第一篇：孝感市物業(yè)管理辦法

孝感市物業(yè)管理辦法

2011-12-23 16:38:19 來源：孝感市人民政府

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于孝感市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條 住房保障和房屋管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理工作。

規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、城管、工商、物價(jià)、財(cái)政、民政、人防、公安、消防等部門根據(jù)各自職能分別做好管理和服務(wù)工作。

第四條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)。

社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的小區(qū)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向住房保障和房屋管理部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

住房保障和房屋管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第三章 附屬設(shè)施設(shè)備的配置

第七條 新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。配置物業(yè)服務(wù)用房按照國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求執(zhí)行；沒有規(guī)定的，配置物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不少于十五平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號(hào)，并且具備辦理房 地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。

第八條 規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)按第七條的規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。住房保障和房屋管理部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房位置。建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)在售房合同中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。

第九條 物業(yè)服務(wù)用房專門用于物業(yè)管理服務(wù)工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得擅自改變其用途。

住房保障和房屋管理部門在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，業(yè)主有權(quán)查詢。

第十條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車庫、車位與住戶套數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，由規(guī)劃行政主管部門按照相關(guān)規(guī)定制定。

第十一條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的水電氣等專業(yè)設(shè)施的計(jì)量表應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨(dú)立計(jì)量表,由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)向最終用戶收費(fèi)。

第十二條 新建住宅小區(qū)內(nèi)安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。

第四章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)條件的，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

第十五條 籌備組由五至七名成員組成，其中社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人一名、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表一名、業(yè)主代表三至五名。籌備組組長由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人擔(dān)任。業(yè)主代表由社區(qū)居委會(huì)在愿意參加籌備工作，且有一定人數(shù)業(yè)主推薦的業(yè)主中確定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料。

第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第十七條 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)、召開形式、業(yè)主大會(huì)決定的作出等事項(xiàng)，依照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由委員和候補(bǔ)委員組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生。

候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)由五至十一名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。候補(bǔ)委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置。

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員按照預(yù)定名額和候選人得票順序當(dāng)選。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十一條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

（一）不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的；

（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的；

（三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；

（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；

（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì) 委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任的。

第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用收益中列支或由全體業(yè)主分?jǐn)偅唧w額度由業(yè)主委員會(huì)提出預(yù)算，并由業(yè)主大會(huì)表決通過。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在每年三月底前公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第二十四條 未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第五章 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向住房保障和房屋管理部門備案。

有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的住房保障和房屋管理部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）投標(biāo)人少于三人；

（二）總建筑面積少于兩萬平方米。

第二十六條 鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

第二十七條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并配套必要的二次供水設(shè)施和安裝分戶計(jì)量裝置；

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；

(三)小區(qū)用電納入所在地區(qū)供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

(四)在城市管道燃?xì)庵鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量表；

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按專項(xiàng)設(shè)計(jì)要求配置到位；

(六)按照防火要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

(八)按照規(guī)劃要求完成環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)管理用房等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)。

第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

物業(yè)承接查驗(yàn)按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房〔2010〕165號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市）住房保障和房屋管理部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗(yàn)記錄；

（六）交接記錄；

（七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié) 一般規(guī)定

第三十三條 業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制，依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)。

第三十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。

第三十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；

（三）物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活；

（四）發(fā)生群體性事件；

（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件；

（六）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案，按照有關(guān)規(guī)定向住房保障和房屋管理部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同

第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會(huì)表決通過，但業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外：

（一）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；

（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

（三）合同期限；

（四）違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由住房保障和房屋管理部門會(huì)同其他相關(guān)行政主管部門制發(fā)。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服 5 務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

第三十九條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；

（二）物業(yè)服務(wù)合同期滿，已依法選聘其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時(shí)，履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案；

（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；

（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第四十一條 普通住宅、保障性住房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照屬地管理原則，由價(jià)格行政主管部門會(huì)同住房保障和房屋管理部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定制定。

其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)以及其他項(xiàng)目服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，報(bào)價(jià)格行政主管部門、住房保障和房屋管理部門備案。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)前，必須到價(jià)格行政主管部門申請(qǐng)辦理《湖北省服務(wù)價(jià)格（收費(fèi)）監(jiān)審證》，實(shí)行亮證收費(fèi)，并自覺接受價(jià)格行政主管部門的年度審驗(yàn)。

第四十三條 已竣工尚未出售或者尚未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單 位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向最終用戶收取費(fèi)用：

（一）實(shí)行一戶一表的業(yè)主自用的向業(yè)主收取；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；

（三）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費(fèi)。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第七章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第一節(jié) 物業(yè)的使用

第四十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；

(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)部門。

第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十八條 房屋交付后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況 需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修

第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。

第五十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。

第三節(jié) 車位、車庫的使用管理

第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)以附贈(zèng)或者出售、出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。在滿足業(yè)主需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個(gè)月。出租的車位、車庫應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當(dāng)報(bào)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)查詢。

第五十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他公共場地設(shè)置車位的，其車位設(shè)置、管理等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定。

業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定收取場地使用費(fèi)的，場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并支付一定比例的報(bào)酬。

第四節(jié) 物業(yè)的維護(hù)

第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。

第五十四條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，由相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。

物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業(yè)正常使用時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主共同維護(hù)和管理；業(yè)主大會(huì)可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人維護(hù)和管理。

第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或入戶端口以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、更新、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、養(yǎng)護(hù)時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五十七條 物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定交存住宅專項(xiàng) 維修資金。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。

發(fā)生緊急情況，需要立即使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)提出使用申請(qǐng)，經(jīng)住房保障和房屋管理部門、財(cái)政部門審核后進(jìn)行資金撥付。

第五十八條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。

利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。收益屬全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主共有。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。

第五十九條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，責(zé)任人不及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第八章 舊住宅區(qū)的物業(yè)管理

第六十條 原規(guī)劃建設(shè)的住宅區(qū)或相對(duì)獨(dú)立且配套設(shè)施比較齊全的住宅區(qū)（院落），可依法成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)主委員會(huì)為實(shí)施主體，選聘有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司提供服務(wù)，或?qū)⑺璺?wù)的內(nèi)容分別委托專業(yè)服務(wù)單位提供服務(wù)，或動(dòng)員和組織業(yè)主或物業(yè)使用人自行提供服務(wù)。

第六十一條 單位自管住宅區(qū)（院落）或直管公有住房比較集中的住宅區(qū)（院落），可建立房屋管理(產(chǎn)權(quán))單位負(fù)責(zé)召集，社區(qū)居委會(huì)和專業(yè)部門（單位）及業(yè)主、物業(yè)使用人代表組成的聯(lián)席會(huì)議制度，通過共同協(xié)商達(dá)成《管理服務(wù)協(xié)議》，由房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位負(fù)責(zé)牽頭統(tǒng)一管理服務(wù)。

第六十二條 房屋用途多樣，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，又難以圍墻建院的住宅區(qū)，可建立社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)召集，房屋管理(產(chǎn)權(quán))單位、專業(yè)部門（單位）和業(yè)主、物業(yè)使用人代表組成的聯(lián)席會(huì)議制度，通過共同協(xié)商達(dá)成《社區(qū)物業(yè)服務(wù)公約》，成立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等社會(huì)組織，以有償微利的方式提供物業(yè)服務(wù)。

第九章 法律責(zé)任

第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對(duì)違反本辦法的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、核實(shí)，并依法處理。

第六十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位違反本辦法的，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)予以處理。

住房保障和房屋管理部門或者其他有關(guān)行政管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的工作人員違反本辦法的，依法追究其責(zé)任。

第十章 附則

第六十五條 本辦法有效期5年，自2011年11月9日起施行至2016年11月8日止。

孝感市人民政府辦公室 2011年11月10日印發(fā)

第二篇：加強(qiáng)物業(yè)管理辦法

加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理辦法

為進(jìn)一步加強(qiáng)縣城區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善監(jiān)管機(jī)制，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，改善人民群眾生活質(zhì)量，加快推進(jìn)“富麗安康新縣城”建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、四川省《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的重要性

