第一篇：三星物業接管驗收

三星物業接管驗收

（一）物業驗收程序

一、目的規范公司物業驗收程序,確保物業驗收工作得到有效控制,以便對物業進行全面接管,保證物業入住工作順利進行。

二、適用范圍

適用于公司所承接的物業的驗收,與房地產開發單位的交接。

三、職責

1.公司接到房地產開發單位驗收的通知后,總經理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業的技術人員組成驗收小組。

2.驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。

3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規格型號、容量及設計要求進行驗收，設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。

4.驗收小組對物業按運行系統驗收,主要驗收供電系統、給排水系統、土建工程裝飾工程、給排風系統、消防系統、防盜對講系統及電梯系統。

5.由總經理指定負責主管人員跟房地產開發單位辦理接管手續。

四、工作程序

1.驗收的準備

驗收小組根據房地產開發單位提供的竣工圖紙資料,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。

2.驗收的實施

(1)驗收小組依據驗收計劃、標準，按專業分工進行預驗收。

(2)在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備，提出書面整改報告返回發展商，由發展商督促施工單位進行整改。

(3)對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備，整改實施后，驗收小組進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。

(4)樓宇的實物驗收,應注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查，并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。

(5)設備的實物驗收,要做到符合以下幾點：

①圖紙設計與設備的規格、型號、數量符合。

②主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。

③設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。

(6)對物業的其它配套系統、設施進行驗收，驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。

(7)移交檔案、資料驗收：根據驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查，并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。

