角

控制矩陣、圖像分割器工作正常

設備接地良好，抗干擾強

錄像工作正常，錄像效果清晰

10、周邊防范系統(tǒng)

驗收標準：請施工方提供

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

防范系統(tǒng)基本項周邊防范系統(tǒng)報警正確，誤報率低

紅外對射布點合理，無監(jiān)視死角

樹木對對射影響小

設備接地良好，抗干擾強

與攝像頭聯動正常

11、公共天線系統(tǒng)

驗收標準：《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

CATC基本項圖像、伴音質量好

天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器

設備接地良好，抗干擾強

頻道放大器功能正常

頻率變換器功能正常

調制器功能正常

混合器功能正常

聲源信號源功能正常

12、局域網、綜合布線

驗收標準：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

綜合布線基本項設備接地良好，抗干擾強 交換機、HUB、服務器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數據接口（RJ45）正常

13、背景音樂系統(tǒng)

驗收標準：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16-92 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

背景音樂設備基本項聲壓符合設計、音質較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常

音箱安裝牢固、防雨 線路敷設規(guī)范

14、門禁對講系統(tǒng)

驗收標準：請施工方提供 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

門禁對講基本項可視對講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關閉正常 接地規(guī)范

解碼器、電源安裝規(guī)范 布線規(guī)范

室內機安裝規(guī)范

15、車場管理系統(tǒng)

驗收標準：請施工方提供 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

車場管理系統(tǒng)保證項道閘開啟靈活，無砸車隱患 基本項讀卡器感應靈敏，出臨時卡正常 交通裝置、標志完好，劃線清晰 設備表面清潔無銹蝕 系統(tǒng)收費、控制軟件正常

16、電梯 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

電梯保證項電梯準運證、年審合格證、限速器調試合格證 無故障停機、關人現象 報警裝置工作正常 轎廂應急燈正常 應急時可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

基

本

項操縱箱各種開關功能正常

廂內樓層指示信號齊全、清晰，監(jiān)控裝置運作正常

廂內與消防中心和機房的對講正常

安全觸板或光電應正確、照明有效

轎門與轎壁應無碰撞，無摩擦

轎廂內無雜亂廣告

機房門應安全、可靠，應有“機房重地閑人免進”標識

機房墻壁完整，無孔洞

機房應有通風及防雨設施，平層標志齊全

有照明、電插座、滅火器、對講等

有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好

曳引機應完好，保潔、滴油應符合國家標準

控制柜在電梯運行時應無較大的噪音

各功能開關正常，油杯有油

轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆

各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕

各層門門頭腳蓋板滑塊齊全

層門與門框無摩擦，無碰撞

導軌支架無松動，壓板牢固

井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標

層站指示信號按鈕清晰、齊全

底坑照明、急停開關有效

補償鏈、緩沖器補應安全、可靠

大小軌道有接油裝置

17、填寫記錄

設備按系統(tǒng)分別填寫《公用機電設備驗收單》，對所有設施設備驗收完成后，匯總填寫《房屋附屬設施設備交接單》；對其它共用部位驗收完成后，填寫《房屋及公用設施交接單》。

