第一篇：物業接管驗收的準備

物業接管驗收的準備

（一）人員準備

（1）組建接管驗收小組。由物業管理企業管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃 部有關人員參加。各部門應選派既精通業務，又責任心強的技術人員參加，并且一般要有 不同專業特長的工程技術人患參加。規模一般為5～8人。（2）指定負責人,最好是由本項目的負責人擔任。

（二）接管驗收的資料準備

（1）驗收支出國家有關技術標準及規范。

（2）圖紙：該物業的設計圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現場記錄（3）針對該物業驗收的內容事先設計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接管驗收表、公共配套設施接管驗收表、機電設備接管驗收表、室內接管驗收遺留問題統計表、機電設備接管驗收遺留問題統計表、接管驗收問題整改表等。

（三）進行現場初步勘察

根據設計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術人員到物業些絕絕招馬為接管驗收工作的開展打下基礎。新建物業接管驗收的程序

（1）身機單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。

（2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

（3）接管單位會同建設按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。（4）驗收過程中發現的問題，按質量問題的處理辦法處理。

（5）經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內簽發驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。原有物業的接管驗收程序

（1）移交人書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料”

（2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

（3）接管單位合同移交人按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。

4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現有價值；對在驗收過程中發現的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。（5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和黨附著物，“核實房屋的被用眾況。（6）經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內簽發驗收合格憑證，簽發接管文件，并辦理房屋所有權的轉移登記（若無產權轉移，則無需辦理）。物業接管驗收的主要內容和技術標準

新建物業接管驗收的主要內容和標準（質量與使用功能）

1、主體結構

（1）地基基礎的沉降不得超過地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

（2）鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值。（3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

（4）木結構應給點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗收規范中的有關規定。

（5）凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規范的有先規定。

2、外墻不得滲水

3、屋面

（1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規范中的有關規定，排水暢通，無積水，不滲水。

（2）平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。

（3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

4、樓地面

（1）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。

（2）衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

（3）木樓地面應平整牢固、接縫密合。

5、裝修

（1）鋼木門窗應安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。

（2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進戶 門的亮子均應裝設鐵柵欄。

（3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢。（4）門窗玻璃應安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。（5）抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。（6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。（7）油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏劇現象。

6、電氣

（1）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線 連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構和電 氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。（2）應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

（3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。（4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規范的要求。

（5）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規范的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

（6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。

（7）除上述要求外，同時應符合地區性《低壓電器裝置規程》的有關要求。

7、水、問聲、消防

（1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求。應按套安裝水表或預留表位。（2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

（3）衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超高壓 sin，并不應使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

（4）衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。（5）水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。

（6）消防設施必須符合建筑設計防火規范、高層民用建筑設計防火現嫩要求。并且有消防部門檢驗合格簽證。8．采暖

（1）采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。

（2）鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證。

（3）爐排必須進行12小時以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉應自如。

（4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。（5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴密，風室隔墻 不得透風漏氣。

（6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求，管溝 大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

（7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程 施工及驗收規范的規定。

（8）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放 濃度應符合環保要求。

（9）經過48小時連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采曖區室溫必須符 合設計要求。

9、附屬工程及其他

（1）室外排水系統的標高、窨井（檢查井）、設置、管道坡度、管徑均必須符合室外排 水設計規范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

（2）化糞池應接排滿量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立 管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，一但不應超過兩個彎。（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現象。

（4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。（5）房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。

（6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

（7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時設施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內外高差符合設計要求。

（8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。

原有物業接管驗收的主要內容和標準

1、質量與使用功能的檢驗

（1）以危險房屋鑒定標準和國家有關規定作檢驗依據。（2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。

（3）檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

（4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設備等情況），評估房屋現有價值、建立資料檔案。2．危險和損壞問題的處理

（1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危，才得接管。（2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其他補償形式。

（3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。物業接管驗收中質量問題的處理 處理質量問題的方法

1、發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負重 進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。

2、發現影響相鄰房屋的安全問題，由經給基胡狩理。因施工原因造成的質量問題，應由施工單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。

