第一篇：棚戶區改造講話

眾志成城全力沖刺打好棚改攻堅戰

——在市城區棚改領導小組工作會議上的講話

（2014年12月 日）

同志們：

這次棚改工作會議，是一次非常重要的會議，市委、市政府高度重視，會前也多次進行了調研，市政府第71次常務會議對有關工作也進行了安排和部署。剛才，會議對前期工作進行了認真分析和總結，對存在的有關問題提出了解決辦法，對下一步工作安排提出了很好的意見，我都贊同，請大家抓好落實。下面，我再強調幾點。

一、思想要再統一，認識必須再提高

近年來，市城區先后啟動和推進了10多個棚戶區改造項目，各項工作取得了一定成效，得到了社會各界的肯定。但我們也要清醒地看到，目前，棚戶區改造工作已進入攻堅時期，部分項目征地拆遷進度緩慢、安臵還房建設滯后、項目融資困難、業主信心不足等矛盾和問題愈來愈突出，不認真及時解決好這些矛盾和問題，我市棚改工作極易陷入困境，對全市經濟和社會發展造成不可估量的損失。

棚戶區改造是黨中央、國務院決定實施的一項重大民生工程、發展工程和德政工程，各級黨委政府高度重視，人民群眾普遍關心，加快推進棚戶區改造是我們必須承擔的政治責任、歷史責任、發展責任和改善民生責任。因此，全市上

棚戶區改造成功的重要標志是安臵。棚戶區改造的最終目的，是要改善廣大人民群眾的居住環境，按時保證搬遷居民回遷，不但是我們各級政府的鄭重承諾，也是促進棚戶區改造工作健康發展的有力保障。目前，因為融資困難、征地拆遷進度緩慢等因素的綜合影響，10余個項目的安臵還房建設情況都不平衡，進度上總體滯后，即使部分已開工的安臵房項目，因為各種原因的影響，進展也十分緩慢，3000余戶搬遷群眾已在外臨時過度了2年多時間，這其中絕大多數不得不面臨超期過渡，社會穩定形勢不容樂觀。下一步，利州區和經開區要匯同各項目推進組及發改、環保、國土、規劃、住建等部門，對安臵還房建設滯后的項目進行專題分析研究，切實加強指導協調，督促項目業主按期啟動安臵還房建設工作。對安臵房已建成的項目，市、區有關單位和部門要切實加強領導，認真搞好安臵房的分配入住工作，合理降低項目臨時安臵過渡成本，確保搬遷群眾早入回遷。

（三）強力化解資金瓶頸，提振項目業主信心 棚戶區改造成功的重要保障是資金。近年來，房地產市場步入調整階段，項目融資環境較差，銷售市場持續低迷，部分項目業主的資金陷入了暫時的困難，項目的拆遷和建設都受到了影響，截止11月底，今年整個市城區棚戶區改造固定資產投資僅完成目標任務的73%（7億余元），全年目標任務完成難度較大。下一步，全市上下要從講政治、顧大局的角度出發，積極主動協助項目業主爭取資金，同時在稅費優惠政策落實、存量資金盤活、商品房市場開發、行政審批

第二篇：棚戶區改造動員講話

在全區棚戶區改造工作總結表彰暨再動員

大會上的講話

（2011年2月

日）

同志們：

區委、區政府決定召開這次會議，主要是總結工作，表彰先進，部署任務，動員全區上下進一步振奮精神，真抓實干，以堅定的信心、堅決的態度、堅強的措施，全力加快棚戶區改造工作步伐，為全面完成今年的棚戶區改造任務打下堅實的基礎。這次會議既是一次總結工作、分析形勢的大會，也是一次再宣傳、再動員、再鼓勁的大會。會上，觀看了專題片；區住建局局長劉全義同志通報了全區棚戶區改造工作情況；區委常委、區紀委書記楊運清同志宣讀了《關于表彰2010棚戶區改造先進集體和先進個人的決定》；區委常委、副區長高志勇同志宣讀《關于進一步加強棚戶區改造工作的實施意見》；區委、區政府與有關鄉鎮、各街道簽訂了責任書，隆重表彰了2010在棚戶區改造工作中做出突出貢獻的先進單位和先進個人。在此，我代表區委、區政府，向受到表彰的先進集體和先進個人表示熱烈的祝賀！剛才，各街道、永安鄉分別作了發言，還印發了部分單位的書面交流材料，總的感到，這些發言和材料都很好，很有代表性。特別是市房管局康局長作了重要講話，對我區的棚改工作，提出了明確要求，講的非常具體，具有很強的針對性，大家

要認真學習，抓好落實。下面，先講三個方面的問題。

一、充分肯定成績，進一步堅定做好棚戶區改造工作的信心和決心

剛剛過去的一年，是我區致力于轉型升級，經濟發展水平明顯提高的一年，是我區致力于改善民生，棚戶區改造工作扎實推進的一年。一年來，我們按照市委、市政府的部署要求，把棚戶區改造作為城市轉型和城市建設的重中之重，進一步轉變工作思路，調整運作模式，堅持“政府主導、市場運作、讓利居民”的原則，加強領導，精心組織，強力推進，棚改工作取得了階段性進展。截至目前，全區

個棚戶區改造項目，已完成或正在實施拆遷的個，累計完成拆遷

戶、萬平方米?？偨Y去年以來的工作，主要呈現四個特點：

一是領導高度重視，指揮協調有力。市委、市政府領導多次蒞臨我區，視察棚戶區改造，聽取工作匯報，提出指導意見。區委、區政府專門召開全區棚戶區改造工作動員大會，進行了全面動員和部署。區級領導靠前指揮，勇于承擔責任，對幫包項目精心組織，縝密運作，堅持定期調度，親臨一線檢查指導，確保了棚改工作的健康順利進行。同時，區委、區政府及時健全完善了棚改工作的組織領導體系，在成立棚戶區改造工作領導小組的基礎上，又成立了棚戶區改造拆遷工作領導小組，領導小組下設7個工作組，各街道、有關鄉鎮也相應組建了專門的組織機構，做到了人員到位、任務明確、職責清晰、運轉高效。區棚改辦堅持每天一調度，區政府每周一調度，并邀請市直有關單位領導不定期召開棚改聯席會議，分析問題，研究措施，有力推動了棚改工作深入開

展。區直各部門充分發揮職能作用，在項目申報、手續辦理、資金撥付等方面開辟“綠色通道”，積極投身于棚戶區改造工作，全區上下形成了真抓實干、齊抓共管的強大合力。

二是堅持規劃先行，高標準編制各項規劃設計。按照打造“棗莊中心城區東部核心區、全市商業中心區和城市轉型示范區”的定位，堅持統籌規劃，不單純就棚改而改造，對重點片區按照“成片、成塊、成建制”的要求，把棚戶區改造與完善城市功能、開發建設中興工業文化旅游景區、彰顯城市定位結合起來，堅持高起點、高標準，先后委托蘇州空間設計院、上海杰弗士設計公司和山東省城鄉規劃設計院等單位，編制了城市更新規劃、中興工業文化旅游龍頭區策劃和棚戶區改造片區詳細規劃等，努力使各項規劃做到“站得高、做得深、推得廣”。

三是實行市場運作，建立多元化投入機制。區財政注資5000萬元，成立了東城棚戶區改造投資運營有限公司，既作為我區棚戶區改造工作的管理機構，也具體參與項目運作。主要負責全區棚改計劃的制定，項目策劃設計、立項審批、投資合作和開發經營，以及棚改資金的籌集使用、拆遷安臵補償的監督管理等。在區棚改公司設臵綜合部、招商部、項目部、保障部四個部室，從區紀委（監察局）、建設、國土、規劃、發改、環保、招商、財政、行政執法等部門抽調50名精干人員，集中辦公，具體負責棚戶區改造工作的運作實施。通過財政注資、銀行融資、招商引資等方式，加快棚改資金融集步伐，目前累計融集資金10.5億元。借助中安集團這一平臺，以道南里、西沙河、前石碑、前陳湖、利民5個

棚改項目為載體，向工行融資15億元，目前省工行7.5億元貸款已全部到位?，F正在積極與建行、農行、中行等金融機構對接，就棚改融資工作又達成了新的合作意向。同時，成立了2個招商小組，制定了招商方案和項目合同書，對每個棚改項目核算成本，建立電子檔案，實行市場化運作，積極引進知名房產開發企業參與棚戶區改造。

四是加大政策宣傳，最大限度地讓利于民。把實現好、維護好群眾利益作為基本出發點和落腳點，按照讓老百姓盡量少花錢，甚至是不花錢就能住上新房子，讓發展成果惠及老百姓的原則，制定了《關于進一步加快推進棚戶區改造的實施意見》和《關于棚戶區改造房屋拆遷補償安臵的意見》，出臺了一系列優惠政策，最大限度地讓利于民。充分尊重群眾的知情權、參與權、表達權和監督權，通過設立咨詢點、上門宣傳、發放資料等形式，熱情周到、耐心細致，解除群眾的各種疑慮，爭取群眾的理解和支持。對被拆遷人保障面積標準、獎勵標準、救助力度、減免支持等，在政策許可的范圍內給予最大優惠。對就地安臵的拆遷群眾，充分考慮居民生產生活實際，在安臵房戶型、面積等方面最大程度地滿足拆遷群眾的需要。同時，加快完善養老、醫療等社會保險體系，落實最低生活保障，加強就業技能培訓，擴大社會就業能力，并對棚改特困戶視情況給予救濟性補償。

