第一篇：棚戶區改造過程

棚戶區改造

一、總體要求和基本原則

（一）總體要求。深入貫徹落實科學發展觀，把改善群眾的居住條件作為棚戶區改造的根本目的，按照國務院部署，從2010年起，用3年左右時間基本完成集中成片棚戶區改造，優先安排連片規模較大、居住條件困難、住房基本功能不全、房屋抗震性能差、結 構和消防安全隱患嚴重、群眾要求迫切的項目，著力改善我省棚戶區居民特別是住房困難群體的住房條件，促進經濟社會和諧協調發展。

（二）基本原則

1.以人為本，依法拆遷。棚戶區改造項目安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取問卷調查、入戶走訪、召開座談會、聽證會等方式征詢群眾意見，在得到絕大多數群眾支持的基礎上組織實施，做到公開、公平、公正。嚴格執行城市房屋拆遷等有關法律法規的規定，維護群眾的合法權益，切實讓群眾得到實惠。

2.科學規劃，分步實施。要根據當地經濟社會發展水平和政府財政能力，結合城鄉規劃、土地利用總體規劃和保障性住房建設規劃，編制和完善棚戶區改造規劃和年度計劃，分年度明確落實具體改造項目和改造進度，有序推進棚戶區改造。在制定項目實施方案時，要合理控制開發強度，合理確定容積率和建筑密度，建設宜居社區。

3.政府主導，市場運作。充分發揮政府的組織引導作用，建立協調機制，完善組織機構，統一組織實施。市、縣政府在政策和資金方面給予支持。注重發揮市場機制的作用，引導有實力的房地產開發企業參與棚戶區改造。充分調動企業和棚戶區居民的積極性，動員社會力量廣泛參與。

4.因地制宜，區別對待。堅持整治、保護與改造相結合。對按照城鄉規劃和歷史文化街區保護規劃應予保留的建筑，主要進行房屋修繕，環境整治，維護城市傳統風貌特色。

5.統籌兼顧，配套建設。堅持全面規劃、合理布局、節約用地、綜合開發，組織好新建安置小區的供水、供電、供氣、通訊、污水與垃圾處理等市政設施和商業、教育、醫療衛生、無障礙設施等配套公共服務設施的建設，促進以改善民生為重點的社會建設。

二、政策措施

（三）多 渠道籌措資金。采取財政補助、銀行貸款、企業支持、群眾自籌、市場開發等辦法多渠道籌措資金。

1.加大政府財政性資金扶持力度。在積極爭取中央財政資金支持的同時，省級財政采取以獎代補方式，對棚戶區改造予以資金支持。市、縣人民政府應切實加大棚戶區改造的資金投入，可以從城市維護建設稅、城鎮公用事業附加、城市基礎設施配套費中，按規定安排資金用于棚戶區改造片區的道路、綠化等基礎設施配套建設。市、縣政府從棚戶區改造項目中收取的土地出讓收入（免提農業土地開發資金），要優先用于棚戶區改造中的拆遷貨幣補償、安置住房建設、按規定配建的廉租住房建設及基礎設施配套建設等支出。其中由省政府機關事務管理局統一組織實施的棚戶區改造項目所需繳納的土地出讓價款（含地段差等）全額用于省直棚戶區改造的安置、補償以及相關配套設施建設等各項支出。各級財政應設立安置房及配套設施建設資金專戶，加強對專項資金的監督管理。有條件的地區可對棚戶區改造項目給予貸款貼息。棚戶區改造項目執行廉租住房建設項目資本金占20%的規定。棚戶區改造項目中配建的廉租住房可以申請國家補助和省政府以獎代補資金，可以把國家用于補助廉租住房建設與租賃補貼的資金統籌用于棚戶區改造的廉租住房建設。

2.加大信貸支持力度。鼓勵金融機構積極對接棚戶區改造項目貸款需求，向符合條件的棚戶區改造項目提供貸款支持，并根據改造項目的資金籌措、建設方式和還貸來源等具體情況，探索貸款投放模式，創新信貸產品，做好金融服務。鼓勵金融機構在房地產開發信貸資金安排上向棚戶區改造項目適當傾斜，優先保障符合信貸條件的棚戶區改造項目的信貸資金需求。鼓勵金融機構在繼續做好以土地使用權和在建工程抵押擔保發放貸款基礎上，積極配合政府有關部門和項目單位探索創新貸款擔保模式，促進擴大信貸資金投入。

