第一篇：接管驗收的建議(修改版)

琨莎中心項目物業

接管驗收程序

接管驗收（物業交接）工作程序與標準

現將物業接管驗收的有關標準、工作內容、工作程序以及需要注意的事項等方面的資料一并整理，形成書面報告。物業接管驗收的工作內容

接管驗收是指物業管理公司接管開發商、施工方或個人托管的新建房屋或原有房屋時（此處僅涉及新建房屋），以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管檢驗。對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。

在完成接管驗收后，整個物業連同設備就應移交給物業管理公司。之所以履行這一程序，是因為物業在完成驗收后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業管理公司來進行的，加上物業管理公司通常在竣工驗收前即參與了后期施工和調試，對各種情況較為清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括制定管理規章，組織人員進行崗位培訓等。

另外，在房屋產權分散的情況下，也只有由物業管理公司代為接管驗收，才能保證全體業主的權益不受侵犯。

物業接管驗收工作不僅要對設施主體建筑、附屬設備、配套設施、道路、場地和綠化的驗收，還要重視使用和綜合功能的驗收，并在接管驗收的基礎上從物業管理、客戶使用的角度對琨莎中心提出優化性建議，對工程施工和二次裝修提出專業意見。

一、接管驗收和作用

接管驗收是物業管理過程中重要的一個環節。如果物業管理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標準，最后可能自食其果。因為一但接管合同生效，物業管理公司就必須承擔合同中規定的義務和責任。而且物業能夠長期使用，在日后使用中出現的問題必須由物業管理公司和業主來應付。因此，物業管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質量補償的權力。一方面考慮質量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應站在業主的立場上，充分維護業主的權益。

物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、環境衛生、綠化和場地等，尤其還有對綜合功能的驗收。接管驗收工作應由開發商、施工方和物業管理企業共同組織驗收小組進行，接管驗收的作用主要體現在：

1、明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。

保 安 部：負責項目外圍車場、消防中控、消防設施及設備器材、保安

監控系統、中控設備、停車管理及設備的調試、培訓等相關治療的驗收移交工作

6、接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：（1）與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。（2）派出先頭技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃；

（3）提前參與開發商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數。

（4）準備好接管驗收記錄表格： 《房屋本體接管驗收表》、《公共配套設施接管驗收表》、《機電設備接管驗收表》、《接管驗收問題整改表》。

（二）接收相關資料

在辦理物業接管驗收手續時，開發商須向我司移交下列資料：

1、規劃、產權資料：（1）建設工程規劃許可證（2）建設用地規劃許可證（3）商品房銷售許可證（4）國有土地使用權證（5）建設工程施工許可證（6）用地紅線圖

2、六圖二書：（1）規劃總平面圖（2）道路規劃圖（3）豎向規劃圖

（4）市政設施管網綜合規劃圖（5）綠地規劃圖（6）1：1000現狀圖（7）詳細規劃說明書（8）環境預評價書

3、技術資料：

４、對驗收中發現的問題，按質量問題處理辦法辦理；

５、經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

三、物業接管驗收的條件

在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件：

1、建設工程全部施工完畢，并已經取得《竣工驗收備案表》；

2、供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施達到正式使用條件；

3、房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

四、物業接管驗收的標準

（一）接管驗收標準和驗收方法

1、驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》等相關驗收規范及業主的合理要求

2、驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法

（二）樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

1、主體結構：

（1）地基基礎的沉降不得超過GBJ7(建筑地基基礎設計規范)的允許變形值；（2）不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；

（3）鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規定值(GBJ10--鋼筋混凝土結構設計規范)；

（4）木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合GBJ206〈木結構工程施工及驗收規范〉中2.1.1條的有關規定；（5）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；（6）凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11(建筑抗震設計規范)。

2、外墻：不得滲水。

3、內墻面：

（1）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。（2）塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無空鼓、缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。

4、屋面：

（1）各類屋面必須符合GBJ207《屋面工程施工及驗收規范》中4.0.6條的規定，排水暢通，無積水，不滲漏；

9、公共配套設施接管驗收標準

（1）天臺： 天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好；（2）散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整；（3）屋面避雷設施連接牢固、完好；

（4）路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好；（5）綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。（6）道路：

① 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； ② 路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

③ 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； ④ 交通標識線、路牌清楚完好。（7）室外消防栓：

① 消防箱標識清楚，玻璃完好； ② 消防設施配件齊全；

③ 消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。（8）樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

（9）垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。（10）安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。（11）安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

（12）停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。（13）自行車庫照明充足，標識清楚，安全防護設施良好。

（14）明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。（15）沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。（16）護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。（17）臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。（18）水池、水箱衛生清潔，無滲漏。（19）雕塑、小品牢固，完好，安全。

（20）水牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

10、機電設備的接管驗收（移交清單由開發商提供）

（6）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合GBJ232《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》的要求；

（7）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程，試運轉記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應符合要求；（8）可電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置共用天線；

（9）除上述要求外，同時應符合地區性“低壓電器裝置規程"的有關要求。

12、弱電：

（1）電信系統線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固，電纜敷設應符合國家標準；（2）光纖已開通，收視良好；

（3）有限電視線路敷設整齊，放大器安裝穩固，進戶線穿墻部分應穿管敷設，電視信號圖像清晰、聲音清楚；

（4）閉路監控系統應圖像清晰、穩定，無變形失真。

13、水、衛、消防：

（1）管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水應試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242《采暖與衛生工程施工及驗收規范》的要求。應按套安裝水表或預留表位；

