第一篇：溫泉旅游地產市場分析

旅游地產專家易長柏縱觀貴陽旅游房地產近十幾年的發展史其實也就是一部別墅孕育史。從近10年來別墅的發展歷程來看，貴陽別墅市場經歷了三次熱潮。第一次熱潮是上世紀90年代初的開發熱，第二次是進入21世紀頭兩年多即2000-2002年少量別墅成功開發形成的熱潮，第三次別墅開發的熱潮是2003發起的山水別墅大盤化。而且，這第三次別墅熱潮從開發規模、持續時間等方面來說都要比前兩次大得多。本旅游地產案例項目根據其主體定位與自身的地形情況，將整個區域劃分為七個功能分區，分別為風情走廊區，溫泉產業示范，景觀房產區，商務度假區，開放街區，商務辦公區，預留土地區。作為整個景區的一個入口，作為二期建設的主要內容。除了做為景區的出口之外，在日后還將成為景區管理旅游商品的主要銷售處，打造具有貴州風情的購物，餐飲一條街的一個場所。

將溫泉旅游做成產業鏈的形勢，集中在一個區進行示范。同時結合，場地內現有的農田與果林，開展溫泉農業試驗，使該景區成為貴陽乃至全國的溫泉產業示范點。主要作為第一住所來打造，做到溫泉入戶，溫泉社區景觀，雖然市場面向第一住所的人群來打造，但也要做到貴陽工薪層的高端市場。本景區設計了一些業態項目的開發建設，主要集中在這個區域內。商務度假、療養、峰會、演出，均將在這個區域內進行。開放街區景區管理案例不僅僅是作為一個景區的入口來考慮,還要使之成為貴陽的一個高端的休閑場所。縱觀貴陽的休閑消費市場，沒有什么場所可供周末或晚上消費。所以，在該景區建設一個開放街區.既滿足了區域內人群的休閑消費，又滿足了貴陽的城市生活。良好的自然環境，精致的人文景觀，將成為一些企業的辦公首選地。建設商務辦公區用來滿足烏當區一些居民工作的場所。在建設的前期，可以將預留區栽植大量的喬木，用于育林，后期待到土地區域升值時，在做適當的開發建設。

第二篇：旅游市場分析

第四部分、中外旅游發展趨勢 第一節 世界旅游發展趨勢 世界旅游市場發展趨勢

全球化

隨著世界經濟的好轉和各國人民整體收入水平的提高，絕大多數的人們都將有足夠的經濟實力和閑暇時間外出旅游，跨國旅游也將更加活躍，旅游將成為人們滿足精神需求和享受生活的重要方式，旅游市場將發展空間迅速擴大，趨向全球化。

多樣化

由于不同收入人群的不同需求和個性化消費意識的增強，世界旅游市場將呈現多樣化的趨勢。傳統的消遣觀光形式，將為多樣化的旅游休閑方式所取代。

多極化

旅游消費規模的擴大，必然要求旅游產品的加速開發，在世界范圍內，那些具備良好發展條件的國家和地區，必將成為旅游業新的增長極，旅游空間布局將呈現多極化的趨勢。

區域化

由于區域合作、資源整合和客源市場共享，能給區域旅游發展帶來極大的效益，所以國家之間開展旅游合作，推動產業一體化、市場一體化、交通一體化、形態一體化，建立互惠互利的區域無障礙旅游協作區，將成為世界旅游業發展的必然趨勢。

客源市場趨向分散，旅游市場重心向東轉移

長期以來，歐洲和北美既是國際旅游的兩大客源市場，又是國際旅游的兩大傳統接待市場。隨著全球經濟重心逐漸從歐美地區轉移到亞太地區，國際旅游市場的重心也將相應地東移，亞太地區成為未來國際旅游市場的“熱點”區域。

中國將成為世界第一旅游大國

東亞地區將是旅游發展最快的地區，國際客流的重心將向東亞地區轉移，這是外部條件；中國旅游資源十分豐富，經濟持續快速發展，各級政府高度重視旅游業，這是內部條件，內外部條件兼具，中國必將成為世界第一旅游大國。世界旅游業發展趨勢

旅游企業集團化和現代化

旅游產業結構將進行高層次、大規模的重組，逐漸形成一批跨國、跨區域的現代化旅游企業集團。旅游經營走向國際化后，競爭將進一步加劇，旅游企業在走向集團化的同時必將實現現代化，以增強競爭力迎接挑戰。

旅游管理法制化和規范化

為優化市場環境，提高服務質量，各國的旅游法律法規和行業管理制度將日趨完善。旅游發展將步入有序化、規范化、法制化的軌道。

旅游營銷網絡化和科技化

旅游地距離的不斷擴大、旅游者數量的迅速增加、旅游需求的日益復雜化和旅游服務智能化、特色化的趨勢,必然要求旅游企業在旅游開發、旅游管理、旅游營銷和旅游服務中廣泛應用到現代科技和網絡,實現旅游業向科技型、質量型和效益型方向發展。

旅游服務個性化和系列化

人們已不滿足于過去的從眾游、感性游和趕場式的旅游, 張揚個性的趨向越來越明顯, 對各系列旅游項目的要求越來越個性化或多樣化, 旅游服務既要滿足游客的個性化需要, 又要滿足游客的系列化要求。

旅游產品品牌化和特色化

旅游知名品牌和旅游特色產品將越來越成為旅游組織形象的標志、區域旅游經濟實力的標尺和旅游市場地位的象征。

可持續成為旅游業的主題

為了確保旅游業在國際市場上具有持續的競爭力, 各國將會特別重視加強旅游業內部的協調發展、旅游業與其他部門的協調發展和不同地區旅游業的可持續、協調發展。

旅游中介細分化和連鎖化

旅游市場競爭越激烈,旅游中介分工就越細致, 酒店預定專業公司、票務預定專業公司、餐飲預定專業化公司、旅游景點預定專業化服務公司、旅游咨詢服務專業化公司等中介公司將越來越多。世界旅游活動發展趨勢 新興旅游形式陸續出現

