第一篇：寫字樓物業保安工作標準

寫字樓物業保安工作標準

保安服務要求

一、安全

安全是物業管理服務的第一需求，也是保安服務的第一需求。物業管理公司應該樹立積極防范的態度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當地政府做好治安、消防工作，努力使業戶有一個安全的工作與生活環境。

二、有序

在物業區域里，業戶不僅需要物業的設備設施運行有序，也需要往來的人流、車流有序。一旦發生突發事件時，更需要保安人員忙而不亂，及時有序地應對，及時妥善地處理。這種安全有序的工作與生活環境必將給業戶帶來一種舒適的感覺。

三、親情

物業管理的保安服務對偷盜與破壞者來說是一種威懾力量、一種障礙，但對業戶與社會公眾來說應充滿親情。物業管理公司的保安人員應像管家一樣愛護業戶與業戶的財產，為業戶提供力所能及的服務，讓業戶有“遠親不如近鄰”的感覺。

四、形象

保安服務是物業的第一印象，好的物業保安服務、整齊的保安隊伍、優秀的保安人員能提高物業的檔次，使業戶有安全感。不僅如此，保安服務形象帶能增加物業在社會公眾中的影響，使物業保值增值，使物業管理公司得到良好的口碑。

保安儀容儀表標準

一、保安儀容標準

1.保安人員在門崗值勤、小區巡邏、大廈檢查、軍訓及參加如表彰大會等重要會議時，必須按規定穿著公司統一制式的保安服裝、戴大蓋帽、系領帶、戴白色手套、穿黑色皮鞋、佩戴帽徽、胸卡等。

2.制服要保持整齊、挺直、清潔；衣領、袖口洗滌干凈；穿襯衫要將下擺塞在褲腰內，袖口和褲管不得卷起來；帽徽、肩章要保持端正；胸卡別在左胸前、左上口袋的中間；不準赤腳穿涼鞋或拖鞋立崗、巡邏。

3.保安人員著裝要保持整潔，制服袋扣、領扣、襯衫袖扣必須扣好。穿大衣不準披在肩上，穿春秋套裝內穿白襯衫，系好領帶。注意儀容風紀，嚴禁制服、便服混穿或將制服穿離保安區域。

4.內外衣口袋內不準放過多東西，如香煙、打火機、火柴等；腰間皮帶上不準掛鑰匙及其他掛件；佩肩章的外套或襯衫須將肩章戴正。

5.大蓋帽要戴端正，對講機佩在腰間皮帶右后側，耳機塞在右耳，話筒別在襯衫左領上。除因工作需要外，不得佩戴有色眼鏡。

6.保安人員巡邏走路，上身要挺直，步伐穩重，雙臂自然擺動，不得晃來晃去；騎車巡邏，眼睛注視前方，兼顧左右，但不要戲車玩耍，或在公共區域內隨意穿行。

7.門崗要站在指定的崗位上，姿勢要端正，不準彎腰曲背，形同依倚狀。不準背靠門柱或墻角、樹上等。

8.立姿如同跨立，左腳向左跨出，兩腿與肩同距，上體保持立正姿勢，身體重心落于兩腿之間；挺胸收腹，兩手后背于皮帶處，左手握右手腕，右手手指并攏并自然彎曲，手心向后。

9.立正時雙手下垂，手指自然并攏，雙手中指貼在褲的齊縫中間，不可將手插進衣袋或褲袋內。

10.聽別人說話時，眼睛應注視對方眼睛，應注意對方說什么，不要左顧右望，心不在焉。

11.不論是巡邏行走還是門衛站崗，都要精神飽滿，姿勢端正，舉止行為規范，不得搭肩挽臂，嬉戲打鬧，不得吸煙，不準有倦怠表現。

二、保安儀表標準

1.注意個人衛生，常理發、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、長頭發和長指甲。

2.內外衣要保持整齊、清潔，衣領、袖口要干凈。

3.不隨地吐痰，不亂丟果皮紙屑，不在值勤時擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齒、脫鞋襪、吃東西。

4.不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報、大聲喧嚷或做與工作無關的事。

5.值崗人員只能在保安休息室內喝水、休息，不準在執崗時端著茶杯喝水或拿著與工作無關的物品在物業管理區域走動。

6.不準酒后值勤或在值勤中飲酒，不準在值勤中食用大蒜等氣味濃烈的食品。

保安服務語言規范

一、保安人員在值勤服務中，對所有業戶和來賓堅持使用文明禮貌用語，對人稱呼要得當，對人講話要用“請、您、歡迎您、謝謝、對不起、抱歉、再見、您好、您早、請稍候、請坐”等文雅語句，切忌出言不遜和說臟話。回答問題要明確，不要與無關人員閑聊。對業戶和來賓的來訪要熱情，對業戶和來賓詢問事項的回答要自然誠懇，不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬語句。

二、盤問大件物資（物品）攜出小區或大廈時要有禮貌，先舉手致意或點頭示意，并向前招呼說：“對不起，請出示您的證件（請出示物品出入證）”，盤問清楚后登記放行。阻止大型貨車駛入小區時，先舉手致意，說明小區規定、不準駛入理由，請求理解、支持和配合。

三、遇到不友好的來客或陌生人，要保持冷靜，不可急躁生氣，不得與其爭吵；如對方有怨言應耐心聽取，或作解釋，或作勸導，使其知曉公司有關規定和事項。

四、聽別人說話時，要注意對方態度與情緒，如果需要詢問對方姓名、單位、住址或其他問題，應先說：“對不起，請問您的姓名/單位/住址。”即使是處理違章，也不得以粗魯態度待人，更不得有刁難、推拉和打、罵人的行為發生。

五、值勤中堅持使用的文明禮貌語言，規范用語有：

1.請多多關照、請多多幫忙、請多多指教。

2.認識您很高興！

3.您好！××××××管理處保安部，請進。

4.對不起，我沒聽清楚，能否請您再說一遍？

5.對不起，某先生/小姐不在公司，您是否需要留言？

6.對不起，請問您是哪一位？（能否告訴我貴公司的名稱？）

7.對不起，您和我們管理處聯系好了嗎？

8.某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我們公司目前暫時不需要貴公司的產品，您是否把您的聯系地址和電話告訴我；如果需要，我們會和您聯系的，好嗎？

9.對不起，您撥錯了。

10.對不起,請出示您的工作證、介紹信、身份證。

11.請問您的姓名?

12.請提寶貴意見，您還有什么問題？

13.謝謝您的合作，歡迎下次再來，再見！

14.您好，請問需要幫忙嗎？

15.不客氣，這是我的工作職責。

保安服務紀律

一、保安人員必須嚴格遵守國家政策、法令、法律、法規，認真執行公司規定的質量方針和質量目標，堅持安全第一、優質服務，努力完成公司下達的各項保安任務。

二、保安人員在值勤工作中應嚴格遵守公司及部門規定的各項規章制度和操作規程。服從領導，聽從指揮，堅守崗位，恪盡職守。

三、保安人員必須嚴格遵守16個不準：

1.不準酒后值勤和在上班時飲酒。

2.不準在崗位上與他人發生爭吵或打架。

3.不準在值勤時間吸煙、吃零食。

4.不準在夜間值勤時打瞌睡。

5.不準在工作時間看書、看報、下棋、打牌、做私活。

6.不準在上崗時攜帶手機、耳機、BP機。

7.不準擅離崗位、脫崗、串崗。

8.不準佩戴手鏈、項鏈、戒指等各類首飾及其他貴重飾品。

9.不準彎腰曲背，不準在崗位上與人閑聊。

10.不準留鬢角、長頭發、長指甲、小胡子。

11.不準向業戶、司機、攤主及其他客戶借錢或索討財物。

12.不準帶親友到崗位上“陪崗”。

13.不準私分或挪用拾遺物品、無主車輛及現金。

14.不準打人、罵人及違反“七不”規定。

15.不準知情不報或包庇壞人。

16.不準當班員工下班后進入工作場所。

保安員職業道德規范

一、熱愛本職工作，忠于職守，以高度的敬業精神，滿腔熱忱地投入服務，認真履行職責，任勞任怨，出色地完成保衛任務。

二、遵紀守法，勇于護法，切實做到學法、守法、用法，以優質服務贏得社會的認可和業主（住戶）的信任。

三、不計個人得失，樂于奉獻。

四、文明執勤，禮貌待人。

五、廉潔奉公，不牟私利。保安員必須廉潔自律，堅持原則，照章辦事，不給違法違紀分子任何可乘之機。

六、尊老愛幼，樂于助人，拾金不昧，樹立社會主義精神文明新風尚。

保安員門崗服務

一、在指定位置、指定方向立崗，嚴禁脫崗。

二、立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準稍息呈依倚狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領導敬禮。

三、物業管理區域實行全天24小時立崗保安服務。

四、物業管理區域的大門5:00～24:00實行開啟服務；00:00～次日5:00關閉時，如有車輛出入，當班保安人員應及時提供開門、關門服務。

五、不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業管理區域。

六、雨天為業戶提供方便傘或傘套等便民服務。

七、對進出物業管理區域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準按所在地物價局規定執行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他

污染物品的車輛進入物業管理區域。

八、阻止4噸及4噸以上大型汽車進入物業管理區域（特種車輛和搬家車輛除外）。

九、交接崗時按規范操作。

十、在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。

十一、上崗期間必須滿腔熱情地回答業戶提出的各種問題，彬彬有禮、有理有節。

十二、大件物品出門必須憑《物品出門證》，經核對無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝潢施工人員攜大件物品出門。

十三、特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業戶或裝潢人員講解清楚。

十四、當物業的電梯、設備有故障時，立即通知設備部門，夜間發生重大事件時立即通知班長，按應急預案執行。

十五、當物業的設備、設施被損壞時，應將當事人帶至管理處處理。

十六、每日配合監控室人員做好崗亭內外的清潔衛生工作。

十七、各班班長依據檢驗標準對本班工作進行一次班檢，填寫《保安工作班檢表》。

十八、日檢

1.管理處保安主管根據保安工作檢驗標準和各班班長填寫的《班檢表》的情況對保安隊所有工作及保安員進行檢查，填寫《員工考核表》。

2.巡視檢查：分管保安工作的主管，根據標準對各保安工作進行檢查。

十九、周檢、月檢

管理處的主管及物業管理經理根據標準對管理部門進行周檢、月檢，其中對保安工作一項單獨進行全面檢查，并分別填寫周檢表、月檢表。

保安員巡邏服務

一、目的

全方位巡查管理區域，保證小區（大廈）的安全，維持良好的工作和生活秩序。

二、適用范圍

各管理處保安巡邏。

三、準備工作

按《保安員儀容儀表規定》和《保安員交接班制度》做好上崗執勤的準備工作和交接工作。

四、工作時間安排

1.值班崗保安實行24小時值班制。

2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO，早、中、晚三班每十天依次輪換一次：即每月10日，20日，30日為倒班日。

3.小區巡邏：

(1)巡邏周期：20分鐘1次，每小時打卡一次，每周將巡邏范圍內所有樓宇的樓道、天面巡查一遍。

(2)巡邏規律：不制定固定路線，但不留“死角”、“偏角”。

4.大廈巡邏：

(1)巡邏周期：9O分鐘巡邏打卡一次。

(2)巡邏規律：先從天面起，自上而下，從每層樓依次巡邏到地下室，最后到室外。

五、巡邏檢查內容

檢查各崗位執勤情況：日常巡視檢查執勤情況由各班長和主管負責。

1.交接班時，交接雙方班長要到各崗位檢查：交接是否認真，手續是否辦妥，儀容儀表是否符合有關規定等，發現問題，及時糾正，并做好記錄。

2.每小時巡邏班長到各崗位巡視一次，并不少于兩次檢查巡邏簽到情況，認真填寫《保安工作班檢表》。

3.主管巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫《員工考核表》。

4.巡查時，發現有不認真或違紀等情況，要及時糾正，做好記錄并上報。

5.本班執勤中遇到疑難問題時，班長應立即到場，按有關規定處理，不能解決時報告主管或管理處處理。

保安員車輛管理服務

一、保安工作職責

1.保安部具體負責機動車輛的進出、停放和收費管理。

2.保安部車庫崗負責大廈地下車庫機動車輛的進出管理。

3.車輛管理員負責廣場停車場上車輛的停放和收費管理。

二、車輛停放制度 1.地下停車庫

(1)業戶的機動車輛應憑《停車證》方可進入地下車庫，無證不得入內。

(2)《停車證》應固定放置車輛前方玻璃醒目位置。

(3)有《停車證》的車輛應嚴格按照車位號停放，嚴禁占用其他任何車位，嚴禁在通道上停放。

(4)自覺遵守地下車庫禁令標志，嚴禁逆向行駛，服從工作人員指揮。

(5)駕駛員應在車輛停放后做好安全防范工作，發現異常情況保持現場。

(6)其他車輛因各種原因需進入車庫，必須憑保安部簽發的《特別停車證》。

2.廣場、停車場

(1)廣場、停車場為業戶機動車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止。

(2)凡進入廣場、停車場的車輛都必須服從工作人員的指揮。

(3)遵守禁令標志，通道上嚴禁停放任何車輛。

(4)按《收費規定》收取停車費，對不愿意付費的車輛應勸阻離開廣場停車場。

(5)駕駛員應做好安全防范工作，保安人員有義務進行配合協助，但對車輛損壞不承擔賠償責任。

3.非機動車、助動車、摩托車

(1)自行車、助動車、摩托車應停放到指定位置。

(2)自行車就停放在車架上，摩托車、助動車應聽從保安人員的指揮順序停放。

(3)各類非機動車嚴禁進入車庫，嚴禁隨地亂放影響通道。

(4)車主應做好安全防范工作，保安人員不承擔賠償責任。

三、保安車管服務標準

1.地面

(1)引導車輛在指定部位有序停車，提醒車主關好車窗車門，貴重物品不得留放車內。

(2)按管理處規定對車輛實行收費服務。

(3)督促車輛遵守禁令標志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在小區內學習駕駛和洗車。

(4)發生事故應保持現場，立即向管理處報告。

(5)引導施工人員將建筑垃圾袋裝后倒在指定部位。

2.車庫

(1)車輛憑管理處所發《停車證》放行，及時登記，進車庫時問車號、車位。

(2)無《停車證》車輛，應經管理處同意方可進入車庫，但不得占用業戶車位。

(3)督促進入車輛遵守車庫內禁令標志，不得在車庫內學習駕駛和洗車。

(4)提醒車主關好車窗、車門、貴重物品不留放車內。

(5)勸阻行人、自行車、助動車和摩托車進入車庫。

(6)保持車庫出入口暢通。

(7)經常到車庫內巡視，發現問題應做好記錄并向班長報告。

(8)車庫內發生事故應保持現場，立即向管理處報告。

(9)環衛車輛進入車庫清運垃圾結束后，通知清潔人員做好保持工作，設備人員開啟垃圾房排風機。

保安員緊急集合方案

一、目的

緊急集合是處理重大突發事件所采取的緊急行動，訓練隊員對突發事件的反應能力，做到鎮靜自如、快速出擊、方法有效。

二、適用范圍

1.治安突發事件，如突然發生重大搶劫、殺人、業主（住戶）和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

2.受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅和襲擊。

3.緊急集合方案演練。

4.其它重大意外情況。

三、應急程序

1.安裝報警設施

每個管理處保安員宿舍安裝一個報警鈴，治安值班室或消防中心、其它員工宿舍應盡量安裝報警裝置。

2.信號規定與識別

（1）當電警鈴發生短促、斷續響聲時為治安案件報警，各保安隊員必須在 秒鐘內到達指定地點待命。

（2）當電警鈴發生連續長響聲時為自然災害等其他情況報警，各保安隊員必須在秒鐘（即鈴響的時間）內到達指定位置待命。

3.集合地點

略。

4.信號控制

（1）在緊急狀態下管理處所有員工有責任和義務按上述規定中的規定信號報警。

（2）每季度演練一次，在演練中只能由管理處主任控制報警，公司領導每年抽查一次。

四、要求

1.著裝：必須穿制服，可以不戴帽，不扎腰帶，不系領帶，不能穿拖鞋或打赤腳。

2.堅守崗位：各崗位必須留值班員。

3.注意聯絡和匯報：發生緊急情況立即安排人員向領導匯報，將情況用對講機告知值班人員。

4.通過方案演練，使每位隊員掌握對付各種突發事件的方法，能在短時間內到達預定地點。

保安員應急計劃和措施

一、目的

在發生緊急、突發事件時，以最有效的方法在最短的時間內控制事態的發展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務。

二、適用范圍

1.治安突發事件，如突然發生的重大搶劫、殺人、業主（住戶）或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

2.受到水災、火災、臺風等自然的威脅、襲擊。

3.其它重大意外情況。

三、職責

1.對可能發生的由管理處負責制定保安應急計劃，報物業管理部或分管副總經理審批，必要時報總經理審批。

2.對即將發生或已發生的突發事件由保安主管臨時確定應急措施，同時向上級匯報。

四、計劃

1.對可能發生的治安突發事件和已發生或即將發生的自然災害由管理處組織制定應急計劃和預防措施，并安排崗位人員按布置執行。

2.在處理治安突發事件時，由值班員（大堂保安）迅速向派出所報案，保安主管臨時確定應急方案安排人員迅速控制物業管理范圍內各通道、樓梯口，封鎖出事現

場，嚴格盤查出入現場的人員，直到公安人員到來。

3.制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時，要根據災情的程度、特性而定。

五、實施

1.在執行過程中，發現偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人認可。

2.對發生的每一事件必須進行總結，如是人為原因造成損失，應立即查找原因，認真填寫《糾正措施報告》，嚴防類似情況的再次發生。

3.保存事件全過程的有關記錄，存檔3年；重大災害的記錄長期保存。

4.為增強應變能力和戰斗力，平時對每個管理處保安員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。

第二篇：物業保安工作標準及操作規程

物業保安工作標準及操作規程

第一節

保安員培訓實施作業規程

1目的：規范保安員培訓工作內容，使保安員培訓系統化、規范化、制度化，最終使全體保安員具備滿足工作需要的知識和技能。

2適用范圍：適用于全體保安員的培訓。3職責：（1）保安部經理負責制定保安部培訓計劃，并組織實施。

（2）保安部經理助理負責監督及抽查所分管項目的培訓實施情況，驗證培訓效果及對外聯系培訓教師。

（3）保安隊長（安保部經理）根據保安部培訓計劃，制定本保安隊（安保部）的月度培訓計劃，并負責具體組織實施。4

4作業規程

（1）培訓計劃的制定；

（2）保安部經理于每年的12月31日前做出下的培訓計劃，并上報公司審批。）

5保安員培訓計劃必須符合的要求：

a)不違反國家的有關法律、法規；

b)保安隊（安保部）的培訓應有具體的實施時間和地點； c)有考核的標準；

d)有明確的培訓范圍； e)有培訓的要求；

f)培訓工作如受氣候和工作的影響，可提前（延期）進行或取消。

新入司隊員的培訓新入司隊員的培訓，由保安部統一組織并實施。新隊員入司后需進行7天的強化培訓，并經考核合格后方能上崗。培訓內容：

（1）第一天：進行站姿、立正、稍息、停止間轉法、敬禮與禮畢、整齊報數、跨立與立正、蹲下與起立等項目的軍事訓練；晚上進行公司、保安部及受委托管理的各類樓盤的概況介紹和保安員應具備的素質、意志和職業道德等內容的培訓。

（2）第二天：進行卷水帶等項目的消防實際操作訓練；晚上進行服務態度、禮節禮貌和行為規范等內容的培訓。

（3）第三天：進行起步與立定、跑步與立定、正步與立定等項目的軍事訓練；晚上進行火災的防救、消防器材的務實操作、火災處理預案和消防設施設備的管理、檢查、維護等內容的培訓。

（4）第四天：進行直行、左（右）轉彎、減速慢行、停車、前車避讓后車和泊車手勢等項目的車輛指揮動作的訓練；晚上進行安保知識和突發事件的處理等內容的培訓。

（5）第五天：上午進行步伐變換和行進間敬禮等項目的軍事訓練；下午進行水帶連接、滅火器的使用操作等項目的訓練；晚上進行車輛和車庫的管理制度、小區道路交通事故處理等內容的培訓。

（6）第六天：上午進行消防實際操作綜合考核；下午進行車輛指揮綜合考核；晚上進行法律知識的培訓。（7）第七天：上午進行各項規章制度的學習與培訓；下午進行軍事訓練綜合考核；晚上進行理論知識考核。考核結束后，由保安部經理對7天的強化培訓情況進行講評，對新 隊員提出工作上的要求和希望。