3.鼓勵采取共建方式改造國有工礦棚戶區。允許住房困難戶較多且列入棚戶區改造計劃的國有獨立工礦企業，在符合城鄉規劃的前提下，經市、縣人民政府批準，利用企業自有土地以集資合作建房方式進行棚戶區改造，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均執行經濟適用住房的有關規定。對遠離城市的國有獨立工礦企業棚戶區改造，有條件的地區，在符合城鄉規劃的前提下，安置住房用地可納入當地市、縣城鎮土地供應計劃予以安排。涉及棚戶區改造的國有工礦企業要積極籌集資金，棚戶區居民應合理承擔安置住房建設資金。積極引導社會資金投入棚戶區改造，支持有實力、信譽好的房地產開發企業參與棚戶區改造。

（四）加大稅費政策支持力度。對棚戶區改造項目，免征城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金；棚戶區改造安置住房建設和通過收購籌集安置房源的，執行城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等經濟適用住房的稅收優惠政策；對棚戶區改造項目中建設經濟適用房、廉租房的，按配建比例享受相應的優惠政策。電力、通訊、市政公用事業等企業要對棚戶區改造給予支持，新建安置小區有線電視和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設施，由各相關單位出資配套建設，并適當減免入網、管網增容等經營性收費。棚戶區改造項目電力配套建設的內部供配電設施工程，供電企業按收費標準的90%向建設單位收取，由供電企業統一建設，并承擔建成后配套供配電設施的維修、改造、供電安全等責任。棚戶區改造項目安置小區廣電部門要優先安排有線數字電視網絡干線鋪設，免收用戶入網初裝費。

（五）落實土地供應政策。棚戶區改造安置住房用地納入當地土地供應計劃優先安排，并簡化審批流程，提高審批效率。安置住房中涉及的經濟適用住房和廉租住房建設項目可以劃撥方式供地，應在《國有建設用地劃撥決定書》中明確約定住房套型建筑面積、項目開竣工時間等土地使用條件。對于配套建設的商業、服務業等經營性設施用地，必須以招標拍賣掛牌出讓方式供地。嚴禁將已供應的經濟適用住房、廉租住房用地改變用途用于商品住房等開發建設。棚戶區改造范圍內涉及到集體所有土地的，應依法辦理土地征收轉用手續。對集中成片的棚戶區改造項目，可先明確項目規劃設計條件、拆遷補償安置方案條件等，再組織招標確定改造項目建設單位。對零星、改造難度大的棚戶區，可與其它片區捆綁統籌開發建設。以招標拍賣掛牌方式出讓棚戶區土地進行改造的，必須在《國有建設用地使用權出讓合同》中明確約定安置房的套數、套型建筑面積、建設標準等。

（六）完善拆遷補償安置政策。棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由被拆遷人自愿選擇。

1.棚戶區改造實行實物安置的，安置房應優先建設，優先安置。安置住房實行就地、就近和異地建設相結合，以就地、就近安置為主；對異地建設的，應選擇交通便利、基礎設施齊全的區域。

被拆遷住房實行就地、就近安置的，除樓層調節價差外，安置面積與被拆遷住房等面積部分原則上不補交差價；實行異地安置的，應考慮被拆遷住房所在區位與安置住房區位地段等級差，相應增加安置面積。安置面積與被拆遷住房等面積部分和異地安置應增加的面積部分，除樓層調節價差外，原則上不補交差價。因建筑結構原因安置面積超過被拆遷住房和異地安置應增加的面積部分，在當地規定面積標準以內的，按優惠價購買；超過當地規定面積標準的部分，按市場價購買。異地安置增加面積和建筑結構原因優惠面積標準由各市、縣人民政府制定并公布執行。

2.實行貨幣補償的，貨幣補償金額根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償，對選擇貨幣補償的被拆遷人可適當獎勵。

對在兩年內購買住房的，契稅按其購房款扣除拆遷貨幣補償款部分后征收。

3.實行實物安置的，被拆遷人承租公有住房的，若被拆遷人符合當地政府規定的按成本價購買公有住房條件，產權單位可參照拆遷當年出售公有住房的政策向被拆遷人出售。若被拆遷人不符合當地政府規定的按成本價購買公有住房的條件，產權單位可根據《福建省人民政府辦公廳轉發省房改辦、省財政廳關于機關事業單位剩余公有住房處理意見的通知》（閩政辦[2002]90號）有關規定，將公有住房評估競價出售，也可以不出售，安置后繼續保留租賃關系，按新的租金標準重新簽訂租賃合同。原房屋和安置房土地使用權性質均為劃撥的，安置房可直接辦理房屋產權證，上市交易時要按規定補交土地出讓金。原房屋土地使用權性質為出讓的，被拆遷人享有完全產權，上市交易不受保障性住房政策限制。

