第一篇：淺談如何破解農村土地產權制度對城鎮化的制約[小編推薦]

淺談如何破解農村土地產權制度對城鎮化的制約

桓臺縣住建局 于德洋（2014年11月27日）

我國城鎮化已經進入一個高速發展階段，而不斷減少的耕地面積與城鎮化用地需要之間的矛盾越發激烈。農村土地制度通過對土地配臵與勞動力配臵的重組間接影響土地城鎮化和人口城鎮化。因此，深化農村土地產權制度改革，切實保障農民在土地上的各項權益，讓農民分享城鎮化成果，是貫徹落實黨的十八大精神，全面建成小康社會的一項緊迫而又重大的戰略任務。

一、農村土地產權制度存在的主要問題

黨的十一屆三中全會以后，對農村土地規定實行家庭承包經營的制度。1986年6月通過了《土地管理法》，對中國的土地所有制、土地的所有權和使用權、土地的利用和保護、國家建設用地和鄉（鎮）村建設用地都作了明確規定。

以土地集體所有、家庭承包經營，取代生產隊對土地的高度集中統一經營，是中國農村體制改革和產權變革的突破口，其目標在于重建農村微觀經營主體，以適應社會主義市場經濟發展的要求。農村實行家庭聯產承包責任制后，土地所有權的實現形式發生了新變化，集體主要是通過收取承包費的方式來體現所有者

權益；生產經營方式發生了新變化，農民有了生產經營的自主權，開始成為生產經營的主體；產品分配方式發生了新變化，農民在自己承包土地上的收益歸自己所有。這種以土地農戶承包為主要特點的經營體制，以《農村土地承包法》的形式確定下來。應當看到，雖然《農村土地承包法》對農村土地承包的原則和程序、承包期限、發包方和承包方所擁有的權益和責任、承包地流轉的方式等作了比較細致的規定，但它不僅沒有從法律上明確土地承包經營權的法律性質，而且還對農民交易土地的權利做了部分限制，給外部因素侵占農民財產權利留有空間。根據我國《土地管理法》和《農村土地承包法》的規定，土地經營權屬于農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組，農民通過與具有經營權的發包者訂立承包經營合同取得土地經營權。這表明農民的土地經營權是一種契約權利或合同權利。既然是契約權利，就在一定程度上取決于發包方和承包方的主觀意志表示，特別是發包方的主觀意志；既然是合同權利，那么合同就有可能因為某些原因修改、變更、終止甚至毀約。此外我國《農村土地承包法》規定耕地承包期限為30年，但同時經過一定的程序可以進行調整，而調整的事由缺乏法定化，這些都有可能導致農民的土地權益受到侵害。

二、破除城鎮化發展的體制障礙的方法

到最低限度。戶籍制度改革后，土地關系的調處可以逐步實現社會化、法制化，避免由少數村干部說了算，即使有了土地糾紛 當事人也能通過仲裁機構或者法院解決問題，行政村或農村社區干部只管居民授權的公共事務。改革后，現有土地承包經營權的歸屬不變，仍可以長久享用，可以抵押和繼承；運用規劃規定土地用途，制約產權，實行農地農用；運用法律和政策，完善流轉機制，設定必須流轉、有條件流轉、自愿流轉和不流轉的條件，規定受益標準和受益方式；采取土地整治手段，逐步實現土地集中經營，居民集中生活，為政府提供基本公共服務建立平臺，為城鎮化發展奠定基礎。

（三）建立城鄉統籌的土地交易平臺，杜絕走低成本的城鎮化道路

改革開放至今，我國基本上走的是“土地依賴路徑”的城鎮化之路，不僅導致房屋價格持續上漲，用地規模不斷擴大，而且依靠行政措施低價征收土地。大量低成本征地拆遷，使得很多農民既無法融入城市生活，又回歸不到原來的農村。因此，低成本的城鎮化道路是不可持續的。農村閑臵的住房和宅基地確實是巨大的資產浪費，必須充分利用，但不能以“加速城鎮化進程”為幌子、以建設工業園區為名，以獲取土地出讓收入及相關稅費為目的，用行政手段大搞 “整村推進”的“滅村運動”，低價攫

