第一篇：長春市物業專項維修資金管理辦法(最新2012)

長春市物業專項維修資金管理辦法

長春市人民政府令

第16號

《長春市物業專項維修資金管理辦法》業經2010年10月29日市政府第32次常務會議通過，現予發布，自2011年1月1日起施行。

市長：崔杰

二〇一〇年十月二十九日

長春市物業專項維修資金管理辦法

第一章 總

則

第一條 為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據法律、法規的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市城市規劃區國有土地范圍內商品房屋（包括經濟適用房、拆遷安置房）、已售公有住房等物業專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱維修資金，是指專項用于商品房屋和已售公有住房等物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢物業或者物業管理區域內業主共有的部位，以及其他在使用上、功能上為單幢物業或者整個物業管理區域服務的部位，一般包括：屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、值班保安室、物業服務用房、共用設施設備使用的房屋及道路、綠地等。

本辦法所稱物業共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢物業或者物業管理區域內業主共有的附屬設施設備，以及其他在使用上、功能上為單幢物業或者整個物業管理區域服務的設施設備，一般包括：電梯、下水管道、落水管、避雷裝置、單元防盜門、消防設施、安全防范智能系統、小區道路照明設備、非經營性車場等。

第四條 維修資金的管理和使用實行專戶存儲、專款專用、物業所有權人決策、政府監督的原則。

第五條 市房地產主管部門負責維修資金的交存、使用和管理工作。

各區建設主管部門按照規定的職責分工，負責物業專項維修資金的相關工作。

市房地產主管部門可以委托下設的市維修資金管理機構負責維修資金的交存、使用和管理的日常工作。

第二章 維修資金交存

第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存維修資金：

（一）商品房屋，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）已售公有住房。

前款所列物業中的已售公有住房，除業主交存維修資金外，售房單位亦應當按照本辦法的規定單獨交存維修資金。

第七條 商品房屋的業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存首期維修資金，每平方米建筑面積交存維修資金的數額為本市上一年度公布的物業建筑安裝工程每平方米造價的7%。

第八條 出售公有住房的，按照以下規定交存首期維修資金：

（一）業主按照購房款的2%交存；

（二）自管公房售房單位按照售房款的35%交存，直管公房售房單位按照售房款的30%交存。

第九條 市房地產主管部門應當委托本市商業銀行，作為維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立商品房屋維修資金專戶、已售公有住房維修資金專戶。

開立商品房屋維修資金專戶，以物業管理區域為單位設帳，按戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按戶門號設分戶賬。

開立已售公有住房維修資金專戶，以售房單位為單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的維修資金，按戶門號設分戶帳。

第十條 房地產開發企業在辦理商品房預售許可或者房屋所有權初始登記時，應當按照本辦法規定的交存標準，為房屋買受人代交首期維修資金，并存入商品房屋維修資金專戶。

第十一條 房地產開發企業在辦理商品房屋預售許可時，代交維修資金的，在取得建設工程質量監督部門出具的驗收合格備案證明后，房屋買受人應當向房地產開發企業支付代交的首期維修資金。

房地產開發企業在辦理商品房屋初始登記時，代交維修資金的，在取得商品房屋備案證明后，房屋買受人應當向房地產開發企業支付代交的首期維修資金。

第十二條 已售公有住房的業主，應當在辦理房屋權屬登記時，將首期維修資金存入已售公有住房維修資金專戶，或者交由售房單位存入已售公有住房維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入已售公有住房維修資金專戶。

第十三條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。續交后的賬面余額不得少于規定的首期交存額。

第三章 維修資金使用

第十四條 維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十五條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照以下規定分攤：

（一）維修和更新、改造費用只涉及到商品房屋共用部位、共用設施設備的，由所涉及業主按照各自擁有物業建筑面積比例分攤；

（二）維修和更新、改造費用只涉及到已售公有住房共用部位、共用設施設備的，先使用公有住房售房單位交存的維修資金，按照已售公有住房的建筑面積比例分攤；公有住房售房單位交存的維修資金余額不足時，再使用業主交存的維修資金，按照所涉及業主各自擁有物業建筑面積比例分攤；

（三）維修和更新、改造費用涉及到商品房屋與已售公有住房之間共用部位、共用設施設備的，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業，再按照本條第（一）項、第（二）項的規定分攤。

第十六條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，房地產開發企業或者公有住房售房單位應當按照尚未售出房屋的建筑面積比例分攤維修和更新、改造費用。

第十七條 維修資金的使用按照以下程序辦理:

（一）申請

申請人應當組織制定維修資金使用方案。維修資金使用方案應當包括擬維修的工程、列支范圍、費用預算及分攤清冊。

成立業主委員會的物業管理區域申請使用維修資金的，由業主委員會作為申請人向市房地產主管部門提出申請；未成立業主委員會的物業管理區域申請使用資金的，由業主大會或者相關業主會議決定委托的物業服務企業，或者社區居民委員會作為申請人向市房地產主管部門提出申請。

申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委托的物業服務企業作為申請人,向市房地產主管部門提出申請。

（二）勘查、公示

市房地產主管部門收到申請后，在七個工作日內審查維修資金使用方案并組織現場勘查。申請人應當將維修資金使用方案在物業管理區域內適當位置公示七日。

（三）業主表決

維修資金使用方案應當經與物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主表決，在專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意時，即為表決通過。

成立業主委員會的物業管理區域，由業主委員會組織召開相關業主會議進行表決；未成立業主委員會的物業管理區域，由社區居民委員會組織召開相關業主會議進行表決。

使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委托管理的物業服務企業組織召開相關業主會議進行表決。

相關業主會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式表決，表決通過后的意見，作為業主會議決議。

（四）核實劃轉

市房地產主管部門核實同意相關業主會議決議后，在十五個工作日內，按照核實的維修費用70%劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶。使用公有住房售房單位交存的維修資金的，按照核實的維修費用一次性劃轉到公有住房售房單位或者由其委托管理的物業服務企業賬戶。

第十八條 申請使用商品房屋維修資金的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：

（一）申請書；

（二）業主委員會成立的備案證明（未成立業主委員會的，受委托單位應當提供相關業主會議決定的委托書）；

（三）與物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主分戶清冊;

（四）維修資金使用方案;

（五）相關業主會議決議及公示的證明材料。

第十九條 申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：

（一）申請書；

（二）維修資金使用方案；

（三）公有住房售房單位交存的維修資金分攤清冊；

（四）按幢提供房屋建筑面積資料；

（五）相關業主會議決議。

第二十條 維修項目竣工后，申請劃轉維修費用余額的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：

（一）維修項目施工合同;