在肯定成績的同時，我們也要清醒地認識到，目前我區棚戶區改造任務仍十分艱巨，工作中還存在不少薄弱環節和突出問題。從出臺的新拆遷條例看，取消了行政強制拆遷，被征收人超過規定期限不搬遷的，由政府向法院申請強制執行；拆遷補償價格不低于市場價；征收補償方案需開聽證會

征求公眾意見，等等。新拆遷條例提高了拆遷成本，增大了拆遷難度，給我們帶來了嚴峻的挑戰，若稍有不慎處理不好，還可能被問責。從開發商角度看，棚戶區大部分位于城市邊緣地帶，區位較差，人口密集，違法違章建筑較多，困難戶、低保戶、下崗戶多，實施棚戶區開發和補償安臵成本較高，開發商們參與的積極性不高。從群眾角度看，部分居民對棚戶區的改造政策認識不足，并不認為棚戶區的改造是為了改善自己的居住條件，更多的是關注自己能否在改造中得到更多的征地拆遷補償，一些人期望值過高，存在著等靠、攀比、索要等心理，加上個別釘子戶想利用拆遷之機多撈一把，無理取鬧，給拆遷也帶來一定難度。涉及各種性質的企業也想借拆遷甩掉沉重包袱，解決歷史遺留問題，為自身發展積累財富，就講條件、找理由，百般阻撓，蓄意頂著不動，嚴重影響了棚改的進度。從個別街道（鄉鎮）來看，主體認識不到位，認為是區里的事情，推一推動一動，工作不深不實不細，導致項目開工遲，進度慢，難以按期完工。這些矛盾和問題，嚴重制約了我區棚戶區改造工作的持續健康發展，必須引起高度重視，認真分析研究，切實加以解決。

全面實施棚戶區改造，是一項政治任務，是惠及千家萬戶的民生工程，也是我區解放思想、推動轉型、加快發展的難得機遇。黨中央、國務院和省、市黨委、政府，高度重視低收入家庭住房困難問題，作為基層黨委、政府，我們必須不折不扣地完成好、落實好上級黨委政府交給我們的任務，這是我們義不容辭的責任。安居才能樂業。實施棚戶區改造，是按照科學發展觀的要求，堅持以人為本，厚待百姓，突出解決弱勢群體、困難群眾在生產、生活居住方面突出問題的一個帶有根本性的舉措，也是我們黨和政府執政為民的重要

標志。解放思想、與時俱進不是口號，不同時期、不同形勢、不同任務而有不同要求和實際內容。當前，要以開展“解放思想推動轉型大討論暨軟環境硬治理活動”為契機，把推動思想解放與加快棚戶區改造結合起來，把棚戶區改造作為城市轉型的示范項目，采取有力措施，集中一切力量，強力推進棚改工程，努力實現經濟效益、社會效益與環境效益相統一，促進經濟社會又快又好發展。

棚戶區改造難度很大，但決不能裹足不前，要勇挑重擔，破冰、開拓。

二、任務面前不退縮、不畏難，要進一步堅定信心，迎難而上，迅速掀起新一輪棚戶區改造的新高潮

實施棚戶區改造，是廣大人民群眾的熱切期待，是我們義不容辭的責任，也是歷史賦予我們的光榮使命。無論是從落實科學發展觀的高度，還是從建設“百年中興、幸福市中”的實際出發，加快棚戶區改造已經迫在眉睫，刻不容緩。要堅持“政府主導、市場運作、讓利居民”的原則，把棚戶區改造作為推動城市轉型和促進科學發展的重中之重，突出重點，壓茬推進，以前所未有的熱情、前所未有的決心和前所未有的力度，迅速啟動和實施新一輪棚戶區改造，確保全面完成今年確定的100萬平方米棚戶區改造的任務目標，確保把這場軟環境硬治理活動的第一場硬仗，打成大仗、漂亮仗、形象仗，打出干勁，打出激情，打出市中棚改精神。當前，要著力抓好以下三個方面。

（一）圍繞做好迎接資源型城市可持續發展（國際）高峰論壇的準備工作，著力加快“雙十工程”建設。一是認識上要再提高再加強。資源型城市可持續發展（國際）高峰論壇，將于今年下半年在我市召開，我區被列入必看的重點現場。這次會議規模大、規格高、影響廣，不僅是我們展示精神面

貌和市中形象的一次重要機會，更是我們向全市、全省和國內外匯報展示城市轉型成果和推介市中、宣傳市中的一次重要機遇。對于這次城市轉型的大檢閱，全區上下一定要高度重視，以此為契機和抓手，全力以赴，爭先創優，不折不扣、扎扎實實地做好我區現場的各項準備工作，在全區營造一個轟轟烈烈、聲勢浩大的迎接氛圍，確保以嶄新的面貌、優異的成果，全面展示我區科學發展、城市轉型的成果。二是現場要有看相有亮點。棚戶區是資源型城市的一個典型特征，棚戶區改造是推進資源型城市轉型、提升城市品位、塑造城市形象的一個有效途徑。能否把棚戶區改造好，是衡量一個資源城市轉型是否成功的重要標志之一。要按照科學發展觀和調結構、轉方式的要求，緊緊圍繞這次峰會我區現場的準備工作，充分調動各級各部門的積極性、主動性和創造性，強力快速推進今年確立的棚戶區改造“雙十工程”，即十大棚戶區接續項目、十大棚戶區新建項目，確保峰會召開前，能有煥然一新、脫胎換骨的新變化、新形象。要進一步開闊眼界，放眼全局，要有“自提標桿、自我否定”的進取精神、趕超意識，要跳出棚改論棚改，跳出市中看棚改，要勇于和省內、周邊先進地區比，要敢于和資源枯竭型轉型典型城市比，要力爭于放在全國的發展標桿中比，看我們有什么亮點、有什么看相，有什么差距、有什么不足，要以時不我待的緊迫感、舍我其誰的使命感、勇挑重擔的責任感，切實把我區的棚戶區改造項目打造成為這次峰會的精品工程、亮點工程和示范工程，給與會領導、專家和嘉賓留下一個深刻、振奮、滿意的良好印記。三是落實要有力度有效果。各級各部門各單位一定要樹立大局意識和責任意識，把棚戶區改造工作當作一項重要的政治任務來抓，要立下軍令狀，要沒有效果就有后果，進一步振作起來、重視起來、緊張起來、行動起來，要有計劃、有步驟地加以推進，既不能等靠要、遲動慢動，也不能貪大求多、只快不好。要帶著責任、滿懷深情、充滿熱情打好這場攻堅戰、決勝戰，在保質量、重實效的基礎上，努力加速度、提進度、增強度，確保每天有新變化、每周有新進展、每季有新突破、每年有新跨越。

（二）圍繞“百萬目標”，著力打好“四大戰役”。一是抓好春季大發動。一要堅持輿論引導先行。全區各級各部門要牢固樹立“一盤棋”思想，繼續把宣傳發動貫穿于棚戶區改造工作的始終，通過點線面、大規模、全方位的宣傳引導，進一步加大宣傳力度，放大宣傳效應，真正讓群眾政策清、情況明、心底亮，從內心深處理解、認可、支持、配合棚戶區改造，為工作組開展一家一戶的搬遷、補償、安臵工作打下堅實基礎。區委宣傳部、區文廣新局等部門要發揮好牽頭抓總的作用，要充分利用廣播、電視、報紙、網絡、宣傳欄和標語等多種形式，精心策劃，深入宣傳，努力增強輿論引導的針對性和實效性。要加強正面宣傳引導，大力宣傳實施拆遷改造的重大意義、先進典型；要主動加強與新聞媒體的對接、溝通，及時通報情況，特別要高度關注輿情信息，對造謠傳謠、蠱惑群眾的，要聯合公安機關給予嚴厲打擊，努力營造全社會積極支持配合的濃厚氛圍。二要注重注重方法技巧。對主動配合、帶頭拆遷的居民要大張旗鼓地宣傳、獎勵；對等待觀望的，要及時靠上，深入一線，不厭其煩、苦口婆心地做動員，引導他們算經濟賬、算對比賬、算居住環境賬，從而理解、支持、配合拆遷；對確有抵觸情緒的，要摸清原因，把準思想脈搏，制定有針對性的措施，最大限度地實現和諧拆遷。各鄉鎮、街道要結合各自實際，精心組織，周密安排，廣泛宣傳，層層發動，大造聲勢，充分調動廣大群眾參與的積極性和主動性，在全區迅速掀起新一輪棚戶區改造的新高潮。

二是抓好夏季大會戰。一要確?？觳鹂旖??！翱臁奔仁?/p>

一種工作方法，也是一種工作要求。要繼續發揚連續作戰、五加

二、白加黑的工作作風，快字當頭，提高效率。要堅持“邊拆遷、邊建設、邊完善手續”的原則，簽訂協議、驗收房屋、拆除房屋要同步進行，以拆促遷。凡是能夠提前辦理的手續要提前辦理，能夠協調的關系要及早協調，最大限度地節約時間、加快進度。二要確保聯動協調。各部門對棚改工作要全力支持，要建立棚改綠色審批通道，結合軟環境硬治理活動，按照“特事特辦、急事急辦”的要求，盡快實施聯合辦公、現場辦公等“一站式”、“一條龍”形式的集約化審批服務，加快各項審批手續的辦理，為棚改項目規劃、拆遷、供地、建設等提供高效優質服務。要采取領導干部包項目、紀檢部門監督項目、組織部門考核干部等工作措施，最大限度的調動各方積極性。統一的思想形成統一的行動，高度的認識產生高度的自覺，廣泛的共識牽動廣泛的參與。要形成全區上下一條心、扭成一股繩，真心實意獻真情，齊心協力抓落實的良好局面。三是確保表率帶動。對涉及到機關事業單位宿舍和職工的，單位主要負責人要負總責，要集中時間、集中力量、集中人員，在規定的時間內完成任務，完不成任務的要向區委、區政府說明原因。各級各部門都要積極主動地出主意、想辦法、獻良策，做到人人有任務、天天有工作，確保各項工作、各個環節都壓茬進行、有序開展，形成各級各部門各單位上下聯動、左右互動的大會戰局面。

