第一篇：印發佛山市物業管理辦法

印發佛山市物業管理辦法（試行）的通知

各區人民政府，市有關單位:

經市政府同意，現將《佛山市物業管理辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。

二○一○年二月二十三日

佛山市物業管理辦法（試行）

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。第三條 市住房和城鄉建設行政管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區建設房產行政管理部門負責本區物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處（鎮人民政府）負責對所轄區域內的物業管理活動實施指導、監督和管理，協調物業管理與社區建設之間的關系，協助區建設房產行政管理部門對物業管理活動進行指導和監督。

居（村）民委員會負責轄區內物業管理活動的監督、協調、指導和調解。

第四條 市住房和城鄉建設行政管理部門、區建設房產行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會應分別確定一名領導分管物業管理工作。物業管理工作納入年度考核體系。

街道辦事處（鎮人民政府）應當有專門機構負責對所轄區域內的物業管理活動實施指導、監督和管理，并根據轄區內物業管理區域的數量和規模，配備相應的物業管理工作人員。

居（村）民委員會應在街道辦事處（鎮人民政府）的指導下，負責轄區內物業管理區域的監督、指導、協調和調解工作，并配備適當數量的物業管理工作人員。

各級人民政府應對物業管理的監督管理工作給予經費支持。

第五條 各級人民政府相關行政管理部門在各自職責范圍內，做好物業管理區域內的有關工作。

價格行政管理部門負責對物業管理區域內的有關收費行為進行監督管理。

城市管理行政執法部門負責查處物業管理區域內社會生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務業油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質氣體的行為，在人口集中地區焚燒產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質的行為；破壞房屋外立面、違法設置戶外廣告、非法搭建、違規裝修、擅自改變房屋使用性質、亂擺賣行為等，相關管理部門應予以配合。工商行政管理部門負責查處物業管理區域內無證無照經營行為。

環保行政管理部門負責依法查處物業管理區域內廢水、廢渣、固體廢物、工業有毒有害廢物、噪聲、振動、輻射放射等行為。

公安機關在物業管理工作中負責指導物業服務企業建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業服務企業落實相關管理制度；配合流動人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區內流動人口和出租房屋的管理工作；對物業管理區域內遵守消防法律、法規的情況依法進行日常監督檢查，負責督促物業服務企業對共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，如發現存在嚴重威脅公共安全的火災隱患，應當在責令改正的同時依法進行處罰和整改；對物業管理區域內阻塞交通、阻礙消防通道、違規停放大型車輛、危險化學品車輛等行為依法采取強制措施。

第六條 市政府、市直相關職能部門成立全市物業管理協調領導小組。

各區建立區人民政府、相關職能部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集、主持。聯席會議主要協調解決物業管理重大問題。

重大問題是指在本區物業管理區域內發生的因人為、自然災害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產損失事故，以及因物業管理不善，嚴重影響業主和使用人日常生活，并造成不良社會影響的問題或其他確需政府職能部門協調解決的問題。

第七條 物業服務企業在物業管理活動中的主要職責：按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。

物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業服務合同的約定，為業主提供服務，并配合政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區服務和社區文化活動。

第八條 市房地產業協會是物業管理行業的自律組織，主要負責制訂物業管理行業行為規范，組織物業管理行業從業人員的業務培訓，調處行業內部的爭議，辦理主管部門委托的其他事項。

區級物業管理行業組織參照本條執行。

第二章 業主大會、業主委員會 第九條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

第十條 業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。

一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業提供物業管理服務。

一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十一條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并在物業管理區域的顯著位置公告。

第十二條 百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出成立業主大會的書面要求。已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出成立業主大會的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當在三十日內會同物業所在地的區建設房產行政管理部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

第十三條 業主大會籌備組由居（村）民委員會代表、業主代表、建設單位以及街道辦事處（鎮人民政府）代表七至十五人組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表應當不少于業主大會籌備組人數的一半。居（村）民委員會代表擔任籌備組組長，組織、協調業主大會的籌備工作。

籌備組中的業主代表由街道辦事處（鎮人民政府）物業管理部門和居（村）民委員會推薦產生或由業主民主推選產生。業主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應當書面委托。

籌備組成員名單及簡歷應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建筑的基本資料（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與業主大會籌備無關的活動。

第十四條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數，依法確定首次業主大會會議表決規則；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單，制定業主委員會選舉辦法；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

籌備組的會議材料等應妥善保管，并于本物業區域的業主委員會成立后五日內移交業主委員會。

第十五條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。第十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

經業主委員會決定，或者百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出協助要求，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當協調組織召開。

第十七條 召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結合的形式召開。采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告。

第十八條 業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第十九條 業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第二十條 業主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

（三）一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一個行駛表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

（四）總人數，按照前項統計總和計算。

（五）業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。第二十一條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

未參加表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或業主大會議事規則規定。

第二十二條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。表決結果應當在物業管理區域顯著位置公示，業主有權查詢相關材料。

管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項作出約定。

第二十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。業主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會, 報告物業管理的實施情況，以書面形式召集業主大會會議的，應在物業區域內公示物業管理年度實施報告；

（二）執行業主大會會議的決議、決定；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，督促物業服務企業履行物業服務合同，督促業主按時交納物業服務費；

（四）協助制定重大維修工程項目年度計劃，協調、處理涉及物業管理的共同事務；

（五）監督物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的經營情況；

（六）組織業主委員會的換屆選舉工作；

（七）監督議事規則和管理規約的實施；

（八）聽取業主的意見和建議，接受業主、業主大會和有關部門的監督；

（九）接受居（村）民委員會的監督、指導，配合街道辦事處（鎮人民政府）、居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作；配合政府行政管理部門共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作；

（十）調整委員職務以及將候補委員遞補為委員；

（十一）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。業主委員會對全體業主負責，接受業主監督。業主委員會不得從事經營活動。

業主委員會應當于每年的十二月作一次工作報告，抄送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會，并在物業管理區域顯著位置公示。第二十四條 業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十五條 業主委員會委員應當從本物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關法律、法規和業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（三）按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；

（五）具有必要的工作時間；

（六）本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

（七）業主大會議事規則規定的其他條件。

業主委員會委員候選人應書面承諾，自愿成為業主委員會委員，愿意在任期內積極為業主服務，保證公正廉潔、勤勉盡責，不隨意辭職。

第二十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，提交以下資料備案：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結果；

（三）業主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排；

（四）其他資料。

居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）加具意見后到區建設房產行政管理部門備案。區建設房產行政管理部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。

業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

業主委員會換屆或備案情況發生變更的，按上述程序辦理變更備案。

第二十七條 業主委員會憑區建設房產行政管理部門的備案回執，向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。印章應當標明業主委員會的屆數。

第二十八條 分期開發的物業管理區域符合第十一條規定的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。

新一期的業主入住后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員不得超過十一人。

第二十九條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處（鎮人民政府）代表、居（村）民委員會代表、業主委員會成員，由居（村）民委員會代表擔任組長。籌備小組負責換屆具體工作，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會應當在任期屆滿三日內，將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，可以申請街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會督促其移交；對拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。屆滿沒有成立的，上述資料交由居（村）民委員會代管。

業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

第三十條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區建設房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第三十一條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第三十二條 業主委員會日常工作經費和工作補貼由全體業主承擔，經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定。

業主委員會成員可以根據業主大會議事規則領取適當工作補貼。

業主委員會可以聘用專職或者兼職執行秘書。業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公布經居（村）民委員會確認的工作經費和工作補貼的使用情況，接受業主監督。

第三十三條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開，每季度至少召開一次。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意，并在物業管理區域的顯著位置公布。業主委員會會議討論重大事項時，居（村）民委員會物業管理工作人員應當列席會議。

業主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字后存檔。

業主大會、業主委員會作出的決定應當在決定產生起三日內物業管理區域內顯著位置公示七日。以書面征求意見的形式召開業主大會，結果應當在物業管理區域內顯著位置公示三十日。業主大會以書面形式所作出的決定應報街道辦事處（鎮人民政府）備案，并抄送居（村）民委員會，業主委員會以書面形式所作出的決定應當抄送到居(村)委會。

第三十四條 業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；

（四）違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；

（五）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（六）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。

第三十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務自行終止：

（一）因物業轉讓等原因不再是業主的；

（二）任職期間被依法追究刑事責任的；

（三）不遵守管理規約、拒不履行業主義務的；

（四）連續三次以上無故缺席業主委員會會議的；

（五）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

（六）本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（七）索取、收受物業服務企業或者相關單位、個人財物和利益的；

（八）本人及其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職的；

（九）業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十六條 業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起三日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。

第三十七條 業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

第三十八條 業主委員會委員資格終止、委員辭職（含集體辭職），應當在物業管理區域顯著位置公示，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和區建設房產行政管理部門。

第三章 共有收益管理

第三十九條 物業管理區域內的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業主大會同意將利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入（以下稱共有收益）歸全體業主所有。業主委員會、物業服務企業應當配合相關行政管理部門的公益宣傳工作，但公益宣傳不能附帶商業廣告。

利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得收益依法歸全體業主共有，存入共有收益獨立賬戶。共有收益主要用于以下幾個方面：

（一）維修、更新、改造、增設共用設施設備；

（二）業主委員會的工作經費和補貼；

（三）補充住宅專項維修資金；

（四）業主公益活動的開展；

（五）業主大會議事規則約定的其他事項。

第四十條 共有收益必須繳存于共有收益獨立賬戶，已成立業主委員會的，由業主委員會對共有收益進行管理；未成立業主委員會的由物業服務企業對共有收益進行管理。居（村）民委員會監督使用。

第四十一條 已成立業主委員會的，共有收益用于第三十九條所列方面時，由業主委員會提出使用計劃，經居（村）民委員會確認后，在共有收益獨立賬戶中支取。業主委員會應當每個季度對共有收益情況進行公示，報居（村）民委員會備案。

未成立業主委員會的，物業服務企業應當將物業管理區域內的共有收益單列賬戶管理，用于改善物業管理區域的共用設施設備和開展業主公益活動的不足部分。每季度的開支情況在物業管理區域的顯著位置公示同時報建設單位。業主委員會成立后，物業服務企業應當將經審計的共有收益的歷年收支情況及剩余款項移交業主委員會。第四十二條 業主委員會成立后，依法和依約屬于全體業主的共有收益，應統一納入共有收益獨立賬戶管理。如委托物業服務企業對共有部分進行經營的，共有收益分配應考慮物業服務企業在共有收益經營中的成本，具體收益分配由業主委員會與物業服務企業協商確定。物業服務企業應于共有收益分成協議簽訂之日起十五日內報區價格管理部門備案，同時抄送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會。

第四章 前期物業管理

第四十三條 新建住宅物業應當實行前期物業管理。預售住宅物業的，建設單位在領取《商品房預售許可證》之前，應當按照物業管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并簽訂前期物業管理委托合同。現售住宅物業的，建設單位應在權屬初始登記前完成前期物業招投標工作。連續兩次公開招投標投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業，經物業所在地的區建設房產行政管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

分期開發的住宅物業，應以物業管理區域的總規劃范圍進行前期物業管理招投標，不得分期招投標。前期物業管理招投標由招標單位在市住房和城鄉建設行政主管部門專家庫抽取專家，由區建設房產行政管理部門監督招投標過程。

第四十四條 前期物業服務合同可以約定期限。前期物業服務合同期限未滿，業主大會召開會議并選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，視為不定期物業服務合同關系，任何一方提出終止服務合同的，應當提前三個月書面通知對方。

第四十五條 建設單位在預（銷）售物業時，必須在銷售現場顯著位置公示前期物業服務合同、規劃設計要點、規劃總平面圖，規劃總平面圖應當特別標示物業服務用房、業主委員會辦公用房、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同必須約定收費標準、服務標準，以及合同終止的處理方式。

第四十六條 建設單位在預（銷）售物業之前，應當制定臨時管理規約，臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在銷售現場以書面形式明示臨時管理規約。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

臨時管理規約的效力至管理規約依法生效時自動終止。

第四十七條 建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

物業服務用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內層高不足二點二米的房屋不得作為物業服務用房。

第四十八條 規劃行政管理部門應依照法律法規及本辦法的規定審批新建物業規劃設計方案。建設單位應將物業服務用房的面積、位置在設計方案中載明。

先期開發部分未配置或配置不足物業服務用房的，建設單位應臨時配置或補充配置。

第四十九條 物業服務企業承接物業時，應當會同居（村）民委員會對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經雙方確認的資料移交清單和重要資料，重要資料的范圍由各區自行確定。

（一）物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（五）物業及配套設施的產權清單；

（六）物業服務用房的清單;

（七）物業買受人的資料清單；

（八）物業的使用、維護、管理必需的其他資料；

（九）以上資料的清單。

建設單位、物業服務企業、居（村）民委員會不得泄露業主資料，物業服務企業不得將業主資料用于與物業管理服務無關的活動，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將前款資料移交給業主委員會。

第五十條 物業服務企業應當聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議，及時處理業主投訴，改進物業管理服務。

物業服務企業不及時處理業主的投訴的，居民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、物業所在地的區人民政府房地產行政主管部門應當及時協調處理；對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，物業所在地的區人民政府房地產行政主管部門應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。

第五章 物業管理服務

第五十一條 業主大會成立后，業主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，召開業主大會會議對以下事項逐一表決，確定續聘原物業服務企業或者以招標方式確定物業服務企業：

（一）確定續聘或者選聘物業服務企業；

（二）對物業服務收費標準和物業服務內容進行表決；

（三）對是否委托業主委員會以招投標方式選聘新的物業服務企業進行表決。

第五十二條 確定續聘物業服務企業，業主委員會應當將物業服務合同草案內容在物業管理區域的顯著位置公示，征求業主意見；確定選聘物業服務企業，業主委員會應當將物業服務招標方案或物業服務合同草案的內容在物業管理區域的顯著位置公示，征求業主意見。公示時間不得少于十五日。

第五十三條 業主委員會可采取邀請招標或者公開招標的形式開展招投標活動，由業主委員會在市住房和城鄉建設行政管理部門的專家庫抽取專家，由區建設房產行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會監督招投標過程。具體程序參照建設部《前期物業管理招標投標管理辦法》執行。招投標所產生費用由全體業主承擔。

第五十四條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業；物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會和居（村）民委員會。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，視為不定期物業服務合同關系，可自動延續至業主大會作出續聘或選聘決定為止。

第五十五條 物業服務合同一方要求提前終止服務合同的，應當提前三個月書面通知對方，并書面抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和區建設房產行政管理部門，同時，在物業管理區域顯著位置公告。