公用設施、公共場地及鑰匙的驗收

1、公用設施

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

公用設施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損

游樂設施設備完整、無安全隱患，有安全指引

平面圖、路標、提示標識等各種標志齊全

基本項轄區(qū)道路完好無損

通透式圍欄完好、無銹跡

路燈完好

停車場地、垃圾中轉站、工具房等公共場所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無損

2、游泳池

驗收標準：《體育場所開放條件與技術要求》GB19079.1-2003

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

游泳池基本項游泳池周圍形成完整的圍合，防護設施完好

有水循環(huán)過濾系統(tǒng)和消毒、吸底設備，且工作正常

照明設備（包括應急照明燈）正常

有分設的男、女更衣室，并配有存放衣物的設施（更衣柜）

有分設的男、女淋浴室

有分設的男、女廁所

更衣室、淋浴室、廁所內的設施正常（含門鎖、燈光、噴淋設施等）

有強制通過式浸腳消毒池

更衣室與游泳池中間設有強制通過式噴淋設備男、女各一套

更衣室、廁所有通風設施，且通風設施完好

配有必備的救生高架（觀察臺）（按每250M2配備1個）

池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標識，或標志明顯的深、淺水隔離帶

有廣播設施、有專用直撥電話

有各類公共標識和警示標牌

泳池各進、排水口防護罩是否完好無損

池內上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范

池面、池底、池壁、池沿無殘損，無銳角，無安全隱患

3、園林綠化

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ306-88

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

園林綠化基本項綠地、植物數量品種符合設計

土質符合植物生長，厚度正確

綠化內無磚塊等建筑垃圾

無死苗、無蟲害

4、鑰匙交接

（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

（3）數清每種鑰匙的數量，并進行確認；

（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象；

（5）按鑰匙的用途進行分類、編號、保管。

5、填寫記錄

園林綠化驗收填寫QR－005JG《綠化驗收單》，對其它公用設施設備、公共場所（地）的驗收填寫QR－007JG《房屋及公用設施交接單》，鑰匙交接填寫QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。

工程資料的接管

對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內容：

一、產權資料

開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照

土地使用權出讓合同書

建設工程規(guī)劃許可證

建設工程施工許可證

建設單位營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司資質證書

以上均為復印件

二、市府驗收合格資料：

建設工程竣工驗收備案證明

用電許可證

供用電協議書

用水審批表、水費收繳合同書。

公安消防建筑工程消防驗收意見書

建設工程質量監(jiān)督登記書

電梯安全檢驗合格證書

防雷設施合格證

燃氣工程驗收備案證書

直飲水檢驗報告

白蟻防治工程竣工驗收證明

國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構件質量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告

電纜檢測報告

智能化驗收系統(tǒng)合格證

停車場管理系統(tǒng)檢測報告

攝象機檢測報告

有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告

以上均為復印件

三、工程技術資料

建筑、結構、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調、直飲水、燃氣等工程的全套竣工圖紙。

各類公共設備使用說明書、調試報告、維護保養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓開關柜、低壓配電柜、發(fā)電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)等。）

地質勘察報告；

工程合同及開、竣工報告；

工程預決算分項清單；

圖紙會審記錄；

工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；

隱蔽工程驗收記錄；

沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；

鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

新材料、構配件的鑒定合格證書；

砂漿、混凝土試塊試壓報告；

供水、供暖管道的試壓報告；

機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄。

注：電梯相關資料包括以下部分

①勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）

②勞動局電梯安全技術檢驗報告書（每梯一本）

③質量技術監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份）

④勞動局起重機械登記卡片（每梯一份）

⑤電梯安裝工程施工技術資料（每梯一本）

⑥質檢報告（每梯一份）

⑦電梯隨機文件（至少包括：電梯相關圖紙、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、裝箱單等）

⑧產品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證）

⑨試驗報告書（每梯一份）

4、填寫記錄

對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。

業(yè)主（用戶）入伙時的接管驗收

業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協助業(yè)主對房屋設施進行全面細致的質量檢查，對發(fā)現的缺陷進行登記。此過程僅限于新樓宇。

業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進行：

1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

①拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

②數清每種鑰匙的數量，并進行確認；

③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象。

2、檢查房間設施是否齊全；

①根據售樓或租賃時的約定先將房間內配置的設施列出清單；

②根據清單查對設施的數量及質量；

3、檢查房間工程質量（包括裝修質量及安裝質量）

①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應檢查墻面、天面的清潔情況；

②檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）；

③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴密、開關靈活；

④檢查開關、插座是否有電；

⑤選頂層房屋的應著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應檢查地面是否有返潮現象；

4、核對入伙當天的水、電、氣表讀數；

5、填寫記錄

將入伙時拿到鑰匙的數量、驗收中發(fā)現的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數填寫在《接管驗收記錄》。