三是抓好秋季大攻堅。棚戶區改造涉及千家萬戶，工作量大面寬，矛盾集中，資金短缺，任務艱巨。面對群眾的熱切期盼，我們應以強烈的歷史責任感和執政為民意識，堅持有條件要干、沒有條件創造條件也要干，積極開動腦筋，創造思維，打開被動局面。要建立高效協調的指揮體系和運作平臺，用新的工作機制推動棚改。特別是要積極組織赴外招商，提高項目簽約率和落地率，積極做好資金調度、拆遷安

臵協調和拆出土地的招、拍、掛等工作，著力破解老大難地塊啟動難問題，加大土地收儲力度，多渠道籌措改造資金。要加大房地產開發招商力度，對于參與棚戶區改造的開發企業要觀其言，查其行，使真正資質好、有實力的開發企業參與棚戶區改造。同時，要將有關利民惠民的政策落實到群眾，切實讓老百姓真正得到實惠。

四是抓好冬季大突破。市委劉玉祥書記、市政府陳偉市長明確指出：市中區要把棚戶區改造工作作為關注民生最重要、最緊迫的任務，在最短時間內要取得一個新突破。全區上下要形成一條心、扭成一股繩，同心同德，和衷共濟，形成市中的“棚改精神”，認真按照市委劉書記和市政府陳市長對我區棚改工作的指示精神，嚴格對照年初確立的目標任務，倒排工期，列出形象進度，著力促進雙十項目取得新的突破，力爭全面完成今年棚改面積一百萬平方米的任務目標，向全區人民交一份滿意的、合格的答卷。

（三）圍繞群眾滿意、社會和諧，著力打造“四大工程”。要嚴格按照國家的法律法規和相關政策，實施好棚戶區改造工程。要圍繞棚戶區改造各個環節的工作，把各種可能發生的情況、可能出現的問題想在前面、做在前面、落實在前面，進一步細化工作措施和操作規程，切實把棚戶區改造工程打造成為民生工程、示范工程、陽光工程、廉政工程，確保把這項事關民生的好事辦好、實事辦事、難事辦成。一是傾力打造民生工程。繼續實施棚戶區改造成為新一屆區委、區政府關注民生、改善民生最直接的體現。棚戶區改造是最現實、最直接的民生工程，也是惠及群眾的民心工程。群眾關心的事，就是我們最應該關注的事。要將工作的基本立足點放在為老百姓辦實事上，在政策制定上，首先考慮的是讓群眾受益，要使補償安臵辦法更科學，更具操作性，更能充分體現政府對困難群眾的關懷，得到了群眾的認可和支

持，特別是對生活確有困難的居民，區民政局、區人力資源和社會保障局、區住建局等部門要采取政府救助、享受低保、安臵廉租房等多種途徑給予幫扶救助，使群眾切實感受到拆遷帶來的實惠。要讓“關注民生、共建和諧”成為棚改工作的主旋律，把改善群眾生活居住條件和環境作為根本目的，使棚戶區改造真正成為利民、惠民的德政工程、民生工程，切實讓廣大人民群眾共享經濟社會發展成果。

二是傾力打造示范工程。一要高起點規劃。規劃是總綱，是方向，是指針。要把棚戶區改造與加快推動城市轉型、打造魯南門戶城市、建設低碳城市、建設保障性住房等結合起來，充分發揮規劃的引導和調控作用，完善功能分區，調整空間布局，完善配套設施，提升城市的品位；要與城市總體規劃的修編充分銜接，與城市功能定位的完善充分銜接，綜合考慮道路、公交、綠化、休閑、醫療、教育、社區服務等問題，使規劃更全面、更科學、更務實。同時，要注重規劃的可行性，按市場規律辦事，盡力而為，量力而行，分清輕重緩急，優先安排連片規模較大、住房條件困難、安全隱患嚴重、群眾要求迫切的項目，逐步解決零星分散的棚戶區。二要高標準建設。要重視維護城市風貌特色，優化住房設計，做到經濟、實用、舒適，基本功能齊備。要嚴把工程質量關，堅決杜絕劣質工程，確保每一項工程能夠經得起歷史檢驗，真正讓群眾住上優質、放心、滿意的房子，真正把我區的棚戶區改造打造成為綠色、健康、和諧的市中城市名片和全國資源城市轉型的示范工程。

三是傾力打造陽光工程。一是拆遷補償要做到陽光透明。折遷補償，涉及群眾切身利益，必須執行一個政策，堅持一個標準，做到公開公平、公正透明。對于每戶居民，拆遷面積多少、補償多少，都要向群眾公開。對于低收入困難家庭給予政策傾斜，要嚴格標準審查，防止弄虛作假。二是

回遷安臵要做到陽光透明。要在充分征求意見的基礎上，制定回遷安臵方案和具體的操作辦法，確?；剡w安臵的各個環節都臵于群眾的監督之下。三是資金使用要做到陽光透明。對棚戶區改造資金要實行專款專用、單獨核算，嚴禁以任何形式擠占、挪用、違規抵扣建設資金。對原材料的采購、工程招標等資金使用的主要環節，要主動向社會公開，自覺接受監督，嚴禁暗箱操作。四是質量監管要做以陽光透明。百年大計，質量為本。有關部門要嚴把工程質量關，嚴肅查處違法違規降低工程質量的行為，嚴防出現“豆腐渣”工程，讓棚戶區居民住上優質房、放心房、滿意房。

四是傾力打造廉政工程。要嚴把廉政關口。拆遷工作涉及大量利益調整，各級領導干部和機關人員要在為群眾辦好事的同時，時刻繃緊廉潔這根弦，切實管好自己，對自身負責。要不講價錢、不打折扣，以攻堅克難的勇氣，永不言敗的志氣，敢打硬仗的決心，務求必勝的信心，全身心投入到棚戶區改造拆遷工作中去。工作中，任何人都不準打招呼、遞條子、施壓力，不能利用手中的權力循私情，為親屬朋友謀私利，干擾棚改拆遷工作的正常進行。區紀檢監察部門要發揮好職能作用，要提前介入，全程監督，把好廉政關口，特別要加強對拆遷安臵、補償資金等的監管，要實行?？顚Ｓ?、單獨核算，嚴禁任何形式的擠占、挪用、違規抵扣建設資金。要嚴格各工作組的工作紀律及工作方法，加大問效、問廉、問責力度，做到監督指導到位，對拆遷過程中出現不作為、亂作為和違法違規等行為，發現一起，查處一起，確保拆遷安臵工作公平、公正、依法、有序開展，努力打造廉潔工程，切實對廣大群眾負責。

三、加強領導、明確責任，切實保障棚戶區改造的大力推進。

棚戶區改造是一件利國利民的大好事，有利于改善人民群眾的生活條件，有利于提升城市整體形象，有利于促進社會和諧，有利于全面建設小康社會。從這個意義上說，“棚改”就是一項民生工程、德政工程、發展工程、“天字號”工程，怎么深刻認識都不為過，下多大力氣抓也不為過，抓得再實再好也不為過。

一是加強組織領導，落實工作責任。區里將調整完善棚戶區改造領導小組，建立高效運轉的棚戶區改造工作領導體系，對全區棚改工作進行全面指導。同時建立健全棚改調度制度，建立棚戶區改造聯席辦公會議制度，堅持每周召開一次協調調度會，及時研究解決工作推進中出現的新情況、新問題。根據我區棚改實際，區委、區政府決定，將2011年棚改任務細化分工，實行區級領導幫包責任制。區級領導要對所幫包的棚改任務切實負起責任，全力靠上，一幫到底，協調解決推進中的困難和問題，區委、區政府將對幫包不力的有關區級領導進行問責；各鄉鎮、街道是棚改拆遷的主體，黨政一把手作為第一責任人要把棚戶區改造工作擺上重要議事日程，成立相應工作機構，制定實施細則，扎實做好棚改過程中的招商引資、調查摸底、宣傳動員、拆遷安臵和社會穩定等相關工作。每個棚改項目區委、區政府都將設臵完成時限，對時限內完成不了任務的鄉鎮、街道，黨委書記要作出書面檢查，同時脫崗專職做好棚戶區改造工作，由鄉鎮長、街辦主任主持全局工作。對完不成全年棚改任務的鄉鎮、街道，由區委組織部對其黨政主要負責人進行誡勉談話，責成其提出辭職申請；區棚改辦要切實發揮好職能作用，為全區棚改工作做好組織協調、政策支持、服務引導等工作，確

保我區棚改工作的順利實施。全區各級各有關部門都要增強工作的自覺性，不等不靠，主動履職，配合好全區的棚戶區改造工作。決不允許任何部門、任何單位、任何人以任何借口設卡梗阻，對于那些只顧部門利益，不顧全局利益，工作玩忽職守、頂著不辦、野蠻拆遷、干擾棚改的行為，要追究有關人員責任，嚴肅處理。區委、區政府將隨時督查工作進展情況，決不允許出現因為工作不主動、不到位，耽誤工程進度的現象發生。

