第一篇：深圳羅湖區物業緊急維修管理辦法

深圳市羅湖區物業緊急維修管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為維護深圳市羅湖區老舊住宅物業的正常使用，有效防范涉及物業的突發安全事故，保障人身財產安全，維護社區安定和社會穩定，根據《深圳經濟特區物業管理條例》、《深圳市物業專項維修資金管理規定》、《深圳市羅湖區物業專項維修資金管理辦法》和《深圳市羅湖區財政專項資金管理辦法》等法規規定，結合本區實際，制定本辦法。

第二條 物業緊急維修是對未建立首期物業專項維修資金的老舊住宅物業，當物業項目共用部位和共用設施設備發生或可能發生突發安全事故，對物業共用部位和共用設施設備及時進行修繕。

第三條 物業緊急維修采取業主為主、政府鼓勵的原則。第四條 區住房和建設局負責組織實施本辦法，監管全區物業緊急維修工作。

第五條 街道辦事處是物業緊急維修項目實施管理責任主體，按本辦法規定負責維修項目申報、組織、實施、驗收和監督的具體工作。

第六條 區財政局負責做好物業緊急維修經費保障工作，制定具體報銷撥付指引。

第七條 區民政、審計、特種設備、消防、建設、環保、水務、城管、安監等主管部門依職責進行相應的監督管理。

第二章 適用范圍

第八條 下列不屬于獨立產權單位的物業，物業項目共用部位和共用設施設備出現緊急維修情形的，適用本辦法。

(一)1994年11月1日前竣工的物業。

(二)1994年11月1日后竣工，但因建設單位滅失等原因未歸集到房屋公用設施專用基金的物業。

第九條 本辦法第八條所稱的物業出現緊維修急情形指，經街道、建設、消防、應急安監、市場監管等部門認定或有關鑒定機構鑒定，物業項目共用部位和共用設施設備存在公共安全隱患，發生或可能發生突發安全事故，需立即維修或整改的情形。一般包括:

（一）電梯經評估、檢驗認為存在嚴重事故隱患，可能危及人身財產安全，被主管部門封停。

（二）消防部門通知限期整改的消防設施故障、隱患。

（三）房屋屋面、外墻滲漏，有關主管部門認定嚴重危及房屋和人身財產安全。

（四）供水、排水設施堵塞、爆裂，二次供水水泵等設施嚴重損壞。

（五）樓體外立面嚴重脫落或存在嚴重脫漏危險，有關主管部門要求立即排除隱患的。

（六）有關主管部門認定的其他嚴重危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

第十條 物業緊急維修僅限于滿足物業的基本使用功能，符合相關部門的維修或整改要求。對物業共有部位及共用設施設備的改良、改造、翻新等項目，不得申請使用物業緊急維修資金。

第三章 物業緊急維修資金的設立和申報

第十一條 物業緊急維修資金是物業項目共用部位和共用設施設備發生或可能發生突發安全事故時，為確保物業能及時得到修繕，避免人身財產遭受侵害而專門設立的資金。

第十二條 物業管理區域發生物業緊急維修情形時，應先使用物業管理區域物業專項維修資金，并按照《深圳市物業專項維修資金管理規定》相關規定辦理手續。物業管理區域物業專項維修資金不足部分再申請緊急維修資金。

第十三條 物業緊急維修同時符合《深圳市羅湖區全面推廣實施民生微實事工作方案》規定的，優先按民生微實事相關規定辦理手續，區街道辦事處積極支持。

第十四條 申請物業緊急維修資金需經業主大會表決通過。未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區，可以由區住房和建設局會同街道辦事處，在征求該住宅區業主或者使用人意見并取得過半數書面同意后，指定物業所在地社區居民委員會代行《深圳經濟特區物業管理條例》規定的業主大會和業主委員會職責。第十五條 依據本辦法申請使用緊急維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）業主委員會或社區居委會提請有關部門認定或有關鑒定機構鑒定，并將認定或鑒定結果和相關情況向物業管理區域所在地街道辦事處提交書面報告；

（二）物業管理區域所在地街道辦事處制定或委托專業機構制定維修方案，提交區住房和建設局核實是否符合本辦法。單項維修工程政府出資金額超過10萬元且占工程投資比例超過50%的，在提交區住房和建設局核實前須經區審計局預核。

（三）區住房和建設局核實通過后，必要時街道辦事處可申請預撥不超過50%的維修資金。

（四）維修工程竣工驗收后，街道辦事處持下列材料向區住房和建設局申請撥付余款：

1、維修方案；

2、區住房和建設局核實文件；

3、竣工驗收證明文件；

4、按辦法應當進行竣工結算審核的，需提交由區審計局出具結算審核報告。

（五）區住房和建設局核準后，按本辦法從緊急維修資金中撥付剩余款項。

（六）街道辦事處應當將維修項目、撥付款項的金額等情況在物業管理區域內予以通告。第十六條 本辦法第九條所述緊急維修情形出現特別緊急情況的，緊急維修資金使用流程按照以下程序辦理。

