第一篇：濟南市物業管理辦法

濟南市物業管理辦法

第一章 總 則

第一條為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第一條 本辦法所稱物業，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場地。本辦法所稱物業管理，是指房地產開發企業依法選聘物業服務企業或者業主依法通過自治管理選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生及相關秩序的活動。

第三條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理工作。

第四條 物業管理應當堅持業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，實現社會效益、經濟效益、環境效益相統一。

第五條 縣（市）、區人民政府（含濟南高新區管委會）應當建立完善物業管理工作的監督管理體制和矛盾糾紛調處機制，研究解決與物業管理相關的重大問題。

第六條 市住房保障和房產管理局（以下簡稱市住房保障管理部門）負責全市物業管理活動的監督管理。

各縣（市）、區（含濟南高新區）住房保障和房產管理部門（以下簡稱縣（市）、區住房保障管理部門）負責本轄區內物業管理活動的監督管理。

城鄉建設、城管執法、公安、市政公用、質監、經濟和信息化、物價等部門依據各自職責，做好與物業管理有關的監督管理工作。

第七條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，組織召開物業管理項目聯席會議，調解處理物業管理活動中的糾紛。

社區居民委員會協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作，指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理。

第二章 物業交付與前期管理

第八條 新建物業銷售前，房地產開發企業應當依法選聘具有相應資質的前期物業服務企業。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。

第九條 房地產開發企業應當與選聘的前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同，制定臨時管理規約，并將前期物業服務合同、臨時管理規約等資料報市、縣（市）住房保障管理部門備案。

房地產開發企業應當使用市住房保障管理部門制定的前期物業管理合同和臨時管理規約示范文本。

房地產開發企業辦理商品房預售許可申請或者現售備案時，應當提交經住房保障管理部門備案的前期物業服務合同和臨時管理規約。

第十條 房地產開發企業在銷售物業時，應當將前期物業服務合同作為商品房銷售合同約定的內容，同時應當將臨時管理規約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。

第十一條 前期物業服務企業承接新建物業前，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備及物業服務用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。

現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備不符合約定或者規定的情形，書面通知房地產開發企業，房地產開發企業應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

物業承接查驗記錄應當作為前期物業服務合同的附件。

第十二條 物業交付使用前，房地產開發企業應當向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）業主名冊；

（五）其他應當移交的資料。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。

第十三條 物業服務用房由房地產開發企業無償提供，屬全體業主共有，用于物業管理活動，不得擅自改變用途。

房地產開發企業在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理區域內的物業服務用房一并申請登記，住房保障管理部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

物業服務用房應當按下列規定配置：

（一）建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）應當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

第十四條 房地產開發企業應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備移交手續，并協助買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

第十五條 物業在保修期之內出現質量缺陷，由房地產開發企業負責保修。

新建物業實行質量保修金制度。

房地產開發企業應當在新建物業交付前一次性繳存質量保修金。房地產開發企業在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務企業可申請使用物業質量保修金予以維修。保修期滿后，物業質量保修金余額及孳息應當及時退還。

物業質量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉建設部門制定。

第三章 業主自治管理

第十六條 一個物業管理區域內，全體業主組成一個業主大會，對物業管理區域內共有部分實施管理。

物業管理區域的劃分，應當考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上房地產開發企業開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；住宅區域與非住宅區域原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組建業主大會籌備組：

（一）業主入住面積比例達到百分之五十以上的；

（二）業主入住戶數比例達到百分之五十以上的；

（三）自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。

籌備組由業主代表和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會工作人員組成，房地產開發企業可以派員參加。

籌備組中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業主代表由業主自發推薦或者由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織推薦產生。

籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公示。

第十八條 籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出首屆業主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

第十九條 籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開首次業主大會，表決通過業主大會議事規則、管理規約，選舉產生首屆業主委員會。

第二十條 依法選舉產生的業主委員會應當按照議事規則定期召開業主大會會議，或者經百分之二十以上的業主提議召開業主大會臨時會議。

業主大會會議應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主委員會不按規定履行召開業主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開業主大會會議。

第二十一條 業主大會依法履行下列職責：

（一）制定、修改業主大會議事規則及管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）聽取業主委員會工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（四）選聘、解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用物業專項維修資金；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）決定物業管理區域內的其他事項。

業主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設立的電子投票系統進行表決。

第二十二條 業主委員會由三人以上單數組成。業主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

業主委員會委員名單應當在物業管理區域內進行公示，公示期十天。

第二十三條 業主委員會應當自公示期滿之日起三日內召開首次會議，推選主任、副主任和執行委員。

第二十四條 業主委員會應當在首次會議后，持街道辦事處、鄉（鎮）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區住房保障管理部門備案：

（一）業主大會會議決議；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會委員基本情況和聯系方式；

（五）籌備組關于召開首屆業主大會和選舉業主委員會的情況。

備案內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書面告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和縣（市）、區住房保障管理部門。

第二十五條 業主委員會應當履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）組織召開業主大會；

（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）組織并監督管理規約的實施；

（六）組織和監督物業專項維修資金的籌集、續籌和使用，組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

（七）按照業主大會決議，監督管理本物業管理區域內的公共收益；

（八）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（九）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十）業主大會賦予的其他職責。

第二十六條 業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，會議內容應當記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公示。

業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第二十七條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

（一）拒不履行委員職責的；

（二）業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；

（三）搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；

（四）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。

第二十八條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業主大會進行業主委員會換屆改選。

業主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業主委員會的，或者業主委員會任期內委員人數不足總數的二分之一時，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導組織換屆改選。

業主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第二十九條 業主大會未能選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織召開業主大會表決重大事項。

第四章 物業管理服務

第三十條 物業服務企業應當依法取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。

物業服務企業提供物業服務應當實行項目經理責任制。項目經理信息應當在物業管理區域內向業主公示。

從事物業管理的專業人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業等物業服務人員應當具備相應從業資格。

物業服務企業自行招用保安員的，應當依法向公安機關辦理備案手續。

第三十一條 物業服務內容主要包括下列事項：

（一）管理和維護物業共用部位及共用設施設備；

（二）養護公共區域綠化；

（三）維護公共區域環境衛生；

（四）維護公共區域的秩序，協助管理物業管理區域安全防范等事項；

（五）對物業使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告；

（六）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

（七）保管物業檔案和物業服務檔案；

（八）其他約定的物業服務事項。

第三十二條 物業服務企業應當與業主委員會簽訂物業服務合同，對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

第三十三條 物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

第三十四條 物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，到物業所在地縣（市）、區住房保障管理部門辦理物業服務合同備案手續。

第三十五條 物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：

（一）遵守有關法律、法規和規章的規定；

（二）符合國家、省、市規定的技術標準和操作規范；

（三）按照物業服務合同的約定，提供相應的服務；

（四）制定、完善物業服務質量控制措施，建立、健全物業服務檔案保管、移交等制度；

（五）向業主和物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

（六）將物業服務內容、服務標準及收費標準在物業管理區域內長期公示；

（七）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務。

第三十六條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。

第三十七條 物業服務企業不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。

物業服務企業依約履行義務的，業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費，拒不交納物業服務費的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。

