第一篇：物業管理辦法

物業公司商鋪暫行管理辦法

為了更好的更有效的對各處商鋪進行管理和服務，特制定本辦法。

一、租賃協議的簽定、續簽、及協議的保管 協議的簽定及續簽由集團招商部負責，協議簽定后物業公司應嚴格按照合同執行，合同原件一式三份由物業公司辦公室、集團招商部進行保管，合同復印件送存集團財務部。

二、各項費用的收取

1、各項費用包括：房屋租賃費、水電押金、使用過程中的水電費、物業服務費及其他費用。

2、商鋪出租簽定合同時，首次交納租金由集團招商部進行催交，由財務室時行收取后，再由 物業公司加蓋合同公章并將相應的商鋪鑰匙交給租賃戶，同時將所租商鋪的水電表底數告知租賃戶。

3、后期費用的收取 后期費用收取原則上由財務直接收繳，但考慮實際情況，每個苑區的商鋪費用的收取由每個苑區的物管員收繳后，按財務收費管理制度及時上交公司財務。

4、各苑區負責人： ① XX苑商鋪：XXX ② XX苑商鋪：XXX

5、相關人員的工作要求： 各苑區物管員應根據各苑區的情況，建立好收費臺賬（收費臺賬格式由物業公司辦公室和財務室共同制定），收取每一筆費用時都須如實填寫，每月月末把當月的完整收費臺賬上報物業公司辦公室和物業公司經理處，再由物業公司辦公室匯總后將其轉交集團財務部和招商部，商鋪管理和收費時如遇特殊情況，相關責任人應出具書面性的材料予以說明。

6、監督 收費過程中，物業公司辦公室、集團財務室應根據協議的內容及相關的收費標準進行監督，發現問題應及時通知相關人員予以糾正。對于商鋪的租賃情況及各項費用的收繳情況，集團招商部、財務部、物業公司辦公室各安排一名人員每月按時對所租賃的房屋使用情況及費用收取情況進行檢查，對所檢查的結果由物業公司辦公室寫出書面材料，由集團招商部、財務部確認后，上報集團分管領導。如遇上述第4條提到的特殊情況，物業公司辦公室應核實情況是否屬實，并在說明材料上注明并報分管領導，由分管領導作出意見進行處理。

三、獎罰 文檔沖億季，好禮樂相隨mini ipad移動硬盤拍立得百度書包

1、罰： ① 苑區責任人應嚴格按照收費標準進行收取電費費用，若未按照收費標準進行收取的，給公司所造成的損失，由責任人承擔。② 收費人員在收費時由于個人的疏漏少收了相關費用，責任人負責追回，追不回的由責 任人承擔。③ 收費人員在收取費用后應及時上交財務，若因時間關系確定無法上交時，收費人員應 妥善保管好收取的費用；若因個人保管不善遺失的由個人承擔。④ 財務應配合收費員的工作，按時收取費用。

2、獎： ① 所租賃出去的商鋪后期管理交由物業公司，集團公司應按照以前年度的制度將當年所 收房屋租金的20%給予物業公司作為投入成本的補償。② 物業公司再房屋租金進行盈利的情況下，且收費人員在所管商鋪租金收取達到90%后，可根據收費人員的工作內容量、收費過程中的艱辛及責任，建議物業公司從集團公司給予物業公司20%的房屋租金中拿出3%作為對員工的獎勵。商業街商鋪物業管理規定

一、商業街商鋪為XX開發有限公司,商鋪只作正當經營用途,商戶在使用期間應遵守與開發商簽定的合同規定,不得擅自改變該房屋結構和用途。

二、商鋪商戶必須對門前實行“三包”:包綠地、包衛生、包秩序,不得隨地亂丟垃圾。要注意做好消防安全工作,不亂堆放雜物阻塞通道。

三、商鋪內不得從事黃、賭、毒,非法販制盜版制品等違法犯罪活動。

四、商鋪內嚴禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危險物品。

五、自覺維護物業的整潔、美觀,保持公用通道的暢通,以及共用設備、公共設施的完好。

六、商鋪的裝修應遵守XX裝修手冊的規定,裝修房屋要事先告知XX物業管理處,由XX物業管理人員依法對裝修房屋活動進行指導和監督。如商戶違章建筑,XX物業公司可以依法采取相應措施制止其行為,對其違章裝修或妨礙他人正常使用物業而造成損失的,違章商戶應承擔賠償責任。

七、商鋪商戶在收到當月費用通知單后,須在一個星期內前往XX物業管理公司交納管理費、水電費及其他有關費用,已辦理銀行委托轉帳的商戶,須保持帳戶金額充裕,方便銀行辦理代扣款業務。歡迎預交,逾期一個月未能按時交費的商戶,物業管理公司將每天加收千分之五的滯納金。

八、商戶在日常經營時,不得妨礙或影響鄰近居民正常休息。不得產生高分貝噪音,營業時間規定為7:00~23:00,節假日或法定假期可適當延長。超級市場可24小時營業。1商鋪業戶服務管理

業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管理。1.1 接待與聯系

接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業績考核依據之一； 1.3 報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業戶營業將造成很大的影響。業戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修； 1.4 走訪回訪

接待員的走訪內容包括三方面：

一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議； 二是對報修后的維修結果進行回訪；

三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。1.5 內外聯系 商鋪內部聯系：

商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。2 商鋪裝修服務管理

2.1 裝修管理應包含在業戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”，現場監督管理等。.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據經營要求，提出裝修申請；也有的業主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：

建立周全、詳細、便于操作的管理制度； 專人負責對工程實行嚴格的監督；

選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修； 對裝修現場進行監督管理。

2.3 商業鋪面制定裝修管理規定的要點

二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》； 業戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電； 裝修完畢后，物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理；

為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業管理處選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝臵、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的，都由物業管理處選定工程實施工方。業戶則按工程費用的一定比例支付給物業管理處作為工程監督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝臵，通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自行選定工程施工方，也可由物業管理處選定施工方。

業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節）；排水系統的分布圖（附由關細節）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位臵圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建筑細節；裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。等等 2.4 裝修現場監督管理

在施工過程中，物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環境衛生（裝潢垃圾）進行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業戶的營業活動。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時聯系，發出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝臵或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業管理處修理，但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。商業物業的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施，設備上，因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養護。

商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業廳將給顧客、商品和營業款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優秀員工，日夜監測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。

商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。4 商鋪建筑物的養護及維修管理 4.1 商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經管理處審核后報商鋪業委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結果。4.2 工程性質的確定。

依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業戶必須停止營業。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內的部分業戶繼續營業； 小修工程（亦稱零修工程或養護工程）是指及時修復的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養護工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業經營，但也應加強施工管理，盡可能不影響業戶及顧客。4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術檔案的管理是對原有建筑物技術資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改、擴建等工作提供不可缺少的依據。4.4 維修或施工工程的管理

設備、設施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發包時，應給有相應資質的修繕施工單位承接。外發包合同應要求該施工單位對修繕工程有設臵總工程師、主任工程師、技術隊長或技術負責人的措施，形成工程施工過程中的技術決策、管理體系，總工程師為技術總監，各崗位有技術負責人，職、權、責分明。維保部派專人在整個工程施工過程中對現場的質量、安全（包括防火）和是否按外發包合同要求和對施工現場環衛（裝潢垃圾）、環保措施進行監督管理。4.5 檢查監督 維保部主管對屬下各維修組的維修與保養每天進行抽查，發現問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責任；發生責任事故追究維保部主管的責任。5 商鋪保安服務管理 5.1 治安管理

商鋪的安全保衛工作包括治安防盜、防范突發事件、監控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下：

5.2 安全保衛管理是商鋪物業管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業一般都安裝先進的自動火災報警裝臵和自動滅火裝臵，這些裝臵直接與電視監控系統聯網，一旦發現火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝臵便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝臵、電視監控系統和自動噴淋裝臵；

運用電視監控系統對商鋪進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業點進行日常監視，發現可疑人員或突發事件、惡性事件時監控人員及時錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安臵監控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監控死角，人防是商服物業管理中必不可少的。

商鋪主要進出門崗的保安員發現可疑人員時用對講機通知場內便衣保安人員加以注意。流動崗應著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發現問題及時解決問題。對突發事件和惡性事件應及時處臵防止事態擴大并注意保護現場及時向上級和公安部門報告.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應設臵便衣保安，其職責檢查帶出的商品是否有發票，是否是合法的商品購臵行為；

大型商鋪在進貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節、雙休日時有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時商品優惠；或憑廣告券免費領商品時，都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現象，不法分子會乘機作案盜竊錢包，這時保安就應上前維護秩序，保障顧客人身與財產的安全；

商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業結束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應上前保護收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關門前躲在商鋪內隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關門后保安要仔細檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提高警惕，加強巡邏；

對夜晚值班保安的素質要求應較高，夜晚值班應排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應采取必要的技防措施。防范惡性事件和突發事件。商鋪入口時保安的第一關，保安人員責任心要強，善于察言觀色。發現可疑人員，用對講機報告商鋪內的便衣保安員加以注意。商鋪發生突法事件，保安、管理人員應按《應急事件處理規程》操作。防止事態擴大，注意保護現場，及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調，在發生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等 5.4 監控中心管理

監控是指利用電視監控系統對商鋪進行全方位多角度的監視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監視。如發現可疑人員或突發事件、惡性事件的發生，監控人員應及時錄象，以便查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安臵監控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據、線索，有利破案。這項工作的重要性要求監控中心的 5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝臵（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝臵（噴淋裝臵）。這些裝臵直接與火災自動報警系統聯網。只要易各地方出現火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝臵便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監控與預防。制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門及物業管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規定清楚；消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統一指揮，分區管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。

發現監控屏幕有火災報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現場核查與處臵；如確為火警，按應急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調查分析報告并備案。

發現故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。

定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、防火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。

在員工、管理人員和業戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業務水平。6 商鋪保潔服務管理 商鋪的環境有外部環境和內部環境。

外部環境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內部環境包括過道、樓梯、自動扶梯、電梯、衛生間、會議室等一切公用場所，以及業戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。

搞好商鋪的環境衛生和綠化養護的主旨在于創造整潔優美、和諧怡人的商業氛圍，為業戶提供一各理想的經營環境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環境。6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據這些標準、要求再定出保潔的頻率（次數），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業街商鋪環境清潔的作業標準》，內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業街保潔服務作業規程》，這個“規程”指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。6.2 商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優美的購物環境； 商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位臵，及時清理； 雨大進門處及其他公用過道應設臵一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放臵鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業隊伍進行消殺工作；