（一）物業服務企業、業主委員會、社區居委會等部門向物業管理區域所在地街道辦事處提出特別緊急維修申請，無需召開業主大會會議表決通過。

（二）物業管理區域所在地街道辦事自行或委托物業服務企業制定維修方案并立即組織實施。

（三）街道辦事處或物業服務企業將維修方案報區住房和建設局備案并申請預撥相應維修資金。

（四）街道辦事處對維修工程驗收后，按照本辦法第十五條第（四）項規定辦理工程結算手續。

第十七條 同一物業管理區域一年內不能兩次或以上申請緊急維修資金，但特別緊急情況除外。

第十八條 每個物業管理區域每次申請的緊急維修資金最高額度不能高于30萬元，每年申請總額不得超過50萬元。

第四章 物業緊急維修工程的實施

第十九條 政府出資占比低于50%的物業緊急維修工程，街道辦事處可以委托物業服務企業或其他市場主體組織實施。街道辦事處負責申報、監督。

第二十條 政府出資占比高于50%的物業緊急維修工程，街道辦事處按照相關法律法規的辦法組織實施。

第二十一條 本辦法第九條所述情形出現特別緊急情況的，街道辦事處可以授權物業服務企業立即實施維修，不受第二十一條規定的限制。物業服務企業應立即告知業主委員會，同時報區住房和建設局備案。

第二十二條 街道辦事處組織物業緊急維修，按相關辦法辦理招標、施工等有關手續。

涉及電梯的維修、更新、改造工程，應按專業機構的檢驗、評估意見實施。涉及消防設施的維修、更新、改造工程，應按消防監督主管部門的意見或其認可的專業單位的意見實施。

第二十三條 維修工程竣工后，政府出資占比超過50%（含本數）的，街道辦事處應當組織對維修工程竣工驗收。政府出資占比不到50%的，街道辦事處應當參與對維修工程竣工驗收。驗收時，可以邀請業主委員會代表、物業服務企業代表參加；未成立業主委員會的，可以邀請3名以上業主代表參加驗收。

電梯維修工程的竣工驗收應取得法定專業機構的檢驗合格證。消 防工程的竣工驗收應取得消防監督主管部門出具的驗收合格證明文件或隱患整改完畢的證明文件。

第五章 緊急維修資金的返還和補貼

第二十四條 物業管理區域使用緊急維修資金后，應立即參照《深圳市物業專項維修資金管理規定》第九條規定的標準（不含地價）籌集本物業管理區域專項維修資金。自緊急維修工程竣工驗收之日起1年內，物業管理區域未按前款的規定決定籌集本區域專項維修資金的，受益物業管理區域的全體業主應共同將政府墊付的緊急維修資金全額返還給政府。

第二十五條 物業管理區域決定參照《深圳市物業專項維修資金管理規定》第九條規定的標準（不含地價）籌集專項維修資金的，不用返還政府為物業管理區域墊付的緊急維修資金。并且政府按如下標準給予補貼：

（一）物業管理區域業主籌集的專項維修資金金額超過小區房屋公用設施專用基金總額（不含地價）70%或以上的，政府按照籌集金額的40%給予（掛賬）補貼，但每個物業管理區域最高金額不超過100萬元。

（二）物業管理區域業主籌集的專項維修資金金額高于小區房屋公用設施專用基金總額（不含地價）30%但低于70%（不含本數）的，政府按照籌集金額的20%給予（掛賬）補助，但最高金額不超過50萬元。

（三）1994年11月1日后竣工交付的物業，物業管理區域業主籌集的專項維修資金不包含建設單位繳納的房屋公用設施專用基金。

第六章 監督管理

第二十六條

街道辦事處及相關部門，應當按照法律法規嚴把質量關，確保工程質量。

第二十七條

物業緊急維修檔案由街道辦事處負責保管。第二十八條 區審計局應當對工程的造價依法進行審核，切實規范物業緊急維修的工程造價。

第二十九條

物業緊急維修金要實行專款專用。任何單位不得以任何借口截留、挪用物業緊急維修金，不得弄虛作假。侵占、私分物業緊急維修金的，依法追究相應的法律責任。

第三十條

本辦法自發布之日起施行，有效期三年。

第二篇：物業維修管理辦法

物業維修管理辦法

一、目的、原則

1）目的：為進一步規范施工單位整改行為，確保工程遺留問題整改的效率和時效性，保障項目經營有序開展，特制定該方案。

2）原則：明確責任，理順流程，編制公司修繕定額；對簡易維修套用修繕定額，快速反應，及時歸整；對復雜修繕明確程序，及時完成施工及支付。

二、范圍、參與方

1）范圍：時代新城項目；

2）參與方：綜合部、工程部、審計部、物業公司、第三方、施工保修方；

三、維修流程

確認是否修繕范圍—＞物業公司填報維修派工單—＞綜合部確認修繕方—＞組織修繕—＞驗收—＞第三方審結支付—＞回訪統計—＞每年組織修繕定額修編、第三方考核。

見附件

一、修繕流程表

四、各方權責

1）物業公司：

建立微信維修群，當業主提出報修，物業公司組織人員現場判斷是否維修范圍（有爭議的可邀請綜合部、工程部現場判斷），并在維修群內發出相關圖片、戶號、位置、數量；

確認屬于開發商的維修范圍，物業公司向綜合部填報《維修派工單》；屬于物業公司維修范圍的，物業公司自行組織維修；屬于開發商范圍的，物業公司提交《維修派工單》至綜合部。