責任方依照法律法規的規定或物業服務合同的約定承擔違約責任。

第五十六條 物業服務企業因為資質被降級、被取消或者因自身原因未經業主委員會同意提前撤出管理區域的，為避免物業服務中止，業主委員會經街道辦事處（鎮人民政府）同意，可以直接委托物業服務企業暫行管理，但應在臨時物業服務合同中約定，該合同于業主大會選聘物業服務企業后合同生效之日自動終止。業主委員會應當在三個月內按照第五十一條、第五十二條、第五十三條規定重新選聘物業服務企業。第五十七條 物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等費用為由拒絕辦理交接。

第五十八條 業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，物業服務合同經區建設房產行政管理備案后，物業服務企業方可承接物業。

第五十九條 新的物業服務企業承接物業時，應當在業主委員會、居（村）民委員會的監督下與原物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送鎮人民政府（街道辦事處），并在居（村）民委員會備案。

新的物業服務企業和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

第六十條 物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交其合法占有的下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：

（一）第四十九條規定的資料；

（二）物業服務用房；

（三）物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備；

（五）其他應當移交的財物、資料。

第六十一條 提倡建立物業服務履約保證金制度。業主委員會可以通過物業服務合同約定物業服務企業提交一定數額的物業服務履約保證金。

第六十二條 物業服務企業應當做好物業管理區域內的公共秩序維護工作，協助維持物業管理區域內治安秩序，依法依約值班、巡邏工作；發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，并協助開展救助工作。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第六十三條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動；

（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓給他人；

（三）挪用或擅自使用住宅專項維修資金；

（四）擅自改變物業服務用房用途；

（五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共有建筑和共用設施用途；

（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；

（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（八）物業服務合同終止時，不按規定辦理查驗移交手續的；

（九）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（十）物業服務合同未依法終止而退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為；

（十一）超越資質等級承接物業管理業務；

（十二）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉讓資質證書；

（十三）限定業主購買其指定的經營者（服務提供者）的商品或者服務；

（十四）其他嚴重損害業主權益的情形。

第六十四條 業主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，每年對物業服務企業的合同履行情況進行年度考核。每年不少于一次對全體業主進行滿意度調查。

年度考核結果和滿意度調查情況應當公示在物業管理區域的顯著位置，并抄送街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、區建設房產行政管理部門。

第六章 物業的使用和維護（住宅專項維修資金管理）第六十五條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

第六十六條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處理的衛生間、廚房或其他用途，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方的；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）生產、儲存、經營易燃、易爆、放射性等危險物品，存放、鋪設超負荷物品；

（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（十二）擅自擺攤設點，無序停放車輛；

（十三）在建筑物、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設置路障，損壞、挪用或者停用消防設備；

（十五）法律法規和管理規約禁止的其他行為。物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

第六十七條 業主或者物業使用人進行物業裝飾裝修，應當遵守法律、法規，遵守管理規約和物業服務合同的約定。

業主或物業使用人應當與物業服務企業簽訂室內裝飾裝修管理協議，申報登記裝飾裝修方案，物業服務企業對裝修行為進行監督，對隱蔽工程和防水工程進行現場檢查。

物業服務企業對違反法律、法規和管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門依法處理。

物業服務企業不得指定裝修物料搬運隊伍；裝修期間要維持裝修搬運秩序，預防爭搶事件發生，若發生爭搶事件，應采取緊急應急措施并及時上報有關行政管理部門；發生打架、斗毆、涉黑等行為時，物業服務企業應及時報告公安部門處理。

第六十八條 裝修期間搬運物料應遵守如下規定：

（一）裝修物料搬運實行明碼標價；

（二）業主在承諾不損壞共用部位、共用設施設備和接受物業服務企業管理的情況下，可自行聘請專業隊伍搬運裝修物料；

（三）裝修期間可使用電梯搬運物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴格遵守電梯限重、限高等有關規定。物業服務企業應對搬運隊伍加強監督和管理。專業搬運隊伍進行作業過程中，必須遵守物業管理的有關規定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運；

（四）在搬運作業期間造成共用部位、共用設施設備損壞的，由行為人承擔賠償責任，業主承擔連帶責任。

第六十九條 房屋的維修責任，按照下列規定劃分：

（一）業主專有部分，由業主自行維修；毗連部位，按照建設部《城市異產毗連房屋管理規定》執行；

（二）共用物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤；

（三）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔；

（四）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復，并賠償損失；

（五）物業管理區域內的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備，按照規定應當由提供該項服務的單位維修養護的，不得要求物業服務企業或者業主維修養護。

第七十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

業主、物業使用人對其負有維護責任的物業，應當按照有關規定和管理規約以及住宅養護標準，定期維修養護。

物業服務企業應當按照物業服務合同對物業定期維修養護。

物業出現安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護；責任人不履行維修養護義務的，業主委員會、居委會協調改正，拒不改正的經業主委員會同意或者按照管理規約，由物業服務企業維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

第七十一條 物業服務合同應當約定物業服務企業每月用于共用部位、共用設施設備的維護、維修的費用標準。物業服務企業必須每季公布共用部位、共用設施設備的維護、維修費用的使用情況。前期物業管理階段由建設單位和居（村）民委員會監督，業主委員會成立以后，由業主委員會和居（村）民委員會共同監督。

前期物業管理階段，每月維護、維修費用不足部分在共有收益獨立賬戶中支出；多余部分滾存入下月維護、維修費用中繼續使用。前期物業服務企業退出管理區域，維護、維修費用有結余的，應由建設單位、居（村）民委員會共同監督，繳存在共有收益獨立賬戶中。

業主委員會根據業主大會決定，聘請物業服務企業的物業管理階段，每月維修費用不足的，可由物業服務企業申請，業主委員會批準，經居（村）民委員會證明，在共有收益獨立賬戶中支出。每月的維護、維修費用有結余的，由業主委員會、居（村）民委員會共同監督物業服務企業繳存在共有收益獨立賬戶中。

第七十二條 依照法律、法規、規章和有關技術標準規定應當進行的緊急維修，但相關業主不能及時統一意見的，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會和相關職能部門應當督促業主和業主委員會或者相關責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關費用經審核或者審計后，由相關業主分攤或者按相關規定從住宅專項維修資金賬戶中列支，并向業主公示。

第七十三條 物業維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

住宅專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第七十四條 專項維修資金的使用按以下規定執行：

（一）用于物業管理區域共用設施設備的維修、更新、改造、增設等，物業服務企業提出使用方案，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，將表決結果在物業管理區域顯著位置公示七天；

（二）用于單幢房屋共用設施設備的維修、更新、改造、增設等，業主委員會配合物業服務企業征詢該幢物業業主意見，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，按本條第（一）項使用；

（三）當發生危及房屋安全、人身安全、供水、供電正常使用、電梯停運等緊急情況時，參照第六十九條執行。

（四）當住宅專項維修資金余額不足交存額50%時，業主委員會組織業主大會確定續籌方案；當住宅專項維修資金余額不足交存額30%時，只能用于緊急救助；

第七十五條 住宅專項維修資金續籌方案需經業主大會討論通過。有條件的物業管理區域，可以在繳交物業服務費的同時，以物業服務費為基數，約定一定比例，每月籌集住宅專項維修資金，由業主委員會繳存到住宅專項維修資金賬戶中。業主委員會應當將每月的繳存情況公示，并每年一次將繳存情況報居（村）民委員會備案。

第七十六條 業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業主。

第七章 物業服務收費管理 第七十七條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業共用部位、共用設備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）物業服務企業固定資產折舊；

（九）經物業服務企業與業主協商同意后的其它費用。第七十八條 物業服務收費按法定產權面積計收。建設房管部門已出具產權證的以產權證標示的總建筑面積為準，未出具產權證的以物業買賣合同中的總建筑面積為準；物業服務費計價單位為元/每月每平方米建筑面積，以套內面積計收的雙方在合同中約定折算比例；物業服務收費按《商品房銷售合同》或《前期物業服務合同》的約定開始計收。

第七十九條 市價格行政管理部門會同市住房和城鄉建設行政管理部門每年公布全市的住宅物業服務收費指導價，指導價由基準價和浮動幅度組成。各區可根據實際情況制定浮動標準。確定的物業服務費標準，報區價格行政管理部門備案，并告知街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員后，方可實施。

第八十條 物業服務收費實行明碼標價，收費公示的樣式、內容由區價格行政管理部門監制。

第八十一條 物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業服務的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況接受業主委員會、居（村）民委員會的監督；物業服務企業應當每季公布經業主委員會確認的收支情況。

實行酬金制收費方式的，物業服務企業收支情況應該進行年度審計。前期物業管理階段由物業服務企業委托有資質的審計機構進行，費用由全體業主分攤；已成立業主委員會的，由業主委員會委托有資質的審計機構進行。審計結果予以公示并抄送居（村）民委員會。

實行包干制收費方式的，應當每半年公示一次收支情況。物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。

第八十二條 業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶責任。物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額交納。

第八十三條 物業管理區域內供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，建設單位應該為最終用戶單獨安裝計量器具。物業服務企業接受委托代收費用的，可以與委托收費單位約定代收手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。第八十四條 規劃用于停放車輛的車位、車庫的物業服務費按基準價加浮動幅度計收；市制定基準價和浮動幅度，各區可結合當地實際，在不高于市公布的基準價和浮動幅度內，制定本區的基準價和浮動幅度。物業服務企業應根據有關規定，結合本物業管理區域停車設施條件、管理成本等與業主約定具體收費標準，報本區價格行政管理部門備案，同時抄送區建設房產行政管理部門。

第八十五條 經業主大會同意，經規劃行政管理部門審批，在物業管理區域內設置全體業主共有的臨時停車位的，停放服務收費標準執行政府指導價，依法辦理相關手續。

第八十六條 物業管理區域內的商鋪、辦公用房、幼兒園、學校等物業按質價相符、協商一致的原則，由上述物業的業主與物業服務企業協商確定合理收費標準，報區價格行政管理部門備案。

第八十七條 房屋交付使用并經業主辦理裝修申報手續后，業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業可按照當地價格行政管理部門的規定，與業主（或裝修企業）約定裝修保證金（押金）、垃圾余泥清運、裝修工人出入證押金（或工本費）費用的具體標準。除上述收費項目外，物業服務企業不得強制收取其他任何與裝修相關的費用。

物業服務企業在收取裝修保證金前應與裝修企業及業主簽訂室內裝飾裝修管理服務協議，約定雙方的權利、義務、違規處理、裝修保證金退還等內容。

物業服務企業收取的裝修保證金待裝修完工后，如業主（或裝修企業）未造成共用部位和共用設施設備損壞的，應在一個月內如數退回裝修保證金；如造成損壞的，應責令責任人限期修復或折價賠償，在修復或賠償后一個月內退回裝修保證金。

第八十八條 實行智能化管理的物業管理區域在房屋交付使用時，建設單位應為每戶免費配置三張小區出入證，機動車按一車一證的方式免費配置車輛出入卡。非本小區住戶租賃車位的應自費購買出入證。若業主申請多配置或因各種原因需要重新辦證的，物業服務企業可適當收取制作工本費。

第八十九條 物業服務企業需要調整物業服務費標準的，按物業服務合同約定執行。合同沒有約定的，按如下程序操作：

（一）物業服務企業提供該物業管理區域前兩年經審計的財務報表、擬提價的方案和方案說明；

（二）物價事務所會同行業協會專家組對擬提價方案提供咨詢；

（三）由區價格行政管理部門對擬提價方案加具意見；

（四）物業服務企業將擬提價方案在物業管理區域顯著位置公示十五日并書面征求業主意見；

（五）經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，物業服務企業將業主表決結果在物業管理區域顯著位置公示十五日；將新的收費標準報區價格行政管理部門備案，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、區建設房產行政管理部門。第九十條 當發生業主不按合同約定的時間和標準交納物業服務費時，業主委員會應當配合物業服務企業督促業主繳交。

業主拖欠物業服務費，物業服務企業可以向當地人民法院提起訴訟，追討物業服務費。

業主出租物業，應當將管理規約告知承租人，承租人應當遵守管理規約。

自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，買受人或承租人應當將物業轉讓或者出租的情況告知業主委員會和物業服務企業。

第九十一條 業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務合同的約定做好物業管理服務，協調、處理業主、物業使用人對物業管理服務的投訴。

街道辦事處（鎮人民政府）、司法所、居（村）民委員會應當建立物業糾紛調解機制，及時協調解決物業糾紛。

業主對物業服務企業的服務有意見的，可以向業主委員會或居（村）民委員會反映，由業主委員會或居（村）民委員會督促物業服務企業改進。物業服務企業不及時處理的，業主委員會應該請求居（村）民委員會進行調解。對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，物業所在地的區建設房產行政管理部門應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理。

業主認為物業服務企業違反合同約定的，可向當地人民法院提起訴訟。

第九十二條 物業服務企業退出管理區域時，業主欠交物業服務費等費用的，原物業服務企業可以依法追討，業主委員會、居（村）民委員會、新的物業服務企業應當予以協助，但原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等費用為理由拒絕退出物業管理區域。

第八章 舊住宅區物業管理

第九十三條 未實施物業管理的舊住宅小區由街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提供保安、保潔、綠化服務。按照因地制宜、統籌規劃，政府投資、適度扶持，綜合整治、分步實施的原則，逐步推進舊住宅區整治改造，推行物業管理服務。

第九十四條 舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處（鎮人民政府）征求相關業主意見后，確定物業管理區域。

第九十五條 市、區、鎮（街道）三級人民政府統籌設立舊住宅區整治改造專項資金，對舊住宅區進行環境綜合整治，完善配套設施。更新改造供電、供水、供氣、通訊等市政公用設施的專項成本支出，由各營運單位承擔。

第九十六條 街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會根據舊住宅區環境整治改造方案，建設圍墻、崗亭、道閘、消防設備、簡易垃圾中轉站、物業服務用房等與衛生、治安相關的基本設施，相關建設應按法律規定辦理手續。

結合物業管理區域實際情況，鼓勵由街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會引入物業服務企業。

第九十七條 通過以下措施維持舊住宅區的長效管理：

（一）多渠道籌集資金，形成“以業養業”的機制。物業服務企業通過開展多種形式的有償服務，利用舊區經整合后形成的房產、設備、場地等資源開展經營，經營所得用于補貼物業服務費。