在商鋪的營業時間內，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒業戶在規定的時間內把鋪面內產生的垃圾袋裝送至指定的位臵； 對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。

綠化環境是保持生態平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好，能使周圍得環境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業技術人員，依據季節、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養護人員實行。7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統一協調，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；

保持綠地環境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形；

發現病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識； 草坪要經常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商鋪室內綠化管理

花卉擺放前要有設計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設計風格相協調；

花卉上掛“名稱牌”，簡介花卉學名、俗稱、習性，宣傳養花的常識，爭取業戶和顧客的配合，共同創造幽雅清新的購物環境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔； 商鋪人流量較大，因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互調劑、更換位臵；等等 7.3 檢查督導

部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發現問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經理、業戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發現問題立即督促主管部門整改，每月累積數次，對主管進行處罰。8 商鋪經營服務管理

商鋪方和物業管理公司所簽訂的委托物業管理合同中，往往會 把商鋪經營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發同時委托給物業管理公司，以配合其商鋪的經營管理．作為物業管理公司也應將商鋪經營管理的好壞與自己的物業管理服務緊密地聯系起來。8.1 租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空臵率；承租戶的經營特色；商鋪所處的位臵。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規定一個固定的月租金（根據面積），然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

8.1.1 競標租賃的注意事項： 嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業零售管理經驗、經營業績，資信狀況及經營品種是否符合行業規定等； 投標的程序須規范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規定，預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。8.1.2 協議租金出租的注意事項：

在和業戶簽訂租賃協議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗，資金狀況，以及目前所經營店鋪的數目，業績情況及所經營品種是否符合行業的規定等；

承租人的經營性質，經營范圍，所經營的商品檔次和質量．是否有能力進行一定投入的商業推廣活動，從而使商鋪的業務前景有較大的發展等。

8.1.3 租金條款 租金制定的參考因素：

要參考周邊社區人口數目，流動人口的數目及可能吸引其他社區的顧客量、商鋪地理位臵的優劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經營的范圍及類別、附近區域商鋪的空臵率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位臵等情況等：

要參考周圍區域同行業的營業面積、租金狀況、及經營狀況等。租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業管理費等。大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等 8.2 廣告策劃

樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業管理公司統一安裝在合理位臵；廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等． 節日期間還可以相應地進行節日布臵，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。

協調好社會關系，與政府及其他組織機構保持聯絡，參與社會公益活動如捐助失學兒童等，會給業戶帶來潛在的商業機會。8.3 項目開發

物業管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務中心，為業戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉O、節日慶祝，年終聯歡等文娛活動，活躍業戶的文化生活： 辦好商鋪內部食堂．為業戶提供清潔衛生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務： 開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等： 為顧客，業戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數服務要求都能在商業街中得到滿足。9 商鋪廣告管理

業戶為了樹立企業形象，追求經濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業管理處為了規范商鋪的環境秩序和整體形象，在支持商業宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設計相協調，這就要求承租業戶的廣告設計必須經過物業管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設計格調。10 商鋪保險管理

商鋪的物業管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發生意外的事故（包括火災），對業戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業管理方提出索賠。為了規避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業管理處應采取兩種措施： 工程或服務的公眾責任險、財產險（火險）；物業管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據事故發生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業管理處應主動出面向商鋪方（大業戶）和各業戶的投保減災提供建設性意見。

第二篇：加強物業管理辦法

加強城區物業管理辦法

為進一步加強縣城區物業管理工作，理順管理體制，完善監管機制，提高物業管理服務水平，改善人民群眾生活質量，加快推進“富麗安康新縣城”建設，根據《中華人民共和國物權法》、四川省《物業管理條例》等法律、法規，結合我縣實際，現就加強城區物業管理工作有關事項通知如下：

一、充分認識物業管理工作的重要性

物業管理是城市管理的重要組成部分。加強物業管理工作，對于促進城鄉環境綜合治理，改善城市人居環境，提高群眾生活質量，維護社會穩定，推進城市精神文明建設，保障物業的合理使用，促進物業的保值、增值，增加就業崗位，維護社區秩序，營造和諧社會氛圍具有十分重要的意義。各級各有關部門要高度重視物業管理工作，切實加強領導，強化措施，健全機制，全面加強物業管理工作，不斷擴大物業服務覆蓋面，及時化解管理領域和各類矛盾和問題，切實提高物業管理工作和整體水平。

二、物業管理工作的主要任務及措施

（一）加強前期物業管理工作。住建部門要切實加強前期物業管理的監管工作。開發建設單位應當按照建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定，在辦理商品房預售許可證前采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并與選聘的物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》。物業服務企業承接物業服務時，應當對物業管理區域內共有部分及其相應的物業檔案進行查驗，簽訂承接查驗協議。未簽訂《前期物業服務合同》和《物業承接查驗協議》的，住建（房管）部門不予以辦理商品房預售許可證和產權登記手續。開發建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納前期物業服務費的時間、標準和方式，雙方共同遵守。

（二）落實物業管理用房。新規劃建設的開發項目，應當按照不低于項目總建筑面積3‰的比例配建物業管理用房。物業管理用

1房主要用于物業服務企業辦公員工宿舍等方面，其所有權屬于全體業主。業主委員會辦公用房可以從物業管理用房中調劑，面積不得小于20m2。規劃部門、住建部門應當將物業管理用房的位置和面積的審查，納入建設項目修建性詳細規劃及建筑方案的審查內容，并在建筑工程規劃許可證中注明物業管理用房的位置和面積。在主體工程質量驗收合格后，由規劃、住建部門組織綜合竣工驗收備案審查，把與物業管理相關的配套設施設備的建設和完善，納入到備案審查范圍，凡未通過驗收備案審查交房的，按《房地產開發經營管理條例》第三十六條嚴肅處理。

（三）推進業主委員會建設。城區各鎮人民政府要根據行政組織和業主自治相結合的原則，按照規定的程序，推進業主委員會建設，并列入鎮政府和社區居委會工作目標考核。一個物業管理區域應當成立一個業主委員會。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從社區居委會、有關產權單位及物業管理區域內離退休人員、熱心公益事業人員中推薦產生。業主委員會主要負責召集業主大會、選聘物業服務企業、監督履行物業服務合同、監督實施管理規約等工作，同時積極配合和支持社區居委會的工作。業主委員會成員可以獲得適當報酬，其標準和經費來源由業主大會通過制定《業主委員會章程》等形式予以確定。縣級相關部門和鎮人民政府要支持業主委員會的工作。

（四）規范物業服務合同的簽訂與解除。業主大會成立后，業主委員會應當按規定選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日期30日內，按規定程序向縣城管部門、房管部門備案。物業服務合同雙方當事人解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。物業服務合同解除（終止）后，物業服務企業必須依法與

業主委員會辦理退出交接事宜，依法履行交接義務。縣住建（房管）、城管、公安、工商等部門要加強對物業服務合同簽訂、解除（終止）及交接等活動的監督和信用管理，對違反法律法規的行為應當及時調查處理。

（五）規范物業服務收費行為。物業服務收費實行政府指導價。物業服務等級標準、基準價及浮動幅度，由縣物價部門會同住建（房管）部門制定并組織實施。各物業服務企業要認真落實物業服務收費及明碼標價規定，健全企業財務帳目，嚴格按標準收費，按規定項目收費，自覺接受物價、房管、城管部門及業主的監督。業主大會、業主委員會要全面履行職責，既要監督物業服務企業的服務，還要督促業主按時交納物業服務費。業主不得以房屋空置、開發遺留問題、無需接受服務等原因拒交物業服務費。對物業服務企業不按規定標準、項目收費的，主管部門要迅速介入處理。

（六）規范物業服務企業行為。物業服務企業要加強自身隊伍建設，提高從業人員服務水平；按照法律法規和物業服務合同的約定，為業主提供優質服務，不斷提高服務質量；認真做好物業承接驗收工作，做好業主入住及物業的裝飾裝修管理；做好管理區域內共用設施的日常管理和維護保養；發現并勸阻違反業主公約、城市管理和涉及公共安全有關規定的行為，及時向有關部門報告；自覺接受縣物業管理行政主管部門和鎮人民政府的指導、管理和監督，積極參與社區建設、城市管理和衛生城市、文明城市創建活動；處理好與業主委員會、鎮人民政府、社區居委會的關系，化解物業服務管理中的矛盾糾紛。

（七）加強物業服務企業的監管。嚴格實行物業管理企業資質管理制度，將物業服務企業的資質考核評定與目標責任考核、日常管理考核相結合，對服務水平低、群眾意見大、投訴多的物業服務企業，責令限期整改，逾期整改不到位的，依法降低資質等級直至取消資質。城管部門要根據城市管理考核辦法對物業服務企業采取月抽查、季檢查、全年總評相結合的方式進行考評，切實提高

物業管理水平和服務質量。同時，城管、住建、（房管）部門要引導物業服務企業強化服務意識，做到管理服務不越位、不缺位、不錯位。對無故中斷物業服務等行為的企業要依法處理。

三、理順物業管理體制，明確工作責任。

構建縣、鎮、社區三級物業管理體制。縣住建（房管）部門是全縣物業管理工作的行政主管部門，負責全縣物業管理活動的指導、監管和考核。縣城管部門負責本轄區內物業管理的相關工作，加強對本轄區內物業管理工作的管理和考核。縣級相關部門按職能職責加強城區物業管理工作的監管和服務工作。城區各鎮人民政府及社區居委會按照有關規定做好物業管理的相關工作。

（一）縣住建（房管）局：負責對房屋建筑保修期內各責任主體的監督管理，包括房屋維修基金管理；負責全縣物業管理工作的監督和綜合管理以及負責全縣物業服務企業的資質管理；上報、頒發和管理三級物業服務企業資質證書；負責前期物業管理的監督管理。

（二）縣城管局：負責城區物業管理的日常工作；在縣住建局組織物業企業資質審核和年檢時，對城區內物業服務企業履職情況出具意見；在住建（房管）部門審查房屋維修基金使用時出具意見；負責本轄區內物業服務企業“創優評先”的初審和推薦工作；指導和協調業主委員會的有關工作，負責對成立的業主委員會進行備案；組織開展物業管理和社區建設相結合工作。

（三）縣公安局：負責查處違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的行為；加強犬類動物管理；加強保安服務管理；指導業主委員會和物業服務企業做好小區的綜合治理和治安防范工作。

