第一篇：物業(yè)維修管理辦法

物業(yè)維修管理辦法

1、目的確保公司所管轄物業(yè)的業(yè)主能夠得到有效、及時的維修服務。

2、適應范圍

公司所轄各小區(qū)、寫字樓、門面房的維修。

3、報修程序

3.1管理員接到業(yè)主報修后，應問清情況并填寫《姿華物業(yè)維修單》，進行派工，如不能馬上維修，應予約維修時間。

3.2公司總值班室值班人員接到業(yè)主時，正常工作時間立即通知到報修業(yè)主所在的物業(yè)管理處，休息時間通知物業(yè)值班人員，并填寫《姿華物業(yè)維修單》。

3.3公司其他員工接到業(yè)主任何形式的報修，均應通知物業(yè)管理處，不得遺漏。

3.4任何人不得無單作業(yè)。

4、報修單填寫

《姿華物業(yè)維修單》的填寫應按以下規(guī)定執(zhí)行：

4.1小區(qū)、門牌號、報修時間、維修項目、維修人員由派工管理員填寫。維修項目一欄維修人員可根據(jù)實際作業(yè)情況在管理員填寫的基礎上加注。

4.2更換配件、修復時間、工時費、材料費以及合計欄由維修人員填寫。工時費、材料費應嚴格執(zhí)行公司規(guī)定標準。

4.3用戶意見及用戶簽字欄由維修人員在作業(yè)完畢后，請業(yè)主簽

署。

5、工作要求

5.1作業(yè)前如是應收費的維修項目要先向業(yè)主說明費用情況。

5.2小修不過時，中修不過天，大修不超過48小時，作業(yè)時間較長時，除非業(yè)主（住戶）提出停修要求，否則應堅持作業(yè)完畢，不得中途停止。

5.3禁止維修工接受業(yè)主饋贈，不得在業(yè)主家喝水、抽煙，更不得索要財物。

6、回訪

6.1 管理員或值班人員必須在報修后24小時內(nèi)對報修業(yè)主進行回訪，落實維修作業(yè)情況和遵守紀律情況，并做好回訪記錄。

6.2公司質(zhì)檢部不定期抽查回訪業(yè)主。

第二篇：物業(yè)維修管理辦法

物業(yè)維修管理辦法

一、目的、原則

1）目的：為進一步規(guī)范施工單位整改行為，確保工程遺留問題整改的效率和時效性，保障項目經(jīng)營有序開展，特制定該方案。

2）原則：明確責任，理順流程，編制公司修繕定額；對簡易維修套用修繕定額，快速反應，及時歸整；對復雜修繕明確程序，及時完成施工及支付。

二、范圍、參與方

1）范圍：時代新城項目；

2）參與方：綜合部、工程部、審計部、物業(yè)公司、第三方、施工保修方；

三、維修流程

確認是否修繕范圍—＞物業(yè)公司填報維修派工單—＞綜合部確認修繕方—＞組織修繕—＞驗收—＞第三方審結(jié)支付—＞回訪統(tǒng)計—＞每年組織修繕定額修編、第三方考核。

見附件

一、修繕流程表

四、各方權責

1）物業(yè)公司：

建立微信維修群，當業(yè)主提出報修，物業(yè)公司組織人員現(xiàn)場判斷是否維修范圍（有爭議的可邀請綜合部、工程部現(xiàn)場判斷），并在維修群內(nèi)發(fā)出相關圖片、戶號、位置、數(shù)量；

確認屬于開發(fā)商的維修范圍，物業(yè)公司向綜合部填報《維修派工單》；屬于物業(yè)公司維修范圍的，物業(yè)公司自行組織維修；屬于開發(fā)商范圍的，物業(yè)公司提交《維修派工單》至綜合部。

負責組織維修后的驗收，將維修后的照片發(fā)至維修群；對維修后的情況進行回訪，編制小區(qū)維修臺賬；每季度將維修情況報綜合部備案。參與第三方的考評、選聘。

2）綜合部：

判斷確認是否屬于開發(fā)商組織維修，判斷是否保修項目，判斷是否是內(nèi)部修繕定額內(nèi)的簡易維修還是復雜維修。

屬于保修項目的，轉(zhuǎn)工程部向施工方提出維修通知；屬于復雜維修的，通知第三方向工程部報方案、預算；屬于簡易維修的，直接通知第三進行維修；屬于保物業(yè)公司職責范圍內(nèi)的，轉(zhuǎn)物業(yè)公司維修。

參與維修工程驗收，對簡易維修驗收可每月支付前現(xiàn)場抽查。對其驗收單中工作量進行會簽。

負責向第三方發(fā)出簡易維修指令。負責對第三方進行管理，對其工作履約情況進行考核。

負責對物業(yè)公司的維修臺賬進行匯總，3）工程部

對于保修項目，通知施工單位進行維修，在施工單位不能到位的情況（或多次維修不能滿足要求的情況）下，負責協(xié)同物業(yè)公司，組織第三方進行維修。

審核第三方提報的復雜維修的方案，并簽署意見。參與維修工程驗收，對簡易維修驗收可每月支付前現(xiàn)場抽查。對復雜維修驗收單中工作量進行會簽。

參與第三方的考評、選聘。4）審計部

每年年初編制簡單維修的修繕定額，參與第三方考評、選聘。經(jīng)工程部確認的復雜維修方案，對其預算進行審核。

依據(jù)簡易維修、復雜維修的驗收單及其附件，每月進行結(jié)算審核。5）第三方：

及時按綜合部、工程部的指令組織維修；

對于復雜維修向工程部提出維修方案、經(jīng)確認后編制施工預算。維修完畢填寫驗收單，匯總驗收資料，按月申請計量支付。6）施工單位

施工單位接受到工程部通知后，及時組織人員進行保修。保修期滿，先組織工程部、物業(yè)公司檢驗，取得質(zhì)保期保修完好證明，再按合同退出保修金。

對于保修期外的復雜維修提出建議；

五、第三方管理

1）考評、選聘：由綜合部牽頭，每年對第三方進行一次考評、比選，與之簽訂合同。綜合部負責對施工單位現(xiàn)場施工人員勞動紀律，行為標準，作業(yè)規(guī)范實施統(tǒng)一代管。