（二）所在區人民政府統籌對入駐舊住宅區的物業服務企業給予一次性接管資金補貼，作為前期啟動資金。在兩年內，給予物業服務費差額補貼，第一年補助服務費收取不足部分的70%，第二年補助不足部分的30%，如果全額收取服務費的，給予服務費用總額10%的補貼。具體補貼數額由物業服務企業根據實際情況提出，經街道辦事處（鎮人民政府）審核后報區舊住宅區整治工作領導組批復。

（三）加大宣傳力度，爭取業主對整治改造工作的支持和配合，提高物業服務費收繳率。

第九章 行業管理

第九十八條 新設立的物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內向區建設房產行政管理部門申請資質。物業服務企業必須按有關規定取得《物業服務企業資質證書》后，方可從事物業服務工作。外地物業服務企業進入本市從事物業管理活動應當到區建設房產行政管理部門辦理準入備案手續，領取誠信管理手冊。

從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

物業服務企業的資質管理適用建設部《物業服務企業資質管理辦法》。

第九十九條 物業服務企業的資質實行屬地管理，街道辦事處（鎮人民政府）應當配合管理部門進行物業服務企業的資質管理工作。

區建設房產行政管理部門每年不少于一次對轄區內的物業服務企業進行資質、服務質量檢查、監督，并聽取相關行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會的意見。

第一百條 市住房和城鄉建設行政管理部門建立全市物業服務企業的誠信管理系統，為每個物業服務企業建立誠信檔案并頒發誠信手冊。企業的違規行為、重大投訴、安全責任事故等，由居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）核實后，報區建設房產行政管理部門載入企業的誠信手冊。

本辦法第六十四規定的業主委員會對物業服務企業的年度考核報告和滿意度調查情況，載入企業的誠信手冊，作為參考依據。

第一百零一條 市房地產業協會應當制定物業管理行業誠信自律管理公約，經核實對違反誠信自律的物業服務企業及從業人員進行行業通報，并報市、區建設房產行政管理部門載入誠信手冊。發現物業服務企業的惡性競爭行為，應組織專業委員會對其管理區域的服務質量進行跟蹤檢查，并報市、區建設房產行政管理部門載入誠信手冊，如管理水平和質量嚴重下降的，對該企業進行行業通報批評，并報區建設房產行政管理部門載入誠信手冊。

市房地產業協會應當每年制定行業培訓計劃，通過培訓、參觀、交流等形式提升物業管理行業從業人員的素質。

市房地產業協會應當引導物業管理行業采取新技術、新方法開展物業服務，提升物業管理和服務水平。市房地產業協會每年進行一次全市物業管理行業情況調研，形成行業報告，引導行業的良性發展。

區級物業管理行業組織參照本條執行。第一百零二條 市房地產業協會受市住房和城鄉建設行政管理部門委托在全市范圍內每年開展一次物業管理示范小區、示范大廈（園區）考評工作。考評工作根據國家、廣東省、佛山市制定的考評標準進行，保證考評工作的公開、公平、公正。考評達標的示范項目，在行業內通報表揚，并報市住房和城鄉建設行政管理部門備案。考評情況載入企業的誠信手冊。

市房地產業協會應當對獲得示范稱號的管理項目進行不少于兩年一次的跟蹤檢查，發生重大有效投訴或者管理質量嚴重下降的，應報市住房和城鄉建設行政管理部門批準，撤銷其示范稱號。

市房地產業協會負責廣東省、國家示范項目的推薦工作。區建設房產行政管理部門或行業協會負責市級示范項目的推薦工作。物業服務企業的評優情況作為企業資質升級的參考材料。

第十章 法律責任

第一百零三條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由區建設房產行政管理部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第一百零四條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

業主委員會作出的決定違反有關規定造成他人損害的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。

第一百零五條 任何單位或個人違反共有收益使用程序造成損失的，或者挪用、貪污共有收益的，依法追究法律責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百零六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第一百零七條 物業服務企業違反誠信管理規定的，行政主管部門對其進行警告、通報處分，情節嚴重的依法對其資質進行降級或取消資質的處分。

第一百零八條 物業管理主管部門工作人員、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會物業管理工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第一百零九條 《物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》及其他有關法律、法規和規章已有處罰規定的，從其規定。

第十一章 附則

第一百一十條（臨時）管理規約示范文本、業主大會議事規則示范文本、（前期）物業服務合同示范文本、業主委員會成立辦法、住宅專項維修資金管理辦法、物業管理招投標管理辦法、物業服務企業誠信管理辦法，按廣東省住房和城鄉建設廳具體要求由市住房和城鄉建設行政管理部門另行制定。

第一百一十一條 本辦法自2010年4月1日起施行，試行期為2年。

第二篇：佛山市物業管理辦法

佛山市物業管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市房地產行政管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區房地產行政管理部門負責本區物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處（鎮人民政府）負責本行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理工作，協調物業管理與社區建設之間的關系，協助區房地產行政管理部門對物業管理活動進行指導和監督。

居（村）民委員會負責本行政區域內物業管理活動的監督、協調、指導和調解工作。

第四條 區房地產行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會應分別確定1名領導分管物業管理工作。

街道辦事處（鎮人民政府）應當有專門機構負責本行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理工作，并根據本行政區域內物業管理區域的數量和規模，配備相應的物業管理工作人員。

居（村）民委員會應在街道辦事處（鎮人民政府）的指導下，負責本行政區域內物業管理活動的監督、協調、指導和調解工作，并配備適當數量的物業管理 工作人員。

全市各級人民政府應對物業管理的監督管理工作給予經費支持。

第五條 全市各級人民政府相關行政管理部門在各自職責范圍內，做好物業管理區域內的有關工作。

價格管理部門負責制定或調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對物業服務收費進行監督管理。

城市管理部門負責查處物業管理區域內違法排放或制造社會生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務業油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質氣體的行為，在人口集中地區焚燒產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質的行為；破壞房屋外立面、違法設臵戶外廣告、非法搭建、違規裝修、擅自改變房屋使用性質、亂擺賣行為等，相關管理部門應依法予以配合。

公安部門在物業管理工作中負責指導物業服務企業建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業服務企業落實相關管理制度；配合流動人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區內流動人口和出租房屋的管理工作；對物業管理區域內阻塞交通、阻礙消防通道、違規停放大型車輛、危險化學品車輛等行為依法采取強制措施；打擊物業管理服務中的欺行霸市行為。

環境保護管理部門負責依法查處物業管理區域內廢水、廢渣、固體廢物、工業有毒有害廢物、噪聲、振動、輻射放射等行為。

園林綠化管理部門負責依法查處物業管理區域內侵占、破壞綠地行為。質量技術監督部門負責物業管理區域內的電梯安全監督管理工作。公安消防部門負責物業管理區域內的消防安全監督管理工作。對物業管理區域內遵守消防法律、法規的情況依法進行日常監督檢查；負責督促物業服務企業對共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，如發現存在嚴重威脅公 共安全的火災隱患，應當在責令改正的同時依法進行處罰和整改。

人口與計劃生育管理部門負責物業管理區域內的人口與計劃生育工作。第六條 市、區兩級人民政府及相關職能部門分別成立物業管理協調領導小組。

建立街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議主要協調解決物業管理重大問題，聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集、主持。

重大問題是指在本區物業管理區域內發生的因人為、自然災害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產損失事故，以及因物業管理不善，嚴重影響業主和使用人日常生活，并造成不良社會影響的問題或其他確需政府職能部門協調解決的問題。

第七條 物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業服務合同的約定，為業主提供服務，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，并配合政府有關部門、街道辦事處（鎮人民政府）開展社區服務、社區文化活動以及流動人員計劃生育服務管理等行政管理工作。

第八條 市級物業管理行業協會是物業管理行業的自律組織，主要負責制定物業管理行業行為規范，組織物業管理行業從業人員的業務培訓，調處行業內部的爭議，每年公布我市物業服務收費成本價標準，承接主管部門委托、轉移的其他事項。

區級物業管理行業組織參照本條執行。

第二章 業主、業主大會、業主委員會

第九條 依法登記取得或者根據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的房屋買受人，可以認定為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共有部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金（以下簡稱住宅專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。業主在物業管理活動中，應履行下列義務：

（一）遵守業主管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家法有關規定繳納住宅專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第十條 業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。

第十一條 1個物業管理區域成立1個業主大會，由1個物業服務企業提供物業管理服務。

1個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十二條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘、解聘、續聘物業服務企業；

（六）決定住宅專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（七）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）改變共有部分的用途；

（十）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十一）法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。決定各個事項的具體條件按本辦法第二十二條執行。

第十三條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并在物業管理區域的顯著位臵公告。

第十四條 20%以上業主可以聯名向街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民 委員會提出成立業主大會的書面要求。

已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%以上的，業主可以向街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出成立業主大會的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當在30日內會同物業所在地的區房地產行政管理部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

第十五條 業主大會籌備組由居（村）民委員會代表、業主代表、建設單位以及街道辦事處（鎮人民政府）代表7至15人組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表應當不少于業主大會籌備組人數的60%。居（村）民委員會代表擔任籌備組組長，組織、協調業主大會的籌備工作。

籌備組中的業主代表由街道辦事處（鎮人民政府）物業管理部門和居（村）民委員會推薦產生或由業主民主推選產生。業主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應當書面委托。

籌備組成員名單及簡歷應當自成立之日起7日內在物業管理區域的顯著位臵公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮人民政府）協調解決。

建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建筑的基本資料（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與業主大會籌備無關的活動。

第十六條 業主大會籌備組應當自成立之日起6個月內，組織召開首次業主大會會議。業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數，依法確定首次業主大會會議表決規則；

（四）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（五）制定業主委員會選舉辦法；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域的顯著位臵公告并書面通知全體業主。

籌備組的會議材料等應妥善保管，并于本物業區域的業主委員會成立后5日內移交業主委員會。

第十七條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

經業主委員會決定或者20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出協助要求，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當協調組織召開。

第十九條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位臵公告，并書面通知全體業主。業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、電子網絡投票系統的形式。采用書面、電子網絡等形式征求意見的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位臵公告30日。征求意見的結果在物業管理區域內公示30日以上，業主有權查閱相關資料。

第二十條 業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經業主本人簽字確認后，由業主代表在業主大會投票時提交。

第二十一條 業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第二十二條 業主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條確定的車位、攤位等特定空間計入用于確定業主投票權數的專有部分面積，業主大會議事規則另有約定的除外。

（三）業主人數，按照專有部分的數量計算，1個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上 專有部分的，按1人計算。

（四）1個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選1個行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

（五）總人數，按照前項統計總和計算。

第二十三條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。

任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十四條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。表決情況及結果應當在物業管理區域顯著位臵公示，業主有權查詢相關材料。

管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項作出約定。

第二十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。業主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會，報告物業管理的實施情況，以書面形式召集業主大會會議的，應在物業區域內公示物業管理實施報告；

（二）執行業主大會會議的決議、決定；

（三）代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物 業服務合同，督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用；

（四）協助制訂重大維修工程項目計劃，協調、處理涉及物業管理的共同事務；

（五）監督物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的經營情況；

（六）組織業主委員會的換屆選舉工作；

（七）監督業主大會議事規則和管理規約的實施；

（八）組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（九）聽取業主的意見和建議，接受業主、業主大會和有關部門的監督；

（十）配合街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會做好物業管理區域的社區建設工作，接受居（村）民委員會的監督、指導；配合政府行政管理部門共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作；

（十一）調解業主之間因物業使用，維護和管理產生的糾紛；

（十二）調整委員職務以及將候補委員遞補為委員；

（十三）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

業主委員會對全體業主負責，接受業主監督。業主委員會不得從事經營活動。業主委員會應當于每年12月作1次工作報告，抄送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會，并在物業管理區域顯著位臵公示。

第二十六條 業主委員會一般由5至15人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數 的候選人，可以按照得票多少順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十七條 業主委員會委員應當從本物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關法律、法規和業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（三）按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；

（五）具有必要的工作時間；

（六）本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

（七）業主大會議事規則規定的其他條件。

業主委員會委員候選人應書面承諾，自愿成為業主委員會委員，愿意在任期內積極為業主服務，保證公正廉潔、勤勉盡責。

第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，提交以下資料備案：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結果；

（三）業主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排。居（村）民委員會加具意見后，到街道辦事處（鎮人民政府）和區房地產行政管理部門備案，區房地產行政管理部門應當在收到上述材料后5日內發出備案回執。業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位臵公告。

業主委員會換屆或備案情況發生變更的，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告物業所在地的居（村）民委員會，街道辦事處（鎮人民政府）和區房地產行政管理部門。

第二十九條 業主委員會憑區房地產行政管理部門的備案回執，向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。印章應當標明業主委員會的屆數。

第三十條 分期開發的物業管理區域符合第十三條規定的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。

新一期的業主入住后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員不得超過15人。

第三十一條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處（鎮人民政府）代表、居（村）民委員會代表、業主委員會成員，由居（村）民委員會代表擔任組長。籌備小組負責換屆具體工作，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會應當在任期屆滿3日內，將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，可以申請街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會督促其移交；對拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。屆滿沒有成立的，上述資料交由居（村）民委員會代管。

業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

第三十二條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區房地產行政管理部門或者街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期組織換屆選 舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第三十三條 因客觀原因未能選舉產生新一屆業主委員會、業主委員會委員人數不足業主大會議事規則約定的業主委員會總人數的1/2或不足法定最低人數5人的，可以由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第三十四條 業主委員會日常工作經費和工作補貼由全體業主承擔，經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定。

業主委員會成員可以根據業主大會議事規則領取適當工作補貼。業主委員會可以聘用專職或者兼職執行秘書。

業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位臵公布經居（村）民委員會確認的工作經費和工作補貼的使用情況，接受業主監督。

第三十五條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定或者使用印章必須經全體委員過半數同意，作出的決定在物業管理區域的顯著位臵公布。

召開業主委員會會議，應當告知相關的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字后存檔。業主委員會作出的決定應當于決定產生起3日內在物業管理區域內顯著位臵公示7日。業主委員會作出的決定應以書面形式告知居（村）民委員會。

第三十六條 業主委員會及委員應當遵守法律法規和管理規約、議事規則，不得有下列行為：

（一）未經業主大會表決通過，擅自決定解聘、續聘、選聘物業服務企業；

（二）挪用、侵占業主共有財產；

（三）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（四）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；

（五）違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；

（六）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（七）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。

第三十七條 業主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第三十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）本人及其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單 位任職的；

（七）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十九條 業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位臵公告。

職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起3日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。

第四十條 業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足5人，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

第四十一條 業主委員會委員資格終止、委員辭職（含集體辭職），應當在物業管理區域顯著位臵公示，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和區房地產行政管理部門。