（七）加快保障性住房建設。城市棚戶區改造項目中配建廉租住房比例原則上不低于建設總面積的5%。在城市棚戶區改造土地出讓前，應當將廉租住房配建比例、建設標準、回購條件等作為土地出讓的前置條件。棚戶區改造要與住房保障相結合，對棚戶區改造范圍內符合廉租住房保障條件的被拆遷人，要應保盡保。棚戶區改造范圍內配建經濟適用住房、廉租住房的，要優先保障改造項目內符合保障對象的被拆遷人。

（八）完善既有住宅使用功能。對基礎設施基本配套，房屋質量安全可靠的既有住宅，在符合城鄉規劃、建筑結構和消防安全等條件下，可按照“業主自愿、協商一致、資金自籌、政府引導”的原則，申請增設電梯，具體辦法由省住房和城鄉建設廳制定。

三、組織實施

（九）落實工作責任。地方各級人民政府要把棚戶區改造工作擺上重要議事日程，加強組織領導。市、縣人民政府是棚戶區改造工作的責任主體，要明確部門責任、具體措施，切實做到規劃到位、資金到位、供地到位、政策到位、監管到位和分配公平，全力推進棚戶區改造工作的順利實施。省政府對設區市政府和省直有關部門實行目標責任制管理，進行監督考核。設區市人民政府對縣（市）人民政府進行監督考核。省屬企業的棚戶區改造由所在市、縣政府組織實施，有棚戶區改造任務的國有工礦企業要積極配合，做好協調等相關工作。

（十）健全工作機制。省保障性安居工程協調小組負責協調解決棚戶區改造中的重要問題，各有關部門根據部門職責，加強工作指導。省住房和城鄉建設廳牽頭負責編制全省棚戶區改造規劃，會同有關部門制定審查市、縣人民政府棚戶區改造規劃及項目實施方案的辦法；省發展改革委員會會同有關部門負責申報中央投資補助；省財政廳會同有關部門制定省級財政“以獎代補”資金管理辦法；省國土資源廳負責落實涉及棚戶區改造土地供應政策；行使國有企業出資人職責的部門負責協調指導國有大中型企業棚戶區改造工作；人行福州中心支行、福建銀監局督促指導金融機構做好金融服務工作。地方各級人民政府要于4月底前成立保障性安居工程協調小組，健全部門協作機制，各有關部門要密切配合，形成合力，各司其職、各負其責。

（十一）完善規劃計劃。市、縣人民政府要把棚戶區改造與廉租住房、經濟適用住房建設結合起來，納入保障性住房建設規劃，進一步完善棚戶區改造規劃和年度計劃，要把所在地國有工礦棚戶區改造納入本城市棚戶區改造規劃和年度計劃。棚戶區改造規劃和年度計劃應落實到具體項目，因地制宜地制定項目實施方案，設區市人民政府要將所在地城市和國有工礦棚戶區改造規劃及項目實施方案報省政府備案；縣（市）棚戶區改造規劃及項目實施方案報設區市人民政府審核匯總，報省政府備案。尚未編制棚戶區改造規劃和年度計劃的縣（市），要在4月底前完成棚戶區改造規劃和年度計劃編制。

（十二）優化服務環境，加強建設監管。各級各部門要切實改善服務，營造發展環境，共同推進棚戶區改造。發改、財政、規劃、國土、建設、稅務、電力、人防、氣象、消防等部門，應本著便捷、高效、負責的原則，為項目建設提供綠色通道，要簡化審核審批程序，縮短審批時限，并根據實際情況建立聯審制度，提高辦事效率。要嚴格執行法定建設程序和技術標準規范，加強施工管理，確保工程質量。要優化新建安置住房的規劃設計，在較小戶型內實現基本的使用功能，滿足基本居住需要。按照發展節能省地環保型住宅的要求，推廣新技術、新工藝、新材料和新設備。有關住房質量、建筑節能和使用功能等方面的要求，應在建設合同中予以明確。安置房竣工后，要依法經驗收合格后方可交付使用。

（十三）強化監督檢查。市、縣人民政府要加強監督檢查，實施全方位監管，要在棚戶區改造現場設立投訴舉報信箱，公布投訴電話，接受群眾監督，及時發現并解決各種問題，堅決制止棚戶區改造中損害居民合法權益的行為。省保障性安居工程協調小組會同有關部門對全省棚戶區改造工作進行監督檢查，各設區市保障性安居工程協調小組負責本地區工作的監督檢查，并分別于每年7月15日和次年1月15日前，將棚戶區改造工作進展情況、年度計劃完成情況及土地供應開發情況報省保障性安居工程協調小組辦公室。各級監察部門要會同有關部門加強對棚戶區改造情況的監督檢查，認真查處違法違紀行為。各級審計部門要對資金的使用和安全等各環節進行監督。各級國土資源管理部門要加強對棚戶區改造用地的管理和監督檢查。省保障性安居工程協調小組負責本意見執行情況的監督檢查，對工作不落實、措施不到位的地區和責任單位，要通報批評，限期整改。