2）資料：所有維修結(jié)算均以簽證的形式（并附有維修派工單、驗收單原件、維修前后的照片、結(jié)算書）。3）計價方式：

簡易維修：直接按內(nèi)部修繕定額的項目價格表執(zhí)行，直接以簽證工程量乘以固定包干單價計算，不再計取其他任何費用。工程量由物業(yè)公司、綜合部驗收確認。

復雜維修：由工程部最終確認工程量，審計按照審計規(guī)則進行審計。

4）工程維修完工后，每月辦理結(jié)算一次，辦理結(jié)算后，工程款支付至95%（外墻、屋面防水須經(jīng)二次大雨后，驗收合格無滲漏方可辦簽證），剩下部分待保修期滿后無息一次性支付。維修結(jié)算：每月結(jié)算一次。

5）質(zhì)量保障：為確保整改工程滿足使用功能要求，保障整改質(zhì)量，最大限度的避免重復整改，由物業(yè)公司于每月20日前對上月整改工程量進行全面的驗收并在工程竣工驗收單上簽字。驗收小組固定成員：施工單位現(xiàn)場負責人，物業(yè)公司、綜合部、工程部。

六、定額修訂

每年年初由審計部發(fā)起，工程部、綜合部配合修編本常規(guī)修繕定額。

七、反饋編檔

維修驗收完成后，物業(yè)公司組織對維修情況進行反饋，作為第三方的考評依據(jù)。

物業(yè)公司每季度將小區(qū)的維修情況建立臺賬（應注明戶號、維修位置、維修情況、反饋情況等），報綜合部備案。

八、其他事項

1）施工合同約定內(nèi)容：保修期內(nèi)，經(jīng)業(yè)主多次通知不能維修到位，業(yè)主方有權安排第三方維修，并按實際發(fā)生金額，加收100%的維修管理費。

2）保修金到期約定內(nèi)容：保修金退還，需要工程部、監(jiān)理、物業(yè)公司現(xiàn)出具保修合格證明，再行支付。

九、表格附件

維修派工單、維修驗收單、內(nèi)部修繕定額、十、發(fā)布執(zhí)行

套話

第三篇：物業(yè)維修基金管理辦法

參考資料一

關于貫徹落實《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》的實施

意見

各有關單位:

為了貫徹落實《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》(寧政發(fā)[2000]8號)（以下簡稱《辦法》），進一步規(guī)范物業(yè)維修基金的歸集、使用和管理，制定本實施意見。

一、維修基金歸集范圍

新建商品房、經(jīng)濟適用房、集資房、已購公有住房、公有住房以及拆遷實行產(chǎn)權調(diào)換的房屋均應建立物業(yè)維修基金。

新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開發(fā)建設單位留作自用或出租的房屋。

二、維修基金繳交標準

1、自2000年5月1日起簽訂商品房買賣契約的，按《辦法》規(guī)定的維修基金標準繳交；

2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的，在契約或協(xié)議中已明確按《辦法》規(guī)定標準繳交的，則按《辦法》規(guī)定繳交；未明確的則按原規(guī)定繳交； 3、2000年1月7日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的，購售雙方仍按寧價房字（97）058號、寧財綜（97）85號、寧房管（97）78號三局聯(lián)合發(fā)文中的規(guī)定繳交，即：房屋建設單位應按每平方米建筑面積30元（多層）或45元（高層或設有電梯的多層）標準繳交；購房人均按每平方米建筑面積15元標準繳交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多層按每平方米建筑面積30元，高層按每平方米建筑面積40元標準由產(chǎn)權人繳交；

5、經(jīng)濟適用房項目建設單位按每平方米建筑面積50元，購房人按每平方米建筑面積30元標準繳交；

6、單位出售公有住房的，按當時房改政策執(zhí)行。屬于2000房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%，購房人按購房款的2%繳交；屬于1998房改政策的已購公有住房，售房單位按多層住宅、高層住宅購房成本價的6%、8%，購房人按購房成本價的1%繳交；屬于1995、1996、1997房改政策的已購公有住房，售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交，購房人按購房成本價的1%繳交。屬于集資建房的，購房人按照1998房改房政策繳交維修基金。

7、出租公有住房的，產(chǎn)權人應按上年實收租金的２０％繳交維修基金；

8、開發(fā)建設單位自用、出租商品房的，開發(fā)建設單位應按照《辦法》第八條第（二）項規(guī)定，比照本開發(fā)建設項目同類房屋售房款的2％(多層)或3%（高層）繳交維修基金。

三、維修基金繳交方式

(一)維修基金繳交時間、地點

1、商品房、經(jīng)濟適用房繳交人應在領取房屋所有權證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金；

2、已購公有住房、集資建房的售房單位，應在辦理房屋過戶登記前到市物業(yè)辦繳交維修基金；

3、拆遷實行產(chǎn)權調(diào)換的房屋產(chǎn)權人、開發(fā)建設單位等，應在領取房屋所有權證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金。

(二)繳交維修基金應提供的資料

1、商品房、經(jīng)濟適用住房、拆遷實行產(chǎn)權調(diào)換房

(1)《南京市商品房買賣契約》；

(2)《南京市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議

（二）》；

(3)經(jīng)濟適用住房批復；

(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協(xié)議》，且房屋已交付使用的，還應提供工程竣工驗收證明。