缺陷整改與保修

對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向開發(fā)商說明：經物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的要求，開發(fā)商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任，而且房屋質量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結束時，在取得物業(yè)公司認可后，才向施工單位支付保修金。

一、對缺陷整改

1、一般缺陷的返修

對接管驗收或使用過程中發(fā)現的非結構性的質量問題，物業(yè)公司應在兩天內將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。

2、房屋結構的加固補強

在接管驗收中，如發(fā)現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。

3、對不具備使用功能問題的處理

接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由開發(fā)商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。

4、業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法

①對業(yè)主在接管驗收或使用過程中提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。

②對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內容見《裝修管理手冊》。

二、保修及維修

1、新建房屋在保修期內

新建房屋保修期的計算應以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修期內，由施工單位負責房屋的質量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發(fā)商負責質量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應明確填寫保修期終止時間。

2000年1月30日國務院279號令發(fā)布的《建設工程質量管理條例》規(guī)定建設工程的最低保修期限為：

①基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

④電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；

⑤其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。

2、保修期滿后

物業(yè)公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。

業(yè)主承擔物業(yè)內自用部位和自用設備的修繕責任。

3、其他情況

凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。

4、保修期內管理辦法

①設備接管時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內容、范圍、期限，物業(yè)公司維護的內容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協議。

②保修期內保修單位提供的服務單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達到物業(yè)管理行業(yè)標準。保修工作之外的保養(yǎng)內容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協議有助于解決物業(yè)公司或專業(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。

③設備保修期內，物業(yè)公司自行進行的機電設備的保養(yǎng)工作應以清潔、防腐、潤滑、調整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修，物業(yè)公司應督促保修單位解決。

④保修期結束，保修單位結算保修金時，物業(yè)公司須在結算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務的，物業(yè)公司有權拒絕簽字。

第三篇：管理案例——萬科物業(yè)管理的接管驗收

管理案例

萬科物業(yè)管理的接管驗收

一、物業(yè)接管驗收準備工作

物業(yè)接管驗收的準備工作主要是成立一個物業(yè)接管小組，負責與開發(fā)商溝通，制定接管計劃，確保需要接管的資料無遺漏。

1、抽調業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組

小組成員的組成主要有：檔案管理人員（負責接管物業(yè)的產權、工程、設備資料的驗收移交工作）、業(yè)務骨干（負責業(yè)主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作）、工程維修部抽調業(yè)務骨干（具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作）。

2、物業(yè)接管前準備事項

與開發(fā)商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；派出先頭技術人員前往工地現場摸底，制訂好接管驗收計劃；提前參與開發(fā)商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數；準備好接管驗收記錄表格。

3、資料的接管驗收

接管驗收的資料包括物業(yè)產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料、業(yè)主資料。

二、物業(yè)接管驗收標準和方法

驗收標準為建設部頒布的《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

1、室內工程驗收注意事項

室內工程驗收的注意事項包括房屋結構、層高、平面布局、地板樓板、衛(wèi)浴設施、門窗工程、水電工程、電信設備、安全性。

2、公共設施驗收注意事項

公共設施驗收的注意事項包括樓梯、電梯、供水工程、供電工程、供氣工程以及其他公共設施。

3、機電設備的接管驗收

（1）電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；

有電梯運行準運證；機房設置合理，配件齊全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

（2）變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好；安全防護

裝置齊全，標識清楚；機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好、無損傷。

（3）中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚；機房通風、采光，降溫良好，設備表面油漆完好、無損傷。

（4）發(fā)電機型與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設備表面油

漆完好無損，安裝牢固；機房隔音，防護設置完好，通風，采光良好。

（5）消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標

識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固；機房干燥、通風、采光良好。

（6）給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。

4、物業(yè)管理的清潔“開荒”