設，讓農民分享土地紅利。

3、嘗試城鄉互動的購房制度。城鎮化要與實現城鄉一體化互動，居民可以自由地購買城鎮住房，那么，就應該允許居民購買儲備的農村宅基地，以吸引企業下鄉投資農業，發展農業產業化，推動富余農村勞動力就業。

（四）劃定土地利用“緩沖區”，制定與城鎮化發展相適應的土地配置政策

1、劃定城鎮建設與耕地補充的“緩沖區”。“緩沖區”就是在土地利用總體規劃的指導下，劃定城鎮建設范圍和建設時序以及耕地補充范圍和補充時序，并嚴格規定補充耕地質量。在“緩沖區”內，要做到耕地占補的空間平衡，但時間上不一定同步，可通過設定“緩沖期”規定時序。要嚴格監控規劃的實施和落實情況，在“緩沖期”內實現 “緩沖區”耕地占補平衡的，均視為“先補后占”。緩沖期的長短，應根據“非農業人口增加引起的農村宅基地退耕滯后于城鎮建設用地擴張時間”來定，起始可長一點，越往后可逐年縮短，直至最后真正實現先補后占。

2、創新土地配臵政策，支撐城鎮化發展。城鎮化必須要有產業支撐。因此，對于農業產業化龍頭企業和農貿市場等涉農建設用地，應給予優惠的土地配臵和扶持政策。具體可出臺鼓勵有條件的企業面向農村經營農業的有關政策。如農業產業化龍頭企

轉市場，在保障農民財產權利的前提下，實現農村資產的資本化。鑒于土地資產和集體財產性質不同，對于土地資產，可通過年限設定退出機制，在農民戶口遷進城后的若干年保持承包地使用權，比如 30 年或終老；對于集體積累財產，則應該賦予農民永久的所有權，可以繼承、轉讓，將其與農民綁定，而不是與成員權或農村戶籍綁定。本著縮小城鄉差距、保護農民利益的角度，應厘清農村戶口享有的權益和承擔的責任，為農民的市民化掃清“離鄉”的困境。

（二）推進以人為本、內涵豐富的新型城鎮化建設 城鎮化包括人口的城鎮化、土地的城鎮化和工業的城鎮化。改革開放以來，在“土地財政”的推動下，我國土地城鎮化水平迅速提高，城區面積迅速擴大。在行政主導下，工業城鎮化進度緩慢，城市工業發展滯后，甚至出現城市產業空心化現象。在基礎設施、公共服務約束下，城市為減少自身財政負擔，實施農民市民化的動力不足，導致人口的城鎮化較慢，大量農民工在城市工作，卻難以享受城市的各項公共服務和基礎設施。為此，必須多部門聯合互動，加快農村社區基礎設施建設，完善社會保障體系和醫療衛生教育體系，注重內涵發展，為農民真正成為市民掃清障礙。

（三）促進大中小城市與小城鎮協調發展

第二篇：論我國農村土地產權制度試點改革

論我國農村土地產權制度試點改革

摘 要：長期以來，由于農村集體土地產權不清和產權制度的激勵約束等功能的缺失，農村土地資源配置低效、農民權益受損問題較為嚴重。為了改變這個現狀，解放農村生產力，全國各地就農村土地產權制度改革紛紛進行試點。十八屆三中全會后，農村土地制度改革更是受到極大關注，并提上了政府工作日程。本文在這樣的背景下，對中國農村土地產權制度改革的試點情況進行分析，以期進一步確定中國農村土地產權制度改革方向。

關鍵詞：宅基地產權；集體建設用地使用權；土地承包經營權；農村土地產權

基金項目：2013年北京市高等學校青年英才項目

主持人：歐陽蘇芳

項目編號：YETP1430

項目內容：不動產統一登記制度研究

中國是個農業大國，農民及其農村土地問題一直是我國的主要問題。新中國成立60多年以來，我國的土地制度經歷了多次變革。近年來，為了促進農村土地的進一步改革，各地進行了試點。本文就各地試點情況做綜述。成都土地產權制度改革實踐