第三十八條 住宅小區內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用，相關專業經營單位不得強制物業服務企業代其收取業主應當繳納的費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向業主提供服務。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

第三十九條 物業服務合同期限屆滿前，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業服務企業的決定并依據合同約定期限書面通知物業服務企業；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續；任何一方提出終止的，應當提前六十日通知對方。

物業服務企業在物業服務合同履行期間或者在物業服務合同屆滿后決定不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當按合同約定期限書面通知業主委員會；無業主委員會的，物業服務企業應當在物業管理區域內，向全體業主公示。合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。

第四十條 業主大會決定另聘物業服務企業的，選聘物業服務企業的方案應當經業主大會表決通過，并在物業管理區域內公示。

第四十一條 合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會辦理退出手續，并履行下列交接義務：

（一）移交保管的物業檔案、物業服務檔案；

（二）移交物業服務用房；

（三）結算預收、代收的有關費用；

（四）法律、法規規定的其他事項。

第四十二條 物業服務企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止服務。

經業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第五章 物業的使用與維護

第四十三條 業主、物業使用人、物業服務企業在物業管理區域內不得有下列行為：

（一）擅自改建、占用共用部位、共用設施設備；

（二）擅自占用、挖掘道路、場地；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（四）損壞房屋承重結構；

（五）違章搭建建筑物和構筑物；

（六）擅自改變房屋用途；

（七）隨意傾倒垃圾、污物；

（八）法律、法規禁止的其他行為。

第四十四條 物業管理區域內，業主、物業使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為；不得違反規定飼養動物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。

第四十五條 業主、物業使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協定。

業主、物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協定的，物業服務企業可限制施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當給予配合。

第四十六條 物業保修期滿后，業主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業主負責，所需費用由業主承擔。

第四十七條 物業保修期滿后，物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業主共同承擔。

物業共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。

第四十八條 物業服務企業應當健全物業共用部位、共用設施設備管理養護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護，并做好記錄。

電梯、鍋爐等特種設備和自動消防設施，由業主或者物業服務企業根據物業服務合同約定，委托專業服務單位負責維護、保養，并明確各方安全管理責任。

第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，對物業管理區域內專業經營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。

第五十條 物業管理區域內有兩戶以上業主的，應當建立物業專項維修資金制度。

物業專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

第五十一條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期物業專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業專項維修資金的房屋，房地產開發企業應當在辦理房屋產權初始登記時一次性交存。

公有住房售房單位應當按照有關規定從售房款中提取物業專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。

第五十二條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用物業專項維修資金的，應當由相關業主表決通過。

有下列情形之一，可能危及業主生命和財產安全的，可以按應急維修程序支取使用維修資金：

（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經業主委員會或者社區居民委員會核實的；

（二）電梯運行存在安全隱患的；

（三）消防設施出現故障，公安機關消防機構下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。

按應急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應當在物業管理區域內向業主公示。

第五十三條 物業專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但未建立物業專項維修資金的，業主委員會應當組織相關業主續交或者補交。業主未續交、補交物業專項維修資金，發生共用部位、共用設施設備維修時，相關業主應當共同承擔維修責任。

物業專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。

第五十四條 物業管理區域內的車庫（含共用車庫車位和專用車庫）應當通過出售或者租賃形式，優先滿足業主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標準按照物價部門發布的指導價確定。

在滿足業主需要后，房地產開發企業可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。

第五十五條 因規劃建設車庫不足，業主大會可以決定占用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。

利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業主共有。

第五十六條 業主不得擅自占用物業管理區域內的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。

第五十七條 未確定停車位的車輛，物業服務企業可限制其進入物業管理區域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執行公務以及臨時停車除外。

第五十八條 物業管理區域內利用業主共用部位、共用設施設備從事經營活動所得收益屬于全體業主共有，其使用、分配、管理由業主大會決定。

第六章 監督與管理

第五十九條 住房保障管理、城管執法、公安、質監、市政公用、物價、城鄉建設等部門應當建立投訴、舉報受理制度，并在物業管理區域內公布投訴電話，對物業管理區域內的違法行為及時進行查處。

第六十條 物業服務企業有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：

（一）未按照物業服務合同約定提供服務的；

（二）未取得資質證書從事物業管理的；

（三）將物業管理區域內的全部物業管理一并委托其他單位或者個人管理的；

（四）擅自改變物業服務用房用途的；

（五）擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的；

（六）套取、挪用物業專項維修資金的。

第六十一條 物業服務管理區域內有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：

（一）違反本辦法第四十三條第（一）至

（七）項的，向城管執法部門投訴；

（二）物業保修期內出現工程質量缺陷得不到及時維修的，向城鄉建設部門投訴；

（三）占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施，影響消防安全的，向公安機關消防機構投訴；

（四）賭博、利用迷信活動危害社會的，違反規定飼養動物干擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關投訴；

（五）電梯、鍋爐等特種設備存在事故隱患的，向質監部門投訴；

（六）物業服務企業違規收費的，向物價部門投訴；

（七）供水、供暖、供氣專業經營單位未依法承擔專業經營設施設備和相關管線維修養護責任的，向市政公用部門投訴；

（八）電力專業經營單位未依法承擔電力線路、設施及相關設備維修養護責任的，向經濟和信息化部門投訴。

第六十二條 各縣（市）、區人民政府應當建立物業管理聯席會議制度，研究、部署、推進物業管理各項工作，解決本轄區內物業管理重大矛盾糾紛。

第六十三條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集由住房保障管理和城管執法部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會或者業主代表、物業服務企業等參加的物業管理項目聯席會議。

物業管理項目聯席會議協調處理下列事項：

（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

（二）物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；

（三）物業管理區域內發生的突發事件；

（四）物業管理與社區管理銜接和配合中出現的問題；

（五）需要協調的其他物業管理事項。

涉及協調處理物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、環衛等事項的，應當通知相關專業經營單位參加。

物業管理項目聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理項目聯席會議記錄。

第六十四條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十五條 市住房保障管理部門應當建立物業服務企業信用信息管理制度，加強對物業服務企業的監督管理。物業服務企業信用信息，應當向社會公示，并作為企業業績評價的依據。具體辦法由市住房保障管理部門制定。

第六十六條 市物業服務行業協會應當加強行業自律，規范行業行為，制定、完善行業服務標準，推進標準化服務，促進誠信經營，維護物業服務企業合法權益。

市物業服務行業協會應當建立本市統一的物業服務項目經理及注冊物業管理師等相關專業服務人員的執業名冊，向公眾提供查詢。

第七章 法律責任

第六十七條 違反本辦法規定的行為，法律、法規和其他規章已作出處罰規定的，按照其規定執行；未作出處罰規定的，按照本辦法的規定執行。

第六十八條 業主委員會、業主委員會委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規定，拒不移交或者不及時移交相關資料和財物的，由物業管理區域所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期整改。

第六十九條 物業服務企業違反本辦法第三十四條規定，未及時辦理物業服務合同備案手續的，由縣（市）、區住房保障管理部門責令其限期改正，并將該違規行為記入物業服務企業信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門處以一千元罰款。