7保安隊（安保部）的日常軍事技能培訓：

（1）培訓內容：

a)隊列項目：——立正、稍息、跨立、蹲下、起立等；——齊步、跑步、行進間轉法、步伐變換、敬禮、脫帽、戴帽等；——動作要點見《軍訓標準——隊列》。

b)體能訓練項目：——跑步；——登山；——俯臥撐；——其他體育運動。（2）軍事要求

a)軍訓過程中按正規化要求操作；

b)隊列訓練按口令完成動作操作，動作要求利落、標準； c)聽從指揮員口令，回答提問整齊統一、聲音洪亮、無拖音； d)養成良好的隊列禮儀；

e)除特殊原因經保安隊長（安保部經理）批準外，任何人不得以任何理由不參加軍體培訓。

軍事技能培訓由保安隊（安保部）根據月度培訓計劃組織并實施。8培訓要求：

（1）軍事技能的培訓，每次不少于60分鐘。9保安隊（安保部）的日常消防知識培訓：

（1）消防知識培訓由保安隊（安保部）根據月度培訓計劃組織并實施。（2）消防知識的培訓，每次不少于60分鐘。10培訓內容：

a）消防法規的學習； b)消防理論知識的學習；

c)有關消防的各項規章制度學習； d)滅火器材的操作使用。規章制度和法律知識培訓：

（1）規章制度和法律知識培訓由保安隊（安保部）根據月度培訓計劃組織并實施，每次培訓時間不少于60分鐘。

12培訓內容：

a)公司的規章制度；

b)《中華人民共和國治安管理處罰條例》； c)《中華人民共和國刑法》相關內容； d）《中華人民共和國消防法》； e)其他地方性法規。13服務技能的培訓:(1)培訓內容

a)禮貌服務用語； b)儀容儀表； c)禮貌禮節； d)服務意識； e)服務技能； f)熟悉業主及業主的車牌； g)轄區的情況特點。

服務技能的培訓由保安隊（安保部）根據月度培訓計劃組織并實施，或邀請相關人士共同進行。培訓時間每次不少于60分鐘;14安全培訓:(1)培訓內容

a)保安員門崗（大堂崗）、巡邏崗、車管員的執勤要求； b)轄區安全的防范措施和要求； c)車輛管理的措施和要求； d)轄區安保工作的特點； e)突發事件的處置。

安全培訓由保安隊（安保部）負責，必要時可邀請相關人士共同進行。全培訓由保安隊（安保部）根據月度培訓計劃組織并實施，每次培訓時間不少于60分鐘。15報警中心的培訓

(1)培訓內容

a)戶內報警器的操作流程及原理； b)周界報警系統的操作流程及原理； c)錄像回放的操作流程及原理；

d)可視對講及701E系統的操作流程及原理； e)火災自動報警（滅火）系統的操作及原理； f)設施設備的日常保養；

g)事故的處理和故障排除的操作程序； h)其他內容。

根據報警中心的實際情況和需求確定培訓時間。報警中心的培訓由報警中心班長具體負責。

16思想教育:(1)思想教育的形式：

a)保安員全體會議； b)隊員座談會；

c)隊長（安保部經理）與隊員的談心； d)寫讀后感、心得體會等形式。

保安員全體會議和隊員座談會，由保安部或保安隊（安保部）根據實際情況進行安排。隊長（安保部經理）與隊員的談心每兩個月進行一次。根據統一布置和實際情況，讓隊員寫讀后感、心得體會。17 物業管理知識培訓

由公司統一安排或邀請專業人員進行的物業管理知識培訓及ISO9000質量管理體系知識的培訓。18業務技能培訓

(!)業務技能培訓由保安隊（安保部）根據月度培訓計劃組織并實施，每次培訓時間不少于60分鐘。(2)培訓內容

a)《門崗（大堂崗）管理作業規程》； b)《巡邏崗管理作業規程》； c)《車輛停放管理作業規程》； d)《消防管理作業規程》；

e)《保安員交接班管理作業規程》； f)其他相關規章制度等。

保安部、各保安隊（安保部）每次培訓后均應對培訓效果做出現場評估并做好記錄。19記錄:(1)《培訓記錄》

(2)《培訓考核成績單》 相關支持文件: a)《消防管理作業規程》b)《門崗（大堂崗）管理作業規程》c)《巡邏崗管理作業規程》d)《車輛停放管理作業規程》e)《保安員交接班管理作業規程》

第二節

保安員交接班管理作業規程 目的:

規范保安員各崗位交接班工作，確保工作交接清楚，責任明確。2.適用范圍: 適用于小區、寫字樓、學校、足球基地保安各崗位，及報警中心每天每次的交接工作。3職責: 當班班長負責本班的交接班工作及交接班工作的講評。4作業規程:(1)各保安隊（安保部）、報警中心在經保安部同意的情況下，可根據實際工作需要安排執勤（上崗）班次。(2)保安員接班前的集合: a)嚴格執行《保安員行為規范管理作業規程》的有關規定，不符合該規程中儀容儀表要求的不準上崗。

b）所有接班人員應于接班前１５分鐘到達指定地點集合：a)注意自身形象，不可相互追逐、打鬧；b)保持站立姿勢，不可蹲坐。

（3）整理著裝，當班班長按《保安員行為規范管理作業規程》的有關規程檢查保安員的著裝情況。

（4）當班班長集合隊伍，點名并統計、做好記錄。（5）當班班長下達工作指令，交待有關工作注意事項。（6）集合過程應在10分鐘內完成。5保安人員的接班：

（1）所有執勤人員提前5分鐘趕到各自崗位進行崗位交接工作。（2）交接班人員相互敬禮并問好。

（3）接班人員清點崗位上所有公物，如：對講機、滅火器、水帶、巡更棒、探照燈（電筒）、橡膠警棍、充電器及電板等，如發現損壞、缺遺應立即向班組長提出，并要求上一班執勤人員說明物品去向及做好記錄。

（4）認真查閱上一班值班記錄，詢問上一班工作完成情況，如有需要繼續跟進的工作應記錄，以便跟進。

交班人員交班后，接班人員在上崗一小時內如發現有異常情況，應讓上一班班長前來做出解釋、處理及做好記錄。

交接雙方在確認無誤后在上一班值班記錄本上簽名，并開始接崗值勤。6 保安員的交班

（1）各崗位在交班前30分鐘需進行崗位清潔工作： a)保持地面無明顯積塵，無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無痰跡；b)物品擺放整齊有序；c)桌、椅、柜櫥須干凈無灰塵、無雜物

（2）收集整理好相關的工作證據。

（3）在接班人員到達崗位時，主動向對方敬禮并問好。

（4）將本班的重點工作和未完成的工作向接班人員交待清楚。（5）互相簽名后，方可離崗。并及時趕往集合地點。（6）接班隊員未到崗時，交班隊員不準下崗。7保安員交班后的集合

（1）當班班長在全部崗位交接清楚后集合隊伍、清點人數。（2）各區域的班、組長對區域值班情況進行講評工作。（3）當班班長講評本班次的整體工作表現，批評或指出不足，提出改正措施或意見。8保安員替換吃飯時的崗位交接：

（1）替換人員及時到達各自崗位接崗，替換執勤隊員吃飯。

（2）執勤人員用膳時間為30分鐘以內，用膳后及時返回崗位繼續值勤或替換吃飯第三節

門崗（大堂崗）管理作業規程

1.目的：

控制閑雜人員進入小區、寫字樓、學校、足球基地；規范車輛及物品的出入管理，確保小區、寫字樓、學校、足球基地的正常生活和工作秩序。２適用范圍：

適用于各小區、寫字樓、學校、足球基地人員、車輛及物品的出入管理。３職責：

（1）保安隊長（安保部經理）、班長負責檢查執行情況。

（2）門崗（大堂崗）人員負責實施對人員、車輛及物品的出入管理。

4作業規程：

（1）人員進出管理：

a)門崗（大堂崗）保安員應主動問候；b)在不影響執勤質量的前提下，為業主提供服務。

（2）當施工人員進入轄區時，經核對《出入證》后放行；如無《出入證》，應先登記后放行并請其進行補辦。

（3）物品出入管理

a)門崗（大堂崗）保安員應禮貌拒絕來訪人員、施工人員將易燃、易爆、劇毒等危險品帶入轄區（施工所需的除外）。

b）施工人員帶入轄區的裝修材料原則上只進不出。如確實要運出的，需經業主認可后才能放行，并作好記錄。

c)業主有物品搬出轄區時，應向管理處申報，由管理處及時通報門崗（大堂崗）放行，并作好記錄。（4）車輛出入管理: a)當業主的車輛出入轄區時，門崗保安員應敬禮致意，并放行。

b)當外來車輛進入轄區時，門崗保安員應先敬禮，后問清事由，經確認、登記后放行。

當送貨車輛進入轄區時，門崗保安員應先敬禮，后問清事由，經與業主確認、登記后放行；并檢查有無夾帶物品外出的現象。

（5）記錄 《來訪人員登記表》、《外來車輛出入登記表》

第四節巡邏崗管理作業規程

1目的：

規范巡邏工作，防止治安事件發生，保障轄區內的工作、生活秩序正常。2適用范圍：

適用于轄區內的巡邏工作。3職責：

（1）保安部負責抽檢、指導巡邏工作。（2）保安隊長（安保部經理）、班長負責巡邏的檢查、監督工作，協助保安部經理處理突發事件。

（3）保安員負責具體實施巡邏工作。4作業規程

（1）巡邏的基本要求

a）巡邏崗在巡邏過程中，應多看、多聽、多聞、多問，以確保完成巡邏工作任務。b）檢查治安、防盜、防火、水浸等情況，發現問題立即處理，并報告上級領導及

有關部門。

c）巡查轄區內各個重點部位、治安死角等，發現有可疑人員應前往盤問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品。

d)對在轄區內發現的閑雜人員按《施工人員、閑雜人員管理作業規程》的要求對閑雜人員進行處理。

e)對轄區內的裝修工程進行監管；對有礙交通或因超時裝修產生噪音影響他人休息的裝修工程進行管理或制止。(2)巡邏的基本任務: a)預防和制止違反治安管理的行為及犯罪行為。

b)預防和制止以下擾亂公共秩序的行為：——擾亂轄區的秩序，致使業主生活不能正常進行的；——結伙斗毆、尋釁滋事、侮辱婦女或者進行其他流氓活動的；——捏造或歪曲事實，故意散布謠言或者以其他方法煽動擾亂轄區生活工作秩序的；——謊報險情，制造混亂的。

c)預防和制止以下妨礙公共安全的行為：——非法攜帶、存放槍支彈藥或者其他違反槍支管理規定的行為；——違反易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品管理規定，生產、銷售、儲存、運輸、攜帶或者使用危險物品的行為；——非法制造、販賣、攜帶匕首、三棱刀、彈簧刀或者其他管制刀具的；——在車輛、行人通行的地方施工，對溝井坎穴不覆蓋防護板、標志，或者故意損毀、移動覆蓋防護板、標志的。

d）預防和制止以下侵犯他人人身權利的行為：——毆打他人，造成輕微傷害的；——非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；——公然侮辱他人或者捏造事實誹謗 他人的；——寫恐嚇信或者其他方法威脅他人安全或者干擾他人正常生活的；——隱匿、毀棄或者私自開拆他人郵件的。

e）預防和制止以下妨礙社會管理秩序的行為：——明知是贓物而窩藏、銷毀、轉移或者明知是贓物而購買的；——違反政府禁令，吸食海洛英、冰毒、K粉等毒品的；——偷開他人機動車輛的；——故意損毀路燈、垃圾筒、道路交通設施或其他公用設施的；——違反轄區規定，破壞草坪、花卉、樹木的；——違反轄區規定，在住宅區內以營利為目的的擅自使用音響器材，音量過大影響周 圍業主的工作或休息，不聽制止的。

f）預防和制止違反消防管理的行為：——在有易燃、易爆物品的地方違反禁令，吸煙、使用明火的；——故意阻礙消防通道或擾亂火災現場秩序的；——拒不執行火場指揮，影響滅火救災的；——指使或者強令他人違反消防安全規定，冒險作業的；——違反消防安全規定，占用防火間距或者搭棚、蓋房挖溝、砌墻堵塞消防車通道的；——埋壓、圈占或損毀消火栓、水泵、蓄水池等消防設施設備、器材；或將消防設備、器材挪作他用的。

g)預防和制止違反戶口或居民身份證管理的行為：——假報戶口或者冒用他人戶口證件、居民身份證的；——故意涂改戶口證件的；——使用偽造戶口證件、居民身份證的。

(3)保護各類治安事件現場，疏導群眾，維護秩序。

a)維護轄區內交通秩序。b）協助轄區業主報警。

c）救助突然受傷、患病遇險等處于無援助的人，幫助遇到困難的殘疾病人、老人和兒童。

d）受理拾遺物品，設法送還失主，或送交管理處。

e）巡視轄區內的安全防范情況，提示公司的有關部門、商鋪、業主提高自我防范意識，消除安全隱患。

（4）巡邏工作的檢查：

a）巡邏崗對轄區內的違規停車、違規行駛進行檢查。b）巡邏崗對管轄區域的治安死角、重點部位進行檢查。

（5）巡邏工作的記錄存檔：

a）巡邏崗將巡邏中發現或處理的情況記錄在《值班情況記錄表》內。b）保安隊長（安保部經理）對《值班情況記錄表》進行集中存檔保管。

（6）記錄：《值班情況記錄表》

第五節

交通管理作業規程

1目的：

規范各轄區內的交通管理，確保交通安全、道路暢通。

2適用范圍：適用于轄區內所有道路上的車輛及交通設施的管理。3職責：（1）保安隊長（安保部經理）負責制定大型文體活動的交通管理方案及交通管理的監督、檢查。

（2）保安班長負責組織監督和指導車輛及交通設施管理工作。（3）車管員負責具體實施交通管理。4作業規程：

（1）交通管理的原則：

依法辦事的原則。交通法規是道路交通管理的依據和準繩，只有嚴格執行交通法規，維護良好的交通秩序，才能保障交通安全與道路暢通。

a)規范管理的原則車管員按管轄區域各路段的交通設施要求，對轄區的車輛進行規范停放及行駛管理，車管員必須按交通管理的正規指揮方法指揮。

b)文明服務的原則車管員在維護交通秩序、糾正違章停車或行駛時，必須以禮待人，文明服務。

c)時效性原則保安員在接到交通事故求助時，按《突發事件處理作業規程》的基本原則進行。

(2)車輛行駛和停放管理: a)監督進入轄區的車輛不可超過限速標志的限定、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規定方向靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。b）提醒司機關鎖好車門、窗，并將車內的貴重物品隨身帶走。

c）巡檢車輛情況，發現門、窗未關好，有漏油、漏水等現象應及時通知車主。d）留意進入轄區的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進入轄區（施工所需的除外）。非業主車輛攜較貴重或大量物品出轄區時，保安員有權檢查車輛并要求其做出說明。

e）嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應立即勸阻，避免交通意外事故的發生。

f)在糾正司機亂停亂放時，應面向司機敬禮，再有禮貌地要求司機將車停放到指定的停車位置。

g)指導行人走人行道，自行車靠右側道路行駛。h)對轄區路面的一切車輛實行統一停放管理。

第六節

車輛停放管理作業規程

1目的: 確保車輛、設施、人員安全，保證車輛停放整齊有序。2適用范圍: 適用于轄區內車輛停放管理。3職責:(1)保安隊長（安保部經理）負責監督、檢查車輛停放管理工作。(2)安班組長負責車輛停放管理的指導、檢查和糾正工作。(3)保安員負責車輛的日常管理工作。4作業規程:(1)車輛管理

a)轄區視情況設立專職車管員，對轄區業主（使用人）的車輛實行全面管理。b)建立詳細的車輛管理檔案，內容包括業主或使用人姓名、房號、車輛品牌、車牌號、車輛顏色、聯系電話等。

c)轄區管理處負責對需要租用泊位的業主進行登記，并設法解決他們的需求。d)業主或使用人應自覺將車輛停入自己的車庫或泊位，及時關好車（庫）門、窗，并隨身帶走貴重物品，接受車管員的管理。e)所有車輛均不可隨意占道停放或占位停放。

f)車管員和巡邏崗應適時巡檢停放車輛的狀況，發現車門、窗沒關好，車內有貴重物品，漏水，漏油等現象應及時通知車主，并做好記錄。

g)若巡檢中發現有異常情況，應立即攔截車輛，并通知班長或保安隊長（安保部經理）前來處理，并做好記錄。

h)大型客車、5噸以上的貨車、易產生污染及噪音的車輛原則上不允許進入轄區，以免壓壞道路或堵塞轄區的交通和污染環境。如確需要進入時，應提前申請并經轄區管理處的同意。

i)轄區的道路和停車場不可用于學習駕駛或試車，不可無故使用車載報警器或隨意鳴喇叭。

j)轄區停車場只向業主（車主）提供有償使用的停車泊位，但不負責車輛的保管。k)外來車輛進入轄區時，須經確認、登記后放行。22:00后，謝絕出租車進入轄區（特殊情況除外）

l)轄區的車管員、巡邏崗要認真履行職責，整理停放不齊的車輛。(5)記錄:《值班情況記錄表》、《外來車輛登記表》

第七節

施工人員、閑雜人員管理作業規程

1目的：

規范小區、寫字樓、學校、足球基地的施工人員、閑雜人員的管理工作，確保良好的生活環境和正常的工作秩序。2 適用范圍：

適用于所有施工人員、閑雜人員的管理。3職責：

（1）保安隊長（安保部經理）負責對小區、寫字樓、學校、足球基地的施工人員、閑雜人員管理工作的監督、檢查，辦理相關的證件及相關資料的存檔工作。（2）保安班長、隊員負責按適用的法律法規和公司的規章制度，具體實施對小區、寫字樓、學校、足球基地的施工人員、閑雜人員的管理。4作業規程：

（1）基本原則：

a）依法辦事的原則。保安隊（安保部）各級人員在對施工人員、閑雜人員進行管理時，必須按適用的法律法規等有關法律條文依法管理、依法辦事。

b）文明服務原則。保安隊（安保部）各級人員在對施工人員、閑雜人員進行檢查、辦證、管理時，必須文明服務，文明執勤。

c）時效性原則。保安隊各級人員在對施工人員、閑雜人員進行檢查、辦證、管理時，必須在較短的時間內完成工作。

（2）施工人員的管理：

a）凡需進行裝修的業主、物業使用人及裝修公司在裝修前須到相應的管理處辦理相關手續。

b）保安隊（安保部）根據管理處的工作聯系單內容，為裝修公司的施工人員辦理《出入證》，并將有關資料存檔備案。

c）施工人員在進場裝修期間，必須遵守管理處的相關規定。(3)裝修現場管理保安人員對裝修現場進行檢查、管理時，應關注：

a)施工人員辦理《出入證》的情況； b)施工人員執行管理處相關規定的情況； c)裝修現場滅火器配備情況；

d)安全設施設備有無損壞或移位情況； e)其他情況。

第八節

保安員內務管理作業規程

1目的: 規范內務管理，確保保安員具有良好的作息環境。2適用范圍: 適用于全體保安員（報警員）的內務管理。3職責:(1)保安部、保安隊長（安保部經理）、報警中心班長負責督促、檢查保安員（報警員）的內務管理。

(2)宿舍管理員負責城西保安員宿舍的日常內務管理。4作業規程:(1)內務檢查

保安部視情況安排每月至少1次的內務管理抽查抽查時應做到：

a)檢查時如發現有違反內務管理的現象及行為，應立即進行糾正或提出整改意見；b)將檢查情況記錄存檔。(2)保安隊長（安保部經理）、報警中心班長安排每月兩次的內務管理檢查：

檢查時如發現有違反內務管理的現象及行為，應立即進行糾正或提出整改意： a)及時制止違反內務管理的行為； b)將巡視情況記錄在工作記錄本上；

c)對于一些不服從管理的保安員，應記錄并向保安部進行反映。(3)宿舍衛生標準: a)宿舍地面干凈，無痰跡、果皮、紙屑、煙頭等垃圾。

b)床鋪干凈整齊、被子折疊放好、床面上無雜物和亂堆放的物品；床單、被褥干凈無異味；鞋子要擺放有序

c)帽子、皮帶、口杯、臉盆、紙簍等物品按指定位置擺放，衣服均在晾衣區域晾曬。

d)墻面、門窗和其他區域無亂寫、亂畫、亂刻、亂張貼、亂懸掛現象。e)浴室和洗手間及時沖洗，沒有污垢、雜物和異味。f)室內無易燃、易爆、劇毒及其他危險物品(4)宿舍管理制度: a)愛護宿舍內公共設施設備和公共財物，不隨意損壞或占為己用，保持公物的完好。

b)不亂接電源，不存放危險和色情物品，不在宿舍內私設集會、舞會、聚眾喝酒、賭博。

c)未經許可不帶外人進入宿舍，不留外人在宿舍住宿。

d)保持室內安靜，不在室內大聲喧嘩、打麻將，不影響其他隊員休息。e)輪流值日的值日生應認真清掃責任區的環境衛生，認真履行衛生監督職責 f)節約用水、用電，隨手關燈、關水、關門。

g)不隨意動用或占有他人物品，不私自調換房間、床位或占用空床位。h)妥善保管個人物品，自行車按規定停放在指定的位置。

(5)記錄《保安隊宿舍檢查表》

第九節

保安警用器械管理作業規程

1目的: 保證警用器械功能完好，使用正常。2適用范圍: 適用于保安隊（安保部）、報警中心所有警用器械的管理。3職責:(1)保安部經理負責對對講機、巡更器等器械申購的審批、選型。(2)保安部經理助理負責選購等工作。