（十四）加強宣傳引導。各級政府及有關部門要加強宣傳引導，做好法規政策的宣傳解釋和群眾的思想工作，改造政策、補償標準、安置方案等涉及居民切身利益的事項要及時采取多種形式予以公示，提高改造工作透明度，取得棚戶區居民的理解和支持，為棚戶區改造工作營造良好的輿論氛圍。

正在實施的國有林區棚戶區改造，按現有政策繼續推進

第二篇：棚戶區改造實施方案

中鹽皓龍棚戶區改造實施方案

推進城市棚戶區改造工作,是落實科學發展觀、構建和諧社會的重要舉措,是市委、市政府為擴大內需、改善城鎮低收入家庭住房條件作出的重大決策,對提升我市城市居民居住水平、改善城市環境、完善城市功能具有重要意義。為進一步加快推進我公司棚戶區改造,現提出如下意見:

一、指導思想及原則(一)指導思想

全面貫徹落實科學發展觀,按照保增長、保民生、保穩定的要求,堅持以人為本,以建設和諧皓龍、促進經濟社會協調發展為目的,加快棚戶區改造步伐,改善我公司職工的住房條件,提高城市土地節約集約利用水平,提升城市形象。

(二)基本原則

1.統一領導,屬地實施。堅持統一領導,因地制宜,加強協調。

2.整體推進,配套建設。堅持以人為本、安置先行,按照“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針,將棚戶區改造成房屋質量優良、功能完善、設施齊全、生活便利、環境優美的新型城市社區。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎設施和學校、商業等公共服務設施要同步規劃建設,同步交付使用。

3.要在深入調查、摸清底數、精確測算的基礎上,因地制宜制定改造方案。

二、工作目標及建設標準

(二)工作目標

(三)建設標準

棚戶區改造要按照國家建筑節能的有關規定,建設節能省地型住宅。充分考慮棚戶區居民的購買能力和意愿,原則上工礦棚戶區改造項目戶型建筑面積控制在80平方米以內,高層建筑可適當放寬到90平方米。城市棚戶區安置回遷居民的戶型面積結合當地居民住房實際情況和居民收入水平確定,以中小套型為主。

三、政策保障

(一)資金籌措政策

(二)土地支持政策

納入城市棚戶區改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設用地,由市和縣(市)土地儲備機構統一納入儲備計劃,實施開發整理,也可以委托有資質、有實力的企業參與棚戶區改造建設用地的開發整理。開發整理后的土地按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費、拆遷補償費、開發整理費一并計入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發整理土地的資金,按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。城市棚戶區改造范圍內的市政和公用設施用地及配建經濟適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應。出讓土地所得收益,優先用于城市棚戶區改造的基礎設施和公共服務設施建設。對工礦棚戶區,原屬于國有劃撥的生產用地,城鄉規劃部門應及時調整為棚戶區建設住宅用地,國土資源管理部門要根據規劃部門的土地用途調整為原土地使用者辦理土地用途變更手續;對于配建基礎設施和公共服務設施涉及使用的新增建設用地報批,比照保障性住房用地報批方式實行一個窗口對外、一站式辦公。

(三)稅費優惠政策

城市棚戶區改造和工礦棚戶區改造項目免收城市基礎設施配套費等行政事業性收費;經營服務性收費項目按低限減半征收。參照煤礦棚戶區以劃撥方式取得土地使用權的棚戶區改造項目要納入經濟適用住房建設計劃,并免征土地契稅;城市棚戶區居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的,免征契稅;房地產開發企業參與棚戶區改造償還原拆遷房屋面積部分,按照有關規定減免稅費。棚戶區改造中配建的經濟適用住房和廉租住房項目,可享受《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定的優惠政策。

(四)拆遷安置政策

嚴格拆遷計劃管理,在拆遷計劃中優先滿足拆遷棚戶區的需要。城市棚戶區房屋拆遷補償安置采取產權調換和貨幣補償的方式,鼓勵以產權調換方式為主。被拆遷人選擇產權調換的,原則上實行拆補平衡。房屋安置面積超出原有面積,在規定標準(另行制定)內的部分,可按成本價格購買;超出規定標準的部分,按房屋市場價格購買。被拆遷人選擇貨幣補償的,貨幣補償的金額應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、折舊等因素,以房屋市場評估價格確定補償價款,不再進行土地補償。

