第一篇：農村土地流轉抵押貸款——發展模式制約因素

農村土地流轉抵押貸款：發展模式、制約因素及策略安排

摘要：加快農村土地承包經營權流轉，增強信貸支持農業規模經營是進一步優化農村資源配置和推進農村金融創新，促進現代農業發展的必然選擇。本文以湖南省益陽市為案例，深入分析了農村土地流轉的現狀和作用、金融部門創新農村土地流轉抵押貸款的做法和成效及農村土地流轉和土地流轉抵押貸款的制約因素，在此基礎上提出了加快農村土地流轉和土地流轉抵押貸款的對策和建議。

農村土地流轉抵押貸款在優化農村資源配置和推進農村金融創新、穩定農村土地承包關系和加快農村土地承包經營權流轉等方面有著積極的作用。中國人民銀行益陽市中心支行在湖南益陽市南縣開展了涉農金融機構農村土地流轉抵押貸款的創新試點工作，創新“公司（農戶或農合組織）+土地經營權抵押（產品預期收入質押）+信貸”的貸款模式，對促進農業適度規模經營和農民增收起到了積極作用。

一、農村土地流轉貸款管理模式的創新舉措

（一）明確流轉主體對象

在保障農民基本生活的前提下，選擇“拋荒”地、城鎮一體化土地和開發成本核算低或增值潛力大的土地作為抵押土地。以流轉土地使用權作抵押向取得土地使用權的個體承包戶、家庭農場和土地合作社等發放貸款。涉農金融機構有權根據貸款合同，監督項目資金運行，到期償還有困難的，可依法對土地使用權及地面作物進行

拍賣。

（二）政策措施配套支持到位

當地政府對辦理土地流轉貸款實行“三優”：即政策優先。當地政府明確提出所有相關政策均依據《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》的相關精神，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。

1.抵押便利。鑒于目前農民土地流轉抵押登記無相關法律規定，當地政府積極支持由村委會及村民代表與信用社簽訂“土地流轉使用權抵押協議”，無需到土地、房產部門辦理抵押登記，繳納相關費用。

2.處置便利。當土地流轉受讓大戶、企業或公司由于經營管理不善出現不能按期歸還信用社貸款時，當地政府積極支持并協調流轉土地使用權的處置拍賣，拍賣所得優先償還農信部門貸款本息，農民土地轉讓費由土地再次受讓方支付。

3.信用社則實行流轉貸款“三優”政策，即資金計劃優先，在考慮全年信貸計劃時優先

做好流轉貸款資金計劃安排。資金安排優先，在貸款投放上優先安排并盡量滿足流轉貸款資金。貸款利率優惠，流轉貸款利率優惠于其他貸款利率。

（三）流轉模式因地而異

根據流轉土地的屬性以及要求，明確了可供選擇的“三種”流轉模式。一是和諧互利模式。該模式先由村支兩委與企業洽談意向，再由村委會向農民發放土地流轉意見征求書，農民在自愿的前提下跟村委會簽訂合同，農信社憑合同辦理抵押貸款。二是價格引導模式。該模式先由村委會墊資，按市場價格從農戶手中收購土地種植權，進行規模整合后，對外招商承包。如浪撥湖農村信用社以土地經營權為抵押，對8戶承包戶的600畝土地發放了土地流轉貸款60萬元。三是能人經濟模式。該模式將土地流轉給長期從事規模種養殖經營的本村或外地種植大戶[1]。

農村土地經營權抵（質）押貸款模式的創新延伸，不僅有效保證了農村規模經營主體的資金需求，有效促進了農村土地經營權的合理流轉，實現了政、銀、企、農村規模經營業主等多方共贏。通過土地流轉，一方面，使農民自愿將無力經營或不愿經營的土地及時轉讓出去。另一方面，使部分經營有方、有能力擴大經營規模的農民能及時獲得相應的土地，解決“有人無田種、有田無人種”，“多種不能、少種不行”的人地矛盾，為土地規模化經營創造了有利條件，如南縣低洼土地開發后其收益助長了20倍，土地流轉加快提高了農村土地的規模化經營水平。通過土地流轉，探索出三種流轉農民利益保障機制。一是建立了糧食收購及土地租金價格浮動機制。如大通湖糧食加工企業每年每畝以300元的保底價格受讓農民水田的種植權，國家糧食補貼由農戶享受。當糧食價格超過100元／50公斤時，糧食企業按每畝150公斤稻谷總價計付給農戶，而土地租金隨糧價的上漲而浮動。二是建立了價格協商機制。以“公司+農戶+基地”的生產模式為基礎，打破壟斷經營，由當地政府及有關部門引進多家

糧食加工企業參與價格競爭，保障農民利益。三是建立了價格聯動機制。如大通湖新裕村，每畝糧食加工企業付農戶租金400元，種糧補貼由企業享受。每兩年由企業、村委會及村民代表根據市場和國家糧食補貼政策變化情況，共同確定價格補償辦法。

二、農村土地流轉和土地流轉抵押貸款的制約因素

（一）農村土地承包經營權主體不明確

益陽市在1998年開始農村土地二輪延包工作。過去，由于種田負擔過重，比較效益低，農民承包積極性不高，有的自愿放棄承包土地，不愿簽訂二輪土地延包合同。近年來，承包土地有補貼，農戶又要求土地承包經營權，加之有的地方新增人口承包土地無著落，導致人