（2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修；

（3）衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8m，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；（4）衛生器具質量良好，接口不得滲漏，無堵塞，排水通暢。安裝應平正、牢固，部件齊全、制動靈活；

（5）水泵安裝應平穩，運行時無較大震動；

（6）給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力；（7）地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損；

（8）消防設施必須符合GBJ16《建筑設計防火規范》、GBJ45《高層民用建筑設計防火規范》的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

施，水泵電機安裝穩固，運行時應無振動。壓力表等顯示正常，自動控制系統運行正常，無缺水、溢水故障，管路安裝牢固，無跑冒滴漏現象。

（2）壓力供水設備安裝、使用應該符合國家標準及地區標準，壓力應在正?？刂品秶鷥?，安全保護完善，進行壓力測試時應在預定時間范圍內運行。

（3）排水管道不應采用陶瓷管、塑料管，應無跑冒滴漏現象，防腐措施應符合國家標準，管道接中、檢查口不得漏水，檢查口應便于維修，管道排水應流暢，集水井、沙井、化糞池應暢通，潛水泵應無堵塞，自動控制正常。

17、市政設施的驗收：

（1）室外排水系統的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14《室外排水設計規范》的相關要求。管道應順頂直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈；

（2）在化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎；（3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象；

（4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象；

（5）煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物；

（6）單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求；

（7）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求；

（8）管道燃氣系統應按照國家標準及地區規范安裝，管道安裝良好，無漏氣現象，燃氣表安裝的高度應符合國家及行業有關的驗收標準和要求等。

18、接管驗收遺留問題的處理（1）遺留問題的登記確認：

① 對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交開發商相關人員簽字確認。

第二篇：接管驗收標準

中華人民共和國房屋接管驗收標準

一、新建房屋接管驗收程序

1.1建設單位書面提請接管單位驗收

1.2接管單位審核接管資料

A、建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收合格。

B、供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用。

C、房屋幢、戶編號已經有關部門確認。

1.3接管單位檢索提交的資料：

（1）產權資料

A、項目批準文件B、用地批準文件C、拆遷安置資料

（2）技術資料

A、竣工圖：包括總平面圖、建筑結構、設備、附屬工程及隱蔽工程管線的全套圖紙。B、地質勘察報告 C、工程合同及開、竣工報告。

D、工程設計變更統計及技術核定單（包括質量事故處理記錄）E、隱蔽工程驗收簽證F、竣工驗收證明書（合格證）G、鋼筋、水泥等主要材料質保書 H、水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書 I、沙漿、混凝土試塊試壓報告 K、供水、供電試壓報告。

1.4質量與使用功能的檢驗：

主體結構

（1）地基基礎沉降不得超過GBJ7的允許變形值。不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋損壞。

（2）鋼筋混凝土構件產生變形、破裂，不得超過GBJ10規定值。

（3）磚石結構不允許有明顯的裂縫。

（4）木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害。

（5）抗震設計房屋，必須符合GBJ11的規定

（6）外墻不得滲水。

屋面：

（1）各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。

（2）平面屋應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在功用部位應設置屋面檢修孔。

（3）陽臺和三層以上房屋屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。

樓地面：

（1）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮、起沙等缺陷，塊料面層應表面平正，接逢均勻順直，無缺棱掉角。

（2）衛生間、陽臺地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

裝修：

（1）鋼木門窗應安裝平整牢固，無翹曲變形、開關靈活、零配件齊全，位置準確，縫隙嚴密。（木門縫隙適當）

（2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，低層外窗、樓層公共走道，進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

（3）門窗玻璃應安裝平整、油灰飽滿、粘貼牢固。

（4）木裝修工程應表面光潔，線條順直、對縫嚴密、不露釘帽、與基層必須釘牢。

（5）抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫、起泡等缺陷。

（6）飾面磚表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

（7）油漆、刷漿應色澤一致，表面不脫皮、無漏刷現象。電氣：

（1）電氣線路安裝平整、牢固、順直、過墻應有導管。導線連接必須緊密。鋁導線連接不得采用絞接和綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體。并有可靠接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于/KV。

（2）應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

（3）照明器具等低壓電氣安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

（4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。

（5）電梯應能準確啟動運行，選層、平層、停層，牽引機的噪聲和震動不得超過GBJ232規定值，制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

（6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強、微、弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜的地區住宅，應設置電視共用天線。

（7）除上述要求外，同時應符合地區性“低壓電器裝置規范”要求。水、衛、消防：

（1）管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無漏滴。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應按套安裝水表或預留表位。

（2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

（3）衛生間、廚房內的排污管應分設。出戶管不應超過8㎝，并不應使用陶瓷管，塑料管、地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏。管道排水必須流暢。

（4）衛生器具質量良好，接口不得滲漏。安裝應平整牢固，部件齊全，制動靈活。

（5）水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。

（6）消防設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并有消防部門檢驗合格證明。

采暖：

（1）采暖工程驗收時間，必須在采暖期前兩個月進行。

（2）鍋爐、箱罐等壓力容器安裝平整，配件齊全。不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證。

（3）爐排必須進行12小時以上的試運行，爐排之間，爐排與爐鐵之間不得互相擦磨。且無雜音、不跑漏、不凸起、不受卡，反轉應自如。

（4）各種儀器、儀表應齊全精確，安裝靈敏、可靠?？刂崎y門應開關靈活。

（5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板安裝平正，啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

（6）管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求。管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

（7）設備、管道不應有跑、冒、漏、滴現象。保溫防腐措施必須符合GBJ242的規定。

（8）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全。水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