二是健全工作機制，形成工作合力。棚戶區改造涉及各個層級、多個部門，必須健全工作機制，加強協調配合，形成強大合力。區棚戶區改造工作領導小組要切實發揮好牽頭抓總作用，加強統籌協調，及時研究解決棚戶區改造工作中的重大問題。各成員單位要樹立全局觀念、大局意識，各司其職、各負其責，密切配合、通力協作。要健全監管督查機制，對區委、區政府部署的棚改工作進行督察，跟蹤工作進度、督促工程推進、調度棚改任務落實。同時，要嚴把政策執行關、資金使用關和工程質量關，對疏于管理、進度緩慢、配套資金落實不力的，嚴格追究責任。要完善獎懲機制，建立棚改工作風險抵押金制度，對完成棚改任務的要按照3倍的風險金標準對有功人員進行重獎，真正獎出干勁、獎出成績、獎出發展；對完不成棚改任務的不僅要扣除風險抵押金，還要在全區范圍內通報批評，取消其一切評先樹優的資格。要加強工作方式方法的創新，提高效率，凡涉及棚戶區改造項目的立項審批、項目招拍掛、用地計劃、項目融資、建設管理等相關工作，要實行并聯審批，簡化程序，提高效率，確保棚戶區改造工作高效開展。

三是深入宣傳發動，營造良好氛圍。實施棚戶區改造直接面對千家萬戶，宣傳發動工作是貫穿棚戶區改造始終的一個重頭戲，要深入細致地做好輿論宣傳工作，特別是要注重政策的宣傳和解釋，準確解讀目標任務和政策措施，要讓社會各界都能夠充分理解、積極配合、全力支持棚改工作，減少工作阻力。區委宣傳部、各鄉鎮、街道、區文廣新局、區棚改辦要采取多種形式宣傳棚改的重大意義、優惠政策、先進典型等。要充分發動群眾，緊緊依靠群眾，做好群眾思想工作，講清意義，講明政策，最大限度地取得群眾的理解、信任和支持，使群眾理解、支持并自覺參與棚戶區改造。區電視臺、《市中通訊》都要開設專欄，在黃金時段、顯著版面播放、刊登棚改工作宣傳資料，讓廣大群眾原原本本地了解政策、讓被拆遷戶心平氣順地搬遷、讓棚改工作順順利利地進行。要及時總結宣傳工作典型和經驗做法，宣傳感人事跡，發揮示范帶動作用，使這項“天字號”工程得到社會各界的廣泛支持，得到人民群眾的衷心擁護，為順利推進棚戶區改造營造良好的社會氛圍。

四是完善考核獎懲，切實獎優罰劣。要把棚戶區改造納入全區目標管理考核之中，嚴格考核獎懲，將考核結果與年終的目標管理考核和評先樹優結合起來。要制定考核細則，確定考核時限，明確考核進度，細化考核打分，更加注重日?？己耍瑢ε锔墓ぷ鞯拿總€階段都要進行評比打分，對完成棚改任務的要給以表彰；對未完成改造任務的，要按有關考核辦法予以全區通報批評直至追究責任，真正考出壓力、考出動力、考出干勁，為棚改工作創造出良好的“比學趕幫超”氛圍，促進棚改工作的推進。期間，區委組織部要善于發現、注重選拔那些在棚改過程中態度端正、工作積極、成績突出的干部作為區委提拔重用人選，在下步工作安排中，區委將優先考慮、優先提拔、優先重用。

五是維護社會穩定，確保和諧拆遷。棚戶區改造涉及廣大群眾的切身利益，政策性很強，特別是棚戶區改造工作，執行不好容易引發不穩定因素。對此，各級各部門各單位要始終遵循“政府主導、市場運作、讓利居民”原則，嚴格把握相關政策措施，認真搞好拆遷補償和住房分配等政策落實，公開、透明、陽光運作，把工作做細、做實、做透。要切實做好群眾思想工作，使廣大居民充分理解棚改的好處、政府的難處。要經常深入實地，及時掌握居民的思想狀態，了解他們的愿望，真心實意地幫助他們克服實際困難。要加強各類矛盾的排查和梳理工作，及時把不穩定因素化解在萌芽狀態，始終保持社會穩定，使棚戶區改造的過程，成為密切黨群干群關系的過程，成為促進社會和諧的過程。

同志們，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，站在新的歷史起點，市中區城市大建設、民生大改善、環境大優化任務艱巨，責任重大。我們要結合此次全區解放思想推動轉型大討論暨軟環境硬治理活動，在市委、市政府的正確領導下，同心同德、攻堅克難、奮力拼搏，有力有序地做好全區棚戶區改造工作，不斷開創我區棚改工作的新局面，為打造“百年中興、幸福市中”，為建設富裕、文明、生態、和諧的幸福市中，為市中人民生活得更有尊嚴而努力奮斗！

第三篇：棚戶區改造流程

棚戶區改造流程

一、前期準備

一項目選址，項目選址必須符合棚戶區特征，對改造的單位住戶進行前期入戶摸底調查并取得有關部門的選址意見書。

二項目規劃，確定改造區的面積劃出紅線地圖及設計條件、規劃設計、建設方案（集中新建為初步設計，配建為實施方案）及審批等環節。包括辦理規劃部門出具選址意見書、用地規劃許可證、規劃用地拆遷紅線圖、國土局有關部門出具用地意見。

三項目立項，由市發改委辦理。

二、房屋拆遷

（一）被拆遷人提供產權依據、有效身份證；

（二）拆遷工作人員審核確認、進行測繪、評估，在三個工作日出具評估報告，并最少公示7天；

（三）對評估公示結果無異議的，由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議；

（四）選擇產權調換的，按簽訂協議的先后順序選房；選擇貨幣補償的，按照簽訂協議的金額到銀行領取補償款，規定期限內完成搬遷的，在房屋拆遷市場評估價基礎上獎勵8%；

（五）搬遷完畢并交房，經拆遷工作人員驗收簽字；

（六）組織拆除。

三、政府供地（由行政劃撥或掛牌出讓）；

四、建設階段 可，招標投標，安全質量監督（含委托監理），到市棚改辦規劃處核發辦理《建設工程施工許可證》和簽訂施工合同、施工建設及管理等環節，并該取得建筑工程許可證。

五、驗收階段

包括房屋和涉及規劃、消防、環保、市政園林、防雷以及給排水等管線工程的驗收和建設工程竣工驗收備案。

六、分配、管理流程

（一）私房

按拆遷戶簽訂協議時的先后順序，將選定的房屋分配至拆遷戶。入住后的小區管理由物業公司負責。

（二）直管公房、單位自管房的租賃戶

（1）向居住地社區居委會申請，居委會受理后，進行入戶調查、組織居民小組評議、公示，合格的報區政府；

（2）區政府委托街道辦事處對申請人的情況進行復核，并公示，合格的由區住房保障機構匯總報市政府。

（3）市政府委托市房地產管理局組織審核、公示，合格的，報市政府批準后采取搖號方式確定選房序號。

（4）中簽戶選房。

（5）中簽戶到市房地產經營管理處辦理租賃手續。

（6）由市房地產經營管理處負責管理廉租住房，包括收取租金、管理養護廉租住房。

第四篇：棚戶區改造研究

棚戶區改造法律資料匯總及指引

棚戶區是我國對西方所謂貧民窟的一種具有中國特色的稱謂，當然做為比西方資本主義先進的社會主義制度下我們的國家是不可能存在平民窟的，因為西方資本主義國家公民有遷徙自由的權利，在他們的城市化的過程中，大量失地農民進入城市，在社會保障不健全的情況下，大量的在城市化浪潮中被卷進城市的人就在城市的國有土地上搭建臨時的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最終形成了城市平民窟，也就是我國的所謂棚戶區。因為國情不同，主要是土地政策的不同所以有關棚戶區的形成和處理在中西方有很大差別，但是還原棚戶區的本來面目可以使問題相對簡單明了化，也使我們的棚戶區改造的政策更顯人性化，也正契合了我黨國執政為民的理念。

什么是棚戶區

棚戶區是指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟、亂、差的區域。從面積上講，棚戶區一般拆遷面積在3萬平方米以上，占地面積一般至少在5萬平方米左右。

棚戶區的特征如下：

第一，棚戶區所在區域屬于城市市區內，及城市建成區，包括城鎮、國有農場等國有土地之上。

例：山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見指出改造的范圍是：城市規劃區內國有土地上和獨立工礦區內。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區改造的實施意見指出改造范圍是：城市建成區國有土地范圍內。

第二，棚戶區所在的絕大部分房屋為平房。平房是相對于樓房而言，其特點是低矮，質量差。也包括部分簡易的樓房。

例如：山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見指出改造的范圍是：集中連片平房和簡易樓房。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區改造的實施意見指出改造范圍是：集中連片平房區、簡易樓以及因規劃需要拆除的現狀樓。

第三，市政設施不完善，沒有公共排水設施等。治安和消防隱患大以及環境衛生臟亂差的區域。

山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見指出改造的范圍是：使用年限久、房屋質量差、基礎設施不配套、交通不暢、消防隱患大、環境臟亂差。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區改造的實施意見指出改造范圍是：使用年限長、房屋質量差、設施不配套、交通不便利、環境臟亂差、安全隱患大。

第四，破舊簡易平房構成，混雜大量違章搭建。

山東省建設廳對棚戶區的概念還特別突出了：“破舊簡易平房構成，混雜大量違章搭建”；

第五，人均居住水平低，建筑面積小。

“人均居住水平低”（黑龍江省、大興安嶺）；“人均建筑面積小”（吉林）；“人均住房建筑面積低于十平方米”（山東青島）；“人均居住面積小”（咸陽）

通過對棚戶區特征的分析，雖然國家沒有對棚戶區作出一個明確統一的概念，但可以看出，各個地方人民政府對棚戶區的定義，基本上是大同小異，均能反映出當地棚戶區的實際情況。

