第一篇：某寫字樓物業驗收工作流程圖

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某寫字樓物業驗收工作流程圖

開 始 收 樓

業 主 客戶代理人 遞交客戶委托書、本人證件 核對有關證件 陪同客戶收摟 滿 意 不滿意

客戶在驗收單上簽字 抄錄水電煤表 向客戶表示歉意 記錄客戶意見 請有關部門整改 接客戶正式入伙通知 安排電梯及搬運路線 業 主 入 住 請客戶填寫住戶登記 為客戶辦理客戶出入證 結 束

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www.tmdps.cn 3.2 入住管理制度 3.2.1 制度內容

對客戶入住過程中包括辦理手續等各項服務進行管理 3.2.2 適用范圍

對客戶入住過程提供的服務工作的管理 3.2.3 管理標準

1.入伙通知書注目的時間、地點、所需客戶攜帶的證明材料 名稱詳細、準確

2.在協助客戶收樓過程中主動、熱情

3.如客戶的證明材料未帶齊全，應備有替代的辦法或能夠主 動向客戶提出變更收樓時間的建議 3.2.4 工作流程

為了使客戶服務助理熟知客戶入伙程序流程，能迅速地辦理客戶入伙手續，特擬定如下入伙程序流程如下：

1.銷售部發出入伙通知書及客戶移交單，按時帶齊各類資料到物業管理處辦理各類事項。

2.到客戶服務部辦理手續。客戶應出示證明：

1] 本人身份證明的原件及復印件。2] 《租賃合同》（原件及復印件）。3] 公司營業執照及復印件。

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www.tmdps.cn 若客戶本人未能親臨，委托他人辦理，被委托人應出示的印件： 1] 由客戶本人簽署的委托書原件及復印件，并加蓋公章。

2] 被委托人身份證明原件及復印件；客戶本人身份證明及 復印件。3] 《租賃合同》（原件及復印件）。客戶服務助理應辦事項： 1] 驗明來客身份證明。2] 將上述客戶資料復印件存檔。3] 協助客戶填寫相應表格，并存檔。

3.客戶服務部與工程部同客戶對其單元進行驗收 1] 客戶服務助理攜帶鎖匙協同工程部與客戶前往單元。2] 根據驗樓表格所示進行講解。3] 填寫設備移交表(客戶簽名)。

4] 工程部電工協助客戶確認租用單元電表底數，并填寫電表底數確認單（客戶簽名）。5] 將客戶租用單元的鑰匙移交客戶，并填寫客戶鑰匙移交單（客戶簽名）。3.3 二裝管理制度 3.3.1 制度內容

收存施工單位營業執照復印件、施工資質復印件，并審核資質（二級以上，含二級）對二次裝修施工單位的施工圖紙交工程部進行審核、施工過程監理、繳費情況控制、進行二裝竣工驗收及對二裝施工人員施工作業及進出大廈的管理。3.3.2 適用范圍

從二次裝修施工單位審批施工圖紙至二次裝修結束驗收的監督、管理過程。

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www.tmdps.cn 3.3.3 管理標準

1.施工圖紙符合有關二次裝修的規定

2.二裝工人全部持證上崗（動火崗位需辦理動火證）3.無違章施工

4.滅火器的擺放位置數量符合消防規范 5.施工垃圾做到隨時清理

6.嚴格按照大廈規定時段使用強噪音施工工具 7.無打架斗毆事件及其它不文明行為

8.無偷盜、縱火、搶劫、破壞公物等違法犯罪行為 3.3.4 二次裝修管理流程

為了客戶能清楚地了解客戶二次裝修管理內容，順利優質地為客戶辦理裝修事項，制定二次裝修管理流程如下：

1.客戶服務部與工程部受理客戶的二次裝修申請 1] 客戶向客戶服務部提交二次裝修申請表。2] 與客戶承包商會面，了解具體裝修程序。

3] 承包商提交營業執照復印件、資質證書復印件、二次裝修圖紙。2.工程部審批承包商所提交二次裝修圖紙

如施工建筑面積不小于200平方米，需通過市消防局的消防審批。如審批不合格，工程部對二裝圖紙提出整改意見，承包商按照整改意見進行修改，直至審批合格。3.客戶到管理部辦理的手續。1] 辦理裝修期間臨時出入證。

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www.tmdps.cn 2] 辦理《施工許可證》。3] 辦理動火證，配備滅火器。4] 安排開門（不移交鑰匙）。5] 配備電表并記下電表讀數加封。

6] 提供《施工管理條例》、《違規處罰條例》、《二裝問答》。

4.客戶進入裝修階段，工程部定期檢查裝修情況，保安部經常性檢查安全事項，客戶服務助理陪同上述兩部門共同執行檢查工作，側重點在二裝垃圾管理方面，經常督導裝修衛生情況并協調客戶與各部門的關系，如發現問題隨時向施工單位提出并向客戶服務主任匯報。5.客戶裝修完畢手續。1] 提交竣工圖，報管理處審核。2] 工程部提交審核意見。

3] 工程部驗收客戶裝修完的設施。

4] 對于損壞的公共設施將按價從裝修押金中扣除。5] 工程部驗收完畢將填寫竣工驗收單，并簽署意見、蓋章。

6.客戶將驗收單、臨時出入證、工程部簽署的意見書送財務部，財務驗明，按章歸還出入證押金。

7.管理部通知工程部送電。客戶開業后，工程部將落實遺漏工程通知客戶整改完畢后，三個部門意見書，總經理審批后方可到財務部退還裝修押金。3.3.5 工作表格：

1.二裝申請表（QMS-PM-3301）

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www.tmdps.cn 2.二裝施工單位借用鑰匙申請表（QMS-PM-3302）3.二裝施工應繳納相關費用一覽表（QMS-PM-3303）4.二次裝修許可證（QMS-PM-3304）5.二裝違章施工整改通知書（QMS-PM-3305）6.二裝違章施工罰款單（QMS-PM-3306）7.貨梯使用申請表（QMS-PM-3307）8.施工延期申請登記表（QMS-PM-3308）

9.施工人員臨時出入證辦理登記表（QMS-PM-3309）10.二裝驗收申請審核表（QMS-PM-3310）11.二裝押金結算審批表（QMS-PM-3311）12.入伙通知單（QMS-PM-3312）

13.二次裝修工程承諾書（QMS-PM-3313）14.二次裝修施工申請審核表（QMS-PM-3314）15.二次裝修收費通知書（QMS-PM-3315）16.二次裝修臨時用電申請審核表（QMS-PM-3316）17.二次裝修特殊施工操作申請審核表9QMS-PM-3317）18.二次裝修日常巡檢表（QMS-PM-3318）3.4 客戶投訴處理制度 3.4.1 制度內容

對處理客戶投訴的工作行為的管理 3.4.2 適用范圍

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www.tmdps.cn 適用于大廈管理公司對投訴的處理.確保客戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。其內容包括: 1.大廈客戶服務部負責對客戶投訴的記錄和協調處理工作。

2.被投訴的部門按照大廈客戶服務部對投訴處理的安排具體解決有關問題。客戶服務經理負責對投訴處理的效果進行檢查。3.4.3 管理標準

1.受理投訴耐心，處理投訴及時，事后應有回訪； 2.有處理記錄，有客戶對投訴處理意見的反饋。3.4.4 處理投訴工作流程

1.大廈客戶服務部接到客戶投訴后，應首先向客戶表示歉意，并在《客戶投訴記錄》上做好登記。

2.客戶服務部根據投訴內容進行核實之后通知相關部門限期解決，特殊情況應向物業總經理匯報。

3.針對客戶較嚴重的投訴，客戶服務部應及時向客戶服務經理匯報，由經理組織相關人員進行檢討，落實解決措施及責任人，限期進行處理。

4.相關部門在處理完投訴后，要迅速將處理結果報客戶服務部，由客戶服務助理安排回訪。

5.客戶服務部負責將投訴處理結果填寫在《客戶投訴記錄》中，并由具體解決部門的負責人簽字認可。

6.對客戶的惡意投訴，做到堅持原則并耐心解釋。7.投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統一管理。

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www.tmdps.cn 3.4.5 投訴規避

1.簽訂詳細的管理合約，明確管理公司和客戶或使用人的權力義務，防止以后不必要的麻煩。

2.對物業的設施安排合理的日常維護、檢修，使事故減少到最低點。3.經常開展反饋調查便民服務，了解信息，及時發現問題解決問題。

4.對客戶或客戶入伙時應及時交予管理公約書、客戶手冊、裝修手冊，并予以解釋，降低投訴率。3.4.6 投訴受理 1.開通投訴熱線。

2.詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內容及聯系電話。

3.耐心聽取客人投訴，禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身，亦不可當面指出，顧客態度即使很壞，亦不可頂撞顧客，并記下投訴內容。

3.對于客戶的設訴，能當場做出解釋應當場給客戶解決，若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經過、投訴對象以及投訴人的聯系方法，以便及時告訴結果。4.應感謝客人指出的不是之處，對客人提出的建議表示感謝，并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。

5.對于某個人違紀的投訴，應詳細登記投訴的事件經過、證明人以及證物、投訴人及聯系電話、簽字。及時派有關人員的檢查，確保事實的準確性，在依照事件的大小提請有關部門給予處理。

