第一篇：物業(yè)多層住宅及寫字樓人員配置標準

多層住宅及寫字樓人員配置標準

多層住宅物業(yè)管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬m2配置3.6人左右(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標準如下：

①管理人員：主任，總建筑面積10萬m2以下設(shè)1人，10～20萬m2，設(shè)1正1副，25萬m2以上，設(shè)1正2副；助理，總建筑面積10萬m2以下設(shè)1人，在10萬m2以上每增加5萬m2增加1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務(wù)相對獨立，一般設(shè)出納、會計各1人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)大小和工作需要來設(shè)置。

②維修員：建筑面積每4萬m2設(shè)置1人。

③綠化員：綠化面積每4000 m2左右設(shè)1人。

④保潔員：每140戶設(shè)1人。

⑤保安員：每120戶設(shè)1人。

⑥車管員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車輛流量大的每班設(shè)2人，流量小的每班設(shè)置1人，一日3班。

(2)高層住宅物業(yè)管理人員定編標準

高層住宅物業(yè)管理人員定編標準，按建筑面積計算每1萬m2配置7.5～7.8人左右(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標準如下：

①管理人員：建筑面積小于5萬m2設(shè)主任1名，每增加5萬m2增設(shè)副主任1名；助理每350戶設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置。

②機電人員：高層住宅樓宇機電設(shè)備設(shè)施一般都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建筑面積在3萬m2以上的樓宇每1萬m2配1.5人。

③保潔、綠化人員：建筑面積每7000 m2左右或90～100戶配1人；公共場所或商業(yè)場所可適當(dāng)調(diào)整人員。

④保安人員：每40戶配1人或建筑面積3000 m2左右配1人。

⑤車輛管理人員：依據(jù)崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車輛流量大的每班每崗設(shè)2人，流量小的每班設(shè)1人，一日3班。

(3)高層寫字樓物業(yè)管理人員定編標準

高層寫字樓物業(yè)管理人員定編標準，按建筑面積計算每1萬m2配置15～18人左右(其中不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標準如下：

①管理人員：建筑面積小于3萬m2設(shè)主任1名，每增加3萬m2增設(shè)副主任1名；助理每2萬m2設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)需要設(shè)置。

②機電人員：高層寫字樓要增設(shè)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，其他類型設(shè)備的數(shù)量也較高層住宅有所增加，所以對工程技術(shù)人員的配備相對要求高且數(shù)量多，一般每1萬m2配4～5人。

③衛(wèi)生、綠化人員：建筑面積每2500 m2配1人。

④保安人員：建筑面積每2000 m2左右設(shè)置1人。

(4)其他類型的物業(yè)

如商業(yè)、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來確定。

第二篇：物業(yè)人員配置

報 告

主旨：關(guān)于管理區(qū)域人員配置及崗位職責(zé)的報告 內(nèi)容：

1、物業(yè)經(jīng)理1人

2、秩序維護部(13人)白班：(1)、一號崗（大門口）2人(2)、二號崗1人（會所一層電梯口）（3）、三號崗1人（樣板房）（4）、四號崗1人（施工通道）。（5）、秩序維護領(lǐng)班（主管）1人（6）、頂班4人。

中夜班（3人）

說明：

1、上述崗位工作期間必須立崗，所以需要秩序維護員更替立崗。

2、星期六及星期天施工單位人員不得進入管理區(qū)域施工，故三號崗人員調(diào)至二號崗。

3、所有秩序維護人員每周休息一天。

4、白班需要10名秩序維護員加1名秩序維護領(lǐng)班（主管）。

5、中夜班3人。

6、共計：13人.一、人員配置（42 人）

備注：白班秩序維護員上班時間（兩個時間點）：08:00—17：1700,09:00—18:00 中班：17:00—00:00、夜班：00:00—08:00.3、環(huán)境部（保潔員17名）

外圍：（區(qū)域：外圍馬路、綠化帶及路面）2人。

內(nèi)圍：（1）、辦公區(qū)域2人。（2）、銷售中心2人。（3）、室內(nèi)游泳池1人（機動）。（4）、樣板房（6套）6人。（5）、保潔領(lǐng)班（主管）1人。（6）、休息3人.說明：

1、所有保潔人員人員每周休息一天。

2、保潔需要16名保潔員及1名保潔領(lǐng)班（主管）。

3、共計：17名。

4、工程維修部（2人）

（1）、維修主管1人。（2）、維修工1人。備注：此崗位要以項目進展而定。

5、樣板房管理員7名（6個樣板房），客戶接待員2名。

6、共計：42人

二、崗位職責(zé)：

1、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)： 直接上級：地產(chǎn)公司分管領(lǐng)導(dǎo)

直接下級：客戶服務(wù)部、工程維修部、秩序維護部部、環(huán)境部

1.1負責(zé)物業(yè)服務(wù)中心中長期發(fā)展的管理目標及物業(yè)服務(wù)中心質(zhì)量方針、質(zhì)量目標的審訂，審批物業(yè)服務(wù)中心質(zhì)量手冊，召開管理評審；履行管理者代表職責(zé),負責(zé)質(zhì)量保證體系的有效性和可持續(xù)性，并根據(jù)企業(yè)中長期及經(jīng)營管理目標，制定相應(yīng)的品質(zhì)管理目標。1.2對各項經(jīng)營管理工作最終結(jié)果負責(zé)，對外加強物業(yè)服務(wù)中心與政府職能部門的溝通和聯(lián)系，對內(nèi)培養(yǎng)和開發(fā)經(jīng)營管理人才，負責(zé)任免物業(yè)服務(wù)中心部門主管以上人員，報請主管領(lǐng)導(dǎo)后對結(jié)果負責(zé)。

1.3檢查、監(jiān)督、考核各部門主管的工作，協(xié)調(diào)各部門之間高效有序的運作，確保可持續(xù)運作。對物業(yè)服務(wù)中心各級管理人員及各項經(jīng)營管理工作有建議權(quán)和評審權(quán)；具體檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)各部門日常經(jīng)營管理工作狀況，并使各部門高效、有序、專業(yè)的運作和發(fā)展，并有向各業(yè)務(wù)部門的建議權(quán)和考核權(quán)。

1.4制訂物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)營管理目標，包括一系列規(guī)章制度、操作規(guī)程，規(guī)定各級人員的崗位責(zé)任并監(jiān)督實施，保證各項管理服務(wù)工作的質(zhì)量，使業(yè)主滿意。

1.5建立健全的組織結(jié)構(gòu)，使之合理精簡、高效；召集和主持物業(yè)例會，及時解決管理中暴露的問題。

1.6負責(zé)協(xié)商、調(diào)解與地產(chǎn)公司的有關(guān)業(yè)務(wù)對接工作，并負責(zé)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告有關(guān)在物業(yè)管理中涉及需協(xié)調(diào)解決之事宜。

1.7在自然災(zāi)害及重大傷亡事故發(fā)生時，為物業(yè)第一負責(zé)人，負責(zé)組織、開展各項有效的拯救措施及落實各項預(yù)防事故、災(zāi)害擴大之預(yù)防措施。

1.8定期或不定期地聽取員工意見和建議，不斷完善企業(yè)的經(jīng)營管理。

1.9以身作則，關(guān)心員工，提高企業(yè)凝聚力，使員工以高度熱情和責(zé)任感完成本職工作。1.10代表公司參加與政府職能部門、上級主管部門以及社會各界的會議、溝通、聯(lián)絡(luò)和關(guān)系的保持。