負責組織維修后的驗收，將維修后的照片發至維修群；對維修后的情況進行回訪，編制小區維修臺賬；每季度將維修情況報綜合部備案。參與第三方的考評、選聘。

2）綜合部：

判斷確認是否屬于開發商組織維修，判斷是否保修項目，判斷是否是內部修繕定額內的簡易維修還是復雜維修。

屬于保修項目的，轉工程部向施工方提出維修通知；屬于復雜維修的，通知第三方向工程部報方案、預算；屬于簡易維修的，直接通知第三進行維修；屬于保物業公司職責范圍內的，轉物業公司維修。

參與維修工程驗收，對簡易維修驗收可每月支付前現場抽查。對其驗收單中工作量進行會簽。

負責向第三方發出簡易維修指令。負責對第三方進行管理，對其工作履約情況進行考核。

負責對物業公司的維修臺賬進行匯總，3）工程部

對于保修項目，通知施工單位進行維修，在施工單位不能到位的情況（或多次維修不能滿足要求的情況）下，負責協同物業公司，組織第三方進行維修。

審核第三方提報的復雜維修的方案，并簽署意見。參與維修工程驗收，對簡易維修驗收可每月支付前現場抽查。對復雜維修驗收單中工作量進行會簽。

參與第三方的考評、選聘。4）審計部

每年年初編制簡單維修的修繕定額，參與第三方考評、選聘。經工程部確認的復雜維修方案，對其預算進行審核。

依據簡易維修、復雜維修的驗收單及其附件，每月進行結算審核。5）第三方：

及時按綜合部、工程部的指令組織維修；

對于復雜維修向工程部提出維修方案、經確認后編制施工預算。維修完畢填寫驗收單，匯總驗收資料，按月申請計量支付。6）施工單位

施工單位接受到工程部通知后，及時組織人員進行保修。保修期滿，先組織工程部、物業公司檢驗，取得質保期保修完好證明，再按合同退出保修金。

對于保修期外的復雜維修提出建議；

五、第三方管理

1）考評、選聘：由綜合部牽頭，每年對第三方進行一次考評、比選，與之簽訂合同。綜合部負責對施工單位現場施工人員勞動紀律，行為標準，作業規范實施統一代管。

2）資料：所有維修結算均以簽證的形式（并附有維修派工單、驗收單原件、維修前后的照片、結算書）。3）計價方式：

簡易維修：直接按內部修繕定額的項目價格表執行，直接以簽證工程量乘以固定包干單價計算，不再計取其他任何費用。工程量由物業公司、綜合部驗收確認。

復雜維修：由工程部最終確認工程量，審計按照審計規則進行審計。

4）工程維修完工后，每月辦理結算一次，辦理結算后，工程款支付至95%（外墻、屋面防水須經二次大雨后，驗收合格無滲漏方可辦簽證），剩下部分待保修期滿后無息一次性支付。維修結算：每月結算一次。

5）質量保障：為確保整改工程滿足使用功能要求，保障整改質量，最大限度的避免重復整改，由物業公司于每月20日前對上月整改工程量進行全面的驗收并在工程竣工驗收單上簽字。驗收小組固定成員：施工單位現場負責人，物業公司、綜合部、工程部。