6.投訴處理完畢致電或走訪客戶，詢問其對處理結果是否滿意，是否有別的建議，并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。

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www.tmdps.cn 7.規范用語：

1] 您好！請問我們能為您做些什么? 2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。3] 我們會及時把處理結果通知您 4] 您是否對處理結果感到滿意 5] 您是否還有什么要求 6] 有什么可以幫忙 3.4.7 工作表格：

1.投訴記錄表（QMS-PM-3401）

2.投訴處理工作流程表（QMS-PM-3402）3.投訴處理跟進記錄表（QMS-PM-3403）4.投訴處理反饋意見記錄表（QMS-PM-3404）5.每月投訴情況分析記錄表（QMS-PM-3405）6.電話投訴登記表（QMS-PM-3406）3.5 客戶報修管理制度 3.5.1 制度內容

客戶服務部應與工程部之間有密切的配合，對客戶無論電話、口 頭還是書面形式的保修都應予以充分的重視與及時、專業的處 理。

3.5.2 適用范圍

適用于對轄區內客戶提供的維修服務要求的處理。

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www.tmdps.cn 盡快處理客戶的報修，規范維修服務工作，確保為客戶提供滿意的服務。1.大廈客戶服務部員工負責記錄報修內容，并填寫工程維修單報至工程部 2.工程人員負責報修內容的現場確認及維修.3.工程主管負責維修工作的監督及對“維修服務項目表”以外的報修內容進行評審。3.5.3 管理標準

提高工程維修的工作效率，加強客戶服務部與其他服務部門的總體工作協調水平，使客戶單元內的工程設備維修問題得以最有效的解決。3.5.4 工作流程

1.大廈客服部人員接到客戶報修要求時，及時填寫《大廈物業管理處報修登記表》。2.大廈客服部人員將記錄的內容如客戶名稱、聯系電話、報修內容、預約維修時間等填入《工程維修單》相應欄目內。

3.大廈客服部人員將填好的《工程維修單》送達工程部，并請接收人簽字接收。4.工程部人員接到《維修單》后及時填定接單時間。

5.如客戶報修內容屬大廈公共物品，維修人員應在預約維修的時間前到達現場； 否則由工程主管進行評審后回復客戶是否可進行維修。

6.工程人員對客戶報修內容進行現場確認后，在《維修單》上據實填寫維修項目等內容。

7.如果維修材料是客戶提供，則由維修人員進行驗證“合格”或“不合格”并填在“備注”欄內。

8.維修完成后，維修人員應請客戶試用或檢查合格后在《維修單》上簽名確認。3.5.5 工作表格：

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www.tmdps.cn 1.工程報修單（QMS-PM-3501）2.工程報修登記表（QMS-PM-3502）3.報修情況跟進記錄表（QMS-PM-3503）4.工程報修[免費]統計表（QMS-PM-3504）3.6 拜訪客戶制度 3.6.1 制度內容

定期收集客戶對管理工作的意見、建議，保持與客戶的良好關系 3.6.2 適用范圍

客戶服務部對客服務的日常工作。3.6.3 管理標準

對客戶的拜訪是管理部眾多客戶事務中一項重要的工作，管理部管理人員通過定期對客戶的拜訪達到以下標準： 1.加強管理處與客戶的感情聯絡。

2.加強溝通，讓客戶配合，協助管理處工作。3.提高管理處管理質量，及管理人員的服務質素。4.讓客戶了解物業管理處的運作。

5.傾聽客戶對物業管理處管理方面的建議和意見。6.了解客戶對物業設施合理性方面的要求。3.6.4 工作流程

1.按工作計劃與客戶預約拜訪時間；臨時發生的事情隨時與客戶預約請求拜訪。2.按預約時間攜帶拜訪客戶會談內容記錄表前往約定地點對客戶的意見、想法、建

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www.tmdps.cn 議進行記錄，如有必要，現場做出合理、實事求是的解釋；如不能當時解答客戶的疑問或不能自行決定是否可以滿足客戶的要求時，應把客戶的要求與想法記錄在案并向管理公司反映尋求解決方案。

3.完成對客戶的拜訪工作后，認真填寫《拜訪客戶登記記錄表》存檔備查。3.6.5 工作表格

1.拜訪客戶登記記錄表（QMS-PM-3601）2.拜訪客戶會談內容記錄表（QMS-PM-3602）3.客戶意見/建議征詢表（QMS-PM-3603）3.7 清潔管理制度 3.7.1 制度內容

1.保持大廈內每一個角落的干凈、整潔 2.保潔員專業，懂禮貌 3.保證衛生潔具的合理使用 3.7.2 適用范圍

適于以下公共區域的衛生保潔管理工作： 1.面層

2.樓層的入口以及公共走道 3.各層公共走道內的扶手欄桿

4.各入口處的扶手電梯的扶手及不銹鋼表面 5.總臺

6.公告牌、導示牌、導購牌、休息椅

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www.tmdps.cn 7.中庭光纜電梯的不銹鋼門、電梯間地面、外部玻璃遮罩 8.衛生間

9.安全出口樓梯及扶手 10.植物、花卉、盆缸 11.所有墻面、墻柱 12.天花、吊頂 3.7.3 管理標準

使大廈維持清潔、干凈的環境；合理使用衛生用具；員工行為舉 止規范

3.7.4 工作流程 1.地面層清潔

1] 上午換好工作服裝，到管理部簽到。2] 由保安將各轄區樓門打開。

3] 清潔員到各樓層準備清潔工具。如遇雨天，應在入口處鋪上防水踏墊。4] 地面層清潔員負責將東門至西門之間的公共走道，以及大門入口的垃圾清掃干凈，保證地面無紙屑。

5] 用拖把反復拖抹磁磚地面，確保地面光亮整潔無腳印。6] 清潔總臺衛生先用濕布后用干布將臺面擦拭干凈。

7] 擦拭總臺前面的導購牌、導示牌、休息椅等，確保臺面和椅面無塵、光亮，不銹鋼架柱光亮、無手印。

8] 負責將地面層五部扶手電梯清潔干凈，包括清潔扶手、不繡鋼表面做到扶手干凈、www.tmdps.cn

www.tmdps.cn 無灰塵，不繡鋼表面光亮、無手印。

9] 清潔地面層三個入口處的玻璃門窗，確保入口處玻璃窗清潔光亮、無水跡、無手印、無污漬。

10] 光纜電梯外的玻璃遮罩的清潔，做到玻璃光潔，無水跡、無污漬。

11] 清掃地面層至一層的七個安全走道及樓梯，先打掃一遍再用濕拖把將地面拖干凈。

地面清潔工作流程圖 開始

清楚墻角、天棚蛛網塵埃 清掃地面 擦洗風道等管道 清掃安全梯 清洗安全扶手 清掃電梯廳 清掃廁所 擦拭門 地面保潔 重復清掃電梯廳 廁所保潔 定期噴灑藥水 結束

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www.tmdps.cn 2.入口處地面清潔

1] 每天將地面清掃干凈，確保地面無紙屑。2] 用鏟刀將地面不易清除的臟物鏟干凈。3] 每周一次，用洗地機將入口處的地面清洗干凈。

3.玻璃門窗清潔

1] 用濕布將入口處玻璃門擦拭一遍，稍高的玻璃門用A字鋁合金梯輔助。2] 遇有不易用抹布清潔的臟物，可用玻璃刮刀輔助清潔。

3] 用玻璃刮將玻璃上的水滴刮試干凈，使之光亮、無灰塵、無手印。4] 用地托將地下的滴水抹干。4.扶手電梯清潔

1] 用濕保潔布擦拭扶手電梯之扶手，使之干凈、無塵。2] 用細掃帚將扶手梯的踏步清掃干凈。

3] 擦拭扶手電梯的鋁合金面、邊板及鏡面，使之光亮、無灰塵、無手印。4] 清潔玻璃，使之光亮、無手印。5.貨運電梯清潔

1] 打掃電梯之地板，使之無紙屑等雜物。2] 分別用干、濕拖布拖抹地面，保證無腳印。

3] 清潔電梯之不繡鋼門及內部墻壁，使之光亮、無浮塵、無手印。4] 清潔天棚，使之無塵、無蜘蛛網。6.扶手欄桿的清潔

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www.tmdps.cn 1] 清潔扶手欄桿上的不繡鋼扶手，使之光亮、無浮塵、無手印。2] 用雞毛撣撣去欄桿上的灰塵，每日用濕布擦拭一遍欄桿。7.觀光電梯清潔

1] 清潔各樓層觀光電梯的不繡鋼門，使之光亮、無浮塵、無手印。2] 將觀光電梯地板清掃干凈，并用拖把拖抹。3] 清潔觀光電梯玻璃，使之無污點。8.辦公室清潔

1] 將辦公室窗打開，保證空氣流通。

2] 打掃辦公室及會議室地面衛生，保證地面清潔，無紙屑。3] 用吸塵器將地毯清吸干凈。4] 關閉辦公室所有玻璃窗。

5] 整理辦公室桌面材料，使之整齊，并將辦公椅推到桌下。將辦公室內的辦公桌面及立柜先用濕布，后用干布擦拭干凈。

7] 用拖把將辦公室內兩玻璃門之間的走廊拖抹干凈。8] 用抹布擦拭玻璃窗、房門做到無污塵、無手印、無水跡。9.衛生間清潔

1] 衛生間清潔用潔廁劑清洗大小便池。2] 用清水洗盡，并噴上除臭劑，做到無異味。

3] 按順序擦拭面盆，水龍頭、臺面、鏡面、烘手機，做到器具保持的明凈、光亮，鏡面臺面無水跡，水龍頭無斑跡，烘手機無灰塵并可以正常工作。4] 清潔墻面，可用雞毛撣抹掉墻上灰塵。