城市棚戶區和工礦棚戶區改造范圍內國有直管公房、已改制和未改制單位的自管公房,統一由市房管局履行國有產權代表職責,按照市場評估價格優惠優先出售給現房屋租賃戶(公變私)后,按棚戶區改造有關拆遷安置政策進行拆遷安置。對經濟困難,無力購買原租賃住房產權的低收入家庭,安排保障性住房實物配租,確立新的租賃關系。國有公房出售收入納入全市住房保障和棚戶區改造統籌資金。

(五)住房保障政策

城市棚戶區和工礦棚戶區改造項目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的20%;對棚戶區內符合經濟適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優先保障,一次性解決住房問題。

(六)棚戶區居民購房支持政策

市住房公積金管理中心在防范風險的前提下,對繳納公積金的居民要降低首付款比例,簡化貸款手續,支持棚戶區改造。設立規范的住房置業擔保機構,鼓勵有條件的各類經濟組織和民間資金介入,為中低收入家庭提供住房貸款擔保,降低銀行貸款風險,支持個人合理住房消費。

(七)產權政策

城市棚戶區改造中用于回遷居民安置的房屋產權歸棚戶區居民所有,商品住房以市場價購買后確認產權。工礦棚戶區改造的房屋納入經濟適用住房的,實行國家和個人共有產權制度,個人以其出資額和企業補助取得部分產權;工礦棚戶區居民通過補交土地出讓金后可取得全部產權。持有部分房屋產權的工礦棚戶區居民轉讓棚戶區改造房屋時,要取得全部產權后方可上市交易。棚戶區改造配建的廉租住房產權全部歸國家所有。

四、組織領導

成立“新鄉市棚戶區改造領導小組”和“新鄉市棚戶區改造辦公室”,建立市棚戶區改造聯席辦公會議制度,市發改、住房和城鄉建設、財政、城鄉規劃、國土資源、房產管理、拆遷、審計、地稅、人防等部門要協調聯動,加強合作,研究解決棚戶區改造的重大問題,主動提供服務,共同推進棚戶區改造工作。

1.各縣(市)、區政府:要成立相應工作機構,制定實施細則,搞好前期摸底調查和宣傳動員,組織實施項目管理;負責棚戶區房屋拆遷安置、資金監管和社會穩定工作,制止棚戶區內亂搭亂建行為。

2.市發展和改革委員會:負責棚戶區改造規劃、計劃的制定和安置住宅建設項目審批立項工作。

3.市住房和城鄉建設局:負責棚戶區改造工作的指導、協調和監督;負責棚戶區的認定;工程建設質量、安全、進度的監督檢查;拆遷安置房建設成本的審核;組織新建小區的綜合驗收。

4.市財政局:負責棚戶區改造融資工作,落實棚戶區改造財政補貼資金,爭取國家、省的支持資金,落實本級財政廉租住房建設資金和棚戶區改造項目貸款貼息資金。

5.市國土資源局:根據規劃預留棚戶區改造、廉租住房建設土地利用計劃指標,提供異地安置住宅建設地塊,確保土地供給;做好土地出讓金收繳工作;辦理棚戶區改造項目、廉租住房建設項目土地手續。

6.市城鄉規劃局:依據城市總體規劃編制擬改造片區和異地安置住宅地塊的控制性詳細規劃及規劃設計條件,規劃相應的回遷安置和商業開發用地,審批棚戶區改造中新建小區規劃方案,對棚戶區改造范圍內的違法建設行為進行查處。

7.市房產管理局:負責棚戶區改造中住房保障對象資格確認和保障性住房建設的組織協調,指導各縣(市)、區落實住房保障工作。

8.市審計局:負責棚戶區改造政府投入資金使用的監督審計工作。

各縣(市)、區政府要制定棚戶區改造實施細則,于3月15日報市棚戶區改造領導小組辦公室。

五、組織實施

(一)編制改造規劃和計劃

各縣(市)、區政府依據城市總體規劃、城市住房發展規劃、棚戶區改造任務及資金籌集情況,按照3年完成改造任務的要求,編制3年棚戶區改造規劃和計劃,2010年3月底報市發改委審核同意后實施。市政府與各縣(市)、區政府和市直有關部門簽訂棚戶區改造目標責任書,納入市政府績效目標考核范圍。