第三章 共有收益管理

第四十二條 物業管理區域內的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業主大會同意將利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入（以下稱共有收益）歸全體業主所有。業主委員會、物業服務企業應當配合相關行政管理部門的公益宣傳工作。公益宣傳不能附帶商業廣告。

利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得凈收益依法歸全體業主共有，存入共有收益獨立賬戶。

共有收益主要用于以下幾個方面：

（一）維修、更新、改造、增設共用設施設備；

（二）業主公益活動的開展；

（三）業主委員會的工作經費和補貼；

（四）補充住宅專項維修資金；

（五）業主大會議事規則約定的其他事項。

第四十三條 已成立業主委員會的，可由業主委員會對共有收益進行管理；未成立業主委員會的，可由物業服務企業對共有收益暫行管理。居（村）民委員會對業主委員會、物業服務企業進行監督。

第四十四條 已成立業主委員會的，共有收益用于第四十二條所列方面時，由業主委員會根據議事規則在共有收益獨立賬戶中支取。業主委員會應當每個季度對共有收益情況進行公示，報居（村）民委員會備案。

未成立業主委員會的，物業服務企業應當將物業管理區域內的共有收益單列賬戶管理。每季度的開支情況在物業管理區域的顯著位臵公示，同時報建設單位和居（村）民委員會備案。業主委員會成立后，經業主大會同意，物業服務企業應當將經審計的共有收益的歷年收支情況及剩余款項移交業主委員會。

第四十五條 業主委員會成立后，依法依約屬于全體業主的共有收益，應統一納入共有收益獨立賬戶管理。若委托物業服務企業對共有部分進行經營的，共有收益分配應考慮物業服務企業在共有收益經營中的成本，具體收益分配由業主委員會與物業服務企業協商確定。

第四章 前期物業管理

第四十六條 新建住宅物業應當實行前期物業管理。預售住宅物業的，建設單位在領取《商品房預售許可證》之前，應當按照物業管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并簽訂前期物業管理委托合同。現售住宅物業的，建設單位應在權屬初始登記前完成前 期物業招投標工作。

連續兩次公開招投標投標人少于3個或者總建筑面積不超過50,000平方米的住宅物業，經物業所在地的區房地產行政管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質（資格）的物業服務企業。

分期開發的住宅物業，應以物業管理區域的總規劃范圍進行前期物業管理招投標，不得分期招投標。

前期物業管理招投標由招標單位在市房地產行政管理部門專家庫抽取專家，由區房地產行政管理部門監督招投標過程。

第四十七條 前期物業服務合同可以約定期限。

前期物業服務合同期限未滿，業主大會召開會議并選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。

第四十八條 建設單位在預（銷）售物業時，必須在銷售現場顯著位臵公示前期物業服務合同、規劃設計要點、規劃總平面圖，規劃總平面圖應當特別標示物業服務用房（含業主委員會辦公用房）、配電房、水泵房、垃圾房等的位臵。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同，載明收費標準、服務標準，以及合同終止的處理方式等內容。

第四十九條 建設單位在預（銷）售物業之前，應當制定臨時管理規約，臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在銷售現場以書面形式明示臨時管理規約。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

臨時管理規約的效力至管理規約依法生效時自動終止。

第五十條 建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積2‰的比例，在物業管理區域內配臵物業服務用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過60平方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積2‰的比例配臵物業服務用房。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配臵電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

物業服務用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋不得作為物業服務用房。

第五十一條 規劃行政管理部門應依照法律法規及本辦法的規定審批新建物業規劃設計方案。

建設單位應將物業服務用房的面積、位臵在設計方案中載明。

先期開發部分未配臵或配臵不足物業服務用房的，建設單位應臨時配臵或補充配臵。

第五十二條 物業服務企業承接物業時，應當會同居（村）民委員會對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經雙方確認的資料移交清單和重要資料，重要資料的范圍由各區自行確定。

（一）物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（五）物業及配套設施的產權清單；

（六）物業服務用房的清單；

（七）業主清冊；

（八）物業的使用、維護、管理必需的其他資料；

（九）以上資料的清單。

建設單位、物業服務企業、居（村）民委員會不得泄露業主資料，物業服務企業不得將業主資料用于與物業管理服務無關的活動，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將前款資料移交給業主委員會。

第五十三條 物業服務企業應當聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議，及時處理業主投訴，改進物業管理服務。

物業服務企業不及時處理業主的投訴的，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、物業所在地的區房地產行政管理部門應當及時協調處理；對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，物業所在地的區房地產行政管理部門應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。

第五章 物業管理服務

第五十四條 業主大會成立后，業主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，召開業主大會會議對以下事項逐一表決：

（一）確定續聘物業服務企業或者選聘物業服務企業；

（二）對物業服務收費標準和物業服務內容進行表決；

（三）對是否委托業主委員會以招投標方式確定新的物業服務企業進行表決。第五十五條

確定續聘物業服務企業，業主委員會應當將物業服務合同草案內容在物業管理區域的顯著位臵公示，征求業主意見；確定選聘物業服務企業，業主委員會應當將物業服務招標方案和物業服務合同草案的內容在物業管理區域的顯著位臵公示，征求業主意見。公示時間不得少于15日。

第五十六條

業主委員會根據業主大會的決定，采取公開招標或者邀請招標的形式開展招投標活動。由業主委員會在市房地產行政管理部門的專家庫抽取專家，區房地產行政管理部門監督招投標，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會對招投標過程進行監督指導。具體程序參照《建設部關于印發<前期物業管理招標投標管理暫行辦法>的通知》（建住房?2003?130號）執行。招投標所產生費用由全體業主承擔。

第五十七條 物業服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業；物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿3個月前書面告知業主委員會和居（村）民委員會。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿1個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起15日內退出物業管理區域。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，可自動延續至業主大會作出續聘或選聘決定為止。

第五十八條 物業服務合同一方要求提前終止服務合同的，應當提前3個月書面通知對方，并書面抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和區房地產行政管理部門，同時在物業管理區域顯著位臵公告。責任方依照法律法規的規定或物業服務合同的約定承擔違約責任。第五十九條 物業服務企業因為資質被降級、被取消、因業主大會決定被解聘或者因自身原因未經業主委員會同意提前撤出管理區域的，為避免物業服務中止，業主委員會經街道辦事處（鎮人民政府）同意，可以直接委托新的物業服務企業暫行管理，但應在臨時物業服務合同中約定，該合同于業主大會選聘物業服務企業后合同生效之日自動終止。業主委員會應當在3個月內按照第五十四條、第五十五條、第五十六條規定重新選聘物業服務企業。

第六十條 物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等費用為由拒絕辦理交接。

第六十一條 業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同15日內，物業服務合同需報區房地產行政管理部門備案。

第六十二條 新的物業服務企業承接物業時，應當在業主委員會、居（村）民委員會的監督下與原物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會。

新的物業服務企業和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

第六十三條 物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交其合法占有的下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作。經交接雙方確認的移交資料清單抄送居（村）民委員會。

（一）第五十二條規定的資料；

（二）物業服務用房；

（三）物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

（四）物業管理服務期間配臵的固定設施設備；

（五）其他應當移交的財物、資料。

第六十四條 提倡建立物業服務履約保證金制度。業主委員會可以通過物業服務合同約定物業服務企業提交一定數額的物業服務履約保證金。

第六十五條 物業服務企業應當做好物業管理區域內的公共秩序維護工作，協助維持物業管理區域內治安秩序，依法依約進行值班、巡邏工作；發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，并協助開展救助工作。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第六十六條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）將1個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓給他人；

（二）挪用或擅自使用住宅專項維修資金；

（三）擅自改變物業服務用房用途；

（四）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共有建筑和共用設施用途；

（五）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；

（六）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（七）物業服務合同終止時，不按規定辦理查驗移交手續；

（八）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（九）物業服務合同未依法終止而退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為；

（十）超越資質（資格）等級承接物業管理業務；

（十一）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉讓資質證書；

（十二）限定業主購買其指定的經營者（服務提供者）的商品或者服務；

（十三）其他嚴重損害業主權益的情形。

第六十七條 業主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，每年對物業服務企業的合同履行情況進行考核。每年至少開展1次業主滿意度測評工作。

住宅小區沒有成立業委會的，物業服務企業應當在居（村）民居委會的指導監督下，以物業服務項目為單位，組織業主滿意度測評。

考核結果和滿意度調查情況應當公示在物業管理區域的顯著位臵。

第六章 物業的使用和維護（住宅專項維修資金管理）

第六十八條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

第六十九條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處理的衛生間、廚房或其他用途，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）生產、儲存、經營易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，存放、鋪設超負荷物品；

（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（十二）擅自擺攤設點，無序停放車輛；

（十三）在建筑物、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設臵路障，損壞、挪用或者停用消防設備；

（十五）法律法規和管理規約禁止的其他行為。

物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政管理部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

第七十條 業主或者物業使用人進行物業裝飾裝修，應當遵守法律法規、管理規約和物業服務合同的約定。

業主或物業使用人應當與物業服務企業簽訂室內裝飾裝修管理協議，申報登記裝飾裝修方案，物業服務企業對裝修行為進行監督，對隱蔽工程和防水工程進行現場檢查。

物業服務企業對違反法律、法規和管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門依法處理。

裝修期間業主的裝修物料搬運，由業主自行負責。建設單位和物業服務企業不得指定裝修物料搬運隊伍。物業服務企業應當做好配合和服務工作，在物業管理區域顯著位臵公示裝修搬運指引、管理部門投訴電話等內容。發生、發現裝修搬運欺行霸市行為的，物業服務企業應及時報告公安部門處理。第七十一條 裝修期間搬運物料應遵守如下規定：

（一）業主聘請專業隊伍搬運裝修物料時，需配合物業服務企業的管理；

（二）裝修期間可使用電梯搬運物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴格遵守電梯限重、限高等有關規定。物業服務企業應對搬運隊伍加強監督和管理。專業搬運隊伍進行作業過程中，必須遵守物業管理的有關規定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運；

（三）在搬運作業期間造成共用部位、共用設施設備損壞的，由行為人承擔賠償責任，業主承擔連帶責任。

第七十二條 房屋的維修責任，按照下列規定劃分：

（一）業主專有部分由業主自行維修，毗連部位按照《中華人民共和國物權法》執行；

（二）共用物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤；

（三）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔；

（四）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復，并賠償損失；

（五）物業管理區域內的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備，按照規定應當由提供該項服務的單位維修養護的，不得要求物業服務企業或者業主維修養護，不得從住宅專項維修資金中列支。

第七十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

業主、物業使用人對其負有維護責任的物業，應當按照有關規定和管理規約以及住宅養護標準，定期維修養護。

物業服務企業應當按照物業服務合同對物業定期維修養護。物業出現安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護。責任人不履行維修養護義務的，業主委員會、居委會協調改正，拒不改正的經業主委員會同意或者按照管理規約，由物業服務企業維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

第七十四條 物業服務合同應當約定物業服務企業每月用于共用部位、共用設施設備的維護、維修的費用標準。物業服務企業必須每季公布共用部位、共用設施設備的維護、維修費用的使用情況。前期物業管理階段由建設單位和居（村）民委員會監督，業主委員會成立以后，由業主委員會和居（村）民委員會共同監督。

前期物業管理階段，每月維護、維修費用不足部分在共有收益獨立賬戶中支出，多余部分滾存入下月維護、維修費用中繼續使用。前期物業服務企業退出管理區域，維護、維修費用有結余的，應由建設單位、居（村）民委員會共同監督，繳存入共有收益獨立賬戶中。

業主委員會根據業主大會決定，聘請物業服務企業的物業管理階段，每月維護費用不足的，可由物業服務企業申請，業主委員會批準，經居（村）民委員會證明，在共有收益獨立賬戶中支出。每月的維護、維護費用有結余的，由業主委員會、居（村）民委員會共同監督物業服務企業繳存入共有收益獨立賬戶中。

第七十五條 依照法律、法規、規章和有關技術標準規定應當進行的緊急維修，相關業主不能及時統一意見的，業主委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會和相關職能部門應當督促業主或者相關責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關費用經審核或者審計后，經居（村）民委員會加具證明意見，從共有收益賬戶中或住宅專項維修資金賬戶中列支，涉及專有部分的開支由相關業主分攤，費用支出情況向業主公示。

第七十六條 物業維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。住宅專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第七十七條 住宅專項維修資金的使用按以下規定執行：

（一）用于物業管理區域共用設施設備的維修、更新、改造、增設等，物業服務企業提出使用方案，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，將表決結果在物業管理區域顯著位臵公示30日；

（二）用于單幢房屋共用設施設備的維修、更新、改造、增設等，業主委員會配合物業服務企業征詢該幢物業業主意見，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，按本條第（一）項使用；

（三）當發生危及房屋安全、人身安全的緊急情況時，按照第七十五條執行；

（四）當住宅專項維修資金余額不足交存額50%時，業主委員會組織業主大會確定續籌方案；當住宅專項維修資金余額不足交存額30%時，只能用于緊急維修。

第七十八條 住宅專項維修資金續籌方案需經業主大會討論通過。有條件的 物業管理區域，可以一次性續籌，也可以在繳交物業服務費的同時按比例計收。按比例計收的，以物業服務費為基數，約定一定比例，每月籌集住宅專項維修資金，由業主委員會繳存到住宅專項維修資金賬戶中。業主委員會應當將每月的繳存情況公示，并每年1次將繳存情況報區房地產行政管理部門。

第七十九條 業主大會決定住宅專項維修資金使用需要聘請有相應資質的第三方進行審核時，其審核費用可以從住宅專項維修資金中列支。第三方審核費用按照造價部門維修（預）結算審核收費標準執行。

第八十條 業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業主。

第七章 物業服務收費管理

第八十一條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業共用部位、共用設備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）管理費分攤；

（九）物業服務企業固定資產折舊；

（十）經物業服務企業與業主協商同意后的其它費用。

第八十二條 為了使物業服務與物業收費相對應，有條件的物業管理區域應采取菜單式物業收費標準。

第八十三條 物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。未出具產權證 的以物業買賣合同中記載的建筑面積為準。物業服務費計價單位為元/每月每平方米建筑面積。物業服務收費如以套內面積計收的，由各區價格管理部門會同區房地產行政管理部門制定折算方式。

物業服務收費按《商品房買賣合同》或《前期物業服務合同》的約定開始計收。

第八十四條 實行政府指導價管理的普通住宅（含自有產權車位車庫），其物業服務收費指導價由基準價和浮動幅度組成。全市的基準價和浮動上限由市價格管理部門會同市房地產行政管理部門適時制定公布。各區可在市定基準價基礎上，根據本區實際制定具體浮動幅度并向社會公布。