地矛盾日益突出，確權發證工作難度很大。尤其是部分村組實行“三年小調整，五年大調整”的“土政策”，確權確地向農戶頒發土地承包經營權證的少。以南縣為例，由于前些年許多農戶棄耕拋荒外出務工等特定原因的影響，該縣確權確地向農戶頒發土地承包經營權證的比例不到30%。目前，益陽市農用地中，新簽農村二輪土地承包合同802145份，簽訂率86.1%，換發新經營權證書706510份,到戶率76%。由于土地權屬不確定，致使外來承包者的投資安全和投資利益缺乏強有力的法律保障，制約了土地的順利流轉。由于土地承包經營權證發放不到位，導致農村土地流轉糾紛不斷，以土地承包經營權作為抵押的信貸業務就失去了存在的基礎。

（二）農村土地流轉手續不完備

調查發現，農村土地流轉呈以下“三多三少”的現象：即集中流轉的少，零星流轉的多；合同流轉的少，口頭流轉的多；長期流轉的少，短期流轉的多。農戶與農戶之間、農戶與經營承包大戶之間的土地流轉大多是采用“田頭協議”或“委托村組協議”的方式，無合同或合同不規范現象較為普遍。即使部分農戶采用“簽訂合同”的形式進行流轉，也無任何簽證手續。截至2009年6月末，以書面合同形式進行土地流轉的農戶為1252戶，僅占涉及農戶的4.1%；面積9736畝，僅占流轉面積的5.9%，且大多數流轉合同不規范。流轉土地約定期限短，在兩年以內達到67.9%，且一般規定為一年。由于農村土地流轉手續不完備，零星流轉且期限短，農村土地經營權的法律效用不強，導致農村土地承包經營權抵押貸款失去推廣應用的條件，大多涉農金融機構也不敢以土地承包經營權作為抵押物。

（三）農村土地流轉操作不規范

盡管各級對農村土地基本政策是穩定明確的，但由于基層在土地流轉操作過程中存在不規范行為，導致流轉權益難以得到保障。如安化縣CT鎮HZ村村委會將該村265戶農戶經國土整理后的1600畝水田出租給資陽區8位農民種糧，按每年每畝400斤稻谷的條件承租期限三年。目前，承租農民已經開始耕作，并已交村上24.8萬元租金,但該村遲遲不能與承租農民簽訂有流轉農戶簽名認可的租賃合同，承租農民權益得不到保障。

（四）農村土地流轉信息網絡和渠道不暢

《農村土地承包法》明確規定，“農村土地承包權證的發放和管理機關是農業主管部門”；《關于積極推進農村土地承包經營權流轉促進農業適度規模經營的意見》（湘辦發[2009]15號）中明確，“農村土地承包經營權流轉雙方要簽訂規范的流轉合同，到鄉（鎮）農村經營管理機構辦理流轉合同簽證手續。”但據調查，目前基層土地流轉信息網絡和流轉渠道不暢，甚至部分鄉（鎮）還沒有明確土地流轉和糾紛仲裁機構。有的土地流轉即使通過了合同簽證，而一旦發生糾紛，大多農戶根本不予認可。

（五）缺乏專業的土地評估機構

由于目前尚無具備專業資質的土地經營權價值評估機構和評估人員，沒有相對獨立的評估價值作參照，金融機構開辦農村土地承包經營權抵押貸款，如果僅以土地租金及地上種養物價值來確定抵押物的評估價值，主觀意愿成份較大，實際價值難以合理確定。

（六）缺乏土地流轉市場要素

由于沒有建立土地流轉市場，土地流轉大多由農戶私下進行，流轉對象也僅限于親朋好友之間。由于流轉市場發育緩慢，缺少有權威的流轉中介，流轉信息不暢，無法對農村土地經營權進行公開競標，無法對林權、“四荒”資源、水面等使用權進行公開拍賣，一旦經營戶出現貸款違約，農信社處置抵押物難度較大，土地經營權難以

變現。由于農村土地承包經營權變現能力差，較大程度上制約了金融機構開展農村土地承包經營權抵押貸款的積極性，影響了農村土地承包經營權抵押貸款業務的推廣步伐。

（七）風險保障機制缺失

因農業抵御自然災害或市場風險的能力較弱，存在不可預知的風險。一旦承包經營戶遇到自然災害，造成地上附著物重大損失；或因市場形勢變化導致地上附著物價值大幅降低，都會直接影響土地流轉價值。貸款人對這些因素難以有效掌控，也缺乏應對措施，導致信貸風險防范困難加大，金融機構的積極性不高。

（八）相關法律法規制約

《擔保法》規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”；《農村土地承包法》規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”，但沒有明確土地承包經營權可以抵押，農村土地經營權抵押貸款操作難度較大。

三、對策建議

（一）加大《農村土地承包法》的宣傳力度

有關部門要采取貼近農村、貼近農民等多種方式，通過宣傳教育提高廣大農村干部的法律水平，增強依法行政、依法維護農民土地承包權益的主動性和自覺性，增強廣大農民群眾依法維護自身合法土地承包權益的意識和能力，以穩定農村土地承包關系，為農村土地承包經營權合理、合法流轉提供堅實基礎。