(3)保安部文員負責對講機、巡更器等器械的發放和登記工作。(4)保安隊長（安保部經理）、班長負責警用器械保管、使用的監督管理工作。(5)執勤保安員負責正確使用警用器械。4作業規程:(1)對講機的維護與管理: a)保安隊長（安保部經理）負責建立對講機等通訊器材的臺賬。b)對講機僅供保安隊長（安保部經理）、班長和隊員執勤時使用，不可挪作他用，特殊情況下須經保安部同意方可。

c)應嚴格按規定頻率使用對講機，各級人員不可私自亂拆、亂擰或亂調其他頻率，不得擅自關機，違者按規定進行處理。

d)對講機電池充電時應關閉對講機（帶機充電時）；新電池第一次充電時必須充電14—26小時，以達到最佳工作狀態；一般情況下，電池應充電6—10小時才能使用；快速充電時，應按充電器使用說明書正確操作，以延長電池的使用壽 e)各崗位執勤人員在交接班時，要擦拭干凈對講機機身，并將音量調到適當（清晰聽到）位置，做好對對講機的交接驗收工作，發現問題應做好記錄并及時上報主管領導。

f)對人為原因造成對講機或部件損壞的，責任人應承擔相應的賠償責任。

g）執勤過程中，如遇特殊情況造成對講機損壞的，應及時報告保安部，保安部將視情處理；逾期3天不報者，保安部將進行責任追究。

第十節

突發事件處理作業規程

1目的：

規范保安部處理突發事件的程序，提高對突發事件的應急處理能力，維護轄區內的正常工作和生活秩序。2適用范圍：

適用于轄區內各類突發事件的處理。3 職責3.1 保安部經理負責指揮突發事件的處理。

3保安隊長（安保部經理）、班長負責落實保安部經理下達的命令，具體處理突發事件。4作業規程：

（1）處理各類突發事件的基本原則：

快速反應

快速反應的原則： a)執勤保安班長接警后：——應以最快速度趕赴突發事件現場進行緊急控制處理；——2分鐘內從底層趕赴大廈（樓）的突發事件現場進行緊急控制處理；

b)執勤保安隊長（安保部經理）接到突發事件報告后：——應以最快速度趕赴突發事件現場進行緊急控制處理；——2分鐘內從底層趕赴大廈（樓）的突發事件現場進行緊急控制處理；

c)保安隊長（安保部經理）在休息時接到突發事件報告后，應以最快速度趕赴突發事件現場。

（2）統一指揮的原則：

a)處理突發事件由保安部經理負責統一指揮；

b)在特殊情況下，由保安隊長（安保部經理）負責統一指揮； c)執勤班長協助指揮突發事件的處理。

（3）服從命令的原則：

a）執勤班長需無條件服從保安隊長（安保部經理）的命令，并負責對突發事件的處理過程做詳細記錄； b）保安隊長（安保部經理）需無條件服從保安部經理和公司領導的命令。

（4）團結協作的原則：

a）保安部作為突發事件的處理部門，行使公司賦予的指揮權和處理權，公司任何部門或個人不應干預。

b）在保安部做出突發事件處理決定時，各相關部門均應團結一致，緊密協作，配合保安部處理好突發事件。

（5）盜竊

當保安班長、保安員發現有盜竊現象或接到盜竊報案時，立即用通訊器材（對講機或電話）向保安隊長（安保部經理）、班長報告現場的具體位置，然后留在被盜竊現場，或迅速趕赴被盜竊現場，維護現場秩序，保護現場，禁止一切人員出入現場

（6）保安員到達現場應做到：

a)保安員到達現場后立即了解被盜竊的具體地點、時間及情況；

b)保安員到達現場前，案犯已逃離現場時，可用電話或對講機報告，但在使用對講機公用頻道時不應隨意泄漏案件的性質。正確的呼叫對講術語：“隊長、（經理）、班組長，請您速到XX位置（或使用特殊頻道報告）”； c)保安員到達現場時，如案犯未逃跑或已被抓捕，可使用對講機向保安隊長（安保部經理）、班長報告。

（7）保安隊長（安保部經理）接報告后立即用通訊器材指揮保安員對現場進行保護，并迅速趕赴現場指揮。（8）保安隊長（安保部經理）、班長在了解基本情況后，立即向保安部經理進行匯報，并接受指令。

（9）保安部經理（視情況而定）趕赴現場進行指揮，收集有關資料及信息后，根據案件損失及影響的大小決定是否向公安機關報告案情。（10）打架斗毆

執勤保安班長、保安員在巡邏中發現有打架斗毆行為時應做到：

a)應立即上前制止或迅速趕赴現場進行制止，防止該行為的擴大而造成不必要的損傷。同時，保安員應立即用通訊器材向保安隊長（安保部經理）報告具體位置、已受傷的人數、參與打架斗毆的人數以及請求支援的范圍；

b)將現場圍觀的人員隔離或勸離現場，維護現場的道路交通秩序，保護好現場； c)將因打架斗毆造成傷亡的人員，視其傷勢的輕重送醫院搶救。

(11)安隊長（安保部經理）接報告后，立即用通訊器材指揮調遣現場附近的保安員和其他執勤保安員，并迅速趕赴現場指揮

具體工作包含：

a)與執勤保安班長聯系，要求保安班長對現場進行保護；

b)保安隊長（安保部經理）到達現場立即了解案情及相關資料，根據現場的事態做出布置：——調遣休息保安員對打群架的事件進行增援；——呼叫救護車對重傷有生命危險的人員送醫院搶救；——對事態輕微的事件進行調解；——將事態嚴重或造成不良影響的打架斗毆事件的當事人控制住，并交由公安機關處理； c)保安隊長（安保部經理）將收集的資料及做出的工作布置向保安部經理匯報，請示

進一步的工作指示。

(12)保安部經理（視情況而定）趕赴現場進行指揮，收集有關資料及信息后應做好工作安排，處理善后工作，當事態嚴重造成人員傷亡時，應立即與公安機關協調有關的處理工作，并報告總經理。（13）搶劫 執勤保安班長及保安員在巡邏中發現有搶劫行為或接到有搶劫報案時應做到：

a)應立即上前制止該違法犯罪行為或迅速趕赴現場制止，并對現場進行保護，同時用通訊器材向保安隊長（安保部經理）報告；

b)如犯罪嫌疑人仍在現場時，應立即抓捕帶回保安隊（安保部），并請事主一起到保安隊（安保部）后交由公安機關處理；

c)向事主了解在被搶劫過程中人身是否受到損傷及財物的損失情況，如事主受傷則應視其傷勢的情況送醫院救治；

d)在追捕犯罪嫌疑人，遇敵眾我寡，敵強我弱時，應采取“敵逃我追，敵強我纏，一邊追一邊聯絡”的方法，等支援的保安員或公安人員趕到后一起擒獲犯罪嫌疑人，以免造成不必要的損傷。

保安隊長（安保部經理）接報告后，立即用通訊器材指揮，調遣案發現場附近的保安員和其他執勤保安員對現場進行封鎖和保護，并迅速趕赴現場指揮

具體內容包含：

a)與執勤的保安班長聯系，要求保安班長及案發區域保安員參加現場保護工作。b)保安隊長（安保部經理）到達現場后立即了解案情及相關資料，根據案情需要

及時作出布置：——調派保安員增援、搶救、圍捕、保護現場；——向事主或知情人詢問犯罪嫌疑人的特征及被搶劫的經過并進行記錄；對被抓捕的犯罪嫌疑人進行甄別、詢問并進行記錄；——將有關的資料、線索及抓獲的犯罪嫌疑人移交公安機關處理。

c)保安隊長（安保部經理）將收集的資料、信息及作出的工作布置向保安部經理匯報請示進一步的工作指示。

（14）臺風、水浸等自然災害事故

執勤保安班長及保安員遇到臺風、水浸等自然災害事故時應做到：

a)通知或協助業主做好防風措施，協助工程技術人員對水浸的疏導排泄工作； b)防止在臺風、水浸等自然災害發生時，伴隨發生犯罪行為； c)協助交警部門處理轄區內的交通意外事故。

（15）保安隊長（安保部經理）接報告后立即調遣所有保安員支援其他部門處理各類災害事件。

（16）保安部經理接報后立即做出統一指揮

具體工作包含：

a)安排人員對業主做好疏散工作；

b)通報醫院、公安、消防等有關部門，請求救援； c)報告公司總經理。

（17）火警。

報警中心報警員發現火警警報時，要立即通知巡邏崗迅速趕赴現場進行確認；如屬誤報，應及時復位并記錄。

執勤保安班長和保安員在巡邏中發現火警時，要立即把火警地點報告保安隊長（安保部經理）；保安隊長（安保部經理）應立即采取以下措施，具體措施包含： a)立即向管理處主任和保安部經理進行報告； b)組織義務消防隊員撲救初起火災和救人 c)根據火情的大小確定撥打火警電話“119”；報警時要講清火警發生的地址、燃燒物質的性質、報警人姓名，并派人到路口接應，引導消防車進入火場。

（18）在保安部經理沒趕到現場前，義務消防隊員必須自覺服從現場最高負責人的指揮

具體工作包含： a)疏散搶救：—引導業主向安全區疏散，護送行動不便者撤離險境，并做好安置和安撫工作；—檢查是否有業主仍留在著火區域而沒有疏散出來；—引導自救：引導業主沿消防通道進行疏散；如不行則帶領業主往屋頂平臺、避難層等處疏散，在上風處等待救援，必要時組織水槍進行噴水掩護。疏散時禁止使用電梯。

b)滅火：—啟動消防水泵，鋪設水帶進行滅火；—關閉設有防火分區的防火門；—攜帶滅火器材到著火現場及周圍查明是否有火勢蔓延的可能，并及時撲滅蔓延過來的火焰；—針對不同性質的燃燒采用不同的滅火方法；—配合消防官兵的滅火行動。

c)安全警戒：—外圍的警戒任務是清除路障，指揮車輛駛離現場，勸導過路業主及無關人員撤離現場，維護好轄區外圍的秩序；—著火現場周圍的警戒任務是阻止無關人員進入火場，指導業主有序疏散，保護好從火場搶救出來的物品；——著火現場的警戒任務是阻止業主重入火場拿取貴重物品，防止有人趁火打劫，保護好消防器材，指導業主有序疏散。

（19）火災撲滅后，保安隊（安保部）要積極配合公安消防機關進行事故的調查工作，并對事故進行詳細的記錄。（20）停電

正常停電時應做的工作

a)若拉閘限電或供電局預先通知的停電，管理處應將相關信息及時告示業主，以便業主提前做好必要的應急準備；

b)保安隊（安保部）應準備好應急照明設備，并合理安排好安保力量； c)把電梯迫降到底層并關閉；把擋車器設置在開啟狀態；

d)加強對各出入口的管理；根據各轄區的實際情況，增加周界、園區或樓層、商鋪的巡查次數，發現可疑人員或現象要仔細詢問和調查，防止盜竊、搶劫等案件的發生； e)在巡邏時，要特別關注業主、商鋪的照明情況，以防火災的發生。突然停電時應做的工作：

a)立即向管理處、保安隊長（安保部經理）報告，了解停電的原因；

b)利用電話、對講系統或用手敲擊電梯門，了解是否有電梯困人情況，如有業主被困在電梯里：——立即通知電梯工迅速前往解困；——撥打電話“86990909、86990606”向杭州市電梯故障處理中心進行求助；——通過電話、對講系統向被困人員做好安撫工作及了解他們的身體狀況。

c)利用人工手段把擋車器調整到開啟狀態；d)參照本規程4.10.1的d）、e）內容實施。

第十一節

保安員績效考核實施作業規程

1目的: 規范保安員績效考核工作，確保公開、公平、公正考核保安員的德、績、能、勤。2適用范圍: 適用于全體保安員的績效考核工作。3職責:(1)各報警中心班長負責依照本規程對報警員的日常工作進行檢查。

(2)各保安隊長（安保部經理）負責依照本規程對保安員的日常工作進行檢查。(3)保安部負責依照本規程對各保安隊（安保部）和報警中心工作進行抽查。4作業規程:(1)保安員工作標準: a)門崗（大堂崗）保安員每日的執勤工作應符合保安部《門崗（大堂崗）管理作業規程》、《施工人員、閑雜人員管理作業規程》中的各項要求。

b)巡邏崗保安員每日的執勤工作應符合保安部《巡邏崗管理作業規程》、《突發事件處理作業規程》中的各項要求。

c)車管員每日的執勤工作應符合保安部《交通管理作業規程》、《車輛停放管理作業規程》中的各項要求。

d)報警員每日的值班工作應符合保安部《報警中心管理作業規程》中的各項要求。的職責，符合作業規程的要求。

5考核評分結構:(1)保安員績效考核評分按百分制進行，每月考核一次。(2)保安員考核考核的內容包含： a)服務意識（滿分25分）；——具有較強的工作責任心，執勤文明、規范、到位；——主動為業主提供服務，不收受業主小費及饋贈；——舉止文明、禮儀周全、語言規范、精神飽滿；——能發揮自己的特長為保安隊（安保部）和公司服務，能提合理化建議；——對轄區的設施積極有效地參與管理。b)工作能力態度（滿分５０分）；——全面掌握安保業務和轄區相關情況，值勤期間無大小案件發生；——及時制止損毀公司設施行為，維護公司利益；——做好外來車輛、人員登記，嚴檢裝修民工出入證件，交班記錄完善；——及時有效地處理報警，對轄區糾紛能態度積極地進行說明和解決；——當班期間無業主有效投訴（核查情況屬實的）；——自覺服從保安隊長（安保部經理）及公司的工作安排；——值班時衛生達標，郵件報刊能及時收發；——轄區延時裝修施工能及時給予阻止；——真誠協作，具有團隊精神，保持值班室及宿舍安靜，做好內務工作；——轄區內亂停的車輛能按規定予以解決。c)儀容儀表（滿分15分）；——按要求著裝，佩帶齊全；——衣著整潔，講究個人衛生；——注意環境衛生，不亂扔煙蒂、果皮、紙屑；——無當眾打哈欠、伸懶腰、挖鼻孔等不雅動作；——注意站、坐、行儀態，不插褲袋或抱臂叉腰等。d)考勤紀律（滿分10分）。——不遲到、不早退，能按規定執行請假制度；——服從保安部對具體工作時間的調整安排；——當班時不串崗、離崗、睡崗、不閑聊、玩耍；——當班時間不辦私事，不帶無關人員進值班室；——例會及培訓不隨便缺席，態度認真。

(3)保安人員考核評分每項評分內容設立三個分值，評分方式為：

a)有具體行為標準的，參照具體所述內容進行評分，無違反現象的得滿分，每違反1次扣1分

b)少數無具體行為標準的，考核人以公正客觀為原則，沒有達到要求為“0分”，基本達到尚有不足選第二項，較好的得第三項，做得很好選滿分項。（4）保安員考核評分的等級等級包含：

a)A（不滿意）——30分以下； b)B（勉強）——30—49分； c)C（好）——50—69分； d)D（很好）——70—89分； e)E（優秀）——90分以上。

（5）各保安隊長（安保部經理）、報警中心班長對保安員、報警員進行考評時，應寫出該隊員（報警員）的主要優缺點，并提出意見或建議。（6）記錄《保安員考核表》

第十二節

報警中心管理作業規程 目的： 規范報警中心的日常工作管理，確保報警中心設施設備的有效運行和業主生命財產的安全。2適用范圍：

適用于各報警中心。3職責：

（1）保安部分管經理助理負責對報警中心工作進行指導、監督和抽查。（2）保安隊長（安保部經理）負責對報警中心工作進行監督、檢查。（3）報警中心班長具體負責報警中心的管理。4作業規程：

（1）報警員的崗位要求：

a）未經保安部經理、管理處主任、保安隊長（安保部經理）的同意或陪同，應謝絕任何無關人員進入報警中心參觀、閑聊，并做好相關記錄。b）當班人員不可因私占用通信電話，不做與本職無關的事情。

c）報警員上崗前必須經過專業知識的培訓；應熟悉設施設備的工作原理、性能及在轄區的分布情況，掌握獨立操作的技能。

d）未經保安部授權或同意，不可擅自修改、替換、設置各報警系統內原有的數據和程序，不可向外泄漏相關情況，不準擅自開關運行正常的報警設備。

e）當班人員在當班時，應始終保持警惕性，密切關注操作臺的動態畫面、靜態（聲光）信號，嚴格按程序處理警情。

f）當班人員應保持室內空氣清潔、設施設備無塵、物品擺放整潔、溫（濕）度符合要求、入室需換拖鞋；不準帶入與工作無關的任何物品。

g）當班人員應及時做好當日值班記錄，記錄內容包括交接班、處警方式、設備運行、故障及維修情況等方面。h）報警中心的監控錄像應保存7天以上，以便備查。

（2）設備的操作與檢查a a）報警員要熟練掌握消、監控設備的工作性能及分布位置。

b）備好、管好、維護好報警中心的備用電源，確保轄區停電期間報警設施設備能正常運行。

（3）報警員應嚴格按程序對報警設備進行操作，并密切關注報警設備的運行情況

具體包括：

a)電壓是否符合工作要求，電源插頭是否接觸不良；

b)監視屏畫面是否清晰，攝像探頭的角度是否準確，錄制的畫面是否清晰；c)紅外報警裝置能否正常運行； d)戶內報警器能否正常工作； e)消控設備能否正常運行； f)對講機是否收發正常。

（4）在設備運行期間發現不正常現象或故障，報警員應立即向班長報告，經檢查、判斷后做出處理決定。（5）報警的處理：

（1）戶內報警，報警發生應做到：

a)當主機發出報警信號時，報警員應立即查看報警位置，確認報警類型；

b)立即用對講機向轄區保安員發出指令。報警員發指令時，應口齒清楚，語言簡練，報警內容和具體位置要連呼三遍。如對講機受到干擾，一方送話或接受不靈，應迅速改用電話聯系； c)保安員接警后應立即趕赴報警區域進行處理，并把情況反饋到報警中心。事后，報警員和保安員應做好相關的記錄。

（2）周界報警，報警發生應做到：

a)當主機發出報警信號時，報警員應仔細查看報警區域圖像；

b)辨別警情內容，如系行人誤入防區的可及時復位；如發現行跡可疑之人翻墻進入轄區的，應立即用對講機通知保安員：講清具體的位置、嫌疑人員的體貌特征，由保安員前往制止或抓捕；

（3）電視監控，有不正常情況發生應做到：

a)報警員通過監視屏進行動態觀察時，如發現出入口、車庫（停車場）、大堂、電梯、樓層有異常情況或可疑人員，應立即用對講機通知保安員：講清具體的位置，嫌疑人的體貌特征，由保安員前往查處；

b)通過監視屏進行跟蹤監視，及時給保安員提供準確的信息； c)作好相關的記錄。

（4）火災報警，報警發生應做到：

a)當主機發出火警訊號時，應立即用對講機通知保安員前往檢查并講清火警的具 體位置，如系誤報，應及時復位；如經常發生誤報應及時向保安部報告，并把信息反饋到維修中心或安裝單位進行報修；

b)如確認是火警：——立即向有關領導進行報告；——根據火情的大小及現場最高負責人的指令，啟動消防水泵、排煙閥、送風閥，關閉分區防火門，啟用消防廣播；——通過監視屏對火警現場進行監控，為義務消防員的撲救和疏散工作提供準確信息；并監控有否異常情況和可疑人員；——檢查是否有電梯困人現象；——堅守崗位，做好一切應急準備工作，等待指令。c)對火警的處置過程進行記錄。

（5）設施設備的維護保養：

a）報警員負責做好報警設施設備的日常清潔保養工作。b）維修中心負責每周對住戶和報警中心之間的聯網情況進行一次檢查，并對檢查（結果）進行記錄。

c）維修中心負責每周對周界報警系統的探測器、攝像機、紅外燈、支架的牢固度

第十三節

消防管理作業規程

1目的：

規范小區、寫字樓、學校、足球基地的消防管理工作，預防火災事故的發生，保障業主的工作、生活秩序正常。2適用范圍：

適用于轄區的消防管理工作。3職責

（1）保安部經理助理負責對轄區保安員的消防培訓、消防設施設備的管理進行監督、指導和抽查。

（2）保安隊長（安保部經理）全面負責轄區保安員的消防培訓、消防安全及設施設備、器材的管理和檢查工作。

（3）保安員負責轄區日常消防安全及設施設備、器材的巡查工作。4作業規程：

（1）消防安全的管理;a）保安員應加強安全防范意識，自覺遵守消防法律法規和公司的安全制度。b)堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針和“誰主管，誰負責”的消防工作 c)保安員應懂得火災的預防措施，懂得轄區隱患，懂得撲救初起火材，會報火警 d)任何人都不準隨意挪用、移動、損壞消防器材和堵塞消防通道。e)防器材、標識應保證完好無損。

f)日常的巡查中，應密切關注轄區的消防安全情況、設施設備和器材的完好情況。5當發現（生）火災時，保安員應保持冷靜，迅速查明情況，及時采取有效措施，并向上領導報告。

