第一篇：其他業務收入的查賬要點及投資性房地產

“其他業務收入”的查賬要點

2004-12-8 13:2

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“其他業務收入”是指企業除主營業務以外的其他附帶業務所取得的收入。與“主營業務收入”相比，“其他業務收入”在企業業務收入中的比重較小或處于次要地位，但如果發生舞弊，往往會直接影響到稅收。檢查時應注意以下幾個方面的查證：

一、企業生產銷售的殘次品、附產品、廢產品和下腳廢料收入不入賬，形成賬外賬。企業發生的廢品、下腳料、附產品銷售收入屬于其他業務收入范疇。如果不入賬，就會少計增值稅銷項稅額，少繳所得稅。對此，檢查人員在檢查時首先要了解企業生產特點，掌握是否會產生附產品等；生產中產生廢品廢料、下腳廢料是否首先記入原材料。如果在檢查中發現賬上無記錄，可能是將產生的余料、附產品收入記入了賬外賬，檢查人員應追問其去向，查清問題。

二、混淆其他業務收入和營業外收入的界限，將本應記入其他業務收入的事項記入營業外收入，從而少繳相關流轉稅。如企業銷售原材料收入，本應記入其他業務收入，如果記入營業外收入，就會少計提增值稅銷項稅額。對此應通過檢查營業外收入明細賬發現線索，再通過賬戶調閱記賬憑證、原始憑證加以審核。

三、對勞務收入的審查。如企業發生的非獨立核算的運輸部門的對

外運輸收入、代購代銷、固定資產出租、包裝物出租收入等均屬于其他業務收入的核算范疇。由于這些行為不是企業經常發生的行為，企業往往利用其進行舞弊。檢查時應注意企業有無發生收入不入賬、收入掛往來賬或少記收入賬的問題，對已記入其他業務收入的勞務收入，通過審查企業提供的勞務價值量與記入賬的勞務收入是否相符，來分析是否存在少記收入的情況。對隱匿收入的行為，應首先審閱合同，了解收取勞務款的時間和數額，再查看其他收入明細賬有無收入記錄；如果無記錄，應檢查銀行存款日記賬或現金日記賬，根據日記賬所說明的該筆業務的日期、憑證號碼，找出會計憑證，進一步審查原始憑證，查證企業有無將收入轉移到往來賬逃避流轉稅和所得稅的問題。

四、對包裝物押金的檢查。稅法規定，對逾期未收回的包裝物不再退還的和已收取1年以上的押金，應并入應稅貨物的銷售額，按照應稅貨物的適用稅率征收增值稅等流轉稅。對此，應通過其他應付款明細賬貸方發生額結合出借合同，弄清包裝物的出借時間，就可查證有無到期無法歸還的包裝物押金沒有列入其他業務收入而掛在其他應付款的情況。

長江房地產公司（以下簡稱長江公司）于2007年12月31日將一建筑物對外出租并采用成本模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元，尚可使用年限為20年，公允價值為1800萬元，長江公司對該建筑物采用年限平均法計提折舊，無殘值。2008年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為2000萬元，預計未來現金流量現值為1950萬元。2009年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預計未來現金流量現值為1710萬元。2010年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預計未來現金流量現值為1700萬元。2010年12月31日租賃期滿，將投資性房地產轉為自用房地產投入行政管理部門使用。假定轉換后建筑物的折舊方法、預計折舊年限和預計凈殘值未發生變化。2011年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1540萬元，預計未來現金流量現值為1560萬元。2012年1月5日長江公司將該建筑物對外出售，收到1520萬元存入銀行。假定不考慮相關稅費。

要求：編制長江公司上述經濟業務的會計分錄。（金額單位用萬元表示）

（1）2007年12月31日

借：投資性房地產 2800 累計折舊 500 固定資產減值準備 300 貸：固定資產 2800 投資性房地產累計折舊（攤銷）500 投資性房地產減值準備 300

（2）2008年12月31日

借：銀行存款 150 貸：其他業務收入 150 借：其他業務成本 100（2000÷20）貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）100