（二）維修項目竣工驗收報告；

（三）工程決算清單；

（四）維修工程結算發票。

市房地產主管部門在七個工作日內對提交的資料核實后，將維修費用余額劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶。

第二十一條 維修項目預算費用在10萬元以下（含10萬元）、維修項目決算金額超出核定預算費用在1萬元以上的，或者維修項目預算費用在10萬元以上、維修項目決算金額超出核定預算費用10%以上的，超出核定預算金額的部分，應當按照本辦法的規定重新申請。

第二十二條 物業共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業主正常生活，需要立即進行維修和更新、改造的，按照以下程序辦理：

（一）申請人向市房地產主管部門提出書面申請；

（二）市房地產主管部門收到申請后立即組織現場勘察；

（三）經勘察需要維修的，市房地產主管部門通知申請人立即組織維修，并按照核實的維修費用70%劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶；

（四）維修項目竣工后，業主委員會、物業服務企業或者社區居民委員會應當將維修費用分攤清冊在物業管理區域內適當位置公示七日，公示期滿后按照本辦法第二十條的規定申請辦理維修費用余額劃轉手續。

第二十三條 物業共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業主正常生活的緊急情況，一般包括：

（一）屋面防水損壞造成大面積滲漏的；

（二）電梯出現故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的；

（三）下水管道嚴重堵塞，影響業主正常生活的；

（四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；

（五）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修和更新、改造的。

第二十四條 在維修項目施工過程中，業主、物業使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。

因維修項目施工不可避免原因造成業主自用部位損壞的，責任人應當及時修復或者給予合理補償，費用計入維修成本。因施工單位責任造成業主自用部位損壞發生的相關費用由責任人承擔，不得計入維修成本。

第二十五條 在保證維修資金正常使用的前提下，市房地產主管部門可以按照國家有關規定將維修資金用于購買國債。利用維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

利用已售公有住房維修資金購買國債的，應當經財政部門同意。

第二十六條 下列資金應當轉入維修資金專戶滾存使用：

（一）維修資金的存儲利息；

（二）利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，業主所得的收益，但業主大會另有決定的除外；

（三）物業共用設施設備報廢后回收的殘值；

（四）利用維修資金購買國債的增值收益；

（五）其他按規定應當計入維修資金的收益。

第二十七條 下列維修費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用；

（二）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用；

（三）依法應當由經營單位承擔的供水、排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（四）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（五）外檐、屋面等部位有合同約定單獨為業主使用，應當由業主自行承擔的維修費用。

第四章 維修資金管理

第二十八條 維修資金自存入銀行專戶之日起按規定計算利息，利息轉作維修資金滾存使用，本息每年轉存一次。

維修資金的管理費用，在維修資金的增值收益中列支，并與維修資金分賬核算。

第二十九條 房屋所有權轉讓時，交易雙方對維修資金有約定的，從其約定；沒有約定的，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權直接過戶給買受人。

第三十條 房屋滅失的，按照以下規定返還維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的維修資金返還業主；

（二）公有住房售房單位交存的維修資金賬面余額返還公有住房售房單位；公有住房售房單位主體消失的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，上繳同級國庫。

第三十一條 市房地產主管部門應當每年向交存維修資金的業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（二）發生列支的維修項目、費用以及分攤情況；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關維修資金交存、使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以向市房地產主管部門申請復核。市房地產主管部門自收到申請之日起五個工作日內給予書面答復。

第三十二條 市房地產主管部門應當建立維修資金查詢制度，接受交存維修資金的業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第五章 法律責任

第三十三條 違反本辦法第十條規定，房地產開發企業未代交維修資金的，由市房地產主管部門責令限期改正；逾期不改的，處以1萬元以上3萬元以下罰款。

第三十四條 違反本辦法第十六條規定，房地產開發企業和公有住房售房單位未分攤維修和更新、改造費用的，由市房地產主管部門責令限期改正；逾期不改的，處以1萬元以下的罰款。

第三十五條 市房地產主管部門工作人員在維修資金管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管部門依法給予直接責任人和直接負責的主管人員行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附

則

第三十六條 本辦法實施前未交存維修資金的業主，仍按照原標準交存首期維修資金。

第三十七條 各縣（市）維修資金的交存、使用及管理參照本辦法執行。

第三十八條 本辦法自2011年1月1日起施行。2005年11月1日施行的《長春市物業專項維修資金管理辦法》同時廢止。

第二篇：長春市物業專項維修基金管理辦法

長春市物業專項維修基金管理辦法

第一條 為加強本市物業專向維修資金的繳存和規定管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的正常維修、更新、改造，根據國務院《物業管理條例》及《長春市城市住宅區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，綜合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市城市規劃區內物業專項維修資金的繳存、管理、使用和監督，適用本辦法。

第三條 市房地產行政主管部門（以下簡稱主管部門）為本市物業專項維修資金管理的主管部門，負責指導、協調、監督物業專項維修資金的管理與使用。市財政部門負責對物業專項資金的繳存、管理、使用情況進行監督。市物業專項維修資金管理機構（以下簡稱管理機構）具體負責本市城市規劃區域內物業專項維修資金的繳存、管理、及使用的日常工作。

第四條 本辦法所稱物業專項維修資金是指本市城市規劃區域內的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的產權人，以及兩個或兩個以上產權人的非住宅物業的產權人按規定繳存的用于物業保修期滿后的共用部位、共用設施的中修、大修、更新和改造的專項資金。物業專項維修資金屬產權人所有。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設備設施維修、養護和責任。

第五條 物業專項維修基金的來源：

（一）房屋產權人按規定應當繳存、續存的物業專項維修資金；

（二）公有住宅出售單位按規定提取的物業專項維修資金。

第六條 房屋產權人未繳存物業專項維修資金的。均應按規定繳存物業專項維修資金。

第七條 物業專項維修資金的繳存比例：

（一）房人購買商品房屋的，按購房款的2.5%繳存；

（二）參加合作建房的，按房改辦批復的合作建房價格的2.5%繳存；購買經濟適用住房（含安居房、解困房）的。按照成交額的2.5%繳存；

（三）公有住房出售的，購房人按照房改售房款的2%的比例繳存；出售單位按照售房款35%的比例繳存。

第八條 物業專項維修資金個人賬面余額低于首次繳存額的30%時，產權人應及時續存。

第九條 物業專項維修資金的繳存方式如下：

（一）購房人在辦理商品房屋（含作建房、經濟適用房）產權交易時，應當持購房發票、商品房購銷合同（購房協議）、申請辦理房屋買賣登記表等要件到管理機構指定的窗口繳存物業專項維修資金；