（二）建立農村土地價值評估專業機構

制定《農村土地經營權價值評估管理辦法》，引入中介機構對農村土地經營權抵押價值

進行評估。土地管理部門也可組建成立獨立的土地流轉評估中心，自主經營，自負盈虧，培養專業資質評估人員，規范土地承包經營權價值的評估，為金融機構開展農村土地承包權抵押貸款創造有利條件。同時，建立科學的農村土地資產評估體系，合理評價農村土地價值。

（三）加快推進農村土地流轉市場建設

建立健全土地流轉管理和服務中介機構以及土地經營權爭議仲裁機制，為農村土地經營權流轉提供服務，并明確其相關法定職責。即土地流轉供求登記和信息發布，接受供求雙方質詢；協調供求雙方有關事宜，落實契約關系，辦理合同簽證手續；對土地流轉跟蹤服務，調節糾紛，協調供求關系，維護土地所有者、承包者和經營者三方的合法權益。

（四）逐步建立農業保障機制

加快成立農業信貸擔保機構和發展農業保險，降低土地經營權抵押貸款的信貸風險。鼓勵和支持保險公司開辦農業保險業務，對農業保險的虧損進行適當的補償。農村信用社要積極探索多種擔保方式，對額度較大的農村土地承包經營權抵押貸款，推行“農村土地經營權抵押+公司擔保”、“農村土地經營權抵押+基金擔保”和“農村土地經營權抵押+經營戶擔保”等方式，進一步防范信貸風險。

（五）修訂和完善農村土地相關法律制度

農村土地承包經營權既然被定義為農民的“用益物權”，就屬于農民的“財產權”，應該允許土地承包經營權抵押。建議修改和完善《農村土地承包法》、《擔保法》等相關法律，明確規定土地承包經營權可以抵押，為開辦土地承包經營權抵押貸款提供法律支持。

（六）建立農村土地流轉長效機制

農村土地流轉在很大程度上取決于當地經濟發展水平和農業產業化程度的高低。依托特色產業，抓好產業培育，加大農業項目招商引資力度，用大項目和農業產業化龍頭企業帶動土地規模化經營，提高農業經濟效益，努力推進由農業大市向農業強市的發展轉變。堅持走“公司+科技+基地+農戶”的現代農業發展模式,穩妥推進流轉土地使用權逐步向具有較高生產技術的專業化公司、協會、經紀人集中，建立土地流轉長效機制，實現土地規模化、集約化、專業化經營，不斷提升土地綜合經濟效益，促進農業增效、農民增收。

（七）著力推進農民素質技能培訓

大力扶持農村教育事業發展，在鞏固九年制義務教育基礎上，努力發展高中階段教育和職業技術教育培訓體系，擴大農民子弟就學面。繼續實施“陽光工程”，抓好

農村轉移勞動力就業技能培訓，把傳統農民改造培養成為能適應時代發展需要的新型農民，為農村勞動力轉移創造條件。抓住國家實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策、擴

大基礎建設投入這一契機，加快建設小城鎮步伐，搞好規劃，把小城鎮建設成上檔次、上規模，商業發達，環境優美的非農產業聚集地，鼓勵農村勞動力到小城鎮務工、經商、辦企業，就地將農民轉為市民。

第二篇：吉林省農村土地流轉的制約因素與對策

吉林省農村土地流轉的制約因素與對策

摘要：從總體上看，吉林省農村土地流轉處于全國的中下游水平，在一定程度上制約了農村經濟的發展。應采取多方面措施進一步促進農村土地流轉。

關鍵詞：土地流轉；制約因素；對策

中圖分類號：F327．34 文獻標識碼：A

文章編號：1007―7685(2006)05―0046―03

自農村實行家庭聯產承包責任制以來，吉林省農村土地流轉一直呈現規模小、數量少、范圍窄的特點，并多是一種零星、分散式的流轉。目前，農業逐步成為投資的新領域，專業大戶、農業龍頭企業、工商企事業單位、科技人員、再就業職工等紛紛進入農業領域，擴大了對流轉土地的需求，加速了農村土地的流轉。據對全省19個縣(市)、340個村中3400個農戶的抽樣調查，2004年人均流轉土地0．29畝，占承包土地面積的6％，比上年提高1個百分點。從總體上看，吉林省農村土地流轉在全國處于中下游水平。

一、吉林省農村土地流轉的特征

1．土地流轉地域擴大化。過去農村土地流轉主要發生在二、三產業比較發達、農民非農就業和收入比較穩定的大中城市郊區，欠發達地區農民因就業門路少，家庭收入對土地依存度高，很少發生土地流轉。近兩年，土地流轉地域由大中城市郊區向大中城市遠郊和欠發達地區擴展。

2．土地流轉主體多元化。過去農村土地流轉主要在農戶間進行，參與的主體主要是農產。現在，參與農村土地流轉的主體除農戶外，工商企業、科研機構、城鎮居民等都紛紛到農村租地、包地。

3．土地流轉形式多樣化。土地流轉形式主要有轉包(承包方將自己承包期內的部分或全部土地，以一定條件轉給第三者，承包方與發包方仍按原承包合同履行權利和義務)、轉讓(承包方經發包方同意將承包期內全部或部分承包土地轉讓給第三方。由第三方履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓后原承包戶在承包期內的土地承包經營權自然喪失)、互換(承包方之間或集體經濟組織之間為各自需要和便于耕種管理，交換其承包地塊。互換后原土地承包合同規定的權利義務有的仍由原承包者承擔，有的經發包方同意后隨互換而轉移)、人股(即承包方將土地承包經營權量化為股權，農民憑股權入股組成土地股份合作社或股份公司，合作社或股份公司對土地實行招標承包，或對外租賃，或直接開發，農民按股分紅)、租賃(承包農戶將承包土地租給第三方經營，并收取一定租金)等。其中以轉包、轉讓為主。