6消防設施設備器材的檢查4.2.1 保安隊（安保部）應建立轄區消防設施設備、器材的臺帳。

由保安隊長（安保部經理）負責實施對消火栓設備的月檢工作： a)消火栓的油漆是否脫落及清潔 b）（箱）的編號或標識是否完好；

c)消火栓是否銹蝕，接頭處能否和消防扳手匹配使用；

4.2.3 由保安隊長（安保部經理）負責實施對滅火器的月檢工作。工作內容包含：并編號；

b)滅火器的油漆是否完好并清潔； c)滅火器是否處在有效使用期內； d)滅火器的工作壓力是否符合要求；

e)滅火器的壓把、噴口（噴管）是否完好無損。

安隊長（安保部經理）負責實施對應急照明系統的月檢工作： a)應急照明燈能否正常使用；

b)疏散指示燈能否正常使用，疏散指示方向是否準確。

由保安隊長（安保部經理）負責實施對消控設備的季檢工作： a)手動報警裝置能否正常工作； b)應急廣播能否正常工作；

c)排煙閥、送風閥、分區防火門能否正常啟動和關閉； d)抽查感煙（溫）式探測器能否正常工作；

e)水噴淋能否正常出水和使用（在末端進行測試）。4.2.6

對檢查中發現的問題，保安隊（安保部）應及時做好整改工作：

a)以書面形式將信息及時反饋到維修中心或安裝單位，向保安部報告設施設備方面發生的故障情況及整改情況；

b)需報廢或更新器材時，應按報廢、申購等程序進行操作。4.2.7

保安隊（安保部）應對每次的檢查進行詳細記錄，包括檢查人、檢查內容、及檢查結果等方面。4.3義務消防員

4.3.1 義務消防員日常消防安全的管理工

每位保安員均為轄區的義務消防員，日常消防安全的管理工作由保安隊長（安保部經理）負責：

a負責轄區消防設備、器材的布局與保養工作，并建立檔案； b)實施對義務消防員業務知識的培訓工作； c)負責轄區消防責任制的落實與檢查；

d)負責實施轄區消防安全的預防措施、應急預案及火災事故后提出處理意見； e)負責整改轄區的消防安全隱患。4.3.2 義務消防員的工作要求要求：

a)學習和掌握消防業務技能，做到“三懂兩會”；

b)發現火警，值班保安員應立即按程序進行火災撲救、疏散人員、搶救財產，力爭把火災損失控制在最小范圍內（詳見《突發事件處理作業規程》）；

c)積極參加轄區的消防安全檢查，發現安全隱患，要及時按責任區提出整改意見并落實；d)做好轄區的消防安全教育和宣傳工作，提高隊員、業主的消防安全意識，力爭在轄區、責任區里不發生責任性火災事故；

e)負責責任區內消防設備、器材的維護、保養或清潔工作，確保消防設備、器材始終處于最佳狀態；

f)積極參加轄區和保安部組織的業務知識培訓和消防演練，提高自己的業務技能和實戰能力。記錄《消防設施設備檢查記錄》、《滅火器分布情況登記表》、《設備（施）臺帳》、《消防隱患整改通知書》

第十四節

保安員行為規范管理作業規程 目的：

報警員的言談舉止和儀表儀容，使之符合業主和公司的要求。2適用范圍：

適用于全體保安員（含報警員）言談舉止和儀表儀容方面的管理。3職責

保安部、保安隊長（安保部經理）、班長負責監督、檢查和糾正。當班保安員、報警員對照要求進行自查自糾。4作業規程

（1）保安員的稱呼和舉止

a）保安員通常相互之間稱姓加同志，或者職務加同志。b）保安員聽取上級講話和回答上級問話時，姿態要端正。當聽到上級召喚自己時，應立即回答“到”。在上級口述指示后，應回答“是”。c）保安員進領導辦公室前要喊“報告”，或者敲門；進入其他人員室內前，也應先敲門，經允許后方可進入。

d）保安員必須舉止端正、精神振作、姿態良好。同領導講話時，應立姿。

e）保安員外出時，應遵守公共秩序和交通規則，遵守社會公德，自覺維護保安員的形象和榮譽。

f）保安員要自覺接受隊容風紀的檢查；如有違反，要服從糾察，立即改正。

（2）保安員可參照執行的禮貌服務用語。

稱謂語包含：

a)XXX先生（同志）；

b)XXX小姐（夫人、女士）。問候語包含： a)您（們）好，（歡迎光監）； b)多日不見，您好嗎？ c)早（晚）安；

d)早上（下午、晚上）好。祝賀語包含： a)祝您成功！

b)祝您節日（旅途）愉快！

c)祝您新年（圣誕、春節）快樂！征詢語包含： a)先生（女士），我可以為您做些什么嗎？ b)先生（女士），我來幫您，好嗎？ c)還有別的事需要我幫忙嗎？ d)我可以進來嗎？ 應答語包含：

a)當業主有事呼叫保安員時，可以說：——先生（女士），我來了；——先生（女士），我馬上就來；

b)當業主感謝時應說：——請不必客氣；——沒關系；——這是我（們）應該做的。安慰語包含：

a)當業主遇到不順心的事時，保安員應說：——您別著急，我幫您想想辦法；——我希望您很快會好起來的；——我希望您沒事；

b)當業主身體不適或患病，應說：——請多保重；——祝您早日康復。道歉語包含：

a)很抱歉，打擾您了

b)對不起，給您添麻煩了； c)請原諒，讓您久等了；

d)請出示（收好）您的證件，麻煩您了；

e)對不起，這里是執勤崗位，請不要在這里逗留； f)對不起，XXX單位（公司）還沒上班，請您稍候； g)對不起，您要找的人不在，請您聯系好以后再來。

答謝語：當得到業主的幫助或配合時，應說：——謝謝您的幫助（支持）——非常感謝您的合作；——能得到您的支持，我很榮幸和感謝。推辭用語包含： a)很遺憾（抱歉），按公司規定我不能讓您進去； b)這不符合公司的要求（規定），實在很抱歉；

c)很抱歉，這是專用停車位，您的車是否停到XX停車場去； d)對不起，業主要求園內不準停車，請您把車停到外面去； e)很抱歉，XX單位（公司）已下班了，請您改日再來。指示用語包含： a)請這邊走；

b)請往前走再往左（右）轉彎： c)請把車停在外面； d)請您在這里登記一下。電話用語包含：

a)接電話要及時，不能讓對方久等，接電話時應說：——您好，這是XX崗（報警中心）； ——對不起，您要找的人不在，需要我轉告嗎？——對不起，請講慢一點；——對不起，電話里有噪音，我沒聽清楚，您再重復一遍，好嗎；

b)打電話時，語言要簡單明了，口齒清晰：——您好，我是XXX；——您好，我想找XXX，麻煩您幫我叫一下好嗎？——請幫我轉告一聲好嗎？ 對講機用語包含：

使用對講機進行對話時，語言要簡單明了： a)呼叫時應說：“呼叫XX崗（報警中心），聽到請回答。”事情表達清楚后應馬上說：“完畢”；b)接聽時應說：“我是XX崗（報警中心），收（聽）到，請講。”接聽完畢后應說：“明白，我馬上去（做）”。告別語包含：

a)再見，祝您旅途愉快！b)晚安，明天見！c)再見！

保安人員儀表儀容等方面的要求 儀表方面的基本要求要求包含：

a)嚴格按公司規定穿工作服，不穿工作服不能上崗，穿工作服不能私自外出； b)工作服要求干凈平整，紐扣扣齊，領帶和綬帶掛端正，不得披衣敞懷、挽袖卷褲腿等，雙手插入口袋或袖手；

c)工作服不破損、不開線、不掉扣、無污跡；

d)白天上崗時穿黑（深）色皮鞋，并要求光亮、無污漬；

e)嚴格按公司規定佩帶帽徽、肩章、臂章和保安員上崗證等標識；

f)站立時，要精神飽滿，態度和藹，站姿端正。不可身體歪斜，依靠他物、伸懶腰、打哈欠、挖耳掏鼻、吃零食等；

g)入座后，坐姿要舒展、自然和大方，上身挺直。不要垂肩、擺腿、蹺腳、晃身或歪頭趴坐等；

h)行走時，上身要挺直，兩眼平視前方，兩臂自然擺動，兩腿有節奏地交替向前邁進。遇見業主時，要禮讓。走路時，不可吃東西、吸煙，手插衣褲袋或袖手。儀容方面的基本要求

要求包含：

a)頭發要適時梳理，發型要樸實大方。男士的頭發旁不過耳，后不過領，不留大鬢角，不留胡須；

b)要保持面部清潔，常洗臉并注意口腔衛生； c)經常洗澡，勤換內衣，防止汗臭；

d)保持雙手清潔，常剪指甲，不留長指甲和涂有色指甲油（女士）。衛生習慣方面的要求要求包含：

a)上崗前不喝酒，不吃蔥、蒜、韭菜等產生異味的食物； b)不隨地吐痰或丟棄雜物；

c)不當眾打哈欠、剔牙、掏耳、挖鼻、拉褲鏈、系皮帶、伸懶腰等；

d)咳嗽、打噴嚏時，應用餐巾紙或手捂住口鼻，轉向一旁，避免發出大聲； e)養成飯前便后勤洗手的良好習慣。保安人員文明執勤守則 文明執勤，微笑服務； 禮貌待人，關愛業主； 敬禮在先，詢問在后； 遵紀守法，不圖私利； 忠于職守，勇于奉獻； 發現問題，妥善處理。

記錄《保安部（隊）檢查情況記錄表》

第三篇：寫字樓物業接管驗收標準

第一太平物業對寫字樓執行接管驗收標準的實例

第一章

大廈土建裝飾的驗收標準及程序

一.驗收前需具備的圖紙資料和文件

1.設計圖紙、文件、設計修改和材料代用文件。

2.材料出廠質量證書、出廠合格證、檢驗合格證。

3.預制構件出廠質量證書。

4.隱蔽工程驗收文件。

5.施工安裝自檢記錄。

6.結構硅酮密封膠相容性試驗報告及幕墻物理性能檢驗報告。

二.組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標文件及各項洽商變更。

三.驗收時間由甲方、物業、總包方、監理四方訂出一個切實可行的時間表。

1.外圍玻璃幕墻干掛大理石。

2.大廈室內大理石墻面、地面。

3.木墻面。

4.防火門、門鎖、油漆、粉涮。

四．大理石干掛墻驗收

1．大理石應表面整潔，線條順直，對縫寬窄一致，色澤一致。

2．保溫層完好（不得滲水、不透風）。

3．石材安裝牢固無損壞，表面不應有咬色現象等。

4．石材出廠合格證、檢驗合格證。

五．玻璃幕墻及遮陽板驗收

（一）玻璃幕墻及遮陽板驗收前應將其表面擦洗干凈。

（二）玻璃幕墻及遮陽板觀感檢驗符合下列要求：

1．明框玻璃、框料應橫平豎直，縫寬應均勻，并符合設計要求。

2．玻璃品種、規格與設計相符，整幅玻璃色澤應均勻，不應有水紋、氣泡、折堿、發霉和鍍膜脫落等現象。

3．鋁合金料不應有脫膜現象。

4．裝飾壓板表面應平整，不應有肉眼可察覺的變形、波紋或局部壓砸等缺陷。

5．幕墻、遮陽板的上下邊及側邊封口沉降縫、伸縮縫、防震縫的處理及防雷體系應符合設計要求。

6．幕墻隱蔽節點的遮封裝修整齊美觀。

7．幕墻不得滲漏。

（三）玻璃幕墻及遮陽板工程抽樣檢驗應符合下列要求：

1．鋁合金材料及玻璃表面平滑、整潔，表面不應有劃傷或凹凸不平等現象。

2．玻璃應安裝或粘結牢固，橡膠條和密封膠應鑲嵌密實，填充平整。

3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。

4．遮陽板遠看線條一致，近看各個連接點安裝牢固。

5．玻璃幕墻活動窗支撐架靈活。

6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點鎖）。

（四）玻璃幕墻、遮陽板工程抽樣檢驗數量，每幅幕墻豎向構件或豎向拼縫 和橫向構件或橫向拼縫應各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墻分格應各抽查5%，并不得小于10個，所抽檢質量均應符合中華人民共和國行業標準，玻璃幕墻工程技術規范JGJ102—96。

六．樓頂驗收（樓頂平臺地面）

1．排水坡度有無倒泛水現象，地面防水是否有滲漏現象，防水做完后是否做閉水試驗，是否有閉水試驗記錄。

2．雨水管泄水口是否暢通。

3．雨蓖子是否齊全。

4．女兒墻是否完整。

5．各種機座是否表面平整，不空鼓、表面不應有脫皮。七．地庫驗收

地下一層、地下二層停車場地面應做防水并有做防水記錄。八．樓地面驗收

1.面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均勻順 直。

2.衛生間地面不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3.樓地面應平整牢固，接縫密合，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。九．裝修驗收

1.鋼木門窗應安裝平整、牢固，無翹皮變形。開關靈活，零配件裝配齊全，鋼木門窗縫隙嚴密、適度。

2.木裝修表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

3.抹灰面應平整，不空鼓、不起泡和裂縫等。

4.地磚和墻磚應表面平整，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，無空鼓。

5.油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏涮、咬色等現象。

6.鎖開關靈活、安裝牢固，表面光潔無劃痕、零配件齊全。

7.所有木墻木門要用防火阻燃材料涮制。

十．責任

由于在短時間的現場檢查中有些問題可能不能及時顯現出，接管驗收后在 正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關的問題。

驗收中所發現的問題整理出清單，組織協調會議，明確存在問題的責任并落實整改負責人及完成日期，會議紀要由各方簽字認可。

第二章

電梯工程驗收標準

第一節

電氣部分

一．電源與照明

1． 電梯電源應由配電室直接送至機房，電壓波動不應太大（7%）。2． 機房照明應與電梯電源分開，應在機房靠近入口處設照明開關。3． 電梯主開關及其副開關應符合；

（1）各接線緊固，開關設備等安裝牢固。

（2）每臺電梯均應設置能切斷該電梯最大負荷電流的主開關。

（3）主開關不應切斷下列供電電路。

① 轎廂照明通風和報警。

② 機房、隔層和井道照明。

③ 機房、橋頂和底坑電源插座。

（4）主開關的位置應能從機房入口處方便、迅速地接近。

（5）各電梯主開關均應有識別標志。

（6）轎頂應裝設照明裝置，或設置以安全電壓供電的電源插座并有明 顯

標志。

（7）井道內應裝設足夠照明，電源應由機房照明回路獲得。

4． 電氣設備接地應符合下列規定：

（1）所有電氣設備的外露可導電部分均應可靠接地或接零。

（2）電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線作保護線。當采用電纜芯 線作保護線時，保護線不應少于2根。