清潔“開荒”指物業(yè)管理部門在完成了對建筑的驗收接管后，對樓宇內外進行全面徹底的清潔。它是一種突擊式、會展式清潔。

清潔“開荒”的內容：對樓宇內外建筑垃圾的清理；對玻璃、地面、前面灰塵污垢的清理；對公共部位（樓梯、電梯、廁所、辦公用房）以及設施的清掃。

清潔“開荒”作用：提高物業(yè)形象及信譽；縮短業(yè)主入住等待時間；提高員工凝聚力、戰(zhàn)斗力；為物業(yè)管理打下良好基礎。

三、接管驗收遺留問題的處理

第一、遺留問題的登記確認。對資料驗收中發(fā)現的資料不全、不真實、不

合格等問題，接管驗收小組應該將問題逐項記錄在《接管右手資料遺留問題登記表》中并交開發(fā)商相關人員簽字確認。

對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設備設置問題登記表》中并請開發(fā)商相關人員簽字確認。

第二、對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同開發(fā)商聯系補齊。第三、對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求

開發(fā)商在2周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在1個月內解決。

第四、對于長期解決不且勢必影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以

備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備錄。

四、接管時開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系

物業(yè)移交時，開發(fā)商與物業(yè)管理公司往往會產生各種各樣的矛盾。

1、工程整體問題、資料交接中的矛盾

原因：開發(fā)商思想重視不夠，不注重前期資料的移交；開發(fā)商前期手續(xù)不齊全，無法移交。

改善方法：一方面加強與開發(fā)商的溝通，說明工程前期資料對于物業(yè)管理的重要性，并出示國家有關文件說服開發(fā)商，順利完成工程資料的移交；另一方面對于手續(xù)、資料不完整的項目，要催促開發(fā)商盡快完善，并要根據項目的實際情況，推遲或暫停項目的接管工作，以避免自身在接管后引起的一系列問題，保護自身利益。

2、工程質量標準認定的矛盾

工程質量也是在接管過程中容易發(fā)生矛盾的地方，作為開發(fā)商認定工程質量的標準是國家有關質檢部門的驗收評定，而物業(yè)管理公司則更多地代表業(yè)主從使用者的角度驗收工程，本質上二者并無差別。但政府部門的驗收時依據有關國家建設工程規(guī)范及標準，對建設項目進行檢驗，是從安全和使用功能角度認定工程項目符合標準，這其實只是一個最低標準，是能夠安全、正常使用的保障標準。在接管中物業(yè)管理公司要站在使用者的角度，檢查驗收工程，每一個細節(jié)都要盡量為業(yè)主考慮。

改善方法：開發(fā)商要重視驗收過程中物業(yè)管理人員提出的意見和建議，對

工程加以整改避免顧客的投訴。開發(fā)商還要有前瞻意識，應在項目前期策劃過程中充分聽取物業(yè)管理公司的建議，讓物業(yè)管理公司參與工程建設的全過程，以減少、避免后期的修改工作。

3、保修過程中的矛盾

保修合同作為建設合同的一部分，一般由開發(fā)單位與施工方訂立。但保修過程中開發(fā)商卻很少承擔管理職責，而是由物業(yè)管理公司負責具體工程保修管理，協調住戶與保修施工單位間的關系，由于物業(yè)管理公司不作為保修合同的主體，對工程保修金不能支配，因此對施工方缺少約束能力，管理難度大。

改善方法：建議開發(fā)商與物業(yè)管理公司在接管前應協商一致，有開發(fā)商委托物業(yè)管理公司全權進行保修管理工作，對于工程保修金的最后結算，應由物業(yè)管理公司予以確認后，施工方才能結算、領取。對于保修期間發(fā)生的緊急問題，當施工方不能積極配合時物業(yè)管理公司有權自行修改，費用由施工方支付。應該給物業(yè)管理公司更大的管理權，方便協調管理。

第四篇：XX項目接管驗收方案

**項目接管驗收方案

2009-03-20 09:51:06| 分類： 地產物業(yè)管理 | 標簽： |字號大中小 訂閱組建物業(yè)接管驗收小組(11月11日—15日)2 組長：漆春剛 3 技術顧問：劉正豐 第一小組：金東（小組長）、朱永紅、張婷婷、黃勁松、趙述芳、倪輝蓉、趙瑜佳、瞿陽、羅羚。5 第二小組：張屈波（小組長）、趙光輝、鄒伯川、陳長清、王其同、肖強、張仕兵。工作職責 ? 對**項目進行綜合性接管驗收，? 以確保**項目合格，?