應該指出的是，隨著土地流轉的深化，土地流轉出現的各種糾紛也逐漸增多。主要表現在兩個方面。一是農戶之間的糾紛。近年來由于耕地產出效益偏低，使個別農戶將土地使用權有償轉讓，甚至出售，而現在看到糧價及其它農產品價格上漲，中央出臺了取消農業稅等增加農民收入的優惠政策，有償轉讓土地使用權的農戶，現在又想要回土地使用權。但承包方農民又不愿意輕易交出自己耕種多年的這塊土地，從而產生矛盾和糾紛。二是農戶與村委會之間的糾紛。一方面，過去，有的農產由于種種原因把自己的耕地退回給村委會后，村委會又將其耕地轉包給其他農戶耕種。今天，這部分棄耕農戶又找到村委會索要原本屬于自己的耕地，由自己來重新經營。因此，產生糾紛。另一方面，承包鄉村兩級“機動地”產生糾紛。第二輪土地承包時，鄉村兩級抽出了一定比例的機動地，現在這部分土地已大部分承包出去，承包期5年至20年不等。這部分土地當初的承包價每公頃多在1000元以下，2004年農村的土地承包價每公頃均在2000元以上。由于價格上漲，加上當初承包時不夠公開，導致農民與鄉村兩級組織間產生矛盾。

二、吉林省農村土地流轉的主要制約因素

影響土地流轉的主要制約因素如下：

(一)部分農民不愿離開土地。吉林省的地理位置和自然條件使其適合水稻、玉米、大豆的生產，是世界三大玉米帶之一，農民人均占有耕地面積5．1畝，比全國平均水平高出近2倍，發展糧食生產具有得天獨厚的資源優勢。多年來，全省糧食商品率始終保持在80％以上，高出全國平均水平20個百分點。而土地是吉林省農民收入來源的主要載體。特別是由于“一免三補”政策的落實，引發了農民新一輪的種糧熱和承包熱。據對19個縣(市)380個農產的抽樣調查，82．6％的農戶希望承包更多的土地，僅有1．3％的農戶想把土地轉包給他人。可見，農民對土地的依賴性很強。

(二)部分農民難以走出去。主要原因是：

1．沒有門路。一是農村勞動力不但文化水平低，而且缺少技術(外出勞動力接受系統職業培訓的只占19％，而發達省份有的達到40％以上)。自己沒有技術，不知道出去干什么，找不到工作，致富無門。二是即使有技術，由于缺少用工信息，也不知道到哪里能找到工作。

2．農民工再就業的環境不理想。一是前些年農民工的工資得不到保障，拖欠農民TI．資的現象比比皆是。二是農民工轉移的成本太高。如子女就學費用特別高等，許多農民對此望而生畏，打消了外出務工的想法。

3．農民外出從業的組織化程度較低。吉林省農民外出從業主要是以自行外出和親友介紹為主，占全部外出從業人數的92．1％，經政府組織、市場中介等方式出去的僅占6．9％。在流動方式上存在很大程度的盲目性。一些地方政府由于在觀念認識上不到位，認為勞務輸出是富民不富縣的事，往往只注重資金回歸的效應，而對以勞務輸出為主尋求就業門路的農民卻很少給予主動有效的服務，更沒有把組織農民勞務輸出納入政府的重要職能。

(三)農村土地流轉的服務、監管體系沒有建立起來。農村土地使用權流轉仍以農民自發、私下進行為主，大多數地方還處在自然流轉狀態。部分基層干部對土地流轉認識不足，認為土地承包期已延長30年不變，土地承包經營權流轉屬承包者個人的事情，不積極引導和規范，造成土地流轉糾紛無人受理，處于放任自流狀態，留下許多弊端和隱患。

三、進一步促進吉林省農村土地流轉的對策

(一)基層政府應把為土地流轉服務列為重要職能。一是加強對農村土地流轉情況的調查研究，掌握農村土地流轉動態，把握農村土地承包關系的實際狀況和發展趨勢。二是指導農村土地流轉合同的訂立。對已形成穩定流轉關系的要督促流轉雙方訂立流轉合同。三是鄉鎮農經部門要建立并管理好農村土地流轉的檔案。四是及時調節處理土地流轉糾紛。

(二)制定相關的政策，確保農村土地合理流轉。土地流轉過程中，要認真執行現行土地制度，按照自愿、有償的原則依法進行，不應以任何理由強制農戶轉讓。一定要做到確保所有權，穩定承包權，搞活使用權。對土地的流轉，要在政策上給予鼓勵和支持的同時，對流轉的程序、合同關系的變更等問題要做出明確的規定。

(三)加強管理，規范流轉秩序

1．加強土地轉出方的管理。首先，加強農戶自發的土地流轉管理。農戶自愿將承包土地以轉包、轉讓、互換、人股、出租等形式流轉，應簽訂書面流轉協議，并報所屬村集體經濟組織和農村土地承包合同管理機關備案。流轉土地的稅費繳納方式要在流轉協議上予以明確。其次，規范鄉村集體經濟組織和鄉村行政組織參與土地流轉的行為。鄉村集體經濟組織和鄉村行政組織不得以任何名義強迫農戶流轉土地，也不得阻撓農戶自愿合理地流轉其土地經營承包權。再次，農戶可委托中介組織進行土地流轉。委托流轉要簽訂委托流轉協議，并報集體經濟組織和鄉農村土地承包合同管理機關備案。