六、定額修訂

每年年初由審計部發起，工程部、綜合部配合修編本常規修繕定額。

七、反饋編檔

維修驗收完成后，物業公司組織對維修情況進行反饋，作為第三方的考評依據。

物業公司每季度將小區的維修情況建立臺賬（應注明戶號、維修位置、維修情況、反饋情況等），報綜合部備案。

八、其他事項

1）施工合同約定內容：保修期內，經業主多次通知不能維修到位，業主方有權安排第三方維修，并按實際發生金額，加收100%的維修管理費。

2）保修金到期約定內容：保修金退還，需要工程部、監理、物業公司現出具保修合格證明，再行支付。

九、表格附件

維修派工單、維修驗收單、內部修繕定額、十、發布執行

套話

第三篇：物業維修管理辦法

物業維修管理辦法

1、目的確保公司所管轄物業的業主能夠得到有效、及時的維修服務。

2、適應范圍

公司所轄各小區、寫字樓、門面房的維修。

3、報修程序

3.1管理員接到業主報修后，應問清情況并填寫《姿華物業維修單》，進行派工，如不能馬上維修，應予約維修時間。

3.2公司總值班室值班人員接到業主時，正常工作時間立即通知到報修業主所在的物業管理處，休息時間通知物業值班人員，并填寫《姿華物業維修單》。

3.3公司其他員工接到業主任何形式的報修，均應通知物業管理處，不得遺漏。

3.4任何人不得無單作業。

4、報修單填寫

《姿華物業維修單》的填寫應按以下規定執行：

4.1小區、門牌號、報修時間、維修項目、維修人員由派工管理員填寫。維修項目一欄維修人員可根據實際作業情況在管理員填寫的基礎上加注。

4.2更換配件、修復時間、工時費、材料費以及合計欄由維修人員填寫。工時費、材料費應嚴格執行公司規定標準。

4.3用戶意見及用戶簽字欄由維修人員在作業完畢后，請業主簽

署。

5、工作要求

5.1作業前如是應收費的維修項目要先向業主說明費用情況。

5.2小修不過時，中修不過天，大修不超過48小時，作業時間較長時，除非業主（住戶）提出停修要求，否則應堅持作業完畢，不得中途停止。

5.3禁止維修工接受業主饋贈，不得在業主家喝水、抽煙，更不得索要財物。

6、回訪

6.1 管理員或值班人員必須在報修后24小時內對報修業主進行回訪，落實維修作業情況和遵守紀律情況，并做好回訪記錄。

6.2公司質檢部不定期抽查回訪業主。

第四篇：深圳羅湖區區長質量獎管理辦法

深圳市羅湖區區長質量獎管理辦法

第一章

總

則

第一條 為樹立崇尚質量、追求卓越的價值理念，推動社會創造深圳質量的積極行動，提升經濟社會發展質量，增強我區經濟的綜合競爭力，增進民生福利，根據《中華人民共和國產品質量法》和《深圳市市長質量獎管理辦法》的有關規定，結合羅湖區實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱深圳市羅湖區區長質量獎（以下簡稱“區長質量獎”）是深圳市羅湖區人民政府設立的最高質量榮譽，授予在質量管理和運營績效上成績突出，具有顯著的行業示范帶動作用，對羅湖區質量建設作出積極貢獻的企業或組織。

第三條 區長質量獎的評定工作建立以推廣實施卓越績效管理模式為基礎，以社會公示、專家評議、政府決策為科學決策程序，以政府積極推動、引導、監督為保證，以促進企業或組織取得顯著的經濟效益和社會效益為宗旨的總體推進機制。

第四條 區長質量獎的評定工作在企業或組織自愿申請的基礎上，嚴格標準、優中選優，堅持科學、公正、公平、公開的原則，不收取任何費用。

第五條 區長質量獎每年評定一次，每次評定獲得區長質量獎的企業或組織不超過2家。

第二章

組織管理

第六條 為確保區長質量獎評定過程及評定結果的公正性和科學性，設立“區長質量獎專家評定委員會”（以下簡稱“專家評委會”），承擔區長質量獎評定工作。專家評委會下設秘書處（以下簡稱“秘書處”），設在市市場監督管理局羅湖分局。

第七條 專家評委會由具有廣泛代表性和權威性的知名學者、質量專家、企業管理專家、行業人士和政府有關部門人員等社會各界人士組成。專家評委會主任由主管副區長擔任，副主任由市市場監督管理局羅湖分局主要負責人擔任。其他成員由秘書處提出初步名單，由專家評委會主任審定。

第八條 專家評委會的主要職責是：

（一）組織、推動、指導、監督區長質量獎評定活動的開展，決定區長質量獎評定過程的重大事項；

（二）審批區長質量獎評定標準、實施指南、評定工作程序等重要工作規范；

（三）審查、公示評審結果，確保評審結果的公開、公正和公平，向區政府提請審定區長質量獎擬獎企業或組織名單；

（四）涉及重大問題和重要事項時，由專家評委會組織開展相關論證，集中意見后上會討論。

第九條 秘書處的主要職責是：

（一）組織制（修）訂區長質量獎評定標準、實施指南、申報企業行業分類標準、工作程序、管理制度等；

（二）組織制（修）訂專家評委會成員資質標準及管理制度；

（三）組織制（修）訂評審員資質標準及管理制度；選拔、培訓、考核并組建評審員隊伍，建立評審員績效考評的優勝劣汰機制；

（四）組織編制區長質量獎工作計劃，組織開展國際先進質量獎評定標準的跟蹤研究；

（五）負責受理區長質量獎的申請、組織評審以及宣傳、推廣和培育工作；

（六）調查、監督申報及獲獎企業或組織的經營管理實況、企業道德及其社會責任等；

（七）組織考核、監管評審人員的職責履行情況；

（八）向專家評委會報告區長質量獎的評審結果，提請審議候選企業或組織名單。

第十條 秘書處在開展區長質量獎評定工作時，應充分發揮技術機構及社會中介機構的作用。

第十一條 區有關主管部門、各街道辦事處和行業協會分別負責本系統、本轄區和本行業擬申報區長質量獎企業或組織的培育、發動和推薦工作，宣傳、推廣獲獎企業或組織的先進經驗和成果，協助推薦專業人員擔任專家評委會委員，協助調查核實申報企業或組織的獲獎資格。