隨著科技和經濟的發展，人們的個性化和多樣化旅游需求的出現，太空游、虛擬游、工業旅游、自駕車旅游等新興旅游形式陸續出現并逐漸大眾化。

出游方式從團體轉向散客

極度的個性化和市場細分將導致細分市場服務的供給與需求的缺失，旅游服務方式將專業化，代辦出游不再是旅游服務的主要方式，傳統的團體出游方式將為散客方式取代。

生態旅游成為持久的潮流

這種以生態學原則為指標, 以生態環境和自然資源為取向, 以生態環境保護為前提, 以環境教育和自然知識普及為核心內容, 既能獲得社會、經濟效益, 又能達到社會、經濟、環境三大效益協調發展的綜合效益最大化, 實現旅游目的地旅游業的持續發展的旅游方式將成為持久的潮流。

出游時間趨短，出游次數增加

21世紀旅游者數量將會大幅度增加, 但將以短暫的周末旅游和休閑旅游為主, 出游次數會有所增加。旅游者將更多地選擇充分放松的旅游方式和一些綜合觀光度假地區。旅游者花在旅游娛樂上的時間將會有所減少。

中遠程旅游仍然旺盛

隨著更加快捷、安全、舒適、經濟的新型航空客機和各種陸路交通工具在本世紀投入運營, 為旅游者實現中遠程旅游提供了條件,使全球性大規模的中遠程旅游成為可能。

人們對旅游安全更為重視

旅游過程的安全性既是游客最為關注的問題, 也是旅游目的地必須認真解決的重要問題。局部戰爭與沖突、恐怖主義活動、政局不穩定、傳染性疾病流行、惡性交通事故頻發、社會治安狀況惡化、地震海嘯自然災害等, 都將對旅游者選擇旅游目的地產生重要影響。

第二節 中國旅游發展趨勢

一、旅游業將成為中國的支柱產業

支柱產業條件：“國民經濟新的增長點”、大規模的廣泛社會需求。

幾項經濟目標：旅游產業占GDP比重，2010年8%；就業指標2010年直接就業720萬人，間接就業3600萬人；財政貢獻，從見不到到基本與產業比重同比。

第一大旅游目的地：到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地。

二、旅游業將走上可持續發展之路

培育綠色觀念：一般的社會和經濟發展中，大都先以破壞環境為代價尋求發展，再以犧牲發展為代價保護環境，形成一個怪圈。所以要大力培育旅游發展中的綠色觀念，以少走彎路，少付代價。

推行綠色開發：一是要從追求規模到追求效益，對資源的開發要深化利用、追求效益、延遲時間；二是要注重對社會資源的廣泛利用，對于一些無效的社會資源可以通過旅游的組合形成有效的資源,有效的社會資源可以通過旅游的發展來提高它的附加值。

生產綠色產品：從旅游產業上游來說，形成三個綠色旅游體系，即旅游工業、旅游農業、旅游交通；從旅游產業下游來說，也要形成三個綠色旅游體系：旅游景區、旅游產品、飯店。開展綠色經營：“拿來”及創新。

三、將逐步形成完善旅游產業結構 行業結構的優化：六要素的優化

市場結構的優化：必須形成一個多元化的市場結構。一方面是大力發展入境旅游，積極發展國內旅游，適度發展出境旅游。另一方面是市場結構的多元化，以利于穩定發展。

產品結構的優化：產品優化的目標是產品多樣化。產品結構優化主要包括兩個方面，一個是產品類型結構的優化，即觀光、專項等旅游結構問題；二個是產品層次結構的優化，即中、高、低檔產品的結構問題。

行業聯動，社會協作：旅游業具有很強的綜合性,對部門協調,共同配合的要求更高。行業聯動和社會協作應該是結構完善追求的終極目標,也可以說是旅游發達程度的重要標志，而目前卻正是旅游行業結構完善過程中最薄弱的地方。

四、旅游業將促進區域的協調發展

政府主導型的旅游發展機制已經形成：各省市區的支柱產業或龍頭產業，全國的國民經濟新的增長點。東西部的布局和關系：東西不同、東西互補合作。區域旅游：區域共同體、產品串聯。

旅游城市的作用越來越大：中心城市帶動區域旅游。城鄉互動：互為資源、互為市場、互為條件。

五、旅游業將開拓知識化管理之路 從經驗管理到知識化管理

知識化管理的任務：知識化創新、人才培訓

知識化管理的開拓：人才是基礎、數字化是手段、質量制勝是根本

六、粗放型向集約型增長方式轉變

改善行業的脆弱性，減少對市場環境的過分依賴； 大規模投入的勢頭減緩； 市場開拓的力度普遍加大； 效益的觀念普遍加強； 企業的經營環境也會逐步好轉。

七、突出文化競爭將是產業新亮點 注重文化內涵 注重文化形式 注重過程的文化性 注重細節的文化性

八、國際化是旅游業發展的新方向

全面加強環境建設：城市環境、社會環境、自然環境。

體制和機制的創新：市場化的旅游經濟體制；國際化的企業運營體制。建設舉國競爭體制：舉國競爭、海外聯動。

九、旅游法制體系進一步完善

旅游立法體系化：國家大法、旅游法、國務院法規、旅游部門規章、地方旅游管理條例、其他部門相關法規。旅游執法權威化：成系統三級旅游質量監督所、旅游警察、部門聯動的執法方式。旅游法制體系的深化和擴大：保障合法經營、保護合理競爭、與時俱進的國家休假制度等。