第七十條 物業服務企業違反本辦法第四十二條第二款規定，在經業主大會決定選聘新的物業服務企業后拒絕辦理交接的，由縣（市）、區住房保障管理部門責令其限期改正，將其違規行為記入物業服務企業信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門處以一千元罰款。

第七十一條 住房保障管理部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和其他有關部門的工作人員在工作中有挪用物業質量保修金或者物業專項維修資金行為，或者利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

其他國家機關工作人員不依法履行物業管理活動監督管理職責，或者對投訴的違法違規行為不予查處造成惡劣影響的，由監察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第七十二條 已交付使用、配套設施不齊全的開放式舊住宅區，由縣（市）、區人民政府組織街道辦事處、鄉（鎮）人民政府進行改造整治。

改造整治完成后，符合專業化管理條件的，按本辦法執行。第七十三條 本辦法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟南市物業管理辦法》（濟南市人民政府令第149號）同時廢止。

山東嘉富物業管理有限公司

綜合資料

2016.3

目錄

一、公司簡介

二、營業執照

三、資質證書

四、入股協議書

第二篇：《濟南市物業管理辦法》

《濟南市物業管理辦法》

《濟南市物業管理辦法》 第一章 總則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場地。

本辦法所稱物業管理，是指房地產開發企業依法選聘物業服務企業或者業主依法通過自治管理選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生及相關秩序的活動。

第三條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理工作。

第四條 物業管理應當堅持業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，實現社會效益、經濟效益、環境效益www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

相統一。

第五條 縣（市）、區人民政府（含濟南高新區管委會）應當建立完善物業管理工作的監督管理體制和矛盾糾紛調處機制，研究解決與物業管理相關的重大問題。

第六條 市住房保障和房產管理局（以下簡稱市住房保障管理部門）負責全市物業管理活動的監督管理。

各縣（市）、區（含濟南高新區）住房保障和房產管理部門（以下簡稱縣（市）、區住房保障管理部門）負責本轄區內物業管理活動的監督管理。

城鄉建設、城管執法、公安、市政公用、質監、經濟和信息化、物價等部門依據各自職責，做好與物業管理有關的監督管理工作。

第七條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，組織召開物業管理項目聯席會議，調解處理物業管理活動中的糾紛。

社區居民委員會協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作，指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理。

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第二章 物業交付與前期管理

第八條 新建物業銷售前，房地產開發企業應當依法選聘具有相應資質的前期物業服務企業。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。

第九條 房地產開發企業應當與選聘的前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同，制定臨時管理規約，并將前期物業服務合同、臨時管理規約等資料報市、縣（市）住房保障管理部門備案。

房地產開發企業應當使用市住房保障管理部門制定的前期物業管理合同和臨時管理規約示范文本。

房地產開發企業辦理商品房預售許可申請或者現售備案時，應當提交經住房保障管理部門備案的前期物業服務合同和臨時管理規約。

第十條 房地產開發企業在銷售物業時，應當將前期物業服務合同作為商品房銷售合同約定的內容，同時應當將臨時管理規約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。

第十一條 前期物業服務企業承接新建物業前，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

備及物業服務用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。

現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備不符合約定或者規定的情形，書面通知房地產開發企業，房地產開發企業應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

物業承接查驗記錄應當作為前期物業服務合同的附件。第十二條 物業交付使用前，房地產開發企業應當向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）業主名冊；

（五）其他應當移交的資料。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。

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第十三條 物業服務用房由房地產開發企業無償提供，屬全體業主共有，用于物業管理活動，不得擅自改變用途。

房地產開發企業在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理區域內的物業服務用房一并申請登記，住房保障管理部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

物業服務用房應當按下列規定配置：

（一）建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）應當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

第十四條 房地產開發企業應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備移交手續，并協助買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

第十五條 物業在保修期之內出現質量缺陷，由房地產開發企業負責保修。

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新建物業實行質量保修金制度。

房地產開發企業應當在新建物業交付前一次性繳存質量保修金。房地產開發企業在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務企業可申請使用物業質量保修金予以維修。保修期滿后，物業質量保修金余額及孳息應當及時退還。

物業質量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉建設部門制定。

第三章 業主自治管理

第十六條 一個物業管理區域內，全體業主組成一個業主大會，對物業管理區域內共有部分實施管理。

物業管理區域的劃分，應當考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上房地產開發企業開發建設的物業，其配套設施設備 是共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；住宅區域與非住宅區域原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組建業主大會籌備組：

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（一）業主入住面積比例達到百分之五十以上的；

（二）業主入住戶數比例達到百分之五十以上的；

（三）自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。

籌備組由業主代表和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會工作人員組成，房地產開發企業可以派員參加。

籌備組中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業主代表由業主自發推薦或者由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織推薦產生。

籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公示。

第十八條 籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

權數；

（四）提出首屆業主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

第十九條 籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開首次業主大會，表決通過業主大會議事規則、管理規約，選舉產生首屆業主委員會。

第二十條 依法選舉產生的業主委員會應當按照議事規則定期召開業主大會會議，或者經百分之二十以上的業主提議召開業主大會臨時會議。

業主大會會議應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主委員會不按規定履行召開業主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開業主大會會議。

第二十一條 業主大會依法履行下列職責：

（一）制定、修改業主大會議事規則及管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

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（三）聽取業主委員會工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（四）選聘、解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用物業專項維修資金；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）決定物業管理區域內的其他事項。

業主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設立的電子投票系統進行表決。

第二十二條 業主委員會由三人以上單數組成。業主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

業主委員會委員名單應當在物業管理區域內進行公示，公示期十天。

第二十三條 業主委員會應當自公示期滿之日起三日內召開首次會議，推選主任、副主任和執行委員。

第二十四條 業主委員會應當在首次會議后，持街道辦事處、鄉（鎮）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區住房保障www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

管理部門備案：

（一）業主大會會議決議；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會委員基本情況和聯系方式；

（五）籌備組關于召開首屆業主大會和選舉業主委員會的情況。備案內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書面告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和縣（市）、區住房保障管理部門。

第二十五條 業主委員會應當履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）組織召開業主大會；

（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

物業服務企業履行物業服務合同；

（五）組織并監督管理規約的實施；

（六）組織和監督物業專項維修資金的籌集、續籌和使用，組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

（七）按照業主大會決議，監督管理本物業管理區域內的公共收益；

（八）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（九）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十）業主大會賦予的其他職責。

第二十六條 業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，會議內容應當記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公示。

業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第二十七條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

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（一）拒不履行委員職責的；

（二）業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；

（三）搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；

（四）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。

第二十八條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業主大會進行業主委員會換屆改選。

業主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業主委員會的，或者業主委員會任期內委員人數不足總數的二分之一時，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導組織換屆改選。

業主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第二十九條 業主大會未能選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織召開業主大會表決重大事項。