(8)對原有物業的接管驗收應按上述標準執行，對發現的問題根據實際情況明確責任和解決處理辦法，交接雙方同意簽字后，可辦理接管手續。

(二)接管驗收檢索提交資料目錄

一、產權資料

1.項目批準文件。

2.用地批準文件。

3.建筑執照。

4.拆遷安置資料。

二、技術資料

1.竣工圖，包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。

2.地質勘察報告。

3.工程合同及開、竣工報告。

4.工程預、決算。

5.圖紙會審記錄。

6.工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）。

7.隱蔽工程驗收簽證。

8.沉降觀察記錄。

9.竣工驗收證明書。

10.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。

11.新材料、構配件的鑒定合格證書。

12.水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。

13.砂漿、混凝土試塊、試壓報告。

14.供水、供暖的試壓報告。

（一）物業檔案資料移交目錄

在實施物業管理之前，房地產開發單位應向管理公司移交關于物業的各類資料：

一、綜合資料

1.項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準文件（永久）。

2.建設許可證、工程建筑報建表（永久）。

3.工程招、投、定標書（永久）。

4.上級機關的決議、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件（永久）。

5.征地批文、協議書（合同書）、紅線圖（永久）。

6.初步設計方案、設計鑒定審批文件（永久）。

7.施工合同、施工許可證、施工執照（復印件）、開工報告、施工量放線圖表記錄（永久）

8.單項工程質檢監督委托書、成果報告、單項工程竣工驗收證書（永久）。

9.工程勘測資料：地質圖勘察報告、地形、地貌、控制點、永久性水準點的坐標位置圖、水文、氣象、地震等設計基礎材料（永久）。

10.竣工驗收會議文件及質量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書（永久）。

11.工程決算書、三算表（永久）。

l2.消防設施驗收合格證（永久）。

二、土建資料

1.主體隱蔽工程驗收記錄（永久）。

2.圖紙會審和設計修改變更及聯系單（永久）。

3.事故處理記錄（永久）。

4.建筑物、構筑物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。

5.原材料產品及重要構件出廠證明、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告（長期）。

三、給排水、消防資料

1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。

2.圖紙會審及設計修改變更通知（永久）。

3.事故處理及探傷記錄（永久）。

4.隱蔽工程驗收記錄（永久）。

5.材料構件出廠證明及材料代換審批單（永久）。

6.管線標高、位置、坡度、測量記錄（永久）。

7.試水、閉水試壓試驗記錄（永久）。

8.設備調試記錄（永久）。

9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。

四、電氣資料

1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。

2.圖紙會審及設計變更通知（永久）。

3.事故處理及探傷記錄（永久）。

4.隱蔽工程驗收記錄（永久）。

5.防雷電陰接地實測記錄（永久）。

6.引下線焊接記錄（永久）。

7.材料構件出廠證明及材料代替換審批單（長期）。

8.絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉記錄（長期）。

9.空調資料、動力、通訊、有線電視資料。

五、施工圖

1.總平面布置圖（包括綜合系統圖）（永久）。

2.建筑施（竣）工圖（永久）。

3.結構施（竣）工圖（永久）。

4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。

5.電氣施（竣）工圖（永久）。

6.空調施（竣）工圖（永久）。

7.智能化系統施（竣）工圖（永久）。

8.通訊施（竣）工圖（永久）。

9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。

六、聲像資料

1.建筑前后的現狀、側、立面照片（永久）。

2.內外景觀照片（永久）。

3.建筑小品。

4.工程奠基、開、竣工典禮、重要領導人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。

5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。

6.其它。

（四）物業接收工程項目驗收依據

一、所有的已經發布的各專業的驗收規范和質量標準（包括國家、行業和地方的，較為完備的規范、標準）。

二、前期施工全同（協議）制定的標準，要求。

三、所有的各專業施工所用的施工圖、竣工圖紙，設計變更單。

四、所有的設備，材料等的技術說明書，安裝使用說明書和設備、設備制品和主要材料等的清單、合格證等。

五、隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。

六、工程質量事故處理記錄。

七、前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監理公司出具的）；分項、分部、單位工程質量檢驗評定記錄。

八、設備試壓、試運行合格報告等。

第二篇：物業接管驗收

集中檢查，是建設方向物業企業移交前由物業公司組織的，從客戶使用和物業服務角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設備安裝、成品保護、使用功能等項目進行檢驗。

可分為戶內和公共區域兩種，根據建設進度戶內檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區域按配電、給排水、環境、弱電、消防等專業根據工程進度分部分項開展。本章節主要講解室內檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業技術部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業檢查整改聯系人，檢查標準、返修流程向施工單位、監理交底。（3）制定計劃根據預驗房時間、施工進度制定檢查計劃，在預驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓。

（5）檢查 物業工程負責人組織員工進行檢查，分片區負責制。

（6）記錄反饋原始資料物業保存，復印件當天或次日由總包在物業簽字領取，分發到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進行整改。（8）復檢

整改結束，監理進行檢查，合格通知物業復檢。（9）資料維護物業工程負責人指定專人對計劃、檢查，整改資料進行維護。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據項目進度制定檢查計劃，在業主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標準的掌握是提高工作質量的基礎和保證。戶內檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內容.xls》 《戶內檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標準（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內墻面之間凈距極差20mm以內 l凈高偏差值-20mm以內，極差在20mm以內 l非矩形的主要功能房間內墻凈距差可不做檢查。

（2）現澆樓板厚度及裂縫板厚應符合設計要求，偏差符合施工質量驗收規范； 現澆樓板不應有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關閉嚴密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進戶門開啟方向符合設計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數量符合設計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構造符合設計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關注較多）：

檢查室內標示（給排水管、管線預留孔洞、強弱電線盒、開關、插座等均應做相應的標示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應結合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當玻璃臨空高度達到5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。）：室內護窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設置和成品保護等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應密實平整；平開窗鎖鉤風撐安裝穩固使用靈無明顯劃痕。縱向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉窗應有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設置情況（安裝平穩牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應與戶位號一致。）：

戶內給水管檢查（戶內總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球實驗（球能從測試點被水沖至被測管給水管道支架穩固性（給水管應安裝應平整牢固，支架間距參照規范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應安裝規范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應設置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應安裝應平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設置高度檢查：1.8m室內裝修電源插座高度檢查300mm

強弱電箱內電氣元件規格、型號、數量符合設計要求標示完好，標識清楚、動作靈活，接線、插座等相續正確；電表讀數、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標準、流程培訓，自己做足功課；2）分棟或片區責任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產反饋，并落實處理方法。

（2）重點關注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質量、進度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區責任制；

2）返修材料準備，與項目部落實供貨期較長的材料供應及時性，確保整改進度；

3）整改質量、進度出現異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業技術部會議解決。

第三篇：物業接管驗收內容

物業接管驗收內容： 物業接管驗收內容：

一、資料： 資料：

1、產權資料（1）用地批準資料（2）項目批準資料（3）施工許可證（4）用水、用電、用氣指標批文。用水、用電、用氣指標批文。（5）各業主聯絡單。內容為：業主姓名、性別、業主 各業主聯絡單。內容為：業主姓名、性別、的物業位置及面積朝向、業主的聯系電話及地址、的物業位置及面積朝向、業主的聯系電話及地址、業主的素 質（與銷售部溝通）、業主付款方式和付款情況。與銷售部溝通）、業主付款方式和付款情況。）、業主付款方式和付款情況