十、大中華旅游圈的興起

發展前景預測：2020年3000萬美元的國際旅游收入。發展條件分析：政治條件、市場條件、多方合作。

一、旅游市場的定義

旅游市場是指在一定的條件下，對特定旅游產品有需要和欲望，而且愿意并能夠通過交換來滿足這種需要或欲望的現實和潛在的人群綜合體。

旅游市場是指旅游區內某一特定旅游產品的現實購買者與潛在購買者。國家旅游局2003

二、旅游市場的要素

旅游市場 ＝ 人口 × 購買力 × 旅游愿望 × 旅游權利

三、國際客流規律及變化

1.在世界國際旅游客源中，近距離的出國旅游占主導地位，區域旅游異常活躍； 2.國際旅游客流主要源于經濟發達的國家和地區；

3.氣候差異較大的地區之間的旅游客流明顯； 4.向政治、經濟、文化中心流動。

二、我國接待入境旅游者的基本情況是：

（1）從入境旅游者的構成上看，港澳臺同胞占絕大部分的比重，其次是外國人。港澳同胞仍是我國大陸入境客源市場的主力。

（2）港澳同胞來祖國大陸旅游者中絕大部分是屬于一日游游客，外國人、臺胞等過夜人數所占的比例高。2.我國的重點客源市場（見表）

（1）日本、韓國始終穩居榜首，是我國最大的客源國；（2）入境客源市場主要集中在亞洲；（3）歐洲還有更大發展空間。

四、選擇重點客源市場考慮的因素（1）有關客源國市場潛力的因素

人口規模、人均可支配收入水平、國民收入或財富分配狀況、受教育程度、人口年齡、職業構成、閑暇時間等。

（2）有關旅游開支的影響因素

往返旅游目的地國的交通運輸費用

在旅游目的地國逗留期間的度假費用

（3）有關目的地國的旅游供給形象的因素

目的地國知名度、旅游形象和吸引力、目的地旅游接待能力和服務、有無語言障礙及其程度、同客源國的歷史文化聯系、氣候、目的地衛生與健康狀況等。五 中國主要國際（入境）客源市場的特點 1 亞洲市場（1）日本市場

地理位置 經濟 文化 外交政策

日本政府鼓勵國民出境旅游

經濟總規模居世界第二，亞洲第一（1968-2010）；

日本GDP為52900億元；中國 30100億元；印度 9280億元。日本是中國 印度的1.35倍。——《世界2007年鑒》

人均經濟水平居主要發達國家前列； 世界一流的制造技術； 外匯儲備最多的國家之一 ；

截至2008年12月底，日本外匯儲備達10306.47億美元。——日本財務省2009年統計 長期以來是世界最大的債權國。（2）韓國市場

1989年開始實行出境自由化的政策

1994年政府解除了對公務員海外旅行的限制，出國旅游市場完全放開 1998出臺“獎勵健康的消費行為”政策（3）東南亞市場

包括新加坡、泰國、菲律賓、馬來西亞、印度尼西亞等國家

（4）港澳臺市場 2 歐洲市場（1）俄羅斯市場

《中俄互免團體旅游簽證協定》

（2）西歐市場

西歐是全球客源相對集中、出游規模較大的客源區域。3 北美市場

北美市場的主要客源來自美國和加拿大,是世界上國際旅游的重要客源地。

（1）美國

美國是全球最大的旅游消費國，在出國旅游人次和國際旅游支出方面位居世界前列。

多年來，美國是中國遠程入境旅游市場中的第一客源市場。

二、國內客源市場特點與現狀

1.市場規模大，發展潛力足；

2012年全國國內旅游人數29.57億人次，比上年增長12.0%。其中：城鎮居民19.33億人次，農村居民10.24億人次。

2.觀光度假旅游成為市場的主體； 3.國內旅游客源市場集中在經濟發達地區； 4.旅游熱點城市仍是主要的旅游目的地；

5.國內旅游人均消費連年增長，但消費水平較低，停留時間短。

2009年全國國內旅游出游人均花費535.4元，其中：城鎮居民國人均花費801.1元，農村居民人均花費295.3元。2010年全國國內旅游出游人均花費598.2元，其中：城鎮居民人均花費883.0元，農村居民人均花費306.0元。

2011年全國國內旅游出游人均花費731.0元。其中：城鎮居民人均花費877.80元，農村居民人均花費471.40元。2012年全國國內旅游出游人均花費767.90元。其中：城鎮居民人均花費914.50元，農村居民人均花費491.00元。

“一個尺碼難以適合所有的人。”希爾頓在對顧客做了細致分類的基礎上，利用各種不同的飯店提供不同檔次的服務以滿足不同的顧客需求，希爾頓集團的飯店主要分以下七類：

1.機場飯店：自從1959年舊金山希爾頓機場飯店建立以來，公司已經在美國主要空港建立了40余家機場酒店，他們普遍坐落在離機場跑道只有幾分鐘車程的地方。

2.商務酒店：位于理想的地理位置，擁有高質量服務以及特設娛樂消遣項目的商務酒店是希爾頓旗下的主要產品。

3.會議酒店：希爾頓的會議酒店包括60家酒店，30680間客房，承辦各種規格的會議、會晤及展覽、論壇等。

4.全套間酒店：適合長住型客人，每一套間有兩間房，并有大屏幕電視、收音機、微波爐、冰箱等。起居室有沙發床，臥室附帶寬敞的衛生間，每天早上供應早餐，晚上供應飲料，還為商務客人免費提供商務中心。全套間飯店的一個套間有兩房間，然而收費卻相當于一間房間的價格。

5.度假區飯店：當一個人選擇了希爾頓度假區飯店的同時，他也選擇了方便快捷的預訂，頂尖的住宿，出色的會議設施及具有當時風味特色的食品和飲料。人們在這里放松、休養、調整，同時也可以享受到這里的各種娛樂設施。

6.希爾頓假日俱樂部：為其會員提供多種便利及服務；商務及會議等服務也同樣令人滿意。

7.希爾頓花園酒店：希爾頓花園酒店包括38家酒店，5270間客房，是近幾年來希爾頓公司大力推行的項目。1998年就新開業了8家希爾頓花園酒店。他的目標市場是新近異軍突起的中產階級游客，市場定位是“四星的酒店，三星的價格”。希爾頓花園酒店價位適中環境優美，深得全家旅游或長住商務客人的喜歡。

第三篇：溫泉旅游地產與養老地產發展形勢——許豫宏

溫泉旅游地產與養老地產發展形勢——許豫宏

溫泉養老地產發展形勢

地產調控的利劍頻頻出鞘，并迅速波及住宅成交量和商業地產。處于調控風口浪尖的住宅市場受到政策“看護”，開發商開始尋求企業的長期發展，實行“多管齊下”，讓溫泉旅游地產成為繼商業地產后，崛起的又一種新興業態。

值得注意的是，由于溫泉在健康養生、與旅游休閑上的巨大價值，為房地產開發，特別是溫泉地產的開發創造了非常突出的優勢。相比于單純的旅游地產項目，溫泉地產項目的出發點在溫泉，而落腳點在旅游和地產；以溫泉度假和溫泉養生為核心，以旅游地產為商業模式，建成為集養生、生態人居、汽車營地、度假、會議、休閑為一體的溫泉度假目的地。