（四）縣民政局：負責督促社區工作人員參加縣主管部門組織的物業管理培訓，加大社區對轄區內物業小區工作的支持力度。

（五）縣財政局：負責統籌安排物業監督管理工作的資金。

（六）縣人力資源和社會保障局：負責落實向物業服務企業傾斜的就業扶持政策。

（七）縣環保局：負責查處物業管理區域內違規排放污染物的行為；查處小區油煙污染、噪音干擾等影響居住的行為。

（八）縣物價局：負責制定各物業小區與其物業服務等級相適應的物業服務收費的政府指導價，并督促各物業服務企業依法公布；查處相關違法行為。

（九）縣規劃建設執法局：負責查處住宅小區違反建設工程規劃許可證及其附件、附圖要求的違法建設。

（十）縣消防大隊：負責查處擅自占用防火間距、損壞公共消防設施、堵塞消防通道、增加建筑物火災荷載、占用消防道路設施等行為。

（十一）縣工商局：負責查處物業管理區域內未取得工商營業執照及其他違反工商行政管理法律法規的行為；辦理物業管理區域內的工商登記時，依法發放營業執照；辦理物業服務企業兼營范圍時，依法扶持物業服務企業開展多種經營。

（十二）南江鎮、東榆鎮人民政府：負責指導和監督業主委員會的日常活動，指導業主大會的成立及業主委員會的選舉、換屆工作，負責業主委員會備案的初審；負責召集物業管理聯席會議，協調解決物業管理中的問題；處理物業管理與社區管理的關系，協調轄區內物業服務的更換、移交等工作；及時處理業主、業主委員會關于物業管理活動的投訴，指導物業服務企業參與“創優評先”工作。

（十三）社區居委會：負責協助鎮人民政府指導和監督業主委員會的日常活動，指導召開業主委員會會議；配合縣城管部門、鎮人民政府開展轄區內的物業管理活動；協助解決業主、業主委員會和物業服務企業之間的糾紛。

四、積極扶持物業服務企業發展

（一）鼓勵人才引進，給予勞動用工支持。管理普通住宅類的物業服務企業，與聘用的當全日制普通高校畢業生簽定3年以

上勞動合同并繳納社會保險費的，經政府有關部門批準，享受公益性崗位補助政策。人力資源和社會保障部門對物業服務企業招錄人員，優先提供招聘崗位，對于用工缺口較大的企業，可組織專場招聘會。物業服務企業招錄就業困難人員，按有關政策規定，享受社保補貼和崗位補貼。

（二）嚴格規范涉及物業服務企業的行政事業性收費，凡法律法規和政策規定可減免的依法予以減免。鼓勵優秀物業服務企業做大做強，凡管理的住宅小區獲得國家、省級物業管理示范小區榮譽，或物業服務企業資質由三級升為二級、二級升為一級的，分別給予獎勵。獎勵經費由縣財政統籌安排。

（三）優化住宅專項維修資金使用。積極探索使用住宅專項維修資金的新路徑，以確保物業公共部位、共用設施設備安全為前提，維護廣大業主利益為目標，對發生危及房屋使用安全和人民群眾人身財產安全的緊急情況，啟動應急維修。同時，應進一步簡化工作流程，縮短辦事時限，提高工作效率，提升住宅專項維修資金管理水平。

（四）切實優化物業服務法制環境。物業管理行政主管部門、物業服務行業協會、城區各鎮人民政府和社區居委會要充分發揮各自優勢，宣傳普及物業管理方面的法律法規，增強物業小區業主、物業服務企業遵章守法意識；要積極爭取人民法院的支持，通過巡回法庭進小區、小額速裁等方式，依法調解處理物業服務糾紛，切實維護廣大業主和物業服務企業的合法權益，引導物業小區業主、業主委員會、物業服務企業共建文明和諧示范小區。

第三篇：新版物業管理辦法

濰坊市住宅小區停車管理辦法

第一條

為規范住宅小區車輛停放管理，保障住宅小區停車規范有序，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律、法規規定，以及市政府《關于規范市區公共停車管理秩序的實施意見》（濰政辦發﹝2015﹞13號）要求，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區域內實行物業管理住宅小區的停車管理。

第三條

本辦法所稱停車場地包括：

（一）住宅小區區域內規劃用于停放汽車的車庫（位）；

（二）住宅小區區域內的防空地下室依照規定允許用作停車的泊位；

（三）經業主大會同意占用業主共有道路或者其他場地而設置的公共停車泊位（含增建的立體停車樓、機械泊位等）；

第四條

住宅小區的停車管理由物業服務企業或者受委托的專業停車管理單位負責（以下統稱停車管理單位）。

第五條

住宅小區停車管理按照有序暢通、安全優先、便民為本、兼顧公益以及業主自治與市場運作相結合的原則進行。

第六條

市物業主管部門負責全市住宅小區停車管理工作的監督管理。

各縣市區（開發區）物業主管部門負責轄區內住宅小區停車管理工作的監督管理，負責指導監督停車管理單位依法做好住宅小區停車管理工作。

市城市管理行政執法局負責查處違規占用綠地停車、破壞綠地改建停車位的行為。

市公安局負責處理影響他人通行或者影響消防安全并經停車管理單位勸阻無效的停車行為。

市規劃局負責增建、改建停車設施的項目審批。

市價格主管部門負責查處停車管理單位的價格違法行為。市人防辦負責對防空地下室用作停車的相關工作進行監督指導。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責指導社區居委會對轄區內小區的停車管理糾紛進行協調處理。

第七條

小區的停車場地應當符合以下要求：

（一）小區規劃的地下車庫和防空地下室允許用作停車的泊位，應當有照明、排水、消防等設施，并按照規定設置明顯的標志標線；

（二）機械停車泊位應當有專人值守；

（三）在小區道路或者其他場地上設置的停車泊位，應當有明顯的標志標線和編號，并且不能影響消防、救護等特種車輛的正常通行；

（四）落實監控等技防措施。

第八條

住宅小區停車應當遵守以下規定：

（一）小區內原則上只允許停放本小區住戶的私家小型客貨車，禁止停放大客車、大貨車；

（二）已購買車庫（位）的業主應當將車輛停放在自己的車庫（位）內，不得占用公共停車泊位；

（三）遵守小區業主大會決議、管理規約和小區車輛管理制度，服從車輛停放管理人員的指揮；

（四）依照規定或者協議約定按時交納停車相關費用；

（五）車輛應當對號入座，停放在指定的位置，禁止在小區大門口、樓道口、消防通道、人行道、地下車庫出入口、業主車庫門口、綠地等場所停放；

（六）商業往來顧客的車輛不得停放在小區內，業主大會另有約定的，從其約定；

（七）外來訪客的車輛停放須服從車輛停放管理人員的指揮，停放在指定的臨時泊位，占用其他業主車位臨時停放的，應留好聯系電話；

（八）小區內的自行車、三輪車、摩托車等車輛，應當按停車管理單位劃定的位置統一停放。

第九條

經業主大會同意，并按規定辦理相關審批手續后，可以通過拓寬、平整、硬化小區路面或建設立體車庫等方式增加停車位。對停車位特別緊張的小區，在不影響消防、救護等車輛通行的情況下，可對小區道路進行合理劃線，設置停車位。

停車設施改造需占用小區綠地的，可采用建設樹蔭車位、鋪設植草磚、搭設花架等方式補償綠化面積。

住宅小區內車庫（位）尚未充分利用的，不得占用業主共有的道路或者其他場地設置停車位。

第十條

住宅小區車庫（位）原則按配建比例進行租售，開發建設單位不得有以下行為：

（一）將小區配套的車庫（位）出售給非本小區的單位或者個人；

（二）故意囤積車庫（位），不向業主出售、出租；

（三）對車庫（位）只售不租。

第十一條 開發建設單位在房屋預（銷）售時，應制定住宅小區車庫（位）租售辦法，向購房人明示并作為房屋買賣合同的附件。住宅小區車庫（位）租售辦法應明確車庫（位）數量、布局、建設標準、租售比例等內容，并合理劃定租售區域。

物業管理區域內門店前的停車位，不得用于租售，作為小區公共停車位進行管理，由停車管理單位與業主大會參照城市公共停車場協商管理模式。

購房人簽訂房屋買賣合同后，應遵守住宅小區車庫（位）租售辦法，按照約定購買或租用車庫（位）。

因開發建設單位未制定住宅小區車庫（位）租售辦法或相關約定不明確等原因，導致對車位租售事宜有爭議的，是租是售按購房人意愿實施。

第十二條

對于符合辦理權屬證書條件的車庫（位），房屋權屬登記部門應按規定發放權屬證書。

第十三條

小區內防空地下室允許出租用作停車的，應向全體業主開放，所得收益按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則分配。法律法規另有規定的，按照法律法規的規定執行。

第十四條

實行封閉式管理的住宅小區，應設置車輛門禁系統，建立車庫（位）及使用人信息資料。停車管理單位應對小區車輛逐一登記，按規定核發停車出入卡（證）。

第十五條

停車管理單位應制定住宅小區車輛管理規定和停車平面示意圖，在小區顯著位置予以公示。

第十六條

對于臨時進出小區的車輛，停放時間不超過2小時的，不收費；停放時間超過2小時的，應交納臨時停車費，價格標準由業主大會確定。

停車管理單位接受業主大會委托對臨時進出小區車輛進行管理，停車管理單位可從臨時停車費中提取不高于40%的管理費用。

第十七條

任何單位和個人不得阻攔執行任務的警車、消防車、救護車、環衛清運車、工程維修車、為業主和使用人服務的送貨安裝車等車輛進入小區，不得對其收取停車費。

第十八條 業主進入住宅小區長期停放車輛的，應事先購買或租用車庫（位）。未購買或租用車庫（位）的，作為臨時進出小區車輛管理。

未購買或租用車庫（位），而又拒絕支付臨時停車費的，停車管理單位有權禁止該車輛進入小區。

第十九條

住宅小區內車庫（位）銷售實行市場調節價，銷售價格由買賣雙方自行約定。

車庫（位）租賃費實行政府指導價，具體標準由市價格主管部門會同市物業主管部門另行制定。

占用業主共有道路或者其他場地停車的，應交納車位場地使用費。收費標準由停車管理單位參考車位租賃費標準提出建議，經業主大會通過后實施。

第二十條

業主在住宅小區內停車，無論車庫（位）（不含地上封閉式獨立車庫）是出售還是出租，均應向停車管理單位交納停車服務費。

前期物業管理階段的停車服務費實行政府指導價，具體標準由市價格主管部門會同市物業主管部門另行制定。業主大會成立后，停車服務費標準由業主大會與停車管理單位以合同形式約定。