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www.tmdps.cn 5] 補齊衛生紙。

6] 清倒垃圾，換上新的垃圾袋。

7] 噴灑適量的空氣清新劑，保持空氣清新。

8] 地面用清水沖濕后用地板刷，刷干凈，再用拖把抹干，做到無腳印。9] 檢查是否有遺漏處，不要遺忘工具。10] 發現不潔之處立即清掃。10.垃圾處理

1] 收集所有客戶垃圾到垃圾車。2] 將垃圾運送到垃圾房。3] 收集整理垃圾房。4] 地庫清潔。

5] 地庫每周清掃2次。

6] 地庫垃圾的清掃要做到地面無紙屑等其他可見的臟物。3.7.5 衛生清潔工作標準 1.走廊及入口區域

1] 地面清潔，無污跡，無水痕，無紙屑。2] 柱面無灰塵，防火門亦無灰塵。3] 扶手梯、欄桿上無灰塵。4] 場內椅子、花盆上無塵、無污。5] 玻璃清潔無污跡，無水珠，無手印。

6] 垃圾箱經常保持清潔，無過多的垃圾，對垃圾筒進行定期消毒。

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www.tmdps.cn 7] 指示牌上無灰塵。8] 咨詢臺上無灰塵。2.衛生間

1] 衛生潔具做到清潔，無水跡，無異味。

2] 鏡子明凈，光亮，無灰塵，無污塵，無手印，無水跡。3] 電鍍設備保持光亮，無浮塵，無水跡，無銹斑。4] 墻角四處保持干凈，無蛛網、地面無腳印、無雜物。5] 衛生潔具齊全，無玻損。6] 保持衛生間空氣清新，無異味。7] 保證有足夠廁紙、香精球及洗手液。8] 雜物桶經常保持清潔，垃圾不得過半。9] 衛生間木隔板無塵、無水跡。10] 下水道口無集水。3.樓道清潔

1] 樓道墻紙干凈，無污跡，踢腳板無塵土。2] 樓道兩側及電梯間上方的四個空調風口無塵土。3] 樓道地臺做到無雜物，無塵土。

4)電梯廳地面無污跡，水跡、無紙屑、塵土、毛發，清潔，光亮。

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第二篇：寫字樓物業接管驗收標準

第一太平物業對寫字樓執行接管驗收標準的實例

第一章

大廈土建裝飾的驗收標準及程序

一.驗收前需具備的圖紙資料和文件

1.設計圖紙、文件、設計修改和材料代用文件。

2.材料出廠質量證書、出廠合格證、檢驗合格證。

3.預制構件出廠質量證書。

4.隱蔽工程驗收文件。

5.施工安裝自檢記錄。

6.結構硅酮密封膠相容性試驗報告及幕墻物理性能檢驗報告。

二.組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標文件及各項洽商變更。

三.驗收時間由甲方、物業、總包方、監理四方訂出一個切實可行的時間表。

1.外圍玻璃幕墻干掛大理石。

2.大廈室內大理石墻面、地面。

3.木墻面。

4.防火門、門鎖、油漆、粉涮。

四．大理石干掛墻驗收

1．大理石應表面整潔，線條順直，對縫寬窄一致，色澤一致。

2．保溫層完好（不得滲水、不透風）。

3．石材安裝牢固無損壞，表面不應有咬色現象等。

4．石材出廠合格證、檢驗合格證。

五．玻璃幕墻及遮陽板驗收

（一）玻璃幕墻及遮陽板驗收前應將其表面擦洗干凈。

（二）玻璃幕墻及遮陽板觀感檢驗符合下列要求：

1．明框玻璃、框料應橫平豎直，縫寬應均勻，并符合設計要求。

2．玻璃品種、規格與設計相符，整幅玻璃色澤應均勻，不應有水紋、氣泡、折堿、發霉和鍍膜脫落等現象。

3．鋁合金料不應有脫膜現象。

4．裝飾壓板表面應平整，不應有肉眼可察覺的變形、波紋或局部壓砸等缺陷。

5．幕墻、遮陽板的上下邊及側邊封口沉降縫、伸縮縫、防震縫的處理及防雷體系應符合設計要求。

6．幕墻隱蔽節點的遮封裝修整齊美觀。

7．幕墻不得滲漏。

（三）玻璃幕墻及遮陽板工程抽樣檢驗應符合下列要求：

1．鋁合金材料及玻璃表面平滑、整潔，表面不應有劃傷或凹凸不平等現象。

2．玻璃應安裝或粘結牢固，橡膠條和密封膠應鑲嵌密實，填充平整。

3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。

4．遮陽板遠看線條一致，近看各個連接點安裝牢固。

5．玻璃幕墻活動窗支撐架靈活。

6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點鎖）。

（四）玻璃幕墻、遮陽板工程抽樣檢驗數量，每幅幕墻豎向構件或豎向拼縫 和橫向構件或橫向拼縫應各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墻分格應各抽查5%，并不得小于10個，所抽檢質量均應符合中華人民共和國行業標準，玻璃幕墻工程技術規范JGJ102—96。

六．樓頂驗收（樓頂平臺地面）

1．排水坡度有無倒泛水現象，地面防水是否有滲漏現象，防水做完后是否做閉水試驗，是否有閉水試驗記錄。

2．雨水管泄水口是否暢通。

3．雨蓖子是否齊全。

4．女兒墻是否完整。

5．各種機座是否表面平整，不空鼓、表面不應有脫皮。七．地庫驗收

地下一層、地下二層停車場地面應做防水并有做防水記錄。八．樓地面驗收

1.面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均勻順 直。

2.衛生間地面不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3.樓地面應平整牢固，接縫密合，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。九．裝修驗收

1.鋼木門窗應安裝平整、牢固，無翹皮變形。開關靈活，零配件裝配齊全，鋼木門窗縫隙嚴密、適度。

2.木裝修表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

3.抹灰面應平整，不空鼓、不起泡和裂縫等。

4.地磚和墻磚應表面平整，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，無空鼓。

5.油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏涮、咬色等現象。

6.鎖開關靈活、安裝牢固，表面光潔無劃痕、零配件齊全。

7.所有木墻木門要用防火阻燃材料涮制。

十．責任

由于在短時間的現場檢查中有些問題可能不能及時顯現出，接管驗收后在 正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關的問題。

驗收中所發現的問題整理出清單，組織協調會議，明確存在問題的責任并落實整改負責人及完成日期，會議紀要由各方簽字認可。

第二章

電梯工程驗收標準

第一節

電氣部分

一．電源與照明

1． 電梯電源應由配電室直接送至機房，電壓波動不應太大（7%）。2． 機房照明應與電梯電源分開，應在機房靠近入口處設照明開關。3． 電梯主開關及其副開關應符合；

（1）各接線緊固，開關設備等安裝牢固。

（2）每臺電梯均應設置能切斷該電梯最大負荷電流的主開關。

（3）主開關不應切斷下列供電電路。

① 轎廂照明通風和報警。

② 機房、隔層和井道照明。

③ 機房、橋頂和底坑電源插座。

（4）主開關的位置應能從機房入口處方便、迅速地接近。

（5）各電梯主開關均應有識別標志。

（6）轎頂應裝設照明裝置，或設置以安全電壓供電的電源插座并有明 顯

標志。

（7）井道內應裝設足夠照明，電源應由機房照明回路獲得。

4． 電氣設備接地應符合下列規定：

（1）所有電氣設備的外露可導電部分均應可靠接地或接零。

（2）電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線作保護線。當采用電纜芯 線作保護線時，保護線不應少于2根。