溫泉地產不僅應該是讓人們體驗裊裊熱氣的蒸騰舒適，更需要研究將其形成一個投資性的產品，并考慮產品的多元化和多層次功能。而屬于旅游地產范疇的溫泉地產顯然已經超越了房地產的傳統定義，溫泉地產的成功與否取決于對整個溫泉旅游項目的運營。

養老地產發展形勢

2012年3月5日，溫家寶總理在《政府工作報告》中提出“積極發展老齡事業，加快建設社會養老服務體系，努力讓城鄉老年人都老有所養，幸福安度晚年。”養老問題再次成為今年兩會重要議題之一。

眾所周知，我國老齡化問題日益嚴峻，養老事業不容樂觀。據統計，我國超過60歲的老年人已近2億，并以每年3%的速度增長，2030年我國將迎來人口老齡化高峰。傳統養老方式和產業結構已無力安置日益增加的老年人口，老齡化進程與社會轉型期的矛盾相交織，社會養老保障和養老服務的需求將急劇增加。

養老產業有巨大的潛在市場，發展養老產業還能促進經濟發展、增加就業、改善民生、促進穩定，對構建和諧社會產生深遠影響，政府也有切實可行的優惠政策與扶持措施。從大形勢來看，養老地產未來的發展空間很大。

第四篇：古鎮旅游市場分析

古鎮旅游市場分析

2.1古鎮客流量分析

我國的古鎮旅游起源于20世紀80年代。1984年，陳逸飛先生一幅《故鄉的回憶》使得蘇州周莊享譽海內外，不僅成功開創了江南水鄉古鎮的品牌，更使周莊成為中國古鎮旅游發展的開拓者。繼周莊之后，蘇州同里古鎮于1986年開展旅游事業。20世紀90年代以來，在周莊的示范效應下，江浙一帶的古鎮相繼走上“旅游興鎮”之路。浙江烏鎮于1999年開始旅游的開發工作，由于在開展旅游的同時又較好地保護了歷史，故被喻為“最具文化氣息的水鄉古鎮”。與此同時，西部的麗江大研古鎮因其獨特的民俗文化逐漸為游客所關注，1997年“申遺”的成功更使其名聲大噪，并迅速躋身古鎮旅游開發的前列。20世紀90年代后期開始，我國古鎮旅游進入迅猛發展的時期。周莊平均每天接待游客3000—4000人，周末平均每天7000—8000人，2002年，周莊接待游客263萬人。烏鎮于2001年起正式對游客開放，同年接待游客數達78.9萬人次。

附表2.1: 江南古鎮年游客流量表(單位:萬人次)古鎮1997年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005/年年 2007年 份

周莊

208 263 181 260 265 350 朱家

100

角

烏鎮

78.9 185 200 215 220 西塘 0.5668 15 58 87 120 120 南潯

248 木瀆

49.42 65 80.3 同里87 125 151.1 96.4 300 220 250

從上表看到,西塘97年開始對外旅游開放,當年僅5668人次,到2000年就達到15萬人次,到2002年就達87萬人次,到2004年就達120萬人次。烏鎮1999年開始旅游開放,2000年達55萬人次，到2002年烏鎮取得國家級4A級風景區后就達到185萬人次,至2005年就達215萬人次。

同里自99年開放時游客僅30萬，2001年就達125萬,2007年已近250萬人次。

朱家角2001年因為APEC會議達到106萬游客,之后游客在100萬左右。

綜上表可看到各江南古鎮旅游開放吸引了大量的人氣。而由于2003年的SARS對古鎮旅游造成了一定的影響，周莊、同里的游客同比都有下降。

附圖2.1:周莊同里烏鎮年游客量柱狀圖(縱軸為游客量:萬人次;橫軸為年份)

旅游開放不僅帶來了人氣,更為當地帶來了收益,古鎮旅游的主要利潤來源于門票收入。

附圖2.2:周莊2001-2004營業收入柱狀分析圖(萬元)

以周莊古鎮為例, 2002年為旅游鼎盛年,主營收入最高,2003年受非典影響有所下滑，2004年主營業務收入雖有恢復性增長，但凈利潤卻止步不前，主要是營業費用及管理費用過高。

2.2旅游市場需要什么樣的古鎮

2.2.1記憶的古鎮

從古鎮轉化為旅游吸引物來看，古鎮吸引人的主要原因是古鎮留存記憶了一些歷史的東西。陳逸飛之所以眷戀周莊，作《故鄉的回憶》，稱周莊為其“第二故鄉”，就是因為周莊喚回了他童年的記憶，讓他找到了失去的記憶故鄉。因此，從這個角度說，市場需要一個保留記憶的古鎮。這種記憶是茶舍、打鐵鋪、藥鋪、豆腐坊；是窗前貪睡的小貓、屋門口晾曬的玉米、青石板路上滾鐵環的頑童……

2.2.2懷舊的古鎮

懷舊是對過去事物或人的追憶，有美好的、快樂的，也有痛心的、傷感的，總之是對人有較深刻感覺，甚至是刻骨銘心的事或人。一些廠家就是利用人們這種心理，開發出了懷舊型的商品或廣告，如海爾生產的“搓板洗”洗衣機，“南方黑芝麻糊，抹不去的回憶”的廣告等都是比較成功的。北京旅游學院旅游科學研究所名譽所長楊乃濟指出，以“自然（Nature）、懷鄉（Nostalgia）和涅磐（Nirvana）”為主題的“3N”模式將成為中國旅游的新趨向。而古鎮則擁有“3N”旅游的全部元素，尤其Nostalgia，是其它景點難以具備的。因此，一個懷舊的古鎮，是市場所需要的。這種懷舊不僅是記憶中的人或事，而且還包括歷史長河中發生的讓人追憶的人或事。

2.2.3淳樸的古鎮

在商業化日濃的社會里，古鎮保留了濃厚淳樸的民風，這種民風是大都市難覓的、富于人情味的世俗生活。在古鎮西塘，有這么一個故事：古鎮上有家飯店，總給用餐的客人送一包薰青豆，一次來了位荷蘭客人，薰青豆不巧送光了，老板娘叫客人留下地址，事后真的將一包薰青豆寄去了荷蘭——盡管費用已經超過了餐費。這種淳樸的民風，對都市人的情感無疑是一種慰藉。