占用業主共有道路或者其他場地停車設置的車位，停車管理單位接受業主大會委托進行管理的，可從車位場地使用費中提取不高于40%的管理費用。停車管理單位提取管理費用后，業主不再另行交納停車服務費。第二十一條

車庫（位）銷售及出租收入歸有處置權的產權單位所有，由其支配；停車服務費歸停車管理單位所有，用于停車管理服務支出；車位場地使用費、臨時停車費提取停車管理單位的管理費后剩余部分，屬小區公共收益，可用于劃轉維修資金公共賬戶、業主委員會辦公或業主大會同意的其它需要。

第二十二條

屬建設單位或者其他單位所有的尚未出售、出租的空置車庫（位），應交納停車服務費，具體收費標準由產權單位與停車管理單位參照政府指導價格協商確定。

第二十三條

住宅小區停車收費實行明碼標價，開發建設單位與停車管理單位應當在小區的顯著位置設置停車收費標識牌，公布車庫（位）售價、租賃費標準、車位場地使用費標準、停車服務費標準、臨時停車費標準以及服務電話等內容。

第二十四條

停車管理單位接受業主大會委托，管理占用業主共有道路或者其他場地停車設置的車位以及臨時進出小區車輛的，應對車位場地使用費、臨時停車費單獨建賬，并每年不少于兩次在小區內公布收支情況，接受業主和業主委員會的監督。

第二十五條

停車管理單位不得有亂收費、收費不開財稅部門統一票據等行為。停車管理單位為物業服務企業的，停車管理情況記入其信用檔案，并與其招投標、資質辦理、評優評先等工作掛鉤。

第二十六條 開發建設單位對車庫（位）只售不租的，由房地產開發主管部門責令限期整改，逾期不整改的，由房地產開發主管部門依法進行處理，并將其不良行為記入信用檔案。

第二十七條

業主惡意堵塞小區出入口和占用消防通道的，由公安部門按照《道路交通安全法》、《治安管理處罰條例》和《山東省消防條例》等法律法規規定，依法及時處理。

第二十八條

本辦法涉及由業主大會或業主委員會決定的事項，在住宅小區不具備業主大會召開條件、業主大會召開不成功、業主委員會未組建或不能履行職責等情況下，由所屬社區居委會決定。

第二十九條

實行業主自治管理和社區居委會管理的住宅小區以及其他非住宅物業管理區域，可根據實際情況參照本辦法執行。第三十條

本辦法自2016年2月15日起實施，有效期2021年2月14日。

濰坊市住房和城鄉建設局

2016年2月

號印發 15

第四篇：2017版《物業管理辦法》

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業合法權益，改善人居環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、法規，結合自治區實際，制定本條例。

第二條自治區行政區域內物業管理及其監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主選聘物業服務企業、委托其他管理人(以下統稱物業管理人)或者自行對房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

第三條縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，建立物業服務綜合協調機制，促進物業服務發展與民族團結、平安和諧的社區建設。

第四條縣級以上人民政府房地產行政主管部門對本行政區域內物業管理活動實施監督管理。

規劃、建設、公安、消防、價格、民政、質量技術監督、環境保護、城市管理、市政公用等有關部門，按照各自職責，負責有關物業管理的監督管理工作。

第五條街道辦事處或者鄉鎮人民政府在同級黨組織領導下，負責組織、指導本轄區的業主成立業主大會，選舉業主大會執行機構，監督業主大會和業主大會執行機構依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解處理物業管理服務糾紛;居民委員會協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

調解處理物業管理服務糾紛納入社會治安綜合治理的考核內容。第六條街道辦事處或者鄉鎮人民政府建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集，房地產、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加，具體解決物業管理服務活動中需要協調的問題。

第七條縣級以上人民政府應當制定政策，鼓勵物業管理區域實行社會化、專業化、市場化的物業服務，采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第八條物業服務行業組織應當加強行業自律管理，建立誠信檔案，建立和完善物業服務企業及其從業人員的自律制度，督促物業服務企業誠信經營和服務。

第二章新建物業與前期物業管理 第一節物業管理區域

第九條新建建筑按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮建筑物規模、共用設施、社區建設等因素，合理劃分物業管理區域。

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設，使用同一配套設施的，應當劃定為一個物業管理區域。

第十條建設單位銷售房屋前,應當持建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、建設工程規劃許可證和地名核準文件等資料，向縣(市)房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域。

縣(市)房地產行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內，征求街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及公安、消防、市政公用等部門的意見后，劃分物業管理區域，并書面告知建設單位。

建設單位應當將劃定的物業管理區域在房屋銷售前向房屋買受人明示。第十一條物業管理區域劃定后需要調整的，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，由縣(市)房地產行政主管部門按照本條例的規定重新劃分。

第二節配套設施

第十二條物業管理區域內按照規劃配建的教育、醫療衛生、社區服務等公共服務設施，由政府建設并承擔相應費用;配建的供熱交換、變電配電、燃氣調壓、垃圾轉運、公共廁所、消防以及商業服務等設施，應當在建設項目核準、備案文件中載明建設單位、明確產權歸屬，建設費用由產權單位承擔。

物業管理區域內的水、電、氣、熱等市政公用設施、設備、由建設單位出資建設的，建設單位應當分別與水、電、氣、熱等專業經營單位就供應方式、主要技術指標、質量保證和使用年限等進行協商，簽訂書面協議。協議中應當明確設計、施工要求和材料、設備選型等內容，明確有關產品供應單位參與項目竣工驗收的權利義務。

第十三條物業管理區域內按照規劃建造的非公益性教育、文化、體育等設施，應當明確投資主體、產權歸屬。屬于建設單位所有的，應當優先為本物業管理區域內業主服務。

第十四條物業管理區域內應當按照方便業主、滿足物業管理需要配建物業服務用房;物業服務用房建筑面積不低于物業管理區域總建筑面積的千分之二，除老舊住宅區外，總面積不應少于三百平方米;物業服務用房分處設置的，單處建筑面積不小于五十平方米。物業服務用房的水、電、氣、熱應當獨立調控與計量。

業主大會執行機構辦公用房從物業服務用房中調劑，建筑面積不應少于三十平方米。物業服務用房不計入建筑物共用面積分攤，建設費用計入項目建設成本，產權歸全體業主共有。

第十五條物業管理區域內按照規劃建造的車庫、車位，計入容積率且未作為建筑物共有部分進行分攤的，建設單位可以向業主附贈、出售、出租。

下列車庫、車位屬于業主共有：

(一)計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的;(二)未計入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的車庫、車位;(三)占用小區道路、共用場地劃定的車位。

第十六條物業管理區域內水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設施應當敷設到最終用戶。

需要加裝二次供水、變電配電、供熱交換、燃氣調壓等設施的，建設單位應當與有關專業經營單位就相關設施投資、產權歸屬等事項進行約定。

物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施，屬于相關業主共有，但由專業經營單位投資的除外。

第三節前期物業管理與物業交付

第十七條建設單位可以委托物業管理人管理前期物業。

業主大多屬于同一單位的，可以依托單位工會組織或者生活后勤服務組織，確定前期物業管理方式。

使用政府投資或者政府融資的保障性住房，應當通過招投標的方式，選聘物業服務企業進行前期物業管理。第十八條委托物業管理人管理前期物業的，建設單位應當與物業管理人簽訂前期物業服務合同，對物業服務內容、服務標準等級、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、房屋質量缺陷責任承擔等內容進行約定。

保障性住房項目，前期物業服務合同中約定的物業服務標準等級應當符合自治區的規定。

第十九條建設單位應當按照國家和自治區有關規定制定前期物業臨時管理規約。鼓勵使用前期物業臨時管理規約示范文本。

第二十條建設單位應當在銷售房屋前，向房屋買受人明示前期物業服務合同、前期物業臨時管理規約，房屋買受人應當遵守相關約定。

縣(市)房地產行政主管部門應當加強對前期物業服務合同、前期物業臨時管理規約制定的監督、指導，依法履行備案管理職責。

第二十一條建設單位交付前期物業應當符合下列條件：(一)取得建設工程竣工規劃認可，建設工程竣工驗收合格;(二)供水、排水納入市政公共管網系統，用電納入市政供電網絡，安裝計量裝置符合設計標準;(三)在城市管道燃氣、集中供熱管網覆蓋區，按照設計完成燃氣、供熱管道敷設與管網連接，安裝燃氣、供熱分戶控制裝置和計量裝置，滿足分戶計量收費要求;(四)通信、有線電視數據傳輸信息端口敷設到戶，信報箱等按規劃設計要求配置到位;(五)安全監控裝置或者電梯、鍋爐等特種設備以及消防供水、火災自動報警和滅火裝置、消防車通道等共用消防設施，檢查驗收合格;(六)按照規劃完成物業服務用房以及停車庫、車位的配建;(七)按照設計完成綠化工程建設，因季節原因需延后完成的，建設單位作出的書面保證已在物業管理區域內公示。

分期建設的項目，建成區應當符合前款規定，并與施工區設置隔離設施。第二十二條建設單位交付前期物業，應當向物業管理人移交物業服務用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，分戶驗收等竣工驗收資料;(二)共用設施清單及其安裝、使用和保養、維修等技術資料;(三)園林施工圖、樹種清單;(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(五)業主名冊;(六)法律、法規的規定或者雙方約定交付的其他資料。

前期物業服務合同終止的,物業管理人應當將物業服務用房及前款所列資料移交給業主大會執行機構。

第三章業主、業主大會與執行機構 第一節業主、業主大會

第二十三條房屋的所有權人為業主。

尚未申請不動產登記，但基于法律規定、法院或者仲裁委員會法律文書、征收補償決定、繼承或者受遺贈、合法建造以及基于合同關系的占有房屋的物業使用人，適用本條例關于業主的規定。

業主對房屋專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分，依法享有共有權和共同管理權，并承擔相應的義務;業主不得以放棄權利不承擔義務。第二十四條建設單位或者其委托的物業管理人應當將業主入住情況及時報送縣(市)房地產行政主管部門，并抄送居民委員會、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

符合下列條件之一的，應當召開業主大會成立會議：(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。第二十五條符合召開業主大會條件的，縣(市)房地產行政主管部門接到建設單位、業主或者委托的物業管理人的報告后，應當書面通知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在收到通知之日起六十日內組建業主大會籌備組。

籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府和業主、居民委員會、建設單位代表七人以上十一人以下單數組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起十日內，在物業管理區域內公示其成員名單和工作職責。第二十六條業主大會籌備組應當履行下列職責：(一)確認業主身份、戶數及所持有專有部分建筑面積;(二)確定召開業主大會成立會議的時間、地點、形式和內容;(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;(四)確定業主大會表決權計票方法;(五)提出業主大會執行機構選定方案、入選條件，公布執行機構人員名單或者提出候選人名單和選舉辦法;(六)需要在業主大會成立會議上決定的其他事項。籌備組應當在業主大會成立會議召開十五日前，將前款規定的事項書面通知全體業主，并在物業管理區域內公告;業主對公告事項提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開業主大會成立會議。籌備組召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第二十七條業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主因故不能參加業主大會的，可以委托代理人參加，并出具委托書，明確委托事項、權限、期限等。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。物業管理區域內業主人數較少，全體業主一致同意不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

第二十八條業主大會履行下列職責：(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;(二)選舉或者更換業主大會執行機構成員;(三)選擇物業管理方式，選聘和解聘物業管理人;(四)籌集和使用共有部分、共用設施專項維修資金;(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;(六)決定改變共有部分的用途，利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用;(七)決定業主大會與業主大會執行機構的活動經費及執行委員工作報酬;(八)物業管理區域內其他共有和共同管理的事項。

前款第四項至六項的決定，除本條例另有規定外，需經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;其他事項的決定，需經專有部分占總建筑物面積過半數業主且占總人數過半的業主同意。第二十九條業主大會投票權數按下列方式確定：

(一)業主人數，按照專有部分數量計算，一個專有部分為一人，未交付的部分，以及同一產權人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;(二)專有部分建筑面積，按照不動產登記的建筑面積計算;尚未登記的，暫按測繪機構實測建筑面積計算;尚未實測的，暫按房屋買賣合同約定的建筑面積計算。

第三十條業主大會會議決定事項可以采用集中投票表決的方式，也可以采用書面征求意見的方式。

采用書面征求意見方式的，應當將征求意見書送交業主簽收;無法送交業主簽收的，應當在物業管理區域內公示，并設置密封箱回收業主意見，公示期不得少于十五日。

第三十一條物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元為單位推選業主代表參加業主大會。業主代表參加業主大會的，應當事先書面征求所代表的業主的意見，并經業主簽字確認。

第三十二條未參加表決的業主，其投票權數是否計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第三十三條業主大會會議每年至少召開一次。有下列情形之一的，應當召開業主大會臨時會議：

(一)有百分之二十以上業主提議的;(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形的。第二節業主大會執行機構

第三十四條業主大會可以選舉業主委員會作為業主大會執行機構。未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的物業管理區，可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府，在征求該物業管理區業主意見并取得過半數業主書面同意后，指導物業管理區所在地社區居民委員會臨時代行本條例規定的業主委員會職責。

業主委員會的主要職責是：

(一)召集并主持業主大會會議、臨時會議，報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與物業管理人簽訂物業服務合同;(三)執行業主大會的決議、決定;(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業管理人履行物業服務合同;(五)監督管理規約的實施;(六)組織監督專項維修資金的籌集和使用;(七)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;(八)業主大會賦予的其他職責。

第三十五條業主委員會由五至十一人單數業主組成，設主任、副主任和若干執行委員和候補委員，主任、副主任可以兼任執行委員。業主委員會每屆任期不超過五年，業主委員會委員可連選連任。

第三十六條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業管理區域所在地的縣(市)房地產行政主管部門提交下列備案資料：

(一)業主大會會議決議;(二)業主大會議事規則;(三)管理規約;(四)業主委員會委員名單和基本情況;(五)法律、法規規定的其他資料。受理備案的部門自收到備案資料之日起十日內，對備案資料進行核查，并書面征求街道辦事處或者鄉鎮人民政府的意見;符合規定的，予以備案登記，出具備案證明和業主委員會刻制印章的證明。

備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內到備案部門辦理備案變更。

第三十七條業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

業主委員會會議由主任或者副主任主持，有三分之二以上委員出席，做出的決定應當經業主委員會全體委員半數以上同意。

第三十八條業主大會、業主委員會會議做出的決定，應當在做出之日起三日內在物業管理區域內進行公告。

業主有權查閱業主大會會議、委員會會議的資料、記錄，有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解釋、答復。業主要求出具書面答復意見的，業主委員會應當出具。

第三十九條業主委員會任期屆滿九十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。根據管理規約或者業主大會決定，可以委托審計機構對業主委員會任期內財物狀況進行審計。換屆后，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會。

第四十條業主委員會委員不得有下列行為：(一)挪用、侵占業主共有財產;(二)非法索取、收受建設單位、物業管理人或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;(三)利用職務之便要求物業管理人減免其個人物業服務費;(四)其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第四十一條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權終止其委員資格：

(一)超越職責權限或者不執行業主大會決議、決定，不履行委員職責的;(二)違反本條例第四十條規定的;(三)不適合擔任業主委員會委員的其他行為;業主委員會委員以書面方式向業主大會提出辭職請求或者不再是物業管理區域內業主的，其委員資格自行終止。

第四十二條業主共同決定對物業實施自行管理的，應當就管理負責人、管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭等事項共同作出約定。

第四章物業使用 第一節一般規定

第四十三條物業使用應當遵守法律、法規的規定和管理規約及業主大會的決定，妥善處理相鄰關系，不得違背社會公德，損害公共利益和他人的合法權益。

第四十四條違反管理規約有下列行為之一的，業主、業主大會執行機構、物業管理人有權對行為人進行勸阻、制止，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失：

(一)任意棄置垃圾、拋擲雜物、排放污水的;(二)擅自占用物業共有部分的;(三)產生噪音、振動對相鄰業主造成不利影響的;(四)其他違反管理規約的行為。第四十五條物業使用中不得實施下列行為：

(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑、共用設施用途的;(二)擅自改變房屋用途或者對原有建筑物加層、改建、擴建的;(三)非法處分或者占用物業共用部分、共用設施設備進行經營的;(四)侵占、損壞物業管理區域內道路、場地、公共綠地、共用設施的;(五)擅自改動房屋承重結構、圍護結構，擴大承重墻原有門窗尺寸，降低抗震、消防、節能標準的;(六)損壞屋面、樓層防水，擅自改裝燃氣、熱力管線、設施，超出設計標準增加樓面荷載的;(七)違法存儲、堆放易燃、易爆、危險化學、放射性物品，違法排放有毒、有害物質或者超標排放噪聲污染環境的;(八)違反規定懸掛、張貼宣傳品或者架設戶外廣告，在沿街陽臺外晾曬衣物、堆放物品等影響市容市貌的;(九)占用、堵塞消防通道、消防施救場地，違反消防安全技術標準和規范安裝設施、設備的;(十)其他違反法律、法規規定，危及公共利益和他人合法權益的行為。

物業管理人發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止并報告有關行政主管部門。第四十六條規劃、建設、公安、消防、價格、質量技術監督、環境保護、城市管理、市政公用等有關部門應當加強對物業管理區域內規劃建設、治安、消防、價格、特種設備、環境衛生等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，公布受理方式、程序和期限，依法及時處理物業區域內的違法行為。第四十七條業主出租房屋及車庫、車位的，應當在租賃合同中載明承租人在物業管理活動中的權利與義務，并將承租人、租賃期限、物業服務和水、電、氣、熱等費用交納的約定等情況，書面告知業主大會執行機構和物業管理人。

第二節房屋裝修與改變用途

第四十八條業主進行房屋裝修，應當將裝修內容、計劃工期、裝修工程負責人姓名、聯系方式等告知相鄰業主、物業管理人。

物業管理人應當就下列事項與業主簽訂書面協議：(一)裝修施工的時間;(二)裝修垃圾的處置與清運;(三)電梯使用、共用部分臨時占用等注意事項;(四)樓頂、窗外、陽臺安裝設施、設備、護欄等的要求;(五)法律、法規和管理規約禁止的行為;(六)違約責任。

第四十九條物業管理區域內按照規劃建設的公共服務設施、市政公用建筑和物業服務用房，不得擅自改變用途。

有下列情形之一確需改變用途的，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，向有關部門申請辦理相關手續：

(一)因物業管理區域調整，公共服務設施、市政公用建筑和物業服務用房超出配建要求和使用需要的;(二)水、電、氣、熱等的供應方式、技術等發生變化造成原有公共服務設施閑置的;(三)建筑物共用設備層等閑置的。第五十條業主將住宅改變為經營性用房的，應當符合法律、法規和管理規約，主動與有利害關系的業主溝通，也可請求業主大會執行機構予以協助，并經有利害關系業主書面同意。

第五十一條住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，在符合規劃、土地、建設、環境保護、消防、特種設備安全管理等法律、法規的規定和技術標準要求的前提下，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，并依法辦理相關手續。

第三節車庫與車位的使用

第五十二條物業管理區域內的車庫、車位應當優先滿足業主的需要。車庫、車位總量少于業主總數或者需要數的，應當在臨時管理規約、管理規約中明確取得車庫、車位的方法。

車庫、車位滿足業主需要后，可以向物業管理區域以外的其他人出租，但不得出售，除管理規約、業主大會另有規定的外，出租期限一次不超過十二個月;租賃合同期滿后，業主有新增需要的，應當優先滿足。

第五十三條物業管理區域內規劃的車庫、車位尚有空余的，物業管理人不得占用業主共有道路、場地設置車庫、車位。

確需占用業主共有道路、場地劃定車位，不得占用消防車通道、消防車登高操作場地，不得遮擋消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。

第五章物業管理服務與收費 第一節物業管理服務

第五十四條物業管理服務應當包括下列主要內容：

(一)共有部分、共用設施以及業主共有車庫、車位的使用管理、維護養護;(二)公共綠化管護;(三)共有部分、公共區域的清掃保潔、冰雪清除等環境衛生維護;(四)公共區域的秩序維護，安全防范、救助等事項的協助工作;(下轉第八版)(上接第七版)(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等工作;(六)代收取的業主共有房屋、設施、車庫(位)等使用費的賬務管理;(七)制定物業專項維修資金使用方案;(八)保管物業服務檔案和物業檔案;(九)其他物業管理服務事項。

鼓勵物業管理人拓展服務范圍，滿足業主多元化生活服務需求。

第五十五條業主大會決定委托物業管理人進行物業管理的，應當與受委托方簽訂物業服務合同，明確雙方的權利和義務。

物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、計費方式、物業管理用房、合同期限、合同解除、違約責任等事項作出約定。