（9）經過48小時的連續運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。

附屬工程及其他：

（1）室外排水系統的標高，窨井、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14第二章2.3.4節的要求。管道應順直、且排水流暢，井蓋擱置穩妥并設井圈。

（2）化糞池應按排污量設置。池內無垃圾雜物。進出水口高差不得小于5㎝，立管與糞池之間的連接管道應有足夠坡度，不超過兩個灣。

（3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂，積水現象。

（4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相連。路面無積水、空鼓、斷裂等現象。

（5）房屋應按單元設置信報箱，規格和位置符合有關規定。

（6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固，煙道、通風道暢通，無阻。

（7）單體工程必須做到工完料盡場清。臨時設施及過度用房拆除清

理完畢，室內外地面高差符合設計要求。

（8）群體建筑應檢驗相應市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。

質量問題的處理：

（1）影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固、補強、返修，直至合格。

（2）影響相鄰房屋安全問題，由建設單位負責處理。

（3）對于不影響房屋結構和設計使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的方法，由接管單位處理。GBJ10鋼筋混凝土結構設計規范

GBJ7建筑地基基礎設計規范

GBJ11建筑抗震設計規范

GBJ14室外排水設計規范

GBJ16建筑設計防火規范

GBJ45高層民用建筑設計防火規范

GBJ206 木結構施工及驗收規范

GBJ207 屋面工程施工及驗收規范

GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗收規范

GBJ242 采暖與衛生工程施工及驗收規范

GBJ13危險房屋鑒定標準

第三篇：驗收接管程序

驗收接管程序

1.目的：規范驗收接管程序

2.適用范圍：綠化施工工程，綠化改造工程

3.定義：質保期：就是綠化施工工程或綠化改造工程施工結束后，根據合同應由責任方進行繼續養護的時期。4.職責：

4.1項目綠化主管會同施工單位負責人現場核實工程竣工情況，并做好相應記錄。

4.2項目綠化主管簽署初驗意見。

4.3項目經理、項目綠化主管會同施工單位負責人現場檢驗合同履行情況。

5.控制要求和方法： 5.1.竣工初驗

5.1.1施工單位在苗木全部種植完畢后，向項目綠化主管提交報告及初驗申請，如施工單位在完工后不申請，項目綠化主管主動向施工方索要各種資料和初驗申請。

5.1.2施工單位應同時遞交工程綠化設計圖、工程竣工圖等相關資料，5.1.3項目綠化主管會同施工單位負責人現場核實工程竣工情況，并做好相應記錄。（記錄表見附件）5.1.4在初驗過程中應著重注意以下事項：

a）苗木種植種類、數量、位置是否與圖紙相符； b）苗木規格是否符合設計要求； c）苗木生長情況及保護措施是否符合要求； d）施工場地是否按要求清理干凈；

e）所有綠化植物是否確實種植完畢，符合設計要求。

5.1.5對于沒有上述問題的，項目綠化主管簽署初驗意見，正式進入質保養護期。

5.1.6如有問題的，項目綠化主管給施工方發出整改工作單。并擇期復驗。

5.2.質保養護期滿驗收

5.2.1施工單位在養護期滿過后，填寫養護期間自檢情況報告及養護期滿復驗申請報告，申請復驗。

5.2.2項目經理、項目綠化主管會同施工單位負責人現場檢驗苗木養護情況。

合格苗木必須符合以下標準：

a）喬灌木長勢良好，沒有枯枝、黃葉、殘葉現象；

b）喬灌木種植位置適當，高低錯落有致，外形美觀，造型、修剪合理；

c）喬灌木規格符合設計要求； d）枝葉無病蟲害，無蛀干害蟲；

e）喬木保護措施得當，有護樹架，無倒伏、搖動現象；

f）無裸露土面，草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2； g）施工場地無殘留垃圾、余土。5.2.3不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內補種整改完畢。新補種部分，要從補種工作完畢起重新計算養護期。

5.2.4項目綠化主管對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復驗意見及接管意見。5.2.5退質保金

項目綠化主管簽字承接后，向公司綠化主管提交書面報告，公司綠化主管簽字，并交給總經理簽字，按總經理批示退質保金 6.支持性文件.驗收后的資料整理

將下列資料及相關記錄加以整理并歸檔： a）綠化工程合同； b）綠化工程設計圖； c）綠化工程竣工圖。

第四篇：物業接管驗收

集中檢查，是建設方向物業企業移交前由物業公司組織的，從客戶使用和物業服務角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設備安裝、成品保護、使用功能等項目進行檢驗。

可分為戶內和公共區域兩種，根據建設進度戶內檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區域按配電、給排水、環境、弱電、消防等專業根據工程進度分部分項開展。本章節主要講解室內檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業技術部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業檢查整改聯系人，檢查標準、返修流程向施工單位、監理交底。（3）制定計劃根據預驗房時間、施工進度制定檢查計劃，在預驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓。

（5）檢查 物業工程負責人組織員工進行檢查，分片區負責制。

（6）記錄反饋原始資料物業保存，復印件當天或次日由總包在物業簽字領取，分發到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進行整改。（8）復檢

整改結束，監理進行檢查，合格通知物業復檢。（9）資料維護物業工程負責人指定專人對計劃、檢查，整改資料進行維護。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據項目進度制定檢查計劃，在業主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標準的掌握是提高工作質量的基礎和保證。戶內檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內容.xls》 《戶內檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標準（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內墻面之間凈距極差20mm以內 l凈高偏差值-20mm以內，極差在20mm以內 l非矩形的主要功能房間內墻凈距差可不做檢查。