2.2.4寧靜的古鎮

長期生活在紛繁嘈雜的都市里，人們很容易產生一種煩躁厭倦感。于是，找個寧靜的古鎮，感受一下古鎮的入夜隱約的犬聲、黎明此起彼伏的雞鳴，比起都市車水馬龍的嘈雜，應該是另一番享受。

2.2.5休閑的古鎮

古鎮的休閑，不是會所酒店的商務休閑，也不是俱樂部的運動休閑，而是在水鄉河道上輕搖畫船，在青石板路上閑庭信步，在茶館街巷中高談闊論，在古老的建筑前欣賞雕梁畫棟……這種休閑是一種悠然自得的休閑，一種恬然優雅的休閑，也是都市人難覓的一種休閑。

2.2.6 體驗的古鎮

一般人都不會滿足于了解外在的、表面的、物化的東西，而是要進一步追求了解對象內在的、無形的東西。體驗旅游就是滿足旅游者這種內在心理需要的旅游活動，通過旅游者身體器官的活動和感受，產生比較大、比較深、比較強烈的心理印象。隨著旅游者旅游經驗的豐富，以觀光為主的古鎮，對這些人必定會失去吸引力，而以體驗為主的深度旅游，則會受到他們的青睞。此外，市場需要的古鎮還有生活著的古鎮、原真的古鎮，而不是過度商業化的古鎮、造假古董的古鎮。2.3哪些人群需要古鎮旅游

2.3.1 從知識結構來看

偏好古鎮旅游的一般文化程度都比較高。據四川省平樂古鎮的市場調研顯示，到平樂古鎮的旅游者，大學文化程度以上的游客高達84%。在這些高文化程度的游客中，從事的職業一般都是建筑、攝影、繪畫、考古、史學等專業人士或愛好者。這部分人群對古鎮深厚的文化底蘊、悠久的歷史、精湛的藝術，流連忘返，愛不釋手。他們是古鎮旅游現在和將來的核心主體，而且是古鎮旅游的宣傳者和傳播者。

2.3.2 從年齡結構來看

古鎮旅游者在年齡結構上，以中青年、中老年為主，青少年相對較少，一般是隨同前兩類人群而來。對于中青年來說，他們出生于社會發展的轉型期，舊有的事物正在被更替或被打碎，而新的秩序、規則尚未建立或正在完善中。他們的心理處于一種混沌、迷茫，甚或恐慌狀態，缺乏安全感、依托感、信任感，這時就從不同程度產生了對傳統的、不變的事物的一種眷戀，找個精神的港灣，歇息一下疲憊的心靈，成為他們的一種需求；對于中老年來說，學習、工作、事業、家庭的困擾相對較少，生活處于相對穩定的階段，有了較多的時間來思考回味生活，見證了他們生活足跡的古鎮，自然而然的成了他們旅游追憶的對象。

2.3.3 從客源的地理分布來看

在古鎮的游客來源上，城市旅游者幾乎一統天下。他們久居在喧囂繁華的都市里，對古鎮這種截然不同的地理環境、文化景觀有著異然的迷戀。而小城鎮和鄉村旅游者因生活在與古鎮相同的背景和環境下，對古鎮旅游沒有多大興趣。此外，古鎮對入境游客也有一種獨特的吸引力。古香古色的建筑、原汁原味的鄉土文化，是入境游客旅游觀光、修學考察的良好場所。

2.4國內旅游消費結構升級

根據國家發改委頒布的規定,法定節假日已由原來的10天調整為11天,同時,著重推行中國的傳統假日,如端午,中秋節作為國家法定假日。

附表2.2:國家法定假日調整表(單位:天)法定節假日 總天數 原定方案 10 調整方案 11 元旦 1 春節 3 3注1

清明 五一 端午 中秋 十一 無 3 無 無 3 注21 1 1 1 3 注1：春節假期起始時間由農歷正月初一調整

除夕；

備注 注2：農歷節日如遇閏月，以第一個月為休假日

注3：允許周末上移下錯，與法定節假日形成休。

為保護職工權益,國務院第514號令《職工帶薪年休假條例》已經2007年12月7日國務院第198次常務會議通過，自2008年1月1日起施行。根據條例規定,職工帶薪年休假最高為15天。

附圖2-3:職工帶薪年休假圖

至此,中國民眾一年的休假日約為144天,這對發展旅游市場提供了條件。目前的國內旅游消費市場，出現了結構性的重要變化。雖然觀光、休閑、度假這三大旅游消費市場均有所增長，但是，增長速度最快的主要是休閑旅游市場。在北京、上海、廣州等沿海中心城市，旅游消費者對休閑旅游的消費需求，已經超過觀光旅游。根據國內一家著名調查機構的資料顯示，在針對“旅游目的”的一項市場調查中，北京和上海兩地的旅游消費者，以休閑為旅游目的的百分比，已經超過觀光。其中，北京地區超過10個百分點，上海地區超過8個百分點。

休閑旅游市場的消費特征，主要表現為兩個方面：一是周末短期近途，二是低消費高頻次。以上海旅游集散中心為例，在9、10月份旅游旺季期間，該中心面向社會公布的旅游線路，主要是發往離上海最近的江浙兩省。其中，一日游線路143條，二日游線路134條，三日游線路25條，4日游線路3條。而旅游線路所選擇的景點，大多是山水資源比較豐富的自然景區和水鄉古鎮。在出行方式和工具選擇方面，旅游消費者已經逐步擺脫了對旅行社的依賴，開始從被動型的團隊游，轉向主動型參與型的自助游。2006年國慶節期間，北京地區的旅游消費者選擇自駕游出行方式的百分比高達60％。與此同時，旅游消費者對旅游舒適度和旅游環境品質的要求也大大提高。

隨著2008年1月1日開始實施的職工帶薪休假條例,中國人的閑暇時間持續增加,從附圖2-4（中國人休假天數）可以看到,中國人的大部分休假時間是周末,以及法定國假日,加上帶薪假日,中國人有更多的休假時間用于旅游。