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第四章 物業管理服務

第三十條 物業服務企業應當依法取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。

物業服務企業提供物業服務應當實行項目經理責任制。項目經理信息應當在物業管理區域內向業主公示。

從事物業管理的專業人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業等物業服務人員應當具備相應從業資格。

物業服務企業自行招用保安員的，應當依法向公安機關辦理備案手續。

第三十一條 物業服務內容主要包括下列事項：

（一）管理和維護物業共用部位及共用設施設備；

（二）養護公共區域綠化；

（三）維護公共區域環境衛生；

（四）維護公共區域的秩序，協助管理物業管理區域安全防范等事項；

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（五）對物業使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告；

（六）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

（七）保管物業檔案和物業服務檔案；

（八）其他約定的物業服務事項。

第三十二條 物業服務企業應當與業主委員會簽訂物業服務合同，對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

第三十三條 物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

第三十四條 物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，到物業所在地縣（市）、區住房保障管理部門辦理物業服務合同備案手續。

第三十五條 物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：

（一）遵守有關法律、法規和規章的規定；

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（二）符合國家、省、市規定的技術標準和操作規范；

（三）按照物業服務合同的約定，提供相應的服務；

（四）制定、完善物業服務質量控制措施，建立、健全物業服務檔案保管、移交等制度；

（五）向業主和物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

（六）將物業服務內容、服務標準及收費標準在物業管理區域內長期公示；

（七）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務。第三十六條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。

第三十七條 物業服務企業不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。

物業服務企業依約履行義務的，業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費，拒不交納物業服務費的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。

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第三十八條 住宅小區內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用，相關專業經營單位不得強制物業服務企業代其收取業主應當繳納的費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向業主提供服務。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

第三十九條 物業服務合同期限屆滿前，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業服務企業的決定并依據合同約定期限書面通知物業服務企業；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續；任何一方提出終止的，應當提前六十日通知對方。

物業服務企業在物業服務合同履行期間或者在物業服務合同屆滿后決定不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當按合同約定期限書面通知業主委員會；無業主委員會的，物業服務企業應當在物業管理區域內，向全體業主公示。合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。

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第四十條 業主大會決定另聘物業服務企業的，選聘物業服務企業的方案應當經業主大會表決通過，并在物業管理區域內公示。

第四十一條 合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會辦理退出手續，并履行下列交接義務：

（一）移交保管的物業檔案、物業服務檔案；

（二）移交物業服務用房；

（三）結算預收、代收的有關費用；

（四）法律、法規規定的其他事項。

第四十二條 物業服務企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止服務。

經業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第五章 物業的使用與維護

第四十三條 業主、物業使用人、物業服務企業在物業管理區域內不得有下列行為：

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（一）擅自改建、占用共用部位、共用設施設備；

（二）擅自占用、挖掘道路、場地；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（四）損壞房屋承重結構；

（五）違章搭建建筑物和構筑物；

（六）擅自改變房屋用途；

（七）隨意傾倒垃圾、污物；

（八）法律、法規禁止的其他行為。

第四十四條 物業管理區域內，業主、物業使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為；不得違反規定飼養動物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。

第四十五條 業主、物業使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協定。

業主、物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協定的，物業服務企業可限制施工人員進入物業管理區域。

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物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當給予配合。

第四十六條 物業保修期滿后，業主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業主負責，所需費用由業主承擔。

第四十七條 物業保修期滿后，物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業主共同承擔。

物業共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。

第四十八條 物業服務企業應當健全物業共用部位、共用設施設備管理養護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護，并做好記錄。

電梯、鍋爐等特種設備和自動消防設施，由業主或者物業服務企業根據物業服務合同約定，委托專業服務單位負責維護、保養，并明確各方安全管理責任。

第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，對物業管理區域內專業經營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。

第五十條 物業管理區域內有兩戶以上業主的，應當建立物業專www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

項維修資金制度。

物業專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

第五十一條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期物業專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業專項維修資金的房屋，房地產開發企業應當在辦理房屋產權初始登記時一次性交存。

公有住房售房單位應當按照有關規定從售房款中提取物業專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。

第五十二條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用物業專項維修資金的，應當由相關業主表決通過。

有下列情形之一，可能危及業主生命和財產安全的，可以按應急維修程序支取使用維修資金：

（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經業主委員會或者社區居民委員會核實的；

（二）電梯運行存在安全隱患的；

（三）消防設施出現故障，公安機關消防機構下達消防監督檢www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

查記錄或者出具責令限期整改通知書的。

按應急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應當在物業管理區域內向業主公示。

第五十三條 物業專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但未建立物業專項維修資金的，業主委員會應當組織相關業主續交或者補交。業主未續交、補交物業專項維修資金，發生共用部位、共用設施設備維修時，相關業主應當共同承擔維修責任。

物業專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。

第五十四條 物業管理區域內的車庫（含共用車庫車位和專用車庫）應當通過出售或者租賃形式，優先滿足業主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標準按照物價部門發布的指導價確定。

在滿足業主需要后，房地產開發企業可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。

第五十五條 因規劃建設車庫不足，業主大會可以決定占用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。

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利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業主共有。

第五十六條 業主不得擅自占用物業管理區域內的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。

第五十七條 未確定停車位的車輛，物業服務企業可限制其進入物業管理區域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執行公務以及臨時停車除外。

第五十八條 物業管理區域內利用業主共用部位、共用設施設備從事經營活動所得收益屬于全體業主共有，其使用、分配、管理由業主大會決定。

第六章 監督與管理

第五十九條 住房保障管理、城管執法、公安、質監、市政公用、物價、城鄉建設等部門應當建立投訴、舉報受理制度，并在物業管理區域內公布投訴電話，對物業管理區域內的違法行為及時進行查處。

第六十條 物業服務企業有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：

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（一）未按照物業服務合同約定提供服務的；

（二）未取得資質證書從事物業管理的；

（三）將物業管理區域內的全部物業管理一并委托其他單位或者個人管理的；

（四）擅自改變物業服務用房用途的；

（五）擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的；

（六）套取、挪用物業專項維修資金的。

第六十一條 物業服務管理區域內有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：

（一）違反本辦法第四十三條第（一）至

（七）項的，向城管執法部門投訴；

（二）物業保修期內出現工程質量缺陷得不到及時維修的，向城鄉建設部門投訴；

（三）占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施，影響消防安全的，向公安機關消防機構投訴；

（四）賭博、利用迷信活動危害社會的，違反規定飼養動物干www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關投訴；

（五）電梯、鍋爐等特種設備存在事故隱患的，向質監部門投訴；

（六）物業服務企業違規收費的，向物價部門投訴；

（七）供水、供暖、供氣專業經營單位未依法承擔專業經營設施設備和相關管線維修養護責任的，向市政公用部門投訴；

（八）電力專業經營單位未依法承擔電力線路、設施及相關設備維修養護責任的，向經濟和信息化部門投訴。

第六十二條 各縣（市）、區人民政府應當建立物業管理聯席會議制度，研究、部署、推進物業管理各項工作，解決本轄區內物業管理重大矛盾糾紛。

第六十三條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集由住房保障管理和城管執法部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會或者業主代表、物業服務企業等參加的物業管理項目聯席會議。