滿足業(yè)主質量要求。第一小組：負責從客戶角度對保潔、綠化、方便客戶服務方面進行接管驗收，包括“**項目”的產權、工程、設備資料、業(yè)主資料的驗收移交工作以及協助樓宇的驗收移交工作。第二小組：負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作，以及從安全方面進行接管驗收。5 與開發(fā)商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。6 派出技術人員工地現場摸底，制定好接管驗收計劃。提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數。準備好接管驗收記錄表格，包括：《房屋本體接管驗收表》、《公共配套設施接管驗收表》、《機電設備接管驗收表》、《接管驗收問題整改表》。資料的接管驗收 5 蔚信應移交相關資料：

1、物業(yè)產權資料，2、包括：項目開發(fā)批準報告 規(guī)劃許可證 7 投資許可證 8 土地使用合同 9 建筑開工許可證 10 用地紅線圖。

3、竣工驗收資料，4、設備5、12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

6、施工設計資料，7、23 24 25 包括：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）

建設工程竣工驗收證書 建設消防驗收合格證

公共配套設施綜合驗收合格書 供水合同 供電協議書 許可證 供氣協議書 許可證

有線電視臺合格證 通信設施合格證 電梯準用證 包括：地質報告書

全套設計圖紙 圖紙會審記錄 設計變更通知單 工程預決算報告書 26 重要的施工會議紀要 27 隱蔽工程驗收記錄 28 沉降觀測記錄 其他可能會影響將來管理的原始記錄。

8、機電設備

9、資料，10、包括：機電設備

11、出廠合格證 機電設備使用說明書（要求中文）31 機電設備安裝 32 調試報告 33 設備保修卡 34 保修協議

12、業(yè)主相關資料，13、包括：已購房的業(yè)主姓名

14、、位置、面積、聯系電話等

已購房業(yè)主的付款情況或付款方式物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別

1、接管驗收：主要是觀感驗收和使用驗收，2、它側重觀感是否合格、設施設備

3、的使用是否符合業(yè)主要求。

4、5、竣工驗收：是全方位的內外質量驗收。

接管驗收是管理處為防止出現物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而

6、采取的一種替業(yè)主提前服

7、務式的驗收，而

8、非具有法律效力的政府評價行為。管驗收標準和驗收方法

15、驗收標

16、準為建設部（91）年ZBP30001-90《房屋接管驗收標

17、準》及業(yè)主生活的合理要求。

18、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準1、3、5、7、本體結構外墻不

2、得滲水。

滲漏。

滲漏。

無裂縫，11、無驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

屋面排水暢通、無積水、不

4、出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不

6、樓地面面層與基層粘結牢固，8、不

9、脫皮，12、起砂。

空鼓。整體面層平整，10、13、塊料面層表面平正，14、接縫均勻順直，15、無缺棱掉角，16、粘貼牢固，17、色澤均勻一致，18、無明顯色差。

19、內墻面抹灰面平整，20、23、25、28、30、無污漬

24、。

色澤一致。

面層涂料均勻，21、無漏刷。無面層剝落，22、無明顯裂縫，塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，26、無缺棱掉角。面層無裂紋、損傷，27、對縫砂漿飽滿，29、線條順直。

頂棚抹灰面平整，31、面層涂料均勻，32、無漏刷，33、無脫皮，34、無裂紋，35、無霉點，36、無滲水痕跡。37、40、41、衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，38、不