2008年12月31日，投資性房地產的賬面價值=2800-600-300=1900（萬元），可收回金額為2000萬元，按規定，計提的減值準備不能轉回。

（3）2009年12月31日

借：銀行存款 150 貸：其他業務收入 150 借：其他業務成本 100（1900÷19）貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）100 2009年12月31日，投資性房地產的賬面價值=2800-700-300=1800（萬元），可收回金額為1710萬元，應計提減值準備90萬元。

借：資產減值損失 90 貸：投資性房地產減值準備 90（4）2010年12月31日

借：銀行存款 150 貸：其他業務收入 150 借：其他業務成本 95（1710÷18）

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）95 2010年12月31日，投資性房地產的賬面價值=1710-95=1615（萬元），可收回金額為1700萬元，按規定，計提的減值準備不能轉回。

借：固定資產 2800 投資性房地產累計折舊（攤銷）795 投資性房地產減值準備 390 貸：投資性房地產 2800 累計折舊 795（500+100+100+95）

固定資產減值準備 390（300+90）（5）2011年12月31日

借：管理費用 95（1615÷17）

貸：累計折舊 95 2011年12月31日，固定資產的賬面價值=1615-95=1520（萬元），可收回金額為1560萬元，按規定，計提的減值準備不能轉回。

（6）2012年1月5日

2012年1月計提折舊=1520÷16×1/12=7.92（萬元）。借：管理費用 7.92 貸：累計折舊 7.92 借：固定資產清理 1512.08 累計折舊 897.92（795+95+7.92）

固定資產減值準備 390 貸：固定資產 2800 借：銀行存款 1520 貸：固定資產清理 1512.08 營業外收入 7.92 考點五：公允價值模式的投資性房地產會計處理

根據準則規定，只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式計量。

1.外購的投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出，會計處理為：

借：投資性房地產——成本

貸：銀行存款

2.企業自行建造取得或開發完成的投資性房地產，其成本包括建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，會計處理為：

借：投資性房地產——成本

貸：在建工程

開發成本

3.將非投資性房地產轉換為投資性房地產

（1）房地產開發企業，將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，其在轉換日，會

計處理為：

借：投資性房地產——成本【轉換日的公允價值】

存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】

公允價值變動損益【差額】

貸：開發產品【賬面金額】

資本公積——其他資本公積【差額】

【例題7?單選題】（2008年）企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日其公允價值大于賬面價值的差額，應確認為（）。

A.資本公積

B.營業外收入

C.其他業務收入

D.公允價值變動損益

【答疑編號921050201】

【答案】A

【解析】作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日的公允價值大于賬面價值的，差額記入“資本公積——其他資本公積”科目。

【例題8?單選題】A房地產開發商于2008年6月，將作為存貨的商品房轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，轉換日的商品房賬面余額為110萬元，已計提跌價準備10萬元，該項房產在轉換日的公允價值120萬元，則轉換日記入“資本公積——其他資本公積”科目的金額是（）萬元。

A.120

B.110

C.20

D.100

【答疑編號921050202】

【答案】C

【解析】

借：投資性房地產——成本

120

存貨跌價準備

貸：開發產品

資本公積——其他資本公積

（2）將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，其在轉換日，會計處理為：

借：投資性房地產——成本【轉換日的公允價值】

累計折舊（或累計攤銷）

固定資產減值準備（或無形資產減值準備）

公允價值變動損益【差額】

貸：固定資產（或無形資產）

資本公積——其他資本公積【差額】

【例題9?單選題】AS公司將一辦公樓轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，該辦公樓的賬面原值為5 000萬元，已計提的累計折舊為100萬元，已計提的固定資產減值準備200萬元，轉換日的公允價值為6 000萬元，則記入“資本公積——其他資本公積”科目的金額為（）萬元。

A.6 000

B.4 700

C.5 000

D.1 300

【答疑編號921050203】

【答案】D

借：投資性房地產——成本000

固定資產減值準備

200

累計折舊

貸：固定資產000

資本公積——其他資本公積300

4.對投資性房地產不計提折舊或進行攤銷，但是資產負債表日，投資性房地產的公允價值變動計入當期損益。

（1）投資性房地產的公允價值高于其賬面價值的差額，會計處理為：

借：投資性房地產——公允價值變動

貸：公允價值變動損益

（2）公允價值低于其賬面價值的差額做相反的會計分錄。

【例題10?判斷題】（2008年）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應根據其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。（）