（二）公有住房出售單位，應當按房改政策的有關規定，及時繳存物業專項維修資金。已經發生挪用的單位，應當及時把物業專項維修資金補存到專戶；

（三）售房單位代收物業專項維修資金時，應當在辦理《商品房預售許可證》前，與主管部門簽定代收協議，代收的資金應當及時、足額存入指定的帳戶。

第十條 物業專項維修資金實行專戶存儲，按幢列帳，核算到戶。

第十一條 管理機構為了保證物業專項維修資金的安全，物業專項維修資金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍內，嚴禁挪作他用；

第十二條 物業專項維修資金自存入專戶之日起按規定計息，每年轉存一次。物業專項維修資金利息凈收益轉作物業專項維修資金滾存、使用和管理。

第十三條 管理機構應當每年公布一次 物業專項維修資金繳存個使用情況。管理機構應當按照市財政部門的要求報送財務報告等相關資料，并依法接受審計部門監督。產權人對其繳存的物業專項維修資金有查詢、質疑的權利。

第十四條 主管部門應會同財政等有關部門制定物業專項維修資金使用管理制度、財務預結算管理制度、審計監督制度以及產權人的查詢和對賬制度。

第十五條 物業專項維修基金的使用，必須經過所涉及的產權人持票權2/3以上通過，由業主委員會向管理機構提出使用計劃（尚未成立業主委員會的由物業管理單位提出），管理機構核準后根據工程進度分期劃撥使用。

第十六條 申請使用物業專項維修資金應向管理機構提供以下資料：

（一）使用計劃；

（二）產權人分戶明細；

（三）物業服務委托合同；

（四）中修、大修、更新、改造項目的工程預算；

（五）相關產權人同意使用物業專項維修資金的書面 證據；

（六）其他相關材料。

第十七條 符合物業專項維修資金使用條件的維修、更新、改造費用按下列規定列支：

（一）房屋共用部位的中修、大修、更新、改造費用，由該棟房屋的產權人按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，從各自所繳存的物業專向維修資金中列支；

（二）共用設施設備的中修、大修、更新、改造費用，由相關產權人按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，從各自所繳存的物業專項維修資金中列支。

第十八條 產權人轉讓房屋所有權時，結余的物業專項維修資金與房屋所有權同時過戶，房屋受讓人應將轉讓房屋的物業專項維修資金帳面余額支付給原產權人。轉讓合同另有約定的，從其約定。

第十九條 因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，由產權人提出證據，經管理機構核實后，將物業專項維修資金帳面余額退還產權人。

第二十條 因使用不當或者故意、過失造成房屋共用部位、共用設施設備損壞的，由行為人負責修復或依法承擔賠償責任。

第二十一條 未按本辦法規定繳存（續存）物業專項維修資金的，由業主委員會或物業管理單位負責催告。

第二十二條 公有住房售房單位未按照本辦法規定足額繳存物業專項維修資金的，由主管部門責令限期繳存物業專項維修資金本息；逾期仍不足額繳存的，應當處以自應繳存之日起未繳存額每萬分之三的罰款。

第二十三條 違反本辦法規定，挪用物業專項維修資金的，由主管部門追回挪用的物業專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理單位挪用物業專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第二十四條 物業專項維修資金管理工作人員在管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者檢查機關依法給予直接責任人及直接負責的主管人員行政處分；構成犯罪的，依法追究其形式責任。

第二十五條 各縣（市）物業專項維修資金的繳存、管理及使用參照本辦法執行。

第二十六條 本辦法自2005年11月1日起施行。

第三篇：長春市人民政府令長春市物業專項維修資金管理辦法

長春市人民政府令

第16號

《長春市物業專項維修資金管理辦法》業經2010年10月29日市政府第32次常務會議通過，現予發布，自2011年1月1日起施行。

市長：崔杰

二○一○年十月二十九日

長春市物業專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據法律、法規的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市城市規劃區國有土地范圍內商品房屋（包括經濟適用房、拆遷安置房）、已售公有住房等物業專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱維修資金，是指專項用于商品房屋和已售公有住房等物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢物業或者物業管理區域內業主共有的部位，以及其他在使用上、功能上為單幢物業或者整個物業管理區域服務的部位，一般包括：屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、值班保安室、物業服務用房、共用設施設備使用的房屋及道路、綠地等。

本辦法所稱物業共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢物業或者物業管理區域內業主共有的附屬設施設備，以及其他在使用上、功能上為單幢物業或者整個物業管理區域服務的設施設備，一般包括：電梯、下水管道、落水管、避雷裝置、單元防盜門、消防設施、安全防范智能系統、小區道路照明設備、非經營性車場等。

第四條 維修資金的管理和使用實行專戶存儲、專款專用、物業所有權人決策、政府監督的原則。

第五條 市房地產主管部門負責維修資金的交存、使用和管理工作。各區建設主管部門按照規定的職責分工，負責物業專項維修資金的相關工作。

市房地產主管部門可以委托下設的市維修資金管理機構負責維修資金的交存、使用和管理的日常工作。

第二章 維修資金交存

第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存維修資金：

（一）商品房屋，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）已售公有住房。

前款所列物業中的已售公有住房，除業主交存維修資金外，售房單位亦應當按照本辦法的規定交存維修資金。

第七條 商品房屋的業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存首期維修資金，每平方米建筑面積交存維修資金的數額為本市上一公布的物業建筑安裝工程每平方米造價的7%。

第八條 出售公有住房的，按照以下規定交存首期維修資金：

（一）業主按照購房款的2%交存；

（二）自管公房售房單位按照售房款的35%交存，直管公房售房單位按照售房款的30%交存。第九條 市房地產主管部門應當委托本市商業銀行，作為維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立商品房屋維修資金專戶、已售公有住房維修資金專戶。

開立商品房屋維修資金專戶，以物業管理區域為單位設帳，按戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按戶門號設分戶賬。

開立已售公有住房維修資金專戶，以售房單位為單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的維修資金，按戶門號設分戶帳。

第十條 房地產開發企業在辦理商品房預售許可或者房屋所有權初始登記時，應當按照本辦法規定的交存標準，為房屋買受人代交首期維修資金，并存入商品房屋維修資金專戶。

第十一條 房地產開發企業在辦理商品房屋預售許可時，代交維修資金的，在取得建設工程質量監督部門出具的驗收合格備案證明后，房屋買受人應當向房地產開發企業支付代交的首期維修資金。

房地產開發企業在辦理商品房屋初始登記時，代交維修資金的，在取得商品房屋備案證明后，房屋買受人應當向房地產開發企業支付代交的首期維修資金。

第十二條 已售公有住房的業主，應當在辦理房屋權屬登記時，將首期維修資金存入已售公有住房維修資金專戶，或者交由售房單位存入已售公有住房維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入已售公有住房維修資金專戶。