二．配線

1．機房和井道內的配線應用電線管或電線槽保護。且不得使用可燃材料。

2．轎頂配線應走向合理，防護可靠。

3．電線管應用卡子固定，固定點間距均勻。

4．電線槽連接處應鎖緊，管口應裝保護口。

5．電線槽安裝應牢固，接口嚴密。

6．電線管電線槽均應可靠接地或接零，不得作保護回路線使用。

7．配線應綁扎整齊，并有清晰的接線編號。

8．接地線應與其它導線有明顯標記，宜用黃綠相間。

9．隨行電纜的安裝應符合下列規定：

（1）隨行電纜兩端以及不運動部分應可靠固定。

（2）圓型隨行電纜應綁扎固定在轎底和井道電纜架上。扁平型隨電纜 固定應使用楔形插座或卡子。

（3）隨行電纜在運動中有可能與井道內其它部件掛、碰時，必須采用 防護措施。

三．電氣設備安裝

1．電柜、控制柜（屏、箱）的安裝應布局合理，固定牢固，且應符合下列規定：

（1）盡量遠離門、窗。

（2）屏、柜和雙面維修屏安裝應便于核查與維修。

2．門召喚盒、指示燈盒及開關盒的安裝應符合下列規定：

（1）盒體應平整、牢固不變形，埋入墻內盒口不應突出裝飾面。

（2）面板安裝后應與墻面貼實，不得有明顯的凹凸變形和歪斜。

（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規定安裝，排列要整齊。

（4）有消防功能的電梯須有消防開關且按“安裝規范”安裝。第二節

安全保護裝置

一．電氣安全部分

1.電梯的各種安全保護開關必須可靠固定，不得焊接固定。

2.與機械相配合的各安全保護開關應工作可靠，在下列情況時應可靠斷開或立即停止運行。

（1）限速器速度接近動作速度時。

（2）安全鉗拉桿動作時。

（3）超載時。

（4）轎、廳門未關或未鎖緊時。

（5）安全窗開啟時。

（6）緩沖器衩壓時。

3.電氣系統中的安全保護裝置檢查

（1）錯相、斷相、欠電壓、過電流、弱磁、超速等保護與產品要求及 “安裝規范”相符并通過對檢驗合格有合格證明。

（2）急停、檢修、程序轉換等按鈕和開關動作應靈活可靠，標示清楚。

（3）極限、限位、緩速開關及其碰輪和碰鐵應符合“電梯安裝規范”，如無法試驗，可出示相關各部分驗收合格證明。

二．機械安全部分

1．限速器

（1）動作可靠。

（2）鋼繩和繩套無斷絲、折曲、扭曲和壓痕。

（3）夾繩鉗（楔塊）與限速器繩之間的間隙應為3mm，無堵塞物。

（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。

（5）張緊裝置無松動或移位（零部件無磨損破裂。）

2．安全鉗

（1）動作可靠。

（2）操作機構和制停機構所有構件靈活無損。

（3）鉗楔塊面與轎廂導軌工作面間隙應為2～3mm。

（4）安全嘴無裂損及污物塞入。

3．緩沖器

油壓的無漏油，若是彈簧的應無銹蝕及螺栓松動，底坑無積水。

4．終端限位保護

（1）強迫減速開關、終端限位開關、終端極限開關應安裝牢固。

（2）磁輪靈活可靠。

（3）轎廂外側的開關打板無扭曲變形。

（4）其各電氣連接線及元器件無脫落，正常無損。

（5）需油的零部件無缺油。第三節

電梯各組成部分

一．曳引與導靴部分（有驗收合格證書）

1．導軌

（1）壓板固定牢固。

（2）潤滑良好，表面無凹坑、毛刺及劃傷，無變形。

（3）兩導軌端部接頭處臺階大小應合適（控制在0.05mm）

2．導靴

（1）潤滑良好，靴襯工作面磨損量應不超過1mm。

（2）靴襯與導軌部隙不大于1mm。

（3）導靴與轎廂架聯結緊固。

（4）導靴運行中無啃道。

3．導軌架

（1）無變形、裂紋、移位，無脫焊，無銹蝕。

（2）水平度無起差。

4．配重

（1）配重架上繩頭組無松動，螺母緊固，卡繩無脫落。

（2）導靴磨無損或缺油潤滑。

（3）配重架上配重塊無松動、無晃動，鋪墊平正。

（4）安全鉗應靈活可靠。

5．曳引機

（1）噪聲小，傳動及換速平穩。

（2）聯結件緊固。

（3）承重梁架設穩固完好，支承比度應符合規范，下部防震膠齊全完好。

6．制動器：

（1）無卡震，表面無劃傷、高溫焦化料及油污。

（2）電磁線圈接頭無松動，絕緣良好。

（3）噪音小，運動靈活。

（4）制動器板手，盤車手輪應可靠，位置明顯醒目。

7．減速器

（1）運轉平穩，無撞擊聲和振動，無漏油。

（2）溫度正常（不大于20%）。

（3）連接件無松動。

8．連軸器

（1）無螺母松動。

（2）無沖擊，機械零部件無裂紋或磨損。

9．曳引輪

（1）無異聲漏油。

（2）鋼絲繩與輪槽無滑動。

（3）各緊固螺栓無松動。

10． 鋼絲繩

（1）無磨損，銹蝕及斷絲現象。

（2）繩頭組合裝置無損環。

二．轎廂、層門和電梯門系統（有驗收合格書或紀錄）

1．轎廂

（1）廂內整潔、干凈。

（2）廂架與廂體聯接螺栓緊固。

（3）轎底轎壁、頂位置無錯位現象。

（4）轎頂輪或繩頭組合無裂紋、松動、移位。

（5）轎壁無翹曲，嵌頭螺釘無脫落松動。

（6）無震動聲響。

（7）超載裝置動作靈敏可靠。

2．轎廂門

（1）門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。

（2）門導軌、門地壩無松動。

（3）門靴在門壩槽內運動靈活，間隙適中，無雜物，無卡阻，無劃損。

（4）門刀、螺栓無松動變形，且與層門有關構件間間隙應符合要求。

（5）安全觸板或光電感應功能動作靈敏可靠。

（6）轎門閉合裝置應可靠和準確。

3．層門

（1）門須靈敏、可靠、保險。

（2）聯動機構滑輪無損，傳動繩無松動。

（3）噪音小。

（4）開關門過程靈活、平滑、平穩、無抖動。

（5）與轎廂門配合準確無撞擊聲或其它異聲。

（6）門扇運動中無跳動。

4．轎頂安全窗

（1）安全窗打開后電梯應可靠停止運行。

（2）開啟無卡阻。

5．層樓指示器。召喚箱、廂內控制板及全部信號系統無故障、無錯誤、整潔且 操作靈活。

6．補償裝置。與轎廂底聯結牢固，噪音小，無脫環或斷絲爆股。

第四節

機房部分

1．溫度及通風應符合規定（5～40℃）。

2．主機控制屏應與門窗距離適宜。

3．有相應防水措施。

4．電機墻之間距離應方便檢查。

5．相應繩孔有預留。

6．有防塵防水措施。

7．合格安裝避雷設備。

第三章

電氣工程驗收標準

一．高壓開關的隔離柜、PT柜、主進柜、出線柜、聯絡柜應傳動良好，壓線結實，二次保護動作準確，有耐壓試驗合格報告、二次保護動作試驗報告。

1.高壓柜的耐壓試驗報告。

2.高壓柜二次繼電保護試驗報告。

二．變壓器

1.變壓器的保護試驗及耐壓試驗應合格，保護裝置整定值符合規定：

2.變壓器應進行五次空載全電壓沖擊合閘應無異常情況，第一次受電后持續時間不應少于10min，勵磁涌流不應引起保護裝置的誤動作。

3.變壓器起動運行并帶一定負荷即可能的最大負荷運轉24h，應正常并記錄相關值。

4.接地引下線及其主接地網的連接應牢固可靠。

5.溫度保護裝置指示應正確。

6.驗收時應移交的文件

（1）變更設計部分的實際施工圖

（2）變更設計的證明文件

（3）產品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（4）安裝技術記錄、器身檢查記錄。

（5）試驗報告

（6）備品備件移交清單

三．互感器

1．設備外觀應完整無缺損。

2．保護間隙距離應符合規定。

3．油漆應完整，相色應正確。

4．接地應良好。

5．驗收資料

（1）變更設計的證明文件

（2）產品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（3）試驗報告

四．電纜

1．電纜規格應符合規定，排列整齊，無機械損傷，標志牌應裝設齊全。

2．電纜的固定，彎曲半徑、有關距離和單芯電力電纜的金屬護層的接線、相序排列應符合要求。

3．電纜終端、電纜接頭應安裝牢固。4．接地應良好。

5．電纜終端的相色應正確，電纜支架等的金屬部件防腐層應完好。

五．電容器

1．絕緣電阻值應合格。

2．外觀應完好。

3．交流耐壓試驗應合格。

4．沖擊合閘試驗進行三次，電容相互間的差值不宜超過5%。

六．接地裝置

1．接地網外露部分連接可靠，接地規格正確，防腐層完好，標志齊全明顯。

2．避雷針的安裝位置及高度符合要求。

3．接地電阻值及設計要求的其他測試參數符合要求。

4．所移交資料

（1）設計變更證明

（2）安裝技術記錄（包括隱蔽工程記錄等）

七．配電盤柜

1．盤柜的固定及接地應可靠，盤、柜漆層應完好、清潔整齊。

2．柜內元件應齊全完好，安裝位置正確、固定牢固。

3．所有二次回路接線應準確，連接可靠，標志齊全清晰，絕緣符合要求。

4．操作及聯動試驗正確（雙路互投應能自動轉換）。

5．多股銅線接頭應涮錫。

6．所需移交資料

（1）變更設計圖

（2）說明書、試驗記錄、合格證、安裝圖紙

（3）根據合同提供的備品備件清單

（4）調整試驗記錄

八．低壓電器

1．電器型號、規格符合設計要求。

2．電器安裝牢固，平正應符合要求。

3．電器的接零、接地可靠。

4．絕緣電阻值符合要求。

5．標志齊全完好。

6．交流接觸器通電后，操作應靈活，電磁器件應無異響，觸頭壓力、接觸電阻不應超過規定。

7．所需移交資料

（1）說明書、合格證、安裝技術記錄、根據合同清單提供的備品備件 調整試驗記錄。

九．交流電動機

1．電機外殼油漆應完整，接地良好。

2．電機引出線應相序正確、固定牢固、連接緊密。

3．測定電機定子繞組，轉子組及勵磁回路絕緣電阻，使用1000V兆歐表測絕緣值不小于0.5MΩ。

4．電機空載運行時2h并記錄空載電流。

5．帶負荷運轉，電機各部溫度不應超過產品技術條件。

6．電動機帶負荷啟動次數、冷態可起動2次時間不小于5min，熱態起動一次。當在處理事故以及電動機起動時間不超過2～3s可再起動一次

十．發電機

1．發電機在兩路市電同時失電時要能自動投入。2．發電機從電機開始運轉至并入系統應能保持72小時。

3．發電機出口母線應設有防止漏水、漏油、金屬其他物體掉落。

十一．電氣照明裝置

1．并列安裝相同型號燈具、開關、插座的垂直偏差、距地面高度應符合要求。

2．照明配電箱的安裝、回路編號應正確。

3．要有接地或接零。

4．燈具的固定是否緊固。

十二．真空斷路器

1．真空斷路器應固定牢靠，外表清潔完好。

2．電氣連接應可靠且接觸良好。

3．真空斷路器與其操動機構的聯鎖正常。無卡阻、分合閘指示正確，輔助開關動作應準確可靠，接點無電弧燒損。

4．滅弧室的真空度應符合產品的技術規定。

5．并聯電阻值電容器值應符合產品的技術規定。

6．絕緣部件瓷件應完整無損。7．相色標志正確、接地良好。

8．應移交的資料

（1）變更設計的證明文件

（2）產品說明書、試驗記錄、合格證及安裝圖紙等資料

（3）安裝技術記錄

（4）調整試驗記錄

（5）備品備件清單

第四章 大廈空調、給排水系統驗收注意事項及驗收條件

一．注意事項

（一）組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標文件及各項洽商變更。

（二）由監理提供本專業風、水系統各項實驗報告，以書面文件的形式提 供。由施工方提供本專業設備臺帳及各設備的技術資料及產品說明書，本專業風、水系統各項調試記錄及文件

1． 施工圖、竣工圖及設計變更文件。

2． 設備制品和主要材料的合格證或試驗記錄。

3． 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。

4． 設備試運轉記錄（冷凍主機、鍋爐、新風柜、空調柜、排風 機、生活給水泵及穩壓泵、各消防系統主泵及穩壓泵、污水泵、集水泵）。

5． 水壓試驗記錄。

6． 空調采暖系統、給排水系統通水沖洗記錄、閉水試驗記錄、通 球試驗記錄。

7． 工程質量事故處理記錄。

8． 分項、分部單位工程質量檢驗評定記錄。

（三）驗收標準

1． 合同、招、投標文件上規定的各項國家標準，合同、招、投標文 件上規定的所能達到的使用功能、設計功能。

2． 設計規范：

（1）采暖通風和空氣調節設計規范（GBJ19—87）

（2）高層民用建筑設計防火規范（GBJ0243—97）（3）采暖，衛生工程施工與驗收規范（GBJ242—82）

（4）通風與空調工程施工與驗收規范（GBJ0243—97）

（5）室外排水設計規范（GBJ14）

制冷設備安裝工程施工及驗收規范：

（1）制冷設備，空氣分離設備安裝工程施工與驗收規范（GB50274—98）

（2）壓縮機，風機，泵安裝工程施工與驗收規范（GB50275—98）

3． 各項設備還須分項作細化

（四）驗收時間由甲方、物業、總包、監理四方訂出一個切實可行的時間 表。

（五）驗收劃分

1． 設備（分項）

2． 空調水系統

3． 空調風系統

4． 多聯冷媒戶外主機

5． 戶內盤管機

6． 空調自控功能的實現

7． 給排水系統

8． 消防水系統

（六）責任

由于在短時間的現場檢查中有些問題可能不能及時顯現，接管驗收后在正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關問題。

各種驗收中所發現問題整理出清單，組織協調會議，明確存在問題的責任，并落實整改負責人及完成日期，會議紀要由各方簽字認可。二．條件

1．各種隱蔽工程的驗收報告。

2．管道、工藝完成報告（焊接強度、防腐處理、保溫嚴密度）。

3．各風機盤管吊裝后，接水盤、冷凝水管的排水試驗報告（是否有倒坡）、管道內是否有堵塞。

4．冷凍機組、天燃氣鍋爐原始資料、機組各項功能安裝試驗報告、調試記錄。

5．各種儀表是否齊全。

6．各風機盤管的出風管道出風口的保溫、回風口是否嚴密有過濾網。各盤管風機、新風機組的風量、風速測試報告。

7．新風機組有無噪音，送風管道、保溫是否規范，加濕器能否實現加濕功能，達到要求。

8．水泵安裝應平穩，運行時無較大震動、噪音，電機溫升正常，電流不應超過額定工作電流。

9．鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平、正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格證。

10． 各種儀器儀表應齊全、精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥 門應開關靈活。

11． 管道的管徑、坡度、管井及檢查井必須符合GBJ242—82（采暖與 衛生工程施工及驗收規范）的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

12． 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象，保溫防腐措施必須符合采暖與衛生工程、施工及驗收規范的規定。

13． 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音，消煙除塵、消音減震設備應齊 全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

14． 經過48小時連續運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖 區室溫必須符合設計要求。煙道、通風道應暢通無阻塞物。

15． 各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術規范)中的規定，排 水暢通，無積水，不滲漏。

16． 九層平臺及屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢 固，接口嚴密、不滲漏。

17． 衛生間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積 水，不允許倒泛水和滲漏。

18． 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

19． 衛生間的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。20． 衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊 全、操作靈活。

21． 消防設施必須符合GBJ16-87(建筑設計防火規范)、GB50045-95(高層民用建筑設計防火規范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

22． 室外排水系統的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設計規范)第二章2、3、4節的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

23． 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，立管與糞池間的 連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

24． 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

第五章

弱電系統、消防系統驗收標準

第一節

弱電系統驗收條件

一．弱電各系統驗收包括：消防報警系統、安防系統、樓控系統、衛星電視及 有線電視系統、廣播系統、車庫道閘系統、綜合布線系統

二．具備接管驗收條件

1． 建設單位書面提請接管單位驗收。

2． 工程全部施工完畢，調試完畢，達到深圳市《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》。

三．需提前提交的資料

1．弱電各系統平面圖、系統圖、邏輯關系圖、設備說明書、設備檢驗合格證、出廠合格證、附屬設備的全部圖紙。

2．合同（含洽商變更）附本。

3．現場施工圖（與現實情況吻合）、設備清單、工程設計變更的洽商記錄。

4．各種隨機資料、使用說明書、操作維修手冊等。

5．總包、監理檢查的原始記錄。

6．消防驗收合格，由消防局頒發的驗收合格證。

四．標準

1． 電氣線路應安裝平整、牢固、橫平豎直，過墻應有套管、導線連接必 須牢固。

2． 各種設備器件、盒、箱、纜線、連接硬件等安裝應符合相應產品的有 關規范的規定。

3． 各設備接口接觸良好，位置準確，外觀完好，功能完好，控制準確迅 速。4． 名種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻符合設計要求。

5． 各種儀器、儀表齊全精確，空調自控電動執行器閥門應開關靈活。

6． 各種設備功能完好，性能符合設計要求。

7． 各系統硬件設備與軟件匹配良好、運行正常。

8． 各系統連接硬件符合設計要求，標記和號碼清晰，性能標志設置正 確。

9． 各系統接線箱油漆完整、盤內外清潔、箱蓋，開關靈活、線路無絞接 現象，各回路線編號齊全、完整、清晰、正確，接線整齊。五．責任

由于在短時間的現場檢查驗收中有些問題可能不能及時顯現出來，接管驗收后在正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關的問題。驗收中所發現的問題整理出清單，明確存在問題的責任，并落實整改負責人及完成日期。會議紀要由各方簽字認可。

第二節

弱電系統驗收程序

驗收程序： 分系統

分機房：主機

供電、備電、接地、外觀、運行 分樓層（從上向下）：機房

豎井

DDC

各系統相關設備 一．消防報警系統

（一）中控室設備（消防中心報警主機）

（二）各樓層設備

1．各回路及模塊箱

2．各防火卷簾門

3．各設備間的相關設備

4．各樓層其它具體設備及線路連接逐一按標準驗收

二．安防系統

（一）中控室設備

（二）各樓層豎井I/O接口板、各信息點設備、監控點設備線路及連接逐一 按標準驗收

三．樓控系統

（一）中控室設備

（二）各樓層機房、豎井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集點設備、所 有自控點設備線路及連接逐一驗收。

四．衛星電視及CATV系統

（一）樓頂有線電視及衛星電視機房設備、接收及傳輸設備

（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗收

五．廣播系統

（一）中控室設備

（二）各樓層豎井及具體設備、線路及連接逐一按標準驗收

六．車庫道閘系統

（一）主機及相關設備

（二）進出口各項設備逐一按標準驗收

七．綜合布線

（一）機房

（二）各層PDS小室內設備逐一按標準驗收

第三節

消防系統驗收接管程序

一.具備驗收條件

1.建設單位書面提請驗收單

2.與合同相符（含洽商變更），符合設計要求

3.有消防局頒發的消防驗收合格使用許可證

4.符合施工、防火規范，各獨立系統工作正常

5.消防主機人員能獨立上崗值班（由廠家進行培訓）

二.所需資料

6.合同（含洽商變更）

7.實際施工圖紙（與現實吻合），設備清單

8.各種隨機資料，使用說明書等

9.總包與分包自檢的原始記錄，監理質檢的原始記錄

三.驗收的內容

1．火災自動報警系統驗收

2．消防廣播系統驗收

3．插口電話對講系統驗收

4．防火卷簾門的驗收

5．強電切換（非事故照明電源強切）的驗收

6．監控風閥與監控風機消防系統

（1）排煙閥、排煙風機消防控制系統的驗收

（2）正壓送風閥、正壓送風機消防控制系統的驗收

7．電梯的消防功能

（1）客梯的迫降功能驗收

（2）消防梯的歸首功能驗收

8．消防水滅火系統的功能驗收

（1）消火栓水泵

（2）噴淋泵

（3）水噴霧泵

（4）末端泄水、水流指示器、壓力開關的狀態顯示

9．消防監測信號、消防控制各接口模塊的檢查

10． 防火門 11． 消火栓

12． 疏散指示燈

13． 消防通道

四.人員安排

1． 空調給排水專業：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風 機，排煙機，正壓送風機水閥、防火閥、排風閥等消防水系統和通風系統。

2． 強電：強切電力控制配電箱、電梯。

3． 弱電：檢查消防主機、報警系統、聯動控制系統、卷簾門。

4． 弱電專業負責，保安部配合：對煙感、溫感等進行逐點檢查，確保其 完整有效。對消防器材進行點位的統計，確保其完整可靠。

五.驗收的要求

1． 對照圖紙、設備清單查驗數量。

2． 依據施工規范檢查其安裝質量。

3． 按照設計要求檢查其功能。

六.驗收的組織

消防驗收是系統、設備、樓體驗收的綜合，每個專業、每個部門都需要密切配合。

第四節

消防中控室驗收內容及其標準

一.消防報警主機系統

1.安裝位置需與后側保持一米的空間，如操作臺長度超過4米，一側靠墻安裝時，另一側距墻不應小于1米，以保證日后方便檢修。

2.消防控制設備對室內消火栓系統應有下列控制、顯示功能：

（1）控制消防水泵的啟、停；

（2）顯示啟泵按鈕啟動的位置。

3.消防控制設備對自動噴水滅火系統應有下列控制、顯示功能：（1）控制系統的啟、停；

（2）顯示報警閥、閘閥、及水流指示器的工作狀態；

（3）顯示消防水泵的工作、故障狀態。

4.火災報警后，消防控制設備對聯動控制對象應有下列功能：

（1）停止有關部位的風機、關閉防火卷簾，并接收其反饋信號；

（2）啟動有關部位的防煙、排煙風機（包括正壓風機）、排煙閥，并接收 其反饋的信號。

5.火災確定后，消防控制設備對聯動控制對象應有下列功能：

（1）關閉有關部位的防火門、降落有關部位的防火卷簾，并接收其反饋 信號；

（2）發出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號；

（3）接通火災事故照明燈和疏散指示燈；

（4）切斷有關部位的非消防電源。

6.火災確認后，消防控制設備應按疏散順序接通火災報警裝置和火災事故廣播。警報裝置的控制程序應符合下列要求：

（1）二層及二層以上樓層發生火災，宜先接通著火層及其相鄰的上、下層；

（2）首層發生火災，宜先接通本層、二層及地下各層；

（3）地下室發生火災，宜先接通地下各層及首層。

二、電腦圖形中心

1.在正常狀態下，進入圖形中心可清楚的查看所有消防設備的工作狀態；

2.有信號返回時操作員可及時、準確知道探測點位置及探測器現時狀態；

3.圖形中心所有設備位置應與設計圖紙相吻合，無遺漏；

4.煙感、溫感地址編碼無重復、無錯碼、無遺漏；

5.應設置多重密碼，供操作人員和工程技術人員使用。

三、七氟丙烷滅火控制盤

1.控制系統的緊急啟動和切斷裝置；

2.由火災探測器聯動的控制設備應具有30秒可調的延時裝置；

3.顯示系統手動、自動工作狀態；

4.在報警、噴射各階段，控制盤應有相應的聲、光報警信號，并能手動切除聲響信號。

四、CD廣播錄放盤

1.在進行工作時無雜音，音質清晰、純正；

2.快進或快退時無大的聲響；

3．可分區域控制

4.需設置人工話筒，有播音功能。

五、消防固定對講電話

1.通話質量清晰，無回音，可清楚顯示對方位置；

2.各主要設備房、重點部位都應能夠與中控室進行直線聯系；

3.手動報警按鈕位置宜設置對講電話插孔；

4.具有錄音功能，能夠清楚錄制雙方通話內容，錄制時間不得少于60分鐘，并可循環錄制。

六、消防應急廣播錄放盤及揚聲器

1.錄放盤在火災時應具有在消防中控室將火災疏散層的揚聲器和廣播音響功放機強制轉入火災事故廣播狀態的功能；

2.消防中控室應能清楚顯示火災事故廣播擴音機的工作狀態，并能用話筒播音；

3.中控室可控制揚聲器的音量；

4.揚聲器應設在建筑物的走道和大廳等公共場所，其數量應能保證從本層任何部位到最近一個揚聲器的步行距離不能超過25米，每個揚聲器的額定功率不應小于3W。

七、消防應急廣播功放機

火災應急廣播設備的功放機，其容量不應小于事故廣播揚聲器容量較大的三層揚聲器容量的總和。

八、消防報警主機電源和備用電源

主、備電源誤差不能低于23V，高于25V,并進行多次聯動測試，以保證主電源故障時備用電源可正常供應主機系統的運行，并具有自動切換功能。

九、消防中控室接地電阻

1.工作接地電阻值應小于4Ω；

2.采用聯合接地時，接地電阻應小于1Ω；

3.中控室接地板引致各消防設備的接地線應選用銅芯，接地軟線其線芯截面積不應小于4平方毫米。

第六章

物業接管驗收前所需資料

一．土建

（一）隱檢記錄

1.隱蔽工程驗收記錄

2.防水工程檢驗記錄

（二）驗收記錄（驗收中）

1．單位工程質量綜合評定表

2．單位工程驗收記錄

（三）新材料、新技術

1．新型建筑材料（國家技術監督局檢驗合格證、出廠合格證）

2．施工新技術（施工新技術經建設部認可并有鑒定書）

（四）原材料試驗報告

1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗匯總表

（五）施工試驗報告

1．防水工程試水試驗

二．暖衛和燃氣

（一）圖紙會審、設計變更、洽商記錄

（二）隱蔽工程驗收記錄

（三）主要設備

1．主要設備明細表（臺帳）2．主要設備試運轉記錄 3．設備出廠合格證

4．開箱及抽檢記錄 5．設備安裝記錄

第四篇：高檔寫字樓物業設備管理標準標準篇

*******中心大廈物業設備管理標準

標準篇

序

物業管理是物質文明社會的產物，是人類現代社會發展的客觀需要。物業管理最本質的意義，是通過物業管理的全過程，達到物業本身的保值增值，讓人類的建設成果的使用價值得以最充分地體現。

物業管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設計壽命可長達70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設備設施系統，因此對設備設施的管理效果如何，直接關系到建筑物的壽命，也由此關系到業主的資產能否保值增值。同時我們還應該注意到，對同一棟物業來說，必然是幾代人的管理，物業設備管理具有的長期的連續性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責任感，把物業設備管理的各項基礎工作做好。在物業管理的全部內容中，設備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業本身的價值體現起到了舉足輕重的作用，還對物業管理的服務水平的保障起到了不可替代的作用。

當今，高層建筑的設備系統基本上集中了世界上各個領域中先進的科學技術在應用技術方面的成果。每一個設備系統都具有其非常鮮明的專業特點，有著它內在的、獨特的運行規律。設備管理工作就是要遵循這些客觀規律來進行規范的管理，才能達到物業管理的目的。

我們在這里奉獻給廣大物業管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業管理的普及讀物，它是我們在物業管理的設備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經驗，它不但對在管物業有很強的指導作用，還對物業管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動行業的整體水平，盡一些微薄的力量。目

錄

1．0前 言………………………………………………………（2）2.0術語

3.0物業設備管理體系撲拓……………………………………（7）4．0物業設備運行管理 …………………………………………（8）4．1設備運行的環境要求的概…………………………………（8）4.1.1設備運行的環境的標準含義 ……………………………（8）4.1.2供配電系統設備房環境要求 ……………………………（8）4.1.2.1高低壓配電房 …………………………………………（8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）…（8）4.1.2.3備用發電機組機房 ……………………………………（9）4.1.3中央空調系統設備間 ……………………………………（9）4.1.3.1中央空調系統主機房 …………………………………（9）4.1.3.2新風機房及風柜房