物業服務具體收費標準由物業服務企業在區制定的指導價范圍內與業主協商確定，需向所屬區價格管理部門備案，并告知街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會。確需超過區公布的最高指導價標準的，要按屬地報區價格管理部門審核。

第八十五條 物業服務收費實行明碼標價，收費公示的樣式、內容由區價格管理部門監制。

第八十六條 物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業服務的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況接受業主委員會、居（村）民委員會的監督。物業服務企業應當每季公布經業主委員會確認的收支情況。

實行酬金制收費方式的，物業服務企業收支情況應該進行審計。前期物業管理階段由物業服務企業委托有資質的審計機構進行，費用由全體業主分攤；已成立業主委員會的，由業主委員會委托有資質的審計機構進行。審計結果予以公示并抄送居（村）民委員會。

實行包干制的物業服務收費，不含公用水電費，各區另有規定或雙方另有約定的除外。物業服務企業應當每半年公布共用場地、共用設施設備產生的水電用 量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向所有相關業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。公用水電沒有獨立設臵計量表的，不得向業主分攤公用水電費用。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。

第八十七條 業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶責任。物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

已竣工但未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費必須由建設單位全額交納。

第八十八條 物業管理區域內，供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，建設單位應該為最終用戶單獨安裝各收費單位確認的計量器具。物業服務企業接受委托代收費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。

住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

第八十九條 自有產權車位（車庫）的物業服務收費可按車位（車庫）的數量計收，也可按法定產權建筑面積計收。如按車位（車庫）數量計收，由各區價格管理部門會同物業管理行業管理部門制定折算方式。

經業主大會同意，經規劃行政管理部門審批，在物業管理區域內設臵全體業主共有的臨時停車位的，停放服務收費按市、區價格管理部門制定的機動車停放 保管服務收費管理有關規定執行，依規辦理相關手續。

第九十條 物業管理區域內的商鋪、辦公用房等物業按質價相符、協商一致的原則，由上述物業的業主與物業服務企業協商確定合理收費標準。

住宅小區內教育和醫療衛生配套設施的物業服務收費，可參考該小區最低住宅物業服務收費標準和物業服務實際情況，由物業服務企業與業主或物業使用人協商約定。

第九十一條 業主委員會采取公開招標或者邀請招標的形式，選聘物業服務企業的，業主大會根據《佛山市普通住宅物業服務收費政府指導價參考標準》確定各項物業服務等級標準和內容，決定物業服務合同的主要條款。根據服務等級對應物業服務收費后，再進行招投標工作。

第九十二條 房屋交付使用并經業主辦理裝修申報手續后，業主進行房屋裝修的，物業服務企業可向業主（或裝修企業）收取裝修保證金，收費標準按價格管理部門有關規定制定。

除上述收費項目外，物業服務企業不得強制收取其他任何與裝修相關的費用。

物業服務企業在收取裝修保證金前應與業主（或裝修企業）以書面形式約定雙方的權利、義務、違規處理、裝修保證金退還等內容。裝修完工后，如業主（或裝修企業）未造成共用部位和共用設施設備損壞的，物業服務企業應自檢查合格之日起5個工作日內全額退還裝修保證金；如造成損壞的，應責令責任人限期修復或折價賠償，其裝修保證金在修復或賠償后的5個工作日內退回。

裝修產生的垃圾，由業主自行清運的，物業服務企業不得強行收取清運費；業主自愿委托清運的，清運費由雙方約定。

第九十三條 實行智能化管理的小區，在房屋交付使用時，建設單位應為每戶業主免費配臵3張出入證（含IC卡等），對自有產權車位（車庫）的業主應按

1車位（庫）1證免費配臵車輛出入證。

業主申請多配臵或因遺失、損壞需重新辦證的，物業服務企業可按每證（含IC卡等）收取制作工本費，收取標準按價格管理部門有關規定執行。

第九十四條 物業服務企業需重新約定收費，或有20%以上業主提議調整收費標準的，應綜合物業服務成本和業主滿意度測評結果，通過召開業主大會或業主大會表決的方式，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。物業服務企業將業主表決結果在物業管理區域顯著位臵公示30日，將新的收費標準向所屬區價格管理部門備案，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、區房地產行政管理部門。

對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業，可以向物業所屬區價格管理部門申請協商調解。

物業服務企業與業主委員會之間對收費不能達成共識時，經雙方出具委托書后，可委托有價格成本審核資質的中介機構進行成本審核，根據成本審核結果自行協商。仍不能達成共識的，可向物業所屬區價格管理部門提出核定收費標準的申請。

第九十五條 當發生業主不按合同約定的時間和標準交納物業服務費時，業主委員會應當配合物業服務企業督促業主繳交。

業主拖欠物業服務費，物業服務企業可以通過法律途徑追討物業服務費。業主出租物業，應當將管理規約告知承租人，承租人應當遵守管理規約。自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，買受人或承租人應當將物業轉讓或者出租的情況告知業主委員會和物業服務企業。

第九十六條 業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務合同的約定做好物業管理服務，協調、處理業主、物業使用人對物業管理服務的投訴。

街道辦事處（鎮人民政府）、司法所、居（村）民委員會應當建立物業糾紛

調解機制，及時協調解決物業糾紛。

業主對物業服務企業的服務有意見的，可以向業主委員會或居（村）民委員會反映，由業主委員會或居（村）民委員會督促物業服務企業改進。物業服務企業不及時處理的，業主委員會應該請求居（村）民委員會進行調解。對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，物業所在地的區房地產行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。

業主認為物業服務企業違反合同約定的，可向當地人民法院提起訴訟。第九十七條 物業服務企業退出管理區域時，業主欠交物業服務費等費用的，原物業服務企業可以依法追討，業主委員會、居（村）民委員會、新的物業服務企業應當予以協助，但原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等費用為理由拒絕退出物業管理區域。

第八章 舊住宅區物業管理

第九十八條 本章舊住宅區是指未實施物業管理的住宅區域。

舊住宅區由街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提供保安、保潔、綠化服務。按照因地制宜、統籌規劃，政府投資、適度扶持，綜合整治、分步實施的原則，逐步推進舊住宅區整治改造，推行物業管理服務。

第九十九條 舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處（鎮人民政府）征求相關業主意見后，確定物業管理區域。

第一百條 市、區、鎮（街道）三級政府統籌設立舊住宅區整治改造專項資金，對舊住宅區進行環境綜合整治，完善配套設施。更新改造供電、供水、供氣、通訊等市政公用設施的專項成本支出，由各營運單位承擔。

第一百零一條 街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會根據舊住宅區環境整治改造方案，建設圍墻、崗亭、道閘、消防設備、簡易垃圾中轉站、物

業服務用房等與衛生、治安相關的基本設施，相關建設應按法律規定辦理手續。

結合物業管理區域實際情況，鼓勵由街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會引入物業服務企業。

第一百零二條 通過以下措施維持舊住宅區的長效管理：

（一）多渠道籌集資金，形成“以業養業”的機制。物業服務企業通過開展多種形式的有償服務，利用舊區經整合后形成的房產、設備、場地等資源開展經營，經營所得用于補貼物業服務費，超過物業服務費的部分原則上屬于業主共同收益，具體分配由雙方協商決定。

（二）所在區人民政府統籌對入駐舊住宅區的物業服務企業給予一次性接管資金補貼，作為前期啟動資金。在兩年內，給予物業服務費差額補貼，第一年補助服務費收取不足部分的70%，第二年補助不足部分的30%，如果全額收取服務費的，給予服務費用總額10%的補貼。具體補貼數額由物業服務企業根據實際情況提出，經街道辦事處（鎮人民政府）審核后報區舊住宅區整治工作領導組批復。

第九章 行業管理

第一百零三條 從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

物業服務企業應在日常管理中建立以下內部工作制度：

（一）工作人員著裝統一，持證上崗，掛牌服務，文明禮貌；

（二）公開、公示收費項目、收費標準、辦事制度；

（三）工作人員全天候值班，報修及時（水電小修不過夜）；

（四）保安、保潔、綠化服務到位；

（五）建立高效的投訴、回訪處理機制（查閱投訴處理記錄）；

（六）建立物業服務檔案管理制度。

第一百零四條 市房地產行政管理部門建立全市物業服務企業的誠信管理

系統，為每個在本行政區域內經營的物業服務企業建立誠信檔案并頒發誠信手冊。

物業服務企業的違規行為、重大投訴、安全責任事故等，由居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）核實后，報區房地產行政管理部門載入企業的誠信手冊。

本辦法第六十七規定的業主委員會對物業服務企業的考核報告和滿意度調查情況，載入企業的誠信手冊，作為參考依據。

物業服務企業不履行本辦法第六十九條規定的勸阻、制止、及時報告義務的，由相關行政管理部門報區房地產行政管理部門載入企業的誠信手冊。

第一百零五條 市房地產業協會應當制定物業管理行業誠信自律管理公約，對經核實違反誠信自律的物業服務企業及從業人員進行行業通報，并報市、區房地產行政管理部門載入誠信手冊。發現物業服務企業惡性競爭行為，應組織專業委員會對其管理區域的服務質量進行跟蹤檢查，并報市、區房地產行政管理部門載入誠信手冊，如管理水平和質量嚴重下降的，對該企業進行行業通報批評，并報區房地產行政管理部門載入誠信手冊。

市級物業管理行業協會應當每年制訂行業培訓計劃，通過培訓、參觀、交流等形式提升物業管理行業從業人員的素質。

市級物業管理行業協會應當引導物業管理行業采取新技術、新方法開展物業服務，提升物業管理和服務水平。市房地產業協會每年進行1次全市物業管理行業情況調研，形成行業報告，引導行業的良性發展。

區級物業管理行業組織參照本條執行。

第一百零六條 市級物業管理行業協會在全市范圍內每年開展1次物業管理示范小區、示范大廈（園區）考評工作。考評工作根據國家、省、市制定的考評標準進行，保證考評工作的公開、公平、公正。考評達標的示范項目，在行業

內通報表揚，并報市房地產行政管理部門。考評情況載入企業的誠信手冊。

市級物業管理行業協會應當對獲得示范稱號的管理項目進行不少于兩年1次的跟蹤檢查，發生重大有效投訴或者管理質量嚴重下降的，應報市房地產行政管理部門批準，撤銷其示范稱號。

市級物業管理行業協會負責國家、省示范項目的推薦工作。區房地產行政管理部門或行業協會負責市級示范項目的推薦工作。

第十章 法律責任

第一百零七條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由區房地產行政管理部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

第一百零八條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區房地產行政管理部門和街道辦事處（鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

業主委員會作出的決定違反有關規定造成他人損害的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。

第一百零九條 任何單位或個人違反共有收益使用程序造成損失的，或者挪用、貪污共有收益的，依法追究法律責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百一十條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第一百一十一條 物業服務企業違反誠信管理規定的，行政管理部門對其進行警告、通報處分。

第一百一十二條 物業管理行政管理部門工作人員、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會物業管理工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級管理部門對負有責任的管理人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第一百一十三條 《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》及其他有關法律、法規和規章已有處罰規定的，從其規定。

第十一章 附 則

第一百一十四條 本辦法自公布之日起施行。第一是一十五條 本辦法由市住建管理局負責解釋。

第三篇：佛山市物業管理辦法(2014)

佛山市人民政府辦公室關于印發佛山市物業管理辦法的通知

信息來源：佛山市住房和城鄉建設管理局 發布時間：2014-03-28 15:51:00 各區人民政府，市政府各部門、直屬各機構：

《佛山市物業管理辦法》業經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。執行中遇到的問題，請徑向市住建管理局反映。

佛山市人民政府辦公室

2014年3月13日

佛山市物業管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。第三條 市房地產行政管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區房地產行政管理部門負責本區物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處（鎮人民政府）負責本行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理工作，協調物業管理與社區建設之間的關系，協助區房地產行政管理部門對物業管理活動進行指導和監督。

居（村）民委員會負責本行政區域內物業管理活動的監督、協調、指導和調解工作。

第四條 區房地產行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會應分別確定1名領導分管物業管理工作。街道辦事處（鎮人民政府）應當有專門機構負責本行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理工作，并根據本行政區域內物業管理區域的數量和規模，配備相應的物業管理工作人員。

居（村）民委員會應在街道辦事處（鎮人民政府）的指導下，負責本行政區域內物業管理活動的監督、協調、指導和調解工作，并配備適當數量的物業管理工作人員。全市各級人民政府應對物業管理的監督管理工作給予經費支持。

第五條 全市各級人民政府相關行政管理部門在各自職責范圍內，做好物業管理區域內的有關工作。

價格管理部門負責制定或調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對物業服務收費進行監督管理。

城市管理部門負責查處物業管理區域內違法排放或制造社會生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務業油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質氣體的行為，在人口集中地區焚燒產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質的行為；破壞房屋外立面、違法設置戶外廣告、非法搭建、違規裝修、擅自改變房屋使用性質、亂擺賣行為等，相關管理部門應依法予以配合。

公安部門在物業管理工作中負責指導物業服務企業建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業服務企業落實相關管理制度；配合流動人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區內流動人口和出租房屋的管理工作；對物業管理區域內阻塞交通、阻礙消防通道、違規停放大型車輛、危險化學品車輛等行為依法采取強制措施；打擊物業管理服務中的欺行霸市行為。環境保護管理部門負責依法查處物業管理區域內廢水、廢渣、固體廢物、工業有毒有害廢物、噪聲、振動、輻射放射等行為。

園林綠化管理部門負責依法查處物業管理區域內侵占、破壞綠地行為。

質量技術監督部門負責物業管理區域內的電梯安全監督管理工作。

公安消防部門負責物業管理區域內的消防安全監督管理工作。對物業管理區域內遵守消防法律、法規的情況依法進行日常監督檢查；負責督促物業服務企業對共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，如發現存在嚴重威脅公共安全的火災隱患，應當在責令改正的同時依法進行處罰和整改。

人口與計劃生育管理部門負責物業管理區域內的人口與計劃生育工作。

第六條 市、區兩級人民政府及相關職能部門分別成立物業管理協調領導小組。

建立街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議主要協調解決物業管理重大問題，聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集、主持。

重大問題是指在本區物業管理區域內發生的因人為、自然災害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產損失事故，以及因物業管理不善，嚴重影響業主和使用人日常生活，并造成不良社會影響的問題或其他確需政府職能部門協調解決的問題。