附圖2-4:中國人休假天數

在今后相當長的一個時期內，隨著城市化進程的加快，城市居民生活水平的提高(見附圖2-5:中國四大城市居民收入分析柱狀圖)，以及私家車數量的持續增加，可以預見，休閑旅游消費市場將會不斷發展。這對休閑型景區而言，無疑是一個難得的市場機遇。不過，由于休閑旅游具有周末短期近途的基本消費特征，休閑型景區可能會遇到兩大經營難題：一是淡季經營困難。比如漂流、滑雪、海濱泳場都屬于季節性產品，并且受到天氣變化的較大影響。而農家樂、野外燒烤則會出現周末人滿為患、平時門可羅雀的情況；二是區域市場限制。跟傳統的觀光型景區相比，休閑型景區對旅游資源本身的品質要求大大降低了。這一方面有利于景區發展，也較易獲得市場成功，但另一方面，它也降低了景區投資的進入門檻，加劇了景區之間的同質化競爭。而休閑型景區的客源主要來自于周邊的區域市場，很難吸引遠距離游客。這對景區的長期發展頗為不利。

附圖2-5:中國四大城市居民收入分析柱狀圖

自2007年美國的次貸危機造成全球金融危機,我國出臺了“國十條”以促進經濟增長,同時,2008年12月中央經濟工作會議提出了“保增長、擴內需、調結構”的九字方針,促進旅游消費成為了提高經濟增長的有效途徑之一,而旅游消費結亦由觀光游向休閑度假游轉型,其主要特征為： 1)停留時間較長：休閑、度假者往往在旅游目的地停留較長的時間； 2)散客和家庭式組織方式：與觀光旅游的團隊組織方式存在顯著差異；

3)復游率高：休閑、度假游客認準了一個度假地，忠誠度會非常高，經常重復旅游； 4)度假＋觀光模式：目前中國市場還處于過渡時期，度假旅游還需兼顧觀光的需求； 5)文化需求：度假游客成熟到一定程度將產生文化需求，即要求旅游目的地有文化、有主題、有豐富的內涵。

中國是休閑度假發展的一個巨大潛力市場，旅游休閑度假資源體系在全國各區域形成一張巨大的網，旅游風景區（景點）、休閑度假區、大型休閑娛樂度假地、度假酒店（度假村、度假俱樂部、度假公寓）等應運而生，休閑度假、旅游房地產、分時度假等模式也隨之發展，旅行社營銷網絡、網絡媒體、傳統旅游產業公司、營銷銷售代理等中介相關機構大量介入，極大的促進了休閑度假產業的形成與發展，并有加速發展的趨勢，中國發展休閑度假的時機已經成熟。

北京旅游研究院首席研究員不久前在貴州省第二次鄉村旅游論壇上分析說，2015年后，發達國家將進入“休閑時代”，休閑產業將在2015年左右，主導世界勞務市場。休閑產業將是今后世界產業發的潮流。而我國自1999年推出三個長假后，工薪階層休假日約有144天，一年中約有三分之一的時間休閑。這為度假旅游提供了客觀條件。

目前，世界旅游大國的休閑產品與普通觀光產品的比例達到1：1，而我國目前的比例約為２：８，因此休閑度假旅游在我國還具有廣闊的發展空間。專家們認為，長三角作為我國最富裕的地區之一，去年的GDP總量占到了全國總量的19%，隨著人們可支配收入的增加、三地交通網絡的發展，長三角必將成為我國旅游率先轉型的“先遣部隊”。

尤為有利的是，2010年的上海“世博會”將極大地推動長三角地區休閑旅游與會展旅游的發展，帶動整個地區的旅游產業結構優化與升級。

有關專家認為，我國的民族文化堪稱一部異常生態、深刻而全面系統、準確的活生生的人類發展史、教科書。民族民間文化中展示的生產、生活習俗，是人類適應自然，改造自然，協調人與自然、人與人、人與社會的思維模式和行為方式的表現，能夠給后人無盡的啟迪和熏陶。隨著我國旅游產業的不斷完善，不斷做強做大，度假旅游在我國具有較大市場潛力。

與其他旅游形式相比，休閑度假旅游具有幾個方面的優勢：歷史文化、思想觀念、哲學藝術、風俗習慣、環境氣候、人文社會等資源的開發利用是旅游者消費的深層次需求；重復消費比較多，為了充分滿足休閑生活的需要，人們會根據支付能力、閑暇時間、個人嗜好等，選擇比較固定的度假地和度假方式；度假旅游還可將觀光、娛樂、運動、會議、商務、康體等各種旅游活動有機結合，形成觀光度假、體育度假、療養度假、休閑度假、娛樂度假等為主題的度假產品。

第五篇：廈門旅游市場分析

廈門旅游客源市場分析

【中文摘要】旅游活動曾經僅限于少數有閑階級，但在上世紀后半葉，漸漸成為眾多普通人的休閑行為。因此，眾多現代旅游者對消費檔次的需求正越來越多樣。這種多樣需求的原因是由消費者經濟收入、年齡結構、文化水平、地區地域等多方面的差異造成的。而多樣的需求正是市場不斷發展的基礎。本文就針對廈門游客進行目標市場的細分及其需求分析，提出一些發展的建議。

【關 鍵 詞】 廈門 目標市場 需求分析

西方成功學在黃金定律說 上進一步提出有一種新的理論叫做白金法則，大概是說別人希望你怎么對他，你就怎樣對他！在市場競爭激烈的旅游業，廈門要贏得游客的青睞，取得旅游業長遠的發展，筆者認為廈門“應當了解游客希望我們怎么對他，而且就這么對他。”

一、廈門旅游業近年發展概況。

我市旅游業95期間發展態勢良好，接待境內外游客數量年平均增長10％以上，旅游總收入年平均增長20％以上，取得了巨大的成就。99年廈門市跨入首批中國優秀旅游城市行列。2000年廈門市旅游業總收入占福建省旅游業總收入的46％。2001年又有新的成績。全市全年共接待國內外旅游者908.75萬人次，比上年增長4.9%。旅游總收入158.09億元，增長13.8%。其中，接待海外旅游者57.30萬人次，比上年增長2.5%；旅游創匯3.11億美元，比上年增長3.7%。日、美、歐三大經濟體來廈旅游者分別增長5.9%、12.3%、17.8%。全年接待國內旅游者851.45萬人次，增長15.8%。國內旅游創收132.56億元，增長16.0%。旅游業已經成為廈門市國民經濟中新的增長點。并且隨著《廈門市旅游管理條例》等4項法規的出臺，廈門旅游業已經開始走上了法制化、規范化、標準化的軌道。旅游服務設施進一步完善，接待管理水平顯著提高。我市直接從業人員就達3.2萬，并且80％以上經受過專門培訓。加上環島路、海滄大橋、鼓浪嶼夜景等大型工程完工，提升了城市的現代旅游功能。而且廈門的成績還得到了中央的認可，“國家衛生城市”“國家園林城市”“中國優秀旅游城市”等榮譽接踵而至，大大促進了廈門城市生態環境質量的提高和品牌形象的建設。