3、對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可采取費用補償的辦法，由物業管理企業處理。

4、房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理；如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。處理質量問題應把握的兩條原則 原則性與靈活性相結合

所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規章制度辦事。物業管理企業應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。

所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規模的物業，難免會出鵬盡。意之。，接管。收人員不蛐泥于哪，飄對不雅規嘴。措施，不能把接管驗收的雙方置于對立狀態，而應共同協商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。細致入微與整體把握相結合

工程質量問題對物業產生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業管理企業在進行工程驗收時必須細致入微。任何7點疏忽都有可能統日后的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴重損害業主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優劣，供電線客的大小是否恰當等。電梯、空調、發電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行一段時間以后進行。整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業，都不是孤立的和一成不變的物業土地使用情況、市政公用設施、名共配套設施等綜合做項目將標示出該物業的檔次和發展潛力。對于住宅小區而言，因為與人們日常生活緊密相關，這一特點決定了一個舒適、優美、安靜的環境是小區建設和管理的重要目標，這正是更高層次的把握；而寫字樓則重視商務、辦公的快捷、方便，并重視體現使用者的地位和身份，因此，內外裝修和設備應是接管驗收的重點。物業接管驗收與竣工驗收的區別 物業的接管驗收是：物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再驗收。物業的接管驗收與竣工驗收的區別是： 1．驗收目的不同

竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求：接管驗收是為了主體結構安全與滿足使用功能的再驗收。2．驗收性質不同

竣工驗收是政府行為，房地產開發項目和任何建設工程的竣工驗收由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定。接管驗收是企業行為，是物業管理企業代表全體業主（包括現有業主和未來業主）根據物業管理委托合同，從確保物業日后的正常使用與維修的角度出發，對物業委托方委托的物業進行的質量驗收。

3、驗收條件不同

竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設備已落位；接管驗收的首要條件是按正驗收 合格，并且附屬設備已完全正常使用，房屋編號已得到認可。

4、移交對象不同

竣工驗收是建設單位移交物業的過程；接管驗收是建設單位向物業管理企 業移交物業的過程。5．驗收階段不同

竣工驗收合格后7由施工單位向開發企業或建設單位辦理物業的交付手續，標志著物業可以交付使用；接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發企業或建設單位向物業管理企業辦理物業的交付手續，標志著物業正式進入使用階段。物業接管驗收應提交的資料

根據2003年國務院第379號令《物業管理條例》第二十九條規定和1991年建設部公布的《房屋接管驗收標準》（ZBP30001---90）建設單位應向接管單位移交有關資料。新建物業接管驗收應提交的資料

1、產權資料

（l）項目批準文件。（2）用地批準文件。（3）建筑執照。（4）拆遷安置資料。

2、竣工驗收資料

（1）竣工圖一包括總平面、建筑、結構、”設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。（2）地質勘察報告。（3）工程合同及開、竣工報告。（4）工程預決算。（5）圖紙會審記錄。

（6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗收簽證。（8）沉降觀察記錄。（9）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。（l0）砂漿、混凝土試塊試壓報告。

（1l）竣工驗收證明書。

3、技術資料

（1）新材料、構配件的鑒定合格證書。（2）水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。

（3）供水、供暖的試壓報告。（4）各項設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。牧業質量保修文件和物業使用說明書。原有物業接管驗收應提交的資料

1、產權資料

（1）房屋所有權證。（2）土地使用權證。（3）有關司法、公證文書和協議。（4）房屋分戶使用清冊。（5）房屋設備及定、附著物清冊。

2、技術資料

（1）房地產平面圖。（2）房屋分間平面圖。（3）房屋及設備技術資料。

三、物業接管驗收交接雙方的責任 建設單位的責任

（1）提前做好房屋交驗準備。房屋竣工后要及時提出接管驗收申請，未經接管驗收的新建房屋一律不得分配使用。

（2）在接管驗收時，應嚴格按照接管驗收標準進行驗收，驗收不合格的負責返修。（3）房屋接管交付使用，如發生重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理。如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

