第一篇：物業售后維修管理辦法(試行)

物業售后維修管理辦法

一、目的

為明確地產公司與物業公司從集中交房開始至施工單位質保期結束期間的維修工作程序及界面,力求最短時間將業主報修、投訴工作處理完畢，維護集團品牌形象，特制定本辦法。

二、范圍

本辦法適用于東勝集團開發建設所有項目的售后維修管理。

三、內容

（一）、售后維修工作會議的召開

地產項目公司集中交房前，地產公司項目總經理必須組織召開由項目公司工程部、集團工程管理部、物業公司及各參建施工單位參加的售后維修工作會議，明確售后維修、公區維修、費用支付、甩項工程施工管理等事項：

會議召集人：地產公司工程部經理 會議主持人：地產公司總經理

會議參加人：地產公司工程副總、工程部經理、各專業工程師、各施工單位項目經理（或負責人）、物業公司總經理、項目經理、工程主管、集團工程管理部專業工程師等

會議召開時間：項目集中交房前五至十五天 會議內容：

1、維修工作界面及責任的界定：

1）各施工單位保證在項目集中交房一個月內，派工作人員現場駐場，負責業主驗房及報修問題的處理，如超過一個月，集中報修問題仍未處理完畢應延長現場駐場期，直至交房期間集中報修問題處理完畢。

2）各施工單位應保證駐場期間的工作人員及物料能夠滿足業主集中報修問題的處理，如人手不足應及時增加人員，保證業主報修事項簡單問題兩天內處理完畢，工藝較復雜問題一般一周內最長不得超過十天處理完畢，如涉及費用賠償應在一周內支付到位。

3）施工單位駐場維修人員對報修問題的處理應本著高效、優質原則，同時做到工清場清，駐場期間如因物業項目部通知半個工作日不到或一項問題兩次修復仍不能達到施工圖紙或規范要求，物業公司項目部有權找第三方或物業項目部自行處理，涉及費用從施工單位工程款或質保金中雙倍扣除，對于工清場不清的行為及因處理過程導致業主投訴的，物業公司項目部有權對其進行處罰并可要求更換維修人員，物業公司項目部每半月將此類問題及扣除、處罰費用以通知函方式發送施工單位而無需施工單位的確認。

4）超過一個月駐場期，或交房后集中報修問題處理完畢，施工單位可選擇繼續駐場直至質保期內問題全部處理完畢，也可人員撤場，但是要保證在接到維修通知后，能夠按照指定時間到達維修。否則將由物業負責自行處理或外委第三方進行處理，物業留存現場問題及損失照片，涉及維修費用由物業公司項目部進行確認后，每半月將維修項及費用以通知函方式發送施工單位而無需施工單位確認，發生費用將直接從施工單位工程款或質保金中扣除。

5）如造成業主損失涉及賠償事宜，物業公司項目部留存現場問題及損失照片，通知施工單位到現場確認并與業主進行損失賠償的談判，如能達成一致則由施工單位在一周內支付給損失業主的；如與業主談判兩次達不成一致，由物業公司項目部負責協調與業主進行談判，達成一致的，由施工單位一周內支付業主，如仍達不成一致，按業主索賠要求由施工單位進行支付。以上賠償支付費用如施工單位不到場、明確不支付或一周內未支付的，由物業公司牽頭組織地產公司相關部門與業主確認賠償費用后負責發起流程，從施工單位工程款或質保金中扣除支付給業主，同時物業公司項目部向施工單位發送支付賠償費用扣款的通知函，而無需施工單位確認。

6）公區設施設備的維修及賠償事宜，質保期內得到物業公司項目部通知后緊急情況需兩個小時內趕到現場，其它情況兩日內趕到現場，影響業主正常生活的緊急嚴重故障24小時內必須處理完畢，其它情況根據工藝程序最長在一周內處理完畢。對于施工單位不到場通過外委可解決的問題，由物業公司項目部負責實施，費用以通知函方式送達無需施工單位確認；對于比較嚴重、通過外委無法解決或難度較大的問題，施工單位必須按規定到達，如因延時到達及延時處理完畢的，物業公司項目部可根據造成的影響情況給予施工單位1000-10000元的處罰，此項費用也將以通知扣款發函方式執行。

如因公區設施設備問題造成人員傷害及或財產損失的，參照第一條第5款執行。

7）維修事件發生后物業公司要有告知記錄，如對方能到現場的要有相關人員簽字確認，對方單位不能到現場我單位通過郵寄方式告知的，要留存郵寄單據，作為已通知的依據。

2、由地產工程部負責編制施工單位聯系電話表（含甩項工程施工單位）并發至物業公司項目部，內容包括參建總分包單位名稱、通訊地址、承包工程范圍、公司負責人及聯系電話、現場維修負責人及聯系電話、地產工程部專業工程師及聯系電話。同時將物業公司項目經理聯系電話告之各施工單位項目經理，明確施工單位如有負責人或現場負責人發生變更應第一時間通知物業公司項目經理，以方便工作對接。施工單位現場維修負責人應有問題處理及費用支付的決策權，以便于現場維修工作的順利推進。