物業管理項目聯席會議協調處理下列事項：

（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

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（二）物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；

（三）物業管理區域內發生的突發事件；

（四）物業管理與社區管理銜接和配合中出現的問題；

（五）需要協調的其他物業管理事項。

涉及協調處理物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、環衛等事項的，應當通知相關專業經營單位參加。

物業管理項目聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理項目聯席會議記錄。

第六十四條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十五條 市住房保障管理部門應當建立物業服務企業信用信息管理制度，加強對物業服務企業的監督管理。物業服務企業信用信息，應當向社會公示，并作為企業業績評價的依據。具體辦法由市住房保障管理部門制定。

第六十六條 市物業服務行業協會應當加強行業自律，規范行業www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

行為，制定、完善行業服務標準，推進標準化服務，促進誠信經營，維護物業服務企業合法權益。

市物業服務行業協會應當建立本市統一的物業服務項目經理及注冊物業管理師等相關專業服務人員的執業名冊，向公眾提供查詢。

第七章 法律責任

第六十七條 違反本辦法規定的行為，法律、法規和其他規章已作出處罰規定的，按照其規定執行；未作出處罰規定的，按照本辦法的規定執行。

第六十八條 業主委員會、業主委員會委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規定，拒不移交或者不及時移交相關資料和財物的，由物業管理區域所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期整改。

第六十九條 物業服務企業違反本辦法第三十四條規定，未及時辦理物業服務合同備案手續的，由縣（市）、區住房保障管理部門責令其限期改正，并將該違規行為記入物業服務企業信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門處以一千元罰款。

第七十條 物業服務企業違反本辦法第四十二條第二款規定，在經業主大會決定選聘新的物業服務企業后拒絕辦理交接的，由縣www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

（市）、區住房保障管理部門責令其限期改正，將其違規行為記入物業服務企業信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門處以一千元罰款。

第七十一條 住房保障管理部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和其他有關部門的工作人員在工作中有挪用物業質量保修金或者物業專項維修資金行為，或者利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

其他國家機關工作人員不依法履行物業管理活動監督管理職責，或者對投訴的違法違規行為不予查處造成惡劣影響的，由監察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附則

第七十二條 已交付使用、配套設施不齊全的開放式舊住宅區，由縣（市）、區人民政府組織街道辦事處、鄉（鎮）人民政府進行改造整治。

改造整治完成后，符合專業化管理條件的，按本辦法執行。第七十三條 本辦法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟南市物業管理辦法》（濟南市人民政府令第149www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

號）同時廢止。

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第三篇：濟南市物業管理辦法

濟南市物業管理辦法——為什么我們暫不交物業費！樓主

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為加強本市城市物業管理辦法，規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業管理企業的合法權益，提高城市管理水平，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本物業管理辦法。

第一章 總 則

第一條 為加強本市城市物業管理，規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業管理企業的合法權益，提高城市管理水平，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本物業管理辦法。

第二條 本物業管理辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設施。

本物業管理辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

本物業管理辦法所稱非業主使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

本物業管理辦法所稱物業管理企業，是指依法設立，以物業管理和服務為經營業務，并具有企業法人資格的經濟組織。

第三條 本物業管理辦法適用于本市市區范圍內的城市物業管理。

本市市區范圍內的住宅小區必須實行物業管理。

物業管理區域的具體范圍由市物業行政主管部門劃定。

第四條 市房產管理部門是本市物業管理的行政主管部門。各區房產管理部門受市房產管理部門委托負責本轄區內的物業管理工作。規劃、公安、土地、城建、公用事業、環衛、園林以及街道辦事處和居民委員會應當按照各自職責，配合市物業行政主管部門做好本市物業管理工作。

第二章 物業管理組織

第五條 本市住宅小區的物業管理，實行業主大會和業主委員會制度。機關、企事業單位及商業大廈、寫字樓等單體建筑或專業服務的物業管理實行業主委托制。

第六條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數較多的，應當按比例推選業主代表。業主大會應當由過半數的業主出席方可舉行。市物業行政主管部門應當每年組織召開一次業主大會。特殊情況經百分之十五以上的業主提議，可以臨時召開。

第七條 業主大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免業主委員會組成人員；

（二）聽取、審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作；

（三）通過和修訂業主公約；

（四）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（五）決定聘用或解聘物業管理企業；

（六）決定物業管理的其他有關事項。

第八條 業主委員會由業主大會選舉產生。

業主委員會由七至十一人組成，設主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業主委員會成員可以連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內到市物業行政主管部門登記備案。

第九條 業主委員會的主要職責：

（一）負責選聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂物業管理聘用合同；

（二）監督物業管理企業的物業管理情況；

（三）聽取業主和非業主使用人的意見和建議；

（四）配合物業管理企業落實各項管理措施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十條 市物業行政主管部門應當定期組織業主委員會召開會議。業主委員會作出決定應當經全體組成人員過半數以上通過。

第三章 物業管理企業

第十一條 成立物業管理企業應當具備下列條件：

（一）有企業的名稱、章程和固定的辦公場所；

（二）有健全的組織管理機構和一定數量的專業技術及管理人員；

（三）具有管理建筑面積一萬平方米以上物業的能力；

（四）有三十萬元以上貨幣注冊資金；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第十二條 物業管理企業必須依法登記，取得法人資格，并依照有關規定取得《物業管理企業資質證書》后，方可從事物業管理工作。

第十三條 申辦《物業管理企業資質證書》，須提交以下資料：

（一）物業管理企業資質審查申報表；

（二）法定代表人證明書和身份證明；

（三）管理章程、經營場所證明及資信證明；

（四）各類專業管理人員的資格證書或證明文件；

（五）其他有關的文件、資料。

第十四條 外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動，應當到市物業行政主管部門辦理注冊登記手續。

第四章 物業管理服務

第十五條 物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主委員會或業主簽訂物業管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內報市物業行政主管部門備案。

第十六條 物業管理聘用合同應當包括以下內容：

（一）物業管理服務的項目、范圍、內容及費用；

（二）雙方當事人的權利和義務；

（三）管理服務的要求和標準；

（四）合同期限；

（五）違約責任及爭議的解決方式；

（六）當事人雙方約定的其他事項。

第十七條 物業管理服務事項應當包括下列內容：

（一）房屋共用部位、共用設備的使用、管理、維修和更新；

（二）電梯、二次供水等設施的運行服務；

（三）收集生活垃圾和清掃保潔環境；

（四）協助公安機關搞好物業管理區域公共秩序及安全巡查工作；

（五）物業管理區域內車輛行駛及停放秩序的管理；

（六）物業管理區域內公共綠地及公共基礎設施的養護管理；

（七）物業管理聘用合同確定的其他事項。

第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設施的管理單位，可以將本單位的專業服務事項，委托給物業管理企業實行統一服務。不實行委托服務的，有關市政設施管理單位應當服務到戶。

第十九條 選聘物業管理企業，應當采取公開招標或邀請招標。采取公開招標的，招標工作由市物業行政主管部門組織實施。

第二十條 業主委員會聘用物業管理企業后，原管理單位或部門應將物業管理辦法thldl.org.cn有關的工作移交給新的物業管理企業，并提供涉及物業管理的有關檔案資料。