第十三條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。續交后的賬面余額不得少于規定的首期交存額。

第三章 維修資金使用

第十四條 維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十五條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照以下規定分攤：

（一）維修和更新、改造費用只涉及到商品房屋共用部位、共用設施設備的，由所涉及業主按照各自擁有物業建筑面積比例分攤；

（二）維修和更新、改造費用只涉及到已售公有住房共用部位、共用設施設備的，先使用公有住房售房單位交存的維修資金，按照已售公有住房的建筑面積比例分攤；公有住房售房單位交存的維修資金余額不足時，再使用業主交存的維修資金，按照所涉及業主各自擁有物業建筑面積比例分攤；

（三）維修和更新、改造費用涉及到商品房屋與已售公有住房之間共用部位、共用設施設備的，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業，再按照本條第（一）項、第（二）項的規定分攤。

第十六條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，房地產開發企業或者公有住房售房單位應當按照尚未售出房屋的建筑面積比例分攤維修和更新、改造費用。

第十七條 維修資金的使用按照以下程序辦理:

（一）申請

申請人應當組織制定維修資金使用方案。維修資金使用方案應當包括擬維修的工程、列支范圍、費用預算及分攤清冊。

成立業主委員會的物業管理區域申請使用維修資金的，由業主委員會作為申請人向市房地產主管部門提出申請；未成立業主委員會的物業管理區域申請使用資金的，由業主大會或者相關業主會議決定委托的物業服務企業，或者社區居民委員會作為申請人向市房地產主管部門提出申請。

申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委托的物業服務企業作為申請人,向市房地產主管部門提出申請。

（二）勘查、公示 市房地產主管部門收到申請后，在七個工作日內審查維修資金使用方案并組織現場勘查。申請人應當將維修資金使用方案在物業管理區域內適當位置公示七日。

（三）業主表決

維修資金使用方案應當經與物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主表決，在專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意時，即為表決通過。

成立業主委員會的物業管理區域，由業主委員會組織召開相關業主會議進行表決；未成立業主委員會的物業管理區域，由社區居民委員會組織召開相關業主會議進行表決。

使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委托管理的物業服務企業組織召開相關業主會議進行表決。

相關業主會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式表決，表決通過后的意見，作為業主會議決議。

（四）核實劃轉

市房地產主管部門核實同意相關業主會議決議后，在十五個工作日內，按照核實的維修費用70%劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶。使用公有住房售房單位交存的維修資金的，按照核實的維修費用一次性劃轉到公有住房售房單位或者由其委托管理的物業服務企業賬戶。第十八條 申請使用商品房屋維修資金的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：

（一）申請書；

（二）業主委員會成立的備案證明（未成立業主委員會的，受委托單位應當提供相關業主會議決定的委托書）；

（三）與物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主分戶清冊;

（四）維修資金使用方案;

（五）相關業主會議決議及公示的證明材料。第十九條 申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：

（一）申請書；

（二）維修資金使用方案；

（三）公有住房售房單位交存的維修資金分攤清冊；

（四）按幢提供房屋建筑面積資料；

（五）相關業主會議決議。

第二十條 維修項目竣工后，申請劃轉維修費用余額的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：

（一）維修項目施工合同;

（二）維修項目竣工驗收報告；

（三）工程決算清單；

（四）維修工程結算發票。市房地產主管部門在七個工作日內對提交的資料核實后，將維修費用余額劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶。

第二十一條 維修項目預算費用在10萬元以下（含10萬元）、維修項目決算金額超出核定預算費用在1萬元以上的，或者維修項目預算費用在10萬元以上、維修項目決算金額超出核定預算費用10%以上的，超出核定預算金額的部分，應當按照本辦法的規定重新申請。

第二十二條 物業共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業主正常生活，需要立即進行維修和更新、改造的，按照以下程序辦理：

（一）申請人向市房地產主管部門提出書面申請；

（二）市房地產主管部門收到申請后立即組織現場勘察；

（三）經勘察需要維修的，市房地產主管部門通知申請人立即組織維修，并按照核實的維修費用70%劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶；

（四）維修項目竣工后，業主委員會、物業服務企業或者社區居民委員會應當將維修費用分攤清冊在物業管理區域內適當位置公示七日，公示期滿后按照本辦法第二十條的規定申請辦理維修費用余額劃轉手續。

第二十三條 物業共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業主正常生活的緊急情況，一般包括：

（一）屋面防水損壞造成大面積滲漏的；

（二）電梯出現故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的；

（三）下水管道嚴重堵塞，影響業主正常生活的；

（四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；

（五）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修和更新、改造的。

第二十四條 在維修項目施工過程中，業主、物業使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。

因維修項目施工不可避免原因造成業主自用部位損壞的，責任人應當及時修復或者給予合理補償，費用計入維修成本。因施工單位責任造成業主自用部位損壞發生的相關費用由責任人承擔，不得計入維修成本。

第二十五條 在保證維修資金正常使用的前提下，市房地產主管部門可以按照國家有關規定將維修資金用于購買國債。利用維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。利用已售公有住房維修資金購買國債的，應當經財政部門同意。

第二十六條 下列資金應當轉入維修資金專戶滾存使用：

（一）維修資金的存儲利息；

（二）利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，業主所得的收益，但業主大會另有決定的除外；

（三）物業共用設施設備報廢后回收的殘值；

（四）利用維修資金購買國債的增值收益；

（五）其他按規定應當計入維修資金的收益。

第二十七條 下列維修費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用；

（二）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用；

（三）依法應當由經營單位承擔的供水、排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（四）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（五）外檐、屋面等部位有合同約定單獨為業主使用，應當由業主自行承擔的維修費用。第四章 維修資金管理

第二十八條 維修資金自存入銀行專戶之日起按規定計算利息，利息轉作維修資金滾存使用，本息每年轉存一次。

維修資金的管理費用，在維修資金的增值收益中列支，并與維修資金分賬核算。

第二十九條 房屋所有權轉讓時，交易雙方對維修資金有約定的，從其約定；沒有約定的，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權直接過戶給買受人。

第三十條 房屋滅失的，按照以下規定返還維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的維修資金返還業主；

（二）公有住房售房單位交存的維修資金賬面余額返還公有住房售房單位；公有住房售房單位主體消失的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，上繳同級國庫。

第三十一條 市房地產主管部門應當每年向交存維修資金的業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（二）發生列支的維修項目、費用以及分攤情況；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關維修資金交存、使用和管理的情況。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以向市房地產主管部門申請復核。市房地產主管部門自收到申請之日起五個工作日內給予書面答復。