二．配線

1．機房和井道內的配線應用電線管或電線槽保護。且不得使用可燃材料。

2．轎頂配線應走向合理，防護可靠。

3．電線管應用卡子固定，固定點間距均勻。

4．電線槽連接處應鎖緊，管口應裝保護口。

5．電線槽安裝應牢固，接口嚴密。

6．電線管電線槽均應可靠接地或接零，不得作保護回路線使用。

7．配線應綁扎整齊，并有清晰的接線編號。

8．接地線應與其它導線有明顯標記，宜用黃綠相間。

9．隨行電纜的安裝應符合下列規定：

（1）隨行電纜兩端以及不運動部分應可靠固定。

（2）圓型隨行電纜應綁扎固定在轎底和井道電纜架上。扁平型隨電纜 固定應使用楔形插座或卡子。

（3）隨行電纜在運動中有可能與井道內其它部件掛、碰時，必須采用 防護措施。

三．電氣設備安裝

1．電柜、控制柜（屏、箱）的安裝應布局合理，固定牢固，且應符合下列規定：

（1）盡量遠離門、窗。

（2）屏、柜和雙面維修屏安裝應便于核查與維修。

2．門召喚盒、指示燈盒及開關盒的安裝應符合下列規定：

（1）盒體應平整、牢固不變形，埋入墻內盒口不應突出裝飾面。

（2）面板安裝后應與墻面貼實，不得有明顯的凹凸變形和歪斜。

（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規定安裝，排列要整齊。

（4）有消防功能的電梯須有消防開關且按“安裝規范”安裝。第二節

安全保護裝置

一．電氣安全部分

1.電梯的各種安全保護開關必須可靠固定，不得焊接固定。

2.與機械相配合的各安全保護開關應工作可靠，在下列情況時應可靠斷開或立即停止運行。

（1）限速器速度接近動作速度時。

（2）安全鉗拉桿動作時。

（3）超載時。

（4）轎、廳門未關或未鎖緊時。

（5）安全窗開啟時。

（6）緩沖器衩壓時。

3.電氣系統中的安全保護裝置檢查

（1）錯相、斷相、欠電壓、過電流、弱磁、超速等保護與產品要求及 “安裝規范”相符并通過對檢驗合格有合格證明。

（2）急停、檢修、程序轉換等按鈕和開關動作應靈活可靠，標示清楚。

（3）極限、限位、緩速開關及其碰輪和碰鐵應符合“電梯安裝規范”，如無法試驗，可出示相關各部分驗收合格證明。

二．機械安全部分

1．限速器

（1）動作可靠。

（2）鋼繩和繩套無斷絲、折曲、扭曲和壓痕。

（3）夾繩鉗（楔塊）與限速器繩之間的間隙應為3mm，無堵塞物。

（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。

（5）張緊裝置無松動或移位（零部件無磨損破裂。）

2．安全鉗

（1）動作可靠。

（2）操作機構和制停機構所有構件靈活無損。

（3）鉗楔塊面與轎廂導軌工作面間隙應為2～3mm。

（4）安全嘴無裂損及污物塞入。

3．緩沖器

油壓的無漏油，若是彈簧的應無銹蝕及螺栓松動，底坑無積水。

4．終端限位保護

（1）強迫減速開關、終端限位開關、終端極限開關應安裝牢固。

（2）磁輪靈活可靠。

（3）轎廂外側的開關打板無扭曲變形。

（4）其各電氣連接線及元器件無脫落，正常無損。

（5）需油的零部件無缺油。第三節

電梯各組成部分

一．曳引與導靴部分（有驗收合格證書）

1．導軌

（1）壓板固定牢固。

（2）潤滑良好，表面無凹坑、毛刺及劃傷，無變形。

（3）兩導軌端部接頭處臺階大小應合適（控制在0.05mm）

2．導靴

（1）潤滑良好，靴襯工作面磨損量應不超過1mm。

（2）靴襯與導軌部隙不大于1mm。

（3）導靴與轎廂架聯結緊固。

（4）導靴運行中無啃道。

3．導軌架

（1）無變形、裂紋、移位，無脫焊，無銹蝕。

（2）水平度無起差。

4．配重

（1）配重架上繩頭組無松動，螺母緊固，卡繩無脫落。

（2）導靴磨無損或缺油潤滑。

（3）配重架上配重塊無松動、無晃動，鋪墊平正。

（4）安全鉗應靈活可靠。

5．曳引機

（1）噪聲小，傳動及換速平穩。

（2）聯結件緊固。

（3）承重梁架設穩固完好，支承比度應符合規范，下部防震膠齊全完好。

6．制動器：

（1）無卡震，表面無劃傷、高溫焦化料及油污。

（2）電磁線圈接頭無松動，絕緣良好。

（3）噪音小，運動靈活。

（4）制動器板手，盤車手輪應可靠，位置明顯醒目。

7．減速器

（1）運轉平穩，無撞擊聲和振動，無漏油。

（2）溫度正常（不大于20%）。

（3）連接件無松動。

8．連軸器

（1）無螺母松動。

（2）無沖擊，機械零部件無裂紋或磨損。

9．曳引輪

（1）無異聲漏油。

（2）鋼絲繩與輪槽無滑動。

（3）各緊固螺栓無松動。

10． 鋼絲繩

（1）無磨損，銹蝕及斷絲現象。

（2）繩頭組合裝置無損環。

二．轎廂、層門和電梯門系統（有驗收合格書或紀錄）

1．轎廂

（1）廂內整潔、干凈。

（2）廂架與廂體聯接螺栓緊固。

（3）轎底轎壁、頂位置無錯位現象。

（4）轎頂輪或繩頭組合無裂紋、松動、移位。

（5）轎壁無翹曲，嵌頭螺釘無脫落松動。

（6）無震動聲響。

（7）超載裝置動作靈敏可靠。

2．轎廂門

（1）門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。

（2）門導軌、門地壩無松動。

（3）門靴在門壩槽內運動靈活，間隙適中，無雜物，無卡阻，無劃損。

（4）門刀、螺栓無松動變形，且與層門有關構件間間隙應符合要求。

（5）安全觸板或光電感應功能動作靈敏可靠。

（6）轎門閉合裝置應可靠和準確。

3．層門

（1）門須靈敏、可靠、保險。

（2）聯動機構滑輪無損，傳動繩無松動。

（3）噪音小。

（4）開關門過程靈活、平滑、平穩、無抖動。

（5）與轎廂門配合準確無撞擊聲或其它異聲。

（6）門扇運動中無跳動。

4．轎頂安全窗

（1）安全窗打開后電梯應可靠停止運行。

（2）開啟無卡阻。

5．層樓指示器。召喚箱、廂內控制板及全部信號系統無故障、無錯誤、整潔且 操作靈活。

6．補償裝置。與轎廂底聯結牢固，噪音小，無脫環或斷絲爆股。

第四節

機房部分

1．溫度及通風應符合規定（5～40℃）。

2．主機控制屏應與門窗距離適宜。

3．有相應防水措施。

4．電機墻之間距離應方便檢查。

5．相應繩孔有預留。

6．有防塵防水措施。

7．合格安裝避雷設備。

第三章

電氣工程驗收標準

一．高壓開關的隔離柜、PT柜、主進柜、出線柜、聯絡柜應傳動良好，壓線結實，二次保護動作準確，有耐壓試驗合格報告、二次保護動作試驗報告。

1.高壓柜的耐壓試驗報告。

2.高壓柜二次繼電保護試驗報告。

二．變壓器

1.變壓器的保護試驗及耐壓試驗應合格，保護裝置整定值符合規定：

2.變壓器應進行五次空載全電壓沖擊合閘應無異常情況，第一次受電后持續時間不應少于10min，勵磁涌流不應引起保護裝置的誤動作。

3.變壓器起動運行并帶一定負荷即可能的最大負荷運轉24h，應正常并記錄相關值。

4.接地引下線及其主接地網的連接應牢固可靠。

5.溫度保護裝置指示應正確。

6.驗收時應移交的文件

（1）變更設計部分的實際施工圖

（2）變更設計的證明文件

（3）產品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（4）安裝技術記錄、器身檢查記錄。

（5）試驗報告

（6）備品備件移交清單

三．互感器

1．設備外觀應完整無缺損。

2．保護間隙距離應符合規定。

3．油漆應完整，相色應正確。

4．接地應良好。

5．驗收資料

（1）變更設計的證明文件

（2）產品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（3）試驗報告

四．電纜

1．電纜規格應符合規定，排列整齊，無機械損傷，標志牌應裝設齊全。

2．電纜的固定，彎曲半徑、有關距離和單芯電力電纜的金屬護層的接線、相序排列應符合要求。

3．電纜終端、電纜接頭應安裝牢固。4．接地應良好。

5．電纜終端的相色應正確，電纜支架等的金屬部件防腐層應完好。

五．電容器

1．絕緣電阻值應合格。

2．外觀應完好。

3．交流耐壓試驗應合格。

4．沖擊合閘試驗進行三次，電容相互間的差值不宜超過5%。

六．接地裝置

1．接地網外露部分連接可靠，接地規格正確，防腐層完好，標志齊全明顯。

2．避雷針的安裝位置及高度符合要求。

3．接地電阻值及設計要求的其他測試參數符合要求。

4．所移交資料

（1）設計變更證明

（2）安裝技術記錄（包括隱蔽工程記錄等）

七．配電盤柜

1．盤柜的固定及接地應可靠，盤、柜漆層應完好、清潔整齊。

2．柜內元件應齊全完好，安裝位置正確、固定牢固。

3．所有二次回路接線應準確，連接可靠，標志齊全清晰，絕緣符合要求。

4．操作及聯動試驗正確（雙路互投應能自動轉換）。

5．多股銅線接頭應涮錫。

6．所需移交資料

（1）變更設計圖

（2）說明書、試驗記錄、合格證、安裝圖紙

（3）根據合同提供的備品備件清單

（4）調整試驗記錄

八．低壓電器

1．電器型號、規格符合設計要求。

2．電器安裝牢固，平正應符合要求。

3．電器的接零、接地可靠。

4．絕緣電阻值符合要求。

5．標志齊全完好。

6．交流接觸器通電后，操作應靈活，電磁器件應無異響，觸頭壓力、接觸電阻不應超過規定。

7．所需移交資料

（1）說明書、合格證、安裝技術記錄、根據合同清單提供的備品備件 調整試驗記錄。

九．交流電動機

1．電機外殼油漆應完整，接地良好。

2．電機引出線應相序正確、固定牢固、連接緊密。

3．測定電機定子繞組，轉子組及勵磁回路絕緣電阻，使用1000V兆歐表測絕緣值不小于0.5MΩ。

4．電機空載運行時2h并記錄空載電流。

5．帶負荷運轉，電機各部溫度不應超過產品技術條件。

6．電動機帶負荷啟動次數、冷態可起動2次時間不小于5min，熱態起動一次。當在處理事故以及電動機起動時間不超過2～3s可再起動一次

十．發電機

1．發電機在兩路市電同時失電時要能自動投入。2．發電機從電機開始運轉至并入系統應能保持72小時。

3．發電機出口母線應設有防止漏水、漏油、金屬其他物體掉落。

十一．電氣照明裝置

1．并列安裝相同型號燈具、開關、插座的垂直偏差、距地面高度應符合要求。