………………………………（10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 ………………………（10）4.1.3.4 排風機房 ……………………………………………（10）

4.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風………………………（10）4.1.4給排水系統設備間………………………………………（11）4.1.4.1生活水泵房

………………………………………（11）4．1.4.2減壓閥房…………………………………………（11）4.1.4.3水表房 ………………………………………………（11）4.1.4.4樓層管井房

………………………………………（12）4.1.4.5排污泵房

…………………………………………（12）4.1.5消防系統設備間

……………………………………（12）4.1.5.1消防中心

…………………………………………（12）4.1.5.2氣體滅火設備間 ……………………………………（13）4.1.5.3樓層設備間

………………………………………（13）4.1.5.4消防水泵房 …………………………………………（14）4.1.5.5室外消防栓等設備 …………………………………（14）4.1.6電梯設備間

…………………………………………（15）4.1.6.1電梯機房 ……………………………………………（15）4.1.6.2轎廂 …………………………………………………（15）4.1.7通信設備機房

………………………………………（16）4.1.7.1通信總機房 …………………………………………（16）4.1.7.2通信管井房

………………………………………（17）4.1.8樓宇自控（BA）系統及CCTV保安監控系統設備間 …(18）4.1.8.1控制中心機房

……………………………………（18）4.1.8.2樓層設備房

………………………………………（18）

4.2設備運行管理

…………………………………………（19）4.2.1運行管理的概念

……………………………………（19）4.2.2.1系統標識：……………………………………………（19）4.2.2.2高低壓配電運行記錄要求

……………………………………（20）4.2.2.3設備完好標準

…………………………………………………（21）2.4運行情況分析

…………………………………………………（21）4.2.3中央空調系統

………………………………………………（22）4.2.3.1 系統標識 ………………………..…………………………（22）4.2.3.2、中央空調系統運行記錄要求 ………………………………（22）4.2.3.2.1、運行技術參數 ……………………………………………（22）4.2.3.2.2、運行狀態記錄 ………………………………………………（23）4.2.3.2.3、交接班記錄……………………………………………………（23）4.2.3.3、系統運行情況分析 ……………………………………………（23）4.2.4給排水系統

……………………………………………………（24）4.2.4.1系統標識

………………………………………………………（24）4.2.4.2系統巡檢記錄要求

……………………………………………（24）4.2.4.3系統運行情況分析

……………………………………………（25）4.2.5消防系統

………………………………………………………（25）4.2.5.1系統標識

………………………………………………………（25）4.2.5.2消防中心記錄要求

……………………………………………（26）4.2.5.3系統運行情況分析

……………………………………………（27）4.2.6電梯及提升設備

……………………………………………（28）

4.2.6.1系統標識：

……………………………………………………（28）

4.2.6.2運行情況分析

…………………………………………………（29）4.2.7通信系統

………………………………………………………（30）4.2.8樓宇自控系統及CCTV保安監控系統

………………………（30）4.2.8.1系統標識

………………………………………………………（30）4.2.8.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求…………（30）4.2.8.3運行情況分析

…………………………………………………（32）4.3設備臺帳

…………………………………………………………（32）4.3.1設備臺帳的概念

………………………………………………（32）4.3.2 設備臺帳應列的項目內容 ………………………………………（33）4.3.3 設備正常、故障、大修、更新的界定

…………………………（33）

4.3.4 故障報告

………………………………………………………（33）

4.3.4.1故障報告的格式

………………………………………………（33）4.3.4.1故障報告的歸檔

………………………………………………（33）5.0系統保養 ……………………………………………………………（34）5．1系統保養的概念

………………………………………………（34）5.2供配電系統保養項目

……………………………………………（34）5.2.1月度維護保養項目

……………………………………………（34）5.2.2季度維護保養項目

……………………………………………（34）

5.2.3半年維護保養項目

……………………………………………（35）5.2.4維護保養項目

……………………………………………（35）5.3消防系統保養項目

………………………………………………（36）5.3.1月度維護保養項目

……………………………………………（36）5.3.2季度維護保養項目

……………………………………………（37）5.3.3半年維護保養項目

……………………………………………（37）5.3.4維護保養項目

……………………………………………（38）5.4中控維護保養項目

………………………………………（39）5.4.1月度維護保養項目

…………………………………………（39）5.4.2季度維護保養項目………………………………………………（39）5.4.3半年維護保養項目………………………………………………（39）5.4.4維護保養……………………………………………………（40）5.5空調系統維修保養項目……………………………………………（40）5.5.1月度維護保養項目………………………………………………（40）5.5.2季度維護保養項目………………………………………………（41）5.5.3半年維護保養項目………………………………………………（42）5.5.4維護保養項目………………………………………………（42）5.6給排水系統保養項目………………………………………………（43）5.6.1月度維護保養項目………………………………………………（43）5.6.2季度維護保養項目………………………………………………（43）5.6.3半年維護保養項目………………………………………………（43）5.6.4維護保養項目………………………………………………（44）

5.7土、木工維護保養項目………………………………………………（44）5.7.1月度維護保養項目………………………………………………（44）5.7.2季度維護保養項目………………………………………………（44）5.7.3半年維護保養項目………………………………………………（45）5.7.4維護保養項目………………………………………………（45）6.0外判項目 6.1外判項目的定義 6.2外判項目的考核 6.2.1 故障的認定 6.2.1.1故障率考核

6.2.1.2電梯故障率的計算公式 1．0術語：

1．1.技術責任：在專業分工確定后，從技術角度來區分責任人對該系統的安全、正常運行所應該承擔的責任。具體描述可以從以下幾個方面理解； ⑴責任人對自己所負責的專業系統的情況必須是比較熟悉的，對系統內各節點的設備的技術狀態必須是了解的，因而對自己所負責的設備系統的安全運行的發展趨勢應該有自己的技術判斷。

⑵對涉及本系統內的技術改造的方案必須負責地提出自己的技術意見。⑶對所管系統內的技術工人的技術操作負有技術交底的責任。⑷對系統設備的故障、事故提出技術分析的專業意見。

1.2 系統保養：系統是指按照一定的關系組成的整體。本文內所指的系統是特指物業設備系統如“中央空調系統”、“供配電系統”、“消防系統”

等。按上述系統的全部組成，從始端到末端，按一定的設定周期及不同專業的技術要求，對系統全部構成節點為對象的保養工作。系統保養不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設備壽命、確保設備正常運行為目的的操作類型。

1．3.運行管理：運行是指設備周而復此地運轉。根據物業設備不同專業系統的技術要求和使用要求，通過對設備設施有關動態參數的記錄、觀察、分析、調整來實施對系統設備的具體操作行為的管理。為排除設備故障而進行的維修工作、檢修工作也應該納入運行管理的內容之中。

1．4.保養的工藝要求：在實施物業設備系統保養的過程中，對每一個保養環節的具體操作要求。

1．5.維修：維修是在運行管理范疇內的一件工作。是指在運行中的設備出現了故障后進行的修理行為。其目的是盡快將設備故障排除，恢復系統運行。

1．6．檢修：是特指一些設備設施在一定的運行周期內，有計劃地按該設備的技術要求進行解體調整、修復、更換被磨損件的工作行為。被檢修設備不一定是故障狀態。

1．7．監測：通過人工或儀表等技術手段，對在運行的設備的各類技術參數進行記錄、分析、比較的過程。達到對設備運行動態的情況的了解的目的。

1．8．檢測：通過應用技術的手段和對應的儀表，對設備固有的技術參數進行測量，以達到對被檢設備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。1．9．預測：通過對設備系統的大量數據的占有和分析，推斷未來的時間

段內設備可能出現的技術狀態和安全運行的可靠程度的工作過程和結果。1．10．技術協調：當出現有多專業系統交叉的問題時，組織有關專業工程師進行技術討論，解決相關問題的過程。2.0物業設備的運行管理 2.1設備運行的環境標準要求 2.1.1設備運行的環境要求的概念

高層建筑的各系統的主要設備在投入運行后，必須具備一個適合的工作環境，從物業設備長壽運行的基本要求出發，為保證各類不同專業設備的運行需要而提出對設備放置的環境的具體要求。2.1.2供配電系統設備房環境要求

2.1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風百葉，門內側裝有防火自動垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁入內”。墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現象。墻身只允許掛“系統圖”及“規章制度”。天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。

地板：可根據實際情況選以下一種處理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.鋪防潮、防滑地磚。C.用阻燃夾板作地板。

上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內鋪上對應電壓等級的絕緣膠墊。

2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。

對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。2.1.2.3備用發電機組機房

地面應做好防塵處理，發電機臺架應高于地面，在距離臺架20CM處應有黃色的警戒線，發電機組的槽鋼底座不應有銹蝕現象。對于水冷發電機組的臺架四周應有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發電機組的日用油箱應設在有門的獨立房間，門外側應有明顯的警示牌：“嚴禁煙火”。發電機組的啟動電池應放置在專用的臺架上。

發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確保回路，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。2.1.3中央空調系統設備間

2.1.3.1中央空調系統主機房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應做好疏水、防水處理。冷卻系統、冷凍水系統的管道上應噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標示出其介質流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。所有閥門應掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標示牌內應有對應設備的有關技術數據和在系統內的功能、正常狀態下的規定狀態等內容。

主機臺架應高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應有良好的排水明溝。

屬于冷凍水系統的設備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應有專門的排水通道。泵基礎、泵臺架應保持清潔、干燥。

2.1.3.2新風機房及空氣處理機（風柜）房

設備房門應外開，門坎應為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應設置排水明溝、地漏完好，新風進口、回風百頁應潔凈無塵。設備房內的維修照明完好，應設置作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 同中央空調系統主機房。2.1.3.4 排風機房

機身應噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機件）。

風機機座和風管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機座墩,應用專用的地板漆進行覆蓋。應懸掛排風機的標示牌（內含包括：技術數據、功能、狀態等內容），設備和設備附件以及房間的墻身、天花頂保應保持清潔、干燥。

2.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風機

露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情況下，應加裝防雨蓬架。機身應噴涂防銹漆和外層保護漆（建議銀灰色）。對風機機座和風管支撐件均要防水防腐處理。

在適當的位置上應懸掛標示牌（包括：技術數據、功能、狀態等內容）。設備和設備附件應保持清潔、干燥。帶電、旋轉部件、進（出）風口應有安全警示標志。2.1.4給排水系統設備間

2.1.4.1生活水泵房

生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應做吸音設施）。房內不準放置雜物，正常照明良好，并有應急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。

水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。泵房內管道應噴上防腐油漆，并用箭頭標明水流方向。閥門應掛上用耐用材料做成的標示牌，標示牌應標明該閥門正常工作時的應處狀態。水泵的泵體、電機外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護油漆面應保持良好。不應有銹蝕。但對電機的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。

2.1.4.2減壓閥房

減壓閥房的天花、墻身刷白，房內不準放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應設置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應有通至地漏的排水明溝。

減壓閥閥體油漆應保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標示牌。標示牌上要標明閥前壓力和閥后壓力等重要技術指標。在閥前或閥后壓力表上應在設定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。減壓閥房內管道應噴上防腐油漆，并標注明水流方向。2.1.4.3水表房

水表房的天花、墻身刷白，不準放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應放置障礙物。

水表房內所有閥門無漏水現象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應噴

有水流流向的箭頭。

水表面板無積塵土，表內數字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房

管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應設置不低于10CM的防水門坎。

地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房

排污泵房的集水井應有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應保持油漆覆蓋，不應有銹蝕。

集水井內應無廢膠袋、木塊等雜物。控制電箱整潔無塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應掛狀態標識牌。2.1.5消防系統設備間 2.1.5.1消防中心

門：外開，金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內”。

墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現象，墻身只允許懸掛“規章制度”“操作規程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃圾，積塵。

高臺板及地溝：線路敷設整齊，地板下或地溝內無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。

消防中心嚴禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動空間。報警主機后面的維修通道應保持暢通。所有設備的柜頂、柜內無積浮塵，不得在機柜內放置一切與運行設備無關的雜物。

各分類末端設備的電源插座應安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設備。電池組表面應保持清潔，箱體完好，無生銹。

照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內照明應保持足夠光照度。

2.1.5.2氣體滅火設備間 氣瓶間嚴禁堆放雜物。

門：門鉸無松動，門鎖完好，門外應有明顯標識（“BTM氣瓶間”）。墻身：潔白，無掛塵現象，只允許懸掛“操作規程”。地板：應無施工時期留下的垃圾、積塵，并應保持清潔無塵。天花：潔白，無蜘蛛網。

氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網上不得掛其他不相關物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應的瓶體上的適當位置應懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標示牌。

照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內照明無故障。附屬設備：報警主機、聯動屏、緊急廣播控制屏、供電設備電源箱，箱頂、箱內無積塵，箱體完好，無生銹。箱內走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房

加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標有技術參數的標示牌。

閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標有“功能、狀態、技術參數、上級閥門位置”等內容的標示牌。管道：油漆無剝落，標有工作介質流向指示。

控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓等設備

水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標示牌。

水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標示牌，設備房內嚴禁堆放雜物。

室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內不應有阻擋物和障礙物。

2.1.6電梯設備間 2.1.6.1電梯機房

電梯機房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。控制柜、主機周圍劃分黃色警戒線。門外開，并有鎖緊裝置，門上應有明顯標志：“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”。

機房內不應存放無關的設備、雜物和易燃性液體，并應設置手提滅火裝置。機房內應有良好通風，保證室內最高溫度不超過40℃。當使用排風扇通風時，如安裝高度較低時，應設防護網。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。

主機上方的承重吊鉤不應有銹蝕現象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標明最大允許載荷。

盤車工具齊全，并應掛在對應主機附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標出盤車輪的轉動方向與轎廂運動方向一致的標識。

電梯機房內應設有詳細說明，指出當電梯發生故障時應遵循的拯救操作規程，包括電梯困人的解救的步驟。

當同一機房內設置有數臺曳引機時，各主開關與照明開關均應設置標明各開關所對應的電梯編號及對應控制設備名稱的標牌。2.1.6.2轎廂

轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風扇運行可靠且無噪聲和異常振動，操作面板、電話、對講機、CCTV監視器、應急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。

轎廂掛應有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。

廳門和轎門地坎的導槽應保持清潔、無雜物、無沙礫。2.1.7通信設備機房 2.1.7.1通信總機房

（1）通信交換機機房

機房內應該設有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關閉不經常使用，另一扇門上方應有明顯的標識；“通信交換機房”、“機房重地，閑人免進”或“非值班工作人員嚴禁入內”，交換機房內應懸掛“室內禁止吸煙”等標示牌及 “交換機機房管理規定”。進入機房應換穿機房配備的專用拖鞋。

地板應為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設的管線應整潔有序。

應安裝專用空調，確保室內全天候在一定的溫度及濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

室內的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網。機房在地下室內的，墻身及地板上，應無滲水現象。機房內的照明要求接入確保回路之內，并保持良好狀態。機房內不應堆放無關的雜物。但應按要求配備滅火器。（2）通信機房內的電源室 門外應標示“通信機房電源室”

室內要保持干燥，并在規定的溫濕度范圍之內。墻身及地面、天花無滲漏水現象。

電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內禁止堆放任何雜物。按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機房內的話務員室

門外應有標牌“話務員室”，“非工作人員，嚴禁入內”，門應使用向外

開的放火門。

室內應安裝專用空調確保室內保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風狀態。

地面、墻身、天花、應無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網。墻身應掛上“話務員職責”等規章制度。室內應按要求配備消防滅火器。2.1.7.2通信管井房

門洞應有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應標“通信管井房”。

地板應用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應采用柔性填充材料進行密封。

通信電纜應固定在管井內的支架上，每一樓層的管井房內如有配線架。在該配線架應標明每對線的編號。

井房內應有足夠的照明并應配置有維修用插座。2.1.8樓宇自控（BA）系統及CCTV保安監控系統設備間

CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設置在設備管理部門合適的位置。

2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）機房

門外應有“控制中心機房”或“非值班人員，嚴禁入內” 等標示牌，室內應有“室內禁止吸煙”或禁煙標示牌。防火門應向外開，定期使用專用油漆刷新。

使用專用防靜電地板的機房，地板下應無施工時期遺留的痕跡，并且無滲

水、潮濕等現象，地板下敷設的管線應分別用標牌標識標明，線管內的各類信號線、電源線應整潔有序。墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。

室內應使用專用的空調，確保室內全天候保持在一定的溫濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

墻上應懸掛BA自動控制的模擬屏或相關系統的系統圖。

UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵。現場應有有關電池電量的測量記錄。

自控系統用的電腦、打印機，應保持良好的狀態，機內外整潔干凈，無浮塵。

CCTV的主機設備，保持良好的狀態，設備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。

室內及所有機柜內禁止放置無關的雜物。室內按規定配備消防滅火器。3.2設備運行管理 3.2.1運行管理的概念

為負責設備系統正常運行而設置具體操作要求,并規范在設備系統運行過程中對數據采集、歸類、分析、運行方案設定、調整等具體操作內容。以這些規定和要求來指導管理者和操作者的過程。3.2.2供配電系統 3.2.2.1系統標識：

（1）高低壓配電室主要出入門外應有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴禁入內”等白底紅字的標志牌。

（2）高壓進線如敷設在配電室內或外，且是開放式安裝的，要在護欄上或導線上掛上“高壓危險”的標識牌。

（3）在高壓配電柜的進線柜的正面和背面，要在適當的位置上標上進線回路的名稱。例：“龍潭F9”“天河F4”等，并與系統圖上的標注一致。（4）對已經送電的高壓開關及已退出運行的高壓開關，要掛上統一的有“投入”“正在工作、嚴禁合閘“的標示牌。

（5）高低壓配電柜的頂部應明確標示該柜在系統中的編號，并必須和竣工圖上的標號相一致。有條件的情況下還應標明該柜的功能和用途，例如：“聯絡柜”“計量柜”“饋電柜”等。

（6）在低壓配電柜的所有送電開關的面板上應該用統一的字樣表示該路開關的回路名稱。

（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應可靠地扎上已經標注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當位置，扎上同一標示。（8）樓層配電室及專用管井應該有明確的標示牌。

（9）高低壓配電室及其他獨立的配電室內的接地點應有明確統一的“接地點#號”的標識。

（10）對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應保持清潔，電池水保持在規定的范圍內（干式免維護電池應定期檢查）。發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確保回路，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。3.2.2.2高低壓配電運行記錄要求

(1)運行技術參數：

高壓側（以高壓供電回路為記錄項）：每小時記錄 電壓（KV）、電流（A）直流屏技術數據：充電電壓、電流、直流電壓。

低壓側受電端總開關、各饋電回路（屏、柜）的每小時記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COSφ），每天固定時間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運行數據統計 電能耗用統計表（附表）月總負荷變化情況曲線表（附表）××回路月負荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運行情況統計表（附表）(3)交接班記錄與檢查

當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。3.2.2.3設備完好標準

(1)設備外觀干凈完整，各類標示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。

(2)各級開關工作正常，高低壓開關柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養正確。補嘗電容柜能正常投入運行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗合格證。

(3)配電間內照明燈具齊全，防小動物的措施完好。

(4)配電間內的滅火設備處在有效期內，火災報警設備有效。

(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設備房內照明燈具完整，通風設備完好。3.2.2.4運行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統工程師對本的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：(1)全年平均荷載（KW）、各臺變壓器的運行時數（H）、總用電量、重點用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設備的故障率（%）（從高壓進線開始到低壓配電柜出線端止的設備）

(2)分析系統運行的主要技術特點(3)分析出現故障的主要原因(4)對全年系統運行的評價

(5)根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.3中央空調系統 3.2.3.1 系統標識

(1)在空調設備地應有“主機房（冷凍站）”、“二次熱交換機房”、“新風機房”、“空調機房”、“空調系統配電房（柜）”等功能標示牌(2)機房設備的主供電導線上應有分相標準（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。安全區域邊緣應有黃色的安全警戒線。對于旋轉部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌

(3)冷凍（卻）水管路系統必須在明顯、關鍵位置設置有水流方向和供水區域的標志（注）

(4)冷凍（卻）水管路系統管路控制閥必須懸掛包括系統唯一編號和功能的標識牌（隸屬系統、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態標識牌(5)空調配電柜在相關回路懸掛其運行狀態和警示牌 3.2.3.2、中央空調系統運行記錄要求

（一）、運行技術參數

(1)制冷主機、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設備的運行電流（A）、電壓（V）、功率因數COSφ，冷卻（凍）進出水溫度（℃）、壓力（MP）和流量（M2 /H）等