2、已購公有住房、集資建房

(1)《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)《南京市公有住房出售審批表》；

(3)《南京市出售公有住房價格評估測算表》；

(4)《公有住房售房款繳存單》；

(5)集資建房的批復。

3、開發(fā)建設單位自用、出租房

(1)立項批復；

(2)國有土地使用證；

(3)房屋權屬登記備案證明。

(三)維修基金繳交程序

1、商品房、經(jīng)濟適用住房、拆遷實行產(chǎn)權調(diào)換房、開發(fā)建設單位自用、出租房維修基金繳交程序

(1)繳交人按要求辦結(jié)交易、產(chǎn)權登記手續(xù)，并領取《南京市房產(chǎn)登記收費通知單》；

(2)繳交人憑《南京市房產(chǎn)登記收費通知單》（如需要還應提供《南京市商品房買賣契約（副本）》）在繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

2、已購公有住房、集資建房維修基金繳交程序

(1)售房單位按要求填寫《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)售房單位將《南京市已購公有住房維修基金測算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房價格評估測算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯(lián)單交市物業(yè)辦核驗；

(3)售房單位持審核過的《南京市已購公有住房維修基金測算表》在物業(yè)辦繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

四、開設帳戶的條件和程序

(一)開設帳戶的條件

1、物業(yè)管理區(qū)域界定清楚，且經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認；

2、維修基金已按規(guī)定繳交；

3、售房單位已按房改政策建立維修基金。

(二)開設帳戶的程序

1、售房單位、業(yè)主委員會或委托的物業(yè)管理企業(yè)向市物業(yè)辦提交開戶申請書，并附業(yè)主委員會成立登記確認表、業(yè)主委員會委托書及物業(yè)管理服務合同；

2、提交業(yè)主分戶清冊（業(yè)主分戶清冊格式由市物業(yè)辦統(tǒng)一印制）；

3、市物業(yè)辦審核后，出具開戶證明；

4、憑開戶證明和有關印鑒(業(yè)主委員會財務專用章和業(yè)主委員會正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續(xù)。名稱為XX業(yè)主委員會維修基金財務專用章，印章尺寸為4厘米×4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

五、維修基金的使用

維修基金為業(yè)主所有。管理實行專戶儲存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。

維修基金只能用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造項目，不得挪作他用；保修期滿后的小修和日常維護費用不從維修基金中列支，已實行物業(yè)管理的，從物業(yè)管理費中列支，未實行物業(yè)管理的由相關受益產(chǎn)權人按各自建筑面積比例均攤。

維修基金按幢建帳，核算到戶。

六、維修基金使用范圍

1、凡產(chǎn)權不屬該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有的，由其產(chǎn)權單位（人）或主管部門負責維修養(yǎng)護。

2、具體維修基金使用范圍見附件。

3、附件未涉及的，由市物業(yè)辦負責解釋。

七、維修基金申請使用的條件和程序

(一)申請使用必須具備以下條件

1、物業(yè)維修基金足額歸集到位，維修項目符合維修基金使用范圍；或符合維修基金使用范圍，且有部分物業(yè)維修基金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費用分攤標準并籌集存入維修基金專戶；

2、共用部位、共用設施設備保修期屆滿后；

3、房屋共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新、改造，業(yè)主委員會成立前，售房單位已事先征詢相關業(yè)主的書面同意；業(yè)主委員會成立后，涉及一幢樓業(yè)主的，已事先征詢相關業(yè)主和業(yè)主委員會的書面同意；涉及物管區(qū)域全體業(yè)主的，已事先征詢業(yè)主委員會的書面同意，且業(yè)主委員會書面意見經(jīng)業(yè)主（代表）大會批準或授權；

4、出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關技術標準規(guī)定必須維修的情形，物業(yè)行政主管部門可責成產(chǎn)權人及管理單位負責實施，其基金支出按物業(yè)管理區(qū)域的相關業(yè)主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔。

(二)申請使用的程序

1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業(yè)辦提交維修基金使用申請表和房屋及設施設備維修基金使用預算計劃書；

成立業(yè)主委員會的，使用單位應于每年12月底前向業(yè)主委員會提出下維修計劃和基金預算，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意加蓋業(yè)主委員會公章；

業(yè)主委員會應在收到計劃和預算后15日內(nèi)做出書面答復，逾期視為不同意。列入維修基金使用范圍的急修項目，物業(yè)管理企業(yè)應書面請示業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應在24小時之內(nèi)答復，逾期視為不同意；

2、提交業(yè)主分戶清冊，房改房售房單位還應提供房屋權屬證明等；

3、市物業(yè)辦受理后7日內(nèi)審核完畢，急修項目特事特辦并簽署意見，按核定預算經(jīng)費的70%預撥費用；

4、使用單位憑市物業(yè)辦開具的維修基金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續(xù)；

5、維修工程項目竣工后，使用單位憑已批準的維修基金使用申請表、維修工程合同、維修決算、維修工程項目費用結(jié)算發(fā)票、維修項目受益業(yè)主反饋表并加蓋業(yè)委會印章，到市物業(yè)辦辦理余額基金劃撥手續(xù)。

八、維修基金分攤辦法

(一)維修基金的分攤

1、房屋的共用部位發(fā)生自然損壞，包括同幢或同單元業(yè)主共同使用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋瑧敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等，基金支出由同幢或同單元房屋內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

2、已納入建設成本的共用設施設備發(fā)生自然損壞，包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設施等，基金支出由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關業(yè)主或本幢相關業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

3、已納入建設成本的其他共用設施設備發(fā)生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋，基金支出由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

4、同一物業(yè)未繳交維修基金的業(yè)主，其應承擔的維修費用，由業(yè)主委員會籌集。

(二)維修基金分攤使用比例

維修基金本金以按規(guī)定足額繳存的為基數(shù)，最高只能使用其基數(shù)的70%。分攤到戶后，部分業(yè)主使用本金70%還不敷維修費用的，由業(yè)主委員會及時續(xù)籌，續(xù)籌維修基金標準由業(yè)主委員會按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業(yè)主(代表)大會通過。原則上相關業(yè)主續(xù)籌后的維修基金余額不得少于其首次應繳的維修基金額。續(xù)籌標準自大會通過之日起7日內(nèi)報市物業(yè)辦備案，并將續(xù)籌基金繳至市物業(yè)維修基金專戶。