鼓勵使用物業服務合同示范文本。

第五十六條物業管理人經業主大會或者業主大會執行機構同意，可以將共有部分、共用設施的維修養護、綠化管護、清掃保潔、冰雪清除、秩序維護、安全防范，以及業主共有收益賬務管理等事項委托專業單位實施，并明確管理責任和服務標準。受委托的專業單位對業主權益造成損害的，物業管理人承擔連帶責任。

第五十七條業主對物業管理服務合同以外的買賣、裝修房屋交付驗收，停車保管、人身財產安全防范，房屋、車位中介服務，房屋專有部分清掃、保潔、維修，物流配送、養老護理等事項有服務要求的，可以與物業管理人協商，就服務事項、服務標準、費用收取、違約責任等事項進行約定。

第五十八條解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前九十日通知。

第五十九條物業服務合同解除或者終止后，物業管理人與業主大會執行機構應當按照合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;(三)移交物業服務用房;(四)清算預收、代收的有關費用;(五)法律、法規規定的其他事項。

物業管理人未履行通知義務或者未辦理物業移交手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

第六十條業主認為物業服務質量未達到合同約定標準，或者對物業管理服務有異議的，可以向業主大會執行機構或者縣(市)房地產行政主管部門投訴。

業主大會執行機構或者縣(市)房地產行政主管部門，應當對投訴事實及時核查;涉及房屋共有部分、共用設施的，應當詢問所涉范圍其他業主的意見。經核查屬實的，業主大會執行機構或者縣(市)房地產行政主管部門應當向物業管理人發出整改通知，督促其限期整改;業主投訴不成立的，予以回復并進行說明。第六十一條縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務活動的監督管理，建立健全物業服務企業信用體系和企業信用信息披露制度，將物業服務質量列入信用考核指標，提高業主、業主大會執行機構、居民委員會考評意見的權重系數。

第六十二條任何單位和個人不得強迫物業管理人代收有關費用和提供無償服務。有關行政主管機關不得作出減損物業管理人權益或者增加其義務的決定。第六十三條物業管理人依法享受國家和自治區有關稅收優惠政策。

物業管理區域內共用設施維護、保潔、綠化等使用水的，水費按照綠化用水價格執行;使用電、氣的，電費、燃氣費按照居民用電、用氣價格執行。

第二節物業服務收費

第六十四條物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類前期物業服務收費和保障性住房物業服務收費實行政府指導價，其他物業服務收費，實行市場調節價。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級等，制定相應的基準價和浮動幅度，并綜合物價指數變動情況，適時予以調整，及時向社會公布。

實行市場調節價的，物業管理人應當就完成服務項目進行成本測算，并在物業服務合同中約定服務標準、服務質量、計費方式等。

政府在商品住宅小區配建的保障性住房，保障戶無法單獨選擇物業服務等級標準的，市、縣人民政府應當根據保障對象的經濟承受能力，對保障戶交納物業服務費給予補助。

第六十五條尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。第六十六條物業管理人違反價格管理規定及物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的、強制服務或者變相強制服務并收費、或者不按規定實行明碼標價的，業主大會執行機構對超收部分有權制止或者糾正，業主有權拒交。

物業管理人履行合同義務的，業主應當按照合同約定交納物業服務費，不得拒交或者惡意拖欠。

第六十七條業主將物業交付他人使用，約定由物業使用人交納物業費的，應當督促物業使用人履行約定;物業使用人欠交物業服務費的，業主承擔連帶責任。

業主將物業產權轉移時，應當結清物業服務費。

第六十八條水、電、氣、熱供應單位應當向最終用戶直接收取費用，不得強迫物業管理人代收代交。物業管理人代收水、電、氣、熱費用的，不得向業主加收手續費。

物業管理人不得因業主欠繳物業服務費限制業主的水、電、氣、熱卡充值，影響業主正常生活。

第六章物業的保修與維護 第一節物業保修、維護責任

第六十九條建設單位應當按照國家和自治區規定的保修范圍和保修期限，承擔物業保修責任。建設單位將保修責任委托物業管理人承擔的，應當在物業管理區域內公示，給業主造成損失的，依法承擔連帶責任。

建設單位應當建立物業投訴處理制度。物業存在缺陷，屬于保修范圍和保修期限的，建設單位應當即時登記、查看，與業主、物業管理人商定修復方式、期限。因物業質量缺陷或者有安全隱患影響使用的，建設單位或者其委托的物業管理人應當采取補救措施，并對造成的損失依法承擔賠償責任。

第七十條物業保修期限屆滿后，房屋專有部分的養護、維修，由業主負責。房屋專有部分出現危害安全、公共利益和他人合法權益的，業主應當及時處理，相鄰業主應當提供便利。

第七十一條物業保修期限屆滿后，建筑物共有部分及共用設施的維護、保養由物業管理人負責。電梯、鍋爐等特種設備，應當由特種設備生產廠商負責維護、保養或者由取得相應資質的專業維修單位負責。

第七十二條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施的維修、養護、更新等責任及相關費用。

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應予以配合。第二節住宅專項維修資金

第七十三條專項維修資金用于共有部分、共用設施保修期滿后的養護、維修和更新、改造。專項維修資金的交存、續交、使用、管理，按照國家和自治區有關規定執行。

第七十四條需要使用專項維修資金的，應當經維修、更新、改造共有部分、共用設施最小使用單元三分之二以上且專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主同意。發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，經業主大會執行機構同意，物業管理人可以委托維修、更新、改造單位制定緊急處置方案，即時組織搶修。處置方案、搶修結果、費用支出等在物業管理區域內公布，接受業主的監督：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;(二)電梯故障停止使用的;(三)經房地產行政主管部門鑒定為危房需要加固、維修的;(四)房屋局部有垮塌、脫落危險的;(五)共用消防設施、設備損壞已不具備防火、滅火功能的;(六)其他危及房屋使用安全的情形。

國家對老舊小區改造和老舊電梯更新需要使用維修資金另有規定的，從其規定。第七章老舊住宅區物業管理

第七十五條對配套設施不齊全、環境質量較差的老舊住宅區，縣(市)人民政府應當采取措施進行改造整治，改造整治規劃和計劃應當向社會公布。

第七十六條對業主數量較少的老舊住宅區，市或者縣(市)房地產行政主管部門應當合理整合物業管理區域，也可以組織協調多個老舊住宅區共同委托一個物業服務企業或者其他管理人管理。

第七十七條老舊住宅區內的道路、照明、綠地、消防、文化體育設施、物業服務用房的建設、改造資金，由政府承擔;屬于設施不配套等遺留問題的，由原產權單位或者建設單位承擔;老舊住宅區水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設施、設備建設、改造資金，由專業經營單位承擔。

第七十八條鼓勵具備條件的老舊住宅區，結合改造整治，建設經營性用房、車庫、車位，規劃行政主管部門辦理規劃許可時，可以適度提高容積率和建筑密度。新建的經營性用房、車庫、車位歸全體業主共有，經營收益可以彌補改造整治資金的不足，或者納入住宅專項維修資金管理。

第七十九條縣(市)房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當督促、指導老舊住宅區成立業主大會實行業主自治管理。

第八章法律責任

第八十條建設單位違反本條例第十條第三款、第二十條第一款規定，未向房屋買受人明示物業管理區域、前期物業服務合同、臨時管理規約的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正;逾期不改的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。第八十一條建設單位違反本條例第十五條規定，擅自處分屬于業主共有車庫、車位的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第八十二條建設單位違反本條例第二十一條、第二十二條規定，交付的前期物業不符合要求的，不得收取物業服務費，并由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改的，對建設單位處建設工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款;物業管理人違反前款規定，承接的前期物業不符合要求的，不得收取物業服務費，并由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第八十三條建設單位、物業管理人、專業維修單位、專業經營單位違反本條例規定，不履行或者拖延履行保修、維修、養護責任的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款，造成業主損失的，依法承擔賠償責任。

第八十四條業主委員會委員違反本條例第四十條規定，退還挪用、侵占業主的共有財產和索取、收受的報酬及得到的不當利益;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八十五條業主、物業管理人和物業使用人違反本條例第四十五條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規定的，由縣級以上人民政府規劃、建設、房地產、城市管理、公安、環境保護等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。

第八十六條物業管理人違反本條例五十九條規定，解除、終止物業服務合同后拒不辦理退出手續的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。第八十七條物業管理人違反本條例第六十六條規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的、強制服務或者變相強制服務并收費、或者不按規定實行明碼標價的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，限期退還違規收取的收費;情節嚴重的，依照有關法律法規的規定予以處罰。

第八十八條物業管理人違反本條例第六十八條代收水、電、氣、熱等費用向業主加收手續費的，或者限制為業主水、電、氣、熱卡充值，影響業主生活的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正，限期退還加收費用。

第八十九條縣級以上人民政府房地產行政主管部門，街道辦事處或者鄉鎮人民政府，以及其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

(一)未按照規定的期限、條件劃分物業管理區域的;(二)未按照規定組織指導成立業主大會籌備組、業主大會或者干預、阻撓業主大會執行機構選舉的;(三)接到舉報投訴不及時處理的;(四)其他不履行法定職責的行為。

第九十條違反本條例規定，應當予以處罰的其他行為，依照有關法律、法規的規定執行。

第九章附則

第九十一條本條例下列用語的含義：

(一)容積率，是指建設用地合理使用的規劃控制指標，以建設用地規劃許可范圍內總建筑面積與用地面積的比值表示。(二)其他管理人，是指社區(居委會)依法成立的便民服務組織，或者提供清掃保潔、冰雪清除、保安巡查、綠化管護、房屋修繕與設施養護、維修與搶修、管道疏通等專業服務的單位。

(三)共有部分，是指承擔建筑物主體承重結構的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯

間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、避難層、設備間等。

(四)共用設施，是指業主共有的建筑物附屬設施、設備，主要包括電梯、水泵、水箱、天線、樓道燈、避雷裝置、消防設施、給排水管線、共用采暖及空調管線設備，物業管理區域內的道路、綠地、人造景觀、路燈、溝渠、池、井、視頻監控、門禁、圍欄、垃圾容器、公益性文體設施和市政公用產品供應管線，以及共用設施使用的房屋等。