(二)加快項目審批

將所有工礦棚戶區、城市棚戶區改造項目全部納入省、市兩級聯審聯批范圍,實行一站式、一條龍集約化審批服務,簡化審批程序,縮短審批時限,提供高效服務。

(三)依法規范拆遷

棚戶區改造方案、優惠政策、面積測算方法、安置順序等事關拆遷居民的事項要及時張榜公布,接受群眾和社會監督。拆遷安置由各縣(市)、區政府負責組織,嚴格執行國家和省、市的拆遷政策,陽光操作,和諧拆遷。堅持先安置后拆遷,實行貨幣補助或提供過渡性住房相結合的方式,解決被拆遷群眾的安置問題。棚戶區改造回遷安置住房只能安置棚戶區住戶,不得面向社會銷售。改造資金的使用、成本核算、價格核定要向社會公開,接受審計監督。棚戶區改造房屋拆遷,與拆遷當事人達不成補償安置協議、在規定拆遷期限內拒不搬遷的,依法實施行政強制拆遷;對野蠻拆遷,無理取鬧、阻撓拆遷的,要依法追究當事人的法律責任。

(四)加強建設監管

嚴格執行工程監理、質量責任制和項目投標制,嚴格工程質量管理,堅決杜絕“豆腐渣”工程。項目竣工后,由建設主管部門牽頭,依法組織相關部門聯合驗收,合格后方可交付使用。市有關部門要加大審計和稽查工作力度,對棚戶區改造工程進度、工程質量、改造資金的籌集和安排使用等情況進行監督檢查,對各縣(市)、區計劃執行情況進行驗收檢查,對不能按期完成改造任務的縣(市)、區和工礦企業,扣減棚戶區改造以獎代補資金,并追究有關人員的責任。

(五)強化物業管理

新建回遷小區實行物業管理,繳納公共維修基金,由業主按招投標方式確定物業管理公司,嚴格執行有關物業管理政策。小區內配建的商業性用房的經營收益可作為補充小區管理、房屋維修等費用。

第三篇：棚戶區改造流程

一、前期準備工作

（1）核實擬拆遷的土地性質，確定適用拆遷的程序。

主要區分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內集體土地上房屋的拆遷，以及農村房屋拆遷。

（2）核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。此時應該注意：① 拆遷主管行政機關不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或縮小。④提示建設項目若在拆遷期限內發生轉讓，應經拆遷主管行政機關同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規，以及本地的實際情況。

（3）核實國有土地使用權證或土地征收征用批準文件，是否合法取得建設項目批準文件，是否取得建設用地規劃許可證并且公示。

（5）調查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數、人口、老弱病殘特殊對象。

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。（7）參與制定并核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機構的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當事人通過協商一致的方式或者抽簽方式確定評估機構。評估機構應當具有經建設行政主管機關依法核準的相應房地產評估資質。（2）審查拆遷估價委托書

①核實估價機構及估價人員的資質、綜合實力、社會信譽。②對估價機構確定程序的合法性進行核實。

③核實估價機構和估價人員與拆遷當事人是否有利害關系，或者是否是拆遷當事人。④對估價報告的形式與內容進行核實。

⑤對估價機構公示初步估價結果和送達分戶估價報告的程序性、合法性進行核實。⑥對評估報告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質的評估公司專業評估人員，遵循房屋拆遷估價原則，選擇適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對該房屋客觀合理價格（價值）進行估算和判斷的活動。（2）房屋拆遷評估的標準

我國《城市房屋拆遷管理條例》確定了房屋拆遷評估的標準，是依據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

Ⅰ 房屋的區位是指房屋的地理位置，與城市區域發展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環境等有關。區位是決定房屋價格的主要因素，實質上是土地價值因素。但房屋拆遷補償考慮區位因素并非是對房屋土地使用權的實際補償。Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途。沒有所有權證書或證書上未標明用途時，應界定其實際用途。實際用途的界定以是否依法征得規劃、城建部門同意，是否取得合法手續為依據。如原設計為住宅，改為營業用途不但要看是否有營業執照，還要有規劃部門批準手續。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權證書上標明為準。沒有所有權證書的房屋以有資質的面積測繪單位測繪結果為準。除上述三個因素外，房屋的成新、權屬、結構形式、樓層、朝向等因素均應在評估時一并考慮，采用一定的系數進行換算。

（3）房屋拆遷評估行為的法律性質

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產估價規范》等法律法規、規章的規定，估價機構做出的《評估報告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。

Ⅲ 補充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協商達成一致意見，可不經過評估程序，直接簽訂補償安置協議。

Ⅳ 專業性：從事房屋拆遷評估的機構必須具有三級以上房地產評估資質，從事房屋拆遷估價的人員必須具有中國注冊房地產估價師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機構出現，對被拆遷房屋的市場價值進行客觀、公正的估價，其評估結論可以作為補償安置的依據。但有證據證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結論明顯背離事實的情況，該評估結論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強制性：房屋的估價一般不等同于房屋補償價，在確定房屋拆遷補償價時，《評估報告》不具有強制適用性。實踐中拆遷人與被拆遷人可以依據評估報告確定的估價值協商房屋拆遷補償價。同時《評估報告》在裁決中僅為證據，沒有拘束力。