第三十二條 市房地產主管部門應當建立維修資金查詢制度，接受交存維修資金的業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第五章 法律責任

第三十三條 違反本辦法第十條規定，房地產開發企業未代交維修資金的，由市房地產主管部門責令限期改正；逾期不改的，處以1萬元以上3萬元以下罰款。

第三十四條 違反本辦法第十六條規定，房地產開發企業和公有住房售房單位未分攤維修和更新、改造費用的，由市房地產主管部門責令限期改正；逾期不改的，處以1萬元以下的罰款。

第三十五條 市房地產主管部門工作人員在維修資金管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管部門依法給予直接責任人和直接負責的主管人員行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第三十六條 本辦法實施前未交存維修資金的業主，仍按照原標準交存首期維修資金。第三十七條 各縣（市）維修資金的交存、使用及管理參照本辦法執行。

第三十八條 本辦法自2011年1月1日起施行。2005年11月1日施行的《長春市物業專項維修資金管理辦法》同時廢止。

第四篇：淮南市物業專項維修資金管理辦法

淮南市物業專項維修資金管理辦法

（2013年2月1日淮南市第15屆人民政府第2次常務會議審議通過 2013年2月4日淮南市人民政府令第135號公布 自2013年4月1日起施行）

第一條 為了加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市轄區（包括毛集實驗區）范圍內的物業專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、管理、使用和監督。

第三條 本辦法所稱物業共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、水泵間、走廊通道、地面架空層等。

本辦法所稱物業共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、路燈、綠地、道路、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第四條 市房地產行政主管部門負責指導監督維修資金的管理工作，其所屬的市維修資金管理機構具體負責日常管理工作。

市房改部門負責公有住房出售單位交存的維修資金管理工作。

市財政、審計等有關部門應當按照各自職責，做好維修資金的監督工作。

第五條 維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

第六條 住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照本辦法規定交存維修資金。但屬一個業主所有且與其他物業沒有共用部位、共用設施設備和居民依法自建自用的房屋除外。

第七條 首次維修資金，由業主按照下列標準交存：

（一）住宅物業，未配備電梯的按照購房款總額1％的比例交存；配備電梯的按照購房款總額2％的比例交存；

（二）非住宅物業（包括建設單位自用、出租的物業），按照購房款總額或者同期同類商品房售房價款1％的比例交存；

（三）公有住房的買受人按照購房款總額2％的比例交存，售房單位按照高層住宅售房款30％的比例交存、多層住宅售房款20％的比例交存。

第八條 首次維修資金，由業主在辦理物業權屬登記時向市房地產行政主管部門交存；建設單位自用、出租的物業，由建設單位在辦理物業權屬登記時向市房地產行政主管部門交存。

違反前款規定，業主、建設單位未交存首次維修資金的，市房地產行政主管部門不予辦理物業權屬登記。

第九條 業主交存的維修資金屬業主所有，建設單位交存的維修資金屬建設單位所有，房改房單位交存或者從售房款中提取的維修資金屬房改房單位所有。

第十條 市房地產行政主管部門收取維修資金時，應當向交存人出具省人民政府財政部門統一監制的維修資金專用票據。

第十一條 業主分戶賬內維修資金余額低于首次交存額30％時，該業主應當及時續籌維修資金。

成立業主大會并選舉產生業主委員會的，維修資金的續籌標準和方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定后，由業主委員會具體實施。經業主大會同意，也可以委托物業服務企業實施。

未成立業主委員會的，維修資金的續籌工作由物業服務企業或者物業所在區域居民委員會組織實施。

第十二條 市房地產行政主管部門應當通過招標選擇商業銀行，設立維修資金管理專戶。

業主交存的維修資金，由市房地產行政主管部門在維修資金專戶中以物業管理區域為單位設立賬戶，并按幢、按戶設置明細賬目。

維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶，結息到戶。

第十三條 業主大會成立后，業主委員會應當到市維修資金管理機構查詢所在物業管理區域內交存維修資金的業主名單和金額，并在物業管理區域內公示。

業主未交存維修資金的，業主委員會應當督促其交存；逾期仍未交存的，可以向人民法院起訴。

第十四條 業主轉讓物業時，應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該物業分戶賬中結余的維修資金隨物業所有權同時轉讓過戶。原業主未交存維修資金的，受讓人足額交存后，憑維修資金專用票據方可辦理物業轉讓手續。

業主轉讓物業時，未結清維修資金的，市房地產行政主管部門不予辦理物業轉讓手續。

第十五條 物業因拆遷或者其他原因滅失的，市維修資金管理機構應當將業主交存的維修資金賬面余額返還業主，業主辦理余額支取手續時，應當提交物業滅失的相關證明材料。

第十六條 維修資金在保證正常使用的前提下，市房地產行政主管部門可以按照國家有關規定，購買一級市場國債和在專戶管理銀行進行定期存款。購買國債和定期存款的增值部分，扣除市財政部門核定的管理費用外，應當納入維修資金專戶，在物業管理區域內統籌使用。

第十七條 維修資金的使用，應當遵循程序規范、方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則。

第十八條 維修資金的使用范圍包括物業共用部位維修工程和物業共用設施設備維修更新改造工程。

第十九條 物業管理的下列費用，按照下列規定承擔，不得從維修資金中列支：

（一）物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔；

（二）物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、綠化、供水、供氣、供熱、供電、通信、廣播電視等專業部門負責管理的城市道路、公共排水、環境衛生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通訊、電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用，由有關單位依法承擔；

（三）物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔；

（四）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，包括日常綠化養護、水箱清洗、化糞池清淤、疏通水管等，由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出。

第二十條 物業共用部位、共用設施設備保修期限，按照《建設工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》和《商品房銷售管理辦法》等有關規定，其最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、屋面和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱、供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；

（五）其他項目的保修期限依照開發建設單位與用戶約定。

第二十一條 使用維修資金，應當具備下列條件：

（一）物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿；

（二）維修資金足額交存，物業維修更新改造項目符合使用范圍。有部分業主已交存，部分業主未交存，但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致且將維修資金分攤額存入市維修資金專戶的；

（三）經使用范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意。

第二十二條 維修資金的分攤，應當遵循誰受益誰負擔的原則進行分攤。

屋頂等共用部位為部分業主依據合同約定單獨使用的，其維修和更新、改造費用由受益業主自行承擔；沒有約定的，由屋面庇護范圍下各層的相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