2．加強土地轉入方的管理。首先，農村土地流轉期限不得超過農產家庭承包土地的剩余承包期。流轉期滿后，經雙方協商，可續簽土地流轉協議。為防止土地投機行為，已流轉的農村土地，受讓方不得進行再流轉。其次，引導、監督工商企業選擇適當方式開發農業。工商企業開發農業要不侵害農民利益，要有利于保護和鞏固農村基本經營制度。政府應鼓勵他們采取公司加農戶、訂單農業等方式，帶動農戶發展農業產業化經營。再次，應允許有條件的地方探索組建土地股份合作社。農戶間以土地使用權為股權，本著自愿、互利的原則，發展土地股份合作制，這是新時期穩定農村土地家庭承包關系、發展農村合作經濟、克服小生產與大市場矛盾的一種有效形式，應密切關注并積極加以引導。

(四)積極為土地流轉創造條件。農村土地承包經營權流轉不能只靠農民自發進行，各級政府和有關部門要在堅持農民自愿的前提下，采取有效措施，積極進行推動。一是把剩余勞動力的轉移和培訓工作列為政府重要職能。加快對剩余勞動力的培訓，建立勞動用工發布制度。二是加快農村經營制度和組織制度的創新，引導和扶持農民專業合作組織建設，積極推進農業產業化經營。三是大力發展農村二、三產業，為農民流轉土地后創造足夠的就業空間。四是逐步建立土地流轉市場和農村社會保障機制。通過這些綜合措施，使農民能愿意走出去，而且能走出去，進而為土地流轉創造良好條件。

課題負責人：吳美林

課題組成員：王曉紅、于國印、孫靖濤、王洪娟、喬 壯、范秋明、臧寶穎

執筆：吳美林、王曉紅

(責任編輯：耿玉春)

第三篇：淺談制約農戶擔保貸款因素（精選）

農信社發展農戶擔保貸款的新思路是以農民合作組織為橋梁，提高農民合作化程度，使貸款與擔保、保險相互結合、相互促進，逐步解決農民貸款難和農信社難貸款的問題。

一、農戶擔保貸款拓展中的制約因素

（一）農業保險體系不健全，制約著農戶擔保貸款拓展。

這里的農業保險是針對農業（種植業、養殖業）生產的保險

業務，是指通過農戶投保在更大范圍內分散經營風險，在受災后及時得到損失賠償的制度形式。據調查，轄區農業沒有上保險，保證不了受災后農民的收益，因而制約了擔保貸款的拓展。

（二）農業的分散經營和高風險性，制約了一些金融機構的信貸投向。目前農戶的分散經營方式，使得面向農戶的貸款工作瑣碎而復雜，且盈利不易，也從客觀上給進一步加大金融支農力度帶來了難題。如果沒有政府引導或者其他組織協調和農戶的融資關系，農信社很可能會因為風險大而不予貸款。

（三）農村專業合作組織的缺乏，制約了信息的準確傳遞。農民對于銀行之所以缺乏信用，除了抵押物不足，主要原因是兩者之間信息不對稱，管理半徑過長。沒有農村專業合作組織提高農民的組織化程度，就不能依托地緣、業緣關系發展和規范農村金融，包括發展和規范合作金融業務。當前某些地方自發成立的農村專業合作組織雖然在一定時間內起到了作用，但由于缺乏專業性的指導和運作不規范，真正作用難以顯現。

（四）農信社信貸員隊伍超負荷運轉，限制了其對農戶貸款的支持力度。農信社辦理的貸款大部分是農戶小額信用貸款，具有點多、面廣、額小的特點。據調查，一個信貸員平均負責５個村左右的信貸業務，業務分散，客戶管理上很難到位。

（五）農村信用環境差和資金需求日趨多元化，使信貸管理體制亟需改觀。當前，農村社會信用體系建設不完善，制度上也不健全，在部分農村地區還存在一些問題，大量強壯勞動力外出務工，剩下所謂“3861部隊”，即婦女和兒童，信用意識淡薄，還款能力有限，農村信貸業務難以開展。隨著經濟結構和收入結構的多元化、復雜化，農村各經濟主體的需求呈現多樣化的特征，現有的信貸管理方式、信貸業務品種和金融服務水平滯后，難以滿足農業經濟持續發展的客觀需要。

二、發展農戶擔保貸款的新思路

（一）以農業保險來分散信貸風險。農信社應與保險公司建立合作關系，在具體運作中，農業保險保單如指定銀行作為第一受益人的，保單可作為質物質押給銀行從而獲得貸款。

（二）建設多層次、多元化的農貸擔保體系。通過建立政府引導型擔保基金，進行市場化運作，具體的運作方式可以采取從中央和上級政府下撥給農村的扶持資金中劃出一部分、地方政府小財政收入中擠出一部分的辦法建立縣、鄉（鎮）兩級農貸擔保基金。農貸擔保基金專戶存儲在農信社，專人負責管理，專門為農戶大額貸款提供擔保。