2、技術資料（1）住宅區規劃圖、小區竣工總平面圖。住宅區規劃圖、小區竣工總平面圖。（2）所有單體建筑、結構、設備安裝竣工圖。所有單體建筑、結構、設備安裝竣工圖。（3）單位工程竣工驗收證明書。單位工程竣工驗收證明書。（4）地下管網竣工圖。地下管網竣工圖。（5）所有設備訂貨合同、產品合格證、隨機資料（使 所有設備訂貨合同、產品合格證、隨機資料（用說明書、檢驗報告），隨機專用工具清單。用說明書、檢驗報告），隨機專用工具清單。），隨機專用工具清單（6）水器具檢驗合格證。水器具檢驗合格證。（7）暖氣管道的試水、試壓記錄。暖氣管道的試水、試壓記錄。（8）消防驗收許可證。消防驗收許可證。（9）水路試壓記錄。水路試壓記錄。（10）房屋測繪驗收資料。10）房屋測繪驗收資料。
1

（11）房屋驗收記錄。11）房屋驗收記錄。（12）綠化平面圖。12）綠化平面圖。

二、房屋： 房屋：

1、主體及內墻面

2、頂棚（層高），開間尺寸 頂棚（層高），開間尺寸），3、地坪

4、進戶門、電表箱門、弱電箱門、水表箱門 進戶門、電表箱門、弱電箱門、5、陽臺

6、衛生間、廚房間 衛生間、7、門窗

8、公共部位（樓梯走道）公共部位（樓梯走道）

9、外墻10、10、屋面

11、給排水、11、給排水、電器部分12、12、給水管13、13、排水管

14、空調、14、空調、雨水管 15 天然氣管道16、16、避雷帶17、17、配電箱

18、開關、插座（含電視機、電話、可視對講、寬帶網）

18、開關、插座（含電視機、電話、可視對講、寬帶網）19、19、電路回路測試
2

20、配電柜、20、配電柜、盤21、21、電纜22、22、電動機的驗收要求23、23、水泵24、24、可視對講25、25、背景音樂系統26、26、閉路電視監控系統27、27、周界紅外報警系統28、28、電子巡更系統

三、室外總體及公共設施部分

1、室外排水工程

2、行車道路

3、小區景觀、小品 小區景觀、4、配套設施

5、綠化工程 6
、圍（護）欄（墻）

7、車棚

8、清潔配套設施

9、公布欄11、11、管理用房13、13、崗亭10、10、消防系統12、12、有關居委會用房規定14、14、車庫

3

第四篇：物業接管驗收全攻略

物業接管驗收全攻略

物業的接管驗收可分為分期驗收、單項工程驗收和全部驗收幾種。

①.分期驗收

分期驗收是指分期進行的工程項目經過竣工驗收并達到使用條件,且需要提前使用時所進行的驗收。例如住宅區,每當一批房屋建成并經過竣工驗收后,開發商為了加快資金的周轉,急于交付業主使用,即可提前進行接管驗收,以使完成的建筑產品及時投入使用,發揮其投資效益。②.單項工程驗收

工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢,具備使用條件,能滿足投產要求,經過竣工驗收,開發商可向業主發出交房通知。開發商應先自行檢查工程質量、隱蔽工程有關資料、工程關鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況、公共設施設備等,然后會同物業管理公司組織驗收小組共同進行接管驗收。

③.全部工程驗收

全部工程驗收是指物業管理公司根據國家有關法律、法規和標準規范以及有關部門批準的規劃、設計和建設方案,對居住小區的各項建設指標進行統一的整體驗收。泉州市秋實物業管理公司在接管刺桐豪園時,便是采用此方法。該公司推行ISO9001:2000國際質量管理體系。在接管刺桐豪園時,制訂了自己的標準,他們的標準是在參照建設部《房屋接管驗收標準》的基礎上,根據豪園的建筑、設施和設備的特點與驗收特點而制訂的。驗收標準的制訂使接管驗收有了依據,同時也為具體操作帶來了便利。

其工作程序如下圖:

公司領導下達接管驗收指令

↓

公司組建接管驗收小組

↓

作好接管驗收準備

↓

進行資料驗收移交

要求正確、真實補齊資料

驗收是否合格

(是)↓(否)

進行硬件設施、設備驗收

要求開發商限時整改

是否合格

(是)↓(否)

記錄歸檔

接管驗收的主要內容包括驗收的準備工作、資料的接管驗收、硬件設施設備和驗收遺留問題的處理等。

①.接管驗收的準備工作

新建物業竣工驗收后、業主入住前,物業管理公司應及時組建物業接管驗收小組,對所接管的物業進行綜合的接管驗收,以確保所接管物業基本合格,滿足業主的質量要求。

在接到公司領導的接管驗收指令后,公司各相關部門應立即按照領導要求抽調業骨干組成物業接管小組。接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成:公司行政部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作;管理處公共事務部抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作;管理處機電維修部抽調業務骨干具體負責房屋主體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作:與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;派出先頭技術人員前往工地現場摸底,制定好接管驗收計劃;提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作,做到心里有數;準備好《房屋主體接管驗收表》、《公共配套設施接管驗收表》、《機電設備接管驗收表》、《接管驗收問題整改表》等接管驗收記錄表格。

②.資料的接管驗收

開發商委托物業管理時需要向物業管理公司移交相關資料。相關資料包括物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料、業主資料等。詳細內容見文章后面的資料收集整理的內容。

③.硬件設施、設備的接管驗收

a).樓宇主體硬件設施接管驗收的主要內容有:主體結構、樓地面、內墻面、門窗、樓梯、水電設施和其它方面等是否符合標準。

對主體硬件的接管驗收,主要是對主體結構、門窗、水電部份進行驗收。

對主體結構的驗收主要是檢查屋面是否積水、滲漏;樓面有無空鼓,是否露筋;內墻面面層有無剝落、裂縫,有無污漬;門窗是否開啟自如,有無晃動和裂縫,位置是否準確,有無翹曲變形;電器插座、開關安裝是否牢固;水表、電表安裝是否牢固,有無損傷,讀數是否正常;給水設施有無滲漏、銹跡,壓力是否足夠;地漏、排水管道接口是否密實,有無滲漏、堵塞現象,排水是否流暢。驗收時如發現問題,記錄在案,并要求開發商整改,直至合格。

b).公共配套設施接管驗收的主要內容包括:天臺、避雷設施、路燈、綠化、道路、消防設施、垃圾中轉站、安保設施、停車場、信報箱等的驗收。

對公共配套設施的接管驗收,主要驗收道路路面是否平整,有無水泥塊、斷裂;消防箱標識是否清楚,玻璃是否完好,消防設施配件是否齊全,消防管標識是否明顯,有無漏水,水壓是否充足;該小區的停車場為地下停車場,所以檢查照明是否充足,標識是否清楚,安全設施、排水設施是否良好;小區花園綠化的樹種、綠化水管布局的合理性,綠化水管的閥門開關是否靈活、安裝穩固。如發現問題,及時向開發商提出意見,要求整改。

c).機電設備的接管驗收應檢查電梯、變配電設備、中央空調、發電機、消防監控、保安監控等設備的型號、數量與移交清單是否相符,配件是否齊全,工作狀態是否良好運轉等。

對變配電設備的驗收,以設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好,安全防護裝置齊全,標識清楚,機房配置齊全,通風、采光良好,設備表面油漆完好,無損傷為驗收標準。對電梯設備的接管驗收,以以設備型號、數量與移交清單相符,動行平穩,安裝符合規范,有電梯運行準運證,機房設置合理,配件安全,標識清楚,表面光潔平整、明亮為驗收標準。

總之,硬件設施、設備接管驗收的驗收標準應符合建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

④.接管驗收遺留問題的處理

a).遺留問題的登記確認:對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》(附件一)中并交開發商相關人員簽字確認;對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設備設施問題登記表》(附件二)中并交開發商相關人員簽字確認。

b).對資料遺留問題,接管驗收小組應當積極同開發商聯系補齊,必要時公司領導應當協助進行。

c).對物業硬件設備、設施遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求開發商在兩周內解決;重大問題接管驗收小組應當要求開發商在一個月內解決。必要時公司領導應當協助進行。d).對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題,物業管理公司應當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發商進行備忘。