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。加強(qiáng)物業(yè)管理工作，對(duì)于促進(jìn)城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理，改善城市人居環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推進(jìn)城市精神文明建設(shè)，保障物業(yè)的合理使用，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值，增加就業(yè)崗位，維護(hù)社區(qū)秩序，營造和諧社會(huì)氛圍具有十分重要的意義。各級(jí)各有關(guān)部門要高度重視物業(yè)管理工作，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化措施，健全機(jī)制，全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作，不斷擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，及時(shí)化解管理領(lǐng)域和各類矛盾和問題，切實(shí)提高物業(yè)管理工作和整體水平。

二、物業(yè)管理工作的主要任務(wù)及措施

（一）加強(qiáng)前期物業(yè)管理工作。住建部門要切實(shí)加強(qiáng)前期物業(yè)管理的監(jiān)管工作。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定，在辦理商品房預(yù)售許可證前采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。未簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》的，住建（房管）部門不予以辦理商品房預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式，雙方共同遵守。

（二）落實(shí)物業(yè)管理用房。新規(guī)劃建設(shè)的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照不低于項(xiàng)目總建筑面積3‰的比例配建物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用

1房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公員工宿舍等方面，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)辦公用房可以從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，面積不得小于20m2。規(guī)劃部門、住建部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積的審查，納入建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑方案的審查內(nèi)容，并在建筑工程規(guī)劃許可證中注明物業(yè)管理用房的位置和面積。在主體工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，由規(guī)劃、住建部門組織綜合竣工驗(yàn)收備案審查，把與物業(yè)管理相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)和完善，納入到備案審查范圍，凡未通過驗(yàn)收備案審查交房的，按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十六條嚴(yán)肅處理。

（三）推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，并列入鎮(zhèn)政府和社區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從社區(qū)居委會(huì)、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實(shí)施管理規(guī)約等工作，同時(shí)積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)的工作。業(yè)主委員會(huì)成員可以獲得適當(dāng)報(bào)酬，其標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)費(fèi)來源由業(yè)主大會(huì)通過制定《業(yè)主委員會(huì)章程》等形式予以確定。縣級(jí)相關(guān)部門和鎮(zhèn)人民政府要支持業(yè)主委員會(huì)的工作。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與解除。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日期30日內(nèi)，按規(guī)定程序向縣城管部門、房管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60日告知。物業(yè)服務(wù)合同解除（終止）后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法與

業(yè)主委員會(huì)辦理退出交接事宜，依法履行交接義務(wù)。縣住建（房管）、城管、公安、工商等部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同簽訂、解除（終止）及交接等活動(dòng)的監(jiān)督和信用管理，對(duì)違反法律法規(guī)的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，由縣物價(jià)部門會(huì)同住建（房管）部門制定并組織實(shí)施。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，健全企業(yè)財(cái)務(wù)帳目，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按規(guī)定項(xiàng)目收費(fèi)，自覺接受物價(jià)、房管、城管部門及業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要全面履行職責(zé)，既要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，還要督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不得以房屋空置、開發(fā)遺留問題、無需接受服務(wù)等原因拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目收費(fèi)的，主管部門要迅速介入處理。

（六）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)自身隊(duì)伍建設(shè)，提高從業(yè)人員服務(wù)水平；按照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；認(rèn)真做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作，做好業(yè)主入住及物業(yè)的裝飾裝修管理；做好管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的日常管理和維護(hù)保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)并勸阻違反業(yè)主公約、城市管理和涉及公共安全有關(guān)規(guī)定的行為，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告；自覺接受縣物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督，積極參與社區(qū)建設(shè)、城市管理和衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建活動(dòng)；處理好與業(yè)主委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)的關(guān)系，化解物業(yè)服務(wù)管理中的矛盾糾紛。

（七）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)考核評(píng)定與目標(biāo)責(zé)任考核、日常管理考核相結(jié)合，對(duì)服務(wù)水平低、群眾意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改，逾期整改不到位的，依法降低資質(zhì)等級(jí)直至取消資質(zhì)。城管部門要根據(jù)城市管理考核辦法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取月抽查、季檢查、全年總評(píng)相結(jié)合的方式進(jìn)行考評(píng)，切實(shí)提高

物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，城管、住建、（房管）部門要引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，做到管理服務(wù)不越位、不缺位、不錯(cuò)位。對(duì)無故中斷物業(yè)服務(wù)等行為的企業(yè)要依法處理。

三、理順物業(yè)管理體制，明確工作責(zé)任。

構(gòu)建縣、鎮(zhèn)、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理體制。縣住建（房管）部門是全縣物業(yè)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)管和考核。縣城管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作，加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的管理和考核。縣級(jí)相關(guān)部門按職能職責(zé)加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)管和服務(wù)工作。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居委會(huì)按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

（一）縣住建（房管）局：負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑保修期內(nèi)各責(zé)任主體的監(jiān)督管理，包括房屋維修基金管理；負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作的監(jiān)督和綜合管理以及負(fù)責(zé)全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；上報(bào)、頒發(fā)和管理三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的監(jiān)督管理。

（二）縣城管局：負(fù)責(zé)城區(qū)物業(yè)管理的日常工作；在縣住建局組織物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核和年檢時(shí)，對(duì)城區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職情況出具意見；在住建（房管）部門審查房屋維修基金使用時(shí)出具意見；負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng)優(yōu)評(píng)先”的初審和推薦工作；指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)工作，負(fù)責(zé)對(duì)成立的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行備案；組織開展物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合工作。

（三）縣公安局：負(fù)責(zé)查處違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的行為；加強(qiáng)犬類動(dòng)物管理；加強(qiáng)保安服務(wù)管理；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)的綜合治理和治安防范工作。

（四）縣民政局：負(fù)責(zé)督促社區(qū)工作人員參加縣主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，加大社區(qū)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)工作的支持力度。

（五）縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排物業(yè)監(jiān)督管理工作的資金。

（六）縣人力資源和社會(huì)保障局：負(fù)責(zé)落實(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)傾斜的就業(yè)扶持政策。

（七）縣環(huán)保局：負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)排放污染物的行為；查處小區(qū)油煙污染、噪音干擾等影響居住的行為。

（八）縣物價(jià)局：負(fù)責(zé)制定各物業(yè)小區(qū)與其物業(yè)服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)，并督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法公布；查處相關(guān)違法行為。

（九）縣規(guī)劃建設(shè)執(zhí)法局：負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖要求的違法建設(shè)。

（十）縣消防大隊(duì)：負(fù)責(zé)查處擅自占用防火間距、損壞公共消防設(shè)施、堵塞消防通道、增加建筑物火災(zāi)荷載、占用消防道路設(shè)施等行為。

（十一）縣工商局：負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得工商營業(yè)執(zhí)照及其他違反工商行政管理法律法規(guī)的行為；辦理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工商登記時(shí)，依法發(fā)放營業(yè)執(zhí)照；辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營范圍時(shí)，依法扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營。

（十二）南江鎮(zhèn)、東榆鎮(zhèn)人民政府：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案的初審；負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問題；處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系，協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的更換、移交等工作；及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)關(guān)于物業(yè)管理活動(dòng)的投訴，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與“創(chuàng)優(yōu)評(píng)先”工作。

（十三）社區(qū)居委會(huì)：負(fù)責(zé)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，指導(dǎo)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；配合縣城管部門、鎮(zhèn)人民政府開展轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)；協(xié)助解決業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛。

四、積極扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展

（一）鼓勵(lì)人才引進(jìn)，給予勞動(dòng)用工支持。管理普通住宅類的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與聘用的當(dāng)全日制普通高校畢業(yè)生簽定3年以

上勞動(dòng)合同并繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的，經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，享受公益性崗位補(bǔ)助政策。人力資源和社會(huì)保障部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招錄人員，優(yōu)先提供招聘崗位，對(duì)于用工缺口較大的企業(yè)，可組織專場招聘會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)招錄就業(yè)困難人員，按有關(guān)政策規(guī)定，享受社保補(bǔ)貼和崗位補(bǔ)貼。

（二）嚴(yán)格規(guī)范涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)，凡法律法規(guī)和政策規(guī)定可減免的依法予以減免。鼓勵(lì)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，凡管理的住宅小區(qū)獲得國家、省級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)，或物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)由三級(jí)升為二級(jí)、二級(jí)升為一級(jí)的，分別給予獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)由縣財(cái)政統(tǒng)籌安排。