第三章

申報條件

第十二條 企業或組織申報區長質量獎，必須同時具備下列基本條件：

（一）在羅湖區行政區域內登記注冊，具有法人資格，運營三年以上；

（二）建立并實施卓越的質量管理模式，質量管理體系健全，質量工作成績顯著；

（三）具有杰出的經營業績或者社會貢獻。其中，企業經營收入、利稅總額或者總資產貢獻率三項指標之一在上位居區內同行業前列，最近三年未發生虧損；社會組織和公共服務組織社會貢獻突出并獲主管部門推薦；

（四）具有良好的誠信記錄和社會聲譽；

第十三條 凡有下列情況之一者，不得申報區長質量獎：

（一）不符合產業、環保、質量等政策的；

（二）因違反環境保護、市場監督管理等法律、法規和規章受到過行政處罰，或被責令整改后拒不整改或整改不達標的；

（三）國家規定應取得相關證照而未取得的；

（四）近三年有重大質量問題事件（按行業規定）、較大及以上生產安全事故、重大有效投訴或者其它造成社會惡劣影響事件的；

（五）有其他嚴重違反法律法規和規章的行為。

第四章

評定標準及方法

第十四條 區長質量獎評定標準應體現先進性和科學性，借鑒和吸收國外質量獎相關評定標準。評定標準是區長質量獎評定的基礎，也是企業或組織自我評價的依據。

第十五條 區長質量獎評定標準是區長質量獎評定的依據。區長質量獎評定標準主要依據卓越績效評價準則，從領導、戰略、顧客、測量、員工、過程、結果等方面提供組織績效的量化評價方法，總分為1000分。

第十六條 為保證區長質量獎評定標準的有效實施和在不同行業評審工作中的一致性，基于卓越績效評價準則，重點從經營績效、管理創新、科技進步、節能環保、誠信記錄、社會責任、市民滿意和社會價值等方面，可按商業、教育、醫療衛生、社會組織、公共服務類分別制定評審指南。

第十七條 獲得區長質量獎的企業或組織的總評分須高于500分(含500分)，若當年申請企業或組織的總評分均低于500分（不含500分），該獎項將空缺。

第十八條 區長質量獎的評審主要包括申報企業資格審核、材料評審、現場評審和評委會審議，須對照評定標準逐條評分后進行綜合評價。

第十九條 區長質量獎評定標準根據實踐發展，適時進行修訂并另行發布。

第五章

評定程序

第二十條 每屆區長質量獎評定前，由秘書處在羅湖區政府和市市場監督管理局網站及媒體上公布本屆區長質量獎申報有關事項。

第二十一條 企業或組織在規定時限內提交申報表、自評報告及證實性材料等申請材料，報秘書處受理。秘書處會同有關部門進行資格審核，確定資格符合名單。

第二十二條 秘書處組織評審組對企業或組織提交的自評報告等申報材料進行評審，對照評定標準逐條評分，形成材料評審報告，并據此提出現場評審企業或組織名單。

第二十三條 通過材料評審后確定的企業或組織，由評審組按評定標準進行現場評審，形成現場評審報告。

第二十四條 秘書處根據評審組材料、評審報告、現場評審報告，按現場評審得分排序，提出區長質量獎獲獎企業或組織候選名單，提交評委會全體會議審議表決后確定擬獎名單。

第二十五條 秘書處通過新聞媒體向社會公示擬獎名單，公示時間不少于5個工作日。社會公眾、新聞媒體以及參加區長質量獎評定的企業或組織對評定結果有異議的，可在擬獎名單公示后5個工作日內，以書面形式向秘書處提出質疑。秘書處在收到書面質疑材料后，應重新組建評審組（原評審組成員不再參加）針對投訴、質疑的內容，在15個工作日內作出復評報告。復評報告提交評委會全體會議審議表決后，由評委會作出復評決定。

評委會所作出的復評決定是最終決定。

第二十六條 經公示通過的擬獎名單報區政府常務會議批準后，以羅湖區人民政府名義向獲獎企業或組織進行表彰獎勵，向獲獎企業或組織頒發獎杯、證書和獎金。

第六章

獎勵及經費

第二十七條 區政府向獲得區長質量獎稱號的企業或組織分別獎勵人民幣100萬元。第二十八條 區長質量獎獎金及評審費用在區產業轉型升級專項資金中安排。

第七章

監督管理

第二十九條 對弄虛作假，采取不正當手段騙取區長質量獎榮譽的，由秘書處通過相關媒體向社會公告，并依據相關規定取消其申請資格三年；已獲獎勵的，由秘書處報區政府批準后撤銷其稱號，追回獎杯、證書和獎金并予以公告。

第三十條 承擔區長質量獎評審任務的機構和人員要依法保守申請人的商業秘密，嚴于律己，公正廉潔，嚴格按照有關規定、程序進行評審。秘書處要切實加強對評審工作的指導、監督，對在評審過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、造成不良后果的機構或個人，有權取消其評審工作資格，并提請相關部門給予處分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條 區長質量獎獎杯、證書只能由羅湖區人民政府授予，任何單位和個人不得偽造、復制，違者將依法追究其法律責任。