1.11負責(zé)物業(yè)服務(wù)的區(qū)域治安防范管理工作，就管理現(xiàn)狀中不足現(xiàn)象提出整改意見，并落實整改措施；負責(zé)各業(yè)務(wù)部門的消防管理責(zé)任工作并落實和監(jiān)督，為物業(yè)服務(wù)區(qū)域治安防范工作第一責(zé)任人。

1.12負責(zé)向地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告質(zhì)量保證體系運行情況，審批程序文件，組織開展質(zhì)量保證體系內(nèi)、外審工作。負責(zé)重大質(zhì)量事故的善后處理及事故原因的調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果和擬采取的相應(yīng)措施，報地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，最后負責(zé)跟蹤措施之有效性。

1.13組織并落實相關(guān)職能部門和定期評估各部門對物業(yè)工作的意見和建議。保證前期銷售中的服務(wù)工作有序進行。

1.14負責(zé)綠化清潔業(yè)務(wù)管理工作，加強對綠化清潔工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。1.15完成上級部門及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。2.0工程維修部主管崗位職責(zé) 直接上級：物業(yè)經(jīng)理

直接下級：工程維修部各類操作技術(shù)員 管理級別：職能管理層

2.1直接對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，負責(zé)工程維修部的全面管理工作。履行管理合同，完成物業(yè)服務(wù)中心下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心制定的服務(wù)目標，確保機電安裝維修工程部管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。執(zhí)行政府部門制定的有關(guān)行業(yè)安全法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。

2.2負責(zé)對工程維修部所有人員、設(shè)備、房屋修繕的全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位的管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設(shè)備的安全運行與房屋設(shè)備設(shè)施的完好。盡最大的努力，以最低的管理成本費用開支，保持三琦物業(yè)公司所管物業(yè)的高水準。2.3制定下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促、檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。

2.4深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況，對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作進行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運行（每周必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗）。堅持每天作如下檢查：

2.4.1審核運行報表，掌握能耗規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取節(jié)能措施。2.4.2審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正。

2.4.3現(xiàn)場巡查樓房保養(yǎng)及重點設(shè)備運行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與本部門有關(guān)主管工程師及時組織力量消除；發(fā)生影響運行的重大故障，應(yīng)立即組織力量處理。

2.4.4現(xiàn)場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。2.4.5現(xiàn)場檢查重要維修工程及增改工程的工作質(zhì)量與進度，發(fā)現(xiàn)失控及時采取措施。2.4.6現(xiàn)場檢查主要公共場所動力設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修。

2.5審定下屬人員及班組工作計劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計劃執(zhí)行情況。

2.6負責(zé)項目建設(shè)過程各項工種的跟進及記錄，特別是隱蔽工程中的記錄。

2.7提前對騁望驪都進行全面深入的了解，為即將開始的物業(yè)承接查驗掌握第一手原始資料。2.8前期中不斷巡查管理區(qū)域（樣板房、會所、泳池等）設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，保證區(qū)域中的設(shè)備處于良好狀態(tài)下運行。

2.9編制或?qū)徍伺鷾逝嘤?xùn)計劃，定期對管理人員進行培訓(xùn)，提高管理水平，把工程維修部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊伍。

2.10定期總結(jié)工作，及時向物業(yè)經(jīng)理匯報工作情況，接受本崗位績效考核，完成物業(yè)經(jīng)理布置的其他工作。

2.11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.1維修技術(shù)員崗位職責(zé) 直接上級：工程維修主管 管理級別：操作層

2.1全面負責(zé)管理區(qū)域（前期為：樣板房、會所及其他區(qū)域）公共設(shè)施日常維修及入戶維修工作，對工程主管直接負責(zé)。負責(zé)所管物業(yè)的公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修及住戶報修入戶維修工作。要求每天作如下工作：

2.1.1對轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理，較大問題須及時向工程主管匯報。

2.1.2及時處理住戶報修，入戶維修應(yīng)注意嚴格遵守員工儀容儀表及規(guī)范操作的相關(guān)規(guī)定，較大問題須及時向工程主管匯報。

2.1.3模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，及時完成工程主管下達的各項工作任務(wù)。

2.1.4管理好轄區(qū)內(nèi)的各種公共設(shè)施，使之經(jīng)常處于良好的正常使用狀態(tài)，并優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、安全運行。對所管轄的給排水系統(tǒng)設(shè)備要嚴格做到三干凈（設(shè)備干凈，機房干凈，工作場地干凈）；四不漏（不漏電，不漏油，不漏水，不漏氣）；五良好（使用性能好，密封良好，潤滑良好，緊固良好，調(diào)整良好）。

2.2做好日常具體工作安排，做到對公共設(shè)施維修、入戶維修能迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題；公共設(shè)施發(fā)生故障時，能有效地組織力量搶修，并及時向工程主管匯報，保證公共設(shè)施處于最佳的使用狀態(tài)。

2.3做好各種公共設(shè)施的年、季、月檢修保養(yǎng)計劃和備品、備件計劃，報工程主管審核，并負責(zé)具體實施檢修保養(yǎng)計劃，按時按質(zhì)按量地完成，填好相關(guān)的記錄表格。

2.4做好公共設(shè)施的技術(shù)檔案。設(shè)施維修、故障排除、零部件更換情況應(yīng)清楚地填寫于班組

檔案，每月22日前交工程主管匯總。

2.5定期總結(jié)維修技術(shù)工作，及時向工程主管匯報工作情況，接受本崗位績效考核，完成工程主管布置的其他工作。2.6完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。3.0秩序維護領(lǐng)班（主管）崗位職責(zé) 直接上級：物業(yè)經(jīng)理 直接下級：秩序維護員 管理級別：管理層

3.1全面負責(zé)秩序維護部的管理、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作。

3.2不斷監(jiān)督和巡查各個崗位秩序維護員工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正并認真填寫表格。3.3指導(dǎo)、管理秩序維護部消防、安全、樓宇自控的工作及配合其他部門工作。

3.4實施目標管理，安排、檢查和考核秩序維護部消防、安全、樓宇自控的工作情況，保證各系統(tǒng)的正常運行，發(fā)揮系統(tǒng)間的監(jiān)控、反饋、協(xié)調(diào)、指揮作用。3.5協(xié)調(diào)秩序維護部與各部室的業(yè)務(wù)關(guān)系。3.6協(xié)調(diào)秩序維護部與當(dāng)?shù)嘏沙鏊?lián)系。

3.7指導(dǎo)、安排秩序維護部全體員工的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高員工的素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和服務(wù)水平。

3.8定期總結(jié)工作，及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報工作情況，接受本崗位績效考核。3.9完成領(lǐng)導(dǎo)下達的其他任務(wù)。3.1大門口（一號崗）崗位職責(zé)： 直接上級：秩序維護領(lǐng)班 管理級別：操作層

3.1．1按規(guī)定禮貌迎接進入樣板區(qū)及辦公區(qū)的客人，配合銷售，展示良好服務(wù)形象。3.1．2禁止推銷廣告、拾廢品等閑雜人員進入管理區(qū)域。

3.1．3禁止易燃、易爆、具有毒害性的物品進入管理區(qū)域（維修除外）。

3.1．4憑公司行政部簽發(fā)的物資搬運放行條，對貴重或大件物品搬出會所的進行核對，經(jīng)確認后予以放行。

3.1．5對前往辦公區(qū)域的訪客做好外來人員登記工作。

3.1．6注意門口及門外情況，發(fā)現(xiàn)問題及時制止或上報，并隨時與其他崗位保持聯(lián)系。3.1．7認真完成交接班手續(xù)，完成領(lǐng)班交辦的其他任務(wù)。3.2會所電梯口（二號崗）崗位職責(zé)：