⑤.《接管驗收遺留資料登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

接管驗收應注意的問題

物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節,管理公司要高度重視,嚴格把關,物別要注意以下事項:

①.接管的物業雖然經過竣工驗收為合格工程,但并不意味著接管驗收就沒有問題.竣工驗收是從大方面把握質量關,許多無關宏旨的小問題不在竣工驗收質量的范圍內。如墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛生間地漏排水不暢等等,這些問題一般不影響竣工驗收的通過。但物業管理公司準備接管時,卻要將類似這樣的細小問題逐一列明,要建設單位承諾在一定期限內整改。這表明,在接管前物業有任何問題均應由開發商負責解決。②.現實的接管驗收少有整個物業同時移交

雖然規定物業要經過綜合驗收后方可交付使用,但末等綜合驗收就急于交付的情況時有發生。特別在設備方面,調試驗收合格一項就移交一項,今天接管了電梯系統,幾個月后又接管空調系統,至于消防系統的移交可能更遲。因此,物業管理公司必須堅持合格一項接管一項。未經調試合格驗收的不能簽字接管,不然就要背著責任走。

③.接管驗收一定要定明接管日期,以便劃清責任界線

物業管理公司只對接管后的物業所產生的問題負責,如在保質其內,非人為因素的問題仍由開發商或施工單位負責。若由于開發商在施工驗收合格后未能及時移交物業管理公司接管,使物業管理公司接管后的設備保持期縮短,物業管理公司應將開發商提出,爭取補回原來保質期。

驗收資料的收集整理

資料收集整理的程序

物業接管驗收需移交資料的數量是非常之龐大,如果沒有遵循一定的程序,會使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。為了有效地做好資料的收集整理工作,物業管理公司一般按以下程序進行:

①.制訂收集整理計劃。資料收集整理最關鍵的一步就是制訂一個好的計劃。由于接管驗收應收集的資料數量大、涉及面廣,如果沒有制訂一個計劃,難免會有一些資料漏掉。走好這一步,具體工作就可以按這個框架來一步步完成。一個好的計劃應當是涉及到物業的每一方面。接管驗收小組制訂好計劃,應當反復檢查計劃應收集整理資料是否有遺漏。

②.深入現場,實地收集。物業接管驗收小組在與開發商移交資料前,要下到物業現場,按計劃收集統計需收集資料的數量、型號等情況,并記錄在案,使物業管理公司做到自己心里有數,以便于在資料移交時,考察資料的準確性、真實性。

③.資料的移交。接管驗收小組在與開發商進行資料移交時,應把開發商移交的資料與自己實地收集到的資料進行對照,必需是相符才可以簽字接管。如果不相符,出現資料不全、不準確或不真實等問題,應責返開發商,并要求開發商補全。

④.資料的整理。資料移交接管完以后,應對資料進行整理。整理時應先搭建一個目錄框架,然后根據目錄內容將資料分類整理,歸納到各個目錄下,并進行裝訂。對每一類的資料進行命名,并在每一類首頁注明簡要內容,以便于隨時調用。

⑤.資料的存檔。移交收集到的資料整后,應將資料復印兩份,一份送往公司行政部存檔,另一份留存該小區管理處存檔,以便于今后的小區管理。

資料收集整理的形式

資料的表現的形式有很多種,并不僅僅局限于文字,我們可以用圖表、照片等手段使得資料中原本抽象的數字或難以用文字表達的項目變的生動且美觀。如小區分布圖,可用彩色圖片加以美化;小區內的戶型可用戶型結構圖加以表達;小區內不同戶型的數量,可用柱狀圖、砌餅圖等圖表表示;機電設備的調試報告數據,可用柱狀圖、曲線圖等加以表現;還有一些設備設施無

法用文字描述,可直接用照片進行描述。在竣工驗收中存檔下的報告、文件也可作為資料的存檔形式,這種形式的資料更顯的真實、有說服力。至于這些豐富的表現形式要怎樣去運用,則要視各公司的特點及具體情況而論。

資料收集整理的內容

在接管驗收時,開發商應向物業管理公司移交以下相關的資料:

①.物業產權資料:包括項目開發批準報告;規劃許可證;投資許可證;土地使用合同;建筑施工許可證;用地紅線圖。

②.綜合竣工驗收資料:主要包括竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);建設工程竣工驗收證書;建設消防驗收合格證;公共配套設施綜合驗收合格書;供水合同;供電協議書、許可證;有線電視合格證;通信設施合格證;電梯準用證。