39、應有積水、倒泛水和滲漏。

木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

門、窗：門開啟自如，42、無晃動和裂縫，43、零配件齊全，44、翹曲變形。

位置準確，45、無

46、門鎖、窗銷連接牢固，47、開啟靈活。48、52、54、57、60、61、64、玻璃安裝牢固，49、膠封密實，50、無明顯刮花痕跡，51、無損傷。

油漆均勻，53、色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通知清晰，55、完好，56、不

58、銹鋼房盜門表面光亮，59、高檔裝飾門裝飾完整。

門鈴、對講電話安裝牢固，62、操作靈活，63、效果良好。

色澤均勻，無銹跡。

無刮花、變形。

樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，65、無銹蝕、彎曲，66、油漆完好，67、68、71、表面平滑。樓梯無裂縫，69、無表皮剝落。木裝修工程表面光潔，70、線條順直，對縫嚴密、牢固。

對縫平直。72、75、77、80、82、85、89、92、飾面磚表面平整，73、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，74、油漆、刷漿色澤一致，76、無脫皮、漏刷現象。電器插座安裝牢固，78、符合“左零右火”規(guī)定，79、電源已接通正常。

有線電視已開通，81、收視良好。開關安裝牢固，83、燈具安裝牢固，86、開關靈活，84、完好無損，87、接觸良好。反應靈敏，88、無損傷。

和刮花，96、接口密實，發(fā)光正常。

水表、電表、氣表安裝牢固，90、讀數正常，91、衛(wèi)生潔具安裝牢固，93、97、無滲漏現象，98、配件齊全，94、無污漬95、無堵塞，99、排水通暢。接口密實，102、無滲漏、銹跡，103、流水通暢，104、100、給水設施安裝牢固，101、有足夠壓力。

105、地漏、排水管道安裝牢固，106、配件齊全，107、無堵塞，110、排水通暢，111、完好無損。

接口密實，108、無滲漏現象，109、112、防盜網、晾衣架安裝牢固，113、焊接密實，114、跡，116、無裂紋、折損。

設施要求齊全、完好，119、面漆完好均勻，115、無脫皮、銹117、其他配備118、型號與設計相符，120、工作正常。公共配套設施接管驗收標準1、2、4、5、9、14、17、天臺天溝、落水口暢通完好。隔熱層、防水層完好。散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，3、坡離適宜、平整。屋面避雷設施連接牢固。

路燈、裝飾燈安裝牢固，6、完好無損，7、工作正常。燈柱安裝牢固，8、油漆完好。綠化符合設計要求，10、綠化水管布局合理，15、道路路面平整，18、縫飽滿，22、23、不

11、缺株少苗，12、無死株，13、無大面積雜草。

閥門開關靈活，16、安裝穩(wěn)固。

無起砂、斷裂。路牙石砌20、筑整齊，21、灰

無水泥塊，19、無缺角損傷。

整齊，25、平整牢固，26、無明顯裂縫、缺棱掉角。交通標

27、塊料面層拼砌

24、識清楚，28、玻璃完好。

29、室外消防箱標30、標33、37、40、44、49、53、識清楚，31、玻璃完好。消防設施配件齊全。消防管安裝牢固，32、無滲漏水，36、識清楚。

使用方便。水壓充足。識明顯，34、閥門完好，35、標

39、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，38、垃圾中轉站密封完好，41、外表裝飾完整，42、油漆完好，43、保安崗亭安裝牢固，45、保安道閘安裝牢固，50、配件齊全，46、開啟靈活，51、標

47、標

52、識清楚，48、完好無損。識完好無損。

停車場地面平整，54、照明充足，55、標

56、識清楚，57、安全防護和排水設施良好。

58、單車、摩托車棚安裝牢固，59、照明充足，60、水設施良好。63、68、71、75、77、82、85、設備的接管驗收 電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范。15 有電梯運行準運證。機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標識清楚，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風、采光良好。消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備明溝、暗溝排水暢通，64、不65、積水，66、無斷裂，67、溝板安裝牢固、平穩(wěn)。

池內無雜物。

筑平實、牢固，74、無裂縫。

標61、識清楚，62、安全防護和排沙井、檢查井、化糞池排水暢通，69、池壁無逢，70、護坡、擋土墻泄水通暢，砌72、筑牢固。臺階、踏步砌73、水池、水箱衛(wèi)生清潔，76、無滲漏。信報箱安裝牢固，78、完好無損，79、雕塑、小品牢固，83、完好，84、招牌、廣告牌安裝牢固，86、標80、識清楚，81、表面平整光潔。