（三）因地制宜，發揮農村金融機構的優勢。農信社應將傳統的信貸業務向支持農業產業結構調整的方向轉變。主動引導農民改變傳統的耕作模式，優化種植結構，發展高效農業、特色農業、生態農業和觀光農業。在支持畜牧養殖業方面，應以發展標準化規模養殖為重點，把信貸資金投向效益高、風險小、潛力大、市場穩定的綠色環保養殖項目上。

（四）推進農民組織化。農村金融問題與農民組織化問題是一個硬幣的兩面。破解農村金融問題需從提高農民組織化入手，反之提高農民組織化要從發展金融組織著眼。信用合作社以金融為核心，以信用為脈絡，通過支持和引導農民發展合作組織，并在合作社與合作協會平臺上開展農村信用評級和信用聯保，實現與現有銀行體系的對接和互補，將社會資本有效轉化為經濟資本。

（五）創新服務方式，打造特色金融服務。堅持以農戶為中心，圍繞支農重點，拓寬服務領域，結合市場對不同的客戶“量體裁衣”，提供個性化、差異化信貸服務。

（六）建立科學的人力資源管理體制。加大人才培育力度，建立一支高素質的信貸管理隊伍。要采取引進來、派出去、上下交流、異地交流等方式，多渠道培育信貸管理人才，逐步優化信貸隊伍。在用人的激勵機制方面加以優化。

第四篇：農村土地流轉模式解析

農村土地流轉模式解析

編者按：《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中指出，按照依法、自愿、有償原則，允許農民流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。實際上，一些地方在此前已經因地制宜進行了一些嘗試。可以說，這與十七屆三中全會的精神不謀而合。

各地目前探索出了哪些土地流轉模式?在實踐中又有何創造?為方便基層國土資源工作者深入了解農村土地流轉有關情況，把握好土地流轉政策，本版結合具體個例，對農村土地流轉模式進行解析。

模式一：轉包

轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方(原承包方)負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

實踐

溫州：耕地向種田大戶集中

浙江省溫州市通過創新耕地流轉模式，實現耕地向種糧能手、村級集體、專業合作社集中，并實施全程機械化服務，這些舉措不僅遏制了耕地拋荒現象，還成功穩定住了糧食生產。

人均耕地面積僅0．31畝的溫州是典型缺糧地區，糧食自給率只有35％。由于糧食生產受比較效益、耕種規模、臺風災害等因素影響，當地農民種糧積極性近年來持續下降，糧食生產特別是早稻生產出現連年下滑趨勢，一些地區出現耕地拋荒現象。

在基層政府的倡導下，溫州各地農村近年來積極創新耕地流轉模式，促進糧食規模化經營。其主要內容為農戶把承包田有償轉包給大戶集中經營，模式包括“招投標式轉包”、“中轉站式轉包”和“中介機構合同轉包”等三種。作為溫州土地流轉的主要模式，目前種糧大戶轉包模式承擔著全市40％以上的早稻生產任務。

瑞安市梅嶼鄉馬中村部分耕地先由村集體承包形成基地，然后再轉包給種糧大戶，這種形式叫“中轉站式轉包”。今年承包了1000多畝耕地用于糧食種植的瑞安市馬嶼鎮的種糧大戶項寶榮，通過當地老人協會出面協調，與農民簽訂了轉包合同，他采用的是“中介機構合同轉包”形式。而在瑞安市飛云鎮林中村，伯特利糧食專業合作社的陳慶福則是通過“招投標式轉包”，以每畝高出當地市場價10至15元的價格，承包了1500畝水田。

除了大戶以外，村集體代耕代種也逐漸成為溫州糧食生產的主體之一。在瑞安市桐浦鄉，鄉政府明確規定，土地流轉超過2000畝的村集體可以獲得5000元的獎勵。重賞之下，該鄉缺少青壯年勞動力的嶺南村，由村集體一舉承包全村200余戶農戶的600多畝水田，并聘請農機合作社進行集約化管理。往年6月仍是一片荒草的水田，今年5月便插滿了綠油油的秧苗。據統計，溫州目前由村集體直接或間接參與經營的土地有10萬畝，占全市早稻播種面積的20％左右。這種由村集體出面進行季節性土地流轉的模式，可以打消農民一直以來擔心土地流轉后承包權變更的顧慮，農民愿意，大戶放心，各得其所。

溫州三種土地流轉方式的廣泛運用，已經收到了遏制耕地拋荒、穩定糧食生產的預期效果。據最新統計，今年溫州早稻播種面積達 51．89萬畝，比上年增5．5萬畝，超額完成了50萬畝的計劃任務，全市耕地拋荒現象得到了有效遏制。

模式二：互換

互換是指承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自愿平等協商，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。互換后，原土地承包合同規定的權利義務可由原承包者承擔，也可隨互換而轉移，但如果轉移了則須按規定辦理相關手續。

實踐

沙灣農地互換節地又增收

2004年，時任新疆維吾爾自治區沙灣縣四道河子鎮下八戶村黨支部書記的趙金財動員村上八戶村民在自愿、公平、依法的原則下互換了土地。當年，就增產豐收了。

2005年初，下八戶村在征求多數村民意見的基礎上作出決定：全村進行大規模土地互換。多數支持土地互換的群眾按照合同約定開始換地，當年，全村共互換土地1萬多畝。七零八落的上千塊土地，一下改造成一塊塊大條田，對這些大條田又開始大面積推廣滴水灌溉技術。土地互換后，下八戶村節水30％，增地 5％，人均增收347元，節省勞動力50％。