【答疑編號921050204】

【答案】×

【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。

5.取得的租金收入，會計處理為：

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費——應交營業稅

6.將投資性房地產轉為自用時，會計處理為：

借：固定資產（或無形資產）【轉換日的公允價值】

公允價值變動損益【差額】（或貸方）

貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動

【例題11?單選題】甲公司將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用固定資產，轉換日該投資性房地產的公允價值為2 000萬元，轉換日之前“投資性房地產——成本”科目余額為2 300萬元，“投資性房地產——公允價值變動”科目貸方余額為200萬元，則轉換日影響損益的正確處理方法為（）。

A.記入“投資收益”貸方100萬元

B.記入“投資收益”借方100萬元

C.記入“公允價值變動損益”貸方100萬元

D.記入“公允價值變動損益”借方100萬元

【答疑編號921050205】

【答案】D

【解析】

借：固定資產

000

投資性房地產——公允價值變動

200

公允價值變動損益

貸：投資性房地產——成本

300

【例題12?單選題】甲公司將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用固定資產，轉換日該投資性房地產的公允價值為2 300萬元，轉換日之前“投資性房地產——成本”科目余額為2 000萬元，“投資性房地產——公允價值變動”科目借方余額為200萬元，則轉換日該固定資產的入賬價值為（）萬元。

A.2 100

B.2 000

C.2 200

D.2 300

【答疑編號921050206】

【答案】D

借：固定資產300

貸：投資性房地產——成本000

——公允價值變動

200

公允價值變動損益

7.處置投資性房地產時，會計處理為：

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：其他業務成本

貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動

同時：

借：公允價值變動損益

貸：其他業務收入

或者相反分錄。

同時：按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業務收入

【例題13?計算分析題】甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產。營業稅率為5%。有關資料如下：

（1）2006年11月10日AS公司與甲公司簽訂協議，將自用的辦公樓出租給AS公司，租期為3年，每年租金為500萬元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開始日，2009年12月31日到期。2007年1月1日轉換日的公允價值為900萬元，該固定資產賬面原值為3 000萬元，已計提的累計折舊為2 000萬元，未計提減值準備。各年1月1日均收到租金。