直接上級：秩序維護領(lǐng)班 管理級別：操作層

3.2．1及時與一號崗聯(lián)系，禮貌指引進入銷售中心及辦公區(qū)的客人，展示良好服務(wù)形象。3.2．2注意周圍情況，發(fā)現(xiàn)問題及時制止或上報，并隨時與其他崗位保持聯(lián)系。3.2．3認真完成交接班手續(xù)，完成領(lǐng)班交辦的其他任務(wù)。3.3樣板房（三號崗）崗位職責(zé) 直接上級：秩序維護領(lǐng)班 管理級別：操作層

3.3．1按規(guī)定人性化迎接進入樣板房客人，配合銷售，展示良好服務(wù)形象。3.3．2時刻溫馨提醒客人注意事項。

3.3．3下雨、施工等特殊情況發(fā)生時，及時放置各樣提示牌。3.3．4保持周圍環(huán)境的清潔。

3.3．5認真完成交接班手續(xù)，完成領(lǐng)班交辦的其他任務(wù)。4.0環(huán)境部保潔領(lǐng)班（主管）職責(zé) 直接上級：物業(yè)經(jīng)理 直接下級：保潔員 管理級別：操作層 4.1對環(huán)境衛(wèi)生負責(zé)。

4.2直接負責(zé)保潔員在所管區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作的監(jiān)督和檢查。

4.3檢查員工每日出勤情況，察看是否全勤工作，如有缺勤，應(yīng)及時安排補位清潔。4.4檢查員工每日所管轄區(qū)的清潔衛(wèi)生情況（如：會所、樣板房、人行道路、走廊及有關(guān)廳堂，外墻及外墻上的玻璃，大理石地面，不銹鋼裝飾品，各種燈飾，公共衛(wèi)生間的清潔衛(wèi)生工作等），并進行當(dāng)班考核。

4.5檢查員工所使用的清潔工具和保養(yǎng)設(shè)備的完好情況，督促員工愛護工具和設(shè)備。4.6及時檢查員工的工作情況，及時調(diào)整各種工具的使用和人力配置。

4.7編制公共衛(wèi)生轄區(qū)人員安排計劃，清潔用品供應(yīng)計劃，做到精打細算，減少損耗，控制成本。

4.8關(guān)心員工生活，善于調(diào)節(jié)員工的工作情緒，指導(dǎo)好員工的工作，增加班組凝聚力。4.9清潔區(qū)域內(nèi)發(fā)生的水電、照明及其它公共設(shè)施的損壞，要及時報告物業(yè)經(jīng)理心，并引導(dǎo)維修人員進行修理。4.1室內(nèi)保潔員崗位職責(zé)

直接上級：保潔班長 管理級別：操作層

4.1.1每日對服務(wù)樓道、衛(wèi)生間、公共部分地面進行一次清掃、拖洗，保持地面整潔。4.1.2每日對會所、樣板房地面、墻面、玻璃、門窗、桌椅、衛(wèi)生間、燈飾、及其他設(shè)施等進行一次全面大清潔，并注意隨時進行保潔，確保會所及樣板房時刻處于清潔狀態(tài)。4.1.3每日對樓梯配電箱、消防箱、開關(guān)、扶手、信箱、標識牌、墻面、地面等公共部位進行清潔工作并保持干凈。

4.1.4每周對室內(nèi)護欄、玻璃窗、地角線、欄水線進行兩次清潔，并不斷巡視以保持整潔。4.1.5每周對室內(nèi)公共通道之外露管道等設(shè)施進行清潔工作。4.1.6每月對室內(nèi)公共部位的燈罩進行一次全面的清潔工作。4.1.7定期對樓內(nèi)進行環(huán)境消殺。

4.1.8每次使用完保潔工具器具后，清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點，并及時補充或申領(lǐng)。4.1.9對室內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施等損壞情況做好記錄，上交保潔班長安排處理。4.1.10收集顧客的意見和建議，及時向班長匯報。4.1.11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。4.2室外保潔員崗位職責(zé) 直接上級：保潔班長 管理級別：操作層

4.2.1每日需清掃區(qū)內(nèi)地面、地下停車場、道路、保安崗?fù)ぁ⒕G化帶等，保持公共場所地面無紙屑、煙頭、痰印、污跡。

4.2.2每日需對公共設(shè)施進行一次以上的保潔。若發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞情況，應(yīng)及時報告保潔班長。

4.2.3每日至少二次收集、清運生活垃圾。

4.2.4每周需對露天地面、公共場所、圍(護)欄、路燈柱等設(shè)施進行清洗工作。4.2.5每周對園區(qū)外圍的各類標識進行兩次以上的清潔工作。4.2.6每周對園區(qū)外圍的垃圾箱、果皮箱、井道、溝渠進行全面清洗。

4.2.7對每次使用后的保潔工具、器具每次要及時清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點，并及時補充、申領(lǐng)。

4.2.8維護責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻、制止不衛(wèi)生、不文明的行為。4.2.9對可疑人員、情況，及時與當(dāng)值秩序維護員聯(lián)系。4.2.10及時收集、匯報顧客的意見和建議。

4.2.11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作。5.0銷售中心客服接待員崗位職責(zé) 直接上級：物業(yè)經(jīng)理 管理級別：操作層

5.1客服人員負責(zé)接待工作的具體操作；

5.2物業(yè)經(jīng)理負責(zé)對客服接待工作的監(jiān)督和指導(dǎo)，并對不合格流程提出有效的解決方案。5.3物業(yè)經(jīng)理負責(zé)對流程進行審批，并對實際操作進行督導(dǎo)。5.4.客服接待流程 5.4.1 接待前準備工作：

5.4.1.1客服人員每天上班前必須對著裝、外表、手指甲等個人衛(wèi)生情況進行自檢與互檢，確保著裝規(guī)范、外表整潔；

5.4.1.2客服人員每天上班后立即對客服工作室的物資及其他輔助保障設(shè)備（如飲水機，消毒柜，冰柜，）等進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題或物資不足馬上聯(lián)系處理；

5.4.1.2客服人員檢查完物資設(shè)備后應(yīng)馬上對會所進行立體檢查，并啟動需用的設(shè)備，確保會所的設(shè)備設(shè)施處于正常的運行狀態(tài)；

5.4.1.3所有準備工作完成后客服人員應(yīng)按規(guī)定站立于指定位置準備迎客； 5.4.2 接待：

5.4.2.1引客：在銷售中心門口迎接客人，雙手疊放于腹前。客人進門第一時間致意歡迎：上身向前傾斜15度，面帶微笑，目光親切地注視著對方,同時致以熱情的問候：“歡迎光臨”，聲音向上，愉悅，音量保持在50分貝。

5.4.2.2詢問：向客人報茶品——“X先生/小姐您好，我們?yōu)槟赓M提供以下飲品，有紅茶、綠茶、咖啡、果汁、礦泉水、檸檬水等，您看您需要來點什么？”，同時右手自然彎曲導(dǎo)視茶水單。客人點單后要重復(fù)一遍客人所需飲品，并請稍候。如：“兩杯紅茶、一杯咖啡，好，各位請稍候”；

5.4.2.3應(yīng)注意觀察客人是否抽煙，若客人抽煙則應(yīng)及時遞上煙灰缸。更換煙灰缸時應(yīng)注意用新煙灰缸扣在舊煙灰缸上，輕拿至托盤處，再把新煙灰缸放下，以免煙灰飛起。

5.4.2.4泡茶：先用小茶匙取適量茶葉放入茶壺中，在茶壺中倒入少量開水，輕搖一下，洗去茶葉上的浮塵。倒掉洗茶水，再倒入開水約8分滿。綠茶放置約5分鐘、紅茶放置約8分鐘，再倒入杯中，注意杯子應(yīng)倒7分滿。

