第一篇：房地產企業查賬經驗

由于房地產企業開發項目周期長、不及時結轉收入、經常出現退房、按揭的特點，特別是涉及多個開發項目時，成本核算不規范，本文結合實際工作將房地產企業檢查過程中總結的一點經驗介紹給大家。

《營業稅暫行條例》規定，納稅人銷售不動產應當根據營業額和規定的稅率計算繳納稅款。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。而《營業稅暫行條例實施細則》規定，銷售不動產采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。而企業收到購房款時可能有兩種賬務處理方式：

第一種處理方式：借：“現金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“預收賬款”科目；

第二種處理方式：借：“現金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“主營業務收入”科目。

因此，企業當期應納稅營業額是“預收賬款”賬戶本期貸方發生額與“主營業務收入”賬戶貸方發生額之和。但由于“主營業務收入”賬戶貸方發生額有兩個來源，一是從“預收賬款”賬戶借方轉入的；另外一部分就是直接計入“主營業務收入”賬戶的購房款，為了避免重復征稅，所以要減去“預收賬款”賬戶本期借方發生額。

這樣就可以推算出應納稅營業額計算公式如下：

應納稅營業額＝預收賬款賬戶本期貸方發生額＋主營業務收入－預收賬款賬戶本期借方發生額 公式①

根據會計賬戶原理又可得下列公式：

期初余額＋本期貸方發生額＝本期借方發生額＋期末余額 公式②

公式②移項后，可得下列公式：

本期貸方發生額－本期借方發生額＝期末余額－期初余額 公式③

把公式③代入公式①后得下列公式：

應納稅營業額＝主營業務收入+期末余額－期初余額

這樣，稅務人員在檢查時，可以直接根據總賬“預收賬款”科目期末數、期初數和“主營業務收入”科目貸方累計數3個數字計算出應納營業稅額。此方法計算簡單，就不要再從“預收賬款”明細賬中一筆筆合計當期發生數，但在使用上述公式時應注意下列事項：

（一）要核對“預收賬款”賬戶借方發生額應當全部是退還購房款或者結轉主營業務收入如果出現企業調賬事項，如借：“預收賬款”科目，貸：“其他應付款”科目等，則不得從借方發生額中扣除。

（二）適當抽取幾個月份，把“預收賬款”賬戶總賬數字和明細賬數字核對，以防止企業故意調整會計科目作假賬。

（三）檢查“營業外收入”科目，審核企業在銷售不動產過程中是否有收取違約金的事項，如果有上述事項，收到的違約金同樣需要繳納營業稅。

（四）“預收賬款”賬戶期初如果有余額，應當是已經繳納過營業稅的。

（五）國稅發[2003]83號文件規定，房地產企業所得稅計算公式是：應納稅所得額＝本期所得額－本期已轉銷售收入的預售收入×利潤率＋本期預售開發產品收入×利潤率，此公式計算取數麻煩，可以改為：應納稅所得額＝本期所得額+（預收賬款年末余額－預收賬款年初余額）×利潤率。

在檢查過程中，稅務稽查人員可以自己設計制作一份房源表。表格內容如下：房號、購買人、面積、單價、合同金額、實際收款、收據或發票號、備注。

（一）填寫此表的數據來源：

1.面積欄目可根據當地房產管理部門提供的測繪圖填列，此測繪圖可從房地產企業或者房產管理部門得到；

2.購房人、單價和金額欄目可根據房地產企業已經開具的發票或者收據填列，在填列時要與房屋銷售合同核對；

3.發現房屋售價明顯偏低、贈與房屋、自用房屋等情況在備注欄注明。

（二）此房源表的用途

1.通過此表能夠掌握房地產企業整個工程項目的開發情況，如總共開發多少套房屋、已經銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