③.施工設計資料:地質報告書;全套設計圖紙;圖紙會審記錄;設計變更通知單;工程預決算報告書;重要的施工會議紀要;隱蔽工程驗收記錄;沉降觀測記錄;其他可能會影響將來管理的原始記錄。

④.機電設備資料:機電設備出廠合格證;機電設備使用說明書(要求中文);機電設備安裝、調試報告;設備保修卡、保修協議。

⑤.業主資料:已購房的業主姓名、位置、面積、聯系電話等;已購房業主的付款情況或付款方式。

完善竣工驗收的必要措施

反復驗收

現在的驗收程序,一般是這樣的:首先是開發、承建單位介紹情況,然后由專家們分專業下現場驗收,之后重新聚集,分專業講評、打分、定級,由開發、承建單位表態,最后在驗收報告上會簽,并對需要整改的項目提出處理意見。

講評時應詳細地做好記錄,并搞一個驗收紀要;對于存在的問題,應列出整改一覽表,并定出整改期限。期限結束后,應對存在問題的再次檢查,直至完全整改完畢為止,再發合格證。否則,很有可能把工程質量不合格或配套不完善的物業流入市場,給物業管理公司和業主(或使用人)帶來管理或使用上的諸多麻煩。

意見及時

在講評之前,驗收部門應與物業管理公司合議一次,理由是物業管理公司通過較長時間的耳濡目染,或通過參加前期介入,對建設情況的內幕和存在的問題還是比較了解的,他們的意見很有參考價值。

物業管理公司在合議時,應及時提出意見。驗收時不把問題暴露全面,事后再提整改意見,那是白費心機的。“人家建設局都通過了,你們物業管理公司有什么資格在這邊糾纏不休”,包括承建單位在內,沒有人會理你的。

驗收全面

目前的驗收,對室內的裝修、水電設施看得比較多,而對室外的公共部分看的比較少。例如管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致,化糞池和排污井的規格是否規范,水電表的廠家、型號是否為推薦產品,停車場、道路是否符合要求;避雷系統是否可*,等等。而這些是物業管理公司最關心的。因此,應引起重視,避免顧此失彼。

科學驗收

目前的驗收,一般是憑眼力和經驗,應增加一些測試儀器、儀表。該試壓的就試壓,該試流量的就試流量,該測負荷能力的就測負荷能力。盡量用科學的檢測方法,對物業進行科學的驗收。

第五篇：物業接管驗收管理制度

文章標題：物業接管驗收管理制度

為了規范物業公司物業接管驗收工作，明確相關部門的職責，確保物業接管工作的正常進行，特制定本制度。

第一章總則

第一條客戶服務中心是物業接管驗收工作的主要責任部門，具體負責對待接管物業的主體結構及業主自用部分的工程質量和使用功能進行驗收。工程部負責對待接管物業所有公共設施、設

備及配套公共場地的工程質量和使用功能進行驗收。環境服務部負責待接管物業項目的環境綠化及環衛設施的驗收。保安部負責待接管物業項目的前期安全保衛工作，并配合公司其他部門做好接管驗收工作。

第二條行政部負責監督、檢查本制度的執行情況，并對相關部門進行考核。

第三條本辦法所稱物業接管驗收，是指物業在通過竣工驗收并取得合格證之后，物業公司從管理和業主的角度對待接管物業項目的質量和使用功能進行的再檢驗。

第二章接管驗收的組織與實施

第四條客戶服務中心負責人負責在待接管物業交樓前兩個月組織召開有公司相關部門參加的待接管物業項目的接管驗收專題會議，明確待接管物業項目的接管驗收負責人（以下簡稱“項目負責人”），組建接管驗收工作小組（以下簡稱“驗收組”）。

附則：如不按時召開會議的，扣罰客戶服務中心負責人500元。相關部門無故不按時參加的，扣罰責任部門負責人500元。

第五條項目負責人必須自受命之日起一周內組織完成接管驗收工作實施方案，并報公司領導批準執行。

附則：如不按時組織完成接管驗收工作實施方案的，扣罰責任人及項目負責人200元。

第六條項目負責人必須在受命五個工作日天內帶隊并組織驗收組的相關人員與房產工程部召開接管驗收聯席會議，確定接管驗收進場時間及雙方注意事項，并在會議完成后三個工作日內形成會議紀要，并在一個工作日內將其呈報集團分管領導、房產客戶服務中心和公司領導。