第九十二條自治區人民政府可以根據本條例，制定物業管理的具體規定和辦法。第九十三條本條例自2017年7月1日起施行。

烏魯木齊裝修網小編分享新疆維吾爾自治區物業管理條例，希望業主自主遵循。

第五篇：肇慶市物業管理辦法

肇慶市物業管理辦法

肇府〔2015〕2號

肇慶市人民政府關于印發 《肇慶市物業管理辦法》的通知

各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會，肇慶新區管委會，市政府各部門、直屬各單位：

《肇慶市物業管理辦法》已經2014年12月25日十二屆36次市政府常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

肇慶市人民政府

2015年1月9日

肇慶市物業管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，提高物業管理水平，推動物業管理行業健康發展，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業管理活動。本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

業主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動，參照本辦法執行。

第三條 市住房和城鄉建設行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業管理活動的指導和監督工作。各縣（市、區）和肇慶高新區住房和城鄉建設行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。城鄉規劃行政主管部門按照職責分工做好物業管理區域內的規劃管理有關工作，負責在確定房地產項目規劃條件時，按規定明確配置各類公共建設配套設施；在審批建設工程規劃許可證時，明確物業服務用房的位置和面積。

價格行政主管部門負責制定本行政區域內的前期物業服務收費政府指導價格；對物業管理活動中的各項收費進行監督管理，受理價格咨詢和投訴，查處相關價格違法行為。

公安機關負責指導物業管理區域內安全防范設施建設管理工作，指導、督促物業服務企業和秩序維護員開展安全防范工作，并依職權做好物業管理區域內治安管理，維護正常的交通秩序。

城市管理、環保、消防、質量監督、工商、稅務、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通信等有關部門和單位，按照各自工作職責，做好物業管理區域內的有關工作。

第四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府會同縣級【含各縣（市、區）和肇慶高新區，下同】住房和城鄉建設行政主管部門指導、協助本轄區業主大會成立和業主委員會選舉工作，監督業主大會、業主委員會和物業服務企業日常活動，調解處理物業管理糾紛。居民委員會、村民委員會建立業主、業主委員會和物業服務企業協調機制，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督社區內物業管理活動。

第五條 縣級住房和城鄉建設行政主管部門和各街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織開展物業管理法律、法規、規章以及規范性文件的宣傳、教育工作，增強業主實施自我管理的能力和意識。

第六條 居民委員會、村民委員會，業主大會、業主委員會和行業協會（專委會）應當在各自職責范圍內，做好物業管理區域內的有關工作。

（一）居民委員會、村民委員會應當積極做好所屬區域物業管理小區的社會事務管理工作，促進業主與物業服務企業的密切合作，構建和諧的社區人際關系。配合街道辦事處、鄉鎮人民政府對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，并協調處理物業管理中的糾紛。

（二）業主大會、業主委員會應當依法履行自治管理職責，支持、配合居民委員會、村民委員會開展工作；協調處理業主、非業主使用人對物業服務的投訴。

（三）物業管理行業協會（專委會）應當依法加強行業自律管理，制定物業管理行業誠信自律管理公約，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業依法、誠信經營和服務；負責宣傳物業管理服務的法律法規規章規定，負責組織物業服務行業從業人員開展業務培訓，對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責，調解行業內部爭議，促進行業健康發展。

第七條 建立物業管理聯席會議制度。由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，物業所在地的縣級住房和城鄉建設行政主管部門、價格行政主管部門、公安派出所、居民委員會、村民委員會、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方參加，協調解決轄區內物業管理的重大問題。

物業所在地的縣級住房和城鄉建設行政主管部門、價格行政主管部門、公安派出所、居民委員會、村民委員會、物業服務企業、業主委員會或者20%以上業主聯名可向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開物業管理聯席會議的申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府審查認為屬于物業管理的重大問題的，應當組織召集各方代表共同協調解決。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

（一）業主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

（四）提前終止物業服務合同的問題；

（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

（六）需要協調解決的其他物業管理問題。

對于協調解決的結果應當進行記錄，并由各方代表簽章確認。

第八條 各級人民政府應當扶持物業管理行業的發展，鼓勵創新物業管理機制，依靠科技進步提高物業服務水平。

第二章 物業管理區域

第九條 物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

第十條 建設單位、物業服務企業以及街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照本辦法第十一條至第十三條的規定向物業所在地的縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設行政主管部門申請辦理物業管理區域備案手續。報送資料齊全、符合法定要求的，行政主管部門應當在自收到備案申請之日起7日內出具加蓋印章的書面備案回執。

第十一條 建設單位在開始前期物業管理招標工作之前，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

（一）《物業管理區域備案申報表》；

（二）建設單位營業執照；

（三）《建設用地規劃許可證》及附圖；

（四）經審批同意的建設項目修建性詳細規劃及建設工程設計方案總平面圖；

（五）物業管理區域內配置的物業管理用房預測繪或者實測繪報告；

（六）地名批復文件。

第十二條 已經實施物業管理的建成居住區，沒有辦理物業管理區域備案手續的，物業服務企業應當提交下列資料辦理備案手續：

（一）《物業管理區域備案申報表》；

（二）物業服務合同；

（三）物業服務企業資質證書；

（四）《建設用地規劃許可證》及附圖；

（五）經審批同意的建設項目修建性詳細規劃及建設工程設計方案總平面圖；

（六）物業管理用房坐落位置、建筑面積；

（七）地名批復文件。

因建設單位不存在或者其他客觀原因，物業服務企業無法提供前款第（四）至

（六）項資料的，物業服務企業應當書面報告已實施物業管理的區域四至范圍、物業的共用設施設備使用情況、社區建設等情況。

第十三條 舊城區、城中村等需要實施物業管理的建成居住區，街道辦事處、鄉鎮人民政府在確定物業管理區域后，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

（一）《物業管理區域備案申報表》；

（二）物業管理區域四至范圍圖；

（三）物業管理區域確定意見，包括該區域四至范圍、物業的共用設施設備使用情況、社區建設情況等。

第十四條 新建物業出售時，建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

已實施物業管理的建成居住區，物業服務企業或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域在物業管理區域顯著位置公告全體業主。

第十五條 已備案且實施了物業管理的一個物業管理區域需要劃分為若干物業管理區域的，應當對原物業管理區域內的共有道路、綠地和物業服務用房等共用部位和共用設施設備的使用、維護等形成分割方案。分割方案應當經擬分割的各物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

依照前款規定分割后的若干物業管理區域，由物業服務企業提交以下資料辦理物業管理區域備案手續：

（一）《物業管理區域備案申報表》；

（二）分割方案、分割后各物業管理區域四至范圍說明及附圖；

（三）已分割各物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意分割方案的證明材料。

第三章 業主大會、業主委員會

第十六條 一個物業管理區域內20%以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積或者先期開發部分建筑面積50%以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面申請后七日內將組建籌備組的通知以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，告知全體業主籌備成立首次業主大會事宜。公告時間不少于7日，公告內容應當包括業主代表的條件、產生方式以及業主提交資料的方式和時間期限等。

第十七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在30日內會同物業所在地的縣級住房和城鄉建設行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府代表7至15人（單數）組成，其中業主代表應當不少于首次業主大會籌備組人數的60%。

籌備組業主代表由業主聯名推薦產生，根據推薦人數的排名順序確定；推薦人數相同的，可以抽簽確定排名順序。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當書面通知建設單位委托1名代表參加籌備組工作，建設單位不參加籌備組工作，視為棄權。

第十八條 籌備組成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人及其近親屬沒有在本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

（三）不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為；

（四）不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動的行為。

除前款規定條件外，籌備組成員的業主代表應當是物業管理區域內的業主。

第十九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將擬定的籌備組成員名單以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于15日。

擬定的籌備組成員名單公示期滿，業主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將籌備組成員名單在物業管理區域內顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

第二十條 籌備組應當自成立之日起3日內由成員中的街道辦事處、鄉鎮人民政府代表召集首次會議，推選籌備組組長，集體學習籌備成立業主大會和業主委員會的相關規則。

籌備組組長經籌備組成員投票產生，由得票數最多的籌備組成員擔任。籌備組組長不履行或者不適當履行職責的，經二分之一以上籌備組成員同意，可以重新投票決定新組長。

第二十一條 籌備組會議由籌備組組長召集。籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或其他組織除外。籌備組會議應當有過半數籌備組成員出席，作出的決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。

籌備組會議作出的決定，應當有參會成員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。籌備組會議應當制作書面記錄并存檔。

第二十二條 業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；并公示業主名單以及所擁有的專有部分面積和投票權數；

（四）確定業主委員會委員候選人人數、名額分配及產生辦法，確定或者調整業主委員會委員候選人名單；

（五）確定首次業主大會表決規則；

（六）制定首屆業主委員會選舉規定；

（七）召開首次業主大會的其他準備工作。

前款

（一）至

（六）項的內容應當在首次業主大會召開15日前在物業管理區域的顯著位置公告，并書面通知全體業主。公示時間不少于7日。

首屆業主委員會委員候選人產生規則和首屆業主委員會選舉規則不得與擬提交表決的業主大會管理規則和議事規則抵觸和沖突。

第二十三條 業主對公示的管理規約、業主大會議事規則草案有異議的，應當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見。籌備組應當自收到書面意見之日起7日內集體討論決定是否采納并書面答復。需要修改管理規約、業主大會議事規則草案的，應當及時修改，修改后的草案應當按照本辦法第二十二條第二款的規定公示。

第二十四條 業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。籌備組應當核查參選人的資格，綜合考慮物業規模、物權份額、物業類型、幢（梯）等因素，確定業主委員會委員候選人的人選。同一物業類型、同一幢（梯）有多名參選人的，按照推薦票得票數順序確定候選人。

第二十五條 籌備組應當以書面形式將確定的首屆業主委員會委員候選人名單在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于七日。

公示期間，業主對首屆業主委員會委員候選人資格有異議的，應當以書面署名形式向籌備組提出。首屆業主委員會委員候選人不符合條件的，由籌備組取消其首屆業主委員會委員候選人資格并說明理由。

第二十六條 籌備組應當自成立之日起6個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

籌備組自成立之日起6個月內，組織召開首次業主大會但未形成決議的，其工作期限延長6個月；逾期仍未召開業主大會表決通過管理規約和業主大會議事規則、選舉產生首屆業主委員會的，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，由物業所在地的居民委員會、村民委員會組織召開業主大會，表決通過管理規約和業主大會議事規則，并選舉產生首屆業主委員會。

業主大會自首次業主大會表決管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生首屆業主委員會之日起成立。業主大會成立之日起，籌備組自行解散。

籌備組自成立之日起6個月內，未能組織召開首次業主大會會議的，籌備組自行解散。業主可以按照本辦法第十六條的規定，重新向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求，再次成立籌備組。