2．照明配電箱的安裝、回路編號應正確。

3．要有接地或接零。

4．燈具的固定是否緊固。

十二．真空斷路器

1．真空斷路器應固定牢靠，外表清潔完好。

2．電氣連接應可靠且接觸良好。

3．真空斷路器與其操動機構的聯鎖正常。無卡阻、分合閘指示正確，輔助開關動作應準確可靠，接點無電弧燒損。

4．滅弧室的真空度應符合產品的技術規定。

5．并聯電阻值電容器值應符合產品的技術規定。

6．絕緣部件瓷件應完整無損。7．相色標志正確、接地良好。

8．應移交的資料

（1）變更設計的證明文件

（2）產品說明書、試驗記錄、合格證及安裝圖紙等資料

（3）安裝技術記錄

（4）調整試驗記錄

（5）備品備件清單

第四章 大廈空調、給排水系統驗收注意事項及驗收條件

一．注意事項

（一）組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標文件及各項洽商變更。

（二）由監理提供本專業風、水系統各項實驗報告，以書面文件的形式提 供。由施工方提供本專業設備臺帳及各設備的技術資料及產品說明書，本專業風、水系統各項調試記錄及文件

1． 施工圖、竣工圖及設計變更文件。

2． 設備制品和主要材料的合格證或試驗記錄。

3． 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。

4． 設備試運轉記錄（冷凍主機、鍋爐、新風柜、空調柜、排風 機、生活給水泵及穩壓泵、各消防系統主泵及穩壓泵、污水泵、集水泵）。

5． 水壓試驗記錄。

6． 空調采暖系統、給排水系統通水沖洗記錄、閉水試驗記錄、通 球試驗記錄。

7． 工程質量事故處理記錄。

8． 分項、分部單位工程質量檢驗評定記錄。

（三）驗收標準

1． 合同、招、投標文件上規定的各項國家標準，合同、招、投標文 件上規定的所能達到的使用功能、設計功能。

2． 設計規范：

（1）采暖通風和空氣調節設計規范（GBJ19—87）

（2）高層民用建筑設計防火規范（GBJ0243—97）（3）采暖，衛生工程施工與驗收規范（GBJ242—82）

（4）通風與空調工程施工與驗收規范（GBJ0243—97）

（5）室外排水設計規范（GBJ14）

制冷設備安裝工程施工及驗收規范：

（1）制冷設備，空氣分離設備安裝工程施工與驗收規范（GB50274—98）

（2）壓縮機，風機，泵安裝工程施工與驗收規范（GB50275—98）

3． 各項設備還須分項作細化

（四）驗收時間由甲方、物業、總包、監理四方訂出一個切實可行的時間 表。

（五）驗收劃分

1． 設備（分項）

2． 空調水系統

3． 空調風系統

4． 多聯冷媒戶外主機

5． 戶內盤管機

6． 空調自控功能的實現

7． 給排水系統

8． 消防水系統

（六）責任

由于在短時間的現場檢查中有些問題可能不能及時顯現，接管驗收后在正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關問題。

各種驗收中所發現問題整理出清單，組織協調會議，明確存在問題的責任，并落實整改負責人及完成日期，會議紀要由各方簽字認可。二．條件

1．各種隱蔽工程的驗收報告。

2．管道、工藝完成報告（焊接強度、防腐處理、保溫嚴密度）。

3．各風機盤管吊裝后，接水盤、冷凝水管的排水試驗報告（是否有倒坡）、管道內是否有堵塞。

4．冷凍機組、天燃氣鍋爐原始資料、機組各項功能安裝試驗報告、調試記錄。

5．各種儀表是否齊全。

6．各風機盤管的出風管道出風口的保溫、回風口是否嚴密有過濾網。各盤管風機、新風機組的風量、風速測試報告。

7．新風機組有無噪音，送風管道、保溫是否規范，加濕器能否實現加濕功能，達到要求。

8．水泵安裝應平穩，運行時無較大震動、噪音，電機溫升正常，電流不應超過額定工作電流。

9．鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平、正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格證。

10． 各種儀器儀表應齊全、精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥 門應開關靈活。

11． 管道的管徑、坡度、管井及檢查井必須符合GBJ242—82（采暖與 衛生工程施工及驗收規范）的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

12． 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象，保溫防腐措施必須符合采暖與衛生工程、施工及驗收規范的規定。

13． 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音，消煙除塵、消音減震設備應齊 全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

14． 經過48小時連續運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖 區室溫必須符合設計要求。煙道、通風道應暢通無阻塞物。

15． 各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術規范)中的規定，排 水暢通，無積水，不滲漏。

16． 九層平臺及屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢 固，接口嚴密、不滲漏。

17． 衛生間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積 水，不允許倒泛水和滲漏。

18． 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

19． 衛生間的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。20． 衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊 全、操作靈活。

21． 消防設施必須符合GBJ16-87(建筑設計防火規范)、GB50045-95(高層民用建筑設計防火規范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

22． 室外排水系統的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設計規范)第二章2、3、4節的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

23． 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，立管與糞池間的 連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

24． 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

第五章

弱電系統、消防系統驗收標準

第一節

弱電系統驗收條件

一．弱電各系統驗收包括：消防報警系統、安防系統、樓控系統、衛星電視及 有線電視系統、廣播系統、車庫道閘系統、綜合布線系統

二．具備接管驗收條件

1． 建設單位書面提請接管單位驗收。

2． 工程全部施工完畢，調試完畢，達到深圳市《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》。

三．需提前提交的資料

1．弱電各系統平面圖、系統圖、邏輯關系圖、設備說明書、設備檢驗合格證、出廠合格證、附屬設備的全部圖紙。

2．合同（含洽商變更）附本。

3．現場施工圖（與現實情況吻合）、設備清單、工程設計變更的洽商記錄。

4．各種隨機資料、使用說明書、操作維修手冊等。

5．總包、監理檢查的原始記錄。

6．消防驗收合格，由消防局頒發的驗收合格證。

四．標準

1． 電氣線路應安裝平整、牢固、橫平豎直，過墻應有套管、導線連接必 須牢固。

2． 各種設備器件、盒、箱、纜線、連接硬件等安裝應符合相應產品的有 關規范的規定。

3． 各設備接口接觸良好，位置準確，外觀完好，功能完好，控制準確迅 速。4． 名種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻符合設計要求。

5． 各種儀器、儀表齊全精確，空調自控電動執行器閥門應開關靈活。

6． 各種設備功能完好，性能符合設計要求。

7． 各系統硬件設備與軟件匹配良好、運行正常。

8． 各系統連接硬件符合設計要求，標記和號碼清晰，性能標志設置正 確。

9． 各系統接線箱油漆完整、盤內外清潔、箱蓋，開關靈活、線路無絞接 現象，各回路線編號齊全、完整、清晰、正確，接線整齊。五．責任

由于在短時間的現場檢查驗收中有些問題可能不能及時顯現出來，接管驗收后在正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關的問題。驗收中所發現的問題整理出清單，明確存在問題的責任，并落實整改負責人及完成日期。會議紀要由各方簽字認可。

第二節

弱電系統驗收程序

驗收程序： 分系統

分機房：主機

供電、備電、接地、外觀、運行 分樓層（從上向下）：機房

豎井

DDC

各系統相關設備 一．消防報警系統

（一）中控室設備（消防中心報警主機）

（二）各樓層設備

1．各回路及模塊箱

2．各防火卷簾門

3．各設備間的相關設備

4．各樓層其它具體設備及線路連接逐一按標準驗收

二．安防系統

（一）中控室設備

（二）各樓層豎井I/O接口板、各信息點設備、監控點設備線路及連接逐一 按標準驗收

三．樓控系統

（一）中控室設備

（二）各樓層機房、豎井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集點設備、所 有自控點設備線路及連接逐一驗收。