5.4.2.5上茶：右上左下——在客人右側(cè)奉上茶杯，在客人左側(cè)撤下茶杯；一般順序為：小孩、老人、女士；按順時針方向提供服務(wù)。上茶時，從客人右側(cè)將茶杯輕輕放到客人面前，并說：“先生，您的茶，請慢用”。

5.4.2.6續(xù)水：接待過程中隨時關(guān)注顧客，觀察到客人杯內(nèi)水量少于一半時應(yīng)及時續(xù)水。續(xù)水時應(yīng)當(dāng)將客人杯子拿至托盤上向內(nèi)放好，再續(xù)水至7分滿后，用手輕拿杯身（注意不能拿或觸碰杯沿）放至客人面前。當(dāng)客人談話氣氛很熱鬧時，要提供無聲服務(wù)，將茶杯拿起倒水，輕輕放到客人面前，并做請慢用的手勢；當(dāng)客人溝通氣氛很安靜時，可提供有聲服務(wù)，輕輕說：“不好意思，打擾一下，給你加點茶水”，將茶杯拿起倒水，動作要干凈利落，盡量減少打擾的時間。

5.4.2.7準備點心：在接待11：00至12：30或17：00至18：30時間段的客戶時，提前十分鐘將點心放置果盤。

5.4.2.8上點心：向客人報點心名——“X先生/小姐您好，這是我們?yōu)槟鷾蕚涞拿赓M點心。”，右上左下——在客人右側(cè)奉上果盤，在客人左側(cè)撤下果盤；果盤放中央提供服務(wù)。上點心時，從客人右側(cè)將果盤輕輕放到客人面前，并說：“先生/小姐您好，請慢用”。

5.4.2.9保證客服人員至少有一名留守接待現(xiàn)場，以備處理緊急情況； 5.4.2.10客服接待人員須統(tǒng)一著裝，精神飽滿，面帶微笑，熱情待客。5.5接待結(jié)束

5.5.1面帶微笑，目送客戶離開。

5.5.2收杯，收果盤，清洗消毒，為下一接待做好充足準備。5.5.3做好場地的清潔、設(shè)備的檢查、保養(yǎng)等善后工作； 5.6注意事項

5.6.1注意事項：續(xù)水時注意客人使用后茶杯擺放位置，如客人已經(jīng)將放在右手位的茶杯移到左手位，或者服務(wù)人員觀察到客人習(xí)慣用左手取用茶杯，則續(xù)水后應(yīng)主動將茶杯改置于左手位。

5.6.2為保證茶水杯了始終保持合適能喝的量，茶水第一次上來時，加茶水的時間間隔要很短，1-2分鐘即可以來看是否要補充添水，加的次數(shù)越多，時間間隔越長，最后可以在15-20分鐘左右；

5.6.3接待在11：00至12：30或17：00至18：30時間段的客戶時，可適當(dāng)?shù)厣闲c心。

5.6.4時刻關(guān)注客戶，了解客戶需求及可能產(chǎn)生的服務(wù)要求，并為之提供相關(guān)的服務(wù)（如是否需要煙灰缸等）。

6.0樣板房管理員崗位職責(zé) 直接上級：物業(yè)經(jīng)理

管理級別：操作層

6.1樣板房管理員負責(zé)接待樣板房客戶參觀工作的具體操作；

6.2物業(yè)經(jīng)理負責(zé)對客服接待工作的監(jiān)督和指導(dǎo)，并對不合格流程提出有效的解決方案。6.3物業(yè)經(jīng)理負責(zé)對流程進行審批，并對實際操作進行督導(dǎo)。

6.4樣板房門口迎接客人，雙手疊放于腹前。客人進門第一時間致意歡迎：上身向前傾斜15度，面帶微笑，目光親切地注視著對方,同時致以熱情的問候：“歡迎光臨”，聲音向上，愉悅，音量保持在50分貝。

6.5雙手送至客人鞋套，幷微笑：“歡迎參觀”。接著向客戶詳細介紹樣板房戶型、面積、功能及裝飾材料等等。

6.6客戶離開時，應(yīng)微笑向客戶：“謝謝您的感觀，歡迎再次光臨騁望驪都”。

6．7注意事項：

1、每天早上將樣板房燈全打開、檢查衛(wèi)生，不合格項及時告知保潔員；

2、每天調(diào)節(jié)好空調(diào)溫度（應(yīng)該根據(jù)天氣而定）

3、保持飽滿的精神狀態(tài)，注重儀容、儀表、儀態(tài)。

第三篇：高層物業(yè)人員配置標準

高層寫字樓物業(yè)管理人員

定崗定編標準

高層寫字樓物業(yè)管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置15~18人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準 下：

1、管理人員：建筑面積小于3萬平方米設(shè)主任1名，每增加3萬平方米增設(shè)副主任1名；助理每2萬設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設(shè)1人；其他人員可以根 需要設(shè)置。

2、機電人員：高層寫字樓要增設(shè)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，其他類型設(shè)備的數(shù)量也較高層住宅有所增加，所以對工程技術(shù)人員的配備相對要求高 數(shù)量多，一般每1萬平方米配4~5人。

3、衛(wèi)生、綠化人員；建筑面積每2500平方米配1人。

4、保安人員：建筑面積每2000平方米左右設(shè)置1人。

第四篇：人員配置標準

附件1：

施工項目經(jīng)理部關(guān)鍵崗位人員配備標準

工程 類別 工程規(guī)模 總?cè)藬?shù) 崗位及人數(shù) 備 注

建 筑 工 程、裝 修 工 程 建筑面積≤1萬平方米 6 項目經(jīng)理1人、項目技術(shù)負責(zé)人1人、施工員1人、安全員1人、質(zhì)量員1人，電工1人。

1、其它崗位職責(zé)可兼任。

2、建筑面積小于2000平方米的工程，崗位人員總?cè)藬?shù)可減少至4人，即項目經(jīng)理1人、施工員1人、安全員1人，電工1人，其它崗位職責(zé)可兼任。

1萬平方米＜建筑面積≤

5萬平方米 12-14 項目經(jīng)理1人、項目技術(shù)負責(zé)人1人、施工員（含測量員）2人、安全員2-3人、質(zhì)量員2-3人、電工1人、材料員1人、資料員1人、預(yù)算員1人。

建筑面積＞5萬平方米 16 項目經(jīng)理1人、項目技術(shù)負責(zé)人1人、測量員1人，施工員3人、安全員3人、質(zhì)量員3人、電工1人、材料員1人、預(yù)算員1人、資料員1人。建筑面積在5萬平方米以上時，每增加5萬平方米，施工員、安全員、質(zhì)量員、資料員應(yīng)各增加1人。

各專業(yè)分包工程 工程合同價≤5000萬元 6 項目經(jīng)理1人、項目技術(shù)負責(zé)人1人、施工員1人、安全員1人、質(zhì)量員1人，電工1人。

1、其它崗位職責(zé)可以兼任。

2、造價低于100萬元的工程，崗位人員總?cè)藬?shù)可減少至4人，即項目經(jīng)理1人、施工員1人、安全員1人，電工1人，其它崗位職責(zé)可兼任。5000萬＜工程合同價≤1億元 10 項目經(jīng)理1人、項目技術(shù)負責(zé)人1人、施工員2人、安全員2人、質(zhì)量員1人、電工1人、材料員1人、資料員1人。城市橋梁、地下交通中的隧道工程，應(yīng)適當(dāng)增加施工員、質(zhì)量員、安全員人數(shù)。工程合同價＞1億元 13 項目經(jīng)理1人、項目技術(shù)負責(zé)人1人、施工員3人、安全員3人、質(zhì)量員2人、電工1人、材料員1人、預(yù)算員1人、資料員2人。