（2）現澆樓板厚度及裂縫板厚應符合設計要求，偏差符合施工質量驗收規范； 現澆樓板不應有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關閉嚴密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進戶門開啟方向符合設計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數量符合設計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構造符合設計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關注較多）：

檢查室內標示（給排水管、管線預留孔洞、強弱電線盒、開關、插座等均應做相應的標示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應結合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當玻璃臨空高度達到5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。）：室內護窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設置和成品保護等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應密實平整；平開窗鎖鉤風撐安裝穩固使用靈無明顯劃痕。縱向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉窗應有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設置情況（安裝平穩牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應與戶位號一致。）：

戶內給水管檢查（戶內總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球實驗（球能從測試點被水沖至被測管給水管道支架穩固性（給水管應安裝應平整牢固，支架間距參照規范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應安裝規范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應設置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應安裝應平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設置高度檢查：1.8m室內裝修電源插座高度檢查300mm

強弱電箱內電氣元件規格、型號、數量符合設計要求標示完好，標識清楚、動作靈活，接線、插座等相續正確；電表讀數、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標準、流程培訓，自己做足功課；2）分棟或片區責任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產反饋，并落實處理方法。

（2）重點關注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質量、進度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區責任制；

2）返修材料準備，與項目部落實供貨期較長的材料供應及時性，確保整改進度；

3）整改質量、進度出現異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業技術部會議解決。

第五篇：接管驗收方案

物業接管驗收工作方案

目錄

一

名詞、術語解釋

…………………………………… 3

二

引用法規、標準 …………………………………… 5

三

接管驗收條件

……………………………………… 6

四

接管驗收流程 ………………………………………… 7

五

接管驗收組織設計 …………………………………… 8

六

接管驗收的準備工作 ………………………………… 1七

房屋本體自用部位及設施的驗收

……………………1八

房屋本體共用部位及設施的驗收……………………… 16

九

公用設施設備、公共場所(地)的驗收 ……………… 2十

工程資料的接管 ……………………………………… 27

十一 業主入伙時的接管驗收………………………………… 30

十二 缺陷整改與保修…………………………………………

十三 接管驗收相關記錄表

名詞、術語解釋

物業竣工驗收

工程項目在竣工之后，施工單位需向開發商辦理交付手續。在辦理交付手續時需經政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格后辦理工程接收手續，把產品移交給開發商。

竣工驗收是對其設計質量和施工質量的全面檢驗?？⒐を炇蘸髽酥局飿I可以交付使用。

物業接管驗收

接管驗收是指物業公司接管開發商或業主委員會委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管驗收。

物業公司代表全體業主（包括現有業主和未來業主）從確保物業日后的正常使用與維修的角度出發，同開發商、施工單位一起對物業質量進行的綜合評定。對新建房屋而言，接管驗收是開發商向物業公司移交物業的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。接管驗收標志著物業正式進入使用階段。

物業的接管驗收包括對房屋本體自用部位及設施、房屋本體共用部位及設施、公用設施設備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設施、配套設備以及道路、場地和環境綠化等內容。

房屋本體自用部位及設施

自用部位是指戶門以內，毗連部位以外的全部自用部位。設施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。

房屋本體自用部位及設施的產權屬于小業主。

房屋本體共用部位

共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位，主要包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。

公共場所(地)、公用設施

公共場所(地)、公用設施包括：區內道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。

公用設備

公用設備是指與建筑物相配套，具有共用性的設備，主要包括：供配電設備、發電機、電梯、中央空調、供水設備、直飲水系統、交通道閘、智能化系統、消防系統、水景系統等。

公用設施設備、公共場所(地)的產權以相關法規及開發商售樓時與業主的約定為準。

引用法規、標準

本方案依據以下法規、技術標準規范編制。

《建設工程質量管理條例》國務院令第[2000]第279號

《物業管理條例》國務院令第[2003]第379號

《天津市物業管理條例》

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ300～305-88

《房屋接管驗收標準》（ZBP 30001-90）

《建筑物防雷設計規范》（GB 50057-94）

《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）

《火災自動報警系統施工及驗收規范》GB 50166-92

《自動噴水滅火系統設計規范》GB 50084-2001

《自動噴水滅火系統灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB 5135-85

《自動噴水滅火系統濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB 797-89

《室內消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火門用閉門器試驗方法》GA 93-1995

《通風空調工程施工質量驗收規范》GB 50243-2002

《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92

《民用閉路監視電視系統工程技術規范》GB50198-94

接管驗收條件

物業接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎上，物業公司代表全體業主以滿足安全及使用功能正常為主要內容的再次檢驗。應滿足的條件為：

一、一般條件

1、土建、設備、智能化及園林綠化各分部、分項工程全部施工完畢，并通過政府專業驗收，通過綜合驗收。一般來說，應取得以下證書：

①工程竣工核驗證書

②規劃驗收證書

③消防驗收意見書

④電梯驗收結果通知書

⑤燃氣管道工程驗收證書

⑥城建檔案驗收證書

⑦人防工程驗收證書

⑧已簽訂《工程保修書》

并有憑以上證書換領的《建設工程竣工驗收備案表》。

2、供電、給排水、環境、道路、電話、有線電視、燃氣、消防、智能化、中央空調、主題公園等設備和設施能正常使用。

二、最低要求

在項目所確定的入伙日期前一周必須達到以下要求：

1、室內外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。

2、向物業公司提供設備運行所必須的圖紙及設備說明書。如強弱電系統圖、給排水系統圖、燃氣系統圖、中央空調系統圖、室外管網圖及設備說明書等。

3、業主（用戶）室內可進行精裝修，可向物業公司移交鎖匙。

注：對于技術資料的移交，最遲應在開發商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給物業管理公司存檔。