(2)冷壓縮機運行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機電能消耗數量（KWH）

(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）

(5)空調風機的進出冷凍水溫度、送（回）風溫度、新風溫度、一次混合溫度（在自動化條件許可的情況時）

(6)變頻系統的檢測變頻器的溫度、運行頻率、機柜溫度（對具有變頻系統部分）

（二）運行狀態記錄

通過固定表格對如下情況進行記錄：

(1)主機（含二次熱交換系統）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調風機、新風機開停機時間

(2)空調配電系統各回路運行狀態(3)各控制閥門啟閉狀態

(4)對有變頻系統的檢測變頻器運行和異常狀態

（三）交接班記錄

(1)當班運行中所發生的異常情況的原因及處理情況(2)當班的設備操作記錄（操作設備、時間等）

(3)運行中遺留問題，需下一班處理的事項（包括上級的指令、運行調度情況等）

(4)當班系統運行狀況的綜合評價(5)簽名

3.2.3.3、系統運行情況分析(1)能源統計分析

空調主機（條件許可時，按空調系統進行統計）的日、月、年的用電、用水情況進行統計并與往年同期（含氣溫、物業的入住率等約束條件）進行比較。

(2)運行指標分析（成本核算）指單位能耗成本計算(3)系統故障、事故統計分析

(4)溫、濕度統計（室內、外）對本的日、月、年的溫濕度進行統計，為能源統計分析、運行指標分析提供基礎依據

(5)負荷運行統計與預測分析 根據各的能源統計、運行指標、溫濕度統計、使用率等基礎數據提出來年的空調系統運行方式和運行曲線。(6)系統運行綜合評價 3.2.4給排水系統 3.2.4.1系統標識

(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應有房間功能標識牌。

(2)水泵房內應有系統圖懸掛墻上。

(3)系統內所有水泵、閥門、管道要掛上或標上標識。3.2.4.2系統巡檢記錄要求

給排水系統的運行管理的內容主要是進行巡檢管理。

(1)運轉檢查：系統內所有的水泵運轉情況，包括有無雜聲，有無漏水現象。(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動手動投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作

(3)閥門檢查：所有閥門的狀態情況，是否按標識牌標識所示狀態。(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。

(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現與以往幾年同期用水量作對比（附用水記錄表）。

(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統工程師對其運行記錄及統計表格進行審核并簽定。3.2.4.3系統運行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統工程師對本的系統運行情況進行分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：(1)全年用水量統計，各分表用水量統計，與以往年作比較，采用了何種節水措施，效果如何。

(2)全年出現故障的主要原因分析。

(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。

(4)對全年系統運行的評價。

(5)根據全年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.5消防系統 3.2.5.1系統標識

(1)消防中心：門外應有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內”白底紅字的標示牌。

(2)BTM氣瓶間：門外應有“BTM氣瓶間”標示牌，氣瓶應懸掛氣體“保護區域”的標示牌。

(3)泵接合器應標有“送水樓層范圍”的標示牌。(4)濕式報警閥應標有“送水樓層范圍”的標示牌。

(5)消防管道主管應全部為紅色油漆，并標有“工作介質流向”的指示。(6)閥門應有標注內容包括“系統、狀態、上一級閥門位置”的標示牌。(7)報警主機應標有“探測區域”的標示牌。(8)減壓閥應標有“供水范圍”標示牌。

(9)防火卷簾應標有“防火卷簾下嚴禁堆放雜物”的標示牌。

(10)消防泵應在適當位置上掛有標注內容包括“功能、技術參數、保護范圍”的標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。

(11)防、排煙風機在適當位置上掛有標注內容包括有“保護范圍、功能”標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。

(12)室內消防栓箱應在適當位置上掛有標注內容包括“消防栓”“請愛護消防設施僅供滅火時使用”的標示牌。(13)消防主管應標有“工作介質流向”指示。

3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報警主機運行記錄：

1、記錄探測器報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安員的時間與保安員到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。

2、記錄水流指示器、破玻按鈕報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安的時間與保安到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。

3、記錄探測器的屏蔽時間、相應的地址碼和解封的時間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測器申請表）。

4、記錄工程人員維護保養檢測的時間、人員名單，保養設備的名稱和范圍。

5、記錄工程人員維修的時間、人員名單，維修設備的名稱和結果。

6、記錄當值人員姓名和交接班時的運行狀態。(二)消防聯動系統設備運行記錄：

記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運行時間，通知保安員的時間與保安員到達現場后信息反饋的時間。若是誤報，應記錄處理結果。

記錄防、排煙閥的動作時間、相應樓層和處理結果。

記錄BTM氣體系統探測器報警的確切時間、相應地點，通知保安到達現場信息反饋的時間，氣體放氣的時間。若是誤報，應記錄處理結果。

記錄所有聯動設備（防、排煙風機、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動作時間和相應的地點。

記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統運行情況分析

系統基本情況的數據采集；每月對消防系統進行測試，具體測試項

目如下：

(1)報警主機正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。

(2)聯動柜電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。(3)自動報警系統主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。

(4)聯動柜控制設備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。

(5)水泵、防、排煙風機、防火卷簾電機的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。

(6)自動報警系統探測器觸發報警、設備故障誤報與探測器總數的誤報率分析。

(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動測試。各種聯動設備的測試。

每年12月到次年1月由系統工程師應根據以上數據的信息反饋，對系統的全年工作情況進行評定運行狀況。評定的內容應有：

1、根據系統主機的正常運行與故障情況的對比，評定系統的可靠性。

2、根據所測的電源電壓是否符合系統要求。

3、根據所測的絕緣電阻評定設備正常與否。

4、根據自動報警主機的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數來評定探測器的正常與否。

5、根據所測的水壓評定系統正常與否。

6、根據各種聯動設備手/自動的檢測結果，評定系統正常與否。

3.2.6電梯及提升設備 3．2．6．1系統標識：

電梯機房主要出入門外應有 “電梯機房”、“機房重地，閑人免進”的標志。

首層電梯廳門外應有電梯的編號。轎廂內掛有表示電梯載重量的標示牌、電梯安全使用規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。對于外墻用的提升設備多于一臺的應做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應有“非操作人員嚴禁開啟”的警示。3.2.6.2電梯設備運行記錄要求： 電梯設備以巡檢為主。

（一）運行技術參數：

記錄每天巡檢電梯的運行狀況，包括電梯運行的舒適感、電源、空調、照明、對講、回降控制功能。

（二）運行數據統計及其表格：

電梯月巡檢表（應參照各品牌電梯公司的相關要求）電梯故障停梯記錄表 電梯保養停梯記錄表

電梯保養報告表（由電梯保養公司提供）

其他提升設備的記錄與檢查（如外墻吊船，應每使用一次，做好一次的記錄）

當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。

3.2.6.2運行情況分析

每個季度及每年，要求由電梯保養公司提交對大廈電梯本的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：

1.全年電梯運行的故障率（%）

故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間×100% 2.分析該時段系統運行的主要技術特點 3.分析該時段出現故障的主要原因 4.對全年系統運行的評價

5.根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.7通信系統 3.2.7.1系統標識： 3.2.7.2設備運行記錄要求 3.2.7.3運行情況分析

電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規定的范圍之內，若為干式電池組，應定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術要求作定期的充、放電。

3.2.8樓宇自控系統及CCTV保安監控系統。3.2.8.1系統標識

(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應有“中央控制室”，“中央監控室”，“自控設備房”，“非值班人員，嚴禁入內”、“室內禁止吸煙”等白底

紅字的標志牌。

(2)在控制中心室內的進線線槽的適當位置上應標明“CCTV保安監控系統信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。

(3)CCTV保安監控系統的各個監視器上要標明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

(4)CCTV保安監控系統的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。

(5)樓層的設備間及專用管井應有明確的標示牌。

3.2.8.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求。

（一）運行技術參數記錄

1、自控中心電腦，每年應對自控系統所監測的供配電系統，中央空調系統的電流、電壓、水溫等指標，使用刻錄光盤進行記錄備份。

2、CCTV保安監控系統，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進行切換顯示，重要監測部位直接使用獨立的監視器不間斷進行監視及錄像，一般部位通過分割器進行每隔5秒進行連續錄像。采用數字錄象的除外。

3、自控系統監測到的供配電及中央空調系統的有關數據交到相對應系統部門進行歸檔。

4、CCTV系統監控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機打印出來，交由保安部門處理。

（二）運行數據統計

1、每月空調運行時間統計

2、每月每臺空調主機負載情況變化曲線表。

3、每月自控系統及CCTV系統故障率統計表。

（三）運行記錄與備份

1、自控系統

當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名，每天由控制中心負責人對其運行記錄各類統計表格進行審核，再交給系統工程師及部門領導簽字后，歸檔。

2、CCTV保安監控系統

當班值班人員要認真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當發現某部位有設備異常情況，應立即通知維修人員和相關人員到現場，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對當天各班的運行記錄情況進行檢查、簽名，每月集中交給系統工程師，對當月該系統的運行記錄，各類統計表格等進行審核，再交給部門負責人簽字，并交到資料管理人員歸檔。

3、運行故障報告

當自控系統或CCTV保安監控系統在運行期間出現故障時，當班運行人員，應在系統運行故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現場處理，無法及時解決的應及時通知系統工程師協助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發生后的第二天，將故障報告上交給系統工程師及部門負責人簽名、歸檔。3．2.8.3運行情況分析

每年的1月份，由該系統的系統工程對上的系統運行情況進行技術分

析，提交系統運行分析報告，該報告必須包含如下內容：

1、全年由自控系統控制的中央空調系統的運行的時間。

2、全年自控系統及CCTV系統運行的故障率。

3、分析系統出故障的主要原因，及解決辦法。

4、分析系統運行的主要技術特點。

5、分析存在的問題及解決辦法。

6、對全年系統運行進行綜合的評價。

7、根據該系統去年全年運行情況，提出當年運行管理的意見，針對該系統存在的缺陷，提出可預見性的預防措施，以及系統升級的建議及意見。4.3設備檔案

物業設施檔案由物業設施臺賬、物業設施綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。4.3.1設備臺帳的概念

設備臺帳是設備管理的基礎資料。臺帳全面、完整地反映了物業的全部設備、設施的原始情況和動態變化情況，是設備運行管理和系統保養工作結果的最完整記錄。

4.3.2 設備臺帳應列的項目內容 4.3.2．1設備設施的原始技術參數。

包括設備類型、品牌、型號、生產廠家、生產時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯系人、聯系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復印件的存放位置、原安裝調試記錄資料的存放位置、設備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。

4.3.2．2運行、維修及系統保養動態記錄

包括每月、每季度、每半年、每年的運行情況（故障率、運行正常率），為保證設備正常運行所進行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執行系統維護保養計劃后，對該設備的系統保養結果的記錄。4.3.3物業設施系統的分類

依據專業用途進行分類：供配電系統、空調系統、給排水系統、消防系統、公共安全技術防范系統（簡稱安防系統）、電梯系統、樓宇機電設備自動控制系統（簡稱樓宇自控系統）、通訊系統、計算機與網絡系統、音響視頻系統、土木建筑設施系統等。4.3.3．1供配電系統：（1）供電子系統主要包括：

變壓器、發電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。（2）配電子系統 主要包括：

低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。（3）照明子系統

戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等；（4）戶內的燈具：

大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設備以及警示燈或臨時需求電光源等。

4.3.3．2空調系統：

（1）中央空調子系統主要包括：

制冷主機、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機（空調機）、送風機（新風機）、抽風機、送（通）風誘導器、空調管網、冷媒的處理設備、配套電氣控制設備等。

（2）專用空調子系統主要包括：恒溫恒濕空調機、醫療專用凈化空調、窗式空調機、分體空調機、配套電氣控制設備。

（3）專用空氣處理系統主要包括：正負壓系統、氧氣系統、配套電氣控制設備。

（4）采暖子系統：鍋爐、常壓熱水機組及其配套電氣控制設備。4.3.3．3給排水系統：（1）給水子系統

升壓和貯水設備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；（2）給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；（3）管道。（4）排污子系統

抽升設備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設備 衛生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設備 排水管網及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）通氣系統（通風設備及其電氣控制）污水池、化糞池、隔油池及隔油井

4.3.3．4消防系統：（1）報警系統：

火災報警控制器（主機）；

火災探測器（感煙探測器、感溫探測器、復合探測器、氣體探測器、其他探測器）； 網絡通信設備 模塊。

手動火災報警按鈕 警鈴 輔助指示裝置 隔離器 消防緊急電話 電梯回降控制系統 停非消防電裝置 應急廣播設備（2）滅火系統 Ⅰ.自動噴淋滅火系統 噴淋泵 濕式報警閥

水流指示器、檢修閥 噴淋頭 監控閥

壓力繼電器 水力警鈴 延遲器 試驗及泄漏裝置 管網及閥門 壓力表 Ⅱ消火栓子系統 消防水泵 穩壓泵 氣壓罐 消火栓 接合器 消防水箱 管網及閥門 壓力表 Ⅲ氣體滅火 容器 瓶頭閥 釋放閥 噴嘴 配管 檢測控制器

失重裝置 泡沫滅火 滅火器具 粉末滅火器 其他滅火器具 Ⅳ防火分區

風機（正壓送風機、排煙風機）風道

送、排風閥、余壓閥

防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁 控制系統 Ⅳ安全疏散系統 疏散指示燈 應急照明

4.3.3．5公共安全技術防范系統（簡稱安防系統）： Ⅰ傳輸系統：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；

Ⅱ控制設備：電子警察、攝像機、監視器、錄像機、云臺、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其它；

Ⅲ對講系統；監聽系統、對講機、系統管理機、門鈴、可視對講、其它； Ⅳ周邊器材；控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其它；

Ⅴ安防軟件；報警軟件、監控軟件、其它；

Ⅵ防盜報警系統：巡更系統、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統、感應器、無線接收器、接警卡、無線發射器、玻璃破碎探測器、其它；

Ⅶ門禁系統：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它；

Ⅷ其它產品：安全防護產品、珠寶柜臺、金庫保險、其它。

4.3.3．5電梯系統：

I.乘客電梯 II.載貨電梯 III.客貨兩用電梯 IV.病床電梯 V.住宅電梯

VI.服務電梯（雜物電梯）

VII.特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道

VIII.其它提升設備（液壓升降平臺、高空作業車）IX.電氣控制系統

4.3.3．7樓宇機電設備自動控制系統（自控系統）：

I.計算機、軟件、打印機、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數據總線、模擬屏（投影設備、大屏幕電視機）；

II.傳感器、電動（磁）閥等執行機構器件、及配套專用控制柜（箱）；

III.家庭電器自動化、自動抄表系統、防煤氣泄漏。4.3.3．8通訊系統： I.語音與傳真服務系統、II.電話信息服務系統、III.傳真信箱系統、IV.可視電話系統 V.無線對講機、VI.無線電臺、天線、VII.移動通訊設備、VIII.交換機、IX.電話機、X.通訊線纜、管井、XI.電源、XII.計費系統。

4.3.3．9計算機與網絡系統： I.綜合布線；

II.計算機網絡、小區物業管理計算機系統；

III.交換機、服務器、路油器、調制調解器、數據線纜、防火墻、軟件、UPS電源；

IV.視頻系統，包括有線、開路、閉路電視及VOD點播系統；

V.信息服務系統，包括網上購物、網上醫療、網上教育、網上證券交易、電子公告牌等系統。

4.3.3．10視聽廣播會議系統：包括會議系統

會議討論系統、會議同聲傳譯系統、會議表決系統。I.公共廣播（背景音樂系統）；

II.周邊（調音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）；

III.功放（專業功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（專業音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

V.視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）；

VI.音源（卡座、CD機、收音頭、MD機、DVD機、點歌機）；

VII.輔助設備（機柜、話筒、耳機、線材）；

VIII.同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發射主機、接收機、輻射機、系統主機（標準、加強型、標準數字化型、加強型數字化型）、耳機、電纜、分路器)； 4.3.3．11土木建筑設施系統：

房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設施，物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。4.3.4.2.物業設施臺帳的格式和內容

⑴根據不同分類，物業設施臺帳格式包括以下內容： I.設備的規格型號；

II.設備的名稱； III.制造單位； IV.出廠日期及編號； V.設備的技術規范； VI.安裝地點（部位）； VII.數量； VIII.特別備注等。

(2)設備設施的檢修、系統保養、技術改造、變更等記錄

要求做到詳盡、準確，成為該設備最有價值的原始檔案，所以物業設施臺帳具體內容至少包括5個方面：

I.檢修記錄：包括設備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應有檢修分析、工作記錄、結論報告等；

II.系統保養記錄：包括設備定期切換、執行系統保養項目等； III.技術改造記錄：包括設備的技術改造、運行方式的調整； IV.變更記錄：包括設備的損壞更換、技術替換、項目增減等； V.運行記錄：包括調試記錄、投運日期、運行狀態、運行周期、參數變化、事故記錄、缺陷登記等。

4.3.3 設備正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4設備正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新

4.3.4 故障報告 4.3.4.1故障報告的格式

故障報告表上應有公司名稱、部門、故障報告人、故障表編號、事故（故障）發生時間（年月日并要精確到幾時幾分幾秒）；表格內有現場人員名單、發生何種事故（故障）、事故（故障）原因解決方法恢復正常時間、報告上級情況、系統工程師處理意見、領導處理意見。4.3.4.1故障報告的歸檔

故障報告表是故障發生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報告表后分發給系統工程師、領導批示處理意見，批好的故障表復印件發給發生故障部門。然后檔案室資料員是根據文件夾里的部門、時間、編號進行歸檔工作。5.0系統保養 5.1系統保養的概念

按高層物業內部不同的專業設備系統的技術要求，在設定周期的時間內，對系統內設備的基本單元進行技術保養和清潔衛生，確保每一個單元設備和系統處在良好的運行狀態。5.2供配電系統保養項目 5.2.1月度維護保養項目

5.2.1.1檢查各樓層和機房應急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。

5.2.1.2檢查地下層排風機和送風機運行狀況和機房照明。

5.2.1.3發電機：機身清潔除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機組運行十分鐘、停機后檢查有無漏水漏油。5.2.2季度維護保養項目。

5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運行溫度。

5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮流器、燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

5.2.2.3噴水池燈：檢查燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、潛水泵運行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關箱清潔除塵。5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運行溫度。5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。

5.2.2.6地下層送風機：檢查電機風機軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風機房和設備、控制箱清潔除塵。5.2.3半年維護保養項目

5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關接口有無過載過熱。

5．2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關接口運行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。5.2.4維護保養項目。

5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關觸頭、二次接線完好、試驗開關分合閘。

5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關等接口除塵緊線、試驗開關分合閘。5.2.4.4摟層配電房電源插接開關箱：除塵緊線。

5.2.4.5各層其他功能的設備配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動力箱T接口和總電源開關接口有無過載過熱、清掃電箱內灰塵、接口除塵緊線。5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。

5.2.4.7發電機：控制電箱和開關電箱接口除塵緊線、機架除銹油漆、機座防震彈簧打黃油。

5.2.4.8地下層送風機：檢查調校風機皮帶，控制箱接口和電支機接口緊線，測量電機運行電流、設備除銹油漆。

5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.11外圍噴水池燈：開關箱緊線、消防接合器除銹油漆。5.3消防系統保養項目 5.3.1月度維護保養項目

5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。

5.3.1.2濕式報警閥：響水力警鈴、報警返回信號、記錄壓力。

5.3.1.3加壓排煙風機：手動運行、消防中心啟動、返回信號、機前風閥自動開啟、主備電源投入。

5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調校偏差的下端壓力。5.3.1.5各層手動報警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補齊貼封條。

5.3.1.6防火卷閘：手動運行下降上升、消防中心啟動下降、下降返回信號、運行狀況。

5.3.1.7 BTN氣體滅系統：檢查電源指示、系統運行、氣瓶壓力。5.3.1.8消防主機、聯動柜和廣播柜：自動檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風、備用電源測試。5.3.1.9濾毒室人力風機：人力和電動啟動風機運行狀況 5.3.2季度維護保養項目

5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設備。主泵故障自動轉換。

5.3.2.2 加壓排煙風機：控制電箱檢查和清潔除塵、機前風閥加潤滑油、清潔風機房和設備。

5.3.2.3 BTN氣體滅系統、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設備衛生。5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機清潔除塵、檢查運行有無異響、調校限位位置。

5.3.2.5濾毒室人力風機：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機房和設備。5.3.2.6消防中心設備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設備衛生。5.3.3 半年維護保養項目

5.3.3.1 BTN氣體滅系統模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區報警響警鐘、2區報警響警笛亮閃燈、延時燈亮及延時間啟動、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動作、主機模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動試驗、煙感開路故障測試。

5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。

5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風機和濾毒室人力風機：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運行有無異響。5.3.3.4設備層消防閘閥螺桿打黃油。

5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。

5.3.3.6 各層送風排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。5.3.3.7 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.3.8聯動部分功能測試：各層停非消防電、報警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。

5.3.3.9消防栓試驗、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。

5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛生。5.3.3.11自動報警主機的自檢，檢測市電、備用電情況。5.3.4維護保養項目

5.3.4.1 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。

5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。

5.3.4.4加壓排煙風機：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻、檢查調校皮帶。

5.3.4.5 BTN氣體滅系統：控制箱接線口緊線。主機測試。檢查市電、備用電。

5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機接口緊線、調校鏈條 加潤滑油。

5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。

5.3.4.8 消防中心設備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網。5.4中控維護BAS、CCTV、綜合布線系統保養項目 5.4.1月度維護保養項目

5.4.1.1自控電腦：檢查打印機、UPS電源、網卡接口、線路、清潔除塵。5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩壓電源、點陣模塊線路、風鳴器、清潔除塵。

5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.4 NCU網絡轉換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.5 CCTV穩壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.7 監視屏：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.8 錄象機：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.2 季度維護保養項目