共有屋面或者共有墻體滲漏的，經相關業主申請可以直接使用相關業主交存的維修資金。

第二十三條 物業維修更新改造費用，按照下列規定列支：

（一）用于物業管理區域內共用設施設備維修更新改造的，由全體業主按照其所有的物業建筑面積比例分攤，并從業主交存的維修資金中列支；

（二）用于整幢樓共用部位、共用設施設備維修更新改造的，由該幢物業的全體業主按照其所有的物業建筑面積比例分攤，并從該幢業主交存的維修資金中列支；

（三）用于一個單元內共用部位、共用設施設備維修更新改造的，由該單元內的全體業主按照其所有的物業建筑面積比例分攤，并從該單元業主交存的維修資金中列支；

（四）相鄰業主共有部位的維修，由相鄰業主按照其所有的物業建筑面積比例分攤，并從相鄰業主交存的維修資金中列支。

第二十四條 物業共用部位、共用設施設備維修更新改造時未售出的物業，建設單位應當按照未售出物業建筑面積分攤維修費用。

第二十五條 物業共用部位、共用設施設備維修更新改造涉及已售公有住房的，首先從公有住房售房款中提取的維修資金中列支；不足部分由已購公有住房的受益業主按照其各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

第二十六條 住宅小區內單一產權獨立式物業交納的維修資金專項用于共用設施設備的維修更新改造。

第二十七條 維修資金的使用，按照下列程序辦理：

（一）制定方案。業主委員會、物業服務企業或者物業所在區域居民委員會（以下統稱維修資金使用申請人），根據物業共用部位、共用設施設備現狀及業主意見，編制使用方案。使用方案包括：擬維修項目名稱、工程預算書、實施范圍、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收及資金決算方式等內容；

（二）業主表決。使用方案應當經維修資金列支范圍內專有部分占相關建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意，并在使用方案業主表決確認明細表上簽字，同時將表決結果在物業管理區域內公示；

（三）受理審核。維修資金使用申請人持使用方案、工程預算明細表、業主大會決議或者業主書面簽名等材料，向市維修資金管理機構提出使用申請，經其現場勘查、審核。

維修資金使用申請人應當組織未交維修資金的業主或者維修資金賬戶余額不足分攤維修費用的業主補交維修資金，并存入市維修資金專戶；

（四）項目實施。市維修資金管理機構審核同意后，維修資金使用申請人可自行或者委托相關單位通過招投標或者其他公開、公平、公正的方式選定施工單位，組織實施。

市維修資金管理機構根據使用方案和工程施工合同，將工程預算資金的30％劃撥到施工單位賬戶；

（五）竣工驗收。工程竣工后，維修資金使用申請人組織施工單位、監理單位、業主代表、市維修資金管理機構工作人員及其他相關單位對工程進行驗收，并簽署竣工驗收報告，驗收合格后方可交付使用。

電梯等特種設備的質量和安全技術性能，經施工單位自檢合格后，由維修資金使用申請人向法定監督檢驗機構提出驗收檢驗申請。檢驗不合格的，不得交付使用；

（六）決算分攤。維修項目驗收合格后，市維修資金管理機構會同維修資金使用申請人，根據施工單位的工程決算書編制項目決算，決算金額在5萬元以上的項目應當進行決算審計，以工程決算審價報告作為撥付工程資金的有效憑據。

工程決算審核后，維修資金使用申請人將工程決算費用分攤明細表、工程竣工驗收報告以及維修項目實施狀況、完工時間等在物業管理區域內公示。

公示結束后，決算費用未超過工程預算金額或者在約定范圍內的，維修資金使用申請人到市維修資金管理機構辦理工程結算手續，并提交工程決算費用分攤明細表、決算費用分攤明細表公示證明、工程決算書、發票和工程竣工驗收報告。

市維修資金管理機構審核后，將工程尾款劃撥到施工單位賬戶，并按照分攤明細表從相關業主個人賬戶中核減。

第二十八條 有下列緊急情況之一的，可以使用維修資金：

（一）電梯運行系統中涉及的設施設備存在安全隱患，經法定檢測機構出具整改通知書的；

（二）樓體外墻裝飾面存在脫落、剝落等隱患，經法定房屋質量檢測機構出具證明的；

（三）樓地板、扶梯踏板斷裂和公共陽臺、曬臺、扶梯等的各種扶手、欄桿松動損壞有脫落危險的；

（四）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障，消防機構出具整改通知書的；

（五）其他物業共用部位、共用設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益等安全隱患，必須立即消除的。

第二十九條 有本辦法第二十八條規定情形之一，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修更新改造的，由維修資金使用申請人提出工程緊急使用方案，并由物業所在地街道辦事處出具證明或者由有關法定機構出具檢驗檢測結果、鑒定結論，報市維修資金管理機構，經其現場勘查并審核備案后，預先撥付搶修資金。

維修更新改造工程緊急使用方案應當在建筑區劃內主要出入口顯著位置進行公示并留存公示影像資料。維修結束，經維修資金列支范圍內相關業主2/3以上同意竣工驗收，或者經市維修資金管理機構現場查勘并審核，發生的維修費用從維修涉及范圍內相關業主維修資金賬戶中列支并公示，公示期不少于7日。

第三十條 緊急維修費用在5萬元以上的項目，維修資金使用申請人應當對維修費用進行審核或者委托專業中介機構對維修費用進行審計，以工程決算審計報告作為撥付工程資金的有效憑證。

第三十一條 使用維修資金的費用應當劃轉到維修更新改造工程合同確定的施工單位賬戶，不得支取現金。

第三十二條 市房地產行政主管部門應當根據建筑區劃內共用部位、共用設施設備維修更新改造工程的需求，建立具有相關資質的審價、監理、鑒定、維修等中介機構庫，供業主委員會、相關業主或者其委托的單位選擇。

中介機構代理費用，可以按照國家規定標準列支。

第三十三條 維修資金使用申請人應當對其提供材料的真實性、合法性、有效性負責；隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，依法承擔相應的法律責任。

第三十四條 違反本辦法規定，挪用維修資金的，由市房地產行政主管部門依法給予處罰。

第三十五條 市房地產行政主管部門及其所屬的市維修資金管理機構，在維修資金監督管理工作中，有徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守行為的，對有關責任人員依法給予處分。

第三十六條 鳳臺縣維修資金的交存、使用、管理和監督，參照本辦法執行。

第三十七條 本辦法自2013年4月1日起施行。

第五篇：珠海物業專項維修資金管理辦法

珠海市物業專項維修資金管理辦法

（第一稿）

目錄

第一章 總則 第二章 交存 第三章 管理 第四章 使用 第五章 法律責任

第一章 總則

第一條【立法目的】 為了加強本市物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《珠海經濟特區物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】 本辦法適用于本市行政區域內住宅、商住、商業等物業的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