第三十二條 獲得區長質量獎的單位，自獲獎起三年后方可再次申請；再次獲得該獎的，授予證書和稱號，不授予獎金，不占當年獎項名額。

第八章

附則

第三十三條 本辦法由羅湖區區長質量獎評定委員會秘書處負責解釋。

第三十四條 本辦法自印發之日起施行，有效期五年。《深圳市羅湖區人民政府關于印發〈深圳市羅湖區人民政府區長質量獎評定管理暫行辦法〉的通知》（羅府〔2007〕24號）同時廢止。

第五篇：物業維修基金管理辦法

參考資料一

關于貫徹落實《南京市物業維修基金管理辦法》的實施

意見

各有關單位:

為了貫徹落實《南京市物業維修基金管理辦法》(寧政發[2000]8號)（以下簡稱《辦法》），進一步規范物業維修基金的歸集、使用和管理，制定本實施意見。

一、維修基金歸集范圍

新建商品房、經濟適用房、集資房、已購公有住房、公有住房以及拆遷實行產權調換的房屋均應建立物業維修基金。

新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開發建設單位留作自用或出租的房屋。

二、維修基金繳交標準

1、自2000年5月1日起簽訂商品房買賣契約的，按《辦法》規定的維修基金標準繳交；

2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協議的，在契約或協議中已明確按《辦法》規定標準繳交的，則按《辦法》規定繳交；未明確的則按原規定繳交； 3、2000年1月7日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協議的，購售雙方仍按寧價房字（97）058號、寧財綜（97）85號、寧房管（97）78號三局聯合發文中的規定繳交，即：房屋建設單位應按每平方米建筑面積30元（多層）或45元（高層或設有電梯的多層）標準繳交；購房人均按每平方米建筑面積15元標準繳交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多層按每平方米建筑面積30元，高層按每平方米建筑面積40元標準由產權人繳交；

5、經濟適用房項目建設單位按每平方米建筑面積50元，購房人按每平方米建筑面積30元標準繳交；

6、單位出售公有住房的，按當時房改政策執行。屬于2000房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%，購房人按購房款的2%繳交；屬于1998房改政策的已購公有住房，售房單位按多層住宅、高層住宅購房成本價的6%、8%，購房人按購房成本價的1%繳交；屬于1995、1996、1997房改政策的已購公有住房，售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交，購房人按購房成本價的1%繳交。屬于集資建房的，購房人按照1998房改房政策繳交維修基金。

7、出租公有住房的，產權人應按上年實收租金的２０％繳交維修基金；

8、開發建設單位自用、出租商品房的，開發建設單位應按照《辦法》第八條第（二）項規定，比照本開發建設項目同類房屋售房款的2％(多層)或3%（高層）繳交維修基金。

三、維修基金繳交方式

(一)維修基金繳交時間、地點

1、商品房、經濟適用房繳交人應在領取房屋所有權證前到市房地產交易登記中心繳交維修基金；

2、已購公有住房、集資建房的售房單位，應在辦理房屋過戶登記前到市物業辦繳交維修基金；

3、拆遷實行產權調換的房屋產權人、開發建設單位等，應在領取房屋所有權證前到市房地產交易登記中心繳交維修基金。

(二)繳交維修基金應提供的資料

1、商品房、經濟適用住房、拆遷實行產權調換房

(1)《南京市商品房買賣契約》；

(2)《南京市城市房屋拆遷補償安置協議

（二）》；

(3)經濟適用住房批復；

(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協議》，且房屋已交付使用的，還應提供工程竣工驗收證明。

2、已購公有住房、集資建房

(1)《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)《南京市公有住房出售審批表》；

(3)《南京市出售公有住房價格評估測算表》；

(4)《公有住房售房款繳存單》；

(5)集資建房的批復。

3、開發建設單位自用、出租房

(1)立項批復；

(2)國有土地使用證；

(3)房屋權屬登記備案證明。

(三)維修基金繳交程序

1、商品房、經濟適用住房、拆遷實行產權調換房、開發建設單位自用、出租房維修基金繳交程序

(1)繳交人按要求辦結交易、產權登記手續，并領取《南京市房產登記收費通知單》；

(2)繳交人憑《南京市房產登記收費通知單》（如需要還應提供《南京市商品房買賣契約（副本）》）在繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業維修基金繳款憑證》。

2、已購公有住房、集資建房維修基金繳交程序

(1)售房單位按要求填寫《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)售房單位將《南京市已購公有住房維修基金測算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房價格評估測算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯單交市物業辦核驗；

(3)售房單位持審核過的《南京市已購公有住房維修基金測算表》在物業辦繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業維修基金繳款憑證》。