什么是棚戶區改造

棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房城鄉建設部統計顯示，我國在過去幾年進行了大規模的棚戶區改造，約改造５０００萬平方米棚戶區，近１００萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。

２００５年開始，我國在東北三省實施振興戰略中相繼開展了大規模的棚戶區改造工程。這是新中國建國以來東北最為龐大的安居工程，計劃利用３至５年時間，讓２００多萬居民全部遷入新居。

目前，我國包括棚戶區在內有大約１．５億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計劃，因地制宜進行改造。根據住房城鄉建設部規劃，我國將從２００９年開始，對國內煤炭采空區、林場、農墾及華僑農場中棚戶區進行大規模的改造。

核心政策如下：

1、政策優惠，陽光操作。妥善處理棚戶區中歷史遺留的產權問題，對已經取得房屋所有權證的房屋，依法賠償。充分考慮棚戶區居民的承受能力，做好與各項住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。實行產權調換或者貨幣補償。

2、破解復雜問題，必須堅持原則性和靈活性相統一，創新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加強棚戶區居民安置用房的建設質量管理。盡可能通過公開招標的方式選擇有實力的單位參與建設，加強工程質量安全監督管理，確保回遷安置房屋的建設質量，防止因質量問題引發矛盾糾紛。

4、要完善棚戶區改造后的公共服務功能。

以上政策在《山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見》(晉政發[2008]3號)和《太原市人民政府關于城市居民棚戶區改造的實施意見》（并政發〔2007〕23號）中均有比較充分的反應。

棚戶區改造的法律性質

在《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》中的第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：

（四）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要；

（五）為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；

根據山西省和太原市關于棚戶區改造的指導意見的指導思想分別是：“城市居民棚戶區改造,是實踐黨的宗旨、鄧小平理論和“三個代表”重要思想,落實科學發展觀,構建社會主義和諧社會的具體體現。城市居民棚戶區改造要與創建宜居城市,完善住房保障體系和改造“城中村”相結合,與降低城市中心區人口密度和社區建設相結合,按照建設資源節約型、環境友好型社會的要求,優化配置土地資源,建設節能省地型住宅,從根本上改善居民的居住和生活環境。”和“以鄧小平理論、“三個代表”重要思想和科學發展觀為指導，以改善居民居住條件、提高城市土地集約利用率為宗旨，科學規劃，精心組織，分類實施,全面啟動城市居民棚戶區改造，力爭用3-5年時間完成全市棚戶區改造任務，提升城市品位，改善人民生活，構建和諧太原，促進經濟社會全面發展?！?/p>

在住建部和山西省和太原市三級指導意見中的棚戶區改造基本原則中均規定了“政府主導、市場運作”的基本原則。

綜上我們可以看出棚戶區改造在法律上屬于是公共利益的范疇。

棚戶區改造的一般程序

一、前期準備工作

（1）核實擬拆遷的土地性質，確定適用拆遷的程序。

主要區分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內集體土地上房屋的拆遷，以及農村房屋拆遷。

（2）核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。

此時應該注意：① 拆遷主管行政機關不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或縮小。④提示建設項目若在拆遷期限內發生轉讓，應經拆遷主管行政機關同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規，以及本地的實際情況。

（3）核實國有土地使用權證或土地征收征用批準文件，是否合法取得建設項目批準文件，是否取得建設用地規劃許可證并且公示。（5）調查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數、人口、老弱病殘特殊對象。

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。

（7）參與制定并核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機構的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當事人通過協商一致的方式或者抽簽方式確定評估機構。評估機構應當具有經建設行政主管機關依法核準的相應房地產評估資質。（2）審查拆遷估價委托書

①核實估價機構及估價人員的資質、綜合實力、社會信譽。②對估價機構確定程序的合法性進行核實。

③核實估價機構和估價人員與拆遷當事人是否有利害關系，或者是否是拆遷當事人。

④對估價報告的形式與內容進行核實。

⑤對估價機構公示初步估價結果和送達分戶估價報告的程序性、合法性進行核實。⑥對評估報告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質的評估公司專業評估人員，遵循房屋拆遷估價原則，選擇適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對該房屋客觀合理價格（價值）進行估算和判斷的活動。

（2）房屋拆遷評估的標準

我國《城市房屋拆遷管理條例》確定了房屋拆遷評估的標準，是依據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

Ⅰ 房屋的區位是指房屋的地理位置，與城市區域發展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環境等有關。區位是決定房屋價格的主要因素，實質上是土地價值因素。但房屋拆遷補償考慮區位因素并非是對房屋土地使用權的實際補償。

Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途。沒有所有權證書或證書上未標明用途時，應界定其實際用途。實際用途的界定以是否依法征得規劃、城建部門同意，是否取得合法手續為依據。如原設計為住宅，改為營業用途不但要看是否有營業執照，還要有規劃部門批準手續。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權證書上標明為準。沒有所有權證書的房屋以有資質的面積測繪單位測繪結果為準。除上述三個因素外，房屋的成新、權屬、結構形式、樓層、朝向等因素均應在評估時一并考慮，采用一定的系數進行換算。（3）房屋拆遷評估行為的法律性質

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產估價規范》等法律法規、規章的規定，估價機構做出的《評估報告》才是合法的。

Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。Ⅲ 補充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協商達成一致意見，可不經過評估程序，直接簽訂補償安置協議。

Ⅳ 專業性：從事房屋拆遷評估的機構必須具有三級以上房地產評估資質，從事房屋拆遷估價的人員必須具有中國注冊房地產估價師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機構出現，對被拆遷房屋的市場價值進行客觀、公正的估價，其評估結論可以作為補償安置的依據。但有證據證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結論明顯背離事實的情況，該評估結論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強制性：房屋的估價一般不等同于房屋補償價，在確定房屋拆遷補償價時，《評估報告》不具有強制適用性。實踐中拆遷人與被拆遷人可以依據評估報告確定的估價值協商房屋拆遷補償價。同時《評估報告》在裁決中僅為證據，沒有拘束力。（4）房屋拆遷評估范圍

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾、無法恢復使用設備的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托其他資產評估公司確定。拆遷估價的價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機構的產生

Ⅰ承擔房屋拆遷估價機構必須取得建設部拆遷主管機關依法核準的房地產價格評估資格，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

Ⅱ房地產估價機構資質等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業務，但處于暫定期內的三級估價機構除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

Ⅲ 評估機構按以下程序產生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協商共同選定并委托一家具有資質的房地產評估機構承擔。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質的房地產評估機構進行隨機抽取或抽簽確定。為保護拆遷人利益，應由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機構。

⑶公示入選的評估機構。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

⑷拆遷估價機構確定后，由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。評估費用由拆遷人承擔。

Ⅳ評估機構產生程序的弊端

⑴評估機構出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關人員的意見對評估機構實施評估的影響。

⑵拆遷估價委托合同由拆遷人與評估機構簽訂，并由拆遷人支付費用。事實上，拆遷人和評估機構建立起一定的利益聯系，可能影響評估的公正性。

（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應向拆遷當事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機構人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價所必需的資料，拆遷當事人有義務向評估機構如實提供。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息，房地產管理部門給與協助查閱。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

Ⅲ現場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價補償的基本數據。其中兩個數據非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發之日；二是當地房地產市場交易價格數據。按《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

Ⅴ制作評估報告，提出價格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設開發法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點近期有過拆遷交易的類似房屋進行比較，對這些補償價格做合理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經營性房屋，有時很難找到參照物進行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實信息，因為拆遷行為本身更多體現在雙方協商上，被拆遷人的社會關系、談判能力、心理素質等等因素決定交易價格。

Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發生交易的房屋價值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設開發法，是預計估價對象開發完成后的價值扣除相應的費用。目前我國房地產開發成本費用有：①土地取得費用，包括征地費、拆遷費、出讓金等；②前期工程費用，包括場地平整費、項目設計費等；③建筑安裝工程費用；④期間費用，指開發經營者在商（pin）品房開發期間的管理費用、財務費用、銷售費用等；⑤開發基礎設施建設費（市政配套費）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。該評估價保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理條例》，很多地區并沒有確立這樣的補償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價格應包含土地使用權價值

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，理解該條規定，不難看出既然是市場價就應該包括土地使用權在內，而非只是房屋本身的價值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價格將被拆遷的房屋購買，然后進行拆除的行為。拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋價值進行評估，評估價應為房屋本身的價值與附著的土地價值之和。

（9）被拆遷人對評估機構不配合，應但承擔的后果。

被拆遷人應該配合評估機構實施評估，提供相關資料并配合實地查勘，否則，評估機構很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔限制舉證的后果。裁決機關依據評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。（10）拆遷當事人對評估結果有爭議時如何處理。

被拆遷人對評估結果有爭議是最常見的，通常認為該結果不能反映自己房產的真實價值。此時有些被拆遷人干脆置《評估報告》不顧，當起“釘子戶”。該做法可以導致裁決程序中出現主張權利程序瑕疵。拆遷當事人對評估結果有爭議時，應當遵循以下程序解決： Ⅰ拆遷當事人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