接管驗收組織設計

一、編制接管驗收計劃，與開發商溝通

物業接管驗收一般是由房地產投資有限公司工程部牽頭組織，物業管理公司接到開發商接管驗收通知后，按《接管驗收條件》進行核對，具備條件的應在一周內簽發驗收復函并約定驗收時間。根據項目的具體情況，物業公司應主動與開發商聯系接管驗收事宜，并將驗收計劃報開發商審核，通過后由開發商通知施工單位配合驗收。對項目的接收應包括對相關工程資料的接收。

1、根據項目的進度，編制接管驗收進度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業公司現場人員須及時與開發商溝通，以確定最終接管驗收時間）

2、物業現場人員應積極熟悉圖紙及現場情況，配合開發商發現問題，對影響物業接管入伙的工程問題，物業公司應及時向開發商發函反映，制定解決方案。

二、進行驗收前的準備工作

詳見《接管驗收的準備工作》。

三、對物業進行接管驗收

一）、初驗

物業公司先組織人員進行初驗，將初驗過程中發現的問題及時以函的形式提交給開發商，以便開發商組織人員進行整改，為正式驗收打好基礎。初驗可以多次組織進行。（對于已入伙的項目，由物業公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）

二）、正式接管驗收

根據物業產權性質及使用特點，將接管驗收分為對房屋本體自用部位及設施的驗收、對房屋本體共用部位及設施的驗收、對建筑物公用設施、設備、公共場所（地）的驗收三部分。房屋本體自用部位及設施的驗收應先進行，以便于小業主能及時進入進行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進行驗收，由于該部分不影響業主進場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術含量較高，應組織專家實施。

四、接管驗收重點是對物業的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設備、設施、裝置等數量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標準對所有項進行檢查。接管驗收采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對照圖紙清點等。

1、對自用部位及設施的驗收

物業公司代小業主對其室內部分進行接管驗收，入伙時移交給小業主，最終驗收意見以小業主驗房的記錄為準?，F場由開發商、物業公司、施工單位組成驗收組，按建設部ZBP30001－90標準要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查，主要是對樓宇質量與使用功能的檢驗。

①確定物件數量是否符合；

②外觀上有無人為損壞；

③房屋建筑或屋內物件有無明顯不符標準要求。

將檢查結果記錄在對應表格中，整理后將兩聯返回開發商，由開發商將其中一聯交施工方進行整改，物業公司負責對整改后項目進行驗收。

根據檢查結果，物業公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。

對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協議后,物業公司接管鑰匙。物業公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。

2、對共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收

驗收時須有開發商、施工單位和物業公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫相應記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產品，注明存在的問題，提交開發商和施工單位，限期整改，整改項目須經復驗，合格后方可接收。

此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設施設備完好的接收，可以減少物業公司在接管后對設施設備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業主（客戶）的服務中。

五、設施設備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（已經有合驗證）進行，但考慮物業公司與開發商之間的關系，可降低要求，分系統進行驗收，合格一個（系統）接收一個，辦理其憑證。但應注意：對其他未完工系統將會出現的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協商，以達到共識，并采取相應

的防范措施。（注意：只能按系統驗收，不能將系統再細化進行驗收，例如將給水系統中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）

按系統對設備型號、數量、位置進行記錄，對設備外觀、設備系統性能進行檢驗，記錄技術狀態數據，填寫驗收單。驗收結束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達到要求的物業公司不接收，對于不影響使用的可先進行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發商，由其督促施工單位限時整改。根據施工單位的承諾，物業公司應及時跟蹤施工單位的整改情況，達到要求后接收。設備接收后，按國家有關規定，物業公司將承擔相關責任。

三）、復驗

對于開發商、物業公司、施工單位三方在接管驗收過程中發現的缺陷，開發商組織相關人員進行整改，并與物業公司商定復驗時間。

待開發商將缺陷整改完后，物業公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業管理公司在７日內簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

QR－007JG《房屋及公用設施交接單》

QR－008JG《房屋附屬設施設備交接單》

接管驗收的準備工作

為了熟悉項目情況，方便管理，物業公司應盡可能提前介入項目（最好從項目的規劃設計開始介入），最遲應在入伙前三個月派駐現場設備管理人員，積極參與設備安裝和調試，發現問題及時提出合理建議。

1、物業公司人員準備

物業公司建立接管驗收領導小組，按業主自用部位和公共部位、設施設備分別組織驗收。對業主自用部位的驗收按項目的規模設置驗收組，每組配備3－4人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負責驗收所有的鑰匙。

注：一般毛坯房每組每天能驗收60套房左右，精裝修房每組每天能驗收40套房左右。

對業主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設施設備的驗收，根據不同的驗收對象，組織公司內相關專家及維修工構成，按系統進行驗收。

2、成立驗收組

驗收組組成建議如下：

組長：物業公司總經理

副組長：管理處經理

組員：工程維修部主管、護衛服務部主管、客戶服務主任、物業管理員、水電工

3、學習、培訓

組織驗收組人員進行相關培訓，培訓內容有：

①學習規范、研讀施工圖紙

②對配合驗收的保安進行強化培訓（保安主要配合業主自用部位驗收）

③熟悉工程情況、設備概況

④組織接管驗收演練培訓時間：10課時（不得低于）。

現場實習：待定

4、購置、準備工具

根據項目的規模及驗收時分組情況，準備下列物品及工具，數量自定。

搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網絡測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。