維修基金分攤使用具體比例見下表：

使用年限

房屋等級 10年 20年 30年 40年 50年

鋼結(jié)構(gòu) 10% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

鋼混結(jié)構(gòu) 20% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

混合結(jié)構(gòu) 10% 30% 50% 70% 續(xù)籌

磚木結(jié)構(gòu) 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、維修基金的帳務管理

(一)維修基金實行兩級帳戶管理體系。一級帳戶為市物業(yè)辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結(jié)息、增值等帳務管理活動；二級帳戶為業(yè)主委員會或售房單位輔助帳戶，用于具所轄維修基金的使用；

(二)開設帳戶后，業(yè)主委員會、已實施物業(yè)管理的售房單位應將維修基金的輔助帳務委托物業(yè)管理企業(yè)代管，并在物業(yè)管理服務合同中約定。維修基金本金應按幢建立帳冊，記帳到戶。物業(yè)管理企業(yè)應將已使用物業(yè)維修費用的情況按幢登記，定期公布； 未實施物業(yè)管理的售房單位可自行管理帳務。

(三)業(yè)主委員會、售房單位或委托管理單位應當每季與市物業(yè)辦核對維修基金帳目并將下列情況每年向全體業(yè)主公布一次：

1、維修基金繳交、使用和結(jié)存的金額；

2、發(fā)生維修、更新的項目和費用及按戶分攤情況；

3、維修基金的其他情況。

(四)承辦銀行應當每月向市物業(yè)辦、業(yè)主委員會、售房單位打印維修基金帳戶對帳單。

(五)市物業(yè)辦每年向業(yè)主委員會或使用單位打印維修基金匯總數(shù)據(jù)余額單和利息憑證。

十、有關問題的補充說明

1、維修基金實行以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位、統(tǒng)一管理的原則。已購公有住房維修基金須納入所在物業(yè)管理區(qū)域的，售房單位應遵守此原則，先按首次繳交標準對已購公有住房維修基金分攤到戶，并將相關購房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理，其使用申請、增值申請等日常業(yè)務不再由售房單位負責，轉(zhuǎn)由業(yè)主委員會負責。

2、電梯維修問題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺之前,仍按寧政發(fā)[2000]8號文件規(guī)定執(zhí)行。

3、高層樓宇（含小高層）或多層設有電梯的業(yè)主，不論其使用電梯否，所有購房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標準不予區(qū)分。

4、高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設有電梯的，其維修基金繳交標準按高層標準執(zhí)行，20m以下沒有電梯的按多層標準執(zhí)行。

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)營性車庫和產(chǎn)權面積之外的地下室，維修費用由使用人承擔，不在維修基金列支范圍。

6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)批準設置的經(jīng)營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。

7、購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報面積與產(chǎn)權備案證或購房價款的票據(jù)不符的，應在原契約中增加補充條款，予以明確；申報面積與房屋所有權證面積不符的，以房屋所有權證面積為準。

8、購房人簽約時間及實施購買行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時的政策執(zhí)行。

9、對于已辦理房屋交易過戶手續(xù)，或已領取房屋所有權證的，如開發(fā)建設單位未繳納維修基金，應按政策規(guī)定予以追繳。對欠繳單位，房管機關將暫停辦理其產(chǎn)權初始登記手續(xù)，其非市政拆遷項目，暫停拆遷許可證的審批，對在建工程或項目，暫停預售（銷售）許可證的審批。屬于個人應繳未繳的，可由業(yè)主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分攤籌措。

10、已購公有住房維修基金未歸集到已購公有住房維修基金專戶的，有特殊困難的售房單位可申請用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或?qū)⒕S修基金挪作它用的，原售房單位應予以補交。

11、因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業(yè)主可持本人身份證件、開發(fā)建設單位證明及退房價款發(fā)票、注銷契約（或房地產(chǎn)權證）的證明、拆遷協(xié)議和業(yè)主委員會(或售房單位)的證明，到市物業(yè)辦辦理維修基金退款手續(xù)。

12、因房屋滅失辦理維修基金退款手續(xù)時，本金未使用過的，應將購房人繳交的本金退給購房人；若已動用過本金的，則退余額部分。

13、單位購買的商品房，已按規(guī)定繳交維修基金的，向職工出售時，產(chǎn)權單位不再繳交，購房職工仍按房改規(guī)定繳交原產(chǎn)權單位。

14、已購公有住房上市后，其共用部位、共用設施設備的維修管理責任單位以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與責任單位辦理戶名變更手續(xù)。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產(chǎn)權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

15、商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產(chǎn)權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

16、換購已購公有住房的，分別按不同購房的房改政策規(guī)定計算維修基金。原購房的單位維修基金轉(zhuǎn)入現(xiàn)購房，換購單位繳納現(xiàn)購房單位維修基金的不足部分；由換購單位退還購房人原購時繳交的個人維修基金，同時購房人繳納現(xiàn)購房個人維修基金。

17、在寧省級單位的房改房維修基金，執(zhí)行統(tǒng)一政策，單獨管理。

附：《南京市物業(yè)維修基金使用范圍》。

附件

南京市物業(yè)維修基金使用范圍

第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，恢復承載能力。

修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新?lián)Q隔熱板。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執(zhí)行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復路面、路牙。

2、綠地：經(jīng)驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

3、公益性文體設施（亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經(jīng)驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機房部分：

1）曳引機組：更換電動機定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機構(gòu)：更換轎門安全觸板、開關門電機。

3）導軌：更換變形損壞部件。

4）導靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

（二）中央空調(diào)

1、空調(diào)壓縮機部份：

1）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承，更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動組。

2）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

3）螺桿式壓縮機：更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2、中央空調(diào)給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。