四．衛星電視及CATV系統

（一）樓頂有線電視及衛星電視機房設備、接收及傳輸設備

（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗收

五．廣播系統

（一）中控室設備

（二）各樓層豎井及具體設備、線路及連接逐一按標準驗收

六．車庫道閘系統

（一）主機及相關設備

（二）進出口各項設備逐一按標準驗收

七．綜合布線

（一）機房

（二）各層PDS小室內設備逐一按標準驗收

第三節

消防系統驗收接管程序

一.具備驗收條件

1.建設單位書面提請驗收單

2.與合同相符（含洽商變更），符合設計要求

3.有消防局頒發的消防驗收合格使用許可證

4.符合施工、防火規范，各獨立系統工作正常

5.消防主機人員能獨立上崗值班（由廠家進行培訓）

二.所需資料

6.合同（含洽商變更）

7.實際施工圖紙（與現實吻合），設備清單

8.各種隨機資料，使用說明書等

9.總包與分包自檢的原始記錄，監理質檢的原始記錄

三.驗收的內容

1．火災自動報警系統驗收

2．消防廣播系統驗收

3．插口電話對講系統驗收

4．防火卷簾門的驗收

5．強電切換（非事故照明電源強切）的驗收

6．監控風閥與監控風機消防系統

（1）排煙閥、排煙風機消防控制系統的驗收

（2）正壓送風閥、正壓送風機消防控制系統的驗收

7．電梯的消防功能

（1）客梯的迫降功能驗收

（2）消防梯的歸首功能驗收

8．消防水滅火系統的功能驗收

（1）消火栓水泵

（2）噴淋泵

（3）水噴霧泵

（4）末端泄水、水流指示器、壓力開關的狀態顯示

9．消防監測信號、消防控制各接口模塊的檢查

10． 防火門 11． 消火栓

12． 疏散指示燈

13． 消防通道

四.人員安排

1． 空調給排水專業：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風 機，排煙機，正壓送風機水閥、防火閥、排風閥等消防水系統和通風系統。

2． 強電：強切電力控制配電箱、電梯。

3． 弱電：檢查消防主機、報警系統、聯動控制系統、卷簾門。

4． 弱電專業負責，保安部配合：對煙感、溫感等進行逐點檢查，確保其 完整有效。對消防器材進行點位的統計，確保其完整可靠。

五.驗收的要求

1． 對照圖紙、設備清單查驗數量。

2． 依據施工規范檢查其安裝質量。

3． 按照設計要求檢查其功能。

六.驗收的組織

消防驗收是系統、設備、樓體驗收的綜合，每個專業、每個部門都需要密切配合。

第四節

消防中控室驗收內容及其標準

一.消防報警主機系統

1.安裝位置需與后側保持一米的空間，如操作臺長度超過4米，一側靠墻安裝時，另一側距墻不應小于1米，以保證日后方便檢修。

2.消防控制設備對室內消火栓系統應有下列控制、顯示功能：

（1）控制消防水泵的啟、停；

（2）顯示啟泵按鈕啟動的位置。

3.消防控制設備對自動噴水滅火系統應有下列控制、顯示功能：（1）控制系統的啟、停；

（2）顯示報警閥、閘閥、及水流指示器的工作狀態；

（3）顯示消防水泵的工作、故障狀態。

4.火災報警后，消防控制設備對聯動控制對象應有下列功能：

（1）停止有關部位的風機、關閉防火卷簾，并接收其反饋信號；

（2）啟動有關部位的防煙、排煙風機（包括正壓風機）、排煙閥，并接收 其反饋的信號。

5.火災確定后，消防控制設備對聯動控制對象應有下列功能：

（1）關閉有關部位的防火門、降落有關部位的防火卷簾，并接收其反饋 信號；

（2）發出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號；

（3）接通火災事故照明燈和疏散指示燈；

（4）切斷有關部位的非消防電源。

6.火災確認后，消防控制設備應按疏散順序接通火災報警裝置和火災事故廣播。警報裝置的控制程序應符合下列要求：

（1）二層及二層以上樓層發生火災，宜先接通著火層及其相鄰的上、下層；

（2）首層發生火災，宜先接通本層、二層及地下各層；

（3）地下室發生火災，宜先接通地下各層及首層。

二、電腦圖形中心

1.在正常狀態下，進入圖形中心可清楚的查看所有消防設備的工作狀態；

2.有信號返回時操作員可及時、準確知道探測點位置及探測器現時狀態；

3.圖形中心所有設備位置應與設計圖紙相吻合，無遺漏；

4.煙感、溫感地址編碼無重復、無錯碼、無遺漏；

5.應設置多重密碼，供操作人員和工程技術人員使用。

三、七氟丙烷滅火控制盤

1.控制系統的緊急啟動和切斷裝置；

2.由火災探測器聯動的控制設備應具有30秒可調的延時裝置；

3.顯示系統手動、自動工作狀態；

4.在報警、噴射各階段，控制盤應有相應的聲、光報警信號，并能手動切除聲響信號。

四、CD廣播錄放盤

1.在進行工作時無雜音，音質清晰、純正；

2.快進或快退時無大的聲響；

3．可分區域控制

4.需設置人工話筒，有播音功能。

五、消防固定對講電話

1.通話質量清晰，無回音，可清楚顯示對方位置；

2.各主要設備房、重點部位都應能夠與中控室進行直線聯系；

3.手動報警按鈕位置宜設置對講電話插孔；

4.具有錄音功能，能夠清楚錄制雙方通話內容，錄制時間不得少于60分鐘，并可循環錄制。

六、消防應急廣播錄放盤及揚聲器

1.錄放盤在火災時應具有在消防中控室將火災疏散層的揚聲器和廣播音響功放機強制轉入火災事故廣播狀態的功能；

2.消防中控室應能清楚顯示火災事故廣播擴音機的工作狀態，并能用話筒播音；

3.中控室可控制揚聲器的音量；

4.揚聲器應設在建筑物的走道和大廳等公共場所，其數量應能保證從本層任何部位到最近一個揚聲器的步行距離不能超過25米，每個揚聲器的額定功率不應小于3W。

七、消防應急廣播功放機

火災應急廣播設備的功放機，其容量不應小于事故廣播揚聲器容量較大的三層揚聲器容量的總和。

八、消防報警主機電源和備用電源

主、備電源誤差不能低于23V，高于25V,并進行多次聯動測試，以保證主電源故障時備用電源可正常供應主機系統的運行，并具有自動切換功能。

九、消防中控室接地電阻

1.工作接地電阻值應小于4Ω；

2.采用聯合接地時，接地電阻應小于1Ω；

3.中控室接地板引致各消防設備的接地線應選用銅芯，接地軟線其線芯截面積不應小于4平方毫米。

第六章

物業接管驗收前所需資料

一．土建

（一）隱檢記錄

1.隱蔽工程驗收記錄

2.防水工程檢驗記錄

（二）驗收記錄（驗收中）

1．單位工程質量綜合評定表

2．單位工程驗收記錄

（三）新材料、新技術

1．新型建筑材料（國家技術監督局檢驗合格證、出廠合格證）

2．施工新技術（施工新技術經建設部認可并有鑒定書）

（四）原材料試驗報告

1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗匯總表

（五）施工試驗報告

1．防水工程試水試驗

二．暖衛和燃氣

（一）圖紙會審、設計變更、洽商記錄

（二）隱蔽工程驗收記錄

（三）主要設備

1．主要設備明細表（臺帳）2．主要設備試運轉記錄 3．設備出廠合格證

4．開箱及抽檢記錄 5．設備安裝記錄

第三篇：寫字樓物業接管驗收程序要點

寫字樓物業接管驗收程序要點

A． 寫字樓接管驗收前工作

（1）成立物業管理機構

成立物業管理公司或設置管理處，設立各級管理機構及各崗位，草擬各級管理員工崗位職責，招聘所需員工及進行崗前培訓，建立一支優良的專業物業管理隊伍。管理機構一般應在寫字樓管前3個月建立，各級管理人員和員工應該到位。

（2）草擬各種規章制度。

物業管理的規章制度分為物業管理公司內部的規章制度和公司對外（業主、租戶）的規章制度兩類：

1)．物業管理公司內部的規章制度。建立一套科學的、健全的、嚴格的規章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物業管理公司內部的規章制度主要有公司的守旨，紀律、經營方針、工作程序、崗位職責等。如保安員守則、工具的使用及保管規定、制服管理規定、考勤規定等等。公司也可以將各種規章制度合成一本《員工手冊》，方便員工全面了解和遵守公司的規章制度。

2)．物業管理公司對外的規章制度。包括公司向業主、租戶解釋公司的宗旨、權利和義務，以及公司管理服務范圍、管理服務方式，還有要求業主和租戶共同遵守的行為準則等方面的文件。如業主公約、用戶手冊等等。

（3）組成寫字樓驗收小組。

由物業部，工程部及公司有關人員組成寫字樓驗收小組，驗收小組還應在驗收前完成以下工作：

1)．提前派出部分工程技術人員進駐現場，與開發單位和承建單位的工作人員一起參與寫字樓竣工收尾監理工作，主要參與機電設備的安裝調試，了解整個寫字樓內裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養護打下良好的基礎。

2)．主動與開發單位、承建單位聯系，協商寫字樓交接問題（如交接日期及注意事項）和制定驗收方案，統一驗收標準。

3)．準備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統計表等。

（4）財務方面準備。

籌措物業管理維修基金；制定財務預算方案，提交開發單位審批；井建立完善的財務制度，有效控制管理費及基金收支；制定第一年的管理收支預算，擬定收費標準，包括管理按金及其他管理款項的建議。