另準備木板若干塊，將房號在木板上標注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。

5、準備驗收規范、標準及施工圖

準備《引用法規、標準》中相關的規范、標準。

從開發商借閱相關工程資料，熟悉并了解項目基本情況。

6、準備驗收表格、接管憑證

準備《接管驗收相關記錄》中有關的驗收表格、接管憑證。

7、參與安裝調試

安排設備管理人員、維修工參與設備安裝、調試。熟悉設備性能，掌握工程進度與施工質量，便于今后管理。并可及早發現問題要及時提出合理建議。

對于設計中已有的設備，注意收集資料。大型機電設備（Ⅰ、Ⅱ級設備）建立臺帳，并向開發商、施工單位索取相關資料，如圖紙、產品說明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調試記錄等。

對于設計中沒有的設施設備，但在物業管理中又必需增設的，可降低管理、運行費用的，應建議開發商增設。

8、參與內部竣工驗收

參與開發商組織的內部驗收，掌握工程質量情況，學習驗收方法及技巧。對于影響物業管理的設計、施工缺陷提出改進建議。

9、參與政府竣工驗收

房屋本體自用部位及設施的驗收

對房屋本體自用部位及設施的驗收主要是驗收小業主（用戶）戶內的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃氣、中央空調、入戶鑰匙（含戶內鑰匙）等。

1、土建驗收

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛生間防水、坡度是否正常等。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

2、電氣

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關箱安裝是否規范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調運行是否正常。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

3、給排水

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

4、燃氣：

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：氣表是否安裝規范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設現象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

5、記錄的填寫及缺陷的整改

以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發商、施工單位（原物業公司）、物業公司。物業公司將其中的兩聯（開發商聯、施工單位聯）交開發商，由開發商組織人員進行缺陷整改。物業公司對自己留存的一聯進行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發給開發商，并對缺陷消項情況進行跟蹤。

房屋本體共有部位及設備的驗收

1、屋面

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

屋 面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進行測試

廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染

隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

2、樓層及通道 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

樓層及通道保證項防火門完好開閉靈活 消火栓內物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢

滅火器的數量、位置、壓力正確 應急照明、誘導燈正常

基本項樓層號、房號、疏散標志標識、導向標示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好

墻面無碰壞、無污跡、無脫落

地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好

消火栓外封條、門鎖完好

3、地下室 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統完好

水池周圍整潔無污染隱患

管線表面整潔、無銹跡、有明顯標志 主要入口處有平面示意圖，導向標識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現象

4、外墻面 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

外墻面保證項墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉無空鼓 外墻、窗口無滲漏

空調安裝位置統一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損

5、供配電系統

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷設計規范》GB 50057－94

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

供配電系統保證項安全防護裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害

油變壓器安裝地點是否符合規范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

干式變壓器通風、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確

無故障停電記錄

基本項設備接地牢固

電纜溝內干燥、無積水、無雜物

操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等

各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音

各種儀表指示正確

斷路器電流值整定正確

母線、端子無過熱、松動現象

電氣井接地規范，電纜敷設規范

設備、機房清潔，油漆完好

應急燈正常，機房溫度正常

6、給排水系統

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ302-88

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

給排水系統保證項水泵電機溫度正常

各層水壓正常

按規定對供水設施設備進行清洗、消毒，水質符合衛生要求

潛水泵工作正常，排水通暢

基本項壓力表工作

水泵運行正常，閥門開關靈活，泵體和閥件無滴水現象

水泵運行無異常噪音，潤滑良好

水池水位有標尺，顯示正確，進水浮球閥工作正常

設備、機房清潔，油漆完好應急燈正常，機房溫度正常

蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網封隔

污水池池蓋完好，排水溝通暢

排水系統暢通，抽查6~8個井

化糞池進、排水正常，封口嚴密，無太大異味

雨水井、污水池、下水道內無大量沉積物

7、消防系統

驗收標準：《火災自動報警系統施工及驗收規范》GB50166-92，《自動噴水滅火系統設計規范》GB50084-2001，《自動噴水滅火系統灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB5135-85，《自動噴水滅火系統濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB797-89，《室內消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門用閉門器試驗方法》GA93-1995

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

消防系統保證項自動噴淋系統放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常

消火栓系統中有水、總閥打開、系統處在自動狀態

消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵

水泵結合器未被圈占、堵塞

探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風系統與報警系統聯動正常

消防中心可啟動風機，風機風量正常

氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態，消防中心有放氣反饋信號

消防廣播正常

備用電源切換正常

基本項消防中心、機房清潔溫度正常

設備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風閥、防火閥完好，狀態正確（抽取10個點）

風機運行噪聲、震動正常，潤滑到位

消防對講通話清晰

消火栓、噴淋頭無漏水現象

煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固

管理機軟件有備份，系統誤報率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門就地手動正常

防火卷簾門與探測器聯動正常

防火卷簾門在消防中心手動正常

8、中央空調系統

驗收標準：《通風空調工程施工質量驗收規范》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

中央空調系統 制冷機部分主體外觀無損傷、無銹蝕、安裝必須水平、機腳架有防震墊,地腳螺栓無松動

機器密封性能好、不漏油、不漏氣

油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質正常(機器運行時無氣泡)