3、冷凝器：更換閥門、管道。

4、蒸發(fā)器：更換閥門，修換殼管、盤管。

5、膨脹閥：更換。

6、控制系統(tǒng)：更換主控板。

7、輔助設備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

8、風機盤管：更換風機、盤管。

9、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

10、雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。

11、通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

（三）鍋爐

1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2、水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。

3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。

4、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥，油咀。

5、供熱設備：更換分汽缸、換熱器。

（四）電氣系統(tǒng)

1、強電：

（1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖。

（2）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

（3）低壓電器：電動機整機更換（5kw以上），轉(zhuǎn)子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2、弱電：

1）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。

2）廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。

3）電視系統(tǒng)：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。

4）火災報警：修換區(qū)域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

5）安保監(jiān)控：更換電視監(jiān)控控制臺、監(jiān)視器（多畫面），小區(qū)周邊防范的遠紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統(tǒng)。

6）綜合布線系統(tǒng)：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

（五）消防設備：

1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。

2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

（六）給排水：

1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2、排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。

（七）質(zhì)量要求：

設備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產(chǎn)品標準的90%以上，正常運轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標準的110%。必要時，由行業(yè)主管部門或技術監(jiān)督部門進行測試

第四篇：物業(yè)維修基金使用及管理辦法

物業(yè)維修基金使用及管理辦法

制定物業(yè)維修基金使用及管理辦法是為了規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作，確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用，促進物業(yè)管理質(zhì)量的提高，減少業(yè)主的開支或損失。

一、維修基金的使用范圍

１．公用設施維修基金的使用范圍：

①物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路；

②物業(yè)區(qū)域內(nèi)的路燈；

③物業(yè)區(qū)域內(nèi)園林綠化地；

④物業(yè)區(qū)域內(nèi)的地下排水管；

⑤物業(yè)區(qū)域內(nèi)的文化體育場所；

⑥物業(yè)區(qū)域內(nèi)的停車場；

⑦其他公用設施。

２．房屋本體維修基金的使用范圍：

①房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位；

②抗震結(jié)構(gòu)部位；

③多墻面；

④樓梯間；

⑤公共通道；

⑥門廳；

⑦公共屋面；

⑧電梯；

⑨機電設備；

⑩本體消防設施；

⑾公共天線；

⑿本體上下水共用管道；

⒀共用防盜監(jiān)控設施；

⒁其他房屋本體共用部分。

二、物業(yè)維修基金的收取標準

１．發(fā)展商按本小區(qū)建設總投資的２％交納公用設施維修基金。

２．房屋本體維修基金的收取標準（請參照《附錄》，僅供參考）：

①多層房屋（不帶電梯）

--外墻涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米o月；

--外墻貼瓷磚、馬賽克：０．２０元／平方米o月；

②高層房屋（含多層帶電梯）：

--使用國產(chǎn)（含合資）電梯：０．３０元／平方米o月

--使用進口電梯：０．３５元／平方米o月

三、維修基金的收取程序

１．公用設施維修基金的收取程序：

①發(fā)展商在工程竣工驗收后，按小區(qū)建設總投資的２％計算公用設施維修基金；

②發(fā)展商應一次性將公用設施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用賬戶上。

２．房屋本體維修基金的收取程序：

①公司財務部應在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金；

②財務部會計應在每月的２０日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應收明細表》；

③明細表交財務部經(jīng)理審核：

--經(jīng)審核存有疑問，應及時查明并予以更正；

--經(jīng)審核無誤財務部經(jīng)理應在明細表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。

④財務部會計根據(jù)審核無誤后的《房屋本體維修基金明細表》，按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定填寫費用收取單；

⑤收費單經(jīng)財務部經(jīng)理審核無誤加蓋財務專用章后交管理處公共事務部的相關人員派發(fā)；

⑥公共事務部的相關人員按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行派發(fā)；

⑦已辦理銀行托收的住戶，由出納員將托收明細表交銀行在規(guī)定的時間內(nèi)托收，并直接劃歸代管基金專項賬戶上；

⑧出納員應在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù)，并及時將托收結(jié)果制表交財務部會計按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行賬務處理；

⑨住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》及《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行收??；

⑩出納員應在每日下班前，將當日收取的房屋本體維修基金按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定存入基金的專項帳戶內(nèi)；

⑾出納員應在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書及時交財務部會計核對；

⑿財務部會計對沒有按時交納的房屋本體維修基金，應按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》、《應收賬款標準作業(yè)流程》中的相關規(guī)定進行催繳；

⒀對尚未售出的空置房屋，其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納；

⒁對催繳３次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主，公司可按有關法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理全合同》、《業(yè)主公約》中的相關規(guī)定采取相應的摧繳措施；

⒂對逾期未繳的房屋本體維修基金，財務部會計應按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定計收滯納金。

四、物業(yè)維修基金的使用程序

１．公用設施維修基金的使用程序：

①管理公司根據(jù)實際情況需要使用公用設施維修基金時，應向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料：

--公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請；

--相關項目的有關圖紙、預算資料；

--施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

②小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設施維修基金的使用申請后１４日內(nèi)召集業(yè)主大會審議：

--同意使用的，向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)共用設施專用基金使用申請表》；區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后的１４日內(nèi)完成審批，并將款項劃撥到公司賬戶；

--不同意使用的，業(yè)主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。

③業(yè)主大會不同意使用公用設施維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區(qū)住宅上級主管部門申請復議，經(jīng)復議同意管理公司申請的，業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行；

④業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進行監(jiān)控，并按工程要求進行驗收；

⑤公用設施維修基金賬目，應由下列單位每３個月張榜公布一次；

--業(yè)主管理委員會；

--管理公司或管理處。

２．房屋本體維修基金的使用程序：

①管理公司收取的房屋本體維修基金原則上３０％用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修，７０％用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可另行處理；

②管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應向業(yè)主委員會提供下列資料：

--有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請計劃；

--該項目的預算資料；

--其他相關資料。

③申請計劃經(jīng)業(yè)主委員會或該棟業(yè)主審議：

--如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員或該棟５０％的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請，經(jīng)管理部門核定后實施；