安全。

表面平整光潔。

安全，87、安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。保安監(jiān)控設備：同消防監(jiān)控設備。14 接管驗收遺留問題的處理 15 遺留問題的登記確認 對資料驗收中發(fā)現的資料不齊、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交蔚信相關人員簽字確認。對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備登記表》中并請蔚信相關人員簽字確認。對資料遺留問題，接管驗收小組應當積極同開發(fā)商聯系補齊。對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求蔚信在兩周內解決。重大問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在一個月內解決。對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，管理處以備忘錄的形式將問題登記后交給蔚信進行備錄。根據開發(fā)公司要求，接管驗收小組確定時間，對**項目作接管驗收前的初驗。將發(fā)現的問題書面提交開發(fā)公司進行整改，并與開發(fā)商商定時間對整改內容進行復檢，對整改不合格項目再次書面提交開發(fā)公司進行整改，并再次對整改內容進行復檢，直至合格。開發(fā)商在工程竣工驗收完畢，并具備接管驗收條件后，書面通知物業(yè)公司正式對**項目進行接管驗收。

成都潔華物業(yè)管理有限公司二○○二年十一月十五日

**項目管理處

第五篇：西區(qū)物業(yè)接管驗收方案

西區(qū)物業(yè)接管驗收方案

根據《物業(yè)管理條例》和建設部《房屋接管驗收標準》，北京鐵安物業(yè)管理有限公司針對西區(qū)物業(yè)的接管驗收，提出以下物業(yè)接管驗收方案：

西區(qū)物業(yè)的接管驗收分為四個階段進行：

第一階段：×月×日至×月×日圖紙資料的交接；

第二階段：現場查驗和交換意見；

第三階段：工程遺留問題的整改和驗收；

第四階段:：物業(yè)的交接。

一、圖紙資料的接管驗收

《物業(yè)管理條例》對接管物業(yè)需要交接的資料有明確規(guī)定，交接資料明細表，見附件《空軍指揮學院西區(qū)物業(yè)接管資料清單》。

資料交接大概需要一天的時間，我們將根據交接資料明細表對需要交接的資料進行清點和登記。對于按規(guī)定應交接而學院又沒有的資料，學院應在一定的時間內補交，無法補交的資料，應給出書面的說明。

二、現場查驗和交換意見

鐵安物業(yè)在接到西區(qū)物業(yè)的竣工圖紙后，將根據竣工圖紙和《房屋接管驗收標準》對西區(qū)物業(yè)逐項進行現場查驗，這一階段大概需要一周時間。查驗的公用設施設備包括：上下水系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、暖衛(wèi)系統(tǒng)、室外上下水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、市政設施備、小區(qū)綠化、樓宇外立面、樓宇共用部位和公用設施設備。在查驗過程中發(fā)現不符合竣工圖紙或《房屋接管驗收標準》的問題需要進行分類登記，對登記的問題需要三方簽字確認，待查驗結束后對發(fā)現的問題交換意見，協商解決措施和時間。

三、工程遺留問題的整改和驗收

對于在現場查驗過程中發(fā)現的工程遺留問題，需要學院協調相關施工單位在一定時間內進行整改，整改完成后三方共同驗收。施工單位拒不整改和無法整改的問題，若這些問題影響業(yè)主正常使用相關設施或將來有可能給業(yè)主造成損失的話，鐵安物業(yè)將將不予驗收接管。

四、物業(yè)的交接

在工程遺留問題整改完成后，需要交接的資料交接完畢后，雙方簽訂《西區(qū)前期物業(yè)委托管理合同》。鐵安物業(yè)從簽訂合同之日起就要承擔起，西區(qū)前期物業(yè)的維修養(yǎng)護責任（不包括另行收費的設施設備）直至西區(qū)業(yè)主委員會成立。