Ⅱ拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

Ⅲ拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

Ⅳ拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向估價專家委員會申請技術鑒定。

Ⅴ估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

Ⅵ估價專家委員會應當由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。棚戶區改造的拆遷安置問題

一、拆遷安置的依據。

根據山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見：

四、拆遷補償安置與住房保障

拆遷補償安置采取產權調換和貨幣補償相結合的方式。為保障被拆遷城市棚戶區內居民的基本住房需求,應以產權調換為主。依法實行產權調換和貨幣補償,屬于私有房屋的,按照《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規定執行。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區居民,可先進行房改后,按照私有房屋接受補償安置,也可在回遷安置時,以房改價購買相應面積標準的住房。

符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優先給予保障。支付不起最小戶型全部房價的居民,本人可先購買部分產權;其余部分為公有產權,可交納租金租用,待具備購買能力后,再自愿購買。

拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償。居住人為獨立戶的,可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償,不予安置。各市、縣人民政府要結合城市居民棚戶區改造,通過就地或異地建設、收購二手住房等方式,籌集一批租賃型經濟適用住房,并按照廉租住房政策儲備一批廉租住房,以滿足無力購買回遷安置住房的住房困難家庭的需求。

根據以上的文件的精神，關于拆遷安置補償總體上分為兩大類四種情況。

首先，兩大類分別為貨幣補償和產權調換。

貨幣補償是指拆遷人以專業房產評估機構對被拆遷人的房屋進行的評估結果為依據，與拆遷人達成拆遷協議進行補償。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。貨幣補償給被拆遷人后，拆遷方接受相關房屋進行拆除。

產權調換是指拆遷人給予被拆遷人異地或回遷安置并根據相關評估結果計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。其中根據城市房地產拆遷管理條例規定拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

其次四種情況。

四種情況是根據拆遷的房屋產權情況分別為：

1、私有房屋

2、租住的公房。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

4、無證自建房屋。

1、私有房屋的拆遷按照《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規定執行。

2、租住的公房。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區居民,可先進行房改后,按照私有房屋接受補償安置,也可在回遷安置時,以房改價購買相應面積標準的住房。

也有關理論對公房類承租人進行拆遷補償安置的方法有四種：（1）租賃權安置。安置房應當在同類地區、其使用面積應不少于原房屋使用面積、且繼續執行政府規定的租金標準。若安置房的區位低于被拆遷房屋區位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應適當補償。搬遷費、提前獎、過渡費及承租人添置物品的補償歸承租人（在公房中，對搬遷費、提前獎、過渡費三項費用有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。對承租人添置物品的補償則無論是公房還是私房，有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。下同）。

（2）貨幣安置。此種安置的關鍵在于如何在被拆遷人與承租人之間進行分配。對此有的地方是確定一個固定的比例，如無錫市政府頒布的《無錫市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年12月1日起施行）第三十二條規定：“拆遷政府規定的租金標準的公有出租居住房屋，??被拆遷人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，拆遷補償金額的80%補償給房屋承租人，20%補償給被拆遷人?！薄赌暇┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第三十五條則規定：“拆遷執行政府規定租金標準的公有住宅房屋，拆遷人應當將貨幣補償金額的10%支付給被拆遷人，90%支付給房屋承租人，租賃關系終止。租賃雙方約定貨幣補償金額分配比例的，從其約定?！薄短旖蚴谐鞘蟹课莶疬w管理規定》第三十二條規定：“拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋，??實行貨幣補償的，按照下列規定執行：

（一）拆遷住宅房屋的，拆遷人按照被拆遷房屋補償金額的5％給予被拆遷人補償，按照被拆遷房屋補償金額的95％給予房屋承租人補償；”這就產生一個問題，即承租人是獲得80%合理還是獲得95%合理？還是這些比例都不合理？筆者以為對拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋實行貨幣補償時，按固定比例補償是沒有法律依據也是不合理的，事實上也是一直為人所詬病的。在實施貨幣補償時，還是應區分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價歸被拆遷人，其余補償歸承租人；承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費、提前獎、過渡費及添置物品部分的補償。

（3）準產權安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購買安置房的，除將成本價支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關權利，其可以要求拆遷人進行產權置換安置。

（4）產權安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購買其承租房屋的，則由承租人直接向產權人購買被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進行安置。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

根據太原市的相關政策對棚戶區改造范圍內符合廉租住房保障條件的被拆遷人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理辦法》的有關規定優先予以安置。具體辦法由市房地產行政主管部門另行制定。山西省相關政策是符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優先給予保障。支付不起最小戶型全部房價的居民,本人可先購買部分產權;其余部分為公有產權,可交納租金租用,待具備購買能力后,再自愿購買。

4、無證自建房屋。

根據城市房屋拆遷管理條例的規定拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。所以對于拆除無證的自建房屋是不予以補償的，但是出于社會安定和照顧到自建房屋人員的安置問題。山西省規定拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償。居住人為獨立戶的,可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償,不予安置。該條政策只是針對自建居住三年以上的住戶，并且計算的截止時間點是拆遷公告發布的那一天。

二、拆遷安置的標準

根據《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規定補償分為拆遷搬遷補助、臨時安置補助(過渡期)和經營性用房停產、停業補償。

1、拆遷搬遷補助

第六條拆遷住宅房屋,一次性支付搬遷補助費的標準為:(一)設區的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬遷補助費200—300元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費7—10元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補助費150—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費5—7元。

(三)建制鎮被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補助費90—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費3—5元。

第七條拆遷非住宅房屋,一次性支付搬遷補助費的標準為:

(一)設區的市商業營業用房每平方米支付15—20元,生產用房每平方米支付20—25元,辦公用房每平方米支付10—12元,倉儲用房每平方米支付15—20元。

(二)縣(市)商業營業用房每平方米支付10—15元,生產用房每平方米支付15—20元,辦公用房每平方米支付7—10元,倉儲用房每平方米支付10—15元。

(三)建制鎮商業營業用房每平方米支付7—10元,生產用房每平方米支付10—15元,辦公用房每平方米支付5—7元,倉儲用房每平方米支付7—10元。

第八條實行貨幣補償和現房產權調換的,按照本辦法第六條和第七條規定支付搬遷補助費;實行期房產權調換的,按照本辦法第六條和第七條規定支付兩次搬遷補助費。

2、臨時安置補助(過渡期)第九條被拆遷人自行過渡的,支付臨時安置補助費(過渡費)的標準為:

(一)設區的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費120—200元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費4—6元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費90—150元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費3—4元。

(三)建制鎮被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費60—100元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費2—4元。

3、經營性用房停產、停業補償。

第十條拆遷經營性、生產型非住宅房屋或者拆遷許可證頒發前已依法取得營業執照的住宅房屋,拆遷人應當根據被拆遷人在拆遷公告發布的上一納稅情況給予經濟補償。經濟補償包括工資補償和經營補償兩部分。經營補償金額按照實際納稅額計算;沒有納稅的,不予補償。

拆遷公告發布前,雖已獲取營業執照,尚無納稅行為的不予補償;拆遷公告發布前,已停產、停業的,不予補償。

第十一條拆遷經營性非住宅房屋,造成停業的,補償標準為:

工資補償應當根據在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同在冊(在崗)人員,按本企業上一人均月工資標準給予一次性經濟補償;經營補償根據上一月平均納稅情況給予一次性補償。

造成全部停業的,補償期限不超過6個月;造成部分停業的,補償期限不超過3個月。

第十二條拆遷生產型工業企業非住宅房屋,造成停產的,補償標準為:

工資補償應當根據勞動和社會保障部門提供的被拆遷單位在冊(在崗、繳納勞動保險)的人員名冊,按本企業上一人均月工資標準給予一次性經濟補償;經營補償根據上一月平均納稅額給予一次性補償。

造成全部停產的,補償期限不超過6個月;造成部分停產的,補償期限不超過3個月;非正常生產的企業,工資補償按前款規定標準的一半補償,期限不超過6個月。

第十三條拆遷許可證頒發前已依法取得營業執照的住宅房屋,補償標準為:

工資補償根據在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同的在冊(在崗)人員,按本企業上一人均月工資標準給予一次性補償;未簽訂勞動用工合同的不予補償。

經營補償根據上一月平均納稅額給予一次性補償;未納稅的不予補償。

造成全部停業的,補償期限不超過6個月;造成部分停業的,補償期限不超過3個月。第十四條拆遷出租的非住宅房屋,已簽訂租賃合同的,并在被拆遷房屋所在地房地產管理部門登記備案的,拆遷人對被拆遷人和承租人的補償標準為:

(一)根據租賃合同約定的租金標準,給予被拆遷人3個月的一次性經濟補償。

(二)根據本辦法第七條、第十條、第十一條、第十二條規定的補償標準,給予承租人經濟補償。

未簽訂租賃合同或者租賃合同未到房地產管理部門登記備案的,不予補償。

房屋拆遷糾紛的行政裁決

一、概念界定

（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據拆遷法律規范的規定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償的形式和金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關于雙方當事人之間的權利和義務的具體行政行為。

（2）強制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷的行為。

二、適用范圍

主要針對城市房屋拆遷中的律師實務，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規定確定是否適用本章內容。

三、裁決申請與受理階段

（一）申請階段

律師在代理當事人提請房屋拆遷裁決申請時，重點是把握按規定申請所必需的資料。在為拆遷主管行政機關提供服務時則應審查申請資料是否符合要求。

1.代理拆遷人申請裁決應提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請書。

（2）申請人的身份證明(指營業執照、法人代碼)、法定代表人的身份證明。

（3）被拆除房屋的權屬及租賃關系的調查資料、房屋評估報告。（4）對被申請人的房屋拆遷補償安置具體方案。

（5）申請人與被申請人就補償安置達不成協議的相關證據資料(包括協商記錄)。

（6）其他與裁決有關的資料。

拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達成拆遷補償安置協議的戶數占拆遷基地總戶數的比例數。

2.代理被拆遷人、房屋承租人申請裁決應提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請書。（2）申請人的身份證明。