1、工程合同價在1億元以上時，每增加5000萬元，施工員增加1人。

2、城市橋梁、地下交通中的隧道工程，應(yīng)適當(dāng)增加施工員、質(zhì)量員、安全員人數(shù)。注：1．此標準為關(guān)鍵崗位人員最低配備標準。

2．對于復(fù)雜的體育場所、綜合性工程以及工期較緊、多班施工作業(yè)、工程現(xiàn)場管理不到位的工程，在以上配備標準基礎(chǔ)上應(yīng)適當(dāng)增加施工員、質(zhì)量員、安全員人數(shù)。

3．當(dāng)施工員、安全員為2人及以上時，宜按專業(yè)配備。

附件2：

現(xiàn)場監(jiān)理部關(guān)鍵崗位人員配備標準

工程

類別 工程規(guī)模 施工準備階段 施工階段（人）竣工階段 基礎(chǔ)階段 主體階段 安裝、裝修階段 建 筑 工 程、裝 修 工

程 建筑面積≤1萬平方米 2人 3人 3人 3人 3人

總監(jiān)1人、監(jiān)理員1人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人

1萬平方米＜建筑面積≤

5萬平方米 2人 3人 4人 5人 3人

總監(jiān)1人、監(jiān)理員1人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員2人 總監(jiān)1人、專監(jiān)2人、監(jiān)理員2人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人

5萬平方米＜建筑面積≤

10萬平方米 3人 4人 6人 6人 3人

總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員2人 總監(jiān)1人、專監(jiān)2人、監(jiān)理員3人 總監(jiān)1人、專監(jiān)2人、監(jiān)理員3人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人

建筑面積＞10萬平方米 4人 7人 9人 10人 6人

總監(jiān)1人，專監(jiān)1人，監(jiān)理員2人 總監(jiān)1人，專監(jiān)2人，監(jiān)理員4人 總監(jiān)1人，專監(jiān)3人，監(jiān)理員5人 總監(jiān)1人，專監(jiān)4人，監(jiān)理員5人 總監(jiān)1人，專監(jiān)2人，監(jiān)理員3人

土木工程、線路管道、設(shè)備安裝工程 工程合同價≤5000萬元 2人 3人 4人 4人 3人

總監(jiān)1人、監(jiān)理員1人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員2人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員2人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人

5000萬＜工程合同價≤1億元 3人 4人 5人 5人 3人

總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人 總監(jiān)1人、專監(jiān)2人、監(jiān)理員1人 總監(jiān)1人、專監(jiān)2人、監(jiān)理員2人 總監(jiān)1人、專監(jiān)2人、監(jiān)理員2人 總監(jiān)1人、專監(jiān)1人、監(jiān)理員1人 工程合同價＞1億元 4人 6人 9人 10人 5人

總監(jiān)1人，專監(jiān)1人，監(jiān)理員2人 總監(jiān)1人，專監(jiān)2人，監(jiān)理員3人 總監(jiān)1人，專監(jiān)3人，監(jiān)理員5人 總監(jiān)1人，專監(jiān)4人，監(jiān)理員5人 總監(jiān)1人，專監(jiān)2人，監(jiān)理員2人

注：1．此標準為關(guān)鍵崗位人員最低配備標準。

2．標準中總監(jiān)指項目總監(jiān)理工程師或總監(jiān)代表，專監(jiān)僅包括項目主導(dǎo)專業(yè)監(jiān)理工程師、安全監(jiān)理工程師，不包括非主導(dǎo)專業(yè)監(jiān)理工程師。3．建筑面積超過15萬平方米，每增加5萬平方米，各施工階段專業(yè)監(jiān)理工程師、安全監(jiān)理工程師、監(jiān)理員應(yīng)各增加1人。項目內(nèi)專業(yè)監(jiān)人數(shù)比例不得低于30%。4.對于復(fù)雜的體育場所、綜合性工程以及工期較緊、多班施工作業(yè)、工程現(xiàn)場管理不到位的工程，在以上配備標準基礎(chǔ)上應(yīng)適當(dāng)增加主導(dǎo)專業(yè)監(jiān)理工程師、安全監(jiān)理工程師和監(jiān)理員。附件3：

施工項目部關(guān)鍵崗位人員任職條件及主要職責(zé)

一、項目經(jīng)理 1．任職條件：

（1）取得相應(yīng)的建造師注冊證書，總承包單位項目經(jīng)理須是高級工程師，專業(yè)分包單位項目經(jīng)理須是中級以上職稱；（2）取得省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門頒發(fā)的安全生產(chǎn)考核合格證B證。

（3）有3年以上項目負責(zé)人管理經(jīng)驗。2．主要職責(zé)：

（1）主持項目經(jīng)理部工作，代表企業(yè)實施施工項目管理，貫徹執(zhí)行國家法律、法規(guī)、方針、政策和強制性標準，執(zhí)行企業(yè)的管理制度，維護企業(yè)的合法權(quán)益；（2）執(zhí)行企業(yè)對項目下達的各項管理目標和規(guī)定任務(wù)；（3）組織編制項目管理實施規(guī)劃和各項管理制度；

（4）對進入現(xiàn)場的施工人員、施工機具、建筑材料等生產(chǎn)要素進行優(yōu)化配置和動態(tài)管理，突出抓好對項目關(guān)鍵崗位人員和特種作業(yè)人員到崗履職管理；（5）建立質(zhì)量管理體系和安全體系，按照《施工企業(yè)安全生產(chǎn)評價標準》（JGJ/T77-2003）、《建筑施工安全檢查標準》（JGJ/T59-99）、《工程建設(shè)施工企業(yè)質(zhì)量管理規(guī)范》（GB/T50430-2007）等組織實施標準化工作，進行現(xiàn)場文明施工管理，發(fā)現(xiàn)和處理突發(fā)事件；

（6）在授權(quán)范圍內(nèi)負責(zé)與企業(yè)管理層、勞務(wù)作業(yè)層、各協(xié)作單位、發(fā)包人、分包人和監(jiān)理工程師、業(yè)主等的協(xié)調(diào)和過程控制，解決項目施工過程中出現(xiàn)的問題；（7）參與工程竣工驗收，準備結(jié)算資料和分析總結(jié)，接受審計；（8）處理項目部的善后工作；

（9）協(xié)助企業(yè)進行項目的檢查、鑒定和評獎申報。

二、項目技術(shù)負責(zé)人 1．任職條件：

一級工程（按《工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》附表2標準劃分，下同）的項目技術(shù)負責(zé)人應(yīng)具有本科及以上學(xué)歷、與工程項目相適應(yīng)專業(yè)的高級職稱，從事相關(guān)專業(yè)技術(shù)管理工作8年以上。

二級工程的項目技術(shù)負責(zé)人應(yīng)具有大專及以上學(xué)歷、與工程項目相適應(yīng)專業(yè)的中級職稱，從事相關(guān)專業(yè)技術(shù)管理工作5年以上。三級工程的項目技術(shù)負責(zé)人應(yīng)具有中專及以上學(xué)歷、與工程項目相適應(yīng)專業(yè)的助理工程師職稱，從事相關(guān)專業(yè)技術(shù)管理工作3年以上。

建筑施工企業(yè)根據(jù)項目規(guī)模大小、復(fù)雜程度以及專業(yè)要求確定的其他條件。2．主要職責(zé)：

（1）主持項目的技術(shù)管理；

（2）主持制定項目技術(shù)管理工作計劃；（3）按規(guī)定查驗和接收加蓋施工圖審查專用章的設(shè)計圖紙，參加圖紙會審和設(shè)計交底，并對結(jié)果進行確認；