（三）優(yōu)化住宅專項(xiàng)維修資金使用。積極探索使用住宅專項(xiàng)維修資金的新路徑，以確保物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備安全為前提，維護(hù)廣大業(yè)主利益為目標(biāo)，對(duì)發(fā)生危及房屋使用安全和人民群眾人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，啟動(dòng)應(yīng)急維修。同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步簡化工作流程，縮短辦事時(shí)限，提高工作效率，提升住宅專項(xiàng)維修資金管理水平。

（四）切實(shí)優(yōu)化物業(yè)服務(wù)法制環(huán)境。物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)、城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會(huì)要充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，宣傳普及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，增強(qiáng)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵章守法意識(shí)；要積極爭取人民法院的支持，通過巡回法庭進(jìn)小區(qū)、小額速裁等方式，依法調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，引導(dǎo)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共建文明和諧示范小區(qū)。

第三篇：物業(yè)管理辦法

物業(yè)公司商鋪暫行管理辦法

為了更好的更有效的對(duì)各處商鋪進(jìn)行管理和服務(wù)，特制定本辦法。

一、租賃協(xié)議的簽定、續(xù)簽、及協(xié)議的保管 協(xié)議的簽定及續(xù)簽由集團(tuán)招商部負(fù)責(zé)，協(xié)議簽定后物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，合同原件一式三份由物業(yè)公司辦公室、集團(tuán)招商部進(jìn)行保管，合同復(fù)印件送存集團(tuán)財(cái)務(wù)部。

二、各項(xiàng)費(fèi)用的收取

1、各項(xiàng)費(fèi)用包括：房屋租賃費(fèi)、水電押金、使用過程中的水電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用。

2、商鋪出租簽定合同時(shí)，首次交納租金由集團(tuán)招商部進(jìn)行催交，由財(cái)務(wù)室時(shí)行收取后，再由 物業(yè)公司加蓋合同公章并將相應(yīng)的商鋪鑰匙交給租賃戶，同時(shí)將所租商鋪的水電表底數(shù)告知租賃戶。

3、后期費(fèi)用的收取 后期費(fèi)用收取原則上由財(cái)務(wù)直接收繳，但考慮實(shí)際情況，每個(gè)苑區(qū)的商鋪費(fèi)用的收取由每個(gè)苑區(qū)的物管員收繳后，按財(cái)務(wù)收費(fèi)管理制度及時(shí)上交公司財(cái)務(wù)。

4、各苑區(qū)負(fù)責(zé)人： ① XX苑商鋪：XXX ② XX苑商鋪：XXX

5、相關(guān)人員的工作要求： 各苑區(qū)物管員應(yīng)根據(jù)各苑區(qū)的情況，建立好收費(fèi)臺(tái)賬（收費(fèi)臺(tái)賬格式由物業(yè)公司辦公室和財(cái)務(wù)室共同制定），收取每一筆費(fèi)用時(shí)都須如實(shí)填寫，每月月末把當(dāng)月的完整收費(fèi)臺(tái)賬上報(bào)物業(yè)公司辦公室和物業(yè)公司經(jīng)理處，再由物業(yè)公司辦公室匯總后將其轉(zhuǎn)交集團(tuán)財(cái)務(wù)部和招商部，商鋪管理和收費(fèi)時(shí)如遇特殊情況，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)出具書面性的材料予以說明。

6、監(jiān)督 收費(fèi)過程中，物業(yè)公司辦公室、集團(tuán)財(cái)務(wù)室應(yīng)根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容及相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)人員予以糾正。對(duì)于商鋪的租賃情況及各項(xiàng)費(fèi)用的收繳情況，集團(tuán)招商部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司辦公室各安排一名人員每月按時(shí)對(duì)所租賃的房屋使用情況及費(fèi)用收取情況進(jìn)行檢查，對(duì)所檢查的結(jié)果由物業(yè)公司辦公室寫出書面材料，由集團(tuán)招商部、財(cái)務(wù)部確認(rèn)后，上報(bào)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)。如遇上述第4條提到的特殊情況，物業(yè)公司辦公室應(yīng)核實(shí)情況是否屬實(shí)，并在說明材料上注明并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)，由分管領(lǐng)導(dǎo)作出意見進(jìn)行處理。

三、獎(jiǎng)罰 文檔沖億季，好禮樂相隨mini ipad移動(dòng)硬盤拍立得百度書包

1、罰： ① 苑區(qū)責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取電費(fèi)費(fèi)用，若未按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取的，給公司所造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。② 收費(fèi)人員在收費(fèi)時(shí)由于個(gè)人的疏漏少收了相關(guān)費(fèi)用，責(zé)任人負(fù)責(zé)追回，追不回的由責(zé) 任人承擔(dān)。③ 收費(fèi)人員在收取費(fèi)用后應(yīng)及時(shí)上交財(cái)務(wù)，若因時(shí)間關(guān)系確定無法上交時(shí)，收費(fèi)人員應(yīng) 妥善保管好收取的費(fèi)用；若因個(gè)人保管不善遺失的由個(gè)人承擔(dān)。④ 財(cái)務(wù)應(yīng)配合收費(fèi)員的工作，按時(shí)收取費(fèi)用。

2、獎(jiǎng)： ① 所租賃出去的商鋪后期管理交由物業(yè)公司，集團(tuán)公司應(yīng)按照以前的制度將當(dāng)年所 收房屋租金的20%給予物業(yè)公司作為投入成本的補(bǔ)償。② 物業(yè)公司再房屋租金進(jìn)行盈利的情況下，且收費(fèi)人員在所管商鋪?zhàn)饨鹗杖∵_(dá)到90%后，可根據(jù)收費(fèi)人員的工作內(nèi)容量、收費(fèi)過程中的艱辛及責(zé)任，建議物業(yè)公司從集團(tuán)公司給予物業(yè)公司20%的房屋租金中拿出3%作為對(duì)員工的獎(jiǎng)勵(lì)。商業(yè)街商鋪物業(yè)管理規(guī)定

一、商業(yè)街商鋪為XX開發(fā)有限公司,商鋪只作正當(dāng)經(jīng)營用途,商戶在使用期間應(yīng)遵守與開發(fā)商簽定的合同規(guī)定,不得擅自改變?cè)摲课萁Y(jié)構(gòu)和用途。

二、商鋪商戶必須對(duì)門前實(shí)行“三包”:包綠地、包衛(wèi)生、包秩序,不得隨地亂丟垃圾。要注意做好消防安全工作,不亂堆放雜物阻塞通道。

三、商鋪內(nèi)不得從事黃、賭、毒,非法販制盜版制品等違法犯罪活動(dòng)。

四、商鋪內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危險(xiǎn)物品。

五、自覺維護(hù)物業(yè)的整潔、美觀,保持公用通道的暢通,以及共用設(shè)備、公共設(shè)施的完好。

六、商鋪的裝修應(yīng)遵守XX裝修手冊(cè)的規(guī)定,裝修房屋要事先告知XX物業(yè)管理處,由XX物業(yè)管理人員依法對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。如商戶違章建筑,XX物業(yè)公司可以依法采取相應(yīng)措施制止其行為,對(duì)其違章裝修或妨礙他人正常使用物業(yè)而造成損失的,違章商戶應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

七、商鋪商戶在收到當(dāng)月費(fèi)用通知單后,須在一個(gè)星期內(nèi)前往XX物業(yè)管理公司交納管理費(fèi)、水電費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用,已辦理銀行委托轉(zhuǎn)帳的商戶,須保持帳戶金額充裕,方便銀行辦理代扣款業(yè)務(wù)。歡迎預(yù)交,逾期一個(gè)月未能按時(shí)交費(fèi)的商戶,物業(yè)管理公司將每天加收千分之五的滯納金。

八、商戶在日常經(jīng)營時(shí),不得妨礙或影響鄰近居民正常休息。不得產(chǎn)生高分貝噪音,營業(yè)時(shí)間規(guī)定為7:00~23:00,節(jié)假日或法定假期可適當(dāng)延長。超級(jí)市場可24小時(shí)營業(yè)。1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對(duì)物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一； 1.3 報(bào)修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對(duì)業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場搶修； 1.4 走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；