第二十一條 物業管理企業被聘用后，應當與業主和非業主使用人簽訂服務合同。服務合同包括下列主要內容：

（一）物業管理服務內容；

（二）雙方權利和義務；

（三）費用標準和交納期限；

（四）違約責任及爭議解決方式；

（五）其他事項。

第二十二條 物業管理聘用合同期滿，一方不再續簽合同的，應當在合同期滿兩個月前通知對方。物業管理聘用合同期滿前，物業管理企業破產或被注銷的，業主委員會可以委托市物業行政主管部門指定一家物業管理企業臨時實施該區域內的物業管理。

物業管理企業應當在合同終止或中止后十五日內，騰出小區的物業管理用房及其他物業管理服務設施，交出有關資料，辦理費用結算等移交手續。

第二十三條 物業管理經費收入的主要來源：

（一）開發建設單位按規定繳納的物業管理公共資金；

（二）按規定提取的物業共用部位維修基金利息；

（三）按規定收取的物業管理服務費；

（四）專項委托服務收入；

（五）物業區域內公用設施、設備和公共場所的經營收入；

（六）其他合法收入。

本條第（一）項所列物業管理公共資金應當按有關規定專戶儲存，專款專用。

本條第（三）項所列物業管理服務費由物業管理企業向業主和非業主使用人收取。物業管理服務收費的項目及標準由市物業行政主管部門會同價格行政主管部門共同制定，報市政府批準后公布實施。

第二十四條 新建住宅小區的前期物業管理，由開發建設單位委托物業管理企業實施，費用由開發建設單位承擔。

第二十五條 新建住宅小區的開發建設單位和原有住宅小區的管理單位在進行物業管理權移交時，應當按小區總建筑面積0.2％的比例向業主委員會提供配套的物業管理用房和配套建設的停車場（庫）、自行車棚等物業管理服務設施。物業管理用房、停車場（庫）、自行車棚等物業管理服務設施屬全體業主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。

第五章 物業的使用和維護

第二十六條 物業維護責任，按下列規定劃分：

（一）房屋內部自用部位、自用設施設備，由業主或非業主使用人自行維護；

（二）房屋共用部位、共用設施設備、配套的公共基礎設施，由受聘的物業管理企業負責維護；

（三）市政公用設施，由設施歸屬的管理單位負責維護。

第二十七條 物業維護費用，按下列規定承擔：

（一）房屋自用部位、自用設施設備的維護費用，由業主或非業主使用人承擔；

（二）房屋共用部位、共用設施設備的維護費用，由共同使用該房屋的業主和非業主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔；房改已交納維修基金的業主應承擔的費用可依照有關規定從已交納的維修基金中列支；

（三）配套公共基礎設施的維護費用，從已繳納的住宅小區物業管理公共資金中列支；

（四）市政公用設施的維護費用，由管理該設施的單位承擔。

第二十八條 房屋共用部位、共用設施設備、配套公共基礎設施及市政公用設施維修時，相鄰業主或非業主使用人應當予以配合。

第二十九條 業主和非業主使用人使用物業不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞房屋共用部位、共用設施設備或移裝共用設備；

（三）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建（構）筑物；

（四）侵占綠地、損壞花草、樹木；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在建（構）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫；

（七）排放有毒、有害物質或噪聲擾民；

（八）法律、法規禁止的其他行為。

第三十條 供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設施在物業管理區域內的新增、維修更新和改造時，該設施的管理單位應當向物業管理企業通報，按有關物業管理辦法規定辦理施工手續，并做好施工后的恢復工作。

第六章 法律責任

第三十一條 物業管理企業違反本物業管理辦法第十二條、第十四條規定的，由市物業行政主管部門責令限期補辦手續，并可處以10000元以上30000元以下罰款。

第三十二條 對不按規定交納費用的業主和非業主使用人，物業管理企業可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可依法追交。

第三十三條 物業管理企業及業主和非業主使用人違反本辦法，涉及規劃、土地、房屋、市容、環境衛生、市政設施、綠化、消防、治安管理的，由相關行政主管部門依照有關規定進行處理。

第三十四條 物業管理企業與業主委員會或業主一方違反物業管理聘用合同發生糾紛時，可以由市物業行政主管部門進行調解。調解不成的，可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。

第三十五條 物業管理企業不依法履行物業管理聘用合同義務，經多次教育仍不改正的，除按前條規定處理外，由市物業行政主管部門依照有關規定降低資質等級，直至取銷資質，收回資質證書。

第三十六條 物業行政管理機關工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條 當事人對行政處罰不服的，可依法申請復議或提起訴訟。逾期不申請復議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機關申請人民法院強制執行。

第七章 附 則

第三十八條 本物業管理辦法發布前已實施物業管理但不規范的，由市物業行政主管部門限期整改。本辦法施行前已經驗收交付使用的住宅小區，尚未實行物業管理的，由市物業行政主管部門限期實行物業管理。

第三十九條 各縣（市）可參照本辦法執行。

第四十條 本物業管理辦法具體應用中的問題由市物業行政主管部門負責解釋。

第四十一條 本物業管理辦法自發布之日起施行。

第四篇：濟南市物業管理辦法

濟南市物業管理辦法

山東省濟南市人民政府濟南市物業管理辦法濟南市人民政府第一章 總 則

第一條 為加強本市城市物業管理，規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業管理企業的合法權益，提高城市管理水平，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設施。

本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

本辦法所稱非業主使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立，以物業管理和服務為經營業務，并具有企業法人資格的經濟組織。

第三條 本辦法適用于本市市區范圍內的城市物業管理。本市市區范圍內的住宅小區必須實行物業管理。

物業管理區域的具體范圍由市物業行政主管部門劃定。

第四條 市房產管理部門是本市物業管理的行政主管部門。各區房產管理部門受市房產管理部門委托負責本轄區內的物業管理工作。

規劃、公安、土地、城建、公用事業、環衛、園林以及街道辦事處和居民委員會應當按照各自職責，配合市物業行政主管部門做好本市物業的管理工作。第二章 物業管理組織

第五條 本市住宅小區的物業管理，實行業主大會和業主委員會制度。機關、企事業單位及商業大廈、寫字樓等單體建筑或專業服務的物業管理實行業主委托制。

第六條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數較多的，應當按比例推選業主代表。

業主大會應當由過半數的業主出席方可舉行。

市物業行政主管部門應當每年組織召開一次業主大會。特殊情況經百分之十五以上的業主提議，可以臨時召開。

第七條 業主大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免業主委員會組成人員；

（二）聽取、審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作；

（三）通過和修訂業主公約；

（四）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（五）決定聘用或解聘物業管理企業；

（六）決定物業管理的其他有關事項。第八條 業主委員會由業主大會選舉產生。

業主委員會由七至十一人組成，設主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業主委員會成員可以連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內到市物業行政主管部門登記備案。第九條 業主委員會的主要職責：