（2）2007年12月31日該投資性房地產的公允價值為1 200萬元。

（3）2008年12月31日該投資性房地產的公允價值為1 800萬元。

（4）2009年12月31日租賃協議到期。

要求：

（1）編制2007年1月1日轉換日轉換房地產的有關會計分錄。

（2）編制收到2007年租金和有關營業稅的相關會計分錄。

（3）編制2007年12月31日調整投資性房地產的會計分錄。

（4）編制2008年12月31日調整投資性房地產的會計分錄。

（5）假定情況：①假定2009年12月31日租賃期屆滿，將該辦公樓的出售，價款為3

000萬元。編制2009年12月31日處置投資性房地產的相關會計分錄；②假定2009年12月31日租賃協議到期收回作為自用辦公樓，公允價值為3 000萬元。

【答疑編號921050207】

【答案】

（1）編制2007年1月1日轉換日轉換房地產的有關會計分錄

借：投資性房地產——辦公樓（成本）

900

累計折舊

000

公允價值變動損益

貸：固定資產

000

（2）編制收到2007年租金和有關營業稅的相關會計分錄

借：銀行存款

500

貸：其他業務收入

500

借：營業稅金及附加

500×5%＝25

貸：應交稅費——應交營業稅

（3）編制2007年12月31日調整投資性房地產的會計分錄

借：投資性房地產——辦公樓（公允價值變動）300

貸：公允價值變動損益

300

（4）編制2008年12月31日調整投資性房地產的會計分錄

借：投資性房地產——辦公樓（公允價值變動）

600

貸：公允價值變動損益

600

（5）假定情況：

①假定2009年12月31日租賃屆滿，將該辦公樓的出售，價款為3 000萬元。編制2009年12月31日處置投資性房地產的相關會計分錄

借：銀行存款000

貸：其他業務收入000

借：其他業務成本800

貸：投資性房地產——辦公樓（成本）

900

投資性房地產——辦公樓（公允價值變動）900

同時

借：公允價值變動損益

800

貸：其他業務收入

800

注意：要考慮第一筆分錄中轉換時產生的公允價值變動變動損益借方金額100萬元。

借：營業稅金及附加

150（3 000×5%）

貸：應交稅費——應交營業稅

150

②假定2009年12月31日租賃協議到期收回作為自用辦公樓，公允價值為3 000萬元。

借：固定資產000

貸：投資性房地產——成本

900

——公允價值變動

900（300＋600）

公允價值變動損益200

【例題14?計算分析題】甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產，營業稅率為5%。有關資料如下：

（1）2006年12月1日甲公司與A公司簽訂協議，將自用的辦公樓出租給A公司，租期為3年，每年租金為1 000萬元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開始日，2009年12月31日到期。2007年1月1日轉換日的公允價值為30 000萬元，該固定資產賬面原

值為20 000萬元，已計提的累計折舊為10 000萬元，未計提減值準備。各年1月1日均收到租金。

（2）2007年12月31日該投資性房地產的公允價值為30 500萬元。

（3）2008年12月31日該投資性房地產的公允價值為30 800萬元。

（4）假定2009年12月31日租賃協議到期，甲公司收回辦公樓作為自有辦公樓，該辦公樓的公允價值為30 700萬元。

（5）假定2009年12月31日租賃協議到期，甲公司將辦公樓出售，該辦公樓的價款為30 700萬元已經收到。

要求：

（1）編制2007年1月1日轉換日轉換房地產的有關會計分錄。

（2）編制收到租金的相關會計分錄。

（3）編制2007年12月31日調整投資性房地產的會計分錄。

（4）編制2008年12月31日調整投資性房地產的會計分錄。

（5）編制2009年12月31日租賃協議到期收回辦公樓的相關會計分錄。

（6）編制2009年12月31日租賃協議到期的出售辦公樓相關會計分錄。

【答疑編號921050208】

【答案】

（1）編制2007年1月1日轉換日轉換房地產的有關會計分錄

借：投資性房地產——辦公樓（成本）000

累計折舊

000

貸：固定資產

000

資本公積——其他資本公積

000

（2）編制收到租金的相關會計分錄

借：銀行存款000

貸：其他業務收入000

借：營業稅金及附加

50（1 000×5%）

貸：應交稅費——應交營業稅

（3）編制2007年12月31日調整投資性房地產的會計分錄

借：投資性房地產——辦公樓（公允價值變動）

500

貸：公允價值變動損益

500

（4）編制2008年12月31日調整投資性房地產的會計分錄

借：投資性房地產——辦公樓（公允價值變動）

300

貸：公允價值變動損益

300

（5）編制2009年12月31日租賃協議到期收回辦公樓的相關會計分錄

借：固定資產700

公允價值變動損益

貸：投資性房地產——辦公樓（成本）000

投資性房地產——辦公樓（公允價值變動）

800

（6）編制2009年12月31日租賃協議到期的出售辦公樓相關會計分錄

借：銀行存款

700

貸：其他業務收入

700

借：其他業務成本

800

貸：投資性房地產——辦公樓（成本）000

投資性房地產——辦公樓（公允價值變動）

800

借：營業稅金及附加535（30 700×5%）

貸：應交稅費——應交營業稅

535

借：公允價值變動損益

800

貸：其他業務收入

800

借：資本公積——其他資本公積000

貸：其他業務收入000

考點六：投資性房地產后續計量模式的變更

企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

【例題15?計算分析題】甲企業將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續計量。2009年1月1日，甲企業認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。