趙金財上任時村里負債169萬元，3年后，不僅還清了外債，村集體經濟還積累存款40萬元。村委會投資120萬元興建的辦公大樓也拔地而起。村里富了，農民也在土地互換中得到了實惠。如今百分之百的土地實現滴水灌溉，1／3的農民外出務工。

去年，下八戶村農民人均純收入近8000元。“這個數字相當保守，一些農戶的收入在幾十萬元，甚至上百萬元。全村20多輛小轎車，70多戶農民有電腦，家家戶戶都有拖拉機。他們的真正收入應在萬元甚至幾萬元以上。”沙灣縣縣長努爾·加海說。

與2007年全國農村居民人均純收入4140元相比，下八戶村農民的收入是全國平均水平的一倍甚至幾倍!

模式三：入股

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自愿聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營，承包方按股分紅。

實踐

甘肅成立首個土地股份合作社 甘肅省首個土地股份合作社——甘肅省慶陽市寧縣民生農民專業合作社近期正式在工商部門登記成立。

該合作社由甘肅寧縣焦村鄉任村村黨支部書記兼焦村興達養殖有限責任公司經理楊軍發起。近年，楊軍承包本村80畝耕地，效益不錯。這讓當地農民看到了土地規模經營的好處。今年，由楊軍牽頭，該村開始成立土地股份合作社。

這一合作社以土地入股為主要方式，農戶攜地入股，由合作社集中使用，由種田能手或企業承包租種，雙方簽訂合同，合作社統一管理。加入合作社時，農民要有書面入社申請，準入后，農民以土地和現金兩種方式入股，土地每畝為1股，參與農業收入分紅；現金股用于建辦企業，每股為500元，以100股封頂，參與企業利潤分紅。入現金股的農戶必須入土地股，否則不予確認。

目前，該村入社農戶已達161戶、712人，分別占全村農戶的51．4％、人口的 54．6％，入股土地達1150畝，古全村耕地的 33．5％。合作社成立后，入社農民已開始根據村里的土地、勞力、基礎設施情況，對村里的土地制定發展規劃，尋找合適的農業產業方向。

專家介紹，當前一家一戶的小農經濟已難以應對市場，農民增收困難。進行土地流轉，實施規模化種植已是農業發展的必然趨勢。土地股份合作社這種土地流轉形式的產生是農村發展的需要；用土地入股成立合作社，不需要改變當前土地承包政策，卻可實現規模化經營，提升農業應對市場的能力，增加農民收入，并可將部分勞力從土地上徹底解放出來。

模式四：出租

出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人(包括個人、集體、企業或其他組織)從事農業生產經營，出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租人按出租時約定的條件對出租人(承包方)負責。

實踐

從“分田到戶”到新型合作化

30年前，當安徽省小崗村村民嚴金昌在曾經推動了中國農村重大變革的“分田到戶”的秘密協議上摁下手印時，他沒有想到，有一天，他會把分到自家的田地又租出去。

兩年前，嚴金昌和十幾戶農民一起，以每畝500元的價格把自家的兩畝土地出租給一家上海公司，發展規模經營，年終參與分紅。

這些農民們有的外出打工，有的則接受了這家上海公司的返聘，成為企業員工，每人每月領取600元左右的工資。

今年65歲的嚴金昌也接受了公司聘用。不僅如此，因為經驗豐富、具有一定號召力，他還被提拔為這個占地200多畝的現代企業的管理者。

“年薪、土地租金，再加上年終分紅，這可比一年到頭種地劃算得多。糧食種得再好，一年的收成也不會超過1000元。”這位30年前領頭實行分田到戶、自主生產的老農現在成了土地集中流轉、發展合作經濟的積極倡導者。這種集中利用土地、實現規模經營的新型合作經濟給當地農民帶來了實惠。2007年，小崗村人均收入已達6000元，而當年全國農村居民人均純收入是4140元。

模式五：抵押

抵押是指抵押人(原承包方)在通過農村土地承包方式取得物權性質土地承包經營權有效存在的前提下，以不轉移農村土地之占有，將物權性質土地承包經營權作為債權擔保的行為。在抵押人不履行債務時，債權人(即抵押權人)依照擔保法規定拍賣、變賣物權性質土地承包經營權的價款中優先受償或以物權性質土地承包經營權折價受償。

實踐

三明土地承包經營權可抵押

福建三明農村信用社從2006年起探索開展農村土地承包經營權抵押業務，目前全市農信社累計已發放該類貸款318萬余元。

2006年6月，將樂縣農信社在全市率先推出農戶土地承包經營權抵押貸款業務。白蓮鎮小王村村民溫元寶以140畝農地的承包經營權作抵押，獲得首筆10萬元貸款，從事無公害水果、蔬菜規模種植。

將樂縣農信社主任鐘先禮說：“近年來，隨著農村勞動力大量轉移，將自家土地交由同村農戶經營的現象越來越多，這給農業規模經營創造了有利條件，融資難問題也隨之產生，探索土地承包經營權的多種流轉方式是解決農戶融資難的出路。”

近年來，三明市各地農村信用聯社先后探索“公司+農村土地經營權抵押”“基金擔保+農村土地經營權抵押”和直接以農村土地承包經營權為抵押等方式，解決農民對土地規模化開發資金需求。