（一）負責選聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂物業管理聘用合同；

（二）監督物業管理企業的物業管理情況；

（三）聽取業主和非業主使用人的意見和建議；

（四）配合物業管理企業落實各項管理措施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十條 市物業行政主管部門應當定期組織業主委員會召開會議。業主委員會作出決定應當經全體組成人員過半數以上通過。第三章 物業管理企業

第十一條 成立物業管理企業應當具備下列條件：

（一）有企業的名稱、章程和固定的辦公場所；

（二）有健全的組織管理機構和一定數量的專業技術及管理人員；

（三）具有管理建筑面積一萬平方米以上物業的能力；

（四）有三十萬元以上貨幣注冊資金；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第十二條 物業管理企業必須依法登記，取得法人資格，并依照有關規定取得《物業管理企業資質證書》后，方可從事物業管理工作。

第十三條 申辦《物業管理企業資質證書》，須提交以下資料：

（一）物業管理企業資質審查申報表；

（二）法定代表人證明書和身份證明；

（三）管理章程、經營場所證明及資信證明；

（四）各類專業管理人員的資格證書或證明文件；

（五）其他有關的文件、資料。

第十四條 外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動，應當到市物業行政主管部門辦理注冊登記手續。

第四章 物業管理服務

第十五條 物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主委員會或業主簽訂物業管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內報市物業行政主管部門備案。第十六條 物業管理聘用合同應當包括以下內容：

（一）物業管理服務的項目、范圍、內容及費用；

（二）雙方當事人的權利和義務；

（三）管理服務的要求和標準；

（四）合同期限；

（五）違約責任及爭議的解決方式；

（六）當事人雙方約定的其他事項。

第十七條 物業管理服務事項應當包括下列內容：

（一）房屋共用部位、共用設備的使用、管理、維修和更新；

（二）電梯、二次供水等設施的運行服務；

（三）收集生活垃圾和清掃保潔環境；

（四）協助公安機關搞好物業管理區域公共秩序及安全巡查工作；

（五）物業管理區域內車輛行駛及停放秩序的管理；

（六）物業管理區域內公共綠地及公共基礎設施的養護管理；

（七）物業管理聘用合同確定的其他事項。

第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設施的管理單位，可以將本單位的專業服務事項，委托給物業管理企業實行統一服務。不實行委托服務的，有關市政設施管理單位應當服務到戶。

第十九條 選聘物業管理企業，應當采取公開招標或邀請招標。采取公開招標的，招標工作由市物業行政主管部門組織實施。

第二十條 業主委員會聘用物業管理企業后，原管理單位或部門應將物業管理有關的工作移交給新的物業管理企業，并提供涉及物業管理的有關檔案資料。

第二十一條 物業管理企業被聘用后，應當與業主和非業主使用人簽訂服務合同。服務合同包括下列主要內容：

（一）物業管理服務內容；

（二）雙方權利和義務；

（三）費用標準和交納期限；

（四）違約責任及爭議解決方式；

（五）其他事項。

第二十二條 物業管理聘用合同期滿，一方不再續簽合同的，應當在合同期滿兩個月前通知對方。物業管理聘用合同期滿前，物業管理企業破產或被注銷的，業主委員會可以委托市物業行政主管部門指定一家物業管理企業臨時實施該區域內的物業管理。物業管理企業應當在合同終止或中止后十五日內，騰出小區的物業管理用房及其他物業管理服務設施，交出有關資料，辦理費用結算等移交手續。第二十三條 物業管理經費收入的主要來源：

（一）開發建設單位按規定繳納的物業管理公共資金；

（二）按規定提取的物業共用部位維修基金利息；

（三）按規定收取的物業管理服務費；

（四）專項委托服務收入；

（五）物業區域內公用設施、設備和公共場所的經營收入；

（六）其他合法收入。

本條第（一）項所列物業管理公共資金應當按有關規定專戶儲存，專款專用。

本條第（三）項所列物業管理服務費由物業管理企業向業主和非業主使用人收取。物業管理服務收費的項目及標準由市物業行政主管部門會同價格行政主管部門共同制定，報市政府批準后公布實施。

第二十四條 新建住宅小區的前期物業管理，由開發建設單位委托物業管理企業實施，費用由開發建設單位承擔。

第二十五條 新建住宅小區的開發建設單位和原有住宅小區的管理單位在進行物業管理權移交時，應當按小區總建筑面積0．2％的比例向業主委員會提供配套的物業管理用房和配套建設的停車場（庫）、自行車棚等物業管理服務設施。

物業管理用房、停車場（庫）、自行車棚等物業管理服務設施屬全體業主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。第五章 物業的使用和維護

第二十六條 物業維護責任，按下列規定劃分：

（一）房屋內部自用部位、自用設施設備，由業主或非業主使用人自行維護；

（二）房屋共用部位、共用設施設備、配套的公共基礎設施，由受聘的物業管理企業負責維護；

（三）市政公用設施，由設施歸屬的管理單位負責維護。第二十七條 物業維護費用，按下列規定承擔：

（一）房屋自用部位、自用設施設備的維護費用，由業主或非業主使用人承擔；

（二）房屋共用部位、共用設施設備的維護費用，由共同使用該房屋的業主和非業主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔；房改已交納維修基金的業主應承擔的費用可依照有關規定從已交納的維修基金中列支；

（三）配套公共基礎設施的維護費用，從已繳納的住宅小區物業管理公共資金中列支；

（四）市政公用設施的維護費用，由管理該設施的單位承擔。

第二十八條 房屋共用部位、共用設施設備、配套公共基礎設施及市政公用設施維修時，相鄰業主或非業主使用人應當予以配合。第二十九條 業主和非業主使用人使用物業不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞房屋共用部位、共用設施設備或移裝共用設備；

（三）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建（構）筑物；

（四）侵占綠地、損壞花草、樹木；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在建（構）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫；

（七）排放有毒、有害物質或噪聲擾民；

（八）法律、法規禁止的其他行為。

第三十條 供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設施在物業管理區域內的新增、維修更新和改造時，該設施的管理單位應當向物業管理企業通報，按有關規定辦理施工手續，并做好施工后的恢復工作。第六章 法律責任

第三十一條 物業管理企業違反本辦法第十二條、第十四條規定的，由市物業行政主管部門責令限期補辦手續，并可處以10000元以上30000元以下罰款。第三十二條 對不按規定交納費用的業主和非業主使用人，物業管理企業可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可依法追交。

第三十三條 物業管理企業及業主和非業主使用人違反本辦法，涉及規劃、土地、房屋、市容、環境衛生、市政設施、綠化、消防、治安管理的，由相關行政主管部門依照有關規定進行處理。

第三十四條 物業管理企業與業主委員會或業主一方違反物業管理聘用合同發生糾紛時，可以由市物業行政主管部門進行調解。調解不成的，可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。

第三十五條 物業管理企業不依法履行物業管理聘用合同義務，經多次教育仍不改正的，除按前條規定處理外，由市物業行政主管部門依照有關規定降低資質等級，直至取銷資質，收回資質證書。