（4）組織有關(guān)人員熟悉與審查圖紙，主持編制項目管理實施規(guī)劃的施工方案并組織落實；

（5）負責(zé)技術(shù)交底；

（6）組織做好測量及其核定；（7）指導(dǎo)質(zhì)量檢驗和試驗；

（8）具體組織編制和報審施工組織設(shè)計、重大危險源識別和控制方案、專項施工方案，審核作業(yè)指導(dǎo)書并組織實施；有分包單位的，應(yīng)負責(zé)督促落實分包單位的相應(yīng)工作。

（9）參加工程驗收，處理質(zhì)量安全問題；

（10）組織各項技術(shù)資料的簽證、收集、整理和歸檔；（11）組織技術(shù)學(xué)習(xí)、交流技術(shù)經(jīng)驗；（12）組織進行技術(shù)攻關(guān)。

三、施工員 1．任職條件：

取得省市級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門頒發(fā)的施工員崗位資格證書，助理工程師以上職稱。

2．主要職責(zé)：

（1）嚴格按國家有關(guān)標準、規(guī)范、規(guī)程、施工組織設(shè)計、關(guān)鍵、特殊工序作業(yè)指導(dǎo)書、以及設(shè)計圖紙、圖紙會審紀要、設(shè)計變更和技術(shù)核定組織施工；（2）組織有關(guān)班組熟悉施工圖紙，向班組操作人員進行技術(shù)、質(zhì)量及關(guān)鍵、特殊工序和安全交底，按照施工組織設(shè)計安排好工序搭接，做好工序交接記錄，努力完成形象進度計劃；

（3）合理安排勞動組合，及時做好工程施工記錄、隱蔽工程記錄和簽證，逐日填寫施工日志；

（4）科學(xué)安排各專業(yè)的配套作業(yè)和各工種之間的立體交叉作業(yè)；

（5）做好施工現(xiàn)場管理和文明施工，做到場地清潔，材料堆放整齊有序。

四、安全員 1．任職條件：

取得省市級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門頒發(fā)的安全考核合格證書C證，助理工程師以上職稱。安全員2人及以上的，必須按專業(yè)分工，有專人負責(zé)施工機械設(shè)備、施工用電管理。2．主要職責(zé)：

（1）在施工前，根據(jù)工程項目的特點，依照項目重大危險源識別和控制方案及安全專項施工方案，向項目部提出重要環(huán)節(jié)、重點部位的安全生產(chǎn)防范建議；（2）在施工過程中必須到現(xiàn)場跟蹤巡查，定期查驗特種作業(yè)人員持有效證件上崗情況和人員、證件與單位相符情況，施工現(xiàn)場與專項施工方案相符情況；（3）加強對分包單位的安全管理，檢查分包單位人員持有效證件上崗履職和專項施工方案編制與執(zhí)行情況；

（4）嚴格施工全過程的安全控制，加強對施工現(xiàn)場重大危險源的監(jiān)控管理，并按規(guī)范做好安全記錄，建立隱患臺帳；

（5）加強對施工現(xiàn)場的檢查，及時制止違章指揮，違章操作行為，及時發(fā)現(xiàn)、糾正、督促整改安全事故隱患，并報告項目經(jīng)理；（6）對建設(shè)管理部門及其安監(jiān)機構(gòu)、現(xiàn)場監(jiān)理部和施工企業(yè)在各類檢查中發(fā)現(xiàn)的安全生產(chǎn)問題認真組織整改落實；

（7）及時向企業(yè)安全管理機構(gòu)報告項目部安全生產(chǎn)情況。

五、質(zhì)量員 1．任職條件：

取得省市級質(zhì)量員崗位資格證書，助理工程師以上職稱。2．主要職責(zé)：

（1）按照設(shè)計圖紙、施工設(shè)計、項目質(zhì)量計劃、設(shè)計變更、技術(shù)核定及國家頒發(fā)的現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程和標準，全面認真地進行質(zhì)量檢查；

（2）抓好質(zhì)量教育，及時糾正質(zhì)量事故苗頭，出現(xiàn)重大質(zhì)量事故及時報告上級有關(guān)部門并配合做好處理工作；（3）參加施工組織設(shè)計、施工方案的會審，監(jiān)督工程施工質(zhì)量，做好質(zhì)量記錄；（4）參加質(zhì)量回訪，受理用戶投訴，及時向主管部門傳遞不合格信息，并會同技術(shù)負責(zé)人、施工員等進行評審處理；

（5）負責(zé)對分包工程的工序交接，原材料、半成品和工程配套設(shè)備檢驗、試驗的監(jiān)控；

（6）負責(zé)檢驗批、分部、分項工程質(zhì)量評定的核定檢查及時向主管部門傳遞信息，并做好相關(guān)的質(zhì)量記錄。

六、電工

1．任職條件：

宜取得省級電工崗位資格證書。2．主要職責(zé)：（1）認真執(zhí)行國家和施工企業(yè)有關(guān)施工用電管理方面的方針、政策和規(guī)章制度；（2）落實建筑工地施工用電備案和使用登記工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)審批的施工用電專項方案；

（3）負責(zé)現(xiàn)場施工用電線路及設(shè)備安裝和管理，對用電設(shè)備進行檢測、維護和保養(yǎng)，建立施工用電管理臺賬；

（4）根據(jù)工程進度，調(diào)整施工用電線路，參與用電事故的分析處理工作，并按規(guī)定及時上報；

（5）負責(zé)用電設(shè)備的交接驗收、清點、巡回檢查以及設(shè)備報廢的鑒定等工作；（6）定期向企業(yè)主管部門和主管領(lǐng)導(dǎo)匯報用電設(shè)備管理、保養(yǎng)和質(zhì)量安全狀況，并提出整改意見。

八、材料員 1．任職條件：

宜取得省市級材料員崗位資格證書。2.主要職責(zé)：（1）認真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)程和公司各項技術(shù)管理制度；（2）掌握本工程施工圖設(shè)計所要求的原材料、半成品、混凝土、砂漿以及冬雨季施工措施中確定摻入的外加劑情況；并根據(jù)工程所需的建筑材料及工程檢驗與試驗計劃，按照國家標準、規(guī)范、規(guī)程規(guī)定的批量要求及取樣方法，邀請監(jiān)理部門見證取樣，同時填寫好檢驗、試驗委托單，及時取回檢驗報告交相關(guān)部門，并對其使用情況、使用部門進行跟蹤檢查，認真填寫質(zhì)量記錄；

（3）根據(jù)工程進度，及時做好混凝土強度、混凝土抗?jié)B、砂漿試件并放置在施工現(xiàn)場標準養(yǎng)護室養(yǎng)護，每天做好標準養(yǎng)護室溫度和濕度的控制及記錄；對混凝土同條件養(yǎng)護試件及拆模試件應(yīng)放置于構(gòu)件同一地點同條件的養(yǎng)護，并準確記錄所作試件的工程部位；