二、細分目標市場及其需求分析

由于每年來廈游客數量有好幾百萬，且結構復雜需求多樣，因此我們有必要進行一下細致的分析。

(一)按照地域性細分

1、國內旅游者。

來廈門旅游的大陸旅客中，本省游客占了39％，外省游客占了61％。省外游客以廣東、江西、浙江、江蘇、安徽、湖北、海等地居多。因此可以看出本省游客是大陸市場的基礎，珠江三角洲、長江中下游地區、臨近省份是來廈游客的重要來源。有資料顯示來廈旅游的大陸客源主要是來觀光度假和參加商務活動的。其中主要消費時間是節假日，他們喜歡觀賞廈門美麗的海景風光，了解閩南風土人情，許多還專門來廈購物。這部分游客以散客居多，他們比較注重實惠，對服務品質要求不是很高。

2、港、澳、臺旅游者

來廈的港、澳、臺同胞約占51％，他們都是黃皮膚黑眼睛的炎黃子孫，同是龍的傳人。在文化語言上沒有什么隔閡。由于中國傳統的認祖歸宗觀念，有相當多的游客來廈是想尋根問祖、探親訪友的；而由于文化的關聯性；也有不少僑胞是專程來廈進行宗教旅游的，主要是因為廈門擁有閩南名剎南普陀，供奉保身大帝的慈濟宮（臺灣四大慈濟宮均是源自廈門青礁慈濟宮，臺灣慈濟宮德會每年都派人回來進香朝拜）等著名的宗教朝拜地。來廈的港、澳、臺同胞的消費水平較高，對廈門當地的適應性較好，喜歡了解風土人情，品嘗當地美食，與人交往，需要高質量的服務和良好的消費環境。

3、東亞旅游者

這部分旅游者主要指的是日本、韓國和東南亞游客。這些國家的文化和我國文化雖然都有差異但都是東方文化，在語言、宗教等方面受我國影響也較大，比較容易接受當地的風俗文化而且其中有相當部分是海外僑胞，這部分游客適應性也很強。由于廈門同這些國家城市相比消費水平、旅游成本較低，也誘使許多游客來廈觀光休閑，度假消費。這部分游客對環境質量，酒店檔次、購物消費、景區服務要求很高。

4、歐美游客

歐美各國的傳統文化與我國相比差異很大，正是由于這一點差異，使我國對這部分游客產生了巨大的神秘感和吸引力。廈門作為5個經濟特區之一，自然受到外國朋友的青睞。他們主要來欣賞文化古跡、山水風光，喜歡了解風土人情和當地的生活方式。一切對他們來說都是新的鮮而有趣的。這部分游客多是以老人、中年人居多，也有一部分是來廈參加商務活動的，因此消費水平很高，需要高品質服務，對價格并不敏感。

（二）按年齡結構細分

不同的年齡的旅游者對旅游市場的需求是大不一樣的，這將會直接影響到他們在廈門的消費情況。

1、青少年旅行者

青少年活潑好動、精力充沛，喜歡求新求異。他們偏愛參與性強、刺激冒險的旅游活動。這部分游客消費水平較低，對食宿要求不高，但對效率比較重視。

2、中年旅行者

由于這部分人成熟老練，生活經驗豐富，大都傾向于求實、舒適或者出于某種愛好。他們收入穩定，有一定積蓄。消費水平較高，對設施、產品、服務要求較高。由于他們時間有限，多在假日或者商務活動來廈，因此停留時間不長。

3、老年旅行者

老年人飽經滄桑，對新奇的的項目反應較差。但是喜歡休閑療養。這些游客時間較多，且經濟能力較強，對旅游軟硬件要求都比較高。同時由于身體原因，不可能象年輕人一樣，流動性太大，停留時間長，對旅游產業各個環節的收入增加都有重大貢獻。但是受到觀念影響，其消費的講究實在，不太喜歡過于高檔的場所。

（三）按性別細分

1、男性旅游者

男性游客由于心里和生理上的特點，比較喜歡娛樂、交友、探險等活動。意識上自主性很強，不喜歡受廣告影響。消費時，較為大方干脆，喜歡參與性強的活動。

2、女性旅游者

據統計來廈女性旅游者的數量要比男性多，女性喜歡了解風土人情，觀賞風景，購物是她們共同的天性。所以來廈的女性游客基本上都會在中山路花上好多時間和金錢。女性對廈門環境、服務態度比較敏感，在這方面應該特別注意。

（四）按旅游動機和目的細分

1、觀光游客

一般而言，觀光游客主要是想通過旅游達到獲取新的知識，開開眼界，陶冶情操的目的。他們停留時間不長，回頭率低，甚至很多不在廈過夜，因此景區的名氣、廣告宣傳對他們旅游的動機影響很大。

2、休閑旅游

對這部分游客而言旅游以休閑為中心，強調放松、自然，也時常需要娛樂活動來達到消除疲勞的目的。他們大多喜歡下榻在設施齊全的酒店、環節幽雅的景區或者臨近娛樂場所的地方，停留時間較長，經濟條件較好，一般年紀偏大。鼓浪嶼、集美一直是這類人群青睞的地方，且回頭率比較高。

3、商務旅游

商務旅游以商務為目的，多是來廈經商或者參加大型交易會等。廈門每年都會承辦一些重要的大型會議和體育賽事，對商務旅游促進較大。這部分人群收入高，旅游次數頻繁，且商務活動不受季節影響。由于他們在社會的地位較高，事業較為成功，有著很大的示范作用。是廈門旅游公關的重點對象。