三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。1.5 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。2 商鋪裝修服務(wù)管理

2.1 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； 對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。

2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝臵、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝臵，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位臵圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等 2.4 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對(duì)施工人員無有效管理，勢必會(huì)影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝臵或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證，因?yàn)橐坏┩ｋ姡岷诘臓I業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過程與辦公項(xiàng)目類似，在此省略。4 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理 4.1 商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。4.2 工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐鈮Φ娜娣鬯⒀b飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)； 小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）是指及時(shí)修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補(bǔ)面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對(duì)原有建筑物技術(shù)資料的補(bǔ)充，是為日后建筑物的維修、整改、擴(kuò)建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4.4 維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時(shí)，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對(duì)修繕工程有設(shè)臵總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個(gè)工程施工過程中對(duì)現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對(duì)施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進(jìn)行監(jiān)督管理。4.5 檢查監(jiān)督 維保部主管對(duì)屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。5 商鋪保安服務(wù)管理 5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點(diǎn)如下：

5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝臵和自動(dòng)滅火裝臵，這些裝臵直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝臵便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝臵、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝臵；

運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位、多角度，尤其對(duì)出售貴重商品及金融營業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時(shí)監(jiān)控人員及時(shí)錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進(jìn)出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)用對(duì)講機(jī)通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決問題。對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處臵防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場及時(shí)向上級(jí)和公安部門報(bào)告.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對(duì)商品將帶來不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)臵便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購臵行為；

大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時(shí)，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時(shí)保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時(shí)有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時(shí)商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費(fèi)領(lǐng)商品時(shí)，都會(huì)造成柜臺(tái)前人頭攢動(dòng)的擁擠現(xiàn)象，不法分子會(huì)乘機(jī)作案盜竊錢包，這時(shí)保安就應(yīng)上前維護(hù)秩序，保障顧客人身與財(cái)產(chǎn)的安全；

商鋪為使收銀活動(dòng)安全，收銀員換班或營業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時(shí)保安應(yīng)上前保護(hù)收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點(diǎn)、夜晚值班時(shí)要提高警惕，加強(qiáng)巡邏；

對(duì)夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突發(fā)事件。商鋪入口時(shí)保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強(qiáng)，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對(duì)講機(jī)報(bào)告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等 5.4 監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，以便查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的 5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測裝臵（煙感探測器和溫感探測器）和自動(dòng)滅火裝臵（噴淋裝臵）。這些裝臵直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝臵便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處臵；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、防火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。6 商鋪保潔服務(wù)管理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、樓梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購物環(huán)境。6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個(gè)“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。6.2 商鋪保潔管理的重點(diǎn)

商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境； 商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位臵，及時(shí)清理； 雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)臵一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。

對(duì)商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放臵鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位臵； 對(duì)一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時(shí)清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對(duì)花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識(shí)； 草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛“名稱牌”，簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識(shí)，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運(yùn)時(shí)，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔； 商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位臵；等等 7.3 檢查督導(dǎo)

部門主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。8 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì) 把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。8.1 租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空臵率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位臵。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

8.1.1 競標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)： 嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定，預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

8.1.3 租金條款 租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位臵的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空臵率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位臵等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費(fèi)等。大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住＃ㄒ灿凶饨鹬胁话笾行拚母禄鹨氐模┑?8.2 廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位臵；廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等． 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布臵，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。8.3 項(xiàng)目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長途電話、電子郵件等服務(wù)：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會(huì)、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活： 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)： 開辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等： 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。9 商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。10 商鋪保險(xiǎn)管理

商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施： 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。

第四篇：新版物業(yè)管理辦法

濰坊市住宅小區(qū)停車管理辦法

第一條

為規(guī)范住宅小區(qū)車輛停放管理，保障住宅小區(qū)停車規(guī)范有序，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定，以及市政府《關(guān)于規(guī)范市區(qū)公共停車管理秩序的實(shí)施意見》（濰政辦發(fā)﹝2015﹞13號(hào)）要求，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理住宅小區(qū)的停車管理。

第三條

本辦法所稱停車場地包括：

（一）住宅小區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（位）；

（二）住宅小區(qū)區(qū)域內(nèi)的防空地下室依照規(guī)定允許用作停車的泊位；

（三）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意占用業(yè)主共有道路或者其他場地而設(shè)置的公共停車泊位（含增建的立體停車樓、機(jī)械泊位等）；

第四條

住宅小區(qū)的停車管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者受委托的專業(yè)停車管理單位負(fù)責(zé)（以下統(tǒng)稱停車管理單位）。

第五條

住宅小區(qū)停車管理按照有序暢通、安全優(yōu)先、便民為本、兼顧公益以及業(yè)主自治與市場運(yùn)作相結(jié)合的原則進(jìn)行。

第六條

市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)停車管理工作的監(jiān)督管理。

各縣市區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)停車管理工作的監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督停車管理單位依法做好住宅小區(qū)停車管理工作。

市城市管理行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)查處違規(guī)占用綠地停車、破壞綠地改建停車位的行為。

市公安局負(fù)責(zé)處理影響他人通行或者影響消防安全并經(jīng)停車管理單位勸阻無效的停車行為。

市規(guī)劃局負(fù)責(zé)增建、改建停車設(shè)施的項(xiàng)目審批。

市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)查處停車管理單位的價(jià)格違法行為。市人防辦負(fù)責(zé)對(duì)防空地下室用作停車的相關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的停車管理糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。

第七條

小區(qū)的停車場地應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

（一）小區(qū)規(guī)劃的地下車庫和防空地下室允許用作停車的泊位，應(yīng)當(dāng)有照明、排水、消防等設(shè)施，并按照規(guī)定設(shè)置明顯的標(biāo)志標(biāo)線；

（二）機(jī)械停車泊位應(yīng)當(dāng)有專人值守；

（三）在小區(qū)道路或者其他場地上設(shè)置的停車泊位，應(yīng)當(dāng)有明顯的標(biāo)志標(biāo)線和編號(hào)，并且不能影響消防、救護(hù)等特種車輛的正常通行；

（四）落實(shí)監(jiān)控等技防措施。

第八條

住宅小區(qū)停車應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

（一）小區(qū)內(nèi)原則上只允許停放本小區(qū)住戶的私家小型客貨車，禁止停放大客車、大貨車；

（二）已購買車庫（位）的業(yè)主應(yīng)當(dāng)將車輛停放在自己的車庫（位）內(nèi)，不得占用公共停車泊位；

（三）遵守小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議、管理規(guī)約和小區(qū)車輛管理制度，服從車輛停放管理人員的指揮；

（四）依照規(guī)定或者協(xié)議約定按時(shí)交納停車相關(guān)費(fèi)用；

（五）車輛應(yīng)當(dāng)對(duì)號(hào)入座，停放在指定的位置，禁止在小區(qū)大門口、樓道口、消防通道、人行道、地下車庫出入口、業(yè)主車庫門口、綠地等場所停放；

（六）商業(yè)往來顧客的車輛不得停放在小區(qū)內(nèi)，業(yè)主大會(huì)另有約定的，從其約定；

（七）外來訪客的車輛停放須服從車輛停放管理人員的指揮，停放在指定的臨時(shí)泊位，占用其他業(yè)主車位臨時(shí)停放的，應(yīng)留好聯(lián)系電話；

（八）小區(qū)內(nèi)的自行車、三輪車、摩托車等車輛，應(yīng)當(dāng)按停車管理單位劃定的位置統(tǒng)一停放。

第九條

經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并按規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)后，可以通過拓寬、平整、硬化小區(qū)路面或建設(shè)立體車庫等方式增加停車位。對(duì)停車位特別緊張的小區(qū)，在不影響消防、救護(hù)等車輛通行的情況下，可對(duì)小區(qū)道路進(jìn)行合理劃線，設(shè)置停車位。