（4）按規定負責保修，并應向接管單位預付保修保證金和保修費。

（5）新建房屋接管后，應負責在3個月內組織辦理承租手續，逾期不辦應承擔因房屋 空置而產生的經濟損失和事故責任。接管單位的責任

（1）對建設單位提出的驗收申請，應雜一15日內審核完畢、及時簽發接管驗收文件。（2）經檢驗符合要求，應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管驗收文件。（3）接管驗收時，應嚴格按照接管驗收條件進行驗收，對在驗收中發現的問題應明確記錄在案，并會同建設單位共同協議處理辦法，商定復驗時間，督促施工單位限期改正。（4）房屋接管交付使用后，如發生重大質量事故，應會同建設。設計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應負責處理。（5）根據協議，可負責代修、保修。接管驗收時如有爭議，交接雙方應盡可能協商解決，如不能協商解決時雙方均應申請市、縣房地產管理機關進行協調或裁決。

第二篇：物業接管驗收

集中檢查，是建設方向物業企業移交前由物業公司組織的，從客戶使用和物業服務角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設備安裝、成品保護、使用功能等項目進行檢驗。

可分為戶內和公共區域兩種，根據建設進度戶內檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區域按配電、給排水、環境、弱電、消防等專業根據工程進度分部分項開展。本章節主要講解室內檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業技術部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業檢查整改聯系人，檢查標準、返修流程向施工單位、監理交底。（3）制定計劃根據預驗房時間、施工進度制定檢查計劃，在預驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓。

（5）檢查 物業工程負責人組織員工進行檢查，分片區負責制。

（6）記錄反饋原始資料物業保存，復印件當天或次日由總包在物業簽字領取，分發到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進行整改。（8）復檢

整改結束，監理進行檢查，合格通知物業復檢。（9）資料維護物業工程負責人指定專人對計劃、檢查，整改資料進行維護。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據項目進度制定檢查計劃，在業主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標準的掌握是提高工作質量的基礎和保證。戶內檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內容.xls》 《戶內檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標準（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內墻面之間凈距極差20mm以內 l凈高偏差值-20mm以內，極差在20mm以內 l非矩形的主要功能房間內墻凈距差可不做檢查。

（2）現澆樓板厚度及裂縫板厚應符合設計要求，偏差符合施工質量驗收規范； 現澆樓板不應有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關閉嚴密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進戶門開啟方向符合設計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數量符合設計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構造符合設計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關注較多）：

檢查室內標示（給排水管、管線預留孔洞、強弱電線盒、開關、插座等均應做相應的標示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應結合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當玻璃臨空高度達到5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。）：室內護窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設置和成品保護等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應密實平整；平開窗鎖鉤風撐安裝穩固使用靈無明顯劃痕。縱向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉窗應有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設置情況（安裝平穩牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應與戶位號一致。）：

戶內給水管檢查（戶內總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球實驗（球能從測試點被水沖至被測管給水管道支架穩固性（給水管應安裝應平整牢固，支架間距參照規范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應安裝規范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應設置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應安裝應平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設置高度檢查：1.8m室內裝修電源插座高度檢查300mm

強弱電箱內電氣元件規格、型號、數量符合設計要求標示完好，標識清楚、動作靈活，接線、插座等相續正確；電表讀數、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標準、流程培訓，自己做足功課；2）分棟或片區責任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產反饋，并落實處理方法。

（2）重點關注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質量、進度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區責任制；

2）返修材料準備，與項目部落實供貨期較長的材料供應及時性，確保整改進度；

3）整改質量、進度出現異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業技術部會議解決。

第三篇：物業接管驗收作業指導書

工程驗收標準

1．電梯層門應設置1％的坡度，且門檻高于地坪5MM； 第1、2、3、4、5、6條根據《電梯安全使用制度》

2．夏季最高溫度超過40度，且設在樓宇頂層的電梯機房應考慮空調的設置，預留空調洞和空調板及空調用電并考慮與中心報警連接；

3．電梯噪聲對住戶的影響應在40分貝以下

4．電梯機房內門鑰匙應通用，排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門可以考慮設置不透光向上的百葉通風（規格250mm*250mm），優先考慮在電梯機房安裝溫度自動控制的送風、排風系統