第七條 物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業服務合同的約定，為業主提供服務，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，并配合政府有關部門、街道辦事處（鎮人民政府）開展社區服務、社區文化活動以及流動人員計劃生育服務管理等行政管理工作。

第八條 市級物業管理行業協會是物業管理行業的自律組織，主要負責制定物業管理行業行為規范，組織物業管理行業從業人員的業務培訓，調處行業內部的爭議，每年公布我市物業服務收費成本價標準，承接主管部門委托、轉移的其他事項。

區級物業管理行業組織參照本條執行。

第二章 業主、業主大會、業主委員會 第九條 依法登記取得或者根據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的房屋買受人，可以認定為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共有部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金（以下簡稱住宅專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

業主在物業管理活動中，應履行下列義務：

（一）遵守業主管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家法有關規定繳納住宅專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第十條 業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。

第十一條 1個物業管理區域成立1個業主大會，由1個物業服務企業提供物業管理服務。1個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十二條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘、解聘、續聘物業服務企業；

（六）決定住宅專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（七）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）改變共有部分的用途；

（十）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十一）法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

決定各個事項的具體條件按本辦法第二十二條執行。

第十三條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并在物業管理區域的顯著位置公告。第十四條 20%以上業主可以聯名向街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出成立業主大會的書面要求。已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%以上的，業主可以向街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出成立業主大會的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當在30日內會同物業所在地的區房地產行政管理部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

第十五條 業主大會籌備組由居（村）民委員會代表、業主代表、建設單位以及街道辦事處（鎮人民政府）代表7至15人組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表應當不少于業主大會籌備組人數的60%。居（村）民委員會代表擔任籌備組組長，組織、協調業主大會的籌備工作。籌備組中的業主代表由街道辦事處（鎮人民政府）物業管理部門和居（村）民委員會推薦產生或由業主民主推選產生。業主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應當書面委托。

籌備組成員名單及簡歷應當自成立之日起7日內在物業管理區域的顯著位置公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮人民政府）協調解決。

建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建筑的基本資料（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與業主大會籌備無關的活動。

第十六條 業主大會籌備組應當自成立之日起6個月內，組織召開首次業主大會會議。業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數，依法確定首次業主大會會議表決規則；

（四）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（五）制定業主委員會選舉辦法；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

籌備組的會議材料等應妥善保管，并于本物業區域的業主委員會成立后5日內移交業主委員會。

第十七條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經業主委員會決定或者20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出協助要求，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當協調組織召開。

第十九條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位置公告，并書面通知全體業主。

業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、電子網絡投票系統的形式。采用書面、電子網絡等形式征求意見的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告30日。征求意見的結果在物業管理區域內公示30日以上，業主有權查閱相關資料。

第二十條 業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經業主本人簽字確認后，由業主代表在業主大會投票時提交。第二十一條 業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第二十二條 業主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條確定的車位、攤位等特定空間計入用于確定業主投票權數的專有部分面積，業主大會議事規則另有約定的除外。

（三）業主人數，按照專有部分的數量計算，1個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。

（四）1個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選1個行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

（五）總人數，按照前項統計總和計算。

第二十三條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。

任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十四條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。表決情況及結果應當在物業管理區域顯著位置公示，業主有權查詢相關材料。管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項作出約定。第二十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。業主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會，報告物業管理的實施情況，以書面形式召集業主大會會議的，應在物業區域內公示物業管理實施報告；

（二）執行業主大會會議的決議、決定；

（三）代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用；

（四）協助制訂重大維修工程項目計劃，協調、處理涉及物業管理的共同事務；

（五）監督物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的經營情況；

（六）組織業主委員會的換屆選舉工作；

（七）監督業主大會議事規則和管理規約的實施；

（八）組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（九）聽取業主的意見和建議，接受業主、業主大會和有關部門的監督；

（十）配合街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會做好物業管理區域的社區建設工作，接受居（村）民委員會的監督、指導；配合政府行政管理部門共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作；

（十一）調解業主之間因物業使用，維護和管理產生的糾紛；

（十二）調整委員職務以及將候補委員遞補為委員；

（十三）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。業主委員會對全體業主負責，接受業主監督。業主委員會不得從事經營活動。

業主委員會應當于每年12月作1次工作報告，抄送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會，并在物業管理區域顯著位置公示。

第二十六條 業主委員會一般由5至15人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票多少順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十七條 業主委員會委員應當從本物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關法律、法規和業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（三）按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；

（五）具有必要的工作時間；

（六）本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

（七）業主大會議事規則規定的其他條件。

業主委員會委員候選人應書面承諾，自愿成為業主委員會委員，愿意在任期內積極為業主服務，保證公正廉潔、勤勉盡責。

第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，提交以下資料備案：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結果；

（三）業主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排。

居（村）民委員會加具意見后，到街道辦事處（鎮人民政府）和區房地產行政管理部門備案，區房地產行政管理部門應當在收到上述材料后5日內發出備案回執。

業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。業主委員會換屆或備案情況發生變更的，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告物業所在地的居（村）民委員會，街道辦事處（鎮人民政府）和區房地產行政管理部門。第二十九條 業主委員會憑區房地產行政管理部門的備案回執，向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。印章應當標明業主委員會的屆數。

第三十條 分期開發的物業管理區域符合第十三條規定的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。新一期的業主入住后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員不得超過15人。

第三十一條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處（鎮人民政府）代表、居（村）民委員會代表、業主委員會成員，由居（村）民委員會代表擔任組長。籌備小組負責換屆具體工作，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會應當在任期屆滿3日內，將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，可以申請街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會督促其移交；對拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。屆滿沒有成立的，上述資料交由居（村）民委員會代管。

業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

第三十二條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區房地產行政管理部門或者街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第三十三條 因客觀原因未能選舉產生新一屆業主委員會、業主委員會委員人數不足業主大會議事規則約定的業主委員會總人數的1/2或不足法定最低人數5人的，可以由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第三十四條 業主委員會日常工作經費和工作補貼由全體業主承擔，經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定。業主委員會成員可以根據業主大會議事規則領取適當工作補貼。

業主委員會可以聘用專職或者兼職執行秘書。業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公布經居（村）民委員會確認的工作經費和工作補貼的使用情況，接受業主監督。

第三十五條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定或者使用印章必須經全體委員過半數同意，作出的決定在物業管理區域的顯著位置公布。

召開業主委員會會議，應當告知相關的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字后存檔。

業主委員會作出的決定應當于決定產生起3日內在物業管理區域內顯著位置公示7日。業主委員會作出的決定應以書面形式告知居（村）民委員會。

第三十六條 業主委員會及委員應當遵守法律法規和管理規約、議事規則，不得有下列行為：

（一）未經業主大會表決通過，擅自決定解聘、續聘、選聘物業服務企業；

（二）挪用、侵占業主共有財產；

（三）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（四）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；

（五）違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；

（六）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（七）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。第三十七條 業主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第三十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）本人及其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職的；

（七）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十九條 業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起3日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。第四十條 業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足5人，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

第四十一條 業主委員會委員資格終止、委員辭職（含集體辭職），應當在物業管理區域顯著位置公示，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和區房地產行政管理部門。

第三章 共有收益管理

第四十二條 物業管理區域內的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業主大會同意將利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入（以下稱共有收益）歸全體業主所有。業主委員會、物業服務企業應當配合相關行政管理部門的公益宣傳工作。公益宣傳不能附帶商業廣告。

利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得凈收益依法歸全體業主共有，存入共有收益獨立賬戶。

共有收益主要用于以下幾個方面：

（一）維修、更新、改造、增設共用設施設備；

（二）業主公益活動的開展；

（三）業主委員會的工作經費和補貼；

（四）補充住宅專項維修資金；

（五）業主大會議事規則約定的其他事項。

第四十三條 已成立業主委員會的，可由業主委員會對共有收益進行管理；未成立業主委員會的，可由物業服務企業對共有收益暫行管理。居（村）民委員會對業主委員會、物業服務企業進行監督。

第四十四條 已成立業主委員會的，共有收益用于第四十二條所列方面時，由業主委員會根據議事規則在共有收益獨立賬戶中支取。業主委員會應當每個季度對共有收益情況進行公示，報居（村）民委員會備案。

未成立業主委員會的，物業服務企業應當將物業管理區域內的共有收益單列賬戶管理。每季度的開支情況在物業管理區域的顯著位置公示，同時報建設單位和居（村）民委員會備案。業主委員會成立后，經業主大會同意，物業服務企業應當將經審計的共有收益的歷年收支情況及剩余款項移交業主委員會。

第四十五條 業主委員會成立后，依法依約屬于全體業主的共有收益，應統一納入共有收益獨立賬戶管理。若委托物業服務企業對共有部分進行經營的，共有收益分配應考慮物業服務企業在共有收益經營中的成本，具體收益分配由業主委員會與物業服務企業協商確定。

第四章 前期物業管理

第四十六條 新建住宅物業應當實行前期物業管理。預售住宅物業的，建設單位在領取《商品房預售許可證》之前，應當按照物業管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并簽訂前期物業管理委托合同。現售住宅物業的，建設單位應在權屬初始登記前完成前期物業招投標工作。

連續兩次公開招投標投標人少于3個或者總建筑面積不超過50,000平方米的住宅物業，經物業所在地的區房地產行政管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質（資格）的物業服務企業。分期開發的住宅物業，應以物業管理區域的總規劃范圍進行前期物業管理招投標，不得分期招投標。

前期物業管理招投標由招標單位在市房地產行政管理部門專家庫抽取專家，由區房地產行政管理部門監督招投標過程。

第四十七條 前期物業服務合同可以約定期限。

前期物業服務合同期限未滿，業主大會召開會議并選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。

第四十八條 建設單位在預（銷）售物業時，必須在銷售現場顯著位置公示前期物業服務合同、規劃設計要點、規劃總平面圖，規劃總平面圖應當特別標示物業服務用房（含業主委員會辦公用房）、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同，載明收費標準、服務標準，以及合同終止的處理方式等內容。

第四十九條 建設單位在預（銷）售物業之前，應當制定臨時管理規約，臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在銷售現場以書面形式明示臨時管理規約。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

臨時管理規約的效力至管理規約依法生效時自動終止。第五十條 建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積2‰的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過60平方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積2‰的比例配置物業服務用房。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

物業服務用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋不得作為物業服務用房。

第五十一條 規劃行政管理部門應依照法律法規及本辦法的規定審批新建物業規劃設計方案。

建設單位應將物業服務用房的面積、位置在設計方案中載明。

先期開發部分未配置或配置不足物業服務用房的，建設單位應臨時配置或補充配置。

第五十二條 物業服務企業承接物業時，應當會同居（村）民委員會對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經雙方確認的資料移交清單和重要資料，重要資料的范圍由各區自行確定。

（一）物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（五）物業及配套設施的產權清單；

（六）物業服務用房的清單；

（七）業主清冊；

（八）物業的使用、維護、管理必需的其他資料；

（九）以上資料的清單。

建設單位、物業服務企業、居（村）民委員會不得泄露業主資料，物業服務企業不得將業主資料用于與物業管理服務無關的活動，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將前款資料移交給業主委員會。

第五十三條 物業服務企業應當聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議，及時處理業主投訴，改進物業管理服務。

物業服務企業不及時處理業主的投訴的，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、物業所在地的區房地產行政管理部門應當及時協調處理；對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，物業所在地的區房地產行政管理部門應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。

第五章 物業管理服務

第五十四條 業主大會成立后，業主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，召開業主大會會議對以下事項逐一表決：

（一）確定續聘物業服務企業或者選聘物業服務企業；

（二）對物業服務收費標準和物業服務內容進行表決；

（三）對是否委托業主委員會以招投標方式確定新的物業服務企業進行表決。

第五十五條 確定續聘物業服務企業，業主委員會應當將物業服務合同草案內容在物業管理區域的顯著位置公示，征求業主意見；確定選聘物業服務企業，業主委員會應當將物業服務招標方案和物業服務合同草案的內容在物業管理區域的顯著位置公示，征求業主意見。公示時間不得少于15日。第五十六條 業主委員會根據業主大會的決定，采取公開招標或者邀請招標的形式開展招投標活動。由業主委員會在市房地產行政管理部門的專家庫抽取專家，區房地產行政管理部門監督招投標，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會對招投標過程進行監督指導。具體程序參照《建設部關于印發<前期物業管理招標投標管理暫行辦法>的通知》（建住房〔2003〕130號）執行。招投標所產生費用由全體業主承擔。

第五十七條 物業服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業；物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿3個月前書面告知業主委員會和居（村）民委員會。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿1個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起15日內退出物業管理區域。物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，可自動延續至業主大會作出續聘或選聘決定為止。

第五十八條 物業服務合同一方要求提前終止服務合同的，應當提前3個月書面通知對方，并書面抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和區房地產行政管理部門，同時在物業管理區域顯著位置公告。責任方依照法律法規的規定或物業服務合同的約定承擔違約責任。

第五十九條 物業服務企業因為資質被降級、被取消、因業主大會決定被解聘或者因自身原因未經業主委員會同意提前撤出管理區域的，為避免物業服務中止，業主委員會經街道辦事處（鎮人民政府）同意，可以直接委托新的物業服務企業暫行管理，但應在臨時物業服務合同中約定，該合同于業主大會選聘物業服務企業后合同生效之日自動終止。業主委員會應當在3個月內按照第五十四條、第五十五條、第五十六條規定重新選聘物業服務企業。

第六十條 物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等費用為由拒絕辦理交接。第六十一條 業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同15日內，物業服務合同需報區房地產行政管理部門備案。

第六十二條 新的物業服務企業承接物業時，應當在業主委員會、居（村）民委員會的監督下與原物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會。

新的物業服務企業和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

第六十三條 物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交其合法占有的下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作。經交接雙方確認的移交資料清單抄送居（村）民委員會。

（一）第五十二條規定的資料；

（二）物業服務用房；

（三）物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備；

（五）其他應當移交的財物、資料。

第六十四條 提倡建立物業服務履約保證金制度。業主委員會可以通過物業服務合同約定物業服務企業提交一定數額的物業服務履約保證金。第六十五條 物業服務企業應當做好物業管理區域內的公共秩序維護工作，協助維持物業管理區域內治安秩序，依法依約進行值班、巡邏工作；發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，并協助開展救助工作。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第六十六條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）將1個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓給他人；

（二）挪用或擅自使用住宅專項維修資金；

（三）擅自改變物業服務用房用途；

（四）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共有建筑和共用設施用途；

（五）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；

（六）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（七）物業服務合同終止時，不按規定辦理查驗移交手續；