--如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員會或該棟５０％的業(yè)主書面同意后，管理公司或下屬管理處應按計劃執(zhí)行該項工程；

④整個小區(qū)的本體基金不夠支付的，經(jīng)業(yè)主管理委員會同意，由全體業(yè)主分攤；

⑤單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主管理委員會或該棟５０％以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主分攤；

⑥公司財務部應在每年１２月３１日前，向業(yè)主管理委員會提交下房屋本體維修基金的使用計劃及預算：

--業(yè)主委員會應在收到公司計劃及預算的１５日內(nèi)作出答復，逾期則視為同意；

--業(yè)主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的７日內(nèi)應予以答復，逾期則視為同意。

⑦公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部位維修養(yǎng)護項目后；

--日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證；

--中修以上的工程應出具《施工項目清單》，由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長（或２０％以上業(yè)主）、公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證。

⑧財務部應每３個月公布一次本體維修基金的收支賬目。

五、物業(yè)維修基金的管理程序

１．公用設施維修基金的管理程序：

①公用設施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設立專門賬戶管理，區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出；

②公用設施專用基金的銀行利息可以作為維修基金的日常開支；

③財務部會計根據(jù)公用設施維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記賬薄，按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行獨立的財務處理；

④小區(qū)業(yè)主或其他相關人員及單位，如對設施維修基金的收支賬目有疑問，可向下列單位提出質(zhì)詢：

--業(yè)主管理委員會；

--管理公司或下屬管理處。

⑤管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后：

--原則上應在７日內(nèi)予以答復；

--特殊情況可另行處理。

２．房屋本體維修基金的管理程序：

①財務部會計應對房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設立專賬管理，并設立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金；

②經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù)，按《費用審核報銷標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定到財務部辦理報銷手續(xù)；

③財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行賬務處理；

④如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應：

--經(jīng)過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的５０％以上的業(yè)主同意；來源：

--將超出的部分在下房屋本體維修基金的小修費里沖抵；

--經(jīng)業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標準來彌補。

⑤小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以：

--向業(yè)主管理委員會查詢；

--向公司財務部查詢。

六、物業(yè)維修基金資料的保管

１．財務部會計應在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記賬并按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行賬務處理。

２．財務部經(jīng)理對物業(yè)維修基金的財務資料審核無誤后，加密在財務部長處保存。

第五篇：物業(yè)售后維修管理辦法(試行)

物業(yè)售后維修管理辦法

一、目的

為明確地產(chǎn)公司與物業(yè)公司從集中交房開始至施工單位質(zhì)保期結(jié)束期間的維修工作程序及界面,力求最短時間將業(yè)主報修、投訴工作處理完畢，維護集團品牌形象，特制定本辦法。

二、范圍

本辦法適用于東勝集團開發(fā)建設所有項目的售后維修管理。

三、內(nèi)容

（一）、售后維修工作會議的召開

地產(chǎn)項目公司集中交房前，地產(chǎn)公司項目總經(jīng)理必須組織召開由項目公司工程部、集團工程管理部、物業(yè)公司及各參建施工單位參加的售后維修工作會議，明確售后維修、公區(qū)維修、費用支付、甩項工程施工管理等事項：

會議召集人：地產(chǎn)公司工程部經(jīng)理 會議主持人：地產(chǎn)公司總經(jīng)理

會議參加人：地產(chǎn)公司工程副總、工程部經(jīng)理、各專業(yè)工程師、各施工單位項目經(jīng)理（或負責人）、物業(yè)公司總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、集團工程管理部專業(yè)工程師等

會議召開時間：項目集中交房前五至十五天 會議內(nèi)容：

1、維修工作界面及責任的界定：

1）各施工單位保證在項目集中交房一個月內(nèi)，派工作人員現(xiàn)場駐場，負責業(yè)主驗房及報修問題的處理，如超過一個月，集中報修問題仍未處理完畢應延長現(xiàn)場駐場期，直至交房期間集中報修問題處理完畢。

2）各施工單位應保證駐場期間的工作人員及物料能夠滿足業(yè)主集中報修問題的處理，如人手不足應及時增加人員，保證業(yè)主報修事項簡單問題兩天內(nèi)處理完畢，工藝較復雜問題一般一周內(nèi)最長不得超過十天處理完畢，如涉及費用賠償應在一周內(nèi)支付到位。

3）施工單位駐場維修人員對報修問題的處理應本著高效、優(yōu)質(zhì)原則，同時做到工清場清，駐場期間如因物業(yè)項目部通知半個工作日不到或一項問題兩次修復仍不能達到施工圖紙或規(guī)范要求，物業(yè)公司項目部有權找第三方或物業(yè)項目部自行處理，涉及費用從施工單位工程款或質(zhì)保金中雙倍扣除，對于工清場不清的行為及因處理過程導致業(yè)主投訴的，物業(yè)公司項目部有權對其進行處罰并可要求更換維修人員，物業(yè)公司項目部每半月將此類問題及扣除、處罰費用以通知函方式發(fā)送施工單位而無需施工單位的確認。

4）超過一個月駐場期，或交房后集中報修問題處理完畢，施工單位可選擇繼續(xù)駐場直至質(zhì)保期內(nèi)問題全部處理完畢，也可人員撤場，但是要保證在接到維修通知后，能夠按照指定時間到達維修。否則將由物業(yè)負責自行處理或外委第三方進行處理，物業(yè)留存現(xiàn)場問題及損失照片，涉及維修費用由物業(yè)公司項目部進行確認后，每半月將維修項及費用以通知函方式發(fā)送施工單位而無需施工單位確認，發(fā)生費用將直接從施工單位工程款或質(zhì)保金中扣除。