成都市我國的一個特大城市，市域國土面積的絕大部分在農村，半數以上的居民為農民。自2003年“城鄉統籌”工作實施以來，成都城市居民人均可支配收入增長1.76倍，農村居民收入增長了1.77倍。成都在此過程中進行的農村土地制度改革，為其經濟發展奠定了很好的基礎。

成都市農村產權改革主要經歷了以下幾個進程：[1]

1.1 確權與頒證

成都市農村產權改革的確權與頒證工作于2008年啟動，至2009年末，全市共有257個鄉鎮、2661個村（社區）啟動了農村產權確權工作，涉及農戶190.04萬戶，已經完成確權頒證37.2萬戶。在確權和頒證過程中，還對發現的問題及時進行了整改。

1.2 成立投資公司集合社會資本

成都市政府于2007年12月成立了成都市農發投公司，該公司利用到位財政資金27.85億元，累計推進項目398個，市農發投公司累計直接投入89億元，帶動社會資金投入94.4億元，使得財政投入的資金擴大6.6倍，充分發揮杠桿效應，增強了對農業的投入力度。同時，該公司下轄的兩個擔保公司利用其高達6億元的注冊資本，集合社會投入資金25.4億元。

1.3 成立農村產權交易所促進產權流轉

2008年10月13日在全國率先成立了成都市農村產權交易所，各區縣搭建了產權流轉有形市場。截至2009年末，產權實現流轉6.63萬宗，流轉金額33.62億元。

成都通過試點改革，保持了城市經濟快速發展，又遏制了城鄉差距的拉大。但是成都在改革中也存在一些問題：如城鄉建聯（農戶出讓宅基地使用權，從而獲得建立新房的基金）政策使得小產權樓盤出現；政府在農地綜合治理中并未定位于服務的地位，加大了政府財政壓力，也難以保證融資平臺公司的積極推東作用。海南省三亞市天崖鎮力村農村集體土地產權制度改革

2011年國土部在海南省三亞市天崖鎮力村開始試點農村土地產權制度改革，試點改革的核心內容主要在于促進集體建設用地使用權的流轉。為此，2011年三亞市政府出臺了《三亞市試點地區集體土地登記發證辦法》、《三亞市試點地區農用地流轉管理辦法》、《三亞市試點地區集體建設用地使用權流轉管理辦法》等文件，對農村集體土地產權改革在制度上作出了頂層的設計，并在力村開始改革試點。試點主要措施如下：[2]

（一）根據《三亞市試點地區集體土地登記發證辦法》的規定，市人民政府分別向村集體、農戶發放了《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《集體土地他項權利證》，使得村集體、農戶和村民擁有長久的土地產權，改變村民和村集體在城鎮化過程中失地的狀況。

（二）建立試點農村集體建設用地使用權流轉制度。《建設用地流轉辦法》通過具體的規定，建立國有土地和農村集體建設用地使用權同地、同價、同權入市的統一土地市場。

（三）建立試點農村集體農地使用權流轉制度。《農用地流轉方法》指出，農民或土地使用權受讓方在不改變農業生產用途，不對本地區造成生態環境破壞和水土流失，不違反國家環境保護相關規定的條件下，可以通過出讓、轉讓、出租、抵押等方式自由的處置已經取得集體農地使用權。

（四）建立試點農民長久生產生活保障制度。《建設用地流轉辦法》規定，集體建設用地享有與城鎮土地使用權同等權益。收益的5%用于村民社會保障，40%繳納市政府，用于城市綜合配套設施建設；30%分配給被征地村民；15%用于發展集體經濟；10%用于集體經濟組織公益設施和基礎設施建設。蘇州土地產權制度改革。

蘇州的土地產權改革主要采取了以下措施：[3]

（一）在宅基地產權制度改革上，直接按照戶籍、婚齡等進行房屋、宅基地的產權置換。

（二）在集體建設用地產權制度改革上，蘇州集體出租或轉讓廠房、土地等獲得巨大的收益，集體成員通過成員全分享集體土地的收益，之后通過股份制改革農民成了集體資產的股東，以股東的方式進行分紅。