（八）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（九）物業服務合同未依法終止而退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為；

（十）超越資質（資格）等級承接物業管理業務；

（十一）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉讓資質證書；

（十二）限定業主購買其指定的經營者（服務提供者）的商品或者服務；

（十三）其他嚴重損害業主權益的情形。

第六十七條 業主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，每年對物業服務企業的合同履行情況進行考核。每年至少開展1次業主滿意度測評工作。

住宅小區沒有成立業委會的，物業服務企業應當在居（村）民居委會的指導監督下，以物業服務項目為單位，組織業主滿意度測評。

考核結果和滿意度調查情況應當公示在物業管理區域的顯著位置。

第六章 物業的使用和維護（住宅專項維修資金管理）第六十八條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

第六十九條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處理的衛生間、廚房或其他用途，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）生產、儲存、經營易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，存放、鋪設超負荷物品；

（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（十二）擅自擺攤設點，無序停放車輛；

（十三）在建筑物、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設置路障，損壞、挪用或者停用消防設備；

（十五）法律法規和管理規約禁止的其他行為。

物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政管理部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

第七十條 業主或者物業使用人進行物業裝飾裝修，應當遵守法律法規、管理規約和物業服務合同的約定。業主或物業使用人應當與物業服務企業簽訂室內裝飾裝修管理協議，申報登記裝飾裝修方案，物業服務企業對裝修行為進行監督，對隱蔽工程和防水工程進行現場檢查。

物業服務企業對違反法律、法規和管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門依法處理。

裝修期間業主的裝修物料搬運，由業主自行負責。建設單位和物業服務企業不得指定裝修物料搬運隊伍。物業服務企業應當做好配合和服務工作，在物業管理區域顯著位置公示裝修搬運指引、管理部門投訴電話等內容。發生、發現裝修搬運欺行霸市行為的，物業服務企業應及時報告公安部門處理。

第七十一條 裝修期間搬運物料應遵守如下規定：

（一）業主聘請專業隊伍搬運裝修物料時，需配合物業服務企業的管理；

（二）裝修期間可使用電梯搬運物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴格遵守電梯限重、限高等有關規定。物業服務企業應對搬運隊伍加強監督和管理。專業搬運隊伍進行作業過程中，必須遵守物業管理的有關規定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運；

（三）在搬運作業期間造成共用部位、共用設施設備損壞的，由行為人承擔賠償責任，業主承擔連帶責任。

第七十二條 房屋的維修責任，按照下列規定劃分：

（一）業主專有部分由業主自行維修，毗連部位按照《中華人民共和國物權法》執行；

（二）共用物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤；

（三）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔；

（四）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復，并賠償損失；

（五）物業管理區域內的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備，按照規定應當由提供該項服務的單位維修養護的，不得要求物業服務企業或者業主維修養護，不得從住宅專項維修資金中列支。

第七十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。業主、物業使用人對其負有維護責任的物業，應當按照有關規定和管理規約以及住宅養護標準，定期維修養護。

物業服務企業應當按照物業服務合同對物業定期維修養護。物業出現安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護。責任人不履行維修養護義務的，業主委員會、居委會協調改正，拒不改正的經業主委員會同意或者按照管理規約，由物業服務企業維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。第七十四條 物業服務合同應當約定物業服務企業每月用于共用部位、共用設施設備的維護、維修的費用標準。物業服務企業必須每季公布共用部位、共用設施設備的維護、維修費用的使用情況。前期物業管理階段由建設單位和居（村）民委員會監督，業主委員會成立以后，由業主委員會和居（村）民委員會共同監督。前期物業管理階段，每月維護、維修費用不足部分在共有收益獨立賬戶中支出，多余部分滾存入下月維護、維修費用中繼續使用。前期物業服務企業退出管理區域，維護、維修費用有結余的，應由建設單位、居（村）民委員會共同監督，繳存入共有收益獨立賬戶中。

業主委員會根據業主大會決定，聘請物業服務企業的物業管理階段，每月維護費用不足的，可由物業服務企業申請，業主委員會批準，經居（村）民委員會證明，在共有收益獨立賬戶中支出。每月的維護、維護費用有結余的，由業主委員會、居（村）民委員會共同監督物業服務企業繳存入共有收益獨立賬戶中。

第七十五條 依照法律、法規、規章和有關技術標準規定應當進行的緊急維修，相關業主不能及時統一意見的，業主委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會和相關職能部門應當督促業主或者相關責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關費用經審核或者審計后，經居（村）民委員會加具證明意見，從共有收益賬戶中或住宅專項維修資金賬戶中列支，涉及專有部分的開支由相關業主分攤，費用支出情況向業主公示。

第七十六條 物業維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

住宅專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第七十七條 住宅專項維修資金的使用按以下規定執行：

（一）用于物業管理區域共用設施設備的維修、更新、改造、增設等，物業服務企業提出使用方案，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，將表決結果在物業管理區域顯著位置公示30日；

（二）用于單幢房屋共用設施設備的維修、更新、改造、增設等，業主委員會配合物業服務企業征詢該幢物業業主意見，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，按本條第（一）項使用；

（三）當發生危及房屋安全、人身安全的緊急情況時，按照第七十五條執行；

（四）當住宅專項維修資金余額不足交存額50%時，業主委員會組織業主大會確定續籌方案；當住宅專項維修資金余額不足交存額30%時，只能用于緊急維修。

第七十八條 住宅專項維修資金續籌方案需經業主大會討論通過。有條件的物業管理區域，可以一次性續籌，也可以在繳交物業服務費的同時按比例計收。按比例計收的，以物業服務費為基數，約定一定比例，每月籌集住宅專項維修資金，由業主委員會繳存到住宅專項維修資金賬戶中。業主委員會應當將每月的繳存情況公示，并每年1次將繳存情況報區房地產行政管理部門。

第七十九條 業主大會決定住宅專項維修資金使用需要聘請有相應資質的第三方進行審核時，其審核費用可以從住宅專項維修資金中列支。第三方審核費用按照造價部門維修（預）結算審核收費標準執行。

第八十條 業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業主。

第七章 物業服務收費管理 第八十一條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業共用部位、共用設備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）管理費分攤；

（九）物業服務企業固定資產折舊；

（十）經物業服務企業與業主協商同意后的其它費用。第八十二條 為了使物業服務與物業收費相對應，有條件的物業管理區域應采取菜單式物業收費標準。

第八十三條 物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。未出具產權證的以物業買賣合同中記載的建筑面積為準。物業服務費計價單位為元/每月每平方米建筑面積。物業服務收費如以套內面積計收的，由各區價格管理部門會同區房地產行政管理部門制定折算方式。

物業服務收費按《商品房買賣合同》或《前期物業服務合同》的約定開始計收。

第八十四條 實行政府指導價管理的普通住宅（含自有產權車位車庫），其物業服務收費指導價由基準價和浮動幅度組成。全市的基準價和浮動上限由市價格管理部門會同市房地產行政管理部門適時制定公布。各區可在市定基準價基礎上，根據本區實際制定具體浮動幅度并向社會公布。物業服務具體收費標準由物業服務企業在區制定的指導價范圍內與業主協商確定，需向所屬區價格管理部門備案，并告知街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會。確需超過區公布的最高指導價標準的，要按屬地報區價格管理部門審核。

第八十五條 物業服務收費實行明碼標價，收費公示的樣式、內容由區價格管理部門監制。

第八十六條 物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業服務的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況接受業主委員會、居（村）民委員會的監督。物業服務企業應當每季公布經業主委員會確認的收支情況。

實行酬金制收費方式的，物業服務企業收支情況應該進行審計。前期物業管理階段由物業服務企業委托有資質的審計機構進行，費用由全體業主分攤；已成立業主委員會的，由業主委員會委托有資質的審計機構進行。審計結果予以公示并抄送居（村）民委員會。

實行包干制的物業服務收費，不含公用水電費，各區另有規定或雙方另有約定的除外。物業服務企業應當每半年公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向所有相關業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。公用水電沒有獨立設置計量表的，不得向業主分攤公用水電費用。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。

第八十七條 業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶責任。物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

已竣工但未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費必須由建設單位全額交納。

第八十八條 物業管理區域內，供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，建設單位應該為最終用戶單獨安裝各收費單位確認的計量器具。物業服務企業接受委托代收費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

第八十九條 自有產權車位（車庫）的物業服務收費可按車位（車庫）的數量計收，也可按法定產權建筑面積計收。如按車位（車庫）數量計收，由各區價格管理部門會同物業管理行業管理部門制定折算方式。經業主大會同意，經規劃行政管理部門審批，在物業管理區域內設置全體業主共有的臨時停車位的，停放服務收費按市、區價格管理部門制定的機動車停放保管服務收費管理有關規定執行，依規辦理相關手續。

第九十條 物業管理區域內的商鋪、辦公用房等物業按質價相符、協商一致的原則，由上述物業的業主與物業服務企業協商確定合理收費標準。

住宅小區內教育和醫療衛生配套設施的物業服務收費，可參考該小區最低住宅物業服務收費標準和物業服務實際情況，由物業服務企業與業主或物業使用人協商約定。

第九十一條 業主委員會采取公開招標或者邀請招標的形式，選聘物業服務企業的，業主大會根據《佛山市普通住宅物業服務收費政府指導價參考標準》確定各項物業服務等級標準和內容，決定物業服務合同的主要條款。根據服務等級對應物業服務收費后，再進行招投標工作。

第九十二條 房屋交付使用并經業主辦理裝修申報手續后，業主進行房屋裝修的，物業服務企業可向業主（或裝修企業）收取裝修保證金，收費標準按價格管理部門有關規定制定。除上述收費項目外，物業服務企業不得強制收取其他任何與裝修相關的費用。物業服務企業在收取裝修保證金前應與業主（或裝修企業）以書面形式約定雙方的權利、義務、違規處理、裝修保證金退還等內容。裝修完工后，如業主（或裝修企業）未造成共用部位和共用設施設備損壞的，物業服務企業應自檢查合格之日起5個工作日內全額退還裝修保證金；如造成損壞的，應責令責任人限期修復或折價賠償，其裝修保證金在修復或賠償后的5個工作日內退回。

裝修產生的垃圾，由業主自行清運的，物業服務企業不得強行收取清運費；業主自愿委托清運的，清運費由雙方約定。第九十三條 實行智能化管理的小區，在房屋交付使用時，建設單位應為每戶業主免費配置3張出入證（含IC卡等），對自有產權車位（車庫）的業主應按1車位（庫）1證免費配置車輛出入證。

業主申請多配置或因遺失、損壞需重新辦證的，物業服務企業可按每證（含IC卡等）收取制作工本費，收取標準按價格管理部門有關規定執行。

第九十四條 物業服務企業需重新約定收費，或有20%以上業主提議調整收費標準的，應綜合物業服務成本和業主滿意度測評結果，通過召開業主大會或業主大會表決的方式，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業

第四篇：關于印發《佛山市社會科學界聯合會社會團體管理辦法》的通知

關于印發《佛山市社會科學界聯合會

社會團體管理辦法》的通知

各學會、協會、研究會：

《佛山市社會科學界聯合會社會團體管理辦法》已經佛山市社會科學界聯合會第六屆委員會主席團第二次會議通過。現予印發。

佛山市社會科學界聯合會

二〇〇九年九月十一日 佛山市社會科學界聯合會社會團體管理辦法

第一章 總 則

第一條 為使我會對社團的服務和管理工作更趨規范化和科學化，更好地發揮所屬社團在我市經濟社會發展中的積極作用，根據國務院《社會團體登記管理條例》（以下簡稱《條例》）、《廣東省社會團體登記管理實施細則（修正）》（以下簡稱《細則》）和《佛山市社會科學界聯合會章程》，制定本辦法。

第二條 本辦法適用范圍，是在我市域內依法取得社會團體法人資格，能夠獨立承擔民事責任，專門從事社會科學理論研究，獲準成為佛山市社會科學界聯合會（以下簡稱市社科聯）團體會員的市級學會、協會、研究會，包括由市社科聯直接擔任業務主管單位和由其他單位擔任業務主管單位兩類。

第二章 登記事項

第三條 社團的成立登記、變更登記、注銷登記按照《條例》和《細則》有關規定辦理。

第四條 申請市社科聯擔任其業務主管單位的社團，按照市社科聯的有關規定辦理。

第三章 權利和義務

第五條 市社科聯實行團體會員制，吸收團體會員堅持自愿原則。

第六條 市社科聯團體會員的權利：

（一）推選出席市社科聯代表大會的代表，提名市社科聯委員候選人；

（二）參加市社科聯組織的各類活動；

（三）獲得和使用市社科聯的有關資料及相關信息；

（四）參加市社科聯組織的評獎和評優活動；

（五）對市社科聯工作和工作人員進行監督，提出批評和建議；

（六）向市社科聯申請資助；

（七）根據市社科聯和團體會員各自的章程，依法獨立自主地開展活動。

第七條 市社科聯團體會員的義務：

（一）承認并遵守市社科聯章程和本辦法，執行市社科聯的決議，接受市社科聯的業務指導，完成市社科聯委托的任務，參 與市社科聯組織的活動；

（二）組織開展各種學術理論研討和交流活動（每年至少要開展1次），以各種形式鼓勵和激發會員進行科學研究與探討，推動學科建設，為黨政部門科學決策提供咨詢服務；

（三）定期召開會員代表大會，按時開展換屆工作，不斷總結經驗，改進社團工作，反映會員的合理意見和要求，維護會員的合法權益；

（四）積極推薦優秀社科研究成果和先進社團工作者；

（五）每次舉辦活動后，需及時向市社科聯填報《社團活動簡況表》；每年1月底前提交上工作總結（含對開展活動的情況和學術研究成果所作的統計）和本工作計劃；

（六）換屆或屆中變更前，要把章程修改草案和新一屆常務理事以上候選人名單或調整的候選人名單報經市社科聯批準，換屆后要及時把新任常務理事以上人員名單和新章程送市社科聯備案；