3、集中交房前，地產公司工程部將各參建單位付款情況進行整理、匯總，形成臺賬交付物業公司項目部。

4、對于集中交房時仍未完工的甩項工程，在集中交房結束后方可繼續施工，同時因已交房，施工單位的人員出入管理、物料存放、現場施工、安全管理、工清場清等應全部遵守物業公司項目部《現場施工管理規定》，各施工單位負責人應將《現場施工管理規定》傳達至現場施工人員，對于不遵守規定的行為物業公司項目部將依據《現場施工管理規定》進行處罰，由于施工造成的人員傷害、財產損失的，參照會議成果第1條第5款賠償發函處理方式執行，如涉及人員傷害需緊急治療的，現場施工負責人必須第一時間陪同前往醫院并支付相關費用，如因施工單位人員不在場時發生的此類事件，物業公司項目部通知施工單位負責人第一時間趕往醫院進行處理，物業公司墊付的相關交通、醫療、慰問等費用由施工單位支付給物業公司，如施工單位不到場或不支付費用的從其工程款（或質保金）中扣除，以通知函方式通知施工單位無需施工單位確認（因施工單位原因造成的業主或他人人身傷害同樣適用此處理程序）。

5、本會議由地產公司工程部負責整理形成會議紀要，由參會各單位、各部門簽字確認并簽收；《現場施工管理規定》（含處罰規定）作為會議紀要的附件，一并發送給各施工單位現場負責人。

（二）、維修及賠償費用的現場認價及確定程序

1、現場認價及確定程序適用于以下情況：施工單位在駐場期間對無法界定責任及需支付賠償費用的問題；施工單位人員已撤場且不再到場、涉及賠償、責任無法界定的問題。

2、維修及賠償責任清晰的認價及確定程序 1）維修費用低于500元

此類問題因量大維修費用較低，由物業公司項目部工程人員留存照片現場確認問題后即可認價。

2）維修費用超過500元

此類問題的認價由物業公司項目部通知施工單位負責人，不論施工單位人員是否到場，按約定時間地產公司董事辦、采購部、外委第三方、物業工作人員進行現場價格確認；必要時由物業公司通知項目公司成本部參加價格確認。

3）賠償費用的認價

由物業公司項目部在出現責任損失后將現場損失情況進行拍照確認，并負責通知施工單位負責人到場對損失進行確認，如無法到場以物業公司拍照為準，賠償費用的認價及確定參照會議成果第1條第5款執行。

3、維修及賠償責任不清晰的認價及確定程序

如涉及維修責任不清晰的情況，由物業公司上報至集團工程總監，由工程總監牽頭成立責任認定小組，成員包括：工程管理部總經理及專業工程師、地產工程部經理及專業工程師、物業公司項目經理及現場工程師等。責任認定小組成員到現場確認，如涉及破拆等前置條件，由物業公司負責自行或外委實施，費用待責任認定后由責任施工單位承擔，以通知函方式送達，費用從其工程款或質保金中扣除。

（三）、維修費、賠償金扣款程序

為加快報修問題的解決、緩解業主的負面情緒、降低投訴率，交房后將成立維修基金，對由物業自行處理、外委第三方及業主賠償等費用從維修基金列支，以最簡程序完成費用審批及支付，從而第一時間將現場問題處理完畢。明確程序如下：

1、建立維修基金

新交付項目在入住前十天由物業公司項目部發起維修基金審批流程，由地產公司財務部負責支付，維修基金申請標準為100000元，物業公司項目部對低于10000元的單項維修或賠償可累計使用維修基金，超過10000元的單項維修或賠償專項進行申請審批。維修基金使用完畢之前，由物業公司項目部發起流程（附上次維修基金使用明細臺帳），申請下筆維修基金，如此滾動使用。相關流程：

1）維修基金申請流程

發起人：物業公司項目經理申請（第二次以后申請附上次使用明細臺賬）審核人：物業公司總經理 審批人：地產公司總經理

抄送人：執行總裁、董事長助理、執行總裁助理、工程總監、財務總監、財務部、運營管理部；物業公司副總經理、財務部經理；相關地產公司財務經理、出納、董事辦。

2）單項維修及賠償1萬＜金額≤10萬申請流程

發起人：物業公司項目經理（附維修費用確認單，含房號或位置、事項、現場照片、業主同意賠償金額的承諾書）

審核人：物業公司副總經理、物業公司總經理 審批人：地產公司總經理

抄送人：執行總裁、董事長助理、執行總裁助理、工程總監、財務總監、財務部、運營管理部；物業公司副總經理、財務部經理；相關地產公司財務經理、出納、董事辦。

3）單項維修及賠償金額＞10萬申請流程

發起人：物業公司項目經理（附維修費用確認單，含房號或位置、事項、現場照片、業主同意賠償金額的承諾書）

審核人：物業公司副總經理、物業公司總經理、地產公司總經理、工程總監 審批人：執行總裁

抄送人：執行總裁、董事長助理、執行總裁助理、工程總監、財務總監、財務部、運營管理部；物業公司副總經理、財務部經理；相關地產公司財務經理、出納、董事辦。

注：

1）物業公司項目部對每筆維修基金的使用應有明細臺帳及通知施工單位證據，物業公司財務部負責監管每筆費用的支付應有收據（含第三方維修、自行維修、業主賠償簽收），第三方維修費用如地產公司需發票應再更換。