附則：如未在規定時間內與房產工程部接洽，或未按時完成或呈報會議紀要的，扣罰項目負責人100元。

第七條項目負責人必須在接管驗收工作實施方案審批后3天內與人事部組織進行接管驗收培訓，培訓課時不得少于20個學時（含考試），并且必須于交樓前一個月完成培訓工作。項目負責人與人事部負責培訓考勤及培訓考試工作。

附則：不按時組織培訓，培訓學時不夠，未按時完成培訓工作或組織考試的，扣罰項目負責人與人事部負責人各200元。受訓人考試不及格的，扣罰責任人100元；培訓科目考試合格率低于90的，扣罰項目負責人、人事部負責人和主講人各50元。

第八條項目負責人在聯席會議后三天內，必須安排物業助理或工程人員進駐待接管物業開展前期摸底工作。

附則：未在規定時間內安排相關人員進駐待接管物業的，每延遲一天，扣罰項目負責人50元。

第九條項目負責人必須安排專人于正式接管驗收一周前備齊接管驗收所需的各種表格和資料。

附則：未按時備齊相關資料的，每延遲一天，扣罰責任人50元，項目負責人30元。

第十條驗收組成員的工作由項目負責人安排，以接管驗收工作優先，相應部門的負責人必須予以支持。

附則：如有不服從工作安排，或影響接管驗收工作的，扣罰責任人500元。

第十一條客戶服務中心負責人負責驗收組的各項工作，每周至少檢查一次，并負責組織處理接管驗收疑難問題。

附則：若不按時檢查工作處理疑難問題的，扣罰客戶服務中心經理200元。

第十二條項目負責人必須在正式開展接管驗收工作三天前完成接管驗收具體工作方案的編制、呈報和批復工作。

附則：未按規定完成具體方案編制、呈報和批復工作的，扣罰項目負責人200元。

第十三條在正式進行接管驗收時，項目負責人必須每天召開由物業公司、房產工程部和施工單位組成的接管驗收工作聯席會議，通報當天的接管驗收情況，確定驗收不合格項的整改期限，并形成書面記錄。