（4）房屋拆遷評估范圍

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾、無法恢復使用設備的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托其他資產評估公司確定。拆遷估價的價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機構的產生

Ⅰ承擔房屋拆遷估價機構必須取得建設部拆遷主管機關依法核準的房地產價格評估資格，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

Ⅱ房地產估價機構資質等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業務，但處于暫定期內的三級估價機構除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

Ⅲ 評估機構按以下程序產生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協商共同選定并委托一家具有資質的房地產評估機構承擔。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質的房地產評估機構進行隨機抽取或抽簽確定。為保護拆遷人利益，應由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機構。⑶公示入選的評估機構。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。⑷拆遷估價機構確定后，由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。評估費用由拆遷人承擔。Ⅳ評估機構產生程序的弊端

⑴評估機構出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關人員的意見對評估機構實施評估的影響。

⑵拆遷估價委托合同由拆遷人與評估機構簽訂，并由拆遷人支付費用。事實上，拆遷人和評估機構建立起一定的利益聯系，可能影響評估的公正性。（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應向拆遷當事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機構人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價所必需的資料，拆遷當事人有義務向評估機構如實提供。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息，房地產管理部門給與協助查閱。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。Ⅲ現場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價補償的基本數據。其中兩個數據非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發之日；二是當地房地產市場交易價格數據。按《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。Ⅴ制作評估報告，提出價格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設開發法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點近期有過拆遷交易的類似房屋進行比較，對這些補償價格做合理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經營性房屋，有時很難找到參照物進行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實信息，因為拆遷行為本身更多體現在雙方協商上，被拆遷人的社會關系、談判能力、心理素質等等因素決定交易價格。Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發生交易的房屋價值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設開發法，是預計估價對象開發完成后的價值扣除相應的費用。目前我國房地產開發成本費用有：①土地取得費用，包括征地費、拆遷費、出讓金等；②前期工程費用，包括場地平整費、項目設計費等；③建筑安裝工程費用；④期間費用，指開發經營者在商（pin）品房開發期間的管理費用、財務費用、銷售費用等；⑤開發基礎設施建設費（市政配套費）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。該評估價保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理條例》，很多地區并沒有確立這樣的補償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價格應包含土地使用權價值

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，理解該條規定，不難看出既然是市場價就應該包括土地使用權在內，而非只是房屋本身的價值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價格將被拆遷的房屋購買，然后進行拆除的行為。拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋價值進行評估，評估價應為房屋本身的價值與附著的土地價值之和。（9）被拆遷人對評估機構不配合，應但承擔的后果。

被拆遷人應該配合評估機構實施評估，提供相關資料并配合實地查勘，否則，評估機構很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔限制舉證的后果。裁決機關依據評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。

（10）拆遷當事人對評估結果有爭議時如何處理。

被拆遷人對評估結果有爭議是最常見的，通常認為該結果不能反映自己房產的真實價值。此時有些被拆遷人干脆置《評估報告》不顧，當起“釘子戶”。該做法可以導致裁決程序中出現主張權利程序瑕疵。拆遷當事人對評估結果有爭議時，應當遵循以下程序解決：

Ⅰ拆遷當事人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

Ⅱ拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

Ⅲ拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

Ⅳ拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向估價專家委員會申請技術鑒定。Ⅴ估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

Ⅵ估價專家委員會應當由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。

第四篇：棚戶區改造

一、首先要明確幾個概念

什么是危房，即危險房屋。據《城市危險房屋管理規定》，危險房屋是指，“結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。”是棚戶區改造中的一種類型;棚戶區改造是政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程;“環保拆遷”，是指為了實現環境保護的措施和目標，主管部門自身或者委托拆遷實施單位依照我國集體土地和國有土地征收和拆遷法律，對土地上單位或個人的房屋進行征收和拆遷。環保拆遷的目的和宗旨是為了保護環境，實現國家的環境保護政策和目標。由此可見，小編認為危房、棚戶區、環保搬遷、征收拆遷是包涵關系。三者既有相似又有不同的地方。相似之處就是都是根據所在區域的土地性質的不同拆遷補償標準有所不同。它們各自的特點具體來說在于：

1、危房改造有主動申請型也有被動改造型的

認定危險房屋是要經過一系列法定的程序，可以自己主動申請也可以是行政部門來審查認定，但是經申請或審查后如果認定為危房，也不意味著要強制拆除，這之間是沒有必然的聯系的。根據法定程序認定危房的程度不同，采取的措施也有不同，比如修繕等。所以如果拆遷方認定為危房之后，不加以區分，一律要求拆除，甚至都沒有走過法定程序，只是找相關人員進行通知，那么我們的當事人就應當注意了，這或許是對方的逼簽手段。此時不要慌張，及時的找專業的拆遷律師來維護自己的權利。