（5）協助開發單位購買所需用具及設備，保質保量，以保證寫字樓管理順利進行。

（6）編制寫字樓驗收計劃。

驗收小組依據開發單位、承建單位提供的竣工圖、設備清單等文件，按設計及施

工要求編制驗收計劃。驗收計劃應包括項目概況、接管原則、驗收標準、職責分工、日期安排及工作內容。驗收要求等。

B． 寫字樓接管驗收的程序

（1）寫字樓接管驗收具備的條件。

新建寫字樓的接管驗收應具備以下條件：

1)．建設工程已施工完畢并已竣工驗收合格；

2)．供電、給排水、供暖、衛生、道路等寫字樓的附屬設備能夠正常使用；

3)．寫字樓的名稱應有地名管理部門審核的批準書，以及經公安部審批編制的正式門牌號碼。

（2）寫字樓的預驗收。

接到開發商接管驗收的通知后，驗收小組對所接收的資料，具備條件的，應在15天內簽發驗收復函并約定驗收時間。屆時，驗收小組根據驗收計劃、標準（依據建設部《房屋接管驗收標準》），按專業分工進行預驗收。

1)．驗收小組對設計圖紙、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收，對寫字樓的主體結構、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質量與使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設備和主材的規格型號、容量、制造廠并清點數量、安裝位置等。

2)．在預驗收中檢查出不符合標準的項目，提出書面的《物業驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規定時間內由移交單位或工程施工單位進行整改。

3)．對驗收中的單獨設備進行試運轉驗收。主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標，對不符合指標的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設備制造廠或施工單位重新凋試，要達到規定的要求。

4)．預驗收后形成一份預驗收報告，交公司總經理審查。

（3）寫字樓的正式驗收

預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，則進行正式的寫字樓驗收。

1)．寫字樓的實物驗收：一是圖紙與設備規格型號、數量符合；二是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合；三是設備包括設備連接的整個系統的技術性能，應與設計的功能符合。驗收結果記錄在《驗收交接記錄表》中。

2)．對寫字樓的其他公共配套設施進行驗收，重點放在預驗時已記錄在案的問題方面，其結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

3)．各專業人員根據驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。驗收小組根據單項驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經理審批。

4)．公司總經理代表寫字樓的接收單位，同寫字樓的交接單位進行正式移交。物業管理公司會同開發單位、施工單位、施工監理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。

驗收資料

寫字樓接管時有三個方面的資料需要移交，一是產權方面的資料，二是技術方面的資料，三是開發商對樓盤原有的內部裝修標準及銷售部門承諾的優惠條件方面的資料的移交。

（1）產權方面的資料。

1)．項目批準文件；

2)．用地批準文件；

3)．建筑執照；

4)．拆遷資料；

5)．業主姓名、產權、位置、建筑面積清單。

（2）技術方面資料。

1)．竣工圖，包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)．地質勘察報告；

3)．工程預決算分項清單；

4)．圖紙會審記錄；

5)．竣工驗收證明書；

6)．工程合同及開、竣工報告；

7)．工程設計變更通知及技術核定單位（包括質量事故處理記錄）；

8)．隱蔽工程驗收簽證；

9)．沉降觀測記錄；

10).設備及主要建材的質量保證書或合格證書以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。

（3）開發商對樓盤原有裝修標準及承諾的優惠條件資料。

1)．內部裝修標準資料；

2)．承諾的優惠條件資料。

寫字樓接管驗收的標準和檢驗方法

寫字樓接管驗收的標準主要是：

（1）地基、梁、柱、板主體：

1)．地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；

2)．鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值；

3)．按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫；

4)．無鋼筋外露。

（2）頂棚

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；

2)．無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

（3）墻面：

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝，無明顯裂縫，無污漬；

2)．塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷；色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直；

3)．外墻面：無裂縫、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象。

（4）地（樓）面：

1)．毛地面：平整，無裂紋；

2)．塊料（如磁磚等）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂縫、損傷，色澤一致，對縫線條順直；對縫砂漿飽滿，線條順直。

3)．水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空彭，無裂縫，無起泡等缺陷。

4)．衛生間地面。可用以下2種檢查方法檢驗：一是向地面沖倒水，觀察水流向是否準確到地漏，不應有積水、倒泛水；二是封閉地漏，灌水浸泡地面24小時，第二天到樓下檢查樓面應無滲漏。

（5）門窗：

1)．開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；

2)．從室內輕搖晃門鎖與連接牢固，開啟靈活；

3)．木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；

4)．單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。

5)．窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷。可選擇以下檢查方法：先關緊所有窗戶，從頂層房間窗戶自上向下均勻澆水，停止澆水后半小時逐間檢查每個窗臺是否有水滲入。

（6）樓梯、扶手：

1)．砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無處露；

2)．鋼木結構的樓梯：用力輕搖無晃動，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無變曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑，無扎手。

（7）開關：

1)．安裝牢固，目視蓋板無損壞；

2)．開關靈活，開啟接觸效果良好。

（8）照明燈具：

1)．輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；

2)．打開所有燈肯，檢查電源接通是否正常，燈具發光是否正常；

3)．樓內公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少自然損壞的。

（9）供水系統：

1)．安裝牢固不能搖動，管道（尤其是接頭）完好無損，無滲漏水，無銹跡；

2)．水龍頭和水閥：打開水閥，流水暢通，無漏水；關緊水龍頭，無漏水。

（10）排污管道（含塑料管）：

1)．安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；

2)．從樓上各排水口注入，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無堵塞；

3)． 鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。

（11）衛生潔具：

1)．安裝牢固，外觀完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；

2)． 灌水后排水口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；

3)． 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。

跟進工程遺漏的管理：

工程遺留問題是指竣工驗收和樓宇使用過程中，發現的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用要求、保修無法解決的設計缺陷等方面的工程質量問題。

物業部對完善配套工程執行監督職責，指定專人作好協調工作。對發現的遺留問題，及時向管理處經理匯報，并作好與開發建設單位的聯系工作。在進行工程完善和遺留問題的改造時，要加強施工現場的管理，具體有兩種不同情況的管理：

（1）在業主（租戶）未入伙之前的施工管理。

1)．分清責任范圍，物業部指定專人與施工隊保持聯系，協調解決交叉工作的予質，以確保已接管房屋和設施的完好。

2)．配合施工隊的用水、用電，要求施工隊進出場有序（必要時可簽訂合同）。

3)．限制施工隊的活動范圍，不許到施工現場以外區域活動。

（2）在業主（租戶）已入伙之后進行施工時，除按上面第（1）條規定執行以外，還必須加強以下工作的管理：

1)．限制噪音施工時間，確保業主（租戶）的工作和休息。

2)．嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴禁吸煙。

3)．施工單位必須提前把安全負責人、施工人員名單交物業部，辦理臨時出入證，施工完畢將證交回。

4)．增強保安力量，加強對施工人員的管理監督，避免給已入伙的業主（租戶）帶來安全隱患。

5)．施工隊離場前，必須到物業部申請“放行條”，經有關人員核查無誤并簽名后，施工隊方可撤離寫字樓。

第四篇：寫字樓物業企業接管驗收管理專題

寫字樓物業企業接管驗收管理

寫字樓物業竣工后，物業企業在在接管寫字樓時，必須對物業進行全面的驗收，以明確物業企業和開發商雙方的維修責任。1.1.1寫字樓物業驗收采用的標準

在驗收寫字樓物業時，主要以下面的規范為標準：

1）GB50007-2011《建筑地基基礎設計規范》

2）GB50010-2010《混凝土結構設計規范》

3）GB50011-2001（2008年修訂版）《建筑抗震設計規范》

4）GB50014-2006（2011年修訂版）《室外排水設計規范》

5）GB50016-2006（2011年修訂版）《建筑設計防火規范》

6）GB50207-2002<屋面工程施工質量驗收規范》

7）新編《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》系列規范

8）GB50242-2002《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》

9）GB50243-2002<通風與空調工程施工質量驗收規程》

10）GB/T10060-2011《電梯安裝驗收規范》 1.1.2寫字樓物業驗收應提供的資料

在物業驗收接管前，開發商須提供相關物業的各種技術資料和竣工圖，并分類立卷，在驗收時交物業企業歸檔保存。若驗收時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。物業企業將參考這些技術資料對物業的設施進行驗收管理、運行、維護和保養。這些資料主要包括：

1.土建、裝修需要的資料

1）建筑、裝修和綠化等設計說明。

2）總平面圖、建筑圖和結構圖。

3）裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。

4）質監站、規劃局、消防局、環衛局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告）。

5）土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料。

6）房屋面積測量報告。

7）物業沉降測試報告。

8）防水工程的盛水實驗報告。

9)隱蔽工程驗收鑒證。

2.弱點系統需要的資料

1)各弱點系統的操作和維護保養手冊（包括屋宇自動控制系統、消防自動報警系統、防盜監控系統、衛星電視系統、電話和綜合布線系統、背景音響系統和車庫自動化管理系統等）。