鐘先禮說，2007年10月1日實施的《物權法》對農村土地承包經營權抵押作出明確規定，但由于與農村土地承包經營權抵押相配套的登記、風險評估、抵押權實現等制度尚未出臺，這些配套制度亟待完善。

（來源：中國國土資源報）

第五篇：農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告

一、農村土地承包經營權流轉的現狀

至200*年底，全市頒發農村土地承包經營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現四個特點：

1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金那一世小說網 http://www.tmdps.cn為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數在100元以內。

2、流轉以短期為主。據調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩定性。

3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數是有償的。

4、農民自發流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業連片出租、規模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數量小，只有10%是成規模的土地流轉，操作發生在農戶與農業企業之間。

二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法

去年我市在**、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至200*年底，**縣農村信用聯社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發放15.6萬元貸款支持紅豆杉規模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：

1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協議和手續符合國家法規政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。

2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養物價值。同時明確了縣農業行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉（鎮）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。

3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業開發項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創新貸款模式。①“公司+土地經營權抵押”，即農業產業化企業是承貸主體，并將企業擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業負連帶責任；②“基金擔保+土地經營權抵押”，即行業設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；③“土地承包經營權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為股權成立聯營公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規的貸款模式。

4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。**縣政府下發了《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行了規范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區域建立鄉（鎮）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業務試點工作提供強有力的組織保障。

三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析

（一）有利因素

1、增加農村融資渠道，突破農業融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。

2、促進土地合理流轉，實現土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規模方向發

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展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。

3、推動了農業產業化和農村金融業的發展，實現了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規模經營，推動了農業產業化發展。另一那一世小說網 http://www.tmdps.cn方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發展多元模式的形成。

4、解決了農民特別是種養大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發，提高土地利用率。

（二）不利因素

1、金融風險加大。農業抵御自然災害的能力弱，農業保險業務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經營權抵押貸款業務的金融機構帶來不可預知的風險，影響了金融部門對這項業務的全面開展。

2、辦理農村土地經營權抵押貸款手續繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質偏低，農戶要實現以農村土地經營權抵押貸款，困難很多，部分農戶寧愿以更高的利息通過商業貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶參與的積極性。

四、土地流轉和抵押存在的主要問題

1、流轉程序不規范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規模較小，且當事雙方沒有簽訂書面合同，也未向發包的村委會或村小組登記備案，或未經發包方同意，合同條款的公平、完整、規范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農戶間的不規范合同，極易產生土地糾紛。

2、中介組織及流轉市場發育緩慢。由于農民思想觀念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場的發育。如**縣沙溪鄉于2001年組織到浙江等發達地區考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉鎮都沒有建立土地流轉服務中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規范，出現自發性無序流轉。

3、鄉村組織越俎代皰。一些鄉村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區反映，盡管國家規定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規民約的形式規定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產業化規模經營為由強行流轉，嚴重侵害了農戶利益。

4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產出農產品的經濟功能和農民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經營，降低耕地的利用率。

5、農村土地抵押價值認定不夠科學。農村價值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現農村土地經營權這個抵押物的價值也相對比較困難。

五、對策與建議

1、穩妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實施《農村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長期穩定的預期。要進一步明確界定農民的土地權利，讓農戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統一的承包經營權，讓農戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事二、三產業的農村居民，享受城鎮居民的同等待遇，參與城鎮最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮經商或辦企業或就業等方面給予優先和方便。對受讓經營土地的外地經營主體，在農業技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。

2、建章立制，規范運作。建議及時出臺農村土地承包經營權流轉的政策法規和制度，明確土地承包經營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農村實際的土地承包經營權流轉制度。要進一步規范土地流轉行為，體現土地經營權流轉中自愿原則。流轉時必須經雙方當事人協商一致，簽訂流轉合同，報村集體經濟組織、鄉鎮土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發生糾紛，調處有據。

3、創新機制，培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業主每年應交納一定數量的風險保證金，如合同到期無糾紛發生，風險保證金如數退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩定承包權、搞活經營權”的原則，在有條件的村組組建生產企業，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農村土地承包經營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經濟規律，確立集體經濟組織與農民、農戶作為流轉市場主體的地位。鄉村組織應堅持土地承包經營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規則、發布流轉耕地供求及價格信息、監督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場選擇行為。要加快土地承包經營權流轉服務體系建設。

4、宏觀調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監控土地供需總量的動態平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農民對有關法規和政策的了解，使土地流轉由自發逐步轉向自覺。

5、積極探索，推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用，以農村金融體系改革與創新為契機，加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經營權相互分離、用土地經營權抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農民在穩定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經營權抵押融資的方式，使農民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農村土地價值評估制度。應建立農村土地價值評估機構，可以委托有資質中介機構來承擔，使土地流轉、抵押、清償等行為做到公正、合理。

6、加強引導，優化服務。要把農村土地承包經營權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實加強領導。要加強黨的農村政策的學習和宣傳教育，認真搞好調查研究，發現與解決新問題，總結新經驗，探索新路子，處理好各方面的利益關系。對二、三產業發達、就業門路較多、農民收入比較穩定、部分農民不再以土地收入為主要來源的地方，要積極引導，做好工作，確保農村土地承包經營權流轉工作的順利進行。要切實執行黨的土地承包政策，為土地流轉及時提供法律、政策、信息服務和搞好協調服務，建立土地經營權流轉機制，促進土地適度規模經營和集約經營。

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