5）如造成業(yè)主損失涉及賠償事宜，物業(yè)公司項目部留存現(xiàn)場問題及損失照片，通知施工單位到現(xiàn)場確認并與業(yè)主進行損失賠償?shù)恼勁校缒苓_成一致則由施工單位在一周內(nèi)支付給損失業(yè)主的；如與業(yè)主談判兩次達不成一致，由物業(yè)公司項目部負責協(xié)調(diào)與業(yè)主進行談判，達成一致的，由施工單位一周內(nèi)支付業(yè)主，如仍達不成一致，按業(yè)主索賠要求由施工單位進行支付。以上賠償支付費用如施工單位不到場、明確不支付或一周內(nèi)未支付的，由物業(yè)公司牽頭組織地產(chǎn)公司相關部門與業(yè)主確認賠償費用后負責發(fā)起流程，從施工單位工程款或質(zhì)保金中扣除支付給業(yè)主，同時物業(yè)公司項目部向施工單位發(fā)送支付賠償費用扣款的通知函，而無需施工單位確認。

6）公區(qū)設施設備的維修及賠償事宜，質(zhì)保期內(nèi)得到物業(yè)公司項目部通知后緊急情況需兩個小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它情況兩日內(nèi)趕到現(xiàn)場，影響業(yè)主正常生活的緊急嚴重故障24小時內(nèi)必須處理完畢，其它情況根據(jù)工藝程序最長在一周內(nèi)處理完畢。對于施工單位不到場通過外委可解決的問題，由物業(yè)公司項目部負責實施，費用以通知函方式送達無需施工單位確認；對于比較嚴重、通過外委無法解決或難度較大的問題，施工單位必須按規(guī)定到達，如因延時到達及延時處理完畢的，物業(yè)公司項目部可根據(jù)造成的影響情況給予施工單位1000-10000元的處罰，此項費用也將以通知扣款發(fā)函方式執(zhí)行。

如因公區(qū)設施設備問題造成人員傷害及或財產(chǎn)損失的，參照第一條第5款執(zhí)行。

7）維修事件發(fā)生后物業(yè)公司要有告知記錄，如對方能到現(xiàn)場的要有相關人員簽字確認，對方單位不能到現(xiàn)場我單位通過郵寄方式告知的，要留存郵寄單據(jù)，作為已通知的依據(jù)。

2、由地產(chǎn)工程部負責編制施工單位聯(lián)系電話表（含甩項工程施工單位）并發(fā)至物業(yè)公司項目部，內(nèi)容包括參建總分包單位名稱、通訊地址、承包工程范圍、公司負責人及聯(lián)系電話、現(xiàn)場維修負責人及聯(lián)系電話、地產(chǎn)工程部專業(yè)工程師及聯(lián)系電話。同時將物業(yè)公司項目經(jīng)理聯(lián)系電話告之各施工單位項目經(jīng)理，明確施工單位如有負責人或現(xiàn)場負責人發(fā)生變更應第一時間通知物業(yè)公司項目經(jīng)理，以方便工作對接。施工單位現(xiàn)場維修負責人應有問題處理及費用支付的決策權，以便于現(xiàn)場維修工作的順利推進。

3、集中交房前，地產(chǎn)公司工程部將各參建單位付款情況進行整理、匯總，形成臺賬交付物業(yè)公司項目部。

4、對于集中交房時仍未完工的甩項工程，在集中交房結(jié)束后方可繼續(xù)施工，同時因已交房，施工單位的人員出入管理、物料存放、現(xiàn)場施工、安全管理、工清場清等應全部遵守物業(yè)公司項目部《現(xiàn)場施工管理規(guī)定》，各施工單位負責人應將《現(xiàn)場施工管理規(guī)定》傳達至現(xiàn)場施工人員，對于不遵守規(guī)定的行為物業(yè)公司項目部將依據(jù)《現(xiàn)場施工管理規(guī)定》進行處罰，由于施工造成的人員傷害、財產(chǎn)損失的，參照會議成果第1條第5款賠償發(fā)函處理方式執(zhí)行，如涉及人員傷害需緊急治療的，現(xiàn)場施工負責人必須第一時間陪同前往醫(yī)院并支付相關費用，如因施工單位人員不在場時發(fā)生的此類事件，物業(yè)公司項目部通知施工單位負責人第一時間趕往醫(yī)院進行處理，物業(yè)公司墊付的相關交通、醫(yī)療、慰問等費用由施工單位支付給物業(yè)公司，如施工單位不到場或不支付費用的從其工程款（或質(zhì)保金）中扣除，以通知函方式通知施工單位無需施工單位確認（因施工單位原因造成的業(yè)主或他人人身傷害同樣適用此處理程序）。

5、本會議由地產(chǎn)公司工程部負責整理形成會議紀要，由參會各單位、各部門簽字確認并簽收；《現(xiàn)場施工管理規(guī)定》（含處罰規(guī)定）作為會議紀要的附件，一并發(fā)送給各施工單位現(xiàn)場負責人。

（二）、維修及賠償費用的現(xiàn)場認價及確定程序

1、現(xiàn)場認價及確定程序適用于以下情況：施工單位在駐場期間對無法界定責任及需支付賠償費用的問題；施工單位人員已撤場且不再到場、涉及賠償、責任無法界定的問題。

2、維修及賠償責任清晰的認價及確定程序 1）維修費用低于500元

此類問題因量大維修費用較低，由物業(yè)公司項目部工程人員留存照片現(xiàn)場確認問題后即可認價。

2）維修費用超過500元

此類問題的認價由物業(yè)公司項目部通知施工單位負責人，不論施工單位人員是否到場，按約定時間地產(chǎn)公司董事辦、采購部、外委第三方、物業(yè)工作人員進行現(xiàn)場價格確認；必要時由物業(yè)公司通知項目公司成本部參加價格確認。

3）賠償費用的認價

由物業(yè)公司項目部在出現(xiàn)責任損失后將現(xiàn)場損失情況進行拍照確認，并負責通知施工單位負責人到場對損失進行確認，如無法到場以物業(yè)公司拍照為準，賠償費用的認價及確定參照會議成果第1條第5款執(zhí)行。