第三十六條 物業行政管理機關工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條 當事人對行政處罰不服的，可依法申請復議或提起訴訟。逾期不申請復議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機關申請人民法院強制執行。第七章 附 則

第三十八條 本辦法發布前已實施物業管理但不規范的，由市物業行政主管部門限期整改。本辦法施行前已經驗收交付使用的住宅小區，尚未實行物業管理的，由市物業行政主管部門限期實行物業管理。

第三十九條 各縣（市）可參照本辦法執行。

第四十條 本辦法具體應用中的問題由市物業行政主管部門負責解釋。第四十一條 本辦法自發布之日起施行。

第五篇：《濟南市物業服務企業信用信息檔案管理辦法》解讀

《濟南市物業服務企業信用信息檔案管理辦法》

解 讀

一、《辦法》制定的目的：

為解決物業行業主管部門行政監管方式落后、單一的突出問題，完善我市物業服務行業誠信體系建設，充分發揮信用檔案監管作用，規范物業服務企業服務行為，實現對物業管理服務活動全方位的動態監管，特制定出臺了《濟南市物業服務企業信用信息檔案管理辦法》。通過建立全市物業服務企業信用信息檔案管理系統，對物業物業企業實施信用管理是加強行業監管，促進企業規范運行的需要；是維護廣大業主權益，建立和諧小區的需要；也是物業服務企業自身生存和發展的需要。其最終目的就是對有信用不良記錄的公司進行約束和懲戒，對有優良業績的公司進行推廣，使得違規違約投訴多的無信用者無市場，從而達到規范市場秩序，凈化市場環境、促進行業服務水平整體提高，業主安家樂業，小區和諧穩定的目的。

二、企業信用信息檔案內容：

是指由物業管理主管部門建立，反映和評價物業服務企業及主要經營管理人員基本情況、業績信息和警示信息的檔案資料。其中業績信息是指物業服務企業或者法定代表人、總經理及項目負責人在從事物業服務活動中受到區、縣（市）級以上政府及物業管理主管部門、行業協會的獎勵、表彰等情況；警示信息是指物業服務企業在從事物業服務活動中違反相關法律、法規及政策規定或物業服務合同約定，被行政處罰、行業通報、媒體曝光或者物業管理主管部門認定應該記錄的不良行為等情況。

信用信息檔案建立的范圍是指取得了物業服務企業資質證書，在我市從事物業服務活動的企業，包括外地物業服務企業在濟南的分支機構。

三、企業信用信息的采集：

《辦法》第十一條、十二條對信用信息的采集渠道作了明確規定，包括：物業服務企業自行申報，區、縣（市）物業管理主管部門、街道辦事處、相關行政管理部門提供，新聞媒體報道等。

對于企業的業績信息由企業自業績信息生成3個月內向企業注冊地區、縣（市）物業管理主管部門提供業績證明材料，辦理信息申報手續；警示信息則由各區、縣（市）物業管理主管部門聯合轄區街道辦事處、各行政管理部門建立警示信息采集機制，結合投訴糾紛處理、日常檢查等工作方式，及時采集、匯總。同時，《辦法》還首次提出了媒體信息采集，加強了輿論媒體監督力度，由物業管理行業協會負責建立與新聞媒體的聯絡機制，設立媒體曝光平臺，采集、確認各新聞媒體報道的物業服務企業信用信息。

四、企業信用等級評定 我市物業服務企業信用信息檔案管理實行信用信息日常采集、每月上報、每季發布、年終評定的綜合評價體系。具體是市住房保障管理局依據各縣區主管部門、行業協會每月上報的企業信用信息進行匯總、認定，每季度統一記入企業信用檔案管理系統并對社會公布。

每年年初，市住房保障管理局依據《濟南市物業服務企業信用等級評定評分細則》，對上物業服務企業信用檔案記載的全年的業績信息和警示信息進行考評打分，確定其上信用得分，評定該企業信用等級。

信用等級設定：物業服務企業信用等級評定實行加減分制，基準分為100分，按照企業信用得分由高到低劃分為優秀、良好、合格、基本合格、不合格五個等級。具體信用等級按照下列標準確定：

（一）優秀物業服務企業，信用得分在100分以上；

（二）良好物業服務企業，信用得分在85分（含85分）以上100分（含100分）以下；

（三）合格物業服務企業，信用得分在70分（含70分）以上85分以下；

（四）基本合格物業服務企業，信用得分在60分（含60分）以上70分以下；

（五）不合格物業服務企業，信用得分在60分以下。信用評分：結合企業信用等級評定，《辦法》專門制定了《濟南市物業服務企業信用等級評定評分細則》，其中對企業的良好業績進行加分，具體有一級資質的本地企業加10份，二級資質的本地企業加5分，企業、企業負責人、服務項目或項目負責人獲得各部門表彰或被媒體表揚的，按照標準進行相應加分；對于企業在物業管理服務方面出現的未按物業服務合同約定的內容和標準提供服務等16種違規行為、3種違規收費行為、4種招投標違規行為、3種資質管理違規行為以及其他7種違規行為都做了具體的規定，企業每出現一次以上情形，將被扣減相應的信用分值。一個企業的信用得分是在100分基準分的基礎上，針對該企業全年信用檔案記載的信用信息，按照《評分細則》進行增扣分后，最終得出其本的信用得分。但《評分細則》同時規定，如果企業在經營中存在擅自退出管理項目、挪用專項維修資金、發生重大責任事故、因物業企業責任出現了重大群里上訪事件并造成惡劣影響、因違反相關政策規定一年內被相關部門通報批評三次以上的情形的，該企業本信用得分直接降為0分，信用等級評定為不合格企業。

五、建立守信激勵和失信懲戒制度

《辦法》第十八條規定，根據企業信用等級的不同，將建立守信激勵和失信懲戒機制。具體措施有：

優秀企業：優先晉升資質等級；創先評優時在同等條件下優先考慮；在日常監督檢查時不作重點監管。良好企業：可正常開展經營服務活動，不作重點監管。合格企業：可正常開展經營服務活動，但一年內不得參與各類創先評優活動。基本合格企業：對其存在的問題責令限期整改，整改期內重點監管；一年內不得參與各類創先評優活動；整改合格的，晉升信用等級；對拒不整改或者整改不合格的，降為不合格企業。不合格企業：不得參與各類創先評優活動；下一信用等級評定不予評為優秀、良好；其資質按照《物業服務企業資質管理辦法》相關規定處理。

同時，下一步，我局將在規范物業管理前期招標工作中，將企業的信用等級和信用得分與評標細則中的企業業績得分掛鉤，通過市場調節這一無形的手使優秀的企業能夠長久生存，持續發展，實現全行業的優勝劣汰。

六、企業信用信息公示制度

為做好信用檔案信息的公開，方便業主查詢、投訴，市住房保障管理局將開發建設全市物業服務企業信用信息檔案管理平臺，記載物業服務企業信用信息和信用等級情況，并通過市住房保障管理局（http://）向社會公布，提供社會查詢和網上投訴服務，接受社會監督，該系統將于2013年1月1日上線運行。