停車設(shè)施改造需占用小區(qū)綠地的，可采用建設(shè)樹蔭車位、鋪設(shè)植草磚、搭設(shè)花架等方式補(bǔ)償綠化面積。

住宅小區(qū)內(nèi)車庫（位）尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置停車位。

第十條

住宅小區(qū)車庫（位）原則按配建比例進(jìn)行租售，開發(fā)建設(shè)單位不得有以下行為：

（一）將小區(qū)配套的車庫（位）出售給非本小區(qū)的單位或者個(gè)人；

（二）故意囤積車庫（位），不向業(yè)主出售、出租；

（三）對(duì)車庫（位）只售不租。

第十一條 開發(fā)建設(shè)單位在房屋預(yù)（銷）售時(shí)，應(yīng)制定住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法，向購房人明示并作為房屋買賣合同的附件。住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法應(yīng)明確車庫（位）數(shù)量、布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租售比例等內(nèi)容，并合理劃定租售區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門店前的停車位，不得用于租售，作為小區(qū)公共停車位進(jìn)行管理，由停車管理單位與業(yè)主大會(huì)參照城市公共停車場協(xié)商管理模式。

購房人簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)遵守住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法，按照約定購買或租用車庫（位）。

因開發(fā)建設(shè)單位未制定住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法或相關(guān)約定不明確等原因，導(dǎo)致對(duì)車位租售事宜有爭議的，是租是售按購房人意愿實(shí)施。

第十二條

對(duì)于符合辦理權(quán)屬證書條件的車庫（位），房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)按規(guī)定發(fā)放權(quán)屬證書。

第十三條

小區(qū)內(nèi)防空地下室允許出租用作停車的，應(yīng)向全體業(yè)主開放，所得收益按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則分配。法律法規(guī)另有規(guī)定的，按照法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第十四條

實(shí)行封閉式管理的住宅小區(qū)，應(yīng)設(shè)置車輛門禁系統(tǒng)，建立車庫（位）及使用人信息資料。停車管理單位應(yīng)對(duì)小區(qū)車輛逐一登記，按規(guī)定核發(fā)停車出入卡（證）。

第十五條

停車管理單位應(yīng)制定住宅小區(qū)車輛管理規(guī)定和停車平面示意圖，在小區(qū)顯著位置予以公示。

第十六條

對(duì)于臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)的車輛，停放時(shí)間不超過2小時(shí)的，不收費(fèi)；停放時(shí)間超過2小時(shí)的，應(yīng)交納臨時(shí)停車費(fèi)，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定。

停車管理單位接受業(yè)主大會(huì)委托對(duì)臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，停車管理單位可從臨時(shí)停車費(fèi)中提取不高于40%的管理費(fèi)用。

第十七條

任何單位和個(gè)人不得阻攔執(zhí)行任務(wù)的警車、消防車、救護(hù)車、環(huán)衛(wèi)清運(yùn)車、工程維修車、為業(yè)主和使用人服務(wù)的送貨安裝車等車輛進(jìn)入小區(qū)，不得對(duì)其收取停車費(fèi)。

第十八條 業(yè)主進(jìn)入住宅小區(qū)長期停放車輛的，應(yīng)事先購買或租用車庫（位）。未購買或租用車庫（位）的，作為臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)車輛管理。

未購買或租用車庫（位），而又拒絕支付臨時(shí)停車費(fèi)的，停車管理單位有權(quán)禁止該車輛進(jìn)入小區(qū)。

第十九條

住宅小區(qū)內(nèi)車庫（位）銷售實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，銷售價(jià)格由買賣雙方自行約定。

車庫（位）租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門另行制定。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車的，應(yīng)交納車位場地使用費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由停車管理單位參考車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后實(shí)施。

第二十條

業(yè)主在住宅小區(qū)內(nèi)停車，無論車庫（位）（不含地上封閉式獨(dú)立車庫）是出售還是出租，均應(yīng)向停車管理單位交納停車服務(wù)費(fèi)。

前期物業(yè)管理階段的停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門另行制定。業(yè)主大會(huì)成立后，停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與停車管理單位以合同形式約定。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車設(shè)置的車位，停車管理單位接受業(yè)主大會(huì)委托進(jìn)行管理的，可從車位場地使用費(fèi)中提取不高于40%的管理費(fèi)用。停車管理單位提取管理費(fèi)用后，業(yè)主不再另行交納停車服務(wù)費(fèi)。第二十一條

車庫（位）銷售及出租收入歸有處置權(quán)的產(chǎn)權(quán)單位所有，由其支配；停車服務(wù)費(fèi)歸停車管理單位所有，用于停車管理服務(wù)支出；車位場地使用費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)提取停車管理單位的管理費(fèi)后剩余部分，屬小區(qū)公共收益，可用于劃轉(zhuǎn)維修資金公共賬戶、業(yè)主委員會(huì)辦公或業(yè)主大會(huì)同意的其它需要。

第二十二條

屬建設(shè)單位或者其他單位所有的尚未出售、出租的空置車庫（位），應(yīng)交納停車服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)單位與停車管理單位參照政府指導(dǎo)價(jià)格協(xié)商確定。

第二十三條

住宅小區(qū)停車收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，開發(fā)建設(shè)單位與停車管理單位應(yīng)當(dāng)在小區(qū)的顯著位置設(shè)置停車收費(fèi)標(biāo)識(shí)牌，公布車庫（位）售價(jià)、租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車位場地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、臨時(shí)停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)電話等內(nèi)容。

第二十四條

停車管理單位接受業(yè)主大會(huì)委托，管理占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車設(shè)置的車位以及臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)車輛的，應(yīng)對(duì)車位場地使用費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)單獨(dú)建賬，并每年不少于兩次在小區(qū)內(nèi)公布收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

第二十五條

停車管理單位不得有亂收費(fèi)、收費(fèi)不開財(cái)稅部門統(tǒng)一票據(jù)等行為。停車管理單位為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，停車管理情況記入其信用檔案，并與其招投標(biāo)、資質(zhì)辦理、評(píng)優(yōu)評(píng)先等工作掛鉤。

第二十六條 開發(fā)建設(shè)單位對(duì)車庫（位）只售不租的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期整改，逾期不整改的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依法進(jìn)行處理，并將其不良行為記入信用檔案。

第二十七條

業(yè)主惡意堵塞小區(qū)出入口和占用消防通道的，由公安部門按照《道路交通安全法》、《治安管理處罰條例》和《山東省消防條例》等法律法規(guī)規(guī)定，依法及時(shí)處理。

第二十八條

本辦法涉及由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)，在住宅小區(qū)不具備業(yè)主大會(huì)召開條件、業(yè)主大會(huì)召開不成功、業(yè)主委員會(huì)未組建或不能履行職責(zé)等情況下，由所屬社區(qū)居委會(huì)決定。

第二十九條

實(shí)行業(yè)主自治管理和社區(qū)居委會(huì)管理的住宅小區(qū)以及其他非住宅物業(yè)管理區(qū)域，可根據(jù)實(shí)際情況參照本辦法執(zhí)行。第三十條

本辦法自2016年2月15日起實(shí)施，有效期2021年2月14日。

濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2016年2月

號(hào)印發(fā) 15

第五篇：2017版《物業(yè)管理辦法》

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、委托其他管理人(以下統(tǒng)稱物業(yè)管理人)或者自行對(duì)房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)治理體系，建立物業(yè)服務(wù)綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與民族團(tuán)結(jié)、平安和諧的社區(qū)建設(shè)。

第四條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。

規(guī)劃、建設(shè)、公安、消防、價(jià)格、民政、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、城市管理、市政公用等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)有關(guān)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第五條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)糾紛;居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)糾紛納入社會(huì)治安綜合治理的考核內(nèi)容。第六條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，房地產(chǎn)、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中需要協(xié)調(diào)的問題。

第七條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定政策，鼓勵(lì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭猩鐣?huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第八條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，建立誠信檔案，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營和服務(wù)。

第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理 第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域

第九條新建建筑按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施、社區(qū)建設(shè)等因素，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，使用同一配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十條建設(shè)單位銷售房屋前,應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和地名核準(zhǔn)文件等資料，向縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，征求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及公安、消防、市政公用等部門的意見后，劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知建設(shè)單位。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域在房屋銷售前向房屋買受人明示。第十一條物業(yè)管理區(qū)域劃定后需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門按照本條例的規(guī)定重新劃分。