四、開設帳戶的條件和程序

(一)開設帳戶的條件

1、物業管理區域界定清楚，且經市、區物業行政主管部門確認；

2、維修基金已按規定繳交；

3、售房單位已按房改政策建立維修基金。

(二)開設帳戶的程序

1、售房單位、業主委員會或委托的物業管理企業向市物業辦提交開戶申請書，并附業主委員會成立登記確認表、業主委員會委托書及物業管理服務合同；

2、提交業主分戶清冊（業主分戶清冊格式由市物業辦統一印制）；

3、市物業辦審核后，出具開戶證明；

4、憑開戶證明和有關印鑒(業主委員會財務專用章和業主委員會正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續。名稱為XX業主委員會維修基金財務專用章，印章尺寸為4厘米×4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

五、維修基金的使用

維修基金為業主所有。管理實行專戶儲存、政府監管、規范使用的原則。

維修基金只能用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造項目，不得挪作他用；保修期滿后的小修和日常維護費用不從維修基金中列支，已實行物業管理的，從物業管理費中列支，未實行物業管理的由相關受益產權人按各自建筑面積比例均攤。

維修基金按幢建帳，核算到戶。

六、維修基金使用范圍

1、凡產權不屬該物業管理區域業主共有的，由其產權單位（人）或主管部門負責維修養護。

2、具體維修基金使用范圍見附件。

3、附件未涉及的，由市物業辦負責解釋。

七、維修基金申請使用的條件和程序

(一)申請使用必須具備以下條件

1、物業維修基金足額歸集到位，維修項目符合維修基金使用范圍；或符合維修基金使用范圍，且有部分物業維修基金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費用分攤標準并籌集存入維修基金專戶；

2、共用部位、共用設施設備保修期屆滿后；

3、房屋共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新、改造，業主委員會成立前，售房單位已事先征詢相關業主的書面同意；業主委員會成立后，涉及一幢樓業主的，已事先征詢相關業主和業主委員會的書面同意；涉及物管區域全體業主的，已事先征詢業主委員會的書面同意，且業主委員會書面意見經業主（代表）大會批準或授權；

4、出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修的情形，物業行政主管部門可責成產權人及管理單位負責實施，其基金支出按物業管理區域的相關業主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔。

(二)申請使用的程序

1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業辦提交維修基金使用申請表和房屋及設施設備維修基金使用預算計劃書；

成立業主委員會的，使用單位應于每年12月底前向業主委員會提出下維修計劃和基金預算，經業主委員會書面同意加蓋業主委員會公章；

業主委員會應在收到計劃和預算后15日內做出書面答復，逾期視為不同意。列入維修基金使用范圍的急修項目，物業管理企業應書面請示業主委員會，業主委員會應在24小時之內答復，逾期視為不同意；

2、提交業主分戶清冊，房改房售房單位還應提供房屋權屬證明等；

3、市物業辦受理后7日內審核完畢，急修項目特事特辦并簽署意見，按核定預算經費的70%預撥費用；

4、使用單位憑市物業辦開具的維修基金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續；

5、維修工程項目竣工后，使用單位憑已批準的維修基金使用申請表、維修工程合同、維修決算、維修工程項目費用結算發票、維修項目受益業主反饋表并加蓋業委會印章，到市物業辦辦理余額基金劃撥手續。

八、維修基金分攤辦法

(一)維修基金的分攤

1、房屋的共用部位發生自然損壞，包括同幢或同單元業主共同使用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，基金支出由同幢或同單元房屋內全體業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

2、已納入建設成本的共用設施設備發生自然損壞，包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設施等，基金支出由物業管理區域內相關業主或本幢相關業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

3、已納入建設成本的其他共用設施設備發生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋，基金支出由本物業管理區域內全體業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

4、同一物業未繳交維修基金的業主，其應承擔的維修費用，由業主委員會籌集。

(二)維修基金分攤使用比例

維修基金本金以按規定足額繳存的為基數，最高只能使用其基數的70%。分攤到戶后，部分業主使用本金70%還不敷維修費用的，由業主委員會及時續籌，續籌維修基金標準由業主委員會按業主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業主(代表)大會通過。原則上相關業主續籌后的維修基金余額不得少于其首次應繳的維修基金額。續籌標準自大會通過之日起7日內報市物業辦備案，并將續籌基金繳至市物業維修基金專戶。

維修基金分攤使用具體比例見下表：

使用年限

房屋等級 10年 20年 30年 40年 50年

鋼結構 10% 50% 70% 續籌 續籌

鋼混結構 20% 50% 70% 續籌 續籌

混合結構 10% 30% 50% 70% 續籌

磚木結構 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、維修基金的帳務管理

(一)維修基金實行兩級帳戶管理體系。一級帳戶為市物業辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結息、增值等帳務管理活動；二級帳戶為業主委員會或售房單位輔助帳戶，用于具所轄維修基金的使用；

(二)開設帳戶后，業主委員會、已實施物業管理的售房單位應將維修基金的輔助帳務委托物業管理企業代管，并在物業管理服務合同中約定。維修基金本金應按幢建立帳冊，記帳到戶。物業管理企業應將已使用物業維修費用的情況按幢登記，定期公布； 未實施物業管理的售房單位可自行管理帳務。