附則：未按時召開聯席會議并形成書面記錄的，每次扣罰項目負責人100元。如不合格項中出現漏報或錯報現象的，每項扣罰責任人50元。

第十四條項目負責人每天必須按照計劃檢查接管驗收工作。

附則：如發現驗收人員未完成規定的工作量，每次扣罰責任人100元。如未進行工作檢查和次日工作安排的，每次扣罰項目負責人50元。

第十五條驗收人員必須在每份驗樓單上簽名確認，并在當天交小組負責人及項目負責人簽名。

附則：未按規定進行簽名確認的，每份扣罰責任人50元。

第十六條接管驗收工作必須在交樓一周前全部完成。

附則：驗收工作每延期一天，扣罰項目負責人100元，服務中心負責人50元。

第十七條接管驗收完成后，項目負責人必須于次日向公司領導提交書面的工作匯報，并具體負責與集團工程部辦理移交手續。

附則：若遲報工作匯報或無故延期辦理移交手續的，扣罰項目負責

人100元，服務中心負責人50元。

第三章接管驗收的質量控制

第十八條接管驗收覆蓋率必須達到100。

附則：接管驗收每漏檢一戶（項），扣罰當事人100元，項目負責人50元。

第十九條項目負責人必須對每天呈報合格的接管驗收項目進行抽檢，抽檢率至少達到20。如果發現有不合格項目，須加抽30。再有不合格項，須全部進行復檢。

附則：未按規定進行抽檢和復檢的，每次扣罰項目負責人50元。

第二十條項目負責人必須組織工程師或專業人員對接管驗收的關鍵項目進行專項驗收。

附則：未按規定進行專項驗收的，扣罰項目負責人300元。

第二十一條凡是存在不合格項的分戶驗收項目，整改完畢后必須重新組織驗收，不得只對整改項進行驗收。

附則：未進行全面驗收的，每戶（項）扣罰責任人50元。

第二十二條驗收過程中發現的不合格項，驗收組必須在24小時內書面通知房產工程部組織整改，并且有相關工程師的簽收記錄。整改完畢24小時內部門負責人必須組織復驗。

附則：未在24小時內書面通知房產工程部組織整改的，或未有簽收記錄的，或組織復驗的，每次扣罰項目負責人100元。

第二十三條驗收過程當中發現重大質量問題的，項目負責人必須立即上報公司領導，并在24小時以內書面上報房產公司領導。

附則：如出現漏報、錯報，每次扣罰項目負責人200元，服務中心負責人200元。若有不報、遲報的，每次扣罰項目負責人300元。

第二十四條驗收組必須每天跟進不合格項的整改情況。超過三天未整改完的，書面加催一次，并在24小時內書面上報公司領導。超過一周內還未完成的，必須在24小時內書面報公司領導、房產工程部領導和房產公司領導。

附則：如未按時催辦整改情況的，每次扣罰責任人50元，項目負責人20元。如未按時上報，扣罰項目負責人和服務中心負責人各100元。

第二十五條接管驗收工作中發現的不合格項，經整改驗收三次還未合格的，驗收組必須在24小時內上報公司領導。

附則：未按規定上報不合格項的，每次扣罰項目負責人100元。

第二十六條接管驗收工作必須嚴格按照《廣州市君華物業管理有限公司接管驗收項目評定標準》的相關內容進行，累計驗收差錯率不得超過3。

附則：未按照《廣州市君華物業管理有限公司接管驗收項目評定標準》的相關進行接管驗收，差錯率超過3的，扣罰項目負責人200元，服務中心負責人100元；因接管驗收不到位，有業主暫不收樓的，每出現1起，扣罰項目負責人50元。有業主拒收樓的，每出現一起，責任人工資下浮兩級，扣罰項目負責人和服務中心負責人各300元。

第四章接管物業交樓前的管理

第二十七條對驗收合格的物業單元，鑰匙經驗收人員檢驗后必須于當日交接，由項目負責人負責簽收，并指定專人進行復核、編號和封存。

附則：交接鑰匙出現差錯的，每發現一戶，扣罰責任人50元。

第二十八條已接管物業的鑰匙交樓前只允許在檢查、清潔、維修的情況下借用。借用時必須遵守《鑰匙委托管理標準作業規程》，經過項目負責人同意并于當日歸還。

附則：未按規定封存、借用和保存鑰匙的，每次扣罰責任人50元。因管理不善造成鑰匙遺失或錯亂的，每次扣罰責任人200元，項目負責人100元。

第二十九條驗收人員完成驗樓后，必須關閉門窗水電。

附則：驗收人員未關閉門窗水電的，每次扣罰50元；由此而造成室內設施受損的，除賠償損失外，責任人工資下浮一級，扣罰項目負責人100元。

第三十條對于已驗收合格后的房屋，驗收組必須在入戶門上張貼封條。客戶服務中心和保安部負責日常的巡查。

附則：如封條漏貼，每發現一戶，扣罰責任人30元。

第三十一條工程部須對已接管的公共設施設備安排專人進行巡查或值班。發現故障的，應立即報房產工程部進行維修。三天內未完成的，應上報公司領導。

附則：未按時報修和上報的，扣罰責任人100元，工程部負責人50元。

第三十二條物業公司任何人員進入房屋，均不得使用室內潔具和其他用品。

附則：如發現私自使用室內物品的，扣罰責任人300元。

第三十三條對于驗收中無法整改的項目，驗收組必須在一個工作日內以書面形式上報集團公司領導。

附則：未按時將整改項目上報的，扣罰相關責任人50元。

第三十四條保安部負責對已接管的房屋和設備房中的物品進行看管。

附則：因管理不善，導致室內物品發生丟失的，責任人照價賠償，扣罰保安部負責人50元。

第三十五條驗收組每周必須將本周的接管驗收情況報表報行政部。行政部每周必須至少兩次對接管驗收情況進行抽查。

附則：未按時報送報表的，扣罰項目負責人200元，服務中心負責人100元。每延遲一天，責任人加扣50元；如報表中有錯報、漏報的，每發現一項，扣罰項目負責人和服務中心負責人各50元。督導室未按規定進行抽查，經公司領導發現有漏報、錯報和不報的，每項扣罰行政部負責人200元。

第五章附則

第三十六條以上扣罰均從責任人當月的獎金中予以執行，直至扣完為止。

第三十七條本制度由物業管理有限公司客戶服務中心負責解釋。

第三十八條本制度自下發之日起開始實施。

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