該寫字樓的原造價為9 000萬元，已計提折舊270萬元，賬面價值為8 730萬元。2009年1月1日，該寫字樓的公允價值為9 500萬元。

假設甲企業按凈利潤的10%計提盈余公積。

要求：

作出甲企業相關的賬務處理。

【答疑編號921050209】

【答案】

甲企業的賬務處理如下：

借：投資性房地產——××寫字樓（成本）500

投資性房地產累計折舊

270

貸：投資性房地產——××寫字樓000

利潤分配——未分配利潤

693

盈余公積

[9 500－（9 000－270）]×10%＝77

【例題16?單選題】（2007年試題）下列關于投資性房地產核算的表述中，正確的是（）。

A.采用成本模式計量的投資性房地產不需要確認減值損失

B.采用公允價值模式計量的投資性房地產可轉換為成本模式計量

C.采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入資本公積

D.采用成本模式計量的投資性房地產，符合條件時可轉換為公允價值模式計量

【答疑編號921050210】

【答案】D

【例題17?多選題】下列關于投資性房地產核算的表述中，不正確的是（）。

A.采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入資本公積

B.采用公允價值模式計量的投資性房地產可轉換為成本模式計量

C.采用成本模式計量的投資性房地產不需要確認減值損失

D.采用成本模式計量的投資性房地產，符合條件時可轉換為公允價值模式計量

【答疑編號921050211】

【答案】ABC

【解析】A選項，采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入

公允價值變動損益；B選項，采用公允價值模式計量的投資性房地產不可轉換為成本模式計量；C選項，采用成本模式計量的投資性房地產當發生減值時需要確認減值損失。

【例題18?多選題】下列有關對投資性房地產不正確的會計處理方法有（）。

A.采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目，按其差額，貸記或借記“投資收益”科目

B.無論采用公允價值模式，還是采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，取得的租金收入，均應借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目

C.采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的公允價值，借記“固定資產”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產——成本、公允價值變動”科目，按其差額，貸記或借記“投資收益”科目

D.處置投資性房地產時，與處置固定資產和無形資產的核算方法相同，其處置損益均計入營業外收入或營業外支出

【答疑編號921050212】

【答案】ACD

第二篇：投資性房地產要點總結

投資性房地產要點總結

一、概念

1.屬于：A、已出租的土地使用權B、已出租的建筑物C、持有并準備增值后轉讓的土地使用權

2.不屬于：A、自用的房地產B、作為存貨的房地產

二、確認1.首先符合投資性房地產概念2.同時滿足兩條件

三、初始計量（按成本）

1.外購：買價+稅費+直接相關費用2.自建：達到預定可使用狀態前發生的必要支出

四、后續計量（兩種模式）

按規定有兩種：成本模式和公允價值模式，一般應采用成本模式，滿足特定條件可用公允。同一企業對所有投資性房地產只能采用一種模式，不能同時這個用成本那個用公允。

五、后續計量模式的變更

1、企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

2、滿足前提條件，成本模式可轉公允模式。

3、已采用公允價值模式進行后續計量，不可以再轉為成本模式。

即成本模式可以轉為公允價值模式，但公允價值模式不得轉為成本模式。

六、轉換

（1）成本模式下的兩種情況比較簡單，對應結轉，不產生損益，沒有差額，只換一下分錄名字就可以了。（2）公允模式下的兩種情況比較麻煩，因為會有差額，而差額的處理不同，很容易混淆。

注意：非投資性房地產轉為投資性房地產，公允價值大于其賬面價值的差額記入資本公積；公允價值小于其賬面價值的差額記入公允價值變動損益；投資性房地產轉為非投資性房地產，公允價值不論大于還是小于其賬面價值，其差額均記入公允價值變動損益。

七、處置即在出售、轉讓、報廢、毀損時要終止確認。

1.不管什么模式，該業務都通過其他業務收支核算。2。轉換過程的差額要轉入其他業務收入。

第三篇：投資性房地產賬務處理

一、本科目核算企業采用成本模式計量的投資性房地產的成本。

企業采用公允價值模式計量投資性房地產的，也通過本科目核算。

采用成本模式計量的投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，可以單獨設置“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，比照“累計折舊”等科目進行處理。

采用成本模式計量的投資性房地產發生減值的，可以單獨設置“投資性房地產減值準備”科目，比照”固定資產減值準備”等科目進行處理。

二、本科目可按投資性房地產類別和項目進行明細核算。

采用公允價值模式計量的投資性房地產，還應當分別“成本”和“公允價值變動”進行明細核算。

三、采用成本模式計量投資性房地產的主要賬務處理。

（一）企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，按應計入投資性房地產成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

（二）將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的賬面余額，借記本科目，貸記“開發產品”等科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。

將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入本科目、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目。