2、棚戶區改造是屬于為了公共利益的政府行為可訴

棚戶區是指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟、亂、差的區域。它包括但不限于危房改造。有的時候當事人會說自己的房屋還是嶄新亮堂著，怎么會被認定為棚戶區。這里小編要告訴大家，首先棚戶區不是一個法律概念，拆遷方認定棚戶區的要素有很多，各個地方也有不同，政策是從整體出發，在一塊區域內來認定，因此某個小區如果在整個棚戶區范圍內，那么會被視為一同改造的對象。小編告訴大家不要過多的糾纏于自己的房屋所在地能不能說成是棚戶區，這不是主要矛盾，棚戶區改造是為了公共利益，由此我們需要抓住的重點是補償合不合理。究竟應該是什么樣的拆遷補償，小編在后面一起說。

3、在環保拆遷中，和征收拆遷一樣，拆遷方應當先補償、后搬遷。

拆遷補償資金來源于既有的土地出讓收入。在實踐中，企業為了實現環保目標，受拆遷方委托，自籌資金實施了環保拆遷，對于企業所支出的環保拆遷費用，財政部門應當從已有的土地出讓收入償還企業，不論怎樣，對于被拆遷人都有爭取合理的拆遷補償的權利。

二、危房、棚戶區改造、環保搬遷實施主體

我國《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”

《物權法》第42條第1款規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”

《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需征收國有土地上單位、個人的房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。市、縣級人民政府負責、組織和實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

根據上述規定，為了實現公共利益，國家可以對土地實行征收或者征用。也就是說，只有國家才能運用公權力對集體或私人不動產進行干預，將其強制性地移轉給國家。具體而言，在危房、棚戶區改造、環保搬遷中，履行土地征收和房屋拆遷職責的主體只能是國家行政機關，當地的居委會/村委會不具有征收拆遷的主體資格。其組織實施的全程工作，均應當在有權拆遷方的主導下，按法律規定的步驟程序進行至完結。

對無拆遷補償的危房、棚戶區改造、環保搬遷說NO!

三、危房、棚戶區改造、環保搬遷的拆遷補償

從上面的論述中，我們可以知道，不要在意一個項目的名稱是什么，只要是為了公共利益需要的征收搬遷，我們都可以要求合理的拆遷補償，拆遷律師認為進行補償應弱化對土地所有權性質的區分，均應結合房屋實際情況，參照周邊同類性質房屋予以補償。簡以概之，補償方式有兩種，產權置換與貨幣補償。產權置換后被征收人的實際生活質量不應降低。補償的標準具體是什么，多少錢一平米，這些都是各地的政策在法律的規定之下制定具體的補償方案來執行的。當事人首先要根據相關法律的規定對自己的房屋土地有個心里預估價，之后看拆遷方和你們談不談拆遷補償，談的拆遷補償有多少。這樣覺得不合理千萬不要等待，要抓住主動權，咨詢專業的拆遷律師，拆遷律師要采取法律調查手段，要看項目從開始到執行過程中存在什么樣的違法點，之后才能爭取到合理的拆遷補償。

第五篇：2019棚戶區改造工作總結

2019棚戶區改造工作總結

棚戶區改造是33項民生工程的重要內容之一，縣委、縣政府高度重視，各部門發揮職能作用，采取三項有力舉措，全力為棚戶區改造工作做好服務，確保民生工程高效推進。

我縣2019年蓉城鎮東門酒廠、塔橋新村等地塊棚戶區改造任務共計1046套，改造拆遷總面積約14.32萬平方米，征收工作：截至10月底，已完成新四中地塊、塔橋新村地塊、東門酒廠地塊等地塊共計1046戶的簽約任務。

2、安置房建設方面：安置房建設面積約24.2萬平方米，總投資約10.71億元。9月底，安置房已全部開工建設。目前安置房正在主體施工，預計2020年底全部完工。

3、資金保障方面：截止12月底，向上級爭取棚改中央補助資金2038萬元，省級補助資金181.8萬元，棚改項目基礎配套設施第一批補助資金540萬元(爭取碧桃路的項目補助資金)。

2020年工作安排:2019年9月份就提前謀劃2020年棚改任務，10月擬定計劃（2020年蓉城鎮老城區棚戶區計劃改造230戶）上報市住建局，并已上報申請棚改專項債券40000萬元。通過謀劃在先、提高認識、形成合力三大舉措，會同相關單位，堅持信息摸在先、工作做在先、預案定在先。突出抓好項目資金籌集、征地拆遷等關鍵環節，堅持以人民為中心，全力推進棚戶區改造工作。.