第二十七條 建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組開展工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建筑的基本資料（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并提供相應的人力、場地支持。業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與業主大會籌備無關的活動。

第二十八條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、投票、驗票及表決程序，業主委員會的組成、成員任期、職務終止，業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理，業主大會、業主委員會印章的使用和管理等事項作出約定。

第二十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，每年至少召開1次。業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：

（一）上一物業管理情況報告；

（二）上一業主委員會工作情況報告；

（三）上一業主大會收支情況報告；

（四）物業管理的其他有關事項。

經業主委員會決定，或者20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。應業主提議召集業主大會會議的，業主委員會應當核實提議人的業主身份。

業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調組織召開。

第三十條 召開業主大會，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位置公告，并書面通知全體業主。

業主大會應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，可以采用集體討論、書面征求意見等形式。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當公告，公告時間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應當由業主本人或者業主書面委托的代理人簽名。

第三十一條 業主大會會議投票期限應當根據具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應當按照業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則的約定公告全體業主，但延長期限最長不得超過15日。

第三十二條 采用書面征求意見的，業主大會投票期限屆滿，應當統計和查驗業主的表決意見，并及時公布表決結果。采用集體討論的，應當場公布表決結果，并邀請業主代表對計票全過程進行監督。表決結果應當以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示。公示內容應當包括房號和專有部分面積，業主對表決事項贊同、反對、棄權的意見，全體業主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。采用書面征求意見產生的表決結果應當公示30日以上，采用集體討論產生的表決結果應公示7日以上。

業主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業主委員會妥善保管，保管期限不少于五年。

未按照本條第二款的規定公示業主大會表決結果的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令限期公示并通告全體業主。

第三十三條 業主大會表決結果公示期間，業主對表決結果有異議的，首次業主大會籌備組或者業主委員會應當記錄并及時作出答復。

采用書面征求意見，業主對表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，籌備組或者業主委員會應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。業主查驗本人意見，應當提供本人有效身份證明和有效房產證明；業主委托他人查驗表決意見，還應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，籌備組或者業主委員會應當重新統計、公示表決結果。

第三十四條 業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第三十五條 業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第三十六條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。

任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

第三十七條 業主共同決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金，制定物業專項維修資金管理制度；

（七）改建或者重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共用部位、共用設施設備的用途；

（九）決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益；

（十）聽取和審查業主委員會的工作報告和收支預算結算報告；

（十一）改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

（十二）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

決定前款第（六）和第（七）項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定：

1．專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

2．建設單位已經出售的專有部分的業主人數，1戶按1人計算；建設單位未出售的專有部分按1人計算；總人數，按照兩者之和計算。一個專有部分有兩個以上所有權人的，其所有權人應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

第三十八條 業主委員會一般由5至15人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。

業主大會會議選舉的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數的，應當通過多輪投票補選。經補選后，多輪選舉產生的業主委員會委員總人數仍未達到議事規則約定人數，但已超過5人（含5人）的，業主委員會產生。

第三十九條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議。

業主委員會需要討論、決定的事項，應當于會議召開前以書面征求意見的形式廣泛聽取業主和物業使用人的建議意見。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意，并在物業管理區域的顯著位置公布。

第四十條 業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置向業主公布下列情況和資料，接受業主監督：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況；

（五）物業專項維修資金的籌集、使用、管理情況；

（六）物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）業主委員會委員的姓名、職務、聯系方式等信息；

（九）其他應當向業主公開的情況和資料。

業主委員會對本條第一款第（五）項至第（七）項的內容應當每季度公布，其他情況和資料應當及時更新。

業主委員會未按照本條第二款的規定公布、更新相關情況和資料的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布，并通告全體業主。

第四十一條 業主委員會應當建立規范的財務管理規定，物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費應當按照會計要求建賬并及時入帳。業主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。

第四章 前期物業管理

第四十二條 承擔前期物業服務的物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置向業主公布下列情況和資料：

（一）前期物業服務合同和相關服務協議；

（二）專項維修資金的籌集、使用情況；

（三）物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；

（四）其他應當向業主公開的情況和資料。

對于第（三）款的情況和資料，物業服務企業應當按季度進行公示，接受業主監督。

第四十三條 實行政府指導價的前期物業服務費標準，應當按照政府指導價的有關規定執行。

新建住宅（不含別墅）前期物業服務收費實行政府指導價管理。建設單位與前期物業服務企業應當按照政府指導價規定和質價相符的原則，確定前期物業服務具體內容、收費標準和合同期限，并與物業買受人在商品房買賣合同中約定。建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。

新建住宅（不含別墅）前期物業服務收費確需超出政府指導價最高收費標準的，建設單位應當在前期物業管理公開招標前向物業所在地的縣（市、區）價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業服務最高收費標準。經核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業管理公開招標的最高收費標準。

第四十四條 業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的，應當遵循以下程序：

（一）物業服務企業已委托會計師事務所對上一物業項目經營情況和調價方案進行審計，并取得審計報告。

（二）擬調整物業服務收費標準的相關事項已公告30日以上。公告的相關事項應當包括上一物業項目經營情況和調價方案的審計報告、調整后的收費標準、服務內容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業主的意見，并書面告知物業所在的街道辦事處、鄉鎮人民政府，居民委員會、村民委員會以及縣（市、區）價格行政管理部門、住房和城鄉建設行政主管部門。

（三）調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過；表決結果已經公示60日以上。公示的表決結果應當包括業主的房號、專有部分面積以及與其相應的贊同、反對、棄權的意見，全體業主贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。

公示期間業主對調價方案的表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，物業服務企業應當重新統計表決結果。

業主對物業服務收費標準的調整有爭議的，可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理。

第四十五條 縣級以上住房和城鄉建設行政主管部門應當在辦理所有權初始登記時，在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和房號以及物業的其他共有部分。業主有權查詢。

按照規劃要求在住宅小區內配套建設的公共服務設施，屬于建設單位所有的，建設單位應當按照物業服務合同全額繳納物業服務費用，并在同等條件下優先滿足業主需要。

第五章 物業管理服務

第四十六條 物業服務企業及其從業人員應當按照國家有關規定，取得相應的物業管理資質、資格證書后，方可從事物業管理業務活動。

第四十七條 業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務合同（含前期物業服務合同）應當對物業管理范圍、物業管理服務事項（包括區域內環境衛生、綠化、公共秩序、安全防范、車輛停放、裝飾裝修、垃圾清運等的日常管理）、服務標準、服務費用（特別是物業服務費用主要用于開支的事項，其中包括購買物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險）、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同的條款應當符合業主共同決定的關于物業服務內容、標準及物業服務收費方案的要求。

物業管理區域內配建的停車場管理列入物業服務范圍。

第四十八條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓給他人；

（二）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（三）超越資質等級承接物業管理業務；

（四）其他嚴重損害業主權益的情形。

第四十九條 業主應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用；物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

第五十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當服務到最終用戶，并向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業有責任保護所管理區域內的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公共服務設施，并為相關服務單位維護、施工等提供方便。

第五十一條 物業服務企業對服務期間因改造、維修、保養有關物業或者配置固定設施設備而形成的以下技術資料，應當建檔保存：

（一）物業管理區域內的房屋主體承重結構部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養護記錄；

（二）物業管理區域內的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設施、安防監控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄；

（三）物業服務企業或者建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網絡、垃圾清運等書面協議；

（四）住宅裝飾裝修管理資料；

（五）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

第五十二條 物業服務企業應當做好物業管理區域內的安全防范工作。對物業管理區域內違反治安、環保、規劃、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，物業服務企業應當及時勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。

發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

第五十三條 物業服務企業退出時，應當移交其合法占有或保管的下列資料和財物：

（一）《廣東省物業管理條例》第四十二條規定的資料；

（二）物業服務用房；

（三）物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備；

（五）收樓登記資料及業主檔案；

（六）其他應當移交的財物、資料。

第五十四條 物業服務交接時，物業服務企業應當維持在辦理交接至退出物業管理區域期間的正常物業管理秩序。物業服務企業退出時，應當主動做好交接工作：

（一）已成立業主大會的，由業主委員會和新選聘的物業服務企業與退出的物業服務企業進行查驗移交；沒有新選聘的物業服務企業的，由業主委員會與退出的物業服務企業進行查驗移交。

（二）未成立業主大會的，可以由居民委員會、村民委員會與退出的物業服務企業進行查驗移交，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第六章 物業的使用和維護

第五十五條 利用物業管理區域內業主共用部位、共用設施設備進行經營的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并依法辦理相關審批手續。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，建設單位、物業服務企業不得擅自出售或者出租。

利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益依法歸全體業主共有，由管理規約約定或者相關業主、業主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理并定期向全體業主公開，管理機構不得擅自挪用。業主大會、業主委員會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計并將審計報告通報全體業主。

第五十六條 業主、物業使用人、裝飾裝修企業在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。業主、物業使用人、裝飾裝修企業在裝飾裝修活動中應當遵守服務協議、管理規約和住宅室內裝飾裝修的有關規定。

住宅裝飾裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，業主、物業使用人應當及時修復；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第五十七條 物業服務企業應當按照服務協議為業主、物業使用人、裝飾裝修企業提供相應的服務，并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業服務企業不得向業主、物業使用人指派裝飾裝修企業，不得強行推銷裝飾裝修材料，不得指定裝修物料搬運隊伍。物業服務企業要維持裝修搬運秩序，預防爭搶事件發生，若發生打架、斗毆、涉黑等行為時，應及時報告公安部門處理。

第五十八條 業主應當按照有關規定交存物業專項維修資金，但是物業屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

物業專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式和具體要求等具體操作細則，由市房地產行政主管部門會同相關部門另行制定。

第五十九條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積占物業專項維修資金列支范圍內專有部分的總建筑面積的比例分攤。

物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業，建設單位應當按照尚未出售物業的建筑面積占物業專項維修資金列支范圍內專有部分的總建筑面積的比例分攤相應費用。

第七章 法律責任

第六十條 對違反本辦法的行為，根據國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》和其他有關法律、法規規定應當予以處罰的，由相關行政管理部門依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第六十一條 本辦法自2015年3月1日起施行。

公開方式：主動公開

抄送：市委各部委辦，市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市紀委辦公室，肇慶軍分區，市中級法院，市檢察院，市依法治市領導小組辦公室，省駐肇單位，各民主黨派，各人民團體，市屬各院校。

肇慶市人民政府辦公室 2015年1月15日印發