三、廈門旅游資源分析，選中目標市場

以上細分了廈門旅游業的客源市場及其特點和旅游需求，下面讓我們看看廈門旅游資源的情況，到底哪些目標市場對廈門旅游業發展更有意義。

（一）廈門的地理條件和氣候環境

廈門位于我國東南沿海和臺灣隔海相望，與金門更是近在咫尺。廈門是福建第二大城市，我國5個經濟特區之一，氣候宜人，是典型的海灣城市。它處于亞熱代海洋性季風氣候。溫度變化小，年平均氣溫20.9攝氏度，長夏無冬、秋春相連、雨量充沛、草木長青。總之，廈門氣候是春季溫和日麗，夏季風調雨順，秋季天高氣爽，冬季溫暖和煦，全年氣候宜人，可以說是全天候的旅游勝地。

（二）自然景觀

廈門有著許多名聲在外的自然景觀，鼓浪洞天、萬石涵翠、五老凌霄、云頂觀日……廈門還有許多優良的海灘，如東環海灘、黃厝海灘、曾厝安海灘等等。廈門自然景觀還體現在海島、海岸上。大嶼、火燒嶼、猴嶼、大嶝等島嶼都別有一番風味。事實上廈門的自然景觀有著十分典型的海灣特色，藍天、碧水、金沙、綠樹，是名副其實的“海上花園”。

（三）人文景觀

廈門人文景觀也很豐富，名勝薈萃，古跡甚多，兼具民俗特色，閩南風情和異國情調，處處可以賦詩，景景可以入畫。古人稱贊：“錦繡煙花自一洲，無邊風景似杭州”。兼有音樂之島鼓浪嶼、集美學村、嘉庚故里、華僑博物館、名剎南普陀、梵天寺、白鷺洲公園、臺灣民俗村等等，人文景觀數不勝數。

（四）其他配套條件

廈門基礎設施配套完善，海、陸、空網絡健全。廈門高崎國際機場，設計年吞吐量1000萬人次；廈門港與40多個國家和地區的60多個港口通航；廈門火車站2000年完成旅客運輸量達到426.96萬人次；同年公路運輸量達到2862.9萬人次。廈門的郵電通訊網絡已經達到國際先進水平。科技、教育、文化、體育事業基礎雄厚。銀行金融業十分發達，醫療設施齊全等等一系列的良好的硬件配套設施是國內很多其他城市不能比擬的。

不僅如此廈門的軟環境也相當的不錯。廈門高校密集，人才眾多，有相當部分外語流利，能與各國友人交流。各個產業從業人員整體素質較高，市民道德意識、環保意識很強。有利于旅游業的長遠發展。

綜合各個目標市場的情況，結合廈門旅游資源的特點，筆者認為廈門對內應該以省內市場為基礎，對外以東亞客源為中心。開展以“海”“臺”為特色的商務旅游、休閑度假旅游。把老年市場和女性市場看作工作重點，拉長旅游產業鏈，走可持續發展的道路。

四、針對目標市場發展建議

（一）做足“海”“臺”的文章。加深生態型濱海城市景觀開發力度，整合海上旅游線路，以“海島風情”“海上看特區”“海上看金門”等主題，做足海上文章，充分利用廈門“海”的比較優勢。抓穩臺灣市場，進一步把廈門同其他濱海城市差異化開。加大對臺交流，盡早開辟“廈金旅游線路”，可加強同臺北、高雄等地的旅游合作。以兩岸貿易和投資會展為依托，發展對臺商務旅游。

（二）發展商務旅游。大力推廣、策劃商務旅游，會展旅游。除了辦好以往貿易洽談會、臺交會等傳統大型會展活動，還應該積極招攬、承辦、代理國內、國際各種會議和展銷會。鼓勵旅游公司承攬國際會議的服務項目，提高酒店拓展會議服務功能和完善配套娛樂設施。為來廈商務旅游者創造良好環境和旅游便利。

（三）發展休閑度假旅游。加快火燒嶼生態園、東部海濱度假區和大嶝三島游覽區的建設步伐，推進鼓浪嶼北部度假區和杏林溫泉度假游樂區的規劃建設。滿足游客在旅游度假、療養休閑的需求。深度開發都市文化型旅游產品。發展音樂文化專項旅游，陳嘉庚、鄭成功等歷史名人專項旅游和城市特色建筑專項旅游等等。增加景點感性色彩，滿足游客度假時細細品味，求知熏陶的需求。

（四）重點開發老年市場和女性市場。即要一如既往的把環境保護好，加強醫療機構的建設，同時應進一步提高市民的人文素質，為老年游客創造一個舒適、愜意的環境。另外為滿足女性多樣化購物的需要，在購物環境，接待服務上下大功夫。建設以專業店、專賣店、精品店為特色，環境優美的步行商業街區、特色餐飲街區和觀光夜市，使其既有豐富多樣的產品，又有地方特色小吃。讓廈門成為女性游客的購物天堂。

（五）可持續發展的建議。打造城市品牌形象，加大促銷力度。在保證以往生態環境的基礎上，通過舉辦世界性音樂大賽、國際馬拉松賽事、大型會展活動，提高城市整體形象。對廈門主要客源市場進行多樣化的促銷活動。利用地理、基建優勢，把廈門建設成旅游集散地。充分發揮廈門口岸城市、港口優良、航空便利、信息網絡便捷的優勢，加強同臺灣及閩粵贛周邊地區的旅游合作，互通信息，共享客源。提升廈門口岸服務水平，強化輻射和聚散功能，為海內外游客提供快捷、便利、舒適的轉運服務。

五、結語

希望廈門對自身主要的目標市場有充分的認識，在旅游建設方面有的放矢。作為廈門市的一員，筆者真誠的希望廈門能發揮好自身的優勢，進一步建設好美麗的鷺島。讓廈門真正體現其名字的深厚蘊涵——“廈庇五洲客，門收萬頃濤”！

【參考文獻】

《2002年廈門經濟特區年鑒》 中國統計出版社

《廈門旅游指南》 廈門市旅游局

《廈門市旅游業“十五”發展計劃綱要》 廈門市旅游局

《營造新優勢 促進新發展》 福建經濟.2002(1)陳美綿

《各國旅游促銷預算知多少》 旅游管理2001（3）匡 林

《現代旅游市場需求的發展趨勢》 鄭 海

《試析我國入境旅游市場》 旅游管理2003（2）婁世娣

《論宗教旅游的生態化趨向》 旅游管理2001（3）方百壽