2）以上費用不受資金計劃的約束，流程審批結束后緊急事項地產財務部在二日內支付，一般事項在五日內支付。

3）維修基金使用臺帳作為地產公司財務部對各施工單位的扣款依據。4）維修基金的使用流程執行物業公司內部的借款及審批流程。

（四）、驗收問題整改及甩項工程管理

1、在項目交房前由集團工程管理部組織的驗收程序中，現場發現記錄的整改問題應由地產工程部明確整改完善時間，由集團工程管理部、物業公司項目部及其他相關部門負責復驗，合格后方能正式移交，在此之前物業公司項目部對問題項涉及的系統、設施只負責代為管理，相關整改、維修、維護責任仍由原施工單位負責。

2、涉及甩項工程的，施工單位應嚴格遵守《現場施工管理規定》,甩項工程的進度、質量、現場管理等仍以地產工程部為主，物業公司項目部只負責影響業主安全、出行等事項的管理。

（五）、成品保護責任界定

1、對于已施工完成、但尚未經政府職能部門驗收的甩項工程，施工單位已安裝設備設施的成品保護工作由物業公司負責。

2、對于正在施工的甩項工程，在未向物業公司項目部正式移交、且問題區域未徹底整改完成前，其成品保護工作仍由施工單位負責。

(六)、后期維修問題的整理及改進

物業公司在后期使用過程中，對出現的設計錯誤、考慮不周、使用不便及設備、設施使用存在問題等進行整理劃分，做好分類統計，每季度反饋到集團運營管理部，以針對目前存在的問題，在后續的相關設計、采購、招標等工作中予以改進和完善。

第二篇：物業維修管理辦法

物業維修管理辦法

1、目的確保公司所管轄物業的業主能夠得到有效、及時的維修服務。

2、適應范圍

公司所轄各小區、寫字樓、門面房的維修。

3、報修程序

3.1管理員接到業主報修后，應問清情況并填寫《姿華物業維修單》，進行派工，如不能馬上維修，應予約維修時間。

3.2公司總值班室值班人員接到業主時，正常工作時間立即通知到報修業主所在的物業管理處，休息時間通知物業值班人員，并填寫《姿華物業維修單》。

3.3公司其他員工接到業主任何形式的報修，均應通知物業管理處，不得遺漏。

3.4任何人不得無單作業。

4、報修單填寫

《姿華物業維修單》的填寫應按以下規定執行：

4.1小區、門牌號、報修時間、維修項目、維修人員由派工管理員填寫。維修項目一欄維修人員可根據實際作業情況在管理員填寫的基礎上加注。

4.2更換配件、修復時間、工時費、材料費以及合計欄由維修人員填寫。工時費、材料費應嚴格執行公司規定標準。

4.3用戶意見及用戶簽字欄由維修人員在作業完畢后，請業主簽

署。

5、工作要求

5.1作業前如是應收費的維修項目要先向業主說明費用情況。

5.2小修不過時，中修不過天，大修不超過48小時，作業時間較長時，除非業主（住戶）提出停修要求，否則應堅持作業完畢，不得中途停止。

5.3禁止維修工接受業主饋贈，不得在業主家喝水、抽煙，更不得索要財物。

6、回訪

6.1 管理員或值班人員必須在報修后24小時內對報修業主進行回訪，落實維修作業情況和遵守紀律情況，并做好回訪記錄。

6.2公司質檢部不定期抽查回訪業主。

第三篇：物業維修管理辦法

物業維修管理辦法

一、目的、原則

1）目的：為進一步規范施工單位整改行為，確保工程遺留問題整改的效率和時效性，保障項目經營有序開展，特制定該方案。

2）原則：明確責任，理順流程，編制公司修繕定額；對簡易維修套用修繕定額，快速反應，及時歸整；對復雜修繕明確程序，及時完成施工及支付。

二、范圍、參與方

1）范圍：時代新城項目；

2）參與方：綜合部、工程部、審計部、物業公司、第三方、施工保修方；

三、維修流程

確認是否修繕范圍—＞物業公司填報維修派工單—＞綜合部確認修繕方—＞組織修繕—＞驗收—＞第三方審結支付—＞回訪統計—＞每年組織修繕定額修編、第三方考核。

見附件

一、修繕流程表

四、各方權責

1）物業公司：

建立微信維修群，當業主提出報修，物業公司組織人員現場判斷是否維修范圍（有爭議的可邀請綜合部、工程部現場判斷），并在維修群內發出相關圖片、戶號、位置、數量；

確認屬于開發商的維修范圍，物業公司向綜合部填報《維修派工單》；屬于物業公司維修范圍的，物業公司自行組織維修；屬于開發商范圍的，物業公司提交《維修派工單》至綜合部。