2.是計算房屋單位面積成本和主營業務成本的依據。單位面積成本＝開發產品÷總面積（指可出售的面積）；主營業務成本＝已銷售面積×單位面積成本。

3.能發現價格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據同一單元、同一樓層的價格確定調整價。

4.可以查出收入不入賬的情況。把金額欄合計數與企業“預收賬款”賬上余額和已經結轉“主營業務收入”總數之和對比，如發現二者不一致，則說明企業存在收入不入賬的情況。

5.合同金額欄合計數是房地產企業繳納印花稅的依據。根據此合計數乘以萬分之五可以得出企業應繳納的“購銷合同”稅目印花稅。

第二篇：房地產策劃經驗

房地產策劃

一、關于房地產策劃

所謂“策劃”就是按照事物發展的態勢（或市場研究結論或事物發展規律）來合理安排、計劃、執行某件事情。從房地產開發過程來看，房地產每一階段其實都是一個策劃。如：戶型設計階段實際上也是一種策劃，戶型適合那些人居住，設計成什么樣的戶型，面積多大，戶型配比如何，都需要有策劃的。房地產策劃在不同性質的公司又有不同的理解。對房地產開發商而言，房地產策劃涵蓋房地產的全程開發過程，從拿地到定位、規劃、施工、銷售、物管等。對營銷代理公司來說，房地產策劃的分工就相對細化，一般主要指營銷階段的策劃，包括地產開發過程中的前期定位、規劃設計和后期銷售策劃；而依據不同的階段的劃分，又分為前期策劃和銷售執行策劃。

二、對于房地產前期策劃的理解

一般而言，區別前期策劃和銷售執行策劃的基本標志在于項目施工圖是否完成。項目的施工圖完成標志著該項目的前期策劃工作基本完成，應該進入到項目的銷售執行策劃。所以，從而必定出現了房地產策劃在不同階段的不同理解和不同側重點。

從字面上來解釋，所謂前期策劃，主要指以市場分析和客戶研究為基礎，對項目的土地價值進行深入研究，確定項目的最終產品形態和比例關系。其結果表現為確定項目的產品定位。市場分析、項目分析、客戶分析、產品定位是目前一般策劃顧問公司所能為開發商提供的最為重要的服務內容，同時也是前期策劃最為關注的問題。但在較大的知名地產顧問公司，如：戴德梁行、世邦魏理仕等，在前期策劃中，除了提供以上核心內容外，在地塊的研究分析時，一般都對項目的開發進行可行性研究分析，確定較為合理的開發模式和資金籌措方式。例如：目前，泰盈置業西北區在拓展商談的DLHJ地塊項目，該項目就屬于比較典型的全程前期策劃。目前它還是一塊生地，開發方向和項目容積率等經濟技術指標都未確定，這給前期策劃帶來了較大的麻煩，我們計劃從以下四步驟來開展工作：

第一步：對市場的綜合調研，得出城市及區域地產發展的基本態勢和結論；

第二步：對地塊的價值研究，用“酒店＋住宅+商業”；“住宅＋商業”等不同模式進行分析，通過2.0、2.5、3.0等不同的容積率來測算項目投資和收益的關系，以及公司的資金能力等綜合因素來確定地塊的開發模式；

第三步：通過對目標客戶的問卷調研，來研究目標客戶的需求。對目標客戶的產品需求、價格接受度、人口結構、收入等方面進行分析；

第四步：在市場分析和客戶分析的初步結論基礎上，通過對項目SWOT分析、核心價值提煉、客戶分析、競爭態勢分析、參考模式借鑒分析等，最終確定項目的開發主題、定位，并形成初步設計任務書交付給設計院，開始對項目的總體規劃進行概念設計。一般而言，在產品定位和產品具體的設計過程中，更多是需要建筑策劃師的介入，提供更為專業的意見。從以上案例，我們可以看出，一個項目的前期策劃其服務內容和成果是相當復雜的，對策劃師的知識面要求相當廣，用“雜家”來形容前期策劃師一點都不為過。在這過程中，從專業理論來說，策劃師需要具備市場研究知識、投資分析知識、建筑規劃知識、廣告學知識等；從能力來講，需要有較強邏輯思維能力、組織和協調能力、市場分析和判斷能力、語言表達能力等。

三、房地產前期策劃的基本框架

在前期策劃中，最為顯著的成果表現為“前期策劃報告”。那么，一份“前期策劃報告”中應該包含那些內容？應該說，依據不同的項目不同情況，每一份報告的內容側重點都不同，這沒有什么規律可循，但基本內容比較接近。例如：筆者在操盤安徽蚌埠 “華夏中央公館”項目的前期策劃的基本框架中，我們摒棄一般內容固定模式，主要分為兩大部分來闡述：第一部分：市場綜合分析。主要從項目所在區域規劃情況、區域內樓盤情況分析、片區產品分析、片區潛在供應情況分析、周邊區域市場分析、豪宅市場主流項目借鑒及產品分析、市場分析結論。