第二節(jié)配套設(shè)施

第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配建的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，由政府建設(shè)并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用;配建的供熱交換、變電配電、燃?xì)庹{(diào)壓、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、公共廁所、消防以及商業(yè)服務(wù)等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案文件中載明建設(shè)單位、明確產(chǎn)權(quán)歸屬，建設(shè)費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱等市政公用設(shè)施、設(shè)備、由建設(shè)單位出資建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)分別與水、電、氣、熱等專業(yè)經(jīng)營單位就供應(yīng)方式、主要技術(shù)指標(biāo)、質(zhì)量保證和使用年限等進(jìn)行協(xié)商，簽訂書面協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確設(shè)計(jì)、施工要求和材料、設(shè)備選型等內(nèi)容，明確有關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)單位參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的權(quán)利義務(wù)。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的非公益性教育、文化、體育等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)明確投資主體、產(chǎn)權(quán)歸屬。屬于建設(shè)單位所有的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主服務(wù)。

第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照方便業(yè)主、滿足物業(yè)管理需要配建物業(yè)服務(wù)用房;物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之二，除老舊住宅區(qū)外，總面積不應(yīng)少于三百平方米;物業(yè)服務(wù)用房分處設(shè)置的，單處建筑面積不小于五十平方米。物業(yè)服務(wù)用房的水、電、氣、熱應(yīng)當(dāng)獨(dú)立調(diào)控與計(jì)量。

業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積不應(yīng)少于三十平方米。物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入建筑物共用面積分?jǐn)偅ㄔO(shè)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。

第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的車庫、車位，計(jì)入容積率且未作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟模ㄔO(shè)單位可以向業(yè)主附贈(zèng)、出售、出租。

下列車庫、車位屬于業(yè)主共有：

(一)計(jì)入容積率且作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟?(二)未計(jì)入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設(shè)備層建造、劃定的車庫、車位;(三)占用小區(qū)道路、共用場地劃定的車位。

第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施應(yīng)當(dāng)敷設(shè)到最終用戶。

需要加裝二次供水、變電配電、供熱交換、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位就相關(guān)設(shè)施投資、產(chǎn)權(quán)歸屬等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由專業(yè)經(jīng)營單位投資的除外。

第三節(jié)前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第十七條建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理人管理前期物業(yè)。

業(yè)主大多屬于同一單位的，可以依托單位工會(huì)組織或者生活后勤服務(wù)組織，確定前期物業(yè)管理方式。

使用政府投資或者政府融資的保障性住房，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。第十八條委托物業(yè)管理人管理前期物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形、房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任承擔(dān)等內(nèi)容進(jìn)行約定。

保障性住房項(xiàng)目，前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)應(yīng)當(dāng)符合自治區(qū)的規(guī)定。

第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定制定前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約。鼓勵(lì)使用前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。

第二十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，向房屋買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約，房屋買受人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)約定。

縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約制定的監(jiān)督、指導(dǎo)，依法履行備案管理職責(zé)。

第二十一條建設(shè)單位交付前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃認(rèn)可，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格;(二)供水、排水納入市政公共管網(wǎng)系統(tǒng)，用電納入市政供電網(wǎng)絡(luò)，安裝計(jì)量裝置符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);(三)在城市管道燃?xì)狻⒓泄峁芫W(wǎng)覆蓋區(qū)，按照設(shè)計(jì)完成燃?xì)狻⒐峁艿婪笤O(shè)與管網(wǎng)連接，安裝燃?xì)狻⒐岱謶艨刂蒲b置和計(jì)量裝置，滿足分戶計(jì)量收費(fèi)要求;(四)通信、有線電視數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;(五)安全監(jiān)控裝置或者電梯、鍋爐等特種設(shè)備以及消防供水、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和滅火裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施，檢查驗(yàn)收合格;(六)按照規(guī)劃完成物業(yè)服務(wù)用房以及停車庫、車位的配建;(七)按照設(shè)計(jì)完成綠化工程建設(shè)，因季節(jié)原因需延后完成的，建設(shè)單位作出的書面保證已在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

分期建設(shè)的項(xiàng)目，建成區(qū)應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定，并與施工區(qū)設(shè)置隔離設(shè)施。第二十二條建設(shè)單位交付前期物業(yè)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理人移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;(二)共用設(shè)施清單及其安裝、使用和保養(yǎng)、維修等技術(shù)資料;(三)園林施工圖、樹種清單;(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(五)業(yè)主名冊(cè);(六)法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方約定交付的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止的,物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房及前款所列資料移交給業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與執(zhí)行機(jī)構(gòu) 第一節(jié)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)

第二十三條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，但基于法律規(guī)定、法院或者仲裁委員會(huì)法律文書、征收補(bǔ)償決定、繼承或者受遺贈(zèng)、合法建造以及基于合同關(guān)系的占有房屋的物業(yè)使用人，適用本條例關(guān)于業(yè)主的規(guī)定。

業(yè)主對(duì)房屋專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分，依法享有共有權(quán)和共同管理權(quán)，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);業(yè)主不得以放棄權(quán)利不承擔(dān)義務(wù)。第二十四條建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)送縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門，并抄送居民委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議：(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上;(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上;(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。第二十五條符合召開業(yè)主大會(huì)條件的，縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門接到建設(shè)單位、業(yè)主或者委托的物業(yè)管理人的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起六十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府和業(yè)主、居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表七人以上十一人以下單數(shù)組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示其成員名單和工作職責(zé)。第二十六條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(一)確認(rèn)業(yè)主身份、戶數(shù)及所持有專有部分建筑面積;(二)確定召開業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(四)確定業(yè)主大會(huì)表決權(quán)計(jì)票方法;(五)提出業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)選定方案、入選條件，公布執(zhí)行機(jī)構(gòu)人員名單或者提出候選人名單和選舉辦法;(六)需要在業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議上決定的其他事項(xiàng)。籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議召開十五日前，將前款規(guī)定的事項(xiàng)書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主對(duì)公告事項(xiàng)提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議。籌備組召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十七條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)的，可以委托代理人參加，并出具委托書，明確委托事項(xiàng)、權(quán)限、期限等。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少，全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

第二十八條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約;(二)選舉或者更換業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)成員;(三)選擇物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)管理人;(四)籌集和使用共有部分、共用設(shè)施專項(xiàng)維修資金;(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(六)決定改變共有部分的用途，利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用;(七)決定業(yè)主大會(huì)與業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員工作報(bào)酬;(八)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有和共同管理的事項(xiàng)。

前款第四項(xiàng)至六項(xiàng)的決定，除本條例另有規(guī)定外，需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;其他事項(xiàng)的決定，需經(jīng)專有部分占總建筑物面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意。第二十九條業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)按下列方式確定：

(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分?jǐn)?shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分為一人，未交付的部分，以及同一產(chǎn)權(quán)人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;(二)專有部分建筑面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記的建筑面積計(jì)算;尚未登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測建筑面積計(jì)算;尚未實(shí)測的，暫按房屋買賣合同約定的建筑面積計(jì)算。

第三十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定事項(xiàng)可以采用集中投票表決的方式，也可以采用書面征求意見的方式。

采用書面征求意見方式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交業(yè)主簽收;無法送交業(yè)主簽收的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并設(shè)置密封箱回收業(yè)主意見，公示期不得少于十五日。

第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先書面征求所代表的業(yè)主的意見，并經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。

第三十二條未參加表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第三十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議每年至少召開一次。有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形的。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)

第三十四條業(yè)主大會(huì)可以選舉業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)所在地社區(qū)居民委員會(huì)臨時(shí)代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是：

(一)召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(二)代表業(yè)主與物業(yè)管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理人履行物業(yè)服務(wù)合同;(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(六)組織監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;(七)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)業(yè)主組成，設(shè)主任、副主任和若干執(zhí)行委員和候補(bǔ)委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過五年，業(yè)主委員會(huì)委員可連選連任。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)管理區(qū)域所在地的縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門提交下列備案資料：

(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議;(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(三)管理規(guī)約;(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。受理備案的部門自收到備案資料之日起十日內(nèi)，對(duì)備案資料進(jìn)行核查，并書面征求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見;符合規(guī)定的，予以備案登記，出具備案證明和業(yè)主委員會(huì)刻制印章的證明。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)到備案部門辦理備案變更。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者副主任主持，有三分之二以上委員出席，做出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