5．轎廂風扇要保證內通風，封閉的電梯廳需設置排風設施

6．控制中心有電梯的運行指示，消防電梯應具備消防迫降功能

7．電梯應設置五方（底坑、轎廂、轎頂、電梯機房、監控中心）對講系統且手機信號應覆蓋轎廂，電梯監控單獨取電

8電梯鋼纜規范平層標識，電梯機房配標識對應的平層對照表，塑封貼于顯著位置處

9．電梯用鋼絲繩滿足GB8903-2005，鋼絲繩直徑損耗為原直徑的1/10時即需更換

10．電梯曳引機須滿足 GB/T13485-1992

11．電梯啟動、運行、停止時轎箱內無較大震動和沖擊，制動可靠。超載實驗必須能安全啟動、運行和停止

12．電梯底坑排水通暢，無雜物，緩沖器能正常運行

13．極限、限位、緩速裝置的安裝位置正確，功能必須可靠。急停、檢修轉換等按鈕和開關的動作必須靈活可靠

14．電梯電源應專用，并設置雙電源、機房照明、井道照明、轎廂照明應與電梯電源分開專用，電源與應急電源能正?？焖偾袚Q

15．隨行電纜應使用60線的通信電纜，電機推薦使用永磁同步電機，限速器一般采取1.15倍動作 高低壓配電

第四篇：物業接管驗收標準

物業接管驗收標準

一、接管驗收應提交的資料

1、新建房屋接管驗收應提交的資料：

1)竣工驗收備案表 復印件 ；

2)建筑工程竣工消防審核意見書 復印件 ； 3)供水合同復印件 ； 4)供電合同復印件 ； 5)供氣合同復印件； 6）有線電視協議書 7）通信設施協議書

8)銷售資料（業主、產權、位置、建筑面積等）復印件。

2、技術資料：

1)建筑施工圖（結構、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件；

2)竣工圖包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程、有隱蔽管線的全套圖紙 原件；

3）工程設計變更通知書 復印件； 4）隱蔽工程驗收記錄 復印件； 5）竣工驗收證明書 復印件；

6）供水、供暖、供冷、消防管道的試壓報告； 7）其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件； 8)各分項工程施工單位資料 復印件 ；

9)供電、給排水、供暖、電梯、消防、弱電、中央空調、防雷系統設備技術資料。

A、各系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ； B、主要配件合格證、說明書、系統調（測）試報告、系統使用許可證、系統圖；

C、隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、設備機房布置圖、技術圖紙、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件 ；

D、重要系統軟件（程序、密碼、編碼等）

E、系統檢測報告、設備檢驗報告、試運行記錄、運行許可證 原件 ；

二、房屋建筑驗收標準：

1.墻面

1)墻面平整、垂直度4㎜、陰陽角方正4㎜、無空鼓、開裂、滲水現象。

2)墻面涂料面層涂料均勻，無明顯色差、無漏刷、無剝落、污漬、無脫皮、霉點、開裂、起殼、起砂、麻面等缺陷。

2、塊料(如瓷磚)面層

1)表面平正度2㎜、粘貼牢固, 接縫均勻順直、砂漿飽滿、無缺棱掉角;2)面層無裂紋、損傷、色澤一致;3)對縫砂漿、飽滿、線條須直;起砂、麻面等缺陷；

3、砂漿地面

1)平整度4㎜、無空鼓、裂縫、起砂和起泡等缺陷;2 2)所有房間樓地面的埋地管線，包括采暖、給水、電氣等管線的位置及走向，采用墨線標識出管道埋設位置及寬度，并注明管道名稱和走向指示箭頭必須清晰。

3)衛生間、陽臺、廚房地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水滲漏。

4.頂棚

1)抹灰面平整,面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮;2)無裂紋、無空鼓、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。5.屋面