第二部分：項目發展建議。我們主要從六個方面進行闡述，如：項目定位篇、整體規劃篇、項目建筑空間篇、項目配套篇（商業、會所）、項目園林篇、項目物業服務篇。基本涵蓋了前期策劃中需要重點解決的所有問題。從項目的定位，到項目概念規劃，一直到物業管理都提供較為詳細的方案，提供專業的建議。

由此可見，在前期策劃的關鍵點是通過市場的分析，提供解決項目的規劃、建筑空間、配套、園林、物業服務等問題的方案。如何去解決這些問題，是每一個項目在開發前期需要重點考慮和關注的，所以這也是我們房地產策劃的前期策劃中需重點解決的核心課題。

四、如何培養前期策劃能力

作為一名地產策劃師，知識面要廣，視野要開闊。“見多識廣”在地產界表現得尤為突出。相對于房地產銷售執行策劃，前期策劃對一個人的策劃思維和能力的培養更為重要。在前期策劃中培養的是一個人的市場判斷能力、學習和吸收能力、邏輯思維能力、整體戰略思維能力。從個人的實踐來看，對于前期策劃能力的培養應該從以下幾個方面著手：

1、多看：學會踩盤

踩盤是每一名策劃師都必須經歷的基礎課程。如何踩盤也就顯得非常重要了？踩盤其實可以分為不同階段來看，當項目處于現場開放、園林開放階段，我們更多是關注項目的產品配比、園林、建筑特點和配套，也就是說前期關注的是建筑本身，特別是產品設計上的創新和規劃理念，是值得我們很好的學習和參考的。在銷售階段關注點可能就轉移到了營銷手法、現場包裝、銷售情況等具體營銷執行上去了，從而做出較為客觀的判斷。所以，一般而言，樓盤最好去看兩遍，并且每一遍的側重點都不一樣。除了踩盤外，策劃師一定要多涉獵一些書籍，如建筑學、廣告學、心理學、哲學、歷史等，這對擴大自己的知識面和豐富閱歷非常重要。

2、多寫：從模仿開始，多實踐

寫作能力是策劃師必須具備的基本技能。一般而言，普通的策劃報告有比較固定的模式，如：市場分析、項目分析、項目定位、項目發展建議等。建議剛開始學房地產策劃的同事，多參考別人好的策劃報告，通過一定的模仿和鍛煉，最終形成自己的風格和思維。通過多寫可以培養思維能力、思考問題的能力。特別是對邏輯思維能力的培養，一定需要通過大量的文字性報告和文章的鍛煉。地產策劃師中經常需要用PPT稿，但PPT稿對一個人的思維能力和語言功底的要求非常高。文字要簡潔，在短時間內向客戶演示內容，語言的邏輯性一定要強，否則客戶不知所云。

3、多說：善于表達自己觀點

策劃，是一項與人打交道的藝術。策劃的成果最終不僅通過文字表現出來，最重要的還是自己的語言表達。好的策劃理念和觀點往往是通過多方溝通最終體現出來。所以，平時需要注意多表達自己的觀點和看法，同時也是對語言表達能力的一種鍛煉。

總而言之，隨著“西北大開發”國策的縱深發展，“關中-天水經濟區”國家戰略規劃的實施，西北房地產領域將迎來新一輪開發熱潮。國內外知名開發商紛紛搶灘進駐，本地開發商也日趨成熟，房地產項目的開發更加科學、更加系統、更具前瞻性。可以預見，泰盈置業將面臨越來越多的為開發商提供前策服務的機會。對于未來的機會和挑戰，泰盈置業的策劃團隊如何未雨綢繆，進一步修煉和提升專業能力，是我們當前面臨的重要課題，更是做大做強西北區域業績的重要環節。筆者期待通過自己對前期策劃的初淺理解，對大家有所警示，有所策動，有所幫助，幸甚足矣。

第三篇：查賬證明書

查賬證明書

承委托檢查輸入委托單位公司輸入2001決算報表一事，按委托書要求及一般會議原則對該公司有關賬冊憑證進行了檢查。其中需要調查對證的事項，已征詢有關方面意見，情況得以解決。由于會計處理不夠恰當而影響財務指標的部分，也作了必要調整，并重新編制了調整后的決算表一份（見附件）。本會計師認為該表所列指標，比較正確地反映了該企業輸入2001的財務狀況及經營成果。