（四）在農村承包地產權制度改革上，其重要模式是當地農村居民放棄承包地進入失地農民社會保障范圍。蘇州土地產權改革有其顯著的特點，主要原因在于蘇州的城鄉一體化進程發展較快，非農就業比例很高。

四、北京市農村土地制度改革。北京農村土地制度改革一直在穩步的進行，其采取的措施主要如下：

（一）宅基地流轉改革。北京宅基地流轉主要有三個階段：上世紀80-90年代很多城鎮居民在農村買房或者申請宅基地建房，1999年被國務院辦公廳以發布通知的方式禁止；之后，北京農村宅基地更多的是以出租的方式流轉，房屋出租收益成為近郊農民財產性收入的主要來源；2013年，北京市政府開始在密云縣干峪溝試點宅基地流轉，在農民自愿的前提下盤活閑置房屋發展旅游，增加了農民收入。然而，宅基地的流轉受到法律等方面因素的制約，其發展遭遇瓶頸。對宅基地進行全方位的確權確價，使得宅基地得到有效的流轉，是今后農村土地制度改革的重點之一。

（二）集體建設用地改革。北京集體建設用地改革模式有兩個階段：一是2000年～2010年的改革，主要是以貨幣形式安置農民“轉居”或“轉工”，此模式帶來許多詬病，后棄之不用。二是2010年至今的改革，主要是逐漸實現農民的“農轉非”，并通過健全農民社會保障與建立集體商業底商的模式來保證農民的后續發展。但是農村集體建設用地在流轉過程中無法與城市國有土地同權、同價、同等入市。此外，如何保證農村集體建設用地的收益讓農民直接受惠，是后續改革要研究的重點。

（三）土地承包經營權流轉改革。北京市農村土地承包經營權自2005年開始實施流轉以來，對實現農村土地規模收益、轉移農村勞動力，提高土地的生產力，提供農民收入等方面起到了很大的促進和帶動作用。然而，仍存在以下問題：流轉方式單一，主要是互換、轉讓、入股等形式；流轉對象單一，85%的流轉都在農戶間進行；流轉土地多用于非糧食生產；流轉交易平臺尚未完全建立（北京農交所目前只在平谷和門頭溝在辦事處）；流轉價格沒有參照依據。結語

改革開放三十年以來，農村土地制度改革取得了重大的歷史性突破。通過各地農村土地制度改革試點工作，農村土地制度改革又爆發了巨大的生命力。十八屆三中全會后，農村土地制度改革受到極大關注。在這樣的背景下，如何繼續完善農村土地制度改革，則是學界和政府需要進一步研究和探索的重大課題。

參考文獻

[1]劉澤仁.成都市農村產權制度改革調研報告[J].西部經濟管理論壇，2011（3）.[2]中國農村發展銀行海南省分行課題組.一個突破土地產權制度的試點改革-海南省三亞市天涯鎮力村農村集體土地產權制度改革的案例分析[J].區域經濟，2013（7）.[3] 曲福田、田光明.城鄉統籌與農村集體土地產權制度改革，管理世界，2011（6）.

第三篇：破解土地要素制約發展經濟

我市著力破解土地要素制約發展經濟

提高利用率和集約化水平

“越是形勢復雜，越要牢牢把握發展實體經濟這一堅實基礎。”昨天，市經濟和信息化局負責人告訴記者，我市今年要完成工業投資115億元的目標，盡管新上項目仍受到相關要素的制約，但我市將通過實施“六法”提高“六率”，精雕“空間”，合力破解土地資源要素對發展實體經濟的制約，力爭在工業投資項目數量和質量上取得新突破。

實施廠房加層法，提高空間率。鼓勵企業在符合規劃的前提下，讓有條件的廠房通過加層加建，增加生產用房。

實施增容調整法，提高容積率。支持企業通過拆遷重建、改建等途徑，壓縮輔助設施面積，實現擴大生產性用房。

實施盤活存量法，提高利用率。加快盤活存量土地，降低“轉而未供”土地數量，為促進企業投資創造條件。建立健全項目跟蹤機制，降低土地閑置率，抓好后續服務，加快項目的開工建設。