（七）完成年審或辦理事項變更后，要及時把相關材料送市社科聯備案；

（八）向市社科聯提供會刊（每期寄2份）及其他學術信息和資料、會員出版的著作（以自愿為原則，提供1-2本），用于展覽與推介。

第四章 組織管理

第八條 學會工作部承擔市社科聯對社團的日常組織管理職能。實行分工聯系社團的制度，通過到會訪問，參加重大活動，交流刊物等途徑熟悉和掌握社團及學科情況。

第九條 除本辦法第三章提及的內容外，學會工作部還對社團實行如下管理：

（一）建立社團檔案；

（二）負責社團籌備申請、成立登記、變更登記、注銷登記前的審查，檢查的初審；

（三）監督和指導社團遵守憲法、法律、法規和國家政策，依據其章程開展活動；

（四）協助登記管理機關和其他有關部門查處社團違法行為；

（五）會同有關機關指導社團的清算事宜；

（六）每年定期召開社團負責人會議和聯絡員會議；

（七）定期舉辦優秀社科研究成果評獎活動；

（八）對社團實施考核，組織先進社團和先進社團工作者的評選表彰；

（九）派員出席社團召開的會員代表大會或年會等重大活動。

第五章 罰 則

第十條 如社團出現《條例》第三十三條所規定的八款情形之一時，經市社科聯與該會法定代表人、會長和秘書長多次聯系和督促，責令其整改仍未見改進的，市社科聯將不再擔任該社團的業務主管單位，終止其團體會員的資格，必要時提請建議市民間組織管理辦公室注銷該社團。

第十一條 社團如有違反市社科聯章程及有關規定，或不按其宗旨開展活動，或兩年以上不開展活動，市社科聯可視情節輕重，給予批評、警告、限期整頓、除名等處理。

第十二條 社團如果一年有三次不參加市社科聯組織的活動且無正當理由的，視為自動退會。

第六章 附 則

第十三條 本辦法解釋權歸佛山市社會科學界聯合會。

第十四條 本辦法自公布之日起施行。

第五篇：佛山市南海區人民政府關于印發

佛山市南海區人民政府關于印發《佛山市南海區促進優質企業上市和發展扶持辦法（修訂）》的通知

發布時間： 2013-10-21發布人： 區委辦（區府辦）秘書二科

掃描二維碼

收藏本頁面

NHGF201302

2主動公開

南府〔2013〕330號

佛山市南海區人民政府關于印發《佛山市南海區促進

優質企業上市和發展扶持辦法（修訂）》的通知

各鎮人民政府、街道辦事處，羅村社會管理處，區直局以上單位：

現將《佛山市南海區促進優質企業上市和發展扶持辦法（修訂）》印發給你們，請認真貫徹執行。在執行過程中遇到的問題，請徑向區促進企業上市和發展領導小組辦公室反映（聯系電話：81232025）。

佛山市南海區人民政府

2013年10月9日

佛山市南海區促進優質企業上市和發展扶持辦法（修訂）

為全面深入推進“雄鷹計劃”、“北斗星計劃”，鼓勵和扶持優質企業做大做強，推動產業轉型升級，實現社會經濟又好又快發展，制定本辦法。

一、扶持的范圍和對象

（一）本辦法適用于在南海區依法進行工商注冊和稅務登記，且經區有關部門認定的掛牌、上市公司、上市后備企業、總部企業、科技型企業以及增資擴產企業。

（二）本辦法所稱“掛牌”和“上市”，是指我區企業在境內外資本市場掛牌、上市。境內資本市場是指包括上海證券交易所（以下簡稱“上交所”）的主板，深圳證券交易所（以下簡稱“深交所”）的主板、中小板、創業板，“新三板”、廣東金融高新區股權交易中心及區政府認可的區域性股權交易市場。境外資本市場是指區政府認可的境外資本市場。

（三）本辦法所稱“總部企業”，是指投資或授權管理3家以上企業、機構（其中至少1家為區外制造型企業），注冊資本不低于2000萬元、區內年納稅額不低于1000萬元，且下屬企業、機構對營業收入的貢獻率不低于25%的企業。世界500強、中國500強等國內外知名企業在我區新設或將區內現有機構升格為總部或區域總部的，或對我區經濟發展有突出貢獻的企業，在符合我區產業發展導向的情況下，經區政府批準，可按一事一議認定為總部企業。

（四）本辦法所稱“科技型企業”，是指經上級認定為“國家高新技術企業”、“廣東省民營科技企業”或“軟件企業”，且經區有關部門認定符合我區產業發展規劃的，科技人員占員工總數30%以上、科技開發費用占年技工貿總收入2%以上，并擁有合法科技成果（含專利、新技術產品、專有技術等）的企業。

（五）本辦法所稱“增資擴產”，是指納稅不低于500萬元的企業，在符合國家產業政策和用地規劃的前提下，新增固定資產投資不低于5000萬元的擴大生產行為。

（六）申請國內主板、中小板及創業板首次公開發行股票上市（IPO）、新三板上市獎勵的企業須先在廣東金融高新區股權交易中心登記注冊滿3個月。

（七）申請獎勵的總部企業、增資擴產企業（房地產企業除外，下同），其當年的納稅增幅須高于全區的本產業（指第一、二、三產業）稅收增幅。總部企業按其主營業務界定產業類別。

二、扶持的類別和標準

第一類對企業掛牌和上市的扶持

（一）企業在國內主板、中小板及創業板首次公開發行股票上市（IPO）的，按以下標準執行：

1.我區重點類上市后備企業從2013年起進行改制的，因未分配利潤、盈余公積金轉增股本的行為而產生所得稅的，按區級留成部分的80%，給予企業補助。

2.向廣東證監局申請輔導備案并取得受理回執的，給予企業200萬元補助。

3.向中國證監會遞交上市申請材料并取得受理回執的，給予企業100萬元補助。

4.上市申請獲中國證監會審核通過的，給予企業100萬元補助。

5.企業成功上市后，按首發募集資金金額分五個檔次給予企業領導班子及有關人員一次性獎勵：

（1）募集資金2億元以下的，獎勵100萬元；

（2）募集資金2―5億元之間的（含2億元），獎勵200萬元；

（3）募集資金5―10億元之間的（含5億元），獎勵300萬元；

（4）募集資金10―20億元之間的（含10億元），獎勵400萬元；

（5）募集資金20億元以上的（含20億元），獎勵600萬元。

（二）企業在“新三板”首次掛牌上市的，給予50萬元補助。企業掛牌后按累計融資金額分階段給予企業領導班子及有關人員獎勵：

1.累計融資資金1000萬元以下，獎勵50萬；

2.累計融資資金達到1000萬元―5000萬元之間（含1000萬元），獎勵100萬元；3累計融資資金達到5000萬元―1億元（含5000萬元），獎勵200萬元；

4.累計融資資金達到1億元（含1億元）以上，獎勵250萬元。

（三）在廣東金融高新區股權交易中心首次掛牌，經該中心審核，符合以下任意一項的，給予一次性25萬元獎勵。符合多項的，不重復獎勵。

1.已完成股份制改造的企業；

2.掛牌期間完成股份制改造并取得股份公司營業執照的企業；

3.未完成股份制改造但進行了有效交易，實現融資的企業。

企業掛牌后按累計融資金額分階段另外給予企業領導班子及有關人員獎勵：

1.累計融資資金達到1000萬元―5000萬元之間（含1000萬元），獎勵50萬元；

2.累計融資資金達到5000萬元―1億元（含5000萬元），獎勵100萬元；

3.累計融資資金達到1億元（含1億元）以上，獎勵125萬元。

（四）在境內外資本市場上采用買殼（借殼）方式上市的，給予企業領導班子及有關人員400萬元獎勵。有關獎勵資金在國內上市公司（或境外上市公司在國內直接控股的企業）將工商注冊地遷至南海區后支付給相關人員。

（五）區內企業在上交所、深交所或區政府認可的境外資本市場上市的，通過配股、增發新股、發行可轉換債券等方式成功再融資且募集資金50%以上投入南海區的，按融資金額分四個檔次給予企業領導班子及有關人員獎勵：

1.融資額在1―5億元之間的（含1億元），獎勵50萬元；

2.融資額在5―10億元之間的（含5億元），獎勵100萬元；

3.融資額在10―20億元之間的（含10億元），獎勵150萬元；

4.融資額在20億元以上的（含20億元），獎勵200萬元。

（六）區外企業在上交所、深交所或區政府認可的境外資本市場上市的，將工商注冊地遷入南海區的，給予企業領導班子及有關人員400萬元獎勵。有關獎勵資金在企業辦理好工商變更、稅務登記等有關手續后支付給相關人員。

（七）在境外資本市場首次公開發行股票上市（IPO）的，經區有關部門認定，參照境內上市的標準（合計400萬元）給予補助；按其首發募集資金（按當日匯率折合人民幣計算）在南海區投資的金額給予企業領導班子及有關人員獎勵，具體參照境內上市的獎勵標準執行。其中，補助資金在企業正式掛牌上市后支付給境外公司在區內直接控股的企業，獎勵資金在募集資金投放于區內、提供驗資報告后支付給企業。

（八）鼓勵我區上市公司股東在區內進行限售股減持。上市公司直接持股股東在我區減持限售股的，按減持限售股所繳納企業和個人所得稅之和區級留成部分的80%，給予上市公司股東補助。

（九）企業成功在上交所、深交所、“新三板”、廣東金融高新區股權交易中心及區政府認可的境外資本市場掛牌上市后，5年內外遷的，依本辦法獲得的掛牌上市獎勵或補助（含同期利息）必須全部退還我區。

第二類對總部企業的扶持

（一）我區現有企業組建總部企業并獲得認定的，其組建時因股權交易產生稅收的區級留成部分，等額補助給企業。

（二）其他扶持措施參照《佛山市南海區人民政府關于印發佛山市南海區“北斗星計劃”實施辦法的通知》（南府〔2013〕95號）執行。

第三類對科技型企業的扶持

（一）區政府設立總額不少于1.5億元的區中小企業擔保貸款專項資金優先支持科技型企業獲得銀行貸款。具體按《佛山市南海區中小企業信用擔保專項資金管理辦法（修訂）》（南府〔2013〕42號）實施。

（二）經區有關部門新認定為科技型企業的，認定前三年（指認定當年、次年、第三年，下同）分別按企業繳納所得稅、增值稅及營業稅區級留成部分環比增量的100%、50%、50%獎勵企業核心團隊，按企業核心團隊成員（不超過5名）工資薪金所繳納個人所得稅區級留成部分的100%、50%、50%獎勵給該成員。該項獎勵最高不超過500萬元。

（三）新認定為市級、區級工程中心的，分別給予企業核心團隊一次性獎勵20萬元、10萬元。獲得國家級、省級科技經費扶持的戰略性新興產業專項資金項目，或獲得國家級、省級信息化經費扶持的信息產業發展專項資金項目，按上級扶持經費的20%給予企業管理團隊獎勵，該項獎勵最高不超過500萬元。

（四）首次認定為軟件企業或新遷入南海已認定的軟件企業，給予企業核心團隊一次性獎勵10萬元；通過系統集成資質三級、二級、一級認定的，分別給予企業核心團隊一次性獎勵10萬元、20萬元、50萬元；通過軟件企業能力成熟度模型或能力成熟度模型集成（CMM或CMMI）3、4、5級認證的，分別給予企業核心團隊一次性獎勵20萬元、30萬元、50萬元，可重復獎勵。

第四類對增資擴產企業的扶持

（一）政府優先向上市企業、總部企業、科技型企業、“選種育苗”、“雄鷹”、“北斗星”企業的增資擴產項目供應土地。

（二）企業完成新增投資并投產的，從投產當年起，前三年分別按企業納稅區級留成部分環比增量的100%、50%、50%給予企業領導班子及有關人員獎勵。該項獎勵最高不超過500萬元。

三、其他扶持政策

（一）本辦法扶持的企業利用“三舊”改造用地進行建設的，優先辦理供地等相關手續，符合條件的可享受各級“三舊”改造優惠政策。

（二）政府優先保障本辦法扶持企業的土地、電、水、氣等基礎要素供應。

（三）經區政府認定的重大項目，實行一企一策的扶持方法。

四、扶持的申報和程序

（一）由符合條件的企業提交申請表格、獎勵（補助）方案，向所在鎮（街道）經濟促進局提出申請，經鎮（街道）審核，再由區經濟和科技促進局（經貿、科技）、區上市辦等相關部門按各自實際職能核定，報區政府審批同意后實施獎勵（補助）。其中，企業申請IPO、新三板、廣東金融高新區股權交易中心的掛牌獎勵須先由廣東金融高新區股權交易中心出具審核意見；給予企業領導班子及有關人員、核心團隊的獎勵，企業可根據實際經營需

要，自行確定獎勵的范圍和金額；經企業提出申請，也可直接獎勵企業。區屬企業、區屬控股企業的獎勵（補助）方案須經企業出資方（或公有資產管理部門）審核。

（二）“區域性股權交易市場”和“境外資本市場”的認定，由企業向區上市辦提交申請，經區上市辦審核后，再報區政府認定。

（三）企業可同時申請本辦法規定的各項認定，但不重復享受以稅收環比增量為標準的獎勵。

（四）區政府設立“南海區優質企業上市和發展扶持專項資金”，本辦法中“第一類：對企業掛牌和上市的扶持”專項資金由區上市辦負責財政預算的申報。“第二類：對總部企業的扶持”和“第四類：對增資擴產企業的扶持”專項資金由區經濟和科技促進局（經貿）負責財政預算的申報。“第三類：對科技型企業的扶持”專項資金由區經濟和科技促進局（科技）負責財政預算的申報；以企業稅收貢獻核定獎勵或補貼的，按區、鎮（街道）稅收分成比例共同負擔。

五、其他

（一）前100家在廣東金融高新區股權交易中心掛牌的企業不重復享受本辦法在該中心掛牌獎勵。

（二）“新三板”、廣東金融高新區股權交易中心的掛牌企業申請融資類獎勵的，企業年納稅額必須達到50萬元以上。企業獲高級別融資獎勵者不兼得低級別獎勵，如此前已獲得低級別獎勵的，應抵減已獲得的融資獎勵再進行獎勵。“新三板”掛牌企業融資獎勵累計總額以250萬元為限，廣東金融高新區股權交易中心掛牌企業融資獎勵累計總額以125萬元為限。

（三）企業若同時符合我區其他獎勵政策的同類優惠條件，按照“從高不重復”的原則執行。

（四）與區政府及相關部門簽訂協議、享受技術開發補貼的企業，不適用本辦法。

（五）除特別指出外，本辦法中納稅、稅收均指增值稅、營業稅和企業所得稅，以納稅內的實際入庫金額為準。

（六）本辦法自發文之日起執行，有效期三年。有效期內成功申請獎勵認定的，依照本辦法繼續執行，直至獎勵結束為止。由南海區人民政府印發的《佛山市南海區促進優質企業上市和發展扶持辦法》（南府〔2011〕226號）同時廢止。