冷媒液加入量準確

制冷機微電腦控制中心運行正常，各傳感器、控制器數據控制準確可靠

制冷機電機一般采用閉式星/三角轉換的方式降壓啟動,啟動切換時間應正確、啟動電流、線路電壓降正常

主機運轉時噪音、振動、在標準范圍內

水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱、油質良好,油量充足

水泵運轉時噪音、振動無異常，軸封、水閥不漏水

水泵電機運轉電流，溫升正常

冷凍水、冷卻水、流量正確，水質良好，水壓符合設計要求

冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水

各種閥門開、關靈活不漏水

涼水塔組裝質量良好，清潔無異物

檢查水塔扇葉，電機及控制電路運行正常

塔體安裝應保持水平，殼體連接螺栓無松動

空調終端設備部分新風空調機運轉正確，無異常噪音

空調風機盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正常

空調送風管道保溫層制作良好，風口安裝準確

冷凍水管道系統保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水

9、閉路監視系統

驗收標準：《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92，《民用閉路監視電視系統工程技術規范》GB50198-94

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

CCTV基本項監視器圖像清晰

攝像機布點合理，云臺控制靈活，無監視死角

控制矩陣、圖像分割器工作正常

設備接地良好，抗干擾強

錄像工作正常，錄像效果清晰

10、周邊防范系統

驗收標準：請施工方提供

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

防范系統基本項周邊防范系統報警正確，誤報率低

紅外對射布點合理，無監視死角

樹木對對射影響小

設備接地良好，抗干擾強

與攝像頭聯動正常

11、公共天線系統

驗收標準：《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

CATC基本項圖像、伴音質量好

天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器

設備接地良好，抗干擾強

頻道放大器功能正常

頻率變換器功能正常

調制器功能正常

混合器功能正常

聲源信號源功能正常

12、局域網、綜合布線

驗收標準：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

綜合布線基本項設備接地良好，抗干擾強 交換機、HUB、服務器工作正常，安裝規范 布線規范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數據接口（RJ45）正常

13、背景音樂系統

驗收標準：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

背景音樂設備基本項聲壓符合設計、音質較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常

音箱安裝牢固、防雨 線路敷設規范

14、門禁對講系統

驗收標準：請施工方提供 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

門禁對講基本項可視對講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關閉正常 接地規范

解碼器、電源安裝規范 布線規范

室內機安裝規范

15、車場管理系統

驗收標準：請施工方提供 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

車場管理系統保證項道閘開啟靈活，無砸車隱患 基本項讀卡器感應靈敏，出臨時卡正常 交通裝置、標志完好，劃線清晰 設備表面清潔無銹蝕 系統收費、控制軟件正常

16、電梯 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

電梯保證項電梯準運證、年審合格證、限速器調試合格證 無故障停機、關人現象 報警裝置工作正常 轎廂應急燈正常 應急時可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

基

本

項操縱箱各種開關功能正常

廂內樓層指示信號齊全、清晰，監控裝置運作正常

廂內與消防中心和機房的對講正常

安全觸板或光電應正確、照明有效

轎門與轎壁應無碰撞，無摩擦

轎廂內無雜亂廣告

機房門應安全、可靠，應有“機房重地閑人免進”標識

機房墻壁完整，無孔洞

機房應有通風及防雨設施，平層標志齊全

有照明、電插座、滅火器、對講等

有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好

曳引機應完好，保潔、滴油應符合國家標準

控制柜在電梯運行時應無較大的噪音

各功能開關正常，油杯有油

轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆

各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕

各層門門頭腳蓋板滑塊齊全

層門與門框無摩擦，無碰撞

導軌支架無松動，壓板牢固

井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標

層站指示信號按鈕清晰、齊全

底坑照明、急停開關有效

補償鏈、緩沖器補應安全、可靠

大小軌道有接油裝置

17、填寫記錄

設備按系統分別填寫《公用機電設備驗收單》，對所有設施設備驗收完成后，匯總填寫《房屋附屬設施設備交接單》；對其它共用部位驗收完成后，填寫《房屋及公用設施交接單》。

公用設施、公共場地及鑰匙的驗收

1、公用設施

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

公用設施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損

游樂設施設備完整、無安全隱患，有安全指引

平面圖、路標、提示標識等各種標志齊全

基本項轄區道路完好無損

通透式圍欄完好、無銹跡

路燈完好

停車場地、垃圾中轉站、工具房等公共場所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無損

2、游泳池

驗收標準：《體育場所開放條件與技術要求》GB19079.1-2003

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

游泳池基本項游泳池周圍形成完整的圍合，防護設施完好

有水循環過濾系統和消毒、吸底設備，且工作正常

照明設備（包括應急照明燈）正常

有分設的男、女更衣室，并配有存放衣物的設施（更衣柜）

有分設的男、女淋浴室

有分設的男、女廁所

更衣室、淋浴室、廁所內的設施正常（含門鎖、燈光、噴淋設施等）

有強制通過式浸腳消毒池

更衣室與游泳池中間設有強制通過式噴淋設備男、女各一套

更衣室、廁所有通風設施，且通風設施完好

配有必備的救生高架（觀察臺）（按每250M2配備1個）

池面有明顯的水深度、深淺水區警示標識，或標志明顯的深、淺水隔離帶

有廣播設施、有專用直撥電話

有各類公共標識和警示標牌

泳池各進、排水口防護罩是否完好無損

池內上下扶手是否按規定配備、安裝是否符合規范

池面、池底、池壁、池沿無殘損，無銳角，無安全隱患

3、園林綠化

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ306-88

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

園林綠化基本項綠地、植物數量品種符合設計

土質符合植物生長，厚度正確

綠化內無磚塊等建筑垃圾

無死苗、無蟲害

4、鑰匙交接

（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

（3）數清每種鑰匙的數量，并進行確認；

（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象；

（5）按鑰匙的用途進行分類、編號、保管。

5、填寫記錄

園林綠化驗收填寫QR－005JG《綠化驗收單》，對其它公用設施設備、公共場所（地）的驗收填寫QR－007JG《房屋及公用設施交接單》，鑰匙交接填寫QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。