負責組織維修后的驗收，將維修后的照片發至維修群；對維修后的情況進行回訪，編制小區維修臺賬；每季度將維修情況報綜合部備案。參與第三方的考評、選聘。

2）綜合部：

判斷確認是否屬于開發商組織維修，判斷是否保修項目，判斷是否是內部修繕定額內的簡易維修還是復雜維修。

屬于保修項目的，轉工程部向施工方提出維修通知；屬于復雜維修的，通知第三方向工程部報方案、預算；屬于簡易維修的，直接通知第三進行維修；屬于保物業公司職責范圍內的，轉物業公司維修。

參與維修工程驗收，對簡易維修驗收可每月支付前現場抽查。對其驗收單中工作量進行會簽。

負責向第三方發出簡易維修指令。負責對第三方進行管理，對其工作履約情況進行考核。

負責對物業公司的維修臺賬進行匯總，3）工程部

對于保修項目，通知施工單位進行維修，在施工單位不能到位的情況（或多次維修不能滿足要求的情況）下，負責協同物業公司，組織第三方進行維修。

審核第三方提報的復雜維修的方案，并簽署意見。參與維修工程驗收，對簡易維修驗收可每月支付前現場抽查。對復雜維修驗收單中工作量進行會簽。

參與第三方的考評、選聘。4）審計部

每年年初編制簡單維修的修繕定額，參與第三方考評、選聘。經工程部確認的復雜維修方案，對其預算進行審核。

依據簡易維修、復雜維修的驗收單及其附件，每月進行結算審核。5）第三方：

及時按綜合部、工程部的指令組織維修；

對于復雜維修向工程部提出維修方案、經確認后編制施工預算。維修完畢填寫驗收單，匯總驗收資料，按月申請計量支付。6）施工單位

施工單位接受到工程部通知后，及時組織人員進行保修。保修期滿，先組織工程部、物業公司檢驗，取得質保期保修完好證明，再按合同退出保修金。

對于保修期外的復雜維修提出建議；

五、第三方管理

1）考評、選聘：由綜合部牽頭，每年對第三方進行一次考評、比選，與之簽訂合同。綜合部負責對施工單位現場施工人員勞動紀律，行為標準，作業規范實施統一代管。

2）資料：所有維修結算均以簽證的形式（并附有維修派工單、驗收單原件、維修前后的照片、結算書）。3）計價方式：

簡易維修：直接按內部修繕定額的項目價格表執行，直接以簽證工程量乘以固定包干單價計算，不再計取其他任何費用。工程量由物業公司、綜合部驗收確認。

復雜維修：由工程部最終確認工程量，審計按照審計規則進行審計。

4）工程維修完工后，每月辦理結算一次，辦理結算后，工程款支付至95%（外墻、屋面防水須經二次大雨后，驗收合格無滲漏方可辦簽證），剩下部分待保修期滿后無息一次性支付。維修結算：每月結算一次。

5）質量保障：為確保整改工程滿足使用功能要求，保障整改質量，最大限度的避免重復整改，由物業公司于每月20日前對上月整改工程量進行全面的驗收并在工程竣工驗收單上簽字。驗收小組固定成員：施工單位現場負責人，物業公司、綜合部、工程部。

六、定額修訂

每年年初由審計部發起，工程部、綜合部配合修編本常規修繕定額。

七、反饋編檔

維修驗收完成后，物業公司組織對維修情況進行反饋，作為第三方的考評依據。

物業公司每季度將小區的維修情況建立臺賬（應注明戶號、維修位置、維修情況、反饋情況等），報綜合部備案。

八、其他事項

1）施工合同約定內容：保修期內，經業主多次通知不能維修到位，業主方有權安排第三方維修，并按實際發生金額，加收100%的維修管理費。

2）保修金到期約定內容：保修金退還，需要工程部、監理、物業公司現出具保修合格證明，再行支付。

九、表格附件

維修派工單、維修驗收單、內部修繕定額、十、發布執行

套話

第四篇：物業維修基金管理辦法

參考資料一

關于貫徹落實《南京市物業維修基金管理辦法》的實施

意見

各有關單位:

為了貫徹落實《南京市物業維修基金管理辦法》(寧政發[2000]8號)（以下簡稱《辦法》），進一步規范物業維修基金的歸集、使用和管理，制定本實施意見。

一、維修基金歸集范圍

新建商品房、經濟適用房、集資房、已購公有住房、公有住房以及拆遷實行產權調換的房屋均應建立物業維修基金。

新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開發建設單位留作自用或出租的房屋。

二、維修基金繳交標準

1、自2000年5月1日起簽訂商品房買賣契約的，按《辦法》規定的維修基金標準繳交；

2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協議的，在契約或協議中已明確按《辦法》規定標準繳交的，則按《辦法》規定繳交；未明確的則按原規定繳交； 3、2000年1月7日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協議的，購售雙方仍按寧價房字（97）058號、寧財綜（97）85號、寧房管（97）78號三局聯合發文中的規定繳交，即：房屋建設單位應按每平方米建筑面積30元（多層）或45元（高層或設有電梯的多層）標準繳交；購房人均按每平方米建筑面積15元標準繳交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多層按每平方米建筑面積30元，高層按每平方米建筑面積40元標準由產權人繳交；