第三十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議做出的決定，應(yīng)當(dāng)在做出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。

業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議、委員會(huì)會(huì)議的資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以解釋、答復(fù)。業(yè)主要求出具書面答復(fù)意見的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。根據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)決定，可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)財(cái)物狀況進(jìn)行審計(jì)。換屆后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第四十條業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);(二)非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)管理人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)管理人減免其個(gè)人物業(yè)服務(wù)費(fèi);(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)終止其委員資格：

(一)超越職責(zé)權(quán)限或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議、決定，不履行委員職責(zé)的;(二)違反本條例第四十條規(guī)定的;(三)不適合擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其他行為;業(yè)主委員會(huì)委員以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求或者不再是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員資格自行終止。

第四十二條業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理負(fù)責(zé)人、管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭等事項(xiàng)共同作出約定。

第四章物業(yè)使用 第一節(jié)一般規(guī)定

第四十三條物業(yè)使用應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)的決定，妥善處理相鄰關(guān)系，不得違背社會(huì)公德，損害公共利益和他人的合法權(quán)益。

第四十四條違反管理規(guī)約有下列行為之一的，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人有權(quán)對(duì)行為人進(jìn)行勸阻、制止，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失：

(一)任意棄置垃圾、拋擲雜物、排放污水的;(二)擅自占用物業(yè)共有部分的;(三)產(chǎn)生噪音、振動(dòng)對(duì)相鄰業(yè)主造成不利影響的;(四)其他違反管理規(guī)約的行為。第四十五條物業(yè)使用中不得實(shí)施下列行為：

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施用途的;(二)擅自改變房屋用途或者對(duì)原有建筑物加層、改建、擴(kuò)建的;(三)非法處分或者占用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;(四)侵占、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地、公共綠地、共用設(shè)施的;(五)擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大承重墻原有門窗尺寸，降低抗震、消防、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的;(六)損壞屋面、樓層防水，擅自改裝燃?xì)狻崃芫€、設(shè)施，超出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載的;(七)違法存儲(chǔ)、堆放易燃、易爆、危險(xiǎn)化學(xué)、放射性物品，違法排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)排放噪聲污染環(huán)境的;(八)違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品或者架設(shè)戶外廣告，在沿街陽臺(tái)外晾曬衣物、堆放物品等影響市容市貌的;(九)占用、堵塞消防通道、消防施救場地，違反消防安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范安裝設(shè)施、設(shè)備的;(十)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定，危及公共利益和他人合法權(quán)益的行為。

物業(yè)管理人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止并報(bào)告有關(guān)行政主管部門。第四十六條規(guī)劃、建設(shè)、公安、消防、價(jià)格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、城市管理、市政公用等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、治安、消防、價(jià)格、特種設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，公布受理方式、程序和期限，依法及時(shí)處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為。第四十七條業(yè)主出租房屋及車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中載明承租人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)，并將承租人、租賃期限、物業(yè)服務(wù)和水、電、氣、熱等費(fèi)用交納的約定等情況，書面告知業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理人。

第二節(jié)房屋裝修與改變用途

第四十八條業(yè)主進(jìn)行房屋裝修，應(yīng)當(dāng)將裝修內(nèi)容、計(jì)劃工期、裝修工程負(fù)責(zé)人姓名、聯(lián)系方式等告知相鄰業(yè)主、物業(yè)管理人。

物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)就下列事項(xiàng)與業(yè)主簽訂書面協(xié)議：(一)裝修施工的時(shí)間;(二)裝修垃圾的處置與清運(yùn);(三)電梯使用、共用部分臨時(shí)占用等注意事項(xiàng);(四)樓頂、窗外、陽臺(tái)安裝設(shè)施、設(shè)備、護(hù)欄等的要求;(五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的行為;(六)違約責(zé)任。

第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、市政公用建筑和物業(yè)服務(wù)用房，不得擅自改變用途。

有下列情形之一確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理相關(guān)手續(xù)：

(一)因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整，公共服務(wù)設(shè)施、市政公用建筑和物業(yè)服務(wù)用房超出配建要求和使用需要的;(二)水、電、氣、熱等的供應(yīng)方式、技術(shù)等發(fā)生變化造成原有公共服務(wù)設(shè)施閑置的;(三)建筑物共用設(shè)備層等閑置的。第五十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約，主動(dòng)與有利害關(guān)系的業(yè)主溝通，也可請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)予以協(xié)助，并經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主書面同意。

第五十一條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，在符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防、特種設(shè)備安全管理等法律、法規(guī)的規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的前提下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第三節(jié)車庫與車位的使用

第五十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。車庫、車位總量少于業(yè)主總數(shù)或者需要數(shù)的，應(yīng)當(dāng)在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約中明確取得車庫、車位的方法。

車庫、車位滿足業(yè)主需要后，可以向物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人出租，但不得出售，除管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)另有規(guī)定的外，出租期限一次不超過十二個(gè)月;租賃合同期滿后，業(yè)主有新增需要的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足。

第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位尚有空余的，物業(yè)管理人不得占用業(yè)主共有道路、場地設(shè)置車庫、車位。

確需占用業(yè)主共有道路、場地劃定車位，不得占用消防車通道、消防車登高操作場地，不得遮擋消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。

第五章物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi) 第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)

第五十四條物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

(一)共有部分、共用設(shè)施以及業(yè)主共有車庫、車位的使用管理、維護(hù)養(yǎng)護(hù);(二)公共綠化管護(hù);(三)共有部分、公共區(qū)域的清掃保潔、冰雪清除等環(huán)境衛(wèi)生維護(hù);(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)，安全防范、救助等事項(xiàng)的協(xié)助工作;(下轉(zhuǎn)第八版)(上接第七版)(五)物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等工作;(六)代收取的業(yè)主共有房屋、設(shè)施、車庫(位)等使用費(fèi)的賬務(wù)管理;(七)制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案;(八)保管物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案;(九)其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

鼓勵(lì)物業(yè)管理人拓展服務(wù)范圍，滿足業(yè)主多元化生活服務(wù)需求。

第五十五條業(yè)主大會(huì)決定委托物業(yè)管理人進(jìn)行物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)與受委托方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、物業(yè)管理用房、合同期限、合同解除、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

鼓勵(lì)使用物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

第五十六條物業(yè)管理人經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)同意，可以將共有部分、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、綠化管護(hù)、清掃保潔、冰雪清除、秩序維護(hù)、安全防范，以及業(yè)主共有收益賬務(wù)管理等事項(xiàng)委托專業(yè)單位實(shí)施，并明確管理責(zé)任和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。受委托的專業(yè)單位對(duì)業(yè)主權(quán)益造成損害的，物業(yè)管理人承擔(dān)連帶責(zé)任。

第五十七條業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同以外的買賣、裝修房屋交付驗(yàn)收，停車保管、人身財(cái)產(chǎn)安全防范，房屋、車位中介服務(wù)，房屋專有部分清掃、保潔、維修，物流配送、養(yǎng)老護(hù)理等事項(xiàng)有服務(wù)要求的，可以與物業(yè)管理人協(xié)商，就服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收取、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

第五十八條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前九十日通知。

第五十九條物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)管理人與業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理人未履行通知義務(wù)或者未辦理物業(yè)移交手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

第六十條業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，或者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有異議的，可以向業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門投訴。

業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)對(duì)投訴事實(shí)及時(shí)核查;涉及房屋共有部分、共用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)詢問所涉范圍其他業(yè)主的意見。經(jīng)核查屬實(shí)的，業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理人發(fā)出整改通知，督促其限期整改;業(yè)主投訴不成立的，予以回復(fù)并進(jìn)行說明。第六十一條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系和企業(yè)信用信息披露制度，將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量列入信用考核指標(biāo)，提高業(yè)主、業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)、居民委員會(huì)考評(píng)意見的權(quán)重系數(shù)。

第六十二條任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫物業(yè)管理人代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)不得作出減損物業(yè)管理人權(quán)益或者增加其義務(wù)的決定。第六十三條物業(yè)管理人依法享受國家和自治區(qū)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施維護(hù)、保潔、綠化等使用水的，水費(fèi)按照綠化用水價(jià)格執(zhí)行;使用電、氣的，電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)按照居民用電、用氣價(jià)格執(zhí)行。