2)各弱電系統圖、平面圖。

3)弱電系統設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的驗收合格證明）。

5)設備原理圖、計算機軟件程序和說明等。

3.電氣系統需要的資料

1)高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養手冊。

2)所有電氣系統圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。

3)電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)供電局驗收報告。

5)各種用電設備調試、測試報告。

6)避雷裝置系統、平面圖、測試報告、防雷驗收報告。

4.給誰排水需要的資料

1)噴淋、消火栓系統操作和維護保養手冊。

2)消防水、給水排水系統圖、平面圖及電器控制圖。

3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局驗收批文、衛生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質監站等政府職能部門的驗收報告。

5)消防水系統試壓、調試及檢測報告。

6)污水處理系統竣工圖樣、衛生防疫站驗收批文。

7)蓄水池、水箱和開關器水質檢測報告。

5.空調系統需要的資料

1)空調系統、送排風系統操作和維護保養手冊。

2)空調、送排風系統圖、平面圖及電氣控制圖。

3)空調機組（熱泵機組）、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局驗收批文。

5)空調系統及設備試壓、調試報告。

6.動力設備需要的資料

1)鍋爐、應急發電站和電梯等設備操作和維護保養手冊。

2)鍋爐房、應急發電機房平面圖、煤氣調壓站平面圖和煤氣系統圖、平面圖。

3)勞動局、質監站及煤氣公司有關驗收證明。

4)鍋爐、應急發電機及電梯等設備的調試報告、產品合格證書。

5)煤氣管道的試壓報告。

7.電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：

1)建設委員會質監站批發的“電梯運行證”。

2)技術監督局批發的“電梯安全使用證”。

3)點滴技術規格說明書。

4)電梯出廠合格說明書。

5)電梯裝箱清單

6)電梯管理與使用手冊

7)電梯一般安裝標準。

8)電梯操作說明書。

9)電梯維修保養手冊。

10)電梯安裝圖樣。

11)電梯機械及電氣控制圖樣。

12)電梯備品備件圖樣。

13)電梯操作培訓手冊。

14)電梯承包商竣工調試及自查記錄。

15)電梯應急維修電話。

16)電梯供應商和安裝單位聯系人、電話、傳真等資料。

8.其他需要的資料

開發商、承包商認為需要提供的其他資料。

1.1.3寫字樓物業驗收的程序

當開發商提供了各種資料后，物業企業才開始驗收。在驗收時若發現問題，物業企業可以拒絕驗收和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足驗收標準時，才可以通過驗收。

1.物業驗收條件

1)提供的驗收資料齊全并且沒有造假。

2)提供必要的專業技術介紹和培訓。3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。

4)被驗收的場地、設備和機房清潔干凈。

2.拒絕驗收

對于以下情況，物業企業有權拒絕驗收接管物業：

1)嚴重違反國家有關法規。

2)未能通過有關政府職能部門的驗收。

3)工地與交付物業不能有效隔離。

4)機房不能完全獨立封閉。

5)其他可能危及設備正常運行和進駐人安全的物業。

3.缺陷整改

對在驗收中發現的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護一起的受損等情況，物業企業將會作詳細的缺陷記錄，以供開發商督促承包商（或者供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。若問題比較嚴重，則向開發商建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。

4.試運行

若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收，但由于小業主（或租戶）進駐的需要必須開啟運行某些設備或系統，物業企業一般僅作實物驗收，并嚴格按開發商的書面指令進行管理和操作。在此期間，技術上仍由承包商（供應商）把關，若發生任何問題或意外，除物業企業人為原因外，責任由開發商及其承包商負責。對于重要設備或者機房有必要簽訂臨時試運行協議，清楚列明有關各方的責任。

5.驗收通過

被驗收物業完好，設備及系統運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，開發商應督促承包商（或供應商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業正式交由物業企業接收管理。

6.保修期

正常情況下，物業整體驗收結束，便正式進入保修期，但物業驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因限期投入運行或起亞原因已經進入保修期。故需要開發商與其承包商、供應商協議約定整個項目保修期的其實日期，并書面通知物業公司，而在次之前進入保修期的部分設備和系統，若需要簽續保合同，開發商應酌情予以補償。

1.1.4 新寫字樓物業的接管驗收

寫字樓物業的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。1.接管驗收應具備的條件

1）建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須和施工區域隔離）。

2）供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用。

3)房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

2..接管驗收應提交的資料

(1)產權資料

1）項目批準文件。

2）用地批準文件。

3）建筑執照。

4）建筑分層、分單元面積表。

5）行政主管部門驗收合格的證書、批文。

6）拆遷安置資料。

（2）技術資料

1）竣工圖 包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。

2）地址勘察報告。

3）工程合同及開、竣工報告。

4）工程預決算。

5）圖樣會審記錄。

6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）。

7）隱蔽工程驗收證明。

8）沉降觀察記錄。

9)竣工驗收證明書。

10）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。

11）新材料、構配件的鑒定合格證書。

12）誰、點、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。

13）機電設備、設施系統的調試報告和使用說明書。

14）砂漿、混凝土塊試壓報告。

15）供水、供暖的試壓報告。

3.質量與使用功能的檢驗

（1）主體結構

1）地基基礎的沉降不得超過《建筑地基基礎設計規范》的允許變形值，不得引起上不結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

2）鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫，不得超過《混凝土結構設計規范》的規定值。

3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

4）凡應抗震設防的房屋，必須符合《建筑抗震設計規范》的有關規定。

5）外墻不得滲水。

（2）屋面

1）各類屋面必須符合《屋面工程施工質量驗收規范》中的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。

2）平武面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應設置屋面檢修孔。

3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

（3）樓地面

1）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應表面平正

5、解封均勻順直，無缺棱掉角。

2）衛生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3）木樓地面應憑證牢固，接縫密合。

（4）裝修

1）剛、木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗密封嚴密，木門窗縫隙濕度。

2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。

4）門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

5）抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

7）尤其、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。

（5）電氣

1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，是管路在結構上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.2)應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關艱澀工程防雷設施驗收規范》的要求。

5）電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝驗收規范》的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。

6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共享天線。

除上述要求外，同事應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。

(6)水、衛生、消防

1)管道應安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》的要求。應按套安裝水表或預留表位。

2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

3)衛生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M,并且不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

4)衛生器具質量應良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、制動靈活。

5)水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。

6)消防設施必須符合《建筑設計防火規范》的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。

（7）采暖

1）采暖工程驗收必須在采暖期以前兩個月進行。

2）鍋爐、箱罐的壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格證明。

3）爐排必須進行12h以上的試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉應自如。

4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應嚴密應開關靈活。

5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

6）管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》的規定。

8）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，本質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

9）經過48h連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。

（8）冷凍機組及熱泵機組

1）冷凍機及熱泵應安裝平正，配件齊全，有原廠或授權單位檢驗合格。

2)與冷凍機及熱泵運行相關的冷卻塔、風機、水泵等安裝應適當、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

3）各管道、管件安裝應符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。

4)各類現場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節系統靈活可靠。

5）機器運行平穩，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內。

6）各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴重飄水，水泵運行平穩，揚程、流量符合要求。

7）經過一段時間的聯系運行，冷卻劑及熱泵和附屬設備的熱工性能、機械性能及空調區室溫符合設計要求。

8）新風機、等風量機組、變風量機組，風機盤管、溫控器調節閥等工作正常，無異聲。

9）冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續運行無滴水，保溫良好。

（9）附屬工程及其他

1）室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設計規范》的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

2）化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

5）房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合相關規定。

6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

7）單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內外高差符合設計要求。

8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，并達到應有的質量和使用功能。

4.質量問題的處理

影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限有建設單位負責維修，也可采取費用補償的方法，有接管單位處理。1.1.5舊寫字樓物業的接管驗收

有些舊的寫字樓，可能由于種種原因要換物業企業，新的物業企業在接管時同樣要對物業進行驗收。

1.接管驗收應具備的條件

1)房屋所有權、使用權清楚

2)土地使用范圍明確。

2.接管驗收應檢索提交的資料

1)產權資料

2)房屋所有權證

3)有關司法、公證文書和協議。

4)房屋分戶使用清冊。

5)房屋設備及定、附著物清冊。

(2)技術資料

1)房地產平面圖

2)房屋分間平面圖

3)房屋及設備技術資料。

3..接管驗收程序

1）移交人書面提請接管單位接管驗收。

2）接管單位按規定進行審核。對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

3）接管單位會同移交人按規定進行檢驗。

4）對檢驗中發現的危損問題，按規定進行檢驗。

5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

6）經檢驗符合要求的房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

7）移交人配合接管單位按接管單位的規定逐項移交。

4.質量與使用功能的檢驗

1）以《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99)和國家有關規定作為檢驗的依據。

2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。

3）檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

4）查驗房屋情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現有價值、建立資料檔案。

5.危險和損壞的處理

1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，才能接管。

2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采取其他補償形式。

3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。

第五篇：新建物業接管驗收流程圖

接 管 驗 收 申

請 書

填寫《新建房屋具備《新建物業接管驗收條件審核接管驗收工單》、《新建房屋一覽表》

作安排》

《新建房屋交接責任書》 《驗收通知》

《小區公共設施及道路設施驗收單》 《小區公共綠化驗收單》 《新建房屋驗收表》

《質量問題整改通知單》

《驗收通過證明》、《接管通知》

入伙前完成