實施孵化基地法，提高集約率。通過政府投入和市場化運作，建設一批標準廠房，形成小企業孵化基地，構建產業政策、人才交流、技術支撐、金融投資等平臺，孵化培育一批有創業激情和創業能力的中小企業主。

實施畝產提升法，提高產出率。鼓勵企業實施“低產田”改造項目，引導企業加大技改投入，不斷提升技術裝備水平，依靠技術更新帶動內涵提升。同時，強化企業技術進步與管理提升的聯系與融合，放大技改功效，帶動內涵提升，提高單位土地產出率。

實施置換合作法，提高節約率。動態發布各類信息，構建土地、廠房等生產要素信息共享平臺，積極為企業牽線搭橋，推進企業間的轉讓、租賃、兼并重組，實現資源優化配置，互惠互利。

第四篇：問卷調查—城鎮化對農村土地經濟的影響

城鎮化對農村土地經濟的影響

我們正在進行一項調查，了解城鎮化對農村的影響，以及對城鎮化建設的看法，請您在百忙之中抽出一點時間配合我們的調查，將對我們的研究很有幫助，謝謝合作！

1.您的性別：

A、男B、女

2．您的受教育程度：

A、小學B、初中C、高中D、高等教育

3．您的年齡：

A、18歲以下B、18—34歲C、35—60歲D、60歲以上

4.您所從事的領域：

A、學生B、農民C、個體私營D、企事業單位E、私營企業其他

5.您覺得目前的收入能否讓您過上舒適的生活：

A、是B、否

6.您是否愿意到城鎮工作：

A、很不愿意 B、不愿意C、一般D、愿意E、很愿意

7.如果您在城鎮生活的話，您最擔心什么：

A、養老困難B、子女學習情況，是否適應環境

C、工作機會不多，壓力大，競爭激烈D、生活保障

8.您家里大多的人的居住地：

A、城鎮B、農村

9.您本地的農村人口數量近10年來的變化：

A、增多B、減少C、不變

10.有沒有搬去城鎮生活的意愿：

A、是B、否

11.您打算進城的話，原因有：（多選）

A、城市工作機會多 B、城市生活環境好

C、學習一門技術 D、見世面、開眼界

E、有利于子女發展 F、有利于個人發展

G、確實認識到城鎮化發展的美好前景

H、受到親朋好友鼓動 I、厭倦農村生活，想改變現狀

12.您目前的居住地和您的戶口所在地是否相同：

A、相同，都在農村 F、B、相同，都在城鎮

C、不相同，居住地在農村，戶口在城鎮

D、不相同，戶口在城鎮，居住地在農村

13.您認為城鎮化發展對農村的經濟發展有何影響：

A、帶動農村經濟發展 B、使經濟發展更緩慢 C、無影響

14.您覺得您家里目前的生活質量較5年前相比是否有所提高：

A、提高了B、下降了C、不變

15.較過去相比您的消費需求是否增加：

A、增加 B、減少 C、不變

16.您子女目前的上學地點：

A、農村B、城鎮

17.您會選擇把孩子送去城鎮上學的原因是：

A、師資力量強大，能受到好教育B、教學設施完備、先進

C、城鎮生活便利D、讓孩子開闊眼界，接受新事物

18.您認為城鎮化的建設對您本地的醫療服務有何影響：

A、醫療診所數目增多，服務質量提高 B、醫療診所數目減少，醫療人員減少 都去城里發展了C、保持原樣

19.您是否希望政府在當地設立更多的醫療機構或者能好的醫療服務：

A、是B、否

20.您認為城鎮化建設給您的醫療保障有什么影響：

A、醫保制度健全，都買了保險B、醫保制度不健全，需要額外的保障

C、無影響

21.城鎮化的建設是否占用了耕地面積，使耕地面積減少：

A、是，很多城市廠商占用了耕地，人均耕地面積減少B、、否，人均耕地面積不減反多C、沒有注意到這個問題

22.城鎮化的發展是否給本地造成了環境污染：

A、是，綠化面積減少，垃圾增多 空氣質量下降B、否，環境依舊良好，空氣清新C、沒有注意到這個問題