5、經濟適用房項目建設單位按每平方米建筑面積50元，購房人按每平方米建筑面積30元標準繳交；

6、單位出售公有住房的，按當時房改政策執行。屬于2000房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%，購房人按購房款的2%繳交；屬于1998房改政策的已購公有住房，售房單位按多層住宅、高層住宅購房成本價的6%、8%，購房人按購房成本價的1%繳交；屬于1995、1996、1997房改政策的已購公有住房，售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交，購房人按購房成本價的1%繳交。屬于集資建房的，購房人按照1998房改房政策繳交維修基金。

7、出租公有住房的，產權人應按上年實收租金的２０％繳交維修基金；

8、開發建設單位自用、出租商品房的，開發建設單位應按照《辦法》第八條第（二）項規定，比照本開發建設項目同類房屋售房款的2％(多層)或3%（高層）繳交維修基金。

三、維修基金繳交方式

(一)維修基金繳交時間、地點

1、商品房、經濟適用房繳交人應在領取房屋所有權證前到市房地產交易登記中心繳交維修基金；

2、已購公有住房、集資建房的售房單位，應在辦理房屋過戶登記前到市物業辦繳交維修基金；

3、拆遷實行產權調換的房屋產權人、開發建設單位等，應在領取房屋所有權證前到市房地產交易登記中心繳交維修基金。

(二)繳交維修基金應提供的資料

1、商品房、經濟適用住房、拆遷實行產權調換房

(1)《南京市商品房買賣契約》；

(2)《南京市城市房屋拆遷補償安置協議

（二）》；

(3)經濟適用住房批復；

(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協議》，且房屋已交付使用的，還應提供工程竣工驗收證明。

2、已購公有住房、集資建房

(1)《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)《南京市公有住房出售審批表》；

(3)《南京市出售公有住房價格評估測算表》；

(4)《公有住房售房款繳存單》；

(5)集資建房的批復。

3、開發建設單位自用、出租房

(1)立項批復；

(2)國有土地使用證；

(3)房屋權屬登記備案證明。

(三)維修基金繳交程序

1、商品房、經濟適用住房、拆遷實行產權調換房、開發建設單位自用、出租房維修基金繳交程序

(1)繳交人按要求辦結交易、產權登記手續，并領取《南京市房產登記收費通知單》；

(2)繳交人憑《南京市房產登記收費通知單》（如需要還應提供《南京市商品房買賣契約（副本）》）在繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業維修基金繳款憑證》。

2、已購公有住房、集資建房維修基金繳交程序

(1)售房單位按要求填寫《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)售房單位將《南京市已購公有住房維修基金測算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房價格評估測算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯單交市物業辦核驗；

(3)售房單位持審核過的《南京市已購公有住房維修基金測算表》在物業辦繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業維修基金繳款憑證》。

四、開設帳戶的條件和程序

(一)開設帳戶的條件

1、物業管理區域界定清楚，且經市、區物業行政主管部門確認；

2、維修基金已按規定繳交；

3、售房單位已按房改政策建立維修基金。

(二)開設帳戶的程序

1、售房單位、業主委員會或委托的物業管理企業向市物業辦提交開戶申請書，并附業主委員會成立登記確認表、業主委員會委托書及物業管理服務合同；

2、提交業主分戶清冊（業主分戶清冊格式由市物業辦統一印制）；

3、市物業辦審核后，出具開戶證明；

4、憑開戶證明和有關印鑒(業主委員會財務專用章和業主委員會正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續。名稱為XX業主委員會維修基金財務專用章，印章尺寸為4厘米×4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

五、維修基金的使用

維修基金為業主所有。管理實行專戶儲存、政府監管、規范使用的原則。

維修基金只能用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造項目，不得挪作他用；保修期滿后的小修和日常維護費用不從維修基金中列支，已實行物業管理的，從物業管理費中列支，未實行物業管理的由相關受益產權人按各自建筑面積比例均攤。

維修基金按幢建帳，核算到戶。

六、維修基金使用范圍

1、凡產權不屬該物業管理區域業主共有的，由其產權單位（人）或主管部門負責維修養護。

2、具體維修基金使用范圍見附件。

3、附件未涉及的，由市物業辦負責解釋。

七、維修基金申請使用的條件和程序

(一)申請使用必須具備以下條件

1、物業維修基金足額歸集到位，維修項目符合維修基金使用范圍；或符合維修基金使用范圍，且有部分物業維修基金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費用分攤標準并籌集存入維修基金專戶；