工程資料的接管

對于原有已入伙的物業，原物業公司及業主委員會應在新物業公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業管理公司；對于新建物業，開發商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業管理公司存檔。具體資料包括以下內容：

一、產權資料

開發公司營業執照

土地使用權出讓合同書

建設工程規劃許可證

建設工程施工許可證

建設單位營業執照

電梯安裝公司營業執照

電梯安裝公司資質證書

以上均為復印件

二、市府驗收合格資料：

建設工程竣工驗收備案證明

用電許可證

供用電協議書

用水審批表、水費收繳合同書。

公安消防建筑工程消防驗收意見書

建設工程質量監督登記書

電梯安全檢驗合格證書

防雷設施合格證

燃氣工程驗收備案證書

直飲水檢驗報告

白蟻防治工程竣工驗收證明

國家固定滅火系統和耐火構件質量監督檢驗中心檢驗報告

電纜檢測報告

智能化驗收系統合格證

停車場管理系統檢測報告

攝象機檢測報告

有線電視系統終端盒檢測報告

以上均為復印件

三、工程技術資料

建筑、結構、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調、直飲水、燃氣等工程的全套竣工圖紙。

各類公共設備使用說明書、調試報告、維護保養手冊等。（包括：變壓器、高壓開關柜、低壓配電柜、發電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統、監控系統、背景音樂系統、消防報警系統、中央空調系統等。）

地質勘察報告；

工程合同及開、竣工報告；

工程預決算分項清單；

圖紙會審記錄；

工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；

隱蔽工程驗收記錄；

沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；

鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

新材料、構配件的鑒定合格證書；

砂漿、混凝土試塊試壓報告；

供水、供暖管道的試壓報告；

機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。

注：電梯相關資料包括以下部分

①勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）

②勞動局電梯安全技術檢驗報告書（每梯一本）

③質量技術監督局安全檢驗合格證（每梯一份）

④勞動局起重機械登記卡片（每梯一份）

⑤電梯安裝工程施工技術資料（每梯一本）

⑥質檢報告（每梯一份）

⑦電梯隨機文件（至少包括：電梯相關圖紙、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、裝箱單等）

⑧產品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證）

⑨試驗報告書（每梯一份）

4、填寫記錄

對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。

業主（用戶）入伙時的接管驗收

業主（用戶）入伙接收物業時，物業公司工作人員陪同并協助業主對房屋設施進行全面細致的質量檢查，對發現的缺陷進行登記。此過程僅限于新樓宇。

業主（用戶）入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進行：

1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

①拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

②數清每種鑰匙的數量，并進行確認；

③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象。

2、檢查房間設施是否齊全；

①根據售樓或租賃時的約定先將房間內配置的設施列出清單；

②根據清單查對設施的數量及質量；

3、檢查房間工程質量（包括裝修質量及安裝質量）

①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應檢查墻面、天面的清潔情況；

②檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）；

③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴密、開關靈活；

④檢查開關、插座是否有電；

⑤選頂層房屋的應著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應檢查地面是否有返潮現象；

4、核對入伙當天的水、電、氣表讀數；

5、填寫記錄

將入伙時拿到鑰匙的數量、驗收中發現的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數填寫在《接管驗收記錄》。

缺陷整改與保修

對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向開發商說明：經物業公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的要求，開發商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任，而且房屋質量也存在一定的保修期限。因此建議發展商在保修期結束時，在取得物業公司認可后，才向施工單位支付保修金。

一、對缺陷整改

1、一般缺陷的返修

對接管驗收或使用過程中發現的非結構性的質量問題，物業公司應在兩天內將檢查記錄整理好后提交給開發商（一式兩份，一份給開發商，一份由開發商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發商責成施工單位進行整改；物業公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由開發商委托物業公司代為返修，所需費用由開發商支付。

2、房屋結構的加固補強

在接管驗收中，如發現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由開發商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。

3、對不具備使用功能問題的處理

接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由開發商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。

4、業主在驗收中提出問題的解決辦法

①對業主在接管驗收或使用過程中提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給開發商（一式兩份，一份給開發商，一份由開發商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發商責成施工單位進行整改；物業公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由開發商委托物業公司代為返修，所需費用由開發商支付。

②對小業主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內容見《裝修管理手冊》。

二、保修及維修

1、新建房屋在保修期內

新建房屋保修期的計算應以法規及開發商與建筑安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規定的保修期內，由施工單位負責房屋的質量保修。工程竣工日若距物業接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發商負責質量保修，保修期順延。所以，物業公司在與開發商簽署交接單時，應明確填寫保修期終止時間。

2000年1月30日國務院279號令發布的《建設工程質量管理條例》規定建設工程的最低保修期限為：

①基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

③供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

④電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；

⑤其他項目的保修期限由開發商與施工單位約定。

2、保修期滿后

物業公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業規劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。

業主承擔物業內自用部位和自用設備的修繕責任。

3、其他情況

凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。

4、保修期內管理辦法

①設備接管時，物業公司、開發商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內容、范圍、期限，物業公司維護的內容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協議。

②保修期內保修單位提供的服務單一，一般只做修理，不做保養，難以達到物業管理行業標準。保修工作之外的保養內容需物業公司自己或委托專業公司做，書面協議有助于解決物業公司或專業公司與保修單位的矛盾、糾紛。

③設備保修期內，物業公司自行進行的機電設備的保養工作應以清潔、防腐、潤滑、調整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修，物業公司應督促保修單位解決。

④保修期結束，保修單位結算保修金時，物業公司須在結算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務的，物業公司有權拒絕簽字。