（3）房地產權屬證明或租用公房憑證、房屋租賃合同。（4）其他與裁決有關的資料。

3.代書裁決申請書應包括以下主要內容：

（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業、住所。

（2）被申請人名稱、地址等基本情況。（3）申請裁決的請求、事實和理由。（4）申請人簽名或蓋章、申請日期。

（二）審查受理階段

律師在拆遷行政裁決階段，應注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。

1.裁決聽證

裁決機關收到拆遷人的裁決申請后，應當對達成拆遷補償安置協議的戶數占拆遷基地總戶數的比例進行審核，對已達成協議不足20％的，裁決機關應當在受理裁決前就該拆遷基地的補償安置標準、安置方式等內容組織聽證。

律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結合相關法律法規，以及委托人的合法權益發表律師意見。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁決機關不予受理裁決申請：（1）已超過房屋拆遷期限的。

（2）申請人未在規定的日期內補齊資料的。

（3）申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協議后發生合同糾紛的。

（4）房屋已經滅失的。

（5）申請人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理條例》、《實施細則》規定的。

（6）申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的。（7）裁決做出后，當事人就同一理由再次申請裁決的。對裁決申請不予受理的，裁決機關應當自收到申請之日起5日內書面通知申請人。

律師對行政機關作出受理或不予受理的決定，均可為當事人提供咨詢意見，確認行政機關的決定是否符合法律規定。如確認不符合法律規定，可接受委托代書復議申請書、訴狀或代理復議與行政訴訟。

四、裁決審理階段

在拆遷裁決的審理階段，律師的服務重點主要是以下幾方面： 1.對裁決審理的程序和內容的核實。

（1）裁決行政機關是否向申請人發出裁決受理通知書。（2）裁決行政機關是否向被申請人送達裁決申請副本及答辯通知書。

（3）相關資料、程序的合法性。

（4）裁決行政機關是否組織拆遷當事人進行調解。注意未經調解，不能作出裁決，而申請人經兩次通知未參加裁決調解的，視作為撤回裁決申請；被申請人經兩次通知不出席裁決調解的，裁決機關可以缺席裁決。

（5）

核實補償安置標準是否符合法律規定與該案的實際情況。

在審理過程中，當事人對評估結果有異議且未經房屋拆遷估價專家委員會鑒定的，裁決機關應當委托估價專家委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。

（6）

裁決行政機關是否及時合法地作出書面的裁決書。經調解當事人達不成協議的，裁決機關應自受理裁決申請之日起30日內做出裁決。裁決書內容應當合法、適當。裁決須經裁決機關領導班子集體討論決定。

（7）裁決書是否送達。裁決書應當送達當事人，并留有送達的證據。裁決書可以按照直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達的順序以及實際情況，確定送達方式。公告送達的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內。裁決書自張貼于公示欄內之日起滿7天視作送達。

2.裁決中止的審查

在裁決審理過程中，可能出現中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務重點是以下七個方面：

（1）審查是否是發現新的需要查證的事實。

（2）審查是否是當事人對評估結果有異議，需等待鑒定結論的。（3）審查是否是裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據的，而相關案件未結案的。

（4）審查是否是作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續裁決的。

（5）審查是否是作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的。（6）審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。

（7）中止裁決的情形消除后，應當提請行政裁決機關恢復裁決。3.裁決終結的審查

裁決審理過程中，行政裁決機關可能會決定裁決終結，律師在這種情形下提供法律服務的重點是以下四個方面：

（1）審查是否是當事人達成拆遷補償安置協議的。（2）審查是否是發現申請人或被申請人不是裁決當事人的。（3）審查是否是申請人撤回裁決申請的。

（4）審查是否是作為自然人的申請人死亡，15日內繼受人沒有表示參加裁決或放棄參加裁決的。

4.裁決書內容的審查 裁決書應包括以下主要內容：

（1）申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。

（2）申請裁決的請求、爭議的事實和理由。（3）裁決機關認定的事實、理由和適用的法律依據。（4）補償安置方案(補償方式、補償金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及《實施細則》中規定的應當補償的項目)。

（5）告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及期限。（6）裁決機關的名稱、裁決日期并加蓋公章。（7）裁決規定的搬遷期限不得少于15日。

五、行政強制執行階段的律師實務

在行政決定的行政強制執行階段，律師為當事人以及行政機關提供法律服務的重點主要以下四個方面：

1.審查行政強制執行申請主體

房屋拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人應當執行裁決方案。被拆遷當事人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，裁決機關可依法申請強制執行。

2.審查行政強制拆遷前是否依法聽證

申請行政強制執行前，裁決機關應當組織拆遷當事人對行政強制執行的依據、程序、補償安置方案及測算依據等內容進行聽證。同時，還應邀請政府有關部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當事人拒絕參加聽證會的，裁決機關應當組織召開調查會。律師可代理委托人參與聽證會及調查會，發表律師意見。

3.審查行政強制執行申請應提交的材料 申請行政強制執行，應當提交下列資料：（1）行政強制執行申請書。（2）裁決調解記錄和裁決書。（3）安置用房或補償資金證明。

（4）被拆遷當事人拒絕接受補償資金的，應當提交補償資金的提存證明。

（5）被拆遷當事人不同意拆遷的有關材料。（6）聽證會或調查會記錄。4.行政強制執行其他應注意的事項

（1）申請行政強制執行，應當由裁決機關領導班子集體討論決定。

（2）拆遷人未按裁決規定向被拆遷當事人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標準和產權清晰、無權利負擔的安置用房的，不得申請行政強制執行。

（3）裁決機關應當提前15天通知被拆遷當事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當事人自行搬遷。

（4）拆遷人應當對被拆除房屋以及房屋內的物品向公證機關辦理證據保全。

（5）行政強制執行時，裁決機關應當組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現場。

（6）裁決機關是被拆遷當事人的，由同級人民政府裁決。（7）行政強制執行應當注意防止人身傷害的發生，要有應對突發事件的預案。

（8）執行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則，注重社會穩定與和諧。

行政復議與訴訟 一、一般規定 1．目的和依據

為依法維護拆遷委托人的合法權益，依據《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國行政訴訟法》、《中華人民共和國行政復議法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《最高人民法院〈關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復〉》、《最高人民法院〈關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復〉》等規定，結合拆遷行政復議與行政訴訟業務操作流程和經驗制定本章，供本市律師辦理拆遷行政復議與行政訴訟業務作參考。

2．適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等為維護自身合法權益，依法進行司法救濟的實務操作。

二、拆遷行政復議 1.一般規定

拆遷行政復議并不是每個項目拆遷的必經階段,但拆遷行政復議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對此提供相應的法律服務。

在拆遷人申請規劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷管理部門作出與拆遷相關的行政決定等過程中，只要當事人認為該具體行政行為侵犯其合法權益，均有權依法向管轄部門申請行政復議。

除行政復議法、行政訴訟法已有規定外，律師應當提示拆遷委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行；拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

2.律師在行政復議階段的法律業務內容：

（1）審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內容包括但不限于：

（一）審查立法文件的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（二）審查規劃許可的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（三）審查用的許可的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（四）審查拆遷許可證發放的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（五）審查拆遷人申請拆遷許可時提交的拆遷計劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權益的情形；

（六）審查拆遷補償資金是否符合法律規定的及是否被挪用等情形。

（2）審查相關拆遷實施行為，律師工作內容主要包括：

（一）審查被拆遷房屋評估的合法性。包括評估機構的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內容（內容詳見本指引第三章第二節部分）。

（二）審查補償安置方案的合法性。包括補償對象、利益相關人、補償范圍、補償標準，補償方法，以及安置房源等內容。

（三）審查補償安置實施過程的合法性。包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協商、談話、協議，以及補償安置的執行等事實情況。

（3）審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：

包括具體行政機關對被拆遷房屋的面積認定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產權情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經營許可等內容。（4）審查行政強制拆遷的合法性：

包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的原因、行政強制拆遷的實施等內容。

（5）對相關事實調查取證，發表律師意見。（6）向委托人提供法律咨詢。（7）對具體事項進行專項法律研究。

（8）代理協商、調解、申請行政復議、仲裁、訴訟、申訴。（9）參與對被拆遷人被行政處罰、裁決或強制拆遷后的法律疏導、矛盾化解工作。

（10）其他相關法律服務。

三、拆遷訴訟 1.一般規定

按法律關系的不同，拆遷訴訟可以分為以下兩類：

（1）拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規、規章和規范性文件，法律關系繁雜，又是社會的熱點，容易引發群體矛盾。除了本章第一節行政復議后15日內提起行政訴訟，當事人也可以在行政裁決書送達之日起3個月內直接向法院提起行政訴訟。

（2）拆遷民事訴訟：是拆遷當事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當事人與非拆遷當事人之間的與拆遷相關的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應注意以下案件受理管轄的特別規定：（1）公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應按行政案件受理。

（2）拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發生爭議，或者雙方當事人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。

（3）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以申請房屋拆遷主管機關裁決。房屋拆遷主管機關是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起３０日內作出。當事人對裁決不服的，可以按法律規定向人民法院起訴。

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

根據不同的案情及訴訟請求，律師應當分別按照行政訴訟證據的若干規定和民事訴訟證據的若干規定提交如下證據：

（1）證明訴訟主體資格的證據

當事人應當提交身份證明資料，即，當事人為自然人的，應提交身份證或戶口本；為法人或其它經濟組織的，應提交工商營業執照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等；法人或其它經濟組織的名稱在訟爭法律事實發生后有變更的，還應當提交變更登記資料。（2）證明房屋發生拆遷法律事實的證據 拆遷人應提交的證據：