第三條【定義】 本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同的約定，由物業管理區域內全體業主共同共有或者部分業主共同共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由物業管理區域內全體業主共同共用或者部分業主共同共用的附屬設施設備，一般包括電梯、中央空調、天線、照明、消防設施、智能系統、綠地、道路、路燈、排水設施、池、井、非經營性車場車庫、物業管理用房、信報箱、公益性文體設施和共用設施設備使用的建筑物和構筑物等。

第四條【管理部門】 市物業管理行政主管部門（以下簡稱“市物業主管部門”）會同同級財政部門統籌全市物業專項維修資金的監督工作。

區物業管理行政主管部門（以下簡稱“區物業主管部門”）會同同級財政部門負責本轄區內物業專項維修資金的使用監管工作。

財政、審計、國土規劃、質監、公安消防、不動產登記中心等部門按照各自職責，做好物業專項維修資金管理的相關工作。

鎮人民政府、街道辦事處（以下簡稱“鎮街”）負責本轄區內物業專項維修資金管理的相關工作。

第五條【管理原則】 物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

第二章 交存

第六條【交存主體】 一個物業管理區域內有兩個以上業主的，應當交存物業專項維修資金。一個物業管理區域內僅有一個業主的，可以參照本辦法的標準自愿交存。

物業管理區域內有兩個以上業主，且部分物業屬于售后公有住房的，業主和售房單位應當依法交存物業專項維修資金。已售公有住房的業主應當在辦理過戶手續時交存首期物業專項維修資金或者委托售房單位交存。

業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有。

第七條【首期物業專項維修資金交存標準】 業主應當按照其擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金。

首期物業專項維修的交存標準為：

（一）未配置電梯的住宅物業每平方米70元；

（二）配置電梯的住宅物業每平方米90元；

（三）非住宅物業每平方米100元。

第八條【首期物業專項維修資金交存方式】 新建物業項目的首期物業專項維修資金由建設單位按照本辦法第七條規定的標準統一代為交存，建設單位在銷售時按照本辦法第七條規定的標準向業主收取。

沒有出售或者由建設單位保留自用的物業單位，由建設單位交存。

第九條【建設單位代為交存首期物業專項維修資金的時間】 建設單位應當按照下列時間交存首期物業專項維修資金：

（一）屬于預售物業的，建設單位應當在申請辦理商品房預售許可證之前，按照本辦法第七條規定的標準，將該新建物業的物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶監管銀行（以下簡稱“專戶監管銀行”）。

（二）屬于現房銷售的（含有產權的地下室），建設單位應當在申請辦理房屋竣工驗收備案之前按照本辦法第七條規定的標準，將該新建物業的物業專項維修資金存入專戶監管銀行。

建設單位憑市物業主管部門出具的《珠海市物業專項維修資金交存憑證》相應聯辦理商品房預售許可、竣工驗收備案、確權等手續。

第十條【業主向建設單位支付物業專項維修資金的時間】 建設單位交存物業專項維修資金后，憑專戶監管銀行出具的《物業專項維修資金對賬折》向業主收取相應數額的物業專項維修資金。業主應當按本辦法第七條規定的標準向建設單位支付物業專項維修資金。

業主未按照本辦法規定交存首期物業專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付給業主。

第十一條【首期物業專項維修資金補交】 本辦法施行前尚未交存首期物業專項維修資金的物業項目，業主應當自本辦法頒布之日起按照本辦法第七條的規定向物業專項維修資金專戶監管銀行交存首期物業專項維修資金。

一個物業管理區域，宜采用同一種方式補交首期物業專項維修資金。采用分期交存的，未配置電梯的住宅按照每平米每月0.3元、配置電梯的住宅及非住宅物業按照每平方米每月0.4元的標準補交首期物業專項維修資金。

第十二條【城市更新項目物業專項維修資金的交存】 物業項目屬于城市更新項目的，權利主體或者相關政府部門制定的城市更新項目實施方案中，應當包含物業專項維修資金的交存方案，明確物業專項維修資金的交存主體、方式、時間等內容。

第十三條【續籌物業專項維修資金】 業主分戶賬面余額不足首期物業專項維修資金交存額的百分之三十時，由物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構組織續籌物業專項維修資金，業主續籌后的物業專項維修資金不低于首期歸集的物業專項維修資金金額。

業主應當將續籌的物業專項維修資金交存至本物業管理區域物業專項維修資金監管賬戶。

業主續籌物業專項維修資金的方式由業主大會表決確定。未設立業主大會的，由鎮街指導物業服務企業擬定續籌方案，經業主大會依法表決通過后執行。

第三章 管理

第十四條【物業專項維修資金的管理機構】 物業專項維修資金由市物業主管部門在專戶監管銀行開立銀行專戶進行代管，實行專款專用。

第十五條【專戶監管銀行的職責】 市物業主管部門應當會同有關部門，按照公開、公平、公正的原則，依法通過公開招投標的方式確定本市專戶監管銀行，并向社會公布。

專戶監管銀行應當建立信息化管理系統，對物業專項維修資金的賬戶設立、交存、使用、結息、增值、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事項進行統一管理。市物業主管部門應當與專戶監管銀行簽訂專戶管理協議，就專戶監管銀行提供的上述服務事項及物業專項維修資金使用所涉及的第三方監督服務的內容進行約定。

第十六條【物業專項維修資金賬戶設立】 物業專項維修資金專戶按照物業管理區域實行由上至下的四級賬戶核算。以市物業主管部門設立總賬戶，總賬戶為一級賬戶，總賬戶下按物業管理區域設立二級賬戶，按幢設立三級賬戶，按房屋戶門號設立四級賬戶。

第十七條【專戶監管銀行票據管理】 業主可以通過市物業主管部門建立的市物業專項維修資金公眾服務平臺查詢賬戶余額。

第十八條【專戶監管銀行監督】 專戶監管銀行應當依法接受審計監督。

第十九條【專戶監管銀行查詢制度】 專戶監管銀行應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受物業管理行政主管部門、業主或者經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構對物業專項維修資金賬戶的使用、賬面余額進行查詢。

第二十條【納入物業專項維修資金的結存】 下列收益應當轉入物業專項維修資金結存：

（一）物業專項維修資金自存入專戶監管銀行之日起的存儲利息；

（二）利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（三）物業共用設施設備報廢后回收的余值。

第二十一條【不動產登記機構協助】 市不動產登記機構應當協助市物業主管部門，提供物業分棟、分戶數據等登記信息。

物業所有權轉讓時，該物業結余的物業專項維修資金隨物業所有權同時轉讓。不動產登記機構應當通過市物業專項維修資金公眾服務平臺查詢業主交納物業專項維修資金的情況，業主未依法交納物業專項維修資金，不動產登記機構不予辦理該物業的轉讓和抵押登記手續。