23.城鎮化建設對農村和城鎮有什么影響：

A、積極協調溝通作用B、消極脫節作用C、正常情況而已

24.您希望目前哪方面有所提高：（多選）

A、教育條件 B、收入情況 C、醫療保障 D、環境問題 E、物價上漲 F、就業情況

25．農民進入城鎮，農村土地怎么處理？

A、自己抽時間經營

B、給別人租種

C、荒置

26耕地租種后，一般會種植什么作物？

A、普通農作物

B、種藥材

C、種蔬菜

D、種其他經濟作物

27您認為耕地租種會給農民帶來長時間效益嗎？

A、一定

B、可能會

C、不可能

28耕地被租種后，耕地在保養方面都有哪些方面差異？

第五篇：制度論文-淺談農村土地產權制度[定稿]

淺談農村土地產權制度

土地產權是指權利人在其權利存在的土地上，為實現其利用土地的目的，分別依法行使其權利時對土地的用益、流轉、管理權。

我國現行的農村土地產權制度，是八十年代初農村經濟體制改革時確立起來的，主要形式為家庭聯產承包經營。其特點是，將集體土地的所有權和經營權分開，所有權歸集體，經營權歸農戶，以農戶家庭為生產經營單位。此經營方式改變了原來人民公社的經營體制和以生產隊為基礎的生產組織形式，在一定程度上規范了人民公社時期有名無實、殘缺不全的農地產權關系，是農村土地產權制度的一種創新和集體所有制的復歸。

家庭聯產承包責任制是在保留集體所有制因素的條件下實現了農民對土地的直接經營權，但它是由國家控制而由集體來承受其控制結果的一種制度安排。因此，這種特有的農村土地產權制度帶來了一系列的問題，如土地權屬糾紛、征地補償費用不標準、不合理分配、農民宅基地不合理占用、土地使用權尤其是非農集體土地使用權的流轉問題及農民的權益問題等。

具體而言，現行農村土地實行集體所有制，但對于“集體”，法律上含糊不清，由此可見農村土地所有權是缺失的。產權不完整可能導致土地頻繁調整，農民進行短期經營行為，甚至采用掠奪式經營，導致土地貧瘠化，不利于土地的可持續發展。因此目前我國的農村土地產權制度面臨的迫切要解決的就是明確土地產權所有。

另一方面，目前中國農地面臨著土地分散經營，難以獲得規模效益。雖然我國的耕地面積豐富，但對于9憶農民這個龐大的基數，人均耕地面積只有0.1公頃，僅有世界平均水平的42%。所以說，要從根本上提高效益，就必須改變這種小規模的經營模式。

再且，分散經營使農產品供給層次低，難以獲得市場優勢。家庭聯產承包經營面臨著小生產與大市場的矛盾，主體分散，導致農產品無力抵御激烈的市場競爭，加之以封閉式的經營模式，使農產品進入市場的交易費用昂貴，同時缺乏對市場的有效信息，面臨的市場風險大大提高。家庭生產的盲目性和農產品市場競爭的無序性，也造成農業資源的巨大浪費。

在現有的法律中，只有城市的國有土地才可以出讓其建設使用權，而農村集體農地必須經過政府征用，變成國有土地，才可以產生出建設使用權。這種不平等的土地權利，把農民束縛在土地上，不利于農民人口流動，還嚴重影響了中國城市化和新農村建設的進程。所以，改變這樣的法律法規，制定公平、合理的法律制度，也是農村土地產權制度改革發展的一個重要方面。

總的來說，農村土地產權制度改革的最終目標指向是以恢復農民地權為實質內容的制度變遷。當前，農村土地產權制度的改革的核心內容主要是把土地承包權賦予真正的物權屬性，這樣可以在土地集體所有制的前提下賦予農戶以土地經濟所有權，集體合作經濟組織保留對土地的終極所有權，并通過一定的收益權來體現。農戶擁有對土地的占有、收益、使用和有條件的處置權。集體憑借土地的終極所有權，可以依法進行土地使用情況的監督管理，負責農地的承包、繼承、轉讓、出租、入股、抵押等的管理工作，可以依法收取地租。