（一）房屋拆遷許可證。

（二）拆遷公告。

（三）新建建筑物的，提交《建設工程規劃許可證》及工程竣工驗收證明。

（四）房屋被拆除前所作的面積測量報告。

（五）已經達成拆遷補償安置協議的，要提交該協議。

（六）已向被拆遷人支付貨幣補償款、過渡費、搬家補助費、設備遷移費等費用的憑證。

（七）提供過渡期臨時用房給被拆遷人的證據。

（八）用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報告等。

被拆遷人應提交的證據：

（一）能證明被拆除房屋的所有權的憑據。

（二）能證明被拆除房屋的結構、房屋的性質（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據。

（三）在被拆遷房屋所有權憑據上記載的所有人不是主張權利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權主張補償安置的證據，例如：繼承關系證明、親屬關系證明、原權利人放棄權利的證明等。

（四）能證明房屋何時被拆除的證據。

（五）已經達成拆遷補償安置協議的，要提交該協議。

（六）經過房屋拆遷主管部門裁決的，還應提交裁決書。

棚戶區改造依據的法律文件

《中華人民共和國憲法》 《中華人民共和國物權法》 《中華人民共和國房地產管理法》 《中華人民共和國土地管理法》

《城市房屋拆遷管理條例 》或（《國有土地上房屋征收與補償條例》）

《山西省城市房屋拆遷條例》

《山西省城市房屋拆遷補助與補償標準暫行辦法》

《財政部關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的通知》

《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》 《國家發展改革委辦公廳關于中西部地區中央下放煤礦棚戶區改造有關問題的通知》

《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 《住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、財政部等 關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》

《山西省人民政府關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》 《山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見(試行)》

《山西省人民政府關于實施國有重點煤礦棚戶區改造的意見》 《太原市人民政府關于城市居民棚戶區改造的實施意見》

第五篇：棚戶區改造工作匯報

全面推進棚戶區改造工程 努力改善職工群眾的居住生活條件

在全面深入開展“創先爭優”活動中，我所緊密結合各項工作，特別是結合當前棚戶區改造工程，以“創先爭優”活動為抓手，全力推進棚戶區改造工程，最大幅度地改善職工群眾的居住生活條件?，F將點滴做法作以匯報。

一、強化認識，形成推進“棚改”的態勢

我們***經營所是全局建所較早的山上場所，也是目前人口、住戶較多的山上單位。據統計，全所原有住房中有58%的房屋是坯瓦結構的，其中有12戶是64年建所前建的，有60余戶是70年代建的，多數住房已成危房?？梢哉f職工的住房條件，在全局山上單位是最差的。

今年5月份，我們貫徹落實局黨委、林業局在山上單位實施棚改的重大決策，也拉開了著力改善職工生活居住條件的序幕?；仡櫾凇芭锔摹敝?，我們認為：要想讓全所職工群眾最大化的參與，第一要務是，要在全所上下樹立正確認識，于是我們分層次展開了宣傳攻勢：

首先統一領導班子的認識。召開支委擴大會議，學習局黨委、林業局有關“棚改”的部署，每個成員談認識，表決心。所長蘇立國同志首先發言：他說，我過去曾經在2個山上林場所工作過多年，但沒有一個單位職工群眾的居住條件這么差，我們應該抓 住這一契機，按照局黨委、林業局的要求，把這件民生大事抓好。一句發自肺腑的話，讓全體班子成員堅定了信心。

其次是統一黨員的認識。在黨小組會、黨員大會上，支委成員一方面宣傳棚改政策，一方面向黨員表明了班子抓棚改的決心，黨員紛紛表示：這是改變單位面貌千載難逢的機遇，只要領導有決心，我們就鐵了心。

再次是抓普通群眾的認識。以支部牽頭，組成有工會、團支部、婦女組織參與的宣傳小組，及黨員義務宣傳小組，走家竄戶搞宣傳，重點答疑解惑，向職工群眾講解局黨委、林業局的棚改政策，宣講單位抓棚改的構想和決心，收到了讓多數職工安安心心參與，明明白白建房的效果。

二、精心運作，把握實施“棚改”的環節

通過以上的工作，多數居民住戶都表示，積極響應林業局號召，參與單位的“棚改”。為實施“棚改”營造了氛圍，在實際運作中，我們重點把握好以下環節：

一是把好規劃關。由于我單位新建房沒有新址可選，只能拆舊房新建房，或在原居民區內的部分空地處建新房，這不僅給“棚改”，也給規劃帶來了一定難度。為此，我們班子多次實地察看，組織人員測量，反復測算，幾經討論規劃事宜。當職工群眾看到蘇立國主任為規劃，多次到現地征求意見，一位職工群眾曾感動的說，主要領導這么重視，單位很快就會大變樣了。

二是把好穩定人心關。在拆遷房屋中，我們形成了文字書面 拆遷協議，履行必要手續，力爭做到規范化。既使拆遷戶吃下了定心丸，也為單位穩定推進棚改提供了必要的法律文書。

三是把好舊房拆除關。由于5月份正值春耕大忙季節，加之拆除舊房有一定的危險性。我們專門成立了以后勤人員中，黨員干部為主體的舊房拆遷小分隊，下設拆除組，協調組，后勤組，負責統一辦理拆除工作，盡量不損壞舊房拆下來可利用的物品，既把拆遷戶的損失降到最低，又保證了拆遷的安全。

四是把好質量監督關。房子的質量是建房戶最關心的大事，也是決定棚改的成敗的關鍵因素。基于這一認識，在所長蘇立國的提議下，經班子研究決定：專門成立了由書記掛帥，外業人員組成的建房質量監督小組，并在他們當中進行各項標準的培訓，從挖地基槽，焊地基砂，砌地基石，打圈梁，砌磚墻，抹墻面，安門窗、上彩鋼瓦，到接上下水，盤爐子，搭火炕，打內間等，對建房過程中各道生產工序進行全方位監督，力爭使質量上乘。

五是把好住房分配關。由于在棚改中，根據實際情況，對全所新建住房進行了統一規劃。過去一些老房建筑面積小，同一地段原有住戶多，再加上每棟房之間的距離都進行了統一規劃，還有在部分空地上新建了住房，所以在新建住房的分配上，是一個敏感點，必須解決好。為此根據林業局的要求，我們在廣泛征求意見基礎上，形成了分配辦法，并召開了建住房分配大會，嚴格按照分配辦法運行，體現了分配的公平，公正、公開性，較好地解決了住房的分配問題。

三、加強領導，切實保障“棚改”的實施。

如何有效地解決“棚改”中遇到的問題，我們主要從加強領導入手，及時破解瓶頸問題，打造實施棚改的綠色通道。

一是建立了領導機構。我們成立了以所長掛帥的領導小組，凡是涉及棚改的重大事宜，均由所長主持領導小組會議，集體討論決定。領導小組下設建筑工地前線指揮部，由黨支部書記和一名副主任負責處理，協調各項事宜。

二是建立了決策機制。對一些實際問題，及時研究對策。從考慮職工的經濟承受能力出發，我們一項一項測算新建房和改建房的所需費用，最后向開發商商談承包價位時，被其心悅誠服地接受了。其中改建房未收取職工群眾一分錢，更是得到了職工群眾的認可。面對個別建房戶，因經濟暫時困難，一時無法交齊全部建房款，我們制定了先預交，再補交的交款辦法，及兼建50和25平米大小兩種戶型，較好地解決了個別戶的資金短缺問題。在施工過程中，從兼顧房屋的審美觀出發，我們還對瓷磚，涂料質地及顏色的搭配進行選材定色。

三是建立了抽查制度。不放任管理，雖然有工地現場監督員，單位主要領導還經常到現場察看施工進度和質量，當看到施工方采購的小紅磚質量欠佳時，當即要求施工方另找生產廠家，很快一種新型質量看優的小紅磚重新進入了工地，再一次讓職工見證了單位的重視，切實在為林業局嚴把質量關。

四是建立了反饋制度。對一些單位自身能夠解決的共性問 題，我們例會研究后，以文字書面或會議等形式告知，僅在建房過程中，張貼的有關通知就達20余份。對單位自身難解決的問題，我們積極向林業局進行反映，針對個別困難戶，確實無能力建房的，如果不拆除，扶持其新建房，又影響整體規劃效果。林業局高度重視單位反映的這一情況，趙局長、李書記親自率領有關領導和部門人員，現場解決相關問題。既體現了林業局對這些弱勢群體的關心厚愛，又較好地解決了棘手的難題。

五是建立了研討制度。對一些職工提出的刁難問題，我們首先本著動之以情，曉之以理，同時還積極學習有關規定，集體研究找對策。一位老職工在自家原來的院落附近，私自挖一魚池，這次棚改后被占用，要求給予適當補償，我們通過查資料，研討后，向其宣傳國家在土地占用方面的規定，使其收回了個人的無理要求。

通過以上粗淺做法，我單位的危房基本全部拆除，職工自愿不要企業的補償、企業真心實意為職工著想。既解決了職工的住房的問題，又改變了單位的面貌。一個暫新的林場所呈現在人們的眼前。

但我們清醒地認識到棚戶區改造工作，還存在許多不足之處，愿借這次會議東風，虛心學習兄弟單位經驗，加以整改，不辜負局黨委、林業局寄予的厚望，和職工群眾的期待。