2、共用部位、共用設施設備保修期屆滿后；

3、房屋共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新、改造，業主委員會成立前，售房單位已事先征詢相關業主的書面同意；業主委員會成立后，涉及一幢樓業主的，已事先征詢相關業主和業主委員會的書面同意；涉及物管區域全體業主的，已事先征詢業主委員會的書面同意，且業主委員會書面意見經業主（代表）大會批準或授權；

4、出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修的情形，物業行政主管部門可責成產權人及管理單位負責實施，其基金支出按物業管理區域的相關業主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔。

(二)申請使用的程序

1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業辦提交維修基金使用申請表和房屋及設施設備維修基金使用預算計劃書；

成立業主委員會的，使用單位應于每年12月底前向業主委員會提出下維修計劃和基金預算，經業主委員會書面同意加蓋業主委員會公章；

業主委員會應在收到計劃和預算后15日內做出書面答復，逾期視為不同意。列入維修基金使用范圍的急修項目，物業管理企業應書面請示業主委員會，業主委員會應在24小時之內答復，逾期視為不同意；

2、提交業主分戶清冊，房改房售房單位還應提供房屋權屬證明等；

3、市物業辦受理后7日內審核完畢，急修項目特事特辦并簽署意見，按核定預算經費的70%預撥費用；

4、使用單位憑市物業辦開具的維修基金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續；

5、維修工程項目竣工后，使用單位憑已批準的維修基金使用申請表、維修工程合同、維修決算、維修工程項目費用結算發票、維修項目受益業主反饋表并加蓋業委會印章，到市物業辦辦理余額基金劃撥手續。

八、維修基金分攤辦法

(一)維修基金的分攤

1、房屋的共用部位發生自然損壞，包括同幢或同單元業主共同使用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，基金支出由同幢或同單元房屋內全體業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

2、已納入建設成本的共用設施設備發生自然損壞，包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設施等，基金支出由物業管理區域內相關業主或本幢相關業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

3、已納入建設成本的其他共用設施設備發生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋，基金支出由本物業管理區域內全體業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

4、同一物業未繳交維修基金的業主，其應承擔的維修費用，由業主委員會籌集。

(二)維修基金分攤使用比例

維修基金本金以按規定足額繳存的為基數，最高只能使用其基數的70%。分攤到戶后，部分業主使用本金70%還不敷維修費用的，由業主委員會及時續籌，續籌維修基金標準由業主委員會按業主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業主(代表)大會通過。原則上相關業主續籌后的維修基金余額不得少于其首次應繳的維修基金額。續籌標準自大會通過之日起7日內報市物業辦備案，并將續籌基金繳至市物業維修基金專戶。

維修基金分攤使用具體比例見下表：

使用年限

房屋等級 10年 20年 30年 40年 50年

鋼結構 10% 50% 70% 續籌 續籌

鋼混結構 20% 50% 70% 續籌 續籌

混合結構 10% 30% 50% 70% 續籌

磚木結構 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、維修基金的帳務管理

(一)維修基金實行兩級帳戶管理體系。一級帳戶為市物業辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結息、增值等帳務管理活動；二級帳戶為業主委員會或售房單位輔助帳戶，用于具所轄維修基金的使用；

(二)開設帳戶后，業主委員會、已實施物業管理的售房單位應將維修基金的輔助帳務委托物業管理企業代管，并在物業管理服務合同中約定。維修基金本金應按幢建立帳冊，記帳到戶。物業管理企業應將已使用物業維修費用的情況按幢登記，定期公布； 未實施物業管理的售房單位可自行管理帳務。

(三)業主委員會、售房單位或委托管理單位應當每季與市物業辦核對維修基金帳目并將下列情況每年向全體業主公布一次：

1、維修基金繳交、使用和結存的金額；

2、發生維修、更新的項目和費用及按戶分攤情況；

3、維修基金的其他情況。

(四)承辦銀行應當每月向市物業辦、業主委員會、售房單位打印維修基金帳戶對帳單。

(五)市物業辦每年向業主委員會或使用單位打印維修基金匯總數據余額單和利息憑證。

十、有關問題的補充說明

1、維修基金實行以一個物業管理區域為單位、統一管理的原則。已購公有住房維修基金須納入所在物業管理區域的，售房單位應遵守此原則，先按首次繳交標準對已購公有住房維修基金分攤到戶，并將相關購房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業管理區域統一管理，其使用申請、增值申請等日常業務不再由售房單位負責，轉由業主委員會負責。

2、電梯維修問題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺之前,仍按寧政發[2000]8號文件規定執行。

3、高層樓宇（含小高層）或多層設有電梯的業主，不論其使用電梯否，所有購房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標準不予區分。

4、高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設有電梯的，其維修基金繳交標準按高層標準執行，20m以下沒有電梯的按多層標準執行。

5、物業管理區域內，經營性車庫和產權面積之外的地下室，維修費用由使用人承擔，不在維修基金列支范圍。

6、物業管理區域內，經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。

7、購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報面積與產權備案證或購房價款的票據不符的，應在原契約中增加補充條款，予以明確；申報面積與房屋所有權證面積不符的，以房屋所有權證面積為準。