5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調校。5.4.3 半年維護保養項目

5.4.3.1監控室設備：全面檢查和除塵緊線（電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、NCU網絡轉換器、CCTV穩壓電源、四像分屏器、監視屏、錄像機）。5.4.3.2電梯轎箱監控箱：檢查線路、除塵。5.4.4維護保養 5.4.4.1電腦：備份數據。

5.4.4.2各層紅外線報警感應器：檢查線路；檢查距離、微波和紅外感應力；清潔除塵。

5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關、接觸器、繼電器、線路絕緣情況；緊線、清潔除塵。

5.4.4.4 各樓層新風機和風柜機電動閥：檢查電源線路、調校定位；檢修閥芯漏水。

5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關一次。

3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴展模塊變壓器；清潔除塵。

5.4.4.7送風和回水探頭；主機房進水和出水探頭：檢查線路、接口。5.4.4.8送風、回風和回水探頭：檢查線路、接口。

5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。5.4.4.10監控室CCTV穩壓電源： 檢查內部線路接口、檢測功能運行狀況、全面清潔除塵。

5.4.4.11紅外線報警感應器電源箱：檢查線路、電源變壓器、5.5 空調系統維修保養項目 5.5.1月度維護保養項目

5.5.1.1各層新風機和風柜機房：檢查機房照明、風機運行狀況、清洗塵網、清理排水溝地漏。

5.5.1.2各層排風機：檢查風機運行狀況。5.5.1.3空調機房送風和排風機：檢查運行狀況。

5.5.1.4空調機房和電房：檢查機房電房照明、檢查電源電壓電流、打

掃衛生。

5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。5.5.2季度維護保養項目。

5.5.2.1主機房和機房：電機水泵軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。5.5.2.2空調主機機房送風機和排風機：檢查電機風機軸承有無異響、軸承打黃油

5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。

5.5.2.4 各層新風機和風柜機房：新風機(風柜)打黃油、檢查軸承運行有無異響、清潔新風機(風柜)房。

5.5.2.5 各層公共盤管風機：檢查風口、電動閥、清洗塵網。5.5.2.6 租戶房間盤管風機：清洗塵網。

5.5.2.7 主機房、機房：清潔管道機房、電柜電箱清潔除塵。

5.5.2.8主機房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運行溫度、檢測開關接口運行溫度。

第五篇：寫字樓物業服務標準與程序

物業服務標準與程序

一、服務部各崗位的工作項目

（一）前臺接待服務項目

1、問詢服務。

2、留言服務。

3、出入引導服務。

4、信件報刊批發、分揀、遞送服務。

5、花卉代購、遞送服務。

6、出租車預約服務。

7、其他各種咨詢、委托代辦服務。

（二）清潔衛生服務項目

1、寫字樓的清潔與保養。

2、寫字樓外墻的定期清潔。

3、公用垃圾房的清潔。

4、公共區域空調機房、風室、風口的清潔。

5、電梯間的清潔保養。

6、消防系統及其設備的清潔。

7、供水系統及其設備的清潔。

8、排水系統及其設備的清潔。

9、泵房系統及其設備的清潔。

10、公共照明設備的清潔。

11、變電房、樓層配電室的清潔。

12、各樓層的清潔。

13、寫字樓內大掃除。

14、清洗地毯。

15、各類地面石材的打蠟、拋光。

16、公共洗手間的清潔。

17、寫字樓外圍區域的清潔保養。

18、寫字樓的綠化、美化保養。

19、停車場的清潔服務。20、其他清潔衛生服務項目。

（三）寫字樓工程設備服務項目

1、中央空調系統的維護與保養。

2、電梯的維護與保養。

3、消防系統及其設備的維護與保養。

4、公共照明系統的維護、保養與更換。

5、給排水系統的維護與保養。

6、蓄水池、水箱、泵房的維護與保養。

7、變電室、樓層配電間的監控與維護。

8、公共電器的維修與保養。

9、寫字樓內部各項設施的維修服務。

10、寫字樓內部電器的安裝服務。

11、電視衛星天線的安裝服務。

12、設置航空商情信息自動查詢服務。

13、電腦終端入網的安裝服務。

14、金融信息入網的安裝服務。

15、審批客戶裝修事宜，16、提供客戶所需的其他工程服務。

（四）寫字樓安管服務項目

1、寫字樓門口的安管服務（包括正門、運貨門）。

2、寫字樓內部的安管服務。

3、電梯間的安管服務。

4、停車場的安管、交通指揮服務。

5、寫字樓外圍的安管巡查服務。

6、寫字樓消防系統的監控、檢查服務。

7、消防泵的安全巡視、監控服務。

8、控制室值班服務。消防培訓服務。

9、其他安管服務。

二、服務部各崗位的工作操作程序與標準

（一）保潔部的工作操作程序與標準

1、大堂（1）操作程序

1大堂的保潔原則是以夜間操作為主，白天進行日常保潔。○2要定期對大堂進行徹底清洗、拋光，并定期上蠟。在具體操○作時，上蠟的地方應設有標識或圍欄，以防客戶滑倒。

3日常保潔規定保潔員每天對地面清潔的數次，大堂內的玻璃、○墻面、臺面、椅子、沙發、燈座等，要保持光亮、干凈。

4在實際操作過程中，保潔員要根據實際情況，適當避開客戶○和客戶聚集的區域，待客戶離開后，再補做。要重點拖擦客戶進出頻繁和容易贓污的區域，并增加拖擦的次數。

5若遇到下雪或下雨天氣，保潔員要在大堂進出口處放置踏墊，○鋪上防濕地毯，并樹立“小心防滑”的標識牌和增加拖擦次數，以防客戶滑倒及將雨水帶進寫字樓。

（2）

衛生標準

○1保持地面無煙蒂、無痰跡、無腳印、無污漬、無垃圾。

○2玻璃大門應無印跡及灰塵，要保持干凈、光亮、完好無損。3大堂內的其他部分，如墻面、臺面、欄桿、椅子、沙發、燈座○等，要保持光亮、整潔。

4大堂內的煙灰缸應保持干凈，不能留有煙灰跡及痰跡。○

2、公共區域

（1）扶梯操作程序

○1用抹布把扶梯擦干凈，○2把扶手從上到下擦干凈。檔桿或玻璃檔面，要做到無灰塵、印跡。

○3要及時將扶梯四周的墻面及消防器材上的灰塵擦凈。

○4要保證每個樓面的樓梯進出口處得干凈、整潔。

（2）電梯及電梯廳操作程序

1每日夜間對電梯廳及電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清掃，包括電梯○門、轎廂四壁、梯內鏡面、天花板、照明燈以及地毯等。2白天經常對電梯廳進行保潔，保持電梯干凈、整潔。○3夜間定期對電梯進行清潔、保養，包括對電梯門壁進行打蠟上光。○4每天早上換一次地毯，必要時可增加更換次數。○

（3）室外場地操作程序 1清掃地面的灰塵和垃圾。○2每周都要在規定時間（如周日的上午7點半以前）對室外場地進行兩次大○面積的沖洗，沖洗后要及時打掃干凈，保證無積水。

3經常清掃室外場地，保持地面無灰塵、無垃圾、無煙蒂。○4將所有垃圾集中到總垃圾箱內。○5保持室外場地的各類標牌、欄桿、燈座的清潔。○6保持室外場地的下水道干凈、暢通。○

（4）衛生標準

1地面保持清潔、光亮，無污漬、無腳印。○2走廊四角及踢腳板保持干凈，沒有垃圾。○3煙灰缸保持清潔，無污痕，缸內煙蒂不得超過規定的數量。○4熱水間要保持清潔、整齊，保證整個寫字樓所有部門的熱水供應，保證飲○用水的衛生，注意安全用電，防止燙傷。

5樓面垃圾間內的垃圾箱要放置整齊，把垃圾袋套在垃圾箱上，確保四周無○散積垃圾，無異味。

6墻面及走廊設施、門框、通風口、燈管保持干凈，無積塵。○7安全扶梯臺階保持清潔，無污物、無垃圾；扶桿保持光亮，無積塵。○8保持電梯梯門光潔、明亮，轎廂及四壁、地面干凈、整潔。○9室外場地的地面，無垃圾、無灰塵、無煙蒂、無紙屑。○

3、衛生間

衛生間每天清掃四次（根據保潔合同規定），每天第一次的保潔工作必須在早上七點半前做完。清潔的次數、時間是否根據保潔服務合同里面的約定做相關規定？（1）操作程序

○1用清潔劑先清洗小便池，再噴上除臭劑。

○2按順序擦拭面盆、水龍頭、臺面、鏡面。

○3墻面要用清潔劑清洗。

○4地面用拖把拖干，保持地面干燥、清潔。

○5備好卷筒紙和洗手液。

○6檢查皂液器、烘手器等設備是否完好。

○7噴灑適量空氣清新劑，保持衛生間內空氣清新。

○8檢查是否有遺漏處，收拾保潔工具。（2）衛生標準

○1衛生潔具要做到清潔、無水漬、無頭發、無異味。

2墻面四角要保持干燥、無蛛網，地面無腳印、無雜物。○3鏡子要保持明凈、無灰塵、無污痕、無手印、無水漬。○4 金屬器具要保持光亮、無浮沉、無水漬、無銹斑。○5衛生用品要保證齊全、我破損。○6保持衛生間內空氣清新。○

4、會議廳

（1）操作程序

1按順序擦拭窗臺、窗框、門、扶手。○2依次清潔墻面、護墻板、踢腳線。○3擦拭茶幾、桌子、用吸塵器吸去沙發上的灰塵。○4用吸塵器為地面、地毯吸塵。○5噴灑適量的空氣清新劑。○6檢查是否有遺漏處，收拾清潔工具關好門。○（2）衛生標準

○1保持室內的窗、窗臺、窗框干凈、整潔、無破損。

○2保持室內墻面、天花板整潔、完好、無污漬、無浮灰、無破損、無蛛網。

○3保持地面、地毯整潔、完好、無垃圾、無污漬、無破洞。

○4保持室內各種家具放置整齊、光潔、無灰塵。5保持室內燈具清潔、完好、無破損。○6保持室內空調出風口干凈、整潔、無積塵、無霉斑。○7保持室內各種藝術裝飾掛件掛放端正、清潔無損。○8定時噴灑空氣清香劑，保持室內空氣清新。○

5、地下車庫

（1）操作程序

1定期清除地下車庫內的灰塵、紙屑等垃圾。○2將墻面以及所有箱柜和器具上的灰塵擦掉。○3及時清除地下車庫進出口處得垃圾，以免下水道堵塞。○4經常查看車庫內的衛生清潔情況，不允許在地下車庫堆放物品和垃圾。○5經常用拖布清除灰塵，保持車庫內的清潔。○

（2）衛生標準

○1保持地下車庫內道路暢通，不堆積物品和垃圾。

○2保持地面無灰塵、無垃圾。

○3保持地下車庫空氣暢通。

○4定期噴灑藥水，保證地下車庫無異味。

6、寫字樓內的玻璃及不銹鋼設備

（1）操作程序

○1工作前，準備好所有工具，如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清潔劑、抹布、水桶等。

○2用沾水毛刷將稀釋后的清潔劑攪勻，來回涂在玻璃表面，用刮窗器從上到下、從左到右，及時將水刮下，最后用抹布把四周及地下的水漬擦干。

○3若玻璃表面較臟，要在進行第二步操作前，在玻璃上灑少許的水，用刀片輕輕刮去表面污垢。

○4應用絨布擦拭不銹鋼設備，并用不銹鋼光亮劑定期上光。

（2）衛生標準

○1玻璃無灰塵、無水漬、無污斑、無手印，保持干凈、光亮。

○2愛護清潔工具，注意保養，不得用損壞的工具擦拭玻璃。

○3保證不銹鋼設備無灰塵、無水漬、無污漬、無印跡。

7、寫字樓綠化布置及養護、清潔的操作程序與衛生標準

（1）每天從寫字樓的底層開始按順序檢查、養護、清潔全部花卉盆景。（2）清除花盆內的煙蒂、紙屑等雜物，擦凈葉面枝干上的浮灰，保證葉色翠綠、花卉鮮艷。

（3）發現花草枯萎、凋謝時，應及時剪除或調換。

（4）定時給花卉盆景澆水，對操作時濺出的水滴及弄臟的地面要隨手擦凈。（5）養護和清潔花草時，要小心操作，不要影響客戶的正常活動。（6）對庭院或花園內的樹木、花草要進行定期修剪整理和噴藥殺蟲。花卉盆景要定期澆水、施肥養護及調換。

（7）布置安排大堂、樓面、餐廳等公共場所內的綠化花草。（8）根據時間要求，定期撤換各種花卉盆景。（9）在舉行重大活動前，要根據有關部門的通知進行重點綠化布置。

（二）安管部的工作操作程序與標準

1、監控中心的工作操作程序與標準

（1）上崗前自我檢查，按規定著裝，保持儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。

（2）保證安保監控、消防報警系統晝夜開通，設立24小時監控值班崗，全面了解和嚴密監視寫字樓的安全狀況。

（3）值班人員要密切注意監視器，如發現可疑情況必須定點錄像。在大堂、客梯、樓面及重要部位發現可疑情況要采取跟蹤監控和定點錄像的措施，并通知有關崗位的安管人員，注意詢問盤查，同時向安管報告。

（4）若發現火災自動報警裝置發出報警信號，應立即通知安管部，迅速趕往現場，查明情況。若是誤報，應消除報警信號。

（5）與工作無關的人員不得擅自進入監控室，如確需進入則要持介紹信在有關領導的陪同下方可入內，并辦好登記手續。

（6）建立崗位記事本，一旦發現異常情況，應記錄備案，做好交接班的口頭和書面匯報工作。

（7）進入監控中心必須換鞋，要保持室內整潔，嚴禁吸煙，嚴禁使用電水壺及其他明火，設備與操作臺上不得堆放雜物。

（8）監控中心人員必須保持充沛精力，以高度的責任感認真觀察，不得向外人提供本樓監控點、消防設備等安保方面的詳細資料。

2、大堂內協管的工作操作程序與標準

（1）上崗前自我檢查，按規定著裝，保持儀容、儀表端莊整潔。做好上崗簽名。

（2）在大堂內執行安全保衛任務時，要做到精神飽滿、站姿端正、真誠微笑。

（3）遇不明身份者，要問清情況，與客戶及時聯系，辦理相關手續后方可放行。建立崗位記事本制度，發現可疑情況時，不論如何處理，都應有記錄。做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報工作。

（4）晚上12點后，需有禮貌地對進入寫字樓的人員執行驗證工作。（5）嚴格執行各項規章制度，端正工作作風，樹立協管的良好形象。

3、門衛流動崗、廣場外安管的工作操作程序與標準

（1）上崗前自我檢查，按規定著裝，保持儀容、儀表端莊整潔。做好上崗簽名。

（2）精神飽滿，勤巡查、勤觀察、勤思考，發現衣冠不整的閑雜人員要阻止其入內。

（3）維護寫字樓門口的交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規范。

（4）遇有運輸車出入，進門時要問清來車單位和目的，出門時要驗看出門證（臨時出入證、大型貨物出入證或貨物放行單），只有各項手續完備才能放行。

（5）建立崗位記事本制度，發現有異常情況時，不論如何處理，都應有記錄。做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報工作。

（6）發現垃圾要及時請清潔工打掃，保持工作環境的整潔。

4、巡視稽查的工作操作程序與標準

（1）上崗前自我檢查，按規定著裝，保持儀容、儀表端莊整潔。做好上崗簽名。

（2）巡視范圍包括各層樓面、裙房、員工通道、衛生間及各處通道。財富中心是否有員工通道？沒的話可否改為地下車庫?

（3）按責任路線巡視檢查，發現問題要及時解決。遇重大問題通知領班，巡視中嚴防“死角”。

（4）巡視人員應思想集中，通過“看、聽、聞、問”發現問題，及時向領班匯報。巡視時還要注意檢查消防設施及器材是否完好。

（5）巡視時如遇見客戶要主動打招呼問好，有禮貌地回答客戶的查詢。（6）建立崗位記事本制度，發現有異常情況時，應記錄備案。做好交接崗和交接班的口頭與書面匯報工作。

（7）接到治安、火警報警后，應及時趕到現場，了解情況，做出正確處理。

5、車庫安管的工作操作程序與標準

（1）上崗前自我檢查，按規定著裝，保持儀容、儀表端莊整潔。做好上崗簽名。

（2）精神飽滿，提供車庫安全服務，停車合理，指揮規范，隊形整齊。

（3）經常巡視已停車輛，如發現車門、后蓋未鎖或玻璃窗未搖上要及時通知客戶。

（4）對外來車輛實行停車收費，泊位在臨時車道上的，具體收費標準另定。

（5）建立崗位記事本制度，發現有異常情況時，應記錄備案。做好交接崗和交接班的口頭與書面匯報工作。

（6）在有客戶出入的公共活動區域，應設立禁止車輛停放的醒目標志，如發現有車滯留，要告知司機立即將車開到指定地點停放。

（三）工程部維修處的工作操作程序與標準

維修處的服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，隨叫隨到，把客戶的困難當成是自己的困難，方便客戶是維修處工作的唯一準則。其具體工作操作程序與標準如下。

1、報修電話

（1）拿起電話先講“您好，我是維修處。請問你有什么事情請講？

報修受理部門應該為客服部，故此處是否可改為：您好！財富中心客服部，我是xx，請問有什么可以幫助您？

（2）記錄報修內容，并告訴客戶大概上門維修時間，并通知工程部。（3）道聲“多謝您的來電，再見”并輕輕放下聽筒。

2、接待報修客戶

（1）客戶來維修處報修，應先說聲“您好！您有什么事情需要幫忙嗎？”并起立和客戶說話。

(2)用報修單記錄客戶的報修內容，問清客戶什么時候可以上門維修，并和客戶禮貌道別。（3）從接到報修開始，無其他特殊情況，應在規定時間內（一般為15分鐘）到達客戶所在地點。

3、敲門、按門鈴

（1）到達客戶所在地點后，先輕輕按一下門鈴，如無反應，應間歇10秒鐘后再按第二次，不要連續按或按住不放。

（2）如無門鈴，應輕輕的敲門，先輕輕敲三下，如無反應，應間歇10秒鐘后再輕敲三下，不要過重或連續不斷地敲。

（3）客戶開門后，應說一聲“您好！”說明自己的身份和工作內容，在客戶的認可下進行如下操作。

○1脫鞋，穿上自己帶的干凈拖鞋或者穿上客戶指定的拖鞋進入。

○2在客戶的帶領下進入維修房間，不可隨意走動。

4、修理

（1）電器修理必須按照“市低壓電氣標準規定”進行。

（2）在修理過程中必須移動有關物品時，應先征得客戶同意，并小心輕放。

5、清場

（1）在修理過程中為防止滲水、垃圾脫落，應先鋪上自己帶來的報紙、毛巾。

（2）工作完畢，應進行如下操作。

○1 如修水，必須把污水擦干，掃清堵物和污垢。

○2 電工必須隨身攜帶刷子、小畚斗。把散落在地上、踢腳線上的墻粉、線頭清掃干凈。○3 幫助客戶將操作前移開的物件放回原處。6．請客戶驗收

不論是修水還是修電，修理完畢都必須請客戶驗收，取得客戶認可，否則不能視為修好。

7．維修完畢，離開客戶所在地點

（1）和客戶說：“有什么需要盡管來維修處聯系”、“打擾了”。（2）出門時應面向客戶倒退幾步，到門口轉身時說“再見”。維修人員除要做到上述直接為客戶服務時需達到的服務規范外，還應定期對泵房、配電間、電梯、消防設施進行巡查，并做好記錄，以保證不斷電、不停水、不停梯，讓客戶感受到物業管理的星級服務水平。

（四）清潔委托服務的工作操作程序與標準

固定委托雙方應簽訂委托協議，內容包括委托服務期限、內容、質量要求、驗收方法、費用和結算方式等。臨時委托一般由委托方填寫《清潔服務委托單》，并交給清潔管理部門，清潔管理部門即可按《清潔服務委托單》要求進行工作。必須挑選經過嚴格紀律培訓的思想和技術素養高的員工進行室內清潔服務。

進場工作前必須對照委托協議中要求的內容認真做好準備工作，備齊清潔設備、工具和清潔劑等，然后按一下程序操作。

1、進門

預約清潔服務如是上班時間，或雖是晚上但仍有人在室內工作時，清潔員進入客戶房間前應先輕輕敲門，待客戶開門后，可以問：“先生（小姐）你好，現在可以來做清潔嗎？”得到允許后方可進入。若預約在夜間，辦公室內已無人（經敲門確認），可用鑰匙將門輕輕打開。

2、預檢

進入客戶房間后要先開燈，查看室內是否還有人，并記下工作區域內各種物品的所處位置，然后將這些物品輕輕搬離該區域。

3、清潔

先做桌面清潔工作（洗杯子、擦拭灰塵），要輕拿輕放，然后做地面清潔工作（吸塵、拋光、洗地毯等），最后用垃圾袋將垃圾裝好送至垃圾間。

4、工作結束

將物品輕輕搬回原處，并收拾清潔設備。如客戶在場應請客戶驗收簽字。如客戶不在場則進入以下程序。

5、檢查

再次審閱現場，確認后閉燈關門。

6、登記

等到第二天客戶來上班后，請其驗收并簽字。