第二十二條【物業滅失】 物業滅失的，業主分戶賬中結余的物業專項維修資金返還業主，并辦理賬戶注銷手續。

第四章 使用

第二十三條【使用原則】 物業專項維修資金的使用，應當遵循業主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十四條【使用范圍】 物業專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第二十五條【分攤方式】 物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關業主有約定的，從其約定；無約定的，根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤：

（一）用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的，由全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤；

（二）用于物業管理區域內單幢或多幢物業共用部位、共用設施設備的，由該幢或多幢業主按所擁有建筑面積的比例分攤；

（三）用于物業管理區域內某單元物業共用部位、共用設施設備的，由該單元內業主按所擁有建筑面積的比例分攤。

物業區域內配建的車庫、地下室的業主交存的該部分物業專項維修資金，專項用于車庫、地下室共用部位及共用設施設備的維修和更新、改造。物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，其共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，由業主按照所擁有的車位、車庫建筑面積的比例分攤。但屬于業主共同所有的車位、車庫除外。

業主分戶賬物業專項維修資金余額不足的，應當由該業主補足差額部分；業主未交存物業專項維修資金的，應當由該業主補交首期物業專項維修資金。屬于未出售物業的，建設單位應當按未出售物業建筑面積分攤費用。

第二十六條【常規使用流程】 物業專項維修資金的常規使用，應當按照以下流程辦理：

（一）物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構依據業主要求和物業實際情況，擬定維修和更新、改造方案（以下簡稱“維修方案”）。維修方案應當包含擬維修和更新、改造的項目、標準、費用預算（單次費用預算超過十萬元的，表決前應經第三方機構審核）、分攤明細、組織實施等內容，還應當根據需要對招投標文件、委托施工單位、施工組織、監理、竣工驗收、竣工決算等事項做出安排。

（二）在物業所在地鎮街的指導下，由業主大會或者相關業主對維修方案進行表決。表決通過后，物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構將表決結果在物業管理區域顯著位置公示，集體討論決定或者電子投票形式產生的表決結果應當公示七日以上，書面征求意見形式產生的表決結果應當公示三十日以上，公示需拍照留存備查。

（三）表決結果經公示無異議的，由物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構將維修方案、表決結果等資料向物業所在地的區物業主管部門申請備案，區物業主管部門應當在兩個工作日內予以備案。特殊情況的，備案時間不得超過五個工作日。單次使用物業專項維修資金超過五十萬的，由市物業主管部門進行二次核查，核查時間不超過兩個工作日。區物業主管部門發現備案內容不符合有關法律、法規、規章的，應當責令改正。

（四）物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構憑物業所在地鎮街出具的備案證明向市物業主管部門申請核撥物業專項維修資金。

（五）專戶監管銀行接到市物業主管部門下發的資金核撥單后，根據工程進度將所需物業專項維修資金劃撥至施工單位賬戶。

（六）維修工程完成后，物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當將經物業所在地鎮街蓋章確認的費用清單、發票原件及維修決算報告在物業管理區域顯著位置張貼。

（七）物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應及時將分攤明細表送交市物業主管部門，由專戶監管銀行在業主單元戶賬戶中列支。

第二十七條【應急使用流程】 物業管理區域內出現《珠海經濟特區物業管理條例》第八十四條規定的情形時，物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當按照下列流程申請緊急使用物業專項維修資金:

（一）報告

由物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構將相關緊急使用情況、維修費用總預算等以書面報告物業所在地鎮街。

（二）確認 物業所在地鎮街收到書面報告后，應當在一個工作日內實地查勘現場，必要時可以請有關部門予以協助，符合《珠海經濟特區物業管理條例》第八十四條規定情形的，應當在查勘結束后一個工作日內出具證明。物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當持證明向區物業主管部門申請備案，區物業主管部門應當自收到備案申請之日起一個工作日內完成備案；物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構向市物業主管部門申請緊急使用物業專項維修資金。

不符合《珠海經濟特區物業管理條例》第八十四條規定情形的，應當駁回申請。

單次費用預算超過五萬元的，表決前應當經有資質的造價咨詢機構審核并出具報告；造價咨詢機構應在兩個工作日內出具審核報告。單次使用物業專項維修資金超過五十萬的，由市維修資金管理辦公室進行程序性復核，復核時間不超過兩個工作日。

（三）維修及資金劃撥

提出申請緊急使用物業專項維修資金的物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構在取得物業所在地的區物業主管部門的備案后應當立即組織搶修并在物業管理區域顯著位置進行公示。

專戶監管銀行在收到物業所在地鎮街出具的書面證明后，按工程進度將所需物業專項維修資金劃撥至施工單位賬戶。

（四）公示

搶修完成后三日內，物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當把相關搶修費用，包括施工單位編制的工程結算報告、維修費用清單和票據、維修費用分攤明細表以及其他相關資料在物業管理區域顯著位置內進行公示，公示時間不得少于十五日。

對公示有異議的，由物業所在地鎮街協調處理。

（五）列支

物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當及時將分攤明細表送交市物業主管部門，由專戶監管銀行在業主單元戶賬戶中列支。

第二十八條【物業專項維修資金使用禁止行為】 使用申請人在申請物業專項維修資金使用過程中，不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量，不得將已撥付的物業專項維修資金用于使用方案所列維修項目之外的其他維修項目。

使用申請人應當對申請使用備案資料的真實性、合法性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料。

備案部門應當對使用備案資料是否齊備、內容填報是否規范進行審核。

第二十九條【資金支付流程】 專戶監管銀行應當通過轉賬結算物業專項維修資金，不得支取現金。

用于支付維修和更新、改造工程費用的物業專項維修資金只能支付到約定的施工單位或者物業服務企業賬戶中；用于支付評估、監理等費用的物業專項維修資金只能支付到約定的評估、監理等單位賬戶中。

第三十條【一次性表決方式】 符合下列條件之一的維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，授權物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構分批使用物業專項維修資金：

（一）同一物業管理區域內全體業主受益；

（二）單項維修和更新、改造項目費用在五萬元以下。

屬于一次性表決范圍內的維修和更新、改造項目，使用物業專項維修資金時，不需要業主再次表決。

一次性表決方式使用物業專項維修資金的期限不得超過五年，且期限內使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的百分之五。

第三十一條【違規使用信用登記】 物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構及其他人存在違反本規定行為的，由物業主管部門將其違規信息依法納入公共信用信息系統。