8、購房人簽約時間及實施購買行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時的政策執行。

9、對于已辦理房屋交易過戶手續，或已領取房屋所有權證的，如開發建設單位未繳納維修基金，應按政策規定予以追繳。對欠繳單位，房管機關將暫停辦理其產權初始登記手續，其非市政拆遷項目，暫停拆遷許可證的審批，對在建工程或項目，暫停預售（銷售）許可證的審批。屬于個人應繳未繳的，可由業主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分攤籌措。

10、已購公有住房維修基金未歸集到已購公有住房維修基金專戶的，有特殊困難的售房單位可申請用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或將維修基金挪作它用的，原售房單位應予以補交。

11、因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業主可持本人身份證件、開發建設單位證明及退房價款發票、注銷契約（或房地產權證）的證明、拆遷協議和業主委員會(或售房單位)的證明，到市物業辦辦理維修基金退款手續。

12、因房屋滅失辦理維修基金退款手續時，本金未使用過的，應將購房人繳交的本金退給購房人；若已動用過本金的，則退余額部分。

13、單位購買的商品房，已按規定繳交維修基金的，向職工出售時，產權單位不再繳交，購房職工仍按房改規定繳交原產權單位。

14、已購公有住房上市后，其共用部位、共用設施設備的維修管理責任單位以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與責任單位辦理戶名變更手續。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

15、商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

16、換購已購公有住房的，分別按不同購房的房改政策規定計算維修基金。原購房的單位維修基金轉入現購房，換購單位繳納現購房單位維修基金的不足部分；由換購單位退還購房人原購時繳交的個人維修基金，同時購房人繳納現購房個人維修基金。

17、在寧省級單位的房改房維修基金，執行統一政策，單獨管理。

附：《南京市物業維修基金使用范圍》。

附件

南京市物業維修基金使用范圍

第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），恢復承載能力。

修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新換隔熱板。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復路面、路牙。

2、綠地：經驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

3、公益性文體設施（亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機房部分：

1）曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。

3）導軌：更換變形損壞部件。

4）導靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

（二）中央空調

1、空調壓縮機部份：

1）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承，更換聯軸器柱銷、檔圈、傳動組。

2）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

3）螺桿式壓縮機：更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2、中央空調給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。

3、冷凝器：更換閥門、管道。

4、蒸發器：更換閥門，修換殼管、盤管。

5、膨脹閥：更換。

6、控制系統：更換主控板。

7、輔助設備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

8、風機盤管：更換風機、盤管。

9、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

10、雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發器、冷凝器。

11、通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

（三）鍋爐

1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2、水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。

3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。

4、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調節閥，油咀。

5、供熱設備：更換分汽缸、換熱器。

（四）電氣系統

1、強電：

（1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖。

（2）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

（3）低壓電器：電動機整機更換（5kw以上），轉子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2、弱電：

1）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。

2）廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。

3）電視系統：修換衛星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。

4）火災報警：修換區域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

5）安保監控：更換電視監控控制臺、監視器（多畫面），小區周邊防范的遠紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統。

6）綜合布線系統：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

（五）消防設備：

1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。

2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

（六）給排水：

1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2、排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。

（七）質量要求：

設備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產品標準的90%以上，正常運轉能耗不得高于原產品標準的110%。必要時，由行業主管部門或技術監督部門進行測試

第五篇：公有住房售后維修管理辦法

第一條為加強公有住房售后維修管理，明確售房單位或者其委托的管理單位（以下統稱售房單位）和住房所有權人、使用人的責任，保障住房的正常使用，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省行政區域內在城鎮住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房的維修管理。公有住房出售后實行物業管理的，依照國家和本省有關物業管理的規定執行。

第三條省人民政府建設行政主管部門負責全省公有住房售后維修的管理工作。設區的市、縣（市）人民政府房地產行政管理部門負責本行政區域內公有住房售后維修的管理工作。

第四條在公有住房出售時，售房單位與住房所有權人應當簽訂公有住房售后維修管理合同，界定住房的共用部位、共用設施設備和自用部位、自用設備，明確維修管理責任，并對其他有關事項進行約定。在本辦法發布前，出售公有住房未簽訂維修管理合同的，應當在設區的市、縣（市）房地產行政管理部門規定的期限內補簽合同。住房的共用部位，是指住戶共用的住房主體承重結構部位（包括屋頂、樓板、梁、柱、內外承重墻體、基礎）、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾道、煙道、排氣孔道、公用門廳、內天井和設備層等。住房的共用設施設備，是指居住小區、組團或者單幢住宅內，住戶共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵，電梯、公用電視天線、供電線路、照明設施，鍋爐、暖氣管道，煤氣管道，消防設施，以及綠地、道路、信報箱、傳達室、公共廁所、溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。住房的自用部位、自用設備，是指分戶門及其以內的門、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內的管線、器具，暖氣分戶閥門及其以內的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內的建筑物、構筑物和配套設備等。