（4）定期檢查計量器具和檢測設(shè)備是否滿足使用要求，通過自檢或有關(guān)部門檢定，對不符合標準要求的應(yīng)及時調(diào)換；

（5）及時、準確填寫好原材料、半成品、混凝土、砂漿等試驗、檢測記錄。

九、測量員

1、任職條件：

具有相關(guān)工程管理專業(yè)畢業(yè)證書，助理工程師以上職稱。

2、主要職責(zé)：

（1）了解施工部署，制定測量放線方案。

（2）會同建設(shè)單位一起對紅線樁測量控制點進行實地校測。

（3）定期對測量儀器進行核定、校正，確保準確無誤，正常使用。

（4）與設(shè)計、施工員（番禺施工員）等方面密切配合，并事先做好充分的準備工作，制定切實可行的與施工同步的測量放線方案。

（5）負責(zé)施工各個階段和各主要部位做好放線、驗線工作

（6）負責(zé)標高的測量定位，做好垂直觀測、沉降觀測，并記錄整理觀測結(jié)果（數(shù)據(jù)和曲線圖表）。

（7）負責(zé)及時整理完善基線復(fù)核、測量記錄等測量資料。

十、預(yù)算員 1．任職條件：

宜取得省市級預(yù)算員或造價員崗位資格證書。2．主要職責(zé)：

（1）依據(jù)相關(guān)工程造價政策文件、定額規(guī)范、投標文件內(nèi)容要求、現(xiàn)場實地勘探后果及招標設(shè)計方案內(nèi)容編制工程招標商務(wù)標、匯總招標文件、參與招標。（2）編制工程施工圖預(yù)算、并組織進行預(yù)算交底。

（3）對工程勞動力需求、機械設(shè)備需求進行剖析測算，精確、實時上報相關(guān)測算報表。

（4）參加各類合同的洽商，掌握材料作出單價剖析，實時處理工程施工進程中呈現(xiàn)的各類改變洽談、資金調(diào)整審批的商務(wù)簽證。

（5）準確實時編制好施工圖（施工）預(yù)算，準確核算工程量及套用定額，做好工料剖析，并實時做好預(yù)算主要實物量比照任務(wù)。

（6）第十一條 深化工程施工現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場實踐狀況和施工進度，（7）條搜集工程相關(guān)的材料，實時編制工程決算書，做好工程決算書的送審和審計任務(wù)。

十一、資料員 1．任職條件：

具有相關(guān)工程管理專業(yè)畢業(yè)證書，宜取得建設(shè)主管部門頒發(fā)的資料員崗位資格證書。

2．主要職責(zé)：

（1）協(xié)助制定和建立施工資料管理計劃及管理規(guī)章制度；（2）負責(zé)建立施工資料收集臺帳，進行施工資料交底。

（3）負責(zé)施工資料的收集、審查、整理、立卷、歸檔、封存和安全保密工作及竣工圖及竣工驗收資料的收集、整理、立卷、歸檔、封存和安全保密工作；（4）負責(zé)提供管理數(shù)據(jù)、信息資料；（5）負責(zé)施工資料、竣工圖及竣工驗收資料的驗收與移交；（6）協(xié)助建立施工信息管理系統(tǒng)并負責(zé)施工信息管理系統(tǒng)的運用、服務(wù)和管理。老奴才王公公、16:50:54 附件4：

現(xiàn)場監(jiān)理部關(guān)鍵崗位人員任職條件及主要職責(zé)

一、總監(jiān)理工程師（總監(jiān)理工程師代表）1．任職條件：

（1）應(yīng)具有國家監(jiān)理工程師注冊證書；（2）有3年以上總監(jiān)或總監(jiān)代表經(jīng)驗；（3）具有中級以上工程師職稱。2．總監(jiān)理工程師主要職責(zé)：

（1）確定項目監(jiān)理機構(gòu)人員的分工和崗位職責(zé)；

（2）主持編寫項目監(jiān)理規(guī)劃、審批項目監(jiān)理實施細則，并負責(zé)管理項目監(jiān)理機構(gòu)的日常工作；

（3）審查分包單位的資質(zhì)，并提出審查意見；

（4）檢查和監(jiān)督監(jiān)理人員的工作，根據(jù)工程項目的進展情況可進行人員調(diào)配，對不稱職的人員應(yīng)調(diào)換其工作；

（5）主持監(jiān)理工作會議，簽發(fā)項目監(jiān)理機構(gòu)的文件和指令；

（6）審定承包單位提交的開工報告、施工組織設(shè)計、技術(shù)方案、進度計劃；（7）審核簽署承包單位的申請、支付證書和竣工結(jié)算；（8）審查和處理工程變更；

（9）參與工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)事故的調(diào)查；

（10）調(diào)解建設(shè)單位與承包單位的合同爭議、處理索賠、審批工程延期；

（11）組織編寫并簽發(fā)監(jiān)理月報、監(jiān)理工作階段報告、專題報告和項目監(jiān)理工作總結(jié)；（12）審核簽認分部工程和單位工程的質(zhì)量檢驗評定資料，審查承包單位的竣工申請，組織監(jiān)理人員對待驗收的工程項目進行質(zhì)量檢查，參與工程項目的竣工驗收；

（13）主持整理工程項目的監(jiān)理資料；

（14）審查施工單位建設(shè)工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)的保證措施；

（15）按照國家有關(guān)規(guī)定及時進行隱蔽工程驗收和工程階段性驗收；

（16）督促施工單位對建設(shè)工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)隱患進行整改；情況嚴重的，責(zé)令暫時停止施工，并及時通報建設(shè)單位；對拒不整改或者不停止施工的，及時報告有關(guān)行政主管部門；

（17）安排專人檢查施工項目部關(guān)鍵崗位人員配備情況。對人員配備不達標、擅自更換、不到崗、不按規(guī)定履行職責(zé)的，應(yīng)責(zé)令其改正；對拒不改正的，及時報告住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門及其質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)。3．總監(jiān)理工程師代表主要職責(zé)：（1）具有工程師以上技術(shù)職稱；

（2）負責(zé)總監(jiān)理工程師指定或交辦的監(jiān)理工作；

（3）按總監(jiān)理工程師的授權(quán)，行使總監(jiān)理工程師的部分職責(zé)和權(quán)利。

二、專業(yè)監(jiān)理工程師： 1．任職條件： 具有中級以上技術(shù)職稱或有7年以上工程管理經(jīng)驗（以畢業(yè)證時間為準）。專業(yè)監(jiān)理工程師中至少有1名安全監(jiān)理工程師。2．主要職責(zé)：

（1）負責(zé)編制本專業(yè)的監(jiān)理實施細則；（2）負責(zé)本專業(yè)監(jiān)理工程的具體實施；

（3）組織、指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督本專業(yè)監(jiān)理員的工作，當(dāng)人員需要調(diào)整時，向總監(jiān)理工程師提出建議；

（4）審查承包單位提交的涉及本專業(yè)的計劃、方案、申請、變更，并向總監(jiān)理工程師提出報告；

（5）負責(zé)本專業(yè)分項工程驗收及隱蔽工程驗收；

（6）定期向總監(jiān)理工程師提交本專業(yè)監(jiān)理工作實施情況報告，對重大問題及時向總監(jiān)理工程師回報和請示；

（7）根據(jù)本專業(yè)監(jiān)理工作實施情況做好監(jiān)理日記；

（8）負責(zé)本專業(yè)監(jiān)理資料的收集、匯總及整理，參與編寫監(jiān)理月報；

（9）核查進場材料、設(shè)備、構(gòu)配件的原始憑證、檢測報告等質(zhì)量證明文件及其質(zhì)量情況，根據(jù)實際情況認為有必要時對進場材料、設(shè)備、構(gòu)配件進行平行檢測，合格時予以簽認；

（10）負責(zé)本專業(yè)的工程計量工作，審核工程計量的數(shù)據(jù)和原始憑證；（11）查驗施工單位的安全生產(chǎn)許可證、管理人員的安全生產(chǎn)考核合格證以及特種作業(yè)人員的特種作業(yè)證；