1)各類屋面必須符合屋面工程及驗收規范的規定，排水暢通、不積水，不滲漏。

2)陽臺和屋面有組織排水，天溝、天臺無積水現象，出水口、落水管應安裝牢固、接口嚴密。

3)屋面平整、干凈，無損壞。6.門窗

1)窗開啟自如,目視零配件裝配齊全,位置準確,無翹曲變形。安裝平整度、垂直度3㎜；窗縫隙嚴密；表面無裂痕、刮傷。

2)門開啟靈活，目視零配件裝配齊全，表面干凈，關閉到位。

3)窗臺泛水正常,無向室內倒流缺陷

4)防護裝置高度不小于1.05m,豎桿間距不大于110mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致。

7、電子對講可視門

1）開啟靈活,通話器完好無損，不銹鋼門無刮花痕跡。2)防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。

8、樓梯、扶手

1）樓梯: 表面平整、無裂縫。

2)扶手：高度梯段不小于900 mm，水平段不小于1050 mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致

三、供配電接管驗收標準 1．變壓器

1）變壓器起動運行平穩，無異常噪聲，溫開正常。2）測溫裝置指示應正確，整定值符合要求。3）冷卻裝置運行正常，聯動正確。2．配電室及配電箱柜

1）配電室光線明亮、通風、無滲水漏雨，地面鋪有絕緣橡膠板。

2）配電箱柜的固定及接地應可靠，設備標識齊全，箱柜表面漆層完好、清潔。

3）箱柜內開關動作靈活可靠，回路編號標識準確。4）操作主開關、聯絡開關，測試有效、可靠。5）系統指示燈、儀表正常

四、弱電智能化接管驗收標準 1．防盜報警系統

1）控制器工作穩定可靠，避免出現誤報和漏報。2）室外探測器應具有防雨、防霧、遮陽功能。3）周邊防范系統報警靈敏、可靠。

4）電子巡更系統工作穩定、可靠。2．電視監控系統

1）室外攝像機具有耐高、低溫，防雨和防塵功能。2)監視器圖像清晰、穩定，硬盤錄像機存儲性能穩定，操作控制可靠。

3、可視對講系統

1)分機熒屏圖像清晰、穩定。2)電控鎖開關門動作正常。

3)對講時語言清晰，信噪比高，失真度低。

五、給排水系統接管驗收標準

1、安裝牢固無搖晃,管道完好無損,無滲漏水、無銹跡。

2、二次供水需經衛生防疫部門檢測合格，并提交檢測報告。

3、控制閥門操作靈活，控制有效、可靠。

4、給排水泵控制正常，運行時不得有異常噪聲和振動。

5、衛生潔具，安裝牢固,配件齊全,完好元損,面層無污跡和刮花痕跡，便器水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通。

六、消防器材配置齊全，標識清晰，消防監控設備工作性能良好,末端探測設備動作可靠，設備安裝牢固, 表面完好無損，機房干燥、通風、采光良好，疏散指示標識齊全完好。

七、照明系統接管驗收標準

1．照明燈具及其配件齊全完好，無機械損傷、變形、涂層剝落和燈罩破裂等缺陷，打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發光是否正常。