第五條公有住房出售后，其共用部位、共用設施設備的維修和管理由原售房單位負責。同院或者同幢的公有住房出售前產在線圖書館權屬于二個及其以上單位的，在出售后，其共用部位、共用設施設備的維修和管理由原售房單位共同負責。公有住房出售后，其自用部位、自用設備的維修和管理由住房所有權人負責。但是，水、電、煤氣的收費中已經包含水、電、煤氣戶表的維修管理費用的，供水、供電和煤氣經營單位應當負責水、電、煤氣戶表的維修管理，并承擔相應費用。

第六條公有住房出售后，原售房單位應當建立住房共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于公有住房出售后住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第七條售房單位應當從實際收取的售房款中按照設置電梯的高層住宅為售房款總額的30％至40％，其他住宅為售房款總額的20％至30％的比例，提取維修基金，該項維修基金歸售房單位所有。購房者應當按照實際交付的購房款總額2％的比例，直接向售房單位交納維修基金。該項維修基金屬于住房所有權人共有，不計入住房銷售收入。

第八條在本辦法實施前，公有住房售出后未建立維修基金或者維修基金提取、交納的標準低于前條規定的，售房單位和購房者應當依照本辦法的規定，建立或者補充維修基金。

第九條售房單位應當按照設區的市、縣（市）房地產行政管理部門規定的比例，將維修基金劃分為住房共用部位維修基金和住房共用設施設備維修基金，并在銀行開設專戶儲存。其中住房共用部位維修基金按幢建帳，共用設施設備維修基金按居住區、組團建帳，實行?？顚Ｓ?。

第十條住房的共用部位、共用設施設備的維修管理費用從依照本辦法的規定建立的維修基金中列支。但是縣級以上人民政府對負責住房共用設施設備維修管理的部門和維修管理費用的支出另有規定的，按其規定執行。住房的自用部位、自用設備的維修管理費用由住房所有權人承擔。在建筑工程保修期內的住房，建筑法律、法規、規章規定由責任單位保修的，責任單位應當負責維修，并承擔相應費用。

第十一條維修基金不敷使用時，經當地房地產行政管理部門批準，售房單位可以按照住房建筑面積的占有比例，向住房所有權人續籌。具體籌集辦法，由設區的市、縣（市）人民政府制定。

第十二條住房所有權人可以依照國家和本省有關住房公積金管理的規定，向住房公積金管理中心申請使用其家庭成員的住房公積金，專項用于住房的大修。

第十三條售房單位應當定期向住房所有權人公布維修基金的使用情況，聽取住房所有權人對維修基金管理和使用的意見，并接受房地產行政管理、財政和審計部門的監督檢查。

第十四條公有住房售出后住房和設施設備需要維修的，在住房所有權人、使用人告知售房單位后，售房單位應當對報修項目進行登記，填寫住房維修任務單，通知維修人員，并在規定的期限內修復住房和設施設備。住房和設施設備的各類維修項目的維修期限，由設區的市、縣（市）房地產行政管理部門規定。

第十五條售房單位應當定期對住房的共用部位、共用設施設備進行檢查維修。維修住房和設施設備時，必須對維修質量負責，按照國家和本省制定的有關技術標準進行。不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備。

第十六條售房單位接受住房所有權人、使用人的委托對住房的自用部位、自用設備進行維修的收費標準，國家和本省發布的房屋修繕定額已作規定的項目，按其規定執行；未作規定的項目，由住房所有權人、使用人與售房單位協商議定。

第十七條住房所有權人、使用人因進行住房維修涉及住房的承重結構或者明顯加大建筑物荷載的，應當依照國家和本省的有關規定辦理審批手續。未經批準，不得擅自拆卸、改裝。

第十八條住房所有權人、使用人對住房的自用部位、自用設備進行維修時，不得影響住房的共用部位、共用設施設備的使用功能。因維修影響住房的共用部位、共用設施設備的使用功能或者造成毗連房屋損壞的，責任人應當負責修繕或者賠償。拒絕修繕或者賠償的，由售房單位組織修繕，所需費用由責任人承擔。

第十九條對住房和設施設備進行維修時，有關住房所有權人、使用人應當予以配合。不予配合給他人造成損失的，應當承擔賠償責任。

第二十條住房所有權人和售房單位對維修基金的交納和使用發生爭議時，可以協商解決；協商不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第二十一條售房單位未依照本辦法的規定提取或者補充維修基金的，由縣級以上人民政府財政、房地產行政管理部門責令限期提取或者補充維修基金；逾期仍未提取或者補充維修基金的，可以自應當提取、補充之日起，按日處以未提取或者未補充額萬分之三的罰款。

第二十二條違反本辦法第十四條第一款規定的，由縣級以上人民政府房地產行政管理部門予以警告，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第二十三條違反本辦法第十五條的規定，建筑法律、法規、規章對行政處罰機關和處罰方式已作規定的，按其規定執行；未作規定的，由縣級以上人民政府房地產行政管理部門予以警告，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第二十四條設區的市、縣（市）人民政府可以根據本辦法制定實施細則。

第二十五條本辦法自發布之日起施行。