第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第六十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅類前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并綜合物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，適時(shí)予以調(diào)整，及時(shí)向社會(huì)公布。

實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)就完成服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行成本測算，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、計(jì)費(fèi)方式等。

政府在商品住宅小區(qū)配建的保障性住房，保障戶無法單獨(dú)選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力，對(duì)保障戶交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)給予補(bǔ)助。

第六十五條尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。第六十六條物業(yè)管理人違反價(jià)格管理規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的、強(qiáng)制服務(wù)或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)、或者不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的，業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)超收部分有權(quán)制止或者糾正，業(yè)主有權(quán)拒交。

物業(yè)管理人履行合同義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得拒交或者惡意拖欠。

第六十七條業(yè)主將物業(yè)交付他人使用，約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)使用人履行約定;物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

業(yè)主將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第六十八條水、電、氣、熱供應(yīng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶直接收取費(fèi)用，不得強(qiáng)迫物業(yè)管理人代收代交。物業(yè)管理人代收水、電、氣、熱費(fèi)用的，不得向業(yè)主加收手續(xù)費(fèi)。

物業(yè)管理人不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)限制業(yè)主的水、電、氣、熱卡充值，影響業(yè)主正常生活。

第六章物業(yè)的保修與維護(hù) 第一節(jié)物業(yè)保修、維護(hù)責(zé)任

第六十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。建設(shè)單位將保修責(zé)任委托物業(yè)管理人承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴處理制度。物業(yè)存在缺陷，屬于保修范圍和保修期限的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)即時(shí)登記、查看，與業(yè)主、物業(yè)管理人商定修復(fù)方式、期限。因物業(yè)質(zhì)量缺陷或者有安全隱患影響使用的，建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)采取補(bǔ)救措施，并對(duì)造成的損失依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十條物業(yè)保修期限屆滿后，房屋專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。房屋專有部分出現(xiàn)危害安全、公共利益和他人合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第七十一條物業(yè)保修期限屆滿后，建筑物共有部分及共用設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)由物業(yè)管理人負(fù)責(zé)。電梯、鍋爐等特種設(shè)備，應(yīng)當(dāng)由特種設(shè)備生產(chǎn)廠商負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)或者由取得相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)維修單位負(fù)責(zé)。

第七十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)予以配合。第二節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金

第七十三條專項(xiàng)維修資金用于共有部分、共用設(shè)施保修期滿后的養(yǎng)護(hù)、維修和更新、改造。專項(xiàng)維修資金的交存、續(xù)交、使用、管理，按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十四條需要使用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修、更新、改造共有部分、共用設(shè)施最小使用單元三分之二以上且專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，經(jīng)業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)同意，物業(yè)管理人可以委托維修、更新、改造單位制定緊急處置方案，即時(shí)組織搶修。處置方案、搶修結(jié)果、費(fèi)用支出等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，接受業(yè)主的監(jiān)督：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;(二)電梯故障停止使用的;(三)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門鑒定為危房需要加固、維修的;(四)房屋局部有垮塌、脫落危險(xiǎn)的;(五)共用消防設(shè)施、設(shè)備損壞已不具備防火、滅火功能的;(六)其他危及房屋使用安全的情形。

國家對(duì)老舊小區(qū)改造和老舊電梯更新需要使用維修資金另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第七章老舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第七十五條對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的老舊住宅區(qū)，縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，改造整治規(guī)劃和計(jì)劃應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。

第七十六條對(duì)業(yè)主數(shù)量較少的老舊住宅區(qū)，市或者縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)合理整合物業(yè)管理區(qū)域，也可以組織協(xié)調(diào)多個(gè)老舊住宅區(qū)共同委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

第七十七條老舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地、消防、文化體育設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)、改造資金，由政府承擔(dān);屬于設(shè)施不配套等遺留問題的，由原產(chǎn)權(quán)單位或者建設(shè)單位承擔(dān);老舊住宅區(qū)水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施、設(shè)備建設(shè)、改造資金，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

第七十八條鼓勵(lì)具備條件的老舊住宅區(qū)，結(jié)合改造整治，建設(shè)經(jīng)營性用房、車庫、車位，規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可時(shí)，可以適度提高容積率和建筑密度。新建的經(jīng)營性用房、車庫、車位歸全體業(yè)主共有，經(jīng)營收益可以彌補(bǔ)改造整治資金的不足，或者納入住宅專項(xiàng)維修資金管理。

第七十九條縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)老舊住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì)實(shí)行業(yè)主自治管理。

第八章法律責(zé)任

第八十條建設(shè)單位違反本條例第十條第三款、第二十條第一款規(guī)定，未向房屋買受人明示物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正;逾期不改的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。第八十一條建設(shè)單位違反本條例第十五條規(guī)定，擅自處分屬于業(yè)主共有車庫、車位的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十二條建設(shè)單位違反本條例第二十一條、第二十二條規(guī)定，交付的前期物業(yè)不符合要求的，不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的，對(duì)建設(shè)單位處建設(shè)工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款;物業(yè)管理人違反前款規(guī)定，承接的前期物業(yè)不符合要求的，不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第八十三條建設(shè)單位、物業(yè)管理人、專業(yè)維修單位、專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例規(guī)定，不履行或者拖延履行保修、維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款，造成業(yè)主損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十四條業(yè)主委員會(huì)委員違反本條例第四十條規(guī)定，退還挪用、侵占業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和索取、收受的報(bào)酬及得到的不當(dāng)利益;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八十五條業(yè)主、物業(yè)管理人和物業(yè)使用人違反本條例第四十五條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任;違反行政管理規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、城市管理、公安、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處。

第八十六條物業(yè)管理人違反本條例五十九條規(guī)定，解除、終止物業(yè)服務(wù)合同后拒不辦理退出手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第八十七條物業(yè)管理人違反本條例第六十六條規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的、強(qiáng)制服務(wù)或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)、或者不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門責(zé)令改正，限期退還違規(guī)收取的收費(fèi);情節(jié)嚴(yán)重的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第八十八條物業(yè)管理人違反本條例第六十八條代收水、電、氣、熱等費(fèi)用向業(yè)主加收手續(xù)費(fèi)的，或者限制為業(yè)主水、電、氣、熱卡充值，影響業(yè)主生活的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，限期退還加收費(fèi)用。

第八十九條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，以及其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

(一)未按照規(guī)定的期限、條件劃分物業(yè)管理區(qū)域的;(二)未按照規(guī)定組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主大會(huì)或者干預(yù)、阻撓業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)選舉的;(三)接到舉報(bào)投訴不及時(shí)處理的;(四)其他不履行法定職責(zé)的行為。

第九十條違反本條例規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以處罰的其他行為，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第九章附則

第九十一條本條例下列用語的含義：

(一)容積率，是指建設(shè)用地合理使用的規(guī)劃控制指標(biāo)，以建設(shè)用地規(guī)劃許可范圍內(nèi)總建筑面積與用地面積的比值表示。(二)其他管理人，是指社區(qū)(居委會(huì))依法成立的便民服務(wù)組織，或者提供清掃保潔、冰雪清除、保安巡查、綠化管護(hù)、房屋修繕與設(shè)施養(yǎng)護(hù)、維修與搶修、管道疏通等專業(yè)服務(wù)的單位。

(三)共有部分，是指承擔(dān)建筑物主體承重結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯

間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、避難層、設(shè)備間等。

(四)共用設(shè)施，是指業(yè)主共有的建筑物附屬設(shè)施、設(shè)備，主要包括電梯、水泵、水箱、天線、樓道燈、避雷裝置、消防設(shè)施、給排水管線、共用采暖及空調(diào)管線設(shè)備，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、人造景觀、路燈、溝渠、池、井、視頻監(jiān)控、門禁、圍欄、垃圾容器、公益性文體設(shè)施和市政公用產(chǎn)品供應(yīng)管線，以及共用設(shè)施使用的房屋等。

第九十二條自治區(qū)人民政府可以根據(jù)本條例，制定物業(yè)管理的具體規(guī)定和辦法。第九十三條本條例自2017年7月1日起施行。

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