2．燈具開關固定牢固可靠,目視開關無損壞;開關靈活,開啟接觸效果良好。

3．插座安裝牢固方正,無晃動并緊貼墻面;蓋板無損壞，相序正確。

4、應急照明燈具按設計配備齊全完好。

八、電梯系統：運行平穩，有電梯運行許可證。

九、中央空調系統：工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光良好，設備表面油漆完好、無損傷。

十、采暖系統：管道安裝橫平豎直，試壓合格，無堵塞。相關安裝技術符合規范標準。

十一、發電機系統：工作性能良好，配件齊全，標識清楚，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。

十二、防雷設施：防雷網、避雷針、接地線完好無損，有檢測合格證。

十三、景觀、設施接管驗收標準

1．木結構應結點牢固，支撐可靠，無蟻害，外觀無變形，表面光潔，線條順直，對縫嚴密，釘帽無外露。防腐措施必須符合規范規定。

2．鋼筋混凝土結構無變形、裂縫，飾面磚表面清潔，粘貼牢固，陰陽角與線條順直，無掉角。

3．水景、燈光安裝應達到設計要求，水下燈、地埋燈必須安全可靠接地，水池池底清潔。

4.噴泉應設供水管、回水管、溢流管、泄水管和泄空設施，回水管上應設濾網。

十四、防水工程接管驗收標準

屋面、衛生間、陽臺、露臺、天溝需做防水的部位不得有滲漏水現象。

十五、公共場所及配套設施接管驗收標準

1．室外排水系統的管道應順直且排水暢通，雨水井、檢查井、化糞池內無雜物，上水閥門井、強、弱電井標識清楚。井蓋應擱置平穩。

2．室外道路路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；路面平整、無起砂、不積水，不開裂。

3． 庭院柵欄各排高度一致，安裝垂直牢固，油漆無脫落,色澤一致,表面平滑。

4．交通標識線、路牌清楚完好、清晰。

5．室外消防接合器，標識清楚，配件齊全，安裝牢固。6．樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚

7．垃圾箱密封良好，裝飾完整，油漆完好，使用方便。8．保安崗亭安裝牢固，標識清楚，完好無損。9．道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

10．停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

11．自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

12．臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

13．信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

14．雕塑、小品牢固，完好、安全。

15．招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。16．路燈基礎固定可靠，地腳螺栓備帽齊全，燈具的接線盒防水密封墊完整。

第五篇：物業工程接管驗收

物業工程接管驗收

目的

規范新物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。

程序要點

接管驗收的準備工作

(1)新建房屋竣工驗收后、業主入住前，物業部應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。

成立物業接管小組

1．接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：

——抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作；

——物業部服務處抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作；

——物業部機電處抽調業務骨干具體負責房

接管驗收前的準備：

接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

①與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；

②派出先頭技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃；

③提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數；

④準備好接管驗收記錄表格：

——《房屋本體接管驗收表》；

——《公共配套設施接管驗收表》；

——《機電設備接管驗收表》；

——《接管驗收問題整改表》。

綜合竣工驗收資料：

①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程專業竣工圖及地下管線布置竣工圖）； ②建設工程竣工驗收證書；

③建設消防驗收合格證；

④公共配套設施綜合驗收合格書；

⑤供水合同；

⑥供電協議書、許可證；

⑦供氣協議書、許可證；

⑧光纖合格證；

⑨通信設施合格證；

⑩電梯準用證。

施工設計資料：

全套設計圖紙；

圖紙會審記錄；

設計變更通知單； ；

重要的施工會議紀要；

隱蔽工程驗收記錄；

其他可能會影響將來管理的原始記錄。

機電設備資料：

①機電設備出廠合格證； ②機電設備使用說明書（要求中文）；

③機電設備安裝、調試報告；

④設備保修卡、保修協議。

接管驗收標準

驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。(1)主體結構：

①外墻不得滲水；

②屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

(2)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

(3)內墻面：

①抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。(4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

(5)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。

(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

(7)門、窗

①門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；

②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

③玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

⑤電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；

⑥不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；

⑦高檔裝飾門裝飾完整。

(8)樓梯、扶手：

鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

(9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

(10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

(11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。

(12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。

(13)光纖已開通，收視良好。

(14)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

(15)燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。

(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

(17)衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。

(18)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

(19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

(20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

(21)防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、(22)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

公共配套設施接管(1)天臺：

①天溝、落水口暢通完好；

②隔熱層、防水層完好。

(2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

(3)屋面避雷設施連接牢固。

(4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

(5)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。

(6)道路：

①路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

③塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

④交通標識線、路牌清楚完好。

(7)室外消防栓：

①消防箱標識清楚，玻璃完好；

②消防設施配件齊全；

③消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

(9)垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

(10)安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。

(11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。(12)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

(13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

(14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

(16)護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

(17)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

(18)水池、水箱衛生清潔，無滲漏。

(19)信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。

(21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

機電設備的接管

(1)電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

(2)變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

(3)中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。

(4)發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，反應敏捷，標識清楚，表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。

(5)消防監控設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

(6)給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。(7)安全監控設備：同消防監控設備。

遺留問題的登記確認：

①對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認；

(1)對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。

(2)對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。

(3)對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。

(4)對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，登記后交給發展商進行備錄。