(三)業主委員會、售房單位或委托管理單位應當每季與市物業辦核對維修基金帳目并將下列情況每年向全體業主公布一次：

1、維修基金繳交、使用和結存的金額；

2、發生維修、更新的項目和費用及按戶分攤情況；

3、維修基金的其他情況。

(四)承辦銀行應當每月向市物業辦、業主委員會、售房單位打印維修基金帳戶對帳單。

(五)市物業辦每年向業主委員會或使用單位打印維修基金匯總數據余額單和利息憑證。

十、有關問題的補充說明

1、維修基金實行以一個物業管理區域為單位、統一管理的原則。已購公有住房維修基金須納入所在物業管理區域的，售房單位應遵守此原則，先按首次繳交標準對已購公有住房維修基金分攤到戶，并將相關購房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業管理區域統一管理，其使用申請、增值申請等日常業務不再由售房單位負責，轉由業主委員會負責。

2、電梯維修問題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺之前,仍按寧政發[2000]8號文件規定執行。

3、高層樓宇（含小高層）或多層設有電梯的業主，不論其使用電梯否，所有購房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標準不予區分。

4、高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設有電梯的，其維修基金繳交標準按高層標準執行，20m以下沒有電梯的按多層標準執行。

5、物業管理區域內，經營性車庫和產權面積之外的地下室，維修費用由使用人承擔，不在維修基金列支范圍。

6、物業管理區域內，經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。

7、購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報面積與產權備案證或購房價款的票據不符的，應在原契約中增加補充條款，予以明確；申報面積與房屋所有權證面積不符的，以房屋所有權證面積為準。

8、購房人簽約時間及實施購買行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時的政策執行。

9、對于已辦理房屋交易過戶手續，或已領取房屋所有權證的，如開發建設單位未繳納維修基金，應按政策規定予以追繳。對欠繳單位，房管機關將暫停辦理其產權初始登記手續，其非市政拆遷項目，暫停拆遷許可證的審批，對在建工程或項目，暫停預售（銷售）許可證的審批。屬于個人應繳未繳的，可由業主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分攤籌措。

10、已購公有住房維修基金未歸集到已購公有住房維修基金專戶的，有特殊困難的售房單位可申請用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或將維修基金挪作它用的，原售房單位應予以補交。

11、因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業主可持本人身份證件、開發建設單位證明及退房價款發票、注銷契約（或房地產權證）的證明、拆遷協議和業主委員會(或售房單位)的證明，到市物業辦辦理維修基金退款手續。

12、因房屋滅失辦理維修基金退款手續時，本金未使用過的，應將購房人繳交的本金退給購房人；若已動用過本金的，則退余額部分。

13、單位購買的商品房，已按規定繳交維修基金的，向職工出售時，產權單位不再繳交，購房職工仍按房改規定繳交原產權單位。

14、已購公有住房上市后，其共用部位、共用設施設備的維修管理責任單位以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與責任單位辦理戶名變更手續。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

15、商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

16、換購已購公有住房的，分別按不同購房的房改政策規定計算維修基金。原購房的單位維修基金轉入現購房，換購單位繳納現購房單位維修基金的不足部分；由換購單位退還購房人原購時繳交的個人維修基金，同時購房人繳納現購房個人維修基金。

17、在寧省級單位的房改房維修基金，執行統一政策，單獨管理。

附：《南京市物業維修基金使用范圍》。

附件

南京市物業維修基金使用范圍

第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），恢復承載能力。

修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新換隔熱板。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復路面、路牙。

2、綠地：經驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

3、公益性文體設施（亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機房部分：

1）曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。

3）導軌：更換變形損壞部件。

4）導靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

（二）中央空調

1、空調壓縮機部份：

1）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承，更換聯軸器柱銷、檔圈、傳動組。

2）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

3）螺桿式壓縮機：更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2、中央空調給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。

3、冷凝器：更換閥門、管道。

4、蒸發器：更換閥門，修換殼管、盤管。

5、膨脹閥：更換。

6、控制系統：更換主控板。

7、輔助設備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

8、風機盤管：更換風機、盤管。

9、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

10、雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發器、冷凝器。

11、通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

（三）鍋爐

1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2、水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。

3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。

4、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調節閥，油咀。

5、供熱設備：更換分汽缸、換熱器。

（四）電氣系統

1、強電：

（1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖。

（2）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

（3）低壓電器：電動機整機更換（5kw以上），轉子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2、弱電：

1）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。

2）廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。

3）電視系統：修換衛星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。

4）火災報警：修換區域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

5）安保監控：更換電視監控控制臺、監視器（多畫面），小區周邊防范的遠紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統。

6）綜合布線系統：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

（五）消防設備：

1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。

2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

（六）給排水：

1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2、排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。

（七）質量要求：

設備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產品標準的90%以上，正常運轉能耗不得高于原產品標準的110%。必要時，由行業主管部門或技術監督部門進行測試