3、維修及賠償責任不清晰的認價及確定程序

如涉及維修責任不清晰的情況，由物業(yè)公司上報至集團工程總監(jiān)，由工程總監(jiān)牽頭成立責任認定小組，成員包括：工程管理部總經(jīng)理及專業(yè)工程師、地產(chǎn)工程部經(jīng)理及專業(yè)工程師、物業(yè)公司項目經(jīng)理及現(xiàn)場工程師等。責任認定小組成員到現(xiàn)場確認，如涉及破拆等前置條件，由物業(yè)公司負責自行或外委實施，費用待責任認定后由責任施工單位承擔，以通知函方式送達，費用從其工程款或質(zhì)保金中扣除。

（三）、維修費、賠償金扣款程序

為加快報修問題的解決、緩解業(yè)主的負面情緒、降低投訴率，交房后將成立維修基金，對由物業(yè)自行處理、外委第三方及業(yè)主賠償?shù)荣M用從維修基金列支，以最簡程序完成費用審批及支付，從而第一時間將現(xiàn)場問題處理完畢。明確程序如下：

1、建立維修基金

新交付項目在入住前十天由物業(yè)公司項目部發(fā)起維修基金審批流程，由地產(chǎn)公司財務部負責支付，維修基金申請標準為100000元，物業(yè)公司項目部對低于10000元的單項維修或賠償可累計使用維修基金，超過10000元的單項維修或賠償專項進行申請審批。維修基金使用完畢之前，由物業(yè)公司項目部發(fā)起流程（附上次維修基金使用明細臺帳），申請下筆維修基金，如此滾動使用。相關流程：

1）維修基金申請流程

發(fā)起人：物業(yè)公司項目經(jīng)理申請（第二次以后申請附上次使用明細臺賬）審核人：物業(yè)公司總經(jīng)理 審批人：地產(chǎn)公司總經(jīng)理

抄送人：執(zhí)行總裁、董事長助理、執(zhí)行總裁助理、工程總監(jiān)、財務總監(jiān)、財務部、運營管理部；物業(yè)公司副總經(jīng)理、財務部經(jīng)理；相關地產(chǎn)公司財務經(jīng)理、出納、董事辦。

2）單項維修及賠償1萬＜金額≤10萬申請流程

發(fā)起人：物業(yè)公司項目經(jīng)理（附維修費用確認單，含房號或位置、事項、現(xiàn)場照片、業(yè)主同意賠償金額的承諾書）

審核人：物業(yè)公司副總經(jīng)理、物業(yè)公司總經(jīng)理 審批人：地產(chǎn)公司總經(jīng)理

抄送人：執(zhí)行總裁、董事長助理、執(zhí)行總裁助理、工程總監(jiān)、財務總監(jiān)、財務部、運營管理部；物業(yè)公司副總經(jīng)理、財務部經(jīng)理；相關地產(chǎn)公司財務經(jīng)理、出納、董事辦。

3）單項維修及賠償金額＞10萬申請流程

發(fā)起人：物業(yè)公司項目經(jīng)理（附維修費用確認單，含房號或位置、事項、現(xiàn)場照片、業(yè)主同意賠償金額的承諾書）

審核人：物業(yè)公司副總經(jīng)理、物業(yè)公司總經(jīng)理、地產(chǎn)公司總經(jīng)理、工程總監(jiān) 審批人：執(zhí)行總裁

抄送人：執(zhí)行總裁、董事長助理、執(zhí)行總裁助理、工程總監(jiān)、財務總監(jiān)、財務部、運營管理部；物業(yè)公司副總經(jīng)理、財務部經(jīng)理；相關地產(chǎn)公司財務經(jīng)理、出納、董事辦。

注：

1）物業(yè)公司項目部對每筆維修基金的使用應有明細臺帳及通知施工單位證據(jù)，物業(yè)公司財務部負責監(jiān)管每筆費用的支付應有收據(jù)（含第三方維修、自行維修、業(yè)主賠償簽收），第三方維修費用如地產(chǎn)公司需發(fā)票應再更換。

2）以上費用不受資金計劃的約束，流程審批結(jié)束后緊急事項地產(chǎn)財務部在二日內(nèi)支付，一般事項在五日內(nèi)支付。

3）維修基金使用臺帳作為地產(chǎn)公司財務部對各施工單位的扣款依據(jù)。4）維修基金的使用流程執(zhí)行物業(yè)公司內(nèi)部的借款及審批流程。

（四）、驗收問題整改及甩項工程管理

1、在項目交房前由集團工程管理部組織的驗收程序中，現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)記錄的整改問題應由地產(chǎn)工程部明確整改完善時間，由集團工程管理部、物業(yè)公司項目部及其他相關部門負責復驗，合格后方能正式移交，在此之前物業(yè)公司項目部對問題項涉及的系統(tǒng)、設施只負責代為管理，相關整改、維修、維護責任仍由原施工單位負責。

2、涉及甩項工程的，施工單位應嚴格遵守《現(xiàn)場施工管理規(guī)定》,甩項工程的進度、質(zhì)量、現(xiàn)場管理等仍以地產(chǎn)工程部為主，物業(yè)公司項目部只負責影響業(yè)主安全、出行等事項的管理。

（五）、成品保護責任界定

1、對于已施工完成、但尚未經(jīng)政府職能部門驗收的甩項工程，施工單位已安裝設備設施的成品保護工作由物業(yè)公司負責。

2、對于正在施工的甩項工程，在未向物業(yè)公司項目部正式移交、且問題區(qū)域未徹底整改完成前，其成品保護工作仍由施工單位負責。

(六)、后期維修問題的整理及改進

物業(yè)公司在后期使用過程中，對出現(xiàn)的設計錯誤、考慮不周、使用不便及設備、設施使用存在問題等進行整理劃分，做好分類統(tǒng)計，每季度反饋到集團運營管理部，以針對目前存在的問題，在后續(xù)的相關設計、采購、招標等工作中予以改進和完善。