（三）按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。

（四）將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。

（五）處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記本科目，按其差額，借記”其他業務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。

四、采用公允價值模式計量投資性房地產的主要賬務處理。

（一）企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，按應計入投資性房地產成本的金額，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

（二）將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他綜合收益”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。

將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，按其在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），按已計提的累計折舊等，借記“累計折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他綜合收益”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。

（三）資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。

（四）將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的公允價值，借記“固定資產”等科目，按其賬面余額，貸記本科目（成本、公允價值變動），按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

（五）處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目，貸記本科目（成本）、貸記或借記本科目（公允價值變動）；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務成本”科目。按該項投資性房地產在轉換日記入其他綜合收益的金額，借記“資本公積——其他綜合收益”科目，貸記“其他業務收入”科目。

五、投資性房地產作為企業主營業務的，應通過“主營業務收入”和“主營業務成本”科目核算相關的損益。

六、本科目期末借方余額，反映企業采用成本模式計量的投資性房地產成本。企業采用公允價值模式計量的投資性房地產，反映投資性房地產的公允價值。

第四篇：房地產企業查賬經驗

由于房地產企業開發項目周期長、不及時結轉收入、經常出現退房、按揭的特點，特別是涉及多個開發項目時，成本核算不規范，本文結合實際工作將房地產企業檢查過程中總結的一點經驗介紹給大家。

《營業稅暫行條例》規定，納稅人銷售不動產應當根據營業額和規定的稅率計算繳納稅款。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。而《營業稅暫行條例實施細則》規定，銷售不動產采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。而企業收到購房款時可能有兩種賬務處理方式：

第一種處理方式：借：“現金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“預收賬款”科目；

第二種處理方式：借：“現金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“主營業務收入”科目。

因此，企業當期應納稅營業額是“預收賬款”賬戶本期貸方發生額與“主營業務收入”賬戶貸方發生額之和。但由于“主營業務收入”賬戶貸方發生額有兩個來源，一是從“預收賬款”賬戶借方轉入的；另外一部分就是直接計入“主營業務收入”賬戶的購房款，為了避免重復征稅，所以要減去“預收賬款”賬戶本期借方發生額。

這樣就可以推算出應納稅營業額計算公式如下：

應納稅營業額＝預收賬款賬戶本期貸方發生額＋主營業務收入－預收賬款賬戶本期借方發生額 公式①

根據會計賬戶原理又可得下列公式：

期初余額＋本期貸方發生額＝本期借方發生額＋期末余額 公式②

公式②移項后，可得下列公式：

本期貸方發生額－本期借方發生額＝期末余額－期初余額 公式③

把公式③代入公式①后得下列公式：

應納稅營業額＝主營業務收入+期末余額－期初余額

這樣，稅務人員在檢查時，可以直接根據總賬“預收賬款”科目期末數、期初數和“主營業務收入”科目貸方累計數3個數字計算出應納營業稅額。此方法計算簡單，就不要再從“預收賬款”明細賬中一筆筆合計當期發生數，但在使用上述公式時應注意下列事項：

（一）要核對“預收賬款”賬戶借方發生額應當全部是退還購房款或者結轉主營業務收入如果出現企業調賬事項，如借：“預收賬款”科目，貸：“其他應付款”科目等，則不得從借方發生額中扣除。

（二）適當抽取幾個月份，把“預收賬款”賬戶總賬數字和明細賬數字核對，以防止企業故意調整會計科目作假賬。

（三）檢查“營業外收入”科目，審核企業在銷售不動產過程中是否有收取違約金的事項，如果有上述事項，收到的違約金同樣需要繳納營業稅。

（四）“預收賬款”賬戶期初如果有余額，應當是已經繳納過營業稅的。

（五）國稅發[2003]83號文件規定，房地產企業所得稅計算公式是：應納稅所得額＝本期所得額－本期已轉銷售收入的預售收入×利潤率＋本期預售開發產品收入×利潤率，此公式計算取數麻煩，可以改為：應納稅所得額＝本期所得額+（預收賬款年末余額－預收賬款年初余額）×利潤率。