（12）對建設(shè)工程擬使用的建筑材料、構(gòu)（配）件、設(shè)備驗收認可；必要時，對建設(shè)工程使用的構(gòu)（配）件、預(yù)拌混凝土的生產(chǎn)過程和鋼筋的加工過程進行監(jiān)理。

三、監(jiān)理員： 1．任職條件：

工程類相關(guān)專業(yè)畢業(yè)。2．主要職責(zé)：

（1）在專業(yè)監(jiān)理工程師的指導(dǎo)下開展現(xiàn)場監(jiān)理工作；（2）檢查承包單位投入工程項目的人力、材料、主要設(shè)備及其使用、運行狀況，并做好檢查記錄；

（3）復(fù)核或從施工現(xiàn)場直接獲取工程計量的有關(guān)數(shù)據(jù)并簽署原始憑證；（4）按設(shè)計圖及有關(guān)標準，對承包單位的工藝過程或施工工序進行檢查和記錄，對加工制作及工序施工質(zhì)量檢查結(jié)果進行記錄；

（5）擔(dān)任旁站工作，發(fā)現(xiàn)問題及時指出并向?qū)I(yè)監(jiān)理工程師報告；（6）做好監(jiān)理日記和有關(guān)的監(jiān)理記錄。開會了

第五篇：物業(yè)保潔員勞動定額及人員配置標準詳解

物業(yè)保潔員勞動定額及人員配置標準詳解

物業(yè)保潔工作，除少數(shù)業(yè)主臨時的應(yīng)急訴求，如業(yè)主室內(nèi)水管爆裂搶險的清掃保潔、保潔空檔時間責(zé)任區(qū)發(fā)生的油垢污染等，是無法確定且難以控制外，其他保潔工作，包括保潔內(nèi)容、保潔頻率、服務(wù)標準、工作措施等，都存在著一定的關(guān)聯(lián)性且是可以控制的。

筆者通過多個項目的物業(yè)保潔工作的實踐總結(jié)，認為物業(yè)項目保潔員配置時，可以將保潔工作內(nèi)容、保潔服務(wù)標準、保潔頻率等的關(guān)聯(lián)性，作為研究保潔員配置的標準和依據(jù)，蜂巢物業(yè)論壇為您詳細解讀物業(yè)保潔員勞動定額及人員配置標準。

一、設(shè)置保潔工作頻率

物業(yè)保潔服務(wù)，主要有清掃、保潔、拖洗、擦拭、收集、消殺等六大類型。每一類型的保潔服務(wù)又分為若干小類。以住宅小區(qū)的保潔工作為例，清掃工作包括樓道清掃、電梯廳清掃、平臺/天臺清掃、市政道路清掃、綠化帶清掃、廣場游樂場清掃等。

相同項目的保潔工作，其每一小類的服務(wù)，如多層樓道清掃的頻率、多層樓道清掃所需時間，應(yīng)該是基本一致的。同時，各類型服務(wù)的頻率和所需的時間與各項目的服務(wù)標準存在著關(guān)聯(lián)性，如服務(wù)標準為“樓梯面光亮無灰塵”，則服務(wù)的頻率和措施勢必要求要高，所需工時自然較多；反之，服務(wù)標準為“樓梯面基本無紙屑、灰塵”，則服務(wù)的頻率和措施要求就少，所需工時自然也少。

因此，在設(shè)置物業(yè)項目的保潔工作的頻率和工時控制時，要充分考慮甲方（開發(fā)商/業(yè)委會）對保潔服務(wù)標準的基本要求。

以筆者服務(wù)的武漢南湖中央花園小區(qū)為例，物業(yè)合同中約定的公共環(huán)境基本要求為：公共場地?zé)o紙屑、雜物、煙頭等。

要達到合同中約定的保潔服務(wù)要求，須從項目保潔各類型工作的頻率、措施、工時控制等三個方面考慮。通過實踐，筆者制定的中央花園小區(qū)保潔服務(wù)工作頻率和工時控制標準為（見表1—1）：

表1—1

二、收集物業(yè)保潔工作內(nèi)容

物業(yè)保潔服務(wù)內(nèi)容，是指項目中有多少個需要清掃保潔的樓道，有多大面積需要清掃保潔的道路或綠化帶等。

以武漢南湖中央花園小區(qū)為例，保潔服務(wù)包括125個多層樓道、9個小高層樓道、2個高層樓道，及72,000㎡綠化帶、9,600㎡的市政道路，需定期進行消殺的區(qū)域約為11.2萬平方米。

三、物業(yè)保潔員的配置計算

物業(yè)保潔每個月的工作，除少數(shù)應(yīng)急性事務(wù)，如業(yè)主室內(nèi)水管爆裂等應(yīng)急搶險保潔等無法確定且難以控制外，其他的保潔服務(wù)（包括保潔的頻率），是存在著相同的地方且是可以控制的，筆者在計算武漢南湖中央花園小區(qū)物業(yè)保潔人員的配置時，正是以此為基礎(chǔ)進行。

具體計算方式如下：

A）單項工作所需工時=數(shù)量×（月）頻率×工作效率

B）相同類型工作所需工時=單項工作所需工時①+單項工作所需工時②+單項工作所需工時③+……單項工作所需工時n

C）每月總工時=類型Ⅰ工作所需工時+類型Ⅱ工作所需工時+類型Ⅲ工作所需工時+……類型N工作所需工時

D）每月所需人工=每月總工時÷（26天×8小時）

（根據(jù)公司規(guī)定，保潔員每月工作時間為26天，每天工作時間為8小時）

以保潔服務(wù)的清掃工作為例，中央花園清掃工作主要有：多層樓梯面的清掃每月26次、小高層/高層電梯廳清掃每月26次、多層樓道立面揚塵清掃每月1次、小高層/高層樓道立面揚塵清掃每月1次、平臺/天臺清掃每月1次、公共道路清掃每月30次、綠化帶清掃每月30次、廣場/游樂場清掃每月30次（見表1—1）。

其中：

（1）多層樓梯面清掃每月所需工時=125×26×15

（2）小高層樓梯面清掃每月所需工時=9×26×20

高層樓梯面清掃每月所需工時=2×26×30

（3）多層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=125×1×20

（4）小高層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=9×1×40

高層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=2×1×60

（5）平臺/天臺清掃每月所需工時=166×1×20

（6）公共道路清掃每月所需工時=9600×30×8/100

（7）綠化帶清掃每月所需工時=42000×30×3/100

（8）廣場/游樂場清掃每月所需工時=4400×30×5/100

即類型Ⅰ：中央花園衛(wèi)生清掃工作每月所需工時

=48750+5070+2500+480+3320+23040+37800+6600=127560分鐘

中央花園小區(qū)每月各類型保潔服務(wù)用工工時情況如表1—3。

表1—3

中央花園保潔工作每月總工時=Ⅰ清掃工作所需工時+Ⅱ保潔工作所需工時+Ⅲ拖洗工作所需工時+Ⅳ擦拭工作所需工時+Ⅴ收集工作所需工時+Ⅵ消殺工作所需工時。

即，127560+47040+18910+27370+8100+2733=231713分鐘（3861小時）

中央花園保潔每月所需人工=每月總工時÷（26天×8小時）

=3861小時÷（26天×8小時）

=18.6（人）

考慮到保潔班長除做好本職工作外，還需配合做好保潔工作的檢查，保潔工作任務(wù)的調(diào)配及一些應(yīng)急性保潔工作的處理等，因此，在給保潔班長安排實際保潔工作任務(wù)時要適當(dāng)比其他保潔員要少。即保潔班長按0.6人的標準安排其工作任務(wù)。

根據(jù)以上計算，并結(jié)合實際考慮，武漢南湖中央花園小區(qū)保潔工作需配置保潔員19人。