特此證明。

此致

輸入委托單位或委托人姓名

附：決算表一份

會計師事務所名稱會計師事務所（蓋章）

查賬會計師（簽字）

2013年3月30日

第四篇：查賬申請書

關于要求查賬征收的申請報告 xxx國家稅務局：

本單位屬于個體工商戶；稅務登記證號：xxxx；經營地址：xxxxx；經營范圍：蔬菜銷售。

本單位將嚴格遵守《中華人民共和國會計法》，按照《企業會計制度》，遵守各項《會計準則》，賬簿設立全面，安排會計人員，會計制度健全。收入、成本、費用核算準確；賬簿、憑證保存情況良好；能按照稅務機關確定的申報期限如實辦理納稅申報，報送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關根據實際需要要求報送的其他納稅資料，并按照規定期限內按照納稅繳納各項稅款。

本單位經營的蔬菜銷售屬于初級農產品銷售，符合免稅條件。為保證單位長久持續經營發展，特向貴局申請查賬征收方式，望批準為盼！xxx 2013年3月27日篇二：查賬征收申請書

查賬征收申請書

恩施市國稅局施南分局：

恩施海華電力工程有限責任公司于2015年2月2日開業，稅務登記地址位于湖北省恩施市大橋路二巷30號，是一間小規模納稅人，經營范圍：電力工程的技術咨詢，項目勘察設計，施工，安裝；城農網改造，城市道路照明及亮化工程，電力電氣，機電設備及高低電氣設備銷售。由于本公司賬冊設置完整，財務核算健全，能準確核算收入總額與成本費用支出，也能按規定保存賬簿憑證，履行納稅義務，申請以查賬征收方式征收。恩施海華電力工程有限責任公司 2015年4月14日篇三：查賬征收申請

查賬征收申請

西安市***國稅***所：

您好！

我單位西安**工程有限公司，稅號：6101977835**，地址：西安市經濟開發區***44棟樓1單元10203室，法人：***，公司主營業務以廣場園林綠化工程及仿古園林建筑工程施工為主，公司成立于2006年2月22日。

我公司2012年營業收入258萬，繳納流轉稅計87976元（見后附發票及完稅憑證），征收方式為查賬征收；2013年因經營狀況不佳，企業未能承攬到工程項目，無營業收入，被貴所變更為核定征收；2014年隨企業轉變經營思路，積極走向市場，我公司已中標或即將施工的在建項目有2-3個，預計2014年將有較多營業收入；同時我公司為了規范財務核算，財務部門各崗位人員已經配齊，賬務核算體系完整，并且應用了財務軟件核算。

綜合上述情況，我公司已經基本具備查賬征收的條件，現向貴所申請變更征收方式，將我公司原來認定的核定征收方式變更為查賬征收。

懇請批準為盼！

申請人：西安秀*****工程有限公司 2014年2月13日篇四：企業所得稅查帳征收申請報告

企業所得稅查帳征收申請報告 **縣地方稅務局：

我**縣*****廠（稅務管理碼：*******，稅號：*******）于200*年*月成立，現時主要從事汽車修理與維護。我廠注冊資金100000，經營逐年全面有序開展，至2012年全年銷售額已達到200萬元，現我廠應用會稽源財務軟件做賬，企業帳冊完全，核算方式健全，對收入與成本、費用等支出能夠正確核算。因此向貴局申請企業所得稅查賬征收，請給予支持與批準。此致！*****************廠

二o一三年*月*日篇五：關于查賬征收的申請

關于查賬征收的申請 申請書 xx國家稅務分局： 我xx有限公司，于2006年07月04日開業，稅務登記證為：；地址位于：xx；是一間小規模納稅人，經營范圍：xx。由于本公司賬冊設置完整，財務核算健全，能準確核算收入總額與成本費用支出，也能按規定保存賬簿憑證，履行納稅義務，申請以查賬征收方式征收企業所得。此外，公司能提供營業執照，稅務登記證，能提供企業所得稅納稅季報申報表，財務會計報表等復印件。

第五篇：查賬申請

對賬申請

尊敬的集團領導

因潤東集團對我單位遞交催款函的重視，又因一直以來兩家賬目有所偏差，致使付款經常受阻，現潤東集團特派集團財務總監帶領淮安4家4S店財務核對與報社賬務往來，為盡快解決與潤東集團淮安幾家4S店支付我方款項事宜，現申請對淮安潤東匯豐汽車銷售服務有限公司、淮安潤東之福汽車銷售服務有限公司、淮安潤東仁恒汽車銷售服務有限公司及淮安潤東時代汽車銷售服務有限公司4家公司自2012年至2014年賬目往來明細。

特此申請！

望批準

全媒體經營中心汽車部

2015年5月24日