在檢查過程中，稅務稽查人員可以自己設計制作一份房源表。表格內容如下：房號、購買人、面積、單價、合同金額、實際收款、收據或發票號、備注。

（一）填寫此表的數據來源：

1.面積欄目可根據當地房產管理部門提供的測繪圖填列，此測繪圖可從房地產企業或者房產管理部門得到；

2.購房人、單價和金額欄目可根據房地產企業已經開具的發票或者收據填列，在填列時要與房屋銷售合同核對；

3.發現房屋售價明顯偏低、贈與房屋、自用房屋等情況在備注欄注明。

（二）此房源表的用途

1.通過此表能夠掌握房地產企業整個工程項目的開發情況，如總共開發多少套房屋、已經銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

2.是計算房屋單位面積成本和主營業務成本的依據。單位面積成本＝開發產品÷總面積（指可出售的面積）；主營業務成本＝已銷售面積×單位面積成本。

3.能發現價格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據同一單元、同一樓層的價格確定調整價。

4.可以查出收入不入賬的情況。把金額欄合計數與企業“預收賬款”賬上余額和已經結轉“主營業務收入”總數之和對比，如發現二者不一致，則說明企業存在收入不入賬的情況。

5.合同金額欄合計數是房地產企業繳納印花稅的依據。根據此合計數乘以萬分之五可以得出企業應繳納的“購銷合同”稅目印花稅。

第五篇：投資性房地產的會計處理

投資性房地產的賬務處理

一、本科目核算企業采用成本模式計量的投資性房地產的成本。

企業采用公允價值模式計量投資性房地產的，也通過本科目核算。

采用成本模式計量的投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，可以單獨設置“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，比照“累計折舊”等科目進行處理。

采用成本模式計量的投資性房地產發生減值的，可以單獨設置“投資性房地產減值準備”科目，比照”固定資產減值準備”等科目進行處理。

二、本科目可按投資性房地產類別和項目進行明細核算。

采用公允價值模式計量的投資性房地產，還應當分別“成本”和“公允價值變動”進行明細核算。

三、采用成本模式計量投資性房地產的主要賬務處理。

（一）企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，按應計入投資性房地產成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

（二）將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的賬面余額，借記本科目，貸記“開發產品”等科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。

將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入本科目、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目。

（三）按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。

（四）將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。

（五）處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記本科目，按其差額，借記”其他業務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。

四、采用公允價值模式計量投資性房地產的主要賬務處理。

（一）企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，按應計入投資性房地產成本的金額，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

（二）將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。

將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，按其在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），按已計提的累計折舊等，借記“累計折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。

（三）資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。

（四）將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的公允價值，借記“固定資產”等科目，按其賬面余額，貸記本科目（成本、公允價值變動），按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

（五）處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目，貸記本科目（成本）、貸記或借記本科目（公允價值變動）；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務成本”科目。按該項投資性房地產在轉換日記入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。

五、投資性房地產作為企業主營業務的，應通過“主營業務收入”和“主營業務成本”科目核算相關的損益。

六、本科目期末借方余額，反映企業采用成本模式計量的投資性房地產成本。企業采用公允價值模式計量的投資性房地產，反映投資性房地產的公允價值。

(一)采用成本模式計量

1.企業外購、自行建造等取得的投資性房地產

借：投資性房地產

貸：銀行存款

在建工程等

2.將非投資性房地產轉為投資性房地產

借：投資性房地產

貸：開發產品等

3.計提折舊或攤銷

借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)

4.取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業務收入

5.處置投資性房地產

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：其他業務成本

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

(二)采用公允價值模式計量

1.企業外購、自行建造等取得的投資性房地產

借：投資性房地產——成本

貸：銀行存款

在建工程等

2.將非投資性房地產轉為投資性房地產

借：投資性房地產——成本等(公允價值)

公允價值變動損益(借方差額)

貸：開發產品等

資本公積——其他資本公積(貸方差額)

3.資產負債表日公允價值變動

借：投資性房地產——公允價值變動

貸：公允價值變動損益

或相反分錄

4.取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業務收入

5.處置投資性房地產

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：其他業務成本

貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動

注：“投資性房地產——公允價值變動”有可能在借方

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業務成本

借：公允價值